一、 企业背景及发展历程

江苏中南建设集团股份有限企业(以下简称“中南建设”或“企业”)主营业务为房地产开发和建筑施工，截至2017年末，企业股本为370978.88万股，控股股东为中南城市建设投资有限企业(以下简称“中南城建”)，实际控制人为自然人陈锦石。

企业股权结构图：

资料来源：上市企业年报，好买基金研究中心整理

中南建设目前主要有地产和建筑两大业务，2015年后中南建设进行了很多战略调整，引入明星经理人后，企业有了很大的变化。在地产板块，企业引入了陈凯，担任中南置地集团董事长;在建筑板块，企业引入了刘畋，担任中南建筑产业集团董事长。除了陈凯和刘畋外，企业还引入了非常多优秀的同业翘楚，在投资模式、管理模式、企业文化上出现了很多积极变化。

中南建设于2009年6月成功借壳大连金牛实现上市。目前企业已经形成以建筑施工和房地产开发为主、物业管理业务为辅的成熟发展模式，成为国内融合全产业链的优质房地产开发企业。2017年企业实现签约销售金额963亿元，同比大幅增长91.8%，销售增长速度位居行业前列。

中南建设发展历程：

资料来源：公开信息，好买基金研究中心整理

二、 房地产业务利润贡献大，战略调整助力销售扩张

房地产板块是目前企业最核心的业务，近年来销售规模持续扩张。2017年，企业实现营业收入305.52亿元，其中房地产销售业务的营业收入达224.13亿元，占企业营收总额的73.4%。从毛利贡献来看，房屋销售业务毛利率明显高于建筑施工业务，2017年房屋销售业务的毛利贡献占比达70.1%。

资料来源：CRIC，好买基金研究中心整理

企业在引进职业经理人团队、引入优秀人才、加强激励后，周转逐渐提速。2017年企业实现签约销售金额963亿元，同比增长91.8%;签约销售面积735万平米，同比增长76.6%。按照第三方机构CRIC的排名，企业位列行业第18名。

企业2013年～2017年房地产业务总体情况：

资料来源：公开信息，好买基金研究中心整理

    2017年，企业房地产业务平均合同销售单价再创新高，达到13102元/平方米。2015年后，企业更加重视小规模项目，坚持快周转模式，对一线团队的激励充分，因此其销售规模实现了新的突破。

2017年底，企业董事长陈锦石在年度发展大会上提出，中南建设的下一步发展，目标是向大房产进军，向品牌房产进军，向3000亿目标进军，专注地产主业的发展，计划在“十四五”末，整个中南集团计划实现收入规模5000亿。

三、 土地资源不断优化，依托一二线，辐射三四线

1、总土地储备，二三线城市占比较高

企业土地储备资源丰富，战略深耕长三角发达区域。2017年末企业共有182个土地项目，土地储备建筑面积(以未开发及未销售为口径)达2372万平方米。按城市层级划分，企业一线、二线、三线城市土储建面占比分别为2%、39%、59%;按省份划分，在江苏省占比达46%。尽管企业有大量土储布局在三线城市，但多位于一、二线城市周边区域，仍是去化较为良好的城市，并且企业较早地布局长三角市场，具备较强市场竞争力。

2015-2017年中南建设土地储备建筑面积(万平方米):

  资料来源：WIND，好买基金研究中心整理

随着企业项目布局的优化，企业土储楼面均价有所提升，2015年至2017年企业楼面均价分别为1546元/平米、2529元/平米、3892元/平米，相比销售均价为13099元/平米，企业楼面均价仍在较低水平，企业在土地投资上依然本着“找洼城、寻洼区、拿洼地”的思路去拓展项目，加大寻找价格明显偏低、短期不看好、中期有利好、长期有潜力的城市区域，实现超额收益。

2013年开始，企业逐步意识到了传统拿地策略的弊端，首先，在已经布局的城市中选择市场体量较大，市场发展较为完善的区域进行深耕;其次，加大了对于一二线城市的资源倾斜力度;最后，在拓展方式上，放弃了原有的“打包拿地”的模式，利用招拍挂及并购等方式，减少单盘投资规模，提高单城市项目储备数量，使单城市规模贡献能力大幅提高。

近年来，企业拿地节奏加快，新增土地继续深耕长三角区域，并且企业在投资布局上有所调整，继续加强对核心一二线城市及热点城市圈周边地区的布局，坚持以一二线城市为主、三四线为辅，依托一二线、辐射三四线。

2、新增土地储备，不断优化其区域分布

2017年企业新增土地储备来看，企业在一线城市、二线城市、三线城市拿地金额占比分别为1%、54%、45%。2017年企业新进入城市29个，新增土地储备98幅地，拿地建筑面积1499.0万平米，同比增长207.2%;总货值1907亿元，平均楼面地价4184元/平方米。

从区域布局看，企业2017年新增项目仍然主要集中在长三角、环渤海、成渝经济圈区域，其中在一线、二线、三线城市分别获取3幅地、17幅地、78幅地，楼面均价分别为7225.2元/平米、5708.1元/平米、3933.6元/平米。整体来看，企业加快拿地节奏，土地储备资源的不断优化将为企业销售规模提供强有力保障。

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