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叶檀:5000亿楼市资金到底去了哪里
2011-07-11      

国家统计局的数据显示,今年1到2月,房地产开发企业本年资金来源达12173亿元,同比增长16.3%,增幅较去年同期下降53.2%,低于10年以来的均值。据预测,有5000亿元资金离开楼市,然而,这些资金并没有像原来预计的那样投入股市。那么,这些钱到底去了哪里?

值得一提的是,2010年,中央共出台了三轮房地产调控政策,2011年来又实行限购和限贷政策。

从楼市出来的钱其实没有被蒸发,大部分仍然进入了楼市,只是没有进入二级市场,而是进入了房地产金融行业。虽然没有完整的调研,但据国内第三方理财机构的市场份额显示,70%的炒楼资金是通过房地产信托进入了房地产金融链。这说明目前民间资金的主流去向仍然是房地产,只不过是从下游投资领域进入上游金融领域而已。

另据好买基金研究中心最新报告指出,2011年5月,信托资金投向的最大的两个行业是工商企业和房地产,产品数量分别为70只、46只,占比分别为24.65%和16.20%。虽然投向房地产的信托数量有所减少,但从资金募集总量来看,此类信托吸金量依然是最大。

根据用益信托最新统计的数据显示,5月份房地产集合类信托发行84只,占同期集合类信托产品发售数的30.88%,较4月份上升;发行规模达290.87亿元,高于4月份的248.9亿元。同时信托平均预期年化收益率高达10.32%,环比也有所上升。如果不是银监会有所约束,房地产信托仍将蔚为大观。

楼市出来的钱进入楼市金融链,这是一个危险的信号,对于房地产市场极其不利。进入投资领域的资金是支撑房地产价格的基石,正因为有越来越多的房地产投资者“输血”,房地产价格才会节节上升。

而现在的情况恰好相反,住宅地产成交量越来越小,开发商融资成本越来越高,二级市场投资者摇身一变,成为开发商的资金提供者,说明泡沫空间受到严重挤压。但房地产信托收益率节节上升,绝不是印证房地产市场十分红火,而正说明了开发商资金十分紧缺,不得不给投资者较高的溢价。

事实上,在今年稳健的货币政策和持续严厉的调控政策下,房地产开发商的资金链已经十分紧张。一方面,“限购令”有显著作用,35个大中城市房屋的限购已经对整个房地产销售形成了压力。如果我们认为投机性比例在35个大中城市平均是15%至20%,那么限购后将使整个交易量下降7%,交易额会下降10%。数据显示,35个大中城市在2010年的房屋销售总额占全国的一半。另一方面,稳健的货币政策也使房地产业的资金流入减少。

从楼市出来的钱又回到楼市,只是回归的形式今非昔比,支撑者变成食利者,市场头重脚轻岌岌可危。总体而言,资金对股市心存畏惧。

去年年末,沪深两市的股票总市值为26.5万亿元;今年以来,在新增160余家公司的情况下,总市值不增反降至25.5万亿元(截至5月末),缩水1万亿元。巨额资金的净流出值得我们关注。

由《上海证券报》和申银万国研究所联合推出的股市月度资金报告显示,截至2011年5月末,A股二级市场存量资金为1.39万亿元,相比上个月降低400亿元左右。而A股个人保证金存量也出现了过去12个月来的首次下降。可见投资者对于证券市场的信心低迷。

有意思的是,与房地产市场相似,股市的资金离开二级投资市场,也越来越集中于一级市场。资金转战PE、VC。据清科研究中心统计,今年第一季度私募股权投资基金募资总额达580亿元,分别是上季度及去年同期的4.33倍和3.04倍。

投资市场已经是虚拟经济,即便在虚拟经济中,资金远离二级市场,转而进入资金输入链。另一个资金进入的大市场民间金融更不必说,则是虚拟之冠。越来越多的资金进入虚拟世界,中国将成为虚拟经济的天堂。与美国不同的是,中国不是表现在金融衍生品领域,而是表现在资金供应的初始链条上。一旦房地产市场风光不再,我国房地产业几年来撑大的泡沫将会破灭,作为资金供应者的楼市金融链条也将随之断裂,那时,很难保证不会出现一场金融大灾难。

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