养老机构的缺口

人口老龄化加深，供养比增长，如何养老？世界卫生组织（WHO）定义：一个国家六十五岁以上的人口占总人口的7%以上即称为老龄化社会（aging society）；达14%即称老龄社会（aged society）；达20%则称超老龄社会（hyper-aged society）。人类预期寿命延长和生育率下降造成世界范围内普遍出现老龄化趋势，且这种趋势呈现不可逆的特征。根据2022年中国65岁及以上人口占比为14.9%来看，中国社会已达到老龄社会的标准，且65岁及以上人口占比的增速呈上升趋势，说明增速尚未达到拐点，人口老龄化进程仍处于高速发展阶段。定义供养比为：某一人口中，老年人口数（65岁及以上人口）与劳动年龄人口数（15-64岁人口数）之比，可以看出供养比不断增加，依靠家庭实现自然养老越来越困难。中国人口规模大，依靠人口红利实现了高速经济发展，这也造成中国人口老龄化的进程更快而更加剧烈，对养老资源的规模和质量需求都在提升，但社会的财富积累不够充足，养老资源储备不足，社会还没完全做好迎接这一人口结构转变的准备。

图：中国60岁以上及65岁以上老年人口占比与增速

数据来源：Wind，2012-2022年，好买研究中心整理

图：供养比（65岁及以上与15-64岁人口之比值）

数据来源：Wind，1990-2021年，好买研究中心整理

“9073”养老模式下，养老机构缺口明显。根据各地颁布的“9073”来看：90%的老年群体适合居家养老，既不需要护理也不需要床位；7%的老年群体适合社区养老，需要护理但是不需要床位；3%的老年群体需要机构养老，需要护理和床位。随人口老龄化加剧，居民对入住养老机构的名额有较大需求，养老机构数量逐年增长，但是养老机构缺口依然存在。下面以养老床位缺口替代养老机构缺口推算2021年的情况：按3%的65以上人口需要养老床位来估算，中国预估需要602万张养老床位，仍然有16%的缺口；事实上，养老床位配置比例目标3%仍和发达国家有一定差距，以美国为例，根据美国疾病控制与预防中心网站公布的数据，2016年共有170万张养老床位，占65岁以上人口比例为3.6%，按美国2016年养老床位配置比例的情况3.6%作为标准预估所需养老床位，中国预估需要722万张养老床位，仍然有30%的养老床位缺口。

图：养老床位缺口

数据来源：Wind，2016-2021年，好买研究中心整理

养老社区发展

需求加速养老社区发展，利好政策频出推动养老社区发展。养老社区的发展可以分为三个阶段：第一阶段是2000-2010年，这一阶段人口老龄化问题还未凸显，养老主要以概念的形式开始探索，在没有政策和监管的足够支持下以销售作为导向，而服务不规范且规模较小；第二阶段是2010-2015年，养老社区开发形成一定规模，运营和服务意识更强，并且对客群分层，针对不同状态的老年群体形成了包括旅居养老、长居养老等不同的养老社区产品；第三阶段是2016年至今，养老社区在政策层面得到支持，以保险公司和房地产企业为主的企业在养老社区大规模布局。随人口老龄化加剧和居民收入水平提高，预计未来居家养老的比例将下降，居民对养老社区的需求将显著上升。这也促使各方面加速进入养老社区布局中。中央和各地方频出养老社区的利好政策，进一步推动了养老社区的发展。整体来看，养老社区增速在5%以上，可以覆盖老龄人口的增速，但是增速有放缓趋势。

图：养老机构发展

数据来源：民政部，2018-2021年，好买研究中心整理

海外养老社区

海外国家社会进入老龄化程度更深，其养老社区发展更加成熟，下文总结不同国家发展养老社区的模式，可作为中国养老社区发展的借鉴。

图：全球及日本、美国人口老龄化情况

数据来源：世界银行，2010-2021年，好买研究中心整理

美国：养老社区呈差异化发展，区分度高。美国的养老社区可分为两种模式：一种是太阳城模式，以活力养老人群为客群出售养老性住宅；另一种是CCRC模式，可满足全生命周期的养老需求。德尔·韦布(DelWebb)是太阳城模式的开创者，上个世纪60年代，其以 “太阳城”(SunCityCenter)命名，在亚利桑那州建立了第一个太阳城项目，这也直接带动了美国养老社区的建设。阳光城模式的养老社区面向55-70岁的活力养老人群，由地产商开发主导，以销售养老概念的住房作为商业模式，选取郊区房产，价格更低，符合更多老年人群的消费偏好。太阳城模式以重资产为主，开发周期相对较长，净利润较低，以德尔·韦布为例，1993~2001年，德尔·韦布的平均毛利率为19.2%，平均净利润率约为3%（数据来源：彭博数据端）。CCRC由运营商主导，经长期发展，成为复合型养老社区。全美目前共有近2000处CCRC，其中约82%为非盈利性组织所有（数据来源：地产中国网），由传统养老院转型而来。不同于太阳城，CCRC依靠租赁和提供服务盈利，为不同阶段的老年人提供相对应的养老服务，收费分为入门费和月费两部分，对于老年群体而言，服务前收取的入门费存在一定沉没风险，因此CCRC必须由具备资质、市场口碑好的公司运营。

日本：小规模多功能的社区养老为主。日本的人口老龄化程度更深，因此其养老政策体系较为完善，在政策的支持下，日本的养老服务迅速发展。目前日本的社区养老组织形式主要有四种：政府组织、政府资助下的福利组织、志愿者组织、企业式养老服务组织，多以社区为载体，多数服务人数为20-30人，但是服务齐全，可分为长期照护、日间照护、上门照护，以满足不同的养老需求。

中国养老社区

中国养老社区的主要参与者：险企和房企。保险公司和房地产公司是中国养老社区的主要参与者，按照所需资产和运营模式的区别可分为重资产运营、轻资产运营和轻重资产结合运营三类：其中重资产运营主要通过自建或收购养老社区的方式运营，所需资金规模大，投资周期较长，但是可统一管理，其养老服务品质更有保障；而轻资产运营主要通过三方合作、租赁、委托管理等方式运营，所需资金规模较小，投资周期较短，然而利润微薄，难以统一管理，存在养老服务品质不稳定的问题。

保险公司开展养老社区项目需要强资质。养老社区项目繁多，品质良莠不齐，为保护保险消费者的权益，银保监会拟出台新规发展“保险+养老社区”，并于2023年1月4日发布了《关于规范保险公司销售保险产品对接养老社区服务业务有关事项的通知（征求意见稿）》。意见稿明确定义了保险公司的养老社区项目，强调保险公司仍应以保险保障作为主业，开展养老社区项目应量力而行并在开展项目之前充分调研。此外，意见稿规定了保险公司开展养老社区项目需要满足的资质，涉及保险公司规模、偿付能力、经营风险等多个方面，考虑到养老社区项目经营周期较长，只有具有长期稳定经营能力的保险公司才能良好经营养老社区项目。

“保险+养老社区”具有天然优势。资产端来看，养老社区需要长期的经营和后续的养老服务保障，其盈利来源于长期的房租和资产增值，现金回流较慢，而在开发和运营的初期需要有大规模资金的持续投入和支持，保险公司擅长运用长期资金，险资的投资周期较长，回报要求低，追求一定的稳定性，这与投资周期长、可预期性较强且现金流稳定的养老社区相匹配。负债端来看，保险与养老社区可以搭配形成包括金融产品和养老服务的完整解决方案，增加与保险消费者接触的频率，形成相互促进和客户引流作用。以养老年金险搭配养老社区为例，当养老年金总交保费满足养老社区门槛时可对接养老社区的入住名额，领取的养老年金可用来交付养老社区的房费，对保险消费者而言现金流也得到了很好的规划。截至2021年3月，共10家保险公司投资了47个养老社区项目，床位数超过8.4万张。

以泰康之家为例

泰康是最早布局养老社区的保险公司之一，经过十余年的经验积累，目前泰康之家已遍布多个重要城市，也积累了较好的市场口碑，好买研究员实地调研泰康之家，以泰康之家为例探寻国内较为成熟的养老社区其经营模式。（照片均由研究员拍摄，未经修饰，希望展现较为真实的情况）

多数泰康之家的选址都偏离城市的繁华之处，一方面原因是老年人更适合在安静的环境下生活；另一方面原因是泰康的养老社区更像一个综合社区而非一幢养老院，市中心很难获得大面积的地块。不过考虑到不同老年人的居住喜好不同，泰康也在上海的内环设立了养老社区锦绣府，满足喜欢热闹的老年人的居住需求。从外观来看，养老社区素雅整洁，园区内绿意盎然，不乏名贵树种，可见设计的用心。

图：上海申园外观

养老社区内部空间宽敞明亮，既有为老年人准备的各种专业的“兴趣班”，也有老年人可以免费使用的练歌房、影音室、健身房、棋牌室、图书馆等，所谓活力养老不仅是身体健康，更多的是精神生活的富足。对于一些娱乐设施进行适老化改造，例如：练歌房的灯光更加明亮、健身房配备专业的健身教练一对一保证老年人的安全，在娱乐的同时更不忘尽可能的保护老年人。泰康之家也非常鼓励老年人发展自己的兴趣爱好，组织社团（组织者获得积分可抵扣房费！），更为老年人带来了社会价值感和归属感。

图：泰康之家健身房

图：泰康之家练歌房

细节之处更加体现泰康之家的专业性和差异化。每个房间门口的置物台可以放置熟悉的小物件，帮助老年人更容易找到自己的房间。房间门有双猫眼，门宽有所加宽，并且没有门槛，方便使用轮椅的老年人进出和生活。随处可见紧急拉绳和扶手，并为每一位老年人配置手环，尽可能使发生意外或遇到困难的老年人能够第一时间获得帮助。开关和电话按键的字非常大，可以方便老年人使用。

患有阿尔兹海默症的老年人有专属的房间，房间内是没有镜子的，因为患有阿尔兹海默症的老年人很可能只记得自己年轻时的长相，而认不出现在的自己，如果照镜子会因为陌生的面孔而感到紧张。需要照护的老年人也有特殊的房间，设施专业，床垫是定制的，可以时刻监控老年人的各项指标。

图：泰康之家照护房间

三餐，四季，以午餐的盒饭作为案例介绍的结尾，午餐食材丰富、搭配均衡，在口味清淡的同时最大程度的激发出食物本身的鲜美，同时考虑到老年人的饮食习惯，鱼是没有一根刺的，细节之处也体现了泰康之家的专业。

图：泰康之家午餐盒饭

泰康之家的价格相对较贵，不过相对高价格对应着更好的服务，泰康介绍，很多老年人比较节约，不愿意花额外的钱娱乐或改善生活品质（开空调、地暖等），泰康的房费包含了这些服务，这也让老年人无后顾之忧的尽情享受生活。泰康之家的准入门槛标准逐年提高，这也说明了泰康之家不缺客户，而高品质养老社区名额稀缺的现状。

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