2011年，3月起“限购限贷”的双限政策让杭州房地产市场迅速降温，大批的投资资金因此而无法进入住宅市场。

有业内人士大胆预测，双限政策在明年底前都不可能放松。那么，那些资金会流向哪里?记者调查发现，爱好房地产的投资人其实仍然没有脱离房地产市场，无非进入的渠道变了。

房产项目的信托和内部集资钱仍然流给了开发商

地处钱江世纪城的某房产项目刚刚发行了一个房地产信托产品，年收益率为12%。让开发商都没想到的是，6~8个亿的募集金额在一个月内就迅速募集完毕。“没想到，社会闲散资金投资房地产的热情会这么高，毕竟这个收益率比存银行要强得多。”该项目相关负责人表示。

同样，萧山某房产项目近期也在悄悄进行项目集资，募集金额为6000万，年收益率为18%。整个募集过程非常低调，仅限于项目员工的亲戚朋友。但即使这样，一个月不到的时间，6000万资金也迅速募集完毕。据相关组织者透露，现在投资渠道缺乏，但凡手头有现金的人都对这种高收益的集资趋之若骛。甚至还有人将房子抵押了参与集资，以赚取银行利率和房产公司利率之间的利差。

根据好买基金研究中心的数据显示，5月份信托产品数量环比回落两成，但房地产信托仍然是其中吸金最多的品种。好买基金对于纳入统计的175只产品分析显示，这175只产品总规模353.96亿元，其中投向房地产的信托募集资金达到96.24亿元，平均单个募集资金3.7亿元，远远超过其他信托募集规模。

杭州某知名信托公司负责人也向记者透露，这些高收益的信托产品由于起步资金门槛都在300万元以上，参与的基本上是浙江的企业主。今年的房地产信托产品发放规模起码比去年同期翻了一番。一方面是银行开发贷款收紧，在销售回款不力的情况下，开发公司将信托作为企业融资的重要渠道。另一方面，民众购买信托的热情也越来越高，主要原因在于信托产品的高收益。

记者近日登陆杭州工商信托网站发现，产品信息中的7个信托产品中，有5个就是房地产信托，项目基本上是本地知名房企开发的楼盘。

从住宅市场转投商业地产仍将房产视为好的投资品种

虽说有大笔资金流向房产信托产品，但一些有钱人依旧青睐不动产投资，将手头的闲钱伺机投向商业地产。

某咨询公司老总A这拨调控前正好将钱江新城金基晓庐的一套住宅套现，600万元的售房款除了拿出一部分偿还银行贷款外，目前尚余300多万元闲置资金，现他打算用这笔钱买写字楼。

该老总名下房产加起来共有2000多平方米，除杭州办公用的700余平方米写字楼外，其余都为公寓。金基晓庐的房子套现后，他曾想拿这笔钱去买一幢临安的别墅。但现在他的想法变了，别墅反正现在不会去住，手头的钱还不如买个合适的写字楼。商业地产不限购，相比住宅会更有投资前景。他表示，对其他行业也不熟，房地产仍然是比较好的投资方向。

同样，另一位老总B手头也有300~500万闲置资金，本来一直想改善居住条件，换套排屋，但现在买排屋的事也暂且搁置了。“现在投房产肯定是要自用的，我现在想买个写字楼给员工作办公场所用。”他说，这样既可以自用，也可以用来保值。

应该说，这两位老总都属于“资深”的不动产投资者，他们并没有从房地产投资市场撤出，而是从住宅投资转向商业地产投资。他们认为，杭州的住宅房价已到了高位，而商业地产价格还有上升空间。“当然，现在投资楼市风险比较大，如果没有价格足够低的项目，我情愿让钱存在银行里。”老总B说。

有钱人开始去海外购房升值和保值仍是主要目的

今年的一个现象是，去境外投资房地产的人越来越多。不管是加拿大还是新加坡的楼市，都可以看到中国人活跃的身影。

中原地产投资移民部经理梁静斯对今年的这拨因限购而导致的境外房产投资热有明显的感触。 “这股投资热今年升温特别明显。去年一年，我们杭州中原经手的内地人去香港购房的只有40套，而今年上半年，就已成交了30多套，而且基本上是1000万人民币左右总价的房产。”梁静斯说。

据悉，香港比较好的地段的房价平均已到10万元/平方米左右。虽然已经到了一个高位，但今年，内地多个城市限购后，手中有钱不但买不成，即使买了短期内是否有钱赚也说不准。相比较而言，香港楼市反而相当诱人。

前不久，杭州一位服务业的企业主经中原介绍，在香港新界购置了一套400多万的住宅。他在杭州有多处住宅，名下也有商铺。他之所以选择去香港投资，主要有3个原因：一是香港楼市的稳步上升态势。二是香港购房的低利率，按揭20年年利率也只要2.2~2.3%。三是人民币的升值。按照现在的汇率，1港元=0.8303人民币，同样的钱去香港买房相当于打了个8.3折。

相关消息还显示，加拿大楼市今年也吸引了大批中国人。在有的城市，楼还没有影子只卖楼花就基本售完，有的竟然“抽签”才能买到房。这当中买房的中国人占了一半以上。

记者手记

标本兼治

合理引导资金流向

限购后，投资者手中的资金哪里去?资本肯定是逐利的，哪里有钱可赚就往哪里去。从记者的调查看，他们依然对房地产恋恋不舍。

但这些投资渠道的风险也是显而易见的。比如房地产信托，承诺的10%以上的诱人收益都是预期收益而非实际收益。它以一个房地产项目的利润为目标，假如这个公司的利润达不到这个目标，你的收益可能就付之东流了。

一家信托公司的业务经理说，为了保证调控背景下收益的安全性，他们寻找的都是没有银行开发贷款的项目。也就是说，这个项目的唯一融资渠道就是信托资金。这样，信托公司就可以在这个项目上拥有绝对的控制权。开发商一般是以现在市场价2~4折的价格将整个在建工程抵押给信托公司。“即使房价暴跌，也不可能跌这么多，我们这个操作模式是绝对安全的。”他说。

但这样的“安全”都是相对的，正因为投资者现在找不到一个绝对安全又高收益的投资品种，房地产信托才得以风生水起。

而这种模式对开发商来说也有点“饮鸩止渴”的味道。发行一个信托产品，假使散户收益为12%，开发商的财务成本高达15~20%，是开发贷款利率的两倍以上。由于来自银行的开发贷款收紧，加上房子又不肯降价销售，眼下大多数开发商的资金状况不容乐观，不得已才尝试高财务成本的信托产品。一边是开发成本迅速提高，一边是大量建好的房子卖不出去，这种恶性循环非常危险。

相关信息也显示，受一二线城市限购令挤出效应的影响，三四线城市出现前所未有的涨价潮。中国指数研究院近日发布的“百城价格指数”报告显示，5月住宅价格环比涨幅居前的城市当中，除乌鲁木齐和沈阳两个省会城市之外，其余都是三线乃至四线城市，如衡水、湘潭、株洲、新乡等。

对于高烧不退的楼市，限购令能做到的只是治标，只有同时合理引导这些资金的去向才是标本兼治之策。