2020年新冠疫情美国通过量化宽松托底美国经济，低利率购房成本和疫情期间工作方式一定程度改变了美国居民的生活方式，使得居民购房热情高涨，近2年美国住宅市场景气度高涨，需求量激增，推动住宅价格的持续上涨。

随着美国抗疫成功，经济复苏，通胀高企、美联储开始加息，美国购房利率开始攀升，居民购房成本大幅上升，抑制了美国住宅市场的销售情况，从成屋销售数据来看，美国自2021年9月开始至今，已经连续29个月同比销售下滑（如下图所示），但是从房价来看，美国房价中位数依然是比较坚挺在37.9万美元/套，并没有出现大幅下跌。

数据来源：好买基金研究中心，时间2000.1~2024.1

从房屋先行指标观察（美国成屋签约待过户-由于房屋通常于出售前一到两个月内签订契约，并且契约内包含毁约需支付赔偿金的条款，因此几乎可认定未来就会成交）来看，美国地产周期已下行两年，目前正处于磨底阶段，进一步销售下滑预期已经不大。

数据来源：好买基金研究中心，时间2005.11~2024.1

成屋库存仍持续去化，12月成屋库存进一步回落至100万套，可供销售月数回落至3.2个月，低于5.3个月的历史均值水平。由于利率锁定效应，当前高利率也一定程度限制了手持低利率房贷的成屋房主的置换意愿，新增挂牌房屋量12月降至23.5万套，全年同比减少14%，且成屋市场的库存不足支撑了价格韧性，季调后的成屋售价持续走高，目前市场缺少流动性，观望情绪较为浓重，利率下行大概率会推动地产修复。

数据来源：好买基金研究中心，时间1999.1~2024.1

从风险角度来看，目前成屋库存较低，与2008年美国次贷危机时候高库存相比，处于历史较低水平，存量供给去化仅3月。

其次，从美国家庭负债比率来看（美国家户还本息占可支配所得比率，能够反映当前美国人民的所得购买房地产的负担程度，将受美联储升、降息影响），虽然美联储加息，美国家庭负债比例有所上升，但是仍然没有回升的2012-2018年的平均水平，远低于2008年次贷危机的水平，美国家庭整体杠杆率处于合理水平，家庭负债率健康程度良好。

数据来源：好买基金研究中心，时间1990.9~2023.9

另外，从美国空置率和出租空置率来看，美国住宅空置率保持在较低水平，全美空置房屋（住房和租房市场）占比为10.4%，处于上世纪80年代以来的低位，所有居住中房屋的自住拥有率也超过疫情前水平。

数据来源：好买基金研究中心，时间1990.9~2023.9

总体来看，美国加息推升了购房成本，导致房屋销售开始下滑，但美国住宅价格依然较为坚挺，整体房屋库存较低，去化压力小，房屋空置率水平低，居民家庭负债率较低，整体的美国住宅市场的依然是较为健康。

美国房地产市场在2008年后经历了一个近十年的下行周期，背后的原因在于次贷危机后美国金融周期进入下半场，家庭部门去杠杆，金融监管加强，抑制了房地产需求。自2016年以来，美国金融周期重新进入上半场，家庭部门资产负债表修复到位，房地产需求重新扩张。金融周期上半场意味着房地产大周期向上，需求韧性更强。但由于处于加息周期末期，市场利率很高，抑制了市场整体成交活跃度，市场缺少流动性活力。

展望2024年，伴随美国经济数据降温及美联储政策转向，降息预期带动10年美债利率自5%的高点回落，30年期和15年期抵押贷款利率分别从7.79%和7.03%的高位下行至6.69%和5.96%，接近2023年6月左右的水平。

由于疫情前的房贷利率很低，那些在疫情前买房、手持低利率按揭贷款的有房者不愿意将手中的房屋卖出，导致二手房市场供给短缺，本质上还是需求强劲，预计利率下行有望刺激需求。另外，当前美国成屋市场供需不匹配导致成屋价格水涨船高，但利率预期下行也会吸引首次购房者进入市场，反而或加剧库存的压力并支撑房价，因此，美国房价仍有韧性，房价很难有大幅回落的预期。

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