阳光城集团股份有限企业(000671.SZ)1995年成立于福建，2002年成功上市;2012年，企业总部迁至上海，加速全国布局，集团全年销售业绩首破100亿，跻身“中国房地产百强”;2013年，第一次进入房企百强前30;2017年，根据克尔瑞最新发布的中国房地产销售TOP200排行榜，阳光城2017年合约销售金额达到915.3亿元，位列第19位。

阳光城集团的主营业务以房地产开发为核心，根据2017年年报，集团房地产业务营业收入占总营收比重为99.32%。此外，企业还兼营房地产延伸业务，如商品贸易、商管、酒店以及幼儿教育的投资和运营管理。

一、 经营业绩表现较好，2018年有望实现1400亿销售目标

1、2017年营业收入及归母净利润涨幅超60%，负债状况平稳

根据阳光城集团最新披露的年报，2017年，阳光城集团实现营业收入331.63亿元，较上年同期增加69.22%;实现归属于母公司的净利润为20.62亿元，较上年同期增加67.63%;毛利率达25.08%，比上年同期上涨1.77%，主要系房地产销售毛利率同比上年增加1.47%;净利率达6.72%，比上年同期减少0.58%。根据克尔瑞最新发布的中国房企销售排行榜，阳光城集团2017年实现合约销售金额达915.3亿元，较上年同期增加87.87%。

2015-2017年企业合约销售情况：

资料来源：CRIC，好买基金研究中心整理

阳光城集团负债情况方面，表现得较为平稳，资产负债率较上年同比增幅不大。截至2017年底，阳光城集团的资产负债率为85.66%，较上年同期增加1.37%;调整永续债后的资产负债率为87.53%，较上年同期增加3.24%;剔除预收账款后的资产负债率为84.63%，较上年同期增加3.08%。

截至2017年底，阳光城集团的预收账款达401.51亿元，较上年同期增加125.17%。由于预收账款是企业预售房产所收到的款项，在未来可以认定为企业的销售收入，此外，预收账款属于无息负债，对于开发商来说没有还款压力。因此，我们认为预收账款属于企业的优质负债，2017年阳光城集团预收账款余额的增加在一定程度上反映出房企销售的扩张，为其未来效益的实现奠定基石。此外，2017年企业实现经营活动现金流净额88.19亿元，经营现金流由负转正，改善明显。

2、2018年一季度业绩保持平稳，销售延续高增长

2018年一季度集团实现营业收入43.0亿，同比增长77.6%，实现归属于母公司净利润2.2亿，同比增长6.2%。企业一季度营收大幅增长，但是利润增速大幅低于营收的原因在于：1、结算结构和结算周期的影响，2017年企业结算项目毛利较低;2、随着企业业务规模的不断扩张，销售规模的快速增长，企业当期销售费用和管理费用有所增加。我们认为随着结算结构的调整，以及结算规模的增长，一方面低毛利的项目占比会逐渐下降，另一方面费用与结算之间的差异也会逐渐减小，全年业绩依然有望维持2017年以来的高增长。

根据克而瑞数据，企业一季度实现合约销售金额279.1亿，同比增长79.8%，已接近完成全年销售目标两成。展望全年，企业逐步加大推盘力度，在充裕的货值储备保障和积极推盘意愿的助推之下，全年合同销售有望实现1400亿目标。

二、 土地储备显著增加，进行全国化布局

1、继续贯彻“三全”战略， 全国布局基本完成

2017年，阳光城集团在原有战略布局上进一步深化，提出“三全”投资战略，即：全地域发展、全方式拿地、全业态发展，实现有质量的增长。2017年，企业通过公开招拍挂、并购等多种方式共计获得120个土地项目(含权益类)，新增计容面积2021.63万平方米，同比增长106.7%。其中，企业通过公开招拍挂新增68个土地项目(含权益类)，计容面积947.34万平方米，占比46.86%;企业通过并购获得52个地块项目，计容面积1074.29万平方米，占比53.14%。

企业全国化的布局基本形成，在2017末已进入56个城市，有30个区域企业。2018年一季度，阳光城集团新增12个项目，合计建面127.2万平，同比增长37.7%，对应总价37.0亿，同比增长90.4%，从区域上看企业进一步强化自身在西部区域和大福建区域的优势，并开始加强对珠三角区域的耕耘。

2、延续积极的拿地态度，夯实未来销售基础。

截至2017年底，企业累计土地储备计容建面3831.71万平方米，土地款1396.37亿元，平均楼面价3644元/平米，企业预计在手货值达4911亿元，主要分布在一、二线城市，可满足未来三年开发使用。其中，大福建区域占比20%，长三角区域占比21%，京津冀占4%，珠三角占比18%，战略城市(长沙、成都、郑州、西安、太原、南昌、武汉、南宁等城市)占比37%。

2015-2017年底累计土地储备建筑面积(万平方米)：

资料来源：企业2017年年报，好买基金研究中心整理

2017年底累计土地储备计容建面区域分布：

资料来源：企业2017年年报，好买基金研究中心整理

在拿地方式上，企业积极探索多元化拿地策略，通过并购方式降低拿地成本。2015年，企业通过收购并购获得土储112.38万平方米(计容建面，并表口径)，占当年新增土储的64%。2016年，新增近千万平方米的土地储备，85%土地储备是通过并购获得。2017年拿地均价4527元/平方米，仅为销售均价的32.6%。

2017年开始，阳光城内部开始推行项目跟投机制“合作共赢”计划，允许由管理层团队及区域负责人、项目团队对项目进行跟投投资，占股不高于15%。从模式上看，阳光城的合作共赢计划与碧桂园的同心共享计划大致类似。该机制的运行，使得企业管理得到有效改善，达到良好的激励效果。

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