一、 全区域布局“3+1+X”战略，土地储备充足

2016年以来阳光城在收购市场上动作频频，是名副其实的新晋“并购王”。公司坚定实施“3+1+X”(长三角、京津冀、珠三角+大福建+战略城市点(如西安、长沙))的区域布局。公司在一二线主要采取并购的拿地方式，而在三四线城市则多从招拍挂市场直接拿地。随着朱荣斌、吴建斌的加入，公司明显加强了在三四线城市的布局。特别是在招拍挂市场，2017年公司在三四线城市的拿地金额占到总金额的2/3。公司在2017下半年实行“三全”战略，全区域、全方位、全业态进行资源拓展和布局。

2017年上半年，阳光城主要扩充了战略城市的土地储备，诸如长沙、郑州、南昌、武汉等地，2017年上半年新增拿地的占比高达51%。值得关注的是，阳光城虽然在2016年才首入珠三角，但一出手便攻势凌厉，截至2016年12月31日，珠三角地区新增473.18万方的土地储备，占2016年新增总土储的48%。

阳光城2015年-2017年上半年新拿地区域占比情况：

资料来源：CRIC，好买基金研究中心整理

据统计，公司2017年新增土储1227.75万平方米、总地价623.4亿元，同比增长21%、83%，楼面价5077元/平。从拿地区域来看，2017年公司三线城市新增项目地价占比达到58%，创历史最高水平，表明公司在加大对华东沿海、中西部省会周边等强三线城市布局。

经过近两年积极拓展，公司土储充沛，总计储备货值4800亿元，满足开发条件的货值超3000亿元，且主要位于长三角、珠三角、大福建等经济发达区域，为公司未来增长夯实基础。根据CRIC数据，公司2017年实现销售额915亿元，同比增长约88%。展望2018年，公司可售货值充裕(可供货值约2400亿元)，叠加当前公司较高的去化率，我们预计公司今年销售额有望实现60%以上增长。公司积极采取多元化方式拿地，2017年公司并购拿地权益金额420亿，招拍挂拿地权益金额206.5亿。

二、 多渠道进行融资，助力优化财务结构

在资金层面来看，阳光城一方面通过多元化的融资方式不断压缩融资成本，补充现金流;另一方面也积极的补充短平快项目，促进并购类项目快速入市，回笼资金。

2017年碧桂园前高管朱荣斌、吴建斌双双加入阳光城。两位高管的加盟意味着公司向碧桂园模式下的职业经理人制度进一步靠拢，将碧桂园的合伙人制度等成功经验融入阳光城，同时实现杠杆控制和规模快速突破，进一步提高公司的运营能力和竞争力。公司在2017年5月通过了跟投机制合作共赢计划，跟投额度比例最高达15%，与碧桂园类似，在房企中属于最高水平。

“双斌“到位之后，在充分利用传统融资手段的基础上，积极尝试并购基金、资产证券化、中期票据、永续中票、短期融资券、海外债等多种创新融资方式。近年来公司加大了土地投资力度，且2016年四季度以来行业流动性逐步收紧，公司杠杆率进一步攀升。根据公司披露的数据，截至2017年三季度末，公司净负债率较2016年底攀升25个百分点至281%，公司融资成本较去年有所下降。

此外，公司虽在2017年下半年终止了定增发行，但仍公司积极开拓融资渠道，创新融资方式，通过房地产基金(先后设立200亿)、商业地产抵押贷款ABS(拟发行8.4亿元规模)、物业费债权和购房尾款ABS(14.9亿元)、中票(已发行42亿元)和境外美元债发行等方式助力公司突破资金瓶颈。

截止2017年末，阳光城累计债券余额达193.5亿元，其中私募债余额81.7亿元，公司债余额54亿元、中期票据余额为54亿元。其中债券余额中最低票面利率为4.5%，再创新低。此外阳光城还积极探索物业ABS、应收账款ABS等多种创新融资方式。

2017年末阳光城私募债、公司债及中期票据余额分布：

资料来源：WIND，好买基金研究中心整理

三、 业绩大幅增长，销售规模持续超预期

根据克而瑞数据，2017年公司实现销售面积659万平米，同比增长86.7%;实现销售额915亿元，同比增长87.9%。销售均价13881元/平方米，同比增长0.6%。

2017年前三季度，公司营业收入实现翻番，1-9月销售毛利率为21.4%，较去年同期下降7.2个百分点;净利率4.4%，较去年同期下降2.3个百分点，盈利能力下滑主要由于低毛利项目集中结算。费用控制持续改善，前三季度三费费率为8.4%，较去年同期11.0%下滑2.6个百分点。剔除预收账款后的资产负债率约82.7%，同比提升1.6个百分点。

根据公司披露的2017年三季度报告，前三季度阳光城实现主营业务收入155亿元，同比小幅增长108%，实现归母净利润6.19亿元，同比上升70.2%，每股收益0.15元。销售规模高速提升，关注管理效率的变化销售方面。根据克尔瑞数据，阳光城2017年前三季度实现销售金额597亿元，与2016年同期相比增长104.9%。销售回款方面，公司前三季度实现经营性现金流入385亿元，与2016年同期相比增长112%。

阳光城

2012年-2017年前三季度营业收入及增长情况：

资料来源：WIND，好买基金研究中心整理

阳光城2012年-2017年前三季度归母净利润及增长情况：

资料来源：WIND,好买基金研究中心整理

四、 业态多元，加速布局全产业链

在完善住宅开发销售的基础上，阳光城会继续拓展产业地产及园区运营、经营性物业运营(含商业、办公、酒店、长租公寓)等。阳光城与北影合作的第一个影视小镇已经落户常州，项目初步定位为“北影阳光的智慧结晶、生态文明的再生再现、环球影城的迷你新版”，未来将发展成为集大型影视城、影视教育培训、国际化社区、城市综合体等多元业态为一体的标杆和典范。

此外，在长租公寓领域，阳光城早在2015年便与互联网长租公寓品牌【寓见】在沪达成战略合作协议，以房产轻资产运营作为共同的发展策略。事实上，阳光城母公司阳光控股广泛的涉猎金融、农业、环保、医疗、教育等领域，未来通过发挥协同效应，也能为阳光城多业态尝试奠定良好的基础。

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