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房地产政策专题报告

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simu.howbuy.com2017-12-26 16:26作者:好买基金研究中心

从2016年10月开始到2017年10月底,全国已有近60个城市被纳入房价调控范围,已出台126条限购政策、166条限贷政策,累计推出各类调控政策超过200次。一线城市自2016年11月以来,首次出现房价全面停涨,大部分一二线城市成交量下滑,与此同时,三四线房价接棒上涨,但成交量开始萎缩。

一、 房地产市场过去四年:两年松绑两年收紧

自2014年的“9•30新政”开始,我国已经连续四年在国庆节前夕出台重磅房地产调控政策,如下:

2014年9月30日,央行、银监会联合出台《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》,通过下调首付比例和贷款利率,对自住型需求进行支持。这是2014年各种松绑政策中影响最大的一个。

2015年9月30日,央行、银监会下文,在不实施“限购”措施的城市,对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,最低首付款比例调整为不低于25%,除此之外还推行住房公积金异地贷款业务。这被视为第二次“9•30新政”。

2016年9月30日,以北京为代表的热点城市相继出台政策,全国一线及重点二线合计21个城市陆续颁布各地的房地产市场调控政策,从限购、限贷与限价三个方面开启新一轮楼市调控。

2017年9月底以来,多个省会城市密集出台加码楼市调控的措施。自9月22日开始,西安、重庆、南昌、南宁、长沙、贵阳、石家庄、武汉、桂林等9个城市出台新一轮调控,除西安和武汉外,7个城市均实施了限售。中原地产研究中心数据显示,目前全国已有46个城市执行了限售政策。

2007年和2010年9月末也推出调控措施。近十年来,针对楼市波动起伏变化,我国一度出台各项调控政策,其中既有刺激,又有打压,并已成为影响市场走势的关键因素。

而就在闭幕不久的“十九大”报告中,关于房地产市场重点提到:坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。 “十九大”报告给未来5-10年的房地产市场定调,未来调控政策、市场走势都将紧紧围绕“房住不炒”展开。在热点城市购房需求和房价上涨压力回落之前,调控政策不会放松,楼市要稳定的基调不会变,本轮房地产调控有可能贯穿更长的时间周期,并且调控城市也将进一步扩容。

二、 房地产市场调控以需求调控为主

我国房地产周期的拐点和房地产调控政策具有较高的一致性,反映了我国房地产调控以短期需求调控为主的特征:当房价过高时,通过抑制需求来给市场降温;而在房地产低迷或萎缩的时期,同样是运用促进需求的手段进行调控。

自2017年3月以来,金融去杠杆大步推进,银监会、证监会、保监会等部门密集发布了三十余份政策文件,房地产融资有所收紧。北京“317新政”的出台,标志房地产调控加码。根据2017年9月底最新一次出台的房产调控政策,其涉及范围之广已涵盖包括西安、重庆、南昌等9个城市。与前几轮楼市调控不同的是,在限价、限贷、限购之外,限售成为此轮楼市调控的新方向。从政策内容来看,从最初的“限购”“限贷”到“限价”“限售”,再到“限商”,热点城市组合执行了“五限”措施。

国家出台相关的政策旨在希望房地产市场能够以更健康的方向发展,调节需求与供给的平衡,我们以北京、上海和深圳这三个一线城市为例,对其需求调控与供给调控进行对比如下:

 

资料来源:公开资料,好买基金研究中心整理

可以看到,各地房地产调控举措中,既有需求调控,也有供给调控,但仍然以需求调控(如限贷、限购政策)为主。并且,需求调控的措施更加具体、可落实,而供给方面的调控举措则比较笼统,而且是原则性的,短期内也难以落实。由于需求调控直接通过硬性标准抑制了交易量,效果几乎是立竿见影的,但却不是一个“治本”的方法。并且,我国房地产供给方面的问题比较突出。

三、 房地产企业融资调控政策影响之大

近年来,随着房地产市场的不断高涨,房产企业的融资需求增强、渠道增多。为了规范房地产市场的健康发展,自从2016年8月以来,房地产企业各种融资渠道受到了不同程度的限制。

 近年来房地产企业融资调控政策:

 

资料来源:公开资料,好买基金研究中心整理

从上述的房地产调控政策来看,造成的主要影响为:

一是拿地阶段的融资越来越困难。目前银监会和证监会都禁止监管的金融机构为房企拿地提供融资,这可能增加拿地环节的过桥资金需求,使得监管模糊的互联网、民间借贷等领域借贷行为活跃起来。另一方面,房企也可以以具体项目为掩护申请融资,后续将资金流向拿地环节,不过这种套路难以成为大气候。

二是现有调控政策对于房企直接融资影响深远。2016年,房企资本市场直接融资规模达到1.3万亿元,占资金来源的8.9%,是第五大资金来源渠道。自2016年四季度起,资本市场渠道逐步收紧,2017年股市再融资面临更加严格的监管,房企债市更是严控。根据Wind资讯统计,2017年1-8月,地产企业境内累计发债规模2767.21亿元,较去年同期的8212.59亿元,下挫66.3%,预计全年发行规模可能较2016年下滑60-70%。资本市场直接融资的收紧不仅提高了房企发债融资难度,也大幅提高了其融资成本。

 房地产企业发债规模对比图(单位:亿元)

 

资料来源:WIND

三是私募基金融资渠道收紧超出预期。2017年2月,基金业协会发布公告,投资热点城市的房地产私募基金已经停止备案。从当前意义上讲,私募基金所受的负面影响可能并没有那么大,但是可能会进一步错失债市融资渠道收紧后,部分热点城市回归私募基金融资渠道的机会。同时也需要关注,之前部分银行资金也有可能通过券商和基金子公司资管计划通过表外融资输血受限的热点城市,本次私募基金备案收紧使得房地产企业难以通过券商和基金子公司资管计划获得银行表外融资。

四是银行、信托资金受限相对较少,但是也面临不确定性。目前看,银行信贷、信托资金对于房地产信贷的资金输出并没有太大限制,尤其是以往通过其他渠道融资的房企将重新回归银行、信托资金渠道。对于信托而言,受热点城市政策的影响,以往的私募基金融资渠道可能有所萎缩;而另一方面,房地产信托业务需求会有所提升,银行资金对于私募基金禁投的热点城市房地产项目的融资渠道需要选择信托。近年来房地产调控逐步深入,房地产行业面临更大不确定性,这对于银行、信托公司的房地产业务而言也意味着更大的不确定性。

四、 2017房地产行业资金链状况展望

2017年的全国经济工作会议提出“房子是用来住的,不是用来炒的”,这也为房地产调控定了基调,而2017年以来的多项举措也正预示着政府对于挤压房地产泡沫的决心,2017年房地产行业发展将受到来自多方面的抑制。

在房地产企业融资收紧的大背景下,金融机构倾向于与大型房企开展合作。大房企由于资产规模更大、资产质量更好,在获取银行贷款方面具有更大的优势,同时融资渠道更加多元化。如海外债的评级门槛高,更加适合大房企,小房企发行难度较大。因此,小房企在后续的融资中面临的压力更大,随着偿债压力的增大,部分前期加杠杆快、激进拿地的小房企具有潜在的信用风险,或被大房企收购重组,房地产业行业也将迎来新一轮洗牌。

在各类政策调控背景下,各房企的融资方式也呈现多样化的趋势。资产证券化成为房企融资的一个突破口,租赁市场也得到进一步推动。2017年1月至9月,多家企业完成发行资产证券化产品,发行金额达334.5亿元,同比大幅增长120%,也大大超过2016年全年总量。

历年资产证券化发行情况(单位:亿元)

 

资料来源:WIND,好买基金研究中心整理

房企资产证券化发行量近两年有较大幅度的提升,一方面是因为发行企业数量增加,另一方面超过半数的房地产资产证券化项目单笔发行规模大于25亿。其中金融街、世茂、阳光城等企业皆发行了超过45亿规模的产品。2017年10月,保利地产公告,与中联前源不动产基金管理有限公司联合发行的“中联前海开源-保利地产租赁住房一号资产支持专项计划”获得上海证券交易所审议通过。这是国内首单房企租赁住房REITs,也为大力拓展租赁住房业务的房企提振了信心。

房地产行业集中度越来越高,房企之间的竞争也越来越激烈,而市场的表现与政策相关性极大,未来房企要探索到更健康持续的发展之路,必然会更加注重房地产行业调控政策解读。


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