在国内严厉的信贷调控下，银行及资本市场等融资渠道被堵塞。近期陆续有市场消息显示，部分房地产开发商出现卖股、卖地、卖项目现象，筹集资金动作频频。

随着房地产调控的步步紧逼，一向“不差钱”的房地产开发商开始感受到阵阵寒意。卖股、卖地、卖项目，十八般武艺上阵，难解房地产企业的巨额资金饥渴。有专家预计，未来一段时间房价很可能将出现较为明显的松动迹象。

地产资金链即将步入红色警戒

多家研究机构表示，房地产开发企业本年资金来源增速放缓、房地产开发投资高位运行、商品房销售金额增速难以大幅回升、个人购房贷款余额增速回落等因素，将导致房地产开发企业资金链状况不断恶化。

一方面是房地产投资增速依然维持高位。1-4月份，全国房地产开发投资13340亿元，同比增长34.3%。另一方面是楼市销售乏力，资金大量沉淀。据北京房地产交易管理网及北京中原地产统计，截至5月31日，北京住宅总库存达到10.13万套，环比4月新增3000多套。

上海易居房地产研究院综合部部长杨红旭认为，房企筹措资金，首先考虑的是银行信贷，其次是降价促销，最后才会卖股、卖地、卖项目。因此，部分房企出售资产，正反映资金链趋于紧张。

投中集团旗下CVSource统计显示，今年1月至5月，中国房地产企业通过IPO、增发、配股、公司债等形式融资的案例仅为5例，包括广汇股份定向增发、青建集团发行短期债券、上海上实两次发行中期票据、莱蒙国际IPO等，总金额不足70亿元人民币，而2010年的规模超过400亿元人民币。

一些房地产企业转向信托业务。根据中国信托业协会的统计，今年一季度信托公司投向房地产领域的资金余额为4868.88亿元，接近去年同期的两倍，其中新增投资房地产的信托资金规模为710.98亿元。但当前房地产信托融资成本达到 12%至17%，也让一些房地产企业还款风险加大。

在此情况下，房企被迫自掏腰包。国家统计局数据显示，今年1—4月房地产企业自筹资金比重处于历史高位，达到37.4%，接近2008年楼市萧条时期38.7%的高点。

杨红旭认为，目前全国房地产开发企业资金来源增速明显慢于投资增速，出现了少有的投资增速反超资金来源增速的现象，企业融资环境明显趋紧。今年二季度房企资金可能进入预警区间，达到与2008年类似的紧张状态。

中原集团研究部高级经理刘渊表示，随着融资环境恶化，预计房地产行业内生存境况将发生分化，中小企业更加难过，兼并重组将持续上演。

Wind统计数据显示，2011年1月至5月末，国内房地产行业收购兼并金额已经达到193亿元，超过2010年全年150亿元的总量。

小规模降价促销暗潮涌动

房企以价促量的现象尚未大面积出现，房价总体保持稳定，但小规模的降价促销活动正暗潮涌动。

据市场消息，4月30日中海地产在深圳降价促销，随后在南京、重庆、上海等地相继打出降价旗号。5月底武汉万科旗下的万科红郡打出“抱歉光谷，拉低你房屋均价1000元”。

降价潮正面临临界点。刘渊表示，房企手中或许还握有可支撑半年的现金，但降价潮却未必要等到半年之后。在市场浓厚的观望气氛中，率先降价能吸引买房者的光顾，也能借此筹措资金，趁土地价格处于低位囤积，为后期发展蓄势。

上海易居房地产的一份报告表示，在楼市持续低迷、融资环境恶化、企业资金状况不佳的形势下，如何将“储备”的土地、待售商品房等企业存货快速转化为销售收入已成为房地产开发企业发展的关键。建议开发商采取“销售为王”的市场策略取代“利益最大化”的市场策略，将资金回笼放在企业阶段性战略的首位，积极采取打折、促销等方式快速销售。

广发证券房地产行业分析师赵强预计，三季度房地产行业可能会有较大规模促销活动，降价幅度大约在10%。

信托系统继续为房地产输血

尽管来自银行的贷款已经收紧，资金链状况不容乐观，但由于开发商大力拓展信托、委托贷款、境外融资等多种融资渠道，资金情况尚未恶化到2008年金融危机时的程度，这给开发商提供了继续捂盘扛价的底气。

用益信托工作室统计表明，仅今年1至4月，信托公司共发行集合类房地产信托项目222个，发行数量同比增加66.92%，募集资金722.11亿元，募集资金规模同比增长115.26%。4月集合信托产品的资金投向房地产领域的占比高达43.25%。而且4月工商企业信托的占比为24.76%，许多信托产品以工商企业为名，实则投向房地产业务，导致近几个月工商企业类信托项目持续增加。

好买基金研究中心的数据显示，5月房地产信托仍然是募资最多的品种，5月54家信托公司共成立284只固定收益信托产品，纳入统计的175只产品总规模为353.96亿元，其中投向房地产的信托募集资金达到96.24亿元，远远超过其他信托募集规模。

房地产信托产品以其高收益率吸引了众多投资者，为房企提供了源源不断的资金来源。中融信托发行的“创鸿集团佛山创鸿汇苑集合资金信托计划”，产品期限为24个月，预期年收益率为9%至14%。五矿信托发行的“荣腾商业地产投资基金信托计划”，期限为18至24个月，预期年收益率为10.5%至13.5%。而3年期非房地产类信托产品的预期收益率通常不超过10%。

业内人士分析，去年10月之前，房地产信托最低年化收益率在5.50%至6.00%之间，10月之后达到6.60%，今年以来最低收益率接近10%的房地产信托产品数不胜数，最高预期收益率则从11%一路涨至15%，个别信托计划甚至打出最高收益率超过20%的口号。

除了房地产信托，委托贷款也成了房地产企业又一重要融资渠道。今年一季度金融数据显示，委托贷款增加了3204亿元，是去年同期委托贷款增加额的2.1倍。

截至5月底，剔除上市公司出于正常经营需要给关联公司提供的贷款，今年以来上市公司通过银行已经发放17笔委托贷款，合计金额近14亿元，是去年同期的近4倍。其中，不少委托贷款是借给了缺钱的房地产企业。已经公布了贷款利率的14笔委托贷款的平均贷款利率达到15.8%，相比一年期贷款基准利率上浮了150%，其中最高一笔委托贷款利率达到21.6%。

中南建设5月27日公告称，将通过江苏银行南京河西支行向金陵饭店借款2亿元，用于公司经营资金周转，借款期限1年，年利率12%。中南建设将于合同签订后的1年内按季度支付金陵饭店资金利息费600万元，全年共计2400万元。

一家商业银行内部人士表示，今年委托贷款数量大增、利率明显上升，特别是发放给房地产企业的贷款猛增。由于委托贷款属于银行中间业务，受托人不承担任何贷款风险，只收取手续费，所以银行也愿意招揽。中国证券报记者也发现，许多民间资本正在通过委托贷款的这一渠道流入房地产企业，部分委托贷款实际利率水平高达20%至30%，同时不断出现委托贷款逾期未还的情况。

民间资金输血房地产企业，境外资金也直奔中资房企。标准普尔统计，仅今年一季度中资房企已经从境外市场融资超过30亿美元，预计今年全年很可能突破百亿美元，创下中资房企海外融资额的最高纪录。

恒大地产、仁恒置地、雅居乐、合景泰富、恒盛地产、世茂房地产等中资房企都积极开展境外融资。中骏置业和华南城控股在海外发债，筹资规模分别为20亿元人民币和2.5亿美元，合生创展筹资3亿美元，瑞安房地产则融资35亿元人民币。

有专家表示，随着未来信托公司净资本可能告急和有关部门强化监管，信托融资渠道扩张空间有限，而委托贷款逾期不还的情形增加，民间资金对房地产业务的热情将逐渐消退。同时境外融资风险也在上升，融资后上市房企股权安全将面临一定危险。开发商通过信托、委托贷款和境外融资等渠道融资难以持久，根本措施还是要靠加快销售回笼资金。