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政策冲击下地产信托机会隐现
2013-03-20      作者:李俊

国务院“新国五条”的颁布预示着房地产宏观调控不放松的信号再次板上钉钉。紧接着,国务院又发布了《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》,对银行差别化住房贷款提出了严格要求。同时,还要求对出售自有住房按规定应征收 20 %的个人所得税。这一切对于在很大程度上受制于国家宏观调控政策和房地产市场发展情况的房地产信托而言,有喜亦有悲。

首先,从房地产调控收紧的信号来看,对房地产信托而言存在着冲击。房地产信托监管政策很可能仍将继续维持高压状态。

这从当前地产信托发行数据上就可见一斑。好买基金数据显示,1月地产信托出现抬头之势,前几个月该类别占比仅在 10%左右,而 1月则增至 20.93%。然而这一上升态势在 2月最后一周却出现巨大逆转。普益财富数据显示,2月 25日~3月 1日一周内新成立的信托产品中,投向房地产的资金数量占比仅 4.55%,与前一周的 12.5%相比大幅下滑。而这一骤降出现在“新国五条”颁布之后,不能简单归因为偶然。

而细数以往历次地产调控与信托监管的关系,更能理解其中原委。

随着 2009年下半年房价逐步企稳回升,房地产调控政策开始加码。 2009年 12月对个人住房转让营业税征免时限由 2年恢复到 5年,2010年 1月出台的“国十一条”则开始了以“平稳发展”为总基调的第一轮调控。4月提出“坚决遏制房价过快上涨”。2011年 1月出台新“国八条”,二套房房贷首付比例升至 60%,实行限购政策。紧接着在重庆、上海推行房产税试点,并开始新一轮货币紧缩政策。银行收紧对房地产信贷,使房地产开发商只能求助其他融资渠道,从而使得房地产信托进入新一轮增长期。

与此同时,房地产信托监管政策也密集出台,意图配合决策层进行房地产调控。 2011年 7月,监管层要求房地产信托发行由“事后报备”改为“事前报备”,严格执行审批政策,并通过延长报备审批程序来控制房地产信托总规模。直到 2011年 6月,随着银监会官员明确表态:“今年信托业不会再有新的监管政策出台,要给信托公司发展留有空间”,房地产信托监管政策才逐步趋于平静。

不过,在此值得注意的是,尽管当时房地产信托监管政策不断升级,但由于房地产资金需求旺盛,使得房地产信托新成立规模在过去几年仍保持较高速度增长。

因此,值得乐观的是,随着此次房地产宏观调控政策的再度收紧,房地产开发商未来对于资金的饥渴也必然更加强烈,而这对于房地产信托而言,则是机会所在。

其次,政府对于“出售自有住房应征收 20 %个人所得税”的规定,在打压二手房市场投机投资性购房的同时,对于新房市场而言,则意味着利好。若此政策能够得以实施,那么,开发商在销售存量房后就能快速回笼资金,这意味着短期内开发商在资金面上或许会相对宽松一些,但是,消化完库存后,开发商很可能又将发动新一轮扩张,届时,对于资金面的需求依旧很大,转向信托融资就是渠道之一。

而银行差别化住房贷款的严格化及信贷政策的难言宽松,对于房地产信托而言,也是机会所在。一般而言,如果银行贷款对房地产行业的支撑力度强化,则房地产商向信托融资的意愿会减弱,信托规模可能会有所减少。反之,由于替代效应,房地产企业向信托融资的意愿会增强。不过,这也需要考虑银监会对房地产信托的监管政策。由于房地产信托体量较小,对监管政策的反应会更敏感。

最后,尽管房地产信托今年向好发展的态势几乎不容置疑,但其发展幅度不会太大。一方面,这与房地产信托本身存在的兑付风险不无关系。房地产信托近期爆出的兑付危机致使投资者对房地产信托的前景持悲观心态,而且今年又是一个房地产信托兑付高峰年,从监管层、信托公司层面出于风险控制考虑,房地产信托规模大幅提升的概率不大。另一方面,如前面所述,房地产信托和房地产行业是相辅相成的。房地产宏观调控政策的有效施行,必然要求适当收紧开发商的其他融资渠道,而房地产信托就是其中之一,监管层不可能放任其发展而不予管理。

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