2019年第二季度以来，房地产行业融资政策不断收紧。

5月17日银保监会发布《关于开展“巩固治乱象成果 促进合规建设”工作的通知》，对银行和信托等机构的房地产领域融资项目监管进一步从严。

7月4日，监管部门对部分银行与信托公司进行“窗口指导”， 要求加强房地产信托领域风险防控，控制房地产贷款规模或信托规模。

7月13日，发改委官网发布《对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》，强调房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。

政策刷屏难免让很多投资者心生疑虑：

地产类固收投资会否受到影响?

政策收紧的大趋势下，地产类固收应该怎么投?

本文将深入探讨这两个问题。

政策变化繁复，不改固收投资大逻辑

投资地产类固收产品的大逻辑是分享行业持续的盈利和稳定的现金流。

融资政策收紧是给房地产行业阶段性降温而不会让整个行业将由盛转衰。

地产行业基本面依然平稳，地产类固收产品的投资基础没有动摇。

政策收紧以应对地产行业的阶段性过热：

近期，限制地产行业融资的政策频繁出台，监管层的一系列动作与第一季度地产行业阶段性过热有关。

2019年初，资金向地产领域过度集中。今年第一季度，新增信托金额同比增速为-23%，但流向房地产的信托金额同比大增43%，金额规模创历史新高。

资金向地产领域的过度集中推升了土地价格。部分二线热点城市房价年初以来快速上涨。

为了稳房价，为了引导资金流向，政府持续进行政策微调，给地产行业降温。

对于政策变化也不应过度解读，融资收紧意在稳地产而非要压制整个行业。房地产是中国经济的重要支柱之一，过热过冷都不行，容不得差错。

地产行业基本面平稳，固收产品投资基础未动摇：

2016年以来，房价经历长期调控之后，地产行业告别高速增长阶段，进入平稳发展期。

2019年1-6月，全国房地产销售额同比增长5.6%，住宅销售额同比增长8.4%。销售状况良好，行业需求稳定。

2019年1-6月，全国房地产投资开发额同比增长10.9%，房屋新开工面积同比增长10.1%。行业整体仍在温和扩张，地产企业对未来预期较乐观。

虽然融资环境在收紧，但对整个地产行业的资金来源影响有限。国内贷款只占房地产开发企业到位资金的一小部分。地产开发企业主要资金来源是定金及预付款。

今年1-5月，房地产开发企业到位资金6.7万亿元。其中自筹资金占比30.4%，定金预付款占比33.6%，个人按揭贷款占比15.4%，国内贷款占比16%。

信贷渠道收缩对地产行业资金流不会造成重大影响。

行业需求稳定、现金流健康的情况下，债权投资的大基础不会被动摇，阶段性的政策波动无需过度解读。

行业优胜劣汰，回归固收投资本源

此次地产行业稍有过热迹象，防风险政策便接踵而至。这也再次告诫投资者，房地产行业已由高速扩张期进入平稳发展期，固有的投资思维需要调整。

未来需要回归固收投资本源，关注融资主体，关注信用风险。

行业整合，头部企业强者恒强：

与多数步入成熟期的产业类似，房地产行业进入平稳增长期并不意味着投资机会不如从前。

行业整体增速放缓，但行业内部竞争加剧，资源不断向头部企业靠拢，强者恒强。头部企业将占有更多市场份额，享有高于行业平均水平的增速。

2018年地产行业融资环境偏紧，但前50强企业现金持有额仍实现了增长。

地产头部企业无论在销售回款还是在资金融通方面都更具优势。固收投资首选这一类融资主体。

聚焦风险，关注增信措施：

经济增长动能切换，地产行业平稳发展成为常态。投资者只有摒除以往的“刚兑”思维，真正做好风险管理，才能在固收投资上取得理想成果。

具体到产品和项目上，除了深入研究融资主体外，也要更加重视增信措施。

一是要看担保方。担保方资质如何，与融资主体是什么关系。

二是要看抵押物、质押物。是前置抵押还是后续追加抵押，抵押物变现能力如何。

回归固收投资本源，债权投资即是考察企业盈利能否覆盖借贷成本，如果覆盖不了有什么补救措施。

宏观政策因素如果不对企业基本面产生实质影响，则也不应让其干扰固收投资决策。

选择头部地产企业的融资项目，确保有效的增信措施可以抵御小概率风险事件。这或许是未来地产类固收的正确投资姿势。

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