一组数据显示，房地产信托似乎在“回暖”。

好买基金研究中心统计，今年7月份共成立了196只固定收益信托，募集金额343亿元。其中投向房地产行业的信托资金总额103.48亿元，产品数量为58只，双双达到今年以来最高水平，并重回信托行业榜首。

而业内关于房地产信托监管已放松的消息也不断蔓延。去年下半年以来，银监会对信托公司频频实施窗口指导，严格限制房地产相关业务的规模。而近日有消息称，这方面的监管已经有所松动，银监会审批房地产信托的速度明显加快。

其大背景是地产信托的兑付风险几度发酵，而在银根放松和“稳增长”的政策环境之下，楼市回暖的迹象已趋明显。不过，关于目前房地产信托是否已经回暖，业内还存在不少争议。下半年，房地产信托又将何去何从?

“审批加快”存疑

单月募集金额超百亿元，占比近30%.对比房地产信托的历史数据，7月份房地产信托的业绩让人有些意外。

2012年上半年，工商企业、基础设施等领域产品已经替代房地产信托，成为信托公司的主流产品。房地产信托规模在各月新成立产品中所占的比例，最多在20%左右，个别月份甚至低至个位数，每月平均募集资金也不超过50亿元。

在此之前，房地产信托经历了史上最好的日子。从2010年开始，严厉的房地产调控政策下，房企从银行融资难度日渐增大，高息举债成为其必然的选择;信托公司纷纷为房企提供过桥贷款，房地产信托也逐渐成为了信托公司的支柱业务。2010年，房地产信托业务在信托行业中一度占据半壁江山的位置。

2011年相关业务继续飙升。据不完全统计，2011年全年共发行了1003款房地产信托产品(含保障房)，发行规模为2864.1亿元，发行数量较2010年同期增长了66.33%，发行规模则同比增长了43.7%.不过，2011年房地产信托规模总量占比为35.23%，较2010年总量占比减少了15个百分点。

规模占比下降主要是由于去年三四季度以来，房地产企业资金链日益紧张，房地产信托的风险也逐步推高。银监会对房地产信托业务通过窗口指导、下发通知等形式，加强了对该类业务的合规监管和风险控制。

另外， 2011年底《净资本管理办法》开始进入清算期，多数信托公司的净资本告急，而房地产信托是净资本占用比例最高的产品之一，多重因素导致房地产信托产品发行放缓，而其他各类产品发行增加。

对于今年7月份房地产信托再度出现抬头趋势，有知情人士向媒体透露：今年5-6月期间，房地产信托产品审批很慢，可以说是人为控制节奏，但自7月以来监管部门审批房地产信托的节奏明显加快。

不过，据《地产》记者了解，目前信托业并未感觉到有明显变化。

“我们没有感觉到审批速度加快，一直在按部就班地坚持事前报备制度。”北京国际信托投资有限公司总经济师时宝东说。

据介绍，不满足432条件(四证齐全/30%自有资金投入/最少二级开发资质)的产品肯定是不能通过审批的。即使一个产品各方面完全符合规定，审批部门也会详细研读材料，也可能向信托公司进一步了解情况，至少也要一两个星期。如果产品设计中有考虑不周的地方，收到监管部门提出的意见，信托公司就需要反复修改，补充材料，重新报备，有时来来回回好几次。

另外，房地产信托是项目融资，从寻找项目、尽职调查、准备材料到提交审批这个过程通常都得三四个月，最快也要两个月。如果只是单月发行的产品比较多，时宝东更倾向于将其归结为“偶然因素”。

而长期数据似乎不足以支撑回暖的说法。用益信托8月中旬公布的最新数据显示，今年以来，所有投向房地产领域的信托产品总数为410个，而去年同期相同类型的产品总数为724个，数量大幅下滑43%.中诚信托一位研究员也认为，仅凭单月数据不能轻易断言房地产信托“回暖”，市场表现还需要继续观察。不过，银监会加快审批速度并不是没有可能。

“其实符合银监会规定的房地产信托产品并不少，只是在房地产市场调控下，人为控制了发行速度。随着房地产信托兑付的系统性风险逐步解除，银监会有可能放松监管。这种放松最有可能是审批速度加快，而不是合规标准的放宽。”上述研究员说。

兑付风险可控

虽然房地产信托发行数量短期回升，但市场对房地产信托的兑付风险依然心存担忧。

早在2011年下半年，房地产信托风险就成为市场关注的焦点，部分项目显现风险苗头，建设进度或销售进度偏离预期，开发商不能按期偿还信托融资，信托公司被迫注入新的流动性，或者引入金融资产管理公司和地产基金“接盘”。一时间，传言此起彼伏，大有“山雨欲来风满楼”之势。

2010年和2011年房地产信托的发行量较大，信托年限一般在1.5年-2年，因此从今年下半年开始，房地产信托将迎来兑付高峰。

还有多少房地产信托面临兑付危机?房地产信托乃至整个信托行业会不会产生“多米诺骨牌”的风险?市场人士对此莫衷一是。

最近，来自银监会的权威表态，或许能让这样的争论趋于平静。8月9日，中国信托业高峰论坛中，银监会非银部主任柯卡生很罕见地出现在了媒体和大众面前。用他自己的话说：“这是我6年来首次出席中国信托业高峰论坛。”

之前，信托业一直被认为和公众沟通不足，监管层更是很少露面。而柯卡生似以这样的行动来改变之前信托业留给人们的印象。

针对当下炙手可热的房地产信托兑付话题，柯卡生明确表示：“虽然个别公司的个别项目存在风险隐患，但引发区域性、系统性风险的可能性不大。”

之前，各种机构统计的超过6000多亿元的房地产信托余额中，也包含开发商以资产认购信托计划劣后受益权的部分。而实际上信托公司真正需要兑付的金额远低于此数。

信托行业通行的标准是，房地产项目融资抵押率不高于40%，也就是说，假定一个房地产信托产品采用结构化的“大信托”模式设计，开发商以资产认购的部分不低于40%.扣除这一部分之后，还要扣除以单一资金信托(委托人包括银行理财计划、各种机构投资者等)方式投资房地产信托的部分，才是信托公司真正要向自然人投资者兑付的。

柯卡生首次披露了这个精确数据。截至今年6月底，房地产信托业务余额6953亿元。其中，自然人投资者认购规模为2692亿元。今明两年，集合类房地产信托需兑付的金额，扣除次级后分别为710.02亿元和1842.52亿元。

房地产信托规模仅占全国银行业金融机构对房地产行业融资的6.1%，占全国信托公司受托资产总规模的12.62%，且规模、占比均呈现下降趋势，对整个房地产行业影响比较有限，更不会对信托业产生根本影响。

同时，房地产信托项目实行单独建账，单独核算，项目之间相互独立，风险不会彼此传递。另外，合格投资者制度的建立使理性投资者增多，清算压力比过去有所缓解。尤其是300万元以上的高端投资者认购金额占自然人认购总规模的78.4%，具有较高的风险意识和承受能力。

当日发布的《中国信托业发展报告2012》也指出，大多数房地产信托抵押物充足，流动性不足，风险化解手段较多。房地产信托面临的风险不是价值风险，而是流动性风险。这也是金融资产管理公司和地产基金愿意“接盘”的原因，补充新的流动性之后，一旦能“挺过去”，等到房地产市场回暖，这些项目本身是有价值的。

争议“刚性兑付”

柯卡生对于房地产信托发生系统性风险的解读给市场吃了一个“定心丸”，而他的一些表态也让业内产生了更多联想。

之前有消息称，中国银监会对信托公司的监管思路正在发生转变，允许信托公司暴露风险，并且希望利用市场机制化解兑付危机，不要总是无论对错“刚性兑付”。

有观点将其解读为，今后行业发展的一个方向，从之前的坚决“不能出事”，现在已经变成允许有风险，但信托公司要提高风险预警和化解能力。

而一些敏感的信托业人士也从柯卡生此次的讲话中找到了一些“蛛丝马迹”。

柯卡生肯定了银监会之前对风险防范采取的一系列监管措施已经看到成效：“总体来看，前期采取的监管措施在控制发展节奏、防范化解风险方面收到了良好的效果。”

另外，其对于监管目标的表态是：“当前及今后一段时期，我们的目标是守住不发生系统性，区域性风险底线，努力防范和化解单体机构和单体业务风险。”

“这说明银监会对信托公司的监管要求是，守住不发生系统性风险的底线，并不是说任何产品都不允许出现风险。”一位信托业高层与记者私下交流时指出。

其实从法理来讲，信托公司本无利用自有资金兜底的义务，只是“出事”历来是从监管层到股东到信托公司自己都不愿看到的。中国银监会颁布的《信托公司管理办法》明确规定：信托公司经营信托业务，不得承诺信托财产不受损失或者保证最低收益。信托产品风险的“买者自负”原则实际上是一项强制性法律原则，信托当事人任何一方也不得以约定加以排除。

中国信托业协会专家理事周小明近期也用很大篇幅讨论“刚性兑付”，表示当个案信托产品发生风险事件，监管部门督导信托公司有效处置风险、信托公司采取有效措施处置风险，其实质是确保信托公司履行受托人的尽职管理职责，而不是要确立对信托产品“刚性兑付”的潜规则。

上海的一位业内人士将此举解读为，监管层授意下，对市场化手段解决兑付问题，终结无条件兜底的预热。

事实上，在信托业圈内，支持信托公司摆脱 “刚性兑付”紧箍咒的呼声一直很高。大多数观点认为，若房地产信托产品最终不能实现预期收益，甚至出现本金亏损，如果是信托公司未能履行好受托人职责，比如，尽职调查存在失职、项目过程管理不善、信息披露不充分等，信托公司应动用信托赔偿责任准备金，甚至动用资本金赔偿投资者，而如果投资出现损失是因为市场原因，则风险应该由投资人自担。

此外，信托业应该早做准备，建立起风险缓释和化解机制，并在投资者中深入普及“买者自负”的风险理念。

不过，这可能引发了另外的问题：在中国诚信制度不是特别健全的情况下，如果没有“刚性兑付”这把保护伞，信托公司能不能赢得投资者的信赖?怎样能确保信托公司不违背投资人的利益?

招商银行(600036,股吧)私人银行投资顾问沈飞认为，对于投资者来说，未来选择产品，应该选择更有雄厚实力的信托公司，同时，更加要关注项目本身的安全性和融资方的情况，以及其负债水平和偿债能力如何，能不能实现自身的成功兑付。

难现繁荣过往

当监管政策和舆论环境都开始对房地产信托变得宽松，房地产信托的抬头趋势会不会继续延续，甚至重现之前的繁荣景象?

答案并不乐观。至少目前，大多数观点不看好下半年房地产信托的前景。

时宝东分析，今年楼市整体低迷，开盘量小，信托为新盘融资的话项目来源受到限制。老项目的话就是借新还旧，市场也不接受这样的产品。一些本身不错的项目，资产管理公司介入了;或者信托公司自身也能自我消化。除此之外，再剩下一些极其困难的项目，信托公司也不敢随便接手。

“下半年房地产信托肯定不会大面积爆发，这一点是确定的。房地产市场经历过前些年的黄金时代以后，平稳发展是大势所趋。信托行业亦是如此。”时宝东说。

普益财富研究员范杰预计，由于房地产调控持续以及经济低迷，房地产领域和基础设施领域资金需求依然旺盛，但由于投资者对房地产信托心存余悸，房地产信托成立数量和规模增长会相对缓慢，甚至维持负增长。而基础设施领域信托则有望保持较快增长。

不仅是圈内对此看法谨慎，和信托公司常常接触的房地产私募基金人士也不例外。

信业基金董事总经理章华一向直言不讳：“去年房地产信托行业的辉煌，是信托公司凭借牌照优势，在房地产行业特殊的阶段，吃了不该吃的果实。未来的趋势一定是继续萎缩和下降的。”

章华分析，以后房地产金融要么是银行贷款，要么是做真正的股权投资。而目前绝大部分信托公司很难去做真实的股权投资，还是承担过桥贷款的角色，这就决定了他们不可避免地受房地产信托432条款的限制。所以可做的渠道并不多，很多的信托公司仍然处在灰色地带的边缘。

章华甚至还指出了一个现象：“我了解到前一段时间，主流信托公司中人才流失严重，大量信托人员外流到基金公司或其他金融机构。估计这种趋势下半年应该还会继续。这正是房地产信托空间有限、前景黯淡的一个写照。”

好景不再来。各种迹象都表明，房地产信托高收益、低风险、高增长的神话已经终结。短期回升难以扭转长期下降的大方向。

而对于信托行业来说，在中国的金融体系中如何找到适合自己的定位，从而实现长期可持续发展，仍是中国信托公司整体面临的最重大课题。

虽然实现融资型盈利模式到以资产管理为业务核心，真正回归信托业务“受人之托、代人理财”的本质是信托业的共识，但是真正实现却并不容易。

一个悬而未决的难题是：在房地产、矿业能源之后，信托业下一个高收益的基础资产在哪里? 信托业大佬们对此似乎也未有特别明确的答案。

这不仅是调整房地产信托业务中必须面对的难题，也是整个信托业的瓶颈。而在找到新的蓝海之前，房地产信托不会这么快就走下“神坛”。

从这个角度上说，房地产信托虽然热度下降，却难以彻底冷却