江苏中南建设集团股份有限公司(以下简称“中南建设”或“公司”)主营业务为房地产开发和建筑施工，截至2017年末，公司股本为370978.88万股，控股股东为中南城市建设投资有限公司(以下简称“中南城建”)，实际控制人为自然人陈锦石。
公司股权结构图：
资料来源：中南建设，好买基金研究中心整理
中南建设前身是成立于1998年的大连钢铁股份有限公司，1999年名称变更为大连金牛股份有限公司(以下简称“金牛股份”)，并于1999年12月8日在深圳证券交易所上市(股票代码：000961.SZ)，主营铁合金冶炼业务。
2009年6月，金牛股份实施重大资产重组，中南城建受让东北特殊钢集团有限责任公司持有的金牛股份9000万股股份1，成为第一大股东;同时，金牛股份通过定向增发收购了中南城建下属8家房地产项目公司2的100%股权、南通中南世纪城物业管理有限公司80%股权和江苏中南建筑产业集团有限责任公司100%股权，主营业务由原铁合金冶炼转变为房地产开发和建筑施工。2009年7月8日，金牛股份变更名称为现名。
截至2016年末，公司(合并)资产总额1172.05亿元，较2015年末增长21.80%，主要由货币资金和存货增长所致;所有者权益162.04亿元，资产负债率为86.17%，纳入合并范围的子公司135家。2016年，公司实现营业总收入344.40亿元，利润总额6.62亿元。
截至2017年中期末，公司(合并)资产总额1343.98亿元，所有者权益161.95亿元，资产负债率为87.95%。2017年1～6月，公司实现营业总收入126.69亿元，利润总额5.61亿元。
截至2017年三季度末公司(合并)资产总额1507.47亿元，所有者权益165.81亿元，资产负债率为89.00%。2017年1～9月，公司实现营业总收入190.20亿元，利润总额7.75亿元。
一、 经营概况
公司收入和毛利润主要来源于房地产开发和建筑施工业务，易受房地产市场波动及行业调控政策影响，2016年收入快速增长，综合毛利率有所下降。公司业务包括房地产开发、建筑施工、物业管理及其他，其他业务主要为酒店业务。
2014年～2016年及2017年1～9月，公司主营业务收入分别为217.92亿元、204.50亿元、344.40亿元和190.20亿元。从收入构成来看，公司主营业务收入中房地产开发所占比重逐年增加，建筑施工业务占比逐年降低，物业管理及其他业务占比较小。
2014年～2016年及2017年1～9月，公司主营业务毛利润分别为53.72亿元、44.14亿元、56.53和33.98亿元，有所波动;综合毛利率分别为24.65%、21.58%、16.41%和17.87%，略有下滑。
1、房地产开发业务
公司房地产开发业务以住宅地产开发为主，以商业办公地产开发为辅，运营主体为下属项目子公司。公司房地产项目开发经验丰富，近年经营区域逐步从江苏省拓展至国内其它省市，产品业态较多元，在江苏省内房地产市场具有很强竞争实力。
公司具有国家一级房地产开发资质，房地产项目开发经验丰富，经营区域分布较广泛，近年从江苏省逐年拓展至长三角其它省市、东三省、海南岛、京津唐为主的近40个城市，以江苏省内城市为主，在国内房地产市场具有很强竞争实力。
公司采用快周转的开发模式，通过房地产开发节点流程优化，形成了一系列快速推盘销售理念，有效提高了公司推盘的速度，同时，公司逐渐增加合作开发项目的规模，有助于在一定程度上减少单一项目的资金压力。
依据中国房地产业协会公布的《2017年中国房地产开发企业500强》榜单，中南建设位列中国房地产企业排行榜的第20位。
近年公司销售情况较好，房地产项目合同销售金额、面积及单价均总体保持增长，盈利能力较强。2014年～2016年，公司分别实现房地产开发业务收入105.09亿元、124.17亿元和270.28亿元，年复合增长率达60 %;毛利润分别为33.08亿元、29.16亿元和48.64亿元，其中2016年公司房地产开发业务收入及毛利润同比均显著增长;毛利率分别为31.49%、23.48%和18.07%，逐年下滑，2016年下滑较多主要系当年结转项目多为2014年销售，毛利率较低所致。
受益于2015年二季度及2016年前三季度房地产市场环境的好转及公司快周转的模式，2014年～2016年公司合同销售金额、平均合同销售单价不断增长，合同销售面积波动增长。
公司2014年～2016年及2017年1～6月房地产业务总体情况：
资料来源：公开信息，好买基金研究中心整理
2、建筑施工业务
公司建筑施工业务主要由子公司江苏中南建筑产业集团有限责任公司(以下简称“中南建筑”)负责运营。
公司建筑施工业务以房建工程为主，相关资质较全、施工经验丰富，技术先进，在国内房建工程市场拥有很强的市场地位。公司建筑施工业务以房建工程为主，还涉及机电设备安装和建筑钢结构等其他施工业务，施工经验丰富，相关资质较齐全，公司拥有房屋建筑施工总承包特级和建筑工程设计专业甲级资质、建筑装修装饰工程专业承包一级、起重设备安装工程专业承包一级、机电设备安装工程专业承包一级资质和钢结构工程专业承包一级资质等。
近年公司建筑施工业务收入和毛利润不断下降。2014年～2016年，公司建筑施工业务收入分别为109.12亿元、75.15亿元和69.53亿元;毛利率分别为17.75%、17.94%和9.38%，公司建筑业务毛利率下降主要受人工成本逐年升高影响。2014年～2016年，公司完工合同额分别为214.66亿元、204.82亿元和169.40亿元。
3、物业管理及其他业务
近年公司物业管理收入和毛利润对收入和利润形成有益补充。公司物业管理及其他业务主要是商业物业出租及酒店业务。2014～2016年，物业管理及其他业务分别实现收入2.67亿元、3.83亿元和4.59亿元;毛利润分别为0.70亿元、1.22亿元和1.07亿元，毛利率分别为26.22%、31.86%和23.31%。截至2017年6月末，公司已建成的用于出租的物业是南通中南购物城、南通中南百货、盐城中南购物中心和海门中南城，总建筑面积35.70万平方米，总出租面积为19.18万平方米，公司用于出租的物业出租率为95.47%，出租单价为1～2元/天平方米;公司已经开业的酒店为南通金石国际大酒店、滨海金石国际大酒店和青岛金石国际大酒店。
截至2017年6月末公司主要已建成酒店及商业物业情况(单位：亿元)：
资料来源：中南建设，好买基金研究中心整理
二、 财务分析
1、资产构成与资产质量
公司近三年资产总额逐年增加，资产构成以存货、预付款项、货币资金、其他应收款和应收账款等流动资产为主，其中存货占比高
2017年9月末，公司资产总额为1507.47亿元，较2016年末增长28.62%，其中流动资产占比为95.15%。2014年～2016年末，公司资产总额分别为842.80亿元、962.26亿元和1172.05亿元;其中，流动资产占比分别为91.76%、91.33%和93.35%。公司资产结构以流动资产为主。
2017年9月末，公司负债总额为1341.66亿元，较2016年末增长32.84%。2014年～2016年末，公司流动负债分别为600.50亿元、620.53亿元和693.90亿元。2017年9月末，公司流动负债主要由预收款项、应付账款、其他应付款和一年内到期的非流动负债构成。
公司非流动负债主要由长期借款和应付债券。2014年～2017年9月末，公司非流动负债分别为113.60亿元、209.58亿元、316.10亿元和386.17亿元，2015年增长主要系当年债券发行规模较大，应付债券大幅度增加，2016年增长主要是长期借款和应付债券大幅增加所致。
截止2018年2月底公司应付债券情况：
资料来源：WIND，好买基金研究中心整理
2017年9月末，公司全部债务为506.07亿元，较2016年末增长21.90%，主要系长期和短期借款增长所致，公司长期有息债务占全部债务总额的比重为72.81%，债务结构以长期有息债务为主;同期末，公司资产负债率为89.00%，公司债务负担较重。
2014年～2016年末，公司资产负债率分别为84.73%、86.27%和86.17%;若考虑到预收账款和收入结转因素，调整后的资产负债率分别为68.40%、69.59%和72.80%;全部债务资本化比率分别为68.73%、70.46%和70.59%。
2014年～2016年这三年，公司短期有息债务持续下降，长期有息债务随着长期借款和应付债券的增加而逐年增长;2015年以来，公司债务结构调整为以长期有息债务为主。2016年末，公司短期有息债务和长期有息债务占比分别为18.89%和81.11%。
公司2014年～2016年末及2017年9月末债务情况(单位：亿元)
资料来源：WIND，好买基金研究中心整理
2、盈利能力
公司营业收入保持增长，但受结转项目毛利率较低及公司建筑施工业务毛利率下滑的影响，营业利润率有所下降，整体盈利能力有所下降
2017年1～9月，公司营业总收入为190.20亿元，营业毛利润率为17.87%，利润总额为7.75亿元，净利润为4.83亿元。
2014年～2016年，公司营业总收入分别为217.92亿元、204.50亿元和344.40亿元，不断增长。同期，营业利润率有所下降，分别为18.70%、14.71%和10.19%，主要受结转的房地产项目毛利率较低公司建筑施工业务毛利率下滑的影响;公司利润总额分别为14.72亿元、6.28元和6.62亿元
公司2012年～2017年三季度末营业收入及增速(单位：元)
资料来源：WIND，好买基金研究中心整理
公司2012年～2017年前三季度末毛利率和净利率
资料来源：WIND，好买基金研究中心整理
3、现金流
公司经营活动现金流量状况欠佳，对外投资支出不断增加，外部融资规模较大。2017年1～9月，经营活动、投资活动和筹资活动产生的净现金流分别为-0.20亿元、-23.17亿元和61.52亿元。
公司2014年～2016年及2017年1～9月现金流情况：
资料来源：WIND，好买基金研究中心整理
三、 土地储备
自2015年开始公司在投资布局的战略上进行了大刀阔斧的调整，由此前深耕江苏区域，围绕三四线城市的造城模式向围绕一二线核心城市和热点城市圈周边三四线城市的布局思路转型。继续2016年拿地规模创下历史新高后，公司2017年再度加大投资力度，公司2017年累计获取项目47个，新增建筑面积580.3万平，同比增长186.9%，对应总价315.6亿，同比增长33.3%。从区域上看公司2017年新增项目主要集中在长三角、环渤海和成渝城市圈。
公司2017年上半年新增土地情况：
资料来源：WIND，好买基金研究中心整理
值得一提是，公司2017年首进成都不到半年已投资78.5亿拿下7宗地块，充分彰显公司执行力度和加快转型的决心。伴随着公司储备资源的不断丰富和储备结构的持续优化，资源优势将为公司未来规模发展提供充分的助力
免责条款：
本报告中的信息来源于公开可获得资料、尽职调查所获得的信息、资产管理人或其代表的现场路演或电话会议等沟通方式的记录等。好买基金研究中心对这些信息的准确性及完整性不做任何保证，也不保证所包含的信息不会发生变更，文中的观点、结论及相关建议仅供参考，不代表任何确定性的判断。获得报告的人士据此做出投资决策，应自行承担投资风险。本报告不对特定基金产品的价值和收益作出实质性判断和保证，亦不表明投资没有风险。本报告不构成针对个人的投资建议，也没有考虑个别客户特殊的投资目标、财务状况或需要。客户应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况。本报告仅向特定客户及特定的合作伙伴传送，且本报告及其内容均为保密信息。未经事先书面同意，禁止任何引用、转载、复制、分发以及向第三方披露。
一旦阅读本报告，每一潜在阅读者应被视为已同意上述条款。除本页条款外，本报告其他内容和任何表述均属不具有法律约束力的用语，不具有任何法律约束力，不构成法律协议的一部分，不应被视为构成向任何人士发出的要约或要约邀请，也不构成任何承诺。
