4月18日，国务院关于房产新政的通知发布后，沪深股市在短短的20个交易日中下跌超过20%，市值蒸发接近8万亿。随后，中央和地方政府有关房产税及相关的银行税收和房贷政策的任何公开或小道的消息，都已成为股市波动的最重要因素。中国的股市似乎已经彻底被房市所绑架。

低风险、高回报的神话

过去的10年间，有哪个投资品是只赚不赔、年收益超过20%而且没有任何下跌风险的?想来想去，除了“伟大”的麦道夫对冲基金之外，大概只有中国的房地产了。我们可以回顾一下近十年的历史。2001年，当时的10年期长期国债的水平在3%左右，可视为市场无风险回报率。同年9月，中国第一只开放式基金华安创新发行，截至到2009年底，累计净值为3.58元，折年复合回报17%。华安创新是只中规中矩的基金，所以17%可以视为这些年股市的平均回报。同样是2001年6月，我在上海的徐家汇地区买了一套商品房，当时的价格是7000元每平方米，2009年底已经至少涨到了35000元，折年复合回报23%左右，如果算上50%的按揭，那就是33%。最关键的是，股市这些年没少折腾，上窜下跳了好几个来回，大部分人恐怕都踩错了点，而房市可是稳稳当当的，一路上来都没歇过。可见过去的十年，中国的房地产是一个低风险、高回报的神话。这个神话真真切切影响了一代人的生活和命运。今年春节，我们老同学聚会，发现成绩最好的同学当年考取了复旦的生化系，至今仍矢志不渝的从事着科研工作，坚守着自己的一份清贫和执着;而成绩最差的同学没能考上大学，但去了房地产公司，至今坐拥上海滩数十套房产，身价几千万。

未来房子将凭票购买

我念大学的时候，许多东西还是凭票购买的，比如，布票、油票、粮票，不胜枚举。当年的大学生粮食定额是每月30斤左右，由于在北方念书，大米短缺，所以一半是米票，另一半则是面票，这让南方长大的我也慢慢养成了啃馒头的习惯。

未来的房地产可能重现凭票购买的盛况，这个票子，不是你的钞票，而是你的户口本、居住证或当地的纳税证明。越来越多的地方政府陆续出台了类似的政策，对二套房或者非本地居民的购房开始限制。你可能是温州的大户，也可能是山西的煤老板，但有钱没用，得先拿票子出来。实际上，中国的房地产市场经历了至少三个阶段：1996年之前，都是福利分房，由单位掏钱免费派发。1996年左右，朱?基总理提出大力发展商品房，推动房地产成为国民经济的支柱产业，由此房子才具备了商品属性并走出了一轮波澜壮阔的行情。2010年的房产新政，则体现了政府对商品房的定位再次发生重大战略性的改变，突出住房的公共保障需求、抑制其投资商品属性，是本次新政的核心。所以，十几年来，房子从一个纯粹的福利品，衍变成一个极端的纯商品或投资品、再回到一个凭票购买的半管制商品，折射着我们时代的巨大变迁，多少人或喜或悲。

巨额资金哪里去

如果政策不变，估计未来的几年，至少将有几万亿的民间游资从房市中逐渐撤退。这批热钱哪里去，万众瞩目。在我看来，股市，尤其是私募基金，将是最大的收益者。房市的资金具有三个特点：富人多、总量大、追求稳定回报。一级市场，即私募股权基金是一个可能的去处，但PE市场容量小，最大的20家基金每年融资额不会超过几百亿，无法担此重任。只有目前市值高达30多万亿的二级股票市场，才有可能消化这部分巨额资金。而随着富人群体对绝对回报理念的逐渐认同，阳光私募证券基金将受到最大的青睐。我的老朋友，中国的第一位基金经理徐智麟先生，最近对身边的有钱阶层做了一个有趣的统计。在回收的67份问卷中，68%的人选择在退出房市后进入股市，6%收藏品，5%银行存款，4%商品期货，股市的潜力由此可见一斑。

“安得广厦千万间，大僻天下寒士俱欢颜”。我个人完全赞同这次房产新政对住宅的重新定位，就像医疗、教育一样，居住是人类的基本生存底线，不因贫贱而改变。在人多地少的现实国情下，完全的商品化一定会造成囤积和炒作，进而引发重大的社会动荡。而我最担心的则是政策的反复，在既得利益团体的不断怂恿以及房地产对经济向下拉动而造成的短期压力下，政策能否坚持?很希望今年的盛夏，将是房市对股市，乃至中国经济的最后一次绑架。

杨文斌
好买基金研究中心执行董事、总经理