阳光城专题报告

阳光城集团股份有限公司(000671.SZ)1995年成立于福建,2002年成功上市;2012年公司总部迁至上海,加速全国布局,集团全年销售业绩首破100亿,跻身“中国房地产百强”;2013年首进房企百强前30;根据克尔瑞发布的2017年中国房地产销售TOP200排行榜,阳光城2017年销售金额达到915.3亿元,位列第19位。公司主营业务以房地产开发为核心,根据2017年年报,公司房地产业务营业收入占总营收比重为99.32%;同时兼营房地产延伸业务,如商品贸易、商管、酒店以及幼儿教育的投资和运营管理。

公司大股东阳光控股有限公司,位列2016年度《财富》杂志“世界500强”企业榜单第459位,由爱国侨商林腾蛟先生于1995年创立。目前已发展成为一家集环保、教育、地产、金融、物产、资本六大集团为一体的大型投资控股公司,实力雄厚。阳光城作为阳光控股有限公司旗下重要上市公司,在发展过程中有望借助大股东阳光控股强大的实力和资源,同时加强与教育、金融、资本等五大集团的合作,形成深层次的联动效应,发挥资源协同效应。

一、 2017年业绩向好,销售规模增长迅速

近年来,阳光城的销售规模增长迅速。根据克而瑞数据,2017年公司实现销售面积659万平米,同比增长86.7%;销售额915亿元,同比增长87.9%;销售均价13881元/平方米,同比增长0.6%。2013-2017年销售金额年均复合增速42.8%,销售金额增速从2014年的4.77%提高到87.9%。

销售规模的快速扩张,为未来公司经营业绩的高增长提供了保障。根据2017年年报,公司的营业收入达331.6亿元,实现毛利润34.8亿元,净利润22.3亿元。近年来,公司毛利率和净利率出现了一定的下滑,但随着2016年行业回暖期的销售项目逐渐进入结算,公司毛利率有较大的修复空间,2017年公司毛利率达25.08%,较2016年相比增长了1.77%。

 

阳光城2013-2017年主要盈利指标:

资料来源:WIND,好买基金研究中心整理

二、 多渠道融资,负债率有所上升

多元化融资方式不断落地,资金成本略有下降。公司2017年成功发行44亿元中期票据、10亿元永续中票、7.5亿美元海外债,融资渠道不断扩大,为公司未来开疆拓土提供充足的资金支持。2018年一季度,公司加速了多元化融资方式的落地,成功发行2.5亿美元海外债,8.4亿元西安阳光天地CMBS以及7亿元物业管理费ABS。此外,公司还与平安信托合作,预计在2年内完成360亿元资金合作规模。2017年公司整体平均融资成本为7.08%,较2016年下降了1.34个百分点,公司降成本调结构效果明显。

公司在传统金融机构融资的基础上,充分利用资本市场直接融资工具,积极尝试并购基金、资产证券化、中期票据、永续中票、短期融资券、海外债等多种创新融资方式。从融资渠道看,截至2017年底,公司融资余额为1134.9亿元,其中:银行贷款449.57亿元、债券232.03亿元、非银行类贷款453.29亿元,分别占比39.61%、20.45%和39.94%,各融资渠道比例搭配适当,融资成本也有所下降。

公司由于近年来扩张较快,导致资产负债率有所上升,截至2017年底,资产负债率为85.66%,剔除预收账款后的资产负债率82.34%。公司也在着力降低负债水平,执行副总裁吴建斌接受《证券日报》记者采访时表示,公司将对标碧桂园、中海的负债率情况,争取一两年内先把净负债率降低至100%。

阳光城2013-2017年资产负债结构:

 

资料来源:WIND,好买基金研究中心整理

三、 积极拿地扩土储,坚定“三全”战略+“3+1+X”布局

过去三年公司一直保持较高的拿地力度,2017年公司大力拓展土地市场,公司新增项目120个,新增计容建面2021.63万平米,同比增长106.7%;新增权益货值1407亿(其中招拍挂占比43.2%,并购渠道占比56.8%);新拓13区域,覆盖全国30大区域,全国布局基本完成;拿地面积/销售面积为3.1,扩张积极。

充裕的货值,为其未来的销售夯实了基础。截至2017年末,土地储备建面3796万方,总货值4911亿元,主要分布在一、二线城市,可满足未来三年开发使用。公司平均土地楼面价为3644元每平米,仅占2017年公司销售均价的26.3%。公司全国化的布局基本形成,在2017末已进入56个城市,有30个区域公司。展望2018年,公司计划销售回款超过1000亿元,拿地预算1000亿元。

同时,在拿地方式上,公司积极探索多元化拿地策略,通过并购方式降低拿地成本。2015年,公司通过收购并购获得土储112.38万平方米(计容建面,并表口径),占当年新增土储的64%。2016年,新增近千万平方米的土地储备,85%土地储备是通过并购获得。2017年拿地均价4527元/平方米,仅为销售均价的32.6%。

阳光城2017年累计土地储备:

 

资料来源:企业年报,好买基金研究中心整理

四、 进行战略布局深化,促进未来发展

公司坚定“区域聚焦、深耕发展”的发展战略,作为福州领军房企,连续六年福州公司全年销售业绩第一。深耕沿海经济带,择机进入战略机遇点,重点布局最具发展潜力的成长性城市。公司除了大本营福建地区和长三角外,已经成功拓展珠三角、京津冀为新的增长极,同时储备战略机遇点作为利润补充,逐步形成“3+1+X”(长三角、京津冀、珠三角+大福建+战略城市点)的区域布局。

所谓“三全五圆”的发展战略,其中“三全”投资战略是指:全地域发展、全方式拿地、全业态发展,实现有质量的增长;“五圆”快速发展模型是指:在充分保障人才的培养及引进、充足的土地储备和稳健的财务政策的同时,强化运营体系,保障人、财、地三要素的有机结合和高效发挥,最终促使公司在快车道上良性循环发展。 

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