平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
重要提示
平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金经中国证券监督管理委员会
（简称“中国证监会”）2026年8月13日证监许可〔2026〕2067号文《关于准予平安
西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金注册的批复》准予注册。
本基金管理人保证招募说明书的内容真实、准确、完整。
本招募说明书经中国证监会注册，但中国证监会对本基金募集的注册，证券交易
所同意基金份额上市，并不表明其对本基金的投资价值和收益作出实质性判断或保证，
也不表明投资于本基金没有风险。
本基金为不动产基金，不动产基金与投资股票或债券的公开募集证券投资基金具
有不同的风险收益特征，不动产基金80%以上的基金资产投资于不动产资产支持证券，
并持有其全部份额，本不动产基金通过不动产资产支持证券持有不动产项目公司全部
股权，通过资产支持证券和项目公司等载体取得不动产项目完全所有权或经营权利。
不动产基金以获取不动产项目租金、收费等稳定现金流为主要目的，收益分配比例不
低于合并后基金年度可供分配金额的90%。一般市场情况下，本基金预期风险收益低
于股票型基金，高于债券型基金、货币市场基金。投资者应充分了解不动产基金投资
风险及本招募说明书所披露的风险因素，审慎作出投资决定。本招募说明书中所称不
动产项目是指项目公司、不动产资产的合称，其中项目公司是指直接拥有不动产资产
合法、完整产权的法人实体。
自基金合同生效之日起40年为本基金的存续期。如本基金存续期届满且未延长基
金合同有效期限，则本基金终止运作进入清算。
本基金在基金合同存续期内采取封闭式运作并在证券交易所上市，不开放申购、
赎回。基金合同生效后，在符合法律法规和深圳证券交易所规定的情况下，基金管理
人可以申请本基金的基金份额上市交易。本基金在深圳证券交易所上市后，场内份额
可以上市交易，使用场外基金账户认购的基金份额可通过办理跨系统转托管业务参与
深圳证券交易所场内交易或直接参与相关平台交易，具体可根据深圳证券交易所、中
国证券登记结算有限责任公司相关规则办理。
投资有风险，投资人在投资本基金之前，请仔细阅读本基金的招募说明书、基金
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合同和基金产品资料概要等信息披露文件，熟悉不动产基金相关规则，全面认识本基
金的风险收益特征和产品特性，自主判断基金的投资价值，自主作出投资决策，自行
承担投资风险，并充分考虑自身的风险承受能力，理性判断市场，谨慎作出投资决策。
基金管理人提醒投资人基金投资的“买者自负”原则，在投资人作出投资决策后，
基金运营状况与基金净值变化导致的投资风险，由投资人自行负责。
基金管理人管理的其他基金的业绩不构成对本基金业绩表现的保证。基金的过往
业绩并不预示其未来表现。本不动产基金的可供分配金额测算报告的相关预测结果不
代表基金存续期间不动产项目真实的现金流分配情况，也不代表不动产基金能够按照
可供分配金额预测结果进行分配；本基金不动产资产评估报告的相关评估结果不代表
不动产资产的实际可交易价格，不代表不动产项目能够按照评估结果进行转让。
基金管理人依照恪尽职守、诚实信用、谨慎勤勉的原则管理和运用不动产基金财
产，履行不动产项目运营管理职责，但不保证投资于本基金一定盈利，也不保证最低
收益。
表：本次发行的简要情况表
基金名称 平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金
不动产项目名称 西安软件新城软件研发基地二期
（预计）募集规模 12.95亿元
（拟）上市的证券交易所 深圳证券交易所
基金管理人 平安基金管理有限公司
基金托管人 中国邮政储蓄银行股份有限公司
资产支持证券管理人 平安证券股份有限公司
财务顾问 中国银河证券股份有限公司
原始权益人 西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司
运营管理机构 西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司
招募说明书签署日期 2026年9月
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目录
重要提示................................................................................................................1
目录......................................................................................................................3
绪言........................................................................................................................5
释义........................................................................................................................7
一、与本基金有关的基础定义...................................................................7
二、与主体有关的定义.............................................................................10
三、与本基金或专项计划涉及的主要文件有关的定义........................12
四、与资产相关的定义.............................................................................14
五、其他定义.............................................................................................14
第一部分招募说明书概要及风险因素...........................................................17
一、招募说明书概要.................................................................................17
二、风险因素.............................................................................................27
第二部分不动产项目.......................................................................................53
一、不动产项目概况.................................................................................53
二、经营业绩与财务状况分析...............................................................140
三、原始权益人.......................................................................................186
四、运营管理机构...................................................................................214
五、存在重要影响的其他事项...............................................................219
第三部分资产评估与现金流测算.................................................................220
一、资产评估情况...................................................................................220
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二、现金流测算分析...............................................................................238
第四部分治理机制与运营管理安排.............................................................256
一、不动产基金治理机制.......................................................................256
二、运营管理安排...................................................................................273
第五部分不动产基金.....................................................................................293
一、本次发行参与机构的基本情况.......................................................293
二、不动产基金的交易安排...................................................................298
三、关联交易与利益冲突.......................................................................304
四、基金运作...........................................................................................321
五、其他事项...........................................................................................380
第六部分附件.................................................................................................383
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绪言
《平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书》（简称“招募
说明书”或“本招募说明书”）依照《中华人民共和国证券投资基金法》（简称
“《基金法》”）、《公开募集证券投资基金运作管理办法》（简称“《运作办
法》”）、《公开募集证券投资基金销售机构监督管理办法》（简称“《销售办
法》”）、《公开募集证券投资基金信息披露管理办法》（简称“《信息披露办
法》”）、《中国证监会关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告》《公开募集
基础设施证券投资基金指引（试行）》（简称“《基础设施基金指引》”）、《深圳
证券交易所公开募集不动产投资信托基金业务办法（试行）》（简称“《不动产基金
业务办法》”）、《深圳证券交易所公开募集不动产投资信托基金业务指引第1号—
—审核关注事项（试行）》（简称“《不动产基金审核关注事项指引》”）、《深圳
证券交易所公开募集不动产投资信托基金业务指引第2号——发售业务（试行）》
（简称“《不动产基金发售指引》”）、《深圳证券交易所公开募集不动产投资信托
基金业务指引第3号——扩募及新购入不动产（试行）》（简称“《新购入不动产项
目指引》”）、《深圳证券交易所公开募集不动产投资信托基金业务指南第4号——
存续期业务办理》《深圳证券交易所公开募集不动产投资信托基金业务指南第5号—
—定向扩募业务办理》《深圳证券交易所公开募集不动产投资信托基金业务指引第6
号——年度报告（试行）》《深圳证券交易所公开募集不动产投资信托基金业务指引
第7号——中期报告和季度报告（试行）》《公开募集不动产投资信托基金（REITs）
运营操作指引（试行）》《公开募集不动产投资信托基金（REITs）尽职调查工作指引
（试行）》等法律法规以及《平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金基金
合同》编写。
基金管理人承诺本招募说明书不存在任何虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并
对其真实性、准确性、完整性承担法律责任。本基金是根据本招募说明书所载明的资
料申请募集的。本基金管理人没有委托或授权任何其他人提供未在本招募说明书中载
明的信息，或对本招募说明书作任何解释或者说明。
本招募说明书内容包括不动产基金、不动产项目以及基金合同的重要内容。基金
合同是约定基金当事人之间权利、义务的法律文件。投资者自依据基金合同取得基金
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份额，即成为基金份额持有人和本基金合同的当事人，其持有基金份额的行为本身即
表明其对基金合同的承认和接受，并按照《基金法》、基金合同以及其他有关规定享
有权利、承担义务。投资者欲了解基金份额持有人的权利和义务，应当详细查阅基金
合同。
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释义
在本招募说明书中，除非文意另有所指，下列词语或简称具有如下含义：
一、与本基金有关的基础定义
1、基金/本基金/不动产基金：指“平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资
基金”。
2、封闭式基金：指基金份额总额在基金合同期限内固定不变（因扩募或者因本基
金发生份额折算导致基金份额总额变更的情况除外），基金份额持有人不得申请赎回
的证券投资基金。
3、首次发售：本基金依法进行首次发行募集资金，用于投资“平安证券-西安高
科产业园1号资产支持专项计划资产支持证券”，作为上述资产支持证券的唯一持有
人，通过资产支持证券和项目公司等特殊目的载体获得不动产项目完全所有权或经营
权利，拥有特殊目的载体及不动产项目完全的控制权和处置权。
4、基金合同生效日：指基金募集达到法律法规规定及基金合同规定的条件，基金
管理人向中国证监会办理基金备案手续完毕，并获得中国证监会书面确认的日期。
5、基金合同终止日：指基金合同规定的基金合同终止事由出现后，基金财产清算
完毕，清算结果报中国证监会备案并予以公告的日期。
6、基金募集期：指自基金份额发售之日起至发售结束之日止的期间，原则上不超
过5个交易日，最长不得超过3个月，具体详见基金份额发售公告。
7、存续期/封闭期：指基金合同生效之日起40年，但基金合同另有约定的除外。
8、基金资产总值或基金总资产：指基金拥有的不动产资产支持证券（包含应纳入
合并范围的各会计主体所拥有的资产）、其他各类证券、银行存款本息和基金应收款
项以及其他投资所形成的价值总和，即基金合并及个别财务报表层面计量的总资产。
9、基金资产净值或基金净资产：指基金总资产减去基金负债后的价值，即基金合
并及个别财务报表层面计量的净资产。
10、基金份额净值：指估值日基金资产净值除以估值日基金份额总数的价值。
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11、基金资产估值：指计算评估基金资产和负债的价值，以确定基金资产净值和
基金份额净值的过程。
12、估值日：本基金的估值日为基金合同生效后每年6月30日及12月31日，以
及法律法规规定的其他日期。
13、基金可供分配金额：指在基金合并利润表中净利润基础上进行合理调整后的
金额，相关计算调整项目至少包括不动产项目资产的公允价值变动损益、折旧与摊销，
同时应当综合考虑项目公司持续发展、偿债能力和经营现金流等因素。法律法规另有
规定的，从其规定。
14、基金收益：指基金投资所得不动产资产支持证券投资收益、债券利息、买卖
证券价差、银行存款利息、已实现的其他合法收入及因运用基金财产带来的成本和费
用的节约。
15、扩募：指在基金存续期间内，经履行变更注册程序、取得基金份额持有人大
会表决通过并报中国证监会备案后，基金启动新一轮基金份额募集及通过资产支持专
项计划持有新的不动产项目的交易；具体扩募安排根据前述基金份额持有人大会决议
确定。
16、权益登记日：指登记享有分红权益的基金份额的日期，基金份额持有人在权
益登记日持有的基金份额享有收益分配的权利。
17、战略配售：指以锁定持有基金份额一定期限为代价获得优先认购基金份额的
权利的配售方式。
18、基金销售业务：指基金管理人或销售机构宣传推介基金，发售基金份额，办
理基金份额的转托管等业务。
19、场内：指通过具有相应业务资格的深圳证券交易所会员单位利用深圳证券交
易所交易系统办理基金份额的认购、上市交易等业务的场所。通过该等场所办理基金
份额的认购也称为场内认购。
20、场外：指深圳证券交易所交易系统外的销售机构利用其自身柜台或者其他交
易系统办理基金份额认购业务的基金销售机构和场所。通过该等场所办理基金份额的
认购也称为场外认购。
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21、会员单位：指具有基金销售业务资格并经深圳证券交易所和中国证券登记结
算有限责任公司认可的深圳证券交易所会员单位。
22、登记业务：指基金登记、存管、过户、清算和结算业务，具体内容包括投资
人相关账户的建立和管理、基金份额登记、基金销售业务的确认、清算和结算、代理
发放红利、建立并保管基金份额持有人名册和办理非交易过户等。
23、登记机构：指办理登记业务的机构。本基金的登记机构为中国证券登记结算
有限责任公司。
24、登记结算系统：指中国证券登记结算有限责任公司开放式基金登记结算系统，
通过场外销售机构认购的基金份额登记在本系统。
25、证券登记系统：指中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司证券登记结算
系统，通过场内会员单位认购、买入的基金份额登记在本系统。
26、深圳证券账户：指投资人在中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司开设
的深圳证券交易所人民币普通股票账户（即A股账户）或证券投资基金账户，基金投
资者通过深圳证券交易所办理基金交易、场内认购等业务时需持有深圳证券账户。
27、基金账户：指投资人通过场外销售机构在中国证券登记结算有限责任公司注
册的、用于记录其持有的、基金管理人所管理的基金份额余额及其变动情况的账户。
28、基金交易账户：指销售机构为投资人开立的、记录投资人通过该销售机构办
理认购、基金交易、转托管等业务而引起的基金份额变动及结余情况的账户。
29、基金托管账户/基金资金账户：指基金托管人以本基金的名义在其营业机构开
立的资金账户，用于保管基金的银行存款，并根据基金管理人的指令办理资金收付。
本基金的一切货币收支活动，包括但不限于投资、支付基金收益、收取认购款，均需
通过基金资金账户进行。
30、资金监管账户：指项目公司在监管银行开立的专门用于收取专项计划通过专
项计划账户发放的《股东借款协议》项下股东借款、归集项目公司各类现金资产、收
取不动产项目运营收入、其他合法收入及基金管理人认可的其他款项，并根据《项目
公司资金监管协议》的约定进行对外支付的人民币资金账户。
31、基本户：指项目公司在监管银行开立的专门用于收取资金监管账户拨付的项
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目公司预算支出（包括运营支出及费用以及资本性支出等）以及经基金管理人批准的
预算外支出运营资金，并根据《项目公司资金监管协议》和《运营管理服务协议》的
约定对外进行日常运营开支的人民币资金账户。
32、上市交易：指投资者通过深圳证券交易所会员单位以集中竞价等方式买卖基
金份额的行为。
33、认购：指在基金募集期内，投资人根据基金合同和招募说明书的规定申请购
买基金份额的行为。
34、转托管：指基金份额持有人在本基金的不同销售机构之间实施的变更所持基
金份额销售机构的操作，包括系统内转托管和跨系统转托管。
35、系统内转托管：指基金份额持有人将持有的基金份额在登记结算系统内不同
销售机构（网点）之间进行转托管的行为或在证券登记系统内不同会员单位（交易单
元）之间进行指定关系变更的行为。
36、跨系统转托管：指基金份额持有人将持有的基金份额在登记结算系统和证券
登记系统之间进行转托管的行为。
二、与主体有关的定义
37、基金管理人：指平安基金管理有限公司（简称“平安基金”），或按基金合
同约定另行选任作为基金管理人的继任者。
38、基金托管人：指中国邮政储蓄银行股份有限公司（简称“邮储银行”），或
按基金合同及基金托管协议约定另行选任作为基金托管人的继任者。
39、原始权益人：指不动产基金持有的不动产项目的原所有人，本基金首次发售
时，指西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司（简称“配套公司”、“西安
高新配套”）。
40、高科集团：指西安高科集团有限公司，原始权益人西安高新区基础设施配套
建设开发有限责任公司控股股东。
41、计划管理人：指根据《专项计划标准条款》担任计划管理人的平安证券股份
有限公司（简称“平安证券”），或根据《专项计划标准条款》任命的作为计划管理
人的继任机构。
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42、财务顾问：指基金管理人聘请的取得保荐业务资格的证券公司，对不动产项
目进行尽职调查、出具财务顾问报告或受托办理不动产基金份额发售的路演推介、询
价、定价、配售等相关业务活动。本基金首次发售时，指中国银河证券股份有限公司。
43、计划托管人：指接受计划管理人委托，根据《专项计划托管协议》对专项计
划资产提供托管服务的中国邮政储蓄银行股份有限公司陕西省分行，或按《专项计划
托管协议》任命的作为计划托管人的继任机构。
44、监管银行：指接受基金管理人、计划管理人及项目公司委托，根据《项目公
司资金监管协议》对项目公司银行账户及其资金提供监管服务的中国邮政储蓄银行股
份有限公司西安市钟楼支行（以下简称“邮储银行西安钟楼支行”或“监管银行”），
或按《项目公司资金监管协议》任命的作为项目公司监管银行的继任机构。
45、净回收资金监管银行：指接受原始权益人委托，根据《净回收资金监管协议》
开立净回收资金使用专户，开展净回收资金监管的北京银行股份有限公司西安分行，
或按《净回收资金监管协议》任命的作为净回收资金监管银行的继任机构。
46、运营管理机构/外部管理机构：指根据《运营管理服务协议》为基金及不动产
项目提供运营管理服务的机构，本基金首次发售时，指西安高新区基础设施配套建设
开发有限责任公司（简称“配套公司”、“西安高新配套”）。
47、参与机构：指为本基金提供专业服务的评估机构、会计师事务所、律师事务
所等专业机构。
48、项目公司：指直接拥有不动产资产合法、完整产权的法人实体。本基金首次
发售时，项目公司为西安市高新区软件新城建设发展有限公司（以下简称“软件新城
公司”）。
49、基金合同当事人：指受基金合同约束，根据基金合同享有权利并承担义务的
法律主体，包括基金管理人、基金托管人和基金份额持有人。
50、基金份额持有人：指依基金合同和招募说明书合法取得基金份额的投资人。
51、个人投资者：指依据有关法律法规规定可投资于证券投资基金的自然人。
52、机构投资者：指依法可以投资证券投资基金的、在中华人民共和国境内合法
登记并存续或经有关政府部门批准设立并存续的企业法人、事业法人、社会团体或其
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他组织。
53、合格境外投资者：指符合相关法律法规规定使用来自境外的资金进行境内证
券期货投资的境外机构投资者，包括合格境外机构投资者和人民币合格境外机构投资
者。
54、投资人、投资者：指个人投资者、机构投资者、合格境外投资者以及法律法
规或中国证监会允许购买证券投资基金的其他投资人的合称。
55、战略投资者：指符合本基金战略投资者选择的特定标准、事先与基金管理人
签署配售协议、认购的基金份额期限具有锁定期的投资人，战略投资者包括原始权益
人或其同一控制下的关联方及其他专业机构投资者。
56、网下投资者：指参与网下询价和认购业务的专业机构投资者，包括证券公司、
基金管理公司、信托公司、财务公司、保险公司及保险资产管理公司、合格境外投资
者、商业银行及其理财子公司、政策性银行、符合规定的私募基金管理人以及其他符
合中国证监会及深圳证券交易所投资者适当性规定的专业机构投资者。全国社会保障
基金、基本养老保险基金、年金基金等可根据有关规定参与不动产基金网下询价。
57、公众投资者：指除战略投资者及网下投资者之外，符合法律法规规定的可投
资于证券投资基金的个人投资者、机构投资者、合格境外投资者以及法律法规或中国
证监会允许购买证券投资基金的其他投资人。
58、销售机构：指平安基金以及符合《销售办法》和中国证监会规定的其他条件，
取得基金销售业务资格并与基金管理人签订了基金销售服务协议，办理基金销售业务
的机构，以及可通过深圳证券交易所交易系统办理基金销售业务的会员单位。其中，
可通过深圳证券交易所办理本基金销售业务的机构必须是具有证券投资基金销售业务
资格、并经深圳证券交易所和中国证券登记结算有限责任公司认可的深圳证券交易所
会员单位。
三、与本基金或专项计划涉及的主要文件有关的定义
59、基金合同或本基金合同：指《平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资
基金基金合同》及对该合同的任何有效修订和补充。
60、基金托管协议：指基金管理人与基金托管人就本基金签订之《平安西安高科
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产业园封闭式基础设施证券投资基金托管协议》及对该协议的任何有效修订和补充。
61、《运营管理服务协议》：指基金管理人、计划管理人、运营管理机构与项目
公司就本基金签订之《平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金运营管理服
务协议》及对该协议的任何有效修订和补充。
62、《项目公司资金监管协议》：指基金管理人、计划管理人、项目公司及监管
银行就本基金签订之《西安市高新区软件新城建设发展有限公司资金监管协议》及对
该协议的任何有效修订和补充。
63、招募说明书：指《平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说
明书》及其更新。
64、基金产品资料概要：指《平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金
基金产品资料概要》及其更新。
65、询价公告：指《平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金基金份额
询价公告》，以及对该文件的任何有效修订及/或补充。
66、基金份额上市交易公告书：指《平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投
资基金上市交易公告书》，以及对该文件的任何有效修订及/或补充。
67、《专项计划标准条款》：指计划管理人为规范专项计划的设立和运作而制订
的《平安证券-西安高科产业园1号资产支持专项计划标准条款》。
68、《股东借款协议》：指计划管理人以自己的名义，代表专项计划的利益，与
项目公司签订的《股东借款协议》，以及对该协议的任何有效修改或补充。
69、《股权转让协议》：指计划管理人以自己的名义，代表专项计划的利益，与
项目公司及原始权益人签订的《股权转让协议》，以及对该协议的任何有效修改或补
充。
70、基金份额发售公告：指《平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金
基金份额发售公告》，以及对该文件的任何有效修订及/或补充。
71、不动产资产支持专项计划/资产支持专项计划/专项计划：指由计划管理人设立
并管理的不动产资产支持专项计划。首期不动产资产支持专项计划为“平安证券-西安
高科产业园1号资产支持专项计划”。
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四、与资产相关的定义
72、不动产资产支持证券/资产支持证券：指资产支持专项计划项下发行的资产支
持证券，本基金基金合同生效后首次投资的不动产资产支持证券为“平安证券-西安高
科产业园1号资产支持专项计划资产支持证券”。
73、不动产项目/目标不动产项目：指本基金根据《基础设施基金指引》通过资产
支持专项计划持有的项目公司、不动产资产的合称。为免疑义，本基金首次发售时的
目标不动产项目为通过“平安证券-西安高科产业园1号资产支持专项计划”持有的项
目公司、不动产资产的合称。
74、不动产资产/目标不动产资产：指项目公司直接持有的产业园区。本基金首次
发售时目标不动产资产，指由软件新城公司持有，坐落于西安市高新区天谷八路156
号的地上10幢（现状编码A2、A3-1、A6、A9、A10、A11、A12、B1、B3、C1-C3）、
地下3幢（现状编码1号车库、2号车库、3号车库，包含物业用房、地下车库及其他
配套建筑）的房屋所有权及占用范围内的分摊国有土地使用权的统称，又称“西安高
新产业园项目”或“西安软件新城软件研发基地二期”或“软件新城二期”。
五、其他定义
75、中国证监会：指中国证券监督管理委员会。
76、银行业监督管理机构：指中国人民银行和/或国家金融监督管理总局。
77、法律法规/中国法律：指中国现行有效并公布实施的法律、行政法规、规范性
文件、司法解释、行政规章以及其他对基金合同当事人有约束力的决定、决议、通知
等。
78、《基金法》：指2003年10月28日经第十届全国人民代表大会常务委员会第
五次会议通过，经2012年12月28日第十一届全国人民代表大会常务委员会第三十次
会议修订，自2013年6月1日起实施，并经2015年4月24日第十二届全国人民代表
大会常务委员会第十四次会议《全国人民代表大会常务委员会关于修改
国港口法>等七部法律的决定》修正的《中华人民共和国证券投资基金法》及颁布机关
对其不时做出的修订。
79、《基础设施基金指引》：指中国证监会2020年8月6日颁布并实施的《公开
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募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及颁布机关对其不时做出的修订。
80、《销售办法》：指中国证监会2020年8月28日颁布、同年10月1日实施的
《公开募集证券投资基金销售机构监督管理办法》及颁布机关对其不时作出的修订。
81、《信息披露办法》：指中国证监会2019年7月26日颁布、同年9月1日实施
的，并经2020年3月20日中国证监会《关于修改部分证券期货规章的决定》修正的
《公开募集证券投资基金信息披露管理办法》及颁布机关对其不时做出的修订。
82、《运作办法》：指中国证监会2014年7月7日颁布、同年8月8日实施的
《公开募集证券投资基金运作管理办法》及颁布机关对其不时做出的修订。
83、《管理规定》：指中国证监会公布并于2014年11月19日施行的《证券公司
及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》，包括其不时的修改及更新。
84、《业务规则》：指深圳证券交易所、中国证券登记结算有限责任公司、中国
证券投资基金业协会、中国证券业协会、平安基金管理有限公司、基金销售机构的相
关业务规则，包括但不限于《深圳证券交易所交易规则》《深圳证券交易所证券投资
基金上市规则》《深圳证券交易所公开募集不动产投资信托基金业务办法（试行）》
《深圳证券交易所公开募集不动产投资信托基金业务指引第1号——审核关注事项
（试行）》《深圳证券交易所公开募集不动产投资信托基金业务指引第2号——发售
业务（试行）》《深圳证券交易所公开募集不动产投资信托基金业务指引第3号——
扩募及新购入不动产（试行）》《深圳证券交易所公开募集不动产投资信托基金业务
指南第4号——存续期业务办理》《深圳证券交易所公开募集不动产投资信托基金业
务指南第5号——定向扩募业务办理》《深圳证券交易所公开募集不动产投资信托基
金业务指引第6号——年度报告（试行）》《深圳证券交易所公开募集不动产投资信
托基金业务指引第7号——中期报告和季度报告（试行）》等规则及对其不时做出的
修订；深圳证券交易所、中国证券登记结算有限责任公司、中国证券投资基金业协会、
中国证券业协会发布的相关通知、指引、指南。
85、《业务办法》：指深圳证券交易所于2025年12月31日颁布并实施的《深圳
证券交易所公开募集不动产投资信托基金业务办法（试行）》。
86、《上市规则》：指深圳证券交易所于2006年2月13日修订并发布的《深圳证
券交易所证券投资基金上市规则》。
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87、元：指人民币元。
88、工作日或交易日：指深圳证券交易所的正常交易日。
89、规定媒介：指符合中国证监会规定条件的用以进行信息披露的全国性报刊及
《信息披露办法》规定的互联网网站（包括基金管理人网站、基金托管人网站、中国
证监会基金电子披露网站）等媒介。
90、不可抗力：指本基金合同当事人不能预见、不能避免且不能克服的客观事件，
该事件妨碍、影响或延误任何一方依据相关基金文件履行其全部或部分义务。该事件
包括但不限于1）地震、台风、海啸、洪水、火灾、停电、瘟疫、公共卫生事件；2）
战争、政变、恐怖主义行动、骚乱、罢工；3）新的适用法律法规或国家政策的颁布或
实施、对原适用法律法规或国家政策的修改；4）证券监管机构强制要求终止本基金或
调整本基金合同任何一方的全部或部分义务（该等强制要求不可归咎于任何一方）；5）
证券交易所非正常暂停或停止交易；6）因本基金各方和/或其关联方、证券交易所运
营网络系统遭受黑客攻击、电信部门技术调整或故障等原因而造成的本基金各方和/或
其关联方之服务、营业的中断或者延迟。
91、本次交易：指本基金首次发售募集资金投资“平安证券-西安高科产业园1号
资产支持专项计划”的资产支持证券并作为上述资产支持证券的唯一持有人，通过专
项计划和项目公司等特殊目的载体取得不动产项目完全所有权或经营权利的行为。
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第一部分招募说明书概要及风险因素
一、招募说明书概要
本概要仅对招募说明书全文作扼要提示。投资者作出投资决策前，应当认真阅读
招募说明书正文和附件。
（一）重大事项提示
本基金收益高度依赖项目经营情况，项目可能因经济环境变化或运营不善等因素
影响，导致实际现金流大幅低于测算现金流，存在基金收益率不佳的风险，项目运营
过程中租金、收费等收入的波动也将影响本基金收益分配水平的稳定。提醒投资者重
点关注本招募说明书之“第一部分招募说明书概要及风险因素”之“二、风险因素”
，以及“第二部分不动产项目”。
（二）不动产基金整体架构
本基金基金合同生效后首次投资的不动产资产支持证券为“平安证券-西安高科产
业园1号资产支持专项计划资产支持证券”，不动产资产系软件新城二期项目。
图1-1-2-1不动产基金整体架构图
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（三）基金发行概况及本次发行的中介机构基本情况
表1-1-3-1不动产基金概况及中介机构情况
基本情况
基金名称 平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金
专项计划名称 平安证券-西安高科产业园1号资产支持专项计划
不动产项目业态 园区类不动产项目
基金投资标的 软件新城二期13幢房屋及占用范围内的分摊国有土地使用权
基金存续期限 40年
专项计划期限 40年
预计基金募集份额（亿份） 4
预计募集规模（亿元） 12.95
不动产项目估值（亿元） 12.93
净现金流分派率 预计2026年7-12月和2027年的分派率分别为5.56%（年化）和5.12%
基金收益预计分配频率和分配比例 按每年不低于一次分配，分配比例不低于可供分配金额的90%
回收资金用途 回收资金中85%用于信息产业园三期项目、医疗产业园二期建设，剩余净回收资金用于补充公司流动资金。
原始权益人及其同一控制下关联方拟持战配比例 原始权益人西安高新配套认购34%基金份额，原始权益人同一控制下关联方西安科睿投资管理有限公司认购2.315%基金份额
预计是否出表 是
特殊条款 基金收益分配中涉及原始权益人分红豁免机制：自本基金上市之日起至2030年12月31日任一自然年度，如实际可供分配金额未达到预测可供分配金额，原始权益人承诺通过自愿放弃所持有的本基金份额在该年度应获取的全部或部分可供分配金额，优先保障其他基金份额持有人在该年度基于预测可供分配金额而享有的全部分红收益，如有剩余再分配自持份额的分红。原始权益人放弃的分红金额以其持有的基金份额对应的实际可供分配金额为限。
参与人概况
基金管理人 平安基金管理有限公司
专项计划管理人 平安证券股份有限公司
托管人 中国邮政储蓄银行股份有限公司
财务顾问 中国银河证券股份有限公司
原始权益人 西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司
原始权益人企业性质 国有控股企业
原始权益人所属行业 综合管理服务
原始权益人注册地 陕西省西安市高新区软件新城天谷八路156号云汇谷C1楼11、12层
原始权益人控股股东和持股比例 西安高科集团有限公司，持股86.48%
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原始权益人实控人 西安高新技术产业开发区管理委员会
原始权益人上市地点和股票代码 未上市
运营管理机构 西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司
运营管理机构注册地 陕西省西安市高新区软件新城天谷八路156号云汇谷C1楼11、12层
运营管理机构经营地 陕西省西安市高新区软件新城天谷八路156号云汇谷C1楼11、12层
重要现金流提供方 阿里巴巴丝路有限公司、西安高新配套及其关联方
资产评估机构 深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司
基金法律顾问 北京市中伦律师事务所
专项计划法律顾问 北京市中伦律师事务所
审计不动产项目财务情况的会计师事务所 信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）
审阅基金可供分配金额测算报告的会计师事务所 信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）
现金流测算机构 信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）
流动性服务商 平安证券股份有限公司、中信证券股份有限公司
（四）不动产项目概况
表1-1-4-1不动产项目概况
项目 项目信息
不动产项目名称 西安软件新城软件研发基地二期
不动产项目业态 园区类不动产项目
项目所在地 陕西省西安高新技术产业开发区天谷八路156号
资产范围 西安软件新城软件研发基地二期由18幢研发、会议中心、培训楼及3幢地下车库、物业用房及其他配套建筑组成。入池资产楼栋共13幢，包括10幢地上建筑、3幢地下建筑（物业用房、地下车库及其他配套建筑）
建设内容和规模 入池资产总建筑面积325,033.70平方米，其中地上研发建筑面积为209,099.14平方米，地下车库建筑面积为84,070.14平方米，地下物业用房建筑面积为4,093.81平方米，储藏室等设备用房建筑面积为27,770.61平方米。
建筑面积和可供出租或者经营使用面积（如有） 212,172.57平方米
开竣工时间以及投入运营时间 2014年7月21日开工，分区竣工并分区陆续开始运营，其中A2、A3-1、A6、A9、A10、A11、A12于2016年9月开始运营，B1、B3于2016年10月开始运营，C1-C3于2017年7月开始运营。
使用期限 使用权至2064年10月24日止
剩余年限 38.57年
用地性质 出让用地
可供分配金额测算 本基金预计2026年7-12月合并可供分配金额为3,630.40万元本基金预计2027年度合并可供分配金额为6,631.82万元
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投保情况（投保险种投保金额、投保期限） 已投保，投保范围包括财产一切险、营业中断险、公众责任险，期限为自2025年10月21日起至2026年10月20日，其中财产一切险总投保金额为13.6亿元，覆盖估值的金额
项目权属 原始权益人持有
他项权利 无
（五）不动产项目经营情况
1、行业及区域竞争情况
（1）行业竞争情况
根据参与主体类型的不同，我国产业园区领域的主要参与者可以分为三类，分别
是：政府园区平台与政府主导的园区企业、专业产业园区运营商、实体企业及金融产
业资本等。政府背景的园区具备土地、税收、招商资源等优势，具有资产规模大、招
商力度强、发展模式成熟等特点，是产业园区行业的主力。专业的产业园区运营商凭
借自身运营服务专业化程度高的优势，近年来发展迅速，成为了重要的市场参与主体
之一。近年来，实体企业、金融产业资本等也逐步参与了产业园区行业的发展。作为
跨界的市场参与者，该类主体目前在专业的园区开发及运营管理等方面正在逐步积累
经验。
（2）区域竞争情况
2025年西安市存量园区约544万平方米、产业园约617个，主要集中于雁塔区（含
高新区部分）、长安区（含高新区和西咸新区部分）和未央区。其中雁塔区产业园数
量约133个，在全市占比最多，比例约22%。根据园区类型、区位、产业聚集度等因素
不同，西安市产业园区租金报价差异较大，研发办公类园区普遍在35~65元/平方米/月，
2025年平均出租率约为78%，2025年产业园市场平均租金表现为下行趋势，约为39元/
平方米/月。产业园区租户类型中，软件/互联网/通信/科技/能源化工/制造行业租户占比
最大，此外主要集中在食品加工、机械加工、装备制造、生物医药和化工行业。
本项目位于西安高新区软件新城片区，所在区域聚集了全市90%以上的软件研发企
业，世界500强企业36家，中国软件百强企业52家，上市企业40家。区域内集聚了阿里
巴巴西部总部、西门子（中国）有限公司西安分公司、软通动力、海康威视、华为配
套企业（包括思特沃克、诚迈科技、歌尔泰克等）、施耐德电气、横河电机、艾宾信
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息、奥博杰天、特锐德西安研发中心、芯派科技、中科芯集成电路有限公司等全球及
国内知名企业。本项目周边范围内竞争性物业西安环普国际科技园和腾飞科汇城租金
定价均高于本项目，竞争性物业大华股份西安数智产业园分流了对装修灵活性有要求
的客群，与本项目形成差异化竞争。主要在建及拟开业的同类项目包括浪潮西北总部
基地、三人行数字信息产业基地、中电科太极西安产业园，新增供应以“自用”为主，
入市时间在2026年至2028年，时间分布较为均匀。
2、主要经营及财务指标
不动产项目自2016年9月开始运营，截至2026年3月31日，不动产项目整体已运行8
年以上，项目经营已从培育期转向成熟期，目前不动产项目整体经营稳健。
（1）报告期不动产项目主要财务指标
表1-1-5-1不动产项目主要财务指标
项目财务指标 2026年3月31日/1-3月 2025年末/度 2024年末/度 2023年末/度
总资产（亿元） 10.20 10.52 10.51 10.78
资产负债率（%） 57.62% 59.37% 60.40% 66.13%
营业毛利率（%） 67.82% 67.24% 72.06% 73.41%
营业收入（亿元） 0.27 1.06 1.10 1.15
净利润（亿元） 0.05 0.20 0.20 0.16
EBITDA（亿元） 0.21 0.84 0.92 1.01
运营净收益（亿元）① 0.21 0.79 0.89 0.93
大幅波动/持续为负等异常情况（如有） 2024年以来受经济环境变化及周边竞品竞争加剧影响，出租率、有效租金单价均有所下降，导致租金收入、运营净收益、EBITDA相应减少。2025年对项目设备设施进行了提升改造，加强了招商营销，当年运营支出增长24.17%，导致当年EBITDA继续下降。评估预测2026年-2033年EBITDA均低于2025年度，预测期前十年运营净收益均未超2025年金额，预测较为审慎。
注1：运营净收益=营业收入-营业成本-销售费用-管理费用-税金及附加+折旧摊销-资本性支出
（2）报告期不动产项目主要经营指标
表1-1-5-2不动产项目主要经营指标
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项目经营指标 2026年3月31日/1-3月 2025年末/度 2024年末/度 2023年末/度
期末出租率①（%） 86.43% 88.34% 88.56% 82.05%
平均出租率②（%） 85.48% 87.18% 85.84% 89.06%
期末表面租金单价③（元/平/月） 49.95 49.89 50.91 50.28
期末有效租金单价④（元/平/月） 45.23 44.96 48.01 49.66
期末有效租金单价增长率（%） 0.60% -6.36% -3.32% 1.48%
当期收缴率（%）⑤ 91.37% 96.53% 96.87% 85.59%
期后收缴率（%）⑥ 98.94% 99.96% 100.00% 99.99%
租赁合同期限分布 0-3年32.60%3（含）-5年57.66%5年以上9.75% 0-3年37.14%3（含）-5年53.63%5年以上9.23% 0-3年36.74%3（含）-5年56.91%5年以上6.35% 0-3年39.21%3（含）-5年52.69%5年以上8.11%
注1：期末出租率=∑（年末在租租户面积）/可租赁面积
注2：平均出租率=∑（租赁天数x租赁面积）/（总可租赁面积x当年天数）
注3：期末表面租金单价=∑（年末在租租户面积*表面租金）/∑（年末在租租户面积）；表
面租金指在租租赁合同签订的租金单价（未考虑免租优惠）
注4：期末有效租金单价=∑（年末在租租户面积*有效租金）/∑（年末在租租户面积）；有效
租金指考虑免租等优惠后的租金单价
注5：当期收缴率=当年度实收租金/当年度应收租金；
注6：期后收缴率=1-截至2026年6月30日对应期间尚未回收的租金收入/对应期间租赁合同
等协议中约定的应收租金收入
2023年至2025年不动产项目期末出租率分别为82.05%、88.56%、88.34%，受经济
环境及周边竞品竞争的影响，2026年一季度期末出租率为86.43%，较上年有所下降。
截至2026年6月30日，出租率86.39%，与2026年一季度末基本持平，整体经营稳定。
3、租户情况
（1）租户结构
不动产项目总体租户数量较多、分散度较高。截至2026年3月31日，不动产项目租
户数量为140个，其中前十大租户占已签约出租面积比重为51.23%，最大租户租赁面积
占比为15.11%。租户所属行业主要为软件和信息技术服务业、商务服务业、计算机、
通信和其他电子设备制造业、科技推广和应用服务业等。
（2）重要现金流提供方
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不动产项目有2家重要现金流提供方，为阿里巴巴丝路有限公司（简称“阿里丝路
公司”）和西安高新配套及其关联方。阿里丝路公司自2019年入驻，后在原有租赁面
积基础上陆续扩租，最新租赁面积合计共27,703.07平方米，占不动产项目已出租面积
比例为15.11%，2025年贡献的收入占营业收入的比例为13.17%。西安高新配套及其6家
关联方2025年度合计贡献的收入（含关联租金收入及不动产项目停车及空调费收入）
占不动产项目当年营业收入的比例为11.90%。
（3）关联租户
不动产项目共有7家关联公司以市场化价格承租使用园区物业，承租方为原始权益
人配套公司及其下属企业，合计在租建筑面积8,170.03平方米，占不动产项目已出租面
积比例为4.46%。2025年关联方租金收入占营业收入的比例为3.48%。项目公司关联方
租赁面积占比较小，对园区收入影响较小。具体关联交易详见“第五部分不动产基金”
之“三、关联交易与利益冲突”之“（三）报告期关联交易”。
（六）不动产项目资产评估及现金流预测情况
1、不动产项目资产评估及现金流预测表
表1-1-6-1不动产项目资产评估及现金流预测
项目 西安软件新城软件研发基地二期13幢不动产项目
收益年限 38.57年
评估方法 收益法
估值规模 12.93亿元
评估增值率 30.19%
预测现金流年复合增长率① 1.10%
折现率 6.00%
Caprate 5.21%
注1：预测现金流年复合增长率指评估预测期第十年运营净现金流与2026年实际运营净现金
流相比之复合增长率，两位小数取整。
2、压力测试情况表
（1）长期稳定出租率对估价结果敏感分布
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表1-1-6-2长期稳定出租率压力测试
出租率（%）变化比例 基准日估值：12.93亿元
情境下估值（亿元） 估值变化比例
下降4%（83%） 12.37 -4%
下降2%（85%） 12.65 -2%
基准（87%） 12.93 0%
增长2%（89%） 13.21 2%
增长4%（91%） 13.49 4%
（2）折现率敏感分析
表1-1-6-3折现率压力测试
折现率变化比例 基准日估值：12.93亿元
情境下估值（亿元） 估值变化比例
下降0.50%（5.50%） 13.84 7%
下降0.25%（5.75%） 13.37 3%
基准（6.0%） 12.93 0%
上升0.25%（6.25%） 12.51 -3%
上升0.50%（6.50%） 12.11 -6%
（3）预测期外长期增长率敏感性分析
表1-1-6-4长期增长率压力测试
长期增长率变化比例 基准日估值：12.93亿元
情境下估值（亿元） 估值变化比例
下降0.5%（1.00%） 12.52 -3%
下降0.25%（1.25%） 12.72 -2%
基准（1.5%） 12.93 0%
上升0.25%（1.75%） 13.15 2%
上升0.50%（2.00%） 13.38 3%
（七）不动产基金治理及运营管理安排情况
1、REITs治理架构表
表1-1-7-1 REITs治理架构表
层级 机制设计要点
持有人大会 基金份额持有人大会决策权限按照《基金法》和《公开募集基础设施证
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券投资基金指引（试行）》的法规要求设定。
基金管理人 基金管理人为本不动产基金设立投资运营委员会，项目公司的重大事项需报投资运营委员会审批。本不动产基金的投资运营委员会成员根据《不动产基金运营管理制度》审核确定。本不动产基金的投资运营委员会仅负责对本基金有关的重大事项进行审批决策。本基金投资运营委员会委员由基金管理人REITs投资部分管领导、公司风控负责人、督察长、风险管理部负责人、REITs投资部负责人、本基金基金经理一名、外部专家一名组成。投资运营委员会召开决策会议时，参会委员需五人以上（含本数），经全体参会的委员三分之二以上（不含）表决同意后通过。上述外部专家可以由运营管理机构推荐，投资运营委员会委员任期为三年，可以连任，具体管理办法由基金管理人决定。
拟任基金经理情况 张雷先生，管理学学士。曾先后担任华夏幸福基业股份有限公司高级产业经理/项目负责人、保定市长城智能科技有限公司产业促进高级经理、万科北京区域企服运营合伙人。2022年3月加入平安基金管理有限公司，担任REITs投资部投资运营高级经理，现拟任本基金运营管理基金经理。王俪颖女士，对外经济贸易大学本科。曾担任普华永道会计师事务所特殊普通合伙高级审计师。2016年2月加入深圳平安汇通投资管理有限公司（平安基金管理有限公司全资子公司），担任资产证券化业务经理、资产证券化业务副总监。2023年11月调入平安基金管理有限公司REITs投资部，担任REITs投资部副总监、REITs投资部执行总经理，现拟任本基金投资管理基金经理。王光跃先生，天津大学本科，上海交通大学硕士，FRM和法律职业资格，一级建造师和造价工程师执业资格。曾先后担任景瑞地产（集团）有限公司项目总监、上海歌斐资产管理有限公司高级经理。2015年9月加入深圳平安汇通投资管理有限公司（平安基金管理有限公司全资子公司）担任风控中心投后总监。2022年11月调入平安基金管理有限公司MOM投资部任投后高级副总监，2025年9月调入REITs投资部，现拟任本基金运营管理基金经理。上述3位拟任基金经理均已完成基金业协会注册，均未兼任其他产品基金经理，均满足5年以上不动产项目运营管理或投资管理经验要求。
专项计划管理人 专项计划管理人除管理专项计划日常事项等法定职责外，不存在其他特殊安排。
项目公司 项目公司设置董事1名（公司法定代表人由董事担任），财务总监1名，董事、财务总监由基金管理人委派人选担任。
2、运管安排表
表1-1-7-2 REITs运管安排表
运营管理机构名称 西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司
运营管理机构企业性质 国有控股公司
运营管理机构控股股东和持股比例 西安高科集团有限公司，持股86.48%
运营管理机构实际控制人 西安高新技术产业开发区管理委员会
运营管理机构所属行业 综合管理服务
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运营管理机构主营业务 主营业务为房屋租赁，2024年占营业收入比例62.13%（2025年因代建收入较大导致租赁收入占比下降至13.4%）。
不动产项目管理经验 西安高新配套共管理园区12个、管理面积约170万㎡、园区入驻企业400余家，跻身“2025产业园区运营企业卓越表现30”第20名。
运管管理安排 运营管理服务包括年度经营及预算计划、合同管理、租户资质审核、收益管理服务、日常运营服务、项目维修维保、保险事项，以及运营管理服务协议约定的其他运营管理服务。此外，还需协助支持基金管理人完成不动产项目的不动产资产交割、印章证照管理、财务管理、档案管理，以及运营管理服务协议中约定的其他协助事项等。运营管理机构职责划分详见本招募说明书“第四部分治理机制与运营管理安排”之“二、运营管理安排”之“（二）运营管理服务协议的主要内容”。
运营管理决策流程 就不动产项目的日常运营管理事项，基金管理人与运营管理机构就不动产项目运营管理重要事项设置了审批权限及/或管理方案，以充分发挥运营管理机构及相关方在不动产项目运营管理及风险控制等方面的专业能力，调动运营管理机构自主能动性。就不动产项目运营管理相关的其他重要事项如关联交易、对外借款、项目运营过程中可能导致项目运营情况或产生现金流的能力发生重大变化的事项等，需根据本招募说明书及运营管理服务协议等相关文件约定履行相应审批程序；若运营管理相关重要事项根据法律法规或《基金合同》约定需经基金份额持有人大会进行决策的事项，还应召开基金份额持有人大会进行表决。
3、运营管理费用表
表1-1-7-3 REITs运营管理费用表
运营管理费用 计费基础 具体计算方式 与本项目历史收取情况以及同行业可比项目的对比情况
基础管理费 营业收入 当年度实际收到的运营收入×5.5%+日常维修维护费用（日常维修维护费用按实际发生额支付，上限为当年度实际收到的运营收入×1.5%）包含招商费用、维修维护费、人工成本、行政管理费。 项目历史平均运营成本占运营收入的5.46%。存续期考虑市场竞争情况计划增加招商资源的投入。
浮动管理费 运营净收益 （当年实现的运营净收益-运营净收益目标值）×20%；运营净收益目标值依据评估报告中的相关数据确定。当实际值低于目标值时，扣减基础管理费相应金额【不超过当年应付基础管理费的（不含日常维修维护费）50%】。当实际值高于目标值时，运营管理机构有权收取当年度浮动管理费【不超过当年度应支付的基础管理费（不含日常维修维护费）的50%】。运营管理机构原则上应将不少于40%浮动管理费用于团队激励。 浮动管理费用设置了对等的激励和扣减机制，以实现奖惩对等的激励与约束效果，符合激励约束要求。
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（八）基金合同主要内容
基金合同是规定基金合同当事人之间权利义务关系的基本法律文件，其他与基金
相关的涉及基金合同当事人之间权利义务关系的任何文件或表述，如与基金合同有冲
突，均以基金合同为准。基金合同当事人按照《基金法》、基金合同及其他有关规定
享有权利、承担义务。
基金合同的当事人包括基金管理人、基金托管人和基金份额持有人。基金投资人
自依基金合同取得基金份额，即成为基金份额持有人和基金合同的当事人，其持有基
金份额的行为本身即表明其对基金合同的承认和接受。
本基金基金合同的主要情况详见本招募说明书“第五部分不动产基金”之“四、
基金运作”之“（二）基金合同及托管协议相关情况”，本基金基金合同的概要详见
本招募说明书“附件七：基金合同和托管协议有关情况”。
（九）其他对本次发行有重大影响的事项
无。
二、风险因素
本基金为不动产基金，通过主动运营管理不动产项目，以获取不动产项目租金、
收费等稳定现金流为主要目的。不动产基金与投资股票或债券的公开募集证券投资基
金具有不同的风险收益特征。
投资不动产基金可能面临以下风险，包括但不限于：
（一）不动产基金的特有风险
1、与不动产相关的行业风险
（1）宏观经济环境变化可能导致的行业风险
产业园区行业近年来的发展得益于国内整体经济水平的较高速度增长，此外也得
益于所在地区主管部门的相关支持政策。未来，国内经济环境及国际政治环境可能进
入新阶段，行业相关政策将面临诸多不确定性，上述因素可能对产业园区行业整体发
展造成重大不利影响，进而对标的不动产项目及本基金收益带来负面影响。
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（2）城市规划及不动产项目周边产业规划、园区政策等发生变化的风险
不动产项目位于西安市高新区，不动产项目所在地区可能发生城市用地规划、产
业规划、园区政策等调整，导致不动产项目周边产业结构、园区运营发生变化，影响
租户需求，进而对不动产项目的经营产生不利影响。
（3）相关政策法规发生变化的风险
产业园区行业受到大量法律和行政法规的约束和影响，相关法律及强制性规定要
求的变化，包括国家宏观经济政策、地方政府、产业园区管委会对相关政策作出调整，
均可能对不动产项目的运营产生影响。
（4）行业竞争加剧的风险
我国产业园区行业发展过程中经历过政策刺激产业导入的阶段，在部分经营方式
传统、对政策依赖度较高的地区，产业园区运营依靠价格优势吸引优质企业的可持续
性正在减弱。产业园区行业正转变为依托区域基础设施完备性、行业上下游适配度、
资产运营专业性来统筹考虑的综合性竞争格局，不动产项目的运营存在行业竞争加剧
的风险。
不动产项目所在区域未来可能面临产业园供应量持续增加、区域内市场竞争不断
加剧的情况，可能会出现区域竞争导致租金及出租率下滑等情形，同样也会影响不动
产项目收益。西安市其他区域产业园供应量的增加、地区产业扶持政策的变化也可能
对不动产项目所在区域的产业园出租情况造成不利影响，并进而影响本基金收益。
（5）产业园资产流动性较弱的风险
本基金以持有并运营不动产项目以获得稳定的现金流为主要目的，但若本基金需
要变现不动产项目，其变现可行性、时效性等将受到多项因素的影响（包括但不限于
政府相关机构事先审批、同意等）。鉴于产业园资产流动性整体较弱，基金可能将资
产折价出售以寻求快速变现，上述情况将对本基金的投资收益带来不利影响。
（6）产业园招商模式变化的风险
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当前产业园市场同质化竞争加剧，低价获客策略边际效应递减，服务配套与产业
运营能力正成为新的竞争壁垒。若本项目未来运营无法满足行业迭代需求，将导致其
在区域竞争中处于劣势，从而引发基金收益不及预期的风险。
2、项目投资和运营的相关风险
（1）基金首次投资的交易风险
1）基金投资的交割风险
在本次发行的交易结构中，基金设立并认购不动产资产支持专项计划的全部份额
后，计划管理人（代表资产支持专项计划）将根据《股权转让协议》的约定受让原始
权益人持有的项目公司100%股权，并根据《股东借款协议》通过股东借款的形式完成
对项目公司的投资。上述流程涉及的交易参与主体较多，同时股权交割涉及诸多前置
条件，存在一方或多方因故不能按时履约的可能，亦存在基金设立后因政策变动或操
作风险导致不动产项目无法按时完成交割的风险。
虽然基金管理人及计划管理人将采取一切合法有效的措施并尽一切合理必要的努
力促使各项目的交割按计划完成，但无法完全避免项目交割的相关风险。
2）股权转让前项目公司可能存在的税务、或有事项等风险
本不动产基金交易安排中，不动产基金拟通过资产支持专项计划收购的项目公司
已存续且经营一定时间，在不动产基金通过资产支持专项计划受让项目公司股权前，
项目公司可能存在不可预见的税务风险、未决诉讼以及或有负债事宜。如不动产基金
通过资产支持专项计划受让项目公司股权后发生上述事项，可能影响项目公司的正常
运营，进而影响基金份额持有人的投资收益。
项目公司重组前曾持有除不动产项目之外的其他物业。项目公司曾于2016-2017年
分别向A、B客户签署了《房屋转让协议》出售部分非入池资产。截至本招募说明书披
露日，该部分非入池资产尚未完成房屋权属转移登记。根据项目公司与分立新设公司
的分立重组安排，前述《房屋转让协议》项下债权债务已由分立新设公司承继。对此，
根据《民法典》第67条，法人分立的，其权利和义务由分立后的法人享有连带债权，
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承担连带债务，但是债权人和债务人另有约定的除外。因此，不排除项目公司因存在
连带责任而涉及诉讼等司法程序的风险。
为缓释该等或有风险，《股权转让协议》已约定，“因项目公司已分立给分立新
设公司的任何资产、负债、所有者权益而导致项目公司被任何第三方要求承担连带责
任的，转让方同意对项目公司由此受到的损失承担连带赔偿责任。”、“针对交割日
之前已经发生或因交割日之前的事项导致于交割日后发生的任何起诉、索赔、诉讼、
调查、程序或纠纷，转让方将实际承担该等纠纷导致的赔偿责任及全部费用、支出和
损失，如项目公司或者受让方因此承担了任何损失或者支出了任何费用，转让方应予
以全额补偿。”。另外，项目公司、分立新设公司已分别与A、B客户签署了协议，确
认分立新设公司承继项目公司与A、B公司签署的《房屋转让协议》项下全部权利、义
务与责任，项目公司无需就前述《房屋转让协议》承担任何连带责任。
此外，原始权益人出具承诺函，承诺“在本公募REITs项目发行或存续期间，如税
务部门要求补充缴纳发行本公募REITs项目过程中可能涉及的土地增值税等相关税费，
将按要求缴纳（或全额补偿其他相关缴税主体）相应税金（含滞纳金或罚金）并承担
所有相关经济和法律责任”。
（2）不动产项目运营风险
本基金基金合同生效后首次投资的不动产资产支持证券为“平安证券-西安高科产
业园1号资产支持专项计划”，基金将通过持有不动产资产支持证券全部份额，持有项
目公司全部股权及对项目公司的债权，投资集中度高，收益水平很大程度依赖于目标
不动产资产运营情况。
在基金运行期内，不动产项目可能因经济环境变化、运营不善、承租人履约能力
发生重大不利变化或者其拒绝履行租约、拖欠租金，或除不可抗力之外的其他因素影
响导致不动产资产无法正常运营或者遭受损失，从而导致实际现金流大幅低于测算现
金流，存在基金收益率波动的风险。目标不动产资产运营过程中租金、收费等收入的
波动也将影响基金收益分配水平的稳定。
1）租赁相关风险
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标的不动产项目历史出租情况及经营情况整体良好，但未来在维持较高出租率甚
至提升出租率、维持经营水平或提升经营收益等方面，将持续面临市场竞争和挑战：
租户集中度较高的风险：截至2026年3月31日，不动产项目前十大租户租赁面积合
计占已出租面积的比例为51.23%，前十大租户租金收入占不动产项目2026年一季度全
部租金收入的比例为49.21%，租户较为集中且收入占比较高。若租户所在行业出现周
期性波动，或租户自身经营情况发生不利变化、进行经营战略调整、办公选址迁移等
，均可能导致其出现提前退租、缩减租赁面积、拖欠租金等违约情形，如未能及时获
取新租户，可能造成项目空置率阶段性上升，对租金收入产生不利影响。
前十大租户不续租的风险：前十大租户租赁面积和租金收入占比较高，该等租户
租约到期后的续租情况对项目经营稳定性具有重要影响。若未来经济环境或行业发展
发生不利变化、区域市场竞争加剧、租户经营策略发生重大调整，可能导致主要租户
在租约到期后选择不续租或大幅缩减租赁面积。虽然运营管理机构通常会提前启动续
租谈判并同步开展备选客户招商工作，但考虑到前十大租户单户租赁面积较大，若主
要租户租约到期未能续约，项目可能面临阶段性空置风险，且新租户引入过程中通常
需要给予一定期限的装修免租期、租金优惠，同时需承担客户定制化改造等成本，可
能导致项目在换租期间出现出租率下降、运营收入减少，进而对基金收益产生不利影
响。
重要现金流提供方履约风险：2025年度不动产项目重要现金流提供方为阿里巴巴
丝路有限公司和西安高新配套及其6家关联方。其中阿里巴巴丝路有限公司是不动产项
目单一租赁面积最大的租户，租赁面积占比15.11%，2025年贡献的收入占营业收入的比
例为13.17%。若重要现金流提供方进行战略调整，或所在行业、自身经营情况等发生
不利变化，发生提前退租、减少租赁面积、拒绝履行租约、经营中断或拖欠租金等情
形，可能导致空置面积的租赁去化情况不及预期，同时租户支付的押金、违约金可能
无法覆盖不动产项目空置导致的全部租金损失，可能对不动产项目现金流产生较大不
利影响的风险。
个别租户历史租赁期间涉及投资协议的潜在风险：标的不动产项目运营初期，软
件园发展中心作为西安软件园片区的产业发展培育机构，为维持项目的正常经营，对
项目提供了一定经营补贴支持、与部分战略租户签署投资协议，其中部分政策涉及租
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赁租金激励。但截至本招募说明书披露日，含有租赁补贴条款的投资协议已全部到期
或租赁补贴条款失效，企业将不再取得房租补贴。基金存续期内，如该等租户出现拒
绝履约或退租等情形，将对基金收益带来不利影响。
租金收缴不及预期的风险：标的不动产项目历史收缴率存在未达到100%的情况。
在基金存续期内，基金管理人将通过运营管理考核机制督促运营管理机构按时完成租
金收缴。考虑到上述情况，估值测算中审慎设置未来当期收缴率为96%。虽然基金管理
人已设置相关监督机制，但基金存续期内仍可能面临租金收缴不达预期并导致基金收
益受到影响的风险。
租赁合同特殊条款对项目稳定运营及处置影响的风险：经管理人及律师核查，部
分租赁合同中存在转租限制条款、承租人享有优先购买权条款、无违约责任提前退租
条款、租金优惠减免条款，相关条款的触发可能会对不动产项目的经营、处置产生限
制，进而对本基金造成不利影响。
租户行业集中度较高的风险：截至2026年3月31日，以合同签约主体统计，租户数
量共140户，主要行业为软件和信息技术服务业、科技推广和应用服务业及计算机、通
信和其他电子设备制造业、商务服务业等，租户行业集中度较高，如相关行业发生不
利变化，可能会影响不动产项目的租金收入，并进而影响本基金收益。
租约集中到期与换租的风险：截至2026年3月31日，项目已签约租户中，2026年至
2028年各年度到期面积占已出租面积的比例分别为27.08%、28.86%和31.82%，2029年
及以后到期占比为12.24%，分布相对均衡。2026年3月31日出租率维持在86.43%的稳定
水平，运营管理机构具备较好的招商去化能力，2025年下半年新签面积覆盖了退租空
置，实现了净增长，2026年一季度出租率略有下降，但储备有约1.33万平方米的意向客
户资源，为后续租赁衔接提供支撑。尽管如此，项目仍面临因宏观经济波动、区域市
场竞争加剧或租户经营策略调整等因素，导致到期租约无法顺利续签或新增租赁未能
及时衔接的风险。如出现上述情况，项目可能面临阶段性空置率上升，进而对租金收
入、基金现金流稳定性及收益分配水平带来不利影响。
提前退租的风险：部分租赁合同约定，提前退租的租户需要提前提出书面申请并
按照合同约定承担包括扣除部分押金、支付违约金等相应违约责任，但是上述补偿可
能无法覆盖不动产项目空置导致的全部租金损失。
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租赁期限内租金水平未能及时调整的风险：不动产项目运营至今，与承租人签订
的大部分租赁合同约定租金为50元/平方米/月，且部分租赁合同约定租赁期限内租金水
平不调整，若在此期间市场租金水平上涨，本基金可能无法及时享受该等市场租金上
涨带来的收益，并进而导致投资者收益受损。
所在区域出台租金减免政策的风险：本基金上市后，所在区域主管部门可能出台
租金减免政策。就此，基金管理人与运营管理机构在《运营管理服务协议》约定，通
过减免运营管理机构管理费，或者原始权益人等通过协助租户向相关部门申请直接给
予租户补贴的形式实施减免，或者原始权益人自身及其关联主体就减免事宜给予项目
公司补偿，或者原始权益人自身及其关联主体协助项目公司就减免事宜向相关部门申
请补偿等措施以缓释减免影响。虽然基金管理人已就租金减免情况制定相应缓释措施，
但仍存在相关责任方不履约或未能及时履约的风险，并进而导致存在基金收益受不利
影响的风险。
区域新增竞争性物业的风险：区域内主要在建及拟开业的同类项目包括浪潮西北
总部基地建设项目、三人行数字信息产业基地项目、百度智慧中心项目、中电科太极
西安产业园项目。尽管上述项目以企业自用为主要用途，但其可供出租部分在未来集
中入市，仍将增加区域市场的有效供给，预计将在一定时期内改变局部市场的供需关
系，加剧租赁市场竞争，从而可能对本项目租金收入的稳定性构成潜在压力。
出租率下降或租金下调的风险：不动产项目所在地区经济环境发生变化、所在区
域产业园供需发生变化、承租方对某类物业需求下降、承租方业务规划发生变化、不
动产项目管理风格发生变化，或不动产项目市场定位对承租方不再具备吸引力等，均
可能导致不动产项目出租率下降或租金下调，最终影响基金及投资者收益。此外，不
动产项目所处的区域内的现有竞品如西安环普国际科技园、新加坡腾飞科汇城、大华
股份西安数智产业园、西安国家数字出版基地等项目与不动产项目形成直接竞争。区
域即将入市的园区（如浪潮西北总部基地、中电科太极西安产业园、三人行数字信息
产业基地等）将进一步增大不动产项目周边可比竞争项目的供给，可能对不动产项目
的出租率及租金水平产生不利影响。与此同时，虽然本基金结合存续租约和市场情况
在可供分配金额预测中对未来租金水平及租金增长率进行了预估，但无法保证该等预
测可以最终实现。运营管理机构将关注在租租户期限结构、行业分布、经营情况等，
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并提前储备合适的潜在租户，以减少出租率及租金下降的风险，但未来各项宏观及微
观因素的变动仍可能导致整体租赁情况出现不达预期的情况。
未进行租赁合同备案的风险：截至本招募说明书披露日，不动产项目房屋租赁合
同未办理登记备案手续。根据《商品房屋租赁管理办法》规定，不动产项目房屋租赁
合同未按规定办理登记备案手续可能存在被主管部门处罚的风险。就此，《运营管理
服务协议》约定，运营管理机构应对因未办理房屋租赁登记备案而给项目公司、不动
产基金造成的损失承担赔偿责任。此外，原始权益人/运营管理机构已出具承诺，对运
营阶段相关事项可能受到的处罚或遭受的其他损失进行最终承担，并承担积极采取相
关措施以妥善处置降低相关舆论影响等责任。《运营管理服务协议》生效后，根据该
协议的约定，运营管理机构应协助项目公司签署租赁合同，并及时办理相应租赁合同
备案。基金管理人将积极督促运营管理机构进行相应备案程序。
不动产项目用途与证载用途不一致的风险：不动产项目的规划许可及权证载明用
途为科研、研发、车库及储藏室等配套建筑，但由于周边配套设施尚不够完善，不动
产项目在运营中出于满足园区日常运营的需要，部分面积用于研发及办公、商业配套
（餐饮、超市、快递、药房、打印店等便民生活配套用途）。对此，西安高新区自规
局针对项目的用途出具了相关无异议函。虽然主管部门已出具前述无异议函件，基金
存续期内仍可能受不可预见因素影响导致项目公司被处罚或被责令整改。就此，原始
权益人已出具承诺，对本公募REITs发行之前的规划用途等方面的原因可能受到的处罚
或遭受的其他损失进行最终承担。
共有、共用资产权责划分风险：西安软件新城研发基地二期存在部分未入池资产
属于新设分立公司，与项目公司存在部分共有、共用资产，尽管项目公司与新设分立
公司就共有共用资产的使用范围、维护责任、费用分摊等事项初步达成约定，但由于
共有共用资产的使用场景复杂，可能出现权责划分不清晰、约定条款无法完全覆盖实
际运营需求的情况。若双方就共有共用资产的使用、维护、费用分摊等事项发生争议
或纠纷，可能导致共有共用资产无法正常使用、维护工作延误，进而影响本基金底层
资产的正常运营，导致底层资产租金收入、运营收益下降，最终对本基金份额净值及
投资者收益产生不利影响。同时，若新设分立公司未按约定履行维护义务或承担相关
费用，可能导致本基金被迫额外承担相应成本，增加基金运营负担，损害基金份额持
有人利益。
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共有、共用资产维护及运营风险：共有、共用资产的正常运行是本基金底层资产
实现稳定运营的重要保障，其维护质量、运营效率直接影响底层资产的使用功能和价
值。若新设分立公司未按约定配合开展维护工作、未及时足额支付维护费用，或维护
标准与本基金底层资产运营需求不一致，可能导致共有、共用资产出现损坏、故障无
法及时修复，进而影响本基金底层资产的正常使用，影响本基金的现金流稳定性和可
持续性。此外，若共有、共用资产因使用频率过高、维护不及时等原因出现重大损坏，
需大额资金进行维修或更换，而双方就维修资金分摊无法达成一致，可能导致维修工
作停滞，进一步扩大对本基金底层资产运营的不利影响。
2）运营管理机构相关风险
本基金将聘请运营管理机构负责不动产项目的日常运营管理，因此可能存在以下
管理风险：
运营管理机构尽职履责风险：基金管理人已对运营管理机构建立了相应的管理机
制及考核安排，但无法完全保证运营管理机构服务及表现。当运营管理机构未能尽职
履责，或其内部作业、人员管理及系统操作不当或失误，本基金收益可能受到不利影
响。
运营管理机构更换风险：本基金存续期间，可能出现变更运营管理机构的情形。
若变更运营管理机构，则可能存在运营管理经验或能力不同于原运营管理机构的风险，
或运营管理服务质量下降的风险。
本基金的运营管理机构为西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司，该公
司或与其具有关联关系的公司的业务可能与其为本基金提供运营管理服务具有直接或
间接竞争、利益冲突关系，使本基金存在一定的运营管理风险。
3）运营成本及相关税费超预期的风险
基金管理人及运营管理机构将在保证不动产项目高质量运营的前提下，合理控制
运营开支，但未来仍可能因劳务成本提高、设备及原材料成本提高、保险费用上升等
各类因素导致项目运营支出超出预期水平，从而导致不动产项目及基金收益低于预期。
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此外，从项目公司获取收益到基金实现分配的过程中，涉及多种税负。若国家税
收政策发生调整，项目公司所适用的税收征管法律法规可能会相应发生变化；若税务
部门未来向项目公司征收任何额外的税负，或就项目公司纳税情况提出新的意见，基
金收益可能因相关政策调整而受到影响。
4）不动产项目维修改造及资本性支出超预期的风险
产业园区整体维修保养及物业品质与租户租赁意愿及租金价格存在较大关联度，
因此可能需要通过维修或重大改造升级，以适应市场需求。不动产项目未来维修改造
可能因物价及劳务成本上涨、环保或消防要求提高、建筑标准提升或纠纷甚至事故等
不可预见因素而导致成本大幅增加或工程无法按时完成，并可能因此导致不动产项目
收益受到影响。
基金管理人可以开展维修升级以提升不动产项目的经营收益水平，但可能存在基
金支出增加而收益提升效果不达预期的风险。此外，基金管理人对不动产项目进行的
尽职调查可能无法发现不动产项目的所有重大缺陷、项目公司的所有违法违规行为及
其他不足之处，在不动产项目未来的经营中，本基金可能为此支付额外开支，将对基
金造成不利影响。
5）项目公司人员尽责履约风险
在本基金存续期间，项目公司可能根据需要聘用少量财务管理人员，如该等人员
未能尽职履责，或其在作业或系统操作中存在不当或失误，可能造成项目公司财务、
行政、运营管理等工作出现疏忽或纰漏，从而给不动产项目造成损失。
6）其他运营相关的风险
部分门头牌匾未办理相关审查手续的风险：不动产项目尚有部分门头牌匾未办理
相关审查登记手续，可能存在被责令限期改正、处以罚款的风险。原始权益人已出具
承诺，对该事项可能受到的处罚或遭受的其他损失进行最终承担。
不动产项目在进行日常维修、改造和安全应急等运营管理工作期间，可能会影响
正常使用或出租，影响正常招商、运营。
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不动产项目需要开展相关维修及保养工作，维修及保养服务涉及重型机械或高空
作业等操作，操作过程中可能会发生意外事件，本基金可能面临不动产项目的损害或
破坏、人身伤害或死亡以及承担相应法律责任的风险。为缓释该风险，《运营管理服
务协议》约定运营管理机构因故意或重大过失造成不动产项目发生3人以上重伤或者发
生人员死亡事故，或者产生300万元以上的直接经济损失的，除运营管理机构应承担全
部偿付或赔偿责任外，基金管理人有权要求运营管理机构提出整改方案及措施并更换
运营团队负责人及相关责任人员。
不动产项目在进行日常收入归集、支出等资金划转工作期间，工作人员可能出现
疏忽或纰漏或违反相关制度、规定的不当操作，并可能给不动产项目造成损失。
由于意外事件可能导致政府调查或实施安全生产整改措施，导致不动产项目经营
中断，进一步导致基金及项目公司在声誉、业务、财务方面承担损失。为缓释该风险，
项目公司已购买营业中断险以覆盖因意外事件导致经营中断而带来的收入损失。
（3）估值与现金流预测的风险
1）估值及公允价值变动的相关风险
不动产项目采用收益法进行评估，收益法进行估价时需要测算收益期、测算未来
收益、确定报酬率或者资本化率，并将未来收益折现为现值。本基金对不动产资产估
价过程中确定的报酬率为6.0%，系评估机构综合测算无风险报酬率和风险报酬率加总
的结果，该等测算可能存在偏差，而报酬率假设较小幅度的偏差可能会很大程度上影
响不动产资产的估值，导致评估值不能完全反映不动产资产的公允价值。同时，由于
不动产资产的评估值是基于相关假设条件测算得到的，估值技术和信息的局限性导致
不动产资产的评估值并不代表对不动产资产真实的公允价值，也不构成未来可交易价
格的保证。在不动产项目出售的过程中，可能出现成交价格低于估值的情形，对基金
财务状况造成不利影响。
本基金对不动产资产测算未来收益过程中假设不动产项目2030年及以后的出租率
为87%（2026-2027年85%；2028年-2029年86%），2036年及以后租金增长率为1.5%（2
026-2035年租金复合增长率为0.72%）。不动产项目近三年及一期，期末出租率分别为
82.05%、88.56%、88.34%和86.43%，期末有效租金单价增长率分别为1.48%、-3.32%、
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-6.36%和0.60%。尽管本项目预测的出租率低于近三年的加权平均出租率87.36%，但仍
存在未来存续期间出租率、租金增长率不达预期水平，进而影响不动产项目现金流的
风险。若不动产项目的经营现金流下降，或遇有重大灾害等导致设施受损，可能导致
资产估值及公允价值下跌。
另外，不动产的市场估值及公允价值受宏观经济环境、城市规划、资本市场环境、
行业政策导向等外部因素综合影响，上述因素也会导致资产估值及公允价值波动。不
动产资产在重新估值的过程中，可能出现估值下跌甚至低于基金募集时的初始估值的
可能。具体如下：
上述评估方法涉及对多项参数进行预测及假设，虽然方便投资者评估不动产项目
的长远回报及资产估值，但无法保证所依据的预测及假设一定准确或可靠。而且由于
预测期限较长，部分假设较小幅度的偏差可能会很大程度上影响不动产资产的估值。
虽然不动产项目每年进行1次评估，但仍可能由于未能及时体现不动产项目资产价格的
最新变化，或未能充分考虑影响资产价格的新因素，导致相关评估结果存在滞后性，
或不能及时的、准确的体现出其公允价值。
由于不动产资产的评估值是基于相关假设条件测算得到的，不动产资产的评估值
并不代表不动产资产真实的公允价值，也不构成未来可交易价格的保证。在不动产项
目出售的过程中，可能出现成交价格低于估值的情形，对基金财务状况造成不利影响。
若不动产项目的经营不善导致经营现金流下降，或遇有重大灾害等导致设施受损，
可能导致资产估值及公允价值下跌。比如，不动产项目运营中可能因运营管理不达预
期、承租人拒绝履行租约或拖欠租金、承租人提前解除租约、市场变化导致租金水平
大幅下降、租约到期后未能顺利招租、预计租金增长率无法实现，导致不动产项目无
法正常运营或运营不达预期造成估值及公允价值下降。另外，不动产的市场估值及公
允价值受宏观经济环境、城市规划、资本市场环境、行业政策导向等外部因素综合影
响，上述因素也会导致资产估值及公允价值波动。不动产资产在重新估值的过程中，
可能出现估值下跌甚至低于基金募集时的初始估值的可能。
基金运作期内，基金合并报表层面对投资性房地产科目拟采用成本法计量，投资
者应根据基金定期报告中披露的不动产资产估值信息，特别是基金年度报告中载有的
评估报告，了解基金运作期内不动产资产价值的变动情况。
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2）基金可供分配金额预测风险
本基金可供分配金额来源于项目公司所持不动产资产的房屋租金收入、停车费收
入、空调费收入及其他因合法运营、管理和处置而产生的收入。如前述因素所述，在
基金运行期内，不动产项目运营中可能受到运营管理不达预期、承租人拒绝履行租约
或拖欠租金、承租人提前解除租约、市场变化导致租金水平大幅下降、租约到期后未
能顺利招租、预计租金增长率无法实现等经济环境因素或运营管理因素影响，并出现
实际现金流偏离测算现金流的情况，因此存在基金向基金份额持有人实际分配金额低
于预测的可供分配金额的风险。同时，《基金可供分配金额测算报告》是在相关假设
基础上编制的，相关假设存在一定不确定性，因此本基金的可供分配金额预测值不代
表对基金运行期间实际分配金额的保证。
3）股东借款带来的现金流波动风险
本基金在专项计划层面设置了股东借款，专项计划收购项目公司后将向项目公司
发放股东借款。其中股东借款利息可以根据企业所得税法规定实现税前扣除，有利于
优化项目公司资本结构。如未来关于股东借款利息的税前抵扣政策发生变动，或资本
市场利率下行使股东借款利息的税前抵扣额低于预期，可能存在项目公司应纳税所得
额和所得税应纳税额的提高，使本基金可供分配现金流不达预期，导致现金流的波动
风险。
4）本项目未来实际现金流不达预测的风险
评估机构及管理人基于宏观经济、项目历史运营数据、所在城市及区域供需情况、
现有租约履行情况及运营协议等对未来租金收入、停车及空调费收入、运营成本等进
行了合理预测，但该等假设面临多方面不确定性，可能导致实际现金流低于预测，主
要包括：A.收入端：区域竞争加剧、经济周期变化、产业政策调整或租户经营状况恶
化，可能导致实际租金单价、增长率、出租率、租金收缴率、停车费及空调费的实际
经营效益等不及预期。B.成本端：人力及物料等价格超预期上涨，或因法规、资产维护
需要产生未预见的资本性支出，可能导致运营成本费用高于预测水平。C.协议履行风险
：停车费、空调费收入依赖于相关运营协议的持续、有效履行，若协议方履约能力或
市场条件发生重大变化，可能影响该部分现金流的实现。
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（4）不动产项目出售限制的相关风险
1）不动产项目宗地所涉优先收购权存在的风险
2014年10月16日，西安市人民政府向软件新城公司核发了编号为市国土字〔2014〕
782号的《关于将176.927亩国有建设用地使用权出让给西安市高新区软件新城建设发展
有限公司用于建设西安软件新城软件研发基地二期的批复》，同意将117,951.3平方米
国有建设用地使用权协议出让给软件新城公司，用于建设西安软件新城软件研发基地
二期项目。上述批复中要求，转让时政府有权优先收购。就此，西安市人民政府已于
2023年2月6日出具函件，确认：1、同意高科集团、配套公司以转让软件新城公司100%
股权的方式申报基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点；2、对高科集团、
配套公司因申报基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）涉及的宗地转让不行使优
先收购权。
西安市人民政府确认就本基金的申报发行不行使优先收购权，但基金存续期内，
如发生不动产项目的直接转让，可能因前述优先收购权导致基金无法按预期转让予特
定受让方。
2）不动产项目项下所涉人防工程相关转让限制情况
本基金所涉资产转让及多数产业园类项目的转让以项目公司股权交易的方式进行，
不涉及不动产的直接交易。但若发生底层资产的直接转让，不动产资产所在地的地方
性法规、政策及土地出让合同中存在的关于土地转让的相关交易流程要求及所需满足
的前置审批条件等要求，在未来收购或处置相关不动产资产的过程中，可能存在因无
法按时完成或满足上述流程及前置条件而导致无法顺利收购或处置该等不动产资产的
风险。
特别地，根据陕西省住房和城乡建设厅与陕西省物价局联合发布的《省住房和城
乡建设厅、省物价局关于加强房地产开发项目车位车库租售管理工作有关问题的通知》
《西安市机动车停车条例》《陕西省物业服务管理条例》等相关规定，在陕西省、西
安市，人防工程平时用作停车位的不得出售、附赠，否则可能存在被人民防空主管部
门责令限期改正、没收违法所得以及被处以罚款的风险。因此，基金存续期内，不动
产项目项下人防工程无法出售，否则可能存在被主管部门追究相应责任的风险。
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3）不动产项目部分承租人未明确放弃优先购买权的风险
截至2026年3月31日，不动产项目部分承租人所涉租赁合同中未明确约定放弃优先
购买权。项目公司在处置标的不动产项目资产时，可能受制于承租人的优先购买权等
相关条款的约束；若项目公司未在合理期限内通知前述承租人，项目公司存在承担相
应的赔偿责任的风险。原始权益人已出具承诺，若因相关租户未放弃优先购买权使得
不动产项目存在转让或处置限制并因此使得项目公司遭受损失的，由原始权益人进行
最终承担。此外，针对承租人未明确放弃优先购买权的风险，一方面，《运营管理服
务协议》已约定运营管理机构提供的运营管理服务包括：“执行和落实不动产资产的
具体租赁策略，负责维护租赁客户关系，尽合理最大可能预防触发优先购买安排等租
赁合同特殊条款或尽合理最大可能缓释该等特殊条款的触发对标的不动产项目租金收
入、公募基金及其投资者利益的影响”；另一方面，为了降低潜在的房屋处置风险，
运营管理机构将与承租人在续签/换签协议中约定承租人不再享有优先购买权。
（5）不动产项目投保额赔付的风险
不动产基金运作过程中，不动产基金管理人将为不动产项目购买足够的财产保险
和公众责任保险。但是，在不动产项目的运作期内，受保险政策、赔付条件等因素影
响，不排除可能出现保险拒赔、仅部分赔付或出险赔付保额低于不动产项目损失的情
形，则可能导致项目公司须为此额外支付费用，可能影响基础资产现金流及预期收益。
（6）不动产项目建设、运营、管理、改造相关的风险
对不动产项目进行的尽职审查可能无法发现所有重大缺陷、历史建设过程中未遵
守或违反法律法规的行为及其他不足之处。就此，原始权益人已承诺：“如软件新城
公司因标的不动产项目的建设阶段、运营阶段相关事项而受到相关政府主管部门给予
罚款等行政处罚措施或因此遭受其他损失（如拆除费用、违约金等）的，由本公司进
行最终承担；同时，本公司承诺，对于该等事宜承担积极采取相关措施以妥善处置、
降低相关舆论影响等责任。”在不动产项目未来的经营中，若存在设计、建筑、设备
损坏及工程质量问题或违法违规行为，仍可能会导致项目公司为此须额外支付开支，
并进而对基金份额持有人的利益造成重大不利影响。
（7）前期重组安排相关风险
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项目公司曾持有不动产项目之外的其他物业。截至本招募说明书披露日，前述物
业已完成重组，与之相关的全部权利、义务与责任由关联方受让及承接，但项目公司
可能被相应债权人追索应由该关联方承担的债务及应付税费（如适用）。对此，在相
关协议中已明确约定，该关联方应当与相应债权人积极协调沟通并由其直接承担相关
债务；若项目公司先行对外偿还了相应款项，则其有权向该关联方进行追偿。
（8）土地使用权期限风险
本基金成立时拟投资的不动产项目土地使用权权属起止时间为2014年10月25日至
2064年10月24日，使用年限50年，剩余年限约38.57年，不动产项目的土地使用权剩余
期限略短于本基金期限。届时，除非土地使用者申请延长土地使用权的期限且获得政
府部门的同意，否则在该等期限届满时，不动产项目的土地使用权将交回政府。土地
使用权到期后的相关可行操作应当依据届时有效的法律法规及规章来执行。
此外，政府机构有权根据有关法律法规的规定征用土地。如在土地使用权期限届
满前被强制征用，本基金将会获得一定的补偿，相关金额按照政府机构根据有关法律
法规所定基准评估而定，而该等价格可能会低于本基金对不动产项目的购入成本。
（9）税收相关风险
不动产基金整体交易结构较为复杂，交易结构的设计以及条款设置可能存在瑕疵，
使得本基金的成立和存续面临法律和税务风险；此外基金运作过程中可能涉及基金份
额持有人、基金、资产支持专项计划、项目公司等多层面税负，如果国家税收政策发
生调整，可能影响投资收益。本基金运作过程中，不动产项目所产生的现金流在向上
分配的过程中，基金份额持有人、基金、资产支持专项计划、项目公司等主体所适用
的税收征管法律法规可能会由于国家相关税收政策调整而发生变化，如相关税收征管
法律法规、适用税率发生变化，或者税务部门未来向基金份额持有人、基金、资产支
持专项计划、项目公司征收任何额外的税负，基金管理人和计划管理人均不承担任何
补偿责任，基金份额持有人的收益可能因相关税收政策调整而受到影响。鉴于不动产
基金是创新产品，如国家税收等政策发生调整，可能影响本基金的投资运作与基金收
益。
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特别地，在本基金的交易架构中，专项计划将向项目公司发放股东借款，部分股
东借款利息可以在税前扣除，有利于优化项目公司资本结构，但该结构存在以下风险：
1）如未来关于股东借款利息的税前抵扣政策发生变动，或资本市场利率下行使股
东借款利息的税前抵扣额低于预期，可能导致项目公司应纳税所得额的提高，使本基
金可供分配现金流不达预期，导致现金流波动风险。
2）如未来关于民间借贷借款利率上限的政策或法规发生变动，导致项目公司可能
不能按照约定偿还股东借款本金和利息，使本基金现金流分配不达预期，带来现金流
波动风险。
（10）不动产基金关联交易、同业竞争与利益冲突风险
1）关联交易风险
本基金或者其控制的特殊目的载体与关联方之间发生的转移资源或者义务的事项
构成本基金的关联交易。除基金管理人运用基金财产买卖基金管理人、基金托管人及
其控股股东、实际控制人或者与其有重大利害关系的公司发行的证券或者承销期内承
销的证券等事项外，关联交易还包括但不限于不动产基金购买资产支持证券、不动产
基金借入款项、聘请运营管理机构；计划管理人进行专项计划购买、出售项目公司股
权；项目公司进行不动产项目出售与购入、不动产项目运营管理阶段存在的购买、销
售等行为。
不动产资产存在部分租户为原始权益人及其关联方的情形，截至2026年3月31日，
关联方租赁面积占不动产项目已出租面积比例为4.46%。项目公司与原始权益人及原始
权益人分公司存在车位租赁业务，同时根据运营管理服务协议安排，项目公司向配套
公司收取空调费收入。2025年，关联方收入占营业总收入的比例为11.90%。
此外，项目公司当前聘请关联方配套公司为不动产项目提供物业管理服务。本基
金发行后，原始权益人将作为运营管理机构提供目标不动产项目的运营管理服务，上
述交易存在一定的关联交易风险。
2）同业竞争与利益冲突风险
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与运营管理机构/原始权益人之间的潜在利益冲突：基金管理人委托运营管理机构
负责不动产项目的日常运营管理，在履职过程中，不动产项目与运营管理机构运营的
其他园区可能存在同业竞争；同时，运营管理机构相关人员可能离职并在离职后从事
与本基金拟投资的不动产项目存在竞争关系的项目或运营管理机构在不续聘后运营管
理与本基金拟投资的不动产项目存在竞争关系的项目，可能会对本基金的经营业绩造
成不利影响。此外，本基金存续期间也可能收购原始权益人及其关联方直接或间接拥
有的其他不动产项目，从而存在潜在的发生利益冲突的风险；并且，当本基金通过扩
募方式收购其他产业园项目时，本基金可能与原始权益人存在竞争，从而有一定的利
益冲突风险。
与同一基金管理人管理基金之间的潜在利益冲突：本基金主要投资于产业园类型
不动产项目，基金管理人在本基金存续期间可能管理其他不动产基金，尽管本基金与
该等基金为完全独立的基金、彼此不发生相互交易且投资策略可能存在差异，但受同
一基金管理人、计划管理人管理，理论上存在同业竞争和利益冲突的风险。
（11）原始权益人或其同一控制下的关联方持有份额比例较高可能导致的风险
本基金存续期间，因本基金原始权益人或其同一控制下的关联方参与的战略配售
份额按照《基金合同》约定在规定的期限内不得转让，因此原始权益人及其关联方持
有基金份额将持续占有较高比例。
虽然本基金在基金份额持有人大会决策机制中，设置了关联交易回避的投资者保
障措施防范利益冲突，但原始权益人及其关联方通过持有较高比例基金份额将对部分
决议事项的表决结果产生重大影响，可能导致其他基金份额持有人在表决中无法实现
其表决意见。
（12）对外借款风险
本基金存续期间，在履行适当程序后，可直接或间接对外借入款项，对外借入款
项的偿还顺序优先于本基金可供分配金额的分配。本基金对外借入款项可能导致本基
金存在如下特殊风险：
本基金可支配现金流不足以支付借款的本息支出；
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对外借入款项将可能导致债务人降低继续举债能力、提高举债成本、因偿债需要
减少可支配现金流等；
项目公司在对外借款时，可能无法以商业优惠条款取得融资，亦可能在借款及时
性方面存在障碍或无法顺利续借或新增借款，在无法及时顺利续借或新增借款的情形
下，不动产项目的运营和维护可能受到不利影响；
贷款合同设置了违约条款，可能出现触发违约情形导致债务提前到期的风险，以
及可能触发交叉违约条款使得其他债务同时到期的风险；
在可支配现金流无法偿还债务时，可能面临不动产项目、项目公司股权被强制拍
卖或变卖的风险，甚至面临借款人被债权人提起诉讼的法律风险以及债务人破产清算
的风险等；
借款用于项目收购目的时可能面临收购失败所带来的相关风险。
3、其他与不动产基金相关的特别风险
（1）集中投资风险
公开募集证券投资基金往往采用分散化投资的方式减少非系统性风险对基金投资
的影响。而本基金存续期内主要投资于产业园类型的不动产资产支持证券，并持有其
全部份额，通过资产支持证券等特殊目的载体取得不动产项目公司全部股权。因此，
相比其他分散化投资的公开募集证券投资基金，本基金将具有较高的集中投资风险。
（2）流动性风险
本基金的存续期为自基金合同生效之日起40年，本基金为封闭式运作，不设置申
购赎回。本基金上市交易前，不可在二级市场进行交易。在上市交易后，只能在二级
市场交易，投资者结构以机构投资者为主，存在流动性不足等风险。
（3）基金价值及价格波动风险
不动产基金大部分资产投资于不动产项目，具有权益属性，受经济环境、运营管
理等因素影响，不动产项目市场价值及现金流情况可能发生变化，可能引起不动产基
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金价值及价格波动，甚至存在不动产项目遭遇极端事件（如地震、台风等）发生较大
损失而影响基金价值及价格的风险。
基金运作期内，基金合并报表层面对投资性房地产科目拟采用成本法计量，基金
净资产将随着投资性房地产科目的折旧摊销而逐年递减，本基金中期报告和年度报告
中公告的基金份额净值可能不能完全体现持有的不动产项目的公允价值。
同时，本基金在深圳证券交易所上市，也可能因为市场供求关系变化等因素而面
临交易价格异常波动的风险。
（4）基金份额交易价格折溢价风险
本基金基金合同生效后，将根据相关法律法规申请在交易所上市。本基金基金份
额上市交易后，在每个交易日的交易时间将根据相关交易规则确定交易价格，该交易
价格可能受本基金投资的不动产项目经营情况、所在行业情况、市场情绪及供求关系
等因素影响；此外，本基金还将按照相关业务规则、基金合同约定进行估值并披露基
金份额净值等信息。由于基金份额交易价格与基金份额净值形成机制以及影响因素不
同，存在基金份额交易价格相对于基金份额净值折溢价的风险。
（5）募集失败风险
本基金发售时，存在募集期限届满时因基金份额总额未达到准予注册规模的100%、
募集资金规模不足2亿元、投资人少于1000人、原始权益人或同一控制关联方未按规定
参与战略配售、扣除战略配售部分后网下发售比例低于公开发售数量的70%等情况导致
发售失败的风险。
（6）中止发售风险
本基金存在因网下询价阶段网下投资者提交的拟认购数量合计低于网下初始发售
份额数量，或基金管理人、财务顾问就确定基金份额认购价格未能达成一致意见，或
不动产项目交易必要流程未完成等其他情形而导致本基金中止发售的风险。如发生上
述情形，投资者预先在相关账户中缴存的资金无法成功用于认购基金份额，存在投资
者资金闲置、无法按照预期达到投资目的的风险。
（7）停牌或终止上市风险
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在基金合同生效且本基金符合上市交易条件后，本基金将在深圳证券交易所上市
交易。上市期间可能因违反法律法规或交易所规则等原因导致本基金停牌，投资者在
停牌期间不能买卖基金份额。如本基金因各种原因暂停或终止上市（包括但不限于本
基金不符合基金上市条件被深圳证券交易所终止上市，连续2年未按照法律法规进行收
益分配，由基金管理人按照有关规定申请基金终止上市），对投资者亦将产生风险，
如无法在二级市场交易的风险、基金财产因终止上市而受到损失的风险。
（8）基金提前终止风险
本基金存续期限为40年，而根据相关法律及证照，本基金成立时拟投资的不动产
项目的土地使用权将于2064年到期。基金管理人将根据实际情况选择于土地使用权期
限届满前申请续期。如果续期申请获批准，土地使用权人将有可能需要满足其他条件
并支付相应价款及税款。受制于相关法律法规和政府部门的最终批准，基金管理人不
保证土地使用权一定能够续期。在后续未成功扩募的情况下，存在《基金合同》提前
终止的风险。若本基金提前终止，将可能影响本基金的投资运作，进而影响基金份额
持有人的利益。
（9）基金份额限售份额解禁风险
原始权益人或其同一控制下的关联方参与不动产基金份额战略配售的比例为
36.315%，其中基金份额发售总量的20%持有期自上市之日起不少于60个月，超过20%
部分持有期自上市之日起不少于36个月。原始权益人或其同一控制下的关联方以外的
专业机构投资者可以参与不动产基金份额战略配售，持有不动产基金份额期限自上市
之日起不少于12个月。
此外，基金份额还可能根据《深圳证券交易所不动产投资信托基金（REITs）规则
适用指引第3号——扩募及新购入不动产（试行）》等其他规则、监管规定等产生限售，
基金份额限售到期时将面临集中解禁。届时，若投资者在限售期届满时集中卖出不动
产基金份额，可能对二级市场价格造成一定的影响。
（10）本基金整体架构所涉及相关交易风险
本基金可能存在因募集期满仍未达到备案条件，从而可能导致《基金合同》无法
生效的风险。
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《基金合同》生效后，本基金将扣除本基金预留费用后的全部募集资金投资于资
产支持专项计划。如资产支持专项计划未能成功备案，可能导致本基金无法投资于资
产支持专项计划，本基金《基金合同》将面临提前终止的风险。
资产支持专项计划将按照《股权转让协议》的约定收购项目公司全部股权，并支
付股权转让价款。若发生《股权转让协议》约定的解除情形且相关方解除《股权转让
协议》的，本基金将无法完成对项目公司的股权收购，存在交易失败的风险。
在资产支持专项计划完成项目公司股权收购后，项目公司将通过偿还特定债务及
减资等方式构建对资产支持专项计划的关联方债务，如上述交易未能按预期完成，则
可能导致税前可抵扣的股东借款利息较预测情形减少，从而导致可供分配金额较预测
情形减少。
此外，本基金整体架构的交易结构较为复杂，交易结构的设计以及条款设置可能
存在瑕疵，使得本基金的成立和存续面临法律和税务等风险。
（11）基金管理人的管理风险
在基金管理运作过程中基金管理人的知识、经验、判断、决策、技能等，会影响
其对信息的占有和对经济形势、产业园区相关行业、证券价格走势的判断，如基金管
理人判断有误、获取信息不全或对投资、运营工具使用不当等会影响基金收益水平，
从而产生风险。因此，本基金可能因为基金管理人的管理水平、管理手段和管理技术
等因素影响基金收益水平。
（12）运营管理机构的尽职履约风险
本基金运作过程中，基金管理人将按照法律法规规定和基金合同约定主动履行不
动产项目运营管理职责，同时，基金管理人拟委托符合条件的运营管理机构负责部分
不动产项目运营管理职责。在已建立相关机制防范运营管理机构履约风险的情况下（
见本招募说明书第四部分“治理机制与运营管理安排”之“二、运营管理安排”部分
内容），如运营管理机构仍有未尽职履约的情况，可能导致不动产项目运营情况不善、
租金下降等风险。
（13）不可抗力风险
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本不动产基金运行期间，直接或间接因基金管理人和计划管理人所不能控制的情
况、环境导致基金管理人、计划管理人和/或相关方延迟或未能履行义务，或因前述情
况、环境直接或间接导致不动产基金损失的风险。该等情况、环境包括但不限于政府
限制、盗窃、战争、罢工、社会骚乱、恐怖活动、自然灾害等。此外，目标不动产项
目可能由于地震、台风、洪水等自然灾害的影响，以及战争、罢工、社会骚乱、恐怖
活动、盗窃、瘟疫等不可抗力，导致设施的维护情况、房屋建筑的安全性、不动产项
目的持续经营能力等造成不利影响，导致不动产项目的经营现金流中断，资产估值下
降，甚至房屋建筑被毁的极端情况。若发生上述不可抗力因素，可能会对不动产项目，
继而对不动产基金和基金份额持有人收益产生不利影响。
（二）其他一般性风险因素
1、基金价格波动风险
本基金在二级市场的交易价格由投资者的买卖报价决定，受投资者偏好、市场流
动性、舆论情况等影响，基金价格可能大幅波动，大幅高于或低于基金净值。短期持
有本基金的投资者，可能因基金价格波动的变化造成盈利或亏损。
2、相关参与机构的操作及技术风险
基金运作过程中，因基金管理人、计划管理人、托管人、证登、交易所等机构内
部控制存在缺陷或者人为因素造成操作失误或违反操作规程等引致的风险，例如，越
权违规交易、会计部门欺诈、交易错误、IT系统故障等风险。
在本基金的各种交易行为或者后台运作中，可能因为技术系统的故障或者差错而
影响交易的正常进行或者导致投资人的利益受到影响。这种技术风险可能来自基金管
理人、登记机构、销售机构、证券交易所、证券登记结算机构等。
3、基金运作的合规性风险
基金管理或运作过程中，因违反国家法律法规、监管部门的规定以及基金合同有
关规定而给基金财产带来损失的风险。
4、本基金法律文件风险收益特征表述与销售机构基金风险评价可能不一致的风
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险
本基金法律文件投资章节有关风险收益特征的表述是基于投资范围、投资比例、
证券市场普遍规律等做出的概述性描述，代表了一般市场情况下本基金的长期风险收
益特征。
销售机构（包括基金管理人直销机构和非直销销售机构）根据相关法律法规对本
基金进行风险评价，不同的销售机构采用的评价方法也不同，因此销售机构的风险等
级评价与基金法律文件中风险收益特征的表述可能存在不同，投资人在购买本基金时
需按照销售机构的要求完成风险承受能力与产品风险之间的匹配检验。
5、证券市场风险
本基金或有部分资产投资于利率债、AAA级信用债或货币市场工具以及法律法规
或中国证监会允许不动产基金投资的其他金融工具（但须符合中国证监会相关规定）。
证券市场价格受到经济因素、政治因素、投资心理和交易制度等各种因素的影响，导
致基金收益水平变化而产生风险，主要包括：
（1）政策风险
货币政策、财政政策、产业政策、区域发展政策等国家政策的变化对证券市场产
生一定的影响，导致市场价格波动，影响基金收益而产生风险。
（2）经济周期风险
证券市场受宏观经济运行的影响，而经济运行具有周期性的特点，而周期性的经
济运行周期表现将对证券市场的收益水平产生影响，从而对收益产生影响。
（3）利率风险
利率直接影响着债券的价格和收益率，影响着企业的融资成本和利润。本基金部
分资产投资于利率债、AAA级信用债或货币市场工具，其收益水平会受到利率变化的
影响。如果市场利率上升，本基金持有的债券将面临价格下降、基金资产损失的风险。
（4）收益率曲线风险
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收益率曲线风险是指与收益率曲线非平行移动有关的风险，不同信用水平的货币
市场投资品种具有不同的收益率曲线结构，若收益率曲线没有如预期变化，可能导致
基金投资决策出现偏差，从而影响基金的收益水平，单一的久期指标并不能充分反映
这一风险的存在。
（5）购买力风险
基金的利润将主要通过现金形式来分配，而现金可能因为通货膨胀的影响而导致
购买力下降，从而使基金的实际收益下降。
（6）再投资风险
再投资风险反映了利率下降对固定收益证券利息收入再投资收益的影响，这与利
率上升所带来的价格风险（即利率风险）互为消长。具体为当利率下降时，基金从投
资的固定收益证券所得的利息收入进行再投资时，将获得比以前较少的收益率，这将
对基金的净值增长率产生影响。
（7）信用风险
信用风险主要指债券发行人因经营情况恶化等因素发生违约，或债券发行人拒绝
履行还本付息义务，或由于债券发行人或债券本身信用等级降低导致债券价格波动等
风险。信用风险也包括证券交易对手因违约而产生的证券交割风险。
（8）利差风险
债券市场不同期限、不同类属债券之间的利差变动导致相应期限和类属债券价格
变化的风险。
（9）市场供需风险
如果宏观经济环境、政府财政政策、市场监管政策、市场参与主体经营环境等发
生变化，债券市场参与主体可用资金数量和债券市场可供投资的债券数量可能发生相
应的变化，最终影响债券市场的供需关系，造成基金资产投资收益的变化。
（10）其他风险
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随着符合本基金投资理念的新投资工具的出现和发展，如果投资于这些工具，基
金可能会面临一些特殊的风险。
本风险揭示的揭示事项仅为列举事项，未能详尽列明不动产基金的所有风险。投
资者在参与不动产基金相关业务前，应认真阅读基金合同、招募说明书和基金产品资
料概要等法律文件，熟悉不动产基金相关规则，自主判断基金投资价值，自主做出投
资决策，自行承担投资风险。
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第二部分不动产项目
一、不动产项目概况
（一）不动产项目概况
本次拟发行的不动产项目位于陕西省西安高新技术产业开发区天谷八路156号西安
软件新城软件研发基地二期（简称“软件新城二期”），资产范围为软件新城二期项
目的13幢房地产，包括10幢地上房地产、3幢地下房地产（物业用房、地下车库及其他
配套建筑）的房屋所有权及占用范围内的分摊国有土地使用权，总建筑面积325,033.70
平方米、可租赁面积212,172.57平方米。截至2026年3月31日，不动产资产整体出租率
86.43%。不动产项目基本情况如下：
表2-1-1-1不动产项目概况
项目名称 西安软件新城软件研发基地二期
大类资产类型 产权类
项目业态 产业园
项目所在地 陕西省西安高新技术产业开发区天谷八路156号
资产范围 位于陕西省西安高新技术产业开发区天谷八路156号西安软件新城软件研发基地二期，资产范围为软件新城二期项目的13幢房地产，包括房屋所有权及占用范围内的分摊国有土地使用权
建设内容和规模 入池资产总建筑面积325,033.70平方米，其中地上研发建筑面积为209,099.14平方米、地下车库建筑面积为84,070.14平方米，地下物业用房建筑面积为4,093.81平方米，储藏室等设备用房建筑面积为27,770.61平方米。
建筑面积和可供出租面积 325,033.70平方米；212,172.57平方米
投入运营时间 分区竣工并分区陆续开始运营，其中A2、A3-1、A6、A9、A10、A11、A12于2016年9月开始运营，B1、B3于2016年10月开始运营，C1-C3于2017年7月开始运营
使用期限 2014年10月25日至2064年10月24日
剩余年限 38.57年
用地性质 出让用地
可供分配金额测算 本基金预计2026年7-12月合并可供分配金额为3,630.40万元本基金预计2027年度合并可供分配金额为6,631.82万元
投保情况（投保险种投保金额、投保期限） 已投保，投保范围包括财产一切险、营业中断险、公众责任险，期限为自2025年10月21日00时起至2026年10月20日24时00分止，其中财产一切险总投保金额为13.6亿元，覆盖基准日估值的金额
项目权属 原始权益人持有
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图2-1-1-1不动产资产实景图
（二）不动产项目合规性
1、项目符合国家战略、发展规划和产业政策的情况
2014年国务院办公厅发布《关于促进国家级经济开发区转型升级创新发展的若干
意见》，该意见对国家级经济开发区转型升级、创新发展提出了相关建议，并大力支
持产业园未来的相关发展；2017年4月，科技部《国家高新技术产业开发区“十三五”
发展规划》，同样肯定了我国高新区的重大引领作用，将促进未来产业园区的长远发
展。2021年11月西安发布《西安高新区推动上市公司高质量发展的若干政策措施》，
公布了一系列助推上市公司的重要举措，其中产业园区承担起了上市公司释放产能的
重要作用。
项目不存在违背相关国家重大战略、宏观调控政策、国民经济和社会发展总体规
划、有关专项规划和区域规划（实施方案）、《产业结构调整指导目录》和相关行业
政策，以及外商投资准入负面清单等外商投资管理有关政策的情况。
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项目位于西安高新区。西安高新区是全国首批国家级高新区，在工信部2024年国
家高新区综合评价排名第五，是西安高新技术企业的重要孵化器。产业园区则发挥了
吸引产业链上下游形成规模化产业集群的重要作用，满足了公司多样化的用地需求，
为片区注入经济活力。
本次产业园公募REITs为原始权益人西安高新配套提供了资本金来源，符合国家对
于高新产业发展的宏观目标，同时对西安高新区的产业活力、产业发展有着极大的促
进作用，有利于高新区打造硬科技重要增长极，成为大西安标杆产业聚集区，促进整
体经济水平提高。
2、项目权属、他项权利及解除安排
经基金管理人、计划管理人核查并根据中伦律师事务所出具的《法律意见书》，
截至2026年3月31日，目标不动产资产的房屋所有权及其对应的土地使用权属于软件新
城公司，权属清晰。房屋所有权情况如下表：
表2-1-2-1房屋所有权情况
单位：平方米
序号 资产名称 产权证书编号 房屋坐落 建筑面积
1 地上物业-A3-1 陕（2017）西安市不动产权第1040778号 西安市高新区天谷八路156号1幢20101室 686.44
2 陕（2017）西安市不动产权第1040781号 西安市高新区天谷八路156号1幢20102室 683.31
3 陕（2017）西安市不动产权第1040784号 西安市高新区天谷八路156号1幢20201室 1,686.05
4 陕（2017）西安市不动产权第1040787号 西安市高新区天谷八路156号1幢20301室 1,607.85
5 陕（2017）西安市不动产权第1040790号 西安市高新区天谷八路156号1幢20401室 1,587.46
6 陕（2017）西安市不动产权第1040793号 西安市高新区天谷八路156号1幢20501室 1,600.46
7 地上物业-A2 陕（2017）西安市不动产权第1092110号 西安市高新区天谷八路156号3幢10101室 685.75
8 陕（2017）西安市不动产权第1092113号 西安市高新区天谷八路156号3幢10102室 685.75
9 陕（2017）西安市不动产权第1092116号 西安市高新区天谷八路156号3幢10201室 827.80
10 陕（2017）西安市不动产权第1092119号 西安市高新区天谷八路156号3幢10202室 829.81
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序号 资产名称 产权证书编号 房屋坐落 建筑面积
11 陕（2017）西安市不动产权第1092122号 西安市高新区天谷八路156号3幢10203室 15.47
12 陕（2017）西安市不动产权第1092126号 西安市高新区天谷八路156号3幢10204室 15.47
13 陕（2017）西安市不动产权第1092129号 西安市高新区天谷八路156号3幢10301室 780.54
14 陕（2017）西安市不动产权第1092132号 西安市高新区天谷八路156号3幢10302室 782.55
15 陕（2017）西安市不动产权第1092135号 西安市高新区天谷八路156号3幢10303室 15.47
16 陕（2017）西安市不动产权第1092138号 西安市高新区天谷八路156号3幢10304室 15.47
17 陕（2017）西安市不动产权第1092141号 西安市高新区天谷八路156号3幢10401室 780.54
18 陕（2017）西安市不动产权第1092144号 西安市高新区天谷八路156号3幢10402室 782.55
19 陕（2017）西安市不动产权第1092147号 西安市高新区天谷八路156号3幢10403室 15.47
20 陕（2017）西安市不动产权第1092150号 西安市高新区天谷八路156号3幢10404室 15.47
21 陕（2017）西安市不动产权第1092153号 西安市高新区天谷八路156号3幢10501室 789.15
22 陕（2017）西安市不动产权第1092156号 西安市高新区天谷八路156号3幢10502室 791.16
23 陕（2017）西安市不动产权第1092159号 西安市高新区天谷八路156号3幢10503室 15.47
24 陕（2017）西安市不动产权第1092162号 西安市高新区天谷八路156号3幢10504室 15.47
25 地上物业-A6 陕（2017）西安市不动产权第1040811号 西安市高新区天谷八路156号6幢10101室 684.11
26 陕（2017）西安市不动产权第1040814号 西安市高新区天谷八路156号6幢10102室 684.11
27 陕（2017）西安市不动产权第1040817号 西安市高新区天谷八路156号6幢10201室 1,674.91
28 陕（2017）西安市不动产权第1040820号 西安市高新区天谷八路156号6幢10301室 1,580.92
29 陕（2017）西安市不动产权第1040823号 西安市高新区天谷八路156号6幢10401室 1,576.12
30 陕（2017）西安市不动产权第1040826号 西安市高新区天谷八路156号6幢10501室 1,587.67
31 地上物业-A9 陕（2017）西安市不动产权第1040829号 西安市高新区天谷八路156号9幢10101室 576.05
32 陕（2017）西安市不动产权第1040832号 西安市高新区天谷八路156号9幢10102室 723.89
33 陕（2017）西安市不动产权第1040835号 西安市高新区天谷八路156号9幢10201室 1,799.55
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序号 资产名称 产权证书编号 房屋坐落 建筑面积
34 陕（2017）西安市不动产权第1040838号 西安市高新区天谷八路156号9幢10301室 1,799.55
35 陕（2017）西安市不动产权第1040841号 西安市高新区天谷八路156号9幢10401室 1,799.55
36 陕（2017）西安市不动产权第1040844号 西安市高新区天谷八路156号9幢10501室 1,799.55
37 地上物业-A10 陕（2017）西安市不动产权第1040901号 西安市高新区天谷八路156号10幢10101室 265.04
38 陕（2017）西安市不动产权第1040904号 西安市高新区天谷八路156号10幢10102室 299.31
39 陕（2017）西安市不动产权第1040907号 西安市高新区天谷八路156号10幢10201室 808.07
40 陕（2017）西安市不动产权第1040910号 西安市高新区天谷八路156号10幢10301室 808.07
41 陕（2017）西安市不动产权第1040913号 西安市高新区天谷八路156号10幢10401室 808.07
42 陕（2017）西安市不动产权第1040916号 西安市高新区天谷八路156号10幢10501室 808.07
43 地上物业-A11 陕（2017）西安市不动产权第1040853号 西安市高新区天谷八路156号11幢10101室 265.16
44 陕（2017）西安市不动产权第1040856号 西安市高新区天谷八路156号11幢10102室 299.44
45 陕（2017）西安市不动产权第1040859号 西安市高新区天谷八路156号11幢10201室 806.24
46 陕（2017）西安市不动产权第1040862号 西安市高新区天谷八路156号11幢10301室 806.24
47 陕（2017）西安市不动产权第1040865号 西安市高新区天谷八路156号11幢10401室 806.24
48 陕（2017）西安市不动产权第1040868号 西安市高新区天谷八路156号11幢10501室 806.24
49 地上物业-A12 陕（2017）西安市不动产权第1040871号 西安市高新区天谷八路156号12幢10101室 574.88
50 陕（2017）西安市不动产权第1040874号 西安市高新区天谷八路156号12幢10102室 722.42
51 陕（2017）西安市不动产权第1040877号 西安市高新区天谷八路156号12幢10201室 1,803.20
52 陕（2017）西安市不动产权第1040880号 西安市高新区天谷八路156号12幢10301室 1,803.20
53 陕（2017）西安市不动产权第1040883号 西安市高新区天谷八路156号12幢10401室 1,803.20
54 陕（2017）西安市不动产权第1040886号 西安市高新区天谷八路156号12幢10501室 1,803.20
55 地上物业-B1 陕（2019）西安市不动产权第0269695号 西安市高新区天谷八路156号14幢10201室 1,398.42
56 陕（2019）西安市不动产权第0269696号 西安市高新区天谷八路156号14幢10301室 2,108.58
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序号 资产名称 产权证书编号 房屋坐落 建筑面积
57 陕（2019）西安市不动产权第0269697号 西安市高新区天谷八路156号14幢10401室 2,108.58
58 陕（2019）西安市不动产权第0269698号 西安市高新区天谷八路156号14幢10501室 2,108.58
59 陕（2019）西安市不动产权第0269699号 西安市高新区天谷八路156号14幢10601室 2,108.58
60 陕（2019）西安市不动产权第0269700号 西安市高新区天谷八路156号14幢10701室 2,108.58
61 陕（2019）西安市不动产权第0269694号 西安市高新区天谷八路156号14幢10801室 2,108.58
62 陕（2019）西安市不动产权第0269693号 西安市高新区天谷八路156号14幢10901室 2,108.58
63 陕（2019）西安市不动产权第0269692号 西安市高新区天谷八路156号14幢11001室 2,108.58
64 陕（2019）西安市不动产权第0269691号 西安市高新区天谷八路156号14幢11101室 2,108.58
65 地上物业-B3 陕（2019）西安市不动产权第0269712号 西安市高新区天谷八路156号16幢10201室 1,417.61
66 陕（2019）西安市不动产权第0269713号 西安市高新区天谷八路156号16幢10301室 2,115.83
67 陕（2019）西安市不动产权第0269714号 西安市高新区天谷八路156号16幢10401室 2,115.83
68 陕（2019）西安市不动产权第0269715号 西安市高新区天谷八路156号16幢10501室 2,119.60
69 陕（2019）西安市不动产权第0269716号 西安市高新区天谷八路156号16幢10601室 2,119.60
70 陕（2019）西安市不动产权第0269717号 西安市高新区天谷八路156号16幢10701室 2,119.60
71 陕（2019）西安市不动产权第0269718号 西安市高新区天谷八路156号16幢10801室 2,119.60
72 陕（2019）西安市不动产权第0269719号 西安市高新区天谷八路156号16幢10901室 2,119.60
73 陕（2019）西安市不动产权第0269720号 西安市高新区天谷八路156号16幢11001室 2,119.60
74 陕（2019）西安市不动产权第0269721号 西安市高新区天谷八路156号16幢11101室 2,119.60
75 地上物业-C1至C3 陕（2019）西安市不动产权第0269722号 西安市高新区天谷八路156号17幢10101室 572.28
76 陕（2019）西安市不动产权第0269723号 西安市高新区天谷八路156号17幢10102室 1,491.28
77 陕（2019）西安市不动产权第0269724号 西安市高新区天谷八路156号17幢10103室 289.92
78 陕（2019）西安市不动产权第0269725号 西安市高新区天谷八路156号17幢10105室 574.94
79 陕（2019）西安市不动产权第0269726号 西安市高新区天谷八路156号17幢10106室 381.49
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序号 资产名称 产权证书编号 房屋坐落 建筑面积
80 陕（2019）西安市不动产权第0269727号 西安市高新区天谷八路156号17幢10201室 10,286.74
81 陕（2019）西安市不动产权第0269728号 西安市高新区天谷八路156号17幢10301室 2,064.02
82 陕（2019）西安市不动产权第0269729号 西安市高新区天谷八路156号17幢10401室 1,990.02
83 陕（2019）西安市不动产权第0269730号 西安市高新区天谷八路156号17幢10501室 1,985.69
84 陕（2019）西安市不动产权第0269731号 西安市高新区天谷八路156号17幢10601室 1,985.69
85 陕（2019）西安市不动产权第0269732号 西安市高新区天谷八路156号17幢10701室 1,985.69
86 陕（2019）西安市不动产权第0269733号 西安市高新区天谷八路156号17幢10801室 1,983.56
87 陕（2019）西安市不动产权第0269734号 西安市高新区天谷八路156号17幢10901室 1,983.56
88 陕（2019）西安市不动产权第0269735号 西安市高新区天谷八路156号17幢11001室 1,985.69
89 陕（2019）西安市不动产权第0269736号 西安市高新区天谷八路156号17幢11101室 1,985.69
90 陕（2019）西安市不动产权第0269737号 西安市高新区天谷八路156号17幢11201室 1,985.69
91 陕（2019）西安市不动产权第0269738号 西安市高新区天谷八路156号17幢11301室 1,995.30
92 陕（2019）西安市不动产权第0269739号 西安市高新区天谷八路156号17幢11401室 1,995.30
93 陕（2019）西安市不动产权第0269740号 西安市高新区天谷八路156号17幢11501室 1,995.30
94 陕（2019）西安市不动产权第0269741号 西安市高新区天谷八路156号17幢11601室 1,995.30
95 陕（2019）西安市不动产权第0269742号 西安市高新区天谷八路156号17幢11701室 1,995.30
96 陕（2019）西安市不动产权第0269743号 西安市高新区天谷八路156号17幢11801室 1,993.19
97 陕（2019）西安市不动产权第0269744号 西安市高新区天谷八路156号17幢11901室 1,995.30
98 陕（2019）西安市不动产权第0269745号 西安市高新区天谷八路156号17幢12001室 1,995.30
99 陕（2019）西安市不动产权第0269746号 西安市高新区天谷八路156号17幢12101室 1,995.30
100 陕（2019）西安市不动产权第0269747号 西安市高新区天谷八路156号17幢12201室 1,995.30
101 陕（2019）西安市不动产权第0269748号 西安市高新区天谷八路156号17幢20301室 2,030.17
102 陕（2019）西安市不动产权第0269749号 西安市高新区天谷八路156号17幢20401室 1,975.39
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序号 资产名称 产权证书编号 房屋坐落 建筑面积
103 陕（2019）西安市不动产权第0269750号 西安市高新区天谷八路156号17幢20501室 1,978.69
104 陕（2019）西安市不动产权第0269751号 西安市高新区天谷八路156号17幢20601室 1,978.69
105 陕（2019）西安市不动产权第0269752号 西安市高新区天谷八路156号17幢20701室 1,978.69
106 陕（2019）西安市不动产权第0269753号 西安市高新区天谷八路156号17幢20801室 1,978.69
107 陕（2019）西安市不动产权第0269754号 西安市高新区天谷八路156号17幢20901室 1,982.91
108 陕（2019）西安市不动产权第0269755号 西安市高新区天谷八路156号17幢21001室 1,982.91
109 陕（2019）西安市不动产权第0269756号 西安市高新区天谷八路156号17幢21101室 1,982.91
110 陕（2019）西安市不动产权第0269757号 西安市高新区天谷八路156号17幢21201室 1,982.91
111 陕（2019）西安市不动产权第0269758号 西安市高新区天谷八路156号17幢21301室 1,982.91
112 陕（2019）西安市不动产权第0269759号 西安市高新区天谷八路156号17幢21401室 1,989.24
113 陕（2019）西安市不动产权第0269760号 西安市高新区天谷八路156号17幢21501室 1,989.24
114 陕（2019）西安市不动产权第0269761号 西安市高新区天谷八路156号17幢21601室 1,989.24
115 陕（2019）西安市不动产权第0269762号 西安市高新区天谷八路156号17幢21701室 1,989.24
116 陕（2019）西安市不动产权第0269763号 西安市高新区天谷八路156号17幢21801室 1,989.24
117 陕（2019）西安市不动产权第0269764号 西安市高新区天谷八路156号17幢21901室 1,989.24
118 陕（2019）西安市不动产权第0269765号 西安市高新区天谷八路156号17幢22001室 1,989.24
119 陕（2019）西安市不动产权第0269766号 西安市高新区天谷八路156号17幢22101室 1,989.24
120 陕（2019）西安市不动产权第0269767号 西安市高新区天谷八路156号17幢22201室 1,989.24
121 陕（2019）西安市不动产权第0269768号 西安市高新区天谷八路156号17幢30301室 1,933.70
122 陕（2019）西安市不动产权第0269769号 西安市高新区天谷八路156号17幢30401室 1,927.43
123 陕（2019）西安市不动产权第0269770号 西安市高新区天谷八路156号17幢30501室 1,931.61
124 陕（2019）西安市不动产权第0269771号 西安市高新区天谷八路156号17幢30601室 1,931.61
125 陕（2019）西安市不动产权第0269772号 西安市高新区天谷八路156号17幢30701室 1,937.88
平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
序号 资产名称 产权证书编号 房屋坐落 建筑面积
126 陕（2019）西安市不动产权第0269773号 西安市高新区天谷八路156号17幢30801室 1,931.61
127 陕（2019）西安市不动产权第0269774号 西安市高新区天谷八路156号17幢30901室 1,931.61
128 陕（2019）西安市不动产权第0269775号 西安市高新区天谷八路156号17幢31001室 1,931.61
129 陕（2019）西安市不动产权第0269776号 西安市高新区天谷八路156号17幢31101室 1,931.61
130 陕（2019）西安市不动产权第0269777号 西安市高新区天谷八路156号17幢31201室 1,931.61
131 陕（2019）西安市不动产权第0269778号 西安市高新区天谷八路156号17幢31301室 1,931.61
132 陕（2019）西安市不动产权第0269779号 西安市高新区天谷八路156号17幢31401室 1,931.61
133 陕（2019）西安市不动产权第0269780号 西安市高新区天谷八路156号17幢31501室 1,931.61
134 陕（2019）西安市不动产权第0269781号 西安市高新区天谷八路156号17幢31601室 1,931.61
135 车库 陕（2019）西安市不动产权第0387359号 高新区天谷八路156号19幢1F101室 40,008.00
136 陕（2019）西安市不动产权第0387374号 高新区天谷八路156号20幢1F101室 24,044.23
137 陕（2019）西安市不动产权第0387387号 高新区天谷八路156号21幢1F101室 20,017.91
138 下沉广场 陕（2019）西安市不动产权第0387360号 高新区天谷八路156号19幢1F102室 2,861.93
139 陕（2019）西安市不动产权第0387388号 高新区天谷八路156号21幢1F102室 1,231.88
140 配套建筑 陕（2019）西安市不动产权第0387361号 高新区天谷八路156号19幢1F104室 113.54
141 陕（2019）西安市不动产权第0387362号 高新区天谷八路156号19幢1F105室 419.91
142 陕（2019）西安市不动产权第0387363号 高新区天谷八路156号19幢1F106室 842.50
143 陕（2019）西安市不动产权第0387364号 高新区天谷八路156号19幢1F107室 121.18
144 陕（2019）西安市不动产权第0387365号 高新区天谷八路156号19幢1F108室 215.68
145 陕（2019）西安市不动产权第0387366号 高新区天谷八路156号19幢1F109室 27.12
146 陕（2019）西安市不动产权第0387367号 高新区天谷八路156号19幢1F110室 442.43
147 陕（2019）西安市不动产权第0387368号 高新区天谷八路156号19幢1F111室 71.21
148 陕（2019）西安市不动产权第0387369号 高新区天谷八路156号19幢1F112室 73.37
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序号 资产名称 产权证书编号 房屋坐落 建筑面积
149 陕（2019）西安市不动产权第0387370号 高新区天谷八路156号19幢1F113室 26.33
150 陕（2019）西安市不动产权第0387371号 高新区天谷八路156号19幢1F114室 157.48
151 陕（2019）西安市不动产权第0387372号 高新区天谷八路156号19幢1F115室 314.13
152 陕（2019）西安市不动产权第0387373号 高新区天谷八路156号19幢1F117室 32.62
153 陕（2019）西安市不动产权第0387375号 高新区天谷八路156号20幢1F102室 191.70
154 陕（2019）西安市不动产权第0387376号 高新区天谷八路156号20幢1F103室 343.47
155 陕（2019）西安市不动产权第0387377号 高新区天谷八路156号20幢1F104室 117.37
156 陕（2019）西安市不动产权第0387378号 高新区天谷八路156号20幢1F105室 1,509.82
157 陕（2019）西安市不动产权第0387379号 高新区天谷八路156号20幢1F106室 489.15
158 陕（2019）西安市不动产权第0387380号 高新区天谷八路156号20幢1F107室 50.13
159 陕（2019）西安市不动产权第0387381号 高新区天谷八路156号20幢1F108室 176.84
160 陕（2019）西安市不动产权第0387382号 高新区天谷八路156号20幢1F109室 534.75
161 陕（2019）西安市不动产权第0387383号 高新区天谷八路156号20幢1F110室 36.05
162 陕（2019）西安市不动产权第0387384号 高新区天谷八路156号20幢1F201室 11,736.13
163 陕（2019）西安市不动产权第0387385号 高新区天谷八路156号20幢1F202室 1,567.56
164 陕（2019）西安市不动产权第0387386号 高新区天谷八路156号20幢1F203室 109.68
165 陕（2019）西安市不动产权第0387389号 高新区天谷八路156号21幢1F105室 33.13
166 陕（2019）西安市不动产权第0387390号 高新区天谷八路156号21幢1F106室 147.41
167 陕（2019）西安市不动产权第0387391号 高新区天谷八路156号21幢1F107室 12.23
168 陕（2019）西安市不动产权第0387392号 高新区天谷八路156号21幢1F108室 295.00
169 陕（2019）西安市不动产权第0387393号 高新区天谷八路156号21幢1F109室 681.53
170 陕（2019）西安市不动产权第0387394号 高新区天谷八路156号21幢1F110室 157.24
171 陕（2019）西安市不动产权第0387395号 高新区天谷八路156号21幢1F111室 12.45
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序号 资产名称 产权证书编号 房屋坐落 建筑面积
172 陕（2019）西安市不动产权第0387396号 高新区天谷八路156号21幢1F112室 174.60
173 陕（2019）西安市不动产权第0387397号 高新区天谷八路156号21幢1F201室 6,413.11
合计 - - - 325,033.70
截至本招募说明书出具日，标的不动产项目不存在他项权利。
3、固定资产投资管理相关手续情况
经基金管理人、计划管理人核查并根据中伦律所出具的《法律意见书》，目标不
动产资产履行了投资立项、规划、用地、节能、环评、施工许可、竣工验收、人防设
计和验收、工程质量等投资建设手续，目标不动产资产固定资产投资建设的基本程序
合法合规，已按照规定办理相关手续，并已通过竣工验收。
目标不动产资产固定资产投资管理相关手续具体情况如下：
表2-1-2-2软件新城二期项目投资管理手续情况
序号 手续名称 签发时间 签发机构 文件编号 备注
1 审批、核准或备案 企业投资项目备案（2004年以后） 1、2014年4月11日；2、2016年1月25日 西安高新区发展改革和商务局 1、西高新发商发〔2014〕77号；2、西高新发商发〔2016〕19号 西高新发商发〔2016〕19号文件对项目建设周期进行变更
2 规划 建设项目选址意见书（2019年9月以后为建设项目用地预审与选址意见书） - - - 不涉及，以划拨方式取得土地使用权的项目需取得，本项目为协议出让
建设用地规划许可证 2014年8月8日 西安市规划局高新分局 高新规地字第〔2014〕66号 -
建设工程规划许可证 2015年3月23日 西安市规划局高新分局 高新规建字第2015-013号 -
3 用地 土地取得方式 协议出让
土地预审意见（2019年9月以后为建设项目 2023年9月6日 西安市规划局高新分局 《西安高新区自然资源和规划局关于支持申报基础设施领域不动产投 -
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序号 手续名称 签发时间 签发机构 文件编号 备注
用地预审与选址意见书） 资信托基金（REITs）试点相关事项的回复》1
建设用地批准书（2019年9月以前） 1、2014年10月16日；2、2023年9月6日 1、西安市人民政府；2、西安市规划局高新分局 1、市国土字〔2014〕782号；2、《西安高新区自然资源和规划局关于支持申报基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关事项的回复》 1、西安市人民政府出具建设用地相关批复；2、西安市规划局高新分局确认无需办理建设用地批准2书
建设项目土地使用权证（或不动产权证） 2014年11月21日 西安市人民政府、原西安市国土资源局高新技术产业开发区分局 西高科技国用（2014）第25145号 -
不动产权证详见表2-1-2-1 -
4 节能审查 节能审查（节能报告、节能审查意见） 1、2014年5月28日；2、2022年11月29日 1、西安市发展和改革委员会；2、西安市高新区发展改革局 1、市发改资环发〔2014〕302号；2、西高新发改发〔2022〕28号 已取得《节能评估审查批复》《关于西安软件新城软件研发基地二期项目能效报告的审查意见》
5 环境影响评价 环境影响评价（报告书、报告表和登记 2014年5月4日 西安市环境保护科学研究院 无编号 《西安市高新区软件新城建设发展有限公
1
西安高新区自规局已于2023年9月6日出具了《关于支持申报基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点
相关事项的回复》，确认“根据《自然资源部关于以“多规合一”为基础推进规划用地“多审合一、多证合一”改
革的通知》（自然资规〔2019〕2号）的规定，‘使用已经依法批准的建设用地进行建设的项目，不再办理用地预
审。’根据上述规定，经我局研究认为，西安软件新城软件研发基地二期项目用地，在2014年10月16日签订《国
有建设用地使用权出让合同》前已取得陕西省人民政府陕政土批〔2013〕第523号和西安市人民政府市国土字
〔2014〕第415号以及西安市国土字〔2011〕第537号审批土地件批准转为建设用地，且宗地出让方案已经西安市
人民政府市国土字[2014]第782号审批土地件批准并已经签订《国有建设用地使用权出让合同》，系经依法批准的
建设用地上的建设项目，符合上述文件精神，不用再办理用地预审意见。西安软件新城软件研发基地二期项目不存
在因未办理用地预审手续而受到相关处罚或承担其他责任的情形。”
2
西安高新区自规局已于2023年9月6日出具了《关于支持申报基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点
相关事项的回复》，确认“根据《自然资源部关于以‘多规合一’为基础推进规划用地‘多审合一、多证合一’改
革的通知》（自然资规〔2019〕2号）的规定，‘将建设用地规划许可证、建设用地批准书合并，自然资源主管部
门统一核发新的建设用地规划许可证，不再单独核发建设用地批准书’。根据上述规定，经我局研究认为，西安软
件新城软件研发基地二期项目用地宗地出让方案已经西安市人民政府批准并已取得建设用地规划许可证，系已取得
用地批准和建设用地规划许可证从而不再单独核发建设用地批准书的建设项目，符合上述文件精神，不用再办理建
设用地批准书。西安软件新城软件研发基地二期项目不存在因未办理建设用地批准书而受到相关处罚或承担其他责
任的情形。”
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序号 手续名称 签发时间 签发机构 文件编号 备注
表）批复 司西安软件新城软件研发基地二期建设项目环境影响报告书》
2014年6月17日 西安市环境保护局高新技术产业开发区分局 高新环评批复〔2014〕66号 《关于西安高新区软件新城建设发展有限公司西安软件新城软件研发基地二期项目环境影响报告书的批复》
6 施工许可 施工许可证 1、2015年3月25日；2、2015年3月25日；3、2015年9月9日 高新区管委会 1、610130201503250102；2、610130201503250101；3、610130201509090101 分区办理施工手续；
7 竣工验收 综合验收 1、2016年9月12日；2、2016年8月22日；3、未记载 建设、监理、勘察、设计、施工五方 无编号 入池部分已取得竣工验收报告、竣工图、“五方验收单”
1、2016年9月23日；2、2018年2月5日；3、2018年2月5日 高新区管委会 1、2016年度049号；2、2018年度003#；3、2018年度004# 于高新区管委会办理竣工验收备案
消防验收 1、2016年6月1日；2、2016年8月23日；3、2017年4月19日 1、西安市公安消防支队高新区大队；2、西安市公安消防支队高新区大队；3、西安市公安消防支队 1、无编号；2、无编号；3、西公消验字〔2017〕69号 消防竣工验收意见
规划验收 1、2016 西安市规 1、验字第2016-035 建设工程规划
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序号 手续名称 签发时间 签发机构 文件编号 备注
年9月7日；2、2017年2月28日 划局高新分局 号；2、验字第2017-009号 验收
环保验收 2016年7月15日 西安市环保局高新分局 无编号 环保竣工验收意见
节能验收 1、2016年9月5日；2、2017年12月20日 西安高新区规划建设局 无编号 住建部门出具的建筑工程节能竣工验收意见
8 其他 建设工程质量安全监督备案 1、2015年3月25日；2、2015年3月25日；3、2015年8月25日 西安高新区建设工程质量安全监督站 1、高新建监20150401023；2、高新建监20150402024号；3、高新建监20150409051号 -
消防设计审核 1、2015年11月12日；2、2016年8月3日；3、2017年1月20日；4、2017年4月1日 西安市公安消防支队 1、西公消审字〔2015〕360号；2、西公消审字〔2016〕259号；3、西公消审字〔2017〕5号；4、西公消审字（2017）第00065号 -
人防审核 2015年1月20日 西安市人防办 无编号 西安市人防办于总平面图规划图纸对人防建设要求进行批复
人防验收 1、2016年12月19日；2、2016年12月19日 西安市人民防空办公室 无编号 2号、3号车库所涉人竣工验收意见（ABC区及1号车库不涉及人防）
建筑节能专项审查 1、2015年2月10日；2、 西安安泰工程技术咨询有限 无编号 《陕西省建设项目建筑节能专项审查意见
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序号 手续名称 签发时间 签发机构 文件编号 备注
2015年2月11日 责任公司 书》
建筑节能标准专项审查 2015年3月4日 高新区管委会 2015-高新-005号 《西安市民用建筑（总平面图）节能标准审查意见书》
绿色建筑项目评审（一星级绿色建筑设计标识） 2015年8月17日 西安市城乡建设委员会 市建绿发〔2015〕95号 《关于绿色建筑项目评审结果的通知》
安全设施设计报告 2022年10月 中舜国际工程设计有限公司 ZS2211029 安全设施“三同时”相关文件
安全设施竣工验收报告 2022年11月24日 陕西精诚安全技术服务有限公司 JCAP【2022】214 安全设施“三同时”相关文件
4、土地使用权取得的合法性、有效性，土地使用权剩余期限
目标不动产资产中土地使用权以协议出让方式取得：2014年10月16日，西安市国
土资源局与软件新城公司签署了编号为30864的《国有建设用地使用权出让合同》，西
安市国土资源局以协议出让的方式出让西安软件新城软件研发基地二期项目的土地使
用权。
根据项目公司提供的《西安市政府非税收入一般缴款书》及银行业务回单，项目
公司已按照上述《国有建设用地使用权出让合同》的约定足额支付土地出让价款，并
已缴纳国有土地使用权出让相关的契税。
2014年11月21日，西安市人民政府、西安市国土资源局高新技术产业开发区分局
向软件新城公司核发了编号为西高科技国用（2014）第25145号的《国有土地使用证》，
具体情况如下：
表2-1-2-3土地使用情况
序号 国有土地/集体土地 产权证书编号 权利人名称 坐落位置 宗地用途 土地面积（平方米） 使用年限 土地取得方式 土地出让（转让）方
1 国有土地 西高科技国用（2014）第25145号 西安市高新区软件新城建设发展有限公司 西安高新区天谷八路以南 科教用地 117,951.3 50年 协议出让 西安市国土资源局（现西安市自然资源和规划局）
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序号 国有土地/集体土地 产权证书编号 权利人名称 坐落位置 宗地用途 土地面积（平方米） 使用年限 土地取得方式 土地出让（转让）方
合计 - - - - - 117,951.3 - - -
根据《国有土地使用证》记载，土地使用权权属起止时间为2014年10月25日至
2064年10月24日，使用年限50年。
5、土地实际用途、规划用途及其权证所载用途一致性情况
不动产项目的规划许可及权证载明用途为科研、研发、车库及储藏室等配套建筑，
但由于周边配套设施尚不够完善，不动产项目在运营中出于满足园区日常运营的需要，
部分面积用于研发及办公、商业配套（餐饮、超市、快递、药房、打印店等便民生活
配套用途）。对此，西安高新区自规局针对项目的用途出具了相关无异议函。原始权
益人已出具承诺，对本公募REITs发行之前的规划用途等方面的原因可能受到的处罚或
遭受的其他损失进行最终承担。
6、经营资质取得情况、经营资质期限、有效性及存续期展期安排
经基金管理人、计划管理人核查并根据中伦律师事务所出具的《法律意见书》，
项目公司已取得经营目标不动产资产所需的必要经营资质或已取得有权政府主管部门
的认可。
（1）《西安市机动车停车场备案证》
项目公司现持有一张有效期为一年的《西安市机动车停车场备案证》，有效期限
为2026年6月23日至2027年6月22日。
根据《西安市机动车停车条例》第36条的规定，停车场备案事项发生变化的，经
营单位应当自发生变化之日起十五日内到原备案机关变更备案信息；停止经营服务的，
应当提前十五日告知原备案机关，并同时向社会公布，及时做好退费等相关工作。目
前，项目公司持有的《西安市机动车停车场备案证》符合前述规定。
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《西安市机动车停车条例》未明确规定备案延期的相关规定。对此，项目公司已
书面确认将在备案事项发生变化后及时变更备案信息，在有效期限届满后向主管部门
申请备案延期。
（2）《西安高新区门头牌匾设置备案证》
根据软件新城公司的书面说明，截至法律尽职调查基准日，标的不动产项目项下
共设置了10个门头牌匾，其中7个为园区内展示，3个为临街户外展示。截至2026年3月
31日，尚有2个门头牌匾未办理相关审查登记手续，1个门头牌匾的审查登记手续已过
期。
对此，根据《〈西安市户外广告设置管理条例〉实施细则》第24条、第37条以及
《陕西省城市公共空间管理条例》第49条规定，门头牌匾设置单位原则上应每年向所
在区域的城市管理部门办理审查登记，否则可能存在被责令限期改正、处以罚款的风
险。另经律师电话咨询西安市高新区行政审批局，相关工作人员反馈园区内的广告、
门头牌匾由园区自主管理，无需办理相关手续，临街或公共道路上可以看到的相关广
告、门头牌匾，则需要按照户外广告的相关规定办理相应手续，门头牌匾相关手续的
办理主体为经营单位（即承租人），产权人对于承租人及相关广告、门头牌匾设置负
有管理责任。对此，根据软件新城公司的书面说明，软件新城公司承诺：“本公司将
积极督促相关承租人根据《〈西安市户外广告设置管理条例〉实施细则》等相关规定
及时补办相关审查登记手续。”
7、其他能够实现权属合法有效转移、保障不动产项目持续稳定运营的合规文件
取得情况
经基金管理人及计划管理人核查，在法律法规、政策文件、投资管理手续、土地
取得手续、项目合同协议等各种相关规定或协议中，不存在对项目资产、项目公司股
权等转让或相关资产处置设定的相关限制条件、特殊规定、约定，故不涉及其他能够
实现权属合法有效转移、保障不动产项目持续稳定运营的合规文件。
8、其他合规事项
不涉及。
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（三）未入池资产情况
不涉及
（四）共用资产情况
1、共用、共有资产范围，共用、共有原因以及合规性
（1）共用、共有资产范围
根据项目公司与分立新设公司签署的《分立协议》，项目公司与分立新设公司相
关共有区域及相关共用设施设备等具体包括：室外的共有区域及相关共用设施设备、
未在不动产登记等权属证明文件记载的共有区域及相关共用设施设备、地上房屋建筑
物所连接的正负零以下空间同时服务于存续公司与新设公司双方的设施设备，具体如
下表所示：
表2-1-4-1共用、共有资产情况
序号 名称 服务区域 所在区域 资产范围
1 生活泵房 C1、C2、C3、C4 C1栋负一层 该建筑单元内相关的全部设备，不含该建筑单元
2 中水泵房 C1、C2、C3、C4 C1栋负一层
3 生活泵房 B1、B2、B3 B1栋负一层
4 中水泵房 B1、B2、B3 B1栋负一层
5 生活泵房 A1-A3,A5-A12 A6栋负一层
6 中水泵房 A1-A3,A5-A12 A8栋负一层
7 消防泵房 A、B、D区 A6栋负一层
8 消防泵房 C1 C3栋负二层
9 消控室 C1、C2、C3、C4 C4栋一层
10 消控室 B1、B2、B3 B1栋一层
11 消防、安防控制室 A1-A3、A5-A12 A6栋负一层
12 1#配电室 A9-A12 A12栋负一层
13 2#配电室 A3-1、A3-2、A5、A6 A3-1栋负一层
14 3#配电室 A1、A2、A7、A8 A7负一层
15 4#配电室 B1 B1栋负一层
16 5#配电室 B2 B2栋负一层
17 6#配电室 B3 B2栋负一层
18 7#配电室 C3、C4 C4栋负一层
19 8#配电室 C2 C2栋负一层
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序号 名称 服务区域 所在区域 资产范围
20 9#配电室 C1 C1栋负一层
21 10#配电室 A13座 A13负一层
22 网络机房 A1-A3、A5-A12、1号车库 A7负一层
23 绿化、景观 全园区 室外 用地红线内、建筑物之外的绿地（含草地、树木）、景观设施、铺装地面
24 道路 全园区 室外 用地红线内、建筑物之外的市政路、铺装路
25 垃圾中转站 全园区 C1负一层 附属设施设备
26 公共照明设施 全园区 室外 用地红线内、建筑物之外的园区公共照明设施
27 化粪池 全园区 室外 化粪池3个，ABC区各1个
28 室外管网工程 全园区 室外 用地红线内、建筑物之外的给水、污水、雨水、消防、中水工程等
29 监控设施 全园区 室外 包括安防箱、立杆、管线、监控设备
30 室外发电机组 7、9号配电室，用于消防应急 北门西侧 两组箱式柴油发电机
31 消防稳压泵房 A区、D区 A3-2屋面 该建筑单元内相关的全部设备，不含该建筑单元
32 消防稳压泵房 B区 B1屋面
33 消防稳压泵房 C区 C1屋面
34 雨水提升泵 全园区 下沉广场 雨水提升泵4台
35 污水提升泵 A区 A3-2室外 园区红线内2台
36 未登记面积（包含地上及地下） / / 不动产
根据项目公司的书面说明，除上述情形之外，项目公司与其他方不存在其他共用
资产情形。
（2）共用、共有原因
软件新城二期完整项目涉及宗地面积117,951.3平方米，建设楼栋共21幢，建筑面
积合计409,698.84平方米；其中，入池部分楼栋共13幢房地产，包括10幢地上房地产、
3幢地下房地产，建筑面积合计325,033.70平方米。本项目将软件新城二期完整项目内
部分地上物业作为不入池资产并将其进行剥离，因此部分资产由入池楼栋与非入池楼
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栋共用/共有。剥离的主要原因有二：1）该部分研发楼尚不完全满足REITs发行条件；2
）园区内的会议中心、培训楼等物业业态不属于物理上不可分割的物业，行业范围要
求不符合方案制定时适用的《国家发展改革委关于全面推动基础设施领域不动产投资
信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》（发改投资〔2024〕1014号）相关规定。
（3）合规性
为剥离非入池资产，项目公司与分立新设公司已于2024年6月30日签署《分立协议》
，约定按照《分立协议》项下的方案和约定对项目公司的资产、业务、人员及负债等
相关权利、义务进行划分和承继。其中，《分立协议》已明确约定共用、共有资产范
围，对于共用、共有资产的权责划分清晰。此外，本次分立已经取得项目公司执行董
事决定、项目公司股东决定和董联会决定，并按照《公司法》履行了债权人通知及登
报公告等程序，相关程序合法合规。
2、共用、共有资产存续期间的运营权责划分和管理安排
项目公司与新设分立公司已就共有、共用资产范围（以下简称共用资产）进行了
明确，由同一运营管理机构统一运营，并设定了清晰的成本分摊及决策机制，具体如
下：
（1）统一运营管理
所有区域由运营管理机构实施统一管理，统一制定对共用资产的使用规划，统一
调配资源并按照行业标准对共用资产进行维护，有计划的实施相关工作。
（2）清晰的成本分摊及决策机制
通过签署《物业服务协议》，明确超出物业公司承担标准的共用资产维护费用由
项目公司和新设分立公司按照可租赁面积比例共同承担。同时，共用资产升级改造方
案须经产权双方书面确认后方可执行。对共用资产维护标准或费用分担存在争议时，
委托第三方专业机构进行裁定并执行结果，确保决策客观公正。
综上，共用资产由运营管理机构统一管理，费用分摊规则及争议解决程序完备，
非入池资产的存在不影响入池资产对共用资产的正常使用及品质保障。
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3、共用、共有资产未纳入资产范围的原因（如有）以及对运营稳定的影响
不涉及。
4、对现金流和估值的具体影响
共用资产主要为功能性配套区域，不直接产生经济效益，在日常运营过程中，需
要一定的成本投入以保障整个园区可以正常运营，相关成本约定由项目公司和新设分
立公司按照公允的比例进行分摊，并在评估模型之中予以考虑。
5、风险揭示和相关缓释措施
（1）风险揭示
在本项目招募说明书“第一部分招募说明书概要及风险因素”之“二、风险因素”
已进行风险揭示如下：
共有、共用资产权责划分风险：西安软件新城研发基地二期存在部分未入池资产
属于新设分立公司，与项目公司存在部分共有、共用资产，尽管项目公司与新设分立
公司就共有共用资产的使用范围、维护责任、费用分摊等事项初步达成约定，但由于
共有共用资产的使用场景复杂，可能出现权责划分不清晰、约定条款无法完全覆盖实
际运营需求的情况。若双方就共有共用资产的使用、维护、费用分摊等事项发生争议
或纠纷，可能导致共有共用资产无法正常使用、维护工作延误，进而影响本基金底层
资产的正常运营，导致底层资产租金收入、运营收益下降，最终对本基金份额净值及
投资者收益产生不利影响。同时，若新设分立公司未按约定履行维护义务或承担相关
费用，可能导致本基金被迫额外承担相应成本，增加基金运营负担，损害基金份额持
有人利益。
共有、共用资产维护及运营风险：共有、共用资产的正常运行是本基金底层资产
实现稳定运营的重要保障，其维护质量、运营效率直接影响底层资产的使用功能和价
值。若新设分立公司未按约定配合开展维护工作、未及时足额支付维护费用，或维护
标准与本基金底层资产运营需求不一致，可能导致共有、共用资产出现损坏、故障无
法及时修复，进而影响本基金底层资产的正常使用，影响本基金的现金流稳定性和可
持续性。此外，若共有、共用资产因使用频率过高、维护不及时等原因出现重大损坏，
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需大额资金进行维修或更换，而双方就维修资金分摊无法达成一致，可能导致维修工
作停滞，进一步扩大对本基金底层资产运营的不利影响。
（2）风险缓释措施
运营管理机构负责共有、共用资产的日常巡检、维护保养，定期向各方提交维护
报告，确保维护工作及时、到位；基金管理人负责监督维护工作的执行情况，核查维
护费用的合理性及分摊情况；新设分立公司需按协议约定配合维护工作，及时足额支
付应承担的维护费用。同时，运营管理机构已经建立应急处置机制，针对共有、共用
资产出现的突发故障（如供配电中断、消防设施故障等），明确各方的应急响应流程、
责任分工，确保能够快速组织抢修，最大限度降低对本基金底层资产运营的影响。
（五）资产转让
1、原始权益人转让不动产项目是否获得了合法有效的授权以及外部有权机构审
批
（1）关于REITs发行环节的资产转让安排
根据本项目的交易安排，在实施本项目的发行环节，配套公司拟作为原始权益人
将其所持有的项目公司100%的股权直接或间接转让给公募基金项下的相关载体，并就
此与平安证券和项目公司签署关于项目公司股权转让相关事宜的《股权转让协议》。
经审查，原始权益人关于基础资产权属转移的意思表示真实，《股权转让协议》的约
定合法、有效。
（2）项目公司股权及不动产资产转让的内部决策
截至2026年3月31日，西安高新区管委会持有高科集团100%的股权，高科集团系配
套公司的控股股东，配套公司持有软件新城公司100%的股权。通过相关交易安排，软
件新城公司已通过存续分立方式进行资产重组；资产重组完成后，配套公司拟将其所
持有的软件新城公司100%的股权直接或间接转让给公募基金项下的相关载体。
对此，根据《公司法》、《高新区国企重大事项管理办法》、《西安高科（集团）
公司公开融资管理暂行办法》、《高科集团重大事项管理暂行办法》、高科集团的公
司章程、配套公司的公司章程和软件新城公司的公司章程的规定，上述资产重组、项
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目公司100%的股权转让相关事宜，应当取得西安高新区管委会、高科集团董事会、配
套公司股东会和软件新城公司股东的批准。经核查，截至2026年3月31日，资产重组、
项目公司股权转让已取得西安高新区管委会、高科集团董事会、配套公司股东会和软
件新城公司股东的批准。
其中，西安高新区管委会已于2022年8月19日出具了《西安高新区管委会关于同意
西安高科集团有限公司开展基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）业务的批复》
，同意高科集团根据实际需要和资产状况，开展基础设施领域不动产投资信托基金（R
EITs）业务。
（3）项目公司100%股权转让相关国有资产交易行为的合法性
配套公司及项目公司均系西安高新区管委会间接控股的国有企业，根据国务院国
资委《关于企业国有资产交易流转有关事项的通知》（国资发产权规〔2022〕39号）
第3条、《国务院办公厅关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》（国办发〔20
22〕19号）第2条第（四）款的规定，国有企业发行不动产REITs涉及国有产权非公开
协议转让的，按规定报同级国有资产监督管理机构批准。因此，本公募REITs项目涉及
的国有产权（即软件新城公司100%股权）非公开协议转让，应当报同级国资监管机构
（即西安高新区管委会）批准。就此，西安高新区管委会已于2022年9月30日出具了《
西安高新区管委会关于同意西安高科集团有限公司基础设施领域不动产投资信托基金
（REITs）试点相关事项的批复》，“同意本公募REITs项目所涉及国有资产采取非公
开协议转让方式，无需另行履行国有资产交易程序。同时，按照中国证监会《公开募
集基础设施证券投资基金指引（试行）》等REITs监管制度要求，遵循等价有偿和公平
公正的原则公开规范发行。”
项目公司100%的股权转让相关国有资产交易行为，已取得西安高新区管委会的批
准以及高科集团董事会、配套公司股东会和软件新城公司股东决议，可按协议转让方
式进行，无需通过产权交易机构公开进行，相应国有资产转让行为合法有效。
2、有关法律法规以及协议文件对不动产项目土地使用权、资产、项目公司股权、
特许经营权、经营收益权的转让限制情况以及主管部门或者相关权利方明确同意转让
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的证明
（1）协议出让土地相关的无异议函
目标不动产资产中土地使用权以协议出让方式取得：2014年10月16日，西安市国
土资源局与软件新城公司签署了编号为30864的《国有建设用地使用权出让合同》，西
安市国土资源局以协议出让的方式出让西安软件新城软件研发基地二期项目的土地使
用权。2014年11月21日，西安市人民政府、西安市国土资源局高新技术产业开发区分
局向软件新城公司核发了编号为西高科技国用（2014）第25145号的《国有土地使用证》
。
就此，西安高新区自规局已于2022年10月17日出具了《关于支持申报基础设施领
域不动产投资信托基金（REITs）试点相关事项的回复》，确认：“软件新城公司以协
议出让方式取得研发基地项目国有建设用地使用权，我局对以该项目项下相关资产作
为标的基础设施项目、以软件新城公司100%股权转让方式申报基础设施领域不动产投
资信托基金（REITs）试点无异议”；同时，西安市自然资源和规划局（作为《国有建
设用地使用权出让合同》签署方原西安市国土资源局的职能承继机构）已于2022年12
月28日出具了《关于支持西安高科集团有限公司申报基础设施领域不动产投资信托基
金（REITs）试点相关事项的函》，确认“原则上同意西安高新区基础设施配套建设开
发有限责任公司及西安市高新区软件新城建设发展有限公司（以下简称：软件新城公
司）以西安软件新城软件研发基地二期项目项下相关资产作为标的基础设施项目，以
软件新城公司100%股权转让方式申报基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点
。对于以软件新城公司100%股权转让方式发行基础设施REITs事项无异议。软件新城公
司资产重组环节涉及的不动产剥离与转移严格按照《城市房地产管理法》《城镇国有
土地使用权出让和转让暂行条例》和《不动产登记暂行条例》的相关规定及《国有建
设用地使用权出让合同》（合同编号：30864）相关约定执行。”
（2）关于用地批复项下政府优先收购权的限制与解除情况
西安市人民政府向软件新城公司核发的编号为市国土字〔2014〕782号的《关于将
176.927亩国有建设用地使用权出让给西安市高新区软件新城建设发展有限公司用于建
设西安软件新城软件研发基地二期的批复》记载：“若改变为商业、旅游、娱乐、商
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品住宅和工业等经营性用地时，由政府收回重新以招标拍卖挂牌方式出让；转让时政
府有权优先收购。”
就此，西安市人民政府已于2023年2月6日出具了《西安市人民政府关于支持西安
高科集团有限公司申报基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关事项的批
复》，确认：“同意西安高科集团有限公司（以下简称“高科集团”）、西安高新区
基础设施配套建设开发有限责任公司（以下简称“配套公司”）以转让西安市高新区
软件新城建设发展有限公司（以下简称“软件新城公司”）100%股权的方式申报基础
设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点。市政府对高科集团、配套公司因申报基
础设施领域不动产投资信托基金（REITs）涉及的宗地转让不行使优先收购权。”
（3）关于目标不动产资产项下所涉人防工程的限制与解除情况
根据《西安市房屋权属分户表》《西安市不动产登记簿》等文件，目标不动产资
产项下所涉地下人防部分已在不动产登记机关办理初始登记并配置了相关不动产权证
书编号，包括：产权证号为陕（2019）西安市不动产权第0387384号项下的建筑面积
11736.13平方米、陕（2019）西安市不动产权第0387397号项下的建筑面积6413.11平方
米。
根据陕西省住房和城乡建设厅与陕西省物价局联合发布的《省住房和城乡建设厅、
省物价局关于加强房地产开发项目车位车库租售管理工作有关问题的通知》第3条、《
西安市机动车停车条例》第21条、《陕西省物业服务管理条例》第83条第2款以及第
109条的规定，在陕西省、西安市，人防工程平时用作停车位的不得出售、附赠，否则
可能存在被人民防空主管部门责令限期改正、没收违法所得以及被处以罚款的风险。
经基金管理人、律师事务所核查，目标不动产资产项下所涉地下人防工程由软件
新城公司投资建设，就本公募REITs项目而言，在软件新城公司分立的资产重组环节，
相关人防工程将继续保留在软件新城公司并由其持有，不涉及将相关人防工程向派生
分立新设公司进行转移剥离的安排，即不涉及人防工程的出售、附赠或转移安排；在
本公募REITs发行环节，系配套公司将软件新城公司100%的股权直接转让给公募基金项
下的相关载体，相关人防工程仍将继续保留在软件新城公司并由其持有，也不涉及人
防工程的出售、附赠或转移安排。因此，本公募REITs项目的资产重组环节、发行环节
均不涉及前述陕西省、西安市相关地方性法规及规范性文件所述“人防工程平时用作
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停车位的不得出售、附赠”的情形从而并不适用也不直接违反该等规定。同时，根据
软件新城公司的书面说明，软件新城公司承诺：“在资产重组、本公募REITs项目发行
后，本公司将继续严格按照法律法规和规划要求对相关人防工程进行使用和经营，不
改变相关人防工程的设计、结构与平时用途。”
（4）西安高新区管委会关于房产转让的相关限制与解除情况
根据2016年6月28日作出的《西安高新区管委会专项问题会议纪要》（2016-143号）
，高新区管委会召开专题会议审议并“原则同意软件园确定的租赁价格、优惠方式以
及面向优秀招商项目或本地优秀行业企业转让部分房产确定的《二期项目房产转让管
理办法》。”前述《二期项目房产转让管理办法》即2016年5月10日由软件园发展中心
和软件新城管理办公室印发的《软件新城研发基地二期房产转让管理办法（试行）》。
经审查，《软件新城研发基地二期房产转让管理办法（试行）》关于目标不动产资产
项下相关房产的转让提出了相关限制性要求，主要如下：
“第二条：以上楼宇面向符合以下规定的软件和信息服务类行业企业转让：1、世
界500强企业、境外上市公司、国内上市公司、国家规划布局内重点软件企业、国家软
件百强及出口百强企业在软件新城设立的信息技术企业独立法人企业。2、在软件新城
从事高端软件、信息服务、电子商务、集成电路设计、互联网+等产业的研发设计类业
务独立法人企业。3、其他高新区管委会及软件园（软件新城）引进的重点招商项目。
第三条：软件新城研发基地二期面向符合以上条件的企业转让，最低转让面积不
小于1000平方米，并尽量安排在同一楼宇转让。
第四条：西安软件园发展中心是软件新城研发基地二期转让管理的执行部门，具
体负责策划、推广及转让管理的组织实施，配合配套公司办理按揭等相关手续、收取
转让房款、房屋大修基金和建立转让档案等工作。
第八条：由软件园发展中心物业服务部会同投资促进部根据上述原则拟定项目可
行性价格建议方案，报中心主任工作会议审议通过后实施。
第十四条：由投资促进部代表中心与转让意向客户洽谈，审核其商业计划书，签
订入园协议。”
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针对以上事宜，西安高新区管委会已于2022年11月3日出具了《西安高新区管委会
关于支持西安高科集团有限公司申报基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点
相关事项的批复》，确认：“西安软件园发展中心所印发的《软件新城研发基地二期
房产转让管理办法（试行）》等相关文件，在公募REITs发行后将不再继续适用，具体
运营管理各项工作以公募REITs相关法律法规、监管要求和交易文件约定为准。”
（5）关于融资文件项下的转让限制及解除情况
见“第二部分不动产项目”之“一、不动产项目概况”之“（二）不动产项目合
规性”之“2、项目权属、他项权利及解除安排”。
（6）原始权益人转让项目公司股权不涉及新增地方政府隐性债务
根据本基金相关法律文件的约定，西安高新配套作为原始权益人转让项目公司股
权同时收取相应股权转让价款、并收回历史借款作为回收资金；同时，部分基金募集
资金将由专项计划通过股东借款形式支付至项目公司，用于定向偿还项目公司特定债
务。从上述资金性质及流向来看，本基金募集应不涉及替政府举债、由政府提供担保
或由财政资金偿还等新增地方政府隐性债务的情形。
（六）资产到期移交
1、土地使用权到期后相关资产的移交和处置安排
（1）土地使用权期限
本基金拟持有的不动产资产的国有土地使用证/不动产权证书记载的土地使用权到
期日详见本章“（二）不动产项目合规性”。
（2）土地使用权续期安排
根据《中华人民共和国民法典》（2021年1月1日实施）、《中华人民共和国城市
房地产管理法》（2019年修正）、《中华人民共和国土地管理法》（2019年修正）及
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（2020年修订）的规定，
非住宅建设用地使用权年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满
前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准；经批准
予以续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。
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土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但
未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。
针对不动产项目权属到期的情况，基金管理人将根据政策法规、市场环境和不动
产资产运营情况，以持有人利益优先的基本原则拟定处理方案提交基金份额持有人大
会审议并负责实施。
（3）土地出让合同约定
1）一般情形使用年限届满前不得收回，特殊情形给予补偿
土地出让合同第二十条约定“对受让人依法使用的国有建设用地使用权，在本合
同约定的使用年限届满前，出让人不得收回；在特殊情况下，根据社会公共利益需要
提前收回国有建设用地使用权的，出让人应当依照法定程序报批，并根据收回时地上
建筑物、构筑物及其附属设施的价值和剩余年期国有建设用地使用权的评估市场价格
及经评估认定的直接损失给予土地使用者补偿。”
2）针对申请续期且获批准情形的相关约定：
“本合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用本合同项下宗地的，应
当至迟于届满前一年向出让人提交续期申请书，除根据社会公共利益需要收回本合同
项下宗地的，出让人应当予以批准。
出让人同意续期的，土地使用者应当依法办理出让、租赁等有偿用地手续，重新
签订出让、租赁等土地有偿使用合同，支付土地出让价款、租金等土地有偿使用费。”
3）针对申请续期但未获批准情形的相关约定
“土地出让期限届满，土地使用者申请续期，因社会公共利益需要未获批准的，
土地使用者应当交回国有土地使用证，并依照规定办理国有建设用地使用权注销登记，
国有建设用地使用权由出让人无偿收回。出让人和土地使用者同意本合同项下宗地上
的建筑物、构筑物及其附属设施，按本条第（一）项约定履行：
（一）由出让人收回地上建筑物、构筑物及其附属设施，并根据收回时地上建筑
物、构筑物及其附属设施的残余价值，给予土地使用者相应补偿。”
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4）针对未申请续期情形的相关约定
“土地出让期限届满，土地使用者没有申请续期的，土地使用者应当交回国有土
地使用证，并依照规定办理国有建设用地使用权注销登记，国有建设用地使用权由出
让人无偿收回。本合同项下宗地上的建筑物、构筑物及其附属设施，由出让人无偿收
回，土地使用者应当保持地上建筑物、构筑物及其附属设施的正常使用功能，不得人
为破坏。地上建筑物、构筑物及其附属设施失去正常使用功能的，出让人可要求土地
使用者移动或拆除地上建筑物、构筑物及其附属设施，恢复场地平整。”
2、土地使用权到期后相关资产的移交和处置安排
（1）基金合同对于基金存续期的约定
自基金合同生效之日起【40】年为本基金的存续期。
（2）基金到期后相关资产的处置安排
如本基金存续期届满且未延长基金合同有效期限，则本基金终止运作进入清算。
基金管理人将组织基金财产清算小组并在中国证监会的监督下进行基金财产清算。基
金财产清算程序如下：
1）基金合同终止情形出现时，由基金财产清算小组统一接管基金；
2）对基金财产和债权债务进行清理和确认；
3）对基金财产进行会计核算和变现；
4）制作清算报告；
5）聘请会计师事务所对清算报告进行外部审计，聘请律师事务所对清算报告出具
法律意见书；
6）将清算报告报中国证监会备案并公告；
7）对基金剩余财产进行分配。
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3、不动产项目的土地使用权被政府强制收回的情形
根据相关法规的规定，在若干情况下，政府有权在符合公共利益的情况下，强制
在土地使用权期满前收回土地使用权，并向土地使用者支付补偿金，上述补偿金将根
据相关法规规定的要求进行评估。如上述情形发生，基金管理人将根据届时情况按照
法律法规及基金合同的要求，对回购价款的支付条件、回购价款与不动产项目估值之
间的关联性、对投资者收益的影响等内容进行信息披露，必要时将召开基金份额持有
人大会决策。
（七）项目公司基本情况
1、项目公司的基本情况
软件新城公司持有由西安市市场监督管理局于2025年1月15日核发的统一社会信用
代码为91610131096051450K的《营业执照》。截至2026年3月31日，软件新城公司的基
本情况如下：
表2-1-7-1项目公司基本信息
事项 内容
公司名称 西安市高新区软件新城建设发展有限公司
法定代表人 杨孝平
成立时间 2014-3-28
注册资本 40,000万元人民币
注册地址 西安市高新区锦业一路34号培训楼二层201室
经营范围 一般项目：停车场服务；物业管理；非居住房地产租赁。（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）
公司登记机关 西安市市场监督管理局高新区分局
统一社会信用代码 91610131096051450K
2、项目公司股权结构及股东出资情况
截至本招募说明书签署日，配套公司为软件新城公司的唯一出资股东，截至2026
年3月31日的具体出资情况如下：
表2-1-7-2项目公司股东出资情况
序号 股东名称 认缴出资额（万元） 出资方式 出资比例
1 西安高新区基础设施配套 40,000.00 货币出资 100.00%
平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
序号 股东名称 认缴出资额（万元） 出资方式 出资比例
建设开发有限责任公司
合计 - 40,000.00 - 100.00%
本基金通过资产支持专项计划受让项目公司股权前，项目公司由配套公司全资持
有，其截至2026年3月31日股权结构如下图所示：
图2-1-7-1本基金首次发售前项目公司股权结构
3、项目公司的设立及历史沿革
（1）项目公司的设立
项目公司于2014年3月28日设立，住所为西安市高新区锦业一路34号培训楼二层
201室，设立时股东为配套公司，设立时配套公司持有项目公司100%的股权，注册资本
为60,000万元。
（2）重大股权变动及重组事项
1）2014年8月，增资
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2014年8月19日，配套公司作为项目公司股东出具《西安市高新区软件新城建设发
展有限公司股东决定》，同意增加项目公司注册资本由60,000万元增加至70,000万元，
该等增加的注册资本均由配套公司认缴。
2）项目公司的重组
为实施本公募REITs项目，项目公司已通过存续分立等合法方式进行重组，即分立
新设公司，将当前西安软件新城软件研发基地二期项目中除拟入池目标不动产资产以
外的其他不入池资产及相关事项剥离转移至分立新设公司，拟入池目标不动产资产项
下不动产所对应的房屋所有权、土地使用权等继续由软件新城公司持有，配套公司拟
将所持有的软件新城公司100%股权直接或间接转让给本公募REITs项下的相关载体。对
此，项目公司与分立新设公司已于2024年6月30日签署《分立协议》，项目公司与分立
新设公司已按照《分立协议》项下的方案和约定对项目公司的资产、业务、人员及负
债等相关权利、义务进行划分和承继，项目公司的注册资本变更为40,000.00万元。
4、治理结构
根据项目公司章程，公司的投资人为公司股东，股东按照法律法规和公司章程享
受权利，承担义务。不设董事会，设执行董事一名，由股东任命。设经理，由执行董
事兼（聘）任。经基金管理人、计划管理人核查并根据中伦律师事务所出具的《法律
意见书》，截至2026年3月31日，项目公司组织机构健全、清晰，符合《中华人民共和
国公司法》（简称“《公司法》”）有关法人治理结构的要求。
5、财务会计制度和财务管理制度
项目公司已制定财务会计及管理制度，报告期内严格遵循《企业会计准则》及项
目公司的财务会计制度和财务管理制度，依照相关财务制度规范运行。
6、资产独立性和财务独立性
（1）资产独立性
经基金管理人、计划管理人核查并根据中伦律师事务所出具的《法律意见书》，
截至2026年3月31日，目标不动产资产的房屋所有权及其对应的土地使用权属于软件新
城公司，权属清晰。
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（2）财务独立性
项目公司为独立法人，财务工作委托配套公司管理，未设专属财务团队，派驻人
员专项负责财务工作；拥有独立账套及完整核算体系，严格遵循《企业会计准则》及
配套公司统一核算制度独立记账核算，无混同情形；已依法开立独立银行账户，资金
收支独立管控，具备独立纳税资格，依法独立完成纳税申报与缴纳，具有财务独立性。
7、项目公司经营合法合规性及商业信用情况
经基金管理人、计划管理人核查并根据中伦律师事务所出具的《法律意见书》，
截至2026年3月31日，项目公司不存在重大违法、违规行为，未被认定为失信被执行人、
未受到过行政处罚；项目公司最近三年在投资建设、生产运营、金融监管、市场监管、
税务等方面不存在重大违法违规记录。
（八）不动产项目经营模式
1、业务基本情况
（1）项目概况
标的资产包括10幢地上房地产、3幢地下房地产（物业用房、地下车库及其他配套
建筑）的房屋所有权及占用范围内的分摊国有土地使用权，总建筑面积325,033.70平方
米、可租赁面积212,172.57平方米。截至2026年3月31日，不动产资产整体出租率
86.43%。
（2）运营时间
标的资产地上建筑分高层区域、小高层区和多层区三类。高层区域包括C1-C3地上
建筑（产权幢号：17幢），于2017年7月开始运营；小高层包括B1、B3两幢地上建筑（
产权幢号：14幢、16幢），于2016年10月开始运营；多层区包括A2、A3-1、A6、A9、
A10、A11、A12七幢地上建筑（产权幢号：3幢、1幢2单元、6幢、9幢、10幢、11幢、
12幢），于2016年9月开始运营。下沉广场、地上车位、地下车库及地下配套建筑于
2016年9月开始运营。
（3）收入结构情况
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项目公司备考报表中的历史经营收入为房屋租金收入、停车费收入及空调费收入，
其中房屋租赁收入占比保持在90%以上，为主要收入来源。
2、盈利模式概况和主要运营策略
（1）盈利模式
不动产项目的收入来源为房屋租金收入、停车费收入及空调费收入，各项收入的
盈利模式如下表所示：
表2-1-8-1不动产项目盈利模式
收入 盈利模式 设置原因
房屋租赁收入 项目公司委托运营管理机构进行管理，直接向租户收取房屋租金，向运营管理方支付运营管理费用 不动产基金常见架构，引入专业的运营管理机构，保障项目稳定运营
停车费收入 配套公司向车位使用方收取，向项目公司支付固定及超额分成 共享超额收益，激励运营管理机构优化停车业务管理
空调费收入 配套公司向空调使用方收取，向项目公司支付固定运营费 项目公司收取固定运营费用于覆盖折旧摊销及资本性开支，保障国有资产不流失。同时运营管理机构获得空调业务分成可以激励其优化空调业务，提升租户体验
（2）主要运营策略
1）为积极提升不动产项目的运营效率，拟采取的运营策略如下：
A.及时做好续租扩租等客户服务，针对拟到期租户提前开展客户维护及续租的沟
通工作，同时通过多种渠道积极拓展客户储备，研判客户承租能力，持续优化客户结
构，保证园区较高的出租率水平，提高租金水平。
B.充分调动外部管理机构运营管理能力，不断提升园区品质与客户服务满意度，聚
焦软件研发及电子信息行业相关企业，构建科技、人才、包容的和谐产业园区氛围，
提升产业资源的汇聚能力，增强客户黏性，助力企业发展。
C.在保证服务质量的同时，监督项目公司运营成本按预算执行；定期巡检及维护不
动产项目的各项设施，制定合理的维修改造开支计划，延长不动产项目各设备设施的
使用寿命，降低大中修及设备设施更新成本，有效控制不动产项目运行成本，提升经
营效率。
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D.基金管理人与外部管理机构的运营团队通过制定不动产项目经营计划、定期举
办例会、定期检查、紧密追踪市场变化等方式，及时了解项目运营情况，助力项目持
续运营提升。
E.维护不动产基金资金、资产安全，严格执行基金各层的现金流管理，按照相关法
规及基金合同约定及时分派。
F.做好基金份额持有人沟通工作，了解市场需求，按规定及时、准确进行信息披露
。
2）为应对市场风险，保障项目后续的稳定运营，拟采取的运营策略如下：
A.延续不动产项目原有的项目运营策略与运营团队
在本基金存续期间内，基金管理人拟委托西安高新配套作为外部管理机构为目标
不动产项目提供运营管理服务，维持不动产项目的既有项目定位、经营策略，延续不
动产项目原有的运营机制，减少运营管理变动成本。
外部管理机构对目标不动产项目所在地区了解深入，具备经验丰富的运营团队，
为项目长期的经营表现奠定坚实基础。外部管理机构的运营管理及资质和经验详见本
招募说明书“第二部分不动产项目”之“四、运营管理机构”之“（二）运营管理机
构与不动产项目相关的业务情况”。
B.通过运营管理服务协议实现对外部管理机构的约束与激励
基金管理人与外部管理机构通过运营管理服务协议明确各方权责安排及运营管理
职责衔接，由外部管理机构负责不动产项目运营方案的发起及日常运营事项的执行，
其中对不动产项目具有重大影响的事项，由基金管理人在不动产基金层面进行决策，
如项目公司的年度预算、经营规划以及重大维修改造方案审批等。基金管理人与外部
管理机构的运营管理职责安排详见本招募说明书“第四部分治理机制与运营管理安排”
之“二、运营管理安排”之“（二）运营管理服务协议的主要内容”。
根据运营管理服务协议约定，外部管理机构所收取的运营管理费用拟分为基础管
理费用和浮动管理费用，运营管理费用的核算将与不动产项目的经营业绩挂钩，以确
保外部管理机构与不动产基金利益一致，达到考核运营成果、奖优惩劣的目的，促进
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外部管理机构降本增效，实现精细化运营。运营管理费用的具体安排详见本招募说明
书“第五部分不动产基金”之“四、基金运作”之“（二）基金合同及托管协议相关
情况”之“9、基金的费用与税收”之“（2）基金费用计提方法、计提标准和支付方
式”。
前述运营管理机制安排和运营管理费用的设置可有效促进外部管理机构勤勉尽责
并努力提升不动产项目运营业绩，有利于保障不动产项目平稳运营。
C.制定项目公司运营管理相关的内部控制与风险管理制度
为规范不动产项目运营所涉事项的决策机制、项目运营安排，基金管理人制定了
项目公司运营管理相关的内部控制与风险管理制度及其他配套管理制度，包括预算管
理、印章管理、资金和账户管理、业务沟通及信息披露等，详见本招募说明书“第四
部分治理机制与运营管理安排”之“二、运营管理安排”之“（四）资金流转路径及
管控安排”。
D.相关主体承诺采取有效措施缓释利益冲突风险
不动产基金发行前，原始权益人和外部管理机构已出具《关于避免同业竞争的承
诺函》，承诺采取有效措施防范利益冲突风险。
3、运营管理和现金流归集安排
（1）运营管理安排
详见本招募说明书“第四部分治理机制与运营管理安排”之“二、运营管理安排”
。
（2）现金流归集安排
1）设置独立账户接收项目运营收入
不动产基金成立后，项目公司设置账户包括项目公司基本户、项目公司资金监管
账户，除上述账户外，其他原则上应注销，基金管理人、计划管理人与项目公司共同
委托监管银行根据运营管理服务协议的约定对项目公司资金监管账户的资金活动进行
监管。项目公司应确保在《基金合同》生效前将在监管银行开立前述账户。
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2）现金流的管理
收款方面，项目公司监管账户作为不动产基金成立后项目公司唯一运营收入收款
账户，专门用于收取专项计划通过专项计划账户发放的《股东借款协议》项下股东借
款、归集项目公司各类现金资产、收取不动产项目运营收入、其他合法收入及基金管
理人认可的其他款项。
支出方面，项目公司监管账户资金仅能用于向债权人偿还标的债权本息、支付项
目公司股权的股利、向基本户划拨运营资金、因合同换签或账户变更应支付结算款项、
进行账户合格投资。
4、项目运营未来展望
西安市作为陕西省省会，特大城市，是国务院批复确定的中国西部地区重要的中
心城市，国家重要的科研、教育和工业基地，全国性综合交通枢纽城市，北方先进制
造业基地、北方商贸物流中心、区域性科技创新高地，具备长期高质量发展潜力。
本基金拟通过专项计划持有的不动产项目位于西安高新区，西安高新区是国务院
首批批准成立的国家级高新区之一，在工业和信息化部2024年发布的国家级高新区综
合评估中排名全国第5位、位居中西部第一；2024年，西安高新区实现规上工业总产值
4,106亿元，全市占比42.4%；专精特新中小企业达566家，国家专精特新“小巨人”企
业76家，占全省比重31%。2025年全区进出口总值达3,592.9亿元，同比增长26.9%，
高新技术产品出口1,896.6亿元，增长34.2%，占出口总值的77.6%，区内产业价值链地
位持续提升。近年来，西安高新区外引内培、梯度培育，壮大硬科技企业群体。目前
培育市场主体（存续）达21.4万户，企业达到11.7万家，其中高新技术企业5326家，上
市企业77家。不动产项目所处区域产业基础较好，产业集中度高，产业园区需求稳定。
基金运作期内，基金管理人以基金份额持有人利益优先的原则，主动管理不动产
项目，维护资产资金安全，与外部管理机构各司其职各显所长，努力为基金份额持有
人提供稳定的分红，争取长期的分红增长和不动产资产的增值。外部管理机构利用其
丰富的行业经验和扎实的客户基础，力争在保持不动产项目较高的出租率的同时，争
取租金的增长，提高不动产项目经营效率。
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（九）重要现金流提供方
1、重要现金流提供方确认标准与核查方法
重要现金流提供方是指在尽职调查基准日前的一个完整自然年度中，不动产项目
中任一资产的单一现金流提供方及其关联方合计提供的现金流超过该资产同一时期现
金流总额的10%的现金流提供方。
针对承租人之间的关联关系，通过国家企业信用信息公示系统等公开途径查询承
租人的股权结构，若承租人的直接或间接控股股东或实际控制人（若涉及境外结构，
则仅核查到境外第一层股权结构）为同一家公司或自然人的，则认定相关承租人为同
一实际控制人控制下的实体，相关承租人为关联方。
2、重要现金流提供方核查结果
经基金管理人、计划管理人核查，不动产项目存在重要现金流提供方，为阿里巴
巴丝路有限公司（简称“阿里丝路公司”）和西安高新配套及其关联方。
阿里丝路公司2025年度贡献的收入占2025年度不动产项目营业收入的比例为
13.17%；西安高新配套及其6家关联方（西安市高新区领鑫建设开发有限公司、西安市
高新区领苑建设开发有限公司、西安市高新区领铭建设开发有限公司、西安市高新区
领嘉建设开发有限公司、西安高新领尚建设开发有限公司、西安市高新区信息产业园
建设发展有限公司）2025年度合计贡献的收入占不动产项目当年营业收入的比例为
11.90%，其中关联租金收入占比3.48%，停车费收入占比5.29%，空调费收入占比3.13%
。停车费和空调费收入，其收入来源穿透后均为园区租户或停车位的实际使用人，按
照市场化定价收费。实际来源于关联方的收入为租金收入，来源于西安高新配套及其6
家关联方的租金收入合计占营业收入的比例为3.48%，其中2025年单一最大关联方租户
为西安市高新区信息产业园建设发展有限公司，来自该关联方的租金收入占营业收入
的比例为0.90%。原始权益人及其6家关联方租赁面积8,170.03平方米，占不动产项目已
出租面积4.46%。均基于自身经营实际需要自主决策，用途以办公为主，租金价格均为
市场化的租金价格。
表2-1-9-1重要现金流提供方核查结果
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重要现金流提供方名称 2025年度收入（万元） 占2025年度不动产项目营业收入的比例 2025年租赁面积（平方米） 占2025年末不动产项目已出租面积的比例
阿里丝路公司 1,390.27 13.17% 27,703.07 14.78%
西安高新配套及其6家关联方 1,255.83 11.90% 8,170.03 4.36%
3、重要现金流提供方最新租赁情况
（1）阿里丝路公司
阿里丝路公司自2019年入驻，后在原有租赁面积基础上陆续扩租，最新租赁面积
27,703.07平方米，占不动产项目已出租面积比例为15.11%。截至2026年3月31日，阿里
丝路公司租赁情况如下表所示：
表2-1-9-2阿里丝路公司租赁情况
序号 重要现金流提供方名称 租赁物业 租赁面积（平方米） 起租时间 到期时间
1 阿里巴巴丝路有限公司 C1栋 3,990.60 2024-5-16 2027-5-15
C1栋 10,021.64 2025-4-16 2028-4-15
A2栋 3,933.70 2024-5-16 2027-5-15
B3栋 2,119.60 2024-9-1 2027-8-31
B3栋 2,119.60 2024-7-1 2027-6-30
A3-1栋 3,874.36 2025-4-1 2028-3-31
A3-1栋 1,643.57 2025-10-1 2028-9-30
合计 27,703.07 - -
（2）西安高新配套及其关联方
西安高新配套及其关联方的租赁情况参见本招募说明书“第二部分不动产项目”
之“二、经营业绩与财务状况分析”之“（二）不动产项目经营业绩分析”之“2、不
动产项目现金流分散性”之“（3）关联方租户”。
4、重要现金流提供方基本情况
（1）阿里丝路公司
1）工商信息
表2-1-9-3阿里丝路公司工商信息
公司名称 阿里巴巴丝路有限公司
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统一社会信用代码 91610131MA6UAL4458
类型 有限责任公司（外商投资企业法人独资）
法定代表人 王强
注册地址 陕西省西安市高新区天谷八路软件新城云汇谷C1栋19层1901室
注册资本 10,000万元
成立日期 2017-11-24
经营范围 网络信息技术、计算机软硬件、网络技术产品、多媒体产品的研发；系统集成；计算机的技术咨询、技术服务；网站建设；电子产品的批发、零售；机械设备维修。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
2）股权结构
阿里丝路公司是阿里巴巴（中国）有限公司100%持股的子公司。
截至2026年3月31日，阿里丝路公司股权结构图如下：
图2-1-9-1阿里丝路公司股权结构图
3）经营与财务情况
阿里巴巴丝路有限公司是阿里巴巴（中国）有限公司100%持股的子公司，最终控
股方为阿里巴巴集团控股有限公司（以下简称“阿里巴巴”、“阿里巴巴集团”）。
阿里巴巴于1999年在杭州创立。在“用户为先，AI驱动的”战略引领下，阿里巴
巴将业务聚焦于电商和云两大核心领域：为商家、品牌、零售商及其他企业提供技术
设施以及营销平台，帮助其借助新技术的力量与用户和客户互动，并更高效地经营；
平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
为企业提供领先的云和AI基础设施和服务，促进其数字化转型并支持其业务增长。AI
技术将驱动电商及其他互联网平台的用户价值创造，实现业务转型与升级。
阿里巴巴业务包括阿里巴巴中国电商集团、阿里国际数字商业集团、AI+云业务及
其他业务。阿里巴巴中国电商集团由电商、即时零售及批发商业构成。阿里巴巴是全
球最大的零售商业体，阿里巴巴于2025年完成了淘天集团、淘宝闪购与飞猪的战略整
合，组建阿里巴巴中国电商集团，将不同的电商平台升级为大消费平台。借助产品和
供应链能力以及物流履约网络能力，消费者可以在有吸引力的价位上享受到各种各样
的高质量产品和服务，以及满足消费者不同需求的多种物流配送服务。阿里国际数字
商业集团经营多个零售和批发平台，支持品牌、商家和中小企业通过广泛的商品选择
和差异化的客户体验来服务全球买家和消费者。阿里巴巴是世界第四大、亚太地区最
大的基础设施即服务（IaaS）提供商，也是中国最大的公共云服务（包括PaaS和IaaS服
务）提供商。云智能集团基于基础设施即服务（IaaS）、平台即服务（PaaS）和模型即
服务（MaaS）三层架构，为全球客户提供全面的云服务。利用这些产品化能力和技术
为不同领域的客户提供行业订制的解决方案，支持在AI时代智能业务决策和运营。
2014年，阿里巴巴在纽约证券交易所挂牌上市；2019年，阿里巴巴在香港联合交
易所挂牌上市。
根据阿里巴巴2026年财年年报披露，阿里巴巴合并总资产19,095.70亿元，净资产
11,262.70亿元，2026财年实现营收10,236.70亿元，税后利润1,021.27亿元。
阿里丝路公司成立于2017年，是阿里巴巴集团在西部地区的重要战略布局与平台
型实体，经核查阿里丝路公司自入驻园区以来的租金支付流水，未发现阿里丝路公司
财务情况存在异常。
4）行业属性与园区规划相符
根据《西安高新区国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标
纲要》，“十四五”时期，西安高新区将围绕建设世界一流高科技园区总体目标，全
面建设具有全球影响力的硬科技创新示范区、“一带一路”高质量发展先行区、内陆
改革开放引领区和科技新城发展样板区。按照高质量发展要求，围绕电子信息、生物
医药、先进制造三大高新技术产业、人工智能和5G等新兴产业，以及科技金融为主的
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现代服务业，以丝路科学城片区为中部生产力核心区，形成“一核两翼”的生产力空
间布局。阿里巴巴作为行业领先的软件信息服务企业，与园区及所在区域行业规划高
度相符。
5）重要现金流提供方资信情况
通过查询中国执行信息公开网-被执行人信息查询系统、中国执行信息公开网-失信
被执行人信息查询系统、“信用中国”网站，截至2026年3月31日，阿里巴巴丝路有限
公司不属于被有权部门认定的失信被执行人、失信生产经营单位、其他失信单位。
6）重要现金流提供方与原始权益人的关联关系及过往业务合作情况
经公开途径查询阿里巴巴丝路有限公司、阿里巴巴（中国）有限公司的股权结构，
未发现其与原始权益人存在股权关联关系，与原始权益人除租赁业务外未有其他业务
合作。
7）阿里巴巴丝路有限公司到期不续租的缓释措施
本项目已经设置了相应的风险缓释措施，具体如下：
A.违约条款设置和退租后其他租户的适租性有利于保障租赁稳定性
a.阿里巴巴丝路有限公司已缴纳等同于三个月租金金额的押金，此外，根据租赁合
同约定，承租方如提前退租的，应提前2个月书面通知出租方，为提前蓄客提供了较为
充足的时间。
b.阿里巴巴丝路有限公司办公区域与大部分软件信息和科技型企业装修风格类似，
以开放式办公空间为主，新租户无需重新硬装，购置办公区域内家具与设备后即可实
现拎包入驻，装修成本低、装修期短，有利于高效腾挪换租。
B.重点监控，前置识别风险
运营管理机构针对本项目重要现金流提供方，制定了专门的风险监控机制，一是
定期（月度）及不定期与企业负责办公租赁相关人员现场沟通交流，掌握企业扩租、
续租、退租、缩租动态，了解企业对运营及物业需求并及时作出响应；二是通过定期
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分析企业财务经营数据，定期（月度）进行能源统计，监控企业人员、能耗变动情况，
提前对企业退租、缩租风险进行监控与识别。
如监测到主要租户提前退租、缩租等迹象，运营管理机构将积极协调其他租户及
产业链上下游储备租户及时补足，以减少项目整体经营波动风险。
C.分红豁免机制保障可分配金额
如不动产项目自本基金上市之日起至2030年12月31日任一自然年度项目实际收入
扣除包括运营管理费在内的各项成本费用后，使得实际可供分配金额未达到预期分配
金额，原始权益人/运营管理机构承诺且将确保其通过自愿放弃所持有的本基金份额在
该年度应获取的全部或部分可供分配金额，优先保障其他基金份额持有人在该年度基
于预测可供分配金额而享有的全部分红收益，如有剩余再分配自持份额的分红。
（2）西安高新配套及其关联方
1）工商信息
A.西安高新配套
西安高新配套的工商信息参见本招募说明书“第二部分不动产项目”之“三、原
始权益人”之“（一）原始权益人基本情况”之“1、名称、注册地址、注册资本、成
立日期、法定代表人、经营范围、主要业务负责人”。
B.西安市高新区领鑫建设开发有限公司
表2-1-9-4西安市高新区领鑫建设开发有限公司
公司名称 西安市高新区领鑫建设开发有限公司
统一社会信用代码 91610131MABWAMX866
类型 有限责任公司
法定代表人 杨斌奇
注册地址 陕西省西安市高新区软件新城天谷八路156号云汇谷C1楼12层
注册资本 50000000元
成立日期 2022年8月30日
平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
经营范围 一般项目：物业管理；停车场服务；机械设备租赁；园区管理服务；非居住房地产租赁；市场营销策划；工程管理服务；公共事业管理服务。(除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动)许可项目：房地产开发经营；建设工程施工。(依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以审批结果为准)。
C.西安市高新区领苑建设开发有限公司
表2-1-9-5西安市高新区领苑建设开发有限公司
公司名称 西安市高新区领苑建设开发有限公司
统一社会信用代码 91610131MABXYUNT80
类型 有限责任公司
法定代表人 姚博伦
注册地址 陕西省西安市高新区软件新城天谷八路156号云汇谷C1楼12层
注册资本 50000000元
成立日期 2022年8月30日
经营范围 一般项目：物业管理；停车场服务；机械设备租赁；园区管理服务；非居住房地产租赁；市场营销策划；工程管理服务。（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）许可项目：房地产开发经营；建设工程施工。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以审批结果为准）。
D.西安市高新区领铭建设开发有限公司
表2-1-9-6西安市高新区领铭建设开发有限公司
公司名称 西安市高新区领铭建设开发有限公司
统一社会信用代码 91610131MABXYUUK98
类型 有限责任公司
法定代表人 高瑜
注册地址 陕西省西安市高新区软件新城天谷八路156号云汇谷C1楼12层
注册资本 50000000元
成立日期 2022年8月30日
经营范围 本公司属房地产开发经营，主要经营范围为一般项目：物业管理；停车场服务；机械设备租赁；园区管理服务；非居住房地产租赁；市场营销策划；工程管理服务。（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）许可项目：房地产开发经营；建设工程施工。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以审批结果为准）。
E.西安市高新区领嘉建设开发有限公司
表2-1-9-7西安市高新区领嘉建设开发有限公司
平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
公司名称 西安市高新区领嘉建设开发有限公司
统一社会信用代码 91610131MABYBNEW1A
类型 有限责任公司
法定代表人 宋小亮
注册地址 陕西省西安市高新区软件新城天谷八路156号云汇谷C1楼12层
注册资本 50000000元
成立日期 2022年8月30日
经营范围 本公司经营范围包括：一般项目：物业管理；停车场服务；机械设备租赁；园区管理服务；非居住房地产租赁；市场营销策划；工程管理服务；公共事业管理服务。（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）许可项目：房地产开发经营；建设工程施工。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以审批结果为准）。
F.西安市高新区领尚建设开发有限公司
表2-1-9-8西安市高新区领尚建设开发有限公司
公司名称 西安市高新区领尚建设开发有限公司
统一社会信用代码 91610131MAB123680B
类型 有限责任公司
法定代表人 黄学斌
注册地址 陕西省西安市高新区软件新城天谷八路156号云汇谷C1楼12层
注册资本 200000000元
成立日期 2022年8月30日
经营范围 一般项目：工程管理服务；非居住房地产租赁；商业综合体管理服务；园区管理服务；物业管理；机械设备租赁；停车场服务；市场营销策划。（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）许可项目：房地产开发经营；建设工程施工。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以审批结果为准）。
G.西安市高新区信息产业园建设发展有限公司
表2-1-9-9西安市高新区信息产业园建设发展有限公司
公司名称 西安市高新区信息产业园建设发展有限公司
统一社会信用代码 91610131396092254W
类型 有限责任公司
法定代表人 段顺昌
注册地址 陕西省西安市高新区软件新城天谷八路156号云汇谷C1楼12层1206室
注册资本 332000000元
成立日期 2014年6月24日
平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
经营范围 一般项目：一般经营项目：工业厂房建设；市政建设；公共服务配套设施建设；物业管理；房屋销售及租赁；酒店管理；建筑材料（除木材）销售；中小企业孵化；电子设备、机械设备租赁。（以上经营范围除国家规定的专控及前置许可项目）。
2）股权结构
A.西安高新配套的股权结构参见本招募说明书“第二部分不动产项目”之“三、
原始权益人”之“（一）原始权益人基本情况”之“3、股权结构、控股股东和实际控
制人、股权受限情况”。
B.西安市高新区领鑫建设开发有限公司、西安市高新区领苑建设开发有限公司、
西安市高新区领铭建设开发有限公司、西安市高新区领嘉建设开发有限公司、西安高
新领尚建设开发有限公司、西安市高新区信息产业园建设发展有限公司均为原始权益
人100%持股子公司。
3）经营与财务情况
西安高新配套及其关联方的经营与财务情况参见本招募说明书“第二部分不动产
项目”之“三、原始权益人”之“（一）原始权益人基本情况”之“6、近3年的主营业
务的基本情况，主营业务收入的主要构成和特征”。
经核查西安高新配套及其关联方的租金支付流水，截至2026年3月31日，西安高
新配套及其关联方履约情况正常，历史租金收缴率100%，不存在未经协商而延迟缴纳
租金的情况。从历史数据来看，履约能力稳定。
4）重要现金流提供方资信情况
西安高新配套及其关联方的资信情况参见本招募说明书“第二部分不动产项目”
之“三、原始权益人”之“（一）原始权益人基本情况”之“8、资信水平、商业信用、
主体评级情况”。
5）重要现金流提供方与原始权益人的关联关系及过往业务合作情况
西安高新配套及其关联方为原始权益人及其100%持股子公司。过往业务合作情况
参见本招募说明书“第二部分不动产项目”之“二、经营业绩与财务状况分析”之“（二）
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不动产项目经营业绩分析”之“2、不动产项目现金流分散性”之“（3）关联方租户”及“第
五部分不动产基金”之“三、关联交易与利益冲突”之“（三）报告期关联交易”之“1、不
动产项目报告期内的重要关联交易情况”。
5、重要现金流提供方对租赁收入稳定性的影响
（1）阿里丝路公司
1）租赁面积稳步提升
阿里巴巴丝路有限公司于2019年入驻园区，入驻至今经营情况稳定，租赁面积逐
步扩张，截至2026年3月31日，租赁面积共27,703.07平方米，占已出租面积比例15.11%。
2）阿里丝路公司本年度到期租赁协议已续签
阿里丝路公司已于2025年4月、2025年10月续签当年到期的租赁合同，租赁期限最
长至2028年，预计可于本园区持续稳定经营。
（2）西安高新配套及其关联方
西安高新配套及其关联方的收入稳定性分析参见本招募说明书“第五部分不动产基
金”之“三、关联交易与利益冲突”之“（三）报告期关联交易”之“4、不动产项目现金流
来源于关联方的比例，是否影响不动产项目的市场化运营”。
6、重要现金流提供方所处行业发展情况
（1）阿里丝路公司
阿里丝路公司所属行业为软件和信息技术服务业，软件和信息技术服务业是指利
用计算机、通信网络等技术对信息进行生产、收集、处理、加工、存储、运输、检索
和利用，并提供信息服务的业务活动。
软件和信息技术服务业已成为国民经济的战略性、基础性和先导性产业，是数字
经济发展的重要支撑。2025年，我国软件业务收入154,831亿元，同比增长13.2%，利润
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总额18,848亿元，同比增长7.3%，软件业务出口627.3亿美元，同比增长7.7%，增速连
续10个月保持正增长。
从增长趋势看，我国软件业已连续多年保持两位数增长，远高于同期GDP增速。
自2012年的约2.5万亿元到2025年约15.1万亿元，我国软件业业务收入增长了约5倍。即
使在全球经济增长放缓的背景下，软件业仍保持稳健增长，成为国民经济的“稳”字
“利器”。
从产业结构看，软件和信息技术服务业主要包括软件产品、信息技术服务、信息
安全产品和服务、嵌入式系统软件四大类。2025年，这四类业务收入占比分别为22.2%、
67.2%、1.7%和8.9%。其中，软件产品是指提供计算机软件、信息系统或设备中嵌入的
软件或在提供计算机信息系统集成、应用服务等技术服务时提供的计算机软件;信息技
术服务包括云计算、大数据、人工智能、电子商务平台技术服务等多种细分服务类型。
软件产品收入稳定增长。2025年，软件产品收入32,361亿元，同比增长10.4%，占
全行业收入比重为20.9%。其中，基础软件产品收入2,146亿元，同比增长11.1%；工业
软件产品收入3,330亿元，同比增长9.7%。
信息技术服务收入保持两位数增长。2025年，信息技术服务收入106,366亿元，同
比增长14.7%，占全行业收入的68.7%。其中，云计算、大数据服务共实现收入16,230亿
元，同比增长13.6%，占信息技术服务收入的15.3%；集成电路设计收入4,421亿元，同
比增长18.9%；电子商务平台技术服务收入14,855亿元，同比增长12.7%。
信息安全收入和嵌入式系统软件收入平稳增长。2025年，信息安全产品和服务收
入2,235亿元，同比增长6.7%。嵌入式系统软件收入13,869亿元，同比增长9.3%。
（2）西安高新配套及其关联方
西安高新配套主营业务范围涵盖高新区市政建设及公共服务设施配套建设，以及物
业开发、物业管理、酒店管理、住宿、设备租赁等，其中物业类型以产业园区为主，具
体行业情况详见本招募说明书“第二部分不动产项目”之“一、不动产项目概况”之
“（十）关于行业及竞争情况”。
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（十）关于行业及竞争情况
产业园区是区域推动产业升级与经济增长的重要空间平台。在政策引导和统筹布
局下，园区通过系统构建基础设施与服务体系，吸引相关企业集中入驻，形成产业协
同和资源集聚效应。这种模式不仅促进技术、资本和人才等要素高效流动，也增强了
区域整体产业竞争力，并对周边地区产生带动作用。
根据国家发展改革委2021年6月印发的《关于进一步做好基础设施领域不动产投资
信托基金（REITs）试点工作的通知》（发改投资﹝2021﹞958号）的制度要求，纳入
试点支持的基础设施包括在自贸试验区、国家级新区、国家和省级开发区、战略性新
兴产业集群内建设的研发设施、生产厂房、创新孵化空间、产业服务综合体等各类资
产。
1、行业主要法律法规政策及对不动产项目运营的影响
（1）行业的监管体制
产业园区，行业监管已形成“多部门协同、全维度覆盖、新要求嵌入”的立体化
体系，行业监管涉及土地、规划、工程建设、产业招商、劳动力、税收、基础设施配
套等多个维度，主要受国家发改委、国土资源部门、住建部门、财政税收部门等多方
面的监督和管理。此外，国家及省级开发区所在地的人民政府通常采取设立开发区管
委会的方式，作为当地人民政府的派出机构，对开发区行使较为全面的行政管理职能，
负责开发区的具体规划和日常管理工作。
（2）产业园行业规划文件概述
在产业园区行业发展规划层面，国家及相关部门围绕不同阶段的发展目标，出台
了一系列指导性政策，推动产业园区持续升级。在区域发展规划方面，西安市围绕产
业升级与科技创新，出台多项专项规划与措施。
表2-1-10-1产业园区行业发展规划概览表
序号 发布时间 政策名称 核心内容
产业园区行业发展规划概览
1 2012年11月 《国家级经济技术开发区和边境经济合作区“十二五” 各地区国家级开发区需加强产业合作，提升科技创新能力，重点发展战略性新兴产
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序号 发布时间 政策名称 核心内容
发展规划（2011-2015）》（商务部） 业、现代制造业和高新技术产业，培育全国领先的优势产业集群
2 2014年11月 《国务院办公厅关于促进国家级经济技术开发区转型升级创新发展的若干意见》（国办发〔2014〕54号） 明确了国家级经开区的发展定位，从体制机制创新、开放型经济发展、产业转型升级、绿色集约发展、营商环境优化等维度提出具体推进工作，为经开区转型指明方向
3 2017年7月 《国家科技企业孵化器“十三五”发展规划》（国科办高〔2017〕55号） 强调以科技型创业为引领，为衍生创业、跨国创业、“互联网+”与跨界融合等新型创新创业创造条件，通过在国家自主创新示范区、国家级高新区和特色产业基地布局专业孵化器，壮大特色产业、发展战略性新兴产业，助力传统产业转型升级与实体经济发展
4 2018年2月 《中国开发区审核公告目录》（2018年版）（发展改革委公告2018年第4号） 根据国务院部署，为促进开发区健康发展，国家发展改革委、科技部、国土资源部、住房城乡建设部、商务部、海关总署会同各地区开展《中国开发区审核公告目录》修订工作，形成了《中国开发区审核公告目录》（2018年版）。
5 2020年10月 《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》 提出以加快发展现代产业体系、巩固壮大实体经济根基为核心，全面塑造产业发展新优势，明确强化国家自主创新示范区、高新技术产业开发区、经济技术开发区的创新功能，推动战略性新兴产业向融合化、集群化、生态化方向发展
6 2021年4月 《2021年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》发改规划〔2021〕493号 增强城市群承载能力，促进大中小城市和小城镇协调发展，依托城市圈的区域一体化优势，构建完整互补的产业链，实现区域产业结构优化与空间协同发展，同时推动产业政策向普惠化和功能性转型，强化竞争政策基础性地位，支持技术创新与结构升级
7 2022年1月 《国务院关于印发“十四五”数字经济发展规划的通知》国发〔2021〕29号 聚焦产业园区数字化转型，提出引导园区加快数字基础设施建设，利用数字技术提升管理与服务能力，探索平台企业与园区联合运营模式，丰富技术、数据、平台、供应链等服务供给，提升资源共享水平，吸引各类要素向园区集聚
8 2022年11月 《“十四五”国家高新技术产业开发区发展规划》国科发区〔2022〕264号 确定以科技创新和体制机制创新双轮驱动为核心，以高质量发展为主题，以强化创新功能、支撑高水平科技自立自强为主线，以培育国际竞争力企业和产业为重点，以优化创新创业生态为抓手，将国家高新区打造为创新驱动发展示范区和高质量发展先行区，为创新型国家建设贡献力量
区域发展规划
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序号 发布时间 政策名称 核心内容
1 2021年8月 《西安市“十四五”规划和二〇三五年远景目标纲要》（市政发〔2021〕7号） 明确聚焦先进制造业，打造电子信息、高端装备、汽车、航空航天等支柱产业集群，发展人工智能、新能源、新材料等战略性新兴产业，推动文化旅游、现代物流等现代服务业提质升级，同时强化科技创新驱动、完善创新生态，助力西安建设全国影响力的科技创新中心和先进制造业基地，实现区域经济高质量发展
2 2023年12月 《西安市加快推进硬科技产业化发展若干措施》（市政办发〔2023〕32号） 提出推进“5+2”重大科技基础设施建设，推动陕西实验室争创国家实验室，围绕通信、航空航天、生物医药、精密制造等领域实现成果转化与产业升级；支持龙头企业联合高校院所建设新型研发机构，计划到2025年新建20个，建成20个高水平中试转化平台（基地），发布多领域应用场景开放清单并实施50项重大应用场景示范项目，推行政府对“三首”产品首购首用；通过多元方式引育科创人才，探索差异化人才评价方法，打造创投基金生态链矩阵，创新金融服务产品，构建“股贷债保”联动的科技金融服务体系；培育硬科技企业和新兴终端产业，目标到2025年全市战略性新兴产业增加值占地区生产总值比重达25%，加速数字赋能产业，新增3个国家智能制造示范工厂揭榜单位（优秀场景），支持重大制造业项目和产业集群发展，对重大项目实行“一事一议”，探索弹性供地方式
3 2025年5月 《西安市科技计划体系改革优化方案》（市政办发〔2025〕33号） 以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，遵循需求导向、目标牵引、企业主导、场景示范、统筹布局原则，设立基础研究和应用基础研究、技术攻关、企业创新能力提升、科技成果转化产业化、教育科技人才一体发展、创新生态优化六大专项（含19个专题），覆盖科技基础设施建设、关键技术攻关、企业创新主体培育、科技成果转化、人才引育、区域协同创新等领域，同时加强科技项目库建设，强化全流程管理，探索“免申即享”模式，提高应用方评价话语权，深化绩效管理并将结果作为重要依据
4 2025年5月 《西安市支持重大科技基础设施等科研平台服务产业发展的若干措施（2025—2027年）》（市政办发〔2025〕34号） 到2027年全市投用重大科技基础设施数量达3个以上、陕西实验室达5家以上、市级及以上重点实验室总数达600家以上，依托科研平台转化孵化企业100家以上、开展关键核心技术攻关1000项以上，具体从推动科研平台高效建设与多元化投入（如加快建设、争取各级资金与多元化融
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序号 发布时间 政策名称 核心内容
资）、强化科研平台服务产业与开放共享能力（如建设用户装置、依托平台建产业园区、开展技术攻关、资源开放共享）、支持科研平台探索新型管理机制（如推动实体化运行、对接产业服务、加强服务保障）三个维度落实举措
（3）法规及相关文件概述
为驱动产业园区迈向特色化、集约化、绿色化的高质量发展新阶段，锚定各地园
区差异化发展目标，我国已构建起贯穿土地空间治理、开发建设、要素配置全流程的
法规政策体系。特别是在土地利用环节，通过创新供地模式、强化集约管控等制度设
计筑牢发展根基，同时以专项指引与动态考核机制为抓手，持续优化政策供给的精准
性与有效性。
在产业园区行业发展的政策体系中，国家级层面围绕园区考核机制优化、创新提
升及高质量发展出台多项核心文件，为园区建设指明方向；在产业园区土地规划领域，
专项政策为土地高效利用提供制度保障；区域层面，西安市围绕产业用地供应创新出
台多项落地政策。
表2-1-10-2产业园区行业法律法规及规范性文件
序号 发布时间 政策名称 核心内容
产业园区行业发展目标及考核规范政策
1 2016年3月 《国务院办公厅关于完善国家级经济技术开发区考核制度促进创新驱动发展的指导意见》（国办发〔2016〕14号） 国家级经济技术开发区需以夯实产业基础为目标，提升产业核心竞争力，充分运用创新创业扶持政策打造服务平台；同时从产业基础、科技创新、区域带动、生态环保、行政效能五个维度构建考核评价体系，通过综合评估明确发展方向，强化分类指导与动态管理，激励园区争先进位
2 2019年5月 《国务院关于推进国家级经济技术开发区创新提升打造改革开放新高地的意见》（国发〔2019〕11号） 进一步要求国家级经开区践行新发展理念，以高质量发展为核心目标，以激发对外经济活力为突破口，推进开放创新、科技创新与制度创新，提升对外合作水平和经济发展质量，打造改革开放新高地，同时提出支持有条件的国家级经开区开展不动产投资信托基金试点
3 2020年7月 《国务院关于促进国家高新技术产业开发区高质量发展的若干意见》（国发〔2020〕7号） 聚焦国家级高新区发展，强调需大力培育新兴产业、优化空间布局，将创新驱动作为根本发展路径，通过优化创新生态、集聚创新资源提升自主创新能力，引领高质量发展；此外，还明确要建立国
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序号 发布时间 政策名称 核心内容
家级高新区评价考核机制与动态管理机制，统筹各类资金与政策加大支持力度
产业园区行业土地规划政策及相关法律法规
1 2019年4月 《自然资源部办公厅关于印发〈产业用地政策实施工作指引（2019年版）〉的通知》（自然资办发〔2019〕31号） 界定了产业用地政策的范围与基本原则，明确土地供应基本规定及政策适用情形与依据；同时指导地方自然资源主管部门在执行政策时，保障各类所有制经济平等获取土地要素，落实“严控增量、盘活存量、优化结构、提升效率”要求，推动产业发展节约集约用地
2 2021年7月 《中华人民共和国土地管理法实施条例》（国令第743号） 从国土空间开发保护格局、规划用地布局与结构、用途管制要求等方面作出规范，明确耕地保有量、建设用地规模、禁止开垦范围等硬性指标，通过严格控制新增建设用地规模，提升土地节约集约利用水平，保障土地可持续利用
区域土地规划政策
1 2022年11月 《西安市人民政府办公厅关于进一步推进“标准地承诺制”改革工作的实施意见》（市政办发〔2022〕58号） 制定分阶段推进目标：2022年底前，省级以上经济技术开发区、高新技术产业开发区及城市新区等有条件区域，新批工业用地按“标准地”供应比例不低于40%；2023年起，全市经济技术开发区、高新技术产业开发区、县域工业集中区等产业集聚区全面推行“标准地”供应；2024年起，将“标准地”供应延伸至混合产业项目。该意见还构建了“标准地”出让前区域评估指标体系，分为内涵性指标（含区域生态环境评价、区域节能评价等七项区域性统一评价及区县自定评价项目）与外延性指标（含固定资产投资强度、亩均税收等五项控制性指标及功能区划相关指标），并明确“标准地”可通过招标拍卖挂牌出让、弹性年期出让等方式供应，对技术门槛高的高新技术产业相关工业与科研用地，可探索以技术标、设计标为主、价格标为辅的招标方式确定中标人，标准化厂房与科技孵化器用地经批准可采用土地使用权作价出资或入股方式供应。
2 2024年9月 《西安市自然资源和规划局关于市十七届人大五次会议第142号建议的复函》（市资源函〔2024〕101号） 进一步优化工业用地供应方式，明确各区县、开发区在招商阶段，工业用地（含高新技术产业涉及的工业用地）可采用长期租赁、先租后让、弹性年期出让等灵活模式，支持企业根据自身需求选择用地方式；同时围绕工业及高新技术产业用地保障作出回应，通过配套政策降低企业用地成本、提高土地利用效率，满足产业发展合理用地需求，为西安市相关产业高质量发展提供土地要素支撑
2、行业发展情况及发展趋势
产业园区作为区域经济发展、产业调整升级的重要空间聚集形式，在我国经济体
系中占据着举足轻重的地位。自改革开放以来，我国产业园从最初的经济技术开发区
逐步发展壮大，涵盖了高新技术产业开发区、特色工业园区、物流园区等多种类型，
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在推动工业化、城市化进程，促进创新资源集聚，培育新兴产业等方面发挥了不可替
代的作用。
（1）产业园区行业演进脉络
随着我国经济社会的持续演进与技术创新的迭代升级，产业园区行业历经多轮迭
代转型，其核心内涵不断拓展深化。从早期的经济特区、工业集聚区起步，逐步演进
至开发区、高新技术产业开发区，再到如今产业新城、文创产业园、科技孵化园等多
元形态的涌现，产业园区的功能定位与承载使命也发生了深刻转变——从最初聚焦对
外开放窗口搭建、承接加工制造产业，逐步过渡到赋能产业集群培育、驱动科技创新
突破的核心载体。从行业发展的阶段性特征、产业结构演进路径及形态演化趋势综合
研判，我国产业园区的发展历程可划分为以下五个阶段：
1）产业初创培育阶段（1979-1991年）：政策破冰与外向型探索
这一阶段得益于国家对外开放战略与政策试点驱动，以政府主导的园区建设为核
心。1979年深圳蛇口工业区的成立奠定了我国产业园区的发展起点，1984年中央确定
14个沿海港口城市设立经济技术开发区，正式开启沿海地区的开放布局，1988年首个
国家级高新区的成立则为产业集聚提供了早期实践范式。
此阶段的产业与运营呈现鲜明的初期特征：产业结构以劳动密集型中低端轻工业
为主，企业类型以外商投资为核心，形成“工业+外资”的基础格局；园区形态较为单
一且规模有限，多数远离城区，受产业基础薄弱、资金实力不足等因素制约，发展速
度相对缓慢。作为对外开放的核心窗口，园区运营模式以政府直接规划、简单配套建
设为主，服务内容聚焦于基础行政保障。
2）高速增长阶段（1992-2002年）：市场化扩张与产业升级?
此阶段的核心驱动源于邓小平南方谈话激活的市场化活力，加入WTO带来的全球
产业转移机遇，以及政策向中西部延伸形成的发展红利，多重因素共同推动产业园区
进入规模化扩张阶段。关键事件层面，1992年全国掀起外资引进热潮，园区数量实现
快速增长；2001年我国正式加入WTO，推动园区深度融入全球产业分工体系；其间全
国新增国家级经开区39家、高新区26家，形成多层次开放发展格局。
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产业与运营特征上，园区产业结构从劳动密集型向化工金属、电气机械制造等中
等技术制造业转型，主导产业逐渐清晰明确；空间布局上从沿海向中西部扩展，北京
亦庄、成都高新区等区域重点园区顺势崛起；运营模式初步形成“政府规划+企业参与
”的雏形，产业集聚效应开始显现，同时园区与城区的联系逐步紧密，有力带动城市
化进程加速。在区域实践中，西安依托三线建设时期奠定的扎实工业基础，顺势启动
高新技术产业开发区的布局建设，为后续区域产业升级埋下重要伏笔。
3）稳态优化与结构调整阶段（2003-2009年）：规范整顿与质量提升?
此阶段的核心驱动来自国家针对园区无序扩张的治理政策，推动行业从规模扩张
向质量优化转型。关键事件层面，2003年国务院发布《关于暂停审批各类开发区的紧
急通知》等文件，启动全国园区清理整顿，使开发区数量与规划面积缩减近半；2006
年工业用地出让全面实行招拍挂制度，重塑市场准入规则；2009年广西等地方政府出
台园区分类管理办法，建立A/B/C类动态考核机制，一系列政策举措推动产业园区步入
规范化运营新阶段。
产业与运营特征上，园区产业方向转向高新技术产业与高附加值服务业，摒弃低
水平重复建设；管理体制走向成熟，区域运营商逐步形成“土地开发+基础服务”的复
合能力；同时产城融合趋势初现，园区开始配套基础生活服务设施，摆脱“孤岛经济”
雏形。在区域实践中，西安高新区在整顿中明确电子信息、先进制造等主导产业定位，
通过清理低质项目提升产业集聚度，园区亩均税收较整顿前提升40%，为后续硬科技集
聚奠定了坚实基础。
4）创新驱动与转型升级阶段（2010-2022年）：产融结合与生态构建
此阶段以产融结合与生态构建为核心特征，在产业结构转型需求、自贸区建设与
资本工具创新（REITs试点）的多重推动下，产业园区行业迈入高质量发展新阶段。
2010年中国-东盟自贸区启动，标志园区进入制度创新阶段；2014年国办发〔2014〕54
号文明确开发区“科技创新与绿色集约”定位；2017年供给侧改革与“中国制造2025”
推动产业高端化；2020年REITs试点启动，为资产证券化开辟路径，一系列关键事件持
续引领行业转型方向。
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产业层面，园区主导产业加速向数字经济、智能经济、绿色低碳等战略性新兴产
业集群转型，发展动能从要素驱动全面转向创新驱动；运营模式呈现专业化分化特征，
同时产城融合深度深化，园区普遍配套商业、教育、医疗等城市功能，实现生产与生
活功能的有机融合。在区域实践中，西安高新区表现突出，在软件产业、硬科技领域
形成鲜明集聚优势，累计培育高新技术企业超5000家。
5）高质量内涵式运营发展阶段（2023年至今）：精细化分化与专业深耕
该阶段以精细化分化与专业深耕为显着特征，在数字经济发展、REITs市场分化与
“存量改革+创新发展”的行业共识多重核心驱动力作用下，产业园区行业进入品质提
升与价值深耕的全新发展阶段。关键事件层面，《“十四五”数字经济发展规划》的
落地实施，为园区数字化转型提供了明确指引与方向；西安高科智慧智造园精准锚定
航空航天与精密制造领域发力，通过聚焦细分赛道有效规避了同质化竞争，成为行业
专业化发展的典型实践。
（2）产业园区行业的市场容量
我国产业园区市场规模持续扩张，呈现“数量增长与结构优化并存”的特征，核
心数据如下：
1）总量规模与增长态势
截至2025年初，全国产业园区数量已超78000个，较十年前实现翻倍增长；预计
2025年底园区总供应量将突破62亿平方米，反映出工业集约化需求的持续释放。从区
域分布看，东部沿海地区因经济基础雄厚，园区发展成熟度领先，形成完善的产业链
生态；中西部地区在“一带一路”政策扶持下加速追赶。
2）产业结构与价值维度
行业正从传统制造业向高端产业转型，以科技创新、数字经济、智能制造为主导
的园区占比已达35%，较2019年提升20个百分点。园区收入结构同步优化，头部项目通
过产业投资、技术服务分成等模式，实现非租金收入占比超40%，较传统园区提升25个
百分点。
（3）产业园区行业发展前景研判与关键影响因素分析
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1）行业发展的机遇和有利因素
A.产业结构升级驱动下的行业发展新维度
产业园区作为产业经济发展的重要空间载体，自其产生以来便与区域经济发展形
成深度耦合关系。在我国经济由高速增长向高质量发展转型的关键时期，产业结构的
优化与升级已成为推动经济可持续发展的核心动力机制。随着产业结构调整的持续深
入，产业园区行业正面临前所未有的发展机遇，其成长空间亦得到进一步拓展。
B.政策支持体系对产业园区发展的赋能效应
近年来，国家及地方政府围绕产业园区发展出台了一系列政策措施，构建起完善
的政策支持体系，为行业发展创造了良好的制度环境。在“十四五”规划实施的重要
战略机遇期，国家大力推进科技自立自强与产业创新，持续加大对战略性新兴产业的
投资力度，加快构建现代化产业体系。在此背景下，各级政府进一步完善政策引导机
制，为产业园区高质量发展注入新动能。
C.城园融合发展的演进逻辑与动力机制
产业园区的可持续发展高度依赖城市所提供的人才、资本及公共服务等要素支持，
城市功能的完善与能级提升构成了园区发展的重要基础。随着我国城园融合发展模式
加速推进，通过以城促产、以产兴城的互动机制，逐步实现土地资源的价值重构与城
市功能的优化升级。这种发展模式不仅为产业园区的人才集聚、职住平衡和精细化管
理提供了支撑，也推动了传统生产型园区向生产、生活、生态融合发展的新型城市化
园区转型。
2）行业发展面临的主要挑战
A.区域产业定位趋同与结构性供给失衡
当前产业园区发展呈现结构性矛盾，核心问题在于区域产业定位趋同导致的供需
错配。部分地区在园区开发中缺乏对本地资源禀赋的深度挖掘，过度依赖短期经济效
益导向的招商引资策略，导致全国范围内出现大量功能相似、产业重叠的园区。这种
同质化发展不仅加剧了低水平竞争，更造成资源浪费与区域经济协同效应的弱化。结
构性供给失衡的另一表现为园区功能与企业需求的不匹配。传统园区普遍存在“重生
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产、轻服务”的问题，研发办公空间占比不足、生活配套设施滞后，难以满足现代企
业对创新生态与人才吸引力的要求。
B.传统投融资模式的结构性困境与转型压力
产业园区经营具有前期投入大、建设时间久、回款周期长的特点，虽然产业园区
融资方式繁多但权益性资金渠道少、退出机制不畅。
总体而言，目前产业园区发展挑战与机遇并存，近年来国家通过政策创新逐步构
建多元化投融资体系。2020年4月中国证监会、国家发展改革委联合发布了《关于推进
基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，支持符合条件的
产业园区开展基础设施REITs。上述政策的推出为解决产业园区投融资困境提供了新的
思路和方向。2025年9月国家发展改革委发布的《关于进一步做好基础设施领域不动产
投资信托基金（REITs）常态化申报推荐工作的通知》，将REITs扩募时间缩短至上市
满6个月，并允许混装扩募，为行业转型提供了新的政策窗口。
3、行业特点及竞争格局
（1）行业特点
产业园行业具有存量规模大、政策力度强、产业能级高的特征，但同时也存在开
发管理粗放的问题，随着产业园区行业步入存量改革+创新发展期，存量园区升级改造
、新型特色园区的打造以及配套服务的优化提升都将引导产业园行业价值关注点重回
运营管理与资产升值的底层逻辑，预计我国产业园将从粗放式发展向专业特色化的投
融研一体化模式转变，实现产业精细化发展。从而构建可持续发展的园区生态，促进
园区全生命周期管理。
1）政策主导性较强，主导产业与产业园建设体系逐渐完善
我国产业园区在推动产业升级和经济结构调整中占有重要地位，因此当前我国大
部分园区仍以政府主导的开发模式为主，产业园区内的主导产业通常会较大程度上受
到国家宏观产业政策及当地政府具体产业规划的影响。
2）提供配套运营服务、追求多元长期稳定回报
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相较于传统土地运营模式，增值服务及金融投资联动服务更加贴合产业园升级扩
张诉求，也逐渐成为产业园盈利新增长极，同时产业园提供的配套环境及服务也在一
定程度上增加了客户黏性。
3）产业载体空间的需求形态日益多元，由传统工业大厂房拓展至产业片区、产业
社区、产城融合模式
随着高科技产业和服务业的快速发展，产业园区对空间载体的需求也日益增加，
逐渐引入办公、文化、商业、休闲等要素。
4）产业集聚效应呈区域化差异
受产业转移、区域特点及地理环境等因素影响产业集聚呈区域化差异；我国东部
地区受益于良好经济基础，以新兴产业研发和金融、信息等高端服务产业园为主；中
西部地区通过承接产业转移以传统制造业园区为主。
5）在存量改革+创新发展期，传统园区正经历升级整合和角色转变，而新型产业
园的打造更加追求特色化
部分存量产业园仍以第一、二产业为主，因前期追求粗放式发展而导致园区配套
设施不完备、耗能大、污染高；由于产业园数量的快速增多，不少产业园面临着激烈
的同质化竞争，导致园区招商落地难、园区空置率高等现象出现，同时各地园区良莠
不齐，有些产业园存在顶层设计缺失、产业基础支撑不足、产业培育能力弱、园区服
务配套滞后等问题，此外部分产业园在发展中追求短期经济效益指标而导致主导产业
定位模煳、价值生产链单一。
（2）竞争格局
1）行业竞争情况
根据参与主体类型的不同，我国产业园区领域的主要参与者可以分为三类，分别
是：政府园区平台与政府主导的园区企业、专业产业园区运营商、实体企业及金融产
业资本等。上述三类参与主体的特点如下：
A.政府园区平台与政府主导的园区企业
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国内最早的一批园区基本上都是政府和国资背景的园区，政府背景的园区在国家
政策支持下，具备土地、税收、招商资源等优势，具有资产规模大、招商力度强、发
展模式成熟等特点，是产业园区行业的主力。然而由于各地政策各异和政府体制机制
的限制，该类园区往往有较强属地化特征，难以大量异地复制。
B.专业产业园区运营商
专业的产业园区运营商凭借自身运营服务专业化程度高的优势，近年来发展迅速，
成为了重要的市场参与主体之一。产业园区运营商依托自己的品牌效应，在产业资源
和融资能力方面都具备一定的优势，但是由于缺少政策的支持，该类园区在开发建设、
招商引资等方面也会受到一定的限制。
C.实体企业、金融产业资本等
近年来，实体企业、金融产业资本等也逐步参与了产业园区行业的发展。该类主
体依托自身产业资源丰富、资本运营能力强的特点，可以获得地方政府较大的政策扶
持和优惠条件，也能够通过其产业基础，自建园区整合产业资源，快速形成产业聚集，
寻求产业链上下游的延伸与贯通。作为跨界的市场参与者，该类主体目前在专业的园
区开发及运营管理等方面正在逐步积累经验。
2）行业竞争壁垒
产业园区项目的核心在于以产业为依托，以园区为载体，实现园区的整体开发和
运营，其价值链由此横跨产业规划、城市规划、土地一级开发、二级开发和后期运营
服务。这种大跨度的开发模式，直接决定了产业园区项目的开发和运营对资源获取和
整合的要求更高，专业跨度更大，开发和投资回收周期更长，从而导致产业园区市场
进入壁垒非常高，主要有产业导入壁垒、开发和运营能力壁垒、资金和资本运作壁垒。
A.产业导入的壁垒
产业导入是产业园区开发和运营的核心，是推进产业园区项目运营发展的关键。
首先，产业园区土地供地与企业招商引资、产业导入所能带来的经济效益密切相关。
其次，通过产业集聚集合要素、融合资源是产业园区的基本特征，能否结合地区发展
规划和产业基础持续有效导入产业资源，成为产业园区能否更好发展的核心壁垒。
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B.开发和运营能力壁垒
产业园区项目的开发和运营需要经历园区产业规划、客户定位、设计改造、招商
运营等众多环节，过程繁琐，同时面临相对复杂的政策和市场环境，从而对行业参与
者的综合开发能力、招商及运营水平提出了较高要求。
C.资金和资本运作壁垒
产业园区项目在土地获取和开发阶段需要大量资金支持，运营期在项目招商、运
营管理、改造升级等方面也需要持续的资金和人力投入，资金占用周期长，投资回收
期长，因此充足的资金和持续稳定的融资能力是产业园区开发和运营的必备条件。
4、所属行业的经营模式及其主要风险
（1）经营模式
随着产业园区由依赖土地红利驱动逐步转向依靠运营价值驱动，其经营模式已演
进为覆盖开发、招商、运营与盈利等环节的完整链条体系。在此过程中，核心逻辑从
单纯提供物理空间，转变为注重价值创造与能力赋能，依托市场化运作与专业化服务，
推动园区、入驻企业及所在城市实现多方协同共赢。该模式可具体归纳为以下四个关
键维度：
1）开发模式：从“行政主导”到“政企协同”的市场化重构
开发模式的核心演进方向在于突破以往以行政主导为主的单一建设逻辑，逐步构
建起政府监管、专业运营与资本赋能协同驱动的合作体系。在传统模式中，园区开发
多由管委会等行政单位主导，侧重于土地平整与基础设施建设，往往存在运营能力不
足、资源配置效率有限等问题。而在新型模式下，普遍采用管委会实施监管、专业化
公司负责运营的机制。政府主要承担政策制定、土地供应与监督管理等职能，同时通
过市场化途径引入专业运营机构，由其具体执行开发建设、招商引资、资产运营与价
值提升等任务，从而形成权责明确、分工清晰的政企协作格局。
2）招商模式：从“空间租赁”到“生态匹配”的精准化转型
产业园的商业模式已实现显着演进，从传统上单纯依靠空间出租获取收益，升级
为以产业内在逻辑为基础、注重生态协同的精准招商模式。
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3）运营模式：从“基础物业”到“增值服务”的专业化升级
运营模式的核心转变体现为从以收取租金和基础物业管理为主的初级阶段，向涵
盖全生命周期服务与产业赋能能力的专业化运营升级。其本质是通过深度服务为企业
创造附加价值。在服务内容层面，该模式构建了产业服务与生活服务双体系。产业端
着力提供包括检测孵化、办公空间配置、活动承办与资源对接等在内的综合服务解决
方案，以覆盖企业自初创至成熟各阶段的发展需求；生活端则致力于打造集公寓居住、
商业配套、医疗健康及教育培训等功能于一体的服务综合体，形成工作、生活与消费
的良性闭环，从而有效提升园区的生活氛围与内在活力。
4）盈利模式：从“租售依赖”到“多元共创”的可持续构建
当前，产业园区盈利模式的核心特征在于其构成的多元化。其收入来源已不再局
限于传统的土地与物业业务，而是整合了经营性租赁、增值服务、产业投资以及资产
价值提升等多个维度。这种结构性转变，不仅显着提升了园区的财务韧性与盈利的成
长性，更构筑了更为稳固的收入基础。
（2）主要风险
1）宏观经济与政策风险
经济周期波动：经济下行期，企业扩张意愿减弱，导致园区招商困难、空置率上
升，租金收入下降。
政策变动风险：国家对产业用地、税收优惠、环保标准等政策的调整，可能直接
影响园区的招商吸引力和运营成本。
2）市场与竞争风险
同质化竞争：大量园区产业定位相似，导致招商内卷，租金议价能力下降，不仅
加剧了低水平竞争，更造成资源浪费与区域经济协同效应的弱化。
供需失衡：部分区域产业园导致供给过剩，导致空置率居高不下。
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（十一）区域分析
1、所在区域宏观经济历史和趋势情况
（1）西安市宏观经济情况
1）西安市地区生产总值及产业结构
西安作为陕西省的政治、文化和经济中心，在过去几年里取得了持续的经济增长。
GDP总量不断增加，企业数量和就业机会也在逐渐增加。2016-2025年间，西安市经济
发展稳步提升，GDP逐年上升，到2020年西安市成为西北首个GDP破万亿城市，2025
年西安市全年GDP达到13,903亿元，按不变价格计算，同比增长4.7%。与此同时人均生
产总值亦稳步增长，从2016年7.08万元平稳增长至2025年10.53万元。
图2-1-11-1西安市地区生产总值及增长率
数据来源：西安市统计局
近年来，西安的产业结构正在向更高端、更多元化的方向转变。除了传统的制造
业、建筑业和房地产业外，高技术产业、现代服务业和文化创意产业等新兴行业也在
快速发展，2025年第一产业生产总值为332.80亿元，占生产总值的比重为2.39%，第二
产业生产总值为3,970.37亿元，占生产总值的比重为28.56%，第三产业生产总值为
9,599.50亿元，占生产总值的比重为69.05%。
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图2-1-11-2西安市产业结构
数据来源：西安市统计局
2025年，全市规模以上工业增加值比上年增长5.7%。分三大门类看，采矿业增加
值增长6.5%，制造业增长5.5%，电力、热力、燃气及水生产和供应业增长4.5%。重点
行业支撑有力。规模以上汽车制造业增加值增长20.1%，电气机械和器材制造业增长
28.5%，专用设备制造业增长7.6%，铁路、船舶、航空航天和其他运输设备制造业增长
8.4%。重点产业链群持续壮大。乘用车与智能网联汽车、光伏、商用车等9大产业链群
总产值增长14.0%。新质生产力加快形成。移动通信基站设备产量增长279.1%，民用无
人机增长78.5%，3D打印设备增长71.3%，充电桩增长43.6%，城市轨道车辆增长44.6%，
锂离子电池增长13.4%，太阳能电池增长11.4%。
2）固定资产投资及其增长
2025年，全市固定资产投资比上年下降15.3%。分领域看，制造业投资增长4.9%，
房地产开发投资下降6.9%，基础设施投资下降56.3%，科学研究和技术服务业投资增长
20.3%。投资结构持续优化。民间投资、工业投资占固定资产投资比重分别较上年提高
4.5和3.0个百分点。新兴领域投资较快增长。装备制造业投资增长7.2%，高技术制造业
投资增长15.4%。大规模设备更新政策带动有力。设备工器具购置投资增长12.0%，工
业企业技改投资增长21.9%。
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图2-1-11-3西安市固定资产投资及增速
数据来源：西安市统计局
3）人均可支配收入、支出及消费意愿
2025年，西安市居民人均可支配收入47,496元，比上年增长5.4%。按常住地分，城
镇居民人均可支配收入56,324元，增长4.9%；农村居民人均可支配收入22,425元，增长
5.9%。城乡居民收入比为2.51，比上年缩小0.02。全年全市居民人均生活消费支出
29,735.0元，比上年增长5.0%。按常住地分，城镇居民人均生活消费支出33,665.3元，
增长4.7%；农村居民人均生活消费支出18,572.0元，增长5.3%。
图2-1-11-4西安市人均可支配收入及支出
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数据来源：西安市统计局
根据第一财经·新一线城市研究所于2025年5月发布的《2025新一线城市魅力排行
榜》，2025年15座新一线城市依次是成都、杭州、重庆、武汉、苏州、西安、南京、
长沙、郑州、天津、合肥、青岛、东莞、宁波与佛山。对2024年西安市与其他部分新
一线城市之城镇居民消费意愿指数（居民消费性支出/可支配收入）进行横向比较，西
安市消费意愿指数为59.9%，低于消费活跃的其他新一线城市，但根据近年来国家对关
中城市群、西安都市圈发展战略定位及西安市城市规划部署、经济格局等政策规划部
署，以及西安市自身地理位置、经济发展、产业发展、房地产市场发展和文旅影响力
等因素综合考虑，西安的城市发展势头迅勐，未来发展潜力看好。另外，近几年西安
文旅主要打造的“品牌+流量”效应，如“相声江湖”、“汉服潮流”、“盛唐密盒”
、“长安十二时辰”、“不倒翁小姐姐”、“石头哥”等一系列顶流文化IP火爆全网，
成为线上线下流量密码，进一步将西安文旅影响力推向高潮，在全国城市文旅影响力
排名前列，进一步提升西安市商业市场发展潜力。
4）人口规模和结构及城镇化水平
西安市人口总量平稳增长。受益于引进人才的户口政策，西安市人口在2018年得
到了极大的提升。2024年末，西安市常住人口为1,316.76万人，比上年末增加8.94万人
。城镇人口1,059.07万人，城镇化率80.43%。截至2025年底，西安市常住人口为
1,323.63万人，比上年末增加6.87万人。城镇人口1,072.27万人，城镇化率81.01%。
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图2-1-11-5西安市常住人口及城镇化率
数据来源：西安市统计局
5）社会消费品零售总额与居民消费价格指数
2025年，全市社会消费品零售总额5,721.21亿元，比上年增长5.3%。其中，限额以
上单位消费品零售额3,033.58亿元，增长5.3%。以旧换新政策带动效应明显。限额以上
汽车类零售额增长10.0%，其中，新能源汽车增长34.9%；家用电器和音像器材类增长
30.8%，其中，能效等级为1级和2级的商品、智能家用电器和音像器材分别增长92.9%
和22.4%；通讯器材类增长31.5%，其中，智能手机增长55.1%。基本生活类和部分升级
类商品销售增势较好。限额以上粮油、食品类零售额增长7.4%，金银珠宝类增长9.6%，
可穿戴智能设备增长54.7%。网上零售持续活跃。限额以上单位通过公共网络实现的零
售额增长21.4%，占限额以上消费品零售额比重37.1%，较上年提高4.6个百分点。
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图2-1-11-6西安市社会消费品零售总额及增速
数据来源：西安市统计局
2025年，全市居民消费价格同比上涨0.5%。分类别看，食品烟酒价格下降0.7%，
衣着价格上涨1.6%，居住价格与上年持平，生活用品及服务价格上涨0.4%，交通通信
价格下降1.6%，教育文化娱乐价格上涨3.7%，医疗保健价格上涨0.1%，其他用品及服
务价格上涨9.0%。12月份，全市居民消费价格环比上涨0.3%，同比上涨0.7%。
图2-1-11-7西安市居民消费价格指数（以上年为100）
数据来源：西安市统计局
6）进出口贸易及其增长
2025年，全市进出口总值4987.89亿元，比上年增长21.1%。其中，出口总值
3492.62亿元，增长25.8%；进口总值1495.27亿元，增长11.4%。外贸多元化支撑明显。
对共建“一带一路”国家进出口2677.83亿元，增长11.6%。对东盟、欧盟、中国台湾、
中国香港、RCEP国家进出口分别增长21.8%、47.4%、72.2%、50.1%和11.6%。重点产
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品出口快速增长。机电产品出口增长25.6%，高新技术产品出口增长26.3%，电动载人
汽车出口增长66.1%。集结中心建设持续深化。中欧班列（西安）开行6037列，增长
21.1%；运送货物696万吨，增长23.7%。
图2-1-11-8西安市进出口贸易总值及增速
数据来源：西安市统计局
（2）西安市城市规划
1）城市总体规划
随着2022年西安都市圈发展规划获批，“三区三线”划定成果获自然资源部批复，
新增城镇建设用地271.5平方公里。为提升城市综合能级，发挥国家中心城市辐射带动
作用，西安确立了“南控、北跨、西融、东拓、中优”的空间发展战略，进一步优化
城市空间布局，遏制中心城区无序蔓延，拓展外围节点功能承载力，带动西安都市圈
高质量发展。南控：秦岭作为国家中央公园来打造，使秦岭北麓成为绿色经济带、生
态大屏障；北跨：北跨渭河，打造渭河世界级景观带，使渭北成为工业新重镇、城市
新组团；西融：加强与周边城市规划衔接、融合发展，不断提升对陕西、对西北发展
带动能力；东拓：整合东部板块，使东部区域成为开放新高地、国际化大通道、城市
新中心；中优：疏解人口、降低密度、提升品质，彰显千年古都底蕴，建设中华民族
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共有精神家园标识地；三轴：南北贯穿大西安的三条轴线。古都文化传承轴：处于中
间位置，是长安龙脉，南接秦岭终南山，中承西安历史轴线，北至大地原点，传承大
西安历史脉络。科技创新轴：位于西侧，纵贯西咸新区。国际开放轴：位于东侧，沿
灞河南北向联系国际港务区、浐灞生态区和曲江新区；两带：东西横向上的秦岭生态
带、渭河生态带；多中心：西侧西咸新区建设大西安新中心、中间依托中心城区建设
大西安核心区、东部建设现代服务新中心。
图2-1-11-9 “南控、北跨、西融、东拓、中优”的空间发展战略图
2）国土空间总体规划
依据国务院2025年关于《西安市国土空间总体规划（2021—2035年）》的批复，
西安市将以秦岭脉、秦创原、丝路桥、长安城为规划主线，坚持以人民为中心，统筹
发展和安全，促进人与自然和谐共生，发挥西部经济中心、科技创新中心、先进制造
业基地、对外交往中心以及国际旅游目的地等功能。
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图2-1-11-10西安市国土空间开发格局图
（3）西安高新区情况
西安高新区是1991年3月国务院首批批准成立的国家级高新区之一，2006年被科技
部确定为要建成世界一流科技园区的六个试点园区之一，2015年8月，国务院正式批复
同意西安高新区建设国家自主创新示范区。2017年4月，陕西自贸区正式挂牌，高新功
能区作为陕西自贸区面积最大、以特殊监管区区外保税等通关模式创新为特色的核心
片区正式启动建设。2021年，西安高新区启动建设由中央创新区、生态文创区和硬科
技产业区三个片区组成的丝路科学城。并开启了“实力高新、科创高新、品质高新、
幸福高新”建设新征程，推动综合实力迈上新台阶。根据2025年1月西安高新区发布《
西安高新区建设世界领先科技园区行动方案（2025-2030年）》，高新区将通过实施五
大重点任务，于2030年初步建成世界领先科技园区；到2035年，全面建成世界领先科
技园区，先进制造业产值规模突破万亿元，成为全球硬科技创新中心和新质生产力发
展高地。
西安高新区位于西安市城市中心西南侧。成立之初启动面积2.7平方公里，经过30
多年的飞速发展，目前辖区常住户籍人口和从业人员超过130万，面积296.7平方公里，
为高新经济发展蓄足力量。
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2025年1月，西安高新区管委会通过官网发布《西安高新区2025年重点建设项目清
单》，明确将交通基础设施列为“城市能级提升”板块的核心内容。清单显示，当年
计划实施交通项目46个，涵盖快速路网、地铁接驳、智慧交通等领域，总投资规模达
138.96亿元。2025年上半年，西安高新区持续完善城市空间布局和资源配置，推进35条
续建道路建设，开建公共停车位1301个，新建和提升绿地14.2万平方米。高新至鄠邑高
速复合通道、西鄠路市政化改造、京昆高速改扩建、有轨电车等重点项目加快建设，
构建起内联外畅的综合交通体系。
西安高新区在2024年发展良好。在全国178家国家高新区综合评价中，排名跃升至
全国第5位、位居中西部第一；地区生产总值（GDP）从2020年的2,410.1亿元跃升至
2024年的3,372.38亿元。2024年，西安高新区实现规上工业总产值4,106亿元，增加值增
速6.8%，增加值全市占比49.3%；工业投资369.78亿元，全市占比37%；专精特新中小
企业达566家，国家专精特新“小巨人”企业76家，占全省比重31%。一季度，规上工
业总产值1,006亿元，同比增长16%，实现历史新突破。2024年，西安高新区实现地区
生产总值3,372.38亿元，同比增长4.1%。完成固定资产投资1,006.9亿元，完成社会资本
投资855亿元，外贸进出口总值2,831.2亿元，同比增长24.3%，净增外贸经营主体128家。
全年完成规上工业总产值4,106.17亿元，同比增长5.6%，全市占比42.4%，规上工业增
加值增速6.8%，完成工业投资369.78亿元，全市占比37%，完成工业技改投资205.25亿
元，增速15.5%，全市占比55.8%。
2025年全区进出口总值达3592.9亿元，同比增长26.9%，其中，出口2444.72亿元，
增长34.03%；进口1148.18亿元，增长14%，同期贸易顺差1296.54亿元，拉动全省外贸
增长16.8个百分点，拉动全市增长18.5个百分点，稳居省市外贸“绝对主力”地位。
外贸高速增长的背后，是持续优化的贸易结构和日益凸显的产业竞争力。2025年，
高新区贸易方式与产品结构亮点纷呈，加工贸易增长22.8%。一般贸易增长33.6%；高
新技术产品出口1896.6亿元，增长34.2%，占出口总值的77.6%；“新三样”产品出口
353.6亿元，增长69.4%，占出口总值的14.5%，区内产业价值链地位持续提升。全区有
进出口记录的经营主体超1400家，在西安市占比28%。外商投资企业为主带动全区外贸
稳定增长，2025年外商投资企业进出口增长29.1%，民营企业进出口增长15.5%，国有
企业进出口增长17%。
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2、区域内现有在运营和未来3年已规划可比竞品分析
（1）同行业可比项目的竞争分析
1）不动产项目周边竞品情况
根据戴德梁行市调报告，不动产项目周边范围内竞争性物业主要为西安环普国际
科技园、腾飞科汇城和大华股份西安数智产业园。
表2-1-11-1不动产项目周边案例
案例一
项目名称 西安环普国际科技园
地址 西安市高新区天谷八路211号
建成时间 一期2014年，二期2016年，三期2021年
物业公司 金地物业管理有限公司
楼层数 6-21
层高 约4.2米
装修标准 公共区域普通装修、内部普通装修或保留原租户装修
园区规模 园区总占地面积223亩，规划总建筑面积48万平方米，项目分三期开发：一期：总建筑面积约12万平方米的多层大开间办公楼；二期：19万平方米高层办公楼及综合配套区；三期：总建筑面积17万平方米，包括高层办公楼及会议中心。园区包含多层研发办公楼，高层塔楼及下沉式配套广场，可满足客户多方面空间需求。高品质商务空间：两栋地上六层，地下一层，总建筑面积12万平方米。大开间，单层面积4500~6000平方米，标准层高4.2米。高层塔楼：五栋地上15层-22层，总建筑面积约35万平方米，单层建筑面积约1500~1800平方米，标准层高4.2米；下沉配套广场：约7000平方米的商业配套面积，云集餐饮、健身、咖啡、零售等各类高端服务机构。
设施 配有地下停车位约2740个；电梯：写字楼部分客梯6个、货梯1个；空调：中央空调；网络：联通、电信。
入驻费用 租金（含税）：约50~65元/平方米/月；物业管理费：18.35元/平方米/月（含空调，集控）；园区停车费：园区为地下停车位，约为200元/月/个（含管理费）；出租率：约80%～90%。
核心入驻企业 软通动力（西安）、施耐德电气（西安）、汇丰软件（西安）、中软国际（西安）、浪潮（西安科创中心）等。
案例二
项目名称 腾飞科汇城
地址 西安市高新区天谷七路88号
建成时间 2016年
物业公司 新加坡腾飞物业管理有限公司
楼层数 23
层高 约4.5米
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装修标准 公共区域普通装修、内部普通装修或保留原租户装修
园区规模 新加坡腾飞科汇城园区总占地面积约26.59亩，包括两座23层研发大厦及一座独栋研发大楼，总建筑面积约为12万平方米。
设施 配有地下停车位约879个；电梯：客梯6个、货梯2个；空调：中央空调；网络：联通、电信。
入驻费用 租金（含税）：约50~65元/平方米/月；物业管理费：约17元/平方米/月（含空调，集控）；园区停车费：平面车位约300元/月/个（含管理费），机械车位约150元/月/个（含管理费）；出租率：约80%～90%。
核心入驻企业 上海电气风电集团、西安咸林能源科技、长鑫存储技术（西安）、科睿唯安科技（西安）等。
案例三
项目名称 大华股份西安数智产业园
地址 西安市高新区云水二路
建成时间 2022年
物业公司 /
楼层数 12
层高 约4米
装修标准 公共区域普通装修、内部部分精装修、部分简装、部分楼宇毛坯
园区规模 占地面积约133.7亩，总建筑面积约为30万平方米，由8栋研发办公楼及4栋配套楼组成。
设施 配有地下停车位约1900个；电梯：/；空调：中央空调；网络：联通、电信、移动。
入驻费用 租金（含税）：装修房源约48-55元/平方米/月、毛坯房源约38-40元/平方米/月；物业管理费：约9元/平方米/月（24小时VRV自控空调）；园区停车费：约为平面车位300元/月/个（含管理费）。出租率：1幢自用，其余七幢对外出租，目前5幢散租，8幢整租满租，2幢出租中，其余四幢委托运营商经营（2栋整租），配套用房目前出租中。目前底层租户出租率约为70%～75%。
核心入驻企业 大华集团、蝉鸣科技（西安）、西安因联信息科技等。
得益于西安软件新城长期积累形成的产业聚集优势，园区资产整体上出租率较高。
上述竞争性园区与不动产项目同处一个区域内，具有一定程度的同业竞争风险，但具
体的物业定位及细分的客户群体仍存在部分差异。
西安软件新城项目作为陕西省、西安市“十二五”期间规划建设的重点项目之一，
以新一代信息技术发展为核心，重点发展软件研发、云计算、移动互联网、集成应用
服务、物联网、电子商务、软件信息服务外包等战略性新兴产业——新一代信息技术，
区域园区客户群体存在一定程度的重合，客观上存在同业竞争的风险。
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由于区域内包含多个产业园由国有企业负责运作，在招租盈利的一般职责以外，
还肩负着吸引优质企业落户，促进企业快速发展的重要政府职能，因此能够为载体内
落户的企业提供力度较大的各类优惠政策，也能协助企业争取政府创办的各类扶持基
金。西安环普国际科技园、新加坡腾飞科汇城为区域市场化园区，租金定价均高于标
的项目，因此从价格角度来看，标的项目具有优势。
2）竞争关系分析
西安环普国际科技园：区域头部产业载体，产业生态成熟，依托华为西研所等龙
头企业聚集大量上下游企业，与标的项目定位高度契合，面向中大型科技企业及成长
型团队。其规模更大、业态更全，但租金及物业费更高，可租空间紧张、大面积房源
稀缺，高成本筛选了部分租户。标的项目凭借低租费、充足车位、大面积房源充足的
性价比优势，吸引成本敏感型企业，二者形成互补竞争。
新加坡腾飞科汇城：与标的项目建成年代相近、装修标准一致，主要服务中小型
企业，但产业聚集度一般，无核心龙头企业带动，且租金、物业费、车位费均高于标
的项目，出租率更低，整体竞争力稍弱。因地理位置紧邻，部分对区位要求高、成本
敏感度低的小企业将其作为备选，与标的项目形成近距离轻度竞争。
大华股份西安数智产业园：物业较新，装修分梯度、租金分层定价，毛坯房源对
初创企业、需定制办公空间的客户吸引力强，填补了区域梯度需求空白。其租金、物
业费与标的项目接近，规模及配套能力相当，分流了对装修灵活性有要求的客群，与
标的项目形成直接差异化竞争。
（2）未来竞品分析
1）区域未来竞品情况
根据区域内土地出让信息和公开资料整理，区域内主要在建及拟开业的同类项目
情况如下：
表2-1-11-2区域内主要在建及拟开业同类项目
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项目名称 片区 经营模式 物业类型 土地性质 建筑面积 可租面积 建设进度及预计投运时间
浪潮西北总部基地建设项目 丝路软件城云水六路 预计自用为主，少量物业配套进行租赁 包含25栋楼单体建筑及相关配套设施 工业用地 约30.87万平方米 均未确定 预计2026年10月份建成投用
三人行数字信息产业基地项目 丝路软件城 预计自用为主，少量物业配套进行租赁 7栋3-22层厂房、1栋19层配套办公楼，共8栋建筑 工业用地 约15万平方米 均未确定 一期计划2026年12月投用，整体计划2028年投用
中电科太极西安产业园项目 丝路软件城 预计自用为主，少量配套对外租赁，部分出售 2栋塔楼和1栋配楼（含研发塔楼、总部办公楼、配套综合服务楼） 工业用地 约15.2万平方米 约8万平方米（1号楼及2号楼） 预计2026年3季度投入使用
百度智慧中心项目 新城区 预计自用、面向产业方合作租赁 展示中心、多栋主体建筑 商业服务业设施用地（B29其他商业服务业用地） 约19.38万平方米 约7.3万平方米（主要用于生态合作伙伴办公及配套服务空间） 预计2027年竣工投用
2）区域内未来竞品对不动产项目的影响分析
A.市场竞争格局分析
a.新增供应以“自用”为主
项目均定位于特定企业的总部基地或研发中心，同时目前运营管理机构从市场公
开渠道并未获取以上项目对外明确招商消息。初步判断上述项目以企业自用为主，其
次是吸引其产业链上下游的生态伙伴入驻，预计其实际投向纯商业租赁市场的面积将
显着低于总建筑面积，稀释了对租赁市场的直接冲击。
b.新增供应入市时间分布较为均匀
从预计投用时间看，供应释放分批分布在2026年至2028年，避免了在单一时间点
形成过度集中的供应，为市场逐步消化增量提供了缓冲期。
c.新增供应项目区位分布
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中电科太极西安产业园项目与本项目的区位基本一致，构成竞争关系；浪潮西北
总部基地和三人行数字信息产业基地虽同处高新区丝路软件城片区，但其区位条件相
对逊于本项目；百度智慧中心位于新城区，与本项目距离较远，从区位上与本项目不
构成直接竞争关系。
B.本项目竞争优势
a.本项目产业集聚效应明显，配套完善，运营成熟
产业生态完善，客户黏性强劲：项目已集聚了以阿里巴巴、易点天下等龙头企业，
形成了规模化的产业集群，构建起成熟完备的产业生态，具备显着的产业协同效应，
同时沉淀了稳固的企业客户粘性。
产品类型丰富，硬件适配度高：本项目提供高层、小高层、多层等多元产品形态，
建筑层高、楼面承重、电力配置等硬件标准均量身适配研发企业需求。其中多层产品
在空间布局灵活性、园区环境品质等方面优势突出、吸引力显着。区域内主要在建及
拟开业竞争性项目产品形态相对单一，基本为高层。
地理位置优越，交通出行便捷：项目坐落区域核心地段，公共交通通达性强，云
轨软件新城站专属接驳园区，通勤出行高效便利。
内外配套成熟，生活服务齐全：园区外部优质公共资源集聚，涵盖西安人才公园、
陕西省图书馆、高新八小、高新区第十四小学、高新区第四中学、高新区第十六小学、
高新区第十初级中学、儿童医院等教育、医疗、文化休闲配套；
园区内部规划超1万平方米员工餐厅，同步引入品牌超市、咖啡茶饮、健身会所、
药店、快递服务中心及数十家特色餐饮等商业业态，全方位提升园区综合服务能级，
优化企业及员工办公生活体验。
b.运营管理机构是专业产业园投资运营商，在区域内具有运营和资源优势。
丰富的运营经验与资源积累：已累计开发运营约170万平方米产业空间，成功引进
了包括阿里巴巴、易点天下、施耐德、美光等超过400家知名科技企业，积累了深厚的
产业资源与客户网络。
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体系化的运营能力：形成了涵盖产业研究、孵化投资、招商运营、资产管理的完
备产业运营体系，并秉持“社区化”运营理念，能够有效应对市场变化，提升项目吸
引力与租户黏性。
3、区域核心客群特征和需求情况
（1）西安市产业园区市场概况
1）西安市产业园区市场分布及特点
目前，西安市产业园约617个，其中雁塔区产业园数量约133个，在全市占比最多
约22%。长安区约121个占比约20%，未央区约115个占比约19%，其余分布在灞桥区、
高陵区等其他区县，西安市主要产业片区分布如下：
图2-1-11-11西安市主要产业片区分布
其中高新技术开发区围绕光电子信息、生物医药、汽车、智能制造、新能源新材
料、人工智能、航空航天等领域，形成“芯（集成电路）——软（高端软件）——端
（智能终端）——网（智能网络）”为一体的产业集群，加快建设世界领先科技园区。
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图2-1-11-12西安高新区各组团产业方向
图2-1-11-13西安高新区产业园区空间布局
2）产业园区历史供应分析
西安市科研办公类产业园数量逐年增长，总体供应量也随之增加，据不完全统计，
2016年存量园区规模约111万平方米，2025年增加至约544万平方米，在政府的强烈导
向作用下，产业园区数量激增，产业地产实现大发展。国家级新区、开发区以及自贸
区等政策支持，让区域性建设热度持续不减。国家发改委更是打破传统行政区域限制，
明确支持“飞地经济”发展模式。
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图2-1-11-14西安市产业园区存量及新增供应统计
数据来源：戴德梁行
3）产业园区租金及空置率分析
作为西部地区中心城市和“一带一路”的重要节点城市，西安市持续成为外商投
资性企业、区域总部和研发中心最大的聚集地之一，极大推动了产业园区市场的迅勐
发展。目前，西安市的产业园区主要集中于雁塔区（含高新区部分）、长安区（含高
新区和西咸新区部分）和未央区。西安市产业园区多以租赁形式投放市场，一些新入
市的园区由于产业聚集度较低和未成熟的商务氛围，租金报价相对较低；目前西安市
产业园区根据园区类型、区位、产业聚集度等因素不同，租金报价差异较大，研发办
公类园区普遍在35~65元/平方米/月，2025年平均出租率约为78%。产业园区租户类型中
，软件/互联网/通信/科技/能源化工/制造行业租户占比最大，此外主要集中在食品加工、
机械加工、装备制造、生物医药和化工行业。
统计数据显示，2025年西安市产业园平均租金表现为下行趋势，约为39元/平方米/
月。本项目位于西安高新区西安软件新城，截至尽调基准日2026年3月31日，出租率为
86.43%，研发办公平均租金为50.26元/平方米/月。该项目历史合同租金单价稳定，但近
两年由于区域产业园市场整体下行以及周边竞品的影响，本项目在签约时给予部分租
户免租期优惠，导致近两年有效租金小幅下滑。据不完全统计，区域产业园区历史租
金水平统计如下：
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图2-1-11-15西安市产业园区租金及出租率统计图
数据来源：戴德梁行
4）需求情况分析
2025年，高新区仍是去化主力区域，互联网软件与服务、互联网硬件技术与设备、
能源化工三大赛道延续高景气，航空航天及军事工程类需求环比显着上涨，成为市场
新增亮点。
全市企业租赁需求仍以“搬迁”为主导，成本控制与区位优化仍是企业选址核心
动因，新设立企业数量较往年收缩显着；企业选址仍以区内流动为主导，受写字楼持
续降价影响，专业服务类企业留驻写字楼的意愿增强，向产业园导入节奏明显放缓。
（2）西安高新区产业园市场核心客群特征和需求情况
1）西安高新区产业园分布情况
从区域产业园分布来看，目前西安市高新区内产业园数量较多，主要集中于科技
路片区、锦业路片区，西三环片区以及上林路片区。不动产项目位于西三环片区，周
边有多个产业园区正在正常运作中，主要产业园统计如下：
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图2-1-11-16西安高新区产业园分布图
2）西安高新区软件新城片区
西安高新区软件新城位于城市中心区西南侧，规划范围为西三环以西、绕城高速
以东、富鱼路以南、科技八路以北区域，规划总占地面积约25平方公里，总规划建筑
面积2,400多万平方米。
西安软件新城以新一代信息技术发展为核心，重点发展软件研发、云计算、移动
互联网、集成应用服务、物联网、电子商务、软件信息服务外包等战略性新兴产业—
—新一代信息技术，力争打造成为国内软件产业创新发展的引领区、支撑创新业态发
展的示范区和“国内领先、国际一流”的软件研发和信息服务基地，是西安市建设国
际化大都市的重要内容，是西安高新区建设世界一流园区的重点板块。
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图2-1-11-17西安软件新城
区域内聚集了全市90％以上的软件和信息技术服务业企业。软件新城现已初步形
成了“2+5+N”产业发展新格局：2即应用软件、信息技术服务两大优势产业，5即集成
电路设计、跨境电商、大数据与云计算、数字创意、信息安全五大新兴产业，N个即人
工智能、5G、工业互联网、物联网等多个未来产业。
4、区域经济发展和供需情况对项目运营的影响
（1）区域经济发展和供需情况
1）西安市经济发展情况
西安作为陕西省的政治、文化和经济中心，在过去几年里取得了持续的经济增长。
GDP总量不断增加，企业数量和就业机会也在逐渐增加。2016-2025年间，西安市经济
发展稳步提升，GDP逐年上升，到2020年西安市成为西北首个GDP破万亿城市，2025
年西安市全年GDP达到13,903亿元，按不变价格计算，同比增长4.7%。与此同时人均生
产总值亦稳步增长，从2016年7.08万元平稳增长至2025年10.53万元。
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图2-1-11-18西安市地区生产总值及增长率
数据来源：西安市统计局
2）行业规模与结构
A.产业整体规模分析
西安市软件和信息技术服务业规模持续扩大，已成为国民经济的重要支柱产业。
2023年，西安市信息传输、软件和信息技术服务业增加值达927.74亿元，比上年增长
7.5%，占GDP比重达7.7%。从收入规模看，2023年西安市软件业务收入达2309亿元，
位居全国第13位。
从增长趋势看，西安市软件和信息技术服务业保持较快增长。2023年，西安市信
息传输、软件和信息技术服务业增加值同比增长7.5%，高于GDP增速2.3个百分点。
2024年上半年，西安市信息传输、软件和信息技术服务业营业收入370.04亿元，同比下
降1.3%，降幅较1-4月收窄2.6个百分点。尽管增速有所放缓，但仍保持了相对稳定的发
展态势。
从企业数量看，西安市软件和信息技术服务业市场主体快速增长。截至2023年末，
全市共有信息传输、软件和信息技术服务业企业法人单位39824个，比2018年末增长
155.4%；从业人员325357人，比2018年末增长58.6%。西安高新区丝路软件城作为核心
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载体，已聚集软件企业超过4300家，其中规上企业从197家增长到252家，亿元以上企
业由61家增长到81家。
B.区域分布格局
西安市软件和信息技术服务业呈现“一核多区”的空间布局，以高新区为核心，
辐射带动经开区、航天基地、西咸新区等区域协同发展。
高新区作为西安市软件和信息技术服务业的核心承载区，聚集了全市90%以上的软
件和信息技术服务业企业。2023年，西安高新区软件和信息服务业规上企业营收达
654.1亿元，软件行业增加值占高新区GDP的比重由17.8%提高到19.3%。高新区拥有华
为、中兴、三星等知名企业，以及vivo、OPPO研发中心等智能终端研发机构。
（2）产业园区未来供应分析
从规划来看，区域内产业园区未来将呈现出持续增长的供应趋势，从实际交付来
看，近年来由于市场竞争加剧，产业园业主普遍“以延待变”，交付延期现象频发，
市场未来供应量的不确定性较高。工程进度和运营策略等因素相互交织，单一业权业
主持有的供应量有限，预计供应主要集中在企业自建园区的交付上。
分区域看，2026-2027年随着秦创原·生态科创岛、数字能源岛、中电科太极西安产
业园、三人行数字信息产业基地、曲江电竞产业园等项目陆续交付，全市场将迎来近
100万平方米的供应。
图2-1-11-19 2026-2027年西安市产业园供应
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数据来源：戴德梁行
预计未来两年内西安市产业园将面临较大的空置压力，租金水平承压较大。预计
全市场空置水平可能会在2026至2027年触及阶段性高点，未来几年租金也将面临下行
压力。
（3）不动产项目与同行业可比项目的竞争优势与劣势分析
1）优势
A.区位优势：不动产项目位于西安软件新城，所在区域聚集了全市90%以上的软件
研发企业，世界500强企业36家，中国软件百强企业52家，上市企业40家。标的项目交
通条件较为便捷，周边有城市交通主次干道天谷八路、云水一路、科技八路、西三环
路等，周边设有云水一路天谷八路口、云水二路天谷八路口等公交站，分布有116路、
198路、272路、303路、339路、526路、821路、高新8号线、186路、199路、828路等多
条公交线路，标的项目对外交通较为便捷，距离西安西站约14公里，距离西安火车站
约20公里，距离西安北站约27公里，距离西安咸阳国际机场约35公里。
B.产业优势：不动产项目区域内集聚了阿里巴巴西部总部、西门子（中国）有限公
司西安分公司、软通动力、海康威视、华为配套企业（包括思特沃克、诚迈科技、歌
尔泰克等）、施耐德电气、横河电机、艾宾信息、奥博杰天、特锐德西安研发中心、
芯派科技、中科芯集成电路有限公司等全球及国内知名企业。
C.政策优势：西安高新区出台了较为完善的发展产业、支持企业的优惠政策，明确
支持软件和信息服务业发展：（一）支持信创产业发展（二）支持智能汽车软件研发
（三）支持集成电路设计提升（四）支持出海产业成长壮大（五）支持产业创新中心
建设（六）支持应用场景试点示范（七）培育数字化转型服务商（八）支持制造业软
件业务剥离（九）支持企业突破发展（十）支持重大发展项目。
D.配套优势：不动产项目区域内分布有中国建设银行、平安银行、招商银行、中
国邮政储蓄银行、中国银行等金融机构，分布有安朴酒店、西安高新区喜来登酒店，
区域商务配套较为完善，分布有华为西安研究所、西安国家数字出版基地、中软国际
科技园等科技产业园区，区域内人群整体素养较高，周边休闲娱乐场所有西安人才公
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园、鹤鸣湖公园等。不动产项目配套有3,117个停车位，C1-C3栋配套有10,286.74平方米
园区食堂，充足的车位、便利的餐厅为员工提供更加便捷的生活条件。
E.规模优势：不动产项目包括10幢地上房地产，3幢地下房地产，总建筑面积为
325,033.70平方米，其中地上研发建筑面积为209,099.14平方米、地下车库建筑面积为
84,070.14平方米，地下物业用房建筑面积为4,093.81平方米，储藏室等设备用房建筑面
积为27,770.61平方米，适中的建筑体量不仅有利于日常管理，也能满足园区成长型企
业后续扩租的需求。不动产项目A区、B区楼栋为5层低层建筑，D区为11层中层建筑，
E区为22层高层建筑，不同的楼层分布为租户提供了更多的承租选择，有利于不动产项
目出租经营。
F.大租户优势：不动产项目目前承租租户为140户，平均承租建筑面积为1,309.81平
方米，平均承租建筑面积适中。目前约74.29%的租户承租建筑面积在1,000平方米以下，
其承租建筑面积占已出租建筑面积的17.29%，约15.00%的租户承租建筑面积在1,000-
3,000平方米之间，其承租建筑面积占已出租建筑面积的21.17%，约10.71%的租户承租
建筑面积在3,000平方米以上，其承租建筑面积占已出租建筑面积的61.54%，从租户数
量来看，租户分散度较好，从承租空间来看，大租户又相对集中。大租户的变动对出
租率等经营指标的影响较大，但就当下市场环境下，大租户对园区的经济稳定、生态
构建、风险抵御、品牌升级具有不可替代的作用。
G.先发与成熟度优势：作为已运营园区，提供了稳定的办公环境和即时的入驻能
力，对风险厌恶型或急需扩张的企业吸引力巨大。初具规模的入驻企业群体形成了基
本的产业氛围与社区网络，商业配套已落地运营，生活便利性有保障。
2）劣势
A.历史租金定价：不动产项目由西安市高新区软件新城建设发展有限公司开发建
设，建成后委托西安软件园发展中心运营，西安软件园发展中心是西安高新区管委会
下设的园区运营单位，在招租盈利的一般职责以外，还肩负着吸引优质企业落户，促
进企业快速发展的重要政府职能，因此能够为载体内落户的企业提供力度较大的各类
优惠政策，也能协助企业争取政府创办的各类扶持基金，因此不动产项目租金定价并
未及时响应市场，自运营以来租金标准一直保持50元/平方米/月。
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B.物业品质滞后：不动产项目竣工于2016-2018年，部分楼栋（如A/B区）为低层建
筑，公区装修（混合砂浆墙面、地砖地面）与新建园区（如大华股份西安数智产业园，
含精装修产品）相比标准较低，对追求高品质办公环境的科技企业吸引力有限。
3）机会
衍生产业：软件信息产业园会衍生出软件服务、互联网金融、商务办公服务等多
种直接相关服务。同时会刺激类似于第四方物流、云数据等增值性服务行业。园区的
入驻为当地扩充就业岗位，同时带动平台周边商贸、餐饮、服务等产业发展。借助区
域特性属性，区域经济条件、政府规划指导、区域优惠政策、区域企业分布、教学研
究机构、人才、物流、交通等条件，园区发展的承载力会更好。
4）威胁
产业分流：西安软件新城产业聚集度较高，潜在需求较为可观，目前区域内优质
物业项目的容量有限，但随着中电科太极西安产业园陆续建成并投入使用，优质专业
的产业园办公供给量随之增加。加之新建园区的政策优势及功能的更新，原有租户会
有更多的选择，因而可能会导致疏解部分租户。
二、经营业绩与财务状况分析
投资有风险，本章节为不动产项目经营业绩概况及重要财务状况分析，投资人在
投资本基金之前，请仔细阅读本基金“不动产项目备考财务报表及审计报告”，具体
请参见本招募说明书附件。本招募说明书中，部分合计数与各报表项目直接相加之和在尾
数上可能略有差异，这些差异是由于四舍五入。
不动产项目自2016年9月开始运营，截至2026年3月31日，基础资产整体已运行8年
以上，项目经营已从培育期转向成熟期，目前整体经营稳健。不动产项目近三年及一
期主要财务经营情况如下：
表2-2-1-1不动产项目主要财务指标
项目财务指标 2026年3月31日/1-3月 2025年末/度 2024年末/度 2023年末/度
总资产（亿元） 10.20 10.52 10.51 10.78
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资产负债率（%） 57.62% 59.37% 60.40% 66.13%
营业毛利率（%） 67.82% 67.24% 72.06% 73.41%
营业收入（亿元） 0.27 1.06 1.10 1.15
净利润（亿元） 0.05 0.20 0.20 0.16
EBITDA（亿元） 0.21 0.84 0.92 1.01
运营净收益（亿元）① 0.21 0.79 0.89 0.93
大幅波动/持续为负等异常情况（如有） 2024年以来受经济环境变化及周边竞品竞争加剧影响，出租率、有效租金单价均有所下降，导致租金收入、运营净收益、EBITDA相应减少。2025年对项目设备设施进行了提升改造，加强了招商营销，当年运营支出增长24.17%，导致当年EBITDA继续下降。评估预测2026年-2033年EBITDA均低于2025年度，预测期前十年运营净收益均未超2025年金额，预测较为审慎。
表2-2-1-2不动产项目主要经营指标
项目经营指标 2026年3月31日/1-3月 2025年末/度 2024年末/度 2023年末/度
期末出租率②（%） 86.43% 88.34% 88.56% 82.05%
平均出租率③（%） 85.48% 87.18% 85.84% 89.06%
期末表面租金单价④（元/平/月） 49.95 49.89 50.91 50.28
期末有效租金单价⑤（元/平/月） 45.23 44.96 48.01 49.66
期末有效租金单价增长率（%） 0.60% -6.36% -3.32% 1.48%
租金收缴率⑥（%） 98.94% 99.96% 100.00% 99.99%
租赁合同期限分布 0-3年32.60%3（含）-5年57.66%5年以上9.75% 0-3年37.14%3（含）-5年53.63%5年以上9.23% 0-3年36.74%3（含）-5年56.91%5年以上6.35% 0-3年39.21%3（含）-5年52.69%5年以上8.11%
注1：运营净收益=营业收入-营业成本-销售费用-管理费用-税金及附加+折旧摊销-资本性支
出
注2：期末出租率=∑（年末在租租户面积）/可租赁面积
注3：平均出租率=∑（租赁天数x租赁面积）/（总可租赁面积x当年天数）
注4：期末表面租金单价=∑（年末在租租户面积*表面租金）/∑（年末在租租户面积）
注5：期末有效租金单价=∑（年末在租租户面积*有效租金）/∑（年末在租租户面积）
注6：租金收缴率=1-截至2026年6月30日对应期间尚未回收的租金收入/对应期间租赁合同
等协议中约定的应收租金收入
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（一）不动产项目财务状况
1、备考审计报告及审计意见
西安市高新区软件新城建设发展有限公司（以下简称“软件新城”或“项目公司”
）成立于2014年3月28日，持有西安软件新城软件研发基地二期项目全部资产，其中部
分资产不纳入本次不动产基金，对此，项目公司与分立新设公司已于2024年6月30日签
署《分立协议》，项目公司与分立新设公司已按照《分立协议》项下的方案和约定对
项目公司的资产、业务、人员及负债等相关权利、义务进行划分和承继。
信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）按照中国注册会计师审计准则的规定审
计了项目公司所持有的位于陕西省西安市高新区软件新城天谷八路156号西安软件新城
研发基地二期经营业务（以下简称“不动产项目”）所编制的备考财务报表，包括
2023年12月31日、2024年12月31日、2025年12月31日、2026年3月31日的备考资产负债
表，2023年度、2024年度、2025年度及2026年1-3月份备考利润表、备考现金流量表以
及备考财务报表附注，并出具了标准无保留意见的审计报告（编号为：
XYZH/2026XAAA5B0324）。
不动产项目财务状况如下：
（1）资产负债表
表2-2-1-3项目公司备考资产负债表
单位：万元
项目 2026年3月31日 2025年12月31日 2024年12月31日 2023年12月31日
流动资产：
货币资金 750.60 3,122.64 - -
应收票据 14.85 24.35 19.68 -
应收账款 1,267.07 1,305.34 1,975.74 2,139.93
应收款项融资 - - 19.89 -
预付账款 0.25 - 0.21 -
其他应收款 - - 9.30 13.05
其他流动资产 - 54.42 - -
流动资产合计 2,032.77 4,506.75 2,024.83 2,152.98
非流动资产：
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项目 2026年3月31日 2025年12月31日 2024年12月31日 2023年12月31日
投资性房地产 99,318.98 99,998.57 102,593.70 105,273.06
固定资产 2.42 2.31 2.48 2.34
长期待摊费用 662.99 697.30 485.29 325.92
非流动资产合计 99,984.38 100,698.18 103,081.47 105,601.33
资产总计 102,017.15 105,204.93 105,106.30 107,754.31
流动负债：
应付票据 403.08 378.73 - -
应付账款 507.77 538.33 621.13 430.54
预收账款 248.31 236.49 306.99 364.27
应付职工薪酬 2.02 7.95 18.86 24.91
应交税费 571.04 402.14 1,089.09 772.34
其他应付款 57,051.74 60,893.48 61,445.80 68,089.59
一年内到期的非流动负债 - - - 1,579.10
流动负债合计 58,783.96 62,457.11 63,481.88 71,260.76
非流动负债：
非流动负债合计 - - - -
负债合计 58,783.96 62,457.11 63,481.88 71,260.76
所有者权益合计 43,233.19 42,747.82 41,624.42 36,493.55
负债和所有者权益总计 102,017.15 105,204.93 105,106.30 107,754.31
（2）利润表
表2-2-1-4项目公司备考利润表
单位：万元
项目 2026年1-3月 2025年度 2024年度 2023年度
一、营业总收入 2,689.78 10,556.62 11,010.45 11,484.70
其中：营业收入 2,689.78 10,556.62 11,010.45 11,484.70
减：营业成本 865.52 3,458.69 3,075.93 3,053.53
税金及附加 373.55 1,490.97 1,387.99 1,416.59
销售费用 17.39 75.68 44.13 71.82
管理费用 30.08 99.03 96.39 128.42
财务费用 756.27 2,701.84 3,808.97 5,490.93
加：其他收益 - - - -
信用减值损失（损失以“－”号填列） 8.64 -20.97 50.48 557.99
二、营业利润 655.60 2,709.43 2,647.51 1,881.41
三、利润总额 655.60 2,709.43 2,647.51 1,881.41
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项目 2026年1-3月 2025年度 2024年度 2023年度
减：所得税费用 165.90 682.6 649.26 330.85
四、净利润 489.70 2,026.83 1,998.26 1,550.55
五、综合收益总额 489.70 2,026.83 1,998.26 1,550.55
（3）现金流量表
表2-2-1-5项目公司备考现金流量表
单位：万元
项目 2026年1-3月 2025年度 2024年度 2023年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 2,896.36 11,694.31 11,677.22 17,777.51
收到其他与经营活动有关的现金 152.51 296.95 390.92 1,027.43
经营活动现金流入小计 3,048.87 11,991.26 12,068.13 18,804.94
购买商品、接受劳务支付的现金 100.22 334.61 332.24 91.47
支付给职工以及为职工支付的现金 46.17 109.94 145.17 329.99
支付的各项税费 459.42 3,404.09 2,269.44 2,232.09
支付其他与经营活动有关的现金 18.81 28.41 156.14 331.66
经营活动现金流出小计 624.62 3,877.06 2,903.00 2,985.21
经营活动产生的现金流量净额 2,424.26 8,114.20 9,165.14 15,819.73
二、投资活动产生的现金流量：
投资活动现金流入小计
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 46.45 546.56 323.36 364.11
投资活动现金流出小计 46.45 546.56 323.36 364.11
投资活动产生的现金流量净额 -46.45 -546.56 -323.36 -364.11
三、筹资活动产生的现金流量：
收到其他与筹资活动有关的现金 - - - 11,020.28
筹资活动现金流入小计 - - - 11,020.28
偿还债务支付的现金 - - - 16,017.75
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 756.58 2,702.64 3,739.97 5,303.39
支付其他与筹资活动有关的现金 3,993.26 1,742.37 5,101.81 5,154.76
筹资活动现金流出小计 4,749.84 4,445.00 8,841.78 26,475.89
筹资活动产生的现金流量净额 -4,749.84 -4,445.00 -8,841.78 -15,455.61
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响
五、现金及现金等价物净增加额 -2,372.04 3,122.64 - -
加：期初现金及现金等价物余额 3,122.64 - - -
六、期末现金及现金等价物余额 750.60 3,122.64 - -
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2、备考财务报表的编制基础
项目公司管理层根据与平安基金签署的备考财务报表编制基础备忘录编制备考财
务报表，用于反映不动产项目2023年12月31日、2024年12月31日、2025年12月31日及
2026年3月31日的财务状况以及2023年度、2024年度、2025年度及2026年1-3月份的经营
成果和现金流量，以供设立不动产基金之用，不适用于其他目的。
基于编制本备考财务报表的特殊目的，备考财务报表仅列示2023年12月31日、
2024年12月31日、2025年12月31日及2026年3月31日备考资产负债表；2023年度、2024
年度、2025年度及2026年1-3月份的备考利润表、备考现金流量表以及对备考财务报表
使用者具有重大参考意义的备考财务报表项目附注。备考财务报表不构成按照企业会
计准则编制的完整财务报表。由于备考财务报表的报告主体并非真实的公司实体，备
考财务报表所附财务信息并不反映备考财务报表主体如作为真实的公司实体时，在报
表期间或未来期间的真实财务状况、经营成果和现金流量。
备考财务报表系假设项目公司于2023年1月1日前已经完成了资产重组工作，将用
于发行REITs产品的不动产项目作为一个整体保留至项目公司，并采用《备考财务报表
审计报告》附注中所述的重要会计政策、会计估计和财务编制基础方法进行编制。
3、重要会计政策和会计估计
（1）应收款项
项目公司应收款项包括应收租户租赁款、停车位费、空调费等。对外出租研发办
公楼及商业配套形成的租赁应收款和委托西安高新配套收取的停车位费、空调或者新
风系统收费形成的应收款项，根据合同约定的金额在租赁期内和委托期间按直线法确
认租金收入和停车费收入、空调费收入并相应形成应收账款，以摊余成本计量。对于
应收款项以预期信用损失为基础确认损失准备。
项目公司对于《企业会计准则第14号——收入》所规定的、不含重大融资成分（
包括根据该准则不考虑不超过一年的合同中融资成分的情况）的应收款项，采用预期
信用损失的简化模型，即始终按照整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备，
由此形成的损失准备的增加或转回金额，作为减值损失或利得计入当期损益。
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对于包含重大融资成分的应收款项，项目公司选择采用预期信用损失的简化模型，
即始终按照整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备。
项目公司对于信用风险显着不同、具备以下特征的应收票据、应收账款单项评价
信用风险。如：未续期的银行承兑汇票；与对方存在争议或涉及诉讼、仲裁的应收款
项；已有明显迹象表明债务人很可能无法履行还款义务的应收票据和应收款项等。
除了单项评估信用风险的金融资产外，对于应收票据、应收账款，项目公司在单
项工具层面无法以合理成本获得关于信用风险显着增加的充分证据，而在组合基础上
评估信用风险是否显着增加则是可行的。项目公司基于共同风险特征将金融资产划分
为不同组合，在组合的基础上编制应收账款账龄与整个存续期预期信用损失率对照表，
计算预期信用损失。
对于其他应收款、长期应收款，项目公司依据风险特征，参考历史信用损失经验，
结合当前状况及未来经济状况的预测，通过违约风险敞口和未来12个月内或整个存续
期预期信用损失率，计算信用损失。
1）应收账款坏账准备
A.单项计提坏账准备的应收账款
公司对于单独评估信用风险的应收款项，包括与对方存在争议或涉及诉讼、仲裁
的应收款项、已有明显迹象表明债务人很可能无法履行还款义务的应收款项等，单项
计提坏账准备。
B.按照信用风险组合计算预期信用风险损失的应收账款
a.低风险组合：主要包括应收政府部门的款项、应收与公司内部项目有关的客户往
来等确定能收回的往来款项。参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济
状况的预测，通常不确认预期信用损失。
b.正常风险组合：本组合为低风险组合之外的部分。参考历史信用损失经验，结合
当前状况以及对未来经济状况的预测，编制应收账款账龄与整个存续期预期信用损失
率对照表，计算预期信用损失。
2）其他应收款坏账准备
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A.单项计提坏账准备的其他应收款
包括单项金额重大及单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的其他应收款。
B.按照信用风险组合计算预期信用风险损失的其他应收款
a.低风险组合：主要包括应收政府部门的款项、备用金（除离职外）、保证金、定
金及押金、应收与公司内部项目有关的客户往来等确定能收回的往来款项，认定为无
信用风险。
b.正常风险组合：本组合为低风险组合之外的部分。参考历史信用损失经验，结合
当前状况及未来经济状况的预测，编制其他应收款账龄和整个存续期预期信用损失率
对照表，计算预期信用损失。
（2）投资性房地产
本基金将持有的为赚取租金或资本增值，或两者兼有的房地产划分为投资性房地
产，并以成本进行初始计量。与投资性房地产有关的后续支出，在相关的经济利益很
可能流入且其成本能够可靠的计量时，计入投资性房地产成本；否则，于发生时计入
当期损益。
所有投资性房地产采用成本模式进行后续计量，在其预计使用寿命内采用年限平
均法对其计提折旧，对于购买取得的投资性房地产，自取得之日后于其剩余使用寿命
内计提折旧。
目标资产的预计使用寿命、净残值率及年折旧率列示如下：
表2-2-1-6目标资产的预计使用寿命、净残值率及年折旧率表
项目 折旧年限（年） 预计净残值率（%） 年折旧率（%）
房屋、建筑物 20.00－50.00 5.00 1.90－4.75
土地使用权 20.00－50.00 - 2.00-5.00
配套设施 8.00-20.00 5.00 4.75-11.88
对投资性房地产的预计使用寿命、预计净残值和折旧方法于每年年度终了进行复
核并作适当调整。
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自用房地产或存货转换为投资性房地产或投资性房地产转换为自用房地产时，按
转换前的账面价值作为转换后的入账价值。
投资性房地产的用途改变为自用时，自改变之日起，将该投资性房地产转换为固
定资产或无形资产。自用房地产的用途改变为赚取租金或资本增值时，自改变之日起，
将固定资产或无形资产转换为投资性房地产。发生转换时，转换为采用成本模式计量
的投资性房地产的，以转换前的账面价值作为转换后的入账价值；转换为以公允价值
模式计量的投资性房地产的，以转换日的公允价值作为转换后的入账价值。
当投资性房地产被处置、或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益
时，终止确认该项投资性房地产。投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入
扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。
资产负债表日，当投资性房地产的可收回金额低于其账面价值时，账面价值减记
至可收回金额。
4、重要会计政策和会计估计的变更
（1）项目公司自2023年1月1日执行《企业会计准则解释第16号》（财会〔2022〕
31号）中“关于单项交易产生的资产和负债相关的递延所得税不适用初始确认豁免的
会计处理”相关规定。该会计政策变更对项目公司备考财务报表不产生影响。
（2）项目公司自2024年1月1日执行《企业会计准则解释第17号》（财会〔2023〕
21号）中“关于流动负债与非流动负债的划分”、“关于供应商融资安排的披露”和
“关于售后租回交易的会计处理”相关规定。该会计政策变更对项目公司备考财务报
表不产生影响。
（3）项目公司自2024年1月1日执行《企业会计准则解释第18号》（财会〔2024〕
24号），规定对不属于单项履约义务的保证类质量保证产生的预计负债，应当按确定
的金额计入“主营业务成本”和“其他业务成本”，不再计入“销售费用”。并根据
流动性列示预计负债。项目公司执行《企业会计准则解释第18号》对本报告期内财务
报表无影响。
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（4）项目公司自2025年1月1日起无强制执行的新企业会计准则解释或修订版准则。
截至2025年12月31日，财政部发布的《企业会计准则解释第19号》（财会〔2025〕32
号）自2026年1月1日起施行，其涉及的非同一控制下企业合并中补偿性资产的会计处
理、处置同一控制下企业合并取得子公司相关资本公积的处理、电子支付结算金融负
债终止确认等内容，未对项目公司2025年度备考财务报表产生影响。
（5）项目公司自2026年1月1日执行《企业会计准则解释第19号》（财会〔2025〕
32号），规定其涉及的非同一控制下企业合并中补偿性资产的会计处理、处置同一控
制下企业合并取得子公司相关资本公积的处理、电子支付结算金融负债终止确认等内
容。项目公司执行《企业会计准则解释第19号》对本报告期内财务报表无影响。
5、税收政策
不动产项目主要税种及税率列示如下：
表2-2-1-7不动产项目主要税种及税率表
税种 计税依据 适用税率
增值税 应纳增值税额（除简易征收外，应纳税额按照应纳税销售额乘以适用税率扣除当期允许抵扣的进项税后的余额） 5.00%、9.00%
城市维护建设税 增值税额 7.00%
教育费附加 增值税额 3.00%
地方教育费附加 增值税额 2.00%
企业所得税 应纳税所得额 25.00%
房产税 按房产原值扣除20%的余值、房屋租金 12.00%、1.20%
土地使用税 核减后实际占用面积 6.00元/㎡/年
6、主要财务指标分析
（1）资产情况
表2-2-1-8项目公司备考财务报表资产情况
单位：万元、%
项目 2026年3月31日 2025年12月31日 2024年12月31日 2023年12月31日
金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
流动资产：
货币资金 750.60 0.74 3,122.64 2.97 - - - -
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项目 2026年3月31日 2025年12月31日 2024年12月31日 2023年12月31日
金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
应收票据 14.85 0.01 24.35 0.02 19.68 0.02 - -
应收账款 1,267.07 1.24 1,305.34 1.24 1,975.74 1.88 2,139.93 1.99
应收款项融资 - - - - 19.89 0.02 - -
预付账款 0.25 - - - 0.21 - - -
其他应收款 - - - - 9.30 0.01 13.05 0.01
其他流动资产 - - 54.42 0.05 - - - -
流动资产合计 2,032.77 1.99 4,506.75 4.29 2,024.83 1.93 2,152.98 2.00
非流动资产：
投资性房地产 99,318.98 97.36 99,998.57 95.05 102,593.70 97.61 105,273.06 97.70
固定资产 2.42 - 2.31 - 2.48 - 2.34 -
长期待摊费用 662.99 0.65 697.30 0.66 485.29 0.46 325.92 0.30
非流动资产合计 99,984.38 98.01 100,698.18 95.71 103,081.47 98.07 105,601.33 98.00
资产总计 102,017.15 100.00 105,204.93 100.00 105,106.30 100.00 107,754.31 100.00
最近三年及一期末，项目公司资产总额分别为107,754.31万元、105,106.30万元、
105,204.93万元和102,017.15万元，总体保持平稳。其中：流动资产占比分别为2.00%、
1.93%、4.29%和1.99%，主要由货币资金、应收票据、应收账款、其他应收款构成；非
流动资产占比分别为98.00%、98.07%、95.71%和98.01%，主要由投资性房地产、固定
资产和长期待摊费用构成。
1）货币资金
最近三年末，项目公司货币资金分别为0.00万元、0.00万元、3,122.64万元和750.60
万元，占资产总额的比例分别为0.00%、0.00%、2.97%和0.74%。
2）应收账款
表2-2-1-9项目公司备考财务报表应收账款
单位：万元
账龄 2026年3月31日 2025年12月31日 2024年12月31日 2023年12月31日
1年以内（含1年） 1,267.28 1,092.38 1,510.34 2,221.67
1-2年 47.05 268.36 496.62 0.89
2-3年 0.71 0.71 0.66 2.12
3年以上 0.94 0.94 4.85 2.45
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账龄 2026年3月31日 2025年12月31日 2024年12月31日 2023年12月31日
小计 1,315.98 1,362.39 2,012.47 2,227.13
减：坏账准备 48.91 57.04 36.72 87.20
合计 1,267.07 1,305.34 1,975.74 2,139.93
最近三年及一期末，项目公司应收账款账面价值分别为2,139.93万元、1,975.75万元
、1,305.34万元和1,267.07万元，占资产总额的比例分别为1.99%、1.88%、1.24%和
1.24%。截至2026年3月31日，应收账款余额为1,315.98万元，计提坏账准备48.91万元，
其中关联方应收账款余额353.99万元，占比26.90%。
3）投资性房地产
投资性房地产是项目公司的核心资产，最近三年及一期末，项目公司投资性房地
产账面价值分别为105,273.06万元、102,593.70万元、99,998.57万元和99,318.98万元，占
资产总额的比例分别为97.70%、97.61%、95.05%和97.36%。项目公司投资性房地产采
用成本法进行后续计量，房屋建筑物、土地使用权与配套设施均按照直线法进行折旧
或摊销，故报告期内账面价值逐年递减。
表2-2-1-10项目公司备考财务报表投资性房地产
单位：万元、%
项目 2026年3月31日 2025年12月31日 2024年12月31日 2023年12月31日
金额 占总资产比例 金额 占总资产比例 金额 占总资产比例 金额 占总资产比例
房屋、建筑物 92,073.03 90.25 92,679.85 88.09 95,031.95 90.42 97,492.92 90.48
土地使用权 5,701.17 5.59 5,741.04 5.46 5,857.83 5.57 6,006.08 5.57
配套设施 1,544.78 1.51 1,577.68 1.50 1,703.92 1.62 1,774.06 1.65
合计 99,318.98 97.36 99,998.57 95.05 102,593.70 97.61 105,273.06 97.70
4）长期待摊费用
最近三年及一期末，项目公司长期待摊费用账面价值分别为325.92万元、485.29万
元、697.30万元和662.99万元，占资产总额的比例分别为0.30%、0.46%、0.66%和0.65%
。长期待摊费用均为维修改造费。
（2）负债情况
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最近三年及一期末，项目公司备考财务报表的总负债规模分别为71,260.76万元、
63,481.88万元、62,457.11万元和58,783.96万元，全部为流动负债。最近三年及一期末，
项目公司负债规模逐渐减少，负债构成及变动情况如下表所示。
表2-2-1-11项目公司备考财务报表负债情况
单位：万元、%
项目 2026年3月31日 2025年12月31日 2024年12月31日 2023年12月31日
金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
流动负债：
应付票据 403.08 0.69 378.73 0.61 - - - -
应付账款 507.77 0.86 538.33 0.86 621.13 0.98 430.54 0.60
预收款项 248.31 0.42 236.49 0.38 306.99 0.48 364.27 0.51
应付职工薪酬 2.02 0.00 7.95 0.01 18.86 0.03 24.91 0.03
应交税费 571.04 0.97 402.14 0.64 1089.09 1.72 772.34 1.08
其他应付款 57,051.74 97.05 60,893.48 97.50 61,445.80 96.79 68,089.59 95.55
一年内到期的非流动负债 - - - - - - 1,579.10 2.22
流动负债合计 58,783.96 100.00 62,457.11 100.00 63,481.88 100.00 71,260.76 100.00
负债合计 58,783.96 100.00 62,457.11 100.00 63,481.88 100.00 71,260.76 100.00
1）应付票据
最近三年及一期末，项目公司应付票据分别为0.00万元、0.00万元、378.73万元
和403.08万元，占负债总额的比例分别为0.00%、0.00%、0.61%和0.69%。2026年3
月31日应付票据余额403.08万元，主要因支付维修改造费而发生。
2）应付账款
最近三年及一期末，项目公司应付账款分别为430.54万元、621.13万元、538.33
万元和507.77万元，占负债总额的比例分别为0.60%、0.98%、0.86%和0.86%，应付
账款主要为工程款、运营管理费等。
表2-2-1-12项目公司备考财务报表应付账款
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单位：万元、%
项目 2026年3月31日 2025年12月31日 2024年12月31日 2023年12月31日
金额 占总负债比例 金额 占总负债比例 金额 占总负债比例 金额 占总负债比例
运营管理费 183.02 0.31 184.38 0.30 290.50 0.46 - -
工程款 324.74 0.55 353.95 0.56 330.63 0.52 430.54 0.60
合计 507.77 0.86 538.33 0.86 621.13 0.98 430.54 0.60
3）预收款项
最近三年及一期末，项目公司预收款项分别为364.27万元、306.99万元、236.49
万元和248.31万元，占负债总额的比例分别为0.51%、0.48%、0.38%和0.42%。项目
公司预收款项均为对租户的预收租金。
4）应交税费
最近三年及一期末，项目公司应交税费分别为772.34万元、1,089.09万元、402.14
万元和571.04万元，占负债总额的比例分别为1.08%、1.72%、0.64%和0.97%，应交
税费主要为企业所得税、房产税、增值税及附加等。
5）其他应付款
最近三年及一期末，项目公司其他应付款分别为68,089.59万元、61,445.80万元、
60,893.48万元和57,051.74万元。占负债总额的比例分别为95.55%、96.79%、97.50%
和97.05%。其他应付款主要包括往来款及借款、保证金、押金和应付利息，其中往来
款及借款主要为与西安高新配套之间的日常经营性往来款及借款。
表2-2-1-13项目公司备考财务报表其他应付款
单位：万元、%
项目 2026年3月31日 2025年12月31日 2024年12月31日 2023年12月31日
金额 占总负债比例 金额 占总负债比例 金额 占总负债比例 金额 占总负债比例
应付利息 19.03 0.03
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项目 2026年3月31日 2025年12月31日 2024年12月31日 2023年12月31日
金额 占总负债比例 金额 占总负债比例 金额 占总负债比例 金额 占总负债比例
其他应付款 57,051.74 97.05 60,893.48 97.50 61,445.80 96.79 68,070.55 95.52
其中：往来款及借款 54,543.96 92.79 58,537.83 93.72 59,376.77 93.53 66,032.08 92.66
保证金、押金 2,507.78 4.27 2,355.65 3.77 2,069.04 3.26 2,038.47 2.86
合计 57,051.74 97.05 60,893.48 97.50 61,445.80 96.79 68,089.59 95.55
（3）收入及盈利水平
1）营业收入
表2-2-1-14项目公司备考财务报表营业收入情况
单位：万元、%
项目 2026年1-3月 2025年度 2024年度 2023年度
金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
营业收入 2,689.78 100.00 10,556.62 100.00 11,010.45 100.00 11,484.70 100.00
其中：租金收入 2,357.37 87.64 9,668.28 91.59 10,125.14 91.96 10,697.29 93.14
停车费收入 229.20 8.52 558.06 5.29 556.38 5.05 457.14 3.98
空调费收入 103.21 3.84 330.28 3.13 328.93 2.99 330.28 2.88
合计 2,689.78 100.00 10,556.62 100.00 11,010.45 100.00 11,484.70 100.00
最近三年及一期，项目公司营业收入分别为11,484.70万元、11,010.45万元、
10,556.62万元和2,689.78万元。报告期内收入主要为租金收入，分别为10,697.29万元、
10,125.14万元、9,668.28万元和2,357.37万元，占营业收入的比例分别为93.14%、
91.96%、91.59%和87.64%。受经济环境及区域市场变化影响，运营管理机构调整招商
策略以应对市场变化，出租率保持稳定，租金收入略有下降。
2）营业成本
表2-2-1-15项目公司备考财务报表营业成本情况
单位：万元、%
项目 2026年1-3月 2025年度 2024年度 2023年度
金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
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投资性房地产折旧 679.59 78.52 2,720.65 78.66 2,679.36 87.12 2,679.36 87.75
装修及改造费用 52.79 6.10 345.53 9.99 41.63 1.35 81.58 2.67
运营管理成本 133.14 15.38 392.51 11.35 354.94 11.53 292.59 9.58
合计 865.52 100.00 3,458.69 100.00 3,075.93 100.00 3,053.53 100.00
最近三年及一期，项目公司营业成本分别为3,053.53万元、3,075.93万元、
3,458.69万元和865.52万元。营业成本主要包括投资性房地产折旧、装修及改造费用
和运营管理成本，其中投资性房地产折旧分别为2,679.36万元、2,679.36万元、
2,720.65万元和679.59万元，在营业成本中占比分别为87.75%、87.12%、78.66%和
78.52%；装修及改造费用分别为81.58万元、41.63万元、345.53万元和52.79万元，在
营业成本中占比分别为2.67%、1.35%、9.99%和6.10%，2025年对部分景观及设备设
施进行了提升改造，当年费用有所增加；运营管理成本分别为292.59万元、354.94万
元、392.51万元和133.14万元，在营业成本中占比分别为9.58%、11.53%、11.35%和
15.38%；自2024年3月31日起，项目公司委托西安高新配套负责项目的运营管理并
支付运营管理费用，按照市场化需求进一步加强招商营销和渠道投入，同时充实了运
营管理团队规模，运营管理成本有所增长。
3）营业收入、营业成本及运营净收益的增减变动情况及原因
表2-2-1-16项目公司营业收入、营业成本及运营净收益同比变动情况
单位：万元
项目 2026年1-3月 2025年度 2024年度 2023年度
营业收入 2,689.78 10,556.62 11,010.45 11,484.70
营业成本 865.52 3,458.69 3,075.93 3,053.53
运营净收益 2,117.15 7,940.89 8,903.95 9,275.57
营业收入变动 -2.91% -4.12% -4.13% -
营业成本变动 6.78% 12.44% 0.73% -
运营净收益变动 6.24% -10.82% -4.01% -
最近三年及一期，项目公司运营净收益分别为9,275.57万元、8,903.95万元、
7,940.89万元和2,117.15万元。运营净收益有所下降的主要原因是受经济环境变化影响，
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市场竞争压力增大，运营管理机构通过优化运营策略、加强招商营销和渠道投入、改
造提升园区配套服务设施等方式提高园区综合竞争力。
4）成本费用及税金占营业收入的比重和变化情况
表2-2-1-17项目公司成本费用结构及占营业收入比重情况
单位：万元、%
项目 2026年1-3月 2025年度 2024年度 2023年度
金额 占营业收入比重 金额 占营业收入比重 金额 占营业收入比重 金额 占营业收入比重
营业成本 865.52 32.18 3,458.69 32.76 3,075.93 27.94 3,053.53 26.59
税金及附加 373.55 13.89 1,490.97 14.12 1,387.99 12.61 1,416.59 12.33
销售费用 17.39 0.65 75.68 0.72 44.13 0.40 71.82 0.63
管理费用 30.08 1.12 99.03 0.94 96.39 0.88 128.42 1.12
财务费用 756.27 28.12 2,701.84 25.59 3,808.97 34.59 5,490.93 47.81
合计 2,042.81 75.95 7,826.21 74.14 8,413.42 76.41 10,161.29 88.48
最近三年及一期，项目公司营业成本、税金及附加、销售费用、管理费用、财务
费用之和分别为10,161.29万元、8,413.42万元、7,826.21万元和2,042.81万元，占营业
收入比重分别为88.48%、76.41%、74.14%和75.95%，总体呈现下降趋势，主要原因
为：随着关联方借款本金的偿还和利率的下降，2023年-2025年财务费用明显下降。
5）税金及附加
表2-2-1-18项目公司备考财务报表税金及附加情况
单位：万元
项目 2026年1-3月 2025年度 2024年度 2023年度
房产税 341.70 1,364.98 1,260.49 1,283.67
土地使用税 11.94 47.75 47.75 47.75
城市维护建设税 9.70 37.87 38.43 41.12
教育费附加 4.16 16.23 16.47 17.62
地方教育费附加 2.77 10.82 10.98 11.75
印花税 2.47 10.15 10.63 11.23
水利建设基金 0.81 3.17 3.25 3.45
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项目 2026年1-3月 2025年度 2024年度 2023年度
合计 373.55 1,490.97 1,387.99 1,416.59
最近三年及一期，项目公司税金及附加分别为1,416.59万元、1,387.99万元、
1,490.97万元和373.55万元，占营业收入比例分别为12.33%、12.61%、14.12%和
13.89%，税金及附加主要为房产税，房产税金额主要受租金收入的影响而波动。
6）销售费用、管理费用、财务费用
最近三年及一期，项目公司销售费用分别为71.82万元、44.13万元、75.68万元和
17.39万元，占营业收入比例分别为0.63%、0.40%、0.72%和0.65%，占比较低；管理
费用分别为128.42万元、96.39万元、99.03万元和30.08万元，主要由职工薪酬等构
成，占营业收入比例分别为1.12%、0.88%、0.94%和1.12%；财务费用分别为5,490.93
万元、3,808.98万元、2,701.84万元和756.27万元，主要为利息支出，占营业收入比例
分别为47.81%、34.59%、25.59%和28.12%。
（4）资本性支出情况
最近三年及一期，项目公司资本性支出分别为299.72万元、223.04万元、444.36
万元和17.10万元，资本性支出主要包括园区设备设施维修及物业更新改造支出，
2025年资本性支出增加的原因为对不动产项目部分区域及设施进行了提升改造，以及
对部分设备大中修，使得当年物业更新改造支出有所增加。
（5）现金流量情况分析
表2-2-1-19项目公司备考财务报表现金流量情况
单位：万元
项目 2026年1-3月 2025年度 2024年度 2023年度
经营活动现金流入小计 3,048.87 11,991.26 12,068.13 18,804.94
经营活动现金流出小计 624.62 3,877.06 2,903.00 2,985.21
经营活动产生的现金流量净额 2,424.26 8,114.20 9,165.14 15,819.73
投资活动现金流入小计 - - - -
投资活动现金流出小计 46.45 546.56 323.36 364.11
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投资活动产生的现金流量净额 -46.45 -546.56 -323.36 -364.11
筹资活动现金流入小计 - - - 11,020.28
筹资活动现金流出小计 4,749.84 4,445.00 8,841.78 26,475.89
筹资活动产生的现金流量净额 -4,749.84 -4,445.00 -8,841.78 -15,455.61
最近三年及一期，项目公司经营活动现金流入总额分别为18,804.94万元、
12,068.13万元、11,991.26万元和3,048.87万元，经营活动产生的现金流量净额分别为
15,819.73万元、9,165.14万元、8,114.20万元和2,424.26万元。报告期内，项目公司经
营活动现金流入总额与营业收入变动趋势基本保持一致，2023年经营活动现金流入总
额明显高于当年营业收入，主要原因系项目公司2023年起强化园区运营管理，收回历
史租金欠款。
最近三年及一期，项目公司投资活动产生的现金流量净额分别为-364.11万元、-
323.36万元、-546.56万元和-46.45万元。2025年度投资活动现金流出较2024年度上
升，主要原因是维修改造支出增加。
最近三年及一期，项目公司筹资活动产生的现金流量净额分别为-15,455.61万
元、-8,841.78万元、-4,445.00万元和-4,749.84万元，筹资活动产生的现金流量净额有
所波动，主要是流动资金借款及偿还本金引起。
（二）不动产项目经营业绩分析
1、不动产项目现金流稳定性
（1）运营时间
不动产项目分区竣工并分区陆续开始运营，其中A2、A3-1、A6、A9、A10、A11、
A12于2016年9月开始运营，B1、B3于2016年10月开始运营，C1-C3于2017年7月
开始运营。截至2026年3月31日，基础资产整体已运行8年以上。
表2-2-2-1不动产项目运营时间（截至2026年3月31日）
现状编号 运营起始时间 已运营期限（年）
A2、A3-1、A6、A9、A10、A11、A12 2016年9月 9.5
B1、B3 2016年10月 9.42
C1-C3 2017年7月 8.67
（2）历史现金流稳定性
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不动产资产的现金流来源主要由市场化运营产生，不依赖第三方补贴等非经常性收
入。不动产项目历史经营收入为房屋租金收入、停车费收入和空调费收入，不动产项目
历史运营情况如下：
表2-2-2-2不动产项目历史运营情况
单位：万元
指标 2026年1-3月 2025年度 2024年度 2023年度
营业收入 2,689.78 10,556.62 11,010.45 11,484.70
其中：租金收入 2,357.37 9,668.28 10,125.14 10,697.29
停车费收入 229.20 558.06 556.38 457.14
空调费收入 103.21 330.28 328.93 330.28
营业成本 865.52 3,458.69 3,075.93 3,053.53
销售费用 17.39 75.68 44.13 71.82
管理费用 30.08 99.03 96.39 128.42
税金及附加 373.55 1,490.97 1,387.99 1,416.59
3运营净收益 2,117.15 7,940.89 8,903.95 9,275.57
近三年及一期，不动产项目营业收入分别为11,484.70万元、11,010.45万元、
10,556.62万元和2,689.78万元，运营净收益分别为9,275.57万元、8,903.95万元、
7,940.89万元和2,117.15万元。
（3）不动产项目历史出租率
不动产项目历史各期末出租率及各期加权平均出租率如下表所示：
表2-2-2-3不动产项目历史出租率统计
期末出租率
2023年末 2024年末 2025年末 2026年3月31日
82.05% 88.56% 88.34% 86.43%
4各期加权平均出租率
2023年度 2024年度 2025年度 2026年3月31日
89.06% 85.84% 87.18% 85.48%
近三年及一期，不动产项目期末整体出租率分别为82.05%，88.56%、88.34%和
3
运营净收益=营业收入-营业成本-销售费用-管理费用-税金及附加+折旧摊销-资本性支出
4
加权平均出租率=∑（租赁天数x租赁面积)/（总可租赁面积x当年天数）
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86.43%。
（4）不动产项目历史出租率变动说明
2023年，随着不动产项目经营从培育期转向成熟期，不动产项目当年加权平均出租
率达到运营以来峰值89.06%。2023年末出租率下滑的主要原因为一租户于年末搬离不
动产项目园区至其自建办公楼，对期末出租率影响较大。随着2024年新签约项目实现落
地及入驻园区，2024年年末出租率提升至88.56%。2025年以来，标的资产经营情况稳
定，2025年加权平均出租率指标与2024年相比实现净增长。2026年一季度末，不动产
项目出租率小幅下降至86.43%。截至2026年6月30日，出租率86.39%，与2026年一
季度末基本持平，整体经营稳定。
（5）续租率
不动产项目历史各期末续租率如下表所示：
表2-2-2-4不动产项目历史续租率统计
项目 2023年 2024年 2025年 2026年一季度
到期面积（平方米） 78,623.69 104,201.4 111,042.09 15,898.82
续租面积（平方米） 51,394.27 87,714.15 89,097.15 13,963.74
续租面积/到期总面积 65.37% 84.18% 80.24% 87.83%
2023年至2026年一季度，不动产项目续租率分别为65.37%、84.18%、80.24%和
87.83%，续租率水平较高且总体趋势向好，呈现出较强的租户黏性，有效减少了换租期
间物业空置产生的租金损失。园区优质的运营服务、完善的生活配套、良好的产业生态
及合理的租金水平，为出租率稳定提供了直接保障。
（6）不动产项目退租后去化率
不动产项目历史各期退租后去化率如下表所示：
表2-2-2-5不动产项目退租后去化率
项目 2023年 2024年 2025年 三年平均 2026年一季度
当年/期退租总面积（平方米） 27,979.86 31,542.83 23,664.54 27,729.08 5,964.30
退租后去化面积（平方米）（注 13,819.8 22,838.69 13,614.3 833.79
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项目 2023年 2024年 2025年 三年平均 2026年一季度
1） 3 4 16,757.62
退租后去化率（注2） 49.39% 72.41% 57.53% 60.43% 13.98%
注1：退租后去化面积是指某租赁单元退租后，该特定租赁单元退租后12个月内累计去化面
积（其中2026年一季度为当期退租后截至本反馈回复日的去化面积）
注2：退租后去化率=退租后去化面积/退租总面积
2023年至2025年退租后去化率（为特定房源退租后12个月内去化情况）分别为
49.39%、72.41%、57.53%，在近三年的退租面积中，退租后12个月内去化面积平均占
比60.43%。
（7）不动产项目历史租金单价
1）历史各期末平均租金单价
不动产项目近三年及一期表面租金单价如下表所示：
表2-2-2-6不动产项目近三年及一期表面租金单价统计
单位：元/平方米/月
指标 2023年 2024年 2025年 2026年1-3月
5期末表面租金单价 50.28 50.91 49.89 49.95
6当期表面租金单价 49.76 50.15 50.48 50.00
不动产项目从2016年陆续开始运营至今，对外出租的租金单价基本保持稳定，含税
表面租金单价主要以50元/平方米/月为主。
2）不动产项目近三年及一期有效租金单价如下表所示：
表2-2-2-7不动产项目近三年及一期有效租金单价统计
单位：元/平方米/月
指标 2023年 2024年 2025年 2026年1-3月
5
期末表面租金单价=∑（年末在租租户面积*表面租金）/∑（年末在租租户面积）
6
当期表面租金单价=∑（当期在租租户面积*表面租金）/∑（当期在租租户面积）
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7期末有效租金单价 49.66 48.01 44.96 45.23
8当期有效租金单价 48.84 47.95 46.19 45.14
2023年，不动产项目通过陆续取消或减少免租优惠等措施，期末及当期有效租金单
价基本与表面租金单价持平。2024年以来，由于区域产业园市场整体下行以及周边竞品
的影响，不动产项目在签约时给予租户一定的免租期优惠，导致有效租金单价有所下降。
（8）租金收取结算方式
不动产项目租金收取方式主要为预付形式，项目公司同时向租户收取押金，以应对
租户欠缴或者违约的风险。
1）项目租金预付机制具体情况
运营管理机构于租赁合同约定的租金支付日前，向租户送达租金结算表及租金发票
等付款通知，租户需按合同约定时点支付租金。截至2026年3月31日，本项目涉及租
户140家，租金预付方式主要分为以下两类：
A.缴费期初预付
租户按照租赁合同约定，以每月或每季度为一个缴费期，租户需在上一个缴费期满
前/后7日内交纳下一缴费期租金，该类租户共计125个，占比89.29%。
B.缴费期内预付
租户按照租赁合同约定，以每月或每季度为一个缴费期，在缴费期内按照固定日期
支付当期租金，该类租户共计15个，占比10.71%。
综上，租户均采用预付模式，只是预付期长短的区别。
2）历史押金收取情况
运营管理机构通常要求租户缴纳3个月租金作为押金，但基于个别商业谈判，存在
部分差异化安排。截至2026年3月31日，租赁合同约定的押金收取情况如下：
7
期末有效租金单价=∑（年末在租租户面积*有效租金）/∑（年末在租租户面积）
8
当期有效租金单价=∑（当期在租租户面积*有效租金）/∑（当期在租租户面积）
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表2-2-2-8押金收取情况统计
分类 押金额度 合计
3个月租金 3个月租金以下 未约定押金
租户数量（个） 117 20 3 140
租户个数占比 83.57% 14.29% 2.14% 100%
截至2026年3月31日，存续租户中137家租户已全部按合同足额缴纳押金，3家租
户未约定收取押金，这3家租户的租金收入占2026年一季度不含税营业收入的1.54%，
占比较小。对于3家未约定押金的租户，运营管理机构通过加强监控日常经营情况，综
合判断其履约能力，降低可能的履约风险。
2、不动产项目现金流分散性
（1）租户数量
截至2026年3月31日，不动产项目租户数量为140户，平均承租建筑面积为
1,309.81平方米，平均承租建筑面积适中。目前约74.29%的租户（104家）承租建筑面
积在1,000平方米以下，其承租建筑面积占已出租建筑面积的17.29%；约15.00%的租户
（21家）承租建筑面积在1,000-3,000平方米之间，其承租建筑面积占已出租建筑面积
的21.17%；约10.71%的租户（15家）承租建筑面积在3,000平方米以上，其承租建筑面
积占已出租建筑面积的61.54%，其中前十大租户承租建筑面积占已出租建筑面积的
51.23%。
从租户数量来看，租户分散度较高，从承租空间来看，大租户又相对集中。大租户
相对集中有利于园区构建产业生态，形成产业聚集效应。本项目单一最大租户阿里巴巴
丝路有限公司租赁面积占已出租面积比例为15.11%，其2025年全年贡献的收入占营业
收入的比例为13.17%，其余单一租户租赁面积占比不超过10%，单一租户对不动产项目
现金流稳定性的影响有限。
（2）行业分布情况
截至2026年3月31日，不动产项目签约租户所属行业主要为软件和信息技术服务
业、计算机、通信和其他电子设备制造业、商务服务业、科技推广和应用服务业等，具
体行业分布情况如下表所示：
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表2-2-2-9不动产项目租户行业分布
租户所属行业 租赁面积（平方米） 占比（%）
软件和信息技术服务业 93,088.77 50.76
计算机、通信和其他电子设备制造业 31,092.40 16.96
商务服务业 25,360.61 13.83
科技推广和应用服务业 12,910.78 7.04
住宿和餐饮业 11,059.97 6.03
其他 9,861.19 5.38
合计 183,373.72 100.00
从行业分布来看，不动产项目主要租户符合园区产业定位，形成了比较明显的产业
聚集效应。
（3）关联方租户
截至2026年3月31日，不动产项目存在关联租户，项目公司与原始权益人及其关
联方之间的关联交易情况如下：
1）研发办公租赁
不动产项目运营至今，累计共有8家关联公司以市场化价格承租使用园区物业，承
租方为原始权益人配套公司及其下属企业，截至2026年3月31日，有7家仍处于在租
状态，合计在租建筑面积8,170.03平方米，占已出租建筑面积的4.46%。
关联方租赁面积占比较小，对园区收入影响较小，具体租赁情况详见下表。
表2-2-2-10关联方研发办公租赁
单位：平方米、元/平方米/月
序号 租户 物业位置 租赁面积 起租日 到期日 合同单价 与原始权益人关系 与项目公司关系
1 西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司 C1栋 1,985.69 2021-12-1 2022-7-31 50 原始权益人 项目公司控股股东
C1栋 200.00 2022-8-1 2024-12-31 50
C1栋 200.00 2025-1-1 2025-5-31 50
C1栋 200.00 2025-6-1 2025-12-31 50
C1栋 200.00 2026-1-1 2026-12-31 50
A10栋 564.34 2024-5-1 2027-4-30 50
C1栋 1,184.28 2025-12-26 2027-12-31 50
C1栋 172.00 2025-12-26 2027-12-31 50
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序号 租户 物业位置 租赁面积 起租日 到期日 合同单价 与原始权益人关系 与项目公司关系
2 西安高新区综保基地配套建设有限公司 C1栋 1,985.69 2021-12-1 2022-7-31 50 原始权益人100%持股子公司 受同一母公司控制
3 西安市高新区领铭建设开发有限公司 C1栋 900.00 2022-8-1 2024-12-31 50
C1栋 900.00 2025-1-1 2025-5-31 50
C1栋 900.00 2025-6-1 2025-12-31 50
C1栋 900.00 2026-1-1 2026-12-31 50
4 西安市高新区领嘉建设开发有限公司 C1栋 885.69 2022-8-1 2024-12-31 50
C1栋 885.69 2025-1-1 2025-5-31 50
C1栋 885.69 2025-6-1 2025-12-31 50
C1栋 885.69 2026-1-1 2026-12-31 50
5 西安市高新区领鑫建设开发有限公司 C1栋 993.00 2022-8-1 2024-12-31 50
C1栋 993.00 2025-1-1 2025-5-31 50
C1栋 993.00 2025-6-1 2025-12-31 50
C1栋 993.00 2026-1-1 2026-12-31 50
6 西安市高新区领苑建设开发有限公司 C1栋 992.69 2022-8-1 2024-12-31 50
C1栋 992.69 2025-1-1 2025-5-31 50
C1栋 992.69 2025-6-1 2025-12-31 50
C1栋 992.69 2026-1-1 2026-12-31 50
7 西安高新领尚建设开发有限公司 下沉广场 214.00 2022-8-1 2024-12-31 50
下沉广场 214.00 2025-1-1 2025-5-31 50
下沉广场 214.00 2025-6-1 2025-12-31 50
下沉广场 214.00 2026-1-1 2026-12-31 50
8 西安市高新区信息产业园建设发展有限公司 下沉广场 214.00 2021-12-1 2022-7-31 50
C1栋 2,064.02 2024-9-1 2027-8-31 50
除上述租户外，不存在其他关联方租赁的情况。
2）车位租赁
近三年及一期，项目公司与原始权益人及原始权益人分公司存在车位租赁业务，项
目公司按照与关联方的约定进行款项收取。
表2-2-2-11关联方车位租赁
序号 租户 租赁类型 与原始权益人关系 与项目公司关系
1 西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司 车位 原始权益人 项目公司控股股东
2 西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司物业管理分公司 车位 原始权益人分公司 受同一母公司控制
3）关联交易金额及余额
不动产项目的关联交易金额及余额参见本招募说明书“第五部分不动产基金”之
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“三、关联交易与利益冲突”之“（三）报告期关联交易”之“1、不动产项目报告期
内的重要关联交易情况”。
（4）租赁合同期限分布情况
截至2026年3月31日，不动产项目在执行的租赁合同租期主要集中在5年以内，
其中3年以下（不含3年）租期占已出租面积的32.60%，3至5年（不含5年）租期占
已出租面积的57.66%，5年以上（含5年）租期占已出租面积的9.75%。
表2-2-2-12不动产项目租赁合同期限分布情况
租期 租赁面积（平方米） 占比（%）
3年以下（不含3年） 59,770.99 32.60
3至5年（不含5年） 105,727.76 57.66
5年以上（含5年） 17,874.97 9.75
合计 183,373.72 100.00
（5）租赁合同到期日分布
截至2026年3月31日，不动产项目所签租赁合同到期日分布较为均衡，其中2028
年到期租户租赁面积占已出租面积的31.82%，占比最大，2027年到期的面积占比第二。
总体而言，不动产项目租期结构较为合理，未来三年存在一定的集中到期风险。针对拟
到期的租赁合同，运营管理机构将提前与租户沟通续租意愿，如不续租，运营管理机构
将前置招商，以缩短换租带来的空置期。
表2-2-2-13不动产项目租赁合同到期日分布情况
合同到期年份 租赁面积（平方米） 占已出租面积比重（％）
2026年 49,648.96 27.08
2027年 52,926.97 28.86
2028年 58,345.56 31.82
2029年及之后 22,452.23 12.24
合计 183,373.72 100.00
（6）加权平均剩余租期
截至2026年3月31日，不动产项目在租租约加权平均剩余租期为638天。
（7）平均免租期
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不动产项目近三年及一期免租期分别为6.65天、15.83天、30.64天、35.02天，平
均免租天数22.04天。
（8）享受补贴情况
截至2026年3月31日，本项目不存在租金补贴。
（9）储备租户情况
运营管理机构储备租户潜在租赁面积共计13,326.96平方米，储备租户为后续租赁稳
定性提供了一定支撑。其中一季度退租面积5,964.30平方米，当期去化2,738.48平方米，
二季度签约4,173.18平方米，累计转化签约6,911.66平方米，并实现净增签约面积
947.36平方米。具体如下：
表2-2-2-14不动产项目储备租户情况
序号 客户信息 租赁位置 拟租赁面积（m2） 签约/预计签约时间
1 租户1 C1栋102-2室 135.00 2026年1月已签约
2 租户2 C1栋411室 106.00 2026年1月已签约
3 租户3 B3栋1层101室及104室 184.66 2026年2月已签约
4 租户4 C1栋5层502室 82.35 2026年3月已签约
5 租户5-1 C2栋1401室 1,193.54 2026年3月已签约
租户5-2 C2栋1402室 596.77 2026年3月已签约
租户5-3 C2栋1403室 198.93 2026年3月已签约
6 租户6 C1栋601室 101.56 2026年3月已签约
7 租户7 C1栋603室 139.67 2026年3月已签约
8 租户3 B3栋3层 596.60 2026年4月已签约
9 租户8 C2栋604/605室 489.83 2026年5月已签约
10 租户9 C2栋21层 994.62 2026年5月已签约
11 租户10 B3栋1102室 467.48 2026年6月已签约
12 租户11 C1栋4层 1,343.58 2026年6月已签约
13 租户12 C1栋503室 140.67 2026年6月已签约
14 租户13 下沉广场B-1F-01室 140.40 2026年6月已签约
15 租户14 A10栋302 550.05 2026年8月
16 租户15 C3栋7层 600.00 2026年9月
17 租户16 C3栋6层 1,931.61 2026年9月
18 租户17 A3栋1-2层 2,333.64 2026年9月
19 租户18 C3栋7层 1,000.00 2026年10月
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合计 13,326.96
（10）前十大租户租赁情况
截至2026年3月31日，不动产项目前十大租户租赁面积合计占已出租面积的比例
为51.23%，前十大租户租金收入占不动产项目2026年一季度全部租金收入的比例为
49.21%，前十大租户全部为非关联方租户。具体情况如下表所示：
表2-2-2-15不动产项目前十大租户租赁情况
序号 企业名称 所在行业 租赁面积（平方米） 面积占比（%） 租赁收入占比（%）
1 租户A 软件和信息技术服务业 27,703.07 15.11 13.92
2 租户B 商务服务业 14,704.6 8.02 7.89
3 租户C 计算机、通信和其他电子设备制造业 8,739.42 4.77 4.89
4 租户D 多式联运和运输代理业 8,540.28 4.66 4.99
5 租户E 软件和信息技术服务业 7,917.51 4.32 3.69
6 租户F 软件和信息技术服务业 6,386.46 3.48 3.28
7 租户G 软件和信息技术服务业 5,792.74 3.16 2.85
8 租户H 软件和信息技术服务业 5,245.66 2.86 2.76
9 租户I 计算机、通信和其他电子设备制造业 4,522.15 2.47 2.42
10 租户J 软件和信息技术服务业 4,394.83 2.40 2.52
合计 - 93,946.72 51.23 49.21
1）租户A（阿里巴巴丝路有限公司）
关于阿里巴巴丝路有限公司的基本信息及承租情况详见本部分之“一、不动产项目
概况”之“（九）重要现金流提供方”。
2）租户B
租户B成立于2020年，所属行业为商务服务业，是上市网络科技股份有限公司项下
专业经营园区管理服务、非居住房地产租赁业务的全资子公司。租户B于2020年入驻
不动产项目，最新租约到期时间为2029年。
3）租户C
租户C成立于2012年，所属行业为计算机、通信和其他电子设备制造业，核心业务
平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
包括仓储服务、自有房屋租赁，从事存储器（包括但不限于10纳米级闪存芯片）及相关
产品的生产、研发、销售，就本公司生产的产品提供服务，并从事生产产品所需原材料
和设备的进出口业务。
租户C自2016年入驻不动产项目，于2022年进行扩租，2025年9月已就到期租赁
合同进行续租，最新租约到期时间为2028年。
4）租户D
租户D成立于1999年，所属行业为多式联运和运输代理业，是一家韩国集团旗下
专注于物流与供应链数据服务的地区总部；公司专注于为该集团及其合作伙伴提供全球
供应链管理、智慧物流解决方案及大数据系统支持，在物流信息系统集成与数据分析方
面具备深厚技术积累。
租户D自2016年入驻不动产项目，于2022年进行扩租，最新租约到期时间为2027
年。
5）租户E
租户E成立于2019年，所属行业为软件和信息技术服务业，是一家新兴的直播电商
与数字营销服务企业；公司专注于通过直播、社交媒体等渠道为品牌提供线上销售、用
户增长与内容营销的全链路服务，在短视频运营和流量转化方面具有独特方法论；公司
紧抓直播电商风口，业务量快速增长，已进入规模扩张与模式复制阶段。
租户E自2020年入驻不动产项目，经过数次续租及扩租，最新租约到期时间为
2028年。
6）租户F
租户F成立于2015年，所属行业为软件和信息技术服务业，是全球领先的智能操作
系统产品和技术提供商；公司专注于智能手机、智能汽车、物联网等领域的嵌入式软件
系统开发，在Android、Linux及相关硬件平台的中介软件技术方面拥有核心竞争力；作
为所属集团在全球的重要研发中心，西安公司已进入与全球产业链协同创新的快速发展
阶段。
租户F自2020年入驻不动产项目，经过数次续租及扩租，最新租约到期时间为2028
平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
年。
7）租户G
租户G成立于2017年，所属行业为软件和信息技术服务业，公司核心业务包括技
术开发与服务、系统集成与咨询、投资与平台、其他（广告、会展、翻译、计算机软硬
件销售等），是某大型科技集团科技服务与技术输出的重要载体，聚焦金融科技、数字
化转型解决方案。
租户G自2025年入驻不动产项目，租约到期时间为2030年。
8）租户H
租户H成立于2012年12月25日，是江苏一上市软件股份有限公司在西安设立的全
资子公司。租户H拥有1000余名软件开发工程师，五个主要事业部，公司主营业务是
面向国内外客户提供新一代信息技术为核心的产品、解决方案和服务。公司聚焦“金融
科技”、“智能物联”和“智慧能源”三大业务领域，依托从芯片、硬件、操作系统到
应用软件的软硬件一体化产品与解决方案能力，以及涵盖需求、开发、测试、运维于一
体的综合服务体系，赋能金融、通讯、汽车、能源、工业制造、商业、地产、家居、消
费电子等行业客户，满足客户数字化升级转型的需求，帮助客户实现价值提升。
租户H自2017年入驻不动产项目，租约到期时间为2028年。
9）租户I
租户I成立于2004年，系从事智能产品的研发设计及生产制造等综合服务的科技企
业，公司深耕行业20余年，已成长为全球领先的智能产品和服务提供商，形成了涵盖智
能手机、AIPC、汽车电子、平板电脑、智能手表/手环、智能眼镜等全品类产品布局。
业务覆盖多个国家和地区，为全球头部消费电子品牌商和全球领先的科技企业提供专业
化的综合服务。
租户I的总部位于上海，拥有七大研发中心，分别设立于上海、深圳、惠州、南昌、
合肥、西安及苏州；同时，在惠州、南昌、越南和印度布局了制造中心，具备全球化产
品交付能力，并在美国、韩国、日本、中国香港及新加坡设有分支机构。
租户I自2025年入驻不动产项目，租约到期时间为2030年。
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10）租户J
租户J成立于2018年，所属行业为软件和信息技术服务业，是上市通信技术有限公
司在西北地区的重要销售与技术服务分支；公司专注于物联网与移动互联网无线通信模
块、终端的销售与客户技术支持，产品广泛应用于移动支付、智能电网、车联网等领域。
租户J自2017年入驻不动产项目，已稳定租赁8年以上，历史续租情况较好，最新
租约到期时间为2026年12月31日。运营管理机构正在与租户J沟通续约，经初步沟通，
预计可在园区稳定租赁。
（11）新入驻租户租金优惠
根据行业惯例，新入驻租户在入驻园区前，存在必要的装修及入驻手续办理时间，
根据项目运营管理及签约安排，不动产项目会针对新入驻租户提供一定时间的免租期。
其中，免租期通常根据租户行业情况、租赁面积、产业影响力等因素确定，并在与新入
驻租户所签署的租赁合同中对免租时间予以明确和体现；截至2026年3月31日，不动
产项目已起租租约部分设置免租期，免租期根据租户情况、租赁面积等因素具体确定。
（12）不动产资产涉及的投资强度、产出强度和税收强度等经济指标的情况说明
经审阅原始权益人提供的资料及根据原始权益人说明，不动产资产无正在执行且有
效的《投资协议》。不动产资产的立项备案文件载明不动产项目总投资为200,649.77万
元。根据原始权益人和项目公司的书面确认，目标不动产资产所属地块实际投资总额已
达成。对此，原始权益人承诺并确认，原始权益人对该事项可能受到的处罚或遭受的其
他损失进行最终承担。
（13）不动产项目租金收缴情况及关于欠缴租金的应对处置安排
1）租金收缴率
表2-2-2-16不动产资产租金收缴率
单位：%
项目 2023年度 2024年度 2025年 2026年3月31日
当期收缴率 85.59 96.87 96.53 91.37
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9期后收缴率 99.99 100 99.96 98.94
近三年及一期，当期收缴率分别为85.59%、96.87%、96.53%和91.37%，期后收缴
率分别为99.99%、100.00%、99.96%和98.94%，均处于较高水平。不动产项目期后租金
收缴率均在98.9%以上，未达100%为少量租户延迟支付所致。项目公司及运营管理机构
已对上述剩余尚未回收的运营收入形成追缴方案，并积极跟踪欠款回收情况，争取尽早
回收。
截至2026年6月30日，项目当期收缴率为97.51%，高于近三年及一期的当期收缴
率水平，园区运营管理水平持续提升。
2）关于欠缴租金的风险缓释措施
A.通过租金预付及租赁押金制度防范欠缴损失
不动产项目租金收取方式主要为预付形式，租户按照租赁合同约定，以每月或每季
度为一个缴费期，租户需在上一个缴费期满前/后7日内交纳下一缴费期租金。项目公司
同时向租户收取押金，以应对租户欠缴或者违约的风险，如租户欠缴租金或提前解约，
租赁押金可提供一定安全保障。
B.采取多渠道多层次的催缴手段，保障租金收缴的及时性
运营管理机构将根据租户实际逾期时长采取上门沟通、信息发送、函件寄达以及法
律诉讼等不同方式进行催收；运营管理机构亦将在必要时组织专题分析会，对未按时缴
纳租金的租户情况进行分析，制定催缴方案并落实。
C.运用数智园区管理平台，强化租金收缴台账系统化管理
运营管理机构已经搭建数智园区运营管理平台，平台功能主要包括资源管理、客户
管理、租赁合同管理、履约管理、财务管理等板块。创建完备的资源台账、合同台账、
企业台账、费用台账（包括账单、催缴、票据）等，高效管理租赁资源、租赁合同、租
金收缴、租户信息等，达到实时掌握欠租情况并有针对性地采取催收措施的目的。
（14）运管保障措施
9
期后收缴率=1-截至2026年6月30日对应期间尚未回收的租金收入/对应期间租赁合同等协议中约定的应收租金
收入
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为保障项目平稳运营与现金流可持续，运营管理机构建立了租户储备与合作机制。
通过深化与现有核心租户的合作关系，以及储备潜在优质租户，应对租约到期和市场变
化风险。具体措施如下：
1）深化存量重点租户战略合作，夯实现金流基本盘
一是强化常态化沟通与全周期运营服务。
运营管理机构与阿里巴巴丝路有限公司等核心租户保持常态化高频对接，及时掌握
其业务发展动态和空间使用需求。依托定制化运营服务方案，通过优化空间布局、完善
配套设施等措施，精准匹配租户经营需求，提升租户依存度与续约意愿。
二是前置开展续租磋商，针对租约临近到期的核心租户，运营管理机构提前启动续
约谈判工作。
2）开展多元化潜在租户储备，保障物业去化能力
一是聚焦园区产业定位开展圈层招商，重点引入软件研发、云计算、大数据、人工
智能等领域的龙头企业，带动产业链上下游企业入驻，构建良好的产业生态。
二是运营团队依托常态化市场调研、拓展招商渠道、深化与行业协会及专业论坛招
商合作等多种方式，与目标租户建立长效联络机制，沉淀潜在客户资源，具备快速开展
定向招商、填补空置空间的响应能力。
综上，运营管理机构通过“稳固现有核心租户”与“储备潜在优质租户”双向并
举的管理策略，力争实现租户管理和招商去化的良性循环，为项目长期稳定运营、现金
流持续稳健提供坚实支撑。
（15）风险缓释措施
1）基金管理人与运营管理机构制定了相关措施保障项目稳定运营：通过深化存量
重点租户战略合作，夯实现金流基本盘；同时通过拓展多元化招商渠道，深化与相关行
业协会及专业论坛的招商合作，并优化对第三方招商机构及个人的激励机制等方式开展
多元化潜在租户储备，保障物业去化能力。此外，为提高风险应对措施的可操作性，加
强对运营管理机构的约束力，基金管理人与运营管理机构设置了运营管理费的考核与奖
惩机制，将运营管理机构收取的运营管理费用与底层项目的实际租赁及经营情况相挂钩。
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2）分红豁免机制保障可分配金额
如不动产项目自本基金上市之日起至2030年12月31日任一自然年度项目实际收入
扣除包括运营管理费在内的各项成本费用后，使得实际可供分配金额未达到预期分配金
额，原始权益人/运营管理机构承诺且将确保其通过自愿放弃所持有的本基金份额在该
年度应获取的全部或部分可供分配金额，优先保障其他基金份额持有人在该年度基于预
测可供分配金额而享有的全部分红收益，如有剩余再分配自持份额的分红。
3、不动产项目现金流真实性
不动产项目现金流的产生基于真实、合法的经营活动。
不动产项目采用委托运营管理模式，由配套公司负责资产的运营和管理。不动产项
目运营收入包括租户或者使用人支付的研发办公、便民服务、配套车位租金及空调费等
收入。
经基金管理人、计划管理人及中伦律所对租赁合同进行全面核查，截至2026年3月
31日，租赁合同均不存在违反《中华人民共和国民法典》（简称“《民法典》”）第
148条、第149条、第153条、第154条和第506条规定导致合同无效或可撤销的情形，
均合法有效。
（1）租赁合同的特殊条款
关于合同特殊条款，经基金管理人、计划管理人及中伦律所核查，部分租赁合同中
存在转租限制、优先购买安排、提前退租、租金优惠减免等条款（以下简称“特殊条
款”）。租赁合同中前述特殊条款的实质内容基本相同，在具体的转租限制、提前退租
通知期限及违约金金额、租金优惠减免期限方面略有不同。个别租赁合同未对承租人是
否同意放弃优先购买权事宜作出约定，承租人享有相关租赁房屋的优先购买权。前述租
赁合同中的特殊条款概述如下：
1）转租限制条款。根据租赁合同的约定，承租方不得擅自改变房屋租赁用途或以
其他任何形式进行处分，在未征得出租方同意的情况下，不得进行转借或转租。承租方
不得将出租房屋或其任何部分转租或分租给任何其他第三方，也不得将该房屋之任何权
益转让给任何其他第三方，除非得到出租方的书面同意。
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2）优先购买安排。个别租赁合同未明确约定承租方放弃优先购买权。
3）提前退租条款。根据租赁合同的约定，承租人在租赁期内需提前退租的，应提
前提出书面申请，经出租方书面同意后可提前终止租赁合同，承租方应当额外支付违约
金予出租方，作为出租方的补偿。如果承租方未经出租方书面同意单方解除租赁合同的，
出租方有权收回出租房屋，并没收承租方租房押金不予退还，承租方还应按合同房屋租
金总额的一定比例向出租方支付违约金。
4）租金优惠减免条款。根据租赁合同的约定，出租人给予承租人约定期限的免租
期，免租期内承租人无需向出租人支付租金，但除租金外的与使用租赁房屋有关的其他
费用（包括但不限于物业服务费、水电费、空调费等）均由承租人自行承担。
对于上述特殊条款，《运营管理服务协议》已约定运营管理机构应执行和落实不动
产资产的具体租赁策略，负责维护租赁客户关系，尽合理最大可能预防触发优先购买安
排等租赁合同特殊条款或尽合理最大可能缓释该等特殊条款的触发对不动产项目租金收
入、公募基金及其投资者利益的影响。
（2）存在特殊条款的租赁合同面积占比和租金收入占比
目标不动产项目截至2026年3月31日合计140位租户签署的168份租赁合同，租
赁合同中存在承租人享有转租限制条款、优先购买权条款、无违约责任提前退租条款、
租金优惠减免条款，具体如下：
表2-2-2-17租赁合同特殊条款情况表
特殊条款 合同数量（份） 面积（平方米） 租赁合同面积10占比 租金收入占比
转租限制条款 166 167,802.12 91.51% 89.73%
享有优先购买权条款 17 76,941.44 41.96% 39.88%
无违约责任提前退租条款 8 35,350.53 19.28% 17.89%
租金优惠减免条款 99 137,481.96 74.97% 71.31%
1）166份房屋租赁合同约定了承租人转租限制条款，合计租赁面积167,802.12平方
米，租赁合同面积占比91.51%，对应租金收入占2026年一季度全部租金收入的89.73%。
10租赁合同面积占比计算公式为：截至2026年3月31日非公共区域相关租赁部位存在特殊条款的租赁合同面积之
和/截至2026年3月31日非公共区域相关租赁部位合计租赁合同面积。
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承租人转租限制条款主要包括：
A.承租方不得擅自改变房屋租赁用途或以其他任何形式进行处分，在未征得出租方
同意的情况下，不得进行转借或转租。
B.承租方不得将出租房屋或其任何部分转租或分租给任何其他第三方，也不得将
该房屋之任何权益转让给任何其他第三方，除非得到出租方的书面同意。
2）17份房屋租赁合同约定承租人享有同等条件下的优先购买权，合计租赁面积
76,941.44平方米，租赁合同面积占比41.96%，对应租金收入占2026年一季度全部租金
收入的39.88%。明确放弃优先购买权的租赁合同相关条款系指：承租方不可撤销地承
诺放弃对出租房屋的优先购买权。根据《民法典》的相关规定，未约定放弃优先购买权
则承租人享有同等条件下的优先购买权。
3）8份房屋租赁合同约定可以无违约责任提前退租，无违约责任提前退租条款主要
包括：经承租方提前通知出租方，承租方可以提前终止合同，无需承担任何违约责任。
含该类特殊条款的租赁合同合计租赁面积35,350.53平方米，租赁合同面积占比19.28%，
对应租金收入占2026年一季度全部租金收入的17.89%。
4）99份房屋租赁合同约定了租金优惠减免条款（租金优惠减免条款系指出租方同
意给相关承租方10天至12.5个月不等的免租期），合计租赁面积137,481.96平方米，
租赁合同面积占比74.97%，对应租金收入占2026年一季度全部租金收入的71.31%。
（3）不存在依据当地行业政策规定设置限制性条款的情况
就上述租赁合同中存在的转租限制条款、承租人享有优先购买权条款、无违约责任
提前退租条款、租金优惠减免条款，经管理人及律师核查，各条款均系运营过程中运营
管理机构与租户磋商而定，部分租户合同不涉及前述条款亦可证明相关条款非强制性，
不存在依据当地行业政策规定设置限制性条款的情况。
（4）就租赁合同中存在的转租限制条款，系常规的商业安排且具有相关的法律依
据，对项目运营和处置没有影响。根据《西安市城市房屋租赁条例》（西安市人民代表
大会常务委员会，2021.01.18发布并实施），承租人擅自将承租的房屋转租的，出租人
有权终止合同，收回房屋。因此，租赁合同中约定在未征得出租方同意的情况下，承租
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方不得进行转借或转租，有利于运营管理机构把控承租人资质，维护园区产业定位，保
障对租赁房屋的管理。
（5）租赁合同项下承租人的优先购买权
截至2026年3月31日，不动产项目签约租户中尚有11户承租人未明确放弃优先购
买权（涉及房屋租赁合同17份，合计租赁76,941.44平方米，占截至2026年3月31日不
动产项目已出租面积的比例约为41.96%），其余全部承租人均已明确在整体出售目标不
动产的情况下放弃对租赁房屋的优先购买权。关于该等尚未放弃优先购买权的影响及风
险揭示具体如下：
1）未放弃优先购买权对不动产项目整体处置或分拆销售的影响分析
A.承租人仅在同等交易条件下享有优先购买权
根据《民法典》第726条的规定，“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合
理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”，因此，未放弃优先购
买权的承租人如接受与本项目相同的同等交易条件（包括转让价格、价款履行方式及支
付进度等因素时），则享有对租赁房屋的优先购买权，反之承租人即使明示购买意向亦
不享有法律上的优先购买权。
B.承租人享有的同等条件下的优先购买权的权利行权对象
根据民法典第726条的规定，承租人的优先购买权行权对象为其所租赁的房屋。就
本项目而言，项目公司目前单独持有每个房屋的不动产权证书，理论上存在按每个房屋
单独出售的法律可行性。
C.承租人在同等条件下行使优先购买权，应在出租人履行通知义务后15日内明确表
示购买，否则视为已放弃优先购买权
根据《民法典》第726条的规定，“出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未
明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权”。因此，未放弃优先购买权的承租人，
如项目公司履行通知义务后承租人在15日内仍未明确表示购买的，即视为已放弃优先购
买权。
D.因出租人未履行通知义务等导致承租人未能履行其享有的优先收购权的情形下，
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出租人与第三人的处置交易行为仍然有效，但该承租人有权主张赔偿责任进而对目标不
动产项目的运营可能产生一定的不利影响
根据《民法典》第728条的规定，在出租人未通知承租人导致承租人未能履行优先
购买权情形下，出租人与第三人订立的房屋买卖合同效力亦不受影响，但享有优先购买
权的承租人有权向出租人主张赔偿责任。
就本项目而言，相关承租人未放弃优先购买权的情形，均不影响该等处置行为的合
同效力，既不影响本项目已完成的资产重组的效力，亦不影响基金存续期内不动产项目
的整体处置或是分拆销售交易行为的效力，但不排除享有优先购买权的承租人向项目公
司主张赔偿责任，进而可能存在如下风险：可能对未完成的处置交易进程的推进、目标
不动产的短期运营现金流情况等产生一定不利影响，或可能限制项目公司与其他同类租
户签署租赁协议，进而影响目标不动产的短期运营表现等。
2）未放弃优先购买权对项目公司股权转让的效力影响
根据《民法典》第726条的规定，“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合
理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”，未放弃优先购买权的
承租人享有优先购买权条款的行权对象仅为租户承租的租赁房屋而并非持有不动产项目
整体物业的项目公司100%股权。因此，承租人未放弃优先购买权不影响项目公司股权
转让的效力，以不动产项目作为底层资产发行不动产基金的交易合法有效。
3）未放弃优先购买权的风险缓释措施：
A.就未放弃优先购买权的承租人的风险缓释措施
配套公司已出具书面承诺，“若因相关租户未放弃优先购买权，使得不动产项目存
在转让或处置限制并因此使得软件新城公司遭受损失的，由本公司进行最终承担”。
B.运营管理机构有义务预防触发优先购买安排或缓释对不动产项目租金收入、公募
基金及其投资者利益的影响
《运营管理服务协议》已约定运营管理机构提供的运营管理服务包括：“执行和落
实不动产资产的具体租赁策略，负责维护租赁客户关系，尽合理最大可能预防触发优先
购买安排等租赁合同特殊条款或尽合理最大可能缓释该等特殊条款的触发对标的不动产
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项目租金收入、公募基金及其投资者利益的影响”。
综上，本项目已就未放弃优先购买权设置了相关风险缓释措施。
（6）就租赁合同中存在的无违约责任提前退租条款，经承租方提前（一个月/两个
月/三个月）书面通知即可提前终止租赁合同，因此无违约责任提前退租条款的设置可
能会导致退租时间点具有不确定性，在突发退租情形下将造成招商工作被动，进而可能
导致房屋空置期延长的风险。针对前述风险，未来运营管理机构将进一步降低无违约责
任提前退租合同签署的比例，并增加与租户沟通的频次，了解租户未来的续租意愿，在
明确退租意图前提前储备相应房源的潜在客户以避免出现长期空置的情况。
（7）就租赁合同中存在的租金优惠减免条款，系指出租方同意给予相关承租方10
天至12.5个月不等的免租期。其中，免租期为12.5个月的承租人共2户，涉及房屋租
赁合同2份，合计租赁面积7,724.35平方米，租期分别为5.5年（5,792.74平方米）、
3.3年（1,931.61平方米），占截至2026年3月31日目标不动产项目已出租面积的比例
约为4.21%，占2026年一季度全部租金收入比例为3.76%。阶段性提供免租期有利于提
高租户的粘性、吸引潜在租户，但同时也会降低有效租金单价。就以上免租期相关条款
对运营稳定性可能产生的不利影响，管理人通过以下措施降低其对运营收入的影响：
1）考核绑定：将运营管理费与运营收入挂钩；
在运营管理机构的运营管理服务期限内，按年度对当年运营收入净额实际值是否达
到运营收入净额目标值进行考核，以运营收入净额达成情况作为浮动运营管理费用计提
依据。当年度运营收入净额实际值高于当年度运营收入净额目标值时，年度浮动运营管
理费为正，运营管理机构有权收取当年度浮动运营管理费（不超过当年度应支付的基础
运营管理费（不含日常维修维护费）的50%）。当年度运营收入净额实际值低于当年度
运营收入净额目标值时，当年度浮动运营管理费为负，项目公司从应支付的基础运营管
理费中扣减相应金额（扣减金额不超过当年度应支付的基础运营管理费（不含日常维修
维护费）的50%）。浮动运营管理费的具体设置如下：
“浮动运营管理费以运营收入净额实际值与运营收入净额目标值的差额为基数计
算，计算公式为：J=(G-H)*20%
J为每年度应计提的浮动运营管理费
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G为运营收入净额实际值，依据审计机构出具的项目公司审计报告或运营管理机构
与项目公司双方认可的其他书面形式确认，计算公式：运营收入净额实际值=项目公司
审定利润表中营业收入-营业成本-税金及附加-管理费用-销售费用（如有）+当期全部折
旧摊销。为免疑义，作为计算定价依据的运营收入净额，不对浮动运营管理费进行扣
除。
H为运营收入净额目标值，指不动产项目在相应期限内应实现的运营收入净额的目
标金额，2026年至2035年的运营收入净额目标值由基金管理人、运营管理机构参考不
动产基金申报发行的评估报告中的相关数据确定。2036年及以后年度的运营收入净额
目标值由基金管理人、运营管理机构参考届时最新一期评估报告或运营管理机构与基金
管理人双方认可的其他方式进行书面确认。
当年度运营收入净额实际值高于当年度运营收入净额目标值时，年度浮动运营管理
费为正，运营管理机构有权收取当年度浮动运营管理费（不超过当年度应支付的基础运
营管理费（不含日常维修维护费）的50%）。当年度运营收入净额实际值低于当年度运
营收入净额目标值时，当年度浮动运营管理费为负，项目公司从应支付的基础运营管理
费中扣减相应金额（扣减金额不超过当年度应支付的基础运营管理费（不含日常维修维
护费）的50%）。
浮动运营管理费用按年支付，经基金托管人与基金管理人核对一致，以协商确定的
日期及账户路径从基金财产支付。”
2）可分配金额保障：原始权益人承诺按《基金合同》的相关安排实施本基金收益
分配中的分红豁免机制，优先保障其他基金份额持有人在该年度基于预测可供分配金额
而享有的全部分红收益。未来，运营管理机构将根据市场情况、客户重要性，综合考虑
免租期带来的出租率上升收益和有效租金单价下降的风险，制定合理的免租期方案，并
在基金管理人的监督下执行，以保证不动产项目平稳运营。
（8）目标不动产所涉租赁合同未进行租赁合同备案。根据《民法典》第706条的
规定，当事人未依照法律、行政法规规定办理租赁合同登记备案手续的，不影响租赁
合同的效力。因此，如不存在其他影响租赁合同合法有效性的情形，仅就租赁合同未
能及时进行租赁备案的情况，不会影响目标不动产租赁合同的合法有效性。
平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
根据《商品房屋租赁管理办法》（中华人民共和国住房和城乡建设部令第6号）
第14条第1款、第23条的规定，在前述租赁合同在相关行政主管部门办理房屋租赁
登记备案手续之前，项目公司存在被相关行政主管部门处以相应罚款的风险。截至尽
职调查基准日，项目公司未因目标不动产所涉租赁合同的备案情况而被处以行政处罚
或被追究相关责任。《运营管理服务协议》生效后，根据《运营管理服务协议》的约
定，西安高新配套有义务代表项目公司申请并取得合法签订和执行经营合同所需的外
部批准和登记（包括但不限于当地主管部门要求的租赁备案登记），如因未办理房屋
租赁登记备案而给项目公司、不动产基金造成损失的，运营管理机构应承担赔偿责
任。
4、资产筛选依据
截至2026年3月31日，原始权益人持有的产业园资产丰富，主要位于西安市高新
区内，其中本项目标的不动产所处的软件新城片区产业聚集度高，区域配套成熟，原始
权益人持有其100%的股权，资产权属清晰，历史运营成熟稳定。不动产项目是原始权
益人全部产业园项目中建筑规模最大、收入及EBITDA最高的产业园区项目，故选择不
动产项目作为入池资产具有合理性。除入池的不动产项目外，原始权益人还持有国家新
一代人工智能产业园、数字经济产业园、信息园、软件新城云汇谷（非入池）、国家服
务外包示范基地二期等可扩募资产；原始权益人股东西安高科集团名下太周园、集智园、
高科智慧园等其他产业园区项目可作为未来扩募资产。
5、同业竞争情况
（1）同业竞争情况
根据原始权益人的说明，截至本招募说明书披露日，原始权益人及其同一控制下的
关联方持有的同类型（研发办公类产业园区）资产约107.94万平方米，具体情况如下表：
表2-2-2-18西安高新配套及同一控制下关联方持有的主要其他同类产业园区项目
资产名称 所属行业 所在地区 资产状态 资产规模（面积万㎡） 原值/总投（亿元） 持股比例 出租率（2026年3月31日）
国家服务外包示范基地二期 产业园区 西安高新区 运营 8.43 2.90 配套公司 92.65%
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资产名称 所属行业 所在地区 资产状态 资产规模（面积万㎡） 原值/总投（亿元） 持股比例 出租率（2026年3月31日）
国家新一代人工智能产业园一期 产业园区 西安高新区 运营 7.04 3.62 持有100% 78.74%
国家新一代人工智能产业园二期 产业园区 西安高新区 运营 19.10 10.98
软件新城云汇谷（非入池） 产业园区 西安高新区 运营 8.47 3.20 94.39%
信息园一期 产业园区 西安高新区 运营 5.95 3.99 89.26%
信息园二期 产业园区 西安高新区 运营 8.13 3.30 87.33%
数字经济产业园 产业园区 西安高新区 运营 20.40 14.15 78.71%
太周园 产业园区 西安市周至县 运营 17.48 11.05 西安高科集团持有100% 54.50%
高科智慧园一期 产业园区 西安高新区 运营 9.03 6.80 90.00%
集智园 产业园区 西安市周至县 运营 3.91 2.50 87.00%
合计 107.94 62.49 - -
上述物业中，西安高科集团持有的太周园、集智园位于西安市下辖周至县，与本项
目不动产不在同一区域，空间距离远，且聚焦汽车零部件等行业，综合判断不构成直接
的同业竞争关系。其他项目位于西安高新区，可能与本项目形成同园区、同区域市场竞
争情况。具体分析如下：
1）软件新城云汇谷（西安软件新城研发基地二期非入池资产）
由于软件新城云汇谷非入池资产与本项目（以下简称“入池资产”）均位于软件新
城研发基地二期，在地理区位、建筑规格及产业定位（软件及电子信息服务业）方面具
有一致性，存在直接的竞争关系。
2）数字经济产业园
数字经济园位于西安高新区丝路科学城，因其紧邻丝路软件城片区，主导产业为数
字经济、大数据与云计算，与入池资产部分重叠，且租金价格低于入池资产具备一定竞
争力，在区域内对同类目标客群形成一定的市场竞争。
尽管数字经济产业园在租金和新兴产业定位上可能吸引部分对成本敏感或处于初创
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期的新兴数字科技企业，从而构成潜在竞争，但入池资产具备成熟的区位配套、稳固的
产业生态和高质量的租户基础，已建立起差异化的竞争优势。此外，本项目多个重要租
户已经续租多次，租赁意向稳定，部分租户在本项目配备了重要设备，搬迁成本较高，
总体为本项目带来了较为稳定的租赁局面。
3）国家新一代人工智能产业园（一期及二期）、信息产业园（一期及二期）
上述项目均位于西安绕城高速以外，属于丝路科学城的外围区域；而入池资产所处
的丝路软件城片区紧邻城市主干道西三环，与主要交通枢纽的连接更为便捷，享有更明
显的区位与交通优势。
国家新一代人工智能产业园的主导产业方向为人工智能、大数据与云计算、智能制
造；信息产业园则以检验检测认证服务、研发设计、新材料新能源产业为核心。入池资
产已形成以软件研发、信息技术服务为核心的鲜明产业集聚，双方在核心产业导向上存
在区别。
上述项目在业态上以满足生产制造需求的多层标准厂房为主，研发办公空间为辅；
而入池资产则为专为研发、办公及企业总部功能设计的高品质研发办公楼宇。产品形态
的差异决定了两者服务于不同类型企业的空间需求。
综上所述，虽然上述项目与入池资产在广义的科技企业客户群体上存在一定交集，
可能构成一定程度的潜在竞争，但由于区位能级、主导产业方向及产品硬件形态等方面
存在一定差异，双方的目标客户细分市场与核心竞争力各有侧重。
4）国家服务外包示范基地二期、高科智慧园一期
国家服务外包示范基地二期、高科智慧园一期位于西安高新区锦业路沿线，地处锦
业路CBD中央商务区核心区域，以金融科技产业为主，与入池资产主导产业区分明显，
同时租金价格明显高于入池资产，上述项目与入池资产的目标客群重合度较低，不构成
直接竞争关系。
（2）减少利益冲突的措施安排
为防范同业竞争和潜在利益冲突，进一步保障基金份额持有人利益，本项目从原始
权益人、运营管理机构、基金管理人三个层次分别设置了相关风险缓释措施，并在招募
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说明书中进行了风险揭示，具体内容如下：
1）针对同业竞争、利益冲突情形，原始权益人作出相关承诺：
A.承诺平等对待入池不动产项目和旗下的其他项目，将根据自身针对产业园项目同
类资产的既有管理规范和标准，严格按照诚实信用、勤勉尽责、公平公正的原则，不会
以低于所管理的同类资产的运营管理标准提供运营管理服务。对于可能构成实质竞争的
其他产业园项目，采取充分、适当的措施避免可能出现的利益冲突，使得入池不动产项
目在同等条件下享有优先获得该业务机会的权利，充分保护基金份额持有人的利益。
B.承诺将采取措施规范并尽量避免与本公募REITs项目之间的关联交易。对于正常
经营范围内无法避免或有合理理由存在的关联交易，将本着公开、公平、公正的原则确
定交易价格，依法与本公募REITs项目项下相关载体签订规范的关联交易合同，保证关
联交易价格的公允性。严格按照有关法律法规和相关主体的内部管理规定履行批准程序，
包括但不限于必要的关联方回避表决等义务并依照有关法律、法规和相关主体的内部管
理规定履行关联交易的信息披露义务。保证不通过关联交易非法转移本公募REITs项目
的资金、利润，不利用关联交易损害本公募REITs项目及其基金份额持有人的合法权益。
C.在本公募REITs项目终止并清算完毕前，本公司的前述承诺始终有效，且是不可
撤销的。若本公司违反上述承诺给本公募REITs项目及其基金份额持有人造成损失的，
一切损失将由本公司承担。
2）在运营管理机构层面，拟签署的《运营管理服务协议》中约定，运营管理机构
同时向其他机构提供不动产项目运营管理服务的，应当采取充分、适当的措施避免可能
出现的利益冲突，相关措施包括但不限于：
A.运营团队人员的资质及更换：运营管理机构承诺运营团队中具有5年以上产业园
项目运营经验的专业人员不少于2名；运营管理机构承诺如更换前述运营团队成员，应
经基金管理人审核并批准，并及时补充符合资质的人员，以确保不动产项目的运营服务
不受影响。
B.运营团队的独立性：运营管理机构承诺为不动产项目服务的运营团队独立于运营
管理机构内部其他团队，为且仅为项目公司提供本协议约定的运营管理工作服务；运营
管理机构承诺并保证不动产项目的运营团队的独立性。
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C.招商机会的公平对待：运营管理机构承诺，若其已知悉或获得任何关于招商的新
商机的，应秉承公平、平等和合理的原则处理业务机会，满足不动产项目的招商需求。
D.同等条件下的优先机会：运营管理机构承诺，对于可能构成实质竞争的其他同类
型项目，运营管理机构将采取充分、适当的措施避免可能出现的利益冲突，使得不动产
项目在同等条件下享有优先获得该业务机会的权利，充分保护基金份额持有人的利益。
同时，运营管理机构己制定并持续完善与同业竞争相关联的制度、规定，降低或有
的同业竟争与利益冲突风险。
3）基金管理人
为保证公司规范化运作，有效地防范和化解利益输送、利益冲突的风险，基金管理
人建立了科学、严密、高效的内部控制体系，制定了利益冲突管理、关联交易的相关制
度，进而防范利益冲突，保障基金份额持有人利益。
4）风险揭示
管理人已在招募说明书“第一部分招募说明书概要及风险因素”之“二、风险因
素”中针对运营管理机构的操作风险、运营管理机构及其关联方的利益冲突风险、关联
交易风险等进行了风险揭示。
6、补贴
报告期内，不动产项目的营业收入来源不包括政府补贴。评估机构亦未在估值测算
中考虑不动产项目未来收到的政府补贴。
7、税收
项目公司主要应纳税项及税率情况详见本招募说明书“第二部分不动产项目”之
“二、经营业绩与财务状况分析”之“（一）不动产项目财务状况”之“5、税收政
策”。
8、重要会计政策和会计估计
重要会计政策和会计估计参见本招募说明书“第二部分不动产项目”之“二、经
营业绩与财务状况分析”之“（一）不动产项目财务状况”之“3、重要会计政策和会
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计估计”。
三、原始权益人
（一）原始权益人基本情况
1、名称、注册地址、注册资本、成立日期、法定代表人、经营范围、主要业务
负责人
本项目原始权益人及运营管理机构均为西安高新区基础设施配套建设开发有限责任
公司（简称“西安高新配套”），成立于2008年10月。自成立伊始，西安高新配套始
终坚持服务西安高新区的科技创新和产业发展的定位，致力于高新区内产业园区的建设
和运营，为西安高新区产业发展和聚集作出重要贡献。主要从事园区开发建设、园区运
营服务、产业投资孵化、资产管理服务及工程代建服务等。
截至报告期末，其基本情况如下所示：
表2-3-1-1西安高新配套基本情况
公司名称 西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司
企业类型 其他有限责任公司
统一社会信用代码 91610131678619819Q
成立日期 2008-10-9
法定代表人 曹靖
主要业务负责人 苏扬
注册资本 68,901.41万元
实缴资本 68,901.41万元
注册地址 陕西省西安市高新区软件新城天谷八路156号云汇谷C1楼11、12层
经营范围 一般项目：工程管理服务；园区管理服务；公共事业管理服务；停车场服务；机械设备租赁；物业管理；酒店管理；非居住房地产租赁；供应链管理服务；金属材料销售；建筑材料销售；机械设备销售；塑料制品销售；五金产品批发；通讯设备销售；消防器材销售；光伏设备及元器件销售；建筑装饰材料销售；包装材料及制品销售；防腐材料销售；保温材料销售；建筑防水卷材产品销售；发电机及发电机组销售；电力电子元器件销售；电工器材销售；电池销售；电子产品销售；卫生陶瓷制品销售；国内货物运输代理；国际货物运输代理；航空国际货物运输代理；普通货物仓储服务（不含危险化学品等需许可审批的项目）；太阳能发电技术服务；储能技术服务；合同能源管理；节能管理服务；信息咨询服务（不含许可类信息咨询服务）；输配电及控制设备制造；广告发布；广告制作；广告设计、代理；会议及展览服务；市场营销策划；企业管理咨询；电动汽车充电基础设施运营；环保咨询服务。（除依法
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须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）许可项目：建设工程施工；住宿服务；道路货物运输（不含危险货物）；发电业务、输电业务、供（配）电业务。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以审批结果为准）
2、设立、存续和历史沿革情况
（1）设立情况
西安高新配套系经西安高新区管委会批准，于2008年10月9日成立的高科集团下
属的全资国有企业，主要承担高新区范围内可经营性基础配套服务设施项目的开发建设
及管理工作，公司注册资本2,000万元，实收资本2,000万元（陕鼎会验字〔2008〕581
号），西安高科集团有限公司（简称“西安高科集团”或“高科集团”）持有100%股
份。注册地址是西安市电子一路18号西部电子商城四楼。
（2）主要历史沿革情况及存续情况
经核查并根据法律顾问出具的《法律意见书》，西安高新配套系依法设立且有效存
续的有限责任公司。
2010年1月19日，西安高科集团以货币形式向西安高新配套实际增资3,000万元
（陕盛源会验字〔2010〕38号），截至2010年1月19日，公司的注册资本（实收资本）
为5,000万元人民币，西安高科集团持有100%股份。
2010年7月22日，西安高科集团以货币形式向西安高新配套实际增资5,000万元
（陕新汉会验字〔2010〕202号），截至2010年7月22日，公司的注册资本（实收资
本）为10,000万元人民币，西安高科集团持有100%股份。
2018年5月10日，西安高科集团以货币形式向西安高新配套实际增资20,000万元，
截至2018年5月10日，公司的注册资本（实收资本）为30,000万元人民币，西安高科
集团持有100%股份。
2020年7月15日，西安高科集团增资10,000万元人民币；2020年7月15日，西安
高科软件新城建设开发有限公司增资10,000万元人民币；2020年7月15日，西安高科
国际社区建设开发有限公司增资10,000万元人民币；2021年11月16日，陕西金融资产
管理股份有限公司增资8,901.41万元人民币；2022年9月30日，陕西金融资产管理股份
有限公司增资0.001861万元人民币。
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截至2026年3月末，公司注册资本为68,901.411861万元人民币。
3、股权结构、控股股东和实际控制人、股权受限情况
截至报告期末，西安高新配套股权结构如下图所示：
图2-3-1-1西安高新配套股权结构图
表2-3-1-2西安高新配套股权结构情况表
序号 股东名称 认缴出资（万元） 股权比例（%）
1 西安高科集团有限公司 40,000 58.0540
2 西安高科软件新城建设开发有限公司 10,000 14.5135
3 西安高科国际社区建设开发有限公司 10,000 14.5135
4 陕西金融资产管理股份有限公司 8,901.41 12.9191
截至报告期末，西安高新配套的控股股东为西安高科集团有限公司，直接及间接持
股比例合计为86.48%。西安高科集团有限公司成立于1992年2月20日，是西安高新区
管委会全资直属企业。西安高科集团有限公司的经营范围为：基础设施、园区和房地产
建设投资和运营；公共服务投资和运营；高技术产业、战略新兴产业、先进制造业和现
代服务业投资和运营；股权投资和资本管理。（依法须经批准的项目，经相关部门批准
后方可开展经营活动）。
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截至报告期末，西安高新技术产业开发区管理委员会持有西安高科集团有限公司
100%股权，为西安高科集团及原始权益人的实际控制人。
截至报告期末，原始权益人的控股股东所持有的股权不存在受限情况。
4、组织架构和内部治理机制情况
（1）组织架构
截至2026年3月末，西安高新配套组织架构如下图所示：
图2-3-1-2西安高新配套组织架构图
配套公司组织机构设置涵盖战略支撑、资产管理、开发建设三大板块及1家子公司
卓着数科，共设置20个部门。其中，战略支撑板块（6个部门）承担党建人力、纪检风
控、战略规划、财务融资、计划考核等核心保障，为公司运营定方向、强监督；资产管
理板块（6个部门）聚焦产业研判、园区招商运营、新能源拓展及公募REITs管理、创
投孵化，实现资产增值；开发建设板块（8个部门）兼具项目设计、工程管理、成本控
制等建设管理，及项目全周期支撑资产管理运营等工作；子公司卓着数科公司聚焦数字
化人才培养、产业数字化赋能与数据资产运营，拓展数字经济业务。各部门主要职能介
绍如下：
1）战略支撑板块
A.综合办公室：承担党建管理、群团管理、人力资源管理、行政管理、重点任务督
查督办、档案管理、非经营性固定资产管理、信息化管理、后勤保障、舆情管理、企业
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文化建设及对外宣传等职能。
B.纪检审计部：承担纪检监察、内控及风控管理、法务管理、审计管理、合规监督、
采购监督等职能。
C.投资规划部：承担战略规划、品牌管理、土地市场研究、项目前期研判、项目初
步策划、成本收益测算、产品定位、项目前期土地手续、不动产权证办理等职能。
D.计划考核部：承担公司计划预算管理、部门考核、任务目标计划的跟踪及落实、
经营指标分析及统计等职能。
E.财务部：承担财务预算管理、会计核算管理、资金管理、税务管理、财务分析与
公司决策支持、财务管理与监督等职能。
F.资本运营部：承担融资管理、资本运作、园区市值管理、投资标的研究及立项、
投资标的尽调组织等职能。
2）资产管理板块
A.产业研究部：承担宏观环境研究与趋势研判、区域战略/产业规划研究、主导产业
研究、标杆企业研究、重点客户研究、主导产业产品研究、区域竞争分析、园区企业研
究等职能。
B.招商部：承担园区年度招商任务的完成、政府关系维护、招商渠道搭建、数字化
招商体系的搭建、产业合作等职能。
C.园区运营部：承担租金收缴、客户关系维护、物业监督管理、经营性资产管理、
资产管理平台及智能园区等数字化平台管理、运营服务、对外接待交流、维修管理、重
点项目报审及优惠政策落实，同时承接园区维修、提升改造及装修等职能。
D.创投孵化部：承担孵化体系构建、孵化器运营、创投孵化活动策划执行、创业培
训、创投企业投资等职能。
E.资产管理分公司：统筹负责园区公募REITs的招商、运营等工作，保证稳定出租
率和经营收入，完善运营和服务管理体系。
F.能源运营分公司：制定新能源业务规划、推动光伏+储能等技术落地、构建新能源
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资产全生命周期管理体系，同时开拓碳交易、绿证市场，推广节能解决方案。
3）开发建设板块
A.设计部：承担项目设计管理、项目前期报建管理、产品研究及标准化、效果品质
控制与技术服务、设计资料档案及综合管理等职能。
B.成本合约部：承担招投标管理、预结算管理、材料管理、合同管理等职能。
C.工程部：承担工程管理、质量管理、治污减霾、维稳管理、市政报建等职能。
D.安全管理部：承担安全管理制度与应急预案管理、安全教育培训、安全管理措施
执行、安全生产检查及安全资料管理等职能。
E.各项目部：负责项目安全、质量、进度、治污减霾、维稳、合同、成本、验收、
竣工移交及后期维修等工作；统筹协调项目前期策划定位、立项、设计、招标、报建及
后续招商介入等工作；同时承接工程建设、规划设计管理、工程造价咨询、技术咨询、
对外工程承包、设备安装及建设工程监理等业务。
4）子公司：卓着数科公司
统筹开拓数字化人才培养、产业数字化赋能及数据资产运营等业务，聚焦数字经济
领域的业务拓展。
（2）治理结构及内控制度
1）治理结构
西安高新配套根据现行法律法规及相关规定，建立了较为完善的公司法人治理结构，
制定了《公司章程》并建立了股东会、董事会和经理组成的治理结构体系。同时构建了
较为完善的制度体系，规范各项议事规则和程序，确保公司经营工作有序、高效地进行。
A.股东会
公司设股东会，股东会由全体股东组成，是公司的权力机构，行使下列职权：
a.选举和更换董事，决定有关执行董事的报酬事项；
b.审议批准董事会的报告；
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c.审议批准公司的利润分配方案和弥补亏损方案；
d.对公司增加或者减少注册资本作出决议；
e.对发行公司债券作出决议；
f.对公司合并、分立、解散、清算或者变更公司形式作出决议；
g.修改公司章程；
h.法律、法规和公司章程规定的其他职权。
B.董事会
公司设董事会，成员为六人，其中四名由西安高科集团有限公司提名，一名由陕西
金融资产管理股份有限公司提名经由股东会选举产生，另一名董事经由公司提名通过民
主方式选举产生作为职工董事。董事每届任期三年，任期届满，连选可以连任。
公司为董事投保责任保险或者续保后，董事会应当向股东会报告责任保险的投保金
额、承保范围及保险费率等内容。
董事会设董事长一人，由西安高科集团有限公司提名的董事担任。董事会对股东会
负责，行使下列职权：
a.召集股东会会议，并向股东会报告工作；
b.执行股东会的决议；
c.制定公司发展战略、经营方针、中长期发展规划、主营业务、产业布局、产业结
构调整等重大战略事项；
d.决定公司的经营计划和投资方案；
e.制订公司的利润分配方案和弥补亏损方案；
f.制订公司增加或者减少注册资本以及发行公司债券的方案；
g.制订公司合并、分立、变更公司形式、解散的方案；
h.决定公司内部管理机构的设置；
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i.决定聘任或者解聘公司经理及其报酬事项，并根据经理的提名决定聘任或者解聘
公司副经理、财务负责人及其报酬事项；
j.制定公司的基本管理制度；
k.定期听取经理层关于公司重大经营管理工作的汇报；
l.听取公司年度经营报告和专项审计方案及结果的汇报；
m.法律法规和公司章程规定的其他职权。
C.审计委员会
公司不设监事会和监事，在董事会中设置审计委员会，审计委员会对董事会负责。
审计委员会成员共三名，主任一名，成员两名，由公司董事会成员担任，成员由董事长
提名或三分之一董事提名。审计委员会行使以下职权：
a.贯彻落实国家有关审计的政策法规和相关制度；
b.坚持党对审计工作的集中统一领导，协调督促有关工作的要求部署和落实。
c.建立完善审计监督机制，促进审计整改工作有效落实；
d.负责审核公司财务信息及其披露、监督及评估内外部审计工作和内部控制；
e.董事会授予的其他职权。
D.经理
公司设经理，由董事会决定聘任或者解聘。经理对董事会负责，行使下列职权：
a.主持公司的生产经营管理工作，组织实施董事会决议；
b.组织实施公司年度经营计划和投资方案；
c.拟订公司内部管理机构设置方案；
d.拟订公司的基本管理制度；
e.制定公司的具体规章；
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f.提请聘任或者解聘公司副经理、财务负责人；
g.提请聘任或者解聘除应由董事会决定聘任或者解聘以外的负责管理人员及分公司
的负责人；
h.董事会授予的其他职权；
i.法律法规和公司章程规定的其他职权。
2）内控制度
西安高新配套建立了《内部控制体系运行管理制度》《财务管理制度（修订）》
《会计核算办法》《关联交易管理办法》等内部控制、财务管理、会计核算、关联交易
等方面的内部管理制度体系，形成了依靠制度管理、依靠制度约束的管理机制。公司内
部控制制度相对健全，在完整性、有效性及合理性方面不存在重大缺陷。公司内部控制
制度在确保公司规范运作，提高科学管理水平，保证投资者利益等方面发挥了良好的作
用。
A.内部控制体系运行管理制度
西安高新配套制定了《内部控制体系运行管理制度》，为保障公司及下属机构更加
高效地实现内部控制目标和防范风险，保证内部控制的组织结构、管理制度和业务流程
有效运行。同时要求公司各部门建立健全内部控制体系，开展监督与评价工作，确保内
部控制体系有效运行和不断改进。
B.财务管理制度及会计核算办法
西安高新配套制定了《财务管理制度（修订）》，对财务管理机构的设置和部门及
负责人职责、财务基础管理工作、资金筹集、计划预算管理、会计档案管理等方面都作
出了指导和规定。同时，西安高新配套制定了详细的《会计核算办法》，保证公司的会
计核算体系健全、制度完善，符合相关法律法规的规定。
C.关联交易管理办法
西安高新配套适用高科集团制定的适用于集团公司及下属各级全资及控股子公司的
《西安高科集团有限公司关联交易管理办法》，规范集团及各级子公司之间的关联交易，
平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
保证关联交易公平、公正、公开，确保关联交易行为不损害西安高新配套和相关各方的
合法权益。关联交易制度从关联方和关联交易范围、关联交易的决策程序、关联交易的
定价等方面进行了严格的规定。
D.其他主要内控制度
除此之外，西安高新配套还制定了《资产管理办法》《合同管理办法》《安全生产
管理制度》《融资管理办法（修订）》《档案管理规定》等制度，对内部资产管理、合
同管理、企业安全生产、档案管理等方面均进行了规范，科学地建立了公司的内部控制
机制，健全了公司内部高效、灵活的运行机制。
5、业务模式、行业地位和持续经营能力分析
（1）业务模式
西安高新配套主营业务范围涵盖高新区市政建设及公共服务设施配套建设，以及物
业开发、物业管理、酒店管理、住宿、设备租赁等，其中物业类型以产业园区为主。截
至2025年末，先后建设完成了国家服务外包示范基地二期、美光二期厂房、综合保税区
通关服务中心、中兴生产厂房、施耐德厂房、西安软件新城研发基地二期等12个园区项
目的开发建设，总建筑面积达163.6万平方米。
（2）所在行业相关情况
西安高新配套主营业务范围涵盖高新区市政建设及公共服务设施配套建设，以及物
业开发、物业管理、酒店管理、住宿、设备租赁等，其中物业类型以产业园区为主，具
体行业情况详见本招募说明书“第二部分不动产项目”之“（十）关于行业及竞争情
况”。
（3）行业地位
西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司作为西安高新技术产业开发区管理
委员会下属重要的基础设施建设与运营主体，在区域内承担着关键职能，具备显着的行
业专营优势和领先地位。公司是西安高新技术产业开发区核心的城市基础设施配套建设
及产业园区开发运营主体，主要承担高新区内重要的市政基础设施、安置房、保障性住
房以及产业园区项目的投资建设与运营管理任务。其业务发展得到西安高新区管委会的
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有力支持，在区域内具有不可替代的职能定位和显着的专营优势，为公司的持续稳定经
营奠定了坚实基础。
作为高新区最大的产业园区运营方之一，其领先地位不仅源于其庞大的资产规模
（累计开发近700万平方米，运营12个园区），更在于其创新的“产城人文”融合模
式。它通过打造独特的“3T”产业社区、构建全周期企业服务体系和营造吸引人才的活
力氛围，成功集聚了400余家优质科技企业，实现了高出租率与客户满意度。2025年，
西安高新配套市场化运营的园区平均出租率保持在85%以上的较高水平，体现了市场对
其运营管理能力及园区品质的高度认可。
西安高新配套凭借优秀的运营经验及表现，荣获“影响力指数·博鳌风尚表现”
2024年度影响力产业运营发展企业，并跻身“2025产业园区运营企业卓越表现30”第
20名等多项荣誉之后，进一步入选由中指研究院发布的“2025中国产业园区运营商综合
实力TOP10”，其旗下3TCOM云汇谷产业社区也获评“2025中国产业运营优秀项目”。
此外，在2025年8月举办的博鳌风尚盛典上，配套公司因在构建园区产业生态方面的卓
越贡献，荣膺“2025年度产业生态赋能企业”称号。
（4）持续经营能力分析
西安高新配套在区域经济中扮演着重要角色，其突出的行业地位、显着的专营优势、
雄厚的资产实力、良好的运营记录以及畅通的融资渠道，共同构成了公司的核心竞争力
和强大的信用基本面。
1）强大的股东背景
公司实际控制人为西安高新技术产业开发区管理委员会。依托此背景，西安高新配
套在获取项目资源、政策信息及协调区域各类要素方面具备显着优势。西安高新配套能
够高效整合区域内的行政、产业及金融资源，在项目立项、土地获取、政策配套及资金
支持等方面获得优先支持，确保了业务发展的稳定性和可持续性，为长期稳健经营提供
了坚实基础。
2）领先的区位优势
西安高新配套持有及运营的全部资产均位于国家级开发区——西安高新区的核心区
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域或重点发展板块。该区域是陕西省乃至西部地区高新技术产业聚集度最高、经济活力
最强的区域之一，享受国家级新区的多项政策红利。优越的区位确保了公司资产面临持
续旺盛的市场需求，资产价值稳定且具备良好的增值潜力，有效抵御了市场波动风险。
3）丰富的行业运营管理经验
经过多年专业化运营，西安高新配套已形成一套成熟、标准化的产业园区开发建设、
招商推广及运营维护管理体系。管理团队经验丰富，对产业发展趋势及企业客户需求具
有深刻理解，能够提供精准的招商服务和高效的物业保障，从而维持了园区的高品质形
象与高出租率。
6、近3年的主营业务的基本情况，主营业务收入的主要构成和特征
（1）主营业务基本情况
公司业务收入由主营业务房屋租赁、代建项目、物业经营、会展和餐饮等服务收入
及其他业务收入构成，2025年度分别为45,246.74万元、264,763.87万元、11,521.60万
元、-3.83万元和16,170.75万元，营业成本分别为1,437.23万元、258,942.44万元、
9,077.18万元、30.89万元和15,494.95万元，房屋租赁为公司主营业务收入主要形式。
（2）主营业务收入构成情况
表2-3-1-3近三年西安高新配套的业务情况
单位：万元
2023年度
主要业务板块 营业收入（万元） 营业成本（万元） 毛利率（%） 收入占比（%）
房屋租赁 49,668.79 332.62 99.30 61.88
代建项目 17,197.52 14,837.06 13.70 21.43
物业经营 9,591.17 9,044.38 5.70 11.95
会展和餐饮等服务收入 2,896.75 5,295.77 -82.80 3.61
其他业务 912.48 1,243.26 -36.30 1.14
合计 80,266.71 30,753.10 61.70 100.00
2024年度
主要业务板块 营业收入（万元） 营业成本（万元） 毛利率（%） 收入占比（%）
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房屋租赁 44,531.66 257.31 99.40 62.13
代建项目 7,536.10 4,271.25 43.30 10.51
物业经营 8,820.33 8,352.88 5.30 12.31
会展和餐饮等服务收入 583.97 524.76 10.10 0.81
其他业务 10,203.64 9,994.71 2.00 14.24
合计 71,675.71 23,400.91 67.40 100.00
2025年度
主要业务板块 营业收入（万元） 营业成本（万元） 毛利率（%） 收入占比（%）
房屋租赁 45,246.74 1,437.23 96.82 13.40
代建项目 264,763.87 258,942.44 2.20 78.41
物业经营 11,521.60 9,077.18 21.22 3.41
会展和餐饮等服务收入 -3.83 30.89 -906.53 -0.01
其他业务 16,170.75 15,494.95 4.18 4.79
合计 337,699.14 284,982.69 15.61 100.00
7、近三年及一期的财务数据和偿债能力分析
天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）依据中国注册会计师独立审计准则对西安
高新配套2023年财务报告进行了审计，并出具了标准无保留意见的天职业字〔2024〕
22007号审计报告。信永中和会计师事务所依据中国注册会计师独立审计准则对西安高
新配套2024年、2025年财务报告进行了审计，并出具了标准无保留意见的
XYZH/2025XAAA5B0171号、XYZH/2026XAAA5B0052号审计报告。
未经特别说明，本招募说明书中涉及年度期末财务数据均引自西安高新配套经审计
的2023-2025年审计报告，其中2023年末/度数据引自2024年审计报告期初数字，2024
年末/度数据引自2025年审计报告期初数字。2025年末/度数据引自当期审计报告期末数
字。2026年1-3月/3月末财务数据未经审计。
（1）资产负债表
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表2-3-1-4西安高新配套近三年及一期合并资产负债表
单位：万元
项目 2026年3月末 2025年末 2024年末 2023年末
流动资产：
货币资金 45,582.05 98,226.35 14,345.05 117,804.97
应收票据 1,234.76 897.75 196.88 19.50
应收账款 459,471.28 472,148.58 206,387.84 209,136.20
预付款项 475.38 448.72 315.36 348.77
其他应收款 180,848.49 171,486.54 160,281.36 83,647.12
存货 249,072.95 229,618.46 395,269.76 177,117.18
其他流动资产 26,917.61 24,726.09 33,948.21 23,476.63
流动资产合计 963,602.52 997,552.48 810,744.47 611,550.37
非流动资产：
长期股权投资 3,000.00 3,000.00 - -
投资性房地产 775,693.71 775,693.71 767,948.92 659,994.00
固定资产 187.66 204.24 223.26 77,873.29
在建工程 462,702.22 431,874.91 376,631.55 340,413.49
无形资产 110,586.55 111,375.30 114,530.29 132,482.90
长期待摊费用 18,824.53 19,269.24 10,938.70 8,666.23
递延所得税资产 1,714.66 1,718.56 1,831.83 2,758.53
非流动资产合计 1,372,709.32 1,343,135.97 1,272,104.56 1,222,188.44
资产总计 2,336,311.84 2,340,688.45 2,082,849.02 1,833,738.81
流动负债：
短期借款 243,955.96 134,176.26 90,585.28 122,195.00
应付票据 7,675.90 9,857.10 263.03 1,263.03
应付账款 228,823.06 209,871.51 244,373.27 202,027.33
预收款项 984.45 503.59 793.41 811.66
合同负债 115.65 253.62 84.97 360.82
应付职工薪酬 868.59 2,180.48 1,785.46 2,323.44
应交税费 5,021.23 6,354.55 4,858.72 3,542.20
其他应付款 575,588.15 587,084.05 524,169.30 232,879.78
其中：应付利息 17,216.59 - 14,532.15 -
应付股利 3,703.92 3,703.92 3,821.56 -
一年内到期的非流动负债 154,240.39 213,745.52 229,060.33 268,808.40
其他流动负债 1,228.91 1,270.38 1,374.79 1,493.13
流动负债合计 1,218,502.28 1,165,297.05 1,097,348.55 835,704.80
非流动负债：
长期借款 605,687.96 599,484.68 489,828.04 519,235.84
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项目 2026年3月末 2025年末 2024年末 2023年末
长期应付款 232,258.57 296,073.06 235,107.85 221,365.93
递延所得税负债 47,234.25 47,234.25 46,515.54 43,908.54
非流动负债合计 885,180.78 942,791.99 771,451.43 784,510.31
负债合计 2,103,683.06 2,108,089.04 1,868,799.98 1,620,215.11
所有者权益：
实收资本 68,901.41 68,901.41 68,901.41 68,901.41
资本公积 91,099.02 91,099.02 71,099.02 65,098.59
盈余公积 8,011.03 8,011.03 8,011.03 8,011.03
未分配利润 64,493.52 64,451.39 66,037.58 71,512.67
归属于母公司所有者权益合计 232,504.98 232,462.85 214,049.04 213,523.70
少数股东权益 123.80 136.57 - -
所有者权益合计 232,628.77 232,599.42 214,049.04 213,523.70
负债及所有者权益合计 2,336,311.84 2,340,688.45 2,082,849.02 1,833,738.81
（2）利润表
表2-3-1-5西安高新配套近三年及一期合并利润表
单位：万元
项目 2026年1-3月 2025年度 2024年度 2023年度
一、营业总收入 14,220.95 337,699.14 71,675.71 80,266.71
其中：营业收入 14,220.95 337,699.14 71,675.71 80,266.71
二、营业总成本 13,404.47 330,824.64 77,148.85 85,878.55
其中：营业成本 2,925.61 284,982.69 23,400.91 30,753.10
税金及附加 2,084.72 10,118.25 8,296.52 9,631.14
销售费用 6.77 480.65 681.27 13.69
管理费用 246.46 2,272.53 2,067.88 2,106.99
财务费用 8,140.91 32,970.52 42,702.27 43,373.64
其中：利息费用 6,072.93 30,295.23 42,207.00 46,189.69
利息收入 27.51 153.56 - -
加：其他收益 1.27 1.16 1.70 36.85
公允价值变动收益（损失以“－”号填列） - -490.58 13,894.08 96,759.49
信用减值损失（损失以“－”号填列） - 317.56 -472.06 106.18
三、营业利润（亏损以“－”号填列） 817.75 6,702.63 7,950.58 91,290.68
加：营业外收入 28.13 134.96 115.74 176.47
减：营业外支出 - 0.00 0.17 12.50
四、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 845.87 6,837.59 8,066.15 91,454.65
减：所得税费用 816.51 5,114.85 6,219.68 28,414.08
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项目 2026年1-3月 2025年度 2024年度 2023年度
五、净利润（净亏损以“－”号填列） 29.36 1,722.74 1,846.47 63,040.57
（一）按经营持续性分类 - - 1,846.47 63,040.57
1.持续经营净利润（净亏损以“－”号填列） 29.36 1,722.74 1,846.47 63,040.57
2.终止经营净利润（净亏损以“－”号填列） - - - -
（二）按所有权归属分类 - - 1,846.47 63,040.57
1.归属于母公司股东的净利润（净亏损以“－”号填列） 42.13 1,796.17 1,846.47 63,040.57
2.少数股东损益（净亏损以“－”号填列） -12.77 -73.43 - -
六、综合收益总额 29.36 1,722.74 1,846.47 63,040.57
归属于母公司所有者的综合收益总额 42.13 1,796.17 1,846.47 63,040.57
归属于少数股东的综合收益总额 -12.77 -73.43 - -
（3）现金流量表
表2-3-1-6西安高新配套近三年及一期合并现金流量表
单位：万元
项目 2026年1-3月 2025年度 2024年度 2023年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 15,802.60 68,218.66 105,014.55 68,705.85
收到其他与经营活动有关的现金 33,352.17 263,347.16 275,503.24 266,514.64
经营活动现金流入小计 49,154.76 331,565.82 380,517.79 335,220.49
购买商品、接受劳务支付的现金 22,876.28 133,619.47 197,240.11 38,359.95
支付给职工及为职工支付的现金 1,877.67 4,543.13 4,488.67 5,810.26
支付的各项税费 7,617.25 23,729.44 17,335.70 15,343.57
支付其他与经营活动有关的现金 54,165.67 268,012.54 313,821.45 235,090.18
经营活动现金流出小计 86,536.87 429,904.58 532,885.93 294,603.96
经营活动产生的现金流量净额 -37,382.11 -98,338.76 -152,368.14 40,616.53
二、投资活动产生的现金流量：
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 5,029.28 33,238.36 9,897.58 38,614.89
投资支付的现金 - 3,000.00 - -
支付其他与投资活动有关的现金 0.25 - 2,000.00 -
投资活动现金流出小计 5,029.53 36,238.36 11,897.58 38,614.89
投资活动产生的现金流量净额 -5,029.53 -36,238.36 -11,897.58 -38,614.89
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 - 20,210.00 6,000.43 -
取得借款收到的现金 293,199.99 715,257.41 717,753.53 522,430.89
收到其他与筹资活动有关的现金 6.31 0.00 - 549.11
筹资活动现金流入小计 293,206.29 735,467.41 723,753.96 522,980.00
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项目 2026年1-3月 2025年度 2024年度 2023年度
偿还债务支付的现金 283,073.80 440,260.74 578,521.03 532,743.28
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 19,354.93 71,171.33 79,526.10 78,545.96
支付其他与筹资活动有关的现金 1,010.23 5,576.91 4,901.03 1,334.20
筹资活动现金流出小计 303,438.96 517,008.99 662,948.16 612,623.45
筹资活动产生的现金流量净额 -10,232.67 218,458.42 60,805.81 -89,643.45
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 - -
五、现金及现金等价物净增加额 -52,644.31 83,881.30 -103,459.91 -87,641.81
加：期初现金及现金等价物余额 98,226.35 14,345.05 117,804.97 205,446.78
六、期末现金及现金等价物余额 45,582.05 98,226.35 14,345.05 117,804.97
（4）财务指标
1）盈利能力
表2-3-1-7西安高新配套主要财务指标
单位：亿元、%
项目 2026年3月末 2025年末 2024年末 2023年末
总资产（亿元） 233.63 234.07 208.28 183.37
营业收入（亿元） 1.42 33.77 7.17 8.03
营业毛利率（%） 79.43 15.61 67.35 61.68
净利润（亿元） 0.003 0.17 0.18 6.30
经营活动产生的现金流量净额（亿元） -3.74 -9.83 -15.24 4.06
EBITDA（亿元） - 4.42 5.69 4.35
原始权益人2023年度净利润较高，主要原因为投资性房地产由成本法计量变更为公
允价值计量，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益导致，当期确认公允价值变动
损益9.68亿元。整体来看，原始权益人处于重资产行业，经过多年投资建设，资产负债
率较高导致财务费用侵占利润空间，整体净利润金额较低。未来随着财务费用降低、轻
资产转型持续推进，盈利能力有望得到改善。
原始权益人2024年度经营活动产生的现金流量净额较2023年度减少19.30亿元，
2025年持续为负，主要原因为公司承担了西安市高新区部分安置性房屋的开发任务，近
两年投资规模较大，经营活动支出较多。
2）偿债能力分析
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表2-3-1-8西安高新配套资产负债率、流动比率、速动比率表
项目 2026年3月末 2025年末 2024年末 2023年末
资产负债率 90.04% 90.06% 89.72% 88.36%
流动比率 0.79 0.86 0.74 0.73
速动比率 0.59 0.66 0.38 0.52
最近三年及一期末，公司资产负债率分别为88.36%、89.72%、90.06%和90.04%，
总体保持稳定，公司负债率较高，主要因为公司采用了重资产经营模式，且在西安高新
区高速发展期间承担了区域内较多重要项目建设，对外投资规模较大，资金需求量较大，
融资规模较高所致。西安高新配套已从建设为主转型为运营为主，聚焦园区投资运营服
务商定位，预计未来资产负债结构及现金流情况将得到改善。
近三年及一期末，公司的流动比率分别为0.73、0.74、0.86和0.79，速动比率分别
为0.52、0.38、0.66和0.59，报告期内总体呈上升趋势。
3）现金流分析
表2-3-1-9西安高新配套现金流状况
单位：万元
项目 2026年1-3月 2025年度 2024年度 2023年度
经营活动产生的现金流量净额 -37,382.11 -98,338.76 -152,368.14 40,616.53
投资活动产生的现金流量净额 -5,029.53 -36,238.36 -11,897.58 -38,614.89
筹资活动产生的现金流量净额 -10,232.67 218,458.42 60,805.81 -89,643.45
经营活动产生的现金流量方面，2023年度、2024年度、2025年度和2026年1-3月，
公司经营活动产生的现金流量净额分别为40,616.53万元、-152,368.14万元、-98,338.76
万元和-37,382.11万元。2024年度经营活动产生的现金流量净额较2023年度减少
192,984.67万元，2025年度经营活动产生的现金流量净额为负，主要原因为西安高新配
套子公司承担了5个安置性房屋项目建设任务，近两年为主要建设期，预计整体建设任
务将在2026年完成。
投资活动现金流方面，西安高新配套2023年度、2024年度、2025年度和2026年1-
3月，投资活动产生的现金流量净额分别为-38,614.89万元、-11,897.58万元、-36,238.36
万元和-5,029.53万元，主要为构建固定资产、无形资产等资产支出。2024年度投资活动
产生的现金流较2023年度增加26,717.31万元，增幅为69.19%，主要是由于购建固定资
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产、无形资产和其他长期资产支付的现金减少，同时处置固定资产等收回的现金净额有
所增加共同影响所致。2025年度投资活动产生的现金流较2024年度减少24,340.78万元，
降幅为204.59%，主要是由于购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金增加
所致。
筹资活动现金流方面，西安高新配套2023年度、2024年度、2025年度和2026年1-
3月，筹资活动产生的现金流量净额分别为-89,643.45万元、60,805.81万元、218,458.42
万元和-10,232.67。2024年度筹资活动产生的现金流较2023年度增加150,449.26万元，
增幅为167.83%，主要是为建设安置性房屋而进行的融资，取得借款收到的现金大幅增
加。2025年度筹资活动产生的现金流较2024年度增加157,652.61万元，增幅为259.27%，
主要是为建设安置性房屋而进行的融资持续扩大，取得借款收到的现金进一步大幅增加，
同时偿还债务支付的现金有所减少共同影响所致。
4）资产分析
表2-3-1-10西安高新配套近三年及一期资产结构表
单位：万元、%
项目 2026年3月末 2025年末 2024年末 2023年末
金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
货币资金 45,582.05 1.95 98,226.35 4.20 14,345.05 0.69 117,804.97 6.42
应收票据 1,234.76 0.05 897.75 0.04 196.88 0.01 19.50 -
应收账款 459,471.28 19.67 472,148.58 20.17 206,387.84 9.91 209,136.20 11.40
预付款项 475.38 0.02 448.72 0.02 315.36 0.02 348.77 0.02
其他应收款 180,848.49 7.74 171,486.54 7.33 160,281.36 7.70 83,647.12 4.56
存货 249,072.95 10.66 229,618.46 9.81 395,269.76 18.98 177,117.18 9.66
其他流动资产 26,917.61 1.15 24,726.09 1.06 33,948.21 1.63 23,476.63 1.28
流动资产合计 963,602.52 41.24 997,552.48 42.62 810,744.47 38.92 611,550.37 33.35
长期股权投资 3,000.00 0.13 3,000.00 0.13 - - - -
投资性房地产 775,693.71 33.20 775,693.71 33.14 767,948.92 36.87 659,994.00 35.99
固定资产 187.66 0.01 204.24 0.01 223.26 0.01 77,873.29 4.25
在建工程 462,702.22 19.80 431,874.91 18.45 376,631.55 18.08 340,413.49 18.56
无形资产 110,586.55 4.73 111,375.30 4.76 114,530.29 5.50 132,482.90 7.22
长期待摊费用 18,824.53 0.81 19,269.24 0.82 10,938.70 0.53 8,666.23 0.47
递延所得税资产 1,714.66 0.07 1,718.56 0.07 1831.83 0.09 2,758.53 0.15
非流动资产合计 1,372,709.32 58.76 1,343,135.97 57.38 1,272,104.56 61.08 1,222,188.44 66.65
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项目 2026年3月末 2025年末 2024年末 2023年末
金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
资产总计 2,336,311.84 100.00 2,340,688.45 100.00 2,082,849.02 100.00 1,833,738.81 100.00
近三年及一期末，西安高新配套资产总额分别为1,833,738.81万元、2,082,849.02万
元、2,340,688.45万元和2,336,311.84万元，公司的资产以非流动资产为主，截至2026年
3月末，非流动资产占比达58.76%，主要为投资性房地产、在建工程和无形资产；流动
资产占比41.24%，主要为货币资金、应收账款、其他应收款和存货。
近三年及一期末，公司货币资金余额分别为117,804.97万元、14,345.05万元、
98,226.35万元和45,582.05万元，占总资产的比例分别为6.42%、0.69%、4.20%和1.95%，
主要由银行存款构成。2024年末货币资金余额较2023年末减少103,459.92万元，减幅为
87.82%，主要是由于安置性房屋建设净流出较多，尽管通过筹资活动补充了部分资金，
但不足以完全覆盖现金消耗，导致货币资金下降。2025年末货币资金余额较2024年末
增加83,881.30万元，增幅为584.75%，主要是由于当期筹资活动现金净流入大幅增加，
资金紧张状况得到缓解。
近三年及一期末，公司应收账款余额分别为209,136.20万元、206,387.84万元、
472,148.58万元和459,471.28万元，占总资产的比例分别为11.40%、9.91%、20.17%和
19.67%，主要系对西安市雁塔区的应收款，2025年末应收账款余额较2024年末增加
265,760.74万元，增幅为128.77%，主要系应收西安市雁塔区款项增加所致。
近三年及一期末，公司其他应收款余额分别为83,647.12万元、160,281.36万元、
171,486.54万元和180,848.49万元，占总资产的比例分别为4.56%、7.70%、7.33%和
7.74%，总体呈现波动起伏态势，主要变动原因为与西安高科集团内与其他子公司的往
来款变动。
近三年及一期末，公司存货余额分别为177,117.18万元、395,269.76万元、
229,618.46万元和249,072.95万元，占总资产的比例分别为9.66%、18.98%、9.81%和
10.66%，总体呈波动趋势，2025年末存货余额较2024年末减少165,651.30万元，降幅为
41.91%，主要系安置性商品房项目完工交付结转成本所致。
近三年及一期末，公司投资性房地产余额分别为659,994.00万元、767,948.92万元、
775,693.71万元和775,693.71万元，占总资产的比例分别为35.99%、36.87%、33.14%和
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33.20%，总体呈现上升趋势，主要为自建的产业园区及工业厂房等项目。2024年末投资
性房地产余额较2023年末增加107,954.92万元。2025年末投资性房地产余额较2024年
末增加7,744.79万元，近年变动幅度不大。
近三年及一期末，公司固定资产余额分别为77,873.29万元、223.26万元、204.24万
元和187.66万元，占总资产的比例分别为4.25%、0.01%、0.01%和0.01%，总体占比较
小且呈现波动下降态势。2024年末固定资产余额较2023年末减少77,650.03万元，减幅
为99.71%，主要是由于公司建设的会议中心项目由固定资产转入投资性房地产科目所致。
2025年末固定资产余额较2024年末减少19.02万元，降幅为8.52%，主要系正常计提折
旧所致。
近三年及一期末，公司在建工程余额分别为340,413.49万元、376,631.55万元、
431,874.91万元和462,702.22万元，占总资产的比例分别为18.56%、18.08%、18.45%和
19.80%。2024年末在建工程余额较2023年末增加36,218.06万元。主要系公司在建项目
持续投入。2025年末在建工程余额较2024年末增加55,243.36万元，增幅为14.67%，主
要系产业园区等在建项目持续投入所致。
近三年及一期末，公司无形资产余额分别为132,482.90万元、114,530.29万元、
111,375.30万元和110,586.55万元，占总资产的比例分别为7.22%、5.50%、4.76%和
4.73%，随着摊销总体呈现下降态势。
5）负债分析
表2-3-1-11西安高新配套近三年及一期负债项目结构表
单位：万元、%
项目 2026年3月末 2025年末 2024年末 2023年末
金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
短期借款 243,955.96 11.60 134,176.26 6.36 90,585.28 4.85 122,195.00 7.54
应付票据 7,675.90 0.36 9,857.10 0.47 263.03 0.01 1,263.03 0.08
应付账款 228,823.06 10.88 209,871.51 9.96 244,373.27 13.08 202,027.33 12.47
预收款项 984.45 0.05 503.59 0.02 793.41 0.04 811.66 0.05
合同负债 115.65 0.01 253.62 0.01 84.97 0.00 360.82 0.02
应付职工薪酬 868.59 0.04 2,180.48 0.10 1,785.46 0.10 2,323.44 0.14
应交税费 5,021.23 0.24 6,354.55 0.30 4,858.72 0.26 3,542.20 0.22
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项目 2026年3月末 2025年末 2024年末 2023年末
金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
其他应付款 575,588.15 27.36 587,084.05 27.85 524,169.30 28.05 232,879.78 14.37
其中：应付利息 17,216.59 0.82 0.00 0.00 14,532.15 0.78 - -
应付股利 3,703.92 0.18 3,703.92 0.18 3,821.56 0.20 - -
一年内到期的非流动负债 154,240.39 7.33 213,745.52 10.14 229,060.33 12.26 268,808.40 16.59
其他流动负债 1,228.91 0.06 1,270.38 0.06 1,374.79 0.07 1,493.13 0.09
流动负债合计 1,218,502.28 57.92 1,165,297.05 55.28 1,097,348.55 58.72 835,704.80 51.58
长期借款 605,687.96 28.79 599,484.68 28.44 489,828.04 26.21 519,235.84 32.05
长期应付款 232,258.57 11.04 296,073.06 14.04 235,107.85 12.58 221,365.93 13.66
递延所得税负债 47,234.25 2.25 47,234.25 2.24 46,515.54 2.49 43,908.54 2.71
非流动负债合计 885,180.78 42.08 942,791.99 44.72 771,451.43 41.28 784,510.31 48.42
负债合计 2,103,683.06 100.00 2,108,089.04 100.00 1,868,799.98 100.00 1,620,215.11 100.00
近三年及一期末，流动负债合计分别为835,704.80万元、1,097,348.55万元、
1,165,297.05万元和1,218,502.28万元，占总负债的比重分别为51.58%、58.72%、55.28%
和57.92%，总体呈现上升趋势。截至近一期末其主要由一年内到期的非流动负债、其他
应付款、应付账款和短期借款组成，占总负债的比重分别为7.33%、27.36%、10.88%和
11.60%。
近三年及一期末，公司短期借款余额分别为122,195.00万元、90,585.28万元、
134,176.26万元和243,955.96万元，占总负债的比例分别为7.54%、4.85%、6.36%和
11.60%，总体呈现波动态势。2024年末短期借款余额较2023年末减少31,609.72万元，
降幅为25.87%，主要是公司偿还部分短期借款所致。2025年末短期借款余额较2024年
末增加43,590.98万元，增幅为48.12%，主要是为满足安置性房屋建设等资金需求，新
增短期融资所致。
公司应付账款余额分别为202,027.33万元、244,373.27万元、209,871.51万元和
228,823.06万元，占总负债的比例分别为12.47%、13.08%、9.96%和10.88%，总体呈现
波动态势，主要系尚未清算的项目工程款。2025年末应付账款余额较2024年末减少
34,501.76万元，降幅为14.12%，主要系部分项目完工结算支付了工程款。
近三年及一期末，公司其他应付款余额分别为232,879.78万元、524,169.30万元、
587,084.05万元和575,588.15万元，占总负债的比例分别为14.37%、28.05%、27.85%和
27.36%，总体呈上升趋势，主要系单位往来款和代收代付款项组成。
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近三年及一期末，公司一年内到期的非流动负债余额分别为268,808.40万元、
229,060.33万元、213,745.52万元和154,240.39万元，占总负债的比例分别为16.59%、
12.26%、10.14%和7.33%，总体呈现下降趋势。
近三年及一期末，非流动负债合计分别为784,510.31万元、771,451.43万元、
942,791.99万元和885,180.78万元，占总负债的比重分别为48.42%、41.28%、44.72%和
42.08%，总体呈现上升趋势。截至近一期末其主要由长期借款和长期应付款组成，占总
负债的比重分别为28.79%和11.04%。
近三年及一期末，公司长期借款余额分别为519,235.84万元、489,828.04万元、
599,484.68万元和605,687.96万元，占总负债的比例分别为32.05%、26.21%、28.44%和
28.79%，总体呈波动上升趋势。
近三年及一期末，公司长期应付款余额分别为221,365.93万元、235,107.85万元、
296,073.06万元和232,258.57万元，占总负债的比例分别为13.66%、12.58%、14.04%和
11.04%，总体呈上升趋势。
8、资信水平、商业信用、主体评级情况
（1）银行授信情况
截至2026年3月31日，西安高新配套获得金融机构的授信总额共932,818.11万元，
其中已使用授信额度919,618.11万元，剩余授信额度13,200.00万元。具体授信情况如下：
表2-3-1-12西安高新配套授信情况表
单位：万元
授信机构 总授信额度 已使用的授信额度 未使用的授信额度
开发银行 345,319.48 345,319.48 -
中国银行 52,494.00 52,494.00 -
工商银行 229,924.00 216,724.00 13,200.00
光大银行 10,000.00 10,000.00 -
民生银行 5,000.00 5,000.00 -
中信银行 11,800.00 11,800.00 -
长安银行 22,455.63 22,455.63 -
北京银行 38,916.00 38,916.00 -
西安银行 46,500.00 46,500.00 -
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浙商银行 8,500.00 8,500.00 -
广发银行 4,800.00 4,800.00 -
重庆银行 18,610.00 18,610.00 -
成都银行 107,499.00 107,499.00 -
华夏银行 31,000.00 31,000.00 -
合计 932,818.11 919,618.11 13,200.00
（2）对外担保的情况
截至报告期末，西安高新配套尚无对集团外公司提供担保的情况。
（3）历史信用及评级情况
截至报告期末，西安高新配套尚无主体信用评级。
9、债务和资本市场公开融资情况
截至报告期末，西安高新配套合并口径公开市场融资记录如下：
表2-3-1-13西安高新配套合并口径公开市场融资记录
单位：亿元
产品名称 起息日期 到期日期 发行规模 融资余额 票面利率
配套24优 2024-5-30 2042-5-30 3.75 3.63 4.8%
配套24次 2024-5-30 2042-5-30 0.20 0.20 -
10、最近3年（成立未满3年的自公司成立之日起）是否存在重大违法违规记录，
是否存在因严重违法失信行为被有权部门认定为失信被执行人、失信生产经营单位或
者其他失信单位并被暂停或者限制进行融资的情形
截至本招募说明书披露日，经核查西安高新配套提供的中国人民银行征信中心于
2026年4月7日出具的《企业信用报告》，并经于2026年6月18日查询中国裁判文书
网、国家企业信用信息公示系统、国家税务总局网站、国家税务总局重大税收违法案件
信息公布栏、国家税务总局陕西省税务局网站、中国证监会网站、中国证券监督管理委
员会证券期货市场失信记录查询网站、中国人民银行网站、国家外汇管理局网站、国家
金融监督管理总局网站、国家市场监督管理总局网站、国家发展和改革委员会网站、中
华人民共和国财政部网站、“信用中国”网站、中国执行信息公开网-被执行人信息查
询系统及中国执行信息公开网-失信被执行人信息查询系统、中国市场监管行政处罚文
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书网、中华人民共和国住房和城乡建设部网站、中华人民共和国自然资源部网站、中华
人民共和国应急管理部网站、中华人民共和国生态环境部等网站西安高新配套最近三年
不存在重大违法违规记录，不存在因严重违法失信行为被有权部门认定为失信被执行人、
失信生产经营单位或者其他失信单位并被暂停或者限制进行融资的情形；西安高新配套
最近三年在投资建设、生产运营、金融监管、工商、税务等方面不存在重大违法违规记
录。
（二）募集资金用途
1、原始权益人的承诺
（1）本公司对不动产项目的转让获得了合法有效的授权，不动产基金可以合法取
得不动产项目的完全所有权。
（2）本项目净回收资金主要用于在建项目、前期工作成熟的新建（含改扩建）项
目和存量资产收购；用于补充本公司流动资金等用途的净回收资金比例不超过15%。因
特殊原因导致已承诺的净回收资金投资计划无法正常执行的，本公司将及时向相关主管
部门报告相关情况和应对措施，确需变更净回收资金用途的，本公司将按照236号文、
1014号文等有关规定另行履行相应内部决策及外部备案程序并向相关主管部门提交净回
收资金投向变更报告。
（3）本公司承诺回收资金拟投资或收购的固定资产投资项目情况真实；使用过程
中将严格遵守房地产调控政策要求，不将回收资金变相用于商品住宅开发项目；回收资
金将严格按照进度要求使用，即自基础设施REITs购入项目完成之日起2年内，净回收
资金使用率不低于75%，3年内全部使用完毕。
（4）本公司最近三年在投资建设、生产运营、金融监管、工商、税务等方面不存
在重大违法违规记录。本公司配备充足的具有不动产项目运营经验的专业人员，其中具
有5年以上不动产项目运营经验的专业人员不少于2名。
（5）承诺平等对待入池不动产项目和旗下的其他项目，将根据自身针对产业园项
目同类资产的既有管理规范和标准，严格按照诚实信用、勤勉尽责、公平公正的原则，
不会以低于所管理的同类资产的运营管理标准提供运营管理服务。对于可能构成实质竞
争的其他产业园项目，采取充分、适当的措施避免可能出现的利益冲突，使得入池不动
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产项目在同等条件下享有优先获得该业务机会的权利，充分保护基金份额持有人的利益。
承诺将采取措施规范并尽量避免与本公募REITs项目之间的关联交易。对于正常经
营范围内无法避免或有合理理由存在的关联交易，将本着公开、公平、公正的原则确定
交易价格，依法与本公募REITs项目项下相关载体签订规范的关联交易合同，保证关联
交易价格的公允性。严格按照有关法律法规和相关主体的内部管理规定履行批准程序，
包括但不限于必要的关联方回避表决等义务，并依照有关法律法规和相关主体的内部管
理规定履行关联交易的信息披露义务。保证不通过关联交易非法转移本公募REITs项目
的资金、利润，不利用关联交易损害本公募REITs项目及其基金份额持有人的合法权益。
在本公募REITs项目终止并清算完毕前，本公司的前述承诺始终有效，且是不可撤
销的。若本公司违反上述承诺给本公募REITs项目及其基金份额持有人造成损失的，一
切损失将由本公司承担。
（6）本公司开展资产证券化业务，向不动产基金转让项目公司股权符合地方政府
性债务管理的规定，并未通过发行资产支持证券新增地方政府隐性债务。
（7）在本公募REITs项目发行或存续期间，如税务部门要求补充缴纳发行本公募
REITs项目过程中可能涉及的土地增值税等相关税费，将按要求缴纳（或全额补偿其他
相关缴税主体）相应税金（含滞纳金或罚金）并承担所有相关经济和法律责任，不将相
关税收风险由不动产基金的基金管理人或投资人承担。
（8）如本公司及本公司的控股股东、实际控制人提供的文件资料存在隐瞒重要事
实或者编造重大虚假内容等重大违法违规行为的，本公司承诺购回不动产基金的全部基
金份额或不动产项目权益。
（9）本公司就本次申报所提供的所有文件和材料均真实、准确、完整和有效，不
存在任何隐瞒、虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，上述材料上所有签字与印章真实，
副本与正本一致、复印件与原件一致。
（10）若软件新城公司因目标不动产资产在本公募REITs发行之前的相关报批报建
手续、规划用途、开发投资金额、先行开工建设问题及建设周期问题、部分区域加建或
封闭装修、物业用房对外出租以及其他方面的原因而受到相关政府主管部门给予罚款等
行政处罚措施或因此遭受其他损失的，由本公司进行最终承担。
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2、原始权益人控股股东已承诺
（1）本公司将监督原始权益人按照监管政策要求尽快使用回收资金。
（2）本公司将监督原始权益人按照有关业务监管细则报告回收资金使用情况。
（3）本公司严格监督发行不动产REITs的全部净回收资金用于经同意的不动产项目
的投资和建设，以及其他符合规定的用途；严格监督和确保发行不动产REITs的全部净
回收资金和其他因发行不动产REITs而回收的资金（如有）不会用于商品住宅或商业地
产开发业务。
（4）本公司将监督原始权益人建立并落实回收资金管理制度，实行严格闭环管理，
确保净回收资金的使用用途和使用频率均符合监管规则的要求，提高净回收资金使用率。
（三）回收资金管理制度
根据《西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司产业园基础设施REITs募集
资金管理与使用制度》，公司通过产业园基础设施REITs发行及扩募净回收的资金（扣
除偿还相关债务、缴纳税费、参与战略配售等资金后）将纳入专项管理账户进行存储，
并与基金管理人、资产支持证券管理人及存放银行签订资金监管协议；募集资金优先以
资本金注入方式用于产业园基础设施项目建设，确无项目时可投向其他基础设施补短板
重点领域，闲置资金在坚持稳健、审慎原则下可进行低风险高流动性金融产品投资，不
得用于高风险领域；资金使用须严格遵循发行申请文件承诺的计划，并按季度向相关主
管机关报告使用情况，履行信息披露义务；如需变更募投项目，须经公司最高决策会议
审议通过并向省发改委备案及通知基金管理人；公司董事、监事、高管及控股股东、实
际控制人负有监督责任，违规使用将依法追责。
（四）原始权益人回收资金用途
本基金原始权益人西安高新配套转让不动产项目预计回收资金4.14亿元，其中85%
约3.52亿元用于投资新项目建设。拟新投资的不动产项目情况如下：
表2-3-4-1募集资金拟投资项目
项目名称 信息产业园三期 医疗产业园二期
项目总投资 预计5.35亿元 预计11.46亿元
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项目资本金 1.87亿元 3.44亿元
项目资本金缺口 1.87亿元 2.80亿元
建设地点（省、市） 陕西省西安市 陕西省西安市
建设内容和规模 信息产业园三期预估占地62,640.82㎡，预估总建筑面积109,508.46㎡，共建设生产厂房13栋，配套楼1栋 医疗产业园二期预估占地29,975㎡，预估地上建筑面积不超过93,549.30㎡，地下建筑面积不超过53,246.70㎡
前期工作进展 谋划阶段已经取得建设土地，土地证编号为陕（2025）西安市不动产权第0475189号 谋划阶段已经取得建设土地，土地证编号为陕（2022）西安市不动产权第0021414号
（拟）开工时间 2025年12月 2027年1月
拟使用募集资金规模 3.52亿元
募集资金投入项目的具体方式 资本金 资本金
以上为回收资金拟投项目初步计划，后续将根据拟投项目进展情况和募集资金实际
到位情况，选择表中项目投资，如未来拟投项目计划有变，将严格按照监管规定履行变
更程序。
（五）拟投资项目符合国家宏观政策与规划情况
产业园已经成为国民经济发展的重要力量和主要空间形式，在国民经济和社会发展
中发挥着重要的作用。产业园区作为宏观政策贯彻实施服务基本对象，凭借着产业园区
对于国家经济重要的贡献程度，以及对社会发展和进步产生的较大推动力，在土地、税
收、人才方面都具有较大的优势。2017年4月，科技部《国家高新技术产业开发区“十
三五”发展规划》，同样肯定了产业园的作用并促进了未来产业园区的长远发展。
信息产业园依托西安高新区的产业链发展现状，以信息产业、人工智能行业为主，
以相关的生产性服务业作为补充。项目以产城融合理念，通过打造生产制造空间与科研
创业空间吸引人流集聚，进而融合项目周边生活服务空间，构建产城融合生态圈。医疗
产业园的建设将有利于吸引医疗、卫生相关企业入区，完善区域产业链，培育和推动高
新区医疗产业的发展；同时将完善高新区医疗资源配置，满足区域内医疗服务需求，项
目的建设，将加强卫生应急体系建设，有效提升高新区处置重大疫情的公共卫生应急能
力。
根据《产业结构调整指导目录（2024年本）》，信息产业和医药行业均为鼓励类产
业。产业园作为产业发展的重要载体，也定位于科技企业孵化器、科教基础设施、产业
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集群综合公共服务平台等功能，属于科技服务业，亦属于鼓励类产业。
另外，根据《西安市现代产业布局规划》，西安市大力实施先进制造业强市战略，
着力推动“5+5+6+1+1”现代产业体系壮大成势，构筑支撑经济高质量发展的“四梁八
柱”，其中就包含了人工智能、生物医药等产业，拟投项目符合地方的发展规划。
综上所述，拟投资项目符合国家政策与规划，符合地方经济社会发展要求。
四、运营管理机构
（一）运营管理机构基本情况
运营管理机构的基本情况详见“第二部分不动产项目”之“三、原始权益人”之
“（一）原始权益人基本情况”。
（二）运营管理机构与不动产项目相关的业务情况
1、经中国证监会备案情况
经尽职调查及法律顾问适当核查，相关法律法规未明确要求配套公司为不动产项目
提供运营管理服务需另行取得专门的不动产运营管理资质；配套公司按照《基金法》第
九十七条、《基础设施基金指引》第四十条的规定在中国证监会进行担任外部管理机构
的备案之后，即具备《基础设施基金指引》第四十条及《不动产基金审核关注事项指引》
第八条规定的担任不动产项目外部管理机构的主体资格及相应权限。
2、不动产运营管理资质（如有）、同行业不动产项目运营管理经验，以及管理
的同类资产历史运营表现
运营管理机构的经营范围详见“第二部分不动产项目”之“三、原始权益人”之
“（一）原始权益人基本情况”之“1、名称、注册地址、注册资本、成立日期、法定
代表人、经营范围、主要业务负责人”。西安高新配套可以在经营范围内为目标不动产
项目提供运营管理服务，符合《基金指引》第40条第1款第（1）项的规定。
运营管理机构运营管理经验丰富，建设运营产业园区12个，运营面积约170万平方
米，累计引入超400家知名科技企业，获得同行业广泛认可，先后获得“2025中国产业
园区运营商综合实力TOP10”、“2025年度产业生态赋能企业”、“2025产业园区运营
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企业卓越表现30强”等。
在管的同类资产历史运营表现良好，截至2026年3月31日时点运营表现如下：
表2-4-2-1运营管理机构同类资产运营情况
序号 项目名称 资产状态 建筑面积/万㎡ 出租率
1 国家服务外包示范基地二期 运营 8.43 92.65%
2 国家新一代人工智能产业园一期 运营 25.77 78.74%
3 国家新一代人工智能产业园二期 运营
4 软件新城云汇谷（非入池） 运营 8.83 94.39%
5 信息产业园一期 运营 7.42 89.26%
6 信息园产业二期 运营 6.57 87.33%
7 数字经济产业园 运营 20.77 78.71%
3、为管理不动产项目配备的主要负责人员情况
西安高新配套同时作为运营管理机构拥有管理经验丰富的管理团队，相关人员均有
较强的组织和协调能力，其中具有5年以上不动产项目运营经验的专业人员不少于2名。
运营管理机构核心管理人员及运营管理相关部门负责人具体介绍如下：
表2-4-2-2运营管理机构主要管理人员介绍
序号 姓名 职位 履历
1 曹靖 法定代表人/董事长 曹靖，男，1969年5月出生，中共党员，研究生学历，主要工作经历如下：2020.08-2023.08，西安高科集团高科房产有限责任公司任副总经理2023.08至今，西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司任党总支书记、董事长
2 苏扬 财务总监 苏扬，男，1974年4月出生，中共党员，大学本科学历，高级经济师职称，主要工作经历如下：2023.08-2025.06，西安高新安居投资建设运营有限公司副总经理2025.07至今，西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司财务总监
3 任晓莉 副总经理（分管资产运营） 任晓莉，女，1978年4月出生，中共党员，研究生学历，主要工作经历如下：2020.04至今，西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司副总经理
4 张铮平 资产管理分公司副总经理 张铮平，男，1975年11月出生，中共党员，大学专科学历，主要工作经历如下：2015.02-2022.09，西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司资产运营部副经理
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序号 姓名 职位 履历
2022.09-2024.02，西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司资产运营部副经理（主持工作）2024.02至今，西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司资产管理分公司副总经理
5 李毅 招商部经理兼产业研究部经理 李毅，男，1985年8月出生，中共党员，大学本科学历，主要工作经历如下：2019.10-2022.08，西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司办公室副主任2022.08-2024.02，西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司资产运营部副经理2024.02--2024.08，西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司园区运营部兼招商部经理2024.08--2025.03，西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司招商部经理2025.03至今，西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司招商部经理兼产业研究部经理
6 田杭 招商部副经理 田杭，男，1988年10月出生，中共党员，研究生学历，主要工作经历如下：2011.07-2011.12，西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司锦业商务酒店员工2011.12-2018.10，西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司资产管理部投资运营主管2018.10-2020.04，西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司会议中心运营部经理助理2020.04-2022.03，西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司资产运营部经理助理2022.03-2024.02，西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司市场营销部经理助理2024.02至今，西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司招商部副经理
7 徐杉 招商部高级助理 徐杉，男，1981年3月出生，研究生学历，主要工作经历如下：2023.09-2024.02，西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司招商管理部高级主管2024.02-2024.10，西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司招商部高级助理2025.7至今，西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司招商部高级助理
8 解婷玉 园区运营部副经理（主持工作） 解婷玉，女，1988年7月出生，中共党员，研究生学历，主要工作经历如下：2024.08至今，西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司园区运营部副经理（主持工作）
9 杨文婷 园区运营部经理助理 杨文婷，女，1990年5月出生，研究生学历，主要工作经历如下：2020.06-2023.09，西安高科领创文化发展有限公司销售部副经理2023.09-2024.02，西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司招商管理部运营管理
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序号 姓名 职位 履历
2024.02-2025.02，西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司园区运营部运营管理2025.02至今，西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司园区运营部经理助理
10 张志娟 园区运营部高级助理 张志娟，女，1973年3月出生，大学专科学历，主要工作经历如下：2018.06-2024.02，西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司会议中心运营部经理2024.02至今，西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司园区运营部高级助理
西安高新配套组建了专职的公募REITs运营管理团队，全面负责入池资产的管理。
运营管理团队共计8人，下设项目负责人1人，产业运营部4人、招商部2人、工程管
理部1人。
表2-4-2-3运营管理团队主要人员介绍
序号 岗位类型 人员 相关经验及工作内容
1 资产管理分公司副总经理 张铮平 张铮平，男，1975年11月出生，中共党员，大学专科学历，主要工作经历如下：2015.02-2022.09，西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司资产运营部副经理2022.09-2024.02，西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司资产运营部副经理（主持工作）2024.02至今，西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司资产管理分公司副总经理全面负责公募REITs资产招商运营管理，具备近十年的园区全周期管理经验，曾负责高新配套公司所有园区的资产管理
2 产业运营部 雷静 雷静，女，1979年10月出生，工程硕士学位，高级工程师，一级建造师，招标师，主要工作经历如下：2019.11-2020.3，西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司学校项目部行政主管岗位2020.3-2020.9，西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司，学校建设项目部综合办公室主任助理岗位2020.9-2024.3，西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司，学校建设项目部副经理岗位。2024.3-至今，西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司，资产管理分公司高级主管岗位整体负责REITs资产的运营管理，具备多年的合同管理、资产管理、物业管理及项目管理经验，对合同、政策、人才、金融、设施设备及活动策划等服务有全面的了解
3 其余3人 负责REITs资产的运营管理，均具备三年以上的园区运营管理经验，具备客户关系维护、费用收缴制度、流程、租赁合同管理、客户信息管理等管理能力
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序号 岗位类型 人员 相关经验及工作内容
4 招商部 2人 负责REITs资产的招商管理，均具备三年以上的园区招商管理经验，熟悉西安产业资源、政府招商流程与市场化招商策略，有一定的招商资源储备
5 工程管理部 1人 负责REITs资产的整体运维管理，具备多年工程及设施设备管理经验，熟悉物业工程、安全、保洁、客服各条线业务，尤其对工程维修、消防、空调系统、强弱电等设备设施运维管理精通
4、不动产项目运营管理业务制度和流程、运营管理安排
（1）运营管理相关制度及流程
西安高新配套在公司治理、财务管理、会计核算、融资管理、关联交易、资产管理、
产业孵化、招商、运营、创投孵化、安全生产管理、工程管理、应急救援、事故报告与
调查等方面制定了完善的内部管理制度体系，相关制度详见本招募说明书“第二部分
不动产项目”之“三、原始权益人”之“（一）原始权益人基本情况”之“4、组织架
构和内部治理机制情况”。
（2）运营管理安排
基金管理人、运营管理机构与项目公司已就本基金签订了《运营管理服务协议》，
并在协议中明确约定基金管理人委托运营管理机构为不动产项目提供运营管理服务的具
体安排，详见本招募说明书“第四部分治理机制与运营管理安排”之“二、运营管理
安排”。
5、项目资金收支和风险管控安排
运营管理机构作为独立核算的法人主体，已建立完善的资金管理体系，确保资金独
立运作，不与项目公司账务混同。在资金收支方面，严格执行统一的资金管理办法，所
有收支均纳入独立账套核算，符合企业会计准则要求。支出审批遵循内部控制流程，并
在预算范围内进行拨付，确保资金使用规范、透明、可控。整体资金管理兼顾独立性、
合规性与效率，确保与项目公司自有资金独立。
6、运营管理机构的利益冲突及风险防范
运营管理机构的利益冲突及风险防范措施，详见本招募说明书“第五部分不动产
基金”之“三、关联交易与利益冲突”之“（五）利益冲突”。
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五、存在重要影响的其他事项
截至本招募说明书出具日，暂无其他对本次发行有重大影响的事项。
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第三部分资产评估与现金流测算
一、资产评估情况
戴德梁行作为资产评估机构对不动产资产进行了评估，就不动产资产于价值时点
2026年3月31日的市场价值出具了《估价报告》。
（一）评估方法和评估结果
1、评估方法
根据《房地产估价规范》GB/T50291-2015的相关准则，评估机构根据项目的特点和
实际状况，在实地查勘和调研的基础上认为，依据评估原则，结合评估目的，并综合考
虑其物业所处区域、物业性质、特点及影响其市场价值的各类因素，本次估价采用收益
法评估物业之市场价值。
收益法是预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益
转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。本次估价过程中将不动产资产按照预测期
内及预测期外进行测算，对于预测期内每年收入、成本费用及税金进行估算后取得预测
期内每年的净收益，对预测期内的每年净收益进行贴现，预测期外至收益期届满的净收
益按照经预测的增长率持续计算至收益期届满并贴现至价值时点。
2、评估对象和评估范围
本项目的评估对象和评估范围为陕西省西安市高新区天谷八路156号“西安软件新
城软件研发基地二期”1幢等共计13幢不动产项目，即总建筑面积为325,033.70平方米
的研发、车库、物业用房及其他配套用房的房屋所有权和所分摊的剩余使用年期为
38.57年科教用途的国有出让土地使用权。
3、评估结果及评估结果与账面价值的差异情况
（1）不动产资产评估结果
截至2026年3月31日，不动产资产估值合计12.93亿元。估值结果具体如下表所
示：
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表3-1-1-1不动产资产的评估情况
项目名称 账面价值（元） 建筑面积（㎡） 收益法估值（元）权重：100% 单价（元/㎡） 评估增值率
中国陕西省西安市高新区天谷八路156号“软件新城软件研发基地二期”1幢等共计13幢不动产项目 11993,189,771.80 325,033.70 1,293,000,000 3,978 30.19%
（2）评估结果与账面价值的差异情况
截至2026年3月31日，不动产资产账面价值合计9.93亿元，不动产资产评估价值
12.93亿元，评估结果较账面价值合计增值3亿元，增值率30.19%。主要有两点原因：
1）计算方法不同：审计报告中的账面价值是以入账价值为基础计量的，而评估价
值是依据收益法评估的市场价值，两者计算方式不同；
2）价值时点不同：审计报告中的账面价值主要反映历史时期发生的项目建设成本
于资产负债表日，扣除累计折旧后的净值。而评估价值的价值时点为2026年3月31日，
估值结果反映了该时点的市场价值。
（二）评估过程
1、运营收入预测
不动产资产在收益期内运营收入主要包含租金收入、停车场收入、空调费收入。
（1）租金收入
截至2026年3月31日，不动产资产总可租赁面积为212,172.57平方米，截至价值
时点已部分对外出租，已租赁面积为183,373.72平方米，出租率为86.43%。对于已出租
部分物业，租赁期限内的租金采用租赁合同中约定的租金（即合同租金），租赁期外按
照市场租金水平计算租赁收入。
确定研发办公物业市场租金时，采用比较法，首先，按照区位条件、业态类型和产
业定位等维度进行比较和选择，确定可比实例；其次，经过充分考虑不动产资产与可比
11账面价值数据来源：信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）出具的《西安市高新区软件新城建设发展有限公司
所持有的基础设施项目备考财务报表审计报告》（XYZH/2026XAAA5B0324）
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实例在交易时间、交易情况、不动产状况等方面的差异，修正后得出不动产资产的比准
市场租金。
1）可比实例选取依据的具体分析如下：
A.区位条件
不动产资产位于西安市高新区西安软件新城板块，聚集了西安90%以上的软件研发
企业，区域内较多类似的研发办公项目，故选择周边毗邻较近的项目，选取的案例均为
不动产资产所在区域的代表性项目，在区域范围内与不动产资产具有可比性。
B.业态类型
产业园区主要分为研发办公类园区及工业厂房类园区，不动产资产为研发办公物业，
土地用途为科研用地，选取案例房屋用途与土地用途均与不动产资产一致。
C.产业定位
不动产资产所在园区主要产业为软件和信息技术服务业，可吸引西安市、陕西省省
内外乃至全国龙头企业入驻，可比实例与不动产项目类似，产业定位以软件和信息技术
服务业为主，主要产业具有一定的重合度，具有可比性。
综上，从区位条件、业态类型及产业定位等方面综合分析，选取的可比实例与不动
产项目具备可比性。
经过市场调查与研究，评估机构最终确定了三个均位于该区域类似研发办公物业作
为不动产项目研发办公的可比实例。可比实例详情概述如下：
表3-1-2-1可比实例情况
因素 不动产项目 可比实例一 可比实例二 可比实例三
项目名称 西安软件新城软件研发基地二期 环普科技园 腾飞科汇城 大华数智产业园
项目地址 天谷八路156号 天谷八路211号 天谷七路88号 云水二路
案例来源 N/A 市场询价 市场询价 市场询价
交易时间 N/A 2026年3月 2026年3月 2026年3月
交易价格（元/平方米/月） N/A 52.6 50.0 50.8
交易情况 N/A 成交 报价 报价
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建筑面积（平方米） N/A 3,500 5,700 719
备注：上述租金均不含管理费、含增值税
对上述案例，从交易时间、交易情况、不动产状况三大方面进行了相应的调整，主
要有以下调整因素：
2）交易时间
可比实例的交易时间与价值时点接近，期间西安市研发办公物业租金水平基本保持
稳定，故未对可比实例的时间因素进行修正。
3）交易情况
可比实例一为正常市场成交价格，交易情况无特殊影响，无需修正；可比实例二、
三为市场挂牌报价，存在议价空间，需按片区同类物业平均议价幅度进行交易情况修正。
4）不动产状况
不动产状况包括区位状况、实物状况和权益状况。其中，区位状况调整的内容包括
产业聚集度、交通便捷度、基础设施完善度、自然人文环境、公共服务设施状况等因素；
实物状况调整的内容包括建筑物外观、建筑面积、设施设备、装修、层高、使用率、楼
龄及保养、物业管理等因素；权益状况调整的内容包括规划限制条件、租赁占用情况等
因素。
根据不动产资产与可比实例上述因素具体情况，编制可比因素修正系数表如下：
表3-1-2-2可比实例修正系数表
因素 不动产项目 可比实例一 可比实例二 可比实例三
市场报价（元/平方米/月） - 52.6 50.0 50.8
交易时间 1.00 1.00 1.00 1.00
交易情况 1.00 1.00 1.05 1.05
区位状况 1.00 1.00 0.98 0.98
实物状况 1.00 1.00 0.96 1.04
权益状况 1.00 1.00 1.00 1.00
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修正因素合计 - 1.0001 1.0128 0.9340
修正价格（元/平方米/月） - 52.6 50.6 47.4
权重 - 1/3 1/3 1/3
评估单价（元/平方米/月） - 50.0
由于可比实例一、可比实例二、可比实例三与不动产项目用途一致，区域因素类似，
故平均分配权重，即每个案例的权重均取1/3，则不动产资产研发办公用途的市场比准
租金单价为（52.6+50.6+47.4）×1/3=50元/平方米/月（取整、不含管理费、含增值税）。
根据项目公司提供的《租约明细表》《租赁合同》等资料，C1~C3栋201室，共计
10,286.74平方米的面积，现状用途为配套食堂，该用途主要为园区配套，辅助园区正常
运营需要，故该用途市场租金一般低于正常市场租金，根据对周边市场同用途类型的物
业差异进行市场调查和结合物业实际情况，在比准市场租金基础上考虑70%修正系数，
配套食堂市场租金35元/平方米/月；不动产项目1,811.32平方米配套商业已签约租金在
64-149.30元/平方米/月之间，根据对周边市场同用途类型的物业进行市场调查和结合配
套商业实际情况，设定位置一般的配套商业市场租金为64元/平方米/月、位置较好的配
套商业市场租金为128元/平方米/月。
（2）出租率
不动产资产于2016及2018年陆续竣工，在项目运营初期，为保证项目的定位及品
质，主要经营策略是对入驻的租户进行主动筛选、引入软件行业优质企业，打造园区聚
集效应。筛选租户保证了不动产资产未来租赁的稳定性和持续的聚集效应，但一定程度
上限制了出租率的提升。在该经营策略下，不动产资产所处的西安软件新城研发基地二
期于2016至2020年之间引入了租户A、租户B等中大型企业，逐渐形成聚集效应。随
着不动产资产开始进入更加市场化的经营阶段，前期导入的龙头企业集聚效应开始显现。
2023年年度加权平均出租率89.06%、当年年末因为部分租户退租，年末出租率降至
82.05%；2024年年度加权平均出租率为85.84%、当年年末出租率提升至88.56%；2025
年年度加权平均出租率为87.18%，年末出租率为88.34%；2026年1-3月加权平均出租率
为85.48%，季末出租率为86.43%。
根据市场调研，不动产资产位于西安高新区软件新城板块，所在区域产业聚集度较
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高，是西安市建设国际化大都市的重要内容，是西安高新区建设世界一流园区的重点板
块，研发办公需求稳定。依托着优越的地理位置、便利的交通方式、众多的优质企业聚
集、力度较大的各类优惠政策等条件，出租率处于稳定水平，区域平均出租率约为
70%-90%，在全市范围内处于高位。
综上，根据不动产资产历史及价值时点出租率情况、项目公司访谈介绍及市场调研，
同时根据对不动产项目自身签约情况以及对即将到期租户的分析，设定2026年至2027
年出租率为85%，2028年至2029年出租率为86%，预测期内后续年度出租率按87%测
算。同时假设不动产资产所有租户租赁期外市场租金按照每年更新，在考虑合理的租赁
期限、免租期长度后，假设不动产项目每次更新租期时有效的年均免租期为30天。
（3）租金增长率
不动产资产位于西安高新区软件新城板块，该区域打造成为国内软件产业创新发展
的引领区、支撑创新业态发展的示范区和“国内领先、国际一流”的软件研发和信息服
务基地，产业规模聚集效应明显，聚集了软件研发、云计算、移动互联网、集成应用服
务、物联网、电子商务、软件信息服务外包等战略性新兴产业，竞争优势明显。同时，
不动产资产所在区域内产业园区的租金水平一般在35-65元/平方米/月，不动产资产研发
业态租金单价相较周边产业园区处于中等水平。
根据不动产资产历史运营情况、所在区域研发办公物业市场行情及同类对标项目发
展经验，经综合研判确定：预测期内2026年至2029年租金增长率为0%，2030年至
2033年租金每年增长率为1%，2034年至2035年租金每年增长率为1.25%。
（4）收缴率
结合不动产资产历史租金收缴率情况，本次评估设定：租金当期收缴率96%，期后
收缴率99.9%。
具体计算口径为：2026年租金收入按当年预测应收租金收入的96%计取；2027年租
金收入先按当年预测应收租金收入的96%计取，并加回上一年度的期后收缴金额，后续
年度以此类推。
（5）停车场收入
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根据基金发行后运营安排，停车场将由运营管理机构统一运营管理，运营管理机构
负责停车位的日常运营维护，全额承担停车位运行所产生的日常维修维保费、能源费、
保洁费、秩序维护、停车位收费软件使用费等与停车位相关所有费用（除资本性支出以
外所产生的所有相关费用）。
运营管理机构负责收取停车费，并按以下标准向项目公司支付停车费收入分成：
1）固定停车费收入480万元。
2）超额停车费收入分成：若当年度停车费收入超过600万元，则除固定停车费收入
外，运营管理机构还需向项目公司支付超额停车费收入分成，分成比例为超额停车费收
入的60%。项目公司与运营管理机构确认，在停车位（含地上地下停车位）由西安高新
配套经营管理的第10年，项目公司与运营管理机构应当依据当年停车费标准合理上调项
目公司固定停车费收入和超额停车费收入分成比例。
截至价值时点，不动产资产项目在用车位共3,117个，其中地上车位608个，根据相
关资料，约定地上月卡车位租金为100元/个/月（含税含物业费），地下月卡车位租金
为200元/个/月（含税含物业费），临时停车车位收费标准为2元/小时/个、临时停车费
上限为20元/天。
根据周边市场调研，车位租金约为200-300元/个/月之间（含税含物业费）。本次测
算结合不动产资产实际运营情况，地上车位租金采用100元/个/月（含税含物业费），
地下车位租金采用200元/个/月（含税含物业费），预测期内后续年度的车位收入考虑
自价值时点起第5年及第10年分别递增10%进行测算；根据项目公司介绍，不动产资产
当前停车场使用率较高，结合园区整体入驻情况，车位出租率设定为90%。
12
3）车位出租率合理性分析
申报稿原预测的车位出租率设定与研发办公出租率保持一致，具体为：2025年84%，
2026-2027年85%，2028-2029年86%，2030-2031年88%，2032-2034年89%。2023年至
2026年一季度的实际车位出租率分别为115%、116%、120%和125%（超过100%系包含
临停收入）。可以看出，近三年及一期的实际运营水平均显着高于原申报稿的预测值。
12
车位出租率=已售车位月卡数量÷可租车位数量
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基于此，本次反馈回复将2026年至2035年的车位出租率统一上调至90%。即便经
过调整，该预测值仍低于历史实际水平，体现了预测的谨慎性原则。
（6）空调费收入
其他收入主要系空调费收入，根据基金发行后运营安排，项目公司将不动产资产对
应的空调及新风系统整体委托给运营管理机构经营管理，由运营管理机构负责收取空调
费收入、新风收入（如有）。运营管理机构负责空调及新风系统的日常运营，全额承担
空调及新风系统运行所产生的日常维修维护费用、能源费以及除资本性支出以外的所有
相关费用。
运营管理机构需按照以下标准向项目公司支付空调费收入及新风收入（如有），支
付安排为运营管理机构应当在每年6月15日前和12月15日前，向项目公司分别支付
180万元作为当年的空调费收入，自项目公司委托运营管理机构经营管理空调及新风系
统设施设备的第11年（含）起，项目公司每年的空调费收入在360万元/年基础上逐年
递增2%。
（7）预测期前10年（2026年-2035年）的预测收入复合增长率为1.34%。
2、运营支出预测
系与不动产资产租赁业务直接相关且必要的房屋租赁费、维修维护费、人工成本及
行政管理费、保险费等成本费用以及大修等资本性支出、税金及附加，不含非付现的投
资性房地产折旧成本。
（1）成本费用
1）招商费用
系与租赁业务相关的营销费、招商佣金等，根据类似项目的经营情况，本次评估招
商费用取项目运营不含税收入的2%计。
2）维修维护费
系与不动产项目日常运营必要的维修、维护等费用，根据类似项目的经营情况，本
次评估维修维护费取项目运营不含税收入的1.5%计。
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3）人工成本
系与不动产项目日常运营必要的人员薪酬、社保、办公等费用，结合项目公司备考
报表，本次评估人工成本取项目运营不含税收入的3.5%计。
4）行政管理费
系项目公司行政管理部门为组织和管理生产经营活动而发生的各种费用，包括管理
人员工资劳动保险费、福利工会费、业务招待费、办公费、差旅费等，项目公司管理人
员主要为财务管理人员等，本次评估行政管理费取项目运营不含税收入的1%计。
5）保险费
保险费主要包括不动产资产财产一切险、公众责任险等，本次评估保险费按不动产
项目评估值的0.023%计。
（2）大中修及资本性支出
本次评估大中修及资本性支出主要参考《技术尽职调查报告》，按每年628.09万元
计提。
（3）税金及附加
本次测算中的税金及附加包括企业经营活动应负担的相关税费，包括增值税、增值
税附加、房产税、城镇土地使用税、印花税、水利建设基金。
1）增值税
根据不动产资产的《建筑工程施工许可证》，开工日期为2014年，结合项目公司提
供的相关纳税证明，判定不动产资产为增值税的老项目，根据增值税相关规定可以适用
简易计税方法。本次评估中房屋出租收入、停车场收入涉及的增值税按5%简易征收率
计算，空调等其他收入的增值税按9%税率计算。
结合本次评估前提，假设该5%简易征收率在上述优惠政策到期后，持续沿用至收
益期结束；若未来国家税收政策发生调整，导致该5%增值税征收率不再适用（包括但
不限于政策终止、税率上调或下调），则对应估值模型中的税率参数、现金流测算及最
终估值结果将相应调整。
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2）增值税附加
增值税附加税按照增值税税额的一定比例征收。不动产项目所在地的附加税率为城
建税7%、教育费附加3%、地方教育费附加2%，合计按照应纳税额的12%计算增值税
附加。
3）房产税
房产税的计税方式分为从价计征和从租计征两种形式，根据《中华人民共和国房产
税暂行条例》（简称“《房产税暂行条例》”）规定，房产税依照房产原值一次减除
10%-30%后的余值计算，具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府确定，税率为
1.2%；从租计征是按照房产租金为计税基数，税率为12%。
不动产项目所在地的房产税计征方式为从租和从价计征，即出租房屋按照从租计征、
税率为12%；未出租房屋按照从价计征，减除幅度为20%，税率为1.2%。
4）城镇土地税
城镇土地使用税采用定额税率，以实际占有的土地面积为计税依据。
不动产项目所在城市土地使用税等级为5，所在地的土地使用税为6元/平方米/年，
不动产资产分摊后土地面积为79,577.62平方米，对应城镇土地使用税为47.75万元/年。
5）印花税
《中华人民共和国印花税法》自2022年7月1日起施行，按照《印花税税目税率
表》列明税率，租赁合同按照合同约定租金金额的千分之一缴纳，计税依据不包括列明
的增值税税款。
本次评估按运营期内每期取得的租金收入的1‰估算租赁合同印花税。
6）水利建设基金
水利建设基金是用于水利事业的专项资金，主要用于防洪保安、重点水利工程和农
业基础设施建设。根据《陕西省财政厅等四部门关于降低我省水利建设基金征收标准的
通知》（陕财办综﹝2019﹞25号）、《关于民航发展基金等三项财政性基金有关政策的
通知》（财税﹝2020﹞72号），水利建设基金从2021年1月1日起继续征收，在陕西省
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境内有销售商品收入和提供劳务收入的企业事业单位和个体经营者，减按销售商品收入
和提供劳务收入的0.5‰征收水利建设基金。其中在中国（陕西）自由贸易试验区范围
内，有销售商品收入和提供劳务收入的企业事业单位和个体经营者，减按销售商品收入
和提供劳务收入的0.3‰征收水利建设基金。
不动产项目位于中国（陕西）自由贸易试验区范围内，故按销售商品收入和提供劳
务收入的0.3‰测算水利建设基金。
3、运营净收益
运营净收益=运营收入–成本费用–大中修及资本性支出–税金及附加
4、未来现金流预期
综上对运营收入、运营支出等的分析，预计2026年4-12月及2027年不动产项目运
营收入及运营净收益情况如下（单位：万元，不含税）：
表3-1-2-3预测期运营净收益
科目 2026年4-12月 2027年
运营收入 7,274.39 9,874.09
运营成本费用及保险费用 604.26 819.67
税金及附加 1,146.05 1,513.45
运营收入-运营成本费用-保险费用-税金及附加 5,524.08 7,540.97
资本性支出 471.07 628.09
运营收入-运营成本费用-税金及附加-资本性支出 5,053.01 6,912.88
备注：上述运营收入及运营净收益基于价值时点提供之不动产资产概况、租赁明细、运营支出等情况，以及对于市
场租金、增长率及出租率等参数的判断，并未考虑市场或经营特殊变动的影响，上述资料及参数的变动均会带来运
营收入及运营净收益的变化。上述运营收入及运营净收益仅为价值时点的估值测算过程数据，不可直接作为现金流
预测使用。
5、长期增长率
根据类似物业的发展经验及该区域的市场状况综合分析，预测期后至收益期届满的
长期增长率为1.5%。
（1）城市宏观情况分析
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从城市角度分析，西安市是陕西省省会、副省级市、特大城市、国家中心城市、西
安都市圈以及关中平原城市群核心城市，国务院批复确定的中国西部地区重要的中心城
市，国家重要的科研、教育和工业基地。在宏观经济层面，西安市作为陕西省的“龙头”
城市，其生产总值（GDP）长期位列陕西省第一名。2025年，西安全市GDP达
13,902.67亿元，是西北地区唯一万亿城市：近十年（2016-2025年）GDP年均增幅约为
9%，近五年（2021-2025年）年均增幅约为6.2%，经济发展势头稳健。物价方面，近10
年西安市CPI年均增长率约为1.43%，涨幅合理可控，市场供应充足、价格运行平稳，
宏观经济环境稳定。
综合来看，西安市依托国家中心城市与区域核心城市定位，经济发展动能强劲，地
区生产总值持续稳步提升，产业集聚能力与区域辐射带动作用不断增强，整体经济运行
态势良好、未来发展预期稳定。同时，居民消费价格指数长期保持温和上涨，物价水平
合理可控，市场供需关系稳定，为经济社会持续健康发展营造了良好的宏观环境。稳健
的经济基本面、持续提升的城市能级与稳定的市场环境也为未来增长提供坚实支撑。
（2）资产周边市场分析
不动产资产坐落于西安高新区软件新城，是西安市“十二五”期间规划建设的重点
项目之一。周边3公里范围内，共有2个地铁线路站点，包括地铁6号线丈八六路站及
造字台站；邻近2条高速公路，分别为西安绕城高速和京昆高速，距离约1.7公里。依
托着丰富的产业资源以及良好的交通条件，西安高新区软件新城板块整体租户较优质，
产业氛围较好，研发办公租赁需求稳定，板块中的研发办公物业整体租赁情况良好。
展望未来，区域着力加强创新引领，已形成以领军企业带动、中小微企业共生发展
的产业生态格局；随着优化城市结构，补足城市功能，提升内涵品质，成为智慧宜居的
都市创新城，完善生活配套，未来将吸引更多企业入驻，为板块的发展提供新助力，板
块内的研发办公出租率将保持高水平、租金将稳步增长。
（3）资产自身情况分析
从不动产资产历史经营情况来看，不动产资产有效租金2016至2023年略有上涨，
平均增长率为1.9%，2024年开始有效租金呈现下行趋势，主要系近两年由于区域产业
园市场整体下行以及周边竞品的影响，本项目在签约时给予租户免租期优惠时间有所增
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加；同时，不动产资产所在区域内产业园区的租金水平一般在35-65元/平方米/月，不动
产资产园区研发业态单价相较周边产业园区处于中等水平，从竞品定价来看存在上涨的
可能性。
总体而言，不动产资产在经营过程中，持续通过不断优化运营服务，充分发挥优质
企业引领作用，未来增长潜力充足。
因此，综合考虑城市宏观经济发展水平、区域经济发展水平、产业聚集度以及估价
对象自身增长情况，不动产资产长期增长率采用1.5%属于合理水平。
6、收益年期
不动产资产为钢筋混凝土结构，设计寿命为50年，根据项目公司的相关资料，不动
产资产所在项目A、B、C组团及1号车库于2016年竣工、D、E组团及2-3号车库于
2018年竣工，则剩余经济寿命分别为40年、42年；不动产资产土地使用权终止日期为
2064年10月24日，截至2026年3月31日，土地剩余使用年限为38.57年，土地剩余使
用年限小于建筑物剩余经济寿命，根据孰短原则和谨慎原则，故确定本次评估的收益年
限为土地剩余使用年限即38.57年。
7、折现率的确定
本次评估测算采用6.0%作为折现率。该折现率是为资本成本或用以转换日后应付或
应收货币金额的回报率，理论上反映资本之机会成本，在确定上述折现率时，采用累加
法进行确定。累加法是以安全利率加风险调整值作为报酬率，即将报酬率视为包含无风
险报酬率和风险报酬率两大部分。公式如下：
报酬率=无风险报酬率+风险报酬率
其中，无风险报酬率参照价值时点十年到期国家债券的收益率1.82%（2026年3月
31日）进行确定；风险报酬率体现投资人对长期投资超出安全利率以外的回报要求，主
要包含：（1）投资不动产的风险补偿（2）缺乏流动性风险补偿（3）区位风险补偿（4）
行业及管理负担风险补偿（5）合规风险补偿（6）增长风险补偿（7）特殊经营风险补
偿。投资不动产的风险补偿一般指投资不动产行业额外要求的回报，采用3.50%作为投
资不动产的风险补偿，代表了流动性、区位、行业、合规及增长均处于均值水平下的不
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动产风险回报要求。
不动产资产为研发办公业态，所在区域为西安市高新区，依托着较高的科技区位支
撑，以及初具规模的产业集聚效益，该区域租赁需求较为稳定，区域中的优质研发办公
物业整体租赁情况良好。综合考虑近期市场流动性、不动产资产长期增长情况及经营情
况，结合REITs项目合规优势，在上述投资不动产的风险补偿均值3.50%的基础上，上
调0.65%，综合风险报酬率取值为4.15%。
表3-1-2-4报酬率计算表
风险因素 报酬率
无风险报酬率 1.82%
风险报酬率——投资不动产风险补偿均值 3.50%
风险报酬率——不动产资产流动性、区位、行业及管理负担、合规、增长、特殊经营等方面风险补偿调整 0.65%
13报酬率 6.0%
不动产资产位于西安市高新区，当地社会经济环境发展良好，结合底层资产实体状
况、供需情况及经营状况等综合分析，本项目的风险报酬率在本地区类似业务中属于风
险中等的类型，因此采用上述6.0%作为折现率较为合理。
8、资本化率
资本化率（CapRate）是将纯收益资本化（或转化）为价格的比率，用于衡量不动
产投资的收益率。计算公式：资本化率（CapRate）=运营净收益（NOI）/不动产评估价
值（或成本）。
资本化率作为不动产投资领域的重要参数被广泛使用，投资人在确定资本化率时通
常能够找到属性相似的不动产进行对比。不动产的类型、所处区位、租户类型、租约结
构等因素均会影响资产的价值。
不动产资产2026年资本化率为5.21%。
13报酬率按25bp步长归整。
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9、估值敏感性分析及压力测试
针对运营净收益和长期增长率进行了8个情景下的估值敏感性分析：
（1）运营净收益
运营净收益水平受到收入和成本的综合影响，亦可以体现多个不同方向的市场变化
对项目的整体影响。“基准运营净收益”情境为本次估值12.93亿对应的运营净收益水
平。项目运营净收益的变化对估值的影响如下：
表3-1-2-5敏感性分析一
运营净收益变化比例 情境下估值（亿元） 估值变化比例（%）
下降10% 11.64 -10%
下降5% 12.28 -5%
基准 12.93 0%
增长5% 13.58 5%
增长10% 14.22 10%
（2）长期增长率
长期增长率会受到区域经济发展情况、利率和城市商业活力等宏观因素影响，不可
预见的宏观环境变化会对估值产生影响。“基准长期增长率”情景为本次估值12.93亿
对应的长期增长率（1.5%）。
表3-1-2-6敏感性分析二
运营净收益变化比例 情境下估值（亿元） 估值变化比例（%）
减少0.5% 12.52 -3%
减少0.25% 12.72 -2%
基准（1.5%） 12.93 0%
增加0.25% 13.15 2%
增加0.5% 13.38 3%
（3）根据不动产项目所在宗地《国有建设用地使用权出让合同》(GF-2008-2601-
30864)记载，土地出让期限届满，土地使用者申请续期，因社会公共利益需要未获批准
的，土地使用者应当交回国有土地使用证，并依照规定办理国有建设用地使用权注销登
记，国有建设使用权由出让人无偿收回，由出让人收回地上建筑物、构筑物及其附属设
施，并根据收回时地上建筑物、构筑物及附属设施的残余价值，给予土地使用者相应补
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偿，由于届时地上建筑物、构筑物及其附属设施的维护状况、成新率等影响残余价值的
因素无法准确预测，本次评估未考虑土地到期后地上建筑物、构筑物及其附属设施的残
余价值。
10、估值合理性验证
根据《深圳证券交易所公开募集不动产投资信托基金业务指引第1号——审核关注
事项（试行）》中第三章第三节第四十四条：评估机构应当选择其他不同评估方法进行
校验，并披露评估假设、评估过程和评估价值等。
通过对项目情况进行分析，本次采用比较法作为估价结果校验方法。
（1）校验过程：
比较法的定义：根据市场类似成交案例的搜集，通过对区位状况、实体状况、权益
状况、市场状况、交易情况等不同因素的修正，计算得出估价对象的市场价格的方法。
1）选取可比实例
经过市场调查与研究，最终确定了三个类似项目作为可比实例。不动产项目与可比
实例详情概述如下：
表3-1-2-7不动产项目与可比实例详情概述
因素 估价对象 可比实例1 可比实例2 可比实例3
项目名称 西安软件新城软件研发基地二期 上林苑某产业园 科技二路某产业园 纬二十六路某产业园
建筑年代 2016-2018 2024 2012 2018
区位 高新区 长安区 高新区 长安区
案例来源 - 市场询价 市场询价 市场询价
业态 研发办公 研发办公 研发办公 研发办公
交易时间 2026年3月 2026年3月 2026年3月 2026年3月
交易情况 - 报价 报价 报价
建筑面积（平方米） 209,099.14 4,000 1,000 4,791
交易价格 - 6,500 7,000 7,200
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（元/平方米）
位置示意图
2）各项因素调整
对上述可比实例，从交易时间、交易情况、房地产状况等方面进行了相应的修正，
主要有以下调整因素：
交易时间：可比实例的交易时间与价值时点接近，期间西安市研发办公项目交易价
格水平基本保持稳定，故未对可比实例的时间因素进行修正。
交易情况：可比实例为市场挂牌报价，存在议价空间，需按片区同类物业平均议价
幅度进行交易情况修正。
房地产状况：房地产状况包括区位状况、实物状况和权益状况。其中，区位状况调
整的内容包括商圈繁华度、交通便捷度、基础设施完善度等因素；实物状况调整的内容
包括楼宇档次、建筑面积、楼宇配套设施设备、内部装修等因素；权益状况调整的内容
包括规划限制条件、剩余土地收益年限因素。
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表3-1-2-8比较因素修正指数表
比较因素修正指数表
因素 估价对象 可比实例1 可比实例2 可比实例3
交易价格（元/平方米） - 6,500 7,000 7,200
交易时间 1.00 1.00 1.00 1.00
交易情况 1.00 1.10 1.10 1.10
区位状况 1.00 0.95 0.98 1.00
实物状况 1.00 0.99 0.99 0.99
权益状况 1.00 1.00 1.00 1.00
修正因素合计 - 0.9666 0.9370 0.9183
修正价格（元/平方米） - 6,283 6,559 6,612
权重 - 1/3 1/3 1/3
校验单价取算术平均数（元/平方米） 6,485
由于可比实例与估价对象业态一致，区域因素类似，故平均分配权重，即每个案例
的权重相同，则比较法校验单价为6,485元/平方米，校验总价为1,356,000,000元（取整
至百万位）。
（2）校验结果
本次评估选用比较法校验参考情况如下：
表3-1-2-9比较法校验结果
项目名称 总建筑面积（平方米） 地上研发办公建筑面积（平方米） 评估方法 总值（亿元） 单价（元/平方米）
西安软件新城软件研发基地二期 325,033.70 209,099.14 收益法 12.93 6,184
比较法 13.56 6,485
不动产项目估值总价为12.93亿，采用比较法校验测算总价为13.56亿，结果差异在
20%之内，处于合理区间。
收益法已充分审慎考虑未来租金、出租率、运营成本、资本性支出等关键参数，评
估结果偏谨慎；市场比较法反映当前市场交易价格水平。两种方法结论趋同，本次估价
结果具备合理性。
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二、现金流测算分析
投资有风险，本章节为可供分配金额测算分析，投资人在投资本基金之前，请仔细
阅读本基金“基金可供分配金额测算报告”，具体请参见本招募说明书附件。
（一）可供分配金额测算
根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及《公开募集不动产投资信
托基金（REITs）运营操作指引（试行）》，基金管理人编制了自2026年7月1日至
2027年12月31日止（简称“预测期”）的《可供分配金额测算报告》。《可供分配金
额测算报告》包括预测合并资产负债表、预测合并利润表、预测合并现金流量表、可供
分配金额计算表及相关附注。信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）对《可供分配金
额测算报告》进行了审核并出具了可供分配金额测算报告审核报告。投资者应当阅读
《可供分配金额测算报告》及审核报告全文。
《可供分配金额测算报告》是基金管理人在各项假设的基础上编制的，并且披露了
基金管理人认为对评估《可供分配金额测算报告》至关重要的所有重要信息。虽然《可
供分配金额测算报告》是根据审慎原则编制的，但《可供分配金额测算报告》所依据的
各种假设存在许多不确定性，投资者进行投资决策时应谨慎使用。
根据《可供分配金额测算报告》，本基金2026年7月1日起至12月31日止期间、
2027年度预测可供分配金额分别为3,630.40万元和6,631.82万元。假设基金发行规模为
12.95亿元，并按照预测可供分配金额的100%向投资者分配，2026年7月1日起至12月
31日止期间（年化）和2027年度预测现金流分派率分别为5.56%、5.12%。
《可供分配金额测算报告》以本基金所投资的不动产项目历史备考财务报表信息所
反映的经营业绩为基础，假设本基金成立于2026年7月1日，且于2026年7月1日完成
对不动产项目的收购，因此以2026年7月1日至2027年12月31日作为预测期间测算可
供分配金额，并假设自基金成立日即合并专项计划和项目公司。需特别说明的是，因本
基金实际设立日期以及取得项目公司控股权的日期（简称“交割日”）并非2026年7月
1日，故本基金预测可供分配金额与预测现金流分派率可能与实际情况存在差异。
本基金预测合并利润表、预测合并资产负债表、预测合并现金流量表和可供分配金
额计算表如下：
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1、预测合并利润表
根据《可供分配金额测算报告》，本基金预测期基金合并利润表如下：
表3-2-1-1预测期基金合并利润表
单位：万元
项目 2026年7月1日起至12月31日止 2027年度
预测数 预测数
一、营业总收入 4,912.26 9,899.09
其中：营业收入 4,912.26 9,899.09
二、营业总成本 3,869.73 6,827.89
其中：营业成本 2,436.12 4,541.58
税金及附加 890.32 1,741.05
管理人报酬 156.68 313.30
托管费 6.53 13.05
其他费用 380.08 218.90
三、营业利润（亏损以“－”号填列） 1,042.53 3,071.20
四、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 1,042.53 3,071.20
减：所得税费用
五、净利润（净亏损以“－”号填列） 1,042.53 3,071.20
六、综合收益总额 1,042.53 3,071.20
2、预测合并资产负债表
根据《可供分配金额测算报告》，本基金预测期基金合并资产负债表如下：
表3-2-1-2预测期基金合并资产负债表
单位：万元
项目 2026年12月31日 2027年12月31日
预测数 预测数
流动资产：
货币资金 6,141.49 9,142.91
应收账款 1,025.69 1,032.92
流动资产合计 7,167.18 10,175.83
非流动资产：
投资性房地产 125,711.96 122,217.16
固定资产 2.29 2.11
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项目 2026年12月31日 2027年12月31日
预测数 预测数
商誉 32.79 32.79
长期待摊费用 934.09 1,208.34
非流动资产合计 126,681.13 123,460.40
资产总计 133,848.30 133,636.23
流动负债：
应付账款 383.37 729.07
应交税费 411.31 412.74
其他应付款 2,511.09 2,511.09
流动负债合计 3,305.77 3,652.90
非流动负债：
非流动负债合计 - -
负债合计 3,305.77 3,652.90
股东权益：
股本 129,500.00 129,500.00
未分配利润 1,042.53 483.34
股东权益合计 130,542.53 129,983.34
负债和股东权益总计 133,848.30 133,636.23
3、预测合并现金流量表
根据《可供分配金额测算报告》，本基金预测期基金合并现金流量表如下：
表3-2-1-3预测期基金合并现金流量表
单位：万元
项目 2026年7月1日起至12月31日止 2027年度
预测数 预测数
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 5,480.44 10,400.02
经营活动现金流入小计 5,480.44 10,400.02
购买商品、接受劳务支付的现金 347.28 518.40
支付的各项税费 1,146.88 2,247.78
支付的其他与经营活动有关的现金 498.20 545.09
经营活动现金流出小计 1,992.36 3,311.26
经营活动产生的现金流量净额 3,488.08 7,088.76
二、投资活动产生的现金流量：
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项目 2026年7月1日起至12月31日止 2027年度
预测数 预测数
投资活动现金流入小计 - -
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 73,256.52 456.94
其中：收购不动产项目所支付的现金净额 71,598.24 -
投资活动现金流出小计 73,256.52 456.94
投资活动产生现金流量净额 -73,256.52 -456.94
三、筹资活动产生的现金流量：
发行基金份额收到的现金 129,500.00
筹资活动现金流入小计 129,500.00 -
偿还债务支付的现金 54,540.65 -
向基金份额持有人分配支付的现金 3,630.40
筹资活动现金流出小计 54,540.65 3,630.40
筹资活动产生的现金流量净额 74,959.35 -3,630.40
四、现金及现金等价物净增加额 5,190.92 3,001.42
加：期初现金及现金等价物 950.57 6,141.49
五、期末现金及现金等价物余额 6,141.49 9,142.91
4、预测合并可供分配金额计算表
根据《可供分配金额测算报告》，本基金预测期基金合并可供分配金额计算表如下：
表3-2-1-4预测期基金合并可供分配金额计算表
单位：万元
项目 2026年7月1日起至12月31日止 2027年度
预测数 预测数
一、净利润 1,042.53 3,071.20
折旧及摊销 2,092.35 3,848.82
所得税费用 - -
二、税息折旧及摊销前利润 3,134.88 6,920.02
三、其他调整 495.52 -288.20
不动产基金发行份额募集的资金 129,500.00
偿还债务支付的金额 -54,540.65
收购不动产项目所支付的现金净额 -71,598.24
其他资本性支出 -314.05 -628.09
应收和应付项目的变动 -40.46 339.89
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项目 2026年7月1日起至12月31日止 2027年度
预测数 预测数
未来合理相关支出预留 -2,511.09 -
——预留经营性负债余额 -2,511.09
四、可供分配金额 3,630.40 6,631.82
（二）预测的关键假设和依据、计算方法
可供分配金额测算报告是本基金管理人平安基金管理层根据本基金所投资的不动产
项目历史期间所反映的经营业绩为基础，在充分考虑本基金及本基金所投资的不动产项
目在预测期间的经营计划、投资计划、财务预算以及可供分配金额测算报告附注五、附
注六及附注七中列示的各项假设的前提下，本着谨慎的原则而编制的。本基金的可供分
配金额测算报告按照中国证券监督管理委员会（以下称“中国证监会”）颁布的《公开
募集基础设施证券投资基金指引（试行）》、深圳证券交易所（以下称“深交所”）颁
布的《深圳证券交易所公开募集不动产投资信托基金业务指引第1号一审核关注事项
（试行）》及中国证券投资基金业协会（以下简称“中国基金业协会”）颁布的《公开
募集不动产投资信托基金（REITs）运营操作指引（试行）》的相关要求及基金合同中
约定的基金可供分配金额的计算调整项编制。
本基金按照财政部于2006年2月15日及以后期间颁布的《企业会计准则一基本准
则》、各项具体会计准则及相关规定（以下合称“企业会计准则”）编制财务报表。
本基金在编制本可供分配金额测算报告时应用的主要会计政策和会计估计与项目公
司按照备考财务报表编制基础编制的备考财务报表所应用的主要会计政策和会计估计无
重大差异。
本基金在编制可供分配金额测算报告时，是以历史期间所反映的经营业绩及预计的
交易方案为基础和假设测算的，本次最终交易方案及不动产项目交易估值对本次可供分
配金额可能会产生影响，交易方案及相关因素的变动后，可供分配金额将会相应调整。
可供分配金额测算报告的预测期间为2026年7月1日（假设基金成立日）至2027
年12月31日止期间（以下简称“预测期间”）。
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1、可供分配金额测算基本假设
以下是在预测期内编制可供分配金额测算报告时采用的一般性假设，这些一般性假
设是依据目前的宏观经济和市场情况得出的，在未来未必会如预期那样发生，并且变动
可能重大，因此可供分配金额的实际结果可能与本报告中的预测存在差异。
（1）本基金及本基金所投资的不动产项目经营业务所涉及国家或地区的现行政治、
法律、法规、政策及其经济环境无重大变化；
（2）本基金及本基金所投资的不动产项目所涉及的税收政策无重大变化。资产支
持专项计划作为所得税穿透实体，不缴纳企业所得税，由投资者按相关政策规定缴纳所
得税；
（3）目前已从中国的相关监管机构获得其经营所需的所有证书、许可证和营业执
照，在预测期内不会被吊销，并在到期时将可以进行续期。
（4）本基金及本基金所投资的不动产项目业务经营不会因劳工短缺、劳资纠纷等
事件而受到不利影响。在预测期内，将能够招募足够的员工来达到计划的运营水平。此
外,经营不会因预测期内第三方服务设备和其他供应中断而受到不利影响；
（5）本基金及本基金所投资的不动产项目所从事的行业布局及产品市场状况无重
大变化；
（6）本基金及本基金所投资的不动产项目的经营活动不受到资源严重短缺的不利
影响；
（7）预测期内，预测期初已签订的租约将按照合同约定的租赁期执行完毕，不会
出现因租户违约或提前退租而向租户收取的违约金或其他产生营业外收入的情况，新签
订或变更的租赁合同的主要条款与截至2026年3月31日止已签订的租赁合同的主要条
款基本一致，同时，租赁期满承租人将根据预测出租率按照预计租金续约，且所有租赁
合同均可强制执行；
（8）主要租户或供应商的业务将持续经营，不会对本基金的经营产生不利影响；
（9）市场需求和租金价格的波动不会对业务经营和经营成果产生重大影响；
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（10）于预测期内，本基金无处置不动产项目的安排，故本基金预计无处置不动产
项目资产取得的现金；
（11）有足够的资本或将有能力获得足够的融资，以满足其未来对营运资金和资本
支出的需求，以维持稳定的发展；
（12）无重大股权投资收购或处置计划，项目公司股权不会发生重大变化；
（13）现行通货膨胀率和利率将不会发生重大变化；
（14）无不可抗力或不可预见因素产生的或任何非经常性项目的重大不利影响。包
括政府行为、自然灾害或灾难、流行病或严重事故而严重中断；
（15）在预测期内，投资性房地产无处置计划；
（16）本不动产基金本次发行募集的资金，扣除本不动产基金成立初期的必要税费
（如有），假设100%投资于资产支持专项计划，用于资产支持专项计划向原始权益人
支付购买项目公司股权的对价以及向项目公司发放借款及增资款（如有）。资产支持专
项计划向项目公司发放的借款及增资款（如有）将用于偿还项目公司存量负债等用途；
（17）在预测期内，假设本基金不会发生扩募。
2、可供分配金额测算特定假设
（1）不动产基金发行份额募集的资金
本基金根据评估机构对不动产项目的评估价值和评估基准日后的期后事项，预计募
集资金为12.95亿元，扣除本基金及专项计划预留支出后，主要用于收购不动产项目公
司的股权和发放股东借款以部分偿还项目公司存量债务。本可供分配金额测算报告中，
上述募集资金在可供分配金额计算表中列示为其他调整项，并在预测合并现金流量表中
列示为发行基金份额收到的现金和偿还债务支付的现金。假设预测期内无新增募集资金。
（2）购买不动产项目
根据《公开募集不动产投资信托基金（REITs）运营操作指引（试行）》、《深圳
证券交易所公开募集不动产投资信托基金业务办法（试行）》要求及本基金向战略投资
者定向配售安排，原始权益人或其关联方将认购本基金发行的一定份额。假设原始权益
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人及其关联方合计持有的本基金份额将不会构成其在本基金层面的控制，并且本基金的
基金管理人将根据相关协议和中国证监会的相关规定主动履行其运营管理不动产项目的
职责，包括对运营管理机构的履职情况的监督和考核，从而原始权益人提供的运营管理
服务也无法构成其在项目公司层面的控制。在上述假设均可满足的前提下，本基金在持
有和运营项目公司期间，本基金及项目公司均不受原始权益人或其关联方控制，本基金
通过专项计划收购项目公司股权的交易将构成非同一控制下的并购交易。
（3）本基金购买不动产项目的对价
本基金购买不动产项目的对价为股权对价，股权对价按照项目公司股权转让协议确
定。
根据项目公司股权转让协议约定，项目公司股权的转让价款=（不动产基金的最终
募集规模-项目公司特定债务-不动产基金预留资金-专项计划预留资金）+评估基准日非
受限资产±其他各方协商确认的调整项（如有）。
本基金收购不动产项目所支付的现金净额=不动产基金实际募集规模-需预留的相关
支出及交易税费-项目公司于基金成立日持有的现金-项目公司特定债务+评估基准日非受
限资产。
本基金收购不动产项目所支付的现金净额的相关预测详见“第三部分资产评估与
现金流测算”之“二、现金流测算分析”之“（三）可供分配金额测算报告编制说明”
之“7、本基金收购不动产项目所支付的现金净额”。
（三）可供分配金额测算报告编制说明
1、营业收入
营业收入包括不动产项目的租金收入、停车费收入和空调费收入。营业收入的金额
根据项目公司与相关承租人正在执行的合同约定、历史经营数据，并考虑预测期间的出
租率、市场租金、租金增长率、免租期假设进行预测。预测期内，各项收入明细预测如
下：
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表3-2-3-1营业收入预测表
单位：万元
项目 2026年7月1日（假设基金成立日）至2026年12月31日止期间 2027年度
租金收入 4,516.38 9,107.33
停车费收入 230.75 461.49
空调费收入 165.14 330.28
合计 4,912.26 9,899.09
（1）租金收入
预测期内，项目公司租金收入仅为固定租金收入，具体假设如下：
对于已签订租约的固定租金合同，按照合同约定的租金单价、出租面积、租赁期限
及免租期政策计算租金收入；
对于未签订租约的面积，本基金按照预测期所在年度租金单价和未签订租约部分预
计可出租面积预测租赁收入。
关于平均租金、预计可出租面积、免租期的详细假设如下：
1）平均租金水平
对于已签订租约部分，租赁期限内采用租赁合同中约定的租金水平（即实际租金）；
租赁期外按照市场租金水平计算固定租金收入。对于未签订租约部分按照市场租金水平
计算租赁收入。
参考截至2026年3月31日已签订租赁合同平均租金单价，并充分考虑不动产项目
的经营条件、经营环境及未来发展计划后，预测未签订租约的面积在预测期内含税平均
租金单价，其中研发办公用途的市场租金单价为50元/㎡/月，配套食堂市场租金单价为
35元/㎡/月，位置一般的配套商业市场租金单价为64元/㎡/月，位置较好的配套商业市
场租金为128元/㎡/月，且预测期内租金均不发生增长。
2）预计可出租面积
截至预测基准日2026年3月31日，根据已签订租赁合同清单，不动产项目出租率
为86.43%。
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本基金根据项目公司与相关承租人正在执行的合同约定，且考虑不动产项目历史出
租率水平，预测期间不动产项目可出租面积为212,172.57平方米，假设于2026年3-6月、
2026年7月1日（假设基金成立日）至2026年12月31日止期间和2027年度的出租率
分别为85%、85%和85%。
3）免租期
本基金参考截至2026年3月31日已签订租约所约定的免租期政策，假设预测期内：
租赁期外的市场租金按年度更新定价；存续租约到期后新签租约的免租安排，按每次租
期更新时对应的年均30天免租期执行。
4）特定假设
预测期内，对不动产项目计算固定租金收入的特定假设如下：
假设于2026年4月1日起，项目公司作为出租方履行合同。假设所有租户在预测期
间内，不会出现提前退租的情形；
假设不动产项目的租户结构、租赁的付款方式及周期在预测期内不会发生变化；
考虑不动产项目的出租率在预测期内保持稳定，假设租赁押金的收取方式及租赁押
金的金额在预测期内不会发生变化。
（2）停车费收入
截至2026年3月31日，项目公司在用车位共3,117个，其中地上车位608个，于预
测期内，根据基金管理人及项目公司拟与高新配套签订的《平安西安高科产业园封闭式
基础设施证券投资基金运营管理服务协议》（以下简称“运营管理服务协议”），项目
公司将不动产项目对应的停车位委托给高新配套经营管理，由高新配套负责收取停车费
收入，并每年向项目公司支付停车费收入分成。停车费收入由固定停车费及超额停车费
收入组成，固定停车费收入480万元/年，若当年度停车费收入超过600万元，则除固定
停车费收入外，高新配套需支付超额停车费收入分成，分成比例为超额停车费收入的
60%。基于谨慎性原则，2026年7月1日（假设基金成立日）至2026年12月31日止期
间、2027年度停车费收入按90%出租率，即484.56万元/年（含税）进行预测。
（3）空调费收入
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根据运营管理服务协议安排，项目公司将不动产项目对应的空调及新风系统整体委
托给高新配套经营管理，由高新配套负责收取空调费收入、新风收入（如有），并每年
向项目公司支付空调运营费收入分成。预测期内，高新配套每年向项目公司支付空调费
收入分成360万元，具体支付安排为每年6月25日前和12月25日前向项目公司分别支
付180万元（含税）。2026年7月1日（假设基金成立日）至2026年12月31日止期
间、2027年度空调费收入分成按360万元/年（含税）进行预测。
2、营业成本
营业成本主要是不动产项目的运营成本，包括折旧费、维修改造费及运营管理费。
预测期内，各项营业成本明细预测如下：
表3-2-3-2营业成本预测表
单位：万元
项目 2026年7月1日（假设基金成立日）至2026年12月31日止期间 2027年度
折旧费 1,941.51 3,494.80
维修改造费 150.75 353.85
运营管理费 343.86 692.94
合计 2,436.12 4,541.58
（1）折旧费
折旧费为投资性房地产的折旧额，基于项目公司2026年3月31日投资性房地产预
计使用寿命及预计净残值率进行预测，并考虑资产评估增值的影响，相关参数在预测期
内保持不变。
（2）维修改造费
维修改造费为历史维修改造支出及新增资本性支出摊销费用，后续资本性支出以评
估机构出具的《估价报告》的预测值作为相应年度资本性支出的预测值，并假设资本性
支出于年底发生，于次年开始计提摊销。
（3）运营管理费
根据运营管理服务协议约定，外部管理机构所收取的运营管理费用拟分为基础运营
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管理费用和浮动运营管理费用。本次预测期间运营管理费的测算范围限定为基础运营管
理费，因浮动管理费以“运营收入净额实际值与目标值的差额”为基数，预测阶段假设
两者一致（差额为0），故浮动运营管理费暂不纳入本次预测口径。
根据本基金与高新配套签订的运营管理服务协议安排，基础运营管理费用计算方式
如下：项目公司应当支付的不动产项目所对应的年度基础运营管理费用（含税金额）=
当年度实际收到的运营收入（含往年欠款本年收回金额，下同）×5.5%+日常维修维护
费用（日常维修维护费用按实际发生额支付，上限为当年度实际收到的运营收入
×1.5%），运营收入以每年审计机构出具的项目公司审计报告或运营管理机构与项目公
司双方认可的其他书面形式确认。
3、税金及附加
税金及附加主要包含房产税、土地使用税、印花税等。其中，房产税、土地使用税、
印花税等根据项目公司当地税收政策规定测算得出。不可抵扣的进项税为专项计划收取
项目公司支付的利息产生的增值税。
表3-2-3-3税金及附加预测表
单位：万元
项目 2026年7月1日（假设基金成立日）至2026年12月31日止期间 2027年度
房产税 700.95 1,410.86
不可抵扣的进项税 111.02 190.65
土地使用税 23.87 47.75
城市维护建设税 22.48 45.95
教育费附加（含地方） 16.06 32.82
印花税 14.46 10.05
水利建设基金 1.47 2.97
合计 890.32 1,741.05
（1）本基金及专项计划税金及附加适用的税种及税率
根据财政部、国家税务总局财税〔1998〕55号《关于证券投资基金税收问题的通
知》、财税〔2008〕1号《关于企业所得税若干优惠政策的通知》、财税〔2016〕36号
《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》、财税〔2016〕46号《关于进一步明确
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全面推开营改增试点金融业有关政策的通知》、财税〔2016〕70号《关于金融机构同业
往来等增值税政策的补充通知》、财税〔2016〕140号《关于明确金融、房地产开发及
教育辅助服务等增值税政策的通知》、财税〔2017〕2号《关于资管产品增值税政策有
关问题的补充通知》、财税〔2017〕56号《关于资管产品增值税有关问题的通知》、财
税〔2017〕90号《关于租入固定资产进项税额抵扣等增值税政策的通知》《财政部税务
总局关于国债等债券利息收入增值税政策的公告》（财政部税务总局公告2025年第4
号）规定及其他相关财税法规和实务操作如下：
1）资管产品运营过程中发生的增值税应税行为，以资管产品管理人为增值税纳税
人，资管产品管理人运营资管产品过程中发生的增值税应税行为，暂适用简易计税方法，
按照3%的征收率缴纳增值税。对证券投资基金管理人运用基金买卖债券的转让收入免
征增值税，对2025年8月8日之前发行的国债、地方政府债利息收入免征增值税，对在
该日期之后（含当日）新发行的债券利息收入恢复征收增值税，对金融同业往来利息收
入亦免征增值税。资管产品管理人运营资管产品提供的贷款服务，以产生的利息及利息
性质的收入为销售额。
2）资管产品的城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加等税费按照实际缴
纳的增值税额的适用比例计算缴纳。
（2）项目公司税金及附加适用的税种及税率
表3-2-3-4项目公司税金及附加适用的税种及税率
税种 具体税率情况
增值税 应税收入按5%和9%的税率计算销项税，并按扣除当期允许抵扣的进项税额后的差额计缴增值税。
城市维护建设税 按增值税额的7%计缴。
教育费附加 按增值税额的3%计缴。
地方教育费附加 按增值税额的2%计缴。
房产税 从价计征的按照房产原值扣除20%的余值为纳税基准，年税率为1.2%；从租计征的（即房产出租的），以房产租金收入为计税依据，税率为12%。
土地使用税 以核减后实际占用面积为计税基准，采用定额税率，6.00元/㎡/年。
4、管理人报酬及托管费
管理人报酬为支付给本基金及专项计划管理人的管理费，在预测期间按照拟签署的
基金合同及专项计划标准条款约定的费率和计算方法，并依据预测期间基金净资产进行
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预测。托管费为需支付给基金托管人的托管费，根据基金合同、基金托管协议等文件的
约定计算得出。
5、其他费用
其他费用主要包括不动产项目的各项日常经营费用，包括专业服务费、行政管理费、
开办费、保险费、基金发行预留费用、折旧费等。预测期内，专业服务费参照本基金预
计发生专业服务费的类型和市场询价进行预测；保险费按照本基金未来的投保计划进行
预测；行政管理费为管理人员工资、业务招待费、办公费、差旅费等，参照本基金预计
聘请管理人员的数量和市场询价进行预测。
表3-2-3-5其他费用预测表
单位：万元
项目 2026年7月1日（假设基金成立日）至2026年12月31日止期间 2027年度
专业服务费 105.00 90.00
行政管理费 49.12 98.99
开办费 11.00 -
保险费 14.87 29.74
基金发行预留费用 200.00 -
折旧费 0.09 0.17
合计 380.08 218.90
6、所得税费用
所得税费用为项目公司的当期所得税费用和递延所得税费用。当期所得税费用根据
纳税调整后的税前利润和企业所得税率25%计算得出。
根据《财政部、国家税务总局关于企业所得税若干优惠政策的通知》（财税〔2008〕
1号）规定，对本基金从证券市场中取得的收入，包括买卖债券的差价收入，债券的利
息收入及其他收入，暂不征收企业所得税。因此，本基金对取得的收益暂不征收企业所
得税。此外，经本基金与专项计划管理人主管税务机关确认，专项计划相关税收可由专
项计划份额持有人缴纳而不在专项计划层面缴纳，因此，专项计划取得的收益暂不征收
企业所得税。
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根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》及财税〔2008〕121号规定，项目
公司利息支出不超过金融企业同期同类贷款利率计算的数额，且支付给关联方的利息，
其关联方债权性投资与权益性投资比例不超过2:1的部分准予税前扣除。
7、本基金收购不动产项目所支付的现金净额
收购不动产项目所支付的现金净额为本基金购买不动产项目的对价抵减本基金收购
项目公司取得的现金，即2026年7月1日（预计合并项目公司之日，与假设基金成立日
相同）预计项目公司账面的货币资金余额。本基金发行份额募集的资金减去收购不动产
项目所支付的现金净额后的余额可计入本基金成立当期的可供分配金额，并参与本基金
的收益分配。本基金收购不动产项目所支付的现金净额计算如下：
表3-2-3-6收购不动产项目所支付的现金净额预测表
单位：万元
项目 金额
本基金实际募集资金规模 129,500.00
加：评估基准日非受限资产 -2,210.54
减：需预留的相关支出及税费 200
减：项目公司于基金成立日持有的现金 950.57
减：项目公司特定债务 54,540.65
收购不动产项目所支付的现金净额 71,598.24
8、资本性支出
资本性支出主要包括原有不动产资产的大修支出及更新改造支出。基于《技术尽职
调查报告》及运营管理机构的意见对资本性支出进行预测。
表3-2-3-7资本性支出预测表
单位：万元
项目 2026年7月1日（假设基金成立日）至2026年12月31日止期间 2027年度
资本性支出 314.05 628.09
合计 314.05 628.09
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9、应收及应付款项的变动
本基金依据现有政策、项目公司已签订的相关合同、历史实际回款情况及其他已知
因素对收入的回款进行预测，并且预计相关的结算方式于预测期间不变。根据已签订的
相关合同以及未来付款计划对应付项目的支付进行预测。
10、未来合理的相关支出预留
表3-2-3-8未来合理的相关支出预留
单位：万元
项目 2026年7月1日（假设基金成立日）至2026年12月31日止期间 2027年度
预留经营性负债余额 -2,511.09
合计 -2,511.09
预留的经营性负债系经营房屋租赁业务收取的租赁押金及保证金，属于不可分配的
资金。
（四）关键假设的敏感性分析
上述可供分配金额测算的结果是基于一系列基本假设和特定假设得出的，而假设事
项通常并非如预期那样发生，从而导致可供分配金额的实际结果与预测存在差异。
为使本基金投资者评估部分假设对可供分配金额的影响，下表针对不包含利息收入
的营业收入（“运营收入”）和不包含折旧与摊销的营业成本（“运营成本”）之关键
假设进行了敏感性分析，以说明关键假设对可供分配金额的影响。
该敏感性分析，考虑了运营收入及运营成本变动对可供分配金额的影响。实际上，
假设条件的变动是紧密相关的，关键假设的变动亦可能引起其他假设条件发生变动，如
运营收入变动将影响运营管理费及物业管理服务费、房产税等预测金额；运营成本变动
将影响所得税费用等预测金额。因此，关键假设变动产生的影响可能是相互抵消或者放
大。
预测期内，运营收入和运营成本的变动对可供分配金额测算的敏感度分析结果如下：
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表3-2-4-1 2026年7月1日起至12月31日止期间关键假设敏感性分析
单位：万元
项目 变动 调整前可供分配金额 调整后可供分配金额 变动（%）
运营收入 上升5% 3,630.40 3,839.39 5.76
运营收入 下降5% 3,630.40 3,421.29 -5.76
运营成本 上升5% 3,630.40 3,621.81 -0.24
运营成本 下降5% 3,630.40 3,639.12 0.24
表3-2-4-2 2027年度关键假设敏感性分析
单位：万元
项目 变动 调整前可供分配金额（元） 调整后可供分配金额（元） 变动（%）
运营收入 上升5% 6,631.82 7,036.18 6.10
运营收入 下降5% 6,631.82 6,227.28 -6.10
运营成本 上升5% 6,631.82 6,614.50 -0.26
运营成本 下降5% 6,631.82 6,649.07 0.26
（五）评估报告与可供分配金额测算报告对不动产项目现金流预测结果的差异情况
根据深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司出具的不动产项目评估报告、信永中
和会计师事务所（特殊普通合伙）出具的可供分配金额测算报告审核报告及相关底稿，
2026年7-12月和2027年度不动产项目运营净收益预测结果对比及差异情况如下表所示，
差异比例未超过5%。
表3-2-5-1评估报告与可供分配金额测算报告预测结果对比
单位：万元
项目 2026年7月1日（假设基金成立日）至2026年12月31日止期间 2027年度
评估报告运营净收益预测结果 3,380.92 6,912.88
可供分配金额测算报告项目公司层面运营净收益预测结果 3,308.30 6,831.64
差异比例 -2.15% -1.18%
注：1、2026年7月1日（假设基金成立日）至2026年12月31日止期间评估报告运营净收
益预测结果为评估报告预测的2026年4-12月运营净收益按天数折算计算得出。
2、差异比例=（可供分配金额测算报告项目公司层面运营净收益预测结果-评估报告运营净
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收益预测结果）/评估报告运营净收益预测结果。
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第四部分治理机制与运营管理安排
一、不动产基金治理机制
（一）分层决策机制
图4-1-1-1不动产基金整体治理架构示意图
为规范本基金运作，保障基金份额持有人合法权益，提升基金存续期管理质效，本
基金已系统设置“基金份额持有人大会-基金管理人-项目公司”分层决策机制，各决策
主体的决策权限与职责边界如下：
1、基金份额持有人大会层面
基金份额持有人大会为本基金的最高决策层级。基金份额持有人大会由基金份额持
有人组成，基金份额持有人的合法授权代表有权代表基金份额持有人出席会议并表决，
基金份额持有人持有的每一基金份额拥有平等的投票权。
本基金在基金合同中明确约定，经基金份额持有人大会决策可设立日常机构，日常
机构可针对召开持有人大会、提请更换基金管理人及托管人或调整其报酬标准、监督基
金管理人的投资运作、基金托管人的托管活动等事项依法行使职权。基金份额持有大会
的运作方式与具体决策事项详见本基金的基金合同或本部分之“一、不动产基金治理机
制”之“（二）基金份额持有人大会”。
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2、基金管理人层面
基金管理人内部设立专门的不动产基金投资运营委员会作为基金管理人公募REITs
业务最高决策机构。本基金投资运营委员会委员由基金管理人REITs投资部分管领导、
公司风控负责人、督察长、风险管理部负责人、REITs投资部负责人、本基金基金经理
一名、外部专家一名组成。投资运营委员会外部专家可以由运营管理机构推荐。
投资运营委员会决策事项包括但不限于：不动产基金资产处置、基金净资产20%及
以下的出售事项；不动产项目运营管理所涉及的投资决策事项；关联交易的审批；项目
公司的年度经营方针和投资计划；项目公司年度预算方案、决算方案、利润分配方案；
委派和更换项目公司董事，决定董事报酬；决定项目公司高级管理人员人选及其报酬；
审议批准项目公司内部管理机构的设置。其他需要投资运营委员会决策的事项。
本不动产基金的投资运营委员会仅负责对本基金有关的重大事项进行审批决策。投
资运营委员会召开决策会议时，参会委员需五人以上（含本数），经全体参会的委员三
分之二以上（不含）表决同意后通过。
3、项目公司层面
为提升运营决策的效率和质量，确保不动产项目运营管理的持续稳定，由基金管理
人委派项目公司的董事、财务负责人。项目公司日常运营管理，通过签订《运营管理服
务协议》，基金管理人、资产支持证券管理人、项目公司共同委托运营管理机构为不动
产项目提供运营管理服务，并约定相关事项的决策机制，充分保障运营管理机构日常运
营管理的独立性。项目公司在整个过程中主要承担监督与审核职责。
4、重要事项决策和审批程序
（1）预算制定及执行
运营管理机构根据运营管理服务协议的约定负责制定项目公司年度经营计划及预算
方案，提交基金管理人投资运营委员会审批。
经基金管理人审批通过后，运营管理机构负责执行并落实经营预算。项目公司根据
经营预算对运营管理机构服务事项进行监督和审核，就年度预算范围内的运营相关的支
出和费用，由项目公司自行进行支出安排。项目公司按月、按季向基金管理人提交预算
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执行情况。
对于超出年度预算范围的对外支出或预算外支出，运营管理机构应分析支出的必要
性、合理性，提供相关资料，并协助项目公司逐层上报至基金管理人审议。
（2）重要经营事项
不动产项目运营过程中的重要事项，如招商策略、租金调整、免租安排、租金优惠、
委托物业管理、租户结构调整、运营成本调整、人员调整、突发事件响应安排等事项具
体安排如下。
招商策略：根据《运营管理服务协议》，运营管理机构负责制定年度经营管理计划
的初步方案，协助项目公司上报至基金管理人进行审议，经基金管理人审批后执行。运
营管理机构年度经营方案包括招商政策及招商计划、运营方案、园区服务方案、市场调
研、营销及渠道方案，并组织实施，定期组织例会对方案执行情况进行检视。
租金定价、免租安排及租金优惠：基金管理人依据年度经营管理计划及招商方案进
行租约审批。对于符合年度经营管理计划中的相关租金定价、免租期及相关租金优惠安
排的租约，原则上以运营管理机构意见为主。对于低于相关租金定价策略，基金管理人
在综合市场竞争情况及年度预算达成情况进行审慎判断。
租金调整、租户结构调整：运营管理机构可根据实际市场变化情况适时调整招商策
略、定价方案、租户结构、人员构成等，运营管理机构在年度预算可实现的前提下自主
决策。对于上述事项调整导致年度预算不能达成预期的，运营管理机构需向基金管理人
充分阐述理由经基金管理人审批后方可执行。
委托物业管理：运营管理协议约定运营管理机构可聘请物业管理公司，并按照约定
执行房屋建筑管理、园区设备管理、秩序维护及车辆管理、绿化及景观管理、保洁服务、
安保服务、消防、通讯、电梯维护、垃圾清运服务等物业服务，使物业管理活动达到相
应的物业管理合同约定的物业管理标准。运营管理机构需接受项目公司对物业服务质量
的考核。
关联方协议签署：运营管理机构需向基金管理人提供关联方清单，基金管理人对涉
及运营管理机构及运营管理事项的关联交易进行监督和管控。基金管理人制定并发布了
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关联交易管理办法，涉及关联方协议的签署，按照不动产基金关联交易需履行的必要决
策和审批流程。
运营成本调整：对于年度预算范围内的运营相关的支出和费用，运营管理机构协助
项目公司向基金管理人汇报季度、月度预算执行情况。对于超出经批准的年度预算范围
的对外支出或预算外支出，运营管理机构应分析支出的必要性、合理性，提供相关资料，
并协助项目公司逐层上报至基金管理人审议。
核心人员调整：按照《运营管理服务协议》要求，运营管理机构应配备充足的具有
产业园区运营经验的专业人员。运营管理机构将为本项目组建专门的运营团队，运营团
队人数不少于8人，包含园区招商、园区运营、园区服务、园区资产管理专业人员。运
营管理机构原则上应将不少于项目公司实际支付的浮动运营管理费用40%的金额用于团
队激励。当基金收缴率低于设定目标或发生重大安全事故等情形，基金管理人有权要求
运营管理机构整改并更换运营团队负责人及相关责任人员；运营团队负责人的调整任命
应报基金管理人备案。
突发事件响应安排：在运营管理服务协议有效期内，如因自然灾害、重大事故等特
殊情形导致标的资产中断、受损等所需要进行的应急养护与维修，运营管理机构应及时
通知项目公司、基金管理人，并以项目公司的名义制定并执行相应的应急处置工作预案
（综合预案、专项预案和现场工作方案），并按有权主管部门要求组织应急养护维修工
作。
（3）合同管理
运营管理机构需协助项目公司与相关方就与项目公司运营相关的所有合同进行谈判；
并协助项目公司签署、执行应由项目公司签署的标的资产运营相关协议；运营管理机构
需向项目公司提供租赁台账。
（4）账户管理
根据监管账户资金用途的不同，分为不同的决策程序和审批权限：
项目公司监管账户内资金支取仅可通过监管银行资金监管系统实现，其他动账渠道
均不得开通。支付业务处理资金监管系统用户人员权限需基金管理人确定。监管账户资
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金支取前项目公司在资金监管系统发起付款申请，并上传划款指令和包含基金管理人审
批单的划款证明材料，经监管行审查通过后支付。
项目公司基本账户资金支取由经办人员通过企业网银填写付款申请，提交付款申请
时需同步上传划款指令和包含基金管理人审批单的划款证明材料，经监管行审查通过后
付款。
（5）突发事件
为应对项目公司及不动产项目发生的重大突发或紧急情况，根据运营管理协议，运
营管理机构拟采取的措施如下：
1）完善突发事项管理制度
运营管理机构制定并完善符合本协议约定及不动产项目运营实际情况的《突发事件
管理制度》，明确突发事件的分类、分级、响应流程及责任分工。制度明确基于基金份
额持有人利益优先原则，要求在突发事件发生时，运营管理机构应优先采取措施保护基
金资产安全和持有人利益。同时，运营管理机构定期对制度进行评估和更新，确保其适
应项目运营环境的变化。
2）突发事件处理和应对机制
运营管理协议明确，突发事件发生后，运营管理机构应迅速启动应急响应机制，采
取以下措施：
快速响应：发生因自然灾害、重大事故等特殊情形，运营管理机构应以项目公司的
名义制定并执行相应的应急处置工作方案（综合预案、专项预案和现场工作方案）并按
有权主管部门要求组织应急养护维修工作；
信息报告：运营管理机构在突发事件发生后及时将相关情况及进展报告基金管理人，
确保基金管理人及时掌握情况并决策。
处置措施：运营管理机构应当秉承基金份额持有人利益优先原则首先予以处理和应
对，如因自然灾害、重大事故等特殊情形导致标的资产中断、受损等所需要进行的应急
养护与维修。
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通过以上措施，基金管理人和运营管理机构尽最大努力互相配合及时解决该突发紧
急事项，确保在突发事件发生时能够快速、有序地进行应对，以争取避免和降低项目公
司损失，切实保障基金份额持有人的利益。
（6）流动性安排
根据基金合同，不动产基金上市期间，基金管理人原则上应当选定不少于1家流动
性服务商为不动产基金提供双边报价等服务；基金管理人及流动性服务商开展基金流动
性服务业务，按照深交所上市基金做市业务相关规定执行。
（二）基金份额持有人大会
基金份额持有人大会由基金份额持有人组成，基金份额持有人的合法授权代表有权
代表基金份额持有人出席会议并表决。除基金合同另有约定外，基金份额持有人持有的
每一基金份额拥有平等的投票权。
基金成立后，经代表基金份额10%以上（含10%）的基金份额持有人或基金管理人
提请，经基金份额持有人大会决策可设立日常机构，相关设立方案以届时持有人大会决
议及有效的法律法规为准。
根据《基金法》第48条，基金份额持有人大会日常机构可行使的职权如下：
（1）召集基金份额持有人大会；
（2）提请更换基金管理人、基金托管人；
（3）监督基金管理人的投资运作、基金托管人的托管活动；
（4）提请调整基金管理人、基金托管人的报酬标准；
（5）基金合同约定的其他职权。
1、召开事由
（1）除法律法规或中国证监会另有规定或基金合同另有约定外，当出现或需要决
定下列事由之一的，应当召开基金份额持有人大会：
1）提前终止基金合同或延长基金合同存续期限（包括因不动产项目土地使用权期
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限延长而相应延长基金合同期限）；
2）更换基金管理人；
3）更换基金托管人；
4）（除法定解聘情形外）解聘、更换运营管理机构；
5）转换基金运作方式；
6）调整基金管理人、基金托管人的报酬标准；
7）变更基金类别；
8）本基金与其他基金的合并；
9）变更基金投资目标、投资范围或投资策略；
10）变更基金份额持有人大会程序；
11）基金管理人或基金托管人要求召开基金份额持有人大会；
12）单独或合计持有本基金总份额10%以上（含10%）基金份额的基金份额持有人
（以基金管理人收到提议当日的基金份额计算，下同）就同一事项书面要求召开基金份
额持有人大会；
13）提前终止基金上市，但因基金不再具备上市条件而被深圳证券交易所终止上市
或因本基金连续2年未按照法律法规进行收益分配，基金管理人申请基金终止上市的除
外；
14）决定金额（连续12个月内累计发生的金额）超过基金净资产20%的不动产项目
或不动产资产支持证券的购入或出售；
15）决定基金扩募；
16）本基金成立后发生金额（连续12个月内累计发生金额）超过基金净资产5%的
关联交易；
17）对基金合同当事人权利和义务产生重大影响的其他事项（包括但不限于决定不
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动产资产根据国家或当地有权机构出台的相关鼓励或倡导性规定、政策减免租金等情形，
但基金合同另有约定的除外）；
18）决定修改基金合同的重要内容（但基金合同另有约定的除外）；
19）法律法规、基金合同或中国证监会规定的其他应当召开基金份额持有人大会的
事项。
（2）在法律法规规定和基金合同约定的范围内且对基金份额持有人利益无实质性
不利影响的前提下，以下情况可由基金管理人和基金托管人协商后决定，不需召开基金
份额持有人大会：
1）法律法规要求增加的基金费用的收取和其他应由基金、专项计划等特殊目的载
体承担的费用的收取；
2）调整有关基金认购、基金交易、非交易过户、转托管等业务的规则；
3）增加、减少或调整基金份额类别设置及对基金份额分类办法、规则进行调整；
4）在法律法规和基金合同规定的范围内调整本基金收费方式；
5）因相关法律法规、交易场所或登记机构的相关规则发生变动而应当对基金合同
进行修改；
6）基金管理人履行适当程序后，推出新业务或服务；
7）若深交所、中国结算增加了基金上市交易、份额转让的新功能，基金管理人在
履行相关程序后增加相应功能；
8）基金管理人因第三方服务机构（运营管理机构除外）提供服务时存在违法违规
或其他损害基金份额持有人利益的行为而解聘上述机构；
9）基金管理人在发生运营管理机构法定解聘情形时解聘运营管理机构并选聘新任
运营管理机构，或根据实际情况对不动产运营管理服务协议进行调整的，从而对基金合
同及相关文件进行修改；
10）对基金合同的修改对基金份额持有人利益无实质性不利影响或修改不涉及基金
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合同当事人权利义务关系发生重大变化；
11）本基金进行基金份额折算；
12）基金管理人在对基金合同无其他实质性修改的前提下，依法将基金管理人变更
为其设立的子公司；
13）国家或当地有权机构出台相关规定、政策等鼓励、倡导不动产项目减免租金，
但原始权益人或其指定第三方通过协助申请相关部门就减免事宜给予项目公司补偿、补
贴，或者原始权益人或其指定第三方直接对项目公司予以补偿，或者基金管理人、运营
管理机构通过减免管理费等缓释方式使得对应期间项目公司未发生因减免租金的政策性
因素使得基金当前收入减少进而导致可供分配金额下降的情形；或基于明确适用于不动
产基金的相关强制性法律法规、政策要求导致不动产项目减免租金的情形；
14）以下基金合同终止事由发生时，如法律法规未要求召开基金份额持有人大会的，
经基金管理人和基金托管人协商一致并履行其他相关程序后，可终止基金合同，不需召
开基金份额持有人大会：
本基金投资的全部不动产项目在基金合同期限届满前全部变现或处置完毕，且连续
6个月未成功购入新的不动产项目；
在基金合同生效之日起6个月内平安证券-西安高科产业园1号资产支持专项计划未
能设立或未能在相关主管部门完成备案；
本基金投资的全部资产支持专项计划发生相应专项计划文件中约定的事件导致全部
专项计划终止，且连续6个月未成功认购其他不动产资产支持证券；
本基金投资的全部不动产项目无法维持正常、持续运营；
本基金投资的全部不动产项目难以再产生持续、稳定现金流；
15）按照法律法规和基金合同规定不需召开基金份额持有人大会的其他情形。
2、会议提案人
基金管理人、基金托管人、代表基金份额10%以上（含10%）的基金份额持有人，
可以向基金份额持有人大会提出议案。
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3、会议召集人及召集方式
（1）除法律法规规定或基金合同另有约定外，基金份额持有人大会由基金管理人
召集。
（2）基金管理人未按规定召集或不能召开时，由基金托管人召集。
（3）基金托管人认为有必要召开基金份额持有人大会的，应当向基金管理人提出
书面提议。基金管理人应当自收到书面提议之日起10日内决定是否召集，并书面告知基
金托管人。基金管理人决定召集的，应当自出具书面决定之日起60日内召开；基金管理
人决定不召集，基金托管人仍认为有必要召开的，应当由基金托管人自行召集，并自出
具书面决定之日起60日内召开并告知基金管理人，基金管理人应当配合。
（4）代表基金份额10%以上（含10%）的基金份额持有人就同一事项书面要求召
开基金份额持有人大会，应当向基金管理人提出书面提议。基金管理人应当自收到书面
提议之日起10日内决定是否召集，并书面告知提出提议的基金份额持有人代表和基金托
管人。基金管理人决定召集的，应当自出具书面决定之日起60日内召开；基金管理人决
定不召集，代表基金份额10%以上（含10%）的基金份额持有人仍认为有必要召开的，
应当向基金托管人提出书面提议。基金托管人应当自收到书面提议之日起10日内决定是
否召集，并书面告知提出提议的基金份额持有人代表和基金管理人；基金托管人决定召
集的，应当自出具书面决定之日起60日内召开并告知基金管理人，基金管理人应当配
合。
（5）代表基金份额10%以上（含10%）的基金份额持有人就同一事项要求召开基
金份额持有人大会，而基金管理人、基金托管人都不召集的，单独或合计代表基金份额
10%以上（含10%）的基金份额持有人有权自行召集，并至少提前30日报中国证监会备
案。基金份额持有人依法自行召集基金份额持有人大会的，基金管理人、基金托管人应
当配合，不得阻碍、干扰。
（6）基金份额持有人会议的召集人负责选择确定开会时间、地点、方式和权益登
记日。
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4、召开基金份额持有人大会的通知时间、通知内容、通知方式
（1）召开基金份额持有人大会，召集人应于会议召开前30日，在规定媒介公告基
金份额持有人大会通知。基金份额持有人大会通知应至少载明以下内容：
1）会议召开的时间、地点和会议形式；
2）会议拟审议的事项、议事程序和表决方式；
3）有权出席基金份额持有人大会的基金份额持有人的权益登记日；
4）授权委托证明的内容要求（包括但不限于代理人身份，代理权限和代理有效期
限等）、送达时间和地点；
5）会务常设联系人姓名及联系电话；
6）出席会议者必须准备的文件和必须履行的手续；
7）就扩募、不动产项目购入或出售等重大事项召开基金份额持有人大会的，相关
信息披露义务人应当依法披露相关重大事项的详细方案及法律意见书等文件，方案内容
包括但不限于：交易概况、交易标的及交易对手方的基本情况、交易标的定价方式、交
易主要风险、交易各方声明与承诺等；涉及扩募的，还应当披露扩募发售价格确定方式；
8）召集人需要通知的其他事项。
（2）采取通讯开会方式并进行表决的情况下，由会议召集人决定在会议通知中说
明本次基金份额持有人大会所采取的具体通讯方式、委托的公证机关及其联系方式和联
系人、书面表决意见寄交的截止时间和收取方式。明确采用网络投票方式的，由会议召
集人在会议通知中说明网络投票的方式、时间、表决方式、投票网络系统名称、网络投
票系统的注册/登录网址、移动终端应用/公众号/程序名称、网络投票流程、操作指引等。
（3）如召集人为基金管理人，还应另行书面通知基金托管人到指定地点对表决意
见的计票进行监督；如召集人为基金托管人，则应另行书面通知基金管理人到指定地点
对表决意见的计票进行监督；如召集人为基金份额持有人，则应另行书面通知基金管理
人和基金托管人到指定地点对表决意见的计票进行监督。基金管理人或基金托管人拒不
派代表对书面表决意见的计票进行监督的，不影响表决意见的计票效力。
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5、基金份额持有人出席会议的方式
基金份额持有人大会可通过现场开会方式、通讯开会方式或法律法规、监管机构允
许的其他方式召开，会议的召开方式由会议召集人确定。
基金份额持有人大会应当由持有基金份额二分之一以上（含二分之一）的基金份额
持有人出席，方可有效召开。
召集人应当提供网络投票和其他合法方式为基金份额持有人行使投票权提供便利。
（1）现场开会
由基金份额持有人本人出席或以代理投票授权委托证明委派代表出席，现场开会时
基金管理人和基金托管人的授权代表应当列席基金份额持有人大会，基金管理人或基金
托管人不派代表列席的，不影响表决效力。现场开会同时符合以下条件时，可以进行基
金份额持有人大会议程：
1）亲自出席会议者持有基金份额的凭证、受托出席会议者出具的委托人持有基金
份额的凭证及委托人的代理投票授权委托证明符合法律法规、基金合同和会议通知的规
定，并且持有基金份额的凭证与基金管理人持有的登记资料相符；
2）经核对，汇总到会者出示的在权益登记日持有基金份额的凭证显示，有效的基
金份额不少于本基金在权益登记日基金总份额的二分之一（含二分之一）。若到会者在
权益登记日代表的有效的基金份额少于本基金在权益登记日基金总份额的二分之一，召
集人可以在原公告的基金份额持有人大会召开时间的3个月以后、6个月以内，就原定
审议事项重新召集基金份额持有人大会。重新召集的基金份额持有人大会到会者在权益
登记日代表的有效的基金份额应不少于本基金在权益登记日基金总份额的三分之一（含
三分之一）。
（2）通讯开会
通讯开会系指基金份额持有人将其对表决事项的投票以书面形式或基金合同约定的
其他方式在表决截止日以前送达召集人指定的地址，或通过指定的网络投票系统采用网
络投票的方式行使投票权。通讯开会应以书面方式、网络投票方式或基金合同约定的其
他方式进行表决。
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在同时符合以下条件时，通讯开会的方式视为有效：
1）会议召集人按基金合同约定公布会议通知后，在2个工作日内连续公布相关提
示性公告；
2）召集人按基金合同约定通知基金托管人（如果基金托管人为召集人，则为基金
管理人）到指定地点对书面表决意见及/或网络投票的计票进行监督。会议召集人在基
金托管人（如果基金托管人为召集人，则为基金管理人）和公证机关的监督下按照会议
通知规定的方式收取基金份额持有人的书面表决意见及/或网络投票；基金托管人或基
金管理人经通知不参加收取书面表决意见及/或网络投票的，不影响表决效力；
3）本人直接出具书面意见/进行网络投票或授权他人代表出具书面意见/进行网络投
票的，基金份额持有人所持有的基金份额不小于在权益登记日基金总份额的二分之一
（含二分之一）；若本人直接出具书面意见/进行网络投票或授权他人代表出具书面意
见/进行网络投票基金份额持有人所持有的基金份额小于在权益登记日基金总份额的二
分之一，召集人可以在原公告的基金份额持有人大会召开时间的3个月以后、6个月以
内，就原定审议事项重新召集基金份额持有人大会。重新召集的基金份额持有人大会应
当有代表三分之一以上（含三分之一）基金份额的持有人直接出具书面意见/进行网络
投票或授权他人代表出具书面意见/进行网络投票；
4）上述第3）项中直接出具书面表决意见/进行网络投票的基金份额持有人或受托
代表他人出具书面表决意见/进行网络投票的代理人，同时提交的持有基金份额的凭证、
受托出具书面表决意见的代理人出具的委托人持有基金份额的凭证及委托人的代理投票
授权委托证明符合法律法规、基金合同和会议通知的规定，并与基金登记机构记录相符。
（3）在不与法律法规和监管冲突的前提下，本基金的基金份额持有人大会亦可采
用电话等其他非现场方式或者以非现场方式与现场方式结合的方式召开，会议程序比照
现场开会、通讯方式开会的程序进行。
（4）基金份额持有人授权他人代为出席会议并表决的，授权方式可以采用书面、
网络、电话、短信或其他方式，具体方式在会议通知中列明。
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6、议事内容与程序
（1）议事内容及提案权
议事内容为关系基金份额持有人利益的重大事项，如基金合同的重大修改、决定终
止基金合同、更换基金管理人、更换基金托管人、与其他基金合并、法律法规及基金合
同规定的其他事项以及会议召集人认为需提交基金份额持有人大会讨论的其他事项。
基金份额持有人大会的召集人发出召集会议的通知后，对原有提案的修改应当在基
金份额持有人大会召开前及时公告。
基金份额持有人大会不得对未事先公告的议事内容进行表决。
（2）议事程序
1）现场开会
在现场开会的方式下，首先由大会主持人按照下列第八条规定程序确定和公布监票
人，然后由大会主持人宣读提案，经讨论后进行表决，并形成大会决议。大会主持人为
基金管理人授权出席会议的代表，在基金管理人授权代表未能主持大会的情况下，由基
金托管人授权其出席会议的代表主持；如果基金管理人授权代表和基金托管人授权代表
均未能主持大会，则由出席大会的基金份额持有人和代理人所持表决权的50%以上（含
50%）选举产生一名基金份额持有人作为该次基金份额持有人大会的主持人。基金管理
人和基金托管人拒不出席或主持基金份额持有人大会，不影响基金份额持有人大会作出
的决议的效力。
会议召集人应当制作出席会议人员的签名册。签名册载明参加会议人员姓名（或单
位名称）、身份证明文件号码、持有或代表有表决权的基金份额、委托人姓名（或单位
名称）和联系方式等事项。
2）通讯开会
在通讯开会的情况下，首先由召集人提前30日公布提案，在所通知的表决截止日期
后2个工作日内在公证机关监督下由召集人统计全部有效表决，在公证机关监督下形成
决议。
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7、表决
基金份额持有人所持每份基金份额有一票表决权。
基金份额持有人与表决事项存在关联关系的，应当回避表决，其所持份额不计入有
表决权的基金份额总数。与运营管理机构存在关联关系的基金份额持有人就解聘、更换
运营管理机构事项无需回避表决，中国证监会认可的特殊情形除外。
基金份额持有人大会决议分为一般决议和特别决议：
（1）一般决议，一般决议须经参加大会的基金份额持有人或其代理人所持表决权
的二分之一以上（含二分之一）通过方为有效。除下列第（2）项所规定的须以特别决
议通过事项以外的其他事项均以一般决议的方式通过。
（2）特别决议，特别决议应当经参加大会的基金份额持有人或其代理人所持表决
权的三分之二以上（含三分之二）通过方可做出。除基金合同另有约定外，下述事项以
特别决议通过方为有效：
1）转换基金运作方式；
2）更换基金管理人或者基金托管人；
3）提前终止基金合同；
4）本基金与其他基金合并；
5）对基金的投资目标、投资策略等作出重大调整；
6）连续12个月内累计发生的金额占基金净资产50%及以上的不动产项目购入或出
售；
7）连续12个月内累计发生的金额占基金净资产50%及以上的扩募；
8）本基金成立后连续12个月内累计发生金额占基金净资产20%及以上的关联交易；
9）本基金运作期间内由于国家或当地有权机构出台相关规定、政策等鼓励、倡导
不动产项目减免租金的情形，拟执行减免租金政策的（但通过原始权益人或其指定第三
方申请相关部门就减免事宜给予项目公司补偿、补贴或其他方式可使得对应期间项目公
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司未发生因减免租金的政策性因素使得本基金减少收入进而导致可供分配金额下降的除
外，该等情形属于《基金合同》第八部分第一条第（二）款约定的不需召开基金份额持
有人大会的情形）。
基金份额持有人大会采取记名方式进行投票表决。
采取通讯方式进行表决时，除非在计票时有充分的相反证据证明，否则提交符合会
议通知中规定的确认投资者身份文件的表决视为有效出席的投资者，表面符合会议通知
规定的书面表决意见视为有效表决，表决意见模煳不清或相互矛盾的视为弃权表决，但
应当计入出具书面意见的基金份额持有人所代表的基金份额总数。
基金份额持有人大会的各项提案或同一项提案内并列的各项议题应当分开审议、逐
项表决。
8、计票
（1）现场开会
1）如大会由基金管理人或基金托管人召集，基金份额持有人大会的主持人应当在
会议开始后宣布在出席会议的基金份额持有人和代理人中选举两名基金份额持有人代表
与大会召集人授权的一名监督员共同担任监票人；如大会由基金份额持有人自行召集或
大会虽然由基金管理人或基金托管人召集，但是基金管理人或基金托管人未出席大会的，
基金份额持有人大会的主持人应当在会议开始后宣布在出席会议的基金份额持有人中选
举三名基金份额持有人代表担任监票人。基金管理人或基金托管人不出席大会的，不影
响计票的效力。
2）监票人应当在基金份额持有人表决后立即进行清点并由大会主持人当场公布计
票结果。
3）如果会议主持人或基金份额持有人或代理人对于提交的表决结果有异议，可以
在宣布表决结果后立即对所投票数要求进行重新清点。监票人应当进行重新清点，重新
清点以一次为限。重新清点后，大会主持人应当当场公布重新清点结果。
4）计票过程应由公证机关予以公证，基金管理人或基金托管人拒不出席大会的，
不影响计票的效力。
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（2）通讯开会
采用网络投票的，持有人大会网络投票期间结束后，召集人可以通过网络投票系统
查询持有人大会的投票情况，并根据法律法规的要求对全部网络数据进行确认。
在通讯开会的情况下，计票方式为：由大会召集人授权的两名监督员在基金托管人
授权代表（若由基金托管人召集，则为基金管理人授权代表）的监督下进行计票，并由
公证机关对其计票过程予以公证。基金管理人或基金托管人拒派代表对表决意见的计票
进行监督的，不影响计票和表决结果。
9、生效与公告
基金份额持有人大会的决议，召集人应当自通过之日起5日内报中国证监会备案。
基金份额持有人大会的决议自表决通过之日起生效。
基金份额持有人大会决议自生效之日起2日内在规定媒介上公告。如果采用网络投
票或通讯方式进行表决，在公告基金份额持有人大会决议时，必须将公证书全文、
公证机构、公证员姓名等一同公告。基金份额持有人会议的召集人应当聘请律师事
务所对基金份额持有人大会的召开时间、会议形式、审议事项、议事程序、表决方式及
决议结果等事项出具法律意见，上述法律意见应与基金份额持有人大会决议一并披露。
召开基金份额持有人大会的，信息披露义务机构应当及时告知投资者基金份额持有人大
会相关事宜。
基金管理人、基金托管人和基金份额持有人应当执行生效的基金份额持有人大会的
决议。生效的基金份额持有人大会决议对全体基金份额持有人、基金管理人、基金托管
人均有约束力。基金管理人、基金托管人依据基金份额持有人大会生效决议行事的结果
由全体基金份额持有人承担。
10、其他说明
本部分关于基金份额持有人大会召开事由、召开条件、议事程序、表决条件、网络
投票方式等规定，凡是直接引用法律法规或监管规则的部分，如将来法律法规或监管规
则修改导致相关内容被取消或变更的，基金管理人提前公告后，可直接对本部分内容进
行修改和调整，无需召开基金份额持有人大会审议。
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二、运营管理安排
（一）基金管理人运管安排
1、运营管理制度安排
为规范不动产项目运营所涉事项的决策机制、项目运营安排，基金管理人制定了项
目公司运营管理相关的内部控制与风险管理制度及其他配套管理制度，包括预算管理、
印章管理、资金和账户管理、业务沟通及信息披露等：
预算管理：基金管理人为项目公司建立全面预算管理制度，通过编制营运计划、投
融资计划及成本费用预算等来实施预算管理控制。由外部管理机构编制项目公司年度预
算并提交基金管理人审批，年度预算编制围绕项目公司发展战略和经营计划展开，以经
营预算、资本预算为基础，以财务报表形式反映项目公司未来发展计划，以合理假设模
拟项目公司经营中的投融资需求，为企业合理使用资金，提升经济效益而服务。同时，
制度明确了各责任单位在预算管理中的职责权限，规范了预算从编制到执行的一系列流
程，并强调对预算计算的动态管理和评估。
印章管理：为保证项目公司章、证、照使用的权威性、合法性和安全性，基金管理
人制定了章、证、照保管和使用的管理机制。基金管理人明确了章、证、照的使用权限、
使用程序和审批流程。通过基金管理人设置的管理机制保证章、证、照的独立使用，同
时，基金管理人将建立并定期复核用章台账以实现对章、证、照的安全保管和使用情况
的监督。
资金和账户管理：基金管理人将监督项目公司开设资金账户，明确资金账户的新设、
变更、注销的审批流程，保证账户使用和资金安全不受损。基金管理人通过托管人对账
户进行封闭监管，对监管账户的资金接收、存放及支付进行监督和管理。基金将指示项
目公司合理安排资金流向，并检查监管账户资金使用情况及相关文件资料。
业务沟通与信息披露：为明确不动产基金的信息披露事务管理和报告制度；按照
《基础设施基金指引》和基金法等法规要求，明确定期沟通/报告、临时沟通/报告的频
率和内容，约定项目公司重大事件的范围和内容，以及重大信息的传递、审核和披露流
程。逐层落实了信息披露责任，保证基金对投资者真实、准确、完整、及时地披露信息。
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2、委托运营管理风险管控
基金管理人对外部管理机构制定的预算进行审批。以年度业务经营计划完成情况为
考核基础，如出现重大风险事项发生导致基金管理人、不动产基金或不动产项目遭受损
失的，基金管理人有权要求外部管理机构赔偿损失。基金管理人应对外部管理机构进行
合规、风险、关联交易的管理培训，每半年开展对外部管理机构的风险管理和关联交易
检查，防范不动产项目经营风险、关联交易及利益冲突风险、利益输送和内部人控制风
险等不动产项目运营过程中的风险。
（二）运营管理服务协议的主要内容
1、协议各方的主要权利义务、运营服务内容
（1）基金管理人的运营管理职责范围
不动产基金运作过程中，基金管理人履行不动产项目运营管理职责范围包括：
1）及时办理不动产项目、印章证照、账册合同、账户管理权限交割等；
2）建立账户和现金流管理机制，有效管理不动产项目租赁、运营等产生的现金流，
防止现金流流失、挪用等；
3）建立印章管理、使用机制，妥善管理不动产项目各种印章；
4）为不动产项目购买足够的财产保险和公众责任保险；
5）制定及落实不动产项目运营策略；
6）签署并执行不动产项目运营的相关协议；
7）收取不动产项目租赁、运营等产生的收益，追收欠缴款项等；
8）执行日常运营服务，如安保、消防、通讯及紧急事故管理等；
9）实施不动产项目维修、改造等；
10）不动产项目档案归集管理等；
11）按照要求聘请评估机构、审计机构进行评估与审计；
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12）依法披露不动产项目运营情况；
13）提供公共产品和服务的不动产资产的运营管理，应符合国家有关监管要求，严
格履行运营管理义务，保障公共利益；
14）建立相关机制防范外部管理机构的履约风险、不动产项目经营风险、关联交易
及利益冲突风险、利益输送和内部人控制风险等不动产项目运营过程中的风险；
15）按照基金合同约定和持有人利益优先的原则，专业审慎处置资产；
16）中国证监会规定的其他职责。
其中，针对上述4-9条，基金管理人、项目公司与外部管理机构已签订运营管理服
务协议，约定外部管理机构受委托履行的运营管理职责，及对基金管理人履职的协助内
容，但基金管理人依法应当承担的责任不因委托而免除。基金管理人将自行派员负责项
目公司财务管理。
（2）委托外部管理机构的运营管理职责
外部管理机构受委托应履行的具体运营管理职责如下：
1）负责制定不动产项目的财产保险、公众责任险以及其他必要保险险种的投保方
案，以项目公司的名义在不动产基金存续期间在基金管理人认可的保险公司为标的资产
及附属设施购买符合法律法规、基金管理人要求的财产一切险、公众责任险、营业中断
险及其他必要的保险，并确保在不动产基金存续期间指定项目公司作为该等保险项下的
唯一受益人。在标的资产及附属设施项下的相关保险到期前，外部管理机构应以项目公
司的名义及时按照前述要求继续为标的资产及附属设施购买相应的保险，保证在不动产
基金存续期间标的资产项下的保险持续有效。为免疑义，在不动产存续期间项目公司获
得的相关保险索赔款项，应根据不动产基金文件的约定在项目公司基本账户中进行保管
和使用；保险所需保额和保费于项目公司年度经营计划和资金计划中确定；
2）负责制定和落实项目公司年度经营计划（包括运营策略、经营目标、年度招商
方案、优惠政策方案、租金定价方案、停车位经营计划、空调及新风系统经营计划、租
赁等合同模板等）、年度预算方案（包括年度资金计划（含每季度资金计划）等），经
基金管理人审查批准后落实执行；负责不动产项目的业态管理、业态布局的综合规划；
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就运营管理事项编制季度、半年度及年度管理报告，报告基金管理人和专项计划管理人；
3）负责编制月度工作报告，内容包括租赁合同执行情况、招商情况、当月停车位
收费情况、当月空调及新风系统收费情况及下月目标、租金收缴率、当月资金计划、费
用执行情况及下月资金计划、当月活动举办情况及下月活动策划、当月工程维保及物业
服务情况等项目公司、基金管理人要求包括的其他内容，并向项目公司、基金管理人报
告；
4）协助项目公司签署并执行不动产项目运营的相关协议；
5）执行日常运营服务，包括但不限于：
A.负责不动产项目的招商、租赁、续租及退租管理等事宜，协调处理项目公司与各
承租人、终端消费者（如有）等各方关系；负责不动产项目推广等事宜；协助项目公司
签署租赁合同，并代表项目公司申请并取得合法签订和执行经营合同所需的外部批准和
登记（包括但不限于当地主管部门要求的租赁备案登记）；负责广告位招商及租赁事宜
（仅利用入池部分的专用空间产生的广告及租赁收入，属于项目公司收入；利用园区的
共用部位、公共区域产生的广告及租赁收入，由项目公司及非入池资产持有人共有）；
B.负责督促门头牌匾设置单位办理门头牌匾相关审查登记手续并遵守门头牌匾设置
要求，监督门头牌匾设置单位履行维护责任；
C.以项目公司名义，将标的资产租金及其他运营收入收取至项目公司监管账户内；
以项目公司的名义，采取合法有效的方式向不动产项目承租人、使用方催收租金及其他
费用（如有）；
D.承担不动产项目的全部物业管理服务职责并接受项目公司对物业服务质量的考核，
外部管理机构可聘请物业管理公司，并与项目公司、物业管理公司签订物业管理合同，
并按照约定执行房屋建筑管理、园区设备管理、秩序维护及车辆管理、绿化及景观管理、
保洁服务、安保服务、消防、通讯、电梯维护、垃圾清运服务等物业服务，使物业管理
活动达到相应的物业管理合同约定的物业管理标准。为免疑义，物业管理合同应约定包
含在物业服务费中的日常普通修整相关的服务内容，并与项目公司资本性支出进行区分；
E.监控承租人的租赁合同执行情况及对标的不动产项目的使用情况，于月度工作报
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告中向项目公司、基金管理人汇报前述情况，于承租人发生根本违约情形后的次日向项
目公司书面汇报违约情况，于承租人发生租赁期限届满前退租或于不动产项目发生5%
及以上的可租赁面积退租情形后的次日向项目公司书面汇报退租情况，于不动产项目出
现负面舆情或承租人发生负面经营事项时及时处理并向项目公司汇报具体情况及拟采用
的处理方案，其他承租人或对不动产项目经营产生不利影响的情况应及时汇报项目公司、
基金管理人；
F.在运营管理服务协议有效期内，如因自然灾害、重大事故等特殊情形导致标的资
产中断、受损等所需要进行的应急养护与维修，外部管理机构应及时通知项目公司、基
金管理人，并应以项目公司的名义制定并执行相应的应急处置工作方案；
G.执行和落实不动产资产的具体租赁策略，负责维护租赁客户关系，尽合理最大可
能预防触发优先购买安排等租赁合同特殊条款或尽合理最大可能缓释该等特殊条款的触
发不影响标的不动产项目租金收入，不影响公募基金及其投资者利益。
6）应当密切关注不动产基金由于所属行业或者外部管理机构相关情况发生重大变
化等可能对基金份额持有人权益产生重大影响的事项，发生相关事项时，外部管理机构
应当及时告知基金管理人；
7）运营管理期间内，根据不动产项目的运营状态在年度经营计划中编制不动产项
目及室外、地上、地下共有共用资产的日常维修维护计划、资本性支出计划，实施、监
督并协调对不动产项目及室外、地上、地下共有共用资产进行的所有日常维修维护、资
本性支出事项等，以保持不动产项目及室外、地上、地下共有共用资产处于良好的运营
状态。【不动产项目及室外、地上、地下共有共用资产日常维修维护系指日常维保、养
护、检测、维修和故障排除等；不动产项目及室外、地上、地下共有共用资产（包括建
筑物或者大型设施设备）更新、改造、大修、重置等不属于日常维修维护。】为免歧义，
如该等不动产项目维修计划已在提交给基金管理人审批的年度经营计划中载明，且经基
金管理人审批同意，则运营管理机构无须额外编制不动产项目维修计划。如运营管理机
构认为有必要对不动产项目进行维修改造，且该等维修改造方案未在对应年度的年度经
营计划中列明，运营管理机构应当编制具体的更新、改造、大修、重置方案和预算，并
报送基金管理人审批，经基金管理人审批同意后实施。为免疑义，日常维修维护费用已
包含在运营管理机构收取的运营管理费内，年度经营计划内的资本性支出由项目公司承
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担；
8）外部管理机构应形成内容完整的台账，并在每月度结束后的【7】日内、每季度
结束后的【10】日内，向项目公司提供租赁台账；
9）为保障不动产项目的正常运营，不动产项目其他运营管理相关业务事项。
（3）外部管理机构协助的运营管理职责
为保障运营管理效率，基金管理人与外部管理机构建立沟通和协同机制，外部管理
机构为基金管理人的履职予以协助，主要包括：
1）协助项目公司制定年度经营计划中的资本性支出计划，在项目公司需要实际对
外支付时，外部管理机构应协助项目公司提前向基金管理人提出书面申请，并协助提交
相关的付款证明材料；
2）协助项目公司就与不动产项目运营有关事项与相关政府部门进行沟通、联络，
并将相关政府部门对不动产项目持有及运营有关的通知、要求及时通知项目公司；向项
目公司提供其根据监管部门要求的一切与不动产项目的持有及运营所需的必要或适当的
信息；
3）协助基金管理人和项目公司为不动产项目申请、维持所必需的一切使用证书、
证照和经营许可；
4）根据运营管理服务协议的约定，协助项目公司向基金管理人申请预算外运营支
出和费用；
5）自不动产基金成立之日起，如仍有承租人按原租赁合同的约定将租金等应归属
于项目公司的各类收入支付至外部管理机构或其他任何账户，则外部管理机构应于收到
该等收入之日起的5个工作日内，将该等租金退还至承租人账户，并及时通知该等承租
人向运营管理服务协议约定的项目公司账户支付；
6）协助项目公司与相关方就与项目公司运营相关的所有合同（包括但不限于标的
资产及对标的资产权益相关的所有合同）进行谈判；并协助项目公司签署、执行应由项
目公司签署的标的资产运营相关协议；协助项目公司依法处理运营管理服务范围内发生
的各类纠纷、诉讼、仲裁或处罚事宜；
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7）为项目公司运营管理之目的，向项目公司提供租赁管理系统，并在基金管理人
的财务管理下，协助办理会计台账、会计核算、资金结算、日常税务报缴以及审计等工
作；
8）协助项目公司制作相关沟通汇报文件、会议文件等基础资料、协助基金管理人
制备基金定期报告和临时报告、协助基金管理人履行相关法律法规及规范性文件规定的
信息披露义务；
9）外部管理机构应建立完整的项目档案，在项目运营过程中将档案相关资料等整
理汇编，定期向基金管理人移交档案目录；基金管理人监督运营管理机构进行档案归集，
确保不动产资产运营过程中的各项资料、文档、档案等及时归集和保管；
10）外部管理机构应在每季度结束后的10日内、月度结束后的7日内，向项目公司
以电子邮件等书面方式提交关于制作前一季度、月度预算执行报告（报告内容包括但不
限于经批准的与运营支出和费用相关的预算执行情况）、月度工作报告以及季度、月度
财务报表所需的材料；
11）在协议有效期内，如因自然灾害、重大事故等特殊情形导致标的资产中断、受
损等所需要进行的应急养护与维修，由外部管理机构制定并执行相应的应急处置工作方
案，外部管理机构应配合有权主管部门及项目公司做好预案（综合预案、专项预案和现
场工作方案）制定并按有权主管部门要求组织应急养护维修工作。
12）委托方委托外部管理机构协助的其他事项。
外部管理机构接受基金管理人的委托履行前述协助职责过程中，需要根据基金管理
人的要求和指示开展相应协助工作，外部管理机构需根据自身的专业确保基金管理人的
要求和指示符合相应法律法规和其他监管政策的要求。
2、业务移交安排，考核安排，解聘条件和流程，协议违约、终止和争议解决方
式
（1）外部管理机构的激励与考核安排
1）根据运营管理服务协议约定，外部管理机构所收取的运营管理费用拟分为基础
运营管理费用和浮动运营管理费用，运营管理费用的核算将与不动产项目的经营业绩挂
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钩，以确保外部管理机构与不动产基金利益一致，充分激励其发挥专业运营管理能力，
提高基金整体业绩表现。运营管理费的具体安排详见本招募说明书“第五部分不动产
基金”之“四、基金运作”之“（二）基金合同及托管协议相关情况”之“9、基金的
费用与税收”。
2）根据运营管理服务协议约定，基金管理人有权对外部管理机构的运营管理服务
进行检查。外部管理机构应按运营管理服务协议约定的范围、内容和标准向基金管理人
提供不动产项目的运营管理服务并接受基金管理人的考核；对考核中的不足之处，外部
管理机构有义务在合理的期限内进行整改。
3）根据运营管理服务协议约定对外部管理机构进行考核：
A.收缴率考核：在外部管理机构的运营管理服务期限内，以季度加权平均收缴率作
为计提和支付季度基础运营管理费的依据。
应计提的季度基础运营管理费=季度运营收入×5.5%×50%×（1+R）
当季应支付的基础运营管理费=季度运营收入×5.5%×50%×R
R=季度加权平均收缴率对应的基础运营管理费季度支付比例，如下：
表4-2-2-1季度加权平均收缴率对应基础运营管理费季度支付比例
分级 季度加权平均收缴率 R=基础运营管理费季度支付比例
一 100% 100%
二 90%≤季度加权平均收缴率 90%
三 80%≤季度加权平均收缴率 80%
四 季度加权平均收缴率 50%
B.运营收入净额考核：在外部管理机构的运营管理服务期限内，按年度（不含运营
管理服务协议生效之日所在自然年度）对当年运营收入净额实际值是否达到运营收入净
额目标值进行考核，以运营收入净额达成情况作为浮动运营管理费用计提依据。
具体考核标准为：
浮动运营管理费以运营收入净额实际值与运营收入净额目标值的差额为基数计算，
计算公式为：J=（G-H）×20%
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J为每年度应计提的浮动运营管理费；
G为运营收入净额实际值，依据审计机构出具的项目公司审计报告或外部管理机构
与项目公司双方认可的其他书面形式确认，计算公式：运营收入净额实际值=项目公司
审定利润表中营业收入-营业成本-税金及附加-管理费用-销售费用（如有）+当期全部折
旧摊销；
H为运营收入净额目标值，指不动产项目在相应期限内应实现的运营收入净额的目
标金额，2026年至2035年的运营收入净额目标值由基金管理人、外部管理机构参考不
动产基金申报发行的评估报告中的相关数据确定。2036年及以后年度的运营收入净额目
标值由基金管理人、运营管理机构参考届时最新一期评估报告或运营管理机构与基金管
理人双方认可的其他方式进行书面确认。
当年度运营收入净额实际值高于当年度运营收入净额目标值时，年度浮动运营管理
费为正，外部管理机构有权收取当年度浮动运营管理费（不超过当年度应支付的基础运
营管理费（不含日常维修维护费）的50%）。当年度运营收入净额实际值低于当年度运
营收入净额目标值时，当年度浮动运营管理费为负，项目公司从应支付的基础运营管理
费中扣减相应金额（扣减金额不超过当年度应支付的基础运营管理费（不含日常维修维
护费）的50%）。
为激励外部管理机构运营团队的工作积极性，共享不动产项目运营收益，外部管理
机构原则上应将不少于浮动运营管理费用40%的金额用于团队激励。
C.年度考核：
a.考核内容：在外部管理机构的运营管理服务期限内，每年对外部管理机构履职尽
责情况进行考核，考核指标包括：标的资产平均出租率、当期收缴率、期后收缴率、制
度建设、运营管理、财务管理、维护维修管理、档案管理、安全管理、信息披露管理等，
对各项考核指标进行综合打分。
b.考核人：基金管理人、专项计划管理人和项目公司联合成立考核小组，组长由基
金管理人派出人员担任，成员由基金管理人、专项计划管理人派出人员和项目公司相关
人员，可邀请第三方单位参加；
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c.被考核人：外部管理机构。
d.考核期限及周期：考核期自运营管理服务协议生效之日起至《基金合同》期限结
束之日，每年考核一次。
e.考核过程及要求：基金管理人、专项计划管理人和项目公司考核工作应采取查看
现场、查阅资料、项目实物抽检的方法进行，并结合平时检查和重点抽查的方式综合评
定，考核小组的评估结果需提交基金管理人审批后确定，并书面反馈给外部管理机构。
D.考核结果：
a.外部管理机构年度考核得分低于90分或当年运营收入净额实际值未达到对应期间
的运营收入净额目标值的95%，运营管理机构应当分析运营管理存在的问题及未完成上
述考核目标的原因并提出整改措施，且基金管理人有权约谈外部管理机构的运营负责人。
b.外部管理机构年度考核得分低于80分或当年运营收入净额实际值未达到对应期间
的当年运营收入净额目标值的90%，外部管理机构应当分析运营管理存在的问题及未完
成上述考核目标的原因并提出整改措施，且基金管理人有权要求外部管理机构更换运营
负责人及其他主要应承担责任的运营团队成员。
（2）外部管理机构职责终止情形
1）法定解聘
外部管理机构应当勤勉尽责、专业审慎运营管理不动产项目，发生下列情形之一的，
基金管理人应当解聘外部管理机构：（a）运营管理机构因故意或重大过失给不动产基
金造成重大损失的；（b）运营管理机构依法解散、被依法撤销、被依法宣告破产或者
出现重大违法违规行为；（c）运营管理机构专业资质、人员配备等发生重大不利变化
已无法继续履职；（d）中国证监会规定的其他情形（如有，包括但不限于：监管机构
对运营管理机构服务资质提出新的规定或要求，运营管理机构不符合该等规定或要求）。
2）约定解聘和更换
如发生以下事项，给不动产基金造成重大损失的，则基金管理人认为需要解聘、更
换运营管理机构的，则有权提交基金份额持有人大会投票表决；与外部管理机构存在关
联关系的基金份额持有人就解聘、更换外部管理机构事项无需回避表决。经参加大会的
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基金份额持有人所持表决权的二分之一以上表决通过的，可进行外部管理机构的解聘和
更换：
A.外部管理机构不当履职导致项目公司多次受到行政处罚；
B.外部管理机构不当履职导致项目公司多次对外承担违约责任；
C.外部管理机构从事特定事项未取得合法有效授权；
D.长期或多次无法达到绩效标准，或者未达到绩效标准的情形非常严重；
E.外部管理机构连续三年度考核低于80分；
F.运营收入或运营收入净额实际值连续两年低于目标值的80%；
G.外部管理机构对不动产基金造成重大不利影响的其他事项。
基金管理人因前款情形解聘外部管理机构的，应当经基金份额持有人大会表决通过。
（3）外部管理机构的更换程序
1）外部管理机构的解聘流程
发生本基金合同约定的外部管理机构法定解聘情形的，基金管理人应当解聘外部管
理机构，无需召开基金份额持有人大会审议。除外部管理机构法定解聘情形外，基金管
理人解聘外部管理机构的，应当提交基金份额持有人大会审议，审议通过后，基金管理
人方可解聘外部管理机构。与外部管理机构存在关联关系的基金份额持有人就解聘、更
换外部管理机构事项无需回避表决，中国证监会认可的特殊情形除外。
2）外部管理机构的更换流程
本基金聘任新任的外部管理机构，应履行如下程序：
A.提名：新任外部管理机构由基金管理人或由单独或合计持有10%以上（含10%）
基金份额的基金份额持有人提名；
B.决议：基金份额持有人大会决议需经参加大会的基金份额持有人所持表决权的二
分之一以上（含二分之一）表决通过，决议自表决通过之日起生效；
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C.备案：基金份额持有人大会更换外部管理机构的决议须报中国证监会备案（如
需）；
D.公告：外部管理机构更换后，由基金管理人在更换外部管理机构的基金份额持有
人大会决议生效后2日内在规定媒介公告；
E.交接：外部管理机构职责终止的，应当妥善保管外部管理相关业务资料，及时办
理运营管理业务的移交手续，新任外部管理机构应当及时接收。
（4）运营管理服务协议约定的违约责任与赔偿安排
1）违约责任：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当
承担以下责任：
A.继续履行；
B.采取补救措施；
C.按运营管理服务协议约定承担赔偿损失等违约责任。
2）发生下列情形之一的，外部管理机构应当承担违约责任：
A.外部管理机构未履行、怠于履行或未完全履行运营管理职责或协助职责，给项目
公司、不动产基金造成损失的；
B.未按运营管理服务协议约定向项目公司支付停车费收入分成、空调费收入分成；
C.外部管理机构未配合基金管理人等机构履行信息披露义务，或披露信息存在虚假
记载、误导性陈述或重大遗漏的；
D.外部管理机构违反保密义务的；
E.外部管理机构未履行、怠于履行或未完全履行本协议约定的垫付义务；
F.运营管理机构未采取充分、适当的措施避免可能出现的利益冲突，损害了项目公
司在同等条件下的优先机会；
G.外部管理机构违反相关法律法规、运营管理服务协议约定的其他事项。
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3）发生下列情形之一的，相应委托方应当承担违约责任：
A.委托方故意或过失导致外部管理机构无法正常履行运营管理职责的；
B.未按运营管理服务协议约定向外部管理机构支付运营管理服务报酬（但运营收入
尚未实际收取的除外）；
C.委托方违反保密义务的；
D.委托方违反相关法律法规、运营管理服务协议约定的其他事项。
4）违约赔偿
A.对于任何和所有的因外部管理机构违约所导致的委托方受偿事项，外部管理机构
应向委托方作出赔偿并使之免受损害。对于归因于委托方受偿事项、因委托方受偿事项
造成的或因委托方受偿事项而引起的针对外部管理机构、委托方提出、提起或维持的或
者针对委托方和外部管理机构共同和/或个别提出、提起或维持的任何索赔、行政/民事/
刑事诉讼或仲裁，如果委托方被要求就该等索赔、行政/民事/刑事诉讼或仲裁付出任何
款项，或者被要求作为对该等索赔、民事或刑事诉讼、程序、指控或公诉进行抗辩的任
何费用（包括但不限于合理的律师费）而付出任何款项，外部管理机构应向委托方偿付
或赔偿该等款项。
B.如外部管理机构逾期支付停车费收入分成、空调费收入分成的，项目公司可给予
七天的支付宽限期，支付宽限期后，每逾期一天，则应按同期六个月存款利息的1.5倍
标准向项目公司支付逾期利息。
C.如项目公司发生逾期支付运营管理服务报酬的，外部管理机构可给予七天的支付
宽限期，支付宽限期后，每逾期一天，则应按同期六个月存款利息的1.5倍标准向运营
管理机构支付逾期利息；如委托方发生违约情形，引起的针对外部管理机构、委托方提
出、提起或维持的或者针对委托方和外部管理机构共同和/或个别提出、提起或维持的
任何索赔、行政/民事/刑事诉讼或仲裁，如果外部管理机构被要求就该等索赔、行政/民
事/刑事诉讼或仲裁付出任何款项，或者被要求作为对该等索赔、民事或刑事诉讼、程
序、指控或公诉进行抗辩的任何费用（包括但不限于合理的律师费）而付出任何款项，
委托方应向外部管理机构偿付或赔偿该等款项。
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（5）运营管理服务协议的终止
运营管理服务协议在发生以下情形时终止：
1）运营管理服务协议期限届满而未延期；
2）协议当事人协商一致书面终止合同；
3）不动产基金、专项计划未能成立的或专项计划未能完成交割；
4）基金管理人根据运营管理服务协议对运营管理机构进行解聘或更换。
（6）协议终止后的相关安排
1）根据运营管理协议的约定解聘外部管理机构后，经履行适当程序，基金管理人
应认可并任命继任外部管理机构，所选任的继任外部管理机构应当具有良好的物业运营
管理、处置能力。
2）在任命继任外部管理机构前，原外部管理机构应继续履行运营管理服务协议项
下外部管理机构的全部职责和义务。
（7）运营管理服务协议的争议解决方式
因运营管理服务协议引起的或与协议有关的任何争议，首先应由相关各方之间通过
友好协商解决。如各方在争议发生后30个自然日内协商未成，任何一方均有权将争议提
交深圳国际仲裁院，仲裁地点为深圳市。仲裁裁决是终局性的，对各方均有约束力。
3、关键运营管理事项的决策机制
基金管理人与外部管理机构就不动产项目运营管理重要事项设置审批权限及/或年度
经营计划/方案，以充分发挥外部管理机构及相关方在不动产项目运营管理及风险控制
等方面的专业能力，调动外部管理机构自主能动性。
外部管理机构及基金管理人根据运营管理服务协议相关约定，制定项目公司年度经
营预算，包括年度资金计划（含每季度资金计划）、预算报表及预算情况说明等。项目
公司年度经营预算经过讨论后，提交基金管理人REITs投委会审批。
年度经营预算执行期间，确因市场经营环境、监管政策、主管机关要求等原因需对
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年度经营计划/方案、年度经营预算进行调整，或发生预算外事项，可以向基金管理人
REITs投委会申请调整年度经营预算或预算外事项申请，履行相应的审批程序。
外部管理机构、基金经理及相关人员根据经基金管理人REITs投委会审批通过的年
度经营计划/方案、年度经营预算（及其调整）或预算外事项决策，执行运营管理相关
协议及资金支付审批。
就与基金管理人确认一致的年度预算及相关资金计划范围内，在符合双方确认的文
本标准条款（如有）的基础上，在协商一致的前提下，基金管理人可以授权外部管理机
构在基金管理人指定系统审批、用印签署并执行符合条件的不动产项目运营的相关协议。
本基金不动产项目运营管理相关的其他重要事项如关联交易、对外借款、审批重大
协议的签署、项目运营过程中可能导致项目运营情况或产生现金流的能力发生重大变化
的事项等，需根据本招募说明书“第四部分治理机制与运营管理安排”之“一、不动
产基金治理机制”之“（一）分层决策机制”之“2、基金管理人层面”及运营管理服
务协议等相关文件约定履行相应审批程序；若运营管理相关重要事项根据法律法规或
《基金合同》约定需经基金份额持有人大会进行决策的（如金额超过基金净资产5%的
关联交易、法律法规及中国证监会规定的和《基金合同》约定的对基金合同当事人权利
和义务产生重大影响的其他事项），还应召开基金份额持有人大会进行表决。
4、非主要职责转委托的情况
运营管理机构有权在基金管理人预算批准的范围内自行采购或促使并监督项目公司
采购第三方专业机构（“第三方服务提供者”）为业务的开展提供下述辅助性服务：
（a）物业管理服务各项工作；（b）广告、宣传和市场推广服务、市场调研服务；（c）
客户服务工作、安保、消防和网络通讯工作；（d）保险和/或保险经纪服务；（e）工程
维修，设施设备维护、升级和更换（包括强电、弱电、暖通、消防、给排水系统、电梯、
安全工具等），物业装修改造；（f）工程及非工程等各类中介服务；（g）资产管理系
统服务；（h）绿化、水箱清洗、化粪池、隔油池清掏等环境养护；（i）运营管理机构
认为有必要取得的其他辅助服务。
运营管理机构需确保聘请的物业管理公司及其他第三方服务提供者收费水平合理；
运营管理机构应当勤勉尽职对前述物业管理公司及其他第三方服务提供者的工作进行监
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督。
经与运营管理机构协商一致后，基金管理人可以通过调整预算和/或业务经营计划，
按行业惯例调整上述范围。
（三）运营管理费
运营管理费构成、收取基准、计算方式、调整安排、支付主体、方式和频次等上述
安排详见本招募说明书“第五部分不动产基金”之“四、基金运作”之“（二）基金
合同及托管协议相关情况”之“9、基金的费用与税收”。
1、运营管理费用的合理性分析
（1）设定费率高于历史实际成本水平
基础运营管理费主要用于覆盖运营管理机构日常运营成本，包括人工成本、招商
费用、日常维修维护费、行政管理费用等（不含资本性支出、保险费及税费）。本项
目2023年至2025年运营成本占不含税营业收入的比重分别为4.29%、4.50%和6.26%，
三年平均占比为5.02%。
基础运营管理费设定7.0%，高于历史平均水平主要基于以下审慎考虑：
历史上原始权益人主要采取自主招商策略，未产生大额外部渠道费用，考虑未来
可能的招商渠道多元化趋势，如引入第三方代理机构、线上招商平台等；同时公募
REITs作为公开上市产品，需严格遵守证监会及交易所的信息披露规则，定期披露底
层资产的运营数据、财务报告及重大事项，相较于传统园区运营模式，REITs的信息
披露要求更高、频率更密，可能导致运营管理机构在审计、法务、合规及信息披露系
统建设等方面的成本有所上升。因此，设置略高于历史均值的费率可为本项目运营可
能面临的成本波动提供适当的缓冲空间，增强了预算的充足性和灵活性。
（2）与已上市同类项目相比较，费率处于合理区间
经对比已上市产业园类公募REITs，其基础运营管理费率普遍介于2.0%至16.0%
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之间。本项目设定的7.0%费率处于该区间的中位水平，符合行业惯例，具有合理性。
其他主要项目的基础运营管理费费率如下表所示：
表4-2-3-1其他主要项目的基础运营管理费费率表
REITs简称 资产名称 基础运营管理费费率
华安张江产业园REIT / 7.50%
建信中关村REIT 互联网创新中心5号楼 10.00%
协同中心4号楼 8.50%
孵化加速器 10.00%
易方达广开产园REIT / 5.80%
招商科创REIT 国定路1号楼 3.50%
国定路3号楼 3.50%
湾谷园B5号楼 2.00%
博时蛇口产园REIT（光明） 光明园区 5.57%
华夏金隅智造工场REIT / 7.00%
创金合信首农产业园REIT / 2.50%
东吴苏园产业REIT 2.5产业园 11.5%-13.5%
国际科技园 12.60%
华夏合肥高新REIT / 10.50%
华夏和达高科REIT 孵化器项目 16.00%
和达药谷一期项目 16%、15%
中金湖北科投光谷REIT / 5.00%
中金重庆两江REIT / 9.50%
博时津开产园REIT / 3.00%
华泰南京建邺REIT / 10.50%
广发成都高投产业园REIT / 10.5%、10%
中信建投沈阳国际软件园REIT / 15.00%
本项目 / 7.00%
本项目设定的基础运营管理费系在综合考量项目历史成本构成、未来运营策略需求
以及行业可比费率水平后审慎确定。该费率既能为运营管理机构履行全面管理职责提供
充足的资金保障，又通过设置收缴率挂钩的支付机制有效提升运营效率，且费率水平与
市场同类交易相比具有公允性。因此，具有充分的商业合理性。浮动运营管理费用设置
对等的正向激励和负向扣减机制，可以实现奖惩对等的激励与约束效果，有利于提高不
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动产项目运营管理效率、强化资产维护运营，实现运营管理机构与基金份额持有人利益
的长久绑定。
综上所述，运营管理费用设置合理、公允、符合交易习惯。
2、运营管理费用的激励机制
根据运营管理服务协议约定，运营管理机构所收取的运营管理费用拟分为基础运营
管理费用和浮动运营管理费用，基础运营管理费用的核算将与不动产项目的经营业绩挂
钩，以确保运营管理机构与不动产基金利益一致，充分激励其发挥专业运营管理能力，
提高基金整体业绩表现。一方面，以项目公司当年实现的运营收入作为基础运营管理费
计提基数，能够激励运营管理机构提高项目公司收入；另一方面，浮动运营管理费锚定
项目公司运营净收益目标值，通过超额奖励和不达标倒扣的方式对运营管理机构形成
“双向激励”，达到奖优惩劣的效果。
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合同及托管协议相关情况”之“9、基金的费用与税收”。
3、突发事件及时响应处置披露机制
基金管理人和运营管理机构已设置突发事件及时响应处置披露机制。根据运营管理
服务协议的约定，运营管理机构应迅速启动应急响应机制，采取以下措施：（a）快速
响应：如发生自然灾害、重大事故等特殊情形，运营管理机构应以项目公司的名义制定
并执行相应的应急处置工作方案（综合预案、专项预案和现场工作方案）并按有权主管
部门要求组织应急养护维修工作；（b）信息报告：运营管理机构在突发事件发生后应
及时将相关情况及进展报告基金管理人，确保基金管理人及时掌握情况并决策；（c）
处置措施：运营管理机构应当秉承基金份额持有人利益优先原则首先予以处理和应对，
如因自然灾害、重大事故等特殊情形导致标的资产中断、受损等，运营管理机构应进行
应急养护与维修。通过以上措施，基金管理人和运营管理机构尽最大努力互相配合及时
解决该突发紧急事项，确保在突发事件发生时能够快速、有序地进行应对，以争取避免
和降低项目公司损失，切实保障基金份额持有人的利益。
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（四）资金流转路径及管控安排
1、账户设置及管理要求
本基金在基金托管人处开立基金托管账户，专项计划在计划托管人处开立专项计划
托管账户，项目公司在监管银行处开立监管账户。
不动产基金成立后，项目公司设置账户包括项目公司基本户、项目公司资金监管账
户，除上述账户外，其他原则上应注销，基金管理人、计划管理人与项目公司共同委托
监管银行根据运营管理服务协议的约定对项目公司资金监管账户的资金活动进行监管。
项目公司应确保在《基金合同》生效前将在监管银行开立前述账户。
（1）项目公司基本账户：指项目公司在监管银行开立的专门用于收取资金监管账
户拨付的预算支出（包括运营支出及费用以及资本性支出等）以及经基金管理人批准的
预算外支出运营资金，并根据《资金监管协议》和《运营管理服务协议》的约定对外进
行日常运营开支的人民币资金账户。日常运营开支包括项目公司日常运营支出、养护支
出及向外部管理机构支付运营管理费用。
（2）项目公司监管账户：指项目公司在监管银行开立的专门用于收取专项计划通
过专项计划账户发放的《股东借款协议》项下股东借款、归集项目公司各类现金资产、
收取不动产项目运营收入、其他合法收入及基金管理人认可的其他款项，并根据《资金
监管协议》的约定进行对外支付的人民币资金账户。
2、资金流转路径及管控安排
（1）项目公司层面
1）基本账户资金支取方式
项目公司经办人员通过企业网银填写付款申请，提交付款申请时需同步上传划款指
令和包含基金管理人审批单的划款证明材料，并通知监管银行。监管银行需对划款申请
和划款证明材料进行表面形式审查，具体包括核对付款事项、金额等要素是否与所附基
金管理人审批单中的批复内容一致，审查通过后予以付款。项目公司和基金管理人应保
证出具的文件资料合法、真实、完整和有效。如因项目提供的上述文件不合法、不真实、
不完整或失去效力而影响监管银行的审核或带来损失，监管银行不承担任何形式的责任。
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2）资金监管账户资金支取方式
监管银行按照预设的管控条件、选择的审批方式，对项目公司资金监管账户实行管
控。支取资金监管账户资金前须项目公司在资金监管系统发起付款申请，并上传划款指
令和包含基金管理人审批单的划款证明材料，监管银行对划款指令中的划款用途是否与
运营管理服务协议约定的资金用途一致进行表面性审核，在支付申请、审批要素符合协
议约定的情况下，及时完成项目公司资金监管账户的支付业务处理。项目公司资金监管
账户内资金支取仅可通过监管银行资金监管系统实现，其他动账渠道均不得开通。资金
监管系统用户人员权限需基金管理人、计划管理人、项目公司和监管银行商定一致后配
置。
项目公司按照其与计划管理人（代表专项计划）签署的《股东借款协议》与《债权
债务确认协议》约定，向计划管理人（代表专项计划）偿还相应股东借款的本金和/或
利息，并分配股息、红利等股权投资收益，由项目公司资金监管账户支付至专项计划托
管账户。
（2）基金管理人和计划管理人层面
计划管理人按照专项计划标准条款的约定，向基金划付资产支持证券收益，由专项
计划托管账户支付至基金托管账户。
基金管理人按照《基金合同》约定，向投资人分配基金份额收益。
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第五部分不动产基金
一、本次发行参与机构的基本情况
（一）基金管理人
名称：平安基金管理有限公司
住所：深圳市福田区福田街道益田路5033号平安金融中心34层
法定代表人：罗春风
设立日期：2011年1月7日
批准设立机关及批准设立文号：中国证监会证监许可〔2010〕1917号
组织形式：有限责任公司（中外合资）
注册资本：人民币130,000万元
存续期限：持续经营
联系人：马杰
联系电话：0755-22623179
（二）计划管理人
名称：平安证券股份有限公司
住所：深圳市福田区福田街道益田路5023号平安金融中心B座第22-25层
办公地址：深圳市福田区福田街道益田路5023号平安金融中心B座第22-25层
成立日期：1996年7月18日
法定代表人：何之江
联系人：蒋豪、吴晓松、符天豪、高童、张凯帝、卢成、黄金煜
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（三）基金托管人概况
名称：中国邮政储蓄银行股份有限公司
住所：北京市西城区金融大街3号
办公地址：北京市西城区金融大街3号A座
法定代表人：郑国雨
注册日期：2007年3月6日
批准设立机关和批准设立文号：中国银监会银监复〔2006〕484号
组织形式：股份有限公司
注册资本：人民币1,200.95亿元
存续期间：持续经营
基金托管资格批文及文号：证监许可〔2009〕673号
托管部门联系人：赵得成
电话：010-68857760
（四）财务顾问
名称：中国银河证券股份有限公司
注册地址：北京市丰台区西营街8号院1号楼7至18层101
办公地址：北京市丰台区西营街8号院1号楼7至18层101
成立日期：2007年01月26日
电话：010-80927211
法定代表人：王晟
联系人：唐湘黔、王名伦、王浩源、刘峰廷、郭敬宇、李曈、陈昊飞、夏一凡、唐
姣、李越添、张玮祺
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（五）外部管理机构
名称：西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司
注册地址：陕西省西安市高新区软件新城天谷八路156号云汇谷C1楼11、12层
办公地址：陕西省西安市高新区软件新城天谷八路156号云汇谷C1楼11、12层
成立日期：2008年10月9日
电话：029-88265879
法定代表人：曹靖
联系人：徐婧
（六）注册登记机构
名称：中国证券登记结算有限责任公司
住所地址：北京市西城区太平桥大街17号
办公地址：北京市西城区太平桥大街17号
成立日期：2001年03月21日
电话：010-50938782
传真：010-50938991
法定代表人：于文强
联系人：赵亦清
（七）出具法律意见书的律师事务所
名称：北京市中伦律师事务所
注册地址：北京市朝阳区金和东路20号院正大中心3号楼南塔22-24层及27-31层
办公地址：北京市朝阳区金和东路20号院正大中心3号楼南塔22-24层及27-31层
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成立日期：1994年11月10日
电话：010-59572288
传真：010-65681022
事务所负责人：张学兵
主要业务负责人：许苇、刘柏荣
（八）资产评估机构
名称：深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司
注册地址：深圳市福田区福田街道福安社区中心四路1号嘉里建设广场T2座503A、
502B1
办公地址：北京市朝阳区光华路1号北京嘉里中心南楼4层
成立日期：2003年04月07日
电话：010-65055010
法定代表人：程家龙
主要业务负责人：杨枝
（九）会计师事务所
名称：信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）
注册地址：北京市东城区朝阳门北大街8号富华大厦A座8层
办公地址：北京市东城区朝阳门北大街8号富华大厦A座8层
成立日期：2012年03月02日
电话：010-65542288
传真：010-65547190
执行事务合伙人：李晓英、宋朝学、谭小青
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主要业务负责人：师周红
联系人：师周红
（十）基金份额发售机构
1、场外销售机构
（1）直销机构（直销柜台）
名称：平安基金管理有限公司
住所：深圳市福田区福田街道益田路5033号平安金融中心34层
办公地址：深圳市福田区福田街道益田路5033号平安金融中心34层
法定代表人：罗春风
电话：0755-22627627
直销传真：0755-23990088
联系人：郑权
网站：fund.pingan.com
（2）其他销售机构
其他销售机构详见本基金基金份额发售公告或基金管理人网站。
2、场内销售机构
（1）本基金的场内销售机构为具有基金销售业务资格并经深圳证券交易所和登记
机构认可的深圳证券交易所会员单位（具体名单可在深圳证券交易所网站查询）。
（2）本基金募集结束前获得基金销售资格的深圳证券交易所会员单位可新增为本
基金的场内销售机构。
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二、不动产基金的交易安排
（一）整体架构
本基金基金合同生效后首次投资的不动产资产支持证券为“平安证券-西安高科产
业园1号资产支持专项计划资产支持证券”，并将通过持有该资产支持证券全部份额，
进而持有不动产资产所属项目公司100%股权。
基金整体交易架构如下图所示：
图5-2-1-1不动产基金交易结构图
（二）交易流程和交易结构
1、资产重组安排
为实施本公募REITs项目，项目公司已通过存续分立等合法方式进行重组，即分立
新设公司，将当前西安软件新城软件研发基地二期项目中除拟入池目标不动产资产以外
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的其他不入池资产及相关事项剥离转移至分立新设公司，拟入池目标不动产资产项下不
动产所对应的房屋所有权、土地使用权等继续由软件新城公司持有，配套公司拟将所持
有的软件新城公司100%股权直接或间接转让给本公募REITs项下的相关载体。对此，
项目公司与分立新设公司已于2024年6月30日签署《分立协议》，项目公司与分立新
设公司已按照《分立协议》项下的方案和约定对项目公司的资产、业务、人员及负债等
相关权利、义务进行划分和承继，项目公司的注册资本变更为40,000.00万元。
2、基金的设立与投资安排
（1）本基金基金合同的生效
基金合同经基金管理人、基金托管人双方盖章以及双方法定代表人或授权代表签字
（或盖章）并在募集结束后经基金管理人向中国证监会办理基金备案手续，并经中国证
监会书面确认后生效。《基金合同》的有效期自其生效之日起至基金财产清算结果报中
国证监会备案并公告之日止。
（2）本基金的初始投资
根据基金合同约定以及基金管理人与计划管理人签订的《认购协议》，基金合同生
效后，本基金首次发售募集资金在扣除基金层面预留费用后，全部用于认购由平安证券
设立的平安证券-西安高科产业园1号资产支持专项计划的全部份额，将认购资金委托给
计划管理人管理，计划管理人设立并管理专项计划，本基金取得资产支持专项计划的全
部资产支持证券，成为资产支持证券唯一持有人。
3、专项计划的设立与投资安排
（1）专项计划的设立
专项计划发行期结束后，若资产支持证券认购人的认购资金总额（不含发行期认购
资金产生的利息）达到或超过资产支持证券目标募集规模，计划管理人宣布专项计划设
立，同时将认购资金（不包括利息）全部划转至已开立的专项计划账户。认购资金划入
专项计划账户之日为专项计划设立日。
（2）专项计划资金的运用
1）基础资产投资
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A.收购项目公司全部股权
计划管理人应根据《股权转让协议》的约定，在《股权转让协议》项下各期付款条
件满足后向计划托管人发出付款指令，指示计划托管人将付款指令载明金额作为项目公
司的股权受让价款划拨至原始权益人指定的账户，用于购买项目公司的100%股权。计
划托管人应根据相关交易合同及《专项计划托管协议》的约定对专项计划资金的投资指
令进行表面一致性审查，核对无误后应按照《专项计划托管协议》的约定予以付款。
B.向项目公司发放股东借款
在计划管理人受让项目公司100%股权后，计划管理人应根据《股东借款协议》的
约定向计划托管人发出付款指令，指示计划托管人将付款指令载明金额作为股东借款划
拨至项目公司监管账户，用于偿还项目公司存量负债或计划管理人同意的其他用途。计
划托管人应根据《专项计划托管协议》的约定对专项计划资金的投资指令进行表面一致
性审查，核对无误后应按照《专项计划托管协议》的约定予以付款。
2）合格投资
A.在《标准条款》允许的范围内，计划管理人可以在有效控制风险、保持流动性的
前提下，以现金管理为目的，指示计划托管人将专项计划账户中的资金进行合格投资，
即将专项计划账户内的资金在向专项计划原始权益人购买基础资产、完成基础资产追加
投资后，专项计划账户中的资金可以投资于利率债（包括国债、政策性金融债、央行票
据、地方政府债以及其他利率债）、AAA级信用债（包括企业债、公司债、金融债、
中期票据、短期融资券、超短期融资券、公开发行的次级债、政府支持机构债、可分离
交易可转债的纯债部分）、货币市场工具（包括同业存单、债券回购、银行存款（含协
议存款、定期存款及其他银行存款）等）或货币市场基金以及法律法规或中国证监会允
许投资的其他金融工具（但须符合中国证监会相关规定）。
B.合格投资中相当于当期分配所需的部分应于初始核算日之前到期且不必就提前提
取支付任何罚款。专项计划资金进行合格投资的全部投资收益构成回收款的一部分，如
果计划管理人收到该投资收益的退税款项，应将该款项作为专项计划资产转入专项计划
账户。
C.只要计划管理人按照专项计划文件的规定，指示计划托管人将专项计划账户中的
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资金进行合格投资，计划托管人对合格投资标的的风险级别和流动性不进行判断，仅根
据计划管理人的划款指令将专项计划账户中的资金用于合格投资。计划管理人和计划托
管人对于因价值贬值或该等合格投资造成的任何损失不承担责任，对于该等投资的回报
少于采用其他方式投资所得的回报也不承担责任。
4、项目公司股权转让安排
（1）收购项目公司全部股权
计划管理人应根据《股权转让协议》的约定，在《股权转让协议》项下付款条件满
足后向计划托管人发出付款指令，指示计划托管人将付款指令载明金额作为项目公司的
股权受让价款划拨至原始权益人指定的账户，用于购买项目公司的100%股权。计划托
管人应根据相关交易合同及《专项计划托管协议》的约定对专项计划资金的投资指令进
行表面一致性审查，核对无误后应按照《专项计划托管协议》的约定予以付款。
（2）股权转让价款
在配套公司以标的不动产项目发行的不动产基金发售时，《股权转让协议》的签署
各方同意，标的股权的股权转让价款一次性支付给原始权益人，股权转让价款=（不动
产基金的最终募集规模-项目公司特定债务-不动产基金预留资金-专项计划预留资金）+
评估基准日非受限资产±其他各方协商确认的调整项（如有）。公募基金募集完毕并通
过投资专项计划后，股权转让价款以公募基金管理人、计划管理人及原始权益人届时共
同书面确认的金额为准。
《股权转让协议》的签署各方一致同意并确认，股权转让价款已考虑到了截至评估
基准日转让方在项目公司中与标的股权相关的全部和任何利益和负债，包括但不限于截
至评估基准日为止的项目公司的任何应分配和支付予转让方的应分配红利（如有）以及
转让方就标的股权在中国法律下享有的任何权益和负债。
（3）股权转让对价支付安排
根据《股权转让协议》第3.1款约定，标的股权的股权转让价款一次性支付给转让
方。
《股权转让协议》下转让价款的支付应以下列所有条件的持续满足为前提条件：
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1）转让方通过有效的内部决议程序批准标的股权转让；
2）专项计划成功设立；
3）公募基金成功设立，且已认购全部专项计划资产支持证券，并已按照《标准条
款》的约定将全部认购资金支付至专项计划账户；
4）《股权转让协议》已经生效；
5）股权转让价款已经公募基金管理人、计划管理人及转让方届时共同书面确认；
6）已完成标的股权转让工商变更登记；
7）转让方和受让方所做的陈述和保证是真实、完整及有效的，并且受让方未发现
使《股权转让协议》项下交易不能继续进行或完成的现实的及预期存在的其他重大事实、
事项和情形；
原始权益人与项目公司应当配合受让方将受让方记载于项目公司的股东名册，注销
转让方的原出资证明书（如有），向受让方签发新的出资证明书。《股权转让协议》各
签署方应就标的股权转让工商变更登记手续提供协助（包括按登记机关的要求签署登记
机关版本的股权转让协议等（如需）），并且转让方应向受让方提供项目公司工商变更
登记手续所需的全部文件、材料。完成上述标的股权的股权转让工商变更登记后，转让
方应将受让方登记为持有项目公司100%股权之股东的公司股东名册、出资证明书及公
司章程（或章程修正案）交付给受让方。
5、不动产项目交割、评估基准日至交割日相关成本收益归属
《股权转让协议》各签署方一致同意由项目公司聘请具有相应专业资质的审计机构
对交割审计基准日（交割审计基准日为交割日前一日）项目公司按照基金管理人认为妥
当的符合中国法律的程序与方式进行专项审计（“交割审计”）。原始权益人和项目公
司应当积极配合审计机构的交割审计工作。如下相关事项应根据审计机构作出的交割审
计结果按照如下约定进行处理：
（1）截至评估基准日，项目公司还存在除《股权转让协议》附件一之附录三：
“项目公司既有负债清单”所列示并披露以外的其他负债，则该等负债应当由原始权益
人承担；
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（2）如评估基准日起至交割审计基准日（含该日）期间，《股权转让协议》附件
一之附录三：“项目公司既有负债清单”所列示的相应负债发生调整变更的且原始权益
人未违反《股权转让协议》第4.2款的，则“项目公司既有负债清单”项下的相应负债
应以经交割审计的结果为准；
（3）评估基准日（不含该日）至交割审计基准日（含该日）之间，项目公司已经
产生且尚未完成分配的利润（即滚存利润，归属于计划管理人（代表专项计划））应以
经交割审计的结果为准；
（4）交割审计完成后，如涉及调整项，由转让方与受让方另行协商确认。
6、其他可能影响投资者权益的交易安排
本次交易不涉及其他可能影响投资者权益的交易安排。
（三）资产支持证券、项目公司
1、资产支持证券情况
专项计划的资产支持证券仅设置单一类别。资产支持证券持有人享有专项计划资产
中不可分割的权益，包括但不限于根据《认购协议》和《标准条款》的规定接受专项计
划利益分配的权利。
（1）资产支持证券名称
平安证券-西安高科产业园1号资产支持专项计划资产支持证券。
（2）资产支持证券管理人
平安证券股份有限公司。
（3）规模
资产支持证券的目标发售规模根据不动产基金的询价发行结果，由计划管理人和基
金管理人共同出具确认函的方式予以确定，具体以计划管理人和基金管理人届时共同出
具的书面确认函中确认的金额为准。
（4）发行方式
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面值发行。
（5）资产支持证券面值
每份资产支持证券的面值为100元。
（6）产品期限
资产支持证券的存续期为自专项计划设立日至专项计划法定到期日。但资产支持证
券可根据《标准条款》“专项计划终止事件”的约定提前终止。
（7）收益率
资产支持证券的收益率为浮动收益率。具体以计划管理人制作的《收益分配报告》
为准。
（8）分配方式
按照《标准条款》第十二条和第十九条的规定进行分配。
（9）权益登记日
权益登记日为每个兑付日前第1个工作日。每个兑付日前第1个工作日日终在登记
托管机构登记在册的资产支持证券持有人有权于该兑付日取得资产支持证券在当期的利
益。
2、项目公司情况
见本招募说明书“第二部分不动产项目”之“一、不动产项目概况”之“（七）
项目公司基本情况”。
三、关联交易与利益冲突
（一）关联方界定
1.具有以下情形之一的法人或其他组织，为本基金的关联法人：
（1）直接或者间接持有本基金30%以上基金份额的法人或其他组织，及其直接或
间接控制的法人或其他组织；
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（2）持有本基金10%以上基金份额的法人或其他组织；
（3）基金管理人、基金托管人、计划管理人、运营管理机构及其控股股东、实际
控制人或者与其有重大利害关系的法人或其他组织；
（4）同一基金管理人、计划管理人管理的同类型产品，同类型产品是指投资对象
与本基金投资不动产项目类型相同或相似的产品；
（5）由本基金的关联自然人直接或者间接控制的，或者由关联自然人担任董事、
高级管理人员的除本基金及其控股子公司以外的法人或其他组织；
（6）根据实质重于形式原则认定的其他与本基金有特殊关系，可能导致本基金利
益对其倾斜的法人或其他组织。
2.具有以下情形之一的自然人，为本基金的关联自然人：
（1）直接或者间接持有本基金10%以上基金份额的自然人；
（2）基金管理人、计划管理人、运营管理机构、项目公司的董事、监事和高级管
理人员；
（3）本条第（1）项和第（2）项所述人士的关系密切的家庭成员，包括配偶、年
满18周岁的子女及其配偶、父母及配偶的父母、兄弟姐妹及其配偶、配偶的兄弟姐妹、
子女配偶的父母；
（4）根据实质重于形式原则认定的其他与本基金有特殊关系，可能导致本基金利
益对其进行倾斜的自然人。
本基金首次发行的参与机构与原始权益人不存在关联关系，参与机构的名单及基本
情况详见本部分“一、本次发行参与机构的基本情况”。
（二）本基金初始的关联交易
根据基金运作期内关联方认定和关联交易的类型，预计本基金成立时存在的关联方
及开展的关联交易情况如下表所示：
表5-3-2-1本基金成立时初始的关联交易情况
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关联方名称 关联关系 关联交易内容
平安证券 平安证券是计划管理人 本基金拟认购平安证券作为管理人设立的专项计划；平安证券（代表专项计划）受让原始权益人持有的项目公司100%股权
西安高新配套或其同一控制下的关联方 西安高新配套为本基金的原始权益人 拟认购本基金募集份额总额不低于20%；本基金拟认购的专项计划受让原始权益人持有的项目公司100%股权
西安高新配套 为本基金的运营管理机构 本基金拟聘请西安高新配套担任运营管理机构
（三）报告期关联交易
1、不动产项目报告期内的重要关联交易情况
根据审计机构出具的备考审计报告，项目公司最近三年及一期的关联交易情况如下：
（1）关联交易金额
1）采购商品/接受劳务
表5-3-3-1关联方采购商品/接受劳务情况
单位：万元
关联方 关联交易内容 2026年1-3月 2025年度 2024年度 2023年度
西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司 运营服务 94.14 369.48 290.50 -
西安高科物流发展有限公司 电梯设备 - - - 160.60
西安高科领创文化发展有限公司 采购商品 - - - 7.65
西安新天宏项目管理有限责任公司 招标代理费 - - - 0.40
西安高科新纪元文旅有限公司 采购商品 - - 0.33 -
合计 —— 94.14 369.48 290.83 168.65
2）销售商品/提供劳务
表5-3-3-2关联方销售商品/提供劳务情况
单位：万元
关联方 关联交易内容 2026年1-3月 2025年度 2024年度 2023年度
西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司 空调服务 103.21 330.28 63.10 -
西安高新区基础设施配套建设开发 空调服务 - - 265.83 330.28
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关联方 关联交易内容 2026年1-3月 2025年度 2024年度 2023年度
有限责任公司物业管理分公司
合计 —— 103.21 330.28 328.93 330.28
3）关联租赁
表5-3-3-3关联方租赁情况
单位：万元
承租方名称 租赁资产种类 2026年1-3月确认的租赁收入 2025年度确认的租赁收入 2024年度确认的租赁收入 2023年度确认的租赁收入
西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司 车位 229.20 465.55 38.10 -
西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司物业管理分公司 车位 - 92.51 518.28 457.14
西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司 房屋 27.74 56.74 32.93 11.43
西安市高新区领鑫建设开发有限公司 房屋 14.19 56.73 56.74 56.74
西安市高新区领苑建设开发有限公司 房屋 14.18 51.43 56.73 56.73
西安市高新区领铭建设开发有限公司 房屋 12.86 50.61 51.43 51.43
西安市高新区领嘉建设开发有限公司 房屋 12.65 44.75 50.61 50.61
西安高新领尚建设开发有限公司 房屋 3.06 12.23 12.23 12.23
西安市高新区信息产业园建设发展有限公司 房屋 23.75 95.01 31.67 -
合计 —— 337.62 925.55 848.71 696.31
4）关联担保
A.关联担保——作为担保方
表5-3-3-4关联方担保情况——作为担保方
单位：万元
被担保方名称 担保金额 担保起始日 担保现状 是否已经履行完毕
西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司 100,000.00 2019年09月20日 已偿还 注1
300,000.00 2022年08月22日 出质登记注销完毕 注2
西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司 50,000.00 2025年03月28日 抵押担保已解除 注3
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被担保方名称 担保金额 担保起始日 担保现状 是否已经履行完毕
西安市高新区信息产业园建设发展有限公司
注1：2019年9月20日，西安高新配套与光大金融租赁股份有限公司签订《融资租
赁合同》，借款金额100,000.00万元，西安软件新城软件研发基地二期项目部分资产为
该笔借款提供了抵押担保。该笔借款已于2026年2月10日偿还，相关抵押和质押事项
已于2026年2月14日办理解除登记手续。
注2：配套公司以其所持有的软件新城公司40,000万元/万股股权向北京银行股份有
限公司西安分行提供最高额质押担保，主债权最高限额为30亿元，额度最长占用期间
（授信期间）为2022年08月22日起至2038年08月21日止。上述股权质押事宜已于
2026年2月10日办理了解除登记手续。
注3：2025年3月28日，西安市高新区信息产业园建设发展有限公司和西安高新配
套与中国工商银行股份有限公司西安高新技术开发区支行签订了《固定资产借款合同》，
借款金额50,000.00万元，借款期限2025年3月28日至2040年3月28日，为期15年。
该笔借款：1）由西安高科集团提供连带责任保证担保；2）由西安软件新城软件研发基
地二期项目部分资产提供抵押担保，担保期限为主合同项下的债权全部清偿之日终止。
该项借款中由西安软件新城软件研发基地二期项目相关物业提供的资产抵押担保已于
2026年2月11日办理解除登记手续。
B.关联担保——作为被担保方
表5-3-3-5关联方担保情况——作为被担保方
单位：万元
担保方名称 担保金额 担保起始日 担保到期日 担保是否已经履行完毕
西安高新控股有限公司 50,000.00 2016年02月03日 2030年02月03日 是
西安高科集团有限公司 20,000.00 2019年06月26日 2026年07月01日 是
70,000.00 2019年09月26日 2026年07月15日 是
5）关联方借款
A.关联方借款
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表5-3-3-6关联方借款情况
单位：万元
项目 2026年3月31日 2025年12月31日 2024年12月31日 2023年12月31日
关联借款余额 51,847.29 55,476.93 59,330.54 66,016.22
注：以上关联方借款均由原始权益人西安高新配套提供。
B.关联方利息支出
表5-3-3-7关联方借款利息
单位：万元
项目 2026年1-3月 2025年度 2024年度 2023年度
利息支出 756.58 2,702.64 3,702.52 4,822.92
注：以上利息支出均系关联方借款产生的利息。
（2）关联方应收应付款项
1）应收账款
表5-3-3-8关联方应收账款余额
单位：万元
关联方名称 2026年3月31日 2025年12月31日 2024年12月31日 2023年12月31日
西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司 309.55 59.24 108.78 -
西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司物业管理分公司 - 180.00 1,204.19 480.00
西安市高新区信息产业园建设发展有限公司 44.43 19.49 22.93 -
合计 353.98 258.74 1,345.20 480.00
2）其他应收款
表5-3-3-9关联方其他应收款余额
单位：万元
关联方名称 2026年3月31日 2025年12月31日 2024年12月31日 2023年12月31日
西安高新领尚建设开发有限公司 - - 9.30 12.51
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关联方名称 2026年3月31日 2025年12月31日 2024年12月31日 2023年12月31日
合计 - - 9.30 12.51
3）应付账款
表5-3-3-10关联方应付账款余额
单位：万元
关联方名称 2026年3月31日 2025年12月31日 2024年12月31日 2023年12月31日
西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司 183.02 184.38 290.50 -
西安高科物流发展有限公司 - - 16.61 16.61
合计 183.02 184.38 307.11 16.61
4）预收账款
表5-3-3-11关联方预收账款余额
单位：万元
关联方名称 2026年3月31日 2025年12月31日 2024年12月31日 2023年12月31日
西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司 - 111.22 - -
西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司物业分公司 - 7.63 - -
合计 - 118.85 - -
5）其他应付款
表5-3-3-12关联方其他应付款余额
单位：万元
关联方名称 2026年3月31日 2025年12月31日 2024年12月31日 2023年12月31日
西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司 51,858.75 55,488.39 59,343.84 66,025.87
西安市高新区领鑫建设开发有限公司 14.90 14.90 14.90 14.90
西安市高新区领苑建设开发有限公司 14.89 14.89 14.89 14.89
西安市高新区领铭建设开发有限公司 13.50 13.50 13.50 13.50
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关联方名称 2026年3月31日 2025年12月31日 2024年12月31日 2023年12月31日
西安市高新区领嘉建设开发有限公司 13.29 13.29 13.29 13.29
西安高新领尚建设开发有限公司 3.21 3.21 3.21 3.21
西安市高新区信息产业园建设发展有限公司 30.96 30.96 30.96 -
西安高新区云汇谷科技产业运营有限公司 2,693.36 3,060.90 - -
合计 54,825.88 58,640.04 59,434.58 66,085.65
2、关联交易的合规性分析
上述关联交易系不动产项目正常运营产生，未违反相关法律法规的规定和公司适用
的管理制度，关联交易相关合同项下的内容不违反中国法律的强制性规定，合法有效。
3、关联交易的必要性及公允性分析
根据审计机构出具的《备考财务报表审计报告》、项目公司出具相关说明函与其他
相关资料，并经核查，前述关联交易基于不动产项目正常经营活动需要而开展，具有合
理性与必要性。该等关联交易履行了必要的决策程序、采购程序，符合《公司法》等相
关法律法规的规定及《公司章程》等公司内部管理制度要求。关联交易定价依据充分，
定价公允，与市场交易价格或独立第三方价格无较大差异。关联交易根据市场交易规则
履行，交易条件不存在对交易之任何一方显失公平的情形。
4、不动产项目现金流来源于关联方的比例，是否影响不动产项目的市场化运营
近三年及一期，不动产项目现金流来源于关联方的比例分别为8.94%、10.70%、
11.90%和16.39%，关联交易类型为空调服务、停车位租赁和房屋租赁，近三年及一期各
类型关联交易金额（不含税）及占营业收入比例如下：
表5-3-3-13近三年及一期各类型关联方交易情况
单位：万元
关联交易内容 2026年1-3月 2025年度 2024年度 2023年度
空调服务 金额 103.21 330.28 328.93 330.28
占比 3.84% 3.13% 2.99% 2.88%
停车位租赁 金额 229.20 558.06 556.38 457.14
占比 8.52% 5.29% 5.05% 3.98%
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房屋租赁 金额 108.42 367.49 292.33 239.16
占比 4.03% 3.48% 2.66% 2.08%
合计 金额 440.96 1,255.91 1,177.72 1,026.65
占比 16.39% 11.90% 10.70% 8.94%
上述关联交易定价依据充分，价格公允，与市场交易价格或独立第三方价格无较大
差异，不影响不动产项目的市场化运营。具体分析如下：
（1）空调费收入
1）空调费收入收费机制
根据项目公司与配套公司签署的《物业服务委托合同》及基金存续期间拟签署的
《运营管理协议》，项目公司将不动产项目对应的空调及新风系统整体委托给配套公司
经营管理。配套公司负责空调及新风系统的日常运行、维护维修，并全额承担除资本性
支出以外的所有运营费用，包括但不限于日常维护维修费用、能源费（如燃气费、水费、
电费等）、人工费用等。配套公司负责直接向租户收取空调费及新风费（如有），并按
照如下原则向项目公司支付收入分成：
A.固定分成收入：运营管理协议签署后前10年，配套公司每年向项目公司支付固定
空调费收入分成360.00万元（含税）。该笔固定空调费收入主要用于覆盖空调系统资产
折旧摊销及资本性支出（其中空调系统10年内平均资本性支出预测费用为216.1万元/
年，空调系统的折旧摊销为146.13万元/年，合计362.23万元/年，取整360万元/年）。
B.价格调整机制：在委托管理的第11年（含）起，在360万元/年的基础上逐年递增
2%，主要考虑第11年后计划陆续对空调设备进行零部件更新改造或置换。近10年西安
市CPI年均增长率约为1.43%，同时为未来设备更新中可能出现的成本超额增长预留安
全垫，因此设置2%涨幅。
2）空调费定价依据及公允性分析
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本项目空调费采取“固定收入分成”模式，是基于资产折旧及资本性支出覆盖原则
制定的合理安排：
A.收费机制与运营特点匹配
空调相关设备的初始购置及后续更新改造（资本性支出）均由项目公司承担，项目
公司每年获取的固定分成收入，可有效覆盖相关设备的折旧摊销和资本性支出成本，从
而保障其初始资本投入的合理回收。配套公司作为运营管理机构，全额承担空调系统运
行所产生的能源费用（主要为燃气费）及日常维护成本，需承担燃气价格波动风险。
该机制有利于激发运营管理机构的主动管理能力，激励其运用专业化手段实施节能
降耗，并有效缓冲能源市场价格波动对项目现金流造成的直接影响。在此模式下，配套
公司在承担价格波动风险同时获取管理利润，实际收益与其运营效率直接挂钩，能够激
励其提升服务质量和运营效率。整体而言，项目公司持有重资产并获取用以覆盖资产折
旧及资本性支出的固定分成收入，运营管理机构承担轻资产运营责任及一定成本波动风
险，是基于空调系统的运营特点而设计的，具有充分的商业合理性。
B.历史分成情况
2023-2025年度，配套公司直接向租户收取的含税空调收入（以下简称“穿透空调
收入”）分别为1,234.27万元、1,034.87万元、1,088.28万元，年均空调收入1,119.14万
元，配套公司空调分成收入平均比例为68%，主要用于覆盖能源费及设备日常维保费等。
总体而言，空调设备是项目公司资产，收取固定收益仅用于弥补折旧摊销及资本性支出，
其他收入由运营管理机构收取并承担相关“运营成本”。这种模式可激励运营管理机构
更好地运营空调，降低运营成本。
（2）停车费收入
根据西安软件新城软件研发基地二期项目蓝色总平面图规划图纸（2015年1月22日
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第2015-004号），西安软件新城软件研发基地二期项目拟设停车位3,117个，包括地面
停车位608个、地下停车位2,509个，截至本材料出具日，本项目实际可用车位情况与
规划情况一致。
停车场服务于园区租户及外来临时车辆，分为月卡客户和临停客户，月卡用户与单
一车位不绑定，可自行寻找车位停车。截至本材料出具日，有效车位月卡数量为3,086
个，月卡车位出租率为99.01%，同时，日均约1,622辆临停车进一步增加了停车场停车
费收入。评估测算时将临停车辆收入折算为月卡的数量，因此2023-2025年末及2026年
3月末实际车位出租率分别为115%、116%、120%和125%（车位出租率=已售车位月卡
数量/可租车位数量）。
1）停车费收入收费机制
根据项目公司与西安高新配套签署的《物业服务委托合同》，自2023年起项目公司
将不动产项目对应的停车位（含地上地下停车位）委托给配套公司经营管理。配套公司
负责停车位的日常运营维护，并全额承担除资本性支出以外所产生的所有停车位运营费
用，包括但不限于日常维修维保费、能源费、保洁、秩序维护、停车位收费软件使用费
等。同时，配套公司直接向停车位使用人收取停车费，并按以下约定向项目公司支付收
入分成：
A.固定停车费收入：配套公司每年向项目公司支付固定停车费收入480万元（含
税）。
B.超额停车费收入分成：若当年度停车费总收入超过600万元（含税），则超出部
分需按60%的比例向项目公司支付超额分成。
C.价格调整机制：在停车位委托管理的第10年，应根据届时停车费收费标准，合理
上调支付给项目公司的固定收入及超额分成比例。
根据行业经验，受托方受托管理停车位的报酬约为停车费收入的20%-40%，即停车
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位业主分成比例约为60%-80%。本项目历史三年平均穿透停车费收入为786.98万元（含
税），按照行业内较低的60%分成比例计算（786.98*60%），项目公司分成收入约为
472.19万元，取整为480万元，以该较低分成额作为固定停车费收入。同时，为激励运
营管理机构主动管理，设置了超额报酬分成机制，以车位管理方较低的分成比例20%测
算，当项目公司收取停车费分成480万元时，车位管理方对应分成120万元，因此设定
600万元为超额停车费分成基准值，对于超过600万元的部分，车位管理方的分成比例
提升至40%，以激发其管理的积极性，整体符合行业惯例。
2）停车费定价依据及公允性分析
本项目停车费“保底+超额分成”的收入分配机制，是基于历史经营状况和市场化
商业原则制定的合理安排，具体分析如下：
A.收费机制与风险收益匹配
停车费收入分配机制在保障运营管理机构能够覆盖其日常运营维护支出并获取合理
利润的同时，设置了超额收益分成条款，旨在形成有效的激励机制，促使配套公司更加
积极主动地运营管理停车位资产。
B.历史分成情况
2023-2025年度，配套公司直接向停车位实际使用人收取的含税停车费收入（以下
简称“穿透停车费收入”）分别为773.66万元、780.49万元、806.79万元，项目公司分
成停车费收入占穿透停车费收入平均比例约为70%，配套公司停车费收入占穿透停车费
收入平均比例约为30%，该比例符合市场化商业原则，能保证配套公司的收入覆盖停车
场日常运营成本。本项目预测未来10年项目公司平均停车费收入约510万元，占历史三
年平均穿透停车费收入786.98万元的64.80%，低于历史三年项目公司实际停车费收入分
成比例，预测较为谨慎。
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综上所述，本项目关联交易中的停车费和空调费收入，其收入来源穿透均为园区租
户或停车位的实际使用人，穿透收费按照市场化定价收取，不存在收入来源集中于单一
关联方的情形。项目公司采取的停车费“固定保底+超额分成”及空调费是“固定收入
分成”模式，充分考虑了不同资产的运营成本结构与风险特性，不仅具有实质的商业背
景与合理性，定价依据充分，且可激励运营管理机构发挥专业化运营优势，提升资产的
整体运营效率与服务品质。
（3）房屋租赁收入
2023年至2026年一季度末，原始权益人及关联方房屋租赁收入占比分别为2.08%、
2.66%、3.48%、4.03%，具体如下：
表5-3-3-14关联方房屋租赁收入情况
承租方名称 租赁资产种类 2026年1-3月租赁收入 2025年度租赁收入 2024年度租赁收入 2023年度租赁收入
西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司 房屋 27.74 44.75 32.93 11.43
西安市高新区领鑫建设开发有限公司 房屋 14.19 56.74 56.74 56.74
西安市高新区领苑建设开发有限公司 房屋 14.18 56.73 56.73 56.73
西安市高新区领铭建设开发有限公司 房屋 12.86 51.43 51.43 51.43
西安市高新区领嘉建设开发有限公司 房屋 12.65 50.61 50.61 50.61
西安高新领尚建设开发有限公司 房屋 3.06 12.23 12.23 12.23
西安市高新区信息产业园建设发展有限公司 房屋 23.75 95.01 31.67
合计 - 108.42 367.49 292.33 239.16
占营业收入比例 - 4.03% 3.48% 2.66% 2.08%
1）关联租赁需求真实，具备商业必要性
截至2026年3月31日，原始权益人及关联方租赁面积8,170.03平方米，占不动产
项目已出租面积4.46%。均基于自身经营实际需要自主决策，用途以办公为主，同时配
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有招商中心、园区运营中心、园区展厅、孵化中心等与公司招商运营主业相关的使用功
能，租赁用途合理。具体情况如下：
表5-3-3-15关联方房屋租赁合同情况
序号 租户 物业位置 租赁面积（平方米） 起租日 到期日 合同单价（元/月/平方米） 使用情况
1 西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司 C1栋12层 200 2026/1/1 2026/12/31 50 办公
A10栋10101/10102 564.35 2024/5/1 2027/4/30 50 招商中心
C1栋102-1 1,184.28 2025/12/26 2027/12/31 50 园区展厅
C1栋102-3 172.00 2025/12/26 2027/12/31 50 运营中心
2 西安市高新区领铭建设开发有限公司 C1栋12层 900 2026/1/1 2026/12/31 50 办公
3 西安市高新区领嘉建设开发有限公司 C1栋12层 885.69 2026/1/1 2026/12/31 50 办公
4 西安市高新区领鑫建设开发有限公司 C1栋11层 993 2026/1/1 2026/12/31 50 办公
5 西安市高新区领苑建设开发有限公司 C1栋11层 992.69 2026/1/1 2026/12/31 50 办公
6 西安高新领尚建设开发有限公司 下沉广场 214 2026/1/1 2026/12/31 50 配套
7 西安市高新区信息产业园建设发展有限公司 C1栋301 2,064.02 2024/9/1 2027/8/31 50 孵化中心
合计 8170.03
2）租金价格符合市场定价逻辑，具备定价公允性及合理性
评估机构采用比较法确定研发办公物业市场租金，首先，按照区位条件、业态类型
和产业定位等维度进行了比较和选择，确定可比实例；其次，经过充分考虑估价对象与
可比实例在交易时间、交易情况、不动产状况等方面的差异，修正后得出估价对象的比
准市场租金为50元/平方米/月。
平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
原始权益人及关联方租金价格为50元/平方米/月与评估机构确定的比准市场价格一
致。
3）多次续租，经营稳定
以上关联租赁基于真实的商业需求自然形成，已与项目资产形成长期稳定的租赁关
系，并多次续租。原始权益人及关联方自2021年签约以来租赁需求稳定，且根据其经营
战略和业务需求，租赁需求进一步扩大，体现了其经营稳定性和扩张性。
表5-3-3-16关联方租赁情况
年度/面积 2026年一季度 2025年 2024年 2023年
租赁面积（平方米） 8,170.03 8,170.03 6,813.75 4,185.38
5、基金合同生效后关联交易安排以及对不动产项目的市场化运营的影响
基金合同生效后，项目公司上述关联交易（空调服务、停车位租赁和房屋租赁）仍
将继续存在，其中空调服务和停车位租赁按照《运营管理服务协议》约定的收入分成机
制进行分成，房屋租赁系根据商业目的正常开展，由关联方根据自身经营实际需要与项
目公司签署租赁协议。前述安排均基于项目实际运营条件与商业合理性制定，不会对不
动产项目的市场化运营产生不利影响。本基金将严格按照本基金关于关联交易的相关规
定执行，履行必要的审批程序，并按照监管规定披露关联交易情况，接受公众监督。
（四）基金存续期关联交易的决策与披露
1、基金存续期关联交易的决策
（1）决策机制
关联交易开展应当符合本基金的投资目标和投资策略，遵循基金份额持有人利益优
先原则，按照市场公平合理价格执行。为防范关联交易中的潜在利益冲突，有效管理关
联交易风险，关联交易应根据基金管理人的章程、关联交易管理制度履行不动产基金投
资运营委员会审议等内部审批程序。
基金管理人运用基金财产买卖基金管理人、基金托管人及其控股股东、实际控制
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人或者与其有重大利害关系的公司发行的证券或者承销期内承销的证券，或者从事其
他重大关联交易的，应提交基金管理人董事会（包括2/3以上独立董事）审议并取得
基金托管人同意。基金管理人董事会应至少每半年对关联交易事项进行审查。
除本基金以首次发售募集资金收购不动产项目外，对于本基金成立后发生的金额
（连续12个月内累计发生金额）超过基金净资产5%的关联交易，还需依据《基金指
引》及基金合同的约定，提交基金份额持有人大会审议。
必要时，基金管理人可就关联交易的公允性等征求会计师等中介机构的独立意见。
（2）审批的豁免
与本基金关联人进行的下列交易可以免予按照关联交易的方式进行审议，包括但
不限于：
1）存在关联关系的基金份额持有人领取基金年度可供分配金额；
2）按照基金合同、托管协议等本基金文件约定支付的基金的管理费用；
3）因公共安全事件、突发政策要求等不可抗力事件导致的关联交易；
4）按照本基金基金合同、托管协议、招募说明书等本基金信息披露文件以及专项
计划文件已明确约定关联交易安排而开展的其他交易。
2、基金存续期关联交易的信息披露
基金管理人应根据相关法律法规、自律规则及基金合同的规定，严格履行关联交
易的信息披露义务。
本基金拟披露的关联交易属于国家秘密、商业秘密或者深圳证券交易所认可的其他
情形，披露或者履行相关义务可能导致其违反国家有关保密的法律法规或严重损害相关
方利益的，基金管理人可以向深圳证券交易所申请豁免披露或者履行相关义务。
（五）利益冲突
1、利益冲突的情形
（1）原始权益人/运营管理机构持有的其他同类资产情形
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本项目原始权益人/运营管理机构为西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司。
根据配套公司的说明，除本不动产项目外，配套公司及同一控制下的关联方持有和/或
管理的位于西安市的产业园区项目，与不动产项目存在一定竞争关系，为竞争性项目。
原始权益人/运营管理机构及同一控制下关联方持有或管理的同类资产具体情况请详
见“第二部分不动产项目”之“四、运营管理机构”之“（二）运营管理机构与不动
产项目相关的业务情况”。
（2）基金管理人管理多个同类不动产基金的情形
本基金成立之时，基金管理人不存在管理其他同类型不动产基金、不动产项目的情
形。由于基金存续时间较长，未来不排除在运营管理层面或扩募投资层面存在潜在利益
冲突。针对潜在的利益冲突，基金管理人已制定了相关风险缓释措施。
（3）其他可能存在潜在利益冲突的情形等
不涉及。
2、利益冲突的防范措施
（1）与原始权益人/运营管理机构之间的利益冲突与风险防范
原始权益人/运营管理机构已通过加强内部制度建设、出具避免同业竞争的承诺函、
履行运营管理服务协议的约定以及设立独立的不动产基金运营管理部门的方式，对可能
存在的利益冲突风险采取了充分的缓释措施，相关缓释措施具有合理性、充分性和可行
性。
1）根据原始权益人/运营管理机构配套公司出具的《关于避免同业竞争的承诺函》，
配套公司承诺：
在公募REITs存续期间内，原始权益人/运营管理机构将平等对待入池不动产项目和
旗下的其他项目，将根据自身对产业园项目同类资产的既有管理规范和标准，严格按照
诚实信用、勤勉尽责、公平公正的原则，不会以低于所管理的同类资产的运营管理标准
提供运营管理服务。对于可能构成实质竞争的其他产业园项目，采取充分、适当的措施
避免可能出现的利益冲突，使得入池不动产项目在同等条件下享有优先获得该业务机会
的权利，充分保护基金份额持有人的利益。
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2）根据基金管理人、项目公司与运营管理机构签署的《运营管理服务协议》，外
部管理机构承诺：
运营管理机构同时向其他机构提供不动产项目运营管理服务的，应当采取充分、适
当的措施避免可能出现的利益冲突，相关措施包括但不限于：招商机会的公平对待，运
营管理机构对其已知悉或获得任何关于招商的新商机的，应秉承公平、平等和合理的原
则处理业务机会，满足不动产项目的招商需求；同等条件下的优先机会，对于可能构成
实质竞争的其他同类型项目，运营管理机构将采取充分、适当的措施避免可能出现的利
益冲突，使得不动产项目在同等条件下享有优先获得该业务机会的权利，充分保护基金
份额持有人的利益。
3）运营管理机构已设置了独立的运营团队负责不动产项目的运营管理，并将采取
充分、适当的措施缓释利益冲突风险。
（2）与基金管理人之间的利益冲突与风险防范
为保证公司规范化运作，有效地防范和化解利益输送、利益冲突的风险，基金管理
人建立了科学、严密、高效的内部控制体系，制定了利益冲突管理、关联交易的相关制
度，进而防范利益冲突，保障基金份额持有人利益。
四、基金运作
（一）基金的信息披露
1、信息披露的渠道和时间
基金管理人、基金托管人应当在规定报刊中选择一家报刊披露本基金信息。基金管
理人、基金托管人应当向中国证监会基金电子披露网站报送拟披露的基金信息，并保证
相关报送信息的真实、准确、完整、及时。
2、基金信息披露文件的种类
公开披露的基金信息包括：
（1）基金合同、基金招募说明书、基金托管协议、基金产品资料概要
平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书
1)基金合同是界定基金合同当事人的各项权利、义务关系，明确基金份额持有人
大会召开的规则及具体程序，说明基金产品的特性等涉及基金投资者重大利益的事项
的法律文件。
2)基金招募说明书应当最大限度地披露影响基金投资者决策的全部事项，说明基
金认购安排、基金投资、基金产品特性、风险揭示、信息披露及基金份额持有人服务
等内容。基金合同生效后，基金招募说明书的信息发生重大变更的，基金管理人应当
在三个工作日内，更新基金招募说明书并登载在规定网站上；基金招募说明书其他信
息发生变更的，基金管理人至少每年更新一次。基金终止运作的，基金管理人不再更
新基金招募说明书。
3)基金托管协议是界定基金托管人和基金管理人在基金财产保管及基金运作监督
等活动中的权利、义务关系的法律文件。
4)基金产品资料概要是基金招募说明书的摘要文件，用于向投资者提供简明的基
金概要信息。基金合同生效后，基金产品资料概要的信息发生重大变更的，基金管理
人应当在三个工作日内，更新基金产品资料概要，并登载在规定网站及基金销售机构
网站或营业网点；基金产品资料概要其他信息发生变更的，基金管理人至少每年更新
一次。基金终止运作的，基金管理人不再更新基金产品资料概要。
5)基金募集申请经中国证监会注册后，基金管理人在基金份额发售的3日前，将基
金份额发售公告、基金招募说明书提示性公告、基金合同提示性公告登载在规定媒介
上；将基金份额发售公告、基金招募说明书、基金产品资料概要、基金合同和基金托
管协议登载在规定网站上，并将基金产品资料概要登载在基金销售机构网站或营业网
点；基金托管人应当同时将基金合同、基金托管协议登载在网站上。
（2）基金发售方案、询价公告
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基金管理人应当就本基金发售、询价的具体事宜编制基金发售方案及询价公告，深
圳证券交易所对发售申请无异议的，连同基金合同、招募说明书及产品资料概要登载
于规定媒介。
（3）基金份额发售公告
基金管理人应当就基金份额发售的具体事宜编制基金份额发售公告，并在基金份额
发售首日的3日前登载于规定媒介上。
（4）基金合同生效公告
基金管理人应当在收到中国证监会确认文件的次日（若遇法定节假日规定报刊休
刊，则顺延至法定节假日后首个出报日，下同）在规定媒介上登载基金合同生效公
告。
（5）基金份额上市交易公告书
本基金基金份额获准在深圳证券交易所上市交易的，基金管理人应当在基金份额上
市交易的3个工作日前，将基金份额上市交易公告书登载于规定媒介上，并将上市交易
公告书提示性公告登载于规定媒介上。
（6）基金定期报告，包括基金年度报告、基金中期报告和基金季度报告
基金管理人应当在每年结束之日起三个月内，编制完成基金年度报告，将年度报
告正文登载于规定网站上，并将年度提示性报告登载在规定报刊上。基金年度报告中
的财务会计报告应当经过符合《证券法》规定的会计师事务所审计。
基金管理人应当在上半年结束之日起两个月内，编制完成基金中期报告，将中期
报告登载在规定网站上，并将中期报告提示性公告登载在规定报刊上。
基金管理人应当在季度结束之日起15个工作日内，编制完成基金季度报告，将季
度报告登载在规定网站上，并将季度报告提示性公告登载在规定报刊上。
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基金管理人应当按照法律法规及中国证监会相关规定，编制并披露基金定期报告，
内容包括：
1)基金产品概况及主要财务指标。季度报告主要财务指标包括基金本期收入、本
期净利润、本期经营活动产生的现金流量、本期可供分配金额和单位可供分配金额及
计算过程、本期及过往实际分配金额（如有）和单位实际分配金额（如有）等；中期
报告和年度报告主要财务指标除前述指标外还应当包括期末基金总资产、期末基金净
资产、期末基金份额净值、基金总资产占基金净资产比例等，年度报告需说明实际可
供分配金额与测算可供分配金额差异情况（如有）；
2)基金所持有的不动产项目明细及相关运营情况；
3)基金财务报告及不动产项目财务状况、业绩表现、未来展望情况；
4)基金所持有的不动产项目现金流归集、管理、使用及变化情况，如单一客户占
比较高的，应当说明该收入的公允性和稳定性；
5)基金所持有的项目公司对外借入款项及使用情况，包括不符合《基础设施基金
指引》借款要求的情况说明；
6)不动产基金与专项计划管理人和托管人、运营管理机构等履职情况；
7)不动产基金与专项计划管理人、托管人及参与机构费用收取情况；
8)报告期内购入或出售不动产项目情况；
9)关联关系、报告期内发生的关联交易及相关利益冲突防范措施；
10)报告期内基金份额持有人结构变化情况，并说明关联方持有不动产基金份额及
变化情况；
11)可能影响投资者决策的其他重要信息。
基金季度报告披露内容可不包括前款第3、6、9、10项，基金年度报告应当载有
年度审计报告和评估报告。
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基金信息披露文件涉及评估报告相关事项的，应在显着位置特别声明相关评估结
果不代表不动产资产的真实市场价值，也不代表不动产资产能够按照评估结果进行转
让。
基金管理人应当按照法律法规、企业会计准则及中国证监会相关规定进行资产负
债确认计量，编制不动产基金中期与年度合并及单独财务报表，财务报表至少包括资
产负债表、利润表、现金流量表、所有者权益变动表及报表附注。
基金合同生效不足2个月的，基金管理人可以不编制当期季度报告、中期报告或
者年度报告。
（7）临时报告
本基金发生重大事件，有关信息披露义务人应当在2日内编制临时报告书，并登
载在规定报刊和规定网站上。
前款所称重大事件，是指可能对基金份额持有人权益或者基金份额的价格产生重
大影响的下列事件：
1)基金份额持有人大会的召开及决定的事项；
2)基金终止上市交易、基金合同终止、基金清算；
3)基金扩募、延长基金合同期限；
4)转换基金运作方式、基金合并；
5)更换基金管理人、基金托管人、基金份额登记机构，更换会计师事务所、律师
事务所、评估机构、运营管理机构等专业服务机构；
6)基金管理人委托基金服务机构代为办理基金的份额登记、核算、估值等事项，
基金托管人委托基金服务机构代为办理基金的核算、估值、复核等事项；
7)基金管理人、基金托管人的法定名称、住所发生变更；
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8)基金管理人变更持有百分之五以上股权的股东、变更基金管理人的实际控制人；
9)基金份额回拨、基金中止发售、基金募集期延长或提前结束募集；
10)基金管理人高级管理人员、基金经理和基金托管人专门基金托管部门负责人发
生变动；
11)基金管理人的董事在最近12个月内变更超过百分之五十，基金管理人、基金
托管人专门基金托管部门的主要业务人员在最近12个月内变动超过百分之三十；
12)涉及基金财产、基金管理业务、基金托管业务的诉讼或仲裁；
13)基金管理人或其高级管理人员、基金经理因基金管理业务相关行为受到重大行
政处罚、刑事处罚，基金托管人或其专门基金托管部门负责人因基金托管业务相关行
为受到重大行政处罚、刑事处罚；
14)基金管理人运用基金财产买卖基金管理人、基金托管人及其控股股东、实际控
制人或者与其有重大利害关系的公司发行的证券或者承销期内承销的证券，或者从事
其它重大关联交易事项，中国证监会另有规定的情形除外；
15)基金收益分配事项；
16)管理费用、托管费用等费用计提标准、计提方式和费率发生变更；
17)基金推出新业务或服务；
18)不动产基金交易价格发生较大波动、基金停复牌；
19)基金持有的项目公司对外借入款项或者基金总资产被动超过基金净资产140%；
20)金额占基金净资产10%及以上的交易；
21)金额占基金净资产10%及以上的损失；
22)不动产项目购入或出售；
23)不动产项目运营情况、现金流或产生现金流能力发生重大变化，项目公司、运
营管理机构发生重大变化；
24)基金管理人、计划管理人发生重大变化或管理不动产基金的主要负责人员发生
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变动；
25)基金管理人、基金托管人、资产支持证券管理人、资产支持证券托管人、项目
公司、运营管理机构等涉及重大诉讼或者仲裁；
26)原始权益人或其同一控制下的关联方卖出战略配售取得的基金份额；
27)出现可能对基金份额价格产生误导性影响或者引起较大波动，以及可能损害基
金份额持有人权益的传闻或者报道；
28)出现要约收购情形时；
29)发生以下第（十二）项约定需进行权益变动公告的情形；
30)中国证监会规定以及可能对不动产基金份额持有人权益或基金份额的价格产生
重大影响的其他事项。
（8）澄清公告
在基金合同存续期限内，任何公共媒介中出现的或者在市场上流传的消息可能对
基金份额价格产生误导性影响或者引起较大波动以及可能损害基金份额持有人权益的，
相关信息披露义务人知悉后应当立即对该消息进行公开澄清并将有关情况立即报告中
国证监会、基金上市交易的证券交易所。
（9）基金份额持有人大会决议
基金份额持有人大会决定的事项，应当依法报中国证监会备案，并予以公告。
（10）战略配售份额解除限售的公告
战略投资者持有的不动产基金战略配售份额符合解除限售条件的，基金管理人应
当在不晚于限售解除日5日前披露不动产基金基本情况、解除限售份额的基本情况、
解除限售的依据、本次解除限售后剩余的限售份额情况、未来解除限售安排、律师的
核查意见（如有）、对基金份额持有人权益的影响分析，并提示相应风险（如有）。
基金管理人应当于限售解除日前1周内披露2次提示性公告，说明解禁具体安排、不
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动产项目主要经营业绩，并提示解禁相应风险（如有）。
（11）清算报告
基金合同出现终止情形的，基金管理人应当依法组织基金财产清算小组对基金财
产进行清算并作出清算报告。基金财产清算小组应当将清算报告登载在规定网站上，
并将清算报告提示性公告登载在规定报刊上。
（12）权益变动公告
本基金发生下述权益变动情形，有关信息披露义务人应进行公告：
1)投资者及其一致行动人拥有权益的基金份额达到本基金份额的10%时，应当在
该事实发生之日起3日内编制权益变动报告书，通知基金管理人，并予公告；
2)投资者及其一致行动人在拥有权益的基金份额达到本基金份额的10%后，通过
深圳证券交易所交易拥有权益的基金份额占本基金的基金份额的比例每增加或者减少
5%时，应当在该事实发生之日起3日内编制权益变动报告书，通知基金管理人，并予
公告；
3)投资者及其一致行动人拥有权益的基金份额达到或者超过本基金份额的10%但
未达到30%的，应当参照《上市公司收购管理办法》第十六条规定编制权益变动报告
书；
4)投资者及其一致行动人拥有权益的基金份额达到或者超过本基金份额的30%但
未达到50%的，应当参照《上市公司收购管理办法》第十七条规定编制权益变动报告
书；
5)投资者及其一致行动人拥有权益的基金份额达到本基金份额的50%时，继续增
持本基金份额的，应当参照《上市公司收购管理办法》以及其他有关上市公司收购及
股份权益变动的有关规定，采取要约方式进行并履行相应的程序或者义务，但符合
《业务办法》规定情形的可免于发出要约；被收购不动产基金的管理人应当参照《上
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市公司收购管理办法》的规定，编制并公告管理人报告书，聘请独立财务顾问出具专
业意见并予公告（如按相关规定及监管要求需要）。
（13）中国证监会和证券交易所规定的其他信息。
3、信息披露的形式
本基金公开披露的信息应采用中文文本。如同时采用外文文本的，基金信息披露
义务人应保证不同文本的内容一致。不同文本之间发生歧义的，以中文文本为准。
本基金公开披露的信息采用阿拉伯数字；除特别说明外，货币单位为人民币元。
（二）基金合同及托管协议相关情况
1、基金的募集
本基金由基金管理人按照《基金法》《公募基金运作办法》《销售办法》《基础
设施基金指引》、基金合同及其他有关规定募集，募集申请于2026年8月13日经中国
证监会证监许可〔2026〕2067号文注册。
具体发售方案以本基金的基金份额发售公告为准，请投资人就发售和认购事宜仔
细阅读本基金的基金份额发售公告。
（1）基金类型和运作方式
1）基金的类别
不动产基金。
2）基金的运作方式
契约型、封闭式。
自基金合同生效之日起40年为本基金的存续期。如本基金存续期届满且未延长基
金合同有效期限，则本基金终止运作进入清算。
本基金在基金合同存续期内采取封闭式运作并在证券交易所上市，不开放申购、
赎回。基金合同生效后，在符合法律法规和深圳证券交易所规定的情况下，基金管理
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人可以申请本基金的基金份额上市交易。
本基金在深圳证券交易所上市后，场内份额可以上市交易，使用场外基金账户认
购的基金份额可通过办理跨系统转托管业务参与深圳证券交易所场内交易或直接参与
相关平台交易，具体可根据深圳证券交易所、登记机构相关规则办理。
3）基金上市交易场所
深圳证券交易所。
（2）基金存续期限
本基金合同期限为自基金合同生效之日起40年，但基金合同另有约定的除外。
存续期期限届满后，经基金份额持有人大会决议通过，本基金可延长存续期限。
否则，本基金将终止运作并清算，无需召开基金份额持有人大会。
（3）封闭式基金核准规模
中国证监会准予本基金募集的基金份额总额为4亿份。
（4）发售方式
本基金将通过向战略投资者定向配售、向网下投资者询价发售及向公众投资者定
价发售相结合的方式进行，发售方式包括通过场内证券经营机构或基金管理人及其委
托的场外基金销售机构进行发售，认购价格通过向网下投资者询价的方式确定。其中：
1）战略投资者需根据事先签订的战略配售协议进行认购。
2）对网下投资者进行询价发售，如对网下投资者进行分类配售的，同类投资者获
得的配售比例应当相同。
3）对于公众投资者，待网下询价结束后，基金份额通过各销售机构以询价确定的
认购价格公开发售。公众投资者可通过场外认购和场内认购两种方式认购本基金。
除法律法规另有规定外，任何与基金份额发售有关的当事人不得提前发售基金份
额。
（5）发售时间
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本基金募集期原则上不超过5个交易日，最长不得超过3个月。具体发售时间见
本基金询价公告及基金份额发售公告。
（6）发售对象
本基金发售对象包括符合法律法规规定的可投资于不动产基金的战略投资者、网
下投资者及公众投资者。其中：
1）战略投资者包括不动产项目原始权益人或其同一控制下的关联方，以及其他符
合中国证监会及深圳证券交易所投资者适当性规定的专业机构投资者。
参与战略配售的专业机构投资者，应当具备良好的市场声誉和影响力，具有较强
资金实力，认可不动产基金长期投资价值，包括：
A.与原始权益人经营业务具有战略合作关系或长期合作愿景的大型企业或其下属
企业；
B.具有长期投资意愿的大型保险公司或其下属企业、国家级大型投资基金或其下
属企业；
C.主要投资策略包括投资长期限、高分红类资产的证券投资基金或其他资管产品；
D.具有丰富不动产项目投资经验的不动产投资机构、政府专项基金、产业投资基
金等专业机构投资者；
E.原始权益人及其相关子公司；
F.原始权益人与同一控制下关联方的董事、监事及高级管理人员为参与战略配售
依法设立的资产管理计划；
G.其他具备良好的市场声誉和影响力，具有较强资金实力，认可不动产基金长期
投资价值的专业机构投资者。
2）网下投资者指参与网下询价和认购业务的专业机构投资者，包括证券公司、基
金管理公司、信托公司、财务公司、保险公司及保险资产管理公司、合格境外机构投
资者、人民币合格境外机构投资者、商业银行及银行理财子公司、政策性银行、符合
规定的私募基金管理人以及其他符合中国证监会及深圳证券交易所投资者适当性规定
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的专业机构投资者。全国社会保障基金、基本养老保险基金、年金基金等可根据有关
规定参与基金网下询价。
原始权益人及其关联方、基金管理人、财务顾问、战略投资者以及其他与定价存
在利益冲突的主体不得参与网下询价，但基金管理人或财务顾问管理的公募证券投资
基金、全国社会保障基金、基本养老保险基金和年金基金除外。
3）公众投资者为除战略投资者及网下投资者之外，符合法律法规规定的可投资于
证券投资基金的个人投资者、机构投资者、合格境外机构投资者和人民币合格境外机
构投资者以及法律法规或中国证监会允许购买证券投资基金的其他投资人。
（7）战略配售数量、比例及持有期限安排
原始权益人或其同一控制下的关联方参与本基金份额战略配售的比例合计不得低
于本次基金份额发售数量的20%，其中基金份额发售总量的20%持有期自上市之日起
不少于60个月，超过20%部分持有期自上市之日起不少于36个月，基金份额持有期
间不允许质押。原始权益人或其同一控制下的关联方拟卖出战略配售取得的不动产基
金份额的，应当按照相关规定履行信息披露义务。
不动产项目控股股东或实际控制人，或其同一控制下的关联方，原则上还应当单
独适用前款规定。
不动产项目原始权益人或其同一控制下的关联方以外的专业机构投资者参与本基
金份额战略配售的，战略配售比例由基金管理人合理确定，持有本基金份额期限自上
市之日起不少于12个月。
本基金战略配售情况详见招募说明书及届时披露的基金份额发售公告等文件。
（8）募集场所
本基金的场外认购将通过基金管理人的直销网点及其他销售机构的销售网点进行，
本基金的场内认购将通过具有基金销售业务资格并经深圳证券交易所和登记机构认可
的深圳证券交易所会员单位进行。
1）战略投资者的认购方式
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战略投资者根据事先签订的战略配售协议进行认购。战略投资者不得接受他人委
托或者委托他人参与不动产基金战略配售，但依法设立并符合特定投资目的的证券投
资基金、公募理财产品等资管产品，以及全国社会保障基金、基本养老保险基金、年
金基金等除外。募集期结束前，战略投资者应当在约定的期限内，以认购价格认购其
承诺认购的基金份额数量。
2）网下投资者的认购方式
网下投资者应当通过深圳证券交易所网下发行电子平台向基金管理人提交认
购申请，参与基金份额的网下配售，且应当在募集期内通过基金管理人完成认购
资金的缴纳，由登记机构登记份额。
3）公众投资者的认购方式
公众投资者可以通过场内证券经营机构或基金管理人及其委托的场外基金销售机
构认购基金份额。
场内认购是指通过本基金募集期结束前获得基金销售业务资格并经深圳证券交易
所和登记机构认可的深圳证券交易所会员单位认购基金份额的行为。通过场内认购的
基金份额登记在证券登记结算系统投资人的深圳证券账户下。
场外认购是指通过基金管理人的直销网点及基金场外销售机构的销售网点认购或
按基金管理人、场外销售机构提供的其他方式认购基金份额的行为（具体名单详见基
金份额发售公告或基金管理人网站）。通过场外认购的基金份额登记在基金登记结算
系统投资人的开放式基金账户下。
（9）基金的定价方式、认购价格和认购费用
1）定价方式
本基金首次发售的基金份额认购价格通过向网下投资者询价的方式确定，询价机
制详见询价公告。扩募发行的定价原则和定价方法详见基金合同第十四部分“新购入
不动产项目与基金的扩募”。
基金份额认购价格确定后，由基金管理人在届时发布的基金份额发售公告中载明。
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2）认购费用
投资人在募集期内可以多次认购基金份额，基金份额的认购费按每笔基金份额认
购申请单独计算。其中，通过基金管理人认购基金份额的不收取认购费用。本基金的
场外认购费率如下：
表5-4-2-1认购费率
单笔认购金额（M） 认购费率
M 0.30%
M≥500万元 1,000元/笔
对于网下投资者和战略投资者，本基金不收取认购费。
基金份额的场内认购费率由基金销售机构参照场外认购费率执行。
本基金的认购费用应在投资人认购基金份额时收取。基金认购费用不列入基金财
产，主要用于基金的市场推广、销售、登记结算等募集期间发生的各项费用。
3）基金认购份额/金额的计算
A.战略投资者和网下发售认购金额的计算
本基金的网下投资者、战略投资者认购采取份额认购的方式。
认购金额的计算方法如下：
认购金额＝认购价格×认购份额
认购费用=0
B.公众投资者认购的场内和场外份额的计算
本基金的公众投资者场外认购采取金额认购的方式；场内认购采用份额认购的方
式。投资者最终所得基金份额为整数份。
a.场外认购基金份额的计算
认购费用适用比例费率时，计算公式为：
净认购金额＝认购金额/（1＋认购费率）
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认购费用＝认购金额－净认购金额
认购份额＝净认购金额/基金份额认购价格
认购费用适用固定金额时，计算公式为：
认购费用＝固定金额
净认购金额＝认购金额－认购费用
认购份额＝净认购金额/基金份额认购价格
净认购金额、认购费用的计算按照四舍五入方法，保留到小数点后两位，由此误
差产生的收益或损失由基金财产承担。认购份额的计算按照四舍五入方法，保留到小
数点后两位，采用截位法保留到整数，小数部分对应的金额将退还给投资者。
b.场内认购基金份额的计算
认购费用适用比例费率时，认购金额的计算方法如下：
认购金额＝认购价格×认购份额×（1＋认购费率）
认购费用＝认购价格×认购份额×认购费率
认购费用适用固定金额时，认购金额的计算方法如下：
认购金额＝认购价格×认购份额+固定费用
认购费用=固定费用
认购费用由基金管理人收取，投资者需以现金方式交纳认购费用。
认购费用、认购金额的计算按四舍五入方法，保留到小数点后两位，由此误差产
生的收益或损失由基金资产承担。
（10）投资者对基金份额的认购
1）认购时间安排
投资者可在募集期内前往本基金的销售网点办理基金份额认购手续，具体的业务
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办理时间详见基金份额发售公告或各其他销售机构相关业务办理规则。
2）投资者认购应提交的文件和办理的手续
A.公众投资者
投资者办理场内认购时，需具有深圳证券交易所人民币普通股票账户（即A股账
户）或证券投资基金账户。
投资者办理场外认购时，需具有登记机构的开放式基金账户。
投资者认购本基金所应提交的文件和具体办理手续详见基金份额发售公告或其他
各销售机构相关业务办理规则。
B.网下投资者
基金份额认购价格确定后，在询价阶段提供有效报价的投资者方可参与网下认购。
网下投资者通过深圳证券交易所网下发行电子平台向基金管理人提交认购申请后，
应通过基金管理人直销渠道缴纳认购款项，并通过中国证券登记结算有限责任公司
（以下简称“中国结算”）登记份额。网下投资者应当使用深圳证券账户参与网下认
购，不持有上述账户的，可使用开放式基金账户参与认购。
3）认购的方式及确认
A.认购的方式
本基金的场内认购将通过具有基金销售业务资格并经深圳证券交易所和登记机构
认可的深圳证券交易所会员单位进行。本基金的场外认购将通过基金管理人的直销网
点及其他销售机构的销售网点进行。
a.战略投资者的认购方式
战略投资者根据事先签订的战略配售协议进行认购。战略投资者不得接受他人委
托或者委托他人参与不动产基金战略配售，但依法设立并符合特定投资目的的证券投
资基金、公募理财产品等资管产品，以及全国社会保障基金、基本养老保险基金、年
金基金等除外。募集期结束前，战略投资者应当在约定的期限内，以认购价格认购其
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承诺认购的基金份额数量。
b.网下投资者的认购方式
网下投资者应当通过深圳证券交易所网下发行电子平台向基金管理人提交认购申
请，参与基金份额的网下配售，且应当在募集期内通过基金管理人完成认购资金的缴
纳，由登记机构登记份额。
c.公众投资者的认购方式
公众投资者可以通过场内证券经营机构或基金管理人及其委托的场外基金销售机
构认购基金份额。
场内认购是指通过本基金募集期结束前获得基金销售业务资格并经深圳证券交易
所和登记机构认可的深圳证券交易所会员单位认购基金份额的行为。通过场内认购的
基金份额登记在证券登记结算系统投资人的深圳证券账户下。
场外认购是指通过基金管理人的直销网点及基金场外销售机构的销售网点认购或
按基金管理人、场外销售机构提供的其他方式认购基金份额的行为（具体名单详见基
金份额发售公告或基金管理人网站）。通过场外认购的基金份额登记在基金登记结算
系统投资人的开放式基金账户下。
投资者在募集期内可以多次认购基金份额，认购费用按每笔认购申请单独计算，
但已受理的认购申请不得撤销。
投资者在T日规定时间内提交的认购申请，通常应在T＋2日到原销售网点查询认
购申请的受理情况。
d.回拨份额的发售和配售
募集期届满，公众投资者认购份额不足的，基金管理人可以将公众投资者部分向
网下发售部分进行回拨。网下投资者认购数量低于网下最低发售数量的，不得向公众
投资者回拨。
网下投资者认购数量高于网下最低发售数量，且公众投资者有效认购倍数较高的，
网下发售部分可以向公众投资者回拨。回拨后的网下发售比例，不得低于本次公开发
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售数量扣除向战略投资者配售部分后的70%。
基金管理人应在募集期届满后的次一个交易日（或指定交易日）日终前，将公众
投资者发售与网下发售之间的回拨份额通知深圳证券交易所并公告。未在规定时间内
通知深圳证券交易所并公告的，基金管理人应根据发售公告确定的公众投资者、网下
投资者发售量进行份额配售。
e.基金销售机构对认购申请的受理并不代表该申请一定成功，而仅代表销售机构
确实接收到认购申请，认购申请的确认以登记机构的确认结果为准。对于认购申请及
认购份额的确认情况，投资人应及时查询并妥善行使合法权利。否则，由此产生的任
何损失，由投资者自行承担。
对在基金管理人最终确认中被全部确认失败的场外认购申请，场外认购资金及经
基金管理人确认的相关利息将退还投资者。对部分确认失败的场外认购申请，仅将确
认失败部分的认购资金（本金）退还投资者，对确认失败部分认购资金产生的利息不
予退还，登记机构将经基金管理人确认的全部认购资金（包含认购失败部分的认购资
金）利息归入基金财产。
投资者认购前，应认真阅读基金管理人及其他销售机构的业务规则，一旦选择在
某销售机构提出认购申请，即视为投资者已完全阅读、理解并认可该销售机构的业务
规则，并接受该规则的约束。
4）认购的限制
A.网下投资者
a.网下投资者认购时，应当按照确定的认购价格填报一个认购数量，其填报的认
购数量不得低于询价阶段填报的“拟认购数量”，也不得高于基金管理人确定的每个
配售对象认购数量上限，且不得高于网下发售份额总数量。
b.参与网下询价的配售对象及其关联账户不得再通过面向公众投资者发售部分认
购基金份额。配售对象关联账户是指与配售对象证券、基金账户注册资料中的“账户
持有人名称”“有效身份证明文件号码”均相同的账户。证券公司客户定向资产管理
专用账户以及企业年金账户注册资料中“账户持有人名称”“有效身份证明文件号码”
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均相同的，不受上述限制。
c.如基金管理人对网下投资者进行分类配售的，同类投资者获得配售比例应当相
同。
B.公众投资者
a.通过基金管理人的直销柜台进行认购，单个基金账户单笔首次认购最低金额为
1,000元，追加认购最低金额为单笔100元；
b.通过本基金其他场外销售机构进行认购，首次认购最低金额为1,000元，追加认
购的最低金额为100元；各销售机构对最低认购金额及交易级差有其他规定的，以各
销售机构的业务规定为准；
c.投资者通过场内销售机构认购本基金，单笔认购申请的份额为1,000份或其整数
倍。
5）超过募集目标的约定
本基金募集规模超过募集目标的情况下，对于回拨和比例配售的安排，详见基金
管理人届时发布的基金份额发售公告。
战略投资者不参与比例配售。
（11）募集期利息的处理方式
有效认购款项在募集期间产生的利息不折算为基金份额持有人的基金份额，全部
计入基金资产。
（12）基金发售、预期上市时间表
本基金发售、预期上市时间表如下：
表5-4-2-2发售及预期上市时间表
日期 发售安排
X-3日 披露《询价公告》《基金合同》《托管协议》《招募说明书》《基金产品资料概要》等相关公告和文件网下投资者提交核查文件
X日询价日 询价日，网下投资者询价时间为9:30-15:00
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日期 发售安排
T-3日 披露基金份额发售公告、基金管理人关于战略投资者配售资格的专项核查报告、律师事务所关于战略投资者核查事项的法律意见
T日至L日 基金份额募集期网下认购时间为：9:30-15:00战略投资者认购时间为：9:30—17:00公众投资者场内认购时间为：9:30-11:30，13:00-15:00公众投资者场外认购时间：以相关销售机构规定为准
L+1日 决定是否回拨，确定最终战略配售、网下发售、公众发售的基金份额数量及配售比例
L+1日后 会计师事务所验资、中国证监会募集结果备案后，披露《基金合同生效公告》，在符合相关法律法规和基金上市条件后尽快办理
注1：X日为询价日，T日为募集期首日，L日为募集期结束日；询价日后的具体
时间安排以基金管理人发布的《发售公告》及后续公告公示的日期为准；
注2：如无特别说明，上述日期为交易日，因特别事项影响本次发售的，基金管
理人将及时公告，修改发售日程；
注3：本基金发售及上市时间安排最终以基金管理人发布的基金份额发售公告、
基金合同生效公告、上市交易公告书等为准。
（13）发售的中止
网下投资者提交的拟认购数量合计低于网下初始发售份额数量的，基金管理人应
当中止发售，并发布中止发售公告。
除规定的中止发售情形外，基金管理人还可以约定中止发售的其他具体情形并事
先披露。
中止发售后，在中国证监会同意注册决定的有效期内，基金管理人可重新启动发
售。
（14）基金募集期间募集的资金存入专门账户，在基金募集行为结束前，任何人
不得动用。
2、基金合同的生效
（1）基金备案的条件
本基金募集期限届满时，同时满足下述情形，本基金达到备案条件：
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1）基金份额总额不低于准予注册规模的80%；
2）募集资金规模达到2亿元且基金认购人数不少于1,000人；
3）原始权益人或其同一控制下的关联方按规定参与战略配售；
4）扣除战略配售部分后，向网下投资者发售比例不低于本次公开发售数量的70%；
5）无导致基金募集失败的其他情形。
基金募集期届满或基金管理人依据法律法规及招募说明书可以决定停止基金发售，
并在10日内聘请法定验资机构验资，自收到验资报告之日起10日内，向中国证监会
办理基金备案手续。
基金募集达到基金备案条件的，自基金管理人办理完毕基金备案手续并取得中国
证监会书面确认之日起，基金合同生效；否则基金合同不生效。基金管理人在收到中
国证监会确认文件的次日对基金合同生效事宜予以公告。基金管理人应将基金募集期
间募集的资金存入专门账户，在基金募集行为结束前，任何人不得动用。
（2）基金合同不能生效时募集资金的处理方式
如果募集期限届满，未满足基金备案条件，则基金合同不能生效，届时应按照如
下方式处理：
1）募集期间产生的评估费、财务顾问费、会计师费、律师费等各项费用不得从投
资者认购款项中支付；
2）基金管理人应当在基金募集期限届满后30日内返还投资者已缴纳的款项，并
加计银行同期存款利息；
3）如基金募集失败，基金管理人、基金托管人及销售机构不得向投资人请求报酬。
基金管理人、基金托管人和销售机构为基金募集支付之一切费用应由各方各自承担。
3、基金份额的交易
基金合同生效后，在本基金符合法律法规和深圳证券交易所规定的上市条件的情
况下，基金管理人可以申请本基金的基金份额上市交易。
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（1）上市交易的场所
深圳证券交易所。
（2）上市交易的时间
在符合上市条件的前提下，基金管理人可依据《深交所基金上市规则》，向深圳
证券交易所申请本基金份额上市交易。
在确定上市交易的时间后，基金管理人应依据法律法规规定在规定媒介刊登基金
份额上市交易公告书。
（3）上市交易的规则
本基金上市交易遵循《深圳证券交易所交易规则》《深交所基金上市规则》《深
交所公开募集不动产投资信托基金（REITs）业务办法》等相关规定。
基金份额上市交易后，投资者使用场内证券账户认购的基金份额，可直接参与深
圳证券交易所场内交易；使用场外基金账户认购的基金份额，可通过办理跨系统转托
管业务参与深圳证券交易所场内交易或直接参与相关平台交易，具体可根据深圳证券
交易所、登记机构相关规则办理。
本基金上市期间，基金管理人选定做市商为不动产基金提供双边报价等服务的，
基金管理人及做市商开展基金做市服务业务按照深圳证券交易所相关业务规则执行。
（4）上市交易的费用
本基金上市交易的费用按照深圳证券交易所的有关规定办理。
（5）上市交易的行情揭示
本基金在深圳证券交易所上市交易，交易行情通过行情发布系统揭示。
（6）上市交易的停复牌和终止上市
本基金的停复牌和终止上市按照相关法律法规、中国证监会及深圳证券交易所的
相关规定执行。具体情况见基金管理人届时相关公告。
（7）不动产基金所采用的交易、结算方式
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不动产基金可以采用竞价、大宗和询价等深圳证券交易所认可的交易方式交易。
除《深交所公开募集不动产投资信托基金（REITs）业务办法》另有规定外，不动
产基金采用竞价及大宗交易的，具体的委托、申报、成交、交易时间等事宜应当适用
深圳证券交易所基金交易的相关规定。
不动产基金交易实行价格涨跌幅限制，不动产基金上市首日涨跌幅限制比例为
30%，非上市首日涨跌幅限制比例为10%，深圳证券交易所另有规定的除外。
不动产基金采用竞价交易的，单笔申报的最大数量应当不超过10亿份；不动产基
金采用询价和大宗交易的，单笔申报数量应当为1,000份或者其整数倍。
不动产基金采用询价交易方式的，申报价格最小变动单位为0.001元。
不动产基金的基金份额上市交易时产生的费用，由基金份额持有人依法缴纳。
本基金结算方式根据《中国证券登记结算有限责任公司公开募集基础设施证券投
资基金登记结算业务实施细则（试行）》及其他有关规定执行。中国证券登记结算有
限责任公司为本基金的交易提供多边净额清算、逐笔全额结算等结算服务。
（8）不动产基金收购及相关权益变动事项
不动产基金的收购及份额权益变动活动，投资者应当按照《深交所公开募集不动
产投资信托基金（REITs）业务办法》履行相应的程序或者义务；《深交所公开募集不
动产投资信托基金（REITs）业务办法》未作规定的其他事项，投资者应当参照中国证
监会《上市公司收购管理办法》《深圳证券交易所股票上市规则》以及其他关于上市
公司收购及股份权益变动的规定履行相应的程序或者义务。
投资者及其一致行动人应当参照中国证监会《上市公司收购管理办法》、中国证
监会关于公开发行证券的公司权益变动报告书内容与格式相关规定以及其他有关上市
公司收购及股份权益变动的有关规定编制相关份额权益变动报告书等信息披露文件并
予公告。
1）投资者及其一致行动人拥有权益的基金份额达到不动产基金份额的10%时，应
当在该事实发生之日起3日内编制权益变动报告书，通知基金管理人，并予公告；在
上述期限内，不得再行买卖不动产基金的份额。
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投资者及其一致行动人拥有权益的基金份额达到不动产基金份额的10%后，其后
续每增加或减少5%，应当依照前述规定进行通知和公告；在该事实发生之日起至公告
后3日内，不得再行买卖不动产基金的份额。
投资者及其一致行动人同意在拥有基金份额时即视为承诺，如投资者及其一致行
动人违反前述两款约定买入在不动产基金中拥有权益的基金份额的，在买入后36个月
内，对该超过规定比例部分的基金份额不行使表决权。
2）投资者及其一致行动人拥有权益的不动产基金份额达到或者超过不动产基金份
额的10%但未达到30%的，应当参照《上市公司收购管理办法》第十六条规定编制权
益变动报告书。
3）投资者及其一致行动人拥有权益的不动产基金份额达到或者超过不动产基金份
额的30%但未达到50%的，应当参照《上市公司收购管理办法》第十七条规定编制权
益变动报告书。
4）投资者及其一致行动人拥有权益的基金份额达到不动产基金份额的50%时，继
续增持不动产基金份额的，应当参照《上市公司收购管理办法》以及其他有关上市公
司收购及股份权益变动的有关规定，采取要约方式进行并履行相应的程序或者义务，
但符合《深交所公开募集不动产投资信托基金（REITs）业务办法》规定情形的可免于
发出要约。
投资者及其一致行动人通过首次发售方式拥有权益的基金份额达到或超过不动产
基金份额50%的，继续增持不动产基金份额的，适用前述规定。
如不动产基金被收购，不动产基金的管理人应当参照《上市公司收购管理办法》
的规定，编制并公告管理人报告书，聘请独立财务顾问出具专业意见并予公告。
以要约方式进行不动产基金收购的，要约收购期限届满至要约收购结果公告前，
不动产基金应当停牌。基金管理人披露要约收购结果公告日复牌，公告日为非交易日
的，于次一交易日起复牌。
以要约方式进行不动产基金收购的，当事人应当参照深圳证券交易所和登记机构
上市公司要约收购业务的有关规定办理相关手续。
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5）投资者及其一致行动人拥有权益的不动产基金份额达到或者超过不动产基金份
额的2/3的，继续增持不动产基金份额的，可免于发出要约。
除符合上述规定的条件外，投资者及其一致行动人拥有权益的不动产基金份额达
到或者超过不动产基金份额的50%的，且符合《上市公司收购管理办法》第六十三条
列举情形之一的，可免于发出要约。
符合《上市公司收购管理办法》第六十二条列举情形之一的，投资者可以免于以
要约方式增持不动产基金份额。
（9）基金份额折算与变更登记
基金合同生效后，本基金可以进行份额折算，无需召开基金份额持有人大会。
本基金进行基金份额折算的，基金管理人应事先确定基金份额折算日，并依照
《公募基金信息披露办法》的有关规定进行公告。基金份额折算由基金管理人向登记
机构申请办理基金份额折算与变更登记。基金份额折算后，基金的基金份额总额与基
金份额持有人持有的基金份额数额将发生调整，但调整后的基金份额持有人持有的基
金份额占基金份额总额的比例不发生变化。基金份额折算对基金份额持有人的权益无
实质性影响（因尾数处理而产生的损益不视为实质性影响）。基金份额折算后，基金
份额持有人将按照折算后的基金份额享有权利并承担义务。
如果基金份额折算过程中发生不可抗力，基金管理人可延迟办理基金份额折算。
基金份额折算的具体方法见基金管理人届时公告。
（10）基金份额的冻结和解冻
登记机构只受理有权机构依法要求的基金份额的冻结与解冻，以及登记机构认可、
符合法律法规的其他情况下的冻结与解冻。开放式基金账户/深圳证券账户或基金份额
被冻结的，被冻结基金份额所产生的权益一并冻结，法律法规、中国证监会或法院判
决、裁定另有规定的除外。
（11）基金份额的转让
在法律法规允许且条件具备的情况下，基金管理人可受理基金份额持有人通过中
国证监会认可的交易场所或者交易方式进行份额转让的申请并由登记机构办理基金份
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额的过户登记。基金管理人拟受理基金份额转让业务的，将提前公告，基金份额持有
人应根据基金管理人公告的规则办理基金份额转让业务。
基金管理人应当对战略投资者持有的不动产基金战略配售份额进行限售管理。限
售安排应当符合《基础设施基金指引》关于基金战略配售份额最低持有期限的规定以
及相关约定。
本基金上市期间，基金管理人将选定不少于1家流动性服务商为不动产基金提供
双边报价等服务。基金管理人及流动性服务商开展基金流动性服务业务，按照深交所
上市基金做市业务相关规定执行。
（12）其他业务
在不违反法律法规及中国证监会规定的前提下，基金管理人可在对基金份额持有
人利益无实质性不利影响的情形下，办理基金份额的质押业务或其他基金业务，基金
管理人可制定相应业务的规则，并依照《公募基金信息披露办法》的有关规定进行公
告。
（13）若相关法律法规、中国证监会、深圳证券交易所及登记机构对基金上市交
易的规则等相关规定内容进行调整的，本基金基金合同相应予以修改，且此项修改无
需召开基金份额持有人大会，并在本基金更新的招募说明书中列示。
（14）若深圳证券交易所、登记机构增加了基金上市交易、份额转让等新功能，
基金管理人可以在履行适当的程序后增加相应功能，无需召开基金份额持有人大会。
4、基金的投资
（1）投资目标
本基金主要资产投资于不动产资产支持证券并持有其全部份额，通过基础设施资
产支持证券、项目公司等载体穿透取得不动产项目完全所有权或经营权利。本基金通
过主动的投资管理和运营管理，提升不动产项目的运营收益水平，力争为基金份额持
有人提供稳定的收益分配及长期可持续的收益分配增长，并争取提升不动产项目价值。
（2）投资范围及比例
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本基金投资范围包括不动产资产支持证券、利率债（包括国债、政策性金融债、
央行票据以及其他利率债）、AAA级信用债（包括符合要求的企业债、公司债、金融
债、中期票据、短期融资券、超短期融资券、公开发行的次级债、政府支持机构债、
地方政府债、可分离交易可转债的纯债部分）、货币市场工具（包括同业存单、债券
回购、银行存款（含协议存款、定期存款及其他银行存款）等），以及法律法规或中
国证监会允许不动产基金投资的其他金融工具。其中，基金初始设立/扩募时的基金资
产在扣除必要的预留资金后全部用于投资不动产资产支持证券。
本基金不投资股票（含存托凭证），也不投资于可转换债券（可分离交易可转债
的纯债部分除外）、可交换债券。
本基金投资于不动产资产支持证券的比例不低于基金资产的80%，但因不动产项
目出售、按照扩募方案实施扩募收购时收到扩募资金但尚未完成不动产项目购入、不
动产资产支持证券或不动产资产公允价值变动、不动产资产支持证券收益分配及中国
证监会认可的其他因素致使基金投资比例不符合上述规定投资比例的不属于违反投资
比例限制；因除上述原因以外的其他原因导致不满足上述比例限制的，基金管理人应
在60个工作日内调整。
本基金运作期间，如出现基金合同约定以外的其他情形，导致本基金投资比例不
符合投资比例要求的，为保护基金份额持有人利益，经与基金托管人协商一致并履行
适当程序后，基金管理人应尽快采取措施使本基金符合相关投资比例要求。
如法律法规或监管机构以后允许不动产基金投资其他品种，或对前述投资比例要
求进行变更的，基金管理人在履行适当程序后，可以进行相应调整。
（3）投资策略
1）不动产项目投资策略
A.初始基金资产投资策略
基金合同生效后，本基金将扣除相关预留费用后的全部初始基金资产投资于“平
安证券-西安高科产业园1号资产支持专项计划”并持有其全部份额。本基金通过该资
产支持证券投资于项目公司，穿透取得项目公司持有的不动产资产的完全所有权或经
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营权利。前述投资方案、不动产项目具体情况等见本基金招募说明书。
B.运营管理策略
本基金管理人将主动履行不动产项目运营管理职责，并聘请具备先进产业园区不
动产运营管理经验的运营管理机构根据基金合同、《运营管理服务协议》的约定承担
部分不动产项目运营管理职责。通过主动管理，积极提升不动产项目的运营业绩表现，
包括拓展租户租赁需求，持续优化租户和租约期限组合，力争在维持高出租率的同时
提高租金价格，努力控制项目运营成本开支等。本基金关于不动产项目的具体运营管
理安排见基金合同第十六部分“不动产项目运营管理”及本基金招募说明书。
C.资产收购策略
本基金合同生效后，本着基金份额持有人利益最大化原则，结合本基金运营管理
情况，基金管理人将积极开展研究、尽职调查并借助运营管理机构项目资源，积极挖
掘并新增收购符合国家重大战略、宏观调控政策、产业政策、固定资产投资管理法规
制度的优质、具有稳定现金流的园区类不动产项目。在依法合规的前提下，基金管理
人聘请的运营管理机构可协助、配合制定不动产项目收购方案。
D.更新改造策略
本基金合同生效后，将视情况对不动产项目进行更新改造，维持不动产项目硬件
标准，为租户提供有竞争力的服务。在依法合规的前提下，基金管理人聘请的运营管
理机构可负责实施不动产项目的更新改造方案。相关更新改造事项应提交基金份额持
有人大会审议的，将根据基金合同约定提请基金份额持有人大会审议。
E.出售及处置策略
本着维护基金份额持有人合法权益的原则，结合市场环境及不动产项目运营情况，
基金管理人将适时制定不动产项目出售方案并组织实施。在依法合规的前提下，基金
管理人聘请的运营管理机构可协助、配合制定不动产项目出售方案。
F.对外借款策略
本基金直接或间接对外借入款项的，应当遵循基金份额持有人利益优先原则，不
得依赖外部增信，借款用途限于不动产项目日常运营、维修改造、项目收购等，且基
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金总资产不得超过基金净资产的140%。其中，用于不动产项目收购的借款应当遵守基
金合同关于借款的条件和限制。
2）债券及货币市场工具的投资策略
本基金投资资产支持专项计划前的基金财产以及投资资产支持专项计划后的剩余
基金财产、获得资产支持专项计划收益分配资金、出售不动产项目获得的资金等，将
主要投资于利率债、AAA级信用债及货币市场工具等，在保障基金财产安全性的前提
下，本基金将对整体固定收益组合久期做严格管理和匹配。
（4）投资限制
1）组合限制
本基金的投资组合应遵循以下限制：
A.本基金投资于不动产资产支持证券的比例不低于基金资产的80%，但因不动产
项目出售、按照扩募方案实施扩募收购时收到扩募资金但尚未完成不动产项目购入、
不动产资产支持证券或不动产资产公允价值变动、不动产资产支持证券收益分配及中
国证监会认可的其他因素致使基金投资比例不符合上述规定投资比例的不属于违反投
资比例限制；因除上述原因以外的其他原因导致不满足上述比例限制的，基金管理人
应在60个工作日内调整；
B.本基金除投资不动产资产支持证券外的基金财产，应满足下述条件：
a.本基金持有一家公司发行的证券，其市值不超过基金资产净值的10％；
b.本基金管理人管理的全部基金持有一家公司发行的证券，不超过该证券的10％；
c.进入全国银行间同业市场进行债券回购的最长期限为1年，债券回购到期后不得
展期；
d.本基金直接或间接对外借入款项，借款用途限于不动产项目日常运营、维修改
造、项目收购等，且基金总资产不得超过基金净资产的140%；
e.本基金与私募类证券资管产品及中国证监会认定的其他主体为交易对手开展逆
回购交易的，可接受质押品的资质要求应当与基金合同约定的投资范围保持一致；
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f.法律法规及中国证监会规定的和基金合同约定的其他投资限制。
因证券市场波动、证券发行人合并、基金规模变动等基金管理人之外的因素致使
基金投资比例不符合上述2中规定投资比例的，基金管理人应当在10个交易日内进行
调整，但中国证监会规定的特殊情形除外。
基金管理人应当自基金合同生效之日起6个月内使基金的投资组合比例符合基金
合同的有关约定。在上述期间内，本基金的投资范围、投资策略应当符合基金合同的
约定。基金托管人对基金的投资的监督与检查自基金合同生效之日起开始。
本基金运作期间，如出现基金合同约定以外的其他情形，导致本基金投资比例不
符合投资比例要求的，为保护基金份额持有人利益，经与基金托管人协商一致并履行
适当程序后，基金管理人应尽快采取措施使本基金符合相关投资比例要求。
法律法规或监管部门取消或变更上述限制，如适用于本基金，基金管理人在履行
适当程序后，则本基金投资不再受相关限制或以变更后的规定为准，但须提前公告，
无需经基金份额持有人大会审议。如本基金增加投资品种，投资限制以法律法规和中
国证监会的规定为准。
2）禁止行为
为维护基金份额持有人的合法权益，基金财产不得用于下列投资或者活动：
A.承销证券；
B.违反规定向他人贷款或者提供担保；
C.从事承担无限责任的投资；
D.买卖其他基金份额，但是中国证监会另有规定的除外；
E.向其基金管理人、基金托管人出资；
F.从事内幕交易、操纵证券交易价格及其他不正当的证券交易活动；
G.法律、行政法规和中国证监会规定禁止的其他活动。
基金管理人运用基金财产买卖基金管理人、基金托管人及其控股股东、实际控制
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人或者与其有重大利害关系的公司发行的证券或者承销期内承销的证券，或者从事其
他重大关联交易的，应当符合基金的投资目标和投资策略，遵循基金份额持有人利益
优先原则，防范利益冲突，建立健全内部审批机制和评估机制，按照市场公平合理价
格执行。关于本基金参与关联交易的相关要求参见基金合同“利益冲突及关联交易”
章节。
法律、行政法规或监管部门取消或变更上述禁止性规定，如适用于本基金，基金
管理人在履行适当程序后，则本基金投资不再受相关限制或以变更后的规定为准。
（5）借款限制
本基金直接或间接对外借入款项，应当遵循基金份额持有人利益优先原则，不得
依赖外部增信，借款用途限于不动产项目日常运营、维修改造、项目收购等，且基金
总资产不得超过基金净资产的140%。其中，用于不动产项目收购的借款应当符合下列
条件：
1）借款金额不得超过基金净资产的20%；
2）本基金运作稳健，未发生重大法律、财务、经营等风险；
3）本基金已持有不动产和拟收购不动产相关资产变现能力较强且可以分拆转让以
满足偿还借款要求，偿付安排不影响基金持续稳定运作；
4）本基金可支配现金流足以支付已借款和拟借款本息支出，并能保障基金分红稳
定性；
5）本基金具有完善的融资安排及风险应对预案；
6）中国证监会规定的其他要求。
本基金总资产被动超过基金净资产140%的，基金不得新增借款，基金管理人应当
及时向中国证监会报告相关情况及拟采取的措施等。
（6）业绩比较基准
本基金暂不设立业绩比较基准。
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如果相关法律法规发生变化，或者有更权威的、更能为市场普遍接受的业绩比较
基准推出，经基金管理人与基金托管人协商，本基金可以在报中国证监会备案后增加
或变更业绩比较基准并及时公告，无需召开基金份额持有人大会。
（7）风险收益特征
本基金为不动产基金，在基金合同存续期内通过资产支持证券和项目公司等载体
穿透取得不动产项目完全所有权或经营权利，通过积极运营管理以获取不动产项目租
金、收费等稳定现金流。一般市场情况下，本基金预期风险收益低于股票型基金，高
于债券型基金、货币市场基金。
（8）基金管理人代表基金行使相关权利的处理原则及方法
1）基金管理人按照国家有关规定代表基金独立行使股东、债权人等相关权利，保
护基金份额持有人的利益；
2）有利于基金财产的安全与增值；
3）不通过关联交易为自身、雇员、授权代理人或任何存在利害关系的第三人牟取
任何不当利益。
5、基金的财产
（1）基金资产总值/基金总资产
基金资产总值/基金总资产是指基金拥有的不动产资产支持证券（包含应纳入合并
范围的各会计主体所拥有的资产）、其他各类证券、银行存款本息和基金应收款项以
及其他投资所形成的价值总和，即基金合并及个别财务报表层面计量的总资产。
（2）基金资产净值/基金净资产
基金资产净值/基金净资产是指基金总资产减去基金负债后的价值，即基金合并及
个别财务报表层面计量的净资产。
（3）基金财产的账户
基金托管人根据相关法律法规、规范性文件为本基金开立资金账户、证券账户以
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及投资所需的其他专用账户。开立的基金专用账户与基金管理人、基金托管人、运营
管理机构、基金销售机构和基金登记机构自有的财产账户以及其他基金财产账户相独
立。
本不动产基金涉及的相关账户各层级账户的设置、使用和监管，详见本招募说明
书“第四部分治理机制及运营管理安排”之“二、运营管理安排”之“（四）项目资
金收支及风险管控安排”。
（4）基金财产的保管和处分
本基金财产独立于基金份额持有人、基金管理人、基金托管人、计划管理人、计
划托管人、运营管理机构及其他参与机构的固有财产，并由基金托管人保管。基金份
额持有人、基金管理人、基金托管人、计划管理人、计划托管人、运营管理机构及其
他参与机构以其自有的财产承担其自身的法律责任，其债权人不得对本基金财产行使
请求冻结、扣押或其他权利。除依法律法规和基金合同的规定处分外，基金财产不得
被处分。
基金管理人、基金托管人因基金财产的管理、运用或者其他情形而取得的财产和
收益，归入基金财产。
基金管理人、基金托管人、计划管理人、计划托管人、运营管理机构及其他参与
机构因依法解散、被依法撤销或者被依法宣告破产等原因进行清算的，基金财产不属
于其清算财产。
本基金的债权，不得与基金份额持有人、基金管理人、基金托管人、计划管理人、
计划托管人、运营管理机构及其他参与机构的固有资产产生的债务相互抵销。基金管
理人管理和运作不同基金的基金财产所产生的债权债务不得相互抵销；基金托管人托
管的不同基金的基金财产所产生的债权债务不得相互抵销。非因基金财产本身承担的
债务，不得对基金财产强制执行。
（5）不动产项目的处置安排
1）基金合同存续期间的处置
本着维护基金份额持有人合法权益的原则，结合市场环境及不动产项目运营情况，
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基金管理人将适时制定不动产项目出售方案并组织实施。在依法合规的前提下，基金
管理人聘请的运营管理机构应协助、配合制定不动产项目出售方案。
经基金份额持有人大会决议，可以对金额（指连续12个月内累计发生金额）超过
基金净资产20%的不动产项目进行出售（如本基金投资于多个不动产项目的，可以对
不动产项目中的一个或多个项目进行出售，下同）。基金管理人应按照基金份额持有
人大会确定的出售方案出售相应的不动产项目，并按照基金份额持有人大会确定的用
途使用不动产项目出售所得收入。
对于金额（指连续12个月内累计发生金额）不超过基金净资产20%的不动产项目
或其他根据法律法规规定基金管理人有权自行决定不动产项目的出售而无需召开基金
份额持有人大会决议的，基金管理人有权为了基金份额持有人的利益决定对不动产项
目中的一个或多个项目进行出售、决定出售所得收入用途等事项。
2）基金合同终止情形下的处置
出现基金合同约定的基金合同终止事由的，如本基金持有的不动产项目尚未变现
的，基金管理人应当及时对不动产项目进行处置。
6、不动产基金扩募
本基金将主要投资于原始权益人或其关联方拥有的优质不动产项目为投资标的的
资产支持专项计划。可供购入不动产项目基本情况如下：
表5-4-2-3可供购入不动产项目基本情况表
资产名称 所属行业 所在地区 资产状态 资产规模（面积万㎡） 原值/总投（亿元） 持股比例 出租率（2026年3月31日）
国家服务外包示范基地二期 产业园区 西安高新区 运营 8.43 2.90 配套公司持有100% 92.65%
国家新一代人工智能产业园一期 产业园区 西安高新区 运营 7.04 3.62 78.74%
国家新一代人工智能产业园二期 产业园区 西安高新区 运营 19.10 10.98
软件新城云汇谷（非入池） 产业园区 西安高新区 运营 8.47 3.20 94.39%
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资产名称 所属行业 所在地区 资产状态 资产规模（面积万㎡） 原值/总投（亿元） 持股比例 出租率（2026年3月31日）
信息园一期 产业园区 西安高新区 运营 5.95 3.99 89.26%
信息园二期 产业园区 西安高新区 运营 8.13 3.30 87.33%
数字经济产业园 产业园区 西安高新区 运营 20.40 14.15 78.71%
太周园 产业园区 西安市周至县 运营 17.48 11.05 西安高科集团持有100% 54.50%
高科智慧园一期 产业园区 西安高新区 运营 9.03 6.80 90.00%
集智园 产业园区 西安市周至县 运营 3.91 2.50 87.00%
合计 107.94 62.49 - -
上述可供购入不动产项目为西安高新配套及其关联方持有，预计符合扩募条件。
（1）新购入不动产项目的条件
在符合法律法规、监管机构、业务规则的相关规定的情况下，本基金新购入不动
产项目应当符合下列条件：
1）符合《基金法》《运作办法》《基础设施基金指引》《业务办法》及相关规定
的要求；
2）不动产基金投资运作稳健，上市之日至提交基金变更注册申请之日原则上满
12个月，运营业绩良好，治理结构健全，不存在运营管理混乱、内部控制和风险管理
制度无法得到有效执行、财务状况恶化等重大经营风险；
3）持有的不动产项目运营状况良好，现金流稳定，不存在对持续经营有重大不利
影响的情形；
4）会计基础工作规范，最近1年财务报表的编制和披露符合企业会计准则或者相
关信息披露规则的规定，最近1年财务会计报告未被出具否定意见或者无法表示意见
的审计报告；最近1年财务会计报告被出具保留意见审计报告的，保留意见所涉及事
项对基金的重大不利影响已经消除；
5）中国证监会和深交所规定的其他条件。
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（2）新购入不动产项目与扩募程序
本基金新购入不动产项目的，可以单独或同时以留存资金、对外借款或者扩募资
金等作为资金来源。基金管理人应当遵循公平、公正、基金份额持有人利益优先的原
则，在有效保障基金可供分配现金流充裕性及分红稳定性前提下，合理确定拟购入不
动产项目的资金来源，按照规定履行必要决策程序。
1）初步磋商
基金管理人与交易对方就不动产项目购入进行初步磋商时，应当立即采取必要且
充分的保密措施，制定严格有效的保密制度，限定相关敏感信息的知悉范围。基金管
理人及交易对方聘请专业机构的，应当立即与所聘请专业机构签署保密协议。基金管
理人披露拟购入不动产项目的决定前，相关信息已在媒体上传播或者不动产基金交易
出现异常波动的，基金管理人应当立即将有关计划、方案或者相关事项的现状以及相
关进展情况和风险因素等予以公告，并按照有关信息披露规则办理其他相关事宜。
2）尽职调查
基金管理人应当按照《基础设施基金指引》等相关规定对拟购入的不动产项目进
行全面尽职调查，基金管理人可以与计划管理人联合开展尽职调查，必要时还可以聘
请财务顾问开展尽职调查，尽职调查要求与不动产基金首次发售要求一致。
基金管理人或其关联方与新购入不动产项目原始权益人存在关联关系，或享有不
动产项目权益时，应当聘请第三方财务顾问独立开展尽职调查，并出具财务顾问报告。
涉及新设立不动产资产支持专项计划和发行不动产资产支持证券的，基金管理人
应当与不动产计划管理人协商确定不动产资产支持专项计划设立、不动产资产支持证
券发行等相关事宜，确保基金变更注册、扩募（如有）、投资运作与资产支持证券设
立、发行之间有效衔接。
基金管理人聘请符合法律法规规定的律师事务所、评估机构、会计师事务所等专
业机构就新购入不动产项目出具意见。
3）基金管理人决策
基金管理人应当在作出拟购入不动产项目决定前履行必要内部决策程序，并于作
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出拟购入不动产项目决定后2日内披露临时公告，同时披露拟购入不动产项目的决定、
产品变更方案、扩募方案（如涉及）等。
4）向中国证监会、深交所同时提交申请文件，召开基金份额持有人大会
基金管理人依法作出拟购入不动产项目决定的，应当履行中国证监会变更注册、
深交所不动产基金产品变更和不动产资产支持证券相关申请确认程序（简称“变更注
册程序”）。对于不动产项目交易金额超过基金净资产20%的或者涉及扩募安排的，
基金管理人应当在履行变更注册程序后提交基金份额持有人大会批准。基金管理人就
拟购入不动产项目召开基金份额持有人大会的，不动产基金应当自基金份额持有人大
会召开之日（以现场方式召开的）或者基金份额持有人大会计票之日（以通讯方式召
开的）开市起停牌，至基金份额持有人大会决议生效公告日复牌（如公告日为非交易
日，公告后第一个交易日复牌）。
基金管理人首次发布新购入不动产项目临时公告至提交基金变更注册申请之前，
应当定期发布进展公告，说明本次购入不动产项目的具体进展情况。若本次购入不动
产项目发生重大进展或者重大变化，基金管理人应当及时披露。
基金管理人向中国证监会申请不动产基金产品变更注册的，基金管理人和计划管
理人应当同时向深交所提交不动产基金产品变更申请和不动产资产支持证券相关申请，
以及《业务办法》第十二条、第五十一条规定的申请文件，深交所认可的情形除外。
基金管理人应当同时披露提交基金产品变更申请的公告及相关申请文件。
5）其他
A.经履行适当程序后，基金管理人将发布基金份额扩募公告。
B.本基金扩募的，可以向不特定对象发售，也可以向特定对象发售（简称“定向
扩募”）。向不特定对象发售包括向原不动产基金持有人配售份额（简称“向原持有
人配售”）和向不特定对象募集（简称“公开扩募”）。
（3）扩募定价原则、定价方法
1）向原持有人配售
基金管理人、财务顾问（如有）应当遵循基金份额持有人利益优先的原则，根据
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不动产基金二级市场交易价格和新购入不动产项目的市场价值等有关因素，合理确定
配售价格。
2）公开扩募
基金管理人、财务顾问（如有）应当遵循基金份额持有人利益优先的原则，根据
不动产基金二级市场交易价格和新购入不动产项目的市场价值等有关因素，合理确定
公开扩募的发售价格。公开扩募的发售价格应当不低于发售阶段公告招募说明书前20
个交易日或者前1个交易日的不动产基金交易均价。
3）定向扩募
A.定向扩募的发售价格应当不低于定价基准日前20个交易日不动产基金交易均价
的90%。
B.定向扩募的定价基准日为基金发售期首日。基金份额持有人大会决议提前确定
全部发售对象，且发售对象属于下列情形之一的，定价基准日可以为当次扩募的基金
产品变更草案公告日、基金份额持有人大会决议公告日或者发售期首日：
a.持有份额超过20%的第一大不动产基金持有人或者通过认购本次发售份额成为
持有份额超过20%的第一大不动产基金持有人的投资者；
b.新购入不动产项目的原始权益人或者其同一控制下的关联方；
c.通过当次扩募拟引入的战略投资者。
C.定向扩募的发售对象属于“新购入不动产项目的原始权益人或者其同一控制下
的关联方”以外的情形的，基金管理人、财务顾问（如有）应当以竞价方式确定发售
价格和发售对象。基金份额持有人大会决议确定部分发售对象的，确定的发售对象不
得参与竞价，且应当接受竞价结果，并明确在通过竞价方式未能产生发售价格的情况
下，是否继续参与认购、价格确定原则及认购数量。
（4）扩募的发售方式
具体见届时基金管理人发布的扩募发售公告等相关公告。
（5）法律法规或监管部门对不动产基金新购入不动产项目和扩募另有规定的，从
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其规定。
7、基金资产的估值
（1）估值日
本基金的估值日为基金合同生效后每年6月30日及12月31日，以及法律法规规
定的其他日期。
（2）核算及估值对象
本基金及纳入合并范围的各类会计主体所持有的各项资产和负债，包括但不限于
不动产资产支持证券、债券、银行存款、应收款项、无形资产、固定资产、借款、应
付款项等。
（3）核算及估值方法
基金管理人按照《企业会计准则》的规定，遵循实质重于形式的原则，编制不动
产基金合并及个别财务报表，以反映不动产基金整体财务状况、经营成果和现金流量。
由于不动产基金通过不动产资产支持证券和不动产项目公司等特殊目的载体获得不动
产项目完全所有权或经营权利，并拥有特殊目的载体及不动产项目完全的控制权和处
置权，基金管理人在编制企业合并财务报表时应当统一特殊目的载体所采用的会计政
策。
基金管理人在确定相关资产和负债的价值和不动产基金合并财务报表及个别财务
报表的净资产时，应符合《企业会计准则》和监管部门的有关规定，并按照以下方法
执行：
1）基金管理人在编制不动产基金合并日或购买日合并资产负债表时，应当按照
《企业会计准则解释第13号》的要求，审慎判断取得的不动产基金项目是否构成业务。
不构成业务的，应作为取得一组资产及负债（如有）进行确认和计量；构成业务的，
应当按照《企业会计准则第20号——企业合并》，审慎判断基金收购项目公司股权的
交易性质，确定属于同一控制下的企业合并或是非同一控制下的企业合并，并进行相
应的会计确认和计量。属于非同一控制下企业合并的，基金管理人应对不动产项目各
项可辨认资产、负债按照购买日确定的公允价值进行初始计量。
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2）不动产基金合并层面各项可辨认资产和负债的后续计量模式
基金管理人对不动产基金的各项资产和负债进行后续计量时，除依据《企业会计
准则》规定可采用公允价值模式进行后续计量外，原则上采用成本模式计量，即以购
买日确定的账面价值为基础，计提折旧、摊销、减值。
在符合企业会计准则（即有确凿证据证明公允价值持续可靠计量）和最大限度保
护基金份额持有人利益的前提下，如不动产项目资产公允价值显着高于账面价值，经
持有人大会同意并公告，基金管理人可以将相关资产计量从成本模式调整为公允价值
模式。对于非金融资产选择采用公允价值模式进行后续计量的，基金管理人应当经公
司董事会审议批准，并按照《企业会计准则第39号——公允价值计量》及其他相关规
定在定期报告中披露相关事项，包括但不限于：公允价值的确定依据、方法及所用假
设的全部重要信息；影响公允价值确定结果的重要参数、采用公允价值模式计量的合
理性说明等。
3）基金管理人对于采用成本模式计量的投资性房地产、固定资产、使用寿命确定
的无形资产、长期股权投资等长期资产，若存在减值迹象的，应当根据《企业会计准
则》的规定进行减值测试并决定是否计提资产减值准备。上述资产减值损失一经确认，
在以后会计期间不再转回。基金管理人应于每年年度终了对长期资产的折旧和摊销的
期限及方法进行复核并作适当调整。
4）不动产资产支持证券的估值
基金管理人应当按照投资成本将不动产基金持有的资产支持证券在个别财务报表
上确认为一项长期股权投资，采用成本法进行后续计量。
5）不动产项目资产的估值
根据《企业会计准则第39号——公允价值计量》规定，如有确凿证据表明该不动
产项目的公允价值能够持续可靠取得，即相关资产所在地有活跃的交易市场，并且能
够从交易市场上取得同类或类似资产的市场价格及其他相关信息，从而对相关资产的
公允价值作出合理的估计，不动产项目可以按照公允价值进行后续计量。
根据《公开募集不动产投资信托基金（REITs）运营操作指引（试行）》规定，基
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金管理人如选择采用公允价值模式对非金融资产进行后续计量的，应当审慎判断，确
保有确凿证据表明该资产的公允价值能够持续可靠取得，即相关资产所在地有活跃的
交易市场，并且能够从交易市场上取得同类或类似资产的市场价格及其他相关信息，
从而对相关资产的公允价值作出合理的估计。
6）对于已上市或已挂牌转让的不含权固定收益品种（另有规定的除外），选取估
值日第三方估值基准服务机构提供的相应品种当日的估值全价进行估值。
7）对于已上市或已挂牌转让的含权固定收益品种（另有规定的除外），选取估值
日第三方估值基准服务机构提供的相应品种当日的唯一估值全价或推荐估值全价进行
估值。
对于含投资者回售权的固定收益品种，行使回售权的，在回售登记日至实际收款
日期间选取第三方估值基准服务机构提供的相应品种的唯一估值全价或推荐估值全价
进行估值，同时充分考虑发行人的信用风险变化对公允价值的影响。回售登记期截止
日（含当日）后未行使回售权的按照长待偿期所对应的价格进行估值。
8）对于未上市或未挂牌转让且不存在活跃市场的固定收益品种，采用在当前情况
下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术确定其公允价值。
9）同一债券同时在两个或两个以上市场交易的，按债券所处的市场分别估值。
10）如有确凿证据表明按上述方法进行估值不能客观反映上述金融资产或金融负
债公允价值的，基金管理人可根据具体情况与基金托管人商定后，按最能反映公允价
值的方法估值。
11）相关法律法规以及监管部门、自律规则另有规定的，从其规定。如有新增事
项，按国家最新规定核算及估值。
如基金管理人或基金托管人发现基金估值违反基金合同订明的核算及估值方法、
程序及相关法律法规的规定或者未能充分维护基金份额持有人利益时，应立即通知对
方，共同查明原因，双方协商解决。
根据有关法律法规，基金净资产计算和基金会计核算的义务由基金管理人承担。
本基金的基金会计责任方由基金管理人担任，因此，就与本基金有关的会计问题，如
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经相关各方在平等基础上充分讨论后，仍无法达成一致的意见，按照基金管理人对不
动产基金财务报表的净资产计算结果对外予以公布。
（4）核算及估值程序
1）基金份额净值是按照每个估值日闭市后，不动产基金合并财务报表的净资产除
以当日基金份额的余额数量计算，精确到0.0001元，小数点后第5位四舍五入。国家
法律法规另有规定的，从其规定。
2）基金管理人应计算每个中期报告和年度报告的不动产基金合并财务报表的净资
产和基金份额净值。
3）不动产基金存续期间，基金管理人应当聘请评估机构对不动产项目资产每年进
行1次评估，并在不动产基金年度报告中披露评估报告，对于采用成本模式计量的不
动产项目资产，上述评估结果不影响不动产基金合并财务报表的净资产及基金份额净
值。
4）基金管理人应至少每半年度、每年度对基金资产进行核算及估值，将基金净资
产、基金份额净值发送基金托管人，并将不动产项目的资产确认、计量过程的依据提
供给基金托管人，基金托管人应复核资产确认、计量过程是否有相关依据，但基金管
理人根据法律法规或基金合同的规定暂停估值时除外。基金管理人每半年、每年度对
基金资产核算及估值并经基金托管人复核后，由基金管理人按照监管机构要求在定期
报告中对外公布。
（5）核算及估值错误的处理
基金管理人和基金托管人将采取必要、适当、合理的措施确保基金资产核算及估
值的准确性、及时性。当不动产基金财务报表的净资产和基金份额净值发生可能误导
财务报表使用者的重大错误时，视为基金份额净值错误。
基金合同的当事人应按照以下约定处理：
1）估值错误类型
本基金运作过程中，如果由于基金管理人或基金托管人或登记机构或销售机构、
或投资人自身的过错造成估值错误，导致其他当事人遭受损失的，过错的责任人应当
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对由于该估值错误遭受损失当事人（“受损方”）的直接损失按下述“估值错误处理
原则”给予赔偿，承担赔偿责任。
上述估值错误的主要类型包括但不限于：资料申报差错、数据传输差错、数据计
算差错、系统故障差错、下达指令差错等。对于因技术原因引起的差错，若系同行业
现有技术水平不能预见、不能避免、不能克服，则属不可抗力，按照下述规定执行。
由于不可抗力原因造成投资人的交易资料灭失或被错误处理或造成其他差错，因
不可抗力原因出现差错的当事人不对其他当事人承担赔偿责任，但因该差错取得不当
得利的当事人仍应负有返还不当得利的义务。
2）估值错误处理原则
A.估值错误已发生，但尚未给当事人造成损失时，估值错误责任方应及时协调各
方，及时进行更正，因更正估值错误发生的费用由估值错误责任方承担；由于估值错
误责任方未及时更正已产生的估值错误，给当事人造成损失的，由估值错误责任方对
直接损失承担赔偿责任；若估值错误责任方已经积极协调，并且有协助义务的当事人
有足够的时间进行更正而未更正，则其应当承担相应赔偿责任。估值错误责任方应对
更正的情况向有关当事人进行确认，确保估值错误已得到更正；
B.估值错误的责任方对有关当事人的直接损失负责，不对间接损失负责，并且仅
对估值错误的有关直接当事人负责，不对第三方负责；
C.因估值错误而获得不当得利的当事人负有及时返还不当得利的义务。但估值错
误责任方仍应对估值错误负责。如果由于获得不当得利的当事人不返还或不全部返还
不当得利造成其他当事人的利益损失（“受损方”），则估值错误责任方应赔偿受损
方的损失，并在其支付的赔偿金额的范围内对获得不当得利的当事人享有要求交付不
当得利的权利；如果获得不当得利的当事人已经将此部分不当得利返还给受损方，则
受损方应当将其已经获得的赔偿额加上已经获得的不当得利返还的总和超过其实际损
失的差额部分支付给估值错误责任方；
D.估值错误调整采用尽量恢复至假设未发生估值错误的正确情形的方式。
3）估值错误处理程序
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估值错误被发现后，有关的当事人应当及时进行处理，处理的程序如下：
A.查明估值错误发生的原因，列明所有的当事人，并根据估值错误发生的原因确
定估值错误的责任方；
B.根据估值错误处理原则或当事人协商的方法对因估值错误造成的损失进行评估；
C.根据估值错误处理原则或当事人协商的方法由估值错误的责任方进行更正和赔
偿损失；
D.根据估值方法，需要修改基金登记机构交易数据的，由基金登记机构进行更正，
并就估值错误的更正向有关当事人进行确认。
4）基金份额净值估值错误处理的方法如下：
A.基金份额净值计算出现错误时，基金管理人应当立即予以纠正，通报基金托管
人，并采取合理的措施防止损失进一步扩大。
B.错误偏差达到基金份额净值的0.25%时，基金管理人应当通报基金托管人并报
中国证监会备案；错误偏差达到基金份额净值的0.5%时，基金管理人应当公告，并报
中国证监会备案。
C.当基金份额净值计算差错给基金和基金份额持有人造成损失需要进行赔偿时，
基金管理人和基金托管人应根据实际情况界定双方承担的责任，经确认后按以下条款
进行赔偿：
a.本基金的基金会计责任方由基金管理人担任，与本基金有关的会计问题，如经
双方在平等基础上充分讨论后，尚不能达成一致时，按基金管理人的建议执行，由此
给基金份额持有人和基金财产造成的损失，由基金管理人负责赔付；
b.若基金管理人计算的基金份额净值已由基金托管人复核确认后公告，由此给基
金份额持有人造成损失的，应根据法律法规的规定对投资者或基金支付赔偿金，就实
际向投资者或基金支付的赔偿金额，基金管理人与基金托管人按照过错程度各自承担
相应的责任。
c.如基金管理人和基金托管人对基金份额净值的计算结果，虽然多次重新计算和
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核对，尚不能达成一致时，为避免不能按时公布基金份额净值的情形，以基金管理人
的计算结果对外公布，由此给基金份额持有人和基金造成的损失，由基金管理人负责
赔付。
d.由于基金管理人提供的信息错误，进而导致基金份额净值计算错误而引起的基
金份额持有人和基金财产的损失，由基金管理人负责赔付。
D.前述内容如法律法规或监管机关另有规定的，从其规定处理。如果行业另有通
行做法，基金管理人、基金托管人应本着平等和保护基金份额持有人利益的原则进行
协商。
（6）暂停估值的情形
1）基金投资所涉及的证券交易市场遇法定节假日或因其他原因暂停营业时；
2）因不可抗力致使基金管理人、基金托管人无法准确核算及评估基金资产价值时；
3）法律法规规定、中国证监会和基金合同认定的其它情形。
（7）基金净值的确认
不动产基金财务报表的净资产和基金份额净值由基金管理人负责计算，基金托管
人负责进行复核。基金管理人披露不动产基金财务报表的净资产和基金份额净值前，
应将净资产和基金份额净值计算结果发送给基金托管人。经基金托管人复核确认后，
由基金管理人按规定在定期报告中对外公布。
（8）特殊情况的处理
1）基金管理人或基金托管人按核算及估值方法的第（十）项进行估值时，所造成
的误差不作为基金资产核算及估值错误处理。
2）由于不可抗力原因，或由于证券交易所及登记结算公司等机构发送的数据错误，
或国家会计政策变更、市场规则变更等，基金管理人和基金托管人虽然已经采取必要、
适当、合理的措施进行检查，但未能发现错误的，由此造成的基金资产核算及估值错
误，基金管理人和基金托管人免除赔偿责任。但基金管理人、基金托管人应当积极采
取必要的措施减轻或消除由此造成的影响。
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（9）不动产项目的评估
1）不动产项目评估结果不代表真实市场价值，也不代表不动产项目资产能够按照
评估结果进行转让。
2）不动产项目评估情形
本基金存续期间，基金管理人应当聘请评估机构对不动产项目资产每年进行1次
评估。基金管理人聘请的评估机构应当经中国证监会备案，且评估机构为同一只不动
产基金提供评估服务不得连续超过3年。
发生如下情形，基金管理人应聘请评估机构对不动产项目进行评估：
A.基金运作过程中发生购入或出售不动产项目等情形时；
B.本基金扩募；
C.提前终止基金合同拟进行资产处置；
D.不动产项目现金流发生重大变化且对持有人利益有实质性影响；
E.对基金份额持有人利益有重大影响的其他情形。
本基金的基金份额首次发售，评估基准日距离基金份额发售公告日不得超过6个
月；基金运作过程中发生购入或出售不动产项目等情形时，评估基准日距离签署购入
或出售协议等情形发生日不得超过6个月。
3）评估报告的内容
评估报告应包括下列内容：1、评估基础及所用假设的全部重要信息；2、所采用
的评估方法及评估方法的选择依据和合理性说明；3、不动产项目详细信息，包括不动
产项目地址、权属性质、现有用途、经营现状等，每期运营收入、应缴税收、各项支
出等收益情况及其他相关事项；4、不动产项目的市场情况，包括供求情况、市场趋势
等；5、影响评估结果的重要参数，包括土地使用权或经营权利剩余期限、运营收入、
运营成本、运营净收益、资本性支出、未来现金流变动预期、折现率等；6、评估机构
独立性及评估报告公允性的相关说明；7、调整所采用评估方法或重要参数情况及理由
（如有）；8、可能影响不动产项目评估的其他事项。
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4）更换评估机构程序
不动产基金存续期限内，基金管理人有权自行决定更换评估机构，基金管理人更
换评估机构后应及时进行披露。
8、基金的收益分配，含账户设置与划转安排
（1）基金可供分配金额
可供分配金额是在基金合并财务报表净利润基础上进行合理调整后的金额，相关
计算调整项目至少包括不动产项目资产的公允价值变动损益、折旧与摊销，同时应当
综合考虑项目公司持续发展、偿债能力和经营现金流等因素。
基金管理人计算可供分配金额过程中，应当先将合并净利润调整为税息折旧及摊
销前利润（EBITDA），并在此基础上综合考虑项目公司持续发展、项目公司偿债能
力、经营现金流等因素后确定可供分配金额计算调整项。相关计算调整项请参见本基
金招募说明书。涉及的相关计算调整项一经确认，不可随意变更。
基金存续期间，如需调整可供分配金额相关计算调整项的，基金管理人在根据法
律法规规定履行相关程序后可相应调整并提前公告。基金管理人应当在当期基金收益
分配方案中对调整项目、调整项变更原因进行说明，并在本基金更新的招募说明书中
予以列示。
（2）基金收益分配原则
1）在符合有关基金分红条件的前提下，本基金应当将90%以上合并后基金年度可
供分配金额分配给投资者，每年不得少于1次，若基金合同生效不满6个月可不进行
收益分配；
具体分配时间由基金管理人根据不动产项目实际运营情况另行确定；
2）本基金收益分配方式为现金分红，具体权益分派程序等有关事项遵循深圳证券
交易所及登记机构的相关规定；
3）每一基金份额享有同等分配权；
4）法律法规或监管机关另有规定的，从其规定。
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在不违背法律法规及基金合同的规定、且对基金份额持有人利益无实质性不利影
响的前提下，基金管理人经与基金托管人协商一致，可在中国证监会允许的条件下调
整基金收益的分配原则，不需召开基金份额持有人大会，但应于变更实施日在规定媒
介公告。
（3）收益分配方案
基金收益分配方案中应载明权益登记日、收益分配基准日、基金收益分配对象、
现金红利发放日、可供分配金额、按照基金合同约定应分配金额等事项。
（4）收益分配方案的确定、公告与实施
本基金收益分配方案由基金管理人拟定，并由基金托管人复核，按规定在规定媒
介公告。
（5）基金收益分配中发生的费用
基金收益分配时所发生的银行转账或其他手续费用由投资者自行承担。当投资人
的现金红利小于一定金额，不足以支付银行转账或其他手续费用时，按照基金登记机
构的相关规定进行处理。
（6）基金收益分配中的分红豁免机制
基于不动产项目自本基金上市之日起至2030年12月31日为本基金实现预期分配
金额的实际情况，原始权益人/运营管理机构配套公司不可撤销地自愿按以下安排实施
本基金收益分配中的分红豁免机制。具体方式如下：
根据《西安软件新城软件研发基地二期1幢等共计13幢不动产项目市场价值估价
报告》、《可供分配金额测算报告及审核报告》（编号：XYZH/2026XAAA5B0325）
及合理预测，不动产项目自2026年7月1日至2030年12月31日为本基金投资者实
现的预期可供分配金额分别为：3,630.40万元（2026年7月1日至2026年12月31
日）、6,631.82万元（2027年度）、6,660.87万元（2028年度）、6,693.02万元
（2029年度）和6,849.22万元（2030年度）（以下简称“预期分配金额”）
如不动产项目自本基金上市之日起至2030年12月31日任一自然年度项目实际收
入扣除包括运营管理费在内的各项成本费用后，使得实际可供分配金额未达到预期分
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配金额，原始权益人/运营管理机构承诺且将确保其通过自愿放弃所持有的本基金份额
在该年度应获取的全部或部分可供分配金额，优先保障其他基金份额持有人在该年度
基于预测可供分配金额而享有的全部分红收益，如有剩余再分配自持份额的分红。如
现有登记结算机构或收益分配所必须的系统或技术安排无法实现上述操作的，则由原
始权益人/运营管理机构将足够的货币资金支付给本基金或专项计划。本基金上市之日
具有不确定性，首期（2026年7月1日至2026年12月31日）预期分配金额应以本基
金上市之日起至2026年12月31日的实际天数进行折算。
为避免疑义，在此情况下原始权益人/运营管理机构放弃的分红金额以其持有的基
金份额对应的实际可供分配金额为限。
（7）账户设置与划转安排
详见本招募说明书“第四部分治理机制与运营管理安排”之“二、运营管理安排”
之“（四）资金流转路径及管控安排”。
9、基金的费用与税收
（1）基金费用的种类
1）基金的管理费用；
2）基金的托管费用；
3）基金合同生效后与基金相关的信息披露费用；
4）基金合同生效后，为基金提供专业服务（包括不动产项目的购入与出售等）的
会计师事务所、律师事务所、评估机构等收取的费用，包括但不限于会计师费、律师
费、评估费；
5）与基金相关的仲裁费和诉讼费；
6）基金份额持有人大会费用；
7）基金的证券交易结算费用；
8）基金的银行汇划费用；
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9）基金上市费及年费、登记结算费用；
10）基金账户开户费用、维护费用；
11）除上述所列费用以外，不动产基金持有的资产支持专项计划相关的其他所有
税收、费用和其他支出，包括但不限于因计划管理人管理和处分专项计划资产而承担
的税收（但计划管理人就其营业活动或收入而应承担的税收除外）和政府收费、聘用
法律顾问的费用、专项计划审计费、资金汇划费、验资费、银行询证费、执行费用、
召开不动产资产支持证券持有人会议的会务费、专项计划清算费用、计划管理人为履
行项目公司股东职责所需要支出的费用（如有）以及计划管理人须承担的且根据专项
计划文件有权得到补偿的其他费用支出；
12）按照国家有关规定和基金合同约定，可以在不动产基金产品中列支的其他费
用。
（2）基金费用计提方法、计提标准和支付方式
1）基金的管理费用
本基金的管理费用包括固定管理费和浮动运营管理费。
A.固定管理费
本基金固定管理费分为两部分：
a.以基金资产净值为基数计提的固定管理费
该部分包括基金管理人管理费和计划管理人管理费，按已披露的前一个估值日的
基金资产净值为基数（首个估值日及首个估值日之前，以基金募集资金规模为基数），
依据相应费率按季度计提，计算方法如下：
A＝B×C÷当年天数×基金在当前季度存续的天数
A为每季度以基金资产净值为基数应计提的固定管理费
B为已披露的前一个估值日的基金资产净值（首个估值日及首个估值日之前，以
基金募集资金规模为准。若涉及基金扩募等原因导致基金规模变化时，需按照实际规
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模变化期间进行调整。）
C为固定管理费率，固定管理费率合计为0.24%/年，其中0.17%/年由基金管理人
收取，0.07%/年由计划管理人收取。
基金管理人收取的部分，基金管理人与基金托管人双方核对无误后，以协商确定
的日期及方式从基金财产中支付，若遇法定节假日、公休假等，支付日期顺延。
b.以项目公司营业收入为基数计提的固定管理费
该部分以项目公司营业收入为基数，按季度计提，简称基础运营管理费用，计算
方法如下：
年度基础运营管理费用（含税金额）=当年度实际收到的运营收入（含往年欠款本
年收回金额，下同）×5.5%+日常维修维护费用（日常维修维护费用按实际发生额支付，
上限为当年度实际收到的运营收入×1.5%），运营收入以每年审计机构出具的项目公
司审计报告或运营管理机构与项目公司双方认可的其他书面形式确认。
基础运营管理费用按季度计提，于每个季度末月计提当季基础运营管理费用，计
算公式为：季度基础运营管理费=季度运营收入×5.5%×50%×（1+R），其中：季度运
营收入=项目公司季度利润表中营业收入，R为季度加权平均收缴率对应的季度基础运
营管理费支付比例（具体详细见《运营管理服务协议》）。
按季度支付部分基础运营管理费用（不足一个季度时按照实际服务天数折算），
计算公式为：该部分应支付的基础运营管理费用=季度运营收入×5.5%×50%×R。在每
年审计机构审定的财务报表数据或运营管理机构与项目公司双方认可的其他书面形式
确认之日后10个工作日内，据实差额结算上一年度的基础运营管理费。
运营管理机构日常维修维护费根据实际发生额上报项目公司，项目公司据实支付，
但总支付额不超过当年度实际收到的运营收入×1.5%。为免疑义，超过当个会计年度
所对应的运营收入×1.5%的部分由运营管理机构承担。
基金管理人与基金托管人双方核对无误后，依据《运营管理服务协议》相关约定，
以协商确定的日期及方式从基金财产中支付，若遇法定节假日、公休假等，支付日期
顺延。
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B.浮动运营管理费
浮动运营管理费以运营收入净额实际值与运营收入净额目标值的差额为基数计算，
为免疑义，作为计算定价依据的运营收入净额，不对浮动运营管理费进行扣除。计算
公式为：
J=（G-H）*20%
J为每年度应计提的浮动运营管理费
G为运营收入净额实际值，依据审计机构出具的项目公司审计报告或运营管理机
构与项目公司双方认可的其他书面形式确认，计算公式：运营收入净额实际值=项目公
司审定利润表中营业收入-营业成本-税金及附加-管理费用-销售费用（如有）+当期全
部折旧摊销
H为运营收入净额目标值，指不动产项目在相应期限内应实现的运营收入净额的
目标金额，2026年至2035年的运营收入净额目标值由基金管理人、运营管理机构参考
不动产基金申报发行的评估报告中的相关数据确定，具体详见《运营管理服务协议》。
2036年及以后年度的运营收入净额目标值由基金管理人、运营管理机构参考届时最新
一期评估报告或运营管理机构与基金管理人双方认可的其他方式进行书面确认。
当年度运营收入净额实际值高于当年度运营收入净额目标值时，年度浮动运营管
理费为正，运营管理机构有权收取当年度浮动运营管理费（不超过当年度应支付的基
础运营管理费（不含日常维修维护费）的50%）。当年度运营收入净额实际值低于当
年度运营收入净额目标值时，当年度浮动运营管理费为负，项目公司从应支付的基础
运营管理费中扣减相应金额（扣减金额不超过当年度应支付的基础运营管理费（不含
日常维修维护费）的50%）。
基金管理人与基金托管人双方核对无误后，依据《运营管理服务协议》相关约定，
以协商确定的日期及方式从基金财产支付，若遇法定节假日、公休假等，支付日期顺
延。
2）基金的托管费用
基金托管费按已披露的前一个估值日的基金资产净值为基数（首个估值日及首个
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估值日之前，以基金募集资金规模为基数）按0.01%的年费率按季度计提。计算方法
如下：
M＝L×0.01%÷当年天数×基金在当前季度存续的天数
M为每季度应计提的基金托管费
L为已披露的前一个估值日的基金资产净值（首个估值日及首个估值日之前，以
基金募集资金规模为基数。若涉及基金扩募等原因导致基金规模变化时，需按照实际
规模变化期间进行调整。）
基金管理人与基金托管人双方核对无误后，以协商确定的日期及方式从基金财产
中支付，若遇法定节假日、公休假等，支付日期顺延至下一个工作日。
上述“（1）基金费用的种类”中第（3）－（12）费用，根据有关法规及相应协
议规定，按费用实际支出金额列入当期费用，由基金托管人从基金财产中或计划托管
人自专项计划财产中支付。
（3）不列入基金费用的项目
下列费用不列入基金费用：
1）基金管理人和基金托管人因未履行或未完全履行义务导致的费用支出或基金财
产的损失；
2）基金管理人和基金托管人处理与基金运作无关的事项发生的费用；
3）基金合同生效前的评估费、财务顾问费、会计师费、律师费等相关费用（基金
募集失败时，上述相关费用不得从投资者认购款项中支付）；
4）其他根据相关法律法规及中国证监会的有关规定不得列入基金费用的项目。
（4）基金税收
本基金的管理费用均为含税价格，具体税率适用中国税务主管机关的规定。
本基金运作过程中涉及的各纳税主体，其纳税义务按国家税收法律、法规执行。
基金财产投资的相关税收，由基金份额持有人承担，基金管理人或者其他扣缴义务人
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按照国家有关税收征收的规定代扣代缴。基金份额持有人须自行缴纳的相关税收，由
基金份额持有人自行负责，基金管理人和基金托管人不承担代扣代缴或纳税义务。
10、基金的会计与审计
（1）基金会计政策
1）基金管理人为本基金的基金会计责任方，基金托管人承担复核责任；
2）基金的会计年度为公历年度的1月1日至12月31日；基金首次募集的会计年
度按如下原则：如果基金合同生效少于2个月，可以并入下一个会计年度披露；
3）基金核算以人民币为记账本位币，以人民币元为记账单位；
4）会计制度执行国家有关会计制度；
5）本基金合并层面各项可辨认资产和负债的后续计量模式
本基金合并层面可辨认资产主要是投资性房地产等，可辨认负债主要是金融负债，
其后续计量模式如下：
A.投资性房地产
投资性房地产包括已出租的土地使用权和建筑物，以及持有并准备增值后转让的
土地使用权，以成本进行初始计量。与投资性房地产有关的后续支出，在相关的经济
利益很可能流入本基金且其成本能够可靠的计量时，计入投资性房地产成本；否则，
于发生时计入当期损益。
本基金对所有投资性房地产采用成本模式进行后续计量，采用年限平均法对其计
提折旧/摊销。
对投资性房地产的折旧年限、预计净残值率和折旧方法于每年年度终了进行复核
并作适当调整。
当投资性房地产被处置、或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益
时，终止确认该项投资性房地产。投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入
扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。
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当投资性房地产的可收回金额低于其账面价值时，账面价值减记至可收回金额。
在符合《企业会计准则第3号——投资性房地产》（即有确凿证据证明公允价值
持续可靠计量）、《企业会计准则第28号——会计政策、会计估计变更和差错更正》
和最大限度保护基金份额持有人利益的前提下，如不动产项目资产公允价值显着高于
账面价值，为了向基金份额持有人提供更可靠、更相关的会计信息，经持有人大会同
意并公告，基金管理人可以将相关资产计量从成本模式调整为公允价值模式。
B.金融资产
本基金的金融资产于初始确认时根据本基金管理金融资产的业务模式和金融资产
的合同现金流量特征分类为：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产、以
摊余成本计量的金融资产。金融资产在初始确认时，以公允价值计量。但是因销售商
品或提供服务等产生的应收账款未包含重大融资成分或不考虑不超过一年的融资成分
的，按照交易价格进行初始计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融
资产，相关交易费用直接计入当期损益，其他类别的金融资产相关交易费用计入其初
始确认金额。
C.金融负债
金融负债于初始确认时分类为以摊余成本计量的金融负债和以公允价值计量且其
变动计入当期损益的金融负债。本基金的金融负债主要为以摊余成本计量的金融负债，
包括应付账款、其他应付款及借款等。该类金融负债按其公允价值扣除交易费用后的
金额进行初始计量，并采用实际利率法进行后续计量。当金融负债的现时义务全部或
部分已经解除时，本基金终止确认该金融负债或义务已解除的部分。终止确认部分的
账面价值与支付的对价之间的差额，计入当期损益。
6）本基金独立建账、独立核算；
7）基金管理人及基金托管人各自保留完整的会计账目、凭证并进行日常的会计核
算，按照有关规定编制基金会计报表；
8）基金托管人定期与基金管理人就基金的会计核算、报表编制等进行核对并确认；
9）基金应按照法律法规、企业会计准则及中国证监会相关规定进行资产负债确认
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计量，编制不动产合并及单独财务报表，财务报表至少包括资产负债表、利润表、现
金流量表、所有者权益变动表及报表附注。
（2）基金的年度审计
1）基金管理人聘请与基金管理人、基金托管人相互独立的符合《证券法》规定的
会计师事务所及其注册会计师对本基金的年度财务报表进行审计。
2）会计师事务所更换经办注册会计师，应事先征得基金管理人同意。
3）基金管理人认为有充足理由更换会计师事务所，须通报基金托管人。更换会计
师事务所需按照有关规定在规定媒介公告。
4）会计师事务所在年度审计中应当评价基金管理人和评估机构采用的评估方法和
参数的合理性。
11、基金的终止与清算
（1）基金合同的变更
1）变更基金合同涉及法律法规规定或本基金合同约定应经基金份额持有人大会决
议通过的事项的，应召开基金份额持有人大会决议通过。对于法律法规规定和基金合
同约定可不经基金份额持有人大会决议通过的事项，由基金管理人和基金托管人同意
后变更并公告，并报中国证监会备案。
2）关于基金合同变更的基金份额持有人大会决议自生效后方可执行，自决议生效
后两日内在规定媒介公告。
（2）基金合同的终止事由
有下列情形之一的，经履行相关程序后，基金合同应当终止：
1）基金合同期限届满，且未延长基金合同有效期限；
2）基金份额持有人大会决定终止的；
3）在基金合同生效之日起6个月内平安证券-西安高科产业园1号资产支持专项计
划未能设立或未能在相关主管部门完成备案；
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4）本基金投资的全部不动产项目在基金合同期限届满前全部变现或处置完毕，且
连续6个月未成功购入新的不动产项目；
5）本基金投资的全部资产支持专项计划发生相应专项计划文件中约定的事件导致
全部专项计划终止，且连续6个月未成功认购其他不动产资产支持证券；
6）本基金投资的全部不动产项目无法维持正常、持续运营；
7）本基金投资的全部不动产项目难以再产生持续、稳定现金流；
8）基金管理人、基金托管人职责终止，在6个月内没有新基金管理人、新基金托
管人承接的；
9）基金合同约定的其他情形；
10）相关法律法规和中国证监会规定的其他情况。
（3）基金财产的清算
1）基金财产清算小组：自出现基金合同终止事由之日起30个工作日内成立清算
小组，基金管理人组织基金财产清算小组并在中国证监会的监督下进行基金财产清算。
2）基金财产清算小组组成：基金财产清算小组成员由基金管理人、基金托管人、
具有从事证券相关业务资格的注册会计师、律师以及中国证监会指定的人员组成。基
金财产清算小组可以聘用必要的工作人员。
3）基金财产清算小组职责：基金财产清算小组负责基金财产的保管、清理、估价、
变现和分配，并按照法律法规规定和基金合同约定履行信息披露义务。基金财产清算
小组可以依法进行必要的民事活动。
4）基金财产清算程序：
A.基金合同终止情形出现时，由基金财产清算小组统一接管基金；
B.对基金财产和债权债务进行清理和确认；
C.对基金财产进行会计核算和变现；
D.制作清算报告；
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E.聘请会计师事务所对清算报告进行外部审计，聘请律师事务所对清算报告出具
法律意见书；
F.将清算报告报中国证监会备案并公告；
G.对基金剩余财产进行分配。
5）基金财产清算的期限为24个月，但因本基金所持不动产资产支持证券或其他
证券的流动性受到限制而不能及时变现的，清算期限相应顺延。
6）基金清算涉及不动产项目处置的，基金管理人应当遵循基金份额持有人利益优
先的原则，按照法律法规规定专业审慎处置资产，并尽快完成剩余财产的分配。资产
处置期间，清算小组应当按照法律法规规定和基金合同约定履行信息披露义务。
（4）清算费用
清算费用是指基金财产清算小组在进行基金清算过程中发生的所有合理费用，清
算费用由基金财产清算小组优先从基金财产中支付。
（5）基金财产清算剩余资产的分配
依据基金财产清算的分配方案，将基金财产清算后的全部剩余资产扣除基金财产
清算费用、交纳所欠税款并清偿基金债务后，按基金份额持有人持有的基金份额比例
进行分配。
（6）基金财产清算的公告
清算过程中的有关重大事项须及时公告；基金财产清算报告经符合《证券法》规
定的会计师事务所审计并由律师事务所出具法律意见书后报中国证监会备案并公告。
基金财产清算公告于基金财产清算报告报中国证监会备案后5个工作日内由基金财产
清算小组进行公告。基金财产清算小组应当将清算报告登载在规定网站上，并将清算
报告提示性公告登载在规定报刊上。
（7）基金财产清算账册及文件的保存
基金财产清算账册及有关文件由基金托管人保存，保存期限不低于法律法规的规
定。
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12、基金合同的内容摘要
本基金基金合同的内容摘要详见本招募说明书“附件（七）基金合同及托管协议
相关情况”。
13、基金托管协议的内容摘要
本基金托管协议的内容摘要详见本招募说明书“附件（七）基金合同及托管协议
相关情况”。
（三）基金经理基本情况
为开展不动产基金业务，基金管理人设置独立的不动产基金投资管理部门即不动
产投资信托基金（REITs）投资部。不动产投资信托基金（REITs）投资部已配备了不
少于3名具有5年以上不动产项目运营或不动产项目投资管理经验的主要负责人员，
其中至少2名具备5年以上不动产项目运营经验。
为管理不动产基金配备的主要负责人员情况：
张雷先生，管理学学士。曾先后担任华夏幸福基业股份有限公司高级产业经理/项
目负责人、保定市长城智能科技有限公司产业促进高级经理、万科北京区域企服运营
合伙人。2022年3月加入平安基金管理有限公司，担任REITs投资部投资运营高级经
理。现拟任基金经理。
王俪颖女士，对外经济贸易大学本科。曾担任普华永道会计师事务所特殊普通合
伙高级审计师。2016年2月加入深圳平安汇通投资管理有限公司（平安基金管理有限
公司全资子公司），担任资产证券化业务经理、资产证券化业务副总监。2023年11月
调入平安基金管理有限公司REITs投资部，担任REITs投资部副总监、REITs投资部执
行总经理，现拟任基金经理。
王光跃先生，天津大学本科，上海交通大学硕士，FRM和法律职业资格，一级建
造师和造价工程师执业资格。曾先后担任景瑞地产（集团）有限公司项目总监、上海
歌斐资产管理有限公司高级经理。2015年9月加入深圳平安汇通投资管理有限公司
（平安基金管理有限公司全资子公司）担任风控中心投后总监。2022年11月调入平安
基金管理有限公司MOM投资部任投后高级副总监，2025年9月调入REITs投资部，
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现拟任基金经理。
五、其他事项
（一）对基金份额持有人的服务、招募说明书存放及查阅方式
本基金管理人承诺向基金份额持有人提供一系列的服务。同时，基金管理人有权
根据基金份额持有人的需要和市场的变化，对以下主要服务内容进行增加或变更。
1、网上开户与交易服务
客户可通过基金管理人网站（fund.pingan.com）或“平安基金”微信服务号办理
开户、交易、信息查询及修改等业务。
2、资料的寄送服务
（1）客户可通过基金管理人网站、“平安基金”微信服务号、客服电话等方式定
制电子对账单。由于客户预留的联系方式不详、错误、未及时变更，通讯故障、延误
等原因有可能造成电子对账单无法按时或准确送达。因上述原因无法正常收取对账单
的客户，敬请及时通过基金管理人网站，或拨打基金管理人客服热线查询、核对、变
更预留联系方式。
（2）由于交易对账单记录信息属于个人隐私，如果客户需要邮寄纸质对账单，请
务必提供正确的通讯地址及联系方式。本基金管理人提供的资料邮寄服务原则上采用
顺丰快递邮寄方式，并不对邮寄资料的送达做出承诺和保证；也不对因邮寄资料出现
遗漏、泄露而导致的直接或间接损害承担任何赔偿责任。
（3）根据客户的需求，本基金管理人可提供如资产证明书等其他形式的账户信息
资料。
3、在线服务
客户通过“平安基金”微信服务号可享有在线客服服务，人工服务时间为每个交
易日9：00-17：00（周末、法定节假日除外），客户可通过该方式获得业务咨询、信
息查询、投诉建议、信息定制和资料修改等专项服务。
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4、客户服务中心（CALL-CENTER）电话服务
客户拨打基金管理人客户服务中心热线400-800-4800可享有人工服务，人工服务
时间为每个交易日9：00-17：00（周末、法定节假日除外），客户可通过该方式获得
业务咨询、信息查询、投诉建议、信息定制和资料修改等专项服务。
5、投诉与建议
客户通过基金管理人客户服务中心人工热线、微信在线客服、电子邮件、信函等
方式，对基金管理人和销售网点所提供的服务进行投诉或者提出建议。
6、招募说明书的存放地点及查阅方式
本招募说明书存放在本基金管理人、基金托管人处，投资人可在办公时间免费查
阅；也可按工本费购买本招募说明书复制件或复印件，但应以招募说明书正本为准。
基金管理人和基金托管人保证文本的内容与所公告的内容完全一致。
（二）备查事项
1、备查文件
（1）中国证监会准予本基金募集注册的文件
（2）《平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金基金合同》
（3）《平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金托管协议》
（4）法律意见书
（5）基金管理人业务资格批复、营业执照
（6）基金托管人业务资格批复、营业执照
（7）中国证监会要求的其他文件
2、备查文件的存放地点以及投资者查阅方式
基金托管人业务资格批件和营业执照存放在基金托管人处；基金合同、基金托管
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协议及其余备查文件存放在基金管理人处。投资人可在营业时间免费到存放地点查阅，
也可按工本费购买复印件。
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第六部分附件
附件一：原始权益人及其控股股东、实际控制人，运营管理机构对有关事项的承
诺；
附件二：不动产项目最近3年及一期的财务报告和审计报告；或者最近1年及一
期的财务报告和审计报告；或者基于过往运营经验和合理假设编制的最近3年及一期
经审计的备考财务报表；
附件三：基金可供分配金额测算报告；
附件四：尽职调查报告；
附件五：不动产项目评估报告；
附件六：财务顾问报告；
附件七：基金合同和托管协议有关情况；
附件八：本次发行参与机构的基本情况；
附件九：本指南要求披露的其他附件；
附件十：其他与本次发行有关的重要文件。
平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（草案）
附件一、原始权益人及其控股股东、实际控制人，运营管理
机构对有关事项的承诺
西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司
关于实施分红豁免机制的承诺函
西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司（简称“本公司”）拟作为原
始权益人，以本公司100%持股的西安市高新区软件新城建设发展有限公司（简
称“项目公司”）直接持有的产业园区（简称“不动产资产”）作为底层不动产资产，
申请发行平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金（简称“不动产基金”，
最终名称以在中国证监会注册的名称为准）。同时，本公司拟担任本基金的运营
管理机构。
基于不动产项目自不动产基金上市之日起至2030年12月31日为本项目实
现预期分配金额的实际情况，本公司不可撤销地自愿按以下安排实施不动产基金
收益分配中的分红豁免机制。具体方式如下：
根据《平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金中国陕西省西安市
高新区天谷八路156号“西安软件新城软件研发基地二期”1幢等共计13幢不
动产项目市场价值股价报告》、《可供分配金额测算报告及审核报告》（编号：
XYZH/2026XAAA5B0325）及合理预测，不动产项目自2026年7月1日至2030
年12月31日为本基金投资者实现的预期可供分配金额分别为：3,630.40万元
（2026年7月1日至2026年12月31日）、6,631.82万元（2027年度）、6,660.87
万元（2028年度）、6,693.02万元（2029年度）和6,849.22万元（2030年度）
（以下简称“预期分配金额”）。
如不动产项目自不动产基金上市之日起至2030年12月31日任一自然年度
项目实际收入扣除包括运营管理费在内的各项成本费用后，使得实际可供分配金
额未达到预期分配金额，本公司承诺且将确保通过自愿放弃所持有的不动产基金
份额在该年度应获取的全部或部分可供分配金额，优先保障其他基金份额持有人
在该年度基于预测可供分配金额而享有的全部分红收益，如有剩余再分配自持份
额的分红。如现有登记结算机构或收益分配所必须的系统或技术安排无法实现上
述操作的，则由本公司将足够的货币资金支付给不动产基金或专项计划。不动产
基金上市之日具有不确定性，首期（2026年7月1日至2026年12月31日）预
期分配金额应以不动产基金上市之日起至2026年12月31日的实际天数进行折
平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（草案）
附件二、不动产项目最近3年及一期的财务报告和审计报告
西安市高新区软件新城建设发展有限
公司所持有的西安软件新城软件研发
基地二期项目
备考财务报表审计报告
索引页码
备考审计报告
备考财务报表
—备考资产负债表1
—备考利润表2
—备考现金流量表3
—备考财务报表附注4-50
审计报告
XYZH/2026XAAA5B0324
西安市高新区软件新城建设发展有限公司
平安基金管理有限公司:
一、审计意见
我们审计了西安市高新区软件新城建设发展有限公司（以下简称“软件新城”）所
持有的位于陕西省西安市高新区软件新城天谷八路156号软件新城研发基地二期经营业
务（以下简称“不动产项目”）所编制的备考财务报表，包括2023年12月31日、2024
年12月31日、2025年12月31日、2026年3月31日的备考资产负债表，2023年度、
2024年度、2025年度及2026年1-3月份备考利润表、备考现金流量表以及备考财务报
表附注（以下简称备考财务报表）。
我们认为，后附的备考财务报表在所有重大方面按照备考财务报表附注二（以下简
称“附注二”）所述的编制基础编制。
二、形成审计意见的基础
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计
师对备考财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国
注册会计师独立性准则和中国注册会计师职业道德守则中适用于公众利益实体财务报
表审计的独立性要求，我们独立于软件新城及平安基金管理有限公司（以下简称“平安
基金”），并履行了独立性和职业道德方面的其他责任。我们相信，我们获取的审计证据
是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
三、强调事项-编制基础
我们提醒备考财务报表使用者关注附注二对编制基础的说明，上述备考财务报表并
不构成按照企业会计准则编制的完整财务报表。软件新城管理层编制备考财务报表是为
了设立公开募集不动产基金之用，因此，备考财务报表不适用于其他目的。本段内容不
影响已发表的审计意见。
四、其他事项-审计报告使用目的
本报告仅向平安基金出具，供其向深圳证券交易所公开募集不动产基金并上市的目
的而向中华人民共和国国家发展和改革委员会及相关地方发展和改革委员会、中国证券
监督管理委员会及深圳证券交易所提交申请文件之用，不得用作任何其他目的。未经本
所书面同意，不得用作任何其他目的。
审计报告（续）XYZH/2026XAAA5B0324
西安市高新区软件新城建设发展有限公司
五、管理层和治理层对备考财务报表的责任
软件新城管理层负责按照附注二所述的编制基础编制备考财务报表（包括确定附注
二所述的编制基础对于在具体情况下编制备考财务报表的可接受性），并设计、执行和
维护必要的内部控制，以使备考财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。平安
基金管理层负责监督备考财务报表的编制，确保备考财务报表不存在虚假记载、误导性
陈述或者重大遗漏。
在编制备考财务报表时，软件新城管理层负责评估不动产项目的持续经营能力，披
露与持续经营相关的事项（如适用），并运用持续经营假设，除非软件新城管理层计划
清算不动产项目、终止运营或别无其他现实的选择。
平安基金及软件新城治理层负责监督备考财务报告过程。
六、注册会计师对备考财务报表审计的责任
我们的目标是对备考财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获
取合理保证，并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保
证按照审计准则执行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误
导致，如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响备考财务报表使用者依据备考财务报
表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。
在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同
时，我们也执行以下工作：
（1）识别和评估由于舞弊或错误导致的备考财务报表重大错报风险，设计和实施
审计程序以应对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。
由于舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现
由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。
（2）了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序，但目的并非对内部控
制的有效性发表意见。
（3）评价软件新城管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的
合理性。
（4）对软件新城管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的
审计证据，就可能导致对不动产项目持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在
重大不确定性得出结论。如果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们
在审计报告中提请备考报表使用者注意备考财务报表中的相关披露；如果披露不充分，
我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计报告日可获得的信息。然而，未
来的事项或情况可能导致不动产项目不能持续经营。
（5）评价备考财务报表的总体列报、结构和内容。
审计报告（续）XYZH/2026XAAA5B0324
西安市高新区软件新城建设发展有限公司
我们与平安基金及软件新城治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等
事项进行沟通，包括沟通我们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。
我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层沟通
可能被合理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施。
信永中和会计师事务所(特殊普通合伙)中国注册会计师：
中国注册会计师：
中国北京二○二六年七月一日
西安软件新城软件研发基地二期项目备考财务报表附注
2023年1月1日至2026年3月31日
（本备考财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
一、公司的基本情况
1.基本情况
西安市高新区软件新城建设发展有限公司（以下简称“本公司”、“公司”或“软件
新城”）为西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司（以下简称“高新配套”或“原
始权益人”）子公司，系2014年3月28日经西安市市场监督管理局高新区分局登记注册；
统一社会信用代码：91610131096051450K；注册资本：40,000.00万元；注册地址：西安市
高新区锦业一路34号培训楼二层201室；法定代表人：杨孝平；营业期限自2014年3月
28日至无固定期限。
本公司经营范围：一般项目：停车场服务；物业管理；非居住房地产租赁。（除依法
须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）。
高新配套为西安高科集团有限公司子公司，成立于2008年10月09日，统一社会信用
代码：91610131678619819Q，注册地位于陕西省西安市高新区软件新城天谷八路156号云
汇谷C1楼11、12层，法定代表人为曹靖，营业期限自2008年10月09日至无固定期限。
高新配套经营范围包括一般项目：工程管理服务；园区管理服务；公共事业管理服务；
停车场服务等。
本公司的母公司为高新配套，最终控制方为西安高科集团有限公司。
2.本次交易的基本情况
本公司为满足构建公募REITs产品结构的要求，拟将持有的位于陕西省西安市高新区
软件新城天谷八路156号西安软件新城软件研发基地二期项目部分经营性资产、负债及相
关业务合同项下的全部权利和义务（以下简称“不动产项目”或“交易标的”），通过资
产重组保留至软件新城，作为项目主体（以下简称“项目公司”）用于平安西安高科产业
园封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“本基金”）发行。软件新城持有的除交易标
的外其他部分称为“非交易标的”。
平安基金管理有限公司（以下简称“平安基金公司”）拟作为基金管理人设立基金，
本基金计划成立后将以募集资金认购平安证券股份有限公司（以下简称“平安证券”）拟
设立的平安证券-西安高科产业园1号资产支持专项计划（以下简称“专项计划”）的全部
份额，专项计划拟向原始权益人购买项目公司的100%股权，并将向项目公司发放借款用于
偿还项目公司借款。
本公司管理层为实现上述交易目的，依据附注二备考财务报表的编制基础，编制了本
备考财务报表，以反映不动产项目2023年12月31日、2024年12月31日、2025年12月
31日和2026年3月31日备考财务状况，2023年度、2024年度、2025年度和2026年1-3
月份的备考经营成果及现金流量。
西安软件新城软件研发基地二期项目备考财务报表附注
2023年1月1日至2026年3月31日
（本备考财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
本备考财务报表仅供反映不动产项目备考财务报表期间的财务状况、经营成果及现金
流量，仅供平安基金公司就在深圳证券交易所公开募集不动产基金并上市的目的而向中华
人民共和国国家发展和改革委员会及相关地方发展和改革委员会、中国证券监督管理委员
会及深圳证券交易所提交申请文件之用，不得用作任何其他目的。基于编制本备考财务报
表的特殊目的，本备考财务报表仅列示备考资产负债表、备考利润表、备考现金流量表以
及对本备考财务报表使用者具有重大意义的备考财务报表项目附注。
本备考财务报表经董事长专题会批准报出。
二、备考财务报表的编制基础
1.编制基础
本公司管理层根据与平安基金签署的备考财务报表编制基础备忘录编制本备考财务报
表，用于反映不动产项目2023年12月31日、2024年12月31日、2025年12月31日及
2026年3月31日的财务状况以及2023年度、2024年度、2025年度及2026年1-3月份的
经营成果和现金流量，以供设立不动产基金之用，不适用于其他目的。
基于编制本备考财务报表的特殊目的，本备考财务报表仅列示2023年12月31日、2024
年12月31日、2025年12月31日及2026年3月31日备考资产负债表和2023年度、2024
年度、2025年度及2026年1-3月份的备考利润表、备考现金流量表以及对本备考财务报表
使用者具有重大参考意义的备考财务报表项目附注。本备考财务报表不构成按照企业会计
准则编制的完整财务报表。
由于本备考财务报表的报告主体并非真实的公司实体，本备考财务报表所附财务信息
并不反映备考财务报表主体如作为真实的公司实体时，在报表期间或未来期间的真实财务
状况、经营成果和现金流量。
本备考财务报表系假设软件新城于2023年1月1日前已经完成了资产重组工作，将用
于发行REITs产品的不动产项目作为一个整体保留至软件新城，并采用本附注中所述的重
要会计政策、会计估计和财务编制基础方法进行编制。在可持续经营的前提下，根据以下
假设编制：
2.在编制备考资产负债表时
（1）货币资金从公司2025年9月1日实际分账开始确认。
（2）投资性房地产及长期待摊费用的原值按照基于本公司的历史成本反映。
（3）备考资产负债表中应收账款、预收账款按照权责发生制原则，考虑收入确认期间
及实际回款时点后，在各期末时点确认金额。
（4）不动产项目在备考财务报表期间内运营所产生的经营性往来应付账款、其他应收
款及其他应付款、为建造或改造不动产项目借入的借款，按照本公司原始报表的账面余额
西安软件新城软件研发基地二期项目备考财务报表附注
2023年1月1日至2026年3月31日
（本备考财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
为基础予以确认。
（5）应交税费以备考财务报表相关数据为计税基础测算，其中应交增值税假设当期计
提的增值税及相关税金及附加在当期计提下期支付；房产税和土地税假设为本季度计提，
下个季度支付；当期计提的企业所得税假设在次年或者下一季度缴纳完毕。
（6）应付职工薪酬取自于不动产项目正常运行相关必要薪酬支出，并假设当期薪酬在
当期计提下期发放。
（7）按照上述编制基础确认和计量的资产和负债的净额，在备考资产负债表中列示为
净资产。
3.在编制备考利润表时
（1）与不动产项目直接相关并单独核算的收入、成本、税金及附加、销售费用、管理
费用、财务费用和信用减值损失直接纳入本备考利润表，其中增值税附加税根据单独核算
的收入金额依据税法计算得出。
（2）同时为交易标的和非交易标的发生的成本费用，主要按照交易标的与非交易标的
地上建筑面积进行分配，其中财务费用中的利息支出，为建设交易标的和非交易标的而借
入的基建借款产生的利息支出按照交易标的和非交易标的地上建筑面积进行分配，对报告
期内基建借款以外经营借款产生的利息支出，参照交易标的和非交易标的各自产生的经营
性现金流偿还能力情况进行分配。
（3）备考利润表中的营业收入包括租金收入、停车费收入和空调费收入。其中租金收
入为本项目的投资性房地产在合同租赁期内按照直线法确认的房屋出租收入；停车费收入
和空调费收入按照备考报表统一架构思路，假设2023年度和2024年1-3月份在项目公司
备考口径下，同样适用2024年3月31日分立基准日后，签订的《物业服务合同补充协议》
中约定的关于园区内停车费收入分成及空调费收入分成的相关条款。
（4）备考利润表中的信用减值损失依据备考财务报表中的应收款项按减值计提方法测
算取得。
（5）备考利润表中的销售费用主要是为出租投资性房地产而发生的宣传费等。
（6）备考利润表中的管理费用主要是不动产项目正常运行相关必要的管理层薪酬支出、
中介机构费用和物业管理费等支出。
（7）所得税费用以所得税率25%按照本备考财务报表的经营成果数据计算得出，未确
认递延所得税资产及递延所得税负债。
4.在编制备考现金流量表时
（1）经营活动现金流入：2023年度、2024年度、2025年度及2026年1-3月份销售商
西安软件新城软件研发基地二期项目备考财务报表附注
2023年1月1日至2026年3月31日
（本备考财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
品、提供劳务收到的现金，以交易标的当期房租收入及按5%征收率产生的增值税计算得出，
2023年度、2024年度、2025年度及2026年1-3月份收到其他与经营活动有关的现金发生
额，以交易标的归集资金管理的利息收入、交易标的当期保证金收入。
（2）经营活动现金流出：2023年度、2024年度、2025年度及2026年1-3月份购买商
品、接受劳务支付的现金，以交易标的当期不含职工薪酬、非付现等折旧摊销成本等主营
业务成本计算得出；2023年度、2024年度、2025年度及2026年1-3月份支付给职工以及
为职工支付的现金以交易标的当期核算在主营业务成本、管理费用及实际发放的职工薪酬
计算得出；2023年度、2024年度、2025年度及2026年1-3月份支付的各项税费以交易标
的当期企业所得税、个人所得税、城市维护建设税、教育费附加、印花税、土地使用税、
房产税、水利基金计算得出；2023年度、2024年度、2025年度及2026年1-3月份支付其
他与经营活动有关的现金以交易标的当期支付的银行手续费等支出得出。
（3）投资活动产生的现金流量：2023年度、2024年度、2025年度及2026年1-3月份
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金以交易标的当期购买非流动资产的支
出。
（4）筹资活动产生的现金流量：2023年度收到其他与筹资活动有关的现金，以交易标
的收到母公司往来借款的现金、交易标的运营的当期资金结余计算得出；2023年度偿还债
务支付的现金以交易标的偿还银行长期借款的现金；2023年度、2024年度、2025年度及
2026年1-3月份分配股利、利润或偿付利息支付的现金，以交易标的当期专项借款利息支
出计算得出；2024年度支付其他与筹资活动有关的现金以交易标的归还母公司往来借款及
融资租赁归还的现金计算得出、2025年度和2026年1-3月份支付其他与筹资活动有关的现
金以交易标归还母公司往来借款的现金计算得出。
（5）期末现金及现金等价物余额：2023年度、2024年度资金结余形成的货币资金视
为全额用于抵减筹资支出，2023年12月31日、2024年12月31日期末现金及现金等价物
余额均为0元，2025年12月31日和2026年3月31日按项目公司账面余额列报。
三、重要会计政策及会计估计
1.会计期间
会计期间为公历1月1日至12月31日。
2.记账本位币
记账本位币均为人民币。
3.记账基础和计价原则
本公司采用的计量属性包括历史成本、重置成本、可变现净值、现值和公允价值。
4.记现金及现金等价物的确定标准
西安软件新城软件研发基地二期项目备考财务报表附注
2023年1月1日至2026年3月31日
（本备考财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
本公司现金及现金等价物包括库存现金、可以随时用于支付的存款以及本公司持有的
期限短（一般为从购买日起，三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知金额的现金、
价值变动风险很小的投资。
5.金融工具
（1）金融工具的确认和终止确认
本公司于成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。
以常规方式买卖金融资产，按交易日会计进行确认和终止确认。常规方式买卖金融资
产，是指按照合同条款的约定，在法规或通行惯例规定的期限内收取或交付金融资产。交
易日，是指本公司承诺买入或卖出金融资产的日期。
满足下列条件的，终止确认金融资产（或金融资产的一部分，或一组类似金融资产的
一部分），即从其账户和资产负债表内予以转销：
1）收取金融资产现金流量的权利届满；
2）转移了收取金融资产现金流量的权利，或在“过手协议”下承担了及时将收取的现
金流量全额支付给第三方的义务；并且（a）实质上转让了金融资产所有权上几乎所有的风
险和报酬，或（b）虽然实质上既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和
报酬，但放弃了对该金融资产的控制。
（2）金融资产分类和计量
本公司的金融资产于初始确认时根据本公司管理金融资产的业务模式和金融资产的合
同现金流量特征分类为：以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他
综合收益的金融资产以及以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。金融资产的
后续计量取决于其分类。
本公司对金融资产的分类，依据本公司管理金融资产的业务模式和金融资产的现金流
量特征进行分类。
1）以摊余成本计量的金融资产
金融资产同时符合下列条件的，分类为以摊余成本计量的金融资产：本公司管理该金
融资产的业务模式是以收取合同现金流量为目标；该金融资产的合同条款规定，在特定日
期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。对于此类金融
资产，采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量，其摊销或减值产生的利得或损失，
均计入当期损益。
2）以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资
金融资产同时符合下列条件的，分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的
西安软件新城软件研发基地二期项目备考财务报表附注
2023年1月1日至2026年3月31日
（本备考财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
金融资产：本公司管理该金融资产的业务模式是既以收取合同现金流量为目标又以出售金
融资产为目标；该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和
以未偿付本金金额为基础的利息的支付。对于此类金融资产，采用公允价值进行后续计量。
其折价或溢价采用实际利率法进行摊销并确认为利息收入或费用。除减值损失及外币货币
性金融资产的汇兑差额确认为当期损益外，此类金融资产的公允价值变动作为其他综合收
益确认，直到该金融资产终止确认时，其累计利得或损失转入当期损益。与此类金融资产
相关利息收入，计入当期损益。
3）以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的权益工具投资
本公司不可撤销地选择将部分非交易性权益工具投资指定为以公允价值计量且其变动
计入其他综合收益的金融资产，仅将相关股利收入计入当期损益，公允价值变动作为其他
综合收益确认，直到该金融资产终止确认时，其累计利得或损失转入留存收益。
4）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
上述以摊余成本计量的金融资产和以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融
资产之外的金融资产，分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。在初始
确认时，为了能够消除或显着减少会计错配，可以将金融资产指定为以公允价值计量且其
变动计入当期损益的金融资产。对于此类金融资产，采用公允价值进行后续计量，所有公
允价值变动计入当期损益。
当且仅当本公司改变管理金融资产的业务模式时，才对所有受影响的相关金融资产进
行重分类。
对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，相关交易费用直接计入当期
损益，其他类别的金融资产相关交易费用计入其初始确认金额。
（3）金融负债分类和计量
本公司的金融负债于初始确认时分类为：以摊余成本计量的金融负债与以公允价值计
量且其变动计入当期损益的金融负债。
符合以下条件之一的金融负债可在初始计量时指定为以公允价值计量且其变动计入当
期损益的金融负债：1）该项指定能够消除或显着减少会计错配；2）根据正式书面文件载
明的公司风险管理或投资策略，以公允价值为基础对金融负债组合或金融资产和金融负债
组合进行管理和业绩评价，并在公司内部以此为基础向关键管理人员报告；3）该金融负债
包含需单独分拆的嵌入衍生工具。
本公司在初始确认时确定金融负债的分类。对于以公允价值计量且其变动计入当期损
益的金融负债，相关交易费用直接计入当期损益，其他金融负债的相关交易费用计入其初
始确认金额。
西安软件新城软件研发基地二期项目备考财务报表附注
2023年1月1日至2026年3月31日
（本备考财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
金融负债的后续计量取决于其分类：
1）以摊余成本计量的金融负债
对于此类金融负债，采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量。
2）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债（含属于金
融负债的衍生工具）和初始确认时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负
债。
（4）金融工具抵销
同时满足下列条件的，金融资产和金融负债以相互抵销后的净额在资产负债表内列示：
具有抵销已确认金额的法定权利，且该种法定权利是当前可执行的；计划以净额结算，或
同时变现该金融资产和清偿该金融负债。
（5）金融资产减值
本公司对于以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益
的债务工具投资、合同资产和财务担保合同等，以预期信用损失为基础确认损失准备。信
用损失，是指本公司按照原实际利率折现的、根据合同应收的所有合同现金流量与预期收
取的所有现金流量之间的差额，即全部现金短缺的现值。
本公司考虑所有合理且有依据的信息，包括前瞻性信息，以单项或组合的方式对以摊
余成本计量的金融资产和以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工
具）的预期信用损失进行估计。
1）预期信用损失一般模型
如果该金融工具的信用风险自初始确认后已显着增加，本公司按照相当于该金融工具
整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备；如果该金融工具的信用风险自初始确
认后并未显着增加，本公司按照相当于该金融工具未来12个月内预期信用损失的金额计量
其损失准备。由此形成的损失准备的增加或转回金额，作为减值损失或利得计入当期损益。
通常逾期超过30日，本公司即认为该金融工具的信用风险已显着增加，除非有确凿证
据证明该金融工具的信用风险自初始确认后并未显着增加。
具体来说，本公司将购买或源生时未发生信用减值的金融工具发生信用减值的过程分
为三个阶段，对于不同阶段的金融工具的减值有不同的会计处理方法：
第一阶段：信用风险自初始确认后未显着增加
对于处于该阶段的金融工具，企业应当按照未来12个月的预期信用损失计量损失准备，
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并按其账面余额（即未扣除减值准备）和实际利率计算利息收入（若该工具为金融资产，
下同）。
第二阶段：信用风险自初始确认后已显着增加但尚未发生信用减值
对于处于该阶段的金融工具，企业应当按照该工具整个存续期的预期信用损失计量损
失准备，并按其账面余额和实际利率计算利息收入。
第三阶段：初始确认后发生信用减值
对于处于该阶段的金融工具，企业应当按照该工具整个存续期的预期信用损失计量损
失准备，但对利息收入的计算不同于处于前两阶段的金融资产。对于已发生信用减值的金
融资产，企业应当按其摊余成本（账面余额减已计提减值准备，也即账面价值）和实际利
率计算利息收入。
对于购买或源生时已发生信用减值的金融资产，企业应当仅将初始确认后整个存续期
内预期信用损失的变动确认为损失准备，并按其摊余成本和经信用调整的实际利率计算利
息收入。
2）应收款项及租赁应收款
本公司对于《企业会计准则第14号——收入》所规定的、不含重大融资成分（包括根
据该准则不考虑不超过一年的合同中融资成分的情况）的应收款项，采用预期信用损失的
简化模型，始终按照整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备。
本公司对包含重大融资成分的应收款项和《企业会计准则第21号——租赁》规范的租
赁应收款，本公司作出会计政策选择，选择采用预期信用损失的简化模型，即按照相当于
整个存续期内预期信用损失的金额计量损失准备。
（6）金融资产转移
本公司已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方的，终止确认该金
融资产；保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，不终止确认该金融资产。
本公司既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，分别下列
情况处理：放弃了对该金融资产控制的，终止确认该金融资产并确认产生的资产和负债；
未放弃对该金融资产控制的，按照其继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，
并相应确认有关负债。
通过对所转移金融资产提供财务担保方式继续涉入的，按照金融资产的账面价值和财
务担保金额两者之中的较低者，确认继续涉入形成的资产。财务担保金额，是指所收到的
对价中，将被要求偿还的最高金额。
6.应收款项
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本公司应收款项包括应收租户租赁款、停车位费、空调费等。对外出租研发办公楼及
商业配套形成的租赁应收款和委托高新配套收取的停车位费、空调或者新风系统收费形成
的应收款项，根据合同约定的金额在租赁期内和委托期间按直线法确认租金收入和停车费
收入、空调费收入并相应形成应收账款，以摊余成本计量。对于应收款项以预期信用损失
为基础确认损失准备。
本公司对于《企业会计准则第14号——收入》所规定的、不含重大融资成分（包括根
据该准则不考虑不超过一年的合同中融资成分的情况）的应收款项，采用预期信用损失的
简化模型，即始终按照整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备，由此形成的损
失准备的增加或转回金额，作为减值损失或利得计入当期损益。
对于包含重大融资成分的应收款项，本公司选择采用预期信用损失的简化模型，即始
终按照整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备。
本公司对于信用风险显着不同、具备以下特征的应收票据、应收账款单项评价信用风
险。如：未续期的银行承兑汇票；与对方存在争议或涉及诉讼、仲裁的应收款项；已有明
显迹象表明债务人很可能无法履行还款义务的应收票据和应收款项等。
除了单项评估信用风险的金融资产外，对于应收票据、应收账款，本公司在单项工具
层面无法以合理成本获得关于信用风险显着增加的充分证据，而在组合基础上评估信用风
险是否显着增加则是可行的。本公司基于共同风险特征将金融资产划分为不同组合，在组
合的基础上编制应收账款账龄与整个存续期预期信用损失率对照表，计算预期信用损失。
对于其他应收款、长期应收款，本公司依据风险特征，参考历史信用损失经验，结合
当前状况及未来经济状况的预测，通过违约风险敞口和未来12个月内或整个存续期预期信
用损失率，计算信用损失。
（1）应收账款坏账准备
①单项计提坏账准备的应收账款
公司对于单独评估信用风险的应收款项，包括与对方存在争议或涉及诉讼、仲裁的应
收款项、已有明显迹象表明债务人很可能无法履行还款义务的应收款项等，单项计提坏账
准备。
②按照信用风险组合计算预期信用风险损失的应收账款
a.低风险组合：主要包括应收政府部门的款项、应收与公司内部项目有关的客户往来等
确定能收回的往来款项。参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预
测，通常不确认预期信用损失。
b.正常风险组合：本组合为低风险组合之外的部分。参考历史信用损失经验，结合当前
状况以及对未来经济状况的预测，编制应收账款账龄与整个存续期预期信用损失率对照表，
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计算预期信用损失。
（2）其他应收款坏账准备
①单项计提坏账准备的其他应收款
包括单项金额重大及单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的其他应收款。
②按照信用风险组合计算预期信用风险损失的其他应收款
a.低风险组合：主要包括应收政府部门的款项、备用金（除离职外）、保证金、定金及
押金、应收与公司内部项目有关的客户往来等确定能收回的往来款项，认定为无信用风险。
b.正常风险组合：本组合为低风险组合之外的部分。参考历史信用损失经验，结合当前
状况及未来经济状况的预测，编制其他应收款账龄和整个存续期预期信用损失率对照表，
计算预期信用损失。
7.应收款项融资
金融资产同时符合下列条件的，分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的
金融资产：本公司管理该金融资产的业务模式是既以收取合同现金流量为目标又以出售金
融资产为目标；该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和
以未偿付本金金额为基础的利息的支付。
本公司将持有的应收款项，以贴现或背书等形式转让，且该类业务较为频繁、涉及金
额也较大的，其管理业务模式实质为既收取合同现金流量又出售，按照金融工具准则的相
关规定，将其分类至以公允价值计量变动且其变动计入其他综合收益的金融资产。
8.投资性房地产
本基金将持有的为赚取租金或资本增值，或两者兼有的房地产划分为投资性房地产，
并以成本进行初始计量。与投资性房地产有关的后续支出，在相关的经济利益很可能流入
且其成本能够可靠的计量时，计入投资性房地产成本；否则，于发生时计入当期损益。
所有投资性房地产采用成本模式进行后续计量，在其预计使用寿命内采用年限平均法
对其计提折旧，对于购买取得的投资性房地产，自取得之日后于其剩余使用寿命内计提折
旧。
目标资产的预计使用寿命、净残值率及年折旧率列示如下：
项目 折旧年限（年） 预计净残值率（%） 年折旧率（%）
房屋、建筑物 20.00－50.00 5.00 1.90－4.75
土地使用权 20.00－50.00 - 2.00-5.00
配套设施 8.00-20.00 5.00 4.75-11.88
对投资性房地产的预计使用寿命、预计净残值和折旧方法于每年年度终了进行复核并
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作适当调整。
自用房地产或存货转换为投资性房地产或投资性房地产转换为自用房地产时，按转换
前的账面价值作为转换后的入账价值。
投资性房地产的用途改变为自用时，自改变之日起，将该投资性房地产转换为固定资
产或无形资产。自用房地产的用途改变为赚取租金或资本增值时，自改变之日起，将固定
资产或无形资产转换为投资性房地产。发生转换时，转换为采用成本模式计量的投资性房
地产的，以转换前的账面价值作为转换后的入账价值；转换为以公允价值模式计量的投资
性房地产的，以转换日的公允价值作为转换后的入账价值。
当投资性房地产被处置、或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，
终止确认该项投资性房地产。投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账
面价值和相关税费后的金额计入当期损益。
资产负债表日，当投资性房地产的可收回金额低于其账面价值时，账面价值减记至可
收回金额。
9.长期资产减值
于每一资产负债表日对采用成本模式计量的投资性房地产、使用寿命有限的无形资产
进行检查，当存在减值迹象时，进行减值测试。对使用寿命不确定的无形资产，无论是否
存在减值迹象，每年末均进行减值测试。
在进行减值测试时，按照资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金
流量的现值两者之间的较高者确定其可收回金额。减值测试后，若该资产的账面价值超过
其可收回金额，其差额确认为减值损失。
以单项资产为基础估计其可回收金额，难以对单项资产的可回收金额进行估计的，以
该资产所属资产组为基础确定资产组的可回收金额。资产组的认定，以资产组产生的主要
现金流入是否独立于其他资产或者资产组的现金流入为依据。
公允价值减去处置费用后的净额，参考公平交易中类似资产的销售协议价格或可观察
到的市场价格，减去可直接归属于该资产处置的增量成本确定。预计未来现金流量现值时，
管理层必须估计该项资产或资产组的预计未来现金流量，并选择恰当的折现率确定未来现
金流量的现值。
上述资产的减值损失一经确认，在以后会计期间不予转回。
10.固定资产
（1）固定资产确认条件、计价和折旧方法
固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用年限超过一个
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会计年度的有形资产。
固定资产以取得时的实际成本入账，并从其达到预定可使用状态的次月起采用年限平
均法计提折旧。固定资产折旧按其入账价值减去预计净残值后在预计使用寿命内计提。对
计提了减值准备的固定资产，则在未来期间按扣除减值准备后的账面价值及依据尚可使用
年限确定折旧额；已提足折旧仍继续使用的固定资产不计提折旧。
本公司根据固定资产的性质和使用情况，确定固定资产的使用寿命和预计净残值。并
在年度终了，对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核，如与原先估计数
存在差异的，进行相应的调整。
（2）本公司固定资产折旧年限、预计净产值和折旧率
项目 折旧年限（年） 预计净残值率（%） 年折旧率（%）
房屋、建筑物 20.00－50.00 5.00 1.90－4.75
机器设备 8.00－20.00 5.00 4.75—11.88
运输工具 5.00－8.00 5.00 11.88—19.00
电子及办公设备 5.00－8.00 5.00 11.88—19.00
其他 5.00－8.00 5.00 11.88—19.00
11.借款费用
（1）借款费用资本化的确认原则
公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以
资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时确认为费用，计入当期损益。
（2）借款费用资本化期间
1）当借款费用同时满足下列条件时，开始资本化：①资产支出已经发生；②借款费用
已经发生；③为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
2）若符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断，并且中断时间连
续超过3个月，暂停借款费用的资本化；中断期间发生的借款费用确认为当期费用，直至
资产的购建或者生产活动重新开始。
3）当所购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或可销售状态时，借款费
用停止资本化。
（3）借款费用资本化金额
为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的，以专门借款当期实际发生
的利息费用（包括按照实际利率法确定的折价或溢价的摊销），减去将尚未动用的借款资
金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额，确定应予资本化
的利息金额；为购建或者生产符合资本化条件的资产占用了一般借款的，根据累计资产支
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出超过专门借款的资产支出加权平均数乘以占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款
应予资本化的利息金额。
12.长期待摊费用
长期待摊费用按实际发生额入账，在受益期或规定的期限内分期平均摊销。如果长期
待摊的费用项目不能使以后会计期间受益则将尚未摊销的该项目的摊余价值全部转入当期
损益。
项目 折旧年限（年） 预计净残值率（%） 年折旧率（%）
维修改造费 3.00-20.00 0.00 5.00-33.33
13.职工薪酬
职工薪酬包括短期薪酬、离职后福利。
短期薪酬主要包括职工工资、奖金、津贴和补贴、职工福利费、医疗保险费、生育保
险费、工伤保险费、住房公积金、工会经费和职工教育经费、非货币性福利等，在职工提
供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并按照受益对象计入当期损益或
相关资产成本。
离职后福利主要包括基本养老保险、失业保险以及年金等，按照承担的风险和义务，
分类为设定提存计划、设定受益计划。对于设定提存计划在根据在资产负债表日为换取职
工在会计期间提供的服务而向单独主体缴存的提存金确认为负债，并按照受益对象计入当
期损益或相关资产成本。如果存在设定受益计划，应说明具体会计处理方法。
14.收入确认原则和计量方法
本公司营业收入主要包括对外提供自有研发办公楼及商业配套出租服务、停车服务和
空调服务，在提供相关服务时确认收入。
15.租赁
在合同开始日，评估合同是否为租赁或者包含租赁。如果合同一方让渡了在一定期间
内控制一项或多项已识别资产使用的权利以换取对价，则该合同为租赁或者包含租赁。
合同中同时包含多项单独租赁的，将合同予以分拆，并分别各项单独租赁进行会计处
理。合同中同时包含租赁和非租赁部分的，将租赁和非租赁部分分拆后进行会计处理。各
租赁部分分别按照租赁准则进行会计处理，非租赁部分按照其他适用的企业会计准则进行
会计处理。但是，合同中包括应分拆的嵌入衍生工具的，不将其与租赁部分合并进行会计
处理。
作为出租人，如果一项租赁实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报
酬，将该项租赁分类为融资租赁，除此之外分类为经营租赁。本备考报告期间内仅存在经
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营租赁。
在租赁期内各个期间，采用直线法/其他系统合理的方法将经营租赁的租赁收款额确认
为租金收入。
发生的与经营租赁有关的初始直接费用资本化至租赁标的资产的成本，在租赁期内按
照与租金收入相同的确认基础分期计入当期损益。取得的与经营租赁有关的未计入租赁收
款额的可变租赁付款额,在实际发生时计入当期损益。
经营租赁发生变更的，自变更生效日开始，将其作为一项新的租赁进行会计处理，与
变更前租赁有关的预收或应收租赁收款额视为新租赁的收款额。
16.重要会计政策和会计估计的变更
（1）本公司自2023年1月1日执行《企业会计准则解释第16号》（财会〔2022〕31
号）中“关于单项交易产生的资产和负债相关的递延所得税不适用初始确认豁免的会计处
理”相关规定。该会计政策变更对本公司备考财务报表不产生影响。
（2）本公司自2024年1月1日执行《企业会计准则解释第17号》（财会〔2023〕21
号）中“关于流动负债与非流动负债的划分”、“关于供应商融资安排的披露”和“关于
售后租回交易的会计处理”相关规定。该会计政策变更对本公司备考财务报表不产生影响。
（3）本公司自2024年1月1日执行《企业会计准则解释第18号》（财会〔2024〕24
号），规定对不属于单项履约义务的保证类质量保证产生的预计负债，应当按确定的金额
计入“主营业务成本”和“其他业务成本”，不再计入“销售费用”。并根据流动性列示
预计负债。本公司执行《企业会计准则解释第18号》对本报告期内财务报表无影响。
（4）本公司自2025年1月1日起无强制执行的新企业会计准则解释或修订版准则。
截至2025年12月31日，财政部发布的《企业会计准则解释第19号》（财会〔2025〕32
号）自2026年1月1日起施行，其涉及的非同一控制下企业合并中补偿性资产的会计处理、
处置同一控制下企业合并取得子公司相关资本公积的处理、电子支付结算金融负债终止确
认等内容，未对本公司2025年度备考财务报表产生影响。
（5）本公司自2026年1月1日执行《企业会计准则解释第19号》（财会〔2025〕32
号），规定其涉及的非同一控制下企业合并中补偿性资产的会计处理、处置同一控制下企
业合并取得子公司相关资本公积的处理、电子支付结算金融负债终止确认等内容。本公司
执行《企业会计准则解释第19号》对本报告期内财务报表无影响。
四、税项
1.主要税种及税率
税种 计税依据 适用税率
增值税 应纳增值税额（除简易征收外，应纳税额 5.00%、9.00%
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税种 计税依据 适用税率
按照应纳税销售额乘以适用税率扣除当期允许抵扣的进项税后的余额）
城市维护建设税 增值税额 7.00%
教育费附加 增值税额 3.00%
地方教育费附加 增值税额 2.00%
企业所得税 应纳税所得额 25.00%
房产税 按房产原值扣除20%的余值、房屋租金 12.00%、1.20%
土地使用税 核减后实际占用面积 6.00元/㎡/年
五、备考财务报表主要项目注释
下列所披露的财务报表数据，除特别注明之外，货币单位为人民币元。
1.货币资金
项目 2026年3月31日 2025年12月31日 2024年12月31日 2023年12月31日
现金
银行存款 7,506,000.33 31,226,373.87
其他货币资金
合计 7,506,000.33 31,226,373.87
2.应收票据
（1）应收票据分类列示
项目 2026年3月31日 2025年12月31日 2024年12月31日 2023年12月31日
银行承兑汇票 148,500.00 148,500.00 196,803.50
商业承兑汇票 95,000.00
合计 148,500.00 243,500.00 196,803.50
（2）应收票据按坏账计提方法分类列示
类别 2026年3月31日
账面余额 坏账准备 账面价值
金额 比例（%） 金额 计提比例（%）
按单项计提坏账准备
按组合计提坏账准备 150,000.00 100.00 1,500.00 1.00 148,500.00
其中：银行承兑汇票 150,000.00 100.00 1,500.00 1.00 148,500.00
商业承兑汇票
合计 150,000.00 100.00 1,500.00 1.00 148,500.00
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（续）
类别 2025年12月31日
账面余额 坏账准备 账面价值
金额 比例（%） 金额 计提比例（%）
按单项计提坏账准备
按组合计提坏账准备 250,000.00 100.00 6,500.00 2.60 243,500.00
其中：银行承兑汇票 150,000.00 60.00 1,500.00 1.00 148,500.00
商业承兑汇票 100,000.00 40.00 5,000.00 5.00 95,000.00
合计 250,000.00 100.00 6,500.00 2.60 243,500.00
（续）
类别 2024年12月31日
账面余额 坏账准备 账面价值
金额 比例（%） 金额 计提比例（%）
按单项计提坏账准备
按组合计提坏账准备 196,803.50 100.00 196,803.50
其中：银行承兑汇票 196,803.50 100.00 196,803.50
商业承兑汇票
合计 196,803.50 100.00 196,803.50
（续）
类别 2023年12月31日
账面余额 坏账准备 账面价值
金额 比例（%） 金额 计提比例（%）
按单项计提坏账准备
按组合计提坏账准备
其中：银行承兑汇票
商业承兑汇票
合计
1）按组合计提应收票据坏账准备
项目 2026年3月31日
账面余额 坏账准备 计提比例（%）
银行承兑汇票 150,000.00 1,500.00 1.00
商业承兑汇票
合计 150,000.00 1,500.00 1.00
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（本备考财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
（续）
项目 2025年12月31日
账面余额 坏账准备 计提比例（%）
银行承兑汇票 150,000.00 1,500.00 1.00
商业承兑汇票 100,000.00 5,000.00 5.00
合计 250,000.00 6,500.00 ——
（续）
项目 2024年12月31日
账面余额 坏账准备 计提比例（%）
银行承兑汇票 196,803.50
商业承兑汇票
合计 196,803.50 ——
（续）
项目 2023年12月31日
账面余额 坏账准备 计提比例（%）
银行承兑汇票
商业承兑汇票
合计 ——
（3）已经背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据：无。
3.应收账款
（1）应收账款按账龄列示
账龄 2026年3月31日 2025年12月31日 2024年12月31日 2023年12月31日
1年以内(含1年) 12,672,766.54 10,923,721.29 15,103,383.67 22,216,766.23
1-2年 470,478.40 2,683,626.79 4,966,181.43 8,882.33
2-3年 7,128.00 7,128.00 6,578.33 21,214.33
3年以上 9,381.27 9,381.27 48,447.40 24,492.75
其中：3-4年 21,214.33 22,054.45
4-5年 22,054.45 2,438.30
5年以上 9,381.27 9,381.27 5,178.62
小计 13,159,754.21 13,623,857.35 20,124,590.83 22,271,355.64
减：坏账准备 489,069.54 570,422.78 367,200.89 872,033.49
合计 12,670,684.67 13,053,434.57 19,757,389.94 21,399,322.15
西安软件新城软件研发基地二期项目备考财务报表附注
2023年1月1日至2026年3月31日
（本备考财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
（2）应收账款按坏账计提方法分类列示
类别 2026年3月31日
账面余额 坏账准备 账面价值
金额 比例（%） 金额 计提比例（%）
按单项计提坏账准备 7,128.00 0.05 7,128.00 100.00 0.00
按组合计提坏账准备 13,152,626.21 99.95 481,941.54 3.66 12,670,684.67
其中：正常风险组合 9,408,868.46 71.50 481,941.54 5.12 8,926,926.92
低风险组合 3,743,757.75 28.45 - - 3,743,757.75
合计 13,159,754.21 100.00 489,069.54 3.72 12,670,684.67
（续）
类别 2025年12月31日
账面余额 坏账准备 账面价值
金额 比例（%） 金额 计提比例（%）
按单项计提坏账准备 7,128.00 0.05 7,128.00 100.00
按组合计提坏账准备 13,616,729.35 99.95 563,294.78 4.14 13,053,434.57
其中：正常风险组合 10,622,784.96 77.97 563,294.78 5.30 10,059,490.18
低风险组合 2,993,944.39 21.98 2,993,944.39
合计 13,623,857.35 100.00 570,422.78 4.19 13,053,434.57
（续）
类别 2024年12月31日
账面余额 坏账准备 账面价值
金额 比例（%） 金额 计提比例（%）
按单项计提坏账准备
按组合计提坏账准备 20,124,590.83 100.00 367,200.89 1.82 19,757,389.94
其中：正常风险组合 6,765,502.90 33.62 367,200.89 5.43 6,398,302.01
低风险组合 13,359,087.93 66.38 13,359,087.93
合计 20,124,590.83 100.00 367,200.89 1.82 19,757,389.94
（续）
类别 2023年12月31日
账面余额 坏账准备 账面价值
金额 比例（%） 金额 计提比例（%）
按单项计提坏账准备
按组合计提坏账准备 22,271,355.64 100.00 872,033.49 3.92 21,399,322.15
其中：正常风险组合 17,235,927.64 77.39 872,033.49 5.06 16,363,894.15
西安软件新城软件研发基地二期项目备考财务报表附注
2023年1月1日至2026年3月31日
（本备考财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
类别 2023年12月31日
账面余额 坏账准备 账面价值
金额 比例（%） 金额 计提比例（%）
低风险组合 5,035,428.00 22.61 5,035,428.00
合计 22,271,355.64 100.00 872,033.49 3.92 21,399,322.15
1）按单项计提应收账款坏账准备
名称 2026年3月31日
账面余额 坏账准备
西安多为信息科技有限公司 7,128.00 7,128.00
合计 7,128.00 7,128.00
（续）
名称 2025年12月31日
账面余额 坏账准备
西安多为信息科技有限公司 7,128.00 7,128.00
合计 7,128.00 7,128.00
2）按组合计提应收账款坏账准备
①正常风险组合
账龄 2026年3月31日
账面余额 坏账准备 计提比例（%）
1年以内（含1年） 9,329,006.29 466,450.31 5.00
1-2年 70,480.90 7,048.09 10.00
2-3年
3-4年
4-5年
5年以上 9,381.27 8,443.14 90.00
合计 9,408,868.46 481,941.54 ——
（续）
账龄 2025年12月31日
账面余额 坏账准备 计提比例（%）
1年以内（含1年） 10,129,774.40 506,488.71 5.00
1-2年 483,629.29 48,362.93 10.00
2-3年
3-4年
西安软件新城软件研发基地二期项目备考财务报表附注
2023年1月1日至2026年3月31日
（本备考财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
账龄 2025年12月31日
账面余额 坏账准备 计提比例（%）
4-5年
5年以上 9,381.27 8,443.14 90.00
合计 10,622,784.96 563,294.78 ——
（续）
账龄 2024年12月31日
账面余额 坏账准备 计提比例（%）
1年以内（含1年） 6,544,295.74 327,214.79 5.00
1-2年 166,181.43 16,618.14 10.00
2-3年 6,578.33 1,315.67 20.00
3-4年 21,214.33 6,364.30 30.00
4-5年 22,054.45 11,027.23 50.00
5年以上 5,178.62 4,660.76 90.00
合计 6,765,502.90 367,200.89 ——
（续）
账龄 2023年12月31日
账面余额 坏账准备 计提比例（%）
1年以内（含1年） 17,181,338.23 859,066.91 5.00
1-2年 8,882.33 888.23 10.00
2-3年 21,214.33 4,242.87 20.00
3-4年 22,054.45 6,616.33 30.00
4-5年 2,438.30 1,219.15 50.00
5年以上 90.00
合计 17,235,927.64 872,033.49 ——
②低风险组合
账龄 2026年3月31日
账面余额 坏账准备 计提比例（%）
低风险组合 3,743,757.75
合计 3,743,757.75 ——
（续）
账龄 2025年12月31日
账面余额 坏账准备 计提比例（%）
西安软件新城软件研发基地二期项目备考财务报表附注
2023年1月1日至2026年3月31日
（本备考财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
账龄 2025年12月31日
账面余额 坏账准备 计提比例（%）
低风险组合 2,993,944.39
合计 2,993,944.39 ——
（续）
账龄 2024年12月31日
账面余额 坏账准备 计提比例（%）
低风险组合 13,359,087.93
合计 13,359,087.93 ——
（续）
账龄 2023年12月31日
账面余额 坏账准备 计提比例（%）
低风险组合 5,035,428.00
合计 5,035,428.00 ——
（3）应收账款计提、收回或转回的坏账准备情况
类别 2025年12月31日余额 2026年度变动金额 2026年3月31日余额
计提 收回或转回 转销或核销
按单项计提坏账准备 7,128.00 7,128.00
按组合计提坏账准备 563,294.78 132,394.51 213,747.75 481,941.54
合计 570,422.78 132,394.51 213,747.75 489,069.54
（续）
类别 2024年12月31日余额 2025年度变动金额 2025年12月31日余额
计提 收回或转回 转销或核销
按单项计提坏账准备 7,128.00 7,128.00
按组合计提坏账准备 367,200.89 380,793.19 184,699.30 563,294.78
合计 367,200.89 387,921.19 184,699.30 570,422.78
（续）
类别 2023年12月31日余额 2024年度变动金额 2024年12月31日余额
计提 收回或转回 转销或核销
按单项计提坏账准备
按组合计提坏账准备 872,033.49 277,716.73 782,549.33 367,200.89
合计 872,033.49 277,716.73 782,549.33 367,200.89
西安软件新城软件研发基地二期项目备考财务报表附注
2023年1月1日至2026年3月31日
（本备考财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
（续）
类别 2023年1月1日 2023年度变动金额 2023年12月31日余额
计提 收回或转回 转销或核销
按单项计提坏账准备
按组合计提坏账准备 6,451,944.45 61,353.49 5,641,264.45 872,033.49
合计 6,451,944.45 61,353.49 5,641,264.45 872,033.49
（4）实际核销的应收账款：无。
（5）按欠款方归集的年末余额前五名的应收账款情况
单位名称 2026年3月31日余额 账龄 占应收账款余额 坏账准备余额
合计数的比例(%)
客户1 3,095,522.10 1-2年 22.72
客户2 2,075,651.49 1年以内 15.24 103,782.57
客户3 1,100,696.26 1年以内 8.08 55,034.81
客户4 839,274.82 1年以内 6.16 41,963.74
客户5 580,432.74 1年以内 4.26 29,021.64
合计 7,691,577.41 —— 56.46 229,802.76
（续）
单位名称 2025年12月31日余额 账龄 占应收账款余额 坏账准备余额
合计数的比例(%)
客户1 1,800,000.00 1-2年 12.37
客户2 1,370,291.28 1年以内 9.41 68,514.56
客户3 1,210,765.88 1年以内 8.32 60,538.29
客户4 1,187,302.12 1年以内 8.16 59,365.11
客户5 1,124,844.28 1年以内 7.73 56,242.21
合计 6,693,203.56 —— 45.99 244,660.17
（续）
单位名称 2024年12月31日余额 账龄 占应收账款余额 坏账准备余额
合计数的比例(%)
客户1 12,041,949.99 1年以内、1-2年 59.84
客户2 1,165,574.94 1年以内 5.79 58,278.75
客户3 1,087,802.38 1年以内 5.41
客户4 714,226.70 1年以内 3.55 35,711.34
客户5 559,165.03 1年以内 2.78 27,958.25
合计 15,568,719.04 —— 77.37 121,948.34
西安软件新城软件研发基地二期项目备考财务报表附注
2023年1月1日至2026年3月31日
（本备考财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
（续）
单位名称 2023年12月31日余额 账龄 占应收账款余额 坏账准备余额
合计数的比例(%)
客户1 12,759,497.38 1年以内 57.29 637,974.87
客户2 4,800,000.00 1年以内 21.55
客户3 1,022,589.16 1年以内 4.59 51,129.46
客户4 755,152.63 1年以内 3.39 37,757.63
客户5 748,452.50 1年以内 3.36 37,422.63
合计 20,085,691.67 —— 90.18 764,284.59
4.应收款项融资
项目 2026年3月31日 2025年12月31日 2024年12月31日 2023年12月31日
以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的应收票据和应收账款 198,913.50
合计 198,913.50
5.预付款项
项目 2026年3月31日
金额 比例（%）
1年以内（含1年） 2,500.00 100.00
合计 2,500.00 100.00
（续）
项目 2025年12月31日
金额 比例（%）
1年以内（含1年）
合计
（续）
项目 2024年12月31日
金额 比例（%）
1年以内（含1年） 2,118.86 100.00
合计 2,118.86 100.00
西安软件新城软件研发基地二期项目备考财务报表附注
2023年1月1日至2026年3月31日
（本备考财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
（续）
项目 2023年12月31日
金额 比例（%）
1年以内（含1年）
合计
6.其他应收款
款项性质 2026年3月31日 2025年12月31日 2024年12月31日 2023年12月31日
其他应收款 93,035.23 130,518.62
应收利息
应收股利
合计 93,035.23 130,518.62
6.1其他应收款
（1）其他应收款按款项性质分类
款项性质 2026年3月31日 2025年12月31日 2024年12月31日 2023年12月31日
往来款 92,960.90 130,414.39
其他 74.33 104.23
押金、保证金
合计 93,035.23 130,518.62
（2）其他应收款按账龄列示
账龄 2026年3月31日 2025年12月31日 2024年12月31日 2023年12月31日
1年以内（含1年） 93,035.23 130,518.62
1-2年
2-3年
3年以上
其中：3-4年
4-5年
5年以上
小计 93,035.23 130,518.62
减：坏账准备
合计 93,035.23 130,518.62
西安软件新城软件研发基地二期项目备考财务报表附注
2023年1月1日至2026年3月31日
（本备考财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
7.其他流动资产
项目 2026年3月31日 2025年12月31日 2024年12月31日 2023年12月31日
预缴税金 544,185.76
合计 544,185.76
8.投资性房地产
项目 房屋、建筑物 土地使用权 配套设施 合计
一、账面原值
1、2025年12月31日 1,209,486,898.46 75,737,193.46 26,577,648.31 1,311,801,740.23
2、本期增加金额
3、本期减少金额
4、2026年3月31日 1,209,486,898.46 75,737,193.46 26,577,648.31 1,311,801,740.23
二、累计折旧
1、2025年12月31日 282,688,352.42 18,326,841.26 10,800,861.27 311,816,054.95
2、本期增加金额 6,068,273.64 398,663.28 328,976.57 6,795,913.48
3、本期减少金额
4、2026年3月31日 288,756,626.06 18,725,504.54 11,129,837.84 318,611,968.44
三、减值准备
1、2025年12月31日
2、本期增加金额
3、本期减少金额
4、2026年3月31日
四、账面价值
1、2026年3月31日 920,730,272.40 57,011,688.92 15,447,810.47 993,189,771.80
1、2025年12月31日 926,798,546.04 57,410,352.20 15,776,787.04 999,985,685.28
（续）
项目 房屋、建筑物 土地使用权 配套设施 合计
一、账面原值
1、2024年12月31日 1,209,486,898.46 74,481,965.59 26,577,648.31 1,310,546,512.36
2、本期增加金额 1,255,227.87 1,255,227.87
3、本期减少金额
4、2025年12月31日 1,209,486,898.46 75,737,193.46 26,577,648.31 1,311,801,740.23
二、累计折旧
1、2024年12月31日 259,167,447.21 15,903,672.97 9,538,422.62 284,609,542.80
2、本期增加金额 23,520,905.21 2,423,168.29 1,262,438.65 27,206,512.15
西安软件新城软件研发基地二期项目备考财务报表附注
2023年1月1日至2026年3月31日
（本备考财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
项目 房屋、建筑物 土地使用权 配套设施 合计
3、本期减少金额
4、2025年12月31日 282,688,352.42 18,326,841.26 10,800,861.27 311,816,054.95
三、减值准备
1、2024年12月31日
2、本期增加金额
3、本期减少金额
4、2025年12月31日
四、账面价值
1、2025年12月31日 926,798,546.04 57,410,352.20 15,776,787.04 999,985,685.28
2、2024年12月31日 950,319,451.25 58,578,292.62 17,039,225.69 1,025,936,969.56
（续）
项目 房屋、建筑物 土地使用权 配套设施 合计
一、账面原值
1、2023年12月31日 1,209,486,898.46 74,481,965.59 26,577,648.31 1,310,546,512.36
2、本期增加金额
3、本期减少金额
4、2024年12月31日 1,209,486,898.46 74,481,965.59 26,577,648.31 1,310,546,512.36
二、累计折旧
1、2023年12月31日 234,557,703.21 14,421,127.21 8,837,068.03 257,815,898.45
2、本期增加金额 24,609,744.00 1,482,545.76 701,354.59 26,793,644.35
3、本期减少金额
4、2024年12月31日 259,167,447.21 15,903,672.97 9,538,422.62 284,609,542.80
三、减值准备
1、2023年12月31日
2、本期增加金额
3、本期减少金额
4、2024年12月31日
四、账面价值
1、2024年12月31日 950,319,451.25 58,578,292.62 17,039,225.69 1,025,936,969.56
2、2023年12月31日 974,929,195.25 60,060,838.38 17,740,580.28 1,052,730,613.91
（续）
项目 房屋、建筑物 土地使用权 配套设施 合计
一、账面原值
西安软件新城软件研发基地二期项目备考财务报表附注
2023年1月1日至2026年3月31日
（本备考财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
项目 房屋、建筑物 土地使用权 配套设施 合计
1、2023年1月1日 1,208,390,898.46 74,481,965.59 26,577,648.31 1,309,450,512.36
2、本期增加金额 1,096,000.00 1,096,000.00
3、本期减少金额
4、2023年12月31日 1,209,486,898.46 74,481,965.59 26,577,648.31 1,310,546,512.36
二、累计折旧
1、2023年1月1日 210,509,042.90 12,938,581.45 7,574,629.74 231,022,254.09
2、本期增加金额 24,048,660.31 1,482,545.76 1,262,438.29 26,793,644.36
3、本期减少金额
4、2023年12月31日 234,557,703.21 14,421,127.21 8,837,068.03 257,815,898.45
三、减值准备
1、2023年1月1日
2、本期增加金额
3、本期减少金额
4、2023年12月31日
四、账面价值
1、2023年12月31日 974,929,195.25 60,060,838.38 17,740,580.28 1,052,730,613.91
2、2023年1月1日 997,881,855.56 61,543,384.14 19,003,018.57 1,078,428,258.27
9.固定资产
项目 2026年3月31日 2025年12月31日 2024年12月31日 2023年12月31日
固定资产 22,664.08 23,098.95 24,838.41 23,444.99
固定资产清理 1,500.00
合计 24,164.08 23,098.95 24,838.41 23,444.99
9.1固定资产
（1）固定资产情况
项目 运输工具 办公及电子设备 合计
一、账面原值
1、2025年12月31日余额 288,734.00 82,672.47 371,406.47
2、本期增加金额
（1）购置
（2）在建工程转入
（3）企业合并增加
3、本期减少金额
（1）处置或报废
西安软件新城软件研发基地二期项目备考财务报表附注
2023年1月1日至2026年3月31日
（本备考财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
项目 运输工具 办公及电子设备 合计
4、2026年3月31日余额 288,734.00 82,672.47 371,406.47
二、累计折旧
1、2025年12月31日余额 274,297.30 74,010.22 348,307.52
2、本期增加金额 434.87 434.87
（1）计提 434.87 434.87
（2）企业合并增加
3、本期减少金额
（1）处置或报废
4、2026年3月31日余额 274,297.30 74,445.09 348,742.39
三、减值准备
1、2025年12月31日余额
2、本期增加金额
（1）计提
3、本期减少金额
（1）处置或报废
4、2026年3月31日余额
四、账面价值
1、2026年3月31日 14,436.70 8,227.38 22,664.08
2、2025年12月31日 14,436.70 8,662.25 23,098.95
（续）
项目 运输工具 办公及电子设备 合计
一、账面原值
1、2024年12月31日余额 288,734.00 82,672.47 371,406.47
2、本期增加金额
（1）购置
（2）在建工程转入
（3）企业合并增加
3、本期减少金额
（1）处置或报废
4、2025年12月31日余额 288,734.00 82,672.47 371,406.47
二、累计折旧
1、2024年12月31日余额 274,297.30 72,270.76 346,568.06
2、本期增加金额 1,739.46 1,739.46
（1）计提 1,739.46 1,739.46
西安软件新城软件研发基地二期项目备考财务报表附注
2023年1月1日至2026年3月31日
（本备考财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
项目 运输工具 办公及电子设备 合计
（2）企业合并增加
3、本期减少金额
（1）处置或报废
4、2025年12月31日余额 274,297.30 74,010.22 348,307.52
三、减值准备
1、2024年12月31日余额
2、本期增加金额
（1）计提
3、本期减少金额
（1）处置或报废
4、2025年12月31日余额
四、账面价值
1、2025年12月31日 14,436.70 8,662.25 23,098.95
2、2024年12月31日 14,436.70 10,401.71 24,838.41
（续）
项目 运输工具 办公及电子设备 合计
一、账面原值
1、2023年12月31日余额 288,734.00 78,673.47 367,407.47
2、本期增加金额 3,999.00 3,999.00
（1）购置 3,999.00 3,999.00
（2）在建工程转入
（3）企业合并增加
3、本期减少金额
（1）处置或报废
4、2024年12月31日余额 288,734.00 82,672.47 371,406.47
二、累计折旧
1、2023年12月31日余额 274,297.30 69,665.18 343,962.48
2、本期增加金额 2,605.58 2,605.58
（1）计提 2,605.58 2,605.58
（2）企业合并增加
3、本期减少金额
（1）处置或报废
4、2024年12月31日余额 274,297.30 72,270.76 346,568.06
三、减值准备
西安软件新城软件研发基地二期项目备考财务报表附注
2023年1月1日至2026年3月31日
（本备考财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
项目 运输工具 办公及电子设备 合计
1、2023年12月31日余额
2、本期增加金额
（1）计提
3、本期减少金额
（1）处置或报废
4、2024年12月31日余额
四、账面价值
1、2024年12月31日 14,436.70 10,401.71 24,838.41
2、2023年12月31日 14,436.70 9,008.29 23,444.99
（续）
项目 运输工具 办公及电子设备 合计
一、账面原值
1、2023年1月1日余额 288,734.00 73,517.47 362,251.47
2、本期增加金额 5,156.00 5,156.00
（1）购置 5,156.00 5,156.00
（2）在建工程转入
（3）企业合并增加
3、本期减少金额
（1）处置或报废
4、2023年12月31日余额 288,734.00 78,673.47 367,407.47
二、累计折旧
1、2023年1月1日余额 274,297.30 67,177.35 341,474.65
2、本期增加金额 2,487.83 2,487.83
（1）计提 2,487.83 2,487.83
（2）企业合并增加
3、本期减少金额
（1）处置或报废
4、2023年12月31日余额 274,297.30 69,665.18 343,962.48
三、减值准备
1、2023年1月1日余额
2、本期增加金额
（1）计提
3、本期减少金额
4、2023年12月31日余额
西安软件新城软件研发基地二期项目备考财务报表附注
2023年1月1日至2026年3月31日
（本备考财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
项目 运输工具 办公及电子设备 合计
四、账面价值
1、2023年12月31日 14,436.70 9,008.29 23,444.99
2、2023年1月1日 14,436.70 6,340.12 20,776.82
10.长期待摊费用
项目 2025年12月31日 2026年度增加金额 2026年度摊销金额 2026年度其他减少金额 2026年3月31日
维修改造费 6,973,000.34 171,000.00 514,148.37 6,629,851.97
合计 6,973,000.34 171,000.00 514,148.37 6,629,851.97
（续）
项目 2024年12月31日 2025年度增加金额 2025年度摊销金额 2025年度其他减少金额 2025年12月31日
维修改造费 4,852,906.70 4,443,584.27 2,323,490.63 6,973,000.34
合计 4,852,906.70 4,443,584.27 2,323,490.63 6,973,000.34
（续）
项目 2023年12月31日 2024年度增加金额 2024年度摊销金额 2024年度其他减少金额 2024年12月31日
维修改造费 3,259,225.08 2,230,428.50 636,746.88 4,852,906.70
合计 3,259,225.08 2,230,428.50 636,746.88 4,852,906.70
（续）
项目 2023年1月1日 2023年度增加金额 2023年度摊销金额 2023年度其他减少金额 2023年12月31日
维修改造费 1,077,839.29 2,997,170.75 815,784.96 3,259,225.08
合计 1,077,839.29 2,997,170.75 815,784.96 3,259,225.08
11.应付票据
项目 2026年3月31日 2025年12月31日 2024年12月31日 2023年12月31日
银行承兑汇票
商业承兑汇票 4,030,789.82 3,787,314.22
合计 4,030,789.82 3,787,314.22
12.应付账款
项目 2026年3月31日 2025年12月31日 2024年12月31日 2023年12月31日
西安软件新城软件研发基地二期项目备考财务报表附注
2023年1月1日至2026年3月31日
（本备考财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
项目 2026年3月31日 2025年12月31日 2024年12月31日 2023年12月31日
运营管理费 1,830,233.57 1,843,815.28 2,904,993.82
工程款 3,247,441.27 3,539,464.63 3,306,278.57 4,305,429.73
合计 5,077,674.84 5,383,279.91 6,211,272.39 4,305,429.73
13.预收款项
项目 2026年3月31日 2025年12月31日 2024年12月31日 2023年12月31日
预收租金 2,483,083.04 2,364,865.88 3,069,944.68 3,642,747.43
合计 2,483,083.04 2,364,865.88 3,069,944.68 3,642,747.43
14.应付职工薪酬
（1）应付职工薪酬分类
项目 2025年12月31日 2026年1-3月份增加 2026年1-3月份度减少 2026年3月31日
短期薪酬 68,299.14 379,190.95 427,263.34 20,226.75
离职后福利-设定提存计划 11,152.81 23,307.51 34,460.32
辞退福利
其他
合计 79,451.95 402,498.46 461,723.66 20,226.75
（续）
项目 2024年12月31日 2025年度增加 2025年度减少 2025年12月31日
短期薪酬 177,842.82 856,367.68 965,911.36 68,299.14
离职后福利-设定提存计划 10,807.09 133,833.72 133,488.00 11,152.81
辞退福利
其他
合计 188,649.91 990,201.40 1,099,399.36 79,451.95
（续）
项目 2023年12月31日 2024年度增加 2024年度减少 2024年12月31日
短期薪酬 219,174.89 1,220,346.18 1,261,678.25 177,842.82
离职后福利-设定提存计划 29,963.87 170,875.80 190,032.58 10,807.09
辞退福利
其他
合计 249,138.76 1,391,221.98 1,451,710.83 188,649.91
西安软件新城软件研发基地二期项目备考财务报表附注
2023年1月1日至2026年3月31日
（本备考财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
（续）
项目 2023年1月1日 2023年度增加 2023年度减少 2023年12月31日
短期薪酬 176,046.90 3,101,898.67 3,058,770.68 219,174.89
离职后福利-设定提存计划 25,135.15 359,566.44 354,737.72 29,963.87
辞退福利
其他
合计 201,182.05 3,461,465.11 3,413,508.40 249,138.76
（2）短期薪酬
项目 2025年12月31日 2026年1-3月份增加 2026年1-3月份减少 2026年3月31日
工资、奖金、津贴和补贴 58,729.11 356,965.36 395,467.72 20,226.75
职工福利费
社会保险费 3,436.03 7,444.59 10,880.62
其中：医疗、生育保险费 3,315.50 6,922.41 10,237.91
工伤保险费 120.53 522.18 642.71
住房公积金 6,134.00 14,781.00 20,915.00
工会经费和职工教育经费
短期带薪缺勤
短期利润分享计划
其他
合计 68,299.14 379,190.95 427,263.34 20,226.75
（续）
项目 2024年12月31日 2025年度增加 2025年度减少 2025年12月31日
工资、奖金、津贴和补贴 168,288.75 704,749.36 814,309.00 58,729.11
职工福利费 36,778.00 36,778.00
社会保险费 3,420.07 41,232.32 41,216.36 3,436.03
其中：医疗、生育保险费 3,315.50 39,786.00 39,786.00 3,315.50
工伤保险费 104.57 1,446.32 1,430.36 120.53
住房公积金 6,134.00 73,608.00 73,608.00 6,134.00
工会经费和职工教育经费
短期带薪缺勤
短期利润分享计划
其他
西安软件新城软件研发基地二期项目备考财务报表附注
2023年1月1日至2026年3月31日
（本备考财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
项目 2024年12月31日 2025年度增加 2025年度减少 2025年12月31日
合计 177,842.82 856,367.68 965,911.36 68,299.14
（续）
项目 2023年12月31日 2024年度增加 2024年度减少 2024年12月31日
工资、奖金、津贴和补贴 192,696.86 954,712.54 979,120.65 168,288.75
职工福利费 105,434.00 105,434.00
社会保险费 11,638.03 72,017.64 80,235.60 3,420.07
其中：医疗、生育保险费 11,211.32 69,832.26 77,728.08 3,315.50
工伤保险费 426.71 2,185.38 2,507.52 104.57
住房公积金 14,840.00 88,182.00 96,888.00 6,134.00
工会经费和职工教育经费
短期带薪缺勤
短期利润分享计划
其他
合计 219,174.89 1,220,346.18 1,261,678.25 177,842.82
（续）
项目 2023年1月1日 2023年度增加 2023年度减少 2023年12月31日
工资、奖金、津贴和补贴 154,288.98 2,312,362.31 2,273,954.43 192,696.86
职工福利费 471,800.00 471,800.00
社会保险费 9,617.92 139,656.36 137,636.25 11,638.03
其中：医疗、生育保险费 9,265.00 134,535.84 132,589.52 11,211.32
工伤保险费 352.92 5,120.52 5,046.73 426.71
住房公积金 12,140.00 178,080.00 175,380.00 14,840.00
工会经费和职工教育经费
短期带薪缺勤
短期利润分享计划
其他
合计 176,046.90 3,101,898.67 3,058,770.68 219,174.89
（3）设定提存计划
项目 2025年12月31日 2026年1-3月份增加 2026年1-3月份减少 2026年3月31日
西安软件新城软件研发基地二期项目备考财务报表附注
2023年1月1日至2026年3月31日
（本备考财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
项目 2025年12月31日 2026年1-3月份增加 2026年1-3月份减少 2026年3月31日
基本养老保险 7,170.72 14,919.84 22,090.56
失业保险费 298.79 652.74 951.53
企业年金缴费 3,683.30 7,734.93 11,418.23
其他
合计 11,152.81 23,307.51 34,460.32
（续）
项目 2024年12月31日 2025年度增加 2025年度减少 2025年12月31日
基本养老保险 6,900.00 86,048.64 85,777.92 7,170.72
失业保险费 298.79 3,585.48 3,585.48 298.79
企业年金缴费 3,608.30 44,199.60 44,124.60 3,683.30
其他
合计 10,807.09 133,833.72 133,488.00 11,152.81
（续）
项目 2023年12月31日 2024年度增加 2024年度减少 2024年12月31日
基本养老保险 19,506.24 106,818.72 119,424.96 6,900.00
失业保险费 853.39 4,639.62 5,194.22 298.79
企业年金缴费 9,604.24 59,417.46 65,413.40 3,608.30
其他
合计 29,963.87 170,875.80 190,032.58 10,807.09
（续）
项目 2023年1月1日 2023年度增加 2023年度减少 2023年12月31日
基本养老保险 16,486.23 234,074.88 231,054.87 19,506.24
失业保险费 705.80 10,240.68 10,093.09 853.39
企业年金缴费 7,943.12 115,250.88 113,589.76 9,604.24
其他
合计 25,135.15 359,566.44 354,737.72 29,963.87
15.应交税费
项目 2026年3月31日 2025年12月31日 2024年12月31日 2023年12月31日
企业所得税 1,659,039.35 6,492,577.87 3,308,538.07
房产税 3,416,988.23 3,412,458.33 3,552,305.42 3,209,186.05
增值税 450,370.24 427,773.35 653,825.15 1,015,357.69
西安软件新城软件研发基地二期项目备考财务报表附注
2023年1月1日至2026年3月31日
（本备考财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
项目 2026年3月31日 2025年12月31日 2024年12月31日 2023年12月31日
土地使用税 119,366.43 119,366.43 119,366.43 119,366.43
城市维护建设税 31,525.91 29,944.14 35,448.67 34,267.70
教育费附加 13,511.11 12,833.20 15,192.29 14,686.15
地方教育费附加 9,007.41 8,555.46 10,128.19 9,790.77
印花税 8,003.45 7,967.72 9,034.60 9,360.12
水利基金 2,619.65 2,499.69 3,038.46 2,871.18
合计 5,710,431.78 4,021,398.32 10,890,917.08 7,723,424.16
16.其他应付款
项目 2026年3月31日 2025年12月31日 2024年12月31日 2023年12月31日
应付利息 190,343.32
应付股利
其他应付款 570,517,351.09 608,934,812.41 614,458,016.57 680,705,524.72
合计 570,517,351.09 608,934,812.41 614,458,016.57 680,895,868.04
16.1应付利息
项目 2026年3月31日 2025年12月31日 2024年12月31日 2023年12月31日
借款利息 190,343.32
合计 190,343.32
16.2其他应付款
项目 2026年3月31日 2025年12月31日 2024年12月31日 2023年12月31日
往来款及借款 545,439,565.23 585,378,299.83 593,767,653.93 660,320,838.44
保证金、押金 25,077,785.86 23,556,512.58 20,690,362.64 20,384,686.28
合计 570,517,351.09 608,934,812.41 614,458,016.57 680,705,524.72
17.一年内到期的非流动负债
项目 2026年3月31日 2025年12月31日 2024年12月31日 2023年12月31日
一年内到期的长期借款
一年内到期的长期应付款 15,791,013.60
合计 15,791,013.60
注：一年内到期的长期应付款见附注五、18。
西安软件新城软件研发基地二期项目备考财务报表附注
2023年1月1日至2026年3月31日
（本备考财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
18.长期应付款
款项性质 2026年3月31日 2025年12月31日 2024年12月31日 2023年12月31日
融资租赁借款 16,877,393.38
减：未确认融资费用 1,086,379.78
减：一年内到期的长期应付款 15,791,013.60
合计
注1：2019年6月26日，本公司与广州越秀融资租赁有限公司签订《融资租赁合同（售
后回租）》，合同编号为越租第20190501530号，租赁物价款（租赁本金）20,000.00万元。
租赁期限自起租日开始计算，即2019年10月1日，最后一次偿付日期为2024年7月1日。
该笔借款由西安高科集团有限公司提供连带责任保证担保，《保证合同》编号为越保第
20190501530-1号，保证期间自《保证合同》生效之日起至主合同履行期限届满后两年止。
注2：2019年9月26日，本公司与中国外贸金融租赁有限公司签订《融资租赁合同（售
后回租）》，合同编号为ZMZ-2019-0073，租赁物价款（租赁本金）70,000.00万元，租赁
期限为5年。该笔借款由西安高科集团有限公司提供连带责任保证担保，《保证合同》编
号为ZMZ-2019-0073-11，保证期间至主合同债务人最后一期履行债务期限届满之日，即
2024年7月15日起两年。该笔款项已经于2023年10月18日偿还结束。
19.营业收入、营业成本
项目 2026年1-3月 2025年度 2024年度 2023年度
营业收入 26,897,805.14 105,566,153.45 110,104,527.88 114,847,049.18
其中：租金收入 23,573,704.28 96,682,795.44 101,251,439.51 106,972,868.32
停车费收入 2,291,990.77 5,580,605.71 5,563,761.89 4,571,428.57
空调费收入 1,032,110.09 3,302,752.30 3,289,326.48 3,302,752.29
合计 26,897,805.14 105,566,153.45 110,104,527.88 114,847,049.18
营业成本 8,655,198.36 34,586,897.97 30,759,317.55 30,535,324.91
合计 8,655,198.36 34,586,897.97 30,759,317.55 30,535,324.91
20.税金及附加
项目 2026年1-3月 2025年度 2024年度 2023年度
房产税 3,416,988.23 13,649,833.33 12,604,900.36 12,836,744.20
土地使用税 119,366.43 477,465.72 477,465.72 477,465.72
城市维护建设税 97,032.22 378,729.25 384,256.88 411,212.38
教育费附加 41,585.24 162,312.53 164,681.52 176,233.88
地方教育费附加 27,723.50 108,208.35 109,787.68 117,489.25
印花税 24,746.69 101,516.93 106,314.02 112,321.51
西安软件新城软件研发基地二期项目备考财务报表附注
2023年1月1日至2026年3月31日
（本备考财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
项目 2026年1-3月 2025年度 2024年度 2023年度
水利建设基金 8,069.34 31,669.85 32,539.97 34,454.11
合计 3,735,511.65 14,909,735.96 13,879,946.15 14,165,921.05
21.销售费用
项目 2026年1-3月 2025年度 2024年度 2023年度
市场开拓费 639,239.60 284,760.00 241,994.03
广告宣传费 173,880.74 117,544.17 43,566.57 476,249.71
策划费 82,998.07
通讯费 30,000.00
合计 173,880.74 756,783.77 441,324.64 718,243.74
22.管理费用
项目 2026年1-3月 2025年度 2024年度 2023年度
职工薪酬 300,615.02 745,389.42 746,823.42 535,569.52
保险费 196,028.78
办公、差旅费 12,080.27 56,046.00 60,190.51
车辆费 11,775.76 8,037.47 22,928.29
通讯费 9,600.00 86,893.82 94,255.56
其他 7,407.10 15,006.85 44,767.12
物业、水电暖费 4,720.00 49,505.89 20,442.21
租赁费 2,534.01 46,047.89
折旧费 189.96 759.84 1,594.96 1,671.48
诉讼费 458,279.00
合计 300,804.98 990,295.18 963,908.41 1,284,151.58
23.财务费用
项目 2026年1-3月 2025年度 2024年度 2023年度
利息支出 7,565,793.67 27,026,382.64 37,399,686.44 53,033,857.24
减：利息收入 3,851.38 10,270.12 24,253.78 148,771.10
其他-手续费 780.00 2,317.51 714,287.00 2,024,169.47
合计 7,562,722.29 27,018,430.03 38,089,719.66 54,909,255.61
24.信用减值损失
项目 2026年1-3月 2025年度 2024年度 2023年度
应收账款损失 81,353.24 -203,221.89 504,832.60 5,579,910.96
西安软件新城软件研发基地二期项目备考财务报表附注
2023年1月1日至2026年3月31日
（本备考财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
项目 2026年1-3月 2025年度 2024年度 2023年度
应收票据损失 5,000.00 -6,500.00
其他应收款损失
合计 86,353.24 -209,721.89 504,832.60 5,579,910.96
25.所得税费用
项目 2026年1-3月 2025年度 2024年度 2023年度
当期所得税费用 1,659,039.35 6,826,002.63 6,492,577.87 3,308,538.07
合计 1,659,039.35 6,826,002.63 6,492,577.87 3,308,538.07
（1）会计利润与所得税费用调整过程
项目 2026年1-3月 2025年度 2024年度 2023年度
本年利润总额 6,556,040.36 27,094,288.65 26,475,144.07 18,814,063.25
按法定/适用税率计算的所得税费用 1,639,010.09 6,773,572.16 6,618,786.02 4,703,515.81
调整以前期间所得税的影响 41,617.57
非应税收入的影响
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 -21,588.31 52,430.47 -126,208.15 -1,394,977.74
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响
本年未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣亏损的影响
研发费用加计扣除的影响
税率调整导致期初递延所得税资产/负债余额的变化
所得税费用 1,659,039.35 6,826,002.63 6,492,577.87 3,308,538.07
26.所有权或使用权受到限制的资产
科目 2026年3月31日账面价值 2025年12月31日账面价值 2024年12月31日账面价值 2023年12月31日账面价值 受限原因
投资性房地产 679,868,289.88 696,897,986.33 715,155,099.74 母公司融资租赁借款抵押担保
214,162,149.72 关联方固定资产借款抵押担保
合计 894,030,439.60 696,897,986.33 715,155,099.74 ——
注：关联担保情况见附注六、（二）3。
27.成本费用按性质分类
西安软件新城软件研发基地二期项目备考财务报表附注
2023年1月1日至2026年3月31日
（本备考财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
项目 2026年1-3月 2025年度 2024年度 2023年度
投资性房地产折旧 6,795,913.48 27,206,512.15 26,793,644.35 26,793,644.36
运营费用 1,344,034.69 4,670,504.77 4,296,215.80 3,461,465.11
维修改造费 815,865.21 3,455,270.47 636,746.88 815,784.96
销售费用 173,880.74 756,783.77 441,324.64 718,243.74
其他 189.96 244,905.76 217,084.99 748,582.06
合计 9,129,884.08 36,333,976.92 32,385,016.66 32,537,720.23
28.现金流量表补充资料
项目 2026年1-3月 2025年度 2024年度 2023年度
一、将净利润调节为经营活动的现金流量：
净利润 4,897,001.01 20,268,286.02 19,982,566.20 15,505,525.18
加：资产减值准备
信用减值损失 -86,353.24 209,721.89 -504,832.60 -5,579,910.96
固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产折旧 6,796,348.35 27,208,251.61 26,796,249.93 26,796,132.19
无形资产摊销
长期待摊费用摊销 514,148.37 2,323,490.63 636,746.88 815,784.96
财务费用（收益以“-”号填列） 7,565,793.67 27,026,382.64 37,399,686.44 53,033,857.24
经营性应收项目的减少（增加以“-”号填列） 561,603.14 6,741,604.57 1,786,412.34 54,922,894.24
经营性应付项目的增加（减少以“-”号填列） 3,994,020.35 -2,635,695.66 5,554,528.18 12,703,005.64
其他
经营活动产生的现金流量净额 24,242,561.65 81,142,041.70 91,651,357.37 158,197,288.49
二、不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
融资租入固定资产
三、现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额 7,506,000.33 31,226,373.87
减：现金的期初余额 31,226,373.87
西安软件新城软件研发基地二期项目备考财务报表附注
2023年1月1日至2026年3月31日
（本备考财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
项目 2026年1-3月 2025年度 2024年度 2023年度
现金等价物的期末余额 -23,720,373.54 31,226,373.87
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 -23,720,373.54 31,226,373.87
六、关联方及关联交易
（一）关联方关系
1.母公司情况
母公司名称 2026年3月31日
持股比例（%） 表决权比例（%）
西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司 100.00 100.00
（续）
母公司名称 2025年12月31日
持股比例（%） 表决权比例（%）
西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司 100.00 100.00
（续）
母公司名称 2024年12月31日
持股比例（%） 表决权比例（%）
西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司 100.00 100.00
（续）
母公司名称 2023年12月31日
持股比例（%） 表决权比例（%）
西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司 100.00 100.00
本公司的最终控制方为西安高科集团有限公司。
2.其他关联方
其他关联方名称 与本公司关系
西安高科领创文化发展有限公司 受同一母公司控制
西安高新领尚建设开发有限公司 受同一母公司控制
西安高新区综保基地配套建设有限公司 受同一母公司控制
西安市高新区领嘉建设开发有限公司 受同一母公司控制
西安市高新区领铭建设开发有限公司 受同一母公司控制
西安软件新城软件研发基地二期项目备考财务报表附注
2023年1月1日至2026年3月31日
（本备考财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
其他关联方名称 与本公司关系
西安市高新区领鑫建设开发有限公司 受同一母公司控制
西安市高新区领苑建设开发有限公司 受同一母公司控制
西安市高新区信息产业园建设发展有限公司 受同一母公司控制
西安高新区云汇谷科技产业运营有限公司 受同一母公司控制
西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司物业管理分公司 受同一母公司控制
西安新天宏项目管理有限责任公司 受同一最终控制方控制
西安高科物流发展有限公司 受同一最终控制方控制
西安高科新纪元文旅有限公司 受同一最终控制方控制
（二）关联交易
1.购销商品、提供和接受劳务的关联交易
（1）采购商品/接受劳务
关联方 关联交易内容 2026年1-3月 2025年度 2024年度 2023年度
西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司 运营服务 941,423.18 3,694,815.37 2,904,993.82
西安高科物流发展有限公司 电梯设备 1,606,000.00
西安高科领创文化发展有限公司 采购商品 76,544.00
西安新天宏项目管理有限责任公司 招标代理费 4,000.00
西安高科新纪元文旅有限公司 采购商品 3,289.00
合计 941,423.18 3,694,815.37 2,908,282.82 1,686,544.00
（2）销售商品/提供劳务
关联方 关联交易内容 2026年1-3月 2025年度 2024年度 2023年度
西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司 空调服务 1,032,110.09 3,302,752.30 631,013.65
西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司物业管理分公司 空调服务 2,658,312.83 3,302,752.29
合计 —— 1,032,110.09 3,302,752.30 3,289,326.48 3,302,752.29
2.关联租赁情况
（1）出租情况
承租方名称 租赁资产种类 2026年1-3月确认的租赁收入 2025年度确认的租赁收入 2024年度确认的租赁收入 2023年度确认的租赁收入
西安软件新城软件研发基地二期项目备考财务报表附注
2023年1月1日至2026年3月31日
（本备考财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
承租方名称 租赁资产种类 2026年1-3月确认的租赁收入 2025年度确认的租赁收入 2024年度确认的租赁收入 2023年度确认的租赁收入
西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司 车位 2,291,990.77 4,655,526.66 380,952.38
西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司物业管理分公司 车位 925,079.05 5,182,809.51 4,571,428.57
西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司 房屋 277,371.58 447,475.00 329,273.81 114,285.71
西安市高新区领鑫建设开发有限公司 房屋 141,857.14 567,428.57 567,428.57 567,428.57
西安市高新区领苑建设开发有限公司 房屋 141,812.86 567,251.43 567,251.43 567,251.43
西安市高新区领铭建设开发有限公司 房屋 128,571.43 514,285.71 514,285.72 514,285.71
西安市高新区领嘉建设开发有限公司 房屋 126,527.14 506,108.57 506,108.57 506,108.57
西安高新领尚建设开发有限公司 房屋 30,571.43 122,285.71 122,285.72 122,285.71
西安市高新区信息产业园建设发展有限公司 房屋 237,526.11 950,104.45 316,701.48
合计 —— 3,376,228.46 9,255,545.15 8,487,097.19 6,963,074.27
3.关联担保情况
（1）作为担保方
被担保方名称 担保金额 担保起始日 担保到期日 备注
西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司 1,000,000,000.00 2019年09月20日 已偿还 注1
西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司 3,000,000,000.00 2022年8月22日 出质登记注销完毕 注2
西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司 500,000,000.00 2025年03月28日 抵押担保已解除 注3
西安市高新区信息产业园建设发展有限公司
注1：2019年9月20日，西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司与光大金融
租赁股份有限公司签订《融资租赁合同》，借款金额100,000.00万元，期限为10年，按半
年结息。该笔借款：1）由西安高科集团有限公司及本公司提供连带责任保证担保，《保证
合同》编号分别为光大金融租赁(1909)保字第24-00003-1号、光大金融租赁(1909)保字第
24-00003-2号，保证期间均为自主合同约定的承租人履行主合同项下债务期限届满之日起
两年；2）由本公司西安软件新城软件研发基地二期项目部分资产提供抵押担保，《抵押合
同》编号为光大金融租赁(1909)抵字第24-00003号；3）由非交易标的所拥有的西安高新区
管委会拨付的租金补贴提供质押担保，《质押合同》编号为光大金融租赁(1909)质字第
西安软件新城软件研发基地二期项目备考财务报表附注
2023年1月1日至2026年3月31日
（本备考财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
24-00003号。该笔借款已于2026年2月10日偿还，相关抵押和质押事项已于2026年2
月14日办理解除登记手续；
注2：根据编号为0758502号《综合授信合同》、编号为0772145号、0772152号、0783129
号《借款合同》、编号为0758502002号《最高额质押合同》以及编号为（西工商高新）股
质登记设字(2025)第000098号和（西工商高新）股质登记设字(2025)第000092号《股权出
质设立登记通知书》，为担保配套公司在《综合授信合同》（包括该授信合同项下的全部
具体业务合同）项下的全部债务，配套公司以其所持有的软件新城公司40,000万元/万股股
权和西安高新区云汇谷科技产业运营有限公司30,000万元/万股股权作为质押财产向北京银
行股份有限公司西安分行提供最高额质押担保，主债权最高限额为30亿元，主债权确定期
间为2022年8月22日至2023年8月21日，额度最长占用期间（授信期间）为2022年08
月22日起至2038年08月21日止。上述股权质押事宜已于2025年5月23日和2025年5
月20日办理完毕股权出质登记。该项借款中的软件新城的股权质押已于2026年2月10日
办理解除登记手续；
注3：2025年3月28日，西安市高新区信息产业园建设发展有限公司（借款人1）和
西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司（借款人2）与中国工商银行股份有限公司
西安高新技术开发区支行签订了《固定资产借款合同》（编号:0370000020-2025年(高科)
字01744号），借款金额50,000.00万元，借款期限2025年3月28日至2040年3月28日，
为期15年。该笔借款：1）由西安高科集团提供连带责任保证担保，《保证合同》编号
0370000020-2025年高科(保)字0199号，保证期限为自主合同项下的借款期限届满之次日
起三年；2）由本公司西安软件新城软件研发基地二期项目部分资产提供抵押担保，《抵押
合同》编号为0370000020-2025年高科(抵)字0004号，担保期限为主合同项下的债权全部
清偿之日终止。该项借款中的资产抵押担保已于2026年2月11日办理解除登记手续。
（2）作为被担保方
担保方名称 担保金额 担保起始日 担保到期日 担保是否已经履行完毕 备注
西安高新控股有限公司 500,000,000.00 2016年02月03日 2030年02月03日 是 注1
西安高科集团有限公司 200,000,000.00 2019年06月26日 2026年07月01日 是 注2
700,000,000.00 2019年09月26日 2026年07月15日 是
注1：注：2016年2月3日，本公司与中国进出口银行签订编号为2110099912016110176
的《借款合同（境内固定资产类贷款）》，借款金额50,000.00万元，期限为12年，按季
结息。该笔借款由西安高新控股有限公司提供连带责任保证，《保证合同》编号为
2110099912016110176BZ01，保证期间为主合同项下债务履行期届满之日起两年。本公司已
于2023年2月提前偿还借款。
注2：西安高科集团有限公司1992年2月至2020年2月曾用名为西安高科（集团）公
西安软件新城软件研发基地二期项目备考财务报表附注
2023年1月1日至2026年3月31日
（本备考财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
司，附注中的借款、担保相关内容已按其现使用名称进行列示；作为被担保方的相关借款
情况见附注五、18。
4.关联方借款
（1）关联方借款
项目 2026年3月31日 2025年12月31日 2024年12月31日 2023年12月31日
关联借款余额 518,472,863.57 554,769,283.69 593,305,384.15 660,162,159.32
注：以上关联方借款均由原始权益人高新配套提供。
（2）关联方借款利息
项目 2026年1-3月 2025年度 2024年度 2023年度
利息支出 7,565,793.67 27,026,382.64 37,025,206.66 48,229,173.92
注：以上利息支出均系关联方借款产生的利息。
（三）关联方往来余额
1.应收项目
项目 关联方 2026年3月31日 2025年12月31日
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
应收账款 西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司 3,095,522.10 592,429.16
应收账款 西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司物业管理分公司 1,800,000.00
应收账款 西安市高新区信息产业园建设发展有限公司 444,337.65 194,935.23
合计 —— 3,539,859.75 2,587,364.39
(续）
项目 关联方 2024年12月31日 2023年12月31日
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
应收账款 西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司 1,087,802.38
应收账款 西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司物业管理分公司 12,041,949.99 4,800,000.00
应收账款 西安市高新区信息产业园建设发展有限公司 229,335.56
其他应收款 西安高新领尚建设开发有限公司 92,960.90 125,060.90
合计 —— 13,452,048.83 4,925,060.90
西安软件新城软件研发基地二期项目备考财务报表附注
2023年1月1日至2026年3月31日
（本备考财务报表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
2.应付项目
项目 关联方 2026年3月31日 2025年12月31日
应付账款 西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司 1,830,233.57 1,843,815.28
预收账款 西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司 1,112,195.12
预收账款 西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司物业分公司 76,317.01
其他应付款 西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司 518,587,516.07 554,883,936.19
其他应付款 西安市高新区领鑫建设开发有限公司 148,950.00 148,950.00
其他应付款 西安市高新区领苑建设开发有限公司 148,903.50 148,903.50
其他应付款 西安市高新区领铭建设开发有限公司 135,000.00 135,000.00
其他应付款 西安市高新区领嘉建设开发有限公司 132,853.50 132,853.50
其他应付款 西安高新领尚建设开发有限公司 32,100.00 32,100.00
其他应付款 西安市高新区信息产业园建设发展有限公司 309,603.00 309,603.00
其他应付款 西安高新区云汇谷科技产业运营有限公司 26,933,608.63 30,609,016.14
合计 — 548,258,768.27 589,432,689.74
(续）
项目 关联方 2024年12月31日 2023年12月31日
应付账款 西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司 2,904,993.82
应付账款 西安高科物流发展有限公司 166,138.87 166,138.87
其他应付款 西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司 593,438,438.65 660,258,731.94
其他应付款 西安市高新区领鑫建设开发有限公司 148,950.00 148,950.00
其他应付款 西安市高新区领苑建设开发有限公司 148,903.50 148,903.50
其他应付款 西安市高新区领铭建设开发有限公司 135,000.00 135,000.00
其他应付款 西安市高新区领嘉建设开发有限公司 132,853.50 132,853.50
其他应付款 西安高新领尚建设开发有限公司 32,100.00 32,100.00
其他应付款 西安市高新区信息产业园建设发展有限公司 309,603.00
合计 — 597,416,981.34 661,022,677.81
注：本段落披露的与高新配套的其他应付款余额中，涉及关联方借款部分的金额见附
注六、（二）4。
平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（草案）
附件三、基金可供分配金额测算报告
平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金
2026年7月1日（假设基金成立日）至2027年12
月31日止期间
可供分配金额测算报告及审核报告
索引页码
审核报告
可供分配金额测算报告
—预测合并资产负债表1-2
—预测合并利润表3
—预测合并现金流量表4
—可供分配金额计算表5
—可供分配金额计算表附注6-31
审核报告
XYZH/2026XAAA5B0325
平安基金管理有限公司
平安基金管理有限公司:
我们审核了后附的由平安基金管理有限公司（即平安西安高科产业园封闭式基础设
施证券投资基金管理人，以下简称“基金管理人”）编制的西安高科产业园封闭式基础
设施证券投资基金（以下简称“基金”）的可供分配金额测算报告（以下简称“测算报
告”），包括2026年7月1日（假设基金成立日）至2027年12月31日止期间的预测合
并资产负债表、预测合并利润表、预测合并现金流量表、可供分配金额计算表及相关附
注。我们的审核依据是《中国注册会计师其他见证业务准则第3111号-预测性财务信息
的审核》。基金管理人对测算报告及其所依据的各项假设负责，这些假设已在后附的测
算报告附注五、附注六和附注七中披露。
根据我们对支持这些假设的证据的审核，我们没有注意到任何事项是我们认为这些
假设没有为测算报告提供合理基础，我们认为，测算报告是在这些假设的基础上恰当编
制的，并按照测算报告附注二所述的编制基础的规定进行了列报。
由于预期事项通常并非如预期那样发生，并且变动可能重大，因此实际结果可能与
预测性财务信息存在差异。
审核报告（续）XYZH/2026XAAA5B0325
平安基金管理有限公司
本报告仅供基金管理人为申请发行公开募集不动产投资信托基金之目的使用，未经
本所书面同意，不得用作任何其他目的。
信永中和会计师事务所(特殊普通合伙)中国注册会计师：
中国注册会计师：
中国北京二○二六年七月一日
平安西安高新产业园封闭式基础设施证券投资基金
预测合并资产负债表
编制单位：平安基金管理有限公司单位：人民币元
项 目 附注 2026年12月31日 2027年12月31日
流动资产：
货币资金 七、1 61,414,900.86 91,429,106.03
结算备付金
拆出资金
交易性金融资产
衍生金融资产
应收票据
应收账款 七、2 10,256,857.60 10,329,213.89
应收款项融资
预付款项
应收保费
应收分保账款
应收分保合同准备金
其他应收款
其中：应收利息
应收股利
买入返售金融资产
存货
合同资产
持有待售资产
一年内到期的非流动资产
其他流动资产
流动资产合计 71,671,758.46 101,758,319.91
非流动资产：
发放贷款和垫款
债权投资
其他债权投资
长期应收款
长期股权投资
其他权益工具投资
其他非流动金融资产
投资性房地产 七、3 1,257,119,576.52 1,222,171,591.48
固定资产 七、4 22,859.44 21,119.92
在建工程
生产性生物资产
油气资产
使用权资产
无形资产
开发支出
商誉 七、5 327,901.31 327,901.31
长期待摊费用 七、6 9,340,937.84 12,083,371.80
递延所得税资产
其他非流动资产
非流动资产合计 1,266,811,275.11 1,234,603,984.51
资产总计 1,338,483,033.58 1,336,362,304.43
基金管理负责人：项目负责人：
平安西安高新产业园封闭式基础设施证券投资基金
预测合并资产负债表（续)
编制单位：平安基金管理有限公司单位：人民币元
项 目 附注 2026年12月31日 2027年12月31日
流动负债：
短期借款
向中央银行借款
拆入资金
交易性金融负债
衍生金融负债
应付票据
应付账款 七、7 3,833,729.72 7,290,666.19
预收款项
合同负债
卖出回购金融资产款
吸收存款及同业存放
代理买卖证券款
代理承销证券款
应付职工薪酬
应交税费 七、8 4,113,092.46 4,127,408.45
其他应付款 七、9 25,110,878.89 25,110,878.89
其中：应付利息
应付股利
应付手续费及佣金
应付分保账款
持有待售负债
一年内到期的非流动负债
其他流动负债
流动负债合计 33,057,701.07 36,528,953.53
非流动负债：
保险合同准备金
长期借款
应付债券
其中：优先股
永续债
租赁负债
长期应付款
长期应付职工薪酬
预计负债
递延收益
递延所得税负债
其他非流动负债
非流动负债合计 - -
负 债 合 计 33,057,701.07 36,528,953.53
股东权益：
股本 1,295,000,000.00 1,295,000,000.00
其他权益工具
其中：优先股
永续债
资本公积
减：库存股
其他综合收益
专项储备
盈余公积
一般风险准备
未分配利润 10,425,332.50 4,833,350.89
归属于母公司股东权益合计 1,305,425,332.50 1,299,833,350.89
少数股东权益
股东权益合计 1,305,425,332.50 1,299,833,350.89
负债和股东权益总计 1,338,483,033.57 1,336,362,304.42
基金管理负责人：项目负责人：
平安西安高新产业园封闭式基础设施证券投资基金
预测合并利润表
编制单位：平安基金管理有限公司单位：人民币元
项 目 附注 2026年7月1日（假设基金成立日）起至12月31日止期间 2027年度
预测数 预测数
一、营业总收入 49,122,606.31 98,990,926.91
其中：营业收入 七、10 49,122,606.31 98,990,926.91
二、营业总成本 38,697,273.81 68,278,886.55
其中：营业成本 七、11 24,361,186.59 45,415,815.96
税金及附加 七、12 8,903,241.61 17,410,468.47
销售费用
管理人报酬 七、13 1,566,772.60 3,133,020.80
托管费 七、14 65,282.19 130,542.53
资产减值损失
其他费用 七、15 3,800,790.82 2,189,038.79
三、营业利润（亏损以“－”号填列） 10,425,332.50 30,712,040.36
加：营业外收入
减：营业外支出
四、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 10,425,332.50 30,712,040.36
减：所得税费用 七、16
五、净利润（净亏损以“－”号填列） 10,425,332.50 30,712,040.36
六、综合收益总额 10,425,332.50 30,712,040.36
基金管理人负责人：项目负责人：
平安西安高新产业园封闭式基础设施证券投资基金
预测合并现金流量表
编制单位：平安基金管理有限公司单位：人民币元
项 目 附注 2026年7月1日（假设基金成立日）起至12月31日止期间 2027年度
预测数 预测数
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 七、23 54,804,393.65 104,000,227.07
收到的税收返还
收到的其他与经营活动有关的现金
经营活动现金流入小计 54,804,393.65 104,000,227.07
购买商品、接收劳务支付的现金 七、24 3,472,760.11 5,183,973.66
支付给职工以及为职工支付的现金
支付的各项税费 七、25 11,468,826.35 22,477,808.92
支付的其他与经营活动有关的现金 七、26 4,981,975.85 5,450,862.60
经营活动现金流出小计 19,923,562.31 33,112,645.18
经营活动产生的现金流量净额 34,880,831.34 70,887,581.89
二、投资活动产生的现金流量：
收回投资收到的现金
取得投资收益收到的现金
处置固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金
收到的其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流入小计 - -
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 七、27 732,565,154.00 4,569,354.75
其中：收购不动产项目所支付的现金净额 715,982,431.96 -
投资支付的现金
取得子公司及其他营业单位支付的现金净额
支付其他与投资活动有关的现金
投资活动现金流出小计 732,565,154.00 4,569,354.75
投资活动产生现金流量净额 -732,565,154.00 -4,569,354.75
三、筹资活动产生的现金流量：
不动产项目发行基金份额收到的现金 七、28 1,295,000,000.00
取得借款收到的现金
筹资活动现金流入小计 1,295,000,000.00 -
偿还债务支付的现金 七、29 545,406,472.20
分配股利、利润或偿付利息支付的现金
支付其他与筹资活动相关的现金
向基金份额持有人分配支付的现金 七、30 36,304,021.97
支付基金设立日前归属于原始权益人的利润
筹资活动现金流出小计 545,406,472.20 36,304,021.97
筹资活动产生的现金流量净额 749,593,527.80 -36,304,021.97
四、现金及现金等价物净增加额 51,909,205.14 30,014,205.17
加：期初现金及现金等价物 9,505,695.72 61,414,900.86
五、期末现金及现金等价物余额 61,414,900.86 91,429,106.03
基金管理人负责人：项目负责人：
平安西安高新产业园封闭式基础设施证券投资基金
可供分配金额计算表
编制单位：平安基金管理有限公司单位：人民币元
项 目 附注 2026年7月1日（假设基金成立日）起至12月31日止期间 2027年度
预测数 预测数
一、净利润 10,425,332.50 30,712,040.36
利息支出
折旧及摊销 七、17 20,923,473.91 38,488,190.60
资产减值损失
所得税费用 七、16
二、税息折旧及摊销前利润 31,348,806.41 69,200,230.96
三、其他调整 4,955,215.56 -2,882,003.82
不动产基金发行份额募集的资金 七、18 1,295,000,000.00
取得借款收到的本金
偿还债务支付的金额 七、18 -545,406,472.20
收购不动产项目所支付的现金净额 七、18 -715,982,431.96
其他资本性支出 七、19 -3,140,450.00 -6,280,900.00
不动产项目资产的公允价值变动损益
不动产项目资产减值准备的变动
不动产项目资产的处置利得或损失
处置不动产项目资产取得的现金
应收和应付项目的变动 七、20 -404,551.39 3,398,896.18
支付的利息及所得税费用
支付基金设立日前归属于原始权益人的利润
未来合理相关支出预留 七、21 -25,110,878.89 -
——重大资本性支出
——预留不可预见费用
——未来合理期间内的运营费用
——预留经营性负债余额 七、21 -25,110,878.89
其他可能的调整项 - -
偿还存量负债支付的资金
四、可供分配金额 36,304,021.97 66,318,227.14
基金管理人负责人：项目负责人：
平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金可供分配金额计算表附注
2026年7月1日（假设基金成立日）至2027年12月31日止期间
（本可供分配金额计算表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
重要提示：本可供分配金额测算表是平安基金管理有限公司在最佳估计假设的基础
上编制的，所依据的各种假设具有不确定性，可供分配金额测算报告存在无法实现
的风险。
一、基金简介
1.基金基本情况
平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“本基金”）拟由平安
基金管理有限公司（以下简称“平安基金”）作为基金管理人，依照《中华人民共和国证
券投资基金法》、《公开募集证券投资基金运作管理办法》、《公开募集证券投资基金销
售机构监督管理办法》、《公开募集证券投资基金信息披露管理办法》、《中国证监会国
家发展改革委关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》、
《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》、《公开募集不动产投资信托基金（REITs）
运营操作指引（试行）》、《深圳证券交易所公开募集不动产投资信托基金业务办法（试
行）》、《深圳证券交易所公开募集不动产投资信托基金业务指引第1号—审核关注事项
（试行）》、《深圳证券交易所公开募集不动产投资信托基金业务指引第2号——发售业
务（试行）》、《公开募集不动产投资信托基金（REITs）尽职调查工作指引（试行）》等
法律法规以及《平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金基金合同》（以下简称
“基金合同”）的约定负责募集。本基金为契约型封闭式，存续期限为自基金合同生效之
日起40年，首次设立采用向战略投资者定向配售、向网下投资者询价发售及向公众投资者
定价发售相结合的募集方式，拟募集资金预计为129,500.00万元，最终募集资金规模需根
据询价结果确认。本基金拟在成立后在深圳证券交易所上市交易。本基金的基金管理人为
平安基金，基金托管人为中国邮政储蓄银行股份有限公司，原始权益人和运营管理机构为
西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司（以下简称“高新配套”）。
2.本基金所投资不动产项目的基本情况
西安市高新区软件新城建设发展有限公司（以下简称“项目公司”或“软件新城”）
是由高新配套于2014年3月28日在西安市市场监督管理局高新区分局注册成立的有限责
任公司。项目公司经批准的经营期限为无固定期限，注册资本为40,000.00万元，经营范围：
一般项目：停车场服务；物业管理；非居住房地产租赁。（除依法须经批准的项目外，凭
营业执照依法自主开展经营活动）。
西安软件新城软件研发基地二期项目（以下简称“不动产项目”）位于陕西省西安高
新技术产业开发区天谷八路156号，项目东至云水一路、南至天谷九路、西至云水二路、
北至天谷八路，宗地面积为117,951.3平方米，建设楼栋共21幢，建筑面积合计409,698.84
平方米。本基金投资的不动产项目资产范围为软件新城的13幢房地产，包括10幢地上房
地产、3幢地下房地产（物业用房、地下车库及其他配套建筑）的房屋所有权及对应土地使
用权，总建筑面积325,033.70平方米、可租赁面积212,172.57平方米。
平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金可供分配金额计算表附注
2026年7月1日（假设基金成立日）至2027年12月31日止期间
（本可供分配金额计算表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
为满足本基金交易结构的要求，将软件新城持有的不动产项目相关的资产、负债及业
务合同项下的全部权利和义务，通过资产重组保留至项目公司，用于发行本基金。不动产
项目以外的其他部分剥离至新设公司。
3.本次交易基本情况
根据深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司(以下简称“戴德梁行”或“评估机构”)
于2026年7月出具的目标资产估价报告，于评估基准日2026年3月31日，目标资产的市
场价值合计12.93亿元，并以此为基础确定本基金购买不动产项目交易(以下简称“本次交
易”)的总对价，拟由平安基金通过发行本基金进行公开募集。本基金拟通过资产支持专项
计划从原始权益人处取得项目公司100%的股权，从而取得项目公司所持有的目标资产。
根据平安基金编制的《平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书》
（以下简称“招募说明书”）及相关协议，具体交易情况如下：
本基金成立后拟将募集资金扣除基金层面预留费用后全部用于认购由平安证券有限公
司(以下简称“平安证券”)设立的《平安证券-西安高科产业园1号资产支持专项计划》(以
下简称“专项计划”)的全部份额。
根据平安证券(代表专项计划)拟与原始权益人签订的《股权转让协议》，专项计划向原
始权益人收购项目公司100%股权。根据平安证券(代表专项计划)拟与项目公司签订的《借
款协议》，专项计划向项目公司发放股东借款，上述资金用以偿还原始权益人对项目公司
享有的标的债权。在上述步骤完成后，专项计划将对项目公司发放股东借款，同时专项计
划将对项目公司进行减资操作，形成对专项计划的应付减资款，并通过项目公司和专项计
划签订《债权债务确认协议》的方式确定为有息债务。
本次交易完成后，本基金将通过上述安排间接持有项目公司及其所持有的目标资产的
控制权。
二、可供分配金额测算编制基础
1.编制基础
本可供分配金额测算报告是本基金管理人平安基金管理层根据本基金所投资的不动产
项目历史期间所反映的经营业绩为基础，在充分考虑本基金及本基金所投资的不动产项目
在预测期间的经营计划、投资计划、财务预算以及附注五、附注六及附注七中列示的各项
假设的前提下，本着谨慎的原则而编制的。本基金的可供分配金额测算报告按照中国证券
监督管理委员会（以下称“中国证监会”）颁布的《公开募集基础设施证券投资基金指引
（试行）》、深圳证券交易所（以下简称“深交所”）颁布的《深圳证券交易所公开募集
不动产投资信托基金业务指引第1号一审核关注事项（试行）》及中国证券投资基金业协
会（以下简称“中国基金业协会”）颁布的《公开募集不动产投资信托基金(REITs)运营操
作指引(试行)》的相关要求及基金合同中约定的基金可供分配金额的计算调整项编制。
平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金可供分配金额计算表附注
2026年7月1日（假设基金成立日）至2027年12月31日止期间
（本可供分配金额计算表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
本基金按照财政部于2006年2月15日及以后期间颁布的《企业会计准则一基本准则》、
各项具体会计准则及相关规定（以下合称“企业会计准则”）编制财务报表。
本基金在编制本可供分配金额测算报告时应用的主要会计政策和会计估计与软件新城
按照备考财务报表编制的备考财务报表所应用的主要会计政策和会计估计无重大差异。主
要会计政策和会计估计详见附注三。
本基金在编制可供分配金额测算报告时，是以历史期间所反映的经营业绩及预计的交
易方案为基础和假设测算的，本次最终交易方案及不动产项目交易估值对本次可供分配金
额可能会产生影响，交易方案及相关因素的变动后，可供分配金额将会相应调整。
本可供分配金额测算报告的预测期间为2026年7月1日（假设基金成立日）至2027
年12月31日止期间（以下称“预测期间”）。
本可供分配金额测算报告是基于本基金假设自假设基金成立日即2026年7月1日起合
并专项计划及项目公司财务报表而编制的。
预测期间纳入本基金合并范围的主体包括本基金、专项计划及项目公司。
本可供分配金额测算报告仅供基金管理人为申请发行公开募集不动产投资信托基金之
目的而编制。本可供分配金额测算报告的编制日为2026年7月1日，平安基金管理层确认
截至本可供分配金额测算报告编制日止，编制本可供分配金额测算报告所依据的各项假设
仍然适当。
本可供分配金额测算报告仅供本基金管理人平安基金本次向中国证监会、深交所申请
发行公开募集不动产投资信托基金之目的使用。
三、重要会计政策及会计估计
1.会计年度
会计期间为公历1月1日至12月31日。
2.记账本位币
记账本位币均为人民币。
3.记账基础和计价原则
本基金采用的计量属性包括历史成本、重置成本、可变现净值、现值和公允价值。
4.企业合并
非同一控制下的企业合并
对于非同一控制下企业合并，本基金选择根据业务三要素评估法对本次合并是否构成
业务进行判断。项目公司持有可对外提供租赁服务的投资性房地产，并持续为该投资性房
平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金可供分配金额计算表附注
2026年7月1日（假设基金成立日）至2027年12月31日止期间
（本可供分配金额计算表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
地产产生资本性支出，满足“投入”要求；项目公司通过委派高级管理人员，筛选并委托
运营管理公司对具有产出能力的投资性房地产进行运营管理，存在运营过程；项目公司可
为客户提供租赁服务并收取租金，存在“产出”，因此本次合并构成业务，按照非同一控
制下企业合并进行处理。
本基金发生的合并成本及在合并中取得的可辨认净资产按购买日的公允价值计量。评
估值大于合并中取得的被购买方于购买日相关可辨认资产公允价值份额的差额进行简化处
理，在被购买方单体账面调整相关资产价值，评估增值部分之外的合并成本和被购买方净
资产之间的差额在合并层面确认为商誉；合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资
产公允价值份额的差额，计入当期损益。为进行企业合并发生的直接相关费用于发生时计
入当期损益。为企业合并而发行权益性证券或债务性证券的交易费用，计入权益性证券或
债务性证券的初始确认金额。
5.合并财务报表的编制方法
编制合并财务报表时，合并范围包括本基金、专项计划和项目公司。
从取得附属单位的实际控制权之日起，本基金开始将其纳入合并范围；从丧失实际控
制权之日起停止纳入合并范围。
在编制合并财务报表时，附属单位与本基金采用的会计政策或会计期间不一致的，按
照本基金的会计政策或会计期间对附属单位财务报表进行必要的调整。
6.现金及现金等价物
现金是指库存现金和可随时用于支付的存款。现金等价物，实质本基金持有的期限短、
流动性强、易于转换为已知金额现金且价值变动风险很小的投资。
7.金融工具
（1）金融工具的确认和终止确认
本基金于成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。
以常规方式买卖金融资产，按交易日会计进行确认和终止确认。常规方式买卖金融资
产，是指按照合同条款的约定，在法规或通行惯例规定的期限内收取或交付金融资产。交
易日，是指本基金承诺买入或卖出金融资产的日期。
满足下列条件的，终止确认金融资产（或金融资产的一部分，或一组类似金融资产的
一部分），即从其账户和资产负债表内予以转销：
1）收取金融资产现金流量的权利届满；
2）转移了收取金融资产现金流量的权利，或在“过手协议”下承担了及时将收取的现
金流量全额支付给第三方的义务；并且（a）实质上转让了金融资产所有权上几乎所有的风
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（本可供分配金额计算表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
险和报酬，或（b）虽然实质上既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和
报酬，但放弃了对该金融资产的控制。
（2）金融资产分类和计量
本基金的金融资产于初始确认时根据本基金管理金融资产的业务模式和金融资产的合
同现金流量特征分类为：以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他
综合收益的金融资产以及以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。金融资产的
后续计量取决于其分类。
本基金对金融资产的分类，依据本基金管理金融资产的业务模式和金融资产的现金流
量特征进行分类。
1）以摊余成本计量的金融资产
金融资产同时符合下列条件的，分类为以摊余成本计量的金融资产：本基金管理该金
融资产的业务模式是以收取合同现金流量为目标；该金融资产的合同条款规定，在特定日
期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。对于此类金融
资产，采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量，其摊销或减值产生的利得或损失，
均计入当期损益。
2）以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的债务工具投资
金融资产同时符合下列条件的，分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的
金融资产：本基金管理该金融资产的业务模式是既以收取合同现金流量为目标又以出售金
融资产为目标；该金融资产的合同条款规定，在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和
以未偿付本金金额为基础的利息的支付。对于此类金融资产，采用公允价值进行后续计量。
其折价或溢价采用实际利率法进行摊销并确认为利息收入或费用。除减值损失及外币货币
性金融资产的汇兑差额确认为当期损益外，此类金融资产的公允价值变动作为其他综合收
益确认，直到该金融资产终止确认时，其累计利得或损失转入当期损益。与此类金融资产
相关利息收入，计入当期损益。
3）以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的权益工具投资
本基金不可撤销地选择将部分非交易性权益工具投资指定为以公允价值计量且其变动
计入其他综合收益的金融资产，仅将相关股利收入计入当期损益，公允价值变动作为其他
综合收益确认，直到该金融资产终止确认时，其累计利得或损失转入留存收益。
4）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产
上述以摊余成本计量的金融资产和以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融
资产之外的金融资产，分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。在初始
确认时，为了能够消除或显着减少会计错配，可以将金融资产指定为以公允价值计量且其
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（本可供分配金额计算表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
变动计入当期损益的金融资产。对于此类金融资产，采用公允价值进行后续计量，所有公
允价值变动计入当期损益。
当且仅当本基金改变管理金融资产的业务模式时，才对所有受影响的相关金融资产进
行重分类。
对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，相关交易费用直接计入当期
损益，其他类别的金融资产相关交易费用计入其初始确认金额。
（3）金融负债分类和计量
本基金的金融负债于初始确认时分类为：以摊余成本计量的金融负债与以公允价值计
量且其变动计入当期损益的金融负债。
符合以下条件之一的金融负债可在初始计量时指定为以公允价值计量且其变动计入当
期损益的金融负债：1）该项指定能够消除或显着减少会计错配；2）根据正式书面文件载
明的公司风险管理或投资策略，以公允价值为基础对金融负债组合或金融资产和金融负债
组合进行管理和业绩评价，并在公司内部以此为基础向关键管理人员报告；3）该金融负债
包含需单独分拆的嵌入衍生工具。
本基金在初始确认时确定金融负债的分类。对于以公允价值计量且其变动计入当期损
益的金融负债，相关交易费用直接计入当期损益，其他金融负债的相关交易费用计入其初
始确认金额。
金融负债的后续计量取决于其分类：
1）以摊余成本计量的金融负债
对于此类金融负债，采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量。
2）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债
以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债（含属于金
融负债的衍生工具）和初始确认时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负
债。
（4）金融工具抵销
同时满足下列条件的，金融资产和金融负债以相互抵销后的净额在资产负债表内列示：
具有抵销已确认金额的法定权利，且该种法定权利是当前可执行的；计划以净额结算，或
同时变现该金融资产和清偿该金融负债。
（5）金融资产减值
本基金对于以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益
平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金可供分配金额计算表附注
2026年7月1日（假设基金成立日）至2027年12月31日止期间
（本可供分配金额计算表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
的债务工具投资、合同资产和财务担保合同等，以预期信用损失为基础确认损失准备。信
用损失，是指本基金按照原实际利率折现的、根据合同应收的所有合同现金流量与预期收
取的所有现金流量之间的差额，即全部现金短缺的现值。
本基金考虑所有合理且有依据的信息，包括前瞻性信息，以单项或组合的方式对以摊
余成本计量的金融资产和以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（债务工
具）的预期信用损失进行估计。
1）预期信用损失一般模型
如果该金融工具的信用风险自初始确认后已显着增加，本基金按照相当于该金融工具
整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备；如果该金融工具的信用风险自初始确
认后并未显着增加，本基金按照相当于该金融工具未来12个月内预期信用损失的金额计量
其损失准备。由此形成的损失准备的增加或转回金额，作为减值损失或利得计入当期损益。
通常逾期超过30日，本基金即认为该金融工具的信用风险已显着增加，除非有确凿证
据证明该金融工具的信用风险自初始确认后并未显着增加。
具体来说，本基金将购买或源生时未发生信用减值的金融工具发生信用减值的过程分
为三个阶段，对于不同阶段的金融工具的减值有不同的会计处理方法：
第一阶段：信用风险自初始确认后未显着增加
对于处于该阶段的金融工具，企业应当按照未来12个月的预期信用损失计量损失准备，
并按其账面余额（即未扣除减值准备）和实际利率计算利息收入（若该工具为金融资产，
下同）。
第二阶段：信用风险自初始确认后己显着增加但尚未发生信用减值
对于处于该阶段的金融工具，企业应当按照该工具整个存续期的预期信用损失计量损
失准备，并按其账面余额和实际利率计算利息收入。
第三阶段：初始确认后发生信用减值
对于处于该阶段的金融工具，企业应当按照该工具整个存续期的预期信用损失计量损
失准备，但对利息收入的计算不同于处于前两阶段的金融资产。对于已发生信用减值的金
融资产，企业应当按其摊余成本（账面余额减已计提减值准备，也即账面价值）和实际利
率计算利息收入。
对于购买或源生时已发生信用减值的金融资产，企业应当仅将初始确认后整个存续期
内预期信用损失的变动确认为损失准备，并按其摊余成本和经信用调整的实际利率计算利
息收入。
2）应收款项及租赁应收款
平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金可供分配金额计算表附注
2026年7月1日（假设基金成立日）至2027年12月31日止期间
（本可供分配金额计算表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
本基金对于《企业会计准则第14号——收入》所规定的、不含重大融资成分（包括根
据该准则不考虑不超过一年的合同中融资成分的情况）的应收款项，采用预期信用损失的
简化模型，始终按照整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备。
本基金对包含重大融资成分的应收款项和《企业会计准则第21号——租赁》规范的租
赁应收款，本基金作出会计政策选择，选择采用预期信用损失的简化模型，即按照相当于
整个存续期内预期信用损失的金额计量损失准备。
（6）金融资产转移
本基金已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方的，终止确认该金
融资产；保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，不终止确认该金融资产。
本基金既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，分别下列
情况处理：放弃了对该金融资产控制的，终止确认该金融资产并确认产生的资产和负债；
未放弃对该金融资产控制的，按照其继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，
并相应确认有关负债。
通过对所转移金融资产提供财务担保方式继续涉入的，按照金融资产的账面价值和财
务担保金额两者之中的较低者，确认继续涉入形成的资产。财务担保金额，是指所收到的
对价中，将被要求偿还的最高金额。
8.应收款项
本基金应收款项包括应收租户租赁款、停车位费、空调或者新风系统（如有）费等。
对外出租研发办公楼及商业配套形成的租赁应收款和委托运营管理机构收取的停车位费、
空调或者新风系统收费形成的应收款项，根据合同约定的金额在租赁期内和委托期间按直
线法确认租金收入和停车费收入、空调或者新风系统收入并相应形成应收账款，以摊余成
本计量。对于应收款项以预期信用损失为基础确认损失准备。
本基金对于《企业会计准则第14号——收入》所规定的、不含重大融资成分（包括根
据该准则不考虑不超过一年的合同中融资成分的情况）的应收款项，采用预期信用损失的
简化模型，即始终按照整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备，由此形成的损
失准备的增加或转回金额，作为减值损失或利得计入当期损益。
对于包含重大融资成分的应收款项，本基金选择采用预期信用损失的简化模型，即始
终按照整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备。
本基金对于信用风险显着不同、具备以下特征的应收票据、应收账款单项评价信用风
险。如：未续期的银行承兑汇票；与对方存在争议或涉及诉讼、仲裁的应收款项；已有明
显迹象表明债务人很可能无法履行还款义务的应收票据和应收款项等。
除了单项评估信用风险的金融资产外，对于应收票据、应收账款，本基金在单项工具
平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金可供分配金额计算表附注
2026年7月1日（假设基金成立日）至2027年12月31日止期间
（本可供分配金额计算表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
层面无法以合理成本获得关于信用风险显着增加的充分证据，而在组合基础上评估信用风
险是否显着增加则是可行的。本基金基于共同风险特征将金融资产划分为不同组合，在组
合的基础上编制应收账款账龄与整个存续期预期信用损失率对照表，计算预期信用损失。
对于其他应收款、长期应收款，本基金依据风险特征，参考历史信用损失经验，结合
当前状况及未来经济状况的预测，通过违约风险敞口和未来12个月内或整个存续期预期信
用损失率，计算信用损失。
（1）应收账款坏账准备
①单项计提坏账准备的应收账款
公司对于单独评估信用风险的应收款项，包括与对方存在争议或涉及诉讼、仲裁的应
收款项、已有明显迹象表明债务人很可能无法履行还款义务的应收款项等，单项计提坏账
准备。
②按照信用风险组合计算预期信用风险损失的应收账款
a.低风险组合：主要包括应收政府部门的款项、应收与公司内部项目有关的客户往来等
确定能收回的往来款项。参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预
测，通常不确认预期信用损失。
b.正常风险组合：本组合为低风险组合之外的部分。参考历史信用损失经验，结合当前
状况以及对未来经济状况的预测，编制应收账款账龄与整个存续期预期信用损失率对照表，
计算预期信用损失
（2）其他应收款坏账准备
①单项计提坏账准备的其他应收款
包括单项金额重大及单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的其他应收款。
②按照信用风险组合计算预期信用风险损失的其他应收款
a.低风险组合：主要包括应收政府部门的款项、备用金（除离职外）、保证金、定金及
押金、应收与公司内部项目有关的客户往来等确定能收回的往来款项，认定为无信用风险。
b.正常风险组合：本组合为低风险组合之外的部分。参考历史信用损失经验，结合当前
状况及未来经济状况的预测，编制其他应收款账龄和整个存续期预期信用损失率对照表，
计算预期信用损失。
9.长期股权投资
长期股权投资包括:本基金对专项计划及项目公司的长期股权投资
本基金对专项计划及项目公司的投资，在财务报表中按照成本法确定的金额列示，在
平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金可供分配金额计算表附注
2026年7月1日（假设基金成立日）至2027年12月31日止期间
（本可供分配金额计算表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
编制合并财务报表时按权益法调整后进行合并。
采用成本法核算的长期股权投资按照初始投资成本计量。被投资单位宣告分派的现金
股利或利润，确认为投资收益计入当期损益。
10.投资性房地产
本基金将持有的为赚取租金或资本增值，或两者兼有的房地产划分为投资性房地产，
并以成本进行初始计量。与投资性房地产有关的后续支出，在相关的经济利益很可能流入
且其成本能够可靠的计量时，计入投资性房地产成本；否则，于发生时计入当期损益。
所有投资性房地产采用成本模式进行后续计量，在其预计使用寿命内采用年限平均法
对其计提折旧，对于购买取得的投资性房地产，自取得之日后于其剩余使用寿命内计提折
旧。
目标资产的预计使用寿命、净残值率及年折旧率列示如下：
项目 折旧年限（年） 预计净残值率（%） 年折旧率（%）
房屋、建筑物 20.00－50.00 5.00 1.90－4.75
土地使用权 20.00－50.00 - 2.00-5.00
配套设施 8.00-20.00 5.00 4.75-11.88
对投资性房地产的预计使用寿命、预计净残值和折旧方法于每年年度终了进行复核并
作适当调整。
自用房地产或存货转换为投资性房地产或投资性房地产转换为自用房地产时，按转换
前的账面价值作为转换后的入账价值。
投资性房地产的用途改变为自用时，自改变之日起，将该投资性房地产转换为固定资
产或无形资产。自用房地产的用途改变为赚取租金或资本增值时，自改变之日起，将固定
资产或无形资产转换为投资性房地产。发生转换时，转换为采用成本模式计量的投资性房
地产的，以转换前的账面价值作为转换后的入账价值；转换为以公允价值模式计量的投资
性房地产的，以转换日的公允价值作为转换后的入账价值。
当投资性房地产被处置、或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，
终止确认该项投资性房地产。投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账
面价值和相关税费后的金额计入当期损益。
资产负债表日，当投资性房地产的可收回金额低于其账面价值时，账面价值减记至可
收回金额。
11.长期资产减值
于每一资产负债表日对采用成本模式计量的投资性房地产、使用寿命有限的无形资产
进行检查，当存在减值迹象时，进行减值测试。对使用寿命不确定的无形资产，无论是否
平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金可供分配金额计算表附注
2026年7月1日（假设基金成立日）至2027年12月31日止期间
（本可供分配金额计算表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
存在减值迹象，每年末均进行减值测试。
在进行减值测试时，按照资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金
流量的现值两者之间的较高者确定其可收回金额。减值测试后，若该资产的账面价值超过
其可收回金额，其差额确认为减值损失。
以单项资产为基础估计其可回收金额，难以对单项资产的可回收金额进行估计的，以
该资产所属资产组为基础确定资产组的可回收金额。资产组的认定，以资产组产生的主要
现金流入是否独立于其他资产或者资产组的现金流入为依据。
公允价值减去处置费用后的净额，参考公平交易中类似资产的销售协议价格或可观察
到的市场价格，减去可直接归属于该资产处置的增量成本确定。预计未来现金流量现值时，
管理层必须估计该项资产或资产组的预计未来现金流量，并选择恰当的折现率确定未来现
金流量的现值。
上述资产的减值损失一经确认，在以后会计期间不予转回。
12.固定资产
（1）固定资产确认条件、计价和折旧方法
固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用年限超过一个
会计年度的有形资产。
固定资产以取得时的实际成本入账，并从其达到预定可使用状态的次月起采用年限平
均法计提折旧。固定资产折旧按其入账价值减去预计净残值后在预计使用寿命内计提。对
计提了减值准备的固定资产，则在未来期间按扣除减值准备后的账面价值及依据尚可使用
年限确定折旧额；已提足折旧仍继续使用的固定资产不计提折旧。
本基金根据固定资产的性质和使用情况，确定固定资产的使用寿命和预计净残值。并
在年度终了，对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核，如与原先估计数
存在差异的，进行相应的调整。
（2）本基金固定资产折旧年限、预计净产值和折旧率
项目 折旧年限（年） 预计净残值率（%） 年折旧率（%）
房屋、建筑物 20.00－50.00 5.00 1.90－4.75
机器设备 8.00－20.00 5.00 4.75—11.88
运输工具 5.00－8.00 5.00 11.88—19.00
电子及办公设备 5.00－8.00 5.00 11.88—19.00
其他 5.00－8.00 5.00 11.88—19.00
13.借款费用
（1）借款费用资本化的确认原则
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（本可供分配金额计算表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以
资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时确认为费用，计入当期损益。
（2）借款费用资本化期间
1）当借款费用同时满足下列条件时，开始资本化：①资产支出已经发生；②借款费用
已经发生；③为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
2）若符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断，并且中断时间连
续超过3个月，暂停借款费用的资本化；中断期间发生的借款费用确认为当期费用，直至
资产的购建或者生产活动重新开始。
3）当所购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或可销售状态时，借款费
用停止资本化。
（3）借款费用资本化金额
为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的，以专门借款当期实际发生
的利息费用（包括按照实际利率法确定的折价或溢价的摊销），减去将尚未动用的借款资
金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额，确定应予资本化
的利息金额；为购建或者生产符合资本化条件的资产占用了一般借款的，根据累计资产支
出超过专门借款的资产支出加权平均数乘以占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款
应予资本化的利息金额。
14.长期待摊费用
长期待摊费用按实际发生额入账，在受益期或规定的期限内分期平均摊销。如果长期
待摊的费用项目不能使以后会计期间受益则将尚未摊销的该项目的摊余价值全部转入当期
损益。
项目 折旧年限（年） 预计净残值率（%） 年折旧率（%）
维修改造费 3.00-20.00 0.00 5.00-33.33
15.收入确认原则和计量方法
本基金营业收入主要包括对外提供自有研发办公楼及商业配套出租服务、停车服务和
空调或者新风系统服务，在提供相关服务时确认收入。对于已经取得无条件收款权的部分，
确认为应收账款，其余部分确认为合同资产，并对应收账款和合同资产以预期信用损失为
基础确认损失准备；如果已收或应收的合同价款超过已完成的劳务，则将超过部分确认为
合同负债。对于同一合同项下的合同资产和合同负债以净额列示。
16.租赁
在合同开始日，评估合同是否为租赁或者包含租赁。如果合同一方让渡了在一定期间
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（本可供分配金额计算表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
内控制一项或多项已识别资产使用的权利以换取对价，则该合同为租赁或者包含租赁。
合同中同时包含多项单独租赁的，将合同予以分拆，并分别各项单独租赁进行会计处
理。合同中同时包含租赁和非租赁部分的，将租赁和非租赁部分分拆后进行会计处理。各
租赁部分分别按照租赁准则进行会计处理，非租赁部分按照其他适用的企业会计准则进行
会计处理。但是，合同中包括应分拆的嵌入衍生工具的，不将其与租赁部分合并进行会计
处理。
作为出租人，如果一项租赁实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报
酬，将该项租赁分类为融资租赁，除此之外分类为经营租赁。本备考报告期间内仅存在经
营租赁。
在租赁期内各个期间，采用直线法/其他系统合理的方法将经营租赁的租赁收款额确认
为租金收入。
发生的与经营租赁有关的初始直接费用资本化至租赁标的资产的成本，在租赁期内按
照与租金收入相同的确认基础分期计入当期损益。取得的与经营租赁有关的未计入租赁收
款额的可变租赁付款额,在实际发生时计入当期损益。
经营租赁发生变更的，自变更生效日开始，将其作为一项新的租赁进行会计处理，与
变更前租赁有关的预收或应收租赁收款额视为新租赁的收款额。
17.费用的确认和计量
本基金各项费用在经济利益很可能流出从而导致企业资产减少或者负债增加、且经济
利益的流出额能够可靠计量时予以确认。
本基金的管理人报酬和托管费在费用涵盖期间按基金合同约定的费率和计算方法逐日
确认。
18.基金的收益分配政策
每一基金份额享有同等分配权。本基金收益以现金形式分配。本基金的收益分配在符
合收益分配条件的情况下每年不得少于一次，收益分配比例不得低于合并后本基金年度可
供分配金额的90%。
本基金收益分配方案由基金管理人拟定，并由基金托管人复核，拟分配基金收益于基
金托管人复核批准的当期确认为负债。
19.重要会计估计和判断
本基金根据历史经验和其他因素，包括对未来事项的合理预期，对所采用的重要会计
估计和关键判断进行持续的评价。
下列重要会计估计及关键假设存在会导致预测期间可供分配金额出现重大调整的重要
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（本可供分配金额计算表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
风险:
企业合并：在满足附注六、2所述假设的前提下，原始权益人或其关联方将不会构成在
本基金层面或项目公司层面的控制，本基金通过专项计划收购项目公司将构成非同一控制
下的企业合并。
四、税项
1.本基金及专项计划适用的税种及税率
根据财政部、国家税务总局财税[1998]55号《关于证券投资基金税收问题的通知》、
财税[2008]1号《关于企业所得税若干优惠政策的通知》、财税[2016]36号《关于全面推开
营业税改征增值税试点的通知》、财税[2016]46号《关于进一步明确全面推开营改增试点
金融业有关政策的通知》、财税[2016]70号《关于金融机构同业往来等增值税政策的补充
通知》、财税[2016]140号《关于明确金融、房地产开发及教育辅助服务等增值税政策的通
知》、财税[2017]2号《关于资管产品增值税政策有关问题的补充通知》、财税[2017]56号
《关于资管产品增值税有关问题的通知》、财税[2017]90号《关于租入固定资产进项税额
抵扣等增值税政策的通知》、《财政部税务总局关于国债等债券利息收入增值税政策的公
告》（财政部税务总局公告2025年第4号）规定及其他相关财税法规和实务操作如下：
（1）资管产品运营过程中发生的增值税应税行为，以资管产品管理人为增值税纳税人，
资管产品管理人运营资管产品过程中发生的增值税应税行为，暂适用简易计税方法，按照
3%的征收率缴纳增值税。对证券投资基金管理人运用基金买卖债券的转让收入免征增值税，
对2025年8月8日之前发行的国债、地方政府债利息收入免征增值税，对在该日期之后（含
当日）新发行的债券利息收入恢复征收增值税，对金融同业往来利息收入亦免征增值税。
资管产品管理人运营资管产品提供的贷款服务，以产生的利息及利息性质的收入为销售额。
（2）资管产品的城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加等税费按照实际缴纳
的增值税额的适用比例计算缴纳。
（3）本基金适用税收优惠政策，暂不征收企业所得税
2.项目公司适用的税种及税率
税种 具体税率情况
增值税 应税收入按5%和9%的税率计算销项税，并按扣除当期允许抵扣的进项税额后的差额计缴增值税。
城市维护建设税 按增值税额的7%计缴。
教育费附加 按增值税额的3%计缴。
地方教育费附加 按增值税额的2%计缴。
企业所得税 项目公司按应纳税所得额的25%计缴企业所得税。
房产税 从价计征的按照房产原值扣除20%的余值为纳税基准，年税率为1.2%；从租计征的（即房产出租的），房产租金收入为计税依据，税率为12%。
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（本可供分配金额计算表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
税种 具体税率情况
土地使用税 以核减后实际占用面积为计税基准，采用定额税率，6.00元/㎡/年。
五、可供分配金额测算报告的基本假设
以下是在预测期内编制可供分配金额测算报告时采用的一般性假设,这些一般性假设是
依据目前的宏观经济和市场情况得出的，在未来未必会如预期那样发生，并且变动可能重
大，因此可供分配金额的实际结果可能与本报告中的预测存在差异。
1.本基金及本基金所投资的不动产项目经营业务所涉及国家或地区的现行政治、法律、
法规、政策及其经济环境无重大变化；
2.本基金及本基金所投资的不动产项目所涉及的税收政策无重大变化。资产支持专项计
划作为所得税穿透实体，不缴纳企业所得税，由投资者按相关政策规定缴纳所得税；
3.目前已从中国的相关监管机构获得其经营所需的所有证书、许可证和营业执照，在预
测期内不会被吊销，并在到期时将可以进行续期。
4.本基金及本基金所投资的不动产项目业务经营不会因劳工短缺、劳资纠纷等事件而受
到不利影响。在预测期内，将能够招募足够的员工来达到计划的运营水平。此外,经营不会
因预测期内第三方服务设备和其他供应中断而受到不利影响；
5.本基金及本基金所投资的不动产项目所从事的行业布局及产品市场状况无重大变化；
6.本基金及本基金所投资的不动产项目的经营活动不受到资源严重短缺的不利影响；
7.预测期内，预测期初已签订的租约将按照合同约定的租赁期执行完毕，不会出现因租
户违约或提前退租而向租户收取的违约金或其他产生营业外收入的情况，新签订或变更的
租赁合同的主要条款与截至2026年3月31日止已签订的租赁合同的主要条款基本一致，
同时，租赁期满承租人将根据预测出租率按照预计租金续约，且所有租赁合同均可强制执
行；
8.主要租户或供应商的业务将持续经营，不会对本基金的经营产生不利影响；
9.市场需求和租金价格的波动不会对业务经营和经营成果产生重大影响；
10.于预测期内，本基金无处置不动产项目的安排，故本基金预计无处置不动产项目资
产取得的现金；
11.有足够的资本或将有能力获得足够的融资，以满足其未来对营运资金和资本支出的
需求，以维持稳定的发展；
12.无重大股权投资收购或处置计划，项目公司股权不会发生重大变化；
13.现行通货膨胀率和利率将不会发生重大变化；
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（本可供分配金额计算表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
14.无不可抗力或不可预见因素产生的或任何非经常性项目的重大不利影响。包括政府
行为、自然灾害或灾难、流行病或严重事故而严重中断；
15.在预测期内，投资性房地产无处置计划；
16.本不动产基金本次发行募集的资金，扣除本不动产基金成立初期的必要税费(如有)，
假设100%投资于资产支持专项计划，用于资产支持专项计划向原始权益人支付购买项目公
司股权的对价以及向项目公司发放借款及增资款(如有)。资产支持专项计划向项目公司发放
的借款及增资款(如有)将用于偿还项目公司存量负债等用途；
17.在预测期内，假设本基金不会发生扩募。
六、可供分配金额测算报告的特定假设
1.不动产基金发行份额募集的资金
本基金根据评估机构对不动产项目的评估价值和评估基准日后的期后事项，预计募集
资金为12.95亿元，扣除本基金及专项计划预留支出后，主要用于收购不动产项目公司的股
权和发放股东借款以部分偿还项目公司存量债务。本可供分配金额测算报告中，上述募集
资金在可供分配金额计算表中列示为其他调整项，并在预测合并现金流量表中列示为发行
基金份额收到的现金和偿还债务支付的现金。假设预测期内无新增募集资金。
2.购买不动产项目
根据《公开募集不动产投资信托基金（REITs）运营操作指引（试行）》、《深圳证券
交易所公开募集不动产投资信托基金业务办法(试行)》要求及本基金向战略投资者定向配售
安排，原始权益人或其关联方将认购本基金发行的一定份额。假设原始权益人及其关联方
合计持有的本基金份额将不会构成其在本基金层面的控制，并且本基金的基金管理人将根
据相关协议和中国证监会的相关规定主动履行其运营管理不动产项目的职责，包括对运营
管理机构的履职情况的监督和考核，从而原始权益人提供的运营管理服务也无法构成其在
项目公司层面的控制。在上述假设均可满足的前提下，本基金在持有和运营项目公司期间，
本基金及项目公司均不受原始权益人或其关联方控制，本基金通过专项计划收购项目公司
股权的交易将构成非同一控制下的并购交易。
3.本基金购买不动产项目的对价
本基金购买不动产项目的对价为股权对价，股权对价按照项目公司股权转让协议确定。
根据项目公司股权转让协议约定，项目公司股权的转让价款=（不动产基金的最终募集
规模-项目公司特定债务-不动产基金预留资金-专项计划预留资金）+评估基准日非受限资产
±其他各方协商确认的调整项（如有）。
本基金收购不动产项目所支付的现金净额=不动产基金实际募集规模-需预留的相关支
出及交易税费-项目公司于基金成立日持有的现金-项目公司特定债务+评估基准日非受限资
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2026年7月1日（假设基金成立日）至2027年12月31日止期间
（本可供分配金额计算表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
产。
本基金收购不动产项目所支付的现金净额的相关预测详见（附注七、18）。
七、可供分配金额测算报告测算说明及具体假设
(一)合并资产负债表测算说明及具体假设
1.货币资金
主要根据收取募集资金并支付必要费用及股权转让对价，以及日常经营收款及付现支
出，分红后的金额列示。
2.应收账款
根据预测期测算的应收租金以及各期间适用的收缴率后的余额列示。
3.投资性房地产
按照非同一控制下企业合并购买日公允价值为初始成本，采用成本模式进行后续计量，
并根据本报告附注三、重要会计政策及会计估计中确定的预计使用寿命、预计净残值率及
年折旧率计提折旧，以折余净额列示。
4.固定资产
资产负债表的固定资产项目，购买日按原账面价值作为合并层面初始成本，根据本报
告附注三、重要会计政策及会计估计中确定的固定资产预计使用寿命、预计净残值率及年
折旧率计提折旧，以折余净额列示。
5.商誉
非同一控制下企业合并中，购买日购买方支付的合并成本大于购买日享有被购买方可
辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉。
6.长期待摊费用
主要是项目公司在预测期内，按照628.09万元/年大中修资本性支出以及按照长期待摊
费用对应的摊销政策后余额列示。
7.应付账款
假设历史发生的应付工程款项假设基金成立日前全部支付，预测期内新增工程款质保
金比例3%，除质保金外，其余工程款每半年支付一次。
8.应交税费
增值税及附加税按照平均月度计提挂账列示，房产税及土地使用税按照平均季度挂账
列示。
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（本可供分配金额计算表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
9.其他应付款
主要是收取租户的押金及保证金款项，且预测期内不会发生变动。
(二)合并利润表及可供分配金额计算表预测附注和具体假设
10.营业收入
营业收入包括不动产项目的租金收入、停车费收入和空调费收入。营业收入的金额根
据项目公司与相关承租人正在执行的合同约定、历史经营数据，并考虑预测期间的出租率、
市场租金、租金增长率、免租期假设进行预测。预测期内，各项收入明细预测如下：
项目 2026年7月1日（假设基金成立日）至2026年12月31日止期间 2027年度
租金收入 45,163,778.73 91,073,271.76
停车费收入 2,307,451.43 4,614,902.86
空调费收入 1,651,376.15 3,302,752.29
合计 49,122,606.31 98,990,926.91
（1）租金收入
预测期内，项目公司租金收入仅为固定租金收入，具体假设如下：
对于已签订租约的固定租金合同，按照合同约定的租金单价、出租面积、租赁期限及
免租期政策计算租金收入；
对于未签订租约的面积，本基金按照预测期所在年度租金单价和未签订租约部分预计
可出租面积预测租赁收入。
关于平均租金、预计可出租面积、免租期的详细假设如下：
1）平均租金水平
对于已签订租约部分，租赁期限内采用租赁合同中约定的租金水平（即实际租金）；
租赁期外按照市场租金水平计算固定租金收入。对于未签订租约部分按照市场租金水平计
算租赁收入。
参考截至2026年3月31日已签订租赁合同平均租金单价，并充分考虑不动产项目的
经营条件、经营环境及未来发展计划后，预测未签订租约的面积在预测期内含税平均租金
单价，其中研发办公用途的市场租金单价为50元/㎡/月，配套食堂市场租金单价为35元/
㎡/月，位置一般的配套商业市场租金单价为64元/㎡/月，位置较好的配套商业市场租金为
128元/㎡/月，且预测期内租金均不发生增长。
2）预计可出租面积
截至预测基准日2026年3月31日，根据已签订租赁合同清单，不动产项目出租率为
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2026年7月1日（假设基金成立日）至2027年12月31日止期间
（本可供分配金额计算表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
86.43%。
本基金根据项目公司与相关承租人正在执行的合同约定，且考虑不动产项目历史出租
率水平，预测期间不动产项目可出租面积为212,172.57平方米，假设于2026年3-6月、2026
年7月1日（假设基金成立日）至2026年12月31日止期间和2027年度的出租率分别为
85%、85%和85%。
3）免租期
本基金参考截至2026年3月31日已签订租约所约定的免租期政策，假设预测期内：
租赁期外的市场租金按年度更新定价；存续租约到期后新签租约的免租安排，按每次租期
更新时对应的年均30天免租期执行。
4）特定假设
预测期内，对不动产项目计算固定租金收入的特定假设如下：
假设于2026年4月1日起，项目公司作为出租方履行合同。假设所有租户在预测期间
内，不会出现提前退租的情形；
假设不动产项目的租户结构、租赁的付款方式及周期在预测期内不会发生变化；
考虑不动产项目的出租率在预测期内保持稳定，假设租赁押金的收取方式及租赁押金
的金额在预测期内不会发生变化。
（2）停车费收入
截至2026年3月31日，项目公司在用车位共3,117个，其中地上车位608个，于预测
期内，根据基金管理人及项目公司拟与高新配套签订的《平安西安高科产业园封闭式基础
设施证券投资基金运营管理服务协议（草案）》(以下简称“运营管理服务协议”)，项目公
司将不动产项目对应的停车位委托给高新配套经营管理，由高新配套负责收取停车费收入，
并每年向项目公司支付停车费收入分成。停车费收入由固定停车费及超额停车费收入组成，
固定停车费收入480万元/年，若当年度停车费收入超过600万元，则除固定停车费收入外，
高新配套需支付超额停车费收入分成，分成比例为超额停车费收入的60%。基于谨慎性原
则，2026年7月1日（假设基金成立日）至2026年12月31日止期间、2027年度停车费
收入按90%出租率，即484.56万元/年（含税）进行预测。
（3）空调费收入
根据运营管理服务协议安排，项目公司将不动产项目对应的空调及新风系统整体委托
给高新配套经营管理，由高新配套负责收取空调费收入、新风收入（如有），并每年向项
目公司支付空调运营费收入分成。预测期内，高新配套每年向项目公司支付空调费收入分
成360万元，具体支付安排为每年6月25日前和12月25日前向项目公司分别支付180万
元（含税）。2026年7月1日（假设基金成立日）至2026年12月31日止期间、2027年
平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金可供分配金额计算表附注
2026年7月1日（假设基金成立日）至2027年12月31日止期间
（本可供分配金额计算表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
度空调费收入分成按360万元/年（含税）进行预测。
11.营业成本
营业成本主要是不动产项目的运营成本，包括折旧费、维修改造费及运营管理费。预
测期内，各项营业成本明细预测如下：
项目 2026年7月1日（假设基金成立日）至2026年12月31日止期间 2027年度
折旧费 19,415,075.29 34,947,985.04
维修改造费 1,507,528.86 3,538,466.04
运营管理费 3,438,582.44 6,929,364.88
合计 24,361,186.59 45,415,815.96
（1）折旧费
折旧费为投资性房地产的折旧额，基于项目公司2026年3月31日投资性房地产预计
使用寿命及预计净残值率进行预测，并考虑资产评估增值的影响，相关参数在预测期内保
持不变。
（2）维修改造费
维修改造费为历史维修改造支出及新增资本性支出摊销费用，后续资本性支出以评估
机构出具的《估价报告》的预测值作为相应年度资本性支出的预测值，并假设资本性支出
于年底发生，于次年开始计提摊销。
（3）运营管理费
根据运营管理服务协议约定，外部管理机构所收取的运营管理费用拟分为基础运营管
理费用和浮动运营管理费用。本次预测期间运营管理费的测算范围限定为基础运营管理费，
因浮动管理费以“运营收入净额实际值与目标值的差额”为基数，预测阶段假设两者一致
（差额为0），故浮动运营管理费暂不纳入本次预测口径。
根据本基金与高新配套签订的运营管理服务协议安排，基础运营管理费用计算方式如
下：项目公司应当支付的不动产项目所对应的年度基础运营管理费用（含税金额）=当年度
实际收到的运营收入（含往年欠款本年收回金额，下同）×5.5%+日常维修维护费用（日常
维修维护费用按实际发生额支付，上限为当年度实际收到的运营收入×1.5%），运营收入
以每年审计机构出具的项目公司审计报告或运营管理机构与项目公司双方认可的其他书面
形式确认。
平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金可供分配金额计算表附注
2026年7月1日（假设基金成立日）至2027年12月31日止期间
（本可供分配金额计算表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
12.税金及附加
项目 2026年7月1日（假设基金成立日）至2026年12月31日止期间 2027年度
房产税 7,009,539.77 14,108,565.26
不可抵扣的进项税 1,110,194.17 1,906,504.85
土地使用税 238,732.86 477,465.72
城市维护建设税 224,841.07 459,528.29
教育费附加（含地方） 160,600.77 328,234.49
印花税 144,596.19 100,472.58
水利建设基金 14,736.78 29,697.28
合计 8,903,241.61 17,410,468.47
税金及附加主要包含房产税、土地使用税、印花税等。其中，房产税、土地使用税、
印花税等根据公司当地税收政策规定测算得出。
不可抵扣的进项税为专项计划收取项目公司支付的利息产生的增值税。
13.管理人报酬
项目 2026年7月1日（假设基金成立日）至2026年12月31日止期间 2027年度
基金管理人及专项计划管理人管理费 1,566,772.60 3,133,020.80
合计 1,566,772.60 3,133,020.80
本基金及专项计划管理人报酬在预测期间按照拟签署的基金合同及专项计划标准条款
约定的费率和计算方法，并依据预测期间基金净资产进行预测。
14.托管费
项目 2026年7月1日（假设基金成立日）至2026年12月31日止期间 2027年度
托管费 65,282.19 130,542.53
合计 65,282.19 130,542.53
托管费为需支付给基金托管人的托管费。根据基金合同、基金托管协议等文件的约定
计算得出。
15.其他费用
项目 2026年7月1日（假设基金成立日）至2026年12月31日止期间 2027年度
专业服务费 1,050,000.00 900,000.00
行政管理费 491,226.06 989,909.27
平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金可供分配金额计算表附注
2026年7月1日（假设基金成立日）至2027年12月31日止期间
（本可供分配金额计算表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
项目 2026年7月1日（假设基金成立日）至2026年12月31日止期间 2027年度
开办费 110,000.00
保险费 148,695.00 297,390.00
基金发行预留费用 2,000,000.00
折旧费 869.76 1,739.52
合计 3,800,790.82 2,189,038.79
其他费用主要包括不动产项目的各项日常经营费用，包括专业服务费、行政管理费、
开办费、保险费、基金发行预留费用、折旧费等。预测期内，专业服务费参照本基金预计
发生专业服务费的类型和市场询价进行预测；保险费按照本基金未来的投保计划进行预测；
行政管理费为管理人员工资、业务招待费、办公费、差旅费等，参照本基金预计聘请管理
人员的数量和市场询价进行预测。
16.所得税
项目 2026年7月1日（假设基金成立日）至2026年12月31日止期间 2027年度
当期所得税费用
合计
将基于合并利润表的利润总额采用适用税率计算的所得税调节为所得税费用
项目 2026年7月1日（假设基金成立日）至2026年12月31日止期间 2027年度
利润总额 10,425,332.50 30,712,040.36
按适用税率25%计算的所得税 2,606,333.13 7,678,010.09
本基金及专项计划作为非纳税主体的影响 -8,310,298.60 -15,014,454.48
不可抵扣的成本、费用和损失的影响
调整以前期间确认的递延所得税
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣亏损的影响 5,703,965.47 7,336,444.39
合计
所得税费用为项目公司的当期所得税费用。当期所得税费用根据纳税调整后的税前利
润和企业所得税率25%计算得出。
根据《财政部、国家税务总局关于企业所得税若干优惠政策的通知》(财税【2008】1
号)规定，对本基金从证券市场中取得的收入，包括买卖债券的差价收入，债券的利息收入
及其他收入，暂不征收企业所得税。因此，本基金对取得的收益暂不征收企业所得税。此
平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金可供分配金额计算表附注
2026年7月1日（假设基金成立日）至2027年12月31日止期间
（本可供分配金额计算表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
外，经本基金与专项计划管理人主管税务机关确认，专项计划相关税收可由专项计划份额
持有人缴纳而不在专项计划层面缴纳，因此，专项计划取得的收益暂不征收企业所得税。
根据《企业所得税法实施条例》及财税〔2008〕121号规定，项目公司利息支出不超过
金融企业同期同类贷款利率计算的数额，且支付给关联方的利息，其关联方债权性投资与
权益性投资比例不超过2:1的部分准予税前扣除。
17.折旧及摊销
折旧和摊销预测参见附注七、11（1）。
18.本基金收购不动产项目所支付的现金净额
收购不动产项目所支付的现金净额为本基金购买不动产项目的对价抵减本基金收购项
目公司取得的现金，即2026年7月1日(预计合并项目公司之日，与假设基金成立日相同)
预计项目公司账面的货币资金余额。本基金发行份额募集的资金减去收购不动产项目所支
付的现金净额后的余额可计入本基金成立当期的可供分配金额，并参与本基金的收益分配。
本基金收购不动产项目所支付的现金净额计算如下：
项目 金额
本基金实际募集资金规模 1,295,000,000.00
加：评估基准日非受限资产 -22,105,400.12
减：需预留的相关支出及税费 2,000,000.00
减：项目公司于基金成立日持有的现金 9,505,695.72
减：项目公司特定债务 545,406,472.20
收购不动产项目所支付的现金净额 715,982,431.96
19.资本性支出
项目 2026年7月1日（假设基金成立日）至2026年12月31日止期间 2027年度
资本性支出 3,140,450.00 6,280,900.00
合计 3,140,450.00 6,280,900.00
资本性支出主要包括不动产的大修支出及更新改造支出。基于运营管理机构的意见结
合本基金管理人的判断对资本性支出进行预测。参考《技术尽职调查报告》，预测期内，
资本性支出按每年628.09万元进行预测。
20.应收及应付款项的变动
本基金依据现有政策、项目公司已签订的相关合同、历史实际回款情况及其他已知因
素对收入的回款进行预测，并且预计相关的结算方式于预测期间不变。根据已签订的相关
合同以及未来付款计划对应付项目的支付进行预测。
平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金可供分配金额计算表附注
2026年7月1日（假设基金成立日）至2027年12月31日止期间
（本可供分配金额计算表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
21.未来合理的相关支出预留
项目 2026年7月1日（假设基金成立日）至2026年12月31日止期间 2027年度
预留经营性负债余额 -25,110,878.89
合计 -25,110,878.89
预测期预留的经营性负债系经营房屋租赁业务收取的租赁押金及保证金，属于经营性
负债，用于担保租赁合同履行。
22.其他事项
基金份额持有人的税收
本基金份额持有人投资本基金而产生的纳税义务，由基金份额持有人承担，基金管理
人或者其他扣缴义务人需按照国家有关税收法律、法规履行代扣代缴义务。在计算本基金
可供分配金额时未扣除基金份额持有人应承担的税收金额。
(三)合并现金流量表预测附注和具体假设
23.销售商品、提供劳务收到的现金
销售商品、提供劳务收到的现金包含租金收入、停车费收入、空调费收入以及增值税
销项发生根据已签订相关合同、历史实际收款情况以及未来回款计划进行预测。
24.购买商品、接受劳务支付的现金
购买商品、接受劳务支付的现金包含营业成本中的运营管理费以及上述费用进项税额，
并假设上述费用当期计提在下期支付。
25.支付的各项税费
支付的各项税费包含税金及附加及增值税、所得税。增值税依据当期收入种类，按照
规定的税率计算。城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加，分别按照增值税税额
的7%、3%、2%的比例计算缴纳。房产税分为从租计征和从价计征，从租部分按照房屋出
租收入(不含增值税)12%计征，从价部分按照房屋原值扣除20%后按1.2%计征。印花税按
照相关交易适用的课税条目对应税率测算。土地使用税以本项目投资性房地产实际使用的
土地面积乘以土地使用税标准6元/㎡/年计算。项目公司所得税按照25%计征，基金及专项
计划免税。假设预测期内的各项税费当期发生下期支付。
26.支付其他与经营活动有关的现金
支付其他与经营活动有关的现金包含支付当年的保险费、基金发行预留费用、中介机
构费和托管费等。
27.购建投资性房地产、固定资产等长期资产所支付的现金
平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金可供分配金额计算表附注
2026年7月1日（假设基金成立日）至2027年12月31日止期间
（本可供分配金额计算表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
购建投资性房地产、固定资产等长期资产所支付的现金为不动产项目发生的重大资本
性支出。
28.发行基金份额收到的现金
发行基金份额收到的现金为不动产基金发行份额募集的资金，假设募集资金为12.95
亿元人民币。
29.偿还借款支付的现金
偿还借款支付的现金为项目公司于预测期期初向原始权益人偿还借款本金。
30.分配支付的现金
分配支付的现金为向投资者分配的分红，本基金假设按照可供分配金额的100%向投资
者进行收益分配，当年产生的可供分配金额于次年进行分配。
八、关键假设的敏感性分析
上述可供分配金额测算的结果是基于一系列基本假设和特定假设得出的，而假设事项
通常并非如预期那样发生，从而导致可供分配金额的实际结果与预测存在差异。
为使本基金投资者评估部分假设对可供分配金额的影响，下表针对营业收入(“运营收
入”)和不包含折旧与摊销的营业成本(“运营成本”)之关键假设进行了敏感性分析，以说
明关键假设对可供分配金额的影响。
该敏感性分析，考虑了运营收入及运营成本变动对可供分配金额的影响。实际上，假
设条件的变动是紧密相关的，关键假设的变动亦可能引起其他假设条件发生变动，如运营
收入变动将影响运营管理费及房产税等预测金额；运营成本变动将影响所得税费用等预测
金额。因此，关键假设变动产生的影响可能是相互抵消或者放大。
预测期内，运营收入和运营成本的变动对可供分配金额测算的敏感度分析结果如下：
2026年7月1日（假设基金成立日）至2026年12月31日止期间预测
项目 变动 调整前可供分配金额（人民币：元） 调整后可供分配金额（人民币：元） 变动（%）
运营收入 上升5% 36,304,021.97 38,393,889.74 5.76
运营收入 下降5% 36,304,021.97 34,212,910.30 -5.76
运营成本 上升5% 36,304,021.97 36,218,057.41 -0.24
运营成本 下降5% 36,304,021.97 36,391,151.62 0.24
平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金可供分配金额计算表附注
2026年7月1日（假设基金成立日）至2027年12月31日止期间
（本可供分配金额计算表附注除特别注明外，均以人民币元列示）
2027年度预测
项目 变动 调整前可供分配金额（人民币：元） 调整后可供分配金额（人民币：元） 变动（%）
运营收入 上升5% 66,318,227.14 70,361,752.14 6.10
运营收入 下降5% 66,318,227.14 62,272,815.28 -6.10
运营成本 上升5% 66,318,227.14 66,144,993.01 -0.26
运营成本 下降5% 66,318,227.14 66,490,654.53 0.26
平安基金管理有限公司
二〇二六年七月一日
平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（草案）
附件四、尽职调查报告
平安西安高科产业园封闭式
基础设施证券投资基金
及
平安证券-西安高科产业园1号
资产支持专项计划
尽职调查报告
2026年8月
声明
平安基金管理有限公司作为基金管理人，在此声明和保证：此报告是按照
《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国证券投资基金法》、《公开募集
证券投资基金运作管理办法》、《公开募集证券投资基金销售机构监督管理办
法》、《公开募集证券投资基金信息披露管理办法》、《关于推进基础设施领域
不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》、《国家发展改革委关于
全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通
知》、《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》、《深圳证券交易所公
开募集不动产投资信托基金业务办法（试行）》、《深圳证券交易所公开募集不
动产投资信托基金业务指引第2号——发售业务（试行）》、《公开募集不动产
投资信托基金（REITs）尽职调查工作指引（试行）》、《公开募集不动产投资
信托基金（REITs）运营操作指引（试行）》等相关规定，根据项目公司、原始
权益人、运营管理机构、托管人及对交易有重大影响的其他交易相关方提供和我
们收集的资料，经审慎调查、核实、分析和整理后完成的。报告反映了不动产项
目、原始权益人、运营管理机构、托管人及对交易有重大影响的其他交易相关方
最主要、最基本的信息。我们有充分理由确信尽职调查报告内容不致因上述内容
出现虚假记载、误导性陈述及重大遗漏，并对报告的真实性、准确性和完整性承
担相应责任。
基金管理人名称（盖章）：平安基金管理有限公司
调查人员签字：
报告日期：2026年8月10日
REITs
REITs
2 REITs
REITs
2026年8月10日
目录
释义............................................................................................................................6
第一章尽职调查情况描述..........................................................................................7
一、尽职调查基准日...........................................................................................7
二、尽职调查的人员...........................................................................................7
三、尽职调查的对象...........................................................................................7
四、尽职调查的方法...........................................................................................7
五、尽职调查的程序...........................................................................................8
六、尽职调查的内容...........................................................................................8
七、尽职调查主要结论.......................................................................................9
八、调查过程中发现的问题及存在的风险.......................................................9
第二章对业务参与人的尽职调查............................................................................11
一、对原始权益人的尽职调查.........................................................................11
二、对运营管理机构的尽职调查.....................................................................41
三、对基金托管人的尽职调查.........................................................................48
四、对专项计划托管人的尽职调查.................................................................57
第三章项目公司的法律情况....................................................................................61
一、基本资料.....................................................................................................61
二、项目公司股权结构及股东出资情况.........................................................61
三、项目公司历史沿革.....................................................................................62
四、项目公司组织架构与治理结构.................................................................63
五、财务会计制度和财务管理制度.................................................................65
六、独立情况.....................................................................................................65
七、是否合法且完全持有不动产的所有权或者经营权利.............................66
八、资信情况.....................................................................................................66
九、运营管理安排.............................................................................................66
十、调查结论.....................................................................................................67
第四章项目公司的业务及财务情况........................................................................68
一、项目公司的行业情况及竞争状况.............................................................68
二、项目公司的主营业务及经营模式.............................................................80
三、利益冲突及关联交易.................................................................................83
四、项目公司的财务状况分析.........................................................................93
五、期后事项...................................................................................................104
第五章不动产资产..................................................................................................107
一、不动产资产概览.......................................................................................107
二、不动产项目合规性...................................................................................107
三、未入池资产情况.......................................................................................122
四、共用资产情况...........................................................................................122
五、资产转让...................................................................................................126
六、资产到期移交...........................................................................................132
七、不动产资产所处的行业及区域情况分析...............................................134
八、不动产资产的使用现状及维护情况.......................................................156
九、租约及历史现金流情况...........................................................................160
十、不动产资产的估值情况...........................................................................191
十一、不动产项目的现金流预测...................................................................207
第六章不动产项目的风险揭示..............................................................................223
一、不动产基金的特有风险...........................................................................223
二、其他一般性风险因素...............................................................................242
第七章尽职调查结论性意见..................................................................................246
释义
在本尽职调查报告中，除非文义另有所指，下列词语具有如下涵义：
简称 全称
基金/不动产基金/本基金 指 平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金
专项计划 指 平安证券-西安高科产业园1号资产支持专项计划
基金管理人/平安基金 指 平安基金管理有限公司
资产支持证券管理人/平安证券 指 平安证券股份有限公司
基金托管人/专项计划托管人 指 中国邮政储蓄银行股份有限公司
基金合同或本基金合同 指 《平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金基金合同》及对该合同的任何有效修订和补充
基金托管协议 指 《平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金托管协议》及对该协议的任何有效修订和补充
运营管理服务协议 指 《平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金运营管理服务协议》及对该协议的任何有效修订和补充
《项目公司资金监管协议》 指 《西安市高新区软件新城建设发展有限公司资金监管协议》及对该协议的任何有效修订和补充
招募说明书 指 《平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书》及其更新
运营管理机构/外部管理机构 指 指根据《运营管理服务协议》为基金及不动产项目提供运营管理服务的机构，本基金首次发售时，指西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司（简称“配套公司”、“西安高新配套”）
原始权益人 指 指不动产基金持有的不动产项目的原所有人，本基金首次发售时，指西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司（简称“配套公司”、“西安高新配套”）
高科集团 指 指西安高科集团有限公司，原始权益人西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司控股股东
不动产项目/目标不动产项目 指 指本基金根据《基础设施基金指引》通过资产支持专项计划持有的项目公司、不动产资产的合称。为免疑义，本基金首次发售时的目标不动产项目为通过“平安证券-西安高科产业园1号资产支持专项计划”持有的项目公司、不动产资产的合称
不动产资产/目标不动产资产 指 指项目公司直接持有的产业园区。本基金首次发售时目标不动产资产，指由软件新城公司持有，坐落于西安市高新区天谷八路156号的地上10幢（现状编码A2、A3-1、A6、A9、A10、A11、A12、B1、B3、C1-C3）、地下3幢（现状编码1号车库、2号车库、3号车库，包含物业用房、地下车库及其他配套建筑）的房屋所有权及占用范围内的分摊国有土地使用权的统称，又称“西安高新产业园项目”或“西安软件新城软件研发基地二期”或“软件新城二期”
评估机构 指 深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司
审计机构 指 信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）
法律顾问 指 北京市中伦律师事务所
第一章尽职调查情况描述
一、尽职调查基准日
本《尽职调查报告》的基准日为2026年3月31日。
二、尽职调查的人员
以下参与人员参与了尽职调查，并完成了本尽职调查报告：
平安证券：符天豪、张凯帝、黄金煜
平安基金：王俪颖、李华平、马赛、张雷、王光跃、沈荣
三、尽职调查的对象
根据《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国证券投资基金法》（以
下简称“《基金法》”）、《公开募集证券投资基金运作管理办法》（以下简称“《运
作办法》”）、《公开募集证券投资基金销售机构监督管理办法》（以下简称“《销
售办法》”）、《公开募集证券投资基金信息披露管理办法》（以下简称“《信息
披露办法》”）、《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相
关工作的通知》、《国家发展改革委关于全面推动基础设施领域不动产投资信托
基金（REITs）项目常态化发行的通知》、《公开募集基础设施证券投资基金指
引（试行）》（以下简称“《基础设施基金指引》”）、《深圳证券交易所公开募
集不动产投资信托基金业务办法（试行）》、《深圳证券交易所公开募集不动产
投资信托基金业务指引第2号——发售业务（试行）》、《公开募集不动产投资
信托基金（REITs）尽职调查工作指引（试行）》、《公开募集不动产投资信托
基金（REITs）运营操作指引（试行）》等法律法规及其他有关规定，以及《平
安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金基金合同》等有关规定及公司有
关尽职调查工作指引等规范性文件的规定，尽职调查人员对不动产项目、原始权
益人、运营管理机构、托管人、对交易有重大影响的其他交易相关方进行了尽职
调查。
四、尽职调查的方法
本次尽职调查采用了包括但不限于如下方法进行：
采用查阅、函证、列席会议、实地调查、信息分析、征求其他中介机构意见、
讨论等方法收集一切可佐证被调查对象具体情况的证明材料，包括但不限于被调
查对象提供的内部材料、法律文件和协议、内部管理制度、中介机构出具的文件、
说明函、承诺函、会议记录、备忘录、照片等。
通过查询国家企业信用信息公示系统、中国执行信息公开网、中国裁判文书
网以及工商、税务、国土、环保等主管部门门户网站等，核查被调查对象的资信
情况。
通过委托律师事务所、审计机构、评估机构等中介机构，获取各中介机构的
专业意见。
五、尽职调查的程序
本次尽职调查按照如下程序进行：
（一）收集、查阅、汇总、分析项目公司及业务参与人提供的相关资料；
（二）对不动产项目进行实地调查；
（三）查阅、分析律师事务所、审计机构、评估机构等中介机构工作文件；
（四）对尽职调查中涉及的问题和分析进行讨论；
（五）整理尽职调查工作底稿；
（六）撰写《尽职调查报告》。
六、尽职调查的内容
（一）对不动产项目尽职调查的内容
项目公司情况。尽职调查的内容包括项目公司的法律存续情况，股权结构，
重大股权变动和重大重组情况，组织架构和内部控制制度，管理人员和员工情况，
独立情况，商业信用情况，所在行业和经营模式，同业竞争和关联交易情况，财
务状况，项目公司股权转让的合法合规性等。
不动产资产情况。尽职调查的内容包括不动产资产的合法合规性，现金流情
况，资产估值情况，风险因素等。
（二）对业务参与人尽职调查的内容
原始权益人。尽职调查的内容包括法律存续状态、业务资质及相关经营情况，
股权结构、组织架构及治理结构等。
运营管理机构。尽职调查的内容包括运营管理机构的设立、存续情况，不动
产项目运营管理资质和经验，不动产项目运营管理业务制度和流程，组织架构和
内部控制制度，人员情况，财务状况，利益冲突和关联交易情况，资信状况等。
托管人。尽职调查的内容包括托管人法律存续状态及相关经营情况；资信水
平；业务资质；托管业务制度管理、业务流程、风险控制措施等。
中介机构。尽职调查的内容包括法律存续状态及业务资质等。
七、尽职调查主要结论
根据尽职调查获得的信息，基金管理人和资产支持证券管理人得出如下结论：
（一）不动产项目法律基础完善，已按相关规定履行必要的审批等相关程序；
不动产项目现金流的产生基于真实、合法的经营活动，不动产项目现金流独立、
持续、稳定、可预测、可特定化；不动产资产界定清晰，权属明确，形成不动产
资产的法律协议或文件合法、有效。
（二）原始权益人依法设立并合法存续，经营情况正常，股权结构合理，组
织架构及治理结构完善。
（三）运营管理机构依法设立并合法存续，具备不动产项目运营管理资质与
经验，已建立较为完善的相关业务相关制度、业务流程、风险控制措施，财务状
况正常，资信情况良好，具有担任不动产项目运营管理机构的能力。运营管理机
构将成立独立的运营团队，配备具有管理经验和能力的管理团队，建立完善的业
务制度、业务流程和风险控制制度，负责本项目不动产资产的运营管理。
（四）托管人依法设立并合法存续，资信水平良好，具有托管业务资质，并
已建立健全托管业务制度管理、业务流程、风险控制措施等，具有担任托管银行
的能力。相关中介机构依法设立并合法存续，具备相关业务资质。
公募基金管理人、资产支持证券管理人合理地认为：基础设施证券投资基金
业务参与人及不动产项目符合《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国证
券投资基金法》（以下简称“《基金法》”）、《公开募集证券投资基金运作管理
办法》（以下简称“《运作办法》”）、《公开募集证券投资基金销售机构监督管
理办法》（以下简称“《销售办法》”）、《公开募集证券投资基金信息披露管理
办法》（以下简称“《信息披露办法》”）、《关于推进基础设施领域不动产投资
信托基金（REITs）试点相关工作的通知》、《公开募集基础设施证券投资基金
指引（试行）》（以下简称“《基础设施基金指引》”）、《深圳证券交易所公开
募集不动产投资信托基金业务办法（试行）》、《国家发展改革委关于全面推动
基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》、《深圳
证券交易所公开募集不动产投资信托基金业务指引第2号——发售业务（试行）》、
《公开募集不动产投资信托基金（REITs）尽职调查工作指引（试行）》、《公
开募集不动产投资信托基金（REITs）运营操作指引（试行）》等法律法规及其
他有关规定，以及《平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金基金合同》
等法律法规中关于申请募集基础设施证券投资基金具体条件的规定。
八、调查过程中发现的问题及存在的风险
截至2026年3月31日，不动产项目签约租户中尚有11户承租人未明确放
弃优先购买权（所承租的建筑面积合计占已出租面积的41.96%），其余全部承
租人均已明确在整体出售目标不动产的情况下放弃对租赁房屋的优先购买权。
就本项目而言，相关承租人未放弃优先购买权的情形，既不影响本项目已完
成的资产重组的效力，亦不影响基金存续期内不动产项目的整体处置或是分拆销
售交易行为的效力，但不排除享有优先购买权的承租人向项目公司主张赔偿责任，
进而可能存在如下风险：可能对未完成的处置交易进程的推进、不动产的短期运
营现金流情况等产生一定不利影响，或可能限制项目公司与其他同类租户签署租
赁协议，进而影响不动产项目的短期运营表现等。
针对承租人未明确放弃优先购买权的风险缓释措施如下：
一方面，原始权益人出具承诺，对该事项可能受到的处罚或遭受的其他损失
进行最终承担，承诺函明确“若因相关租户未放弃优先购买权，使得不动产项目
存在转让或处置限制并因此使得软件新城公司遭受损失的，由本公司进行最终承
担”。
另一方面，《运营管理服务协议》已约定运营管理机构提供的运营管理服务
包括：“执行和落实不动产资产的具体租赁策略，负责维护租赁客户关系，尽合
理最大可能预防触发优先购买安排等租赁合同特殊条款或尽合理最大可能缓释
该等特殊条款的触发对标的不动产项目租金收入、公募基金及其投资者利益的影
响”。基金管理人将积极督促项目公司或运营管理机构在续签/换签协议中约定承
租人不再享有优先购买权。
第二章对业务参与人的尽职调查
一、对原始权益人的尽职调查
（一）基本情况
本项目原始权益人及运营管理机构均为西安高新区基础设施配套建设开发
有限责任公司，成立于2008年10月。自成立伊始，西安高新配套始终坚持服务
西安高新区的科技创新和产业发展的定位，致力于高新区内产业园区的建设和运
营，为西安高新区产业发展和聚集做出重要贡献。主要从事园区开发建设、园区
运营服务、产业投资孵化、资产管理服务及工程代建服务等。
截至报告期末，其基本情况如下所示：
表2-1-1：西安高新配套基本情况
公司名称 西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司
企业类型 其他有限责任公司
统一社会信用代码 91610131678619819Q
成立日期 2008-10-9
法定代表人 曹靖
主要业务负责人 苏扬
注册资本 68,901.41万元
实缴资本 68,901.41万元
注册地址 陕西省西安市高新区软件新城天谷八路156号云汇谷C1楼11、12层
经营范围 一般项目：工程管理服务；园区管理服务；公共事业管理服务；停车场服务；机械设备租赁；物业管理；酒店管理；非居住房地产租赁；供应链管理服务；金属材料销售；建筑材料销售；机械设备销售；塑料制品销售；五金产品批发；通讯设备销售；消防器材销售；光伏设备及元器件销售；建筑装饰材料销售；包装材料及制品销售；防腐材料销售；保温材料销售；建筑防水卷材产品销售；发电机及发电机组销售；电力电子元器件销售；电工器材销售；电池销售；电子产品销售；卫生陶瓷制品销售；国内货物运输代理；国际货物运输代理；航空国际货物运输代理；普通货物仓储服务（不含危险化学品等需许可审批的项目）；太阳能发电技术服务；储能技术服务；合同能源管理；节能管理服务；信息咨询服务（不含许可类信息咨询服务）；输配电及控制设备制造；广告发布；广告制作；广告设计、代理；会议及展览服务；市场营销策划；企业管理咨询；电动汽车充电基础设施运营；环保咨询服务。（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）许可项目：建设工程施工；住宿服务；道路货物运输（不含危险货物）；发电业务、输电业务、供（配）电业务。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以审批结果为准）
（二）公司设立与存续情况
1、设立情况
西安高新配套系经西安高新区管委会批准，于2008年10月9日成立的高
科集团下属的全资国有企业，主要承担高新区范围内可经营性基础配套服务设施
项目的开发建设及管理工作，公司注册资本2,000万元，实收资本2,000万元（陕
鼎会验字（2008）第581号），西安高科集团有限公司（简称“西安高科集团”或
“高科集团”）持有100%股份。注册地址是西安市电子一路18号西部电子商城四
楼。
2、主要历史沿革情况及存续情况
经管理人核查并根据法律顾问出具的《法律意见书》，西安高新配套系依法
设立且有效存续的有限责任公司。
2010年1月19日，西安高科集团以货币形式向西安高新配套实际增资3,000
万元（陕盛源会验字（2010）038号），截至2010年1月19日，公司的注册资
本（实收资本）为5,000万元人民币，西安高科集团持有100%股份。
2010年7月22日，西安高科集团以货币形式向西安高新配套实际增资5,000
万元（陕新汉会验字（2010）202号），截至2010年7月22日，公司的注册资
本（实收资本）为10,000万元人民币，西安高科集团持有100%股份。
2018年5月10日，西安高科集团以货币形式向西安高新配套实际增资20,000
万元，截至2018年5月10日，公司的注册资本（实收资本）为30,000万元人
民币，西安高科集团持有100%股份。
2020年7月15日，西安高科集团增资10,000万元人民币；2020年7月15
日，西安高科软件新城建设开发有限公司增资10,000万元人民币；2020年7月
15日，西安高科国际社区建设开发有限公司增资10,000万元人民币；2021年11
月16日，陕西金融资产管理股份有限公司增资8,901.41万元人民币；2022年9
月30日，陕西金融资产管理股份有限公司增资0.001861万元人民币。
截至2026年3月末，公司注册资本为68,901.411861万元人民币。
经管理人核查，并根据西安高新配套确认，西安高新配套不存在影响持续经
营的重大法律障碍。经管理人查询中国人民银行征信中心2026年4月7日出具
的西安高新配套的《企业信用报告》，西安高新配套不存在未结清的不良贷款信
息；经管理人查询全国法院被执行人信息查询网（网址：
http://zhixing.court.gov.cn/search/）、中国执行信息公开网（网址：
http://zxgk.court.gov.cn/），截至2026年3月31日，在前述网站公布的信息中，
西安高新配套不存在被纳入失信被执行人名单的情况。
3、股权结构、控股股东和实际控制人情况
截至2026年3月31日，西安高新配套的控股股东为西安高科集团有限公
司，实际控制人为西安高新技术产业开发区管理委员会。
截至2026年3月31日，西安高新配套股权结构如下图所示：
图2-1-1：西安高新配套股权结构图
表2-1-2：西安高新配套股权结构情况表
序号 股东名称 认缴出资（万元） 股权比例（%）
1 西安高科集团有限公司 40,000 58.0540
2 西安高科软件新城建设开发有限公司 10,000 14.5135
3 西安高科国际社区建设开发有限公司 10,000 14.5135
4 陕西金融资产管理股份有限公司 8,901.41 12.9191
截至2026年3月31日，西安高新配套的控股股东为西安高科集团有限公
司，直接及间接持股比例合计为86.48%。西安高科集团有限公司成立于1992年
2月20日，是西安高新区管委会全资直属企业。西安高科集团有限公司的经营
范围为：基础设施、园区和房地产建设投资和运营；公共服务投资和运营；高技
术产业、战略新兴产业、先进制造业和现代服务业投资和运营；股权投资和资本
管理。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。
截至2026年3月31日，西安高新技术产业开发区管理委员会持有西安高
科集团有限公司100%股权，为西安高科集团及原始权益人的实际控制人。
截至2026年3月31日，原始权益人的控股股东所持有的股权不存在受限
情况。
4、组织架构
截至2026年3月末，西安高新配套组织架构如下图所示：
图2-1-2：西安高新配套组织架构图
配套公司组织机构设置涵盖战略支撑、资产管理、开发建设三大板块及1家
子公司卓着数科，共设置20个部门。其中，战略支撑板块（6个部门）承担党建
人力、纪检风控、战略规划、财务融资、计划考核等核心保障，为公司运营定方
向、强监督；资产管理板块（6个部门）聚焦产业研判、园区招商运营、新能源
拓展及公募REITs管理、创投孵化，实现资产增值；开发建设板块（8个部门）
兼具项目设计、工程管理、成本控制等建设管理，及项目全周期支撑资产管理运
营等工作；子公司卓着数科公司聚焦数字化人才培养、产业数字化赋能与数据资
产运营，拓展数字经济业务。各部门主要职能介绍如下：
（1）战略支撑板块
1）综合办公室：承担党建管理、群团管理、人力资源管理、行政管理、重
点任务督查督办、档案管理、非经营性固定资产管理、信息化管理、后勤保障、
舆情管理、企业文化建设及对外宣传等职能。
2）纪检审计部：承担纪检监察、内控及风控管理、法务管理、审计管理、
合规监督、采购监督等职能。
3）投资规划部：承担战略规划、品牌管理、土地市场研究、项目前期研判、
项目初步策划、成本收益测算、产品定位、项目前期土地手续、不动产权证办理
等职能。
4）计划考核部：承担公司计划预算管理、部门考核、任务目标计划的跟踪
及落实、经营指标分析及统计等职能。
5）财务部：承担财务预算管理、会计核算管理、资金管理、税务管理、财
务分析与公司决策支持、财务管理与监督等职能。
6）资本运营部：承担融资管理、资本运作、园区市值管理、投资标的研究
及立项、投资标的尽调组织等职能。
（2）资产管理板块
1）产业研究部：承担宏观环境研究与趋势研判、区域战略/产业规划研究、
主导产业研究、标杆企业研究、重点客户研究、主导产业产品研究、区域竞争分
析、园区企业研究等职能。
2）招商部：承担园区年度招商任务的完成、政府关系维护、招商渠道搭建、
数字化招商体系的搭建、产业合作等职能。
3）园区运营部：承担租金收缴、客户关系维护、物业监督管理、经营性资
产管理、资产管理平台及智能园区等数字化平台管理、运营服务、对外接待交流、
维修管理、重点项目报审及优惠政策落实，同时承接园区维修、提升改造及装修
等职能。
4）创投孵化部：承担孵化体系构建、孵化器运营、创投孵化活动策划执行、
创业培训、创投企业投资等职能。
5）资产管理分公司：统筹负责园区公募REITs的招商、运营等工作，保证
稳定出租率和经营收入，完善运营和服务管理体系。
6）能源运营分公司：制定新能源业务规划、推动光伏+储能等技术落地、构
建新能源资产全生命周期管理体系，同时开拓碳交易、绿证市场，推广节能解决
方案。
（3）开发建设板块
1）设计部：承担项目设计管理、项目前期报建管理、产品研究及标准化、
效果品质控制与技术服务、设计资料档案及综合管理等职能。
2）成本合约部：承担招投标管理、预结算管理、材料管理、合同管理等职
能。
3）工程部：承担工程管理、质量管理、治污减霾、维稳管理、市政报建等
职能。
4）安全管理部：承担安全管理制度与应急预案管理、安全教育培训、安全
管理措施执行、安全生产检查及安全资料管理等职能。
5）各项目部：负责项目安全、质量、进度、治污减霾、维稳、合同、成本、
验收、竣工移交及后期维修等工作；统筹协调项目前期策划定位、立项、设计、
招标、报建及后续招商介入等工作；同时承接工程建设、规划设计管理、工程造
价咨询、技术咨询、对外工程承包、设备安装及建设工程监理等业务。
（4）子公司：卓着数科公司
统筹开拓数字化人才培养、产业数字化赋能及数据资产运营等业务，聚焦数
字经济领域的业务拓展。
5、治理结构及内控制度
（1）治理结构
西安高新配套根据现行法律、法规及相关规定，建立了较为完善的公司法人
治理结构，制定了《公司章程》并建立了股东会、董事会和经理组成的治理结构
体系。同时构建了较为完善的制度体系，规范各项议事规则和程序，确保公司经
营工作有序、高效地进行。
1）股东会
公司设股东会，股东会由全体股东组成，是公司的权力机构，行使下列职权：
A.选举和更换董事，决定有关执行董事的报酬事项；
B.审议批准董事会的报告；
C.审议批准公司的利润分配方案和弥补亏损方案；
D.对公司增加或者减少注册资本作出决议；
E.对发行公司债券作出决议；
F.对公司合并、分立、解散、清算或者变更公司形式作出决议；
G.修改公司章程；
H.法律、法规和公司章程规定的其他职权。
2）董事会
公司设董事会，成员为六人，其中四名由西安高科集团有限公司提名，一名
由陕西金融资产管理股份有限公司提名经由股东会选举产生，另一名董事经由公
司提名通过民主方式选举产生作为职工董事。董事每届任期三年，任期届满，连
选可以连任。
公司为董事投保责任保险或者续保后，董事会应当向股东会报告责任保险的
投保金额、承保范围及保险费率等内容。
董事会设董事长一人，由西安高科集团有限公司提名的董事担任。董事会对
股东会负责，行使下列职权：
A.召集股东会会议，并向股东会报告工作；
B.执行股东会的决议；
C.制定公司发展战略、经营方针、中长期发展规划、主营业务、产业布局、
产业结构调整等重大战略事项；
D.决定公司的经营计划和投资方案；
E.制订公司的利润分配方案和弥补亏损方案；
F.制订公司增加或者减少注册资本以及发行公司债券的方案；
G.制订公司合并、分立、变更公司形式、解散的方案；
H.决定公司内部管理机构的设置；
I.决定聘任或者解聘公司经理及其报酬事项，并根据经理的提名决定聘任或
者解聘公司副经理、财务负责人及其报酬事项；
J.制定公司的基本管理制度；
K.定期听取经理层关于公司重大经营管理工作的汇报；
L.听取公司年度经营报告和专项审计方案及结果的汇报；
M.法律、法规和公司章程规定的其他职权。
3）审计委员会
公司不设监事会和监事，在董事会中设置审计委员会，审计委员会对董事会
负责，审计委员会成员共三名，主任一名，成员两名，由公司董事会成员担任，
成员由董事长提名或三分之一董事提名。审计委员会行使以下职权：
A.贯彻落实国家有关审计的政策法规和相关制度；
B.坚持党对审计工作的集中统一领导，协调督促有关工作的要求部署和落实。
C.建立完善审计监督机制，促进审计整改工作有效落实；
D.负责审核公司财务信息及其披露、监督及评估内外部审计工作和内部控制；
E.董事会授予的其他职权。
4）经理
公司设经理，由董事会决定聘任或者解聘。经理对董事会负责，行使下列职
权：
A.主持公司的生产经营管理工作，组织实施董事会决议；
B.组织实施公司年度经营计划和投资方案；
C.拟订公司内部管理机构设置方案；
D.拟订公司的基本管理制度；
E.制定公司的具体规章；
F.提请聘任或者解聘公司副经理、财务负责人；
G.提请聘任或者解聘除应由董事会决定聘任或者解聘以外的负责管理人员
及分公司的负责人；
H.董事会授予的其他职权；
I.法律法规和公司章程规定的其他职权。
（2）内控制度
西安高新配套建立了《内部控制体系运行管理制度》、《财务管理制度（修
订）》、《会计核算办法》、《关联交易管理办法》等内部控制、财务管理、会
计核算、关联交易等方面的内部管理制度体系，形成了依靠制度管理、依靠制度
约束的管理机制。公司内部控制制度相对健全，在完整性、有效性及合理性方面
不存在重大缺陷。公司内部控制制度在确保公司规范运作，提高科学管理水平，
保证投资者利益等方面发挥了良好的作用。
1）内部控制体系运行管理制度
西安高新配套制定了《内部控制体系运行管理制度》，为保障公司及下属机
构更加高效地实现内部控制目标和防范风险，保证内部控制的组织结构、管理制
度和业务流程有效运行。同时要求公司各部门建立健全内部控制体系，开展监督
与评价工作，确保内部控制体系有效运行和不断改进。
2）财务管理制度及会计核算办法
西安高新配套制定了《财务管理制度（修订）》，对财务管理机构的设置和
部门及负责人职责、财务基础管理工作、资金筹集、计划预算管理、会计档案管
理等方面都作出了指导和规定。同时，西安高新配套制定了详细的《会计核算办
法》，保证公司的会计核算体系健全、制度完善，符合相关法律法规的规定。
3）关联交易管理办法
西安高新配套适用高科集团制定的适用于集团公司及下属各级全资及控股
子公司的《西安高科集团有限公司关联交易管理办法》，规范集团及各级子公司
之间的关联交易，保证关联交易公平、公正、公开，确保关联交易行为不损害西
安高新配套和相关各方的合法权益。关联交易制度从关联方和关联交易范围、关
联交易的决策程序、关联交易的定价等方面进行了严格的规定。
4）其他主要内控制度
除此之外，西安高新配套还制定了《资产管理办法》《合同管理办法》《安
全生产管理制度》《融资管理办法（修订）》《档案管理规定》等制度，对内部
资产管理、合同管理、企业安全生产、档案管理等方面均进行了规范，科学地建
立了公司的内部控制机制，健全了公司内部高效、灵活的运行机制。
（三）业务情况
1、主营业务
西安高新配套主营业务范围涵盖高新区市政建设及公共服务设施配套建设，
以及物业开发、物业管理、酒店管理、住宿、设备租赁等，其中物业类型以产业
园区为主。截至2025年末，先后建设完成了国家服务外包示范基地二期、美光
二期厂房、综合保税区通关服务中心、中兴生产厂房、施耐德厂房、西安软件新
城研发基地二期等12个园区项目的开发建设，总建筑面积达163.6万平方米。
2、所在行业相关情况
西安高新配套主营业务范围涵盖高新区市政建设及公共服务设施配套建设，
以及物业开发、物业管理、酒店管理、住宿、设备租赁等，其中物业类型以产业
园区为主，具体行业情况详见本报告第四章“项目公司的业务及财务情况”之“一、
项目公司的行业情况及竞争情况”。
3、行业地位及竞争优势
（1）行业地位
西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司作为西安高新技术产业开
发区管理委员会下属重要的基础设施建设与运营主体，在区域内承担着关键职能，
具备显着的行业专营优势和领先地位。公司是西安高新技术产业开发区核心的城
市基础设施配套建设及产业园区开发运营主体，主要承担高新区内重要的市政基
础设施、安置房、保障性住房以及产业园区项目的投资建设与运营管理任务。其
业务发展得到西安高新区管委会的有力支持，在区域内具有不可替代的职能定位
和显着的专营优势，为公司的持续稳定经营奠定了坚实基础。
作为高新区最大的产业园区运营方之一，其领先地位不仅源于其庞大的资产
规模（累计开发近700万平方米，运营12个园区），更在于其创新的“产城人文”
融合模式。它通过打造独特的“3T”产业社区、构建全周期企业服务体系和营造吸
引人才的活力氛围，成功集聚了400余家优质科技企业，实现了高出租率与客户
满意度。2024年，西安高新配套市场化运营的园区平均出租率保持在85%以上
的较高水平，体现了市场对其运营管理能力及园区品质的高度认可。
西安高新配套凭借优秀的运营经验及表现，荣获“影响力指数·博鳌风尚表
现”2024年度影响力产业运营发展企业，并跻身“2024产业园区运营企业卓越表
现30”及“2025产业园区运营企业卓越表现30”第20名等多项荣誉之后，进一步
入选由中指研究院发布的“2025中国产业园区运营商综合实力TOP10”，其旗下
3TCOM云汇谷产业社区也获评“2025中国产业运营优秀项目”。此外，在2025年
8月举办的博鳌风尚盛典上，配套公司因在构建园区产业生态方面的卓越贡献，
荣膺“2025年度产业生态赋能企业”称号。
（2）竞争优势
西安高新配套在区域经济中扮演着重要角色，其突出的行业地位、显着的专
营优势、雄厚的资产实力、良好的运营记录以及畅通的融资渠道，共同构成了公
司的核心竞争力和强大的信用基本面。
1）强大的股东背景
公司实际控制人为西安高新技术产业开发区管理委员会。依托此背景，西安
高新配套在获取项目资源、政策信息及协调区域各类要素方面具备显着优势。西
安高新配套能够高效整合区域内的行政、产业及金融资源，在项目立项、土地获
取、政策配套及资金支持等方面获得优先支持，确保了业务发展的稳定性和可持
续性，为长期稳健经营提供了坚实基础。
2）领先的区位优势
西安高新配套持有及运营的全部资产均位于国家级开发区——西安高新区
的核心区域或重点发展板块。该区域是陕西省乃至西部地区高新技术产业聚集度
最高、经济活力最强的区域之一，享受国家级新区的多项政策红利。优越的区位
确保了公司资产面临持续旺盛的市场需求，资产价值稳定且具备良好的增值潜力，
有效抵御了市场波动风险。
3）丰富的行业运营管理经验
经过多年专业化运营，西安高新配套已形成一套成熟、标准化的产业园区开
发建设、招商推广及运营维护管理体系。管理团队经验丰富，对产业发展趋势及
企业客户需求具有深刻理解，能够提供精准的招商服务和高效的物业保障，从而
维持了园区的高品质形象与高出租率。
4、主营业务收入构成情况
表2-1-3：近三年西安高新配套的业务情况
单位：万元
项目 2025年度 2024年度 2023年度
收入 占比 收入 占比 收入 占比
主营业务小计 321,528.39 95.21% 61,472.06 85.76% 79,354.23 98.86%
其中：房屋租赁 45,246.74 13.40% 44,531.66 62.13% 49,668.79 61.88%
代建项目 264,763.87 78.41% 7,536.10 10.51% 17,197.52 21.43%
物业经营 11,521.60 3.41% 8,820.33 12.31% 9,591.17 11.95%
会展和餐饮等服务收入 -3.83 -0.01% 583.97 0.81% 2,896.75 3.61%
其他业务小计 16,170.75 4.79% 10,203.64 14.24% 912.48 1.14%
合计 337,699.14 100.00% 71,675.71 100.00% 80,266.71 100.00%
项目 2025年度 2024年度 2023年度
成本 占比 成本 占比 成本 占比
主营业务小计 269,487.74 94.56% 13,406.20 57.29% 29,509.84 95.96%
其中：房屋租赁 1,437.23 0.50% 257.31 1.10% 332.62 1.08%
代建项目 258,942.44 90.86% 4,271.25 18.25% 14,837.06 48.25%
物业经营 9,077.18 3.19% 8,352.88 35.69% 9,044.38 29.41%
会展和餐饮等服务收入 30.89 0.01% 524.76 2.24% 5,295.77 17.22%
其他业务小计 15,494.95 5.44% 9,994.71 42.71% 1,243.26 4.04%
合计 284,982.69 100.00% 23,400.91 100.00% 30,753.10 100.00%
（四）财务情况
天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）依据中国注册会计师独立审计准则
对西安高新配套2023年财务报告进行了审计，并出具了标准无保留意见的天职
业字[2024]22007号审计报告。信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）依据中
国注册会计师独立审计准则对西安高新配套2024年、2025年财务报告进行了审
计，并出具了标准无保留意见的XYZH/2025XAAA5B0171号、
XYZH/2026XAAA5B0052号审计报告。
未经特别说明，本报告中涉及年度期末财务数据均引自西安高新配套经审计
的2023-2025年审计报告，其中2023年末/度数据引自2024年审计报告期初数
字。2024年末/度数据引自2025年审计报告期初数字。2025年末/度数据引自当
期审计报告期末数字。2026年1-3月/3月末财务数据未经审计。
1、资产负债表
表2-1-4：西安高新配套最近三年及一期合并资产负债表
单位：万元
项目 2026年3月末 2025年末 2024年末 2023年末
流动资产：
货币资金 45,582.05 98,226.35 14,345.05 117,804.97
项目 2026年3月末 2025年末 2024年末 2023年末
应收票据 1,234.76 897.75 196.88 19.50
应收账款 459,471.28 472,148.58 206,387.84 209,136.20
预付款项 475.38 448.72 315.36 348.77
其他应收款 180,848.49 171,486.54 160,281.36 83,647.12
存货 249,072.95 229,618.46 395,269.76 177,117.18
其他流动资产 26,917.61 24,726.09 33,948.21 23,476.63
流动资产合计 963,602.52 997,552.48 810,744.47 611,550.37
非流动资产：
长期股权投资 3,000.00 3,000.00 - -
投资性房地产 775,693.71 775,693.71 767,948.92 659,994.00
固定资产 187.66 204.24 223.26 77,873.29
在建工程 462,702.22 431,874.91 376,631.55 340,413.49
无形资产 110,586.55 111,375.30 114,530.29 132,482.90
长期待摊费用 18,824.53 19,269.24 10,938.70 8,666.23
递延所得税资产 1,714.66 1,718.56 1,831.83 2,758.53
非流动资产合计 1,372,709.32 1,343,135.97 1,272,104.56 1,222,188.44
资产总计 2,336,311.84 2,340,688.45 2,082,849.02 1,833,738.81
流动负债：
短期借款 243,955.96 134,176.26 90,585.28 122,195.00
应付票据 7,675.90 9,857.10 263.03 1,263.03
应付账款 228,823.06 209,871.51 244,373.27 202,027.33
预收款项 984.45 503.59 793.41 811.66
合同负债 115.65 253.62 84.97 360.82
应付职工薪酬 868.59 2,180.48 1,785.46 2,323.44
应交税费 5,021.23 6,354.55 4,858.72 3,542.20
其他应付款 575,588.15 587,084.05 524,169.30 232,879.78
其中：应付利息 17,216.59 - 14,532.15 -
应付股利 3,703.92 3,703.92 3,821.56 -
一年内到期的非流动负债 154,240.39 213,745.52 229,060.33 268,808.40
其他流动负债 1,228.91 1,270.38 1,374.79 1,493.13
流动负债合计 1,218,502.28 1,165,297.05 1,097,348.55 835,704.80
非流动负债：
长期借款 605,687.96 599,484.68 489,828.04 519,235.84
长期应付款 232,258.57 296,073.06 235,107.85 221,365.93
递延所得税负债 47,234.25 47,234.25 46,515.54 43,908.54
非流动负债合计 885,180.78 942,791.99 771,451.43 784,510.31
负债合计 2,103,683.06 2,108,089.04 1,868,799.98 1,620,215.11
项目 2026年3月末 2025年末 2024年末 2023年末
所有者权益：
实收资本 68,901.41 68,901.41 68,901.41 68,901.41
资本公积 91,099.02 91,099.02 71,099.02 65,098.59
盈余公积 8,011.03 8,011.03 8,011.03 8,011.03
未分配利润 64,493.52 64,451.39 66,037.58 71,512.67
归属于母公司所有者权益合计 232,504.98 232,462.85 214,049.04 213,523.70
少数股东权益 123.80 136.57 - -
所有者权益合计 232,628.77 232,599.42 214,049.04 213,523.70
负债及所有者权益合计 2,336,311.84 2,340,688.45 2,082,849.02 1,833,738.81
2、利润表
表2-1-5：西安高新配套近三年及一期合并利润表
单位：万元
项目 2026年1-3月 2025年度 2024年度 2023年度
一、营业总收入 14,220.95 337,699.14 71,675.71 80,266.71
其中：营业收入 14,220.95 337,699.14 71,675.71 80,266.71
二、营业总成本 13,404.47 330,824.64 77,148.85 85,878.55
其中：营业成本 2,925.61 284,982.69 23,400.91 30,753.10
税金及附加 2,084.72 10,118.25 8,296.52 9,631.14
销售费用 6.77 480.65 681.27 13.69
管理费用 246.46 2,272.53 2,067.88 2,106.99
财务费用 8,140.91 32,970.52 42,702.27 43,373.64
其中：利息费用 6,072.93 30,295.23 42,207.00 46,189.69
利息收入 27.51 153.56 - -
加：其他收益 1.27 1.16 1.70 36.85
公允价值变动收益（损失以“－”号填列） - -490.58 13,894.08 96,759.49
信用减值损失（损失以“－”号填列） - 317.56 -472.06 106.18
三、营业利润（亏损以“－”号填列） 817.75 6,702.63 7,950.58 91,290.68
加：营业外收入 28.13 134.96 115.74 176.47
减：营业外支出 - 0.00 0.17 12.50
四、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 845.87 6,837.59 8,066.15 91,454.65
减：所得税费用 816.51 5,114.85 6,219.68 28,414.08
五、净利润（净亏损以“－”号填列） 29.36 1,722.74 1,846.47 63,040.57
项目 2026年1-3月 2025年度 2024年度 2023年度
（一）按经营持续性分类 - - 1,846.47 63,040.57
1.持续经营净利润（净亏损以“－”号填列） 29.36 1,722.74 1,846.47 63,040.57
2.终止经营净利润（净亏损以“－”号填列） - - - -
（二）按所有权归属分类 - - 1,846.47 63,040.57
1.归属于母公司股东的净利润（净亏损以“－”号填列） 42.13 1,796.17 1,846.47 63,040.57
2.少数股东损益（净亏损以“－”号填列） -12.77 -73.43 - -
六、综合收益总额 29.36 1,722.74 1,846.47 63,040.57
归属于母公司所有者的综合收益总额 42.13 1,796.17 1,846.47 63,040.57
归属于少数股东的综合收益总额 -12.77 -73.43 - -
3、合并现金流量表
表2-1-6：西安高新配套近三年及一期合并现金流量表
单位：万元
项目 2026年1-3月 2025年度 2024年度 2023年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 15,802.60 68,218.66 105,014.55 68,705.85
收到其他与经营活动有关的现金 33,352.17 263,347.16 275,503.24 266,514.64
经营活动现金流入小计 49,154.76 331,565.82 380,517.79 335,220.49
购买商品、接受劳务支付的现金 22,876.28 133,619.47 197,240.11 38,359.95
支付给职工及为职工支付的现金 1,877.67 4,543.13 4,488.67 5,810.26
支付的各项税费 7,617.25 23,729.44 17,335.70 15,343.57
支付其他与经营活动有关的现金 54,165.67 268,012.54 313,821.45 235,090.18
经营活动现金流出小计 86,536.87 429,904.58 532,885.93 294,603.96
经营活动产生的现金流量净额 -37,382.11 -98,338.76 -152,368.14 40,616.53
二、投资活动产生的现金流量：
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 5,029.28 33,238.36 9,897.58 38,614.89
投资支付的现金 - 3,000.00 - -
支付其他与投资活动有关的现金 0.25 - 2,000.00 -
投资活动现金流出小计 5,029.53 36,238.36 11,897.58 38,614.89
投资活动产生的现金流量净额 -5,029.53 -36,238.36 -11,897.58 -38,614.89
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 - 20,210.00 6,000.43 -
取得借款收到的现金 293,199.99 715,257.41 717,753.53 522,430.89
项目 2026年1-3月 2025年度 2024年度 2023年度
收到其他与筹资活动有关的现金 6.31 0.00 - 549.11
筹资活动现金流入小计 293,206.29 735,467.41 723,753.96 522,980.00
偿还债务支付的现金 283,073.80 440,260.74 578,521.03 532,743.28
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 19,354.93 71,171.33 79,526.10 78,545.96
支付其他与筹资活动有关的现金 1,010.23 5,576.91 4,901.03 1,334.20
筹资活动现金流出小计 303,438.96 517,008.99 662,948.16 612,623.45
筹资活动产生的现金流量净额 -10,232.67 218,458.42 60,805.81 -89,643.45
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 - -
五、现金及现金等价物净增加额 -52,644.31 83,881.30 -103,459.91 -87,641.81
加：期初现金及现金等价物余额 98,226.35 14,345.05 117,804.97 205,446.78
六、期末现金及现金等价物余额 45,582.05 98,226.35 14,345.05 117,804.97
4、财务指标
（1）盈利能力分析
表2-1-7西安高新配套主要财务指标
单位：亿元、%
项目 2026年3月末 2025年末 2024年末 2023年末
总资产（亿元） 233.63 234.07 208.28 183.37
营业收入（亿元） 1.42 33.77 7.17 8.03
营业毛利率（%） 79.43 15.61 67.35 61.68
净利润（亿元） 0.003 0.17 0.18 6.30
经营活动产生的现金流量净额（亿元） -3.74 -9.83 -15.24 4.06
EBITDA（亿元） - 4.42 5.69 4.35
原始权益人2023年度净利润较高，主要原因为投资性房地产由成本法计量
变更为公允价值计量，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益导致，当期确
认公允价值变动损益9.68亿元。整体来看，原始权益人处于重资产行业，经过
多年投资建设，资产负债率较高导致财务费用侵占利润空间，整体净利润金额较
低。未来随着财务费用降低、轻资产转型持续推进，盈利能力有望得到改善。
原始权益人2024年度经营活动产生的现金流量净额较2023年度减少19.30
亿元，2025年持续为负，主要原因为公司承担了西安市高新区部分安置性房屋
的开发任务，近两年投资规模较大，经营活动支出较多。
（2）偿债能力分析
表2-1-8西安高新配套资产负债率、流动比率、速动比率表
项目 2026年3月末 2025年末 2024年末 2023年末
资产负债率 90.04% 90.06% 89.72% 88.36%
流动比率 0.79 0.86 0.74 0.73
速动比率 0.59 0.66 0.38 0.52
最近三年及一期末，公司资产负债率分别为88.36%、89.72%、90.06%和
90.04%，总体保持稳定，公司负债率较高，主要因为公司采用了重资产经营模式，
且在西安高新区高速发展期间承担了区域内较多重要项目建设，对外投资规模较
大，资金需求量较大，融资规模较高所致。西安高新配套已从建设为主转型为运
营为主，聚焦园区投资运营服务商定位，预计未来资产负债结构及现金流情况将
得到改善。
近三年及一期末，公司的流动比率分别为0.73、0.74、0.86和0.79，速动比
率分别为0.52、0.38、0.66和0.59，报告期内总体呈上升趋势。
（3）现金流分析
表2-1-9西安高新配套现金流状况
单位：万元
项目 2026年1-3月 2025年度 2024年度 2023年度
经营活动产生的现金流量净额 -37,382.11 -98,338.76 -152,368.14 40,616.53
投资活动产生的现金流量净额 -5,029.53 -36,238.36 -11,897.58 -38,614.89
筹资活动产生的现金流量净额 -10,232.67 218,458.42 60,805.81 -89,643.45
经营活动产生的现金流量方面，2023年度、2024年度、2025年度和2026年
1-3月，公司经营活动产生的现金流量净额分别为40,616.53万元、-152,368.14万
元、-98,338.76万元和-37,382.11万元。2024年度经营活动产生的现金流量净额
较2023年度减少192,984.67万元，2025年度经营活动产生的现金流量净额为
负，主要原因为西安高新配套子公司承担了5个安置性房屋项目建设任务，近两
年为主要建设期，预计整体建设任务将在2026年完成。
投资活动现金流方面，西安高新配套2023年度、2024年度、2025年度和
2026年1-3月，投资活动产生的现金流量净额分别为-38,614.89万元、-11,897.58
万元、-36,238.36万元和-5,029.53万元，主要为构建固定资产、无形资产等资产
支出。2024年度投资活动产生的现金流较2023年度增加26,717.31万元，增幅
为69.19%，主要是由于购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金减
少，同时处置固定资产等收回的现金净额有所增加共同影响所致。2025年度投
资活动产生的现金流较2024年度减少24,340.78万元，降幅为204.59%，主要是
由于购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金增加所致。
筹资活动现金流方面，西安高新配套2023年度、2024年度、2025年度和
2026年1-3月，筹资活动产生的现金流量净额分别为-89,643.45万元、60,805.81
万元、218,458.42万元和-10,232.67。2024年度筹资活动产生的现金流较2023年
度增加150,449.26万元，增幅为167.83%，主要是为建设安置性房屋而进行的融
资，取得借款收到的现金大幅增加。2025年度筹资活动产生的现金流较2024年
度增加157,652.61万元，增幅为259.27%，主要是为建设安置性房屋而进行的融
资持续扩大，取得借款收到的现金进一步大幅增加，同时偿还债务支付的现金有
所减少共同影响所致。
5、财务状况分析
（1）资产分析
表2-1-10西安高新配套近三年及一期资产结构表
单位：万元、%
项目 2026年3月末 2025年末 2024年末 2023年末
金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
货币资金 45,582.05 1.95 98,226.35 4.20 14,345.05 0.69 117,804.97 6.42
应收票据 1,234.76 0.05 897.75 0.04 196.88 0.01 19.50 -
应收账款 459,471.28 19.67 472,148.58 20.17 206,387.84 9.91 209,136.20 11.40
预付款项 475.38 0.02 448.72 0.02 315.36 0.02 348.77 0.02
其他应收款 180,848.49 7.74 171,486.54 7.33 160,281.36 7.70 83,647.12 4.56
存货 249,072.95 10.66 229,618.46 9.81 395,269.76 18.98 177,117.18 9.66
其他流动资产 26,917.61 1.15 24,726.09 1.06 33,948.21 1.63 23,476.63 1.28
流动资产合计 963,602.52 41.24 997,552.48 42.62 810,744.47 38.92 611,550.37 33.35
长期股权投资 3,000.00 0.13 3,000.00 0.13 - - - -
投资性房地产 775,693.71 33.20 775,693.71 33.14 767,948.92 36.87 659,994.00 35.99
固定资产 187.66 0.01 204.24 0.01 223.26 0.01 77,873.29 4.25
在建工程 462,702.22 19.80 431,874.91 18.45 376,631.55 18.08 340,413.49 18.56
无形资产 110,586.55 4.73 111,375.30 4.76 114,530.29 5.50 132,482.90 7.22
长期待摊费用 18,824.53 0.81 19,269.24 0.82 10,938.70 0.53 8,666.23 0.47
递延所得税资产 1,714.66 0.07 1,718.56 0.07 1831.83 0.09 2,758.53 0.15
非流动资产合计 1,372,709.32 58.76 1,343,135.97 57.38 1,272,104.56 61.08 1,222,188.44 66.65
资产总计 2,336,311.84 100.00 2,340,688.45 100.00 2,082,849.02 100.00 1,833,738.81 100.00
近三年及一期末，西安高新配套资产总额分别为1,833,738.81万元、
2,082,849.02万元、2,340,688.45万元和2,336,311.84万元，公司的资产以非流动
资产为主，截至2026年3月末，非流动资产占比达58.76%，主要为投资性房地
产、在建工程和无形资产；流动资产占比41.24%，主要为货币资金、应收账款、
其他应收款和存货。
近三年及一期末，公司货币资金余额分别为117,804.97万元、14,345.05万
元、98,226.35万元和45,582.05万元，占总资产的比例分别为6.42%、0.69%、
4.20%和1.95%，主要由银行存款构成。2024年末货币资金余额较2023年末减
少103,459.92万元，减幅为87.82%，主要是由于安置性房屋建设净流出较多，
尽管通过筹资活动补充了部分资金，但不足以完全覆盖现金消耗，导致货币资金
下降。2025年末货币资金余额较2024年末增加83,881.30万元，增幅为584.75%，
主要是由于当期筹资活动现金净流入大幅增加，资金紧张状况得到缓解。
近三年及一期末，公司应收账款余额分别为209,136.20万元、206,387.84万
元、472,148.58万元和459,471.28万元，占总资产的比例分别为11.40%、9.91%、
20.17%和19.67%，主要系对西安市雁塔区的应收款，2025年末应收账款余额较
2024年末增加265,760.74万元，增幅为128.77%，主要系应收西安市雁塔区款项
增加所致。
近三年及一期末，公司其他应收款余额分别为83,647.12万元、160,281.36万
元、171,486.54万元和180,848.49万元，占总资产的比例分别为4.56%、7.70%、
7.33%和7.74%，总体呈现波动起伏态势，主要变动原因为与西安高科集团内与
其他子公司的往来款变动。
近三年及一期末，公司存货余额分别为177,117.18万元、395,269.76万元、
229,618.46万元和249,072.95万元，占总资产的比例分别为9.66%、18.98%、9.81%
和10.66%，总体呈波动趋势，2025年末存货余额较2024年末减少165,651.30万
元，降幅为41.91%，主要系安置性商品房项目完工交付结转成本所致。
近三年及一期末，公司投资性房地产余额分别为659,994.00万元、767,948.92
万元、775,693.71万元和775,693.71万元，占总资产的比例分别为35.99%、36.87%、
33.14%和33.20%，总体呈现上升趋势，主要为自建的产业园区及工业厂房等项
目。2024年末投资性房地产余额较2023年末增加107,954.92万元。2025年末投
资性房地产余额较2024年末增加7,744.79万元，近年变动幅度不大。
近三年及一期末，公司固定资产余额分别为77,873.29万元、223.26万元、
204.24万元和187.66万元，占总资产的比例分别为4.25%、0.01%、0.01%和0.01%，
总体占比较小且呈现波动下降态势。2024年末固定资产余额较2023年末减少
77,650.03万元，减幅为99.71%，主要是由于公司建设的会议中心项目由固定资
产转入投资性房地产科目所致。2025年末固定资产余额较2024年末减少19.02
万元，降幅为8.52%，主要系正常计提折旧所致。
近三年及一期末，公司在建工程余额分别为340,413.49万元、376,631.55万
元、431,874.91万元和462,702.22万元，占总资产的比例分别为18.56%、18.08%、
18.45%和19.80%。2024年末在建工程余额较2023年末增加36,218.06万元。主
要系公司在建项目持续投入。2025年末在建工程余额较2024年末增加55,243.36
万元，增幅为14.67%，主要系产业园区等在建项目持续投入所致。
近三年及一期末，公司无形资产余额分别为132,482.90万元、114,530.29万
元、111,375.30万元和110,586.55万元，占总资产的比例分别为7.22%、5.50%、
4.76%和4.73%，随着摊销总体呈现下降态势。
（2）负债分析
表2-1-11西安高新配套近三年及一期负债项目结构表
单位：万元、%
项目 2026年3月末 2025年末 2024年末 2023年末
金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
短期借款 243,955.96 11.60 134,176.26 6.36 90,585.28 4.85 122,195.00 7.54
应付票据 7,675.90 0.36 9,857.10 0.47 263.03 0.01 1,263.03 0.08
应付账款 228,823.06 10.88 209,871.51 9.96 244,373.27 13.08 202,027.33 12.47
预收款项 984.45 0.05 503.59 0.02 793.41 0.04 811.66 0.05
合同负债 115.65 0.01 253.62 0.01 84.97 0.00 360.82 0.02
应付职工薪酬 868.59 0.04 2,180.48 0.10 1,785.46 0.10 2,323.44 0.14
应交税费 5,021.23 0.24 6,354.55 0.30 4,858.72 0.26 3,542.20 0.22
其他应付款 575,588.15 27.36 587,084.05 27.85 524,169.30 28.05 232,879.78 14.37
其中：应付利息 17,216.59 0.82 0.00 0.00 14,532.15 0.78 - -
应付股利 3,703.92 0.18 3,703.92 0.18 3,821.56 0.20 - -
一年内到期的非流动负债 154,240.39 7.33 213,745.52 10.14 229,060.33 12.26 268,808.40 16.59
其他流动负债 1,228.91 0.06 1,270.38 0.06 1,374.79 0.07 1,493.13 0.09
流动负债合计 1,218,502.28 57.92 1,165,297.05 55.28 1,097,348.55 58.72 835,704.80 51.58
长期借款 605,687.96 28.79 599,484.68 28.44 489,828.04 26.21 519,235.84 32.05
长期应付款 232,258.57 11.04 296,073.06 14.04 235,107.85 12.58 221,365.93 13.66
递延所得税负债 47,234.25 2.25 47,234.25 2.24 46,515.54 2.49 43,908.54 2.71
非流动负债合计 885,180.78 42.08 942,791.99 44.72 771,451.43 41.28 784,510.31 48.42
项目 2026年3月末 2025年末 2024年末 2023年末
金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
负债合计 2,103,683.06 100.00 2,108,089.04 100.00 1,868,799.98 100.00 1,620,215.11 100.00
近三年及一期末，流动负债合计分别为835,704.80万元、1,097,348.55万元、
1,165,297.05万元和1,218,502.28万元，占总负债的比重分别为51.58%、58.72%、
55.28%和57.92%，总体呈现上升趋势。截至近一期末其主要由一年内到期的非
流动负债、其他应付款、应付账款和短期借款组成，占总负债的比重分别为7.33%、
27.36%、10.88%和11.60%。
近三年及一期末，公司短期借款余额分别为122,195.00万元、90,585.28万
元、134,176.26万元和243,955.96万元，占总负债的比例分别为7.54%、4.85%、
6.36%和11.60%，总体呈现波动态势。2024年末短期借款余额较2023年末减少
31,609.72万元，降幅为25.87%，主要是公司偿还部分短期借款所致。2025年末
短期借款余额较2024年末增加43,590.98万元，增幅为48.12%，主要是为满足
安置性房屋建设等资金需求，新增短期融资所致。
公司应付账款余额分别为202,027.33万元、244,373.27万元、209,871.51万
元和228,823.06万元，占总负债的比例分别为12.47%、13.08%、9.96%和10.88%，
总体呈现波动态势，主要系尚未清算的项目工程款。2025年末应付账款余额较
2024年末减少34,501.76万元，降幅为14.12%，主要系部分项目完工结算支付了
工程款。
近三年及一期末，公司其他应付款余额分别为232,879.78万元、524,169.30
万元、587,084.05万元和575,588.15万元，占总负债的比例分别为14.37%、28.05%、
27.85%和27.36%，总体呈上升趋势，主要系单位往来款和代收代付款项组成。
近三年及一期末，公司一年内到期的非流动负债余额分别为268,808.40万
元、229,060.33万元、213,745.52万元和154,240.39万元，占总负债的比例分别
为16.59%、12.26%、10.14%和7.33%，总体呈现下降趋势。
近三年及一期末，非流动负债合计分别为784,510.31万元、771,451.43万元、
942,791.99万元和885,180.78万元，占总负债的比重分别为48.42%、41.28%、
44.72%和42.08%，总体呈现上升趋势。截至近一期末其主要由长期借款和长期
应付款组成，占总负债的比重分别为28.79%和11.04%。
近三年及一期末，公司长期借款余额分别为519,235.84万元、489,828.04万
元、599,484.68万元和605,687.96万元，占总负债的比例分别为32.05%、26.21%、
28.44%和28.79%，总体呈波动上升趋势。
近三年及一期末，公司长期应付款余额分别为221,365.93万元、235,107.85
万元、296,073.06万元和232,258.57万元，占总负债的比例分别为13.66%、12.58%、
14.04%和11.04%，总体呈上升趋势。
（五）资信状况
1、公开市场融资情况
截至2026年3月31日，西安高新配套公开市场融资记录如下：
表2-1-13：西安高新配套公开市场融资记录
单位：亿元
产品名称 起息日期 到期日期 发行规模 融资余额 票面利率
配套24优 2024-5-30 2042-5-30 3.75 3.63 4.8%
配套24次 2024-5-30 2042-5-30 0.20 0.20 -
2、银行授信情况
截至2026年3月31日，西安高新配套获得金融机构的授信总额共932,818.11
万元，其中已使用授信额度919,618.11万元，剩余授信额度13,200.00万元。具
体授信情况如下：
表2-1-14：西安高新配套授信情况表
单位：万元
授信机构 总授信额度 已使用的授信额度 未使用的授信额度
开发银行 345,319.48 345,319.48 -
中国银行 52,494.00 52,494.00 -
工商银行 229,924.00 216,724.00 13,200.00
光大银行 10,000.00 10,000.00 -
民生银行 5,000.00 5,000.00 -
中信银行 11,800.00 11,800.00 -
长安银行 22,455.63 22,455.63 -
北京银行 38,916.00 38,916.00 -
西安银行 46,500.00 46,500.00 -
浙商银行 8,500.00 8,500.00 -
广发银行 4,800.00 4,800.00 -
重庆银行 18,610.00 18,610.00 -
成都银行 107,499.00 107,499.00 -
华夏银行 31,000.00 31,000.00 -
合计 932,818.11 919,618.11 13,200.00
3、对外担保的情况
截至2026年3月31日，西安高新配套尚无对集团外公司提供担保的情况。
4、历史信用及评级情况
截至2026年3月31日，西安高新配套尚无主体信用评级。
5、诚信查询情况
截至2026年6月18日，经查询“全国法院失信被执行人名单信息公布与查询”
（http://zxgk.court.gov.cn/shixin/）、“全国法院被执行人信息查询系统”
（http://zxgk.court.gov.cn/zhzxgk/）、“国家企业信用信息公示系统”
（http://gsxt.saic.gov.cn/）、“信用中国网站”（http://www.creditchina.gov.cn/）、“国
家税务总局”（http://www.chinatax.gov.cn/）、“中华人民共和国应急管理部”
（http://www.chinasafety.gov.cn/）、“中华人民共和国生态环境部”
（http://www.mee.gov.cn/）、“国家统计局网站失信企业公示系统”
（http://www.stats.gov.cn/tjfw/sxqygs/gsxx/）、“中华人民共和国国家发展和改革委
员会信用信息查询系统”
（http://credit.ndrc.gov.cn/XYXX/admin_client/form_designer/ttt/index.html）、“中华
人民共和国财政部”（http://www.mof.gov.cn）、“国家市场监督管理总局”
（http://www.saic.gov.cn/fw/）、“裁判文书网”（http://wenshu.court.gov.cn/）等“全
国法院被执行人信息查询网”（http://zxgk.court.gov.cn/zhixing)、“中国执行信息公
开网”（http://zxgk.court.gov.cn/shixin)、“中华人民共和国应急管理部网站”
（http://www.mem.gov.cn）、“中华人民共和国生态环境部网站”
（http://www.mee.gov.cn/)、“国家市场监督管理总局网站”
（http://www.samr.gov.cn）、“中华人民共和国国家发展和改革委员会网站”
（http://www.ndrc.gov.cn/)、“中华人民共和国财政部网站”
（http://www.mof.gov.cn/)、“中国人民银行网站”（http://www.pbc.gov.cn/)、“中国
证券监督管理委员会网站”（http://www.csrc.gov.cn/)、“国家金融监督管理总局网
站”（https://www.nfra.gov.cn/)、“国家药品监督管理局网站”
（http://www.nmpa.gov.cn/)、“信用中国”网站（http://www.creditchina.gov.cn/)、“国
家税务总局网站”（http://www.chinatax.gov.cn/)、“国家统计局网站”
（http://www.stats.gov.cn）、“国家能源局网站”（http://www.nea.gov.cn）、“中华
人民共和国住房和城乡建设部网站”（http://www.mohurd.gov.cn）、“全国建筑市
场监管公共服务平台”（http://jzsc.mohurd.gov.cn）、“中国电力企业联合会网站”
（http://www.cec.org.cn）、“国家农业农村部网站”（http://www.moa.gov.cn）、“上
海证券交易所网站”（http://www.sse.com.cn/disclosure/credibility/bonds/regulatory/)、
“深圳证券交易所”（http://www.szse.cn/disclosure/bond/punish/index.html)、“自然资
源部网站”（http://www.mnr.gov.cn/）等网站，西安高新配套未被列入安全生产领
域失信生产经营单位情形，未被列为重大税收违法案件当事人、严重质量违法失
信行为当事人、财政性资金管理使用领域相关失信责任主体、环境保护领域失信
生产经营单位，不存在失信被执行记录、未被列入经营异常名录或严重违法失信
企业名单，不存在严重违法失信行为，不存在被有权部门认定为失信被执行人、
涉金融严重失信人、失信生产经营单位或者其他失信单位，并被暂停或限制进行
融资的情形未被列入失信被执行人名单，不存在安全生产领域、环境保护领域、
产品质量领域、财政性资金管理使用领域严重失信，非涉金融严重失信人、食品
药品生产经营严重失信者、统计领域严重失信企业、农资领域严重失信生产经营
单位，非重大税收违法案件当事人，且最近三年未发生重大违约、虚假信息披露
或其他重大违法违规行为。
（六）原始权益人涉房及独立性情况
原始权益人西安高新配套未从事商品住宅开发业务，且与股东西安高科集团
旗下的商品住宅业务实现有效隔离，保持相对独立。相关说明如下：
1、资产方面
原始权益人合法拥有经营所需资产的所有权或者使用权，与西安高科集团及
其从事商品住宅开发业务的关联方之间不存在无偿或不公允价格持有、使用或占
用对方资产的情形。
2、业务独立
西安高新配套作为独立法人主体，依据内部制度自主决策及经营。涉及与关
联方的交易，通过签署业务协议、市场化定价等方式进行管理。
3、财务方面
西安高新配套已制定必要财务制度并配备必要财务人员，执行独立的财务管
理流程，开立独立银行账户。西安高新配套与西安高科集团及其从事商品住宅开
发业务的关联方无共用银行账户或资金混同的情形。
4、人员方面
西安高新配套高级管理人员均与西安高新配套签署了劳动合同，且未在西安
高科集团及旗下从事商品住宅开发业务相关公司任职。
5、机构和制度方面
西安高新配套设股东会、董事及经营管理层，并明确了各方职责权限，同时
建立了完善的组织架构。
综上，本项目为产业园不动产类项目，原始权益人及其子公司均不从事商品
住宅开发业务，且为独立法人主体，与发起人西安高科集团旗下商品住宅业务实
现了有效隔离，保持相对独立。后续将严格遵守法律法规及监管要求，落实回收
资金管理制度，由净回收资金监管银行对满足要求的净回收资金进行监管，避免
募集资金流入房地产开发领域。
（七）原始权益人对不动产项目所有权情况
西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司持有项目公司西安市高新
区软件新城建设发展有限公司100%的股权，项目公司为不动产资产的房屋所有
权人及相应的土地使用权人，西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司对
不动产项目享有完全所有权。
经核查项目公司西安市高新区软件新城建设发展有限公司的《营业执照》、
公司章程，并经查询国家企业信用信息公示系统，截至2026年3月31日，西安
高新配套为项目公司股东，持有项目公司100%的股权，且该等股权不存在重大
权属纠纷或被冻结的情形。
经核查不动产项目对应的《不动产权证书》、《西安市房屋权属分户
表》、西安市国土资源局高新技术产业开发区分局于2025年9月29日出具的
西安市不动产登记簿查询结果等相关材料，并结合法律顾问意见，不动产项目
的房屋所有权及其对应的土地使用权属于软件新城公司，权属清晰。
（八）原始权益人内部授权情况
原始权益人、项目公司相关股东对转让项目公司股权的内部决策程序包含高
新区管委会、高科集团董事会、西安高新配套股东会和软件新城公司股东的批准。
截至本财务顾问报告披露日，已完成前述批准。
1、高新区管委会批复
结合《高新区国企重大事项管理办法》《西安高科（集团）公司公开融资管
理暂行办法》等，鉴于高新区管委会为高科集团出资人，且为产业园区、融资与
偿债计划、资产转让对口主管机关，管委会已于2022年8月19日出具《西安高
新区管委会关于同意高科集团有限公司开展基础设施领域不动产投资信托基金
（REITs）业务的批复》（西高新发[2022]89号），同意高科集团开展基础设施
领域不动产投资信托基金（REITs）业务。
此外，高新区管委会于2016年审议通过《软件新城研发基地二期房产转让
管理办法（试行）》，其中对标的不动产项目项下相关房产的转让提出了相关限
制性要求。针对此，高新区管委会已于2022年11月3日出具了《西安高新区管
委会关于支持西安高科集团有限公司申报基础设施领域不动产投资信托基金
（REITs）试点相关事项的批复》，确认：“西安软件园发展中心所印发的《软件
新城研发基地二期房产转让管理办法（试行）》等相关文件，在公募REITs发行
后将不再继续适用，具体运营管理各项工作以公募REITs相关法律法规、监管要
求和交易文件约定为准”。
2、高科集团董事会审批
结合《高科集团重大事项管理暂行办法》《西安高科（集团）公司公开融资
管理暂行办法》《高新区国企重大事项管理办法》《西安高科（集团）公司章程》
等，在相关重大事项取得高科集团出资人（高新区管委会）审批的前提下，由高
科集团董事会就本次公募REITs发行进行一揽子审批。
高科集团董事会已于2022年7月19日出具同意文件。
3、西安高新配套股东会决议
根据《西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司章程》，由股东会决
定公司的经营方针和投资计划。此外，根据《高科集团重大事项管理暂行办法》，
各级企业持有的国有产（股）权转让，以及增资减资、资产重组、改制等对国有
产（股）权比例有重大影响的事项，须向高科集团请示核准。综上，由于股东会
为西安高新配套最高权力机构，由股东会对本次REITs发行进行一揽子审批，并
报高科集团进一步审批。
西安高新配套股东会已于2022年10月25日出具同意文件，其中全部股东
均已盖章同意。
4、软件新城公司股东决定
根据《西安市高新区软件新城建设发展有限公司章程》，资产重组、产权转
让等事项中的原则性问题，需由党组织研究决定；此外，根据《高科集团重大事
项管理暂行办法》，二级以下企业（软件新城公司系二级以下企业）的重大事项，
须按照出资层级履行内部相应决策程序后，向高科集团备案。由于软件新城公司
股东为公司最高权力机构，由软件新城公司股东西安高新配套就本次REITs发
行进行一揽子审批，并上报高科集团备案。
软件新城公司股东已于2022年10月28日出具同意文件。
综上，目前软件新城公司、原始权益人层面（含外部股东陕西金融资产管
理股份有限公司）、高科集团董事会、高新区管委会已出具全部所涉决议文
件。
（九）外部审批情况
1、土地所在地的市（县）人民政府或自然资源行政主管部门无异议函出具
情况
根据《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工
作的通知》相关规定，以协议出让方式取得土地使用权的，应取得原土地出让合
同签署机构（或按现行规定承担相应职责的机构）出具的无异议函，函中应包含
“对该项目以100%股权转让方式发行基础设施REITs无异议”有关表述。
软件新城公司系以协议出让方式取得标的不动产项目的土地使用权，因此，
本次资产转让应当取得西安市自规局的同意。西安市自规局已于2022年12月
28日出具无异议函，无异议函内容包含“对该项目以100%股权转让方式发行基
础设施REITs无异议”有关表述。
2、西安市人民政府的无异议函出具情况
除上述转让限制外，2014年10月16日，西安市政府向软件新城公司核发
了编号为市国土字（2014）第782号的《关于将176.927亩国有建设用地使用权
出让给西安市高新区软件新城建设发展有限公司用于建设西安软件新城软件研
发基地二期的批复》，同意将117,951.3平方米国有建设用地使用权协议出让给
软件新城公司，用于建设西安软件新城软件研发基地二期项目。上述批复中要求，
转让时政府有权优先收购。
西安市政府已于2023年2月6日出具函件，确认：1、同意高科集团、西安
高新配套以转让软件新城公司100%股权的方式申报基础设施领域不动产投资信
托基金（REITs）试点；2、市政府对高科集团、西安高新配套因申报基础设施领
域不动产投资信托基金（REITs）涉及的宗地转让不行使优先收购权。
3、不动产项目转让涉及的国资审批情况
鉴于原始权益人系受高新区管委会实际控制的国有企业，本次项目涉及国有
资产转让。
国资监管机构高新区管委会已于2022年9月30日出具了《西安高新区管
委会关于同意西安高科集团有限公司基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）
试点相关事项的批复》，“同意本公募REITs项目所涉及国有资产采取非公开协
议转让方式，无需另行履行国有资产交易程序。同时，按照中国证监会《公开募
集基础设施证券投资基金指引（试行）》等REITs监管制度要求，遵循等价有偿
和公平公正的原则公开规范发行。”
综上，经核查并结合法律顾问意见，不动产项目资产重组完成后，软件新
城公司100%的股权转让相关国有资产交易行为，在取得西安高新区管委会的批
准以及高科集团董事会、西安高新配套股东会和软件新城公司股东决议后，可
按协议转让方式进行，无需通过产权交易机构公开进行，相应国有资产转让行
为合法有效。
（十）原始权益人及同一控制下的关联方持有或运营的其他同类资产情况
截至2026年3月31日，西安高新配套及同一控制下的关联方仍持有一定
数量的其他产业园区项目，主要的项目情况如下表所示：
表2-1-15：西安高新配套及同一控制下关联方持有的主要其他同类产业园
区项目
资产名称 所属行业 所在地区 资产状态 资产规模（面积万㎡） 原值/总投（亿元） 持股比例 出租率（2026年3月31日）
国家服务外包示范基地二期 产业园区 西安高新区 运营 8.43 2.90 配套公司持有100% 92.65%
国家新一代人工智能产业园一期 产业园区 西安高新区 运营 7.04 3.62 78.74%
国家新一代人工智能产业园二期 产业园区 西安高新区 运营 19.10 10.98
软件新城云汇谷（非入池） 产业园区 西安高新区 运营 8.47 3.20 94.39%
信息园一期 产业园区 西安高新区 运营 5.95 3.99 89.26%
信息园二期 产业园区 西安高新区 运营 8.13 3.30 87.33%
数字经济产业园 产业园区 西安高新区 运营 20.40 14.15 78.71%
太周园 产业园区 西安市周至县 运营 17.48 11.05 西安高科集团持有100% 54.50%
高科智慧园一期 产业园区 西安高新区 运营 9.03 6.80 90.00%
集智园 产业园区 西安市周至县 运营 3.91 2.50 87.00%
合计 107.94 62.49 - -
截至2026年3月31日，原始权益人持有的产业园资产丰富，主要位于西
安市高新区内，其中本项目标的不动产所处的软件新城片区产业聚集度高，区
域配套成熟，原始权益人持有其100%的股权，资产权属清晰，历史运营成熟稳
定。不动产项目是原始权益人全部产业园项目中建筑规模最大、收入及
EBITDA最高的产业园区项目，故选择不动产项目作为入池资产具有合理性。
除入池的不动产项目外，原始权益人还持有国家新一代人工智能产业园、数字
经济产业园、信息园、软件新城云汇谷（非入池）、国家服务外包示范基地二
期等可扩募资产；原始权益人股东西安高科集团名下太周园、集智园、高科智
慧园等其他产业园区项目可作为未来扩募资产。
（1）同业竞争情况
上述物业中，西安高科集团持有的太周园、集智园位于西安市下辖周至
县，与本项目不动产不在同一区域，空间距离远，且聚焦汽车零部件等行业，
综合判断不构成直接的同业竞争关系。其他项目位于西安高新区，可能与本项
目形成同园区、同区域市场竞争情况。具体分析如下：
1）软件新城云汇谷（西安软件新城研发基地二期非入池资产）
由于软件新城云汇谷非入池资产与本项目（以下简称“入池资产”）均位
于软件新城研发基地二期，在地理区位、建筑规格及产业定位（软件及电子信
息服务业）方面具有一致性，存在直接的竞争关系。
2）数字经济产业园
数字经济园位于西安高新区丝路科学城，因其紧邻丝路软件城片区，主导
产业为数字经济、大数据与云计算，与入池资产部分重叠，且租金价格低于入
池资产具备一定竞争力，在区域内对同类目标客群形成一定的市场竞争。
尽管数字经济产业园在租金和新兴产业定位上可能吸引部分对成本敏感或
处于初创期的新兴数字科技企业，从而构成潜在竞争，但入池资产具备成熟的
区位配套、稳固的产业生态和高质量的租户基础，已建立起差异化的竞争优
势。此外，本项目多个重要租户已经续租多次，租赁意向稳定，部分租户在本
项目配备了重要设备，搬迁成本较高，总体为本项目带来了较为稳定的租赁局
面。
3）国家新一代人工智能产业园（一期及二期）、信息产业园（一期及二
期）
上述项目均位于西安绕城高速以外，属于丝路科学城的外围区域；而入池
资产所处的丝路软件城片区紧邻城市主干道西三环，与主要交通枢纽的连接更
为便捷，享有更明显的区位与交通优势。
国家新一代人工智能产业园的主导产业方向为人工智能、大数据与云计
算、智能制造；信息产业园则以检验检测认证服务、研发设计、新材料新能源
产业为核心。入池资产已形成以软件研发、信息技术服务为核心的鲜明产业集
聚，双方在核心产业导向上存在区别。
上述项目在业态上以满足生产制造需求的多层标准厂房为主，研发办公空
间为辅；而入池资产则为专为研发、办公及企业总部功能设计的高品质研发办
公楼宇。产品形态的差异决定了两者服务于不同类型企业的空间需求。
综上所述，虽然上述项目与入池资产在广义的科技企业客户群体上存在一
定交集，可能构成一定程度的潜在竞争，但由于区位能级、主导产业方向及产
品硬件形态等方面存在一定差异，双方的目标客户细分市场与核心竞争力各有
侧重。
4）国家服务外包示范基地二期、高科智慧园一期
国家服务外包示范基地二期、高科智慧园一期位于西安高新区锦业路沿
线，地处锦业路CBD中央商务区核心区域，以金融科技产业为主，与入池资产
主导产业区分明显，同时租金价格明显高于入池资产，上述项目与入池资产的
目标客群重合度较低，不构成直接竞争关系。
（2）减少利益冲突的措施安排
为防范同业竞争和潜在利益冲突，进一步保障基金份额持有人利益，本项
目从原始权益人、运营管理机构、基金管理人三个层次分别设置了相关风险缓
释措施，并进行了风险揭示，具体内容如下：
1）针对同业竞争、利益冲突情形，原始权益人作出相关承诺：
A.承诺平等对待入池不动产项目和旗下的其他项目，将根据自身针对产业
园项目同类资产的既有管理规范和标准，严格按照诚实信用、勤勉尽责、公平
公正的原则，不会以低于所管理的同类资产的运营管理标准提供运营管理服
务。对于可能构成实质竞争的其他产业园项目，采取充分、适当的措施避免可
能出现的利益冲突，使得入池不动产项目在同等条件下享有优先获得该业务机
会的权利，充分保护基金份额持有人的利益。
B.承诺将采取措施规范并尽量避免与本公募REITs项目之间的关联交易。
对于正常经营范围内无法避免或有合理理由存在的关联交易，将本着公开、公
平、公正的原则确定交易价格，依法与本公募REITs项目项下相关载体签订规
范的关联交易合同，保证关联交易价格的公允性。严格按照有关法律法规和相
关主体的内部管理规定履行批准程序，包括但不限于必要的关联方回避表决等
义务并依照有关法律、法规和相关主体的内部管理规定履行关联交易的信息披
露义务。保证不通过关联交易非法转移本公募REITs项目的资金、利润，不利
用关联交易损害本公募REITs项目及其基金份额持有人的合法权益。
C.在本公募REITs项目终止并清算完毕前，本公司的前述承诺始终有效，
且是不可撤销的。若本公司违反上述承诺给本公募REITs项目及其基金份额持
有人造成损失的，一切损失将由本公司承担。
2）在运营管理机构层面，拟签署的《运营管理服务协议》中约定，运营管
理机构同时向其他机构提供不动产项目运营管理服务的，应当采取充分、适当
的措施避免可能出现的利益冲突，相关措施包括但不限于：
A.运营团队人员的资质及更换：运营管理机构承诺运营团队中具有5年以
上产业园项目运营经验的专业人员不少于2名；运营管理机构承诺如更换前述
运营团队成员，应经基金管理人审核并批准，并及时补充符合资质的人员，以
确保不动产项目的运营服务不受影响。
B.运营团队的独立性：运营管理机构承诺为不动产项目服务的运营团队独
立于运营管理机构内部其他团队，为且仅为项目公司提供本协议约定的运营管
理工作服务；运营管理机构承诺并保证不动产项目的运营团队的独立性。
C.招商机会的公平对待：运营管理机构承诺，若其已知悉或获得任何关于
招商的新商机的，应秉承公平、平等和合理的原则处理业务机会，满足不动产
项目的招商需求。
D.同等条件下的优先机会：运营管理机构承诺，对于可能构成实质竞争的
其他同类型项目，运营管理机构将采取充分、适当的措施避免可能出现的利益
冲突，使得不动产项目在同等条件下享有优先获得该业务机会的权利，充分保
护基金份额持有人的利益。
同时，运营管理机构己制定并持续完善与同业竞争相关联的制度、规定，
降低或有的同业竟争与利益冲突风险。
3）基金管理人
为保证公司规范化运作，有效地防范和化解利益输送、利益冲突的风险，
基金管理人建立了科学、严密、高效的内部控制体系，制定了利益冲突管理、
关联交易的相关制度，进而防范利益冲突，保障基金份额持有人利益。
4）风险揭示
具体见本报告“第六章不动产项目的风险揭示”中针对运营管理机构的
操作风险、运营管理机构及其关联方的利益冲突风险、关联交易风险等进行了
风险揭示。
（十一）调查结论
根据上述调查，西安高新配套为依据《中华人民共和国公司法》设立且有
效存续的公司；西安高新配套通过项目公司享有对目标不动产资产的所有权；
西安高新配套信用稳健，内部控制制度健全，不存在影响持续经营的法律障
碍。西安高新配套最近三年不存在重大违法违规记录，不存在因严重违法失信
行为被有权部门认定为失信被执行人、失信生产经营单位或其他失信单位并被
暂停或者限制融资的情形。
西安高新配套持有的项目公司股权不存在重大权属纠纷、质押、被法院查
封或被采取其他司法强制措施的情形；西安高新配套已就目标不动产项目的转
让取得了有权部门的同意目标不动产项目的转让不存在合同约定或法律规定的
其他限制。
西安高新配套已就为发行基础设施REITs目的而将持有目标不动产资产的
项目公司100%股权转让方式发行基础设施REITs，履行完毕相应的内部决策及
外部审批流程。
二、对运营管理机构的尽职调查
本基金运作过程中，基金管理人将按照法律法规规定和基金合同约定主动履
行不动产项目运营管理职责，同时，基金管理人拟委托西安高新区基础设施配套
建设开发有限责任公司（简称“西安高新配套”）作为外部管理机构负责部分不动
产项目运营管理职责，基金管理人依法应当承担的责任不因委托而免除。基金管
理人、西安高新配套与项目公司就本基金签订运营管理服务协议，并在协议中明
确约定基金管理人委托外部管理机构为不动产项目提供运营管理服务的具体安
排。
（一）基本情况
运营管理机构西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司（简称“西安
高新配套”）的基本情况，详见本材料“第二章：对业务参与人的尽职调查”之“一、
对原始权益人的尽职调查”之“（一）基本情况”。
（二）不动产项目运营管理资质和经验
1、运营管理资质
经尽职调查及法律顾问适当核查，相关法律法规未明确要求配套公司为不动
产项目提供运营管理服务需另行取得专门的不动产运营管理资质；配套公司按照
《基金法》第九十七条、《基础设施基金指引》第四十条的规定在中国证监会进
行担任外部管理机构的备案之后，即具备《基础设施基金指引》第四十条及《基
础设施基金审核关注事项指引》第八条规定的担任不动产项目外部管理机构的主
体资格及相应权限。
2、同类不动产项目运营管理优势及经验
（1）行业地位
西安高新配套作为西安高新技术产业开发区管理委员会（简称“西安高新区
管委会”或“高新区管委会”）下属重要的基础设施建设与运营主体，在区域内承
担着关键职能，具备显着的行业专营优势和领先地位。公司是西安高新技术产业
开发区（简称“西安高新区”或“高新区”）核心的城市基础设施配套建设及产业园
区开发运营主体，主要承担高新区内重要的市政基础设施、安置房、保障性住房
以及产业园区项目的投资建设与运营管理任务。其业务发展得到西安高新区管委
会的有力支持，在区域内具有不可替代的职能定位和显着的专营优势，为公司的
持续稳定经营奠定了坚实基础。
作为高新区最大的产业园区运营方之一，其领先地位不仅源于其庞大的资产
规模（累计开发近700万平方米，运营12个园区），更在于其创新的“产城人文”
融合模式。它通过打造独特的“3T”产业社区、构建全周期企业服务体系和营造吸
引人才的活力氛围，成功集聚了400余家优质科技企业，实现了高出租率与客户
满意度。2025年，西安高新配套市场化运营的园区平均出租率保持在85%以上
的较高水平，体现了市场对其运营管理能力及园区品质的高度认可。
西安高新配套凭借优秀的运营经验及表现，荣获“影响力指数·博鳌风尚表
现”2024年度影响力产业运营发展企业，并跻身“2025产业园区运营企业卓越表
现30”第20名等多项荣誉之后，进一步入选由中指研究院发布的“2025中国产业
园区运营商综合实力TOP10”，其旗下3TCOM云汇谷产业社区也获评“2025中
国产业运营优秀项目”。此外，在2025年8月举办的博鳌风尚盛典上，高新配套
公司因在构建园区产业生态方面的卓越贡献，荣膺“2025年度产业生态赋能企业”
称号。
（2）竞争优势
西安高新配套在区域经济中扮演着重要角色，其突出的行业地位、显着的专
营优势、雄厚的资产实力、良好的运营记录以及畅通的融资渠道，共同构成了公
司的核心竞争力和强大的信用基本面。
1）强大的股东背景
公司的控股股东及实际控制人为西安高新技术产业开发区管理委员会。依托
此背景，西安高新配套在获取项目资源、政策信息及协调区域各类要素方面具备
显着优势。西安高新配套能够高效整合区域内的行政、产业及金融资源，在项目
立项、土地获取、政策配套及资金支持等方面获得优先支持，确保了业务发展的
稳定性和可持续性，为长期稳健经营提供了坚实基础。
2）领先的区位优势
西安高新配套持有及运营的全部资产均位于国家级开发区——西安高新区
的核心区域或重点发展板块。该区域是陕西省乃至西部地区高新技术产业聚集度
最高、经济活力最强的区域之一，享受国家级新区的多项政策红利。优越的区位
确保了公司资产面临持续旺盛的市场需求，资产价值稳定且具备良好的增值潜力，
有效抵御了市场波动风险。
3）丰富的运营管理经验
经过多年专业化运营，西安高新配套已形成一套成熟、标准化的产业园区开
发建设、招商推广及运营维护管理体系。管理团队经验丰富，对产业发展趋势及
企业客户需求具有深刻理解，能够提供精准的招商服务和高效的物业保障，从而
维持了园区的高品质形象与高出租率。
截至2026年3月31日，西安高新配套同持有并运营类型项目7个，总建筑
面积约77.52万㎡，总投资约42.14亿元，平均出租率约87%，处于较高运营水
平，同类资产运营管理经验丰富。
表2-2-1：原始权益人运营主要同类不动产项目情况
单位：万平方米、亿元、%
资产名称 所属行业 所在地区 资产状态 资产规模 原值/总投 持股比例 出租率（2026年3月31日）
国家服务外包示范基地二期 产业园区 西安高新区 运营 8.43 2.90 西安高新配套持有100% 92.65%
国家新一代人工智能产业园一期 产业园区 西安高新区 运营 7.04 3.62 78.74%
国家新一代人工智能产业园二期 产业园区 西安高新区 运营 19.10 10.98
软件新城云汇谷（非入池） 产业园区 西安高新区 运营 8.47 3.20 94.39%
信息园一期 产业园区 西安高新区 运营 5.95 3.99 89.26%
信息园二期 产业园区 西安高新区 运营 8.13 3.30 87.33%
数字经济产业园 产业园区 西安高新区 运营 20.40 14.15 78.71%
合计 77.52 42.14 -
（三）不动产项目运营管理业务制度和流程
为规范不动产项目运营事项，西安高新配套进一步完善了产业园运营管理相
关的业务管理制度，包括招商管理、运营管理、同业竞争及信息披露等：
1、招商管理：招商人员将结合设定的招商目标和空置资源情况，围绕园区
产业定位，筛选符合条件的优质企业，之后招商部对潜在客户进行产业方向、企
业发展潜力、承租能力等维度进行资质评价，在此基础上与客户进行相关商务条
件谈判，并最终达成一致签订租赁合同。围绕招商工作特制定《市场化招商政策
方案》、《招商管理办法》等。
2、运营管理：为保证园区持续高效运营，促进招商项目顺利落地、稳定经
营，实现园区与企业双赢发展，为此制定了《租赁合同管理办法》、《租金收缴
管理办法》、《档案管理办法》、《产业园区进场及退租管理办法》、《资产管
理办法》《物业维修管理办法》等。
3、为更好的维护投资人利益，西安高新配套坚持诚实信用、勤勉尽责、公
平公正的原则，以不低于自身经营的同类产业园项目的运营管理水平，为不动产
项目提供运营服务，特制定《同业竞争管理制度》。
4、为规范信息披露行为，积极配合信息披露义务人履行临时报告信息披露
义务，促进西安高新配套的依法规范运作，保护市场参与者合法权益，制定并发
布了《配合临时报告信息披露管理办法》。
（四）组织架构和内部控制情况
详见本材料“第二章：对业务参与人的尽职调查”之“一、对原始权益人的尽
职调查”之“（二）公司设立与存续情况”之“4、组织架构”、“5、治理结构及内控
制度”。
（五）管理人员和员工情况
西安高新配套同时作为外部管理机构拥有管理经验丰富的管理团队，相关人
员均有较强的组织和协调能力，其中具有5年以上不动产项目运营经验的专业人
员不少于2名。外部管理机构核心管理人员及运营管理相关部门负责人具体介绍
如下：
表2-2-2：外部管理机构主要管理人员介绍
序号 姓名 职位 履历
1 曹靖 法定代表人/董事长 曹靖，男，1969年5月出生，中共党员，研究生学历，主要工作经历如下：2020.08--2023.08，西安高科集团高科房产有限责任公司任副总经理
序号 姓名 职位 履历
2023.08--至今，西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司任党总支书记、董事长
2 苏扬 财务总监 苏扬，男，1974年4月出生，中共党员，大学本科学历，高级经济师职称，主要工作经历如下：2023.08--2025.06，西安高新安居投资建设运营有限公司副总经理2025.07--至今，西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司财务总监
3 任晓莉 副总经理（分管资产运营） 任晓莉，女，1978年4月出生，中共党员，研究生学历，主要工作经历如下：2020.04--至今，西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司副总经理
4 张铮平 资产管理分公司副总经理 张铮平，男，1975年11月出生，中共党员，大学专科学历，主要工作经历如下：2015.02--2022.09，西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司资产运营部副经理2022.09--2024.02，西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司资产运营部副经理（主持工作）2024.02--至今，西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司资产管理分公司副总经理
5 李毅 招商部经理兼产业研究部经理 李毅，男，1985年8月出生，中共党员，大学本科学历，主要工作经历如下：2019.10--2022.08，西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司办公室副主任2022.08--2024.02，西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司资产运营部副经理2024.02--2024.08，西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司园区运营部兼招商部经理2024.08--2025.03，西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司招商部经理2025.03至今，西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司招商部经理兼产业研究部经理
6 田杭 招商部副经理 田杭，男，1988年10月出生，中共党员，研究生学历，主要工作经历如下：2011.07--2011.12，西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司锦业商务酒店员工2011.12--2018.10，西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司资产管理部投资运营主管2018.10--2020.04，西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司会议中心运营部经理助理2020.04--2022.03，西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司资产运营部经理助理2022.03--2024.02，西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司市场营销部经理助理2024.02--至今，西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司招商部副经理
7 徐杉 招商部高级助理 徐杉，男，1981年3月出生，研究生学历，主要工作经历如下：2023.09--2024.02，西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司招商管理部高级主管
序号 姓名 职位 履历
2024.02--2024.10，西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司招商部高级助理2025.7--至今，西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司招商部高级助理
8 解婷玉 园区运营部副经理（主持工作） 解婷玉，女，1988年7月出生，中共党员，研究生学历，主要工作经历如下：2024.08至今，西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司园区运营部副经理（主持工作）
9 杨文婷 园区运营部经理助理 杨文婷，女，1990年5月出生，研究生学历，主要工作经历如下：2020.06--2023.09，西安高科领创文化发展有限公司销售部副经理2023.09--2024.02，西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司招商管理部运营管理2024.02--2025.02，西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司园区运营部运营管理2025.02-至今，西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司园区运营部经理助理
10 张志娟 园区运营部高级助理 张志娟，女，1973年3月出生，大学专科学历，主要工作经历如下：2018.06--2024.02，西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司会议中心运营部经理2024.02--至今，西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司园区运营部高级助理
西安高新配套组建了专职的公募REITS运营管理团队，全面负责入池资产
的管理。运营管理团队共计8人，下设项目负责人1人，产业运营部4人、招商
部2人、工程管理部1人。
表2-2-3：运营管理团队主要人员介绍
序号 岗位类型 人员 相关经验及工作内容
1 资产管理分公司副总经理 张铮平 张铮平，男，1975年11月出生，中共党员，大学专科学历，主要工作经历如下：2015.02-2022.09，西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司资产运营部副经理2022.09-2024.02，西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司资产运营部副经理（主持工作）2024.02至今，西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司资产管理分公司副总经理全面负责公募REITs资产招商运营管理，具备近十年的园区全周期管理经验，曾负责高新配套公司所有园区的资产管理
2 产业运营部 雷静 雷静，女，1979年10月出生，工程硕士学位，高级工程师，一级建造师，招标师，主要工作经历如下：2019.11-2020.3，西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司学校项目部行政主管岗位2020.3-2020.9，西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司，学校建设项目部综合办公室主任助理岗位2020.9-2024.3，西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司，学校建设项目部副经理岗位。2024.3-至今，西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司，资产管理分公司高级主管岗位整体负责REITs资产的运营管理，具备多年的合同管理、资产管理、物业管理及项目管理经验，对合同、政策、人才、金融、设施设备及活动策划等服务有全面的了解
3 其余3人 负责REITs资产的运营管理，均具备三年以上的园区运营管理经验，具备客户关系维护、费用收缴制度、流程、租赁合同管理、客户信息管理等管理能力
4 招商部 2人 负责REITs资产的招商管理，均具备三年以上的园区招商管理经验，熟悉西安产业资源、政府招商流程与市场化招商策略，有一定的招商资源储备
5 工程管理部 1人 负责REITs资产的整体运维管理，具备多年工程及设施设备管理经验，熟悉物业工程、安全、保洁、客服各条线业务，尤其对工程维修、消防、空调系统、强弱电等设备设施运维管理精通
（六）财务状况
详见本材料“第二章：对业务参与人的尽职调查”之“一、对原始权益人的尽
职调查”之“（四）财务情况”。
（七）利益冲突防范措施
详见本材料“第四章：项目公司的业务及财务情况”之“三、利益冲突及关联
交易”之“（一）利益冲突的情况”之“1、与原始权益人/运营管理机构之间的利益
冲突与风险防范”。
（八）资信状况
详见本材料“第二章：对业务参与人的尽职调查”之“一、对原始权益人的尽
职调查”之“（五）资信状况”。
（九）调查结论
经基金管理人及计划管理人核查，西安高新配套为合法存续的有限责任公司，
西安高新配套为不动产项目提供运营管理服务无需取得不动产运营管理资质，西
安高新配套具有丰富的产业园不动产项目运营管理经验，并已配备充足的具有不
动产项目运营经验的专业人员，其中具有5年以上不动产项目运营经验的专业人
员不少于2名；西安高新配套建立了运营相关业务流程、运营管理、财务管理制
度，公司治理结构健全，财务状况良好；西安高新配套不存在影响持续经营的重
大法律障碍，未发现西安高新配套最近三年存在重大违法、违规或不诚信记录或
被纳入重大税收违法案件当事人的情况，未发现西安高新配套被纳入被执行人或
失信被执行人名单的情况。
除尚待按照《证券投资基金法》第九十七条规定在中国证监会备案外，西安
高新配套在以上所述方面具备《基础设施基金指引》第四十条第一款及《深交所
审核关注事项（试行）》第八条规定的担任不动产基金和不动产项目的外部管理
机构的资质和权限，待于中国证监会备案后即可担任不动产基金和不动产项目外
部管理机构。
三、对基金托管人的尽职调查
（一）基本情况
1、设立和存续情况
基金托管人为中国邮政储蓄银行股份有限公司（简称“基金托管人”或“邮储
银行”）。根据北京市市场监督管理局于2026年4月28日核发的《营业执照》（统
一社会信用代码：9111000071093465XC）、基金托管人现行有效的公司章程以及
国家企业信用信息公示系统公示信息，基金托管人的基本情况如下：
表2-3-1：基金托管人基本情况
名称 中国邮政储蓄银行股份有限公司
类型 其他股份有限公司（上市）
注册地址 北京市西城区金融大街3号
法定代表人 郑国雨
注册资本 12,009,505.3492万元人民币
成立日期 2007年3月6日
营业期限 2007年3月6日至无固定期限
经营范围 吸收公众存款；发放短期、中期、长期贷款；办理国内外结算；办理票据承兑和贴现；发行金融债券；代理发行、代理兑付、承销政府债券；买卖政府债券、金融债券；从事同业拆借；买卖、代理买
卖外汇；从事银行卡业务；提供信用证服务及担保；代理收付款项及代理保险业务；提供保险箱服务；经中国银行业监督管理机构等监管部门批准的其他业务。（市场主体依法自主选择经营项目，开展经营活动；依法须经批准的项目，经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动；不得从事国家和本市产业政策禁止和限制类项目的经营活动。）
经核查基金托管人的《营业执照》、公司章程，并经查询国家企业信用信息
公示系统，截至尽职调查基准日，基金托管人系有效存续的股份有限公司，不存
在《公司法》及其公司章程规定的应当终止的情形。
（1）股权结构
根据基金托管人披露，截至2025年12月末，基金托管人的前十大普通股股
东如下表所示：
表2-3-2：基金托管人前十大股东
序号 股东名称
1 中国邮政集团有限公司
2 香港中央结算(代理人)有限公司
3 中华人民共和国财政部
4 中国移动通信集团有限公司
5 中国平安人寿保险股份有限公司-自有资金
6 中国电信集团有限公司
7 中国船舶集团有限公司
8 香港中央结算有限公司
9 中国工商银行-上证50交易型开放式指数证券投资基金
10 中国工商银行股份有限公司-华泰柏瑞沪深300交易型开放式指数证券投资基金
（2）组织架构和治理结构情况
邮储银行托管业务部为总行一级部门，全部员工拥有大学本科及以上学历及
相关从业资格，具备丰富的托管服务经验。邮储银行在全行层面搭建“1+3+N”的
托管服务体系：
1个强总部：秉持“集中化运营、属地化营销”理念，提升总部的服务能力，
发挥专业引领作用，强总部大脑。总行托管业务部下设三个职能处室和托管运营
中心。
3家营销中心：北京、上海、深圳分行托管业务部由“托管运营中心”向“托管
营销服务中心”转型，发挥3家分行区域同业客户资源丰富的优势，加大属地客
户的本地化营销服务，辐射提供区域托管营销支持。
N家营销分行：覆盖全国的36家各省一级分行及附属二级分行、支行。在
托管业务发展基础好的重点分行，配备托管业务专职岗位人员，打造专业化托管
服务团队，提升本地客户专业化服务能力。托管业务组织架构如下：
图2-3-1：基金托管人托管业务组织架构
总行托管业务部负责全行托管业务经营管理工作，牵头制定并组织实施全行
托管业务的发展规划；负责全行托管业务监管政策研究与落实，制定全行托管业
务规章制度并监督执行；承担市场开发及重点客户维护工作；承担新业务托管资
格的申请及新产品的研究、推广与培训工作；提供托管业务咨询顾问服务；承担
重点客户托管资产的保管、清算、核算、投资监督、信息披露等运营服务工作；
负责牵头提出托管业务系统需求，配合科技部门完成托管业务系统建设；负责全
行托管业务的风险管理、内控稽核工作；指导分行开展托管业务管理、市场开发、
产品管理及运营管理工作等职责。各处室职责如下：
表2-3-3：基金托管人托管业务处室职责表
总行处室 岗位职责
资产托管处 负责全行托管业务的市场开发及客户维护工作；负责全行托管产品营销计划和营销策略的制定、组织实施工作；协助相关部门开展综合营销工作；负责全行托管业务营销管理工作，培训、指导并支持分支机构开展托管业务。
产品管理处 负责开展托管业务市场与行业研究，了解国内外托管业务的发展动态、市场动向、新技术、新产品及最新业务管理信息；牵头开展全行托管业务产品的研发与推广工作；负责建立、维护托管新产品研发和管理工作流程，制定相关业务制度；牵头负责托管业务系统建设和管理，组织开展托管业务系统需求编写与测试工作；负责全行托管业务产品品牌建设，开展对外宣传。
风险管理处 负责托管业务政策研究与落实，及时传递监管政策和信息；在全行风险管理框架下，组织开展托管业务相关的风险管理和内部控制工作，牵头负责全行托管业务稽核检查、内外部审计的组织协调工作；负责托管合作机构及产品的准入管理，托管业务相关法律文件起草、谈判、审查、签署工作；牵头组织全行托管从业人员资格认证工作。
运营管理处 负责跟踪、落实托管运营监管政策变化，研究制定相应托管运营方案；负责全行托管运营服务标准、流程及制度的制定，组织实施工作；负责全行托管运营管理工作，包括人员培训、业务指导、运营监督检查及质量考核等；承担总行托管产品的资产保管、资金清算、核算与估值、投资监督、信息披露
等运营服务工作；配合开展托管业务需求编写、系统测试和上线等工作。
邮储银行开办资产托管业务多年来，已建立了总、分行联动服务机制，能够
快速响应客户需求，凭借专业的托管团队、高效的托管业务系统、规范的管理制
度、健全的内控体系和快捷的业务办理模式，为合作伙伴提供安全、高效、专业、
全面的托管服务，获得合作机构的广泛认可与一致好评。
2、业务资质、业务流程和风险控制措施
（1）托管业务资质
邮储银行于2009年7月经中国证监会和中国银监会联合批准，获得证券投资
基金托管业务资格，成为全国第16家托管银行。
（2）托管业务流程
邮储银行依据法律规定和资金保管协议约定，为基础设施公募REITS及基础
设施资产支持证券提供包括资产保管、资金清算、会计核算、投资监督、信息披
露等在内的托管服务，服务流程简洁，服务响应速度快，真正做到灵活高效、方
便快捷。具体流程如图所示：
图2-3-2：基金托管人托管业务流程示意
1）资产保管
邮储银行拥有营业网点超过4万个，已成为全国网点规模最大、网点覆盖面
最广、客户最多的金融服务机构，可为国开行信贷资产证券化项目提供便利的网
点服务。邮储银行将遵照《中国邮政储蓄银行资产托管业务账户管理规定》相关
要求，为基础设施公募REITs及基础设施资产支持证券提供以下账户管理服务：
A、账户开立与使用
一是托管账户的开立。邮储银行可为基础设施公募REITs及基础设施资产支
持证券单独开立托管账户，并对托管账户实行专户管理，确保托管产品资金相互
独立、与邮储银行资产相分离。托管账户为公司专用存款账户，资金的使用仅限
于协议约定的用途，邮储银行根据协议约定审核与执行受托人所送达的划款指令。
二是证券账户的开立，邮储银行可根据托管产品的投资需求，为单个产品单
独开立资金账户、交易所证券账户、银行间账户、基金账户、期货账户等。
三是监管账户开立。邮储银行可根据业务相关要求开立监管账户，用于项目
公司资金监管。
B、托管网银客户端开通
邮储银行具备资产托管网上客户端，可以实现向受托人/投资管理人、委托
人（仅限查询功能）等相关方，提供电子指令传输及查询、电子对账；托管账户
资金余额查询、划款明细查询；银行回单、明细对账单、余额对账单、资金调节
表、托管报告等报表带电子印章的自助下载等功能，满足客户自助办理业务的需
要，同时降低人工操作的差错率，提高数据、信息的发送和反馈速度，提升托管
服务效率。具体流程如图所示：
图2-3-3：基金托管人托管网银客户端开通流程
C、印鉴预留
一是账户的预留印鉴，包括受托人财务专用章以及邮储银行被授权人名章。
其中，受托人财务专用章由受托人保管，邮储银行被授权人名章由邮储银行负责
保管。更换预留印鉴时，应事先书面通知，未经双方一致同意，不得更换与账户
有关的预留印鉴。
二是划款指令的预留印鉴，受托人以书面通知的形式向邮储银行提供划款指
令的预留印鉴（加盖受托人公章），邮储银行收到该通知后，将以邮件、传真等
方式与受托人进行确认，受托人的预留印鉴作为邮储银行核对划款指令的依据。
D、闲置资金保值增值
邮储银行可为托管资产提供保值增值服务，主动持续争取行内较高协议存款
利率，满足账户收益性与流动性需求。
2）资金清算
邮储银行托管清算系统直联公司系统，经由邮储银行托管系统执行的指令将
实时送达核心系统，指令执行路径简洁、清算效率高。同时，托管清算具备完备
的多级应急预案体系，确保在特殊事件下为托管资金开辟绿色通道。邮储银行遵
照《中国邮政储蓄银行资产托管业务资金清算操作规程》，根据受托人指令，为
基础设施公募REITs及基础设施资产支持证券提供投资、费用支付、本金及收益
分配等资金调拨的清算服务。
A、划款指令的送达
对于未授权自动支付的业务类型，管理人在划付保管资金之前需通过电子渠
道、邮件、传真等多种发送划款指令至邮储银行。对于电子渠道指令，邮储银行
托管系统自动校验指令来源，对于邮件、传真发送的指令，邮储银行对预留印鉴
及有权人签字进行审查。
B、划款指令的审核与确认
指令来源真实性审查。邮储银行设置了指令分拣环节，配备指令分拣岗位，
对指令来源进行核查，确保指令来源为管理人授权途径。对于直连方式接收的指
令，邮储银行托管系统自动校验指令来源，非有权发送方发送的指令将被自动认
定为非法。通过加密传真、电子邮件接收的指令，邮储银行将比对委托人/管理人
预留的指令发送传真号码、邮件地址等，非有效发送方发送的指令，邮储银行将
直接认定为无效指令不予执行。
指令关键内容有效性审查。邮储银行将对预留印鉴（或有）、指令金额、收
款方、指令合规性等关键内容进行有效性审查。标准化投资的划款金额应与结算
机构提供的结算数据相符，非标投资的划款金额、收款账户应与投资协议约定相
符。此外，邮储银行将根据资金保管协议约定的投资方向审核划款指令的合规性。
对于划款指令金额、收款账户与交易信息不符的指令，邮储银行不予执行；对于
划款指令不符合协议约定的投资方向及限制的，邮储银行不予执行。
C、划款指令的执行
经形式审核，邮储银行认定划款指令无误的，邮储银行将按照受托人划款指
令规定的时间内，及时执行划款指令，办理资金划拨。划款指令执行完毕后，管
理人可通过深证通、托管网银等电子渠道实时查询指令状态、账户余额及流水，
每日日终邮储银行向管理人提供资金调节表以供查询核对。
3）会计核算
邮储银行遵照《中国邮政储蓄银行资产托管业务核算操作规程》，根据相关
政策规定和客户需求，为基础设施公募REITs及基础设施资产支持证券提供专业
的会计核算服务。服务内容包括但不限于：为托管产品单独建立会计账套、核算
日常业务并提供估值表、余额表、资产负债表、利润表、头寸表等会计报表。
邮储银行具备国内领先的会计核算估值系统，可以提供符合我国企业会计准
则或证券投资基金会计核算要求的会计信息，并根据相关准则变化及时更新，按
照客户要求第一时间提供相应核算口径的会计信息和数据。
在业务流程上，邮储银行托管业务会计核算工作以真实、有效的原始凭证为
依据，及时进行处理和传递，以保证每日会计数据的准确完整。在操作中按照双
人复核的原则，分别为各受托资产设置综合和明细核算账目，实行账实分管、账
证复核、有账有据和日清月结的管理制度。会计核算中涉及的原始凭证、记账凭
证及会计资料档案均由专人负责保管，切实保障了受托资产财务信息的真实性和
完整性。
A、账册建立
受托人为基础设施公募REITs及基础设施资产支持证券会计核算的责任主体，
邮储银行将按照监管要求，对其独立建账、独立核算，编制季度、年度会计报表，
并指定专门人员负责信托财产会计核算与账册保管。
B、账目核对
邮储银行将在账户发生收付款项的日终，将资金调节表通过公共邮箱给受托
人，受托人据此记账（若已签约托管网银客户端，受托人/管理人可自行打印带电
子印章版银行回单或资金调节表等单据，据此记账）；邮储银行开户行将于每月
的前3个工作日内将涉及账户的上月银行单据送达受托人。
在账户发生收付款项的当日，邮储银行和受托人将以邮箱、电话或电子对账
方式就信托财产有关会计账目相互进行核对。在每月初的前3个工作日内，邮储
银行向受托人出具上月银行明细对账单。时间紧急情况下邮储银行将配合受托人
先行提交银行流水账或者对账单的传真件。在收到前述银行明细对账单后5个工
作日内，受托人应在核对确认后向邮储银行发送银行存款账户确认函。在每季初
的前10个工作日内，受托人以传真方式向邮储银行出具上一季度账户项下本金账
和收益账的余额，邮储银行收到后在5个工作日内向受托人出具书面核对意见。
双方核对不一致时将共同协商解决。
C、收益入账和费用列支
按规定可以列支的费用和报酬的支付，邮储银行将在接到受托人的指令后方
可执行，属于其财产的收益应全额计入，不得少记、漏记。
4）投资监督
邮储银行遵照《中国邮政储蓄银行资产托管业务交易监督操作规程》，根据
相关政策规定和客户需求，为基础设施公募REITs及基础设施资产支持证券提供
专业的投资监督服务，服务内容包括但不限于：审核托管资产的投资行为是否符
合相关政策法规以及协议约定、代委托资产向监管部门报送相关报表等。邮储银
行通过自主研发的系统进行实时及日终的监测监督，可及时发现违规行为并采取
措施，协助管理人合规操作，有效保护投资者权益。
A、岗位设置
邮储银行设置专门的投资监督岗位，配备专门的投资监督人员对托管资产的
投资运作进行监督。
B、监督流程
邮储银行投资监督人员依据法律法规、托管协议有关规定，确定投资监督范
围、比例、报告格式、报告频率和投资违规处理程序等内容。投资监督人员在邮
储银行监督系统中或监督事项表中设定投资监督指标，保证系统自动或人工方式
准确生成每日预警指标。投资监督人员在对受托人发来的投资交易指令及相关合
同和凭据等进行审核，对投资比例和范围等内容进行判断。如发现违约或违规情
况，指令依据交易程序尚未生效的，投资监督人员有权拒绝执行，并立即通知受
托人；如指令已生效，投资监督人员立即通知受托人采取相应措施。对于无法在
事前进行投资监督的内容，投资监督人员对投资结果进行事后监督，如发现投资
结果存在违规或违约情况，立即以邮件、提示函等形式提示，同时负责跟踪整改
情况，并随时向相关方报告。
5）信息披露
邮储银行可根据相关政策规定和客户需求提供信息披露服务，服务内容主要
包括披露信息复核和信息披露两部分，其中披露信息复核是指根据管理人要求定
期复核财务报表、公告信息等；信息披露是指按照约定及时出具资金保管机构报
告、披露财务报表等。
邮储银行披露信息复核工作由专人跟踪内部审核环节，确保及时反馈审核结
果，协助管理人做好披露工作。此外，及时跟进的系统研发工作也确保邮储银行
系统可以及时生成符合行业标准的披露信息，提升了披露信息复核工作的效率。
（3）风险控制措施
在全行风险管理框架下，结合托管业务特点，邮储银行构建了完善的托管业
务风险管理体系，制定了覆盖风险控制的各个领域的规章制度，形成了包含“业
务制度”、“操作规程”等多层级的制度体系，包括《中国邮政储蓄银行资产托管
业务管理办法》、《中国邮政储蓄银行资产托管业务合作机构及产品管理规定》、
《中国邮政储蓄银行托管业务内部控制管理办法》、《中国邮政储蓄银行托管业
务内部稽核工作规范》、《中国邮政储蓄银行资产托管业务合同管理细则》、《中
国邮政储蓄银行资产托管业务资金清算操作规程》、《中国邮政储蓄银行资产托
管业务会计核算操作规程》、《中国邮政储蓄银行资产托管业务投资监督操作规
程》等，对托管业务机构与产品准入、合同签署、反洗钱、系统管理、托管运营
服务各环节等业务流程的风险管控措施做了明确的规范化管理。
（二）资信水平
截至2025年12月31日，邮储银行近三年信用评级情况如下：
评级机构 2025年 2024年 2023年
标普全球 A（稳定） A（稳定） A（稳定）
穆迪 A1（负面） A1（负面） A1（负面）
惠誉 A（稳定） A+（负面） A+（稳定）
标普信评 AAAspc（稳定） AAAspc（稳定） AAAspc（稳定）
中诚信国际 AAA（稳定） AAA（稳定） AAA（稳定）
根据基金托管人公开披露的定期报告和临时报告，并通过查询国家企业信用
信息公示系统、国家税务总局网站、国家税务总局重大税收违法案件信息公布栏、
国家税务总局北京市税务局网站、中国证监会网站、中国证券监督管理委员会证
券期货市场失信记录查询网站、中国人民银行网站、国家外汇管理局网站、国家
金融监督管理总局网站、国家市场监督管理总局网站、国家发展和改革委员会网
站、中华人民共和国财政部网站、“信用中国”网站、中国执行信息公开网-被执行
人信息查询系统及中国执行信息公开网-失信被执行人信息查询系统、中国市场
监管行政处罚文书网、中华人民共和国应急管理部网站、中华人民共和国生态环
境部网站等网站，截至本尽职调查基准日，邮储银行（不含分支机构）存在如下
行政处罚记录：根据国家金融监督管理总局于2025年【9】月【30】日作出的行
政处罚决定书，邮储银行因相关贷款业务、互联网贷款业务、绩效考核、合作业
务等管理不审慎，被罚没合计2791.67万元。报告期内无涉及托管业务的行政处
罚。
就上述行政处罚，邮储银行已按照国家金融监督管理总局要求进行整改和缴
款，对托管业务开展未造成影响。除上述行政处罚外，截至尽职调查基准日，邮
储银行最近一年不存在因重大违法违规行为、重大失信行为受到行政处罚或者刑
事处罚的情形；邮储银行在金融监管、工商、税务等方面不存在重大行政处罚或
违法情形的记录；邮储银行不存在因违法违规行为、失信行为而被列入失信被执
行人名单的情形；不存在因与托管业务相关的重大违法违规行为、严重失信行为
正在被监管机构调查、司法机关立案侦察，或者正处于整改期间的情形；邮储银
行不存在对基金运作已经造成或可能造成不良影响的重大变更事项，或者诉讼、
仲裁等其他重大事项。
（三）调查结论
经基金管理人及计划管理人核查，基金托管人及专项计划托管人分别拟由邮
储银行及邮储银行陕西省分行担任，符合《基础设施基金指引》第六条“基础设
施基金托管人与基础设施资产支持证券托管人应当为同一人”的规定。
邮储银行具有证券投资基金托管资格，符合《运作办法》第六条、《基础设
施基金指引》第六条及《业务办法》第六条规定的担任基金托管人的资质及权限。
四、对专项计划托管人的尽职调查
（一）基本情况
1、设立和存续情况
专项计划托管人为中国邮政储蓄银行股份有限公司陕西省分行（简称“专项
计划托管人”或“邮储银行陕西省分行”）。根据邮储银行陕西省分行现持有的西
安市市场监督管理局核发的统一社会信用代码为91610000667981724E的《营业
执照》以及国家企业信用信息公示系统的查询结果，邮储银行陕西省分行的基本
情况如下：
表2-4-1：专项计划托管人基本情况
名称 中国邮政储蓄银行股份有限公司陕西省分行
类型 股份有限公司分公司（上市、国有控股）
负责人 李静姝
住所 陕西省西安市高新区科技二路67号启迪中心T1号楼
注册资本 -
成立日期 2007年12月07日
经营范围 吸收公众存款，办理汇兑业务；从事银行卡业务；代理收付款项及代理保险业务；代理发行、兑付、承销政府债券；买卖、代理买卖外汇；代理政策性银行、商业银行及其他金融机构特定业务；办理协议存款；买卖政府债券、金融债券；办理个人存款证明服务；提供保险箱服务；办理网上银行业务；从事银团贷款业务；办理小额贷款业务；办理基金代销业务；办理国内外结算；办理票据贴现；从事同业拆借；经银行业监督管理机构批准的其他业务。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
登记机关 西安市市场监督管理局
（1）股权结构
参见本章“三、对基金托管人的尽职调查”。
（2）组织架构和治理结构情况
参见本章“三、对基金托管人的尽职调查”。
2、业务资质、业务流程和风险控制措施
（1）托管业务资质
根据中国证监会和原中国银行业监督管理委员会于2009年7月16日共同
作出的编号为证监许可〔2009〕673号的《关于核准中国邮政储蓄银行股份有限
公司证券投资基金托管资格的批复》，中国邮政储蓄银行股份有限公司具有证券
投资基金托管人资格。经审查，根据中国邮政储蓄银行股份有限公司于2025年
2月17日出具的《基本授权书》，中国邮政储蓄银行股份有限公司已授权邮储
银行陕西省分行办理各项资产托管业务，邮储银行陕西省分行已获得合法有效的
内部授权。
（2）托管业务流程
参见本章“三、对基金托管人的尽职调查”。
（二）资信水平
经查询国家企业信用信息公示系统、国家税务总局网站、国家税务总局
重大税收违法案件信息公布栏、国家税务总局陕西省税务局网站、中国证监
会网站、中国证券监督管理委员会证券期货市场失信记录查询网站、中国人
民银行网站、国家外汇管理局网站、国家金融监督管理总局网站、国家市场
监督管理总局网站、国家发展和改革委员会网站、中华人民共和国财政部网
站、“信用中国”网站、中国执行信息公开网-被执行人信息查询系统及中国执
行信息公开网-失信被执行人信息查询系统、中国市场监管行政处罚文书网、
中华人民共和国应急管理部网站、中华人民共和国生态环境部网站等网站，
截至尽职调查基准日，邮储银行陕西省分行最近一年存在如下行政处罚记录：
（1）根据国家金融监督管理总局陕西金融监管局于2025年9月8日作出的文
号为陕金罚决字〔2025〕56号的行政处罚决定书，邮储银行陕西省分行因固定
资产贷款管理不审慎、个人贷款资金被挪用、员工行为管理不到位被国家金融
监督管理总局陕西金融监管局罚款117万元。（2）根据中国人民银行陕西省分
行于2024年12月11日作出的文号为陕银罚决字﹝2024﹞9号的行政处罚决定
书，邮储银行陕西省分行因未按照规定履行客户身份识别义务、未按照规定报
送可疑交易报告被中国人民银行陕西省分行处人民币193万元罚款。
邮储银行陕西省分行已出具了书面说明及确认文件，邮储银行陕西省分行
确认就上述行政处罚，邮储银行陕西省分行已按照国家金融监督管理总局陕西
金融监管局和中国人民银行陕西省分行要求进行整改和缴款，上述行政处罚决
定对托管业务开展未造成影响。除上述行政处罚外，截至尽职调查基准日，于
上述信息渠道，邮储银行陕西省分行最近一年不存在因重大违法违规行为、重
大失信行为受到行政处罚或者刑事处罚的情形；邮储银行陕西省分行在金融监
管、工商、税务等方面不存在重大行政处罚或违法情形的记录；邮储银行陕西
省分行不存在因违法违规行为、失信行为而被列入失信被执行人名单的情形；
不存在因与托管业务相关的重大违法违规行为、严重失信行为正在被监管机构
调查、司法机关立案侦查，或者正处于整改期间的情形；邮储银行陕西省分行
不存在对基金运作已经造成或可能造成不良影响的重大变更事项，或者诉讼、
仲裁等其他重大事项。
（三）调查结论
经基金管理人及计划管理人核查，基金托管人及专项计划托管人分别拟由邮
储银行及邮储银行陕西省分行担任，符合《基础设施基金指引》第六条“基础设
施基金托管人与基础设施资产支持证券托管人应当为同一人”的规定。
邮储银行陕西省分行具有证券投资基金托管资格，符合《证券公司及基金管
理公司子公司资产证券化业务管理规定》第八条、《基础设施基金指引》第六条
及《业务办法》第六条规定的担任专项计划托管人的资质及权限。
第三章项目公司的法律情况
一、基本资料
软件新城公司为拥有全部目标不动产资产的载体，持有由西安市市场监督管
理局于2025年1月15日核发的统一社会信用代码为91610131096051450K的
《营业执照》。截至2025年12月31日，软件新城公司的基本情况如下：
表3-1-1：项目公司基本信息
事项 内容
公司名称 西安市高新区软件新城建设发展有限公司
法定代表人 杨孝平
成立时间 2014-3-28
注册资本 40,000万元人民币
注册地址 西安市高新区锦业一路34号培训楼二层201室
经营范围 一般项目：停车场服务；物业管理；非居住房地产租赁。（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）
公司登记机关 西安市市场监督管理局高新区分局
统一社会信用代码 91610131096051450K
二、项目公司股权结构及股东出资情况
（一）项目公司股权结构
图3-2-1：项目公司股权结构图
（二）项目公司股权结构及股东出资情况
截至2026年3月31日，西安高新配套为软件新城公司的唯一出资股东，具
体出资情况如下：
表3-2-1：项目公司股东出资情况
序号 股东名称 认缴出资额（万元） 出资方式 出资比例
1 西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司 40,000.00 货币出资 100.00%
合计 - 40,000.00 - 100.00%
三、项目公司历史沿革
（一）项目公司的设立
项目公司于2014年3月28日设立，住所为西安市高新区锦业一路34号培
训楼二层201室，设立时股东为西安高新配套，设立时西安高新配套持有项目公
司100%的股权，注册资本为60,000万元。
（二）重大股权变动及重组事项
1、2014年8月，增资
2014年8月19日，西安高新配套作为项目公司股东出具《西安市高新区软
件新城建设发展有限公司股东决定》，同意增加项目公司注册资本由60,000万
元增加至70,000万元，该等增加的注册资本均由西安高新配套认缴。
2、项目公司的重组
为实施本公募REITs项目，项目公司已通过存续分立等合法方式进行重组，
即派生新设立分立新设公司，将当前西安软件新城软件研发基地二期项目中除拟
入池目标不动产资产以外的其他不入池资产及相关事项剥离转移至分立新设公
司，拟入池目标不动产资产项下不动产所对应的房屋所有权、土地使用权等继续
由软件新城公司持有，西安高新配套拟将所持有的软件新城公司100%股权直接
或间接转让给本公募REITs项下的相关载体。对此，项目公司与分立新设公司已
于2024年6月30日签署《分立协议》，项目公司与分立新设公司已按照《分立
协议》项下的方案和约定对项目公司的资产、业务、人员及负债等相关权利、义
务进行划分和承继，项目公司的注册资本变更为40,000.00万元。
四、项目公司组织架构与治理结构
（一）组织架构
根据项目公司章程，公司的投资人为公司股东，股东按照法律法规和公司章
程享受权利，承担义务。不设董事会，设执行董事一名，由股东任命。设经理，
由执行董事兼（聘）任。经基金管理人、计划管理人核查并根据中伦律师事务所
出具的《法律意见书》，截至2026年3月31日，项目公司组织机构健全、清
晰，符合《中华人民共和国公司法》（简称“《公司法》”）有关法人治理结构
的要求。
（二）治理结构
1、股东
公司的投资人是公司股东，股东依照法律、法规和公司章程享受权利，承担
义务。股东行使下列职权：
（1）决定公司的经营方针和投资计划：
（2）委派和更换执行董事、监事，决定有关执行董事、监事的报酬事项；
（3）审议批准执行董事的报告；
（4）审议批准监事的报告；
（5）审议批准公司的年度财务预算方案、决算方案；
（6）审议批准公司的利润分配方案和弥补亏损的方案；
（7）对公司增加或者减少注册资本做出决定；
（8）对发行公司债券作出决议；
（9）对公司合并、分立、解散、清算或者变更公司形式做出决定；
（10）修改公司章程；
（11）公司章程规定的其他职权。
2、执行董事
公司不设董事会，设执行董事一人，由股东任命产生。执行董事任期三年，
任期届满，连选可以连任。执行董事行使下列职权：
（1）负责向股东报告工作；
（2）执行股东的决定；
（3）决定公司的经营计划和投资方案；
（4）制订公司的年度财务预算方案、决算方案；
（5）制订公司的利润分配方案和弥补亏损方案；
（6）制订公司增加或者减少注册资本以及发行公司债券的方案；
（7）制订公司合并、分立、变更公司形式、解散的方案；
（8）决定公司内部管理机构的设置；
（9）决定聘任或者解聘公司经理及其报酬事项，并根据经理的提名决定聘
任或者解聘公司副经理、财务负责人及其报酬事项；
（10）制定公司的基本管理制度；
（11）法律、法规和公司章程规定的其他职权。
3、高管人员
公司设经理，由执行董事兼（聘）任。经理对执行董事负责，行使下列职权：
（1）主持公司的生产经营管理工作，组织实施股东决定；
（2）组织实施公司年度经营计划和投资方案；
（3）拟订公司内部管理机构设置方案；
（4）拟订公司的基本管理制度；
（5）制定公司的具体规章；
（6）提请聘任或者解聘公司副经理、财务负责人；
（7）决定聘任或者解聘除应由股东决定聘任或者解聘以外的负责管理人员；
（8）法律、法规和公司章程规定的其他职权；
4、监事
公司不设监事会，设监事一人，由股东任命产生；监事的任期每届为三年，
任期届满，可连选连任。监事行使下列职权：
（1）检查公司财务；
（2）对执行董事、高级管理人员执行公司职务的行为进行监督，对违反法
律、行政法规、公司章程或者股东决定的执行董事、高级管理人员提出罢免的建
议；
（3）当执行董事、高级管理人员的行为损害公司的利益时，要求执行董事、
高级管理人员予以纠正；
（4）依照《公司法》第一百五十二条的规定，对执行董事、高级管理人员
提起诉讼；
（5）公司章程规定的其他职权。
五、财务会计制度和财务管理制度
项目公司已制定财务会计及管理制度，报告期内严格遵循《企业会计准则》
及项目公司的财务会计制度和财务管理制度，依照相关财务制度规范运行。
六、独立情况
（一）资产独立性
经基金管理人、计划管理人核查并根据中伦律师事务所出具的《法律意见书》，
截至2025年12月31日，目标不动产资产的房屋所有权及其对应的土地使用权
属于软件新城公司，权属清晰。
（二）财务独立性
项目公司为独立法人，财务工作委托配套公司管理，未设专属财务团队，派
驻人员专项负责财务工作；拥有独立账套及完整核算体系，严格遵循《企业会计
准则》及配套公司统一核算制度独立记账核算，无混同情形；已依法开立独立银
行账户，资金收支独立管控，具备独立纳税资格，依法独立完成纳税申报与缴纳，
具有财务独立性。
七、是否合法且完全持有不动产的所有权或者经营权利
项目公司合法且完全持有不动产所有权的情况参见本报告“第五章不动产
资产”之“二、不动产项目合规性”部分。
八、资信情况
经财务顾问查阅项目公司提供的2026年1月6日查询的《企业信用报告（自
主查询版）》，项目公司不存在不良或关注类未结清贷款业务。
经财务顾问查询国家金融监督管理总局网站、中华人民共和国住房和城乡建
设部网站、中华人民共和国自然资源部网站、中华人民共和国应急管理部网站、
中华人民共和国生态环境部网站、中华人民共和国国家市场监督管理总局网站、
中华人民共和国国家发展和改革委员会网站、中华人民共和国财政部网站、国家
税务总局网站、“信用中国”网站、“国家企业信用信息公示系统”、”中国执
行信息公开网”，截至《财务顾问报告》出具日，项目公司不存在被公布为失信
被执行人的情况，在安全生产领域、环境保护领域、产品质量领域不存在重大行
政处罚记录或失信记录，不存在被公示为重大税收违法案件当事人的情况。
九、运营管理安排
项目公司纳入本基金后，基金管理人（代表基金的利益）通过资产支持证券
和项目公司取得不动产项目完全所有权或经营权利，有权就项目公司主要人员的
安排作出决定或组织市场化招聘，并对项目公司开展审计，项目公司应给予所有
必要之配合。
项目公司在满足业务实际需求的前提下，总体上应以精简、高效的原则配置
人员，不设董事会，设1名董事，公司法定代表人由董事担任。项目公司法定代
表人、董事、财务负责人均应由基金管理人指定人员担任，项目公司其他人员由
基金管理人选定人选，与项目公司签订劳动合同，项目公司对其考核并承担薪酬
成本，以上人员办公费用由项目公司承担。
基础设施基金运作过程中，基金管理人将按照法律法规规定和《基金合同》
约定主动履行不动产项目运营管理职责，同时，基金管理人拟委托西安高新配套
作为外部管理机构负责不动产项目的部分运营管理职责。基金管理人、西安高新
配套与项目公司签订《运营管理服务协议》，并在协议中明确约定基金管理人委
托外部管理机构为不动产项目提供运营管理服务的具体安排。
基础设施基金运作过程中，基金及专项计划的托管人将按照法律法规规定，
并依据《基金合同》、《基金托管协议》、《专项计划托管协议》，以及与基金
管理人、计划管理人、项目公司签署的《账户监管协议》，为项目公司账户提供
监管服务，保证基础设施基金资产在监管账户内封闭运行。
十、调查结论
经基金管理人及专项计划管理人核查，软件新城公司设立程序和历史沿革符
合法律法规及其他有关规定，依法设立并合法存续；软件新城公司股东人数、住
所、出资比例符合法律法规及其他有关规定；软件新城公司合法拥有出资资产的
产权，资产权属清晰、不存在纠纷或潜在纠纷；软件新城公司章程符合《公司法》
及中国证监会的有关规定；软件新城公司不存在重大违法、违规或不诚信行为；
软件新城公司不存在被认定为失信被执行人、受到过行政处罚以及相应整改的情
况；软件新城公司不存在被纳入重大税收违法案件当事人的情况；软件新城公司
经营合法合规、商业信用情况良好。
第四章项目公司的业务及财务情况
一、项目公司的行业情况及竞争状况
产业园区是区域推动产业升级与经济增长的重要空间平台。在政策引导和统
筹布局下，园区通过系统构建基础设施与服务体系，吸引相关企业集中入驻，形
成产业协同和资源集聚效应。这种模式不仅促进技术、资本和人才等要素高效流
动，也增强了区域整体产业竞争力，并对周边地区产生带动作用。
根据国家发展改革委2021年6月印发的《关于进一步做好基础设施领域不
动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》（发改投资﹝2021﹞958号）的制
度要求，纳入试点支持的基础设施包括在自贸试验区、国家级新区、国家和省级
开发区、战略性新兴产业集群内建设的研发设施、生产厂房、创新孵化空间、产
业服务综合体等各类资产。
（一）行业主要法律法规政策及对不动产项目运营的影响
1、行业的监管体制
产业园区，行业监管已形成“多部门协同、全维度覆盖、新要求嵌入”的
立体化体系，行业监管涉及土地、规划、工程建设、产业招商、劳动力、税收、
基础设施配套等多个维度，主要受国家发改委、国土资源部门、住建部门、财政
税收部门等多方面的监督和管理。此外，国家及省级开发区所在地的人民政府通
常采取设立开发区管委会的方式，作为当地人民政府的派出机构，对开发区行使
较为全面的行政管理职能，负责开发区的具体规划和日常管理工作。
2、产业园行业规划文件概述
在产业园区行业发展规划层面，国家及相关部门围绕不同阶段的发展目标，
出台了一系列指导性政策，推动产业园区持续升级。在区域发展规划方面，西安
市围绕产业升级与科技创新，出台多项专项规划与措施。
表4-1-1：产业园区行业发展规划概览表
产业园区行业发展规划概览
序号 发布时间 政策名称 核心内容
1 2012年11月 《国家级经济技术开发区和边境经济合作区“十二五”发展规划（2011-2015）》（商务部） 各地区国家级开发区需加强产业合作，提升科技创新能力，重点发展战略性新兴产业、现代制造业和高新技术产业，培育全国领先的优势产业集群
2 2014年11月 《国务院办公厅关于促进国家级经济技术开发区转型升级创新发展的若干意见》（国办发(2014)54号） 明确了国家级经开区的发展定位，从体制机制创新、开放型经济发展、产业转型升级、绿色集约发展、营商环境优化等维度提出具体推进工作，为经开区转型指明方向
3 2017年7月 《国家科技企业孵化器十三五发展规划》（国科办高(2017)55号） 强调以科技型创业为引领，为衍生创业、跨国创业、“互联网+”与跨界融合等新型创新创业创造条件，通过在国家自主创新示范区、国家级高新区和特色产业基地布局专业孵化器，壮大特色产业、发展战略性新兴产业，助力传统产业转型升级与实体经济发展
4 2018年2月 《中国开发区审核公告目录》（2018年版)(发展改革委公告2018年第4号） 根据国务院部署，为促进开发区健康发展，国家发展改革委、科技部、国土资源部、住房城乡建设部、商务部、海关总署会同各地区开展《中国开发区审核公告目录》修订工作，形成了《中国开发区审核公告目录》（2018年版）。
5 2020年10月 《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二O三五年远景目标的建议》 提出以加快发展现代产业体系、巩固壮大实体经济根基为核心，全面塑造产业发展新优势，明确强化国家自主创新示范区、高新技术产业开发区、经济技术开发区的创新功能，推动战略性新兴产业向融合化、集群化、生态化方向发展
6 2021年4月 《2021年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》发改规划(2021)493号 增强城市群承载能力，促进大中小城市和小城镇协调发展，依托城市圈的区域一体化优势，构建完整互补的产业链，实现区域产业结构优化与空间协同发展，同时推动产业政策向普惠化和功能性转型，强化竞争政策基础性地位，支持技术创新与结构升级
7 2022年1月 《国务院关于印发“十四五”数字经济发展规划的通知》国发(2021)29号 聚焦产业园区数字化转型，提出引导园区加快数字基础设施建设，利用数字技术提升管理与服务能力，探索平台企业与园区联合运营模式，丰富技术、数据、平台、供应链等服务供给，提升资源共享水平，吸引各类要素向园区集聚
8 2022年11月 《“十四五”国家高新技术产业开发区发展规划》国科发区(2022)264号 确定以科技创新和体制机制创新双轮驱动为核心，以高质量发展为主题，以强化创新功能、支撑高水平科技自立自强为主线，以培育国际竞争力企业和产业为重点，以优化创新创业生态为抓手，将国家高新区打造为创新驱动发展示范区和高质量发展先行区，为创新型国家建设贡献力量
区域发展规划
1 2021年8月 《西安市“十四五”规划和二〇三五年远景目标纲要》（市政发〔2021〕7号） 明确聚焦先进制造业，打造电子信息、高端装备、汽车、航空航天等支柱产业集群，发展人工智能、新能源、新材料等战略性新兴产业，推动文化旅游、现代物流等现代服务业提质升级，同时强化科技创新驱动、完善创新生态，助力西安建设全国影响力的科技创新中心和先进制造业基地，实现区域经济高质量发展
2 2023年12月 《西安市加快推进硬科技产业化发展若干措施》（市政办发〔2023〕32号） 提出推进“5+2”重大科技基础设施建设，推动陕西实验室争创国家实验室，围绕通信、航空航天、生物医药、精密制造等领域实现成果转化与产业升级；支持龙头企业联合高校院所建设新型研发机构，计划到2025年新建20个，建成20个高
水平中试转化平台（基地），发布多领域应用场景开放清单并实施50项重大应用场景示范项目，推行政府对“三首”产品首购首用；通过多元方式引育科创人才，探索差异化人才评价方法，打造创投基金生态链矩阵，创新金融服务产品，构建“股贷债保”联动的科技金融服务体系；培育硬科技企业和新兴终端产业，目标到2025年全市战略性新兴产业增加值占地区生产总值比重达25%，加速数字赋能产业，新增3个国家智能制造示范工厂揭榜单位（优秀场景），支持重大制造业项目和产业集群发展，对重大项目实行“一事一议”，探索弹性供地方式
3 2025年5月 《西安市科技计划体系改革优化方案》（市政办发〔2025〕33号） 以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，遵循需求导向、目标牵引、企业主导、场景示范、统筹布局原则，设立基础研究和应用基础研究、技术攻关、企业创新能力提升、科技成果转化产业化、教育科技人才一体发展、创新生态优化六大专项（含19个专题），覆盖科技基础设施建设、关键技术攻关、企业创新主体培育、科技成果转化、人才引育、区域协同创新等领域，同时加强科技项目库建设，强化全流程管理，探索“免申即享”模式，提高应用方评价话语权，深化绩效管理并将结果作为重要依据
4 2025年5月 《西安市支持重大科技基础设施等科研平台服务产业发展的若干措施（2025—2027年）》（市政办发〔2025〕34号） 到2027年全市投用重大科技基础设施数量达3个以上、陕西实验室达5家以上、市级及以上重点实验室总数达600家以上，依托科研平台转化孵化企业100家以上、开展关键核心技术攻关1000项以上，具体从推动科研平台高效建设与多元化投入（如加快建设、争取各级资金与多元化融资）、强化科研平台服务产业与开放共享能力（如建设用户装置、依托平台建产业园区、开展技术攻关、资源开放共享）、支持科研平台探索新型管理机制（如推动实体化运行、对接产业服务、加强服务保障）三个维度落实举措
3、法规及相关文件概述
为驱动产业园区迈向特色化、集约化、绿色化的高质量发展新阶段，锚定各
地园区差异化发展目标，我国已构建起贯穿土地空间治理、开发建设、要素配置
全流程的法规政策体系。特别是在土地利用环节，通过创新供地模式、强化集约
管控等制度设计筑牢发展根基，同时以专项指引与动态考核机制为抓手，持续优
化政策供给的精准性与有效性。
在产业园区行业发展的政策体系中，国家级层面围绕园区考核机制优化、创
新提升及高质量发展出台多项核心文件，为园区建设指明方向；在产业园区土地
规划领域，专项政策为土地高效利用提供制度保障；区域层面，西安市围绕产业
用地供应创新出台多项落地政策。
表4-1-2：产业园区行业法律法规及规范性文件
序号 发布时间 政策名称 核心内容
产业园区行业发展目标及考核规范政策
1 2016年3月 《国务院办公厅关于完善国家级经济技术开发区考核制度促进创新驱动发展的指导意见》（国办发〔2016〕14号） 国家级经济技术开发区需以夯实产业基础为目标，提升产业核心竞争力，充分运用创新创业扶持政策打造服务平台；同时从产业基础、科技创新、区域带动、生态环保、行政效能五个维度构建考核评价体系，通过综合评估明确发展方向，强化分类指导与动态管理，激励园区争先进位
2 2019年5月 《国务院关于推进国家级经济技术开发区创新提升打造改革开放新高地的意见》（国发〔2019〕11号） 进一步要求国家级经开区践行新发展理念，以高质量发展为核心目标，以激发对外经济活力为突破口，推进开放创新、科技创新与制度创新，提升对外合作水平和经济发展质量，打造改革开放新高地，同时提出支持有条件的国家级经开区开展不动产投资信托基金试点
3 2020年7月 《国务院关于促进国家高新技术产业开发区高质量发展的若干意见》（国发〔2020〕7号） 聚焦国家级高新区发展，强调需大力培育新兴产业、优化空间布局，将创新驱动作为根本发展路径，通过优化创新生态、集聚创新资源提升自主创新能力，引领高质量发展；此外，还明确要建立国家级高新区评价考核机制与动态管理机制，统筹各类资金与政策加大支持力度
产业园区行业土地规划政策及相关法律法规
1 2019年4月 《自然资源部办公厅关于印发〈产业用地政策实施工作指引（2019年版）〉的通知》（自然资办发〔2019〕31号） 界定了产业用地政策的范围与基本原则，明确土地供应基本规定及政策适用情形与依据；同时指导地方自然资源主管部门在执行政策时，保障各类所有制经济平等获取土地要素，落实“严控增量、盘活存量、优化结构、提升效率”要求，推动产业发展节约集约用地
2 2021年7月 《中华人民共和国土地管理法实施条例》（国令第743号） 从国土空间开发保护格局、规划用地布局与结构、用途管制要求等方面作出规范，明确耕地保有量、建设用地规模、禁止开垦范围等硬性指标，通过严格控制新增建设用地规模，提升土地节约集约利用水平，保障土地可持续利用
区域土地规划政策
1 2022年11月 《西安市人民政府办公厅关于进一步推进“标准地承诺制”改革工作的实施意见》（市政办发〔2022〕58号） 制定分阶段推进目标：2022年底前，省级以上经济技术开发区、高新技术产业开发区及城市新区等有条件区域，新批工业用地按“标准地”供应比例不低于40%；2023年起，全市经济技术开发区、高新技术产业开发区、县域工业集中区等产业集聚区全面推行“标准地”供应；2024年起，将“标准地”供应延伸至混合产业项目。该意见还构建了“标准地”出让前区域评估指标体系，分为内涵性指标（含区域生态环境评价、区域节能评价等七项区域性统一评价及区县自定评价项目）与外延性指标（含固定资产投资强度、亩均税收等五项控制性指标及功能区划相关指标），并明确“标准地”可通过招标拍卖挂牌出让、弹性年期出让等方式供应，对技术门槛高的高新技术产业相关工业与科研用地，可探索以技术标、设计标为主、价格标为辅的招标方式确定中标人，标准化厂房与科技孵化器用地经批准可采用土地使用权作价出资或入股方式供应。
2 2024年9月 《西安市自然资源和规划局关于市十七届人大五次会议第142号建议的复函》（市资源函〔2024〕101号） 进一步优化工业用地供应方式，明确各区县、开发区在招商阶段，工业用地（含高新技术产业涉及的工业用地）可采用长期租赁、先租后让、弹性年期出让等灵活模式，支持企业根据自身需求选择用地方式；同时围绕工业及高新技术产业用地保障作出回应，通过配套政策降低企业用地成本、提高土地利用效率，满足产业发展合理用地需求，为西安市相关产业高质量发展提供土地要素支撑
（二）行业发展情况及发展趋势
产业园区作为区域经济发展、产业调整升级的重要空间聚集形式，在我国经
济体系中占据着举足轻重的地位。自改革开放以来，我国产业园从最初的经济技
术开发区逐步发展壮大，涵盖了高新技术产业开发区、特色工业园区、物流园区
等多种类型，在推动工业化、城市化进程，促进创新资源集聚，培育新兴产业等
方面发挥了不可替代的作用。
1、产业园区行业演进脉络
随着我国经济社会的持续演进与技术创新的迭代升级，产业园区行业历经多
轮迭代转型，其核心内涵不断拓展深化。从早期的经济特区、工业集聚区起步，
逐步演进至开发区、高新技术产业开发区，再到如今产业新城、文创产业园、科
技孵化园等多元形态的涌现，产业园区的功能定位与承载使命也发生了深刻转变
——从最初聚焦对外开放窗口搭建、承接加工制造产业，逐步过渡到赋能产业集
群培育、驱动科技创新突破的核心载体。从行业发展的阶段性特征、产业结构演
进路径及形态演化趋势综合研判，我国产业园区的发展历程可划分为以下五个阶
段：
（1）产业初创培育阶段（1979-1991年）：政策破冰与外向型探索
这一阶段得益于国家对外开放战略与政策试点驱动，以政府主导的园区建设
为核心。1979年深圳蛇口工业区的成立奠定了我国产业园区的发展起点，1984
年中央确定14个沿海港口城市设立经济技术开发区，正式开启沿海地区的开放
布局，1988年首个国家级高新区的成立则为产业集聚提供了早期实践范式。
此阶段的产业与运营呈现鲜明的初期特征：产业结构以劳动密集型中低端轻
工业为主，企业类型以外商投资为核心，形成“工业+外资”的基础格局；园区形
态较为单一且规模有限，多数远离城区，受产业基础薄弱、资金实力不足等因素
制约，发展速度相对缓慢。作为对外开放的核心窗口，园区运营模式以政府直接
规划、简单配套建设为主，服务内容聚焦于基础行政保障。
（2）高速增长阶段（1992-2002年）：市场化扩张与产业升级
此阶段的核心驱动源于邓小平南方谈话激活的市场化活力，加入WTO带来
的全球产业转移机遇，以及政策向中西部延伸形成的发展红利，多重因素共同推
动产业园区进入规模化扩张阶段。关键事件层面，1992年全国掀起外资引进热
潮，园区数量实现快速增长；2001年我国正式加入WTO，推动园区深度融入全
球产业分工体系；期间全国新增国家级经开区39家、高新区26家，形成多层次
开放发展格局。
产业与运营特征上，园区产业结构从劳动密集型向化工金属、电气机械制造
等中等技术制造业转型，主导产业逐渐清晰明确；空间布局上从沿海向中西部扩
展，北京亦庄、成都高新区等区域重点园区顺势崛起；运营模式初步形成“政府
规划+企业参与”的雏形，产业集聚效应开始显现，同时园区与城区的联系逐步紧
密，有力带动城市化进程加速。在区域实践中，西安依托三线建设时期奠定的扎
实工业基础，顺势启动高新技术产业开发区的布局建设，为后续区域产业升级埋
下重要伏笔。
（3）稳态优化与结构调整阶段（2003-2009年）：规范整顿与质量提升
此阶段的核心驱动来自国家针对园区无序扩张的治理政策，推动行业从规模
扩张向质量优化转型。关键事件层面，2003年国务院发布《关于暂停审批各类开
发区的紧急通知》等文件，启动全国园区清理整顿，使开发区数量与规划面积缩
减近半；2006年工业用地出让全面实行招拍挂制度，重塑市场准入规则；2009
年广西等地方政府出台园区分类管理办法，建立A/B/C类动态考核机制，一系列
政策举措推动产业园区步入规范化运营新阶段。
产业与运营特征上，园区产业方向转向高新技术产业与高附加值服务业，摒
弃低水平重复建设；管理体制走向成熟，区域运营商逐步形成“土地开发+基础服
务”的复合能力；同时产城融合趋势初现，园区开始配套基础生活服务设施，摆
脱“孤岛经济”雏形。在区域实践中，西安高新区在整顿中明确电子信息、先进制
造等主导产业定位，通过清理低质项目提升产业集聚度，园区亩均税收较整顿前
提升40%，为后续硬科技集聚奠定了坚实基础。
（4）创新驱动与转型升级阶段（2010-2022年）：产融结合与生态构建
此阶段以产融结合与生态构建为核心特征，在产业结构转型需求、自贸区建
设与资本工具创新（REITs试点）的多重推动下，产业园区行业迈入高质量发展
新阶段。2010年中国-东盟自贸区启动，标志园区进入制度创新阶段；2014年国
办发〔2014〕54号文明确开发区“科技创新与绿色集约”定位；2017年供给侧改
革与“中国制造2025”推动产业高端化；2020年REITs试点启动，为资产证券化
开辟路径，一系列关键事件持续引领行业转型方向。
产业层面，园区主导产业加速向数字经济、智能经济、绿色低碳等战略性新
兴产业集群转型，发展动能从要素驱动全面转向创新驱动；运营模式呈现专业化
分化特征，同时产城融合深度深化，园区普遍配套商业、教育、医疗等城市功能，
实现生产与生活功能的有机融合。在区域实践中，西安高新区表现突出，在软件
产业、硬科技领域形成鲜明集聚优势，累计培育高新技术企业超5000家。
（5）高质量内涵式运营发展阶段（2023年至今）：精细化分化与专业深耕
该阶段以精细化分化与专业深耕为显着特征，在数字经济发展、REITs市场
分化与“存量改革+创新发展”的行业共识多重核心驱动力作用下，产业园区行业
进入品质提升与价值深耕的全新发展阶段。关键事件层面，《“十四五”数字经济
发展规划》的落地实施，为园区数字化转型提供了明确指引与方向；西安高科智
慧智造园精准锚定航空航天与精密制造领域发力，通过聚焦细分赛道有效规避了
同质化竞争，成为行业专业化发展的典型实践。
2、产业园区行业的市场容量
我国产业园区市场规模持续扩张，呈现“数量增长与结构优化并存”的特征，
核心数据如下：
（1）总量规模与增长态势
截至2025年初，全国产业园区数量已超78000个，较十年前实现翻倍增长；
2025年底园区总供应量突破62亿平方米，反映出工业集约化需求的持续释放。
从区域分布看，东部沿海地区因经济基础雄厚，园区发展成熟度领先，形成完善
的产业链生态；中西部地区在“一带一路”政策扶持下加速追赶。
（2）产业结构与价值维度
行业正从传统制造业向高端产业转型，以科技创新、数字经济、智能制造为
主导的园区占比已达35%，较2019年提升20个百分点。园区收入结构同步优
化，头部项目通过产业投资、技术服务分成等模式，实现非租金收入占比超40%，
较传统园区提升25个百分点。
3、产业园区行业发展前景研判与关键影响因素分析
（1）行业发展的机遇和有利因素
1）产业结构升级驱动下的行业发展新维度
产业园区作为产业经济发展的重要空间载体，自其产生以来便与区域经济发
展形成深度耦合关系。在我国经济由高速增长向高质量发展转型的关键时期，产
业结构的优化与升级已成为推动经济可持续发展的核心动力机制。随着产业结构
调整的持续深入，产业园区行业正面临前所未有的发展机遇，其成长空间亦得到
进一步拓展。
2）政策支持体系对产业园区发展的赋能效应
近年来，国家及地方政府围绕产业园区发展出台了一系列政策措施，构建起
完善的政策支持体系，为行业发展创造了良好的制度环境。在“十四五”规划实施
的重要战略机遇期，国家大力推进科技自立自强与产业创新，持续加大对战略性
新兴产业的投资力度，加快构建现代化产业体系。在此背景下，各级政府进一步
完善政策引导机制，为产业园区高质量发展注入新动能。
3）城园融合发展的演进逻辑与动力机制
产业园区的可持续发展高度依赖城市所提供的人才、资本及公共服务等要素
支持，城市功能的完善与能级提升构成了园区发展的重要基础。随着我国城园融
合发展模式加速推进，通过以城促产、以产兴城的互动机制，逐步实现土地资源
的价值重构与城市功能的优化升级。这种发展模式不仅为产业园区的人才集聚、
职住平衡和精细化管理提供了支撑，也推动了传统生产型园区向生产、生活、生
态融合发展的新型城市化园区转型。
（2）行业发展面临的主要挑战
1）区域产业定位趋同与结构性供给失衡
当前产业园区发展呈现结构性矛盾，核心问题在于区域产业定位趋同导致的
供需错配。部分地区在园区开发中缺乏对本地资源禀赋的深度挖掘，过度依赖短
期经济效益导向的招商引资策略，导致全国范围内出现大量功能相似、产业重叠
的园区。这种同质化发展不仅加剧了低水平竞争，更造成资源浪费与区域经济协
同效应的弱化。结构性供给失衡的另一表现为园区功能与企业需求的不匹配。传
统园区普遍存在“重生产、轻服务”的问题，研发办公空间占比不足、生活配套设
施滞后，难以满足现代企业对创新生态与人才吸引力的要求。
2）传统投融资模式的结构性困境与转型压力
产业园区经营具有前期投入大、建设时间久、回款周期长的特点，虽然产业
园区融资方式繁多但权益性资金渠道少、退出机制不畅。
总体而言，目前产业园区发展挑战与机遇并存，近年来国家通过政策创新逐
步构建多元化投融资体系。2020年4月中国证监会、国家发展改革委联合发布
了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，
支持符合条件的产业园区开展基础设施REITs。上述政策的推出为解决产业园区
投融资困境提供了新的思路和方向。2025年9月国家发展改革委发布的《关于
进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化申报推荐工作的
通知》，将REITs扩募时间缩短至上市满6个月，并允许混装扩募，为行业转型
提供了新的政策窗口。
（三）行业技术特点、经营模式及竞争格局
1、行业特点
（1）政策强关联性
产业园区受政策影响程度较强，地方政府的产业政策和区域经济政策均会对
产业园区内的主导产业形成较大程度的影响。另一方面，土地资源、税收优惠、
财政支持等相关政策的调整会对产业园区建设、招商、运营等方面起到推动或者
限制的作用，从而影响园区资产的收益。
（2）收入要素多元化
现代产业园区已从单一“空间载体”升级为“产业、科技、人才、资本”深度融
合的要素聚合平台，通过生态化运营实现资源价值最大化。园区市场参与者的主
要收入来源也逐步多元化，除传统租金收入外，园区市场的租售、服务、创投业
务并举的发展势头逐渐形成，市场的参与者也更加多元化。
（3）区域差异化
受经济基础、资源条件及战略定位影响，我国产业园区呈现“东部高端引领、
中西部特色突破”的空间格局，区域分工与比较优势愈发清晰。东部沿海园区以
高端产业集群与创新策源为核心竞争力，中西部园区则立足资源禀赋打造特色增
长极。
2、竞争格局
（1）行业竞争情况
根据参与主体类型的不同，我国产业园区领域的主要参与者可以分为三类，
分别是：政府园区平台与政府主导的园区企业、专业产业园区运营商、实体企业
及金融产业资本等。上述三类参与主体的特点如下：
政府园区平台与政府主导的园区企业
国内最早的一批园区基本上都是政府和国资背景的园区，政府背景的园区在
国家政策支持下，具备土地、税收、招商资源等优势，具有资产规模大、招商力
度强、发展模式成熟等特点，是产业园区行业的主力。然而由于各地政策各异和
政府体制机制的限制，该类园区往往有较强属地化特征，难以大量异地复制。
2）专业产业园区运营商
专业的产业园区运营商凭借自身运营服务专业化程度高的优势，近年来发展
迅速，成为了重要的市场参与主体之一。产业园区运营商依托自己的品牌效应，
在产业资源和融资能力方面都具备一定的优势，但是由于缺少政策的支持，该类
园区在开发建设、招商引资等方面也会受到一定的限制。
3）实体企业、金融产业资本等
近年来，实体企业、金融产业资本等也逐步参与了产业园区行业的发展。该
类主体依托自身产业资源丰富、资本运营能力强的特点，可以获得地方政府较大
的政策扶持和优惠条件，也能够通过其产业基础，自建园区整合产业资源，快速
形成产业聚集，寻求产业链上下游的延伸与贯通。作为跨界的市场参与者，该类
主体目前在专业的园区开发及运营管理等方面正在逐步积累经验。
（2）行业竞争壁垒
产业园区项目的核心在于以产业为依托，以园区为载体，实现园区的整体开
发和运营，其价值链由此横跨产业规划、城市规划、土地一级开发、二级开发和
后期运营服务。这种大跨度的开发模式，直接决定了产业园区项目的开发和运营
对资源获取和整合的要求更高，专业跨度更大，开发和投资回收周期更长，从而
导致产业园区市场进入壁垒非常高，主要有产业导入壁垒、开发和运营能力壁垒、
资金和资本运作壁垒。
1）产业导入的壁垒
产业导入是产业园区开发和运营的核心，是推进产业园区项目运营发展的关
键。首先，产业园区土地供地与企业招商引资、产业导入所能带来的经济效益密
切相关。其次，通过产业集聚集合要素、融合资源是产业园区的基本特征，能否
结合地区发展规划和产业基础持续有效导入产业资源，成为产业园区能否更好发
展的核心壁垒。
2）开发和运营能力壁垒
产业园区项目的开发和运营需要经历园区产业规划、客户定位、设计改造、
招商运营等众多环节，过程繁琐，同时面临相对复杂的政策和市场环境，从而对
行业参与者的综合开发能力、招商及运营水平提出了较高要求。
3）资金和资本运作壁垒
产业园区项目在土地获取和开发阶段需要大量资金支持，运营期在项目招商、
运营管理、改造升级等方面也需要持续的资金和人力投入，资金占用周期长，
投资回收期长，因此充足的资金和持续稳定的融资能力是产业园区开发和运营
的必备条件。
3、经营模式
随着产业园区由依赖土地红利驱动逐步转向依靠运营价值驱动，其经营模式
已演进为覆盖开发、招商、运营与盈利等环节的完整链条体系。在此过程中，核
心逻辑从单纯提供物理空间，转变为注重价值创造与能力赋能，依托市场化运作
与专业化服务，推动园区、入驻企业及所在城市实现多方协同共赢。该模式可具
体归纳为以下四个关键维度：
（1）开发模式：从“行政主导”到“政企协同”的市场化重构
开发模式的核心演进方向在于突破以往以行政主导为主的单一建设逻辑，逐
步构建起政府监管、专业运营与资本赋能协同驱动的合作体系。在传统模式中，
园区开发多由管委会等行政单位主导，侧重于土地平整与基础设施建设，往往存
在运营能力不足、资源配置效率有限等问题。而在新型模式下，普遍采用管委会
实施监管、专业化公司负责运营的机制。政府主要承担政策制定、土地供应与监
督管理等职能，同时通过市场化途径引入专业运营机构，由其具体执行开发建设、
招商引资、资产运营与价值提升等任务，从而形成权责明确、分工清晰的政企协
作格局。
（2）招商模式：从“空间租赁”到“生态匹配”的精准化转型
产业园的商业模式已实现显着演进，从传统上单纯依靠空间出租获取收益，
升级为以产业内在逻辑为基础、注重生态协同的精准招商模式。
（3）运营模式：从“基础物业”到“增值服务”的专业化升级
运营模式的核心转变体现为从以收取租金和基础物业管理为主的初级阶段，
向涵盖全生命周期服务与产业赋能能力的专业化运营升级。其本质是通过深度服
务为企业创造附加价值。在服务内容层面，该模式构建了产业服务与生活服务双
体系。产业端着力提供包括检测孵化、办公空间配置、活动承办与资源对接等在
内的综合服务解决方案，以覆盖企业自初创至成熟各阶段的发展需求；生活端则
致力于打造集公寓居住、商业配套、医疗健康及教育培训等功能于一体的服务综
合体，形成工作、生活与消费的良性闭环，从而有效提升园区的生活氛围与内在
活力。
（4）盈利模式：从“租售依赖”到“多元共创”的可持续构建
当前，产业园区盈利模式的核心特征在于其构成的多元化。其收入来源已不
再局限于传统的土地与物业业务，而是整合了经营性租赁、增值服务、产业投资
以及资产价值提升等多个维度。这种结构性转变，不仅显着提升了园区的财务韧
性与盈利的成长性，更构筑了更为稳固的收入基础。
（5）主要风险
1）宏观经济与政策风险
经济周期波动：经济下行期，企业扩张意愿减弱，导致园区招商困难、空置
率上升，租金收入下降。
政策变动风险：国家对产业用地、税收优惠、环保标准等政策的调整，可能
直接影响园区的招商吸引力和运营成本。
2）市场与竞争风险
同质化竞争：大量园区产业定位相似，导致招商内卷，租金议价能力下降，
不仅加剧了低水平竞争，更造成资源浪费与区域经济协同效应的弱化。
供需失衡：部分区域产业园导致供给过剩，导致空置率居高不下。
（四）调查结论
经基金管理人及计划管理人核查，产业园区是地方实体经济的有机组成部分，
推进产业园区行业的高质量发展，有利于增强城市群的承载能力、推动传统产业
升级、实现产业结构与空间结构的协同发展，从而有效地增强实体经济活力。近
年来，国家及地方政府陆续发布关于产业园区行业的规划指导文件，为产业园区
行业良性发展提供了基础。
我国产业园区行业历经数十年发展，市场容量逐步积累扩大。行业在产业结
构调整与产业转型升级大背景下，叠加城市化进程加快、城市更新与产城融合不
断深化的趋势，具备良好的发展机遇与前景。同时，由于产业园区行业具有政策
主导性强、区域性差异大等特点，也亟需摆脱同质化发展带来的供需错配以及传
统投融资模式对开发运营的限制等难题。
从经营模式来看，产业园区由依赖土地红利驱动逐步转向依靠运营价值驱动，
其经营模式已演进为覆盖开发、招商、运营与盈利等环节的完整链条体系。核心
逻辑从单纯提供物理空间，转变为注重价值创造与能力赋能，依托市场化运作与
专业化服务，推动园区、入驻企业及所在城市实现多方协同共赢。
当前，我国产业园区行业正处于转型升级和发展创新阶段，优质的产业园区
基础设施资产通过市场化的运营管理，可以获得较为稳定的现金流，运营风险相
对可控，是基础设施证券投资基金理想的投资标的。
二、项目公司的主营业务及经营模式
（一）业务基本情况
1、项目概况
标的资产包括10幢地上房地产、3幢地下房地产（物业用房、地下车库及
其他配套建筑）的房屋所有权及占用范围内的分摊国有土地使用权，总建筑面积
325,033.70平方米、可租赁面积212,172.57平方米。截至2026年3月31日，不
动产资产整体出租率86.43%。截至2026年6月30日，出租率86.39%，与2026
年一季度末基本持平，整体经营稳定。
2、运营时间
标的资产地上建筑分高层区域、小高层区和多层区三类。高层区域包括C1-
C3地上建筑（产权幢号：17幢），于2017年7月开始运营；小高层包括B1、
B3两幢地上建筑（产权幢号：14幢、16幢），于2016年10月开始运营；多层
区包括A2、A3-1、A6、A9、A10、A11、A12七幢地上建筑（产权幢号：3幢、
1幢2单元、6幢、9幢、10幢、11幢、12幢），于2016年9月开始运营。下
沉广场、地上车位、地下车库及地下配套建筑于2016年9月开始运营。
3、收入结构情况
项目公司备考报表中的历史经营收入为房屋租金收入、停车费收入及空调费
收入，其中房屋租赁收入占比保持在90%以上，为主要收入来源。
（二）盈利模式概况
不动产项目的收入来源为房屋租金收入、停车费收入及空调费收入，各项收
入的盈利模式如下表所示：
收入 盈利模式 设置原因
房屋租赁收入 项目公司委托运营管理机构进行管理，直接向租户收取房屋租金，向运营管理方支付运营管理费用 不动产基金常见架构，引入专业的运营管理机构，保障项目稳定运营
停车费收入 配套公司向车位使用方收取，向项目公司支付固定及超额分成 共享超额收益，激励运营管理机构优化停车业务管理
空调费收入 配套公司向空调使用方收取，向项目公司支付固定运营费 项目公司收取固定运营费用于覆盖折旧摊销及资本性开支，保障国有资产不流失。同时运营管理机构获得空调业务分成可以激励其优化空调业务，提升租户体验
（三）运营管理和现金流归集安排
1、运营管理
（1）为积极提升不动产项目的运营效率，拟采取的运营策略如下：
1）及时做好续租扩租等客户服务，针对拟到期租户提前开展客户维护及续
租的沟通工作，同时通过多种渠道积极拓展客户储备，研判客户承租能力，持续
优化客户结构，保证园区较高的出租率水平，提高租金水平。
2）充分调动外部管理机构运营管理能力，不断提升园区品质与客户服务满
意度，聚焦软件研发及电子信息行业相关企业，构建科技、人才、包容的和谐产
业园区氛围，提升产业资源的汇聚能力，增强客户粘性，助力企业发展。
3）在保证服务质量的同时，监督项目公司运营成本按预算执行；定期巡检
及维护不动产项目的各项设施，制定合理的维修改造开支计划，延长不动产项目
各设备设施的使用寿命，降低大中修及设备设施更新成本，有效控制不动产项目
运行成本，提升经营效率。
4）基金管理人与外部管理机构的运营团队通过制定不动产项目经营计划、
定期举办例会、定期检查、紧密追踪市场变化等方式，及时了解项目运营情况，
助力项目持续运营提升。
5）维护不动产基金资金、资产安全，严格执行基金各层的现金流管理，按
照相关法规及基金合同约定及时分派。
6）做好基金份额持有人沟通工作，了解市场需求，按规定及时、准确进行
信息披露。
（2）为应对市场风险，保障项目后续的稳定运营，拟采取的运营策略如下：
1）延续不动产项目原有的项目运营策略与运营团队
在本基金存续期间内，基金管理人拟委托西安高新配套作为外部管理机构为
目标不动产项目提供运营管理服务，维持不动产项目的既有项目定位、经营策略，
延续不动产项目原有的运营机制，减少运营管理变动成本。
外部管理机构对目标不动产项目所在地区了解深入，具备经验丰富的运营团
队，为项目长期的经营表现奠定坚实基础。
2）通过运营管理服务协议实现对外部管理机构的约束与激励
基金管理人与外部管理机构通过运营管理服务协议明确各方权责安排及运
营管理职责衔接，由外部管理机构负责不动产项目运营方案的发起及日常运营事
项的执行，其中对不动产项目具有重大影响的事项，由基金管理人在不动产基金
层面进行决策，如项目公司的年度预算、经营规划以及重大维修改造方案审批等。
根据运营管理服务协议约定，外部管理机构所收取的运营管理费用拟分为基
础管理费用和浮动管理费用，运营管理费用的核算将与不动产项目的经营业绩挂
钩，以确保外部管理机构与不动产基金利益一致，达到考核运营成果、奖优惩劣
的目的，促进外部管理机构降本增效，实现精细化运营。
前述运营管理机制安排和运营管理费用的设置可有效促进外部管理机构勤
勉尽责并努力提升不动产项目运营业绩，有利于保障不动产项目平稳运营。
3）制定项目公司运营管理相关的内部控制与风险管理制度
为规范不动产项目运营所涉事项的决策机制、项目运营安排，基金管理人制
定了项目公司运营管理相关的内部控制与风险管理制度及其他配套管理制度，包
括预算管理、印章管理、资金和账户管理、业务沟通及信息披露等。
4）相关主体承诺采取有效措施缓释利益冲突风险
不动产基金发行前，原始权益人和外部管理机构已出具《关于避免同业竞争
的承诺函》，承诺采取有效措施防范利益冲突风险。
2、现金流归集安排
（1）设置独立账户接受项目运营收入
不动产基金成立后，项目公司设置账户包括项目公司基本户、项目公司资金
监管账户，除上述账户外，其他原则上应注销，基金管理人、计划管理人与项目
公司共同委托监管银行根据运营管理服务协议的约定对项目公司资金监管账户
的资金活动进行监管。项目公司应确保在《基金合同》生效前将在监管银行开立
前述账户。
（2）现金流的管理
收款方面，项目公司监管账户作为不动产基金成立后项目公司唯一运营收入
收款账户，专门用于收取专项计划通过专项计划账户发放的《股东借款协议》项
下股东借款、归集项目公司各类现金资产、收取不动产项目运营收入、其他合法
收入及基金管理人认可的其他款项。
支出方面，项目公司监管账户资金仅能用于向债权人偿还标的债权本息、支
付项目公司股权的股利、向基本户划拨运营资金、因合同换签或账户变更应支付
结算款项、进行账户合格投资。
（四）项目运营未来展望
西安市作为陕西省省会，特大城市，是国务院批复确定的中国西部地区重要
的中心城市，国家重要的科研、教育和工业基地，全国性综合交通枢纽城市，北
方先进制造业基地、北方商贸物流中心、区域性科技创新高地，具备长期高质量
发展潜力。
本基金拟通过专项计划持有的不动产项目位于西安高新区，西安高新区是国
务院首批批准成立的国家级高新区之一，在工业和信息化部2024年发布的国家
级高新区综合评估中排名全国第5位、位居中西部第一；2024年，西安高新区
实现规上工业总产值4,106亿元，全市占比42.4%；专精特新中小企业达566家，
国家专精特新“小巨人”企业76家，占全省比重31%。2025年全区进出口总值达
3,592.9亿元，同比增长26.9%，高新技术产品出口1,896.6亿元，增长34.2%，
占出口总值的77.6%，区内产业价值链地位持续提升。近年来，西安高新区外引
内培、梯度培育，壮大硬科技企业群体。目前培育市场主体（存续）达21.4万
户，企业达到11.7万家，其中高新技术企业5326家，上市企业77家。不动产
项目所处区域产业基础较好，产业集中度高，产业园区需求稳定。
基金运作期内，基金管理人以基金份额持有人利益优先的原则，主动管理不
动产项目，维护资产资金安全，与外部管理机构各司其职各显所长，努力为基金
份额持有人提供稳定的分红，争取长期的分红增长和不动产资产的增值。外部管
理机构利用其丰富的行业经验和扎实的客户基础，力争在保持不动产项目较高的
出租率的同时，争取租金的增长，提高不动产项目经营效率。
（五）调查结论
经基金管理人及计划管理人核查，项目公司通过运营不动产资产取得运营收
入，主要为其基于与租户签署的租赁合同取得的租金收入、基于《物业服务委托
合同》取得的停车费、空调费收入，不依赖第三方补贴等非经常性收入。
经基金管理人及计划管理人核查，项目公司已签署且仍在履行的与目标不动
产资产运营相关的重大合同、项目公司拟签署并将要履行的与本次发行相关的重
大合同项下的内容不违反所适用的法律、行政法规的强制性规定，在经合同当事
方适当签署、满足合同约定的生效条件（如有）后，即对签署各方具有法律约束
力，合法有效。
三、利益冲突及关联交易
（一）利益冲突的情况
1、与原始权益人/运营管理机构之间的利益冲突与风险防范
（1）与原始权益人/运营管理机构的利益冲突
本项目原始权益人/运营管理机构为西安高新区基础设施配套建设开发有限
责任公司，除不动产项目外，配套公司和/或配套公司实际控制的关联方直接或
通过其他方式间接持有和/或运营了竞争性项目，因此可能与不动产基金所持有
的不动产项目产生同业竞争。
（2）利益冲突防范措施
原始权益人/运营管理机构已通过加强内部制度建设、出具避免同业竞争的
承诺函、履行运营管理服务协议的约定以及设立独立的不动产基金运营管理部门
的方式，对可能存在的利益冲突风险采取了充分的缓释措施，相关缓释措施具有
合理性、充分性和可行性。
1）根据原始权益人/运营管理机构配套公司出具的《关于避免同业竞争的承
诺函》，配套公司承诺：
在公募REITs存续期间内，原始权益人/运营管理机构将平等对待入池不动
产项目和旗下的其他项目，将根据自身针对产业园项目同类资产的既有管理规范
和标准，严格按照诚实信用、勤勉尽责、公平公正的原则，不会以低于所管理的
同类资产的运营管理标准提供运营管理服务。对于可能构成实质竞争的其他产业
园项目，采取充分、适当的措施避免可能出现的利益冲突，使得入池不动产项目
在同等条件下享有优先获得该业务机会的权利，充分保护基金份额持有人的利益。
2）根据基金管理人、项目公司与运营管理机构签署的《运营管理服务协议》，
外部管理机构承诺：运营管理机构同时向其他机构提供不动产项目运营管理服务
的，应当采取充分、适当的措施避免可能出现的利益冲突，相关措施包括但不限
于：招商机会的公平对待，运营管理机构对其已知悉或获得任何关于招商的新商
机的，应秉承公平、平等和合理的原则处理业务机会，满足不动产项目的招商需
求；同等条件下的优先机会，对于可能构成实质竞争的其他同类型项目，运营管
理机构将采取充分、适当的措施避免可能出现的利益冲突，使得不动产项目在同
等条件下享有优先获得该业务机会的权利，充分保护基金份额持有人的利益。
3）运营管理机构已设置了独立的运营团队负责不动产项目的运营管理，并
将采取充分、适当的措施缓释利益冲突风险。
（二）关联交易的情况
1、关联交易内容
（1）项目公司关联交易情况
根据审计机构出具的备考审计报告，项目公司最近三年及一期的关联交易情
况如下：
1）关联交易金额
A．采购商品/接受劳务
表4-3-1：关联方采购商品/接受劳务情况
单位：万元
关联方 关联交易内容 2026年1-3月 2025年 2024年度 2023年度
西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司 运营服务 94.14 369.48 290.50 -
西安高科物流发展有限公司 电梯设备 - - - 160.60
西安高科领创文化发展有限公司 采购商品 - - - 7.65
西安新天宏项目管理有限责任公司 招标代理费 - - - 0.40
西安高科新纪元文旅有限公司 采购商品 - - 0.33 -
合计 —— 94.14 369.48 290.83 168.65
B.销售商品/提供劳务
表4-3-2：关联方销售商品/提供劳务情况
单位：万元
关联方 关联交易内容 2026年1-3月 2025年 2024年度 2023年度
西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司 空调服务 103.21 330.28 63.10 -
西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司物业管理分公司 空调服务 - - 265.83 330.28
合计 —— 103.21 330.28 328.93 330.28
C.关联租赁
表4-3-3：关联方租赁情况
单位：万元
承租方名称 租赁资产种类 2026年1-3月确认的租赁收入 2025年度确认的租赁收入 2024年度确认的租赁收入 2023年度确认的租赁收入
西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司 车位 229.20 465.55 38.10 -
西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司物业管理分公司 车位 - 92.51 518.28 457.14
西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司 房屋 27.74 56.74 32.93 11.43
西安市高新区领鑫建设开发有限公司 房屋 14.19 56.73 56.74 56.74
承租方名称 租赁资产种类 2026年1-3月确认的租赁收入 2025年度确认的租赁收入 2024年度确认的租赁收入 2023年度确认的租赁收入
西安市高新区领苑建设开发有限公司 房屋 14.18 51.43 56.73 56.73
西安市高新区领铭建设开发有限公司 房屋 12.86 50.61 51.43 51.43
西安市高新区领嘉建设开发有限公司 房屋 12.65 44.75 50.61 50.61
西安高新领尚建设开发有限公司 房屋 3.06 12.23 12.23 12.23
西安市高新区信息产业园建设发展有限公司 房屋 23.75 95.01 31.67 -
合计 —— 337.62 925.55 848.71 696.31
D.关联担保
a.关联担保——作为担保方
表4-3-4：关联方担保情况——作为担保方
单位：万元
被担保方名称 担保金额 担保起始日 担保现状 是否已经履行完毕
西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司 100,000.00 2019年09月20日 已偿还 注1
300,000.00 2022年08月22日 出质登记注销完毕 注2
西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司 50,000.00 2025年03月28日 抵押担保已解除 注3
西安市高新区信息产业园建设发展有限公司
注1：2019年9月20日，西安高新配套与光大金融租赁股份有限公司签订《融资
租赁合同》，借款金额100,000.00万元，西安软件新城软件研发基地二期项目部分资产
为该笔借款提供了抵押担保。该笔借款已于2026年2月10日偿还，相关抵押和质押事
项已于2026年2月14日办理解除登记手续；
注2：配套公司以其所持有的软件新城公司40,000万元/万股股权向北京银行股份
有限公司西安分行提供最高额质押担保，主债权最高限额为30亿元，额度最长占用期
间（授信期间）为2022年08月22日起至2038年08月21日止。上述股权质押事宜已
于2026年2月10日办理了解除登记手续。
注3：2025年3月28日，西安市高新区信息产业园建设发展有限公司和西安高新
配套与中国工商银行股份有限公司西安高新技术开发区支行签订了《固定资产借款合
同》，借款金额50,000.00万元，借款期限2025年3月28日至2040年3月28日，为
期15年。该笔借款：1）由西安高科集团提供连带责任保证担保；2）由西安软件新城
软件研发基地二期项目部分资产提供抵押担保，担保期限为主合同项下的债权全部清偿
之日终止。该项借款中由西安软件新城软件研发基地二期项目相关物业提供的资产抵押
担保已于2026年2月11日办理解除登记手续。
b.关联担保——作为被担保方
表4-3-5：关联方担保情况——作为被担保方
单位：万元
担保方名称 担保金额 担保起始日 担保到期日 担保是否已经履行完毕
西安高新控股有限公司 50,000.00 2016年02月03日 2030年02月03日 是
西安高科集团有限公司 20,000.00 2019年06月26日 2026年07月01日 是
70,000.00 2019年09月26日 2026年07月15日 是
E.关联方借款
a.关联方借款
表4-3-6：关联方借款情况
单位：万元
项目 2026年3月31日 2025年12月31日 2024年12月31日 2023年12月31日
关联借款余额 51,847.29 55,476.93 59,330.54 66,016.22
注：以上关联方借款均由原始权益人高新配套提供。
b.关联方利息支出
表4-3-7：关联方借款利息
单位：万元
项目 2026年1-3月 2025年 2024年度 2023年度
利息支出 756.58 2,702.64 3,702.52 4,822.92
注：以上利息支出均系关联方借款产生的利息。
2、关联方应收应付款项
（1）应收账款
表4-3-8：关联方应收账款余额
单位：万元
关联方名称 2026年3月31日 2025年12月31日 2024年12月31日 2023年12月31日
西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司 309.55 59.24 108.78
西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司物业管理分公司 - 180.00 1,204.19 480.00
西安市高新区信息产业园建设发展有限公司 44.43 19.49 22.93
合计 353.98 258.74 1,345.20 480.00
（2）其他应收款
表4-3-9：关联方其他应收款余额
单位：万元
关联方名称 2026年3月31日 2025年12月31日 2024年12月31日 2023年12月31日
西安高新领尚建设开发有限公司 - - 9.30 12.51
合计 - - 9.30 12.51
（3）应付账款
表4-3-10：关联方应付账款余额
单位：万元
关联方名称 2026年3月31日 2025年12月31日 2024年12月31日 2023年12月31日
西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司 183.02 184.38 290.50
西安高科物流发展有限公司 - 16.61 16.61
合计 183.02 184.38 307.11 16.61
（4）预收账款
表4-3-11：关联方预收账款余额
单位：万元
关联方名称 2026年3月31日 2025年12月31日 2024年12月31日 2023年12月31日
西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司 - 111.22 - -
西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司物业分公司 - 7.63 - -
合计 - 118.85 - -
（5）其他应付款
表4-3-12：关联方其他应付款余额
单位：万元
关联方名称 2026年3月31日 2025年12月31日 2024年12月31日 2023年12月31日
西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司 51,858.75 55,488.39 59,343.84 66,025.87
西安市高新区领鑫建设开发有限公司 14.90 14.90 14.90 14.90
西安市高新区领苑建设开发有限公司 14.89 14.89 14.89 14.89
西安市高新区领铭建设开发有限公司 13.50 13.50 13.50 13.50
西安市高新区领嘉建设开发有限公司 13.29 13.29 13.29 13.29
西安高新领尚建设开发有限公司 3.21 3.21 3.21 3.21
西安市高新区信息产业园建设发展有限公司 30.96 30.96 30.96 -
西安高新区云汇谷科技产业运营有限公司 2,693.36 3,060.90 - -
合计 54,825.88 58,640.04 59,434.58 66,085.65
（三）关联交易合规性、必要性及公允性
1、关联交易的合规性分析
上述关联交易系不动产项目正常运营产生,未违反相关法律法规的规定和公
司适用的管理制度，关联交易相关合同项下的内容不违反中国法律的强制性规定，
合法有效。
2、关联交易的必要性及公允性分析
根据审计机构出具的《备考财务报表审计报告》、项目公司出具相关说明函
与其他相关资料，并经核查，前述关联交易基于不动产项目正常经营活动需要而
开展，具有合理性与必要性。该等关联交易履行了必要的决策程序、采购程序，
符合《公司法》等相关法律法规的规定及《公司章程》等公司内部管理制度要求。
关联交易定价依据充分，定价公允，与市场交易价格或独立第三方价格无较大差
异。关联交易根据市场交易规则履行，交易条件不存在对交易之任何一方显失公
平的情形。具体分析如下：
（1）空调费收入
1）空调费收入收费机制
根据项目公司与配套公司签署的《物业服务委托合同》及基金存续期间拟签
署的《运营管理协议》，项目公司将不动产项目对应的空调及新风系统整体委托
给配套公司经营管理。配套公司负责空调及新风系统的日常运行、维护维修，并
全额承担除资本性支出以外的所有运营费用，包括但不限于日常维护维修费用、
能源费（如燃气费、水费、电费等）、人工费用等。配套公司负责直接向租户收
取空调费及新风费（如有），并按照如下原则向项目公司支付收入分成：
A.固定分成收入：运营管理协议签署后前10年，配套公司每年向项目公司
支付固定空调费收入分成360.00万元（含税）。该笔固定空调费收入主要用于
覆盖空调系统资产折旧摊销及资本性支出（其中空调系统10年内平均资本性支
出预测费用为216.1万元/年，空调系统的折旧摊销为146.13万元/年，合计362.23
万元/年，取整360万元/年）。
B.价格调整机制：在委托管理的第11年（含）起，在360万元/年的基础上
逐年递增2%，主要考虑第11年后计划陆续对空调设备进行零部件更新改造或
置换。近10年西安市CPI年均增长率约为1.43%，同时为未来设备更新中可能
出现的成本超额增长预留安全垫，因此设置2%涨幅。
2）空调费定价依据及公允性分析
本项目空调费采取“固定收入分成”模式，是基于资产折旧及资本性支出覆盖
原则制定的合理安排：
A.收费机制与运营特点匹配
空调相关设备的初始购置及后续更新改造（资本性支出）均由项目公司承担，
项目公司每年获取的固定分成收入，可有效覆盖相关设备的折旧摊销和资本性支
出成本，从而保障其初始资本投入的合理回收。配套公司作为运营管理机构，全
额承担空调系统运行所产生的能源费用（主要为燃气费）及日常维护成本，需承
担燃气价格波动风险。
该机制有利于激发运营管理机构的主动管理能力，激励其运用专业化手段实
施节能降耗，并有效缓冲能源市场价格波动对项目现金流造成的直接影响。在此
模式下，配套公司在承担价格波动风险同时获取管理利润，实际收益与其运营效
率直接挂钩，能够激励其提升服务质量和运营效率。整体而言，项目公司持有重
资产并获取用以覆盖资产折旧及资本性支出的固定分成收入，运营管理机构承担
轻资产运营责任及一定成本波动风险，是基于空调系统的运营特点而设计的，具
有充分的商业合理性。
B.历史分成情况
2023-2025年度，配套公司直接向租户收取的含税空调收入（以下简称“穿透
空调收入”）分别为1,234.27万元、1,034.87万元、1,088.28万元，年均空调收入
1,119.14万元，配套公司空调分成收入平均比例为68%，主要用于覆盖能源费及
设备日常维保费等。总体而言，空调设备是项目公司资产，收取固定收益仅用于
弥补折旧摊销及资本性支出，其他收入由运营管理机构收取并承担相关“运营成
本”。这种模式可激励运营管理机构更好地运营空调，降低运营成本。
（2）停车费收入
1）停车费收入收费机制
根据项目公司与西安高新配套签署的《物业服务委托合同》，自2023年起
项目公司将不动产项目对应的停车位（含地上地下停车位）委托给配套公司经营
管理。配套公司负责停车位的日常运营维护，并全额承担除资本性支出以外所产
生的所有停车位运营费用，包括但不限于日常维修维保费、能源费、保洁、秩序
维护、停车位收费软件使用费等。同时，配套公司直接向停车位使用人收取停车
费，并按以下约定向项目公司支付收入分成：
A.固定停车费收入：配套公司每年向项目公司支付固定停车费收入480万元
（含税）。
B.超额停车费收入分成：若当年度停车费总收入超过600万元（含税），则
超出部分需按60%的比例向项目公司支付超额分成。
C.价格调整机制：在停车位委托管理的第10年，应根据届时停车费收费标
准，合理上调支付给项目公司的固定收入及超额分成比例。
根据行业经验，受托方受托管理停车位的报酬约为停车费收入的20%-40%，
即停车位业主分成比例约为60%-80%。本项目历史三年平均穿透停车费收入为
786.98万元（含税），按照行业内较低的60%分成比例计算（786.98*60%），项
目公司分成收入约为472.19万元，取整为480万元，以该较低分成额作为固定
停车费收入。同时，为激励运营管理机构主动管理，设置了超额报酬分成机制，
以车位管理方较低的分成比例20%测算，当项目公司收取停车费分成480万元
时，车位管理方对应分成120万元，因此设定600万元为超额停车费分成基准
值，对于超过600万元的部分，车位管理方的分成比例提升至40%，以激发其管
理的积极性，整体符合行业惯例。
2）停车费定价依据及公允性分析
本项目停车费“保底+超额分成”的收入分配机制，是基于历史经营状况和市
场化商业原则制定的合理安排，具体分析如下：
A.收费机制与风险收益匹配
停车费收入分配机制在保障运营管理机构能够覆盖其日常运营维护支出并
获取合理利润的同时，设置了超额收益分成条款，旨在形成有效的激励机制，促
使配套公司更加积极主动地运营管理停车位资产。
B.历史分成情况
2023-2025年度，配套公司直接向停车位实际使用人收取的含税停车费收入
（以下简称“穿透停车费收入”）分别为773.66万元、780.49万元、806.79万元，
项目公司分成停车费收入占穿透停车费收入平均比例约为70%，配套公司停车
费收入占穿透停车费收入平均比例约为30%，该比例符合市场化商业原则，能保
证配套公司的收入覆盖停车场日常运营成本。本项目预测未来10年项目公司平
均停车费收入约510万元，占历史三年平均穿透停车费收入786.98万元的64.80%，
低于历史三年项目公司实际停车费收入分成比例，预测较为谨慎。
综上所述，本项目关联交易中的停车费和空调费收入，其收入来源穿透均为
园区租户或停车位的实际使用人，穿透收费按照市场化定价收取，不存在收入来
源集中于单一关联方的情形。项目公司采取的停车费“固定保底+超额分成”及空
调费是“固定收入分成”模式，充分考虑了不同资产的运营成本结构与风险特性，
不仅具有实质的商业背景与合理性，定价依据充分，且可激励运营管理机构发挥
专业化运营优势，提升资产的整体运营效率与服务品质。
（3）房屋租赁收入
1）关联租赁需求真实，具备商业必要性
截至2026年3月31日，原始权益人及关联方租赁面积8,170.03平方米，占
不动产项目已出租面积4.46%。均基于自身经营实际需要自主决策，用途以办公
为主，同时配有招商中心、园区运营中心、园区展厅、孵化中心等与公司招商运
营主业相关的使用功能，租赁用途合理。
2）租金价格符合市场定价逻辑，具备定价公允性及合理性
评估机构采用比较法确定研发办公物业市场租金，首先，按照区位条件、业
态类型和产业定位等维度进行了比较和选择，确定可比实例；其次，经过充分考
虑估价对象与可比实例在交易时间、交易情况、不动产状况等方面的差异，修正
后得出估价对象的比准市场租金为50元/平方米/月。
原始权益人及关联方租金价格为50元/平方米/月与评估机构确定的比准市
场价格一致。
3）多次续租，经营稳定
以上关联租赁基于真实的商业需求自然形成，已与项目资产形成长期稳定的
租赁关系，并多次续租。原始权益人及关联方自2021年签约以来租赁需求稳定，
且根据其经营战略和业务需求，租赁需求进一步扩大，体现了其经营稳定性。
本基金成立后，项目公司上述关联交易（空调服务、停车位租赁和房屋租赁）
仍将继续存在，其中空调服务和停车位租赁按照《运营管理服务协议》约定的收
入分成机制进行分成，房屋租赁系根据商业目的正常开展，由关联方根据自身经
营实际需要与项目公司签署租赁协议。
（四）调查结论
经基金管理人及计划管理人核查，除不动产项目外，配套公司和/或配套公
司实际控制的关联方直接或通过其他方式间接持有和/或运营了竞争性项目，因
此可能与不动产基金所持有的不动产项目产生同业竞争。根据原始权益人/运营
管理机构配套公司出具的《关于避免同业竞争的承诺函》，配套公司承诺：在公
募REITs存续期间内，原始权益人/运营管理机构将平等对待入池不动产项目和
旗下的其他项目，将根据自身针对产业园项目同类资产的既有管理规范和标准，
严格按照诚实信用、勤勉尽责、公平公正的原则，不会以低于所管理的同类资产
的运营管理标准提供运营管理服务。对于可能构成实质竞争的其他产业园项目，
采取充分、适当的措施避免可能出现的利益冲突，使得入池不动产项目在同等条
件下享有优先获得该业务机会的权利，充分保护基金份额持有人的利益。
经基金管理人及计划管理人核查，截至2026年3月31日，项目公司与原始
权益人及其关联方之间存在关联交易，关联交易系基于不动产项目正常经营活动
需要而开展，具有合理性与必要性。该等关联交易定价依据充分、定价公允，交
易定价与市场交易价格或独立第三方价格不存在较大差异，不影响不动产项目的
市场化运营。
四、项目公司的财务状况分析
项目公司成立于2014年3月28日，持有西安软件新城软件研发基地二期
项目全部资产，其中部分资产不纳入本次不动产基金，对此，项目公司与分立新
设公司已于2024年6月30日签署《分立协议》，项目公司与分立新设公司已按
照《分立协议》项下的方案和约定对项目公司的资产、业务、人员及负债等相关
权利、义务进行划分和承继。
根据《公开募集基础设施证券投资基金运营操作指引（试行）》，基于合理
假设编制了项目公司备考财务报表，项目公司备考财务报表已经信永中和会计师
事务所（特殊普通合伙）审计，并出具了编号为XYZH/2026XAAA5B0324的备
考审计报告。
（一）备考财务报表情况
项目公司备考财务报表情况如下：
表4-4-1：项目公司备考资产负债表
单位：万元
项目 2026年3月31日 2025年12月31日 2024年12月31日 2023年12月31日
流动资产：
货币资金 750.60 3,122.64 - -
应收票据 14.85 24.35 19.68 -
应收账款 1,267.07 1,305.34 1,975.74 2,139.93
应收款项融资 - - 19.89 -
预付账款 0.25 - 0.21 -
其他应收款 - - 9.30 13.05
其他流动资产 - 54.42 - -
流动资产合计 2,032.77 4,506.75 2,024.83 2,152.98
非流动资产：
投资性房地产 99,318.98 99,998.57 102,593.70 105,273.06
固定资产 2.42 2.31 2.48 2.34
长期待摊费用 662.99 697.30 485.29 325.92
非流动资产合计 99,984.38 100,698.18 103,081.47 105,601.33
资产总计 102,017.15 105,204.93 105,106.30 107,754.31
流动负债：
应付票据 403.08 378.73 - -
应付账款 507.77 538.33 621.13 430.54
预收账款 248.31 236.49 306.99 364.27
应付职工薪酬 2.02 7.95 18.86 24.91
应交税费 571.04 402.14 1,089.09 772.34
其他应付款 57,051.74 60,893.48 61,445.80 68,089.59
一年内到期的非流动负债 - - - 1,579.10
流动负债合计 58,783.96 62,457.11 63,481.88 71,260.76
非流动负债：
项目 2026年3月31日 2025年12月31日 2024年12月31日 2023年12月31日
非流动负债合计 - - - -
负债合计 58,783.96 62,457.11 63,481.88 71,260.76
所有者权益合计 43,233.19 42,747.82 41,624.42 36,493.55
负债和所有者权益总计 102,017.15 105,204.93 105,106.30 107,754.31
表4-4-2：项目公司备考利润表
单位：万元
项目 2026年1-3月 2025年度 2024年度 2023年度
一、营业总收入 2,689.78 10,556.62 11,010.45 11,484.70
其中：营业收入 2,689.78 10,556.62 11,010.45 11,484.70
减：营业成本 865.52 3,458.69 3,075.93 3,053.53
税金及附加 373.55 1,490.97 1,387.99 1,416.59
销售费用 17.39 75.68 44.13 71.82
管理费用 30.08 99.03 96.39 128.42
财务费用 756.27 2,701.84 3,808.98 5,490.93
加：其他收益 - -
信用减值损失（损失以“－”号填列） 8.64 -20.97 50.48 557.99
二、营业利润 655.60 2,709.43 2,647.51 1,881.40
三、利润总额 655.60 2,709.43 2,647.51 1,881.40
减：所得税费用 165.90 682.6 649.25 330.85
四、净利润 489.70 2,026.83 1,998.26 1,550.55
五、综合收益总额 489.70 2,026.83 1,998.26 1,550.55
表4-4-3：项目公司备考现金流量表
单位：万元
项目 2026年1-3月 2025年度 2024年度 2023年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 2,896.36 11,694.31 11,677.22 17,777.51
收到其他与经营活动有关的现金 152.51 296.95 390.92 1,027.43
经营活动现金流入小计 3,048.87 11,991.26 12,068.13 18,804.94
购买商品、接受劳务支付的现金 100.22 334.61 332.24 91.47
支付给职工以及为职工支付的现金 46.17 109.94 145.17 329.99
支付的各项税费 459.42 3,404.09 2,269.44 2,232.09
项目 2026年1-3月 2025年度 2024年度 2023年度
支付其他与经营活动有关的现金 18.81 28.41 156.14 331.66
经营活动现金流出小计 624.62 3,877.06 2,903.00 2,985.21
经营活动产生的现金流量净额 2,424.26 8,114.20 9,165.14 15,819.73
二、投资活动产生的现金流量：
投资活动现金流入小计
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 46.45 546.56 323.36 364.11
投资活动现金流出小计 46.45 546.56 323.36 364.11
投资活动产生的现金流量净额 -46.45 -546.56 -323.36 -364.11
三、筹资活动产生的现金流量：
收到其他与筹资活动有关的现金 - 11,020.28
筹资活动现金流入小计 - 11,020.28
偿还债务支付的现金 - 16,017.75
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 756.58 2,702.64 3,739.97 5,303.39
支付其他与筹资活动有关的现金 3,993.26 1,742.37 5,101.81 5,154.76
筹资活动现金流出小计 4,749.84 4,445.00 8,841.78 26,475.89
筹资活动产生的现金流量净额 -4,749.84 -4,445.00 -8,841.78 -15,455.61
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响
五、现金及现金等价物净增加额 -2,372.04 3,122.64
加：期初现金及现金等价物余额 3,122.64
六、期末现金及现金等价物余额 750.60 3,122.64
（二）主要财务指标分析
1、资产情况
表4-4-4：项目公司备考财务报表资产情况
单位：万元，%
项目 2026年3月31日 2025年12月31日 2024年12月31日 2023年12月31日
金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
流动资产：
货币资金 750.60 0.74 3,122.64 2.97 - - - -
应收票据 14.85 0.01 24.35 0.02 19.68 0.02 - -
应收账款 1,267.07 1.24 1,305.34 1.24 1,975.74 1.88 2,139.93 1.99
应收款项融资 - - - - 19.89 0.02 - -
预付账款 0.25 - - - 0.21 - - -
其他应收款 - - - - 9.30 0.01 13.05 0.01
其他流动资产 - - 54.42 0.05 - -
流动资产合计 2,032.77 1.99 4,506.75 4.29 2,024.83 1.93 2,152.98 2.00
非流动资产：
投资性房地产 99,318.98 97.36 99,998.57 95.05 102,593.70 97.61 105,273.06 97.70
固定资产 2.42 - 2.31 - 2.48 - 2.34 -
长期待摊费用 662.99 0.65 697.30 0.66 485.29 0.46 325.92 0.30
非流动资产合计 99,984.38 98.01 100,698.18 95.71 103,081.47 98.07 105,601.33 98.00
资产总计 102,017.15 100.00 105,204.93 100.00 105,106.30 100.00 107,754.31 100.00
最近三年及一期末，项目公司资产总额分别为107,754.31万元、105,106.30
万元、105,204.93万元和102,017.15万元，总体保持平稳。其中：流动资产占比
分别为2.00%、1.93%、4.29%和1.99%，主要由货币资金、应收票据、应收账款、
其他应收款构成；非流动资产占比分别为98.00%、98.07%、95.71%和98.01%，
主要由投资性房地产、固定资产和长期待摊费用构成。
（1）货币资金
最近三年及一期末，项目公司货币资金分别为0.00万元、0.00万元、3,122.64
万元和750.60万元，占资产总额的比例分别为0.00%、0.00%、2.97%和0.74%。
（2）应收账款
表4-4-5：项目公司备考财务报表应收账款
单位：万元
账龄 2026年3月31日 2025年12月31日 2024年12月31日 2023年12月31日
1年以内（含1年） 1,267.28 1,092.38 1,510.34 2,221.67
1-2年 47.05 268.36 496.62 0.89
2-3年 0.71 0.71 0.66 2.12
3年以上 0.94 0.94 4.85 2.45
账龄 2026年3月31日 2025年12月31日 2024年12月31日 2023年12月31日
小计 1,315.98 1,362.39 2,012.47 2,227.13
减：坏账准备 48.91 57.04 36.72 87.20
合计 1,267.07 1,305.34 1,975.74 2,139.93
最近三年及一期末，项目公司应收账款账面价值分别为2,139.93万元、
1,975.74万元、1,305.34万元和1,267.07万元，占资产总额的比例分别为1.99%、
1.88%、1.24%和1.24%。截至2026年3月31日，应收账款余额为1,315.98万
元，计提坏账准备48.91万元，其中关联方应收账款余额353.99万元，占比26.90%。
（3）投资性房地产
投资性房地产是项目公司的核心资产，最近三年及一期末，项目公司投资性
房地产账面价值分别为105,273.06万元、102,593.70万元、99,998.57万元和
99,318.98万元，占资产总额的比例分别为97.70%、97.61%、95.05%和97.36%。
项目公司投资性房地产采用成本法进行后续计量，房屋建筑物、土地使用权与配
套设施均按照直线法进行折旧或摊销，故报告期内账面价值逐年递减。
表4-4-6：项目公司备考财务报表投资性房地产
单位：万元，%
项目 2026年3月31日 2025年12月31日 2024年12月31日 2023年12月31日
金额 占总资产比例 金额 占总资产比例 金额 占总资产比例 金额 占总资产比例
房屋、建筑物 92,073.03 90.25 92,679.85 88.09 95,031.95 90.42 97,492.92 90.48
土地使用权 5,701.17 5.59 5,741.04 5.46 5,857.83 5.57 6,006.08 5.57
配套设施 1,544.78 1.51 1,577.68 1.50 1,703.92 1.62 1,774.06 1.65
合计 99,318.98 97.36 99,998.57 95.05 102,593.70 97.61 105,273.06 97.70
（4）长期待摊费用
最近三年及一期末，项目公司长期待摊费用账面价值分别为325.92万元、
485.29万元、697.30万元和662.99万元，占资产总额的比例分别为0.30%、0.46%、
0.66%和0.65%。长期待摊费用均为维修改造费。
2、负债情况
最近三年及一期末，项目公司备考财务报表的总负债规模分别为71,260.76
万元、63,481.88万元、62,457.11万元和58,783.96万元，全部为流动负债。最
近三年及一期末，项目公司负债规模逐渐减少，负债构成及变动情况如下表所示。
表4-4-7：项目公司备考财务报表负债情况
单位：万元，%
项目 2026年3月31日 2025年12月31日 2024年12月31日 2023年12月31日
金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
流动负债：
应付票据 403.08 0.69 378.73 0.61 - - - -
应付账款 507.77 0.86 538.33 0.86 621.13 0.98 430.54 0.60
预收款项 248.31 0.42 236.49 0.38 306.99 0.48 364.27 0.51
应付职工薪酬 2.02 0.00 7.95 0.01 18.86 0.03 24.91 0.03
应交税费 571.04 0.97 402.14 0.64 1089.09 1.72 772.34 1.08
其他应付款 57,051.74 97.05 60,893.48 97.50 61,445.80 96.79 68,089.59 95.55
一年内到期的非流动负债 - - - - - - 1,579.10 2.22
流动负债合计 58,783.96 100.00 62,457.11 100.00 63,481.88 100.00 71,260.76 100.00
负债合计 58,783.96 100.00 62,457.11 100.00 63,481.88 100.00 71,260.76 100.00
（1）应付票据
最近三年及一期末，项目公司应付票据分别为0.00万元、0.00万元、378.73
万元和403.08万元，占负债总额的比例分别为0.00%、0.00%、0.61%和0.69%。
2026年3月31日应付票据余额403.08万元，主要因支付维修改造费而发生。
（2）应付账款
最近三年及一期末，项目公司应付账款分别为430.54万元、621.13万元、
538.33万元和507.77万元，占负债总额的比例分别为0.60%、0.98%、0.86%和
0.86%，应付账款主要为工程款、运营管理费等。
表4-4-8：项目公司备考财务报表应付账款
单位：万元，%
项目 2026年3月31日 2025年12月31日 2024年12月31日 2023年12月31日
金额 占总负债比例 金额 占总负债比例 金额 占总负债比例 金额 占总负债比例
运营管理费 183.02 0.31 184.38 0.30 290.50 0.46 - -
工程款 324.74 0.55 353.95 0.56 330.63 0.52 430.54 0.60
合计 507.77 0.86 538.33 0.86 621.13 0.98 430.54 0.60
（3）预收款项
最近三年及一期末，项目公司预收款项分别为364.27万元、306.99万元、
236.49万元和248.31万元，占负债总额的比例分别为0.51%、0.48%、0.38%和
0.42%。项目公司预收款项均为对租户的预收租金。
（4）应交税费
最近三年及一期末，项目公司应交税费分别为772.34万元、1,089.09万元、
402.14万元和571.04万元，占负债总额的比例分别为1.08%、1.72%、0.64%和
0.97%，应交税费主要为企业所得税、房产税、增值税及附加等。
（5）其他应付款
最近三年及一期末，项目公司其他应付款分别为68,089.59万元、61,445.80
万元、60,893.48万元和57,051.74万元。占负债总额的比例分别为95.55%、
96.79%、97.50%和97.05%。其他应付款主要包括往来款及借款、保证金、押金
和应付利息，其中往来款及借款主要为与西安高新配套之间的日常经营性往来款
及借款。
表4-4-9：项目公司备考财务报表其他应付款
单位：万元，%
项目 2026年3月31日 2025年12月31日 2024年12月31日 2023年12月31日
金额 占总负债比例 金额 占总负债比例 金额 占总负债比例 金额 占总负债比例
应付利息 19.03 0.03
其他应付款 57,051.74 97.05 60,893.48 97.50 61,445.80 96.79 68,070.55 95.52
其中：往来款及借款 54,543.96 92.79 58,537.83 93.72 59,376.77 93.53 66,032.08 92.66
保证金、押金 2,507.78 4.27 2,355.65 3.77 2,069.04 3.26 2,038.47 2.86
合计 57,051.74 97.05 60,893.48 97.50 61,445.80 96.79 68,089.59 95.55
3、收入及盈利水平
（1）营业收入
表4-4-10：项目公司备考财务报表营业收入情况
单位：万元，%
项目 2026年1-3月 2025年度 2024年度 2023年度
金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
营业收入 2,689.78 100.00 10,556.62 100.00 11,010.45 100.00 11,484.70 100.00
其中：租金收入 2,357.37 87.64 9,668.28 91.59 10,125.14 91.96 10,697.29 93.14
停车费收入 229.20 8.52 558.06 5.29 556.38 5.05 457.14 3.98
空调费收入 103.21 3.84 330.28 3.13 328.93 2.99 330.28 2.88
合计 2,689.78 100.00 10,556.62 100.00 11,010.45 100.00 11,484.70 100.00
最近三年及一期，项目公司营业收入分别为11,484.70万元、11,010.45万元、
10,556.62万元和2,689.78万元。报告期内收入主要为租金收入，分别为10,697.29
万元、10,125.14万元、9,668.28万元和2,357.37万元，占营业收入的比例分别
为93.14%、91.96%、91.59%和87.64%。受经济环境及区域市场变化影响，运营
管理机构调整招商策略以应对市场变化，出租率保持稳定，租金收入略有下降。
（2）营业成本
表4-4-11：项目公司备考财务报表营业成本情况
单位：万元，%
项目 2026年1-3月 2025年度 2024年度 2023年度
金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
投资性房地产折旧 679.59 78.52 2,720.65 78.66 2,679.36 87.12 2,679.36 87.75
装修及改造费用 52.79 6.10 345.53 9.99 41.63 1.35 81.58 2.67
运营管理成本 133.14 15.38 392.51 11.35 354.94 11.53 292.59 9.58
合计 865.52 100.00 3,458.69 100.00 3,075.93 100.00 3,053.53 100.00
2023年-2025年最近三年及一期，项目公司营业成本分别为3,053.53万元、
3,075.93万元、3,458.69万元和865.52万元。营业成本主要包括投资性房地产折
旧、装修及改造费用和运营管理成本，其中投资性房地产折旧分别为2,679.36万
元、2,679.36万元、2,720.65万元和679.59万元，在营业成本中占比分别为87.75%、
87.12%、78.66%和78.52%；装修及改造费用分别为81.58万元、41.63万元、
345.53万元和52.79万元，在营业成本中占比分别为2.67%、1.35%、9.99%和
6.10%，2025年对部分景观及设备设施进行了提升改造，当年费用有所增加；运
营管理成本分别为292.59万元、354.94万元、392.51万元和133.14万元，在营
业成本中占比分别为9.58%、11.53%、11.35%和15.38%；自2024年3月31日
起，项目公司委托西安高新配套负责项目的运营管理并支付运营管理费用，按照
市场化需求进一步加强招商营销和渠道投入，同时充实了运营管理团队规模，运
营管理成本有所增长。
（3）营业收入、营业成本和运营净收益的增减变动情况及原因
表4-4-12：项目公司营业收入、营业成本及运营净收益变动情况
单位：万元
项目 2026年1-3月 2025年度 2024年度 2023年度
营业收入 2,689.78 10,556.62 11,010.45 11,484.70
营业成本 865.52 3,458.69 3,075.93 3,053.53
运营净收益 2,117.15 7,940.89 8,903.95 9,275.57
营业收入变动 -2.91% -4.12% -4.13% -
营业成本变动 6.78% 12.44% 0.73% -
运营净收益变动 6.24% -10.82% -4.01% -
最近三年及一期，项目公司运营净收益分别为9,275.57万元、8,903.95万元、
7,940.89万元和2,117.15万元。2024年以来受经济环境变化及周边竞品竞争加剧
影响，出租率、有效租金单价均有所下降，导致租金收入、运营净收益、EBITDA
相应减少。运营管理机构通过优化运营策略、加强招商营销和渠道投入、改造提
升园区配套服务设施等方式提高园区综合竞争力。2025年对项目设备设施进行
了提升改造，加强了招商营销，当年运营支出增长24.17%，导致当年EBITDA
继续下降。评估预测2026年-2033年EBITDA均低于2025年度，预测期前十年
运营净收益均未超2025年金额，预测较为审慎。
（4）成本费用及税金占营业收入的比重和变化情况
表4-4-13：项目公司成本费用结构及占营业收入比重情况
单位：万元，%
项目 2026年1-3月 2025年度 2024年度 2023年度
金额 占营业收入比重 金额 占营业收入比重 金额 占营业收入比重 金额 占营业收入比重
营业成本 865.52 32.18 3,458.69 32.76 3,075.93 27.94 3,053.53 26.59
税金及附加 373.55 13.89 1,490.97 14.12 1,387.99 12.61 1,416.59 12.33
销售费用 17.39 0.65 75.68 0.72 44.13 0.40 71.82 0.63
管理费用 30.08 1.12 99.03 0.94 96.39 0.88 128.42 1.12
财务费用 756.27 28.12 2,701.84 25.59 3,808.97 34.59 5,490.93 47.81
合计 2,042.81 75.95 7,826.21 74.14 8,413.42 76.41 10,161.29 88.48
最近三年及一期，项目公司营业成本、税金及附加、销售费用、管理费用、
财务费用之和分别为10,161.29万元、8,413.42万元、7,826.21万元和2,042.81万
元，占营业收入比重分别为88.48%、76.41%、74.14%和75.95%，总体呈现下降
趋势，主要原因为：随着关联方借款本金的偿还和利率的下降，2023年-2025年
财务费用明显下降。
1）税金及附加
表4-4-14：项目公司备考财务报表税金及附加情况
单位：万元
项目 2026年1-3月 2025年度 2024年度 2023年度
房产税 341.70 1,364.98 1,260.49 1,283.67
土地使用税 11.94 47.75 47.75 47.75
城市维护建设税 9.70 37.87 38.43 41.12
教育费附加 4.16 16.23 16.47 17.62
地方教育费附加 2.77 10.82 10.98 11.75
印花税 2.47 10.15 10.63 11.23
水利建设基金 0.81 3.17 3.25 3.45
合计 373.55 1,490.97 1,387.99 1,416.59
最近三年及一期，项目公司税金及附加分别为1,416.59万元、1,387.99万元、
1,490.97万元和373.55万元，占营业收入比例分别为12.33%、12.61%、14.12%
和13.89%，税金及附加主要为房产税。
2）销售费用、管理费用、财务费用
最近三年及一期，项目公司销售费用分别为71.82万元、44.13万元、75.68
万元和17.39万元，占营业收入比例分别为0.63%、0.40%、0.72%和0.65%，占
比较低；管理费用分别为128.42万元、96.39万元、99.03万元和30.08万元，主
要由职工薪酬等构成，占营业收入比例分别为1.12%、0.88%、0.94%和1.12%；
财务费用分别为5,490.93万元、3,808.98万元、2,701.84万元和756.27%，主要
为利息支出，占营业收入分别为47.81%、34.59%、25.59%和28.12%。
4、资本性支出情况
最近三年及一期，项目公司资本性支出分别为299.72万元、223.04万元、
444.36万元和17.10万元，资本性支出主要包括园区设备设施维修及物业更新改
造支出，2025年资本性支出增加的原因为对不动产项目部分区域及设施进行了
提升改造，以及对部分设备大中修，使得当年物业更新改造支出有所增加。
5、现金流量情况分析
表4-4-15：项目公司备考财务报表现金流量情况
单位：万元
项目 2026年1-3月 2025年度 2024年度 2023年度
经营活动现金流入小计 3,048.87 11,991.26 12,068.13 18,804.94
经营活动现金流出小计 624.62 3,877.06 2,903.00 2,985.21
经营活动产生的现金流量净额 2,424.26 8,114.20 9,165.14 15,819.73
投资活动现金流入小计 - - - -
投资活动现金流出小计 46.45 546.56 323.36 364.11
投资活动产生的现金流量净额 -46.45 -546.56 -323.36 -364.11
筹资活动现金流入小计 - - - 11,020.28
筹资活动现金流出小计 4,749.84 4,445.00 8,841.78 26,475.89
筹资活动产生的现金流量净额 -4,749.84 -4,445.00 -8,841.78 -15,455.61
最近三年及一期，项目公司经营活动现金流入总额分别为18,804.94万元、
12,068.13万元、11,991.26万元和3,048.87万元，经营活动产生的现金流量净额
分别为15,819.73万元、9,165.14万元、8,114.20万元和2,424.26万元。报告期
内，项目公司经营活动现金流入总额与营业收入变动趋势基本保持一致，2023年
经营活动现金流入总额明显高于当年营业收入，主要原因系项目公司2023年起
强化园区运营管理，收回历史租金欠款。
最近三年及一期，项目公司投资活动产生的现金流量净额分别为-364.11万
元、-323.36万元、-546.56万元和-46.45万元。2025年度投资活动现金流量净额
较2024年度上升，主要原因是维修改造支出增加。
最近三年及一期，项目公司筹资活动产生的现金流量净额分别为-15,455.61
万元、-8,841.78万元、-4,445.00万元和-4,749.84万元，筹资活动产生的现金流
量净额有所波动，主要是流动资金借款及偿还本金差异引起。
（三）调查结论
经基金管理人及专项计划管理人核查，不动产项目近三年及一期内保持盈利，
其产生的现金流独立、持续、稳定、可预测、可特定化；现金流来源合理分散，
且主要由市场化运营产生，不依赖第三方补贴等非经常性收入。
五、期后事项
（一）项目公司运营管理安排
项目公司纳入本基金后，基金管理人（代表基金的利益）通过资产支持证券
和项目公司取得不动产项目完全所有权或经营权利，有权就项目公司主要人员的
安排作出决定或组织市场化招聘，并对项目公司开展审计，项目公司应给予所有
必要之配合。
项目公司在满足业务实际需求的前提下，总体上应以精简、高效的原则配置
人员，不设董事会，设1名董事，公司法定代表人由董事担任。项目公司法定代
表人、董事、财务负责人均应由基金管理人指定人员担任，项目公司其他人员由
基金管理人选定人选，与项目公司签订劳动合同，项目公司对其考核并承担薪酬
成本，以上人员办公费用由项目公司承担。
不动产基金运作过程中，基金管理人将按照法律法规规定和《基金合同》约
定主动履行不动产项目运营管理职责，同时，基金管理人拟委托西安高新配套作
为外部管理机构负责不动产项目的部分运营管理职责。基金管理人、专项计划管
理人、西安高新配套与项目公司签订《运营管理服务协议》，并在协议中明确约
定基金管理人委托外部管理机构为不动产项目提供运营管理服务的具体安排。
不动产基金运作过程中，基金及专项计划的托管人将按照法律法规规定，并
依据《基金合同》、《基金托管协议》、《专项计划托管协议》，以及与基金
管理人、计划管理人、项目公司签署的《资金监管协议》，为项目公司账户提
供监管服务，保证不动产基金资产在监管账户内封闭运行。
（二）项目交割安排
本项目资产交割的主要安排流程如下：
1、西安高新配套、平安证券（代表专项计划的利益）及项目公司签署《股
权转让协议》，经各方盖章并经法定代表人或授权代表签字或签章之日起成立，
自专项计划设立日生效。
2、基金正式设立；基金认购专项计划的全部基础设施资产支持证券，专项
计划正式设立；平安证券（代表专项计划的利益）与西安高新配套完成股权交割；
专项计划成为项目公司的唯一股东，享有标的股权所附带的一切权利和利益，并
承担相应的股东义务。交割日为专项计划按照《股权转让协议》约定向西安高新
配套支付股权转让价款之日。
3、项目公司完成工商变更登记，将平安证券（代表专项计划的利益）登记
为项目公司股东。
4、根据《股东借款协议》的约定，专项计划向项目公司发放股东借款，用
于偿还项目公司特定债务。
5、根据《股权转让协议》的约定，在股权转让价款支付条件达成后，专项
计划向西安高新配套支付股权转让价款。
上述安排为根据相关监管规定拟定的步骤和流程，未来交割的实际操作过程
中将根据有关机构的实际要求办理。
第五章不动产资产
一、不动产资产概览
本次拟发行的不动产项目位于陕西省西安高新技术产业开发区天谷八路
156号软件新城软件研发基地二期（简称“软件新城二期”），资产范围为软件新
城二期项目的13幢房地产，包括10幢地上房地产、3幢地下房地产（物业用房、
地下车库及其他配套建筑）的房屋所有权及占用范围内的分摊国有土地使用权，
总建筑面积325,033.70平方米、可租赁面积212,172.57平方米。截至2026年3
月31日，不动产资产整体出租率86.43%。不动产项目基本情况如下：
表5-1-1：不动产项目概况
项目名称 软件新城软件研发基地二期
大类资产类型 产权类
项目业态 产业园
项目所在地 陕西省西安高新技术产业开发区天谷八路156号
资产范围 位于陕西省西安高新技术产业开发区天谷八路156号软件新城软件研发基地二期，资产范围为软件新城二期项目的13幢房地产，包括房屋所有权及占用范围内的分摊国有土地使用权
建设内容和规模 入池资产总建筑面积325,033.70平方米，其中地上研发建筑面积为209,099.14平方米，地下车库建筑面积为84,070.14平方米，地下物业用房建筑面积为4,093.81平方米，储藏室等设备用房建筑面积为27,770.61平方米。
建筑面积和可供出租面积 325,033.70平方米；212,172.57平方米
投入运营时间 分区竣工并分区陆续开始运营，其中A2、A3-1、A6、A9、A10、A11、A12于2016年9月开始运营，B1、B3于2016年10月开始运营，C1-C3于2017年7月开始运营
使用期限 2014年至2064年
剩余年限 38.57年
用地性质 出让用地
可供分配金额测算 本基金预计2026年7-12月合并可供分配金额为3,630.40万元本基金预计2027年度合并可供分配金额为6,631.82万元
投保情况（投保险种投保金额、投保期限） 已投保，投保范围包括财产一切险、营业中断险、公众责任险，期限为自2025年10月21日00时起至2026年10月20日24时00分止，其中财产一切险总投保金额为13.6亿元，覆盖基准日估值的金额
项目权属 原始权益人持有
二、不动产项目合规性
（一）项目符合国家战略、发展规划和产业政策的情况
2014年国务院办公厅发布《关于促进国家级经济开发区转型升级创新发展
的若干意见》，该意见对国家级经济开发区转型升级、创新发展提出了相关建议，
并大力支持产业园未来的相关发展；2017年4月，科技部《国家高新技术产业
开发区“十三五”发展规划》，同样肯定了我国高新区的重大引领作用，将促进未
来产业园区的长远发展。2021年11月西安发布《西安高新区推动上市公司高质
量发展的若干政策措施》，公布了一系列助推上市公司的重要举措，其中产业园
区承担起了上市公司释放产能的重要作用。
项目不存在违背相关国家重大战略、宏观调控政策，国民经济和社会发展总
体规划、有关专项规划和区域规划（实施方案），《产业结构调整指导目录》和
相关行业政策，以及外商投资准入负面清单等外商投资管理有关政策的情况。
项目位于西安高新区。西安高新区是全国首批国家级高新区，在工信部2024
年国家高新区综合评价排名第五，是西安高新技术企业的重要孵化器。产业园区
则发挥了吸引产业链上下游形成规模化产业集群的重要作用，满足了公司多样化
的用地需求，为片区注入经济活力。
本次产业园公募REITs为原始权益人西安高新配套提供了资本金来源，符
合国家对于高新产业发展的宏观目标，同时对西安高新区的产业活力、产业发展
有着极大的促进作用，有利于高新区打造硬科技重要增长极，成为大西安标杆产
业聚集区，促进整体经济水平提高。
（二）项目权属、他项权利及解除安排
经基金管理人、计划管理人核查并根据中伦律师事务所出具的《法律意见书》，
截至2025年12月31日，目标不动产资产的房屋所有权及其对应的土地使用权
属于软件新城公司，权属清晰。房屋所有权情况如下表：
表5-2-1：房屋所有权情况
单位：平方米
序号 资产名称 产权证书编号 房屋坐落 建筑面积
1 地上 陕（2017）西安市不动产权第1040778号 西安市高新区天谷八路156号1幢20101室 686.44
序号 资产名称 产权证书编号 房屋坐落 建筑面积
2 物业-A3-1 陕（2017）西安市不动产权第1040781号 西安市高新区天谷八路156号1幢20102室 683.31
3 陕（2017）西安市不动产权第1040784号 西安市高新区天谷八路156号1幢20201室 1,686.05
4 陕（2017）西安市不动产权第1040787号 西安市高新区天谷八路156号1幢20301室 1,607.85
5 陕（2017）西安市不动产权第1040790号 西安市高新区天谷八路156号1幢20401室 1,587.46
6 陕（2017）西安市不动产权第1040793号 西安市高新区天谷八路156号1幢20501室 1,600.46
7 地上物业-A2 陕（2017）西安市不动产权第1092110号 西安市高新区天谷八路156号3幢10101室 685.75
8 陕（2017）西安市不动产权第1092113号 西安市高新区天谷八路156号3幢10102室 685.75
9 陕（2017）西安市不动产权第1092116号 西安市高新区天谷八路156号3幢10201室 827.80
10 陕（2017）西安市不动产权第1092119号 西安市高新区天谷八路156号3幢10202室 829.81
11 陕（2017）西安市不动产权第1092122号 西安市高新区天谷八路156号3幢10203室 15.47
12 陕（2017）西安市不动产权第1092126号 西安市高新区天谷八路156号3幢10204室 15.47
13 陕（2017）西安市不动产权第1092129号 西安市高新区天谷八路156号3幢10301室 780.54
14 陕（2017）西安市不动产权第1092132号 西安市高新区天谷八路156号3幢10302室 782.55
15 陕（2017）西安市不动产权第1092135号 西安市高新区天谷八路156号3幢10303室 15.47
16 陕（2017）西安市不动产权第1092138号 西安市高新区天谷八路156号3幢10304室 15.47
17 陕（2017）西安市不动产权第1092141号 西安市高新区天谷八路156号3幢10401室 780.54
18 陕（2017）西安市不动产权第1092144号 西安市高新区天谷八路156号3幢10402室 782.55
19 陕（2017）西安市不动产权第1092147号 西安市高新区天谷八路156号3幢10403室 15.47
20 陕（2017）西安市不动产权第1092150号 西安市高新区天谷八路156号3幢10404室 15.47
21 陕（2017）西安市不动产权第1092153号 西安市高新区天谷八路156号3幢10501室 789.15
22 陕（2017）西安市不动产权第1092156号 西安市高新区天谷八路156号3幢10502室 791.16
23 陕（2017）西安市不动产权第1092159号 西安市高新区天谷八路156号3幢10503室 15.47
24 陕（2017）西安市不动产权第1092162号 西安市高新区天谷八路156号3幢10504室 15.47
序号 资产名称 产权证书编号 房屋坐落 建筑面积
25 地上物业-A6 陕（2017）西安市不动产权第1040811号 西安市高新区天谷八路156号6幢10101室 684.11
26 陕（2017）西安市不动产权第1040814号 西安市高新区天谷八路156号6幢10102室 684.11
27 陕（2017）西安市不动产权第1040817号 西安市高新区天谷八路156号6幢10201室 1,674.91
28 陕（2017）西安市不动产权第1040820号 西安市高新区天谷八路156号6幢10301室 1,580.92
29 陕（2017）西安市不动产权第1040823号 西安市高新区天谷八路156号6幢10401室 1,576.12
30 陕（2017）西安市不动产权第1040826号 西安市高新区天谷八路156号6幢10501室 1,587.67
31 地上物业-A9 陕（2017）西安市不动产权第1040829号 西安市高新区天谷八路156号9幢10101室 576.05
32 陕（2017）西安市不动产权第1040832号 西安市高新区天谷八路156号9幢10102室 723.89
33 陕（2017）西安市不动产权第1040835号 西安市高新区天谷八路156号9幢10201室 1,799.55
34 陕（2017）西安市不动产权第1040838号 西安市高新区天谷八路156号9幢10301室 1,799.55
35 陕（2017）西安市不动产权第1040841号 西安市高新区天谷八路156号9幢10401室 1,799.55
36 陕（2017）西安市不动产权第1040844号 西安市高新区天谷八路156号9幢10501室 1,799.55
37 地上物业-A10 陕（2017）西安市不动产权第1040901号 西安市高新区天谷八路156号10幢10101室 265.04
38 陕（2017）西安市不动产权第1040904号 西安市高新区天谷八路156号10幢10102室 299.31
39 陕（2017）西安市不动产权第1040907号 西安市高新区天谷八路156号10幢10201室 808.07
40 陕（2017）西安市不动产权第1040910号 西安市高新区天谷八路156号10幢10301室 808.07
41 陕（2017）西安市不动产权第1040913号 西安市高新区天谷八路156号10幢10401室 808.07
42 陕（2017）西安市不动产权第1040916号 西安市高新区天谷八路156号10幢10501室 808.07
43 地上物业-A11 陕（2017）西安市不动产权第1040853号 西安市高新区天谷八路156号11幢10101室 265.16
44 陕（2017）西安市不动产权第1040856号 西安市高新区天谷八路156号11幢10102室 299.44
45 陕（2017）西安市不动产权第1040859号 西安市高新区天谷八路156号11幢10201室 806.24
46 陕（2017）西安市不动产权第1040862号 西安市高新区天谷八路156号11幢10301室 806.24
47 陕（2017）西安市不动产权第1040865号 西安市高新区天谷八路156号11幢10401室 806.24
序号 资产名称 产权证书编号 房屋坐落 建筑面积
48 陕（2017）西安市不动产权第1040868号 西安市高新区天谷八路156号11幢10501室 806.24
49 地上物业-A12 陕（2017）西安市不动产权第1040871号 西安市高新区天谷八路156号12幢10101室 574.88
50 陕（2017）西安市不动产权第1040874号 西安市高新区天谷八路156号12幢10102室 722.42
51 陕（2017）西安市不动产权第1040877号 西安市高新区天谷八路156号12幢10201室 1,803.20
52 陕（2017）西安市不动产权第1040880号 西安市高新区天谷八路156号12幢10301室 1,803.20
53 陕（2017）西安市不动产权第1040883号 西安市高新区天谷八路156号12幢10401室 1,803.20
54 陕（2017）西安市不动产权第1040886号 西安市高新区天谷八路156号12幢10501室 1,803.20
55 地上物业-B1 陕（2019）西安市不动产权第0269695号 西安市高新区天谷八路156号14幢10201室 1,398.42
56 陕（2019）西安市不动产权第0269696号 西安市高新区天谷八路156号14幢10301室 2,108.58
57 陕（2019）西安市不动产权第0269697号 西安市高新区天谷八路156号14幢10401室 2,108.58
58 陕（2019）西安市不动产权第0269698号 西安市高新区天谷八路156号14幢10501室 2,108.58
59 陕（2019）西安市不动产权第0269699号 西安市高新区天谷八路156号14幢10601室 2,108.58
60 陕（2019）西安市不动产权第0269700号 西安市高新区天谷八路156号14幢10701室 2,108.58
61 陕（2019）西安市不动产权第0269694号 西安市高新区天谷八路156号14幢10801室 2,108.58
62 陕（2019）西安市不动产权第0269693号 西安市高新区天谷八路156号14幢10901室 2,108.58
63 陕（2019）西安市不动产权第0269692号 西安市高新区天谷八路156号14幢11001室 2,108.58
64 陕（2019）西安市不动产权第0269691号 西安市高新区天谷八路156号14幢11101室 2,108.58
65 地上物业-B3 陕（2019）西安市不动产权第0269712号 西安市高新区天谷八路156号16幢10201室 1,417.61
66 陕（2019）西安市不动产权第0269713号 西安市高新区天谷八路156号16幢10301室 2,115.83
67 陕（2019）西安市不动产权第0269714号 西安市高新区天谷八路156号16幢10401室 2,115.83
68 陕（2019）西安市不动产权第0269715号 西安市高新区天谷八路156号16幢10501室 2,119.60
69 陕（2019）西安市不动产权第0269716号 西安市高新区天谷八路156号16幢10601室 2,119.60
70 陕（2019）西安市不动产权第0269717号 西安市高新区天谷八路156号16幢10701室 2,119.60
序号 资产名称 产权证书编号 房屋坐落 建筑面积
71 陕（2019）西安市不动产权第0269718号 西安市高新区天谷八路156号16幢10801室 2,119.60
72 陕（2019）西安市不动产权第0269719号 西安市高新区天谷八路156号16幢10901室 2,119.60
73 陕（2019）西安市不动产权第0269720号 西安市高新区天谷八路156号16幢11001室 2,119.60
74 陕（2019）西安市不动产权第0269721号 西安市高新区天谷八路156号16幢11101室 2,119.60
75 地上物业-C1至C3 陕（2019）西安市不动产权第0269722号 西安市高新区天谷八路156号17幢10101室 572.28
76 陕（2019）西安市不动产权第0269723号 西安市高新区天谷八路156号17幢10102室 1,491.28
77 陕（2019）西安市不动产权第0269724号 西安市高新区天谷八路156号17幢10103室 289.92
78 陕（2019）西安市不动产权第0269725号 西安市高新区天谷八路156号17幢10105室 574.94
79 陕（2019）西安市不动产权第0269726号 西安市高新区天谷八路156号17幢10106室 381.49
80 陕（2019）西安市不动产权第0269727号 西安市高新区天谷八路156号17幢10201室 10,286.74
81 陕（2019）西安市不动产权第0269728号 西安市高新区天谷八路156号17幢10301室 2,064.02
82 陕（2019）西安市不动产权第0269729号 西安市高新区天谷八路156号17幢10401室 1,990.02
83 陕（2019）西安市不动产权第0269730号 西安市高新区天谷八路156号17幢10501室 1,985.69
84 陕（2019）西安市不动产权第0269731号 西安市高新区天谷八路156号17幢10601室 1,985.69
85 陕（2019）西安市不动产权第0269732号 西安市高新区天谷八路156号17幢10701室 1,985.69
86 陕（2019）西安市不动产权第0269733号 西安市高新区天谷八路156号17幢10801室 1,983.56
87 陕（2019）西安市不动产权第0269734号 西安市高新区天谷八路156号17幢10901室 1,983.56
88 陕（2019）西安市不动产权第0269735号 西安市高新区天谷八路156号17幢11001室 1,985.69
89 陕（2019）西安市不动产权第0269736号 西安市高新区天谷八路156号17幢11101室 1,985.69
90 陕（2019）西安市不动产权第0269737号 西安市高新区天谷八路156号17幢11201室 1,985.69
91 陕（2019）西安市不动产权第0269738号 西安市高新区天谷八路156号17幢11301室 1,995.30
92 陕（2019）西安市不动产权第0269739号 西安市高新区天谷八路156号17幢11401室 1,995.30
93 陕（2019）西安市不动产权第0269740号 西安市高新区天谷八路156号17幢11501室 1,995.30
序号 资产名称 产权证书编号 房屋坐落 建筑面积
94 陕（2019）西安市不动产权第0269741号 西安市高新区天谷八路156号17幢11601室 1,995.30
95 陕（2019）西安市不动产权第0269742号 西安市高新区天谷八路156号17幢11701室 1,995.30
96 陕（2019）西安市不动产权第0269743号 西安市高新区天谷八路156号17幢11801室 1,993.19
97 陕（2019）西安市不动产权第0269744号 西安市高新区天谷八路156号17幢11901室 1,995.30
98 陕（2019）西安市不动产权第0269745号 西安市高新区天谷八路156号17幢12001室 1,995.30
99 陕（2019）西安市不动产权第0269746号 西安市高新区天谷八路156号17幢12101室 1,995.30
100 陕（2019）西安市不动产权第0269747号 西安市高新区天谷八路156号17幢12201室 1,995.30
101 陕（2019）西安市不动产权第0269748号 西安市高新区天谷八路156号17幢20301室 2,030.17
102 陕（2019）西安市不动产权第0269749号 西安市高新区天谷八路156号17幢20401室 1,975.39
103 陕（2019）西安市不动产权第0269750号 西安市高新区天谷八路156号17幢20501室 1,978.69
104 陕（2019）西安市不动产权第0269751号 西安市高新区天谷八路156号17幢20601室 1,978.69
105 陕（2019）西安市不动产权第0269752号 西安市高新区天谷八路156号17幢20701室 1,978.69
106 陕（2019）西安市不动产权第0269753号 西安市高新区天谷八路156号17幢20801室 1,978.69
107 陕（2019）西安市不动产权第0269754号 西安市高新区天谷八路156号17幢20901室 1,982.91
108 陕（2019）西安市不动产权第0269755号 西安市高新区天谷八路156号17幢21001室 1,982.91
109 陕（2019）西安市不动产权第0269756号 西安市高新区天谷八路156号17幢21101室 1,982.91
110 陕（2019）西安市不动产权第0269757号 西安市高新区天谷八路156号17幢21201室 1,982.91
111 陕（2019）西安市不动产权第0269758号 西安市高新区天谷八路156号17幢21301室 1,982.91
112 陕（2019）西安市不动产权第0269759号 西安市高新区天谷八路156号17幢21401室 1,989.24
113 陕（2019）西安市不动产权第0269760号 西安市高新区天谷八路156号17幢21501室 1,989.24
114 陕（2019）西安市不动产权第0269761号 西安市高新区天谷八路156号17幢21601室 1,989.24
115 陕（2019）西安市不动产权第0269762号 西安市高新区天谷八路156号17幢21701室 1,989.24
116 陕（2019）西安市不动产权第0269763号 西安市高新区天谷八路156号17幢21801室 1,989.24
序号 资产名称 产权证书编号 房屋坐落 建筑面积
117 陕（2019）西安市不动产权第0269764号 西安市高新区天谷八路156号17幢21901室 1,989.24
118 陕（2019）西安市不动产权第0269765号 西安市高新区天谷八路156号17幢22001室 1,989.24
119 陕（2019）西安市不动产权第0269766号 西安市高新区天谷八路156号17幢22101室 1,989.24
120 陕（2019）西安市不动产权第0269767号 西安市高新区天谷八路156号17幢22201室 1,989.24
121 陕（2019）西安市不动产权第0269768号 西安市高新区天谷八路156号17幢30301室 1,933.70
122 陕（2019）西安市不动产权第0269769号 西安市高新区天谷八路156号17幢30401室 1,927.43
123 陕（2019）西安市不动产权第0269770号 西安市高新区天谷八路156号17幢30501室 1,931.61
124 陕（2019）西安市不动产权第0269771号 西安市高新区天谷八路156号17幢30601室 1,931.61
125 陕（2019）西安市不动产权第0269772号 西安市高新区天谷八路156号17幢30701室 1,937.88
126 陕（2019）西安市不动产权第0269773号 西安市高新区天谷八路156号17幢30801室 1,931.61
127 陕（2019）西安市不动产权第0269774号 西安市高新区天谷八路156号17幢30901室 1,931.61
128 陕（2019）西安市不动产权第0269775号 西安市高新区天谷八路156号17幢31001室 1,931.61
129 陕（2019）西安市不动产权第0269776号 西安市高新区天谷八路156号17幢31101室 1,931.61
130 陕（2019）西安市不动产权第0269777号 西安市高新区天谷八路156号17幢31201室 1,931.61
131 陕（2019）西安市不动产权第0269778号 西安市高新区天谷八路156号17幢31301室 1,931.61
132 陕（2019）西安市不动产权第0269779号 西安市高新区天谷八路156号17幢31401室 1,931.61
133 陕（2019）西安市不动产权第0269780号 西安市高新区天谷八路156号17幢31501室 1,931.61
134 陕（2019）西安市不动产权第0269781号 西安市高新区天谷八路156号17幢31601室 1,931.61
135 车库 陕（2019）西安市不动产权第0387359号 高新区天谷八路156号19幢1F101室 40,008.00
136 陕（2019）西安市不动产权第0387374号 高新区天谷八路156号20幢1F101室 24,044.23
137 陕（2019）西安市不动产权第0387387号 高新区天谷八路156号21幢1F101室 20,017.91
138 下沉广场 陕（2019）西安市不动产权第0387360号 高新区天谷八路156号19幢1F102室 2,861.93
139 陕（2019）西安市不动产权第0387388号 高新区天谷八路156号21幢1F102室 1,231.88
序号 资产名称 产权证书编号 房屋坐落 建筑面积
140 配套建筑 陕（2019）西安市不动产权第0387361号 高新区天谷八路156号19幢1F104室 113.54
141 陕（2019）西安市不动产权第0387362号 高新区天谷八路156号19幢1F105室 419.91
142 陕（2019）西安市不动产权第0387363号 高新区天谷八路156号19幢1F106室 842.50
143 陕（2019）西安市不动产权第0387364号 高新区天谷八路156号19幢1F107室 121.18
144 陕（2019）西安市不动产权第0387365号 高新区天谷八路156号19幢1F108室 215.68
145 陕（2019）西安市不动产权第0387366号 高新区天谷八路156号19幢1F109室 27.12
146 陕（2019）西安市不动产权第0387367号 高新区天谷八路156号19幢1F110室 442.43
147 陕（2019）西安市不动产权第0387368号 高新区天谷八路156号19幢1F111室 71.21
148 陕（2019）西安市不动产权第0387369号 高新区天谷八路156号19幢1F112室 73.37
149 陕（2019）西安市不动产权第0387370号 高新区天谷八路156号19幢1F113室 26.33
150 陕（2019）西安市不动产权第0387371号 高新区天谷八路156号19幢1F114室 157.48
151 陕（2019）西安市不动产权第0387372号 高新区天谷八路156号19幢1F115室 314.13
152 陕（2019）西安市不动产权第0387373号 高新区天谷八路156号19幢1F117室 32.62
153 陕（2019）西安市不动产权第0387375号 高新区天谷八路156号20幢1F102室 191.70
154 陕（2019）西安市不动产权第0387376号 高新区天谷八路156号20幢1F103室 343.47
155 陕（2019）西安市不动产权第0387377号 高新区天谷八路156号20幢1F104室 117.37
156 陕（2019）西安市不动产权第0387378号 高新区天谷八路156号20幢1F105室 1,509.82
157 陕（2019）西安市不动产权第0387379号 高新区天谷八路156号20幢1F106室 489.15
158 陕（2019）西安市不动产权第0387380号 高新区天谷八路156号20幢1F107室 50.13
159 陕（2019）西安市不动产权第0387381号 高新区天谷八路156号20幢1F108室 176.84
160 陕（2019）西安市不动产权第0387382号 高新区天谷八路156号20幢1F109室 534.75
161 陕（2019）西安市不动产权第0387383号 高新区天谷八路156号20幢1F110室 36.05
162 陕（2019）西安市不动产权第0387384号 高新区天谷八路156号20幢1F201室 11,736.13
序号 资产名称 产权证书编号 房屋坐落 建筑面积
163 陕（2019）西安市不动产权第0387385号 高新区天谷八路156号20幢1F202室 1,567.56
164 陕（2019）西安市不动产权第0387386号 高新区天谷八路156号20幢1F203室 109.68
165 陕（2019）西安市不动产权第0387389号 高新区天谷八路156号21幢1F105室 33.13
166 陕（2019）西安市不动产权第0387390号 高新区天谷八路156号21幢1F106室 147.41
167 陕（2019）西安市不动产权第0387391号 高新区天谷八路156号21幢1F107室 12.23
168 陕（2019）西安市不动产权第0387392号 高新区天谷八路156号21幢1F108室 295.00
169 陕（2019）西安市不动产权第0387393号 高新区天谷八路156号21幢1F109室 681.53
170 陕（2019）西安市不动产权第0387394号 高新区天谷八路156号21幢1F110室 157.24
171 陕（2019）西安市不动产权第0387395号 高新区天谷八路156号21幢1F111室 12.45
172 陕（2019）西安市不动产权第0387396号 高新区天谷八路156号21幢1F112室 174.60
173 陕（2019）西安市不动产权第0387397号 高新区天谷八路156号21幢1F201室 6,413.11
合计 - - - 325,033.70
截至本文件出具日，标的不动产项目不存在他项权利。
（三）固定资产投资管理相关手续情况
经基金管理人、计划管理人核查并根据中伦律所出具的《法律意见书》，目
标不动产资产履行了投资立项、规划、用地、节能、环评、施工许可、竣工验收、
人防设计和验收、工程质量等投资建设手续，目标不动产资产固定资产投资建设
的基本程序合法合规，已按照规定办理相关手续，并已通过竣工验收。
目标不动产资产固定资产投资管理相关手续具体情况如下：
表5-2-2：软件新城二期项目投资管理手续情况
序号 手续名称 签发时间 签发机构 文件编号 备注
1 审批、核准 企业投资项目备案（2004年以后） 1、2014年4月11日；2、2016年1月25日 西安高新区发展改革和商务局 1、西高新发商发〔2014〕77号；2、西高新发商发〔2016〕19号 西高新发商发〔2016〕19号文件对项目建设周期进行变更
序号 手续名称 签发时间 签发机构 文件编号 备注
或备案
2 规划 建设项目选址意见书（2019年9月以后为建设项目用地预审与选址意见书） - - - 不涉及，以划拨方式取得土地使用权的项目需取得，本项目为协议出让
建设用地规划许可证 2014年8月8日 西安市规划局高新分局 高新规地字第〔2014〕66号 -
建设工程规划许可证 2015年3月23日 西安市规划局高新分局 高新规建字第2015-013号 -
3 用地 土地取得方式 协议出让
土地预审意见（2019年9月以后为建设项目用地预审与选址意见书） 2023年9月6日 西安市规划局高新分局 《西安高新区自然资源和规划局关于支持申报基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关1事项的回复》 -
建设用地批准书（2019年9月以前） 1、2014年10月16日；2、2023年9月6日 1、西安市人民政府；2、西安市规划局高新分局 1、市国土字〔2014〕782号；2、《西安高新区自然资源和规划局关于支持申报基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关事项的回复》 1、西安市人民政府出具建设用地相关批复；2、西安市规划局高新分局确认无需办理建设用2地批准书
建设项目土地使用权证（或不动产权证） 2014年11月21日 西安市人民政府、原西安市国土资 西高科技国用（2014）第25145号 -
1
西安高新区自规局已于2023年9月6日出具了《关于支持申报基础设施领域不动产投资信托基金
（REITs）试点相关事项的回复》，确认“根据《自然资源部关于以“多规合一”为基础推进规划用地“多审
合一、多证合一”改革的通知》（自然资规〔2019〕2号）的规定，‘使用已经依法批准的建设用地进行建
设的项目，不再办理用地预审。’根据上述规定，经我局研究认为，西安软件新城软件研发基地二期项目
用地，在2014年10月16日签订《国有建设用地使用权出让合同》前已取得陕西省人民政府陕政土批
〔2013〕第523号和西安市人民政府市国土字〔2014〕第415号以及西安市国土字〔2011〕第537号审批
土地件批准转为建设用地，且宗地出让方案已经西安市人民政府市国土字[2014]第782号审批土地件批准
并已经签订《国有建设用地使用权出让合同》，系经依法批准的建设用地上的建设项目，符合上述文件精
神，不用再办理用地预审意见。西安软件新城软件研发基地二期项目不存在因未办理用地预审手续而受到
相关处罚或承担其他责任的情形。”
2
西安高新区自规局已于2023年9月6日出具了《关于支持申报基础设施领域不动产投资信托基金
（REITs）试点相关事项的回复》，确认“根据《自然资源部关于以‘多规合一’为基础推进规划用地‘多审合
一、多证合一’改革的通知》（自然资规〔2019〕2号）的规定，‘将建设用地规划许可证、建设用地批准
书合并，自然资源主管部门统一核发新的建设用地规划许可证，不再单独核发建设用地批准书’。根据上
述规定，经我局研究认为，西安软件新城软件研发基地二期项目用地宗地出让方案已经西安市人民政府批
准并已取得建设用地规划许可证，系已取得用地批准和建设用地规划许可证从而不再单独核发建设用地批
准书的建设项目，符合上述文件精神，不用再办理建设用地批准书。西安软件新城软件研发基地二期项目
不存在因未办理建设用地批准书而受到相关处罚或承担其他责任的情形。”
序号 手续名称 签发时间 签发机构 文件编号 备注
源局高新技术产业开发区分局
不动产权证详见表14-5-3-1 -
4 节能审查 节能审查（节能报告、节能审查意见） 1、2014年5月28日；2、2022年11月29日 1、西安市发展和改革委员会；2、西安市高新区发展改革局 1、市发改资环发〔2014〕302号；2、西高新发改发〔2022〕28号 已取得《节能评估审查批复》《关于西安软件新城软件研发基地二期项目能效报告的审查意见》
5 环境影响评价 环境影响评价（报告书、报告表和登记表）批复 2014年5月4日 西安市环境保护科学研究院 无编号 《西安市高新区软件新城建设发展有限公司西安软件新城软件研发基地二期建设项目环境影响报告书》
2014年6月17日 西安市环境保护局高新技术产业开发区分局 高新环评批复〔2014〕66号 《关于西安高新区软件新城建设发展有限公司西安软件新城软件研发基地二期项目环境影响报告书的批复》
6 施工许可 施工许可证 1、2015年3月25日；2、2015年3月25日；3、2015年9月9日 高新区管委会 1、610130201503250102；2、610130201503250101；3、610130201509090101 分区办理施工手续；
7 竣工验收 综合验收 1、2016年9月12日；2、2016年8月22日；3、未记载 建设、监理、勘察、设计、施工五方 无编号 入池部分已取得竣工验收报告、竣工图、“五方验收单”
1、2016年9月23日；2、2018年2月5日；3、2018年2月5日 高新区管委会 1、2016年度049号；2、2018年度003#；3、2018年度004# 于高新区管委会办理竣工验收备案
消防验收 1、2016年6月1日；2、2016年8月23日； 1、西安市公安消防支队高新区大队； 1、无编号；2、无编号；3、西公消验字〔2017〕69号 消防竣工验收意见
序号 手续名称 签发时间 签发机构 文件编号 备注
3、2017年4月19日 2、西安市公安消防支队高新区大队；3、西安市公安消防支队
规划验收 1、2016年9月7日；2、2017年2月28日 西安市规划局高新分局 1、验字第2016-035号；2、验字第2017-009号 建设工程规划验收
环保验收 2016年7月15日 西安市环保局高新分局 无编号 环保竣工验收意见
节能验收 1、2016年9月5日；2、2017年12月20日 西安高新区规划建设局 无编号 住建部门出具的建筑工程节能竣工验收意见
8 其他 建设工程质量安全监督备案 1、2015年3月25日；2、2015年3月25日；3、2015年8月25日 西安高新区建设工程质量安全监督站 1、高新建监20150401023；2、高新建监20150402024号；3、高新建监20150409051号 -
消防设计审核 1、2015年11月12日；2、2016年8月3日；3、2017年1月20日；4、2017年4月1日 西安市公安消防支队 1、西公消审字〔2015〕360号；2、西公消审字〔2016〕259号；3、西公消审字〔2017〕5号；4、西公消审字（2017）第00065号 -
人防审核 2015年1月20日 西安市人防办 无编号 西安市人防办于总平面图规划图纸对人防建设要求进行批复
人防验收 1、2016年12月19日；2、2016年12月19日 西安市人民防空办公室 无编号 2号、3号车库所涉人竣工验收意见（ABC区及1号车库不涉及人防）
建筑节能专项审查 1、2015年2月10日；2、2015年2月11日 西安安泰工程技术咨询有限责任公司 无编号 《陕西省建设项目建筑节能专项审查意见书》
建筑节能标准专项审查 2015年3月4日 高新区管委会 2015-高新-005号 《西安市民用建筑（总平面图）节能标准审查意见书》
绿色建筑项目评 2015年8月 西安市城乡 市建绿发〔2015〕95 《关于绿色建筑
序号 手续名称 签发时间 签发机构 文件编号 备注
审（一星级绿色建筑设计标识） 17日 建设委员会 号 项目评审结果的通知》
安全设施设计报告 2022年10月 中舜国际工程设计有限公司 ZS2211029 安全设施“三同时”相关文件
安全设施竣工验收报告 2022年11月24日 陕西精诚安全技术服务有限公司 JCAP【2022】214 安全设施“三同时”相关文件
（四）土地使用权取得的合法性、有效性，土地使用权剩余期限
目标不动产资产中土地使用权以协议出让方式取得：2014年10月16日，
西安市国土资源局与软件新城公司签署了编号为30864的《国有建设用地使用权
出让合同》，西安市国土资源局以协议出让的方式出让西安软件新城软件研发基
地二期项目的土地使用权。
根据项目公司提供的《西安市政府非税收入一般缴款书》及银行业务回单，
项目公司已按照上述《国有建设用地使用权出让合同》的约定足额支付土地出让
价款，并已缴纳国有土地使用权出让相关的契税。
2014年11月21日，西安市人民政府、西安市国土资源局高新技术产业开
发区分局向软件新城公司核发了编号为西高科技国用（2014）第25145号的《国
有土地使用证》，具体情况如下：
表5-2-3：土地使用情况
序号 国有土地/集体土地 产权证书编号 权利人名称 坐落位置 宗地用途 土地面积（平方米） 使用年限 土地取得方式 土地出让（转让）方
1 国有土地 西高科技国用（2014）第25145号 西安市高新区软件新城建设发展有限公司 西安高新区天谷八路以南 科教用地 117,951.3 50年 协议出让 西安市国土资源局（现西安市自然资源和规划局）
合计 - - - - - 117,951.3 - - -
根据《国有土地使用证》记载，土地使用权权属起止时间为2014年10月
25日至2064年10月24日，使用年限50年。
（五）土地实际用途、规划用途及其权证所载用途一致性情况
不动产项目的规划许可及权证载明用途为科研、研发、车库及储藏室等配套
建筑，但由于周边配套设施尚不够完善，不动产项目在运营中出于满足园区日常
运营的需要，部分面积用于研发及办公、商业配套（餐饮、超市、快递、药房、
打印店等便民生活配套用途）。对此，西安高新区自规局针对项目的用途出具了
相关无异议函。原始权益人已出具承诺，对本公募REITs发行之前的规划用途等
方面的原因可能受到的处罚或遭受的其他损失进行最终承担。
（六）经营资质取得情况、经营资质期限、有效性及存续期展期安排
经基金管理人、计划管理人核查并根据中伦律师事务所出具的《法律意见书》，
项目公司已取得经营目标不动产资产所需的必要经营资质或已取得有权政府主
管部门的认可。
（1）《西安市机动车停车场备案证》
项目公司现持有一张有效期为一年的《西安市机动车停车场备案证》，有效
期限为2026年6月23日至2027年6月22日。
根据《西安市机动车停车条例》第36条的规定，停车场备案事项发生变化
的，经营单位应当自发生变化之日起十五日内到原备案机关变更备案信息；停止
经营服务的，应当提前十五日告知原备案机关，并同时向社会公布，及时做好退
费等相关工作。目前，项目公司持有的《西安市机动车停车场备案证》符合前述
规定。
《西安市机动车停车条例》未明确规定备案延期的相关规定。对此，项目公
司已书面确认将在备案事项发生变化后及时变更备案信息，在有效期限届满后向
主管部门申请备案延期。
（2）《西安高新区门头牌匾设置备案证》
根据软件新城公司的书面说明，截至法律尽职调查基准日，标的不动产项目
项下共设置了11个门头牌匾，其中7个为园区内展示，4个为临街户外展示。
截至法律尽职调查基准日，尚有2个门头牌匾未办理相关审查登记手续，2个门
头牌匾的审查登记手续已过期。
对此，根据《〈西安市户外广告设置管理条例〉实施细则》第24条、第37
条以及《陕西省城市公共空间管理条例》第49条规定，门头牌匾设置单位原则
上应每年向所在区域的城市管理部门办理审查登记，否则可能存在被责令限期改
正、处以罚款的风险。另经本所律师电话咨询西安市高新区行政审批局，相关工
作人员反馈园区内的广告、门头牌匾由园区自主管理，无需办理相关手续，临街
或公共道路上可以看到的相关广告、门头牌匾，则需要按照户外广告的相关规定
办理相应手续，门头牌匾相关手续的办理主体为经营单位（即承租人），产权人
对于承租人及相关广告、门头牌匾设置负有管理责任。对此，根据软件新城公司
的书面说明，软件新城公司承诺：“本公司将积极督促相关承租人根据《〈西安
市户外广告设置管理条例〉实施细则》等相关规定及时补办相关审查登记手续。”
（七）其他能够实现权属合法有效转移、保障不动产项目持续稳定运营的合规文
件取得情况
经基金管理人及计划管理人核查，在法律法规、政策文件、投资管理手续、
土地取得手续、项目合同协议等各种相关规定或协议中，不存在对项目资产、项
目公司股权等转让或相关资产处置设定的相关限制条件、特殊规定、约定，故不
涉及其他能够实现权属合法有效转移、保障不动产项目持续稳定运营的合规文件。
（八）其他合规事项
不涉及。
三、未入池资产情况
不涉及
四、共用资产情况
（一）共用、共有资产范围，共用、共有原因以及合规性
1、共用、共有资产范围
根据项目公司与分立新设公司签署的《分立协议》，项目公司与分立新设公司相关
共有区域及相关共用设施设备等具体包括：室外的共有区域及相关共用设施设备、未在
不动产登记等权属证明文件记载的共有区域及相关共用设施设备、地上房屋建筑物所
连接的正负零以下空间同时服务于存续公司与新设公司双方的设施设备，具体如下表
所示：
序号 名称 服务区域 所在区域 资产范围
1 生活泵房 C1、C2、C3、C4 C1栋负一层 该建筑单元内相关的全部设备，不含该建筑单元
2 中水泵房 C1、C2、C3、C4 C1栋负一层
3 生活泵房 B1、B2、B3 B1栋负一层
4 中水泵房 B1、B2、B3 B1栋负一层
5 生活泵房 A1-A3,A5-A12 A6栋负一层
6 中水泵房 A1-A3,A5-A12 A8栋负一层
7 消防泵房 A、B、D区 A6栋负一层
8 消防泵房 C1 C3栋负二层
9 消控室 C1、C2、C3、C4 C4栋一层
10 消控室 B1、B2、B3 B1栋一层
11 消防、安防控制室 A1-A3、A5-A12 A6栋负一层
12 1#配电室 A9-A12 A12栋负一层
13 2#配电室 A3-1、A3-2、A5、A6 A3-1栋负一层
14 3#配电室 A1、A2、A7、A8 A7负一层
15 4#配电室 B1 B1栋负一层
16 5#配电室 B2 B2栋负一层
17 6#配电室 B3 B2栋负一层
18 7#配电室 C3、C4 C4栋负一层
19 8#配电室 C2 C2栋负一层
20 9#配电室 C1 C1栋负一层
21 10#配电室 A13座 A13负一层
22 网络机房 A1-A3、A5-A12、1号车库 A7负一层
23 绿化、景观 全园区 室外 用地红线内、建筑物之外的绿地（含草地、树木）、景观设施、铺装地面
24 道路 全园区 室外 用地红线内、建筑物之外的市政路、铺装路
25 垃圾中转站 全园区 C1负一层 附属设施设备
26 公共照明设施 全园区 室外 用地红线内、建筑物之外的园区公共照明设施
27 化粪池 全园区 室外 化粪池3个，ABC区各1个
28 室外管网工程 全园区 室外 用地红线内、建筑物之外的给水、污水、雨水、消防、中水工程等
29 监控设施 全园区 室外 包括安防箱、立杆、管线、监控设备
30 室外发电机组 7、9号配电室，用于消防应急 北门西侧 两组箱式柴油发电机
31 消防稳压泵房 A区、D区 A3-2屋面 该建筑单元内相关的全部设备，不含该建筑单元
32 消防稳压泵房 B区 B1屋面
33 消防稳压泵房 C区 C1屋面
34 雨水提升泵 全园区 下沉广场 雨水提升泵4台
35 污水提升泵 A区 A3-2室外 园区红线内2台
36 未登记面积（包含地上及地下） / / 不动产
根据项目公司的书面说明，除上述情形之外，项目公司与其他方不存在其他共用资
产情形。
2、共用、共有原因
软件新城二期完整项目涉及宗地面积117,951.3平方米，建设楼栋共21幢，建筑
面积合计409,698.84平方米；其中，入池部分楼栋共13幢房地产，包括10幢地上房
地产、3幢地下房地产，建筑面积合计325,033.70平方米。本项目将软件新城二期完整
项目内部分地上物业作为不入池资产并将其进行剥离，因此部分资产由入池楼栋与非
入池楼栋共用/共有。剥离的主要原因有二：1）该部分研发楼尚不完全满足REITs发行
条件；2）园区内的会议中心、培训楼等物业业态不属于物理上不可分割的物业，行业
范围要求不符合方案制定时适用的《国家发展改革委关于全面推动基础设施领域不动
产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》（发改投资〔2024〕1014号）相关
规定。
3、合规性
为剥离非入池资产，项目公司与分立新设公司已于2024年6月30日签署《分立
协议》，约定按照《分立协议》项下的方案和约定对项目公司的资产、业务、人员及负
债等相关权利、义务进行划分和承继。其中，《分立协议》已明确约定共用、共有资产
范围，对于共用、共有资产的权责划分清晰。此外，本次分立已经取得项目公司执行董
事决定、项目公司股东决定和董联会决定，并按照《公司法》履行了债权人通知及登报
公告等程序，相关程序合法合规。
（二）共用、共有资产存续期间的运营权责划分和管理安排
项目公司与新设分立公司已就共有、共用资产范围（以下简称共用资产）进行了明
确，由同一运营管理机构统一运营，并设定了清晰的成本分摊及决策机制，具体如下：
1、统一运营管理
所有区域由运营管理机构实施统一管理，统一制定对共用资产的使用规划，统一调
配资源并按照行业标准对共用资产进行维护，有计划的实施相关工作。
2、清晰的成本分摊及决策机制
通过签署《物业服务协议》，明确超出物业公司承担标准的共用资产维护费用由项
目公司和新设分立公司按照可租赁面积比例共同承担。同时，共用资产升级改造方案须
经产权双方书面确认后方可执行。对共用资产维护标准或费用分担存在争议时，委托第
三方专业机构进行裁定并执行结果，确保决策客观公正。
综上，共用资产由运营管理机构统一管理，费用分摊规则及争议解决程序完备，非
入池资产的存在不影响入池资产对共用资产的正常使用及品质保障。
（三）共用、共有资产未纳入资产范围的原因（如有）以及对运营稳定的影响
不涉及。
（四）对现金流和估值的具体影响
共用资产主要为功能性配套区域，不直接产生经济效益，在日常运营过程中，需要
一定的成本投入以保障整个园区可以正常运营，相关成本约定由项目公司和新设分立
公司按照公允的比例进行分摊，并在评估模型之中予以了考虑。
（五）风险揭示和相关缓释措施
1、风险揭示
共有、共用资产权责划分风险：软件新城研发基地二期存在部分未入池资产属于新
设分立公司，与项目公司存在部分共有、共用资产，尽管项目公司与新设分立公司就共
有共用资产的使用范围、维护责任、费用分摊等事项初步达成约定，但由于共有共用资
产的使用场景复杂，可能出现权责划分不清晰、约定条款无法完全覆盖实际运营需求的
情况。若双方就共有共用资产的使用、维护、费用分摊等事项发生争议或纠纷，可能导
致共有共用资产无法正常使用、维护工作延误，进而影响本基金底层资产的正常运营，
导致底层资产租金收入、运营收益下降，最终对本基金份额净值及投资者收益产生不利
影响。同时，若新设分立公司未按约定履行维护义务或承担相关费用，可能导致本基金
被迫额外承担相应成本，增加基金运营负担，损害基金份额持有人利益。
共有、共用资产维护及运营风险：共有、共用资产的正常运行是本基金底层资产实
现稳定运营的重要保障，其维护质量、运营效率直接影响底层资产的使用功能和价值。
若新设分立公司未按约定配合开展维护工作、未及时足额支付维护费用，或维护标准与
本基金底层资产运营需求不一致，可能导致共有、共用资产出现损坏、故障无法及时修
复，进而影响本基金底层资产的正常使用，影响本基金的现金流稳定性和可持续性。此
外，若共有、共用资产因使用频率过高、维护不及时等原因出现重大损坏，需大额资金
进行维修或更换，而双方就维修资金分摊无法达成一致，可能导致维修工作停滞，进一
步扩大对本基金底层资产运营的不利影响。
2、风险缓释措施
运营管理机构负责共有、共用资产的日常巡检、维护保养，定期向各方提交维护报
告，确保维护工作及时、到位；基金管理人负责监督维护工作的执行情况，核查维护费
用的合理性及分摊情况；新设分立公司需按协议约定配合维护工作，及时足额支付应承
担的维护费用。同时，运营管理机构已经建立应急处置机制，针对共有、共用资产出现
的突发故障（如供配电中断、消防设施故障等），明确各方的应急响应流程、责任分工，
确保能够快速组织抢修，最大限度降低对本基金底层资产运营的影响。
五、资产转让
（一）原始权益人转让不动产项目是否获得了合法有效的授权以及外部有权机
构审批
1、关于REITs发行环节的资产转让安排
根据本项目的交易安排，在实施本项目的发行环节，配套公司拟作为原始权
益人将其所持有的项目公司100%的股权直接或间接转让给公募基金项下的相关
载体，并就此与平安证券和项目公司签署关于项目公司股权转让相关事宜的《股
权转让协议》。经审查，原始权益人关于基础资产权属转移的意思表示真实，《股
权转让协议》的约定合法、有效。
2、项目公司股权及不动产资产转让的内部决策
截至2025年12月31日，西安高新区管委会持有高科集团100%的股权，
高科集团系配套公司的控股股东，配套公司持有软件新城公司100%的股权。通
过相关交易安排，软件新城公司已通过存续分立方式进行资产重组；资产重组完
成后，配套公司拟将其所持有的软件新城公司100%的股权直接或间接转让给公
募基金项下的相关载体。
对此，根据《公司法》《高新区国企重大事项管理办法》《西安高科（集团）
公司公开融资管理暂行办法》《高科集团重大事项管理暂行办法》、高科集团的
公司章程、配套公司的公司章程和软件新城公司的公司章程的规定，上述资产重
组、项目公司100%的股权转让相关事宜，应当取得西安高新区管委会、高科集
团董事会、配套公司股东会和软件新城公司股东的批准。经核查，截至2025年
12月31日，已取得西安高新区管委会、高科集团董事会、配套公司股东会和软
件新城公司股东的批准。
其中，西安高新区管委会已于2022年8月19日出具了《西安高新区管委会
关于同意西安高科集团有限公司开展基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）
业务的批复》，同意高科集团根据实际需要和资产状况，开展基础设施领域不动
产投资信托基金（REITs）业务。
3、项目公司100%股权转让相关国有资产交易行为的合法性
配套公司及项目公司均系西安高新区管委会间接控股的国有企业，根据国务
院国资委《关于企业国有资产交易流转有关事项的通知》（国资发产权规〔2022〕
39号）第3条、《国务院办公厅关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》
（国办发〔2022〕19号）第2条第（四）款的规定，国有企业发行不动产REITs
涉及国有产权非公开协议转让的，按规定报同级国有资产监督管理机构批准。因
此，本公募REITs项目涉及的国有产权（即软件新城公司100%股权）非公开协
议转让，应当报同级国资监管机构（即西安高新区管委会）批准。就此，西安高
新区管委会已于2022年9月30日出具了《西安高新区管委会关于同意西安高
科集团有限公司基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关事项的批
复》，“同意本公募REITs项目所涉及国有资产采取非公开协议转让方式，无需
另行履行国有资产交易程序。同时，按照中国证监会《公开募集基础设施证券投
资基金指引（试行）》等REITs监管制度要求，遵循等价有偿和公平公正的原则
公开规范发行。”
项目公司100%的股权转让相关国有资产交易行为，已取得西安高新区管委
会的批准以及高科集团董事会、配套公司股东会和软件新城公司股东决议，可按
协议转让方式进行，无需通过产权交易机构公开进行，相应国有资产转让行为合
法有效。
（二）有关法律法规以及协议文件对不动产项目土地使用权、资产、项目公司股
权、特许经营权、经营收益权的转让限制情况以及主管部门或者相关权利方明确
同意转让的证明
1、协议出让土地相关的无异议函
目标不动产资产中土地使用权以协议出让方式取得：2014年10月16日，
西安市国土资源局与软件新城公司签署了编号为30864的《国有建设用地使用权
出让合同》，西安市国土资源局以协议出让的方式出让西安软件新城软件研发基
地二期项目的土地使用权。2014年11月21日，西安市人民政府、西安市国土
资源局高新技术产业开发区分局向软件新城公司核发了编号为西高科技国用
（2014）第25145号的《国有土地使用证》。
就此，西安高新区自规局已于2022年10月17日出具了《关于支持申报基
础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关事项的回复》，确认：“软件
新城公司以协议出让方式取得研发基地项目国有建设用地使用权，我局对以该项
目项下相关资产作为标的基础设施项目、以软件新城公司100%股权转让方式申
报基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点无异议”；同时，西安市自然
资源和规划局（作为《国有建设用地使用权出让合同》签署方原西安市国土资源
局的职能承继机构）已于2022年12月28日出具了《关于支持西安高科集团有
限公司申报基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关事项的函》，
确认“原则上同意西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司及西安市高新
区软件新城建设发展有限公司（以下简称：软件新城公司）以西安软件新城软件
研发基地二期项目项下相关资产作为标的基础设施项目，以软件新城公司100%
股权转让方式申报基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点。对于以软
件新城公司100%股权转让方式发行基础设施REITs事项无异议。软件新城公司
资产重组环节涉及的不动产剥离与转移严格按照《城市房地产管理法》《城镇国
有土地使用权出让和转让暂行条例》和《不动产登记暂行条例》的相关规定及《国
有建设用地使用权出让合同》（合同编号：30864）相关约定执行。”
2、关于用地批复项下政府优先收购权的限制与解除情况
西安市人民政府向软件新城公司核发的编号为市国土字〔2014〕782号的《关
于将176.927亩国有建设用地使用权出让给西安市高新区软件新城建设发展有限
公司用于建设西安软件新城软件研发基地二期的批复》记载：“若改变为商业、
旅游、娱乐、商品住宅和工业等经营性用地时，由政府收回重新以招标拍卖挂牌
方式出让；转让时政府有权优先收购。”
就此，西安市人民政府已于2023年2月6日出具了《西安市人民政府关于
支持西安高科集团有限公司申报基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试
点相关事项的批复》，确认：“同意西安高科集团有限公司（以下简称“高科集团”）、
西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司（以下简称“配套公司”）以转让
西安市高新区软件新城建设发展有限公司（以下简称“软件新城公司”）100%股权
的方式申报基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点。市政府对高科集
团、配套公司因申报基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）涉及的宗地转
让不行使优先收购权。”
3、关于目标不动产资产项下所涉人防工程的限制与解除情况
根据《西安市房屋权属分户表》《西安市不动产登记簿》等文件，目标不动
产资产项下所涉地下人防部分已在不动产登记机关办理初始登记并配置了相关
不动产权证书编号，包括：产权证号为陕（2019）西安市不动产权第0387384号
项下的建筑面积11736.13平方米、陕（2019）西安市不动产权第0387397号项
下的建筑面积6413.11平方米。
根据陕西省住房和城乡建设厅与陕西省物价局联合发布的《省住房和城乡建
设厅、省物价局关于加强房地产开发项目车位车库租售管理工作有关问题的通知》
第3条、《西安市机动车停车条例》第21条、《陕西省物业服务管理条例》第
83条第2款以及第109条的规定，在陕西省、西安市，人防工程平时用作停车
位的不得出售、附赠，否则可能存在被人民防空主管部门责令限期改正、没收违
法所得以及被处以罚款的风险。
经基金管理人、律师事务所核查，目标不动产资产项下所涉地下人防工程由
软件新城公司投资建设，就本公募REITs项目而言，在软件新城公司分立的资产
重组环节，相关人防工程将继续保留在软件新城公司并由其持有，不涉及将相关
人防工程向派生分立新设公司进行转移剥离的安排，即不涉及人防工程的出售、
附赠或转移安排；在本公募REITs发行环节，系配套公司将软件新城公司100%
的股权直接转让给公募基金项下的相关载体，相关人防工程仍将继续保留在软件
新城公司并由其持有，也不涉及人防工程的出售、附赠或转移安排。因此，本公
募REITs项目的资产重组环节、发行环节均不涉及前述陕西省、西安市相关地方
法规及规范性文件所述“人防工程平时用作停车位的不得出售、附赠”的情形从而
并不适用也不直接违反该等规定。同时，根据软件新城公司的书面说明，软件新
城公司承诺：“在资产重组、本公募REITs项目发行后，本公司将继续严格按照
法律法规和规划要求对相关人防工程进行使用和经营，不改变相关人防工程的设
计、结构与平时用途。”
4、西安高新区管委会关于房产转让的相关限制与解除情况
根据2016年6月28日作出的《西安高新区管委会专项问题会议纪要》（2016-
143号），高新区管委会召开专题会议审议并“原则同意软件园确定的租赁价格、
优惠方式以及面向优秀招商项目或本地优秀行业企业转让部分房产确定的《二期
项目房产转让管理办法》。”前述《二期项目房产转让管理办法》即2016年5月
10日由软件园发展中心和软件新城管理办公室印发的《软件新城研发基地二期
房产转让管理办法（试行）》。经审查，《软件新城研发基地二期房产转让管理
办法（试行）》关于目标不动产资产项下相关房产的转让提出了相关限制性要求，
主要如下：
“第二条：以上楼宇面向符合以下规定的软件和信息服务类行业企业转让：
1、世界500强企业、境外上市公司、国内上市公司、国家规划布局内重点软件
企业、国家软件百强及出口百强企业在软件新城设立的信息技术企业独立法人企
业。2、在软件新城从事高端软件、信息服务、电子商务、集成电路设计、互联
网+等产业的研发设计类业务独立法人企业。3、其他高新区管委会及软件园（软
件新城）引进的重点的招商项目。
第三条：软件新城研发基地二期面向符合以上条件的企业转让，最低转让面
积不小于1000平方米，并尽量安排在同一楼宇转让。
第四条：西安软件园发展中心是软件新城研发基地二期转让管理的执行部门，
具体负责策划、推广及转让管理的组织实施，配合配套公司办理按揭等相关手续、
收取转让房款、房屋大修基金和建立转让档案等工作。
第八条：由软件园发展中心物业服务部会同投资促进部根据上述原则拟定项
目可行性价格建议方案，报中心主任工作会议审议通过后实施。
第十四条：由投资促进部代表中心与转让意向客户洽谈，审核其商业计划书，
签订入园协议。”
针对以上事宜，西安高新区管委会已于2022年11月3日出具了《西安高新
区管委会关于支持西安高科集团有限公司申报基础设施领域不动产投资信托基
金（REITs）试点相关事项的批复》，确认：“西安软件园发展中心所印发的《软
件新城研发基地二期房产转让管理办法（试行）》等相关文件，在公募REITs发
行后将不再继续适用，具体运营管理各项工作以公募REITs相关法律法规、监管
要求和交易文件约定为准。”
5、关于融资文件项下的转让限制及解除情况
见“第二部分不动产项目一、不动产项目概况（二）不动产项目合规性2、项
目权属、他项权利及解除安排”。
6、原始权益人转让项目公司股权不涉及新增地方政府隐性债务
根据本基金相关法律文件的约定，西安高新配套作为原始权益人转让项目公
司股权同时收取相应股权转让价款、并收回历史借款作为回收资金；同时，部分
基金募集资金将由专项计划通过股东借款形式支付至项目公司，用于定向偿还项
目公司特定债务。从上述资金性质及流向来看，本基金募集应不涉及替政府举债、
由政府提供担保或由财政资金偿还等新增地方政府隐性债务的情形。
六、资产到期移交
（一）土地使用权到期后相关资产的移交和处置安排
1、土地使用权期限
本基金拟持有的不动产资产的国有土地使用证/不动产权证书记载的土地
使用权到期日详见本章“（二）不动产项目合规性”。
2、土地使用权续期安排
根据《中华人民共和国民法典》（2021年1月1日实施）、《中华人民共和
国城市房地产管理法》（2019年修正）、《中华人民共和国土地管理法》（2019
年修正）及《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（2020
年修订）的规定，非住宅建设用地使用权年限届满，土地使用者需要继续使用土
地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地
的，应当予以批准；经批准予以续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依
照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地
使用者未申请续期或者虽申请续期但未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。
针对不动产项目权属到期的情况，基金管理人将根据政策法规、市场环境和
不动产资产运营情况，以持有人利益优先的基本原则拟定处理方案提交基金份额
持有人大会审议并负责实施。
3、土地出让合同约定
（1）一般情形使用年限届满前不得收回，特殊情形给予补偿
土地出让合同第二十条约定“对受让人依法使用的国有建设用地使用权，在
本合同约定的使用年限届满前，出让人不得收回；在特殊情况下，根据社会公共
利益需要提前收回国有建设用地使用权的，出让人应当依照法定程序报批，并根
据收回时地上建筑物、构筑物及其附属设施的价值和剩余年期国有建设用地使用
权的评估市场价格及经评估认定的直接损失给予土地使用者补偿。”
（2）针对申请续期且获批准情形的相关约定：
“本合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用本合同项下宗地的，
应当至迟于届满前一年向出让人提交续期申请书，除根据社会公共利益需要收回
本合同项下宗地的，出让人应当予以批准。
出让人同意续期的，土地使用者应当依法办理出让、租赁等有偿用地手续，
重新签订出让、租赁等土地有偿使用合同，支付土地出让价款、租金等土地有偿
使用费。”
（3）针对申请续期但未获批准情形的相关约定
“土地出让期限届满，土地使用者申请续期，因社会公共利益需要未获批准
的，土地使用者应当交回国有土地使用证，并依照规定办理国有建设用地使用权
注销登记，国有建设用地使用权由出让人无偿收回。出让人和土地使用者同意本
合同项下宗地上的建筑物、构筑物及其附属设施，按本条第（一）项约定履行：
（一）由出让人收回地上建筑物、构筑物及其附属设施，并根据收回时地上
建筑物、构筑物及其附属设施的残余价值，给予土地使用者相应补偿。”
（4）针对未申请续期情形的相关约定
“土地出让期限届满，土地使用者没有申请续期的，土地使用者应当交回国
有土地使用证，并依照规定办理国有建设用地使用权注销登记，国有建设用地使
用权由出让人无偿收回。本合同项下宗地上的建筑物、构筑物及其附属设施，由
出让人无偿收回，土地使用者应当保持地上建筑物、构筑物及其附属设施的正常
使用功能，不得人为破坏。地上建筑物、构筑物及其附属设施失去正常使用功能
的，出让人可要求土地使用者移动或拆除地上建筑物、构筑物及其附属设施，恢
复场地平整。”
（二）土地使用权到期后相关资产的移交和处置安排
1、基金合同对于基金存续期的约定
自基金合同生效之日起40年为本基金的存续期。
2、基金到期后相关资产的处置安排
如本基金存续期届满且未延长基金合同有效期限，则本基金终止运作进入清
算。基金管理人将组织基金财产清算小组并在中国证监会的监督下进行基金财产
清算。基金财产清算程序如下：
（1）基金合同终止情形出现时，由基金财产清算小组统一接管基金；
（2）对基金财产和债权债务进行清理和确认；
（3）对基金财产进行会计核算和变现；
（4）制作清算报告；
（5）聘请会计师事务所对清算报告进行外部审计，聘请律师事务所对清算
报告出具法律意见书；
（6）将清算报告报中国证监会备案并公告；
（7）对基金剩余财产进行分配。
（三）不动产项目的土地使用权被政府强制收回的情形
根据相关法规的规定，在若干情况下，政府有权在符合公共利益的情况下，
强制在土地使用权期满前收回土地使用权，并向土地使用者支付补偿金，上述补
偿金将根据相关法规规定的要求进行评估。如上述情形发生，基金管理人将根据
届时情况按照法律法规及基金合同的要求，对回购价款的支付条件、回购价款与
不动产项目估值之间的关联性、对投资者收益的影响等内容进行信息披露，必要
时将召开基金份额持有人大会决策。
七、不动产资产所处的行业及区域情况分析
（一）所处行业情况分析
不动产资产所处的行业分析详见第四章“项目公司的业务及财务情况”之“一、
项目公司的行业情况及竞争状况”。
（二）所处区位和建设规划
不动产资产位于西安高新技术产业开发区软件新城片区。
西安高新技术产业开发区（简称“西安高新区”、“高新区”）位于西安市城市
中心西南侧，成立之初启动面积2.7平方公里，经过三十余年的飞速发展，目前
辖区常住户籍人口和从业人员超过130万，面积296.7平方公里，为高新经济发
展蓄足力量。西安高新区是1991年3月国务院首批批准成立的国家级高新区之
一，2006年被科技部确定为要建成世界一流科技园区的六个试点园区之一，2015
年8月，国务院正式批复同意西安高新区建设国家自主创新示范区。2017年4
月，陕西自贸区正式挂牌，高新功能区作为陕西自贸区面积最大、以特殊监管区
区外保税等通关模式创新为特色的核心片区正式启动建设。2021年，西安高新
区启动建设由中央创新区、生态文创区和硬科技产业区三个片区组成的丝路科学
城。并开启了“实力高新、科创高新、品质高新、幸福高新”建设新征程，推动
综合实力迈上新台阶。
西安高新区软件新城位于城市中心区西南侧，规划范围为西三环以西、绕城
高速以东、富鱼路以南、科技八路以北区域，规划总占地面积约25平方公里，
总规划建筑面积2,400多万平方米。西安软件新城作为陕西省、西安市“十二五”
期间规划建设的重点项目之一，以新一代信息技术发展为核心，将重点发展软件
研发、云计算、移动互联网、集成应用服务、物联网、电子商务、软件信息服务
外包等战略性新兴产业——新一代信息技术，力争打造成为国内软件产业创新发
展的引领区、支撑创新业态发展的示范区和“国内领先、国际一流”的软件研发和
信息服务基地，是西安市建设国际化大都市的重要内容，是西安高新区建设世界
一流园区的重点板块。
根据2025年1月西安高新区发布《西安高新区建设世界领先科技园区行动
方案（2025-2030年）》（以下简称“《行动方案》”），高新区将通过实施五大
重点任务，于2030年初步建成世界领先科技园区；到2035年，全面建成世界领
先科技园区，先进制造业产值规模突破万亿元，成为全球硬科技创新中心和新质
生产力发展高地。
《行动方案》提出，西安高新区将坚守“发展高科技、实现产业化，加快形
成新质生产力”的初心使命，以硬科技为特色，以推动科技创新和产业创新深度
融合为主线，以体制机制改革为动力，围绕“原始创新策源、新兴产业育成、科
技企业集聚、人才创新创业、产业生态构建”五大重点任务实施一批超常规举措，
打造世界级原始创新策源地、世界级新兴产业引领地、世界一流科技企业集聚地、
全球人才创新创业优选地、国际一流产业生态示范地。
图5-7-1：不动产资产地理位置（西安市行政区位图）
1、不动产项目四至
不动产项目共计13幢建筑，位于西安市高新区西安软件新城软件研发基地
二期，坐落于高新区天谷八路156号，东至云水一路、南至天谷九路、西至云水
二路、北至天谷八路。
图5-7-2：软件新城项目二期周围环境和景观照片
北侧-天谷八路东侧-云水一路
西侧-云水二路南侧-天谷九路
2、交通条件
不动产项目所在软件新城软件研发基地二期，位于陕西省西安市高新区天谷
八路156号。园区紧邻高新云巴线软件新城站，距离地铁6号线丈八六路站约
2.4公里；500米范围内公交线路有116路、198路、272路、303路、339路、
526路、821路、高新8号线、186路、199路、828路等，公共交通便捷程度较
高。不动产项目距离西安西站约14公里，距离西安火车站约20公里，距离西安
北站约27公里，距离西安咸阳国际机场约35公里。
3、周边环境和公共设施
不动产项目周边分布有中国建设银行、平安银行、招商银行、中国邮政储蓄
银行、中国银行等金融机构，区域商务配套较为完善。标的项目人文环境较为优
越，周边有华为西安研究所、西安国家数字出版基地、中软国际科技园等科技产
业园区，区域内人群整体素养较高。周边休闲娱乐场所有西安人才公园、鹤鸣湖
公园等。
（三）不动产项目所在地区宏观经济与市场概况
1、西安市宏观经济情况
（1）西安市地区生产总值及产业结构
西安作为陕西省的政治、文化和经济中心，在过去几年里取得了持续的经济
增长。GDP总量不断增加，企业数量和就业机会也在逐渐增加。2016-2025年间，
西安市经济发展稳步提升，GDP逐年上升，到2020年西安市成为西北首个GDP
破万亿城市，2025年西安市全年GDP达到13,903亿元，按不变价格计算，同比
增长4.7%。与此同时人均生产总值亦稳步增长，从2016年7.08万元平稳增长至
2025年10.53万元。
图5-7-3：西安市地区生产总值及增长率
数据来源：西安市统计局
近年来，西安的产业结构正在向更高端、更多元化的方向转变。除了传统
的制造业、建筑业和房地产业外，高技术产业、现代服务业和文化创意产业等
新兴行业也在快速发展，2025年第一产业生产总值为332.80亿元，占生产总值
的比重为2.39%，第二产业生产总值为3,970.37亿元，占生产总值的比重为
28.56%，第三产业生产总值为9,599.50亿元，占生产总值的比重为69.05%。
图5-7-4：西安市产业结构
数据来源：西安市统计局
2025年，全市规模以上工业增加值比上年增长5.7%。分三大门类看，采矿
业增加值增长6.5%，制造业增长5.5%，电力、热力、燃气及水生产和供应业增
长4.5%。重点行业支撑有力。规模以上汽车制造业增加值增长20.1%，电气机械
和器材制造业增长28.5%，专用设备制造业增长7.6%，铁路、船舶、航空航天和
其他运输设备制造业增长8.4%。重点产业链群持续壮大。乘用车与智能网联汽
车、光伏、商用车等9大产业链群总产值增长14.0%。新质生产力加快形成。移
动通信基站设备产量增长279.1%，民用无人机增长78.5%，3D打印设备增长
71.3%，充电桩增长43.6%，城市轨道车辆增长44.6%，锂离子电池增长13.4%，
太阳能电池增长11.4%。
（2）固定资产投资及其增长
2025年，全市固定资产投资比上年下降15.3%。分领域看，制造业投资增长
4.9%，房地产开发投资下降6.9%，基础设施投资下降56.3%，科学研究和技术
服务业投资增长20.3%。投资结构持续优化。民间投资、工业投资占固定资产投
资比重分别较上年提高4.5和3.0个百分点。新兴领域投资较快增长。装备制造
业投资增长7.2%，高技术制造业投资增长15.4%。大规模设备更新政策带动有
力。设备工器具购置投资增长12.0%，工业企业技改投资增长21.9%。
图5-7-5：西安市固定资产投资及增速
数据来源：西安市统计局
（3）人均可支配收入、支出及消费意愿
2025年，西安市居民人均可支配收入47,496元，比上年增长5.4%。按常住
地分，城镇居民人均可支配收入56,324元，增长4.9%；农村居民人均可支配收
入22,425元，增长5.9%。城乡居民收入比为2.51，比上年缩小0.02。全年全市
居民人均生活消费支出29,735.0元，比上年增长5.0%。按常住地分，城镇居民
人均生活消费支出33,665.3元，增长4.7%；农村居民人均生活消费支出18,572.0
元，增长5.3%。
图5-7-6：西安市人均可支配收入及支出
数据来源：西安市统计局
根据第一财经·新一线城市研究所于2025年5月发布的《2025新一线城市
魅力排行榜》，2025年15座新一线城市依次是成都、杭州、重庆、武汉、苏州、
西安、南京、长沙、郑州、天津、合肥、青岛、东莞、宁波与佛山。对2024年
西安市与其他部分新一线城市之城镇居民消费意愿指数（居民消费性支出/可支
配收入）进行横向比较，西安市消费意愿指数为59.9%，低于消费活跃的其他新
一线城市，但根据近年来国家对关中城市群、西安都市圈发展战略定位及西安市
城市规划部署、经济格局等政策规划部署，以及西安市自身地理位置、经济发展、
产业发展、房地产市场发展和文旅影响力等因素综合考虑，西安的城市发展势头
迅勐，未来发展潜力看好。另外，近几年西安文旅主要打造的“品牌+流量”效
应，如“相声江湖”、“汉服潮流”、“盛唐密盒”、“长安十二时辰”、“不
倒翁小姐姐”、“石头哥”等一系列顶流文化IP火爆全网，成为线上线下流量
密码，进一步将西安文旅影响力推向高潮，在全国城市文旅影响力排名前列，进
一步提升西安市商业市场发展潜力。
（4）人口规模和结构及城镇化水平
西安市人口总量平稳增长。受益于引进人才的户口政策，西安市人口在2018
年得到了极大的提升。2024年末，西安市常住人口为1,316.76万人，比上年末
增加8.94万人。城镇人口1,059.07万人，城镇化率80.43%。截至2025年底，西
安市常住人口为1,323.63万人，比上年末增加6.87万人。城镇人口1,072.27万
人，城镇化率81.01%。
图5-7-7：西安市常住人口及城镇化率
数据来源：西安市统计局
（5）社会消费品零售总额与居民消费价格指数
2025年，全市社会消费品零售总额5,721.21亿元，比上年增长5.3%。其中，
限额以上单位消费品零售额3,033.58亿元，增长5.3%。以旧换新政策带动效应
明显。限额以上汽车类零售额增长10.0%，其中，新能源汽车增长34.9%；家用
电器和音像器材类增长30.8%，其中，能效等级为1级和2级的商品、智能家用
电器和音像器材分别增长92.9%和22.4%；通讯器材类增长31.5%，其中，智能
手机增长55.1%。基本生活类和部分升级类商品销售增势较好。限额以上粮油、
食品类零售额增长7.4%，金银珠宝类增长9.6%，可穿戴智能设备增长54.7%。
网上零售持续活跃。限额以上单位通过公共网络实现的零售额增长21.4%，占限
额以上消费品零售额比重37.1%，较上年提高4.6个百分点。
图5-7-8：西安市社会消费品零售总额及增速
数据来源：西安市统计局
2025年，全市居民消费价格同比上涨0.5%。分类别看，食品烟酒价格下降
0.7%，衣着价格上涨1.6%，居住价格与上年持平，生活用品及服务价格上涨0.4%，
交通通信价格下降1.6%，教育文化娱乐价格上涨3.7%，医疗保健价格上涨0.1%，
其他用品及服务价格上涨9.0%。12月份，全市居民消费价格环比上涨0.3%，同
比上涨0.7%。
图5-7-9：西安市居民消费价格指数（以上年为100）
数据来源：西安市统计局
（6）进出口贸易及其增长
2025年，全市进出口总值4987.89亿元，比上年增长21.1%。其中，出口总
值3492.62亿元，增长25.8%；进口总值1495.27亿元，增长11.4%。外贸多元化
支撑明显。对共建“一带一路”国家进出口2677.83亿元，增长11.6%。对东盟、
欧盟、中国台湾、中国香港、RCEP国家进出口分别增长21.8%、47.4%、72.2%、
50.1%和11.6%。重点产品出口快速增长。机电产品出口增长25.6%，高新技术产
品出口增长26.3%，电动载人汽车出口增长66.1%。集结中心建设持续深化。中
欧班列（西安）开行6037列，增长21.1%；运送货物696万吨，增长23.7%。
图5-7-10：西安市进出口贸易总值及增速
数据来源：西安市统计局
2、西安市城市规划
（1）城市总体规划
随着2022年西安都市圈发展规划获批，“三区三线”划定成果获自然资源部
批复，新增城镇建设用地271.5平方公里。为提升城市综合能级，发挥国家中心
城市辐射带动作用，西安确立了“南控、北跨、西融、东拓、中优”的空间发展战
略，进一步优化城市空间布局，遏制中心城区无序蔓延，拓展外围节点功能承载
力，带动西安都市圈高质量发展。南控：秦岭作为国家中央公园来打造，使秦岭
北麓成为绿色经济带、生态大屏障；北跨：北跨渭河，打造渭河世界级景观带，
使渭北成为工业新重镇、城市新组团；西融：加强与周边城市规划衔接、融合发
展，不断提升对陕西、对西北发展带动能力；东拓：整合东部板块，使东部区域
成为开放新高地、国际化大通道、城市新中心；中优：疏解人口、降低密度、提
升品质，彰显千年古都底蕴，建设中华民族共有精神家园标识地；三轴：南北贯
穿大西安的三条轴线。古都文化传承轴：处于中间位置，是长安龙脉，南接秦岭
终南山，中承西安历史轴线，北至大地原点，传承大西安历史脉络。科技创新轴：
位于西侧，纵贯西咸新区。国际开放轴：位于东侧，沿灞河南北向联系国际港务
区、浐灞生态区和曲江新区；两带：东西横向上的秦岭生态带、渭河生态带；多
中心：西侧西咸新区建设大西安新中心、中间依托中心城区建设大西安核心区、
东部建设现代服务新中心。
图5-7-11：“南控、北跨、西融、东拓、中优”的空间发展战略图
（2）国土空间总体规划
依据国务院2025年关于《西安市国土空间总体规划（2021—2035年）》的
批复，西安市将以秦岭脉、秦创原、丝路桥、长安城为规划主线，坚持以人民为
中心，统筹发展和安全，促进人与自然和谐共生，发挥西部经济中心、科技创新
中心、先进制造业基地、对外交往中心以及国际旅游目的地等功能。
图5-7-12：西安市国土空间开发格局图
3、西安高新区情况
西安高新区是1991年3月国务院首批批准成立的国家级高新区之一，2006
年被科技部确定为要建成世界一流科技园区的六个试点园区之一，2015年8月，
国务院正式批复同意西安高新区建设国家自主创新示范区。2017年4月，陕西
自贸区正式挂牌，高新功能区作为陕西自贸区面积最大、以特殊监管区区外保税
等通关模式创新为特色的核心片区正式启动建设。2021年，西安高新区启动建
设由中央创新区、生态文创区和硬科技产业区三个片区组成的丝路科学城。并开
启了“实力高新、科创高新、品质高新、幸福高新”建设新征程，推动综合实力
迈上新台阶。根据2025年1月西安高新区发布《西安高新区建设世界领先科技
园区行动方案（2025-2030年）》，高新区将通过实施五大重点任务，于2030年
初步建成世界领先科技园区；到2035年，全面建成世界领先科技园区，先进制
造业产值规模突破万亿元，成为全球硬科技创新中心和新质生产力发展高地。
西安高新区位于西安市城市中心西南侧。成立之初启动面积2.7平方公里，
经过30多年的飞速发展，目前辖区常住户籍人口和从业人员超过130万，面积
296.7平方公里，为高新经济发展蓄足力量。
2025年1月，西安高新区管委会通过官网发布《西安高新区2025年重点建
设项目清单》，明确将交通基础设施列为“城市能级提升”板块的核心内容。清
单显示，当年计划实施交通项目46个，涵盖快速路网、地铁接驳、智慧交通等
领域，总投资规模达138.96亿元。2025年上半年，西安高新区持续完善城市空
间布局和资源配置，推进35条续建道路建设，开建公共停车位1301个，新建和
提升绿地14.2万平方米。高新至鄠邑高速复合通道、西鄠路市政化改造、京昆
高速改扩建、有轨电车等重点项目加快建设，构建起内联外畅的综合交通体系。
西安高新区在2024年发展良好。在全国178家国家高新区综合评价中，排
名跃升至全国第5位、位居中西部第一；地区生产总值（GDP）从2020年的
2,410.1亿元跃升至2024年的3,372.38亿元。2024年，西安高新区实现规上工业
总产值4,106亿元，增加值增速6.8%，增加值全市占比49.3%；工业投资369.78
亿元，全市占比37%；专精特新中小企业达566家，国家专精特新“小巨人”企
业76家，占全省比重31%。一季度，规上工业总产值1,006亿元，同比增长16%，
实现历史新突破。2024年，西安高新区实现地区生产总值3,372.38亿元，同比
增长4.1%。完成固定资产投资1,006.9亿元，完成社会资本投资855亿元，外贸
进出口总值2,831.2亿元，同比增长24.3%，净增外贸经营主体128家。全年完
成规上工业总产值4,106.17亿元，同比增长5.6%，全市占比42.4%，规上工业增
加值增速6.8%，完成工业投资369.78亿元，全市占比37%，完成工业技改投资
205.25亿元，增速15.5%，全市占比55.8%。
2025年全区进出口总值达3592.9亿元，同比增长26.9%，其中，出口2444.72
亿元，增长34.03%；进口1148.18亿元，增长14%，同期贸易顺差1296.54亿元，
拉动全省外贸增长16.8个百分点，拉动全市增长18.5个百分点，稳居省市外贸
“绝对主力”地位。
外贸高速增长的背后，是持续优化的贸易结构和日益凸显的产业竞争力。
2025年，高新区贸易方式与产品结构亮点纷呈，加工贸易增长22.8%。一般贸易
增长33.6%；高新技术产品出口1896.6亿元，增长34.2%，占出口总值的77.6%；
“新三样”产品出口353.6亿元，增长69.4%，占出口总值的14.5%，区内产业
价值链地位持续提升。全区有进出口记录的经营主体超1400家，在西安市占比
28%。外商投资企业为主带动全区外贸稳定增长，2025年外商投资企业进出口增
长29.1%，民营企业进出口增长15.5%，国有企业进出口增长17%。
4、西安市产业园区市场概况
（1）西安市产业园区市场分布及特点
目前，西安市产业园约617个，其中雁塔区产业园数量约133个，在全市占
比最多约22%。长安区约121个占比约20%，未央区约115个占比约19%，其
余分布在灞桥区、高陵区等其他区县，西安市主要产业片区分布如下：
图5-7-13：西安市主要产业片区分布
其中高新技术开发区围绕光电子信息、生物医药、汽车、智能制造、新能源
新材料、人工智能、航空航天等领域，形成“芯（集成电路）——软（高端软件）
——端（智能终端）——网（智能网络）”为一体的产业集群，加快建设世界领
先科技园区。
图5-7-14：西安高新区各组团产业方向
图5-7-15：西安高新区产业园区空间布局
（2）产业园区历史供应分析
西安市科研办公类产业园数量逐年增长，总体供应量也随之增加，据不完全
统计，2016年存量园区规模约111万平方米，2025年增加至约544万平方米，
在政府的强烈导向作用下，产业园区数量激增，产业地产实现大发展。国家级新
区、开发区以及自贸区等政策支持，让区域性建设热度持续不减。国家发改委更
是打破传统行政区域限制，明确支持“飞地经济”发展模式。
图5-7-16：西安市产业园区存量及新增供应统计
数据来源：戴德梁行
（3）产业园区租金及空置率分析
作为西部地区中心城市和“一带一路”的重要节点城市，西安市持续成为外商
投资性企业、区域总部和研发中心最大的聚集地之一，极大地推动了产业园区市
场的迅勐发展。目前，西安市的产业园区主要集中于雁塔区（含高新区部分）、
长安区（含高新区和西咸新区部分）和未央区。西安市产业园区多以租赁形式投
放市场，一些新入市的园区由于产业聚集度较低和未成熟的商务氛围，租金报价
相对较低；目前西安市产业园区根据园区类型、区位、产业聚集度等因素不同，
租金报价差异较大，研发办公类园区普遍在35~65元/平方米/月，2025年三季度
平均出租率约为78%。产业园区租户类型中，软件/互联网/通信/科技/能源化工/
制造行业租户占比最大，此外主要集中在食品加工、机械加工、装备制造、生物
医药和化工行业。
统计数据显示，2025年西安市产业园平均租金表现为下行趋势，约为39元
/平方米/月。标的项目位于西安高新区西安软件新城，截至尽调基准日2026年3
月31日，出租率为86.43%，研发办公平均租金为50.26元/平方米/月，该项目历
史合同租金单价稳定，但近两年由于区域产业园市场整体下行以及周边竞品的影
响，标的项目在签约时给予部分租户免租期优惠，导致近两年有效租金小幅下滑。
据不完全统计，区域产业园区历史租金水平统计如下：
图5-7-17：西安市产业园区租金及出租率统计图
数据来源：戴德梁行
（4）产业园区需求情况分析
2025年，高新区仍是去化主力区域，互联网软件与服务、互联网硬件技术与
设备、能源化工三大赛道延续高景气，航空航天及军事工程类需求环比显着上涨，
成为市场新增亮点。
全市企业租赁需求仍以“搬迁”为主导，成本控制与区位优化仍是企业选址核
心动因，新设立企业数量较往年收缩显着；企业选址仍以区内流动为主导，受写
字楼持续降价影响，专业服务类企业留驻写字楼的意愿增强，向产业园导入节奏
明显放缓。
（5）产业园区未来供应分析
从规划来看，区域内产业园区未来将呈现出持续增长的供应趋势，从实际交
付来看，近年由于市场竞争加剧，产业园业主普遍“以延待变”，交付延期现象频
发，市场未来供应量的不确定性较高。工程进度和运营策略等因素相互交织，单
一业权业主持有的供应量有限，预计供应主要集中在企业自建园区的交付上。
分区域看，2026-2027年随着秦创原·生态科创岛、数字能源岛、中电科太极
西安产业园、三人行数字信息产业基地、曲江电竞产业园等项目陆续交付，全市
场将迎来近100万平方米的供应。
图5-7-18：2026-2027年西安市产业园供应
预计未来两年内西安市产业园将面临较大的空置压力，租金水平承压较大。
预计全市场空置水平可能会在2026至2027年触及阶段性高点，未来几年租金
也将面临下行压力。
（四）同行业可比项目的竞争优势与劣势
1、不动产项目周边竞品情况
（1）竞争性物业情况
根据戴德梁行市调报告，不动产项目周边范围内竞争性物业主要为西安环普
国际科技园、腾飞科汇城和大华股份西安数智产业园。
表5-7-1：不动产项目周边案例
案例一
项目名称 西安环普国际科技园
地址 西安市高新区天谷八路211号
建成时间 一期2014年，二期2016年，三期2021年
物业公司 金地物业管理有限公司
楼层数 6-21
层高 约4.2米
装修标准 公共区域普通装修、内部普通装修或保留原租户装修
园区规模 园区总占地面积223亩，规划总建筑面积48万平方米，项目分三期开发：一期：总建筑面积约12万平方米的多层大开间办公楼；二期：19万平方米高层办公楼及综合配套区；三期：总建筑面积17万平方米，包括高层办公楼及会议中心。园区包含多层研发办公楼，高层塔楼及下沉式配套广场，可满足客户多方面空间需求。高品质商务空间：两栋地上六层，地下一层，总建筑面积12万平方米。大开间，单层面积4500~6000平方米，标准层高4.2米。高层塔楼：五栋地上15层-22层，总建筑面积约35万平方米，单层建筑面积约1500~1800平方米，标准层高4.2米；下沉配套广场：约7000平方米的商业配套面积，云集餐饮、健身、咖啡、零售等各类高端服务机构。
设施 配有地下停车位约2740个；电梯：写字楼部分客梯6个、货梯1个；空调：中央空调；网络：联通、电信。
入驻费用 租金（含税）：约50~65元/平方米/月；物业管理费：18.35元/平方米/月（含空调，集控）；园区停车费：园区为地下停车位，约为200元/月/个（含管理费）；出租率：约80%～90%。
核心入驻企业 软通动力（西安）、施耐德电气（西安）、汇丰软件（西安）、中软国际（西安）、浪潮（西安科创中心）等。
案例二
项目名称 腾飞科汇城
地址 西安市高新区天谷七路88号
建成时间 2016年
物业公司 新加坡腾飞物业管理有限公司
楼层数 23
层高 约4.5米
装修标准 公共区域普通装修、内部普通装修或保留原租户装修
园区规模 新加坡腾飞科汇城园区总占地面积约26.59亩，包括两座23层研发大厦及一座独栋研发大楼，总建筑面积约为12万平方米。
设施 配有停地下车约879个；电梯：客梯6个、货梯2个；空调：中央空调；网络：联通、电信。
入驻费用 租金（含税）：约50~65元/平方米/月；物业管理费：约17元/平方米/月（含空调，集控）；园区停车费：平面车位约300元/月/个（含管理费），机械车位约150元/月/个（含管理费）；出租率：约80%～90%。
核心入驻企业 上海电气风电集团、西安咸林能源科技、长鑫存储技术（西安）、科睿唯安科技（西安）等。
案例三
项目名称 大华股份西安数智产业园
地址 西安市高新区云水二路
建成时间 2022年
物业公司 /
楼层数 12
层高 约4米
装修标准 公共区域普通装修、内部部分精装修、部分简装、部分楼宇毛坯
园区规模 占地面积约133.7亩，总建筑面积约为30万平方米，由8栋研发办公楼及4栋配套楼组成。
设施 配有停地下车约1900个；电梯：/；空调：中央空调；网络：联通、电信、移动。
入驻费用 租金（含税）：装修房源约48-55元/平方米/月、毛坯房源约38-40元/平方米/月；物业管理费：约9元/平方米/月（24小时VRV自控空调）；园区停车费：约为平面车位300元/月/个（含管理费）。出租率：1幢自用，其余七幢对外出租，目前5幢散租，8幢整租满租，2幢出租中，其余四幢委托运营商经营（2栋整租），配套用房目前出租中。目前底层租户出租率约为70%～75%。
核心入驻企业 大华集团、蝉鸣科技（西安）、西安因联信息科技等。
得益于西安软件新城长期积累形成的产业聚集优势，园区资产整体上出租率
较高。上述竞争性园区与不动产项目同处一个区域内，具有一定程度的同业竞争
风险，但具体的物业定位及细分的客户群体仍存在部分差异。
西安软件新城项目作为陕西省、西安市“十二五”期间规划建设的重点项目之
一，以新一代信息技术发展为核心，重点发展软件研发、云计算、移动互联网、
集成应用服务、物联网、电子商务、软件信息服务外包等战略性新兴产业——新
一代信息技术，区域园区客户群体存在一定程度的重合，客观上存在同业竞争的
风险。
由于区域内包含多个产业园由国有企业负责运作，在招租盈利的一般职责以
外，还肩负着吸引优质企业落户，促进企业快速发展的重要政府职能，因此能够
为载体内落户的企业提供力度较大的各类优惠政策，也能协助企业争取政府创办
的各类扶持基金。西安环普国际科技园、新加坡腾飞科汇城为区域市场化园区，
租金定价均高于标的项目，因此从价格角度来看，标的项目具有优势。
（2）竞争性物业与标的项目竞争关系分析
西安环普国际科技园：区域头部产业载体，产业生态成熟，依托华为西研所
等龙头企业聚集大量上下游企业，与标的项目定位高度契合，面向中大型科技企
业及成长型团队。其规模更大、业态更全，但租金及物业费更高，可租空间紧张、
大面积房源稀缺，高成本筛选了部分租户。标的项目凭借低租费、充足车位、大
面积房源充足的性价比优势，吸引成本敏感型企业，二者形成互补竞争。
新加坡腾飞科汇城：与标的项目建成年代相近、装修标准一致，主要服务中
小型企业，但产业聚集度一般，无核心龙头企业带动，且租金、物业费、车位费
均高于标的项目，出租率更低，整体竞争力稍弱。因地理位置紧邻，部分对区位
要求高、成本敏感度低的小企业将其作为备选，与标的项目形成近距离轻度竞争。
大华股份西安数智产业园：物业较新，装修分梯度、租金分层定价，毛坯房
源对初创企业、需定制办公空间的客户吸引力强，填补了区域梯度需求空白。其
租金、物业费与标的项目接近，规模及配套能力相当，分流了对装修灵活性有要
求的客群，与标的项目形成直接差异化竞争。
（3）在建及拟开业项目竞争分析
根据区域内土地出让信息和公开资料整理，区域内主要在建及拟开业的同类
项目情况如下：
项目名称 片区 经营模式 物业类型 土地性质 建筑面积 可租面积 建设进度及预计投运时间
浪潮西北总部基地建设项目 丝路软件城云水六路 预计自用为主，少量物业配套进行租赁 包含25栋楼单体建筑及相关配套设施 工业用地 约30.87万平方米 均未确定 预计2026年10月份建成投用
三人行数字信息产 丝路软件城 预计自用为主，少量物业配套进行租赁 7栋3-22层厂房、1栋19层配套办公 工业用地 约15万平方米 均未确定 一期计划2026年12月投用，整体计划
项目名称 片区 经营模式 物业类型 土地性质 建筑面积 可租面积 建设进度及预计投运时间
业基地项目 楼，共8栋建筑 2028年投用
中电科太极西安产业园项目 丝路软件城 预计自用为主，少量配套对外租赁，部分出售 2栋塔楼和1栋配楼（含研发塔楼、总部办公楼、配套综合服务楼） 工业用地 约15.2万平方米 约8万平方米（1号楼及2号楼） 预计2026年3季度投入使用
百度智慧中心项目 新城区 预计自用、面向产业合作方租赁 展示中心、多栋主体建筑 商业服务业设施用地（B29其他商业服务业用地） 约19.38万平方米 约7.3万平方米（主要用于生态合作伙伴办公及配套服务空间） 预计2027年竣工投用
1）市场竞争格局分析
A.新增供应以“自用”为主
项目均定位于特定企业的总部基地或研发中心，同时目前运营管理机构从市
场公开渠道并未获取以上项目对外明确招商消息。初步判断上述项目以企业自用
为主，其次是吸引其产业链上下游的生态伙伴入驻，预计其实际投向纯商业租赁
市场的面积将显着低于总建筑面积，稀释了对租赁市场的直接冲击。
B.新增供应入市时间分布较为均匀
从预计投用时间看，供应量分批分布在2026年至2028年，避免了在单一时
间点形成过度集中的供应，为市场逐步消化增量提供了缓冲期。
C.新增供应项目区位分布
中电科太极西安产业园项目与本项目的区位基本一致，构成竞争关系；浪潮
西北总部基地和三人行数字信息产业基地虽同处高新区丝路软件城片区，但其区
位条件相对逊于本项目；百度智慧中心位于新城区，与本项目距离较远，从区位
上与本项目不构成直接竞争关系。
2)本项目竞争优势
A.本项目产业集聚效应明显，配套完善，运营成熟
产业生态完善，客户黏性强劲：项目已集聚了以阿里巴巴、易点天下等龙头
企业，形成了规模化的产业集群，构建起成熟完备的产业生态，具备显着的产业
协同效应，同时沉淀了稳固的企业客户粘性。
产品类型丰富，硬件适配度高：本项目提供高层、小高层、多层等多元产品
形态，建筑层高、楼面承重、电力配置等硬件标准均量身适配研发企业需求。其
中多层产品在空间布局灵活性、园区环境品质等方面优势突出、吸引力显着。区
域内主要在建及拟开业竞争性项目产品形态相对单一，基本为高层。
地理位置优越，交通出行便捷：项目坐落区域核心地段，公共交通通达性强，
云轨软件新城站专属接驳园区，通勤出行高效便利。
内外配套成熟，生活服务齐全：园区外部优质公共资源集聚，涵盖西安人才
公园、陕西省图书馆、高新八小、高新区第十四小学、高新区第四中学、高新区
第十六小学、高新区第十初级中学、儿童医院等教育、医疗、文化休闲配套；
园区内部规划超1万平方米员工餐厅，同步引入品牌超市、咖啡茶饮、健身
会所、药店、快递服务中心及数十家特色餐饮等商业业态，全方位提升园区综合
服务能级，优化企业及员工办公生活体验。
B.运营管理机构是专业产业园投资运营商，在区域内具有运营和资源优势。
丰富的运营经验与资源积累：已累计开发运营约170万平方米产业空间，成
功引进了包括阿里巴巴、易点天下、施耐德、美光等超过400家知名科技企业，
积累了深厚的产业资源与客户网络。
体系化的运营能力：形成了涵盖产业研究、孵化投资、招商运营、资产管理
的完备产业运营体系，并秉持“社区化”运营理念，能够有效应对市场变化，提升
项目吸引力与租户粘性。
2、不动产项目与同行业可比项目的竞争优势与劣势
（1）优势
区位优势：不动产项目位于西安软件新城，所在区域聚集了全市90%以上的
软件研发企业，世界500强企业36家，中国软件百强企业52家，上市企业40
家。标的项目交通条件较为便捷，周边有城市交通主次干道天谷八路、云水一路、
科技八路、西三环路等，周边设有云水一路天谷八路口、云水二路天谷八路口等
公交站，分布有116路、198路、272路、303路、339路、526路、821路、高
新8号线、186路、199路、828路等多条公交线路，标的项目对外交通较为便
捷，距离西安西站约14公里，距离西安火车站约20公里，距离西安北站约27
公里，距离西安咸阳国际机场约35公里。
产业优势：不动产项目区域内集聚了阿里巴巴西部总部、西门子（中国）有
限公司西安分公司、软通动力、海康威视、华为配套企业（包括思特沃克、诚迈
科技、歌尔泰克等）、施耐德电气、横河电机、艾宾信息、奥博杰天、特锐德西
安研发中心、芯派科技、中科芯集成电路有限公司等全球及国内知名企业。
政策优势：西安高新区出台了较为完善的发展产业、支持企业的优惠政策，
明确支持软件和信息服务业发展：（一）支持信创产业发展（二）支持智能汽车
软件研发（三）支持集成电路设计提升（四）支持出海产业成长壮大（五）支持
产业创新中心建设（六）支持应用场景试点示范（七）培育数字化转型服务商（八）
支持制造业软件业务剥离（九）支持企业突破发展（十）支持重大发展项目。
配套优势：不动产项目区域内分布有中国建设银行、平安银行、招商银行、
中国邮政储蓄银行、中国银行等金融机构，分布有安朴酒店、西安高新区喜来登
酒店，区域商务配套较为完善，分布有华为西安研究所、西安国家数字出版基地、
中软国际科技园等科技产业园区，区域内人群整体素养较高，周边休闲娱乐场所
有西安人才公园、鹤鸣湖公园等。不动产项目配套有3,117个停车位、C1-C3栋
配套有10,286.74平方米园区食堂，充足的车位、便利的餐厅为员工提供更加便
捷的生活条件。
规模优势：不动产项目包括10幢地上房地产，3幢地下房地产，总建筑面
积为325,033.70平方米，其中地上研发建筑面积为209,099.14平方米，地下车库
建筑面积为84,070.14平方米，地下物业用房建筑面积为4,093.81平方米，储藏
室等设备用房建筑面积为27,770.61平方米，适中的建筑体量不仅有利于日常管
理，也能满足园区成长型企业后续扩租的需求。不动产项目A区、B区楼栋为5
层低层建筑，D区为11层中层建筑，E区为22层高层建筑，不同的楼层分布为
租户提供了更多的承租选择，有利于不动产项目出租经营。
大租户优势：不动产项目目前承租租户为140户，平均承租建筑面积为
1,309.81平方米，平均承租建筑面积适中。目前约74.29%的租户承租建筑面积在
1,000平方米以下，其承租建筑面积占已出租建筑面积的17.29%，约15.00%的
租户承租建筑面积在1,000-3,000平方米之间，其承租建筑面积占已出租建筑面
积的21.17%，约10.71%的租户承租建筑面积在3,000平方米以上，其承租建筑
面积占已出租建筑面积的61.54%，从租户数量来看，租户分散度较好，从承租
空间来看，大租户又相对集中。大租户的变动对出租率等经营指标的影响较大，
但就当下市场环境下，大租户对园区的经济稳定、生态构建、风险抵御、品牌升
级具有不可替代的作用。
先发与成熟度优势：作为已运营园区，提供了稳定的办公环境和即时的入驻
能力，对风险厌恶型或急需扩张的企业吸引力巨大。初具规模的入驻企业群体形
成了基本的产业氛围与社区网络，商业配套已落地运营，生活便利性有保障
（2）劣势
历史租金定价：不动产项目由西安市高新区软件新城建设发展有限公司开发
建设，建成后委托西安软件园发展中心运营，西安软件园发展中心是西安高新区
管委会下设的园区运营单位，在招租盈利的一般职责以外，还肩负着吸引优质企
业落户，促进企业快速发展的重要政府职能，因此能够为载体内落户的企业提供
力度较大的各类优惠政策，也能协助企业争取政府创办的各类扶持基金，因此不
动产项目租金定价并未及时响应市场，自运营以来租金标准一直保持50元/平方
米/月。
物业品质滞后：不动产项目竣工于2016-2018年，部分楼栋（如A/B区）
为低层建筑，公区装修（混合砂浆墙面、地砖地面）与新建园区（如大华股份西
安数智产业园，含精装修产品）相比标准较低，对追求高品质办公环境的科技企
业吸引力有限。
（3）机会
衍生产业：软件信息产业园会衍生出软件服务、互联网金融、商务办公服务
等多种直接相关服务。同时会刺激类似于第四方物流、云数据等增值性服务行业。
园区企业的入驻为当地扩充就业岗位，同时带动平台周边商贸、餐饮、服务等产
业发展。借助区域特性属性，区域经济条件、政府规划指导、区域优惠政策、区
域企业分布、教学研究机构、人才、物流、交通等条件，园区发展的承载力会更
好。
（4）威胁
产业分流：西安软件新城产业聚集度较高，潜在需求较为可观，目前区域内
优质物业项目的容量有限，但随着中电科太极西安产业园陆续建成并投入使用，
优质专业的产业园办公供给量随之增加。加之新建园区的政策优势及功能的更新，
原有租户会有更多的选择，因而可能会导致疏解部分租户。
八、不动产资产的使用现状及维护情况
（一）建筑物状况
根据评估机构出具的《估价报告》，估价对象所在园区“西安软件新城软件
研发基地二期”，位于陕西省西安市雁塔区天谷八路156号，估价对象为西安软
件新城软件研发基地二期部分不动产。
西安软件新城软件研发基地二期所在宗地地块东至云水一路、南至天谷九路、
西至云水二路、北至天谷八路，宗地面积为117,951.3平方米，土地使用权终止
日期为2064年10月24日，剩余使用年期为38.57年。该地块平面近似矩形，
形状较规则，地势平坦，地质条件对地上建筑物无不良影响。宗地红线外不动产
资产已达到“七通”，包括通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力。
本次纳入评估范围的土地面积为其建筑物对应分摊部分，西安软件新城软件研发
基地二期宗地示意图如下：
图5-8-1：宗地示意图
备注：本说明中所展示的地图、平面图及证件仅是为形象直观地讨论问题，不能作为测
量成果以用作他用，也不允许把它们与本说明分开来单独使用。
1、建筑物实物状况
西安软件新城软件研发基地二期陆续于2016至2018年竣工，其中A、B、
C组团及1号车库于2016年竣工，D、E组团及2-3号车库于2018年竣工，项
目由18幢研发、会议中心、培训楼及3幢地下车库、物业用房及其他配套建筑
组成，总建筑面积为409,698.84平方米，其中地上建筑面积为293,888.04平方
米，地下建筑面积115,810.80平方米。
不动产资产为该园区中的部分不动产，包括10幢地上不动产，3幢地下不
动产（物业用房、地下车库及其他配套建筑），所在楼宇为1幢2单元、3幢、
6幢、9-12幢、14幢、16-17幢及19-21幢。不动产资产总建筑面积为325,033.70
平方米，其中地上研发建筑面积为209,099.14平方米，地下车库建筑面积为
84,070.14平方米，地下物业用房建筑面积为4,093.81平方米，储藏室等设备用
房建筑面积为27,770.61平方米，详见下表：
表5-8-1：总建筑面积构成表
产权幢号 现状编码 规划区域 总楼层 总建筑面积(㎡) 规划用途及建筑面积（㎡）
研发 物业用房 地下车库 储藏室等设备用房
1幢2单元 A3-1 A区 地上5层 7,851.57 7,851.57 - - -
3幢 A2 地上5层 7,859.36 7,735.60 - - 123.76
6幢 A6 地上5层 7,787.84 7,787.84 - - -
9幢 A9 B区 地上5层 8,498.14 8,498.14 - - -
10幢 A10 地上5层 3,796.63 3,796.63 - - -
11幢 A11 地上5层 3,789.56 3,789.56 - - -
12幢 A12 地上5层 8,510.10 8,510.10 - - -
14幢 B1 D区 地上11层 20,375.64 20,375.64 - - -
16幢 B3 地上11层 20,486.47 20,486.47 - - -
17幢 C1-C3 E区 地上22层 120,267.59 120,267.59 - - -
19幢 1号车库 A、B区 地下1层 45,727.43 - 2,861.93 40,008.00 2,857.50
20幢 2号车库 E区 地下2层 40,906.88 - - 24,044.23 16,862.65
21幢 3号车库 D区 地下2层 29,176.49 - 1,231.88 20,017.91 7,926.70
合计 325,033.70 209,099.14 4,093.81 84,070.14 27,770.61
备注：不动产资产用途分类依据《不动产权证书》《房屋测绘成果报告》等资料。
2、装修情况
不动产资产建筑物外立面主要为玻璃幕墙、银灰色外墙涂料饰面、深灰色和
白色铝板、银灰色铝合金穿孔板；估价对象建筑物公区部分墙面为混合砂浆抹刷
白色乳胶漆，地面铺设地砖，顶棚为石膏板及轻钢龙骨，室内租户根据需求自行
装修。
3、配套设施
不动产资产建筑物配备有电梯；电气有变配电房、高压室、集装箱式柴油发
电机房、照明系统、火灾自动报警系统等；中央空调系统;生活、消防给排水系统；
弱电配备有通信网络系统、停车库管理系统、无线巡更系统、有线电视接收系统
和电缆电视分配系统、信息发布系统等。
根据原始权益人提供的资料以及评估机构的实地查勘，估价对象于基准日
2026年3月31日主体结构完好，外观无明显破损，楼宇设备设施齐全，总体运
行正常，维护状况良好。
（二）保险情况
根据软件新城公司提供的保险单，截至本文件出具日，已购买的保险情况如
下：
1、财产一切险：保险单号为11778006800132936428，投保人为软件新城公
司，被保险人为软件新城公司，保险期间自2025年10月21日00时起至2026
年10月20日24时止，被保险财产地址为中国陕西省西安市雁塔区西安软件新
城软件研发基地2期西安高新区天谷八路156号，保险项目包括机器设备（配套
设施）、房屋建筑、其他财产，保险人为中国平安财产保险股份有限公司陕西分
公司；
2、公众责任险：保险单号为11778006800132886482，投保人为软件新城公
司，被保险人为软件新城公司，保险期间自2025年10月21日00时起至2026
年10月20日24时止；保险人为中国平安财产保险股份有限公司陕西分公司；
3、财产一切险营业中断险：保险单号为11778006800135435457，投保人为
软件新城公司，被保险人为软件新城公司，保险期间自2025年10月21日00时
起至2026年10月20日24时止；保险人为中国平安财产保险股份有限公司陕
西分公司。
（三）未来维修改造计划
定期进行建筑物管理、设施设备管理等维修保养工作，具体维修改造工作包
括：
1、建筑物管理：对不动产资产区域内建筑物及配套设施进行日常修缮及管
理服务，包含：屋顶、外墙面、门窗、配电室、物业用房、道路、停车场等部位；
按年度购买财产一切险、公众责任险等；
2、设施设备管理：根据《物业服务委托合同》，委托物业公司对共用设施
设备进行日常运行养护维修和管理，保持共用设施设备的正常运行和使用，预防
安全事故的发生，包含：围墙、栏杆、共用的上下水管道、落水管、污水管、照
明设备、通风设施、防水设施、散热设施、消防设施、供配电设施、给排水设施、
弱电单元等。对于消防设施、电气设施按时进行年检和养护；对绿化进行定期养
护，包含浇水、除草、扶正、修剪、病虫害防治等工作，确保园区绿化率；
3、电梯维修维保：定期对楼宇电梯及其他特种设备进行巡检维保，对巡检
过程中发现的问题及时进行维修；同时按年度进行电梯定检年检；
4、空调系统维修维保：定期对空调系统进行巡检、维保，对巡检过程中发
现的问题及时进行维修；
5、停车位日常运营维护：定期对停车位及收费软件（含道闸）等与停车位
运营相关设施设备进行日常维修、保洁、秩序维护。
（四）调查结论
经基金管理人及计划管理人核查，不动产资产均位于西安市高新区，电子信
息产业聚集度高，基础设施及配套完善，为后续运营提供了良好的外部环境。不
动产资产主体结构均完好，外观均无明显破损，楼宇设备设施齐全，总体运行正
常，维护状况良好。不动产资产均已购买了财产一切险、公众责任险及营业中断
险，未来项目公司将于不动产资产财产一切险、公众责任险及营业中断险到期前
自行投保。
九、租约及历史现金流情况
（一）现金流稳定性
1、运营年限
不动产项目分区竣工并分区陆续开始运营，其中A2、A3-1、A6、A9、A10、
A11、A12于2016年9月开始运营，B1、B3于2016年10月开始运营，C1-C3
于2017年7月开始运营。截至2026年3月31日，基础资产整体已运行8年以
上。
表5-9-1不动产项目运营时间（截至2026年3月31日）
现状编号 运营起始时间 已运营期限（年）
A2、A3-1、A6、A9、A10、A11、A12 2016年9月 9.5
B1、B3 2016年10月 9.42
C1-C3 2017年7月 8.67
2、历史现金流
（1）不动产项目历史收入、成本情况
不动产资产的现金流来源主要由市场化运营产生，不依赖第三方补贴等非经
常性收入。不动产项目历史经营收入为房屋租金收入、停车费收入和空调费收入，
不动产项目历史运营情况如下：
表5-9-2不动产项目历史运营情况
单位：万元
指标 2026年1-3月 2025年度 2024年度 2023年度
营业收入 2,689.78 10,556.62 11,010.45 11,484.70
其中：租金收入 2,357.37 9,668.28 10,125.14 10,697.29
停车费收入 229.20 558.06 556.38 457.14
空调费收入 103.21 330.28 328.93 330.28
营业成本 865.52 3,458.69 3,075.93 3,053.53
销售费用 17.39 75.68 44.13 71.82
管理费用 30.08 99.03 96.39 128.42
税金及附加 373.55 1,490.97 1,387.99 1,416.59
3运营净收益 2,117.15 7,940.89 8,903.95 9,275.57
近三年及一期，不动产项目营业收入分别为11,484.70万元、11,010.45万元、
10,556.21万元和2,689.78万元，运营净收益分别为9,275.57万元、8,903.95万
元、7,940.89万元和2,117.15万元。
（2）不动产项目历史出租率
不动产项目历史各期末出租率及各期加权平均出租率如下表所示：
表5-9-3不动产项目历史出租率统计
项目 期末出租率
2023年末 2024年末 2025年末 2026年3月31日
软件新城二期项目 82.05% 88.56% 88.34% 86.43%
项目 4各期加权平均出租率
2023年度 2024年度 2025年度 2026年3月31日
软件新城二期项目 89.06% 85.84% 87.18% 85.48%
近三年及一期，不动产项目期末整体出租率分别为82.05%，88.56%、88.34%
和86.43%。
（3）不动产项目历史出租率变动原因说明
2023年，随着不动产项目经营从培育期转向成熟期，不动产项目当年加权
平均出租率达到运营以来峰值89.06%。2023年末出租率下滑的主要原因为一租
3
运营净收益=营业收入-营业成本-销售费用-管理费用-税金及附加+折旧摊销-资本性支出
4
加权平均出租率=∑（租赁天数x租赁面积)/（总可租赁面积x当年天数）
户于年末搬离不动产项目园区至其自建办公楼，对期末出租率影响较大。随着
2024年新签约项目实现落地及入驻园区，2024年年末出租率提升至88.56%。
2025年以来，标的资产经营情况稳定，2025年加权平均出租率指标与2024年相
比实现净增长。2026年一季度末，不动产项目出租率小幅下降至86.43%。截至
2026年6月30日，出租率86.39%，与2026年一季度末基本持平，整体经营稳
定。
（4）续租率
不动产项目历史各期末续租率如下表所示：
表5-9-4不动产项目历史续租率统计
项目 2023年 2024年 2025年 2026年一季度
到期面积（平方米） 78,623.69 104,201.4 111,042.09 15,898.82
续租面积（平方米） 51,394.27 87,714.15 89,097.15 13,963.74
续租面积/到期总面积 65.37% 84.18% 80.24% 87.83%
2023年至2026年一季度，不动产项目续租率分别为65.37%、84.18%、80.24%
和87.83%，续租率水平较高且总体趋势向好，呈现出较强的租户黏性，有效减少
了换租期间物业空置产生的租金损失。园区优质的运营服务、完善的生活配套、良
好的产业生态及合理的租金水平，为出租率稳定提供了直接保障。
（5）不动产项目退租后去化率
不动产项目历史各期退租后去化率如下表所示：
表5-9-5不动产项目退租后去化率
项目 2023年 2024年 2025年 三年平均 2026年一季度
当年/期退租总面积（平方米） 27,979.86 31,542.83 23,664.54 27,729.08 5,964.30
退租后去化面积（平方米）（注1） 13,819.83 22,838.69 13,614.34 16,757.62 833.79
退租后去化率（注2） 49.39% 72.41% 57.53% 60.43% 13.98%
注1：退租后去化面积是指某租赁单元退租后，该特定租赁单元退租后12个月内累
计去化面积（其中2026年一季度为当期退租后截至本反馈回复日的去化面积）
注2：退租后去化率=退租后去化面积/退租总面积
2023年至2025年退租后去化率（为特定房源退租后12个月内去化情况）
分别为49.39%、72.41%、57.53%，在近三年的退租面积中，退租后12个月内去
化面积平均占比60.43%。
（6）不动产项目历史租金单价
1）历史各期末平均租金单价
不动产项目近三年及一期表面租金单价如下表所示：
表5-9-6不动产项目近三年及一期表面租金单价统计
单位：元/平方米/月
指标 2023年 2024年 2025年 2026年3月末/1-3月
5期末表面租金单价 50.28 50.91 49.89 49.95
6当期表面租金单价 49.76 50.15 50.48 50.00
不动产项目从2016年陆续开始运营至今，对外出租的租金单价基本保持稳
定，含税表面租金单价主要以50元/平方米/月为主。
2）不动产项目近三年及一期有效租金单价如下表所示：
表5-9-7不动产项目近三年及一期有效租金单价统计
单位：元/平方米/月
指标 2023年 2024年 2025年 2026年3月末/1-3月
7期末有效租金单价 49.66 48.01 44.96 45.23
8当期有效租金单价 48.44 47.95 46.19 45.14
2023年，不动产项目通过陆续取消或减少免租优惠等措施，期末及当期有
效租金单价基本与表面租金单价持平。2024年以来，由于区域产业园市场整体
下行以及周边竞品的影响，不动产项目在签约时给予租户一定的免租期优惠，导
致有效租金单价有所下降。
（7）租金收取结算方式
5期末表面租金单价=∑（年末/期末在租租户面积*表面租金）/∑（年末在租租户面积）
6当期表面租金单价=∑（当年/当期在租租户面积*表面租金）/∑（当期在租租户面积）
7期末有效租金单价=∑（年末/期末在租租户面积*有效租金）/∑（年末在租租户面积）
8当期有效租金单价=∑（当年/当期在租租户面积*有效租金）/∑（当年在租租户面积)
不动产项目租金收取方式主要为预付形式，项目公司同时向租户收取押金，
以应对租户欠缴或者违约的风险。
1）项目租金预付机制具体情况
运营管理机构于租赁合同约定的租金支付日前，向租户送达租金结算表及租
金发票等付款通知，租户需按合同约定时点支付租金。截至2026年3月31日，
本项目涉及租户140家，租金预付方式主要分为以下两类：
A.缴费期初预付
租户按照租赁合同约定，以每月或每季度为一个缴费期，租户需在上一个缴
费期满前/后7日内交纳下一缴费期租金，该类租户共计125个，占比89.29%。
B.缴费期内预付
租户按照租赁合同约定，以每月或每季度为一个缴费期，在缴费期内按照固
定日期支付当期租金，该类租户共计15个，占比10.71%。
综上，租户均采用预付模式，只是预付期长短的区别。
2）历史押金收取情况
运营管理机构通常要求租户缴纳3个月租金作为押金，但基于个别商业谈
判，存在部分差异化安排。截至2026年3月31日，租赁合同约定的押金收取情
况如下：
表5-9-8押金收取情况统计
分类 押金额度 合计
3个月租金 3个月租金以下 未约定押金
租户数量（个） 117 20 3 140
租户个数占比 83.57% 14.29% 2.14% 100%
截至2026年3月31日，存续租户中137家租户已全部按合同足额缴纳押
金，3家租户未约定收取押金，这3家租户的租金收入占2026年一季度不含税
营业收入的1.54%，占比较小。对于3家未约定押金的租户，运营管理机构通过
加强监控日常经营情况，综合判断其履约能力，降低可能的履约风险。
3、不动产项目租金收缴情况及关于欠缴租金的应对处置安排
（1）租金收缴率
表5-9-9不动产资产租金收缴率
单位：%
项目 2023年度 2024年度 2025年度 2026年3月31日
当期收缴率 85.59 96.87 96.53 91.37
9期后收缴率 99.99 100.00 99.96 98.94
近三年及一期，当期收缴率分别为85.59%、96.87%、96.53%和91.37%，期
后收缴率分别为99.99%、100.00%、99.96%和98.94%，均处于较高水平。不动
产项目期后租金收缴率均在98.9%以上，未达100%为少量租户延迟支付所致。
项目公司及运营管理机构已对上述剩余尚未回收的运营收入形成追缴方案，并积
极跟踪欠款回收情况，争取尽早回收。
截至2026年6月30日，项目当期收缴率为97.51%，高于近三年及一期的
当期收缴率水平，园区运营管理水平持续提升。
（2）关于欠缴租金的风险缓释措施
1）通过租金预付及租赁押金制度防范欠缴损失
不动产项目租金收取方式主要为预付形式，租户按照租赁合同约定，以每月
或每季度为一个缴费期，租户需在上一个缴费期满前/后7日内交纳下一缴费期
租金。项目公司同时向租户收取押金，以应对租户欠缴或者违约的风险，如租户
欠缴租金或提前解约，租赁押金可提供一定安全保障。
2）采取多渠道多层次的催缴手段，保障租金收缴的及时性
运营管理机构将根据租户实际逾期时长采取上门沟通、信息发送、函件寄达
以及法律诉讼等不同方式进行催收；运营管理机构亦将在必要时组织专题分析会，
对未按时缴纳租金的租户情况进行分析，制定催缴方案并落实。
3）运用数智园区管理平台，强化租金收缴台账系统化管理
运营管理机构已经搭建数智园区运营管理平台，平台功能主要包括资源管理、
客户管理、租赁合同管理、履约管理、财务管理等板块。创建完备的资源台账、
9
期后收缴率=1-截至2026年6月30日对应期间尚未回收的租金收入/对应期间租赁合同等协议中约
定的应收租金收入
合同台账、企业台账、费用台账（包括账单、催缴、票据）等，高效管理租赁资
源、租赁合同、租金收缴、租户信息等，达到实时掌握欠租情况并有针对性地采
取催收措施的目的。
（二）现金流真实性
不动产项目采用委托运营管理模式，由配套公司负责资产的运营和管理。不
动产项目运营收入包括租户或者使用人支付的研发办公、便民服务、配套车位租
金及空调费等收入。
项目公司根据其与租户签署的《房屋租赁合同》合法收取房屋租赁收入、与
运营管理机构签署的《运营管理服务协议》合法收取停车费及空调费，不动产项
目现金流真实有效。
经基金管理人、计划管理人及中伦律所对租赁合同进行全面核查，截至2026
年3月31日，租赁合同均不存在违反《中华人民共和国民法典》（简称“《民法
典》”）第148条、第149条、第153条、第154条和第506条规定导致合同无
效或可撤销的情形，均合法有效。
1、租赁合同的特殊条款
关于合同特殊条款，经基金管理人、计划管理人及中伦律所核查，部分租赁
合同中存在转租限制、优先购买安排、提前退租、租金优惠减免等条款（以下简
称“特殊条款”）。租赁合同中前述特殊条款的实质内容基本相同，在具体的转租
限制、提前退租通知期限及违约金金额、租金优惠减免期限方面略有不同。个别
租赁合同未对承租人是否同意放弃优先购买权事宜作出约定，承租人享有相关租
赁房屋的优先购买权。前述租赁合同中的特殊条款概述如下：
（1）转租限制条款。根据租赁合同的约定，承租方不得擅自改变房屋租赁
用途或以其他任何形式进行处分，在未征得出租方同意的情况下，不得进行转借
或转租。承租方不得将出租房屋或其任何部分转租或分租给任何其他第三方，也
不得将该房屋之任何权益转让给任何其他第三方，除非得到出租方的书面同意。
（2）优先购买安排。个别租赁合同未明确约定承租方放弃优先购买权。
（3）提前退租条款。根据租赁合同的约定，承租人在租赁期内需提前退租
的，应提前提出书面申请，经出租方书面同意后可提前终止租赁合同，承租方应
当额外支付违约金予出租方，作为出租方的补偿。如果承租方未经出租方书面同
意单方解除租赁合同的，出租方有权收回出租房屋，并没收承租方租房押金不予
退还，承租方还应按合同房屋租金总额的一定比例向出租方支付违约金。
（4）租金优惠减免条款。根据租赁合同的约定，出租人给予承租人约定期
限的免租期，免租期内承租人无需向出租人支付租金，但除租金外的与使用租赁
房屋有关的其他费用（包括但不限于物业服务费、水电费、空调使用费等）均由
承租人自行承担。
对于上述特殊条款，《运营管理服务协议》已约定运营管理机构应执行和落
实不动产资产的具体租赁策略，负责维护租赁客户关系，尽合理最大可能预防触
发优先购买安排等租赁合同特殊条款或尽合理最大可能缓释该等特殊条款的触
发对不动产项目租金收入、公募基金及其投资者利益的影响。
2、存在特殊条款的租赁合同面积占比和租金收入占比
目标不动产项目截至2026年3月31日合计140位租户签署的168份租赁
合同，租赁合同中存在承租人享有转租限制条款、优先购买权条款、无违约责任
提前退租条款、租金优惠减免条款，具体如下：
表5-9-10租赁合同特殊条款情况表
特殊条款 合同数量（份） 面积（平方米） 租赁合同面10积占比 租金收入占比
转租限制条款 166 167,802.12 91.51% 89.73%
享有优先购买权条款 17 76,941.44 41.96% 39.88%
无违约责任提前退租条款 8 35,350.53 19.28% 17.89%
租金优惠减免条款 99 137,481.96 74.97% 71.31%
（1）166份房屋租赁合同约定了承租人转租限制条款，合计租赁面积
167,802.12平方米，租赁合同面积占比91.51%，对应租金收入占2026年一季度
全部租金收入的89.73%。承租人转租限制条款主要包括：
1）承租方不得擅自改变房屋租赁用途或以其他任何形式进行处分，在未征
得出租方同意的情况下，不得进行转借或转租。
2）承租方不得将出租房屋或其任何部分转租或分租给任何其他第三方，也
不得将该房屋之任何权益转让给任何其他第三方，除非得到出租方的书面同意。
（2）17份房屋租赁合同约定承租人享有同等条件下的优先购买权，合计租
10注：租赁合同面积占比计算公式为：截至2026年3月31日非公共区域相关租赁部位存在特殊条款的
租赁合同面积之和/截至2026年3月31日非公共区域相关租赁部位合计租赁合同面积。
赁面积76,941.44平方米，租赁合同面积占比41.96%，对应租金收入占2026年
一季度全部租金收入的39.88%。明确放弃优先购买权的租赁合同相关条款系指：
承租方不可撤销地承诺放弃对出租房屋的优先购买权。根据《民法典》的相关规
定，未约定放弃优先购买权则承租人享有同等条件下的优先购买权。
（3）8份房屋租赁合同约定可以无违约责任提前退租，无违约责任提前退
租条款主要包括：经承租方提前通知出租方，承租方可以提前终止合同，无需承
担任何违约责任。含该类特殊条款的租赁合同合计租赁面积35,350.53平方米，
租赁合同面积占比19.28%，对应租金收入占2026年一季度全部租金收入的
17.89%。
（4）99份房屋租赁合同约定了租金优惠减免条款（租金优惠减免条款系指
出租方同意给相关承租方10天至12.5个月不等的免租期），合计租赁面积
137,481.96平方米，租赁合同面积占比74.97%，对应租金收入占2026年一季度
全部租金收入的71.31%。
3、不存在依据当地行业政策规定设置限制性条款的情况
就上述租赁合同中存在的转租限制条款、承租人享有优先购买权条款、无违
约责任提前退租条款、租金优惠减免条款，经管理人及律师核查，各条款均系运
营过程中运营管理机构与租户磋商而定，部分租户合同不涉及前述条款亦可证明
相关条款非强制性，不存在依据当地行业政策规定设置限制性条款的情况。
4、就租赁合同中存在的转租限制条款，系常规的商业安排且具有相关的法
律依据，对项目运营和处置没有影响。根据《西安市城市房屋租赁条例》（西安
市人民代表大会常务委员会，2021.01.18发布并实施），承租人擅自将承租的房
屋转租的，出租人有权终止合同，收回房屋。因此，租赁合同中约定在未征得出
租方同意的情况下，承租方不得进行转借或转租，有利于运营管理机构把控承租
人资质，维护园区产业定位，保障对租赁房屋的管理。
5、租赁合同项下承租人的优先购买权
截至2026年3月31日，目标不动产资产签约租户中尚有11户承租人未明
确放弃优先购买权（涉及房屋租赁合同17份，合计租赁76,941.44平方米，占截
至2026年3月31日目标不动产项目已出租面积的比例约为41.96%），其余全
部承租人均已明确在整体出售目标不动产的情况下放弃对租赁房屋的优先购买
权。关于该等尚未放弃优先购买权的影响及风险揭示具体如下：
（1）未放弃优先购买权对不动产项目整体处置或分拆销售的影响分析
1）承租人仅在同等交易条件下享有优先购买权
根据《民法典》第726条的规定，“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之
前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”，因此，
未放弃优先购买权的承租人如接受与本项目相同的同等交易条件（包括转让价格、
价款履行方式及支付进度等因素时），则享有对租赁房屋的优先购买权，反之承
租人即使明示购买意向亦不享有法律上的优先购买权。
2）承租人享有的同等条件下的优先购买权的权利行权对象
根据民法典第726条的规定，承租人的优先购买权行权对象为其所租赁的房
屋。就本项目而言，项目公司目前单独持有每个房屋的不动产权证书，理论上存
在按每个房屋单独出售的法律可行性。
3）承租人在同等条件下行使优先购买权，应在出租人履行通知义务后15日
内明确表示购买，否则视为已放弃优先购买权
根据《民法典》第726条的规定，“出租人履行通知义务后，承租人在十五
日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权”。因此，未放弃优先购买
权的承租人，如项目公司履行通知义务后承租人在15日内仍未明确表示购买的，
即视为已放弃优先购买权。
4）因出租人未履行通知义务等导致承租人未能履行其享有的优先收购权的
情形下，出租人与第三人的处置交易行为仍然有效，但该承租人有权主张赔偿责
任进而对不动产项目的运营可能产生一定的不利影响
根据《民法典》第728条的规定，在出租人未通知承租人导致承租人未能履
行优先购买权情形下，出租人与第三人订立的房屋买卖合同效力亦不受影响，但
享有优先购买权的承租人有权向出租人主张赔偿责任。
就本项目而言，相关承租人未放弃优先购买权的情形，均不影响该等处置行
为的合同效力，既不影响本项目已完成的资产重组的效力，亦不影响基金存续期
内不动产项目的整体处置或是分拆销售交易行为的效力，但不排除享有优先购买
权的承租人向项目公司主张赔偿责任，进而可能存在如下风险：可能对未完成的
处置交易进程的推进、不动产资产的短期运营现金流情况等产生一定不利影响，
或可能限制项目公司与其他同类租户签署租赁协议，进而影响不动产资产的短期
运营表现等。
（2）未放弃优先购买权对项目公司股权转让的效力影响
根据《民法典》第726条的规定，“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之
前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”，未放弃
优先购买权的承租人享有优先购买权条款的行权对象仅为租户承租的租赁房屋
而并非持有不动产项目整体物业的项目公司100%股权。因此，承租人未放弃优
先购买权不影响项目公司股权转让的效力，以不动产项目作为底层资产发行不动
产基金的交易合法有效。
（3）未放弃优先购买权的风险缓释措施
1）就未放弃优先购买权的承租人的风险缓释措施
配套公司出具书面承诺，“若因相关租户未放弃优先购买权，使得不动产项
目存在转让或处置限制并因此使得软件新城公司遭受损失的，由本公司进行最终
承担”。
2）运营管理机构有义务预防触发优先购买安排或缓释对不动产项目租金收
入、公募基金及其投资者利益的影响
《运营管理服务协议》已约定运营管理机构提供的运营管理服务包括：“执
行和落实不动产资产的具体租赁策略，负责维护租赁客户关系，尽合理最大可能
11
预防触发优先购买安排等租赁合同特殊条款或尽合理最大可能缓释该等特殊
条款的触发对标的不动产项目租金收入、公募基金及其投资者利益的影响”。
本项目已就未放弃优先购买权设置了相关风险缓释措施。
6、就租赁合同中存在的无违约责任提前退租条款，经承租方提前（一个月/
两个月/三个月）书面通知即可提前终止租赁合同，因此无违约责任提前退租条
款的设置可能会导致退租时间点具有不确定性，在突发退租情形下将造成招商工
作被动，进而可能导致房屋空置期延长的风险。针对前述风险，未来运营管理机
构将进一步降低无违约责任提前退租合同签署的比例，并增加与租户沟通的频次，
了解租户未来的续租意愿，在明确退租意图前提前储备相应房源的潜在客户以避
免出现长期空置的情况。
7、就租赁合同中存在的租金优惠减免条款，系指出租方同意给予相关承租
方10天至12.5个月不等的免租期。其中，免租期为12.5个月的承租人共2户，
11
预防触发优先购买权的安排方式包括但不限于：在招租时对超大面积租户要求事先放弃优先购买权、
按法律规定履行通知义务等。
涉及房屋租赁合同2份，合计租赁面积7,724.35平方米，租期分别为5.5年
（5,792.74平方米）、3.3年（1,931.61平方米），占截至2026年3月31日目标
不动产项目已出租面积的比例约为4.21%，占2026年一季度全部租金收入比例
为3.76%。阶段性提供免租期有利于提高租户的粘性、吸引潜在租户，但同时也
会降低有效租金单价。就以上免租期相关条款对运营稳定性可能产生的不利影响，
管理人通过以下措施降低其对运营收入的影响：
（1）考核绑定：将运营管理费与运营收入挂钩；
在运营管理机构的运营管理服务期限内，按年度对当年运营收入净额实际值
是否达到运营收入净额目标值进行考核，以运营收入净额达成情况作为浮动运营
管理费用计提依据。当年度运营收入净额实际值高于当年度运营收入净额目标值
时，年度浮动运营管理费为正，运营管理机构有权收取当年度浮动运营管理费
（不超过当年度应支付的基础运营管理费（不含日常维修维护费）的50%）。当
年度运营收入净额实际值低于当年度运营收入净额目标值时，当年度浮动运营管
理费为负，项目公司从应支付的基础运营管理费中扣减相应金额（扣减金额不超
过当年度应支付的基础运营管理费（不含日常维修维护费）的50%）。浮动运营
管理费的具体设置如下：
“浮动运营管理费以运营收入净额实际值与运营收入净额目标值的差额为基
数计算，计算公式为：J=(G-H)*20%
J为每年度应计提的浮动运营管理费
G为运营收入净额实际值，依据审计机构出具的项目公司审计报告或运营管
理机构与项目公司双方认可的其他书面形式确认，计算公式：运营收入净额实际
值=项目公司审定利润表中营业收入-营业成本-税金及附加-管理费用-销售费用
（如有）+当期全部折旧摊销。为免疑义，作为计算定价依据的运营收入净额，
不对浮动运营管理费进行扣除。
H为运营收入净额目标值，指不动产项目在相应期限内应实现的运营收入净
额的目标金额，2026年至2035年的运营收入净额目标值由基金管理人、运营管
理机构参考不动产基金申报发行的评估报告中的相关数据确定。2036年及以后年
度的运营收入净额目标值由基金管理人、运营管理机构参考届时最新一期评估报
告或运营管理机构与基金管理人双方认可的其他方式进行书面确认。
当年度运营收入净额实际值高于当年度运营收入净额目标值时，年度浮动运
营管理费为正，运营管理机构有权收取当年度浮动运营管理费（不超过当年度应
支付的基础运营管理费（不含日常维修维护费）的50%）。当年度运营收入净额
实际值低于当年度运营收入净额目标值时，当年度浮动运营管理费为负，项目公
司从应支付的基础运营管理费中扣减相应金额（扣减金额不超过当年度应支付的
基础运营管理费（不含日常维修维护费）的50%）。
浮动运营管理费用按年支付，经基金托管人与基金管理人核对一致，以协商
确定的日期及账户路径从基金财产支付。”
（2）可分配金额保障：原始权益人承诺按《基金合同》的相关安排实施本
基金收益分配中的分红豁免机制，优先保障其他基金份额持有人在该年度基于预
测可供分配金额而享有的全部分红收益。未来，运营管理机构将根据市场情况、
客户重要性，综合考虑免租期带来的出租率上升收益和有效租金单价下降的风
险，制定合理的免租期方案，并在基金管理人的监督下执行，以保证不动产项目
平稳运营。
8、目标不动产所涉租赁合同未进行租赁合同备案。根据《民法典》第706
条的规定，当事人未依照法律、行政法规规定办理租赁合同登记备案手续的，
不影响租赁合同的效力。因此，如不存在其他影响租赁合同合法有效性的情
形，仅就租赁合同未能及时进行租赁备案的情况，不会影响目标不动产租赁合
同的合法有效性。
根据《商品房屋租赁管理办法》（中华人民共和国住房和城乡建设部令第
6号）第14条第1款、第23条的规定，在前述租赁合同在相关行政主管部门
办理房屋租赁登记备案手续之前，项目公司存在被相关行政主管部门处以相应
罚款的风险。截至尽职调查基准日，项目公司未因目标不动产所涉租赁合同的
备案情况而被处以行政处罚或被追究相关责任。《运营管理服务协议》生效
后，根据《运营管理服务协议》的约定，西安高新配套有义务代表项目公司申
请并取得合法签订和执行经营合同所需的外部批准和登记（包括但不限于当地
主管部门要求的租赁备案登记），如因未办理房屋租赁登记备案而给项目公
司、不动产基金造成损失的，运营管理机构应承担赔偿责任。
综上，不动产项目现金流的产生基于真实、合法的经营活动，形成不动产项
目的法律协议或文件合法、有效。
（三）现金流分散度
1、租户数量
截至2026年3月31日，不动产项目租户数量为140户，平均承租建筑面积
为1,309.81平方米，平均承租建筑面积适中。目前约74.29%的租户（104家）承
租建筑面积在1,000平方米以下，其承租建筑面积占已出租建筑面积的17.29%；
约15.00%的租户（21家）承租建筑面积在1,000-3,000平方米之间，其承租建筑
面积占已出租建筑面积的21.17%；约10.71%的租户（15家）承租建筑面积在
3,000平方米以上，其承租建筑面积占已出租建筑面积的61.54%，其中前十大租
户承租建筑面积占已出租建筑面积的51.23%。
从租户数量来看，租户分散度较高，从承租空间来看，大租户又相对集中。
大租户相对集中有利于园区构建产业生态，形成产业聚集效应。本项目单一最大
租户阿里巴巴丝路有限公司租赁面积占已出租面积比例为15.11%，其2025年全
年贡献的收入占营业收入的比例为13.17%，其余单一租户租赁面积占比不超过
10%，单一租户对不动产项目现金流稳定性的影响有限。
2、行业分布情况
截至2026年3月31日，不动产项目签约租户所属行业主要为软件和信息
技术服务业、计算机、通信和其他电子设备制造业、商务服务业、科技推广和应
用服务业等，具体行业分布情况如下表所示：
表5-9-11不动产项目租户行业分布
租户所属行业 租赁面积（平方米） 占比（%）
软件和信息技术服务业 93,088.77 50.76
计算机、通信和其他电子设备制造业 31,092.40 16.96
商务服务业 25,360.61 13.83
科技推广和应用服务业 12,910.78 7.04
住宿和餐饮业 11,059.97 6.03
其他 9,861.19 5.38
合计 183,373.72 100.00
从行业分布来看，不动产项目主要租户符合园区产业定位，形成了比较明显
的产业聚集效应。
3、关联方租户
截至2026年3月31日，不动产项目存在关联租户，项目公司与原始权益人
及其关联方之间的关联交易情况如下：
（1）研发办公租赁
不动产项目运营至今，累计共有8家关联公司以市场化价格承租使用园区物
业，承租方为原始权益人配套公司及其下属企业，截至2026年3月31日，有7
家仍处于在租状态，合计在租建筑面积8,170.03平方米，占已出租建筑面积的
4.46%。
项目公司关联方租赁面积占比较小，对园区收入影响较小，具体租赁情况详
见下表。
表5-9-12关联方研发办公租赁
单位：平方米、元/平方米/月
序号 租户 物业位置 租赁面积 起租日 到期日 合同单价 与原始权益人关系 与项目公司关系
1 西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司 C1栋 1,985.69 2021-12-1 2022-7-31 50 原始权益人 项目公司控股股东
C1栋 200.00 2022-8-1 2024-12-31 50
C1栋 200.00 2025-1-1 2025-5-31 50
C1栋 200.00 2025-6-1 2025-12-31 50
C1栋 200.00 2026-1-1 2026-12-31 50
A10栋 564.34 2024-5-1 2027-4-30 50
C1栋 1,184.28 2025-12-26 2027-12-31 50
C1栋 172.00 2025-12-26 2027-12-31 50
2 西安高新区综保基地配套建设有限公司 C1栋 1,985.69 2021-12-1 2022-7-31 50 原始权益人100%持股子公司 受同一母公司控制
3 西安市高新区领铭建设开发有限公司 C1栋 900.00 2022-8-1 2024-12-31 50
C1栋 900.00 2025-1-1 2025-5-31 50
C1栋 900.00 2025-6-1 2025-12-31 50
C1栋 900.00 2026-1-1 2026-12-31 50
序号 租户 物业位置 租赁面积 起租日 到期日 合同单价 与原始权益人关系 与项目公司关系
4 西安市高新区领嘉建设开发有限公司 C1栋 885.69 2022-8-1 2024-12-31 50
C1栋 885.69 2025-1-1 2025-5-31 50
C1栋 885.69 2025-6-1 2025-12-31 50
C1栋 885.69 2026-1-1 2026-12-31 50
5 西安市高新区领鑫建设开发有限公司 C1栋 993.00 2022-8-1 2024-12-31 50
C1栋 993.00 2025-1-1 2025-5-31 50
C1栋 993.00 2025-6-1 2025-12-31 50
C1栋 993.00 2026-1-1 2026-12-31 50
6 西安市高新区领苑建设开发有限公司 C1栋 992.69 2022-8-1 2024-12-31 50
C1栋 992.69 2025-1-1 2025-5-31 50
C1栋 992.69 2025-6-1 2025-12-31 50
C1栋 992.69 2026-1-1 2026-12-31 50
7 西安高新领尚建设开发有限公司 下沉广场 214.00 2022-8-1 2024-12-31 50
下沉广场 214.00 2025-1-1 2025-5-31 50
下沉广场 214.00 2025-6-1 2025-12-31 50
下沉广场 214.00 2026-1-1 2026-12-31 50
8 西安市高新区信息产业园建设发展有限公司 下沉广场 214.00 2021-12-1 2022-7-31 50
C1栋 2,064.02 2024-9-1 2027-8-31 50
除上述租户外，不存在其他关联方租赁的情况。
(2)车位租赁
近三年及一期，项目公司与原始权益人及原始权益人分公司存在车位租赁业
务，项目公司按照与关联方的约定进行款项收取。
表5-9-13关联方车位租赁
序号 租户 租赁类型 与原始权益人关系 与项目公司关系
1 西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司 车位 原始权益人 项目公司控股股东
2 西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司物业管理分公司 车位 原始权益人分公司 受同一母公司控制
（3）关联交易金额及余额
不动产项目的关联交易金额及余额详见本尽调报告“第四章项目公司的业
务及财务情况”之“三、利益冲突及关联交易”之“（二）关联交易的情况”。
4、租赁合同期限分布情况
截至2026年3月31日，不动产项目在执行的租赁合同租期主要集中在5年
以内，其中3年以下（不含3年）租期占已出租面积的32.60%，3至5年（不含
5年）租期占已出租面积的57.66%，5年以上（含5年）租期占已出租面积的
9.75%。
表5-9-14不动产项目租赁合同期限分布情况
租期 租赁面积（平方米） 占比（%）
3年以下（不含3年） 59,770.99 32.60
3至5年（不含5年） 105,727.76 57.66
5年以上（含5年） 17,874.97 9.75
合计 183,373.72 100.00
5、租赁合同到期日分布
截至2026年3月31日，不动产项目所签租赁合同到期日分布较为均衡，其
中2028年到期租户租赁面积占已出租面积的31.82%，占比最大，2027年到期的
面积占比第二。总体而言，不动产项目租期结构较为合理，未来三年存在一定的
集中到期风险。针对拟到期的租赁合同，运营管理机构将提前与租户沟通续租意
愿，如不续租，运营管理机构将前置招商，以缩短换租带来的空置期。
表5-9-15不动产项目租赁合同到期日分布情况
合同到期年份 租赁面积（平方米） 占已出租面积比重（％）
2026年 49,648.96 27.08
2027年 52,926.97 28.86
2028年 58,345.56 31.82
2029年及之后 22,452.23 12.24
合计 183,373.72 100.00
6、加权平均剩余租期
截至2026年3月31日，不动产项目在租租约加权平均剩余租期为638天。
7、平均免租期
,不动产项目近三年及一期免租期分别为6.65天、15.83天、30.64天、35.02
天，平均免租天数22.04天。
8、享受补贴情况
截至2026年3月31日，本项目不存在租金补贴。
9、储备租户情况
运营管理机构储备租户潜在租赁面积共计13,326.96平方米，储备租户为后
续租赁稳定性提供了一定支撑。其中一季度退租面积5,964.30平方米，当期去化
2,738.48平方米，二季度签约4,173.18平方米，累计转化签约6,911.66平方米，
并实现净增签约面积947.36平方米。具体如下：
表5-9-16不动产项目储备租户情况
序号 客户信息 租赁位置 拟租赁面积（m2） 签约/预计签约时间
1 租户1 C1栋102-2室 135.00 2026年1月已签约
2 租户2 C1栋411室 106.00 2026年1月已签约
3 租户3 B3栋1层101室及104室 184.66 2026年2月已签约
4 租户4 C1栋5层502室 82.35 2026年3月已签约
5 租户5-1 C2栋1401室 1,193.54 2026年3月已签约
租户5-2 C2栋1402室 596.77 2026年3月已签约
租户5-3 C2栋1403室 198.93 2026年3月已签约
6 租户6 C1栋601室 101.56 2026年3月已签约
7 租户7 C1栋603室 139.67 2026年3月已签约
8 租户3 B3栋3层 596.60 2026年4月已签约
9 租户8 C2栋604/605室 489.83 2026年5月已签约
10 租户9 C2栋21层 994.62 2026年5月已签约
11 租户10 B3栋1102室 467.48 2026年6月已签约
12 租户11 C1栋4层 1,343.58 2026年6月已签约
13 租户12 C1栋503室 140.67 2026年6月已签约
14 租户13 下沉广场B-1F-01室 140.40 2026年6月已签约
15 租户14 A10栋302 550.05 2026年8月
16 租户15 C3栋7层 600.00 2026年9月
17 租户16 C3栋6层 1,931.61 2026年9月
18 租户17 A3栋1-2层 2,333.64 2026年9月
19 租户18 C3栋7层 1,000.00 2026年10月
合计 13,326.96
10、前十大租户租赁情况
截至2026年3月31日，不动产项目前十大租户租赁面积合计占已出租面
积的比例为51.23%，前十大租户租金收入占不动产项目2026年一季度全部租金
收入的比例为49.21%，前十大租户全部为非关联方租户。具体情况如下表所示：
表5-9-17不动产项目前十大租户租赁情况
序号 企业名称 所在行业 租赁面积（平方米） 面积占比（%） 租赁收入占比（%）
1 租户A 软件和信息技术服务业 27,703.07 15.11 13.92
2 租户B 商务服务业 14,704.6 8.02 7.89
3 租户C 计算机、通信和其他电子设备制造业 8,739.42 4.77 4.89
4 租户D 多式联运和运输代理业 8,540.28 4.66 4.99
5 租户E 软件和信息技术服务业 7,917.51 4.32 3.69
6 租户F 软件和信息技术服务业 6,386.46 3.48 3.28
7 租户G 软件和信息技术服务业 5,792.74 3.16 2.85
8 租户H 软件和信息技术服务业 5,245.66 2.86 2.76
9 租户I 计算机、通信和其他电子设备制造业 4,522.15 2.47 2.42
10 租户J 软件和信息技术服务业 4,394.83 2.40 2.52
合计 - 93,946.72 51.23 49.21
（1）租户A（阿里巴巴丝路有限公司）
关于阿里巴巴丝路有限公司的基本信息及承租情况详见本节之“（四）重要
现金流提供方”。
（2）租户B
租户B成立于2020年，所属行业为商务服务业，是上市网络科技股份有限
公司项下专业经营园区管理服务、非居住房地产租赁业务的全资子公司。租户B
于2020年入驻不动产项目，最新租约到期时间为2029年。
（3）租户C
租户C成立于2012年，所属行业为计算机、通信和其他电子设备制造业，
核心业务包括仓储服务、自有房屋租赁，从事存储器（包括但不限于10纳米级
闪存芯片）及相关产品的生产、研发、销售，就本公司生产的产品提供服务，并
从事生产产品所需原材料和设备的进出口业务。
租户C自2016年入驻不动产项目，于2022年进行扩租，2025年9月已就
到期租赁合同进行续租，最新租约到期时间为2028年。
（4）租户D
租户D成立于1999年，所属行业为多式联运和运输代理业，是一家韩国集
团旗下专注于物流与供应链数据服务的地区总部；公司专注于为该集团及其合作
伙伴提供全球供应链管理、智慧物流解决方案及大数据系统支持，在物流信息系
统集成与数据分析方面具备深厚技术积累。
租户D自2016年入驻不动产项目，于2022年进行扩租，最新租约到期时
间为2027年。
（5）租户E
租户E成立于2019年，所属行业为软件和信息技术服务业，是一家新兴的
直播电商与数字营销服务企业；公司专注于通过直播、社交媒体等渠道为品牌提
供线上销售、用户增长与内容营销的全链路服务，在短视频运营和流量转化方面
具有独特方法论；公司紧抓直播电商风口，业务量快速增长，已进入规模扩张与
模式复制阶段。
租户E自2020年入驻不动产项目，经过数次续租及扩租，最新租约到期时
间为2028年。
（6）租户F
租户F成立于2015年，所属行业为软件和信息技术服务业，是全球领先的
智能操作系统产品和技术提供商；公司专注于智能手机、智能汽车、物联网等领
域的嵌入式软件系统开发，在Android、Linux及相关硬件平台的中介软件技术
方面拥有核心竞争力；作为所属集团在全球的重要研发中心，西安公司已进入与
全球产业链协同创新的快速发展阶段。
租户F自2020年入驻不动产项目，经过数次续租及扩租，最新租约到期时
间为2028年。
（7）租户G
租户G成立于2017年，所属行业为软件和信息技术服务业，公司核心业务
包括技术开发与服务、系统集成与咨询、投资与平台、其他（广告、会展、翻译、
计算机软硬件销售等），是某大型科技集团科技服务与技术输出的重要载体，聚
焦金融科技、数字化转型解决方案。
租户G自2025年入驻不动产项目，租约到期时间为2030年。
（8）租户H
租户H成立于2012年12月25日，是江苏一上市软件股份有限公司在西安
设立的全资子公司。租户H拥有1000余名软件开发工程师，五个主要事业部，
公司主营业务是面向国内外客户提供新一代信息技术为核心的产品、解决方案和
服务。公司聚焦“金融科技”、“智能物联”和“智慧能源”三大业务领域，依托从芯
片、硬件、操作系统到应用软件的软硬件一体化产品与解决方案能力，以及涵盖
需求、开发、测试、运维于一体的综合服务体系，赋能金融、通讯、汽车、能源、
工业制造、商业、地产、家居、消费电子等行业客户，满足客户数字化升级转型
的需求，帮助客户实现价值提升。
租户H从2017年入驻不动产项目，租约到期时间为2028年。
（9）租户I
租户I成立于2004年，系从事智能产品的研发设计及生产制造等综合服务
的科技企业，公司深耕行业20余年，已成长为全球领先的智能产品和服务提供
商，形成了涵盖智能手机、AIPC、汽车电子、平板电脑、智能手表/手环、智能
眼镜等全品类产品布局。业务覆盖多个国家和地区，为全球头部消费电子品牌商
和全球领先的科技企业提供专业化的综合服务。
租户I的总部位于上海，拥有七大研发中心，分别设立于上海、深圳、惠州、
南昌、合肥、西安及苏州；同时，在惠州、南昌、越南和印度布局了制造中心，
具备全球化产品交付能力，并在美国、韩国、日本、中国香港及新加坡设有分支
机构。
租户I自2025年入驻不动产项目，租约到期时间为2030年。
（10）租户J
租户J成立于2018年，所属行业为软件和信息技术服务业，是上市通信技
术有限公司在西北地区的重要销售与技术服务分支；公司专注于物联网与移动互
联网无线通信模块、终端的销售与客户技术支持，产品广泛应用于移动支付、智
能电网、车联网等领域。
租户J自2017年入驻不动产项目，已稳定租赁8年以上，历史续租情况较好，
最新租约到期时间为2026年12月31日。运营管理机构正在与租户J沟通续约，
经初步沟通，预计可在园区稳定租赁。
11、新入驻租户租金优惠
根据行业惯例，新入驻租户在入驻园区前，存在必要的装修及入驻手续办理
时间，根据项目运营管理及签约安排，不动产项目会针对新入驻租户提供一定时
间的免租期。其中，免租期通常根据租户行业情况、租赁面积、产业影响力等因
素确定，并在与新入驻租户所签署的租赁合同中对免租时间予以明确和体现；截
至2026年3月31日，不动产项目已起租租约部分设置免租期，免租期根据租户
情况、租赁面积等因素具体确定。
12、不动产资产涉及的投资强度、产出强度和税收强度等经济指标的情况说
明
经审阅原始权益人提供的资料及根据原始权益人说明，不动产资产无正在执
行且有效的《投资协议》。不动产资产的立项备案文件载明不动产项目总投资为
200,649.77万元。根据原始权益人和项目公司的书面确认，目标不动产资产所属
地块实际投资总额已达成。对此，原始权益人承诺并确认，原始权益人对该事项
可能受到的处罚或遭受的其他损失进行最终承担。
（四）重要现金流提供方
1、重要现金流提供方确认标准与核查方法
重要现金流提供方是指在尽职调查基准日前的一个完整自然年度中，不动产
项目中任一资产的单一现金流提供方及其关联方合计提供的现金流超过该资产
同一时期现金流总额的10%的现金流提供方。
针对承租人之间的关联关系，通过国家企业信用信息公示系统等公开途径查
询承租人的股权结构，若承租人的直接或间接控股股东或实际控制人（若涉及境
外结构，则仅核查到境外第一层股权结构）为同一家公司或自然人的，则认定相
关承租人为同一实际控制人控制下的实体，相关承租人为关联方。
2、重要现金流提供方核查结果
经基金管理人、计划管理人核查，不动产项目涉及存在重要现金流提供方，
为阿里巴巴丝路有限公司（简称“阿里丝路公司”）和西安高新配套及其关联方。
阿里丝路公司2025年度贡献的收入占2025年度不动产项目营业收入的比
例为13.17%；西安高新配套及其6家关联方（西安市高新区领鑫建设开发有限公
司、西安市高新区领苑建设开发有限公司、西安市高新区领铭建设开发有限公司、
西安市高新区领嘉建设开发有限公司、西安高新领尚建设开发有限公司、西安市
高新区信息产业园建设发展有限公司）2025年度合计贡献的收入占不动产项目当
年营业收入的比例为11.90%，其中关联租金收入占比3.48%，停车费收入占比
5.29%，空调费收入占比3.13%。停车费和空调费收入，其收入来源穿透后均为园
区租户或停车位的实际使用人，按照市场化定价收费。实际来源于关联方的收入
为租金收入，来源于西安高新配套及其6家关联方的租金收入合计占营业收入的
比例为3.48%，其中2025年单一最大关联方租户为西安市高新区信息产业园建设
发展有限公司，来自该关联方的租金收入占营业收入的比例为0.90%。原始权益
人及其6家关联方租赁面积8,170.03平方米，占不动产项目已出租面积4.46%。
均基于自身经营实际需要自主决策，用途以办公为主，租金价格均为市场化的租
金价格。
表5-9-18重要现金流提供方核查结果
重要现金流提供方名称 2025年度收入（万元） 占2025年度不动产项目营业收入的比例 2025年租赁面积（平方米） 占2025年末不动产项目已出租面积的比例
阿里丝路公司 1,390.27 13.17% 27,703.07 14.78%
西安高新配套及其6家关联方 1,255.83 11.90% 8,170.03 4.36%
3、重要现金流提供方最新租赁情况
（1）阿里丝路公司
阿里丝路公司自2019年入驻，后在原有租赁面积基础上陆续扩租，最新租
赁面积27,703.07平方米，占不动产项目已出租面积比例为15.11%。截至2026
年3月31日，阿里丝路公司租赁情况如下表所示：
表5-9-19阿里丝路公司租赁情况
序号 重要现金流提供方名称 租赁物业 租赁面积（平方米） 起租时间 到期时间
1 阿里巴巴丝路有限公司 C1栋 3,990.60 2024-5-16 2027-5-15
C1栋 10,021.64 2025-4-16 2028-4-15
A2栋 3,933.70 2024-5-16 2027-5-15
B3栋 2,119.60 2024-9-1 2027-8-31
B3栋 2,119.60 2024-7-1 2027-6-30
A3-1栋 3,874.36 2025-4-1 2028-3-31
A3-1栋 1,643.57 2025-10-1 2028-9-30
合计 27,703.07 - -
（2）西安高新配套及其关联方
西安高新配套及其关联方的租赁情况参见本尽调报告“第五章不动产资产”
之“九、租约及历史现金流情况”之“（三）现金流分散度”之“3、关联方租
户”。
4、重要现金流提供方基本情况
（1）阿里丝路公司
1）工商信息
表5-9-20阿里丝路公司工商信息
公司名称 阿里巴巴丝路有限公司
统一社会信用代码 91610131MA6UAL4458
类型 有限责任公司（外商投资企业法人独资）
法定代表人 王强
注册地址 陕西省西安市高新区天谷八路软件新城云汇谷C1栋19层1901室
注册资本 10,000万元
成立日期 2017-11-24
经营范围 网络信息技术、计算机软硬件、网络技术产品、多媒体产品的研发；系统集成；计算机的技术咨询、技术服务；网站建设；电子产品的批发、零售；机械设备维修。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
2）股权结构
阿里丝路公司是阿里巴巴（中国）有限公司100%持股的子公司。
截至2026年3月31日，阿里丝路公司股权结构图如下：
图5-9-1：阿里丝路公司股权结构图
3）经营与财务情况
阿里巴巴丝路有限公司是阿里巴巴（中国）有限公司100%持股的子公司，
最终控股方为阿里巴巴集团控股有限公司（以下简称“阿里巴巴”、“阿里”）。
阿里巴巴于1999年在杭州创立。在“用户为先，AI驱动的”战略引领下，阿
里巴巴将业务聚焦于电商和云两大核心领域：为商家、品牌、零售商及其他企业
提供技术设施以及营销平台，帮助其借助新技术的力量与用户和客户互动，并更
高效地经营；为企业提供领先的云和AI基础设施和服务，促进其数字化转型并
支持其业务增长。AI技术将驱动电商及其他互联网平台的用户价值创造，实现
业务转型与升级。
阿里巴巴业务包括阿里巴巴中国电商集团、阿里国际数字商业集团、AI+云
业务及其他业务。阿里巴巴中国电商集团由电商、即时零售及批发商业构成。阿
里巴巴是全球最大的零售商业体，阿里巴巴于2025年完成了淘天集团、淘宝闪
购与飞猪的战略整合，组建阿里巴巴中国电商集团，将不同的电商平台升级为大
消费平台。借助产品和供应链能力以及物流履约网络能力，消费者可以在有吸引
力的价位上享受到各种各样的高质量产品和服务，以及满足消费者不同需求的多
种物流配送服务。阿里国际数字商业集团经营多个零售和批发平台，支持品牌、
商家和中小企业通过广泛的商品选择和差异化的客户体验来服务全球买家和消
费者。阿里巴巴是世界第四大、亚太地区最大的基础设施即服务（IaaS）提供商，
也是中国最大的公共云服务（包括PaaS和IaaS服务）提供商。云智能集团基于
基础设施即服务（IaaS）、平台即服务（PaaS）和模型即服务（MaaS）三层架构，
为全球客户提供全面的云服务。利用这些产品化能力和技术为不同领域的客户提
供行业订制的解决方案，支持在AI时代智能业务决策和运营。
2014年，阿里巴巴在纽约证券交易所挂牌上市；2019年，阿里巴巴在香港
联合交易所挂牌上市。
根据阿里巴巴2026年财年年报披露，阿里巴巴合并总资产19,095.70亿元，
净资产11,262.70亿元，2026财年实现营收10,236.70亿元，税后利润1,021.27亿
元。
阿里丝路公司成立于2017年，是阿里巴巴集团在西部地区的重要战略布局
与平台型实体，经核查阿里丝路公司自入驻园区以来的租金支付流水，未发现阿
里丝路公司财务情况存在异常。
4）行业属性与园区规划相符
根据《西安高新区国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景
目标纲要》，“十四五”时期，西安高新区将围绕建设世界一流高科技园区总体目
标，全面建设具有全球影响力的硬科技创新示范区、“一带一路”高质量发展先行
区、内陆改革开放引领区和科技新城发展样板区。按照高质量发展要求，围绕电
子信息、生物医药、先进制造三大高新技术产业、人工智能和5G等新兴产业，
以及科技金融为主的现代服务业，以丝路科学城片区为中部生产力核心区，形成
“一核两翼”的生产力空间布局。阿里巴巴作为行业领先的软件信息服务企业，与
园区及所在区域行业规划高度相符。
5）重要现金流提供方资信情况
通过查询中国执行信息公开网-被执行人信息查询系统、中国执行信息公开
网-失信被执行人信息查询系统、“信用中国”网站，截至2026年3月31日，阿
里巴巴丝路有限公司不属于被有权部门认定的失信被执行人、失信生产经营单位、
其他失信单位。
6）重要现金流提供方与原始权益人的关联关系及过往业务合作情况
经公开途径查询阿里巴巴丝路有限公司、阿里巴巴（中国）有限公司的股权
结构，未发现其与原始权益人存在股权关联关系，与原始权益人除租赁业务外未
有其他业务合作。
7）阿里巴巴丝路有限公司到期不续租的缓释措施
本项目已经设置了相应的风险缓释措施，具体如下：
A.违约条款设置和退租后其他租户的适租性有利于保障租赁稳定性
a.阿里巴巴丝路有限公司已缴纳等同于三个月租金金额的押金，此外，根据
租赁合同约定，承租方如提前退租的，应提前2个月书面通知出租方，为提前蓄
客提供了较为充足的时间。
b.阿里巴巴丝路有限公司办公区域与大部分软件信息和科技型企业装修风
格类似，以开放式办公空间为主，新租户无需重新硬装，购置办公区域内家具与
设备后即可实现拎包入驻，装修成本低、装修期短，有利于高效腾挪换租。
B.重点监控，前置识别风险
运营管理机构针对本项目重要现金流提供方，制定了专门的风险监控机制，
一是定期（月度）及不定期与企业负责办公租赁相关人员现场沟通交流，掌握企
业扩租、续租、退租、缩租动态，了解企业对运营及物业需求并及时作出响应；
二是通过定期分析企业财务经营数据，定期（月度）进行能源统计，监控企业人
员、能耗变动情况，提前对企业退租、缩租风险进行监控与识别。
如监测到主要租户提前退租、缩租等迹象，运营管理机构将积极协调其他租
户及产业链上下游储备租户及时补足，以减少项目整体经营波动风险。
C.分红豁免机制保障可分配金额
如不动产项目自本基金上市之日起至2030年12月31日任一自然年度项目
实际收入扣除包括运营管理费在内的各项成本费用后，使得实际可供分配金额未
达到预期分配金额，原始权益人/运营管理机构承诺且将确保其通过自愿放弃所
持有的本基金份额在该年度应获取的全部或部分可供分配金额，优先保障其他基
金份额持有人在该年度基于预测可供分配金额而享有的全部分红收益，如有剩余
再分配自持份额的分红。
（2）西安高新配套及其关联方
1）工商信息
A.西安高新配套
西安高新配套的工商信息参见本尽调报告“第二章对业务参与人的尽职调
查”之“一、对原始权益人的尽职调查”之“（一）基本情况”。
B.西安市高新区领鑫建设开发有限公司
表5-9-21西安市高新区领鑫建设开发有限公司
公司名称 西安市高新区领鑫建设开发有限公司
统一社会信用代码 91610131MABWAMX866
类型 有限责任公司
法定代表人 杨斌奇
注册地址 陕西省西安市高新区软件新城天谷八路156号云汇谷C1楼12层
注册资本 50000000元
成立日期 2022年8月30日
经营范围 一般项目：物业管理；停车场服务；机械设备租赁；园区管理服务；非居住房地产租赁；市场营销策划；工程管理服务；公共事业管理服务。(除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动)许可项目：房地产开发经营；建设工程施工。(依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以审批结果为准)。
C.西安市高新区领苑建设开发有限公司
表5-9-22西安市高新区领苑建设开发有限公司
公司名称 西安市高新区领苑建设开发有限公司
统一社会信用代码 91610131MABXYUNT80
类型 有限责任公司
法定代表人 姚博伦
注册地址 陕西省西安市高新区软件新城天谷八路156号云汇谷C1楼12层
注册资本 50000000元
成立日期 2022年8月30日
经营范围 一般项目：物业管理；停车场服务；机械设备租赁；园区管理服务；非居住房地产租赁；市场营销策划；工程管理服务。（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）许可项目：房地产开发经营；建设工程施工。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以审批结果为准）。
D.西安市高新区领铭建设开发有限公司
表5-9-23西安市高新区领铭建设开发有限公司
公司名称 西安市高新区领铭建设开发有限公司
统一社会信用代码 91610131MABXYUUK98
类型 有限责任公司
法定代表人 高瑜
注册地址 陕西省西安市高新区软件新城天谷八路156号云汇谷C1楼12层
注册资本 50000000元
成立日期 2022年8月30日
经营范围 本公司属房地产开发经营，主要经营范围为一般项目：物业管理；停车场服务；机械设备租赁；园区管理服务；非居住房地产租赁；市场营销策划；工程管理服务。（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）许可项目：房地产开发经营；建设工程施工。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以审批结果为准）。
E.西安市高新区领嘉建设开发有限公司
表5-9-24西安市高新区领嘉建设开发有限公司
公司名称 西安市高新区领嘉建设开发有限公司
统一社会信用代码 91610131MABYBNEW1A
类型 有限责任公司
法定代表人 宋小亮
注册地址 陕西省西安市高新区软件新城天谷八路156号云汇谷C1楼12层
注册资本 50000000元
成立日期 2022年8月30日
经营范围 本公司经营范围包括：一般项目：物业管理；停车场服务；机械设备租赁；园区管理服务；非居住房地产租赁；市场营销策划；工程管理服务；公共事业管理服务。（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）许可项目：房地产开发经营；建设工程施工。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以审批结果为准）。
F.西安市高新区领尚建设开发有限公司
表5-9-25西安市高新区领尚建设开发有限公司
公司名称 西安市高新区领尚建设开发有限公司
统一社会信用代码 91610131MAB123680B
类型 有限责任公司
法定代表人 黄学斌
注册地址 陕西省西安市高新区软件新城天谷八路156号云汇谷C1楼12层
注册资本 200000000元
成立日期 2022年8月30日
经营范围 一般项目：工程管理服务；非居住房地产租赁；商业综合体管理服务；园区管理服务；物业管理；机械设备租赁；停车场服务；市场营销策划。（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）许可项目：房地产开发经营；建设工程施工。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以审批结果为准）。
G.西安市高新区信息产业园建设发展有限公司
表5-9-26西安市高新区信息产业园建设发展有限公司
公司名称 西安市高新区信息产业园建设发展有限公司
统一社会信用代码 91610131396092254W
类型 有限责任公司
法定代表人 段顺昌
注册地址 陕西省西安市高新区软件新城天谷八路156号云汇谷C1楼12层1206室
注册资本 332000000元
成立日期 2014年6月24日
经营范围 一般项目：一般经营项目：工业厂房建设；市政建设；公共服务配套设施建设；物业管理；房屋销售及租赁；酒店管理；建筑材料（除木材）销售；中小企业孵化；电子设备、机械设备租赁。（以上经营范围除国家规定的专控及前置许可项目）。
2）股权结构
A.西安高新配套的股权结构参见本尽调报告“第二章对业务参与人的尽职
调查”之“一、对原始权益人的尽职调查”之“（二）公司设立与存续情况”之
“3、股权结构、控股股东和实际控制人情况”。
B.西安市高新区领鑫建设开发有限公司、西安市高新区领苑建设开发有限公
司、西安市高新区领铭建设开发有限公司、西安市高新区领嘉建设开发有限公司、
西安高新领尚建设开发有限公司、西安市高新区信息产业园建设发展有限公司均
为原始权益人100%持股子公司。
3）经营与财务情况
西安高新配套及其关联方的经营与财务情况参见本尽调报告“第二章对业
务参与人的尽职调查”之“一、对原始权益人的尽职调查”之“（三）业务情况”
和“（四）财务情况”。
经核查西安高新配套及其关联方的租金支付流水，截至2026年3月31
日，西安高新配套及其关联方履约情况正常，历史租金收缴率100%，不存在未
经协商而延迟缴纳租金的情况。从历史数据来看，履约能力稳定。
4）重要现金流提供方资信情况
西安高新配套及其关联方的资信情况参见本尽调报告“第二章对业务参与
人的尽职调查”之“一、对原始权益人的尽职调查”之“（五）资信状况”。
5）重要现金流提供方与原始权益人的关联关系及过往业务合作情况
西安高新配套及其关联方为原始权益人及其100%持股子公司。过往业务合
作情况参见本尽调报告“第五章不动产资产”之“九、租约及历史现金流情况”
之“（三）现金流分散度”之“3、关联方租户”及“第四章项目公司的业务
及财务情况”之“三、利益冲突及关联交易”之“（二）关联交易的情况”之“1、
关联交易内容”。
5、重要现金流提供方对租赁收入稳定性的影响
（1）阿里丝路公司
1）历史经营及租赁面积稳步提升
阿里巴巴丝路有限公司于2019年入驻园区，入驻至今经营情况稳定，租赁
面积逐步扩张，截至2026年3月31日，租赁面积共27,703.07平方米，占已出
租面积比例15.11%。
2）阿里丝路公司本年度到期租赁协议已续签
阿里丝路公司已于2025年4月、2025年10月续签当年到期的租赁合同，
租赁期限最长至2028年，预计可于本园区持续稳定经营。
（2）西安高新配套及其关联方
西安高新配套及其关联方的收入稳定性分析参见本尽调报告“第四章项目
公司的业务及财务情况”之“三、利益冲突及关联交易”。
6、重要现金流提供方所处行业发展情况
（1）阿里丝路公司
阿里丝路公司所属行业为软件和信息技术服务业，软件和信息技术服务业是
指利用计算机、通信网络等技术对信息进行生产、收集、处理、加工、存储、运
输、检索和利用，并提供信息服务的业务活动。
软件和信息技术服务业已成为国民经济的战略性、基础性和先导性产业，是
数字经济发展的重要支撑。2025年，我国软件业务收入154,831亿元，同比增长
13.2%，利润总额18,848亿元，同比增长7.3%，软件业务出口627.3亿美元，同
比增长7.7%，增速连续10个月保持正增长。
从增长趋势看，我国软件业已连续多年保持两位数增长，远高于同期GDP
增速。自2012年的约2.5万亿元到2025年约15.1万亿元，我国软件业业务收入
增长了约5倍。即使在全球经济增长放缓的背景下，软件业仍保持稳健增长，成
为国民经济的“稳”字“利器”。
从产业结构看，软件和信息技术服务业主要包括软件产品、信息技术服务、
信息安全产品和服务、嵌入式系统软件四大类。2025年，这四类业务收入占比分
别为22.2%、67.2%、1.7%和8.9%。其中，软件产品是指提供计算机软件、信息
系统或设备中嵌入的软件或在提供计算机信息系统集成、应用服务等技术服务时
提供的计算机软件;信息技术服务包括云计算、大数据、人工智能、电子商务平台
技术服务等多种细分服务类型。
软件产品收入稳定增长。2025年，软件产品收入32,361亿元，同比增长10.4%，
占全行业收入比重为20.9%。其中，基础软件产品收入2,146亿元，同比增长
11.1%；工业软件产品收入3,330亿元，同比增长9.7%。
信息技术服务收入保持两位数增长。2025年，信息技术服务收入106,366亿
元，同比增长14.7%，占全行业收入的68.7%。其中，云计算、大数据服务共实
现收入16,230亿元，同比增长13.6%，占信息技术服务收入的15.3%；集成电路
设计收入4,421亿元，同比增长18.9%；电子商务平台技术服务收入14,855亿
元，同比增长12.7%。
信息安全收入和嵌入式系统软件收入平稳增长。2025年，信息安全产品和
服务收入2,235亿元，同比增长6.7%。嵌入式系统软件收入13,869亿元，同比
增长9.3%。
（2）西安高新配套及其关联方
西安高新配套主营业务范围涵盖高新区市政建设及公共服务设施配套建设，
以及物业开发、物业管理、酒店管理、住宿、设备租赁等，其中物业类型以产业
园区为主，具体行业情况详见本尽调报告“第二章对业务参与人的尽职调查”
之“一、对原始权益人的尽职调查”之“（三）业务情况”。
（五）调查结论
经基金管理人及计划管理人核查，不动产项目近三年及一期经营性净现金流
持续为正，现金流持续、稳定；不动产项目现金流基于真实、合法的经营活动产
生；不动产项目租户分散度较为合理。
不动产项目存在关联租户。项目公司与原始权益人及其关联方之间存在关联
交易,系基于不动产项目正常经营活动需要而开展,该等关联交易合法合规、定价
公允，交易定价与市场交易价格不存在较大差异，不影响不动产项目的市场化运
营。
不动产项目涉及两家重要现金流提供方，重要现金流提供方的行业属性与园
区规划相符，租赁稳定性较高。
十、不动产资产的估值情况
戴德梁行作为资产评估机构对不动产资产进行了评估，就不动产资产于基准
日2026年3月31日的市场价值出具了《估价报告》。
截至2026年3月31日，不动产资产估值合计12.93亿元。估值结果具体如
下表所示：
表5-10-1不动产资产的评估情况
项目名称 账面价值（元） 建筑面积（㎡） 收益法估值（元）权重：100% 单价（元/㎡） 评估增值率
中国陕西省西安市高新区天谷八路156号“软件新城软件研发基地二期”1幢等共计13幢不动产项目 993,189,771.8012 325,033.70 1,293,000,000 3,978 30.19%
（一）运营收入假设
不动产资产在收益期内运营收入主要包含租金收入、停车场收入、空调费收
入。
1、租金收入
截至2026年3月31日，不动产资产总可租赁面积为212,172.57平方米，截
至价值时点已部分对外出租，已租赁面积为183,373.72平方米，出租率为86.43%。
对于已出租部分物业，租赁期限内的租金采用租赁合同中约定的租金（即合同租
金），租赁期外按照市场租金水平计算租赁收入。
确定研发办公物业市场租金时，采用比较法，首先，按照区位条件、业态类
型和产业定位等维度进行了比较和选择，确定可比实例；其次，经过充分考虑不
动产资产与可比实例在交易时间、交易情况、不动产状况等方面的差异，修正后
得出不动产资产的比准市场租金。
12
账面价值数据来源：信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）出具的《西安市高新区软件新城建设
发展有限公司所持有的基础设施项目备考财务报表审计报告》（XYZH/2026XAAA5B0324）
（1）可比实例选取依据的具体分析如下：
1）区位条件
不动产资产位于西安市高新区西安软件新城板块，聚集了西安90%以上的
软件研发企业，区域内较多类似的研发办公项目，故选择周边毗邻较近的项目，
选取的案例均为不动产资产所在区域的代表性项目，在区域范围内与不动产资产
具有可比性。
2）业态类型
产业园区主要分为研发办公类园区及工业厂房类园区，不动产资产为研发办
公物业，土地用途为科研用地，选取案例房屋用途与土地用途均与不动产资产一
致。
3）产业定位
不动产资产所在园区主要产业为软件和信息技术服务业，可吸引西安市、陕
西省省内外乃至全国龙头企业入驻，可比实例与不动产项目类似，产业定位以软
件和信息技术服务业为主，主要产业具有一定的重合度，具有可比性。
综上，从区位条件、业态类型及产业定位等方面综合分析，选取的可比实例
与不动产项目具备可比性。
经过市场调查与研究，评估机构最终确定了三个均位于该区域类似研发办公
物业作为不动产项目研发办公的可比实例。可比实例详情概述如下：
表5-10-2可比实例情况
因素 不动产项目 可比实例一 可比实例二 可比实例三
项目名称 西安软件新城软件研发基地二期 环普科技园 腾飞科汇城 大华数智产业园
项目地址 天谷八路156号 天谷八路211号 天谷七路88号 云水二路
案例来源 N/A 市场询价 市场询价 市场询价
交易时间 N/A 2026年3月 2026年3月 2026年3月
交易价格（元/平方米/月） N/A 52.6 50.0 50.8
交易情况 N/A 成交 报价 报价
建筑面积（平方米） N/A 3,500 5,700 719
备注：上述租金均不含管理费、含增值税
对上述案例，从交易时间、交易情况、不动产状况三大方面进行了相应的调
整，主要有以下调整因素：
（2）交易时间
可比实例的交易时间与基准日接近，期间西安市研发办公物业租金水平基本
保持稳定，故未对可比实例的时间因素进行修正。
（3）交易情况
可比实例一为正常市场成交价格，交易情况无特殊影响，无需修正；可比实
例二、三为市场挂牌报价，存在议价空间，需按片区同类物业平均议价幅度进行
交易情况修正。
（4）不动产状况
不动产状况包括区位状况、实物状况和权益状况。其中，区位状况调整的内
容包括产业聚集度、交通便捷度、基础设施完善度、自然人文环境、公共服务设
施状况等因素；实物状况调整的内容包括建筑物外观、建筑面积、设施设备、装
修、层高、使用率、楼龄及保养、物业管理等因素；权益状况调整的内容包括规
划限制条件、租赁占用情况等因素。
根据不动产资产与可比实例上述因素具体情况，编制可比因素修正系数表
如下：
表5-10-3可比实例修正系数表
因素 不动产项目 可比实例一 可比实例二 可比实例三
市场报价（元/平方米/月） - 52.6 50.0 50.8
交易时间 1.00 1.00 1.00 1.00
交易情况 1.00 1.05 1.05 1.05
区位状况 1.00 1.00 0.98 0.98
实物状况 1.00 1.00 0.96 1.04
权益状况 1.00 1.00 1.00 1.00
修正因素合计 - 1.0001 1.0128 0.9340
修正价格（元/平方米/月） - 52.6 50.6 47.4
权重 - 1/3 1/3 1/3
评估单价（元/平方米/月） - 50.0
由于可比实例一、可比实例二、可比实例三与不动产项目用途一致，区域因
素类似，故平均分配权重，即每个案例的权重均取1/3，则不动产资产研发办公
用途的市场比准租金单价为（52.6+50.6+47.4）×1/3=50元/平方米/月（取整、不
含管理费、含增值税）。
根据项目公司提供的《租约明细表》《租赁合同》等资料，C1~C3栋201
室，共计10,286.74平方米的面积，现状用途为配套食堂，该用途主要为园区配
套，辅助园区正常运营需要，故该用途市场租金一般低于正常市场租金，根据对
周边市场同用途类型的物业差异进行市场调查和结合物业实际情况，在比准市场
租金基础上考虑70%修正系数，配套食堂市场租金35元/平方米/月；不动产项
目1,811.32平方米配套商业已签约租金在64-149.30元/平方米/月之间，根据对
周边市场同用途类型的物业进行市场调查和结合配套商业实际情况，设定位置一
般的配套商业市场租金为64元/平方米/月、位置较好的配套商业市场租金为128
元/平方米/月。
2、出租率
不动产资产于2016及2018年陆续竣工，在项目运营初期，为保证项目的定
位及品质，主要经营策略是对入驻的租户进行主动筛选、引入软件行业优质企业，
打造园区聚集效应。筛选租户保证了不动产资产未来租赁的稳定性和持续的聚集
效应，但一定程度上限制了出租率的提升。在该经营策略下，不动产资产所处的
软件新城研发基地二期于2016至2020年之间引入了租户A、租户B等中大型
企业，逐渐形成聚集效应。随着不动产资产开始进入更加市场化的经营阶段，前
期导入的龙头企业集聚效应开始显现。2023年年度加权平均出租率89.06%、当
年年末因为部分租户退租，年末出租率降至82.05%；2024年年度加权平均出租
率为85.84%、当年年末出租率提升至88.56%；2025年年度加权平均出租率为
87.18%，截至2025年12月31日，年末出租率为88.34%；2026年1-3月加权平
均出租率为85.48%，季末出租率为86.43%。截至2026年6月30日，季末出
租率86.39%，与2026年一季度末基本持平，整体经营稳定。
根据市场调研，不动产资产位于西安高新区软件新城板块，所在区域产业聚
集度较好，是西安市建设国际化大都市的重要内容，是西安高新区建设世界一流
园区的重点板块，研发办公需求稳定。依托着优越的地理位置、便利的交通方式、
众多的优质企业聚集、力度较大的各类优惠政策等条件，出租率处于稳定水平，
区域平均出租率约为70%-90%，在全市范围内处于高位。
综上，根据不动产资产历史及价值时点出租率情况、项目公司访谈介绍及市
场调研，同时根据对不动产项目自身签约情况以及对即将到期租户的分析，设定
2026年至2027年出租率为85%，2028年至2029年出租率为86%，预测期内后
续年度出租率按87%测算。同时假设不动产资产所有租户租赁期外市场租金按
照每年更新，在考虑合理的租赁期限、免租期长度后，假设不动产项目每次更新
租期时有效的年均免租期为30天。
3、租金增长率
不动产资产位于西安高新区软件新城板块，该区域打造成为国内软件产业创
新发展的引领区、支撑创新业态发展的示范区和“国内领先、国际一流”的软件研
发和信息服务基地，产业规模聚集效应明显，聚集了软件研发、云计算、移动互
联网、集成应用服务、物联网、电子商务、软件信息服务外包等战略性新兴产业，
竞争优势明显。同时，不动产资产所在区域内产业园区的租金水平一般在35-65
元/平方米/月，不动产资产研发业态租金单价相较周边产业园区处于中等水平。
根据不动产资产历史运营情况、所在区域研发办公物业市场行情及同类对标
项目发展经验，经综合研判确定：预测期内2026年至2029年租金增长率为0%，
2030年至2033年租金每年增长率为1%，2034年至2035年租金每年增长率为
1.25%。
4、收缴率
结合不动产资产历史租金收缴率情况，本次评估设定：租金当期收缴率96%，
期后收缴率99.9%。
具体计算口径为：2026年租金收入按当年预测应收租金收入的96%计取；
2027年租金收入先按当年预测应收租金收入的96%计取，并加回上一年度的期
后收缴金额，后续年度以此类推。
5、停车场收入
根据基金发行后运营安排，停车场将由运营管理机构统一运营管理，运营管
理机构负责停车位的日常运营维护，全额承担停车位运行所产生的日常维修维保
费、能源费、保洁费、秩序维护、停车位收费软件使用费等与停车位相关所有费
用（除资本性支出以外所产生的所有相关费用）。
根据西安软件新城软件研发基地二期项目蓝色总平面图规划图纸（2015年
1月22日第2015-004号），西安软件新城软件研发基地二期项目拟设停车位
3,117个，包括地面停车位608个、地下停车位2,509个，截至本材料出具日，
本项目实际可用车位情况与规划情况一致。
停车场服务于园区租户及外来临时车辆，分为月卡客户和临停客户，月卡用
户与单一车位不绑定，可自行寻找车位停车。截至本材料出具日，有效车位月卡
数量为3,086个，月卡车位出租率为99.01%，同时，日均约1,622辆临停车进一
步增加了停车场停车费收入。评估测算时将临停车辆收入折算为月卡的数量，因
此2023-2025年末及2026年3月末实际车位出租率分别为115%、116%、120%
和125%（车位出租率=已售车位月卡数量/可租车位数量）。
运营管理机构负责收取停车费，并按以下标准向项目公司支付停车费收入分
成：
（1）固定停车费收入480万元。
（2）超额停车费收入分成：若当年度停车费收入超过600万元，则除固定
停车费收入外，运营管理机构还需向项目公司支付超额停车费收入分成，分成比
例为超额停车费收入的60%。项目公司与运营管理机构确认，在停车位（含地上
地下停车位）由西安高新配套经营管理的第10年，项目公司与运营管理机构应
当依据当年停车费标准合理上调项目公司固定停车费收入和超额停车费收入分
成比例。
截至价值时点，不动产资产项目在用车位共3,117个，其中地上车位608个，
根据相关资料，约定地上月卡车位租金为100元/个/月（含税含物业费），地下
月卡车位租金为200元/个/月（含税含物业费），临时停车车位收费标准为2元
/小时/个、临时停车费上限为20元/天。
根据周边市场调研，车位租金约为200-300元/个/月之间（含税含物业费）。
本次测算结合不动产资产实际运营情况，地上车位租金采用100元/个/月（含税
含物业费），地下车位租金采用200元/个/月（含税含物业费），预测期内后续
年度的车位收入考虑自价值时点起第5年及第10年分别递增10%进行测算；根
据项目公司介绍，不动产资产当前停车场使用率较高，结合园区整体入驻情况，
车位出租率设定为90%。
6、空调费收入
其他收入主要系空调费收入，根据基金发行后运营安排，项目公司将不动产
资产对应的空调及新风系统整体委托给运营管理机构经营管理，由运营管理机构
负责收取空调费收入、新风收入（如有）。运营管理机构负责空调及新风系统的
日常运营，全额承担空调及新风系统运行所产生的日常维修维护费用、能源费以
及除资本性支出以外的所有相关费用。
运营管理机构需按照以下标准向项目公司支付空调费收入及新风收入（如
有），支付安排为运营管理机构应当在每年6月15日前和12月15日前，向项
目公司分别支付180万元作为当年的空调费收入，自项目公司委托运营管理机构
经营管理空调及新风系统设施设备的第11年（含）起，项目公司每年的空调费
收入在360万元/年基础上逐年递增2%。
7、预测期前10年（2026年-2035年）的预测收入复合增长率为1.34%。
（二）运营支出假设
系与不动产资产租赁业务直接相关且必要的房屋租赁费、维修维护费、人工
成本及行政管理费、保险费等成本费用以及大修等资本性支出、税金及附加，不
含非付现的投资性房地产折旧成本。
1、成本费用
（1）招商费用
系与租赁业务相关的营销费、招商佣金等，根据类似项目的经营情况，本次
评估招商费用取项目运营不含税收入的2%计。
（2）维修维护费
系与不动产项目日常运营必要的维修、维护等费用，根据类似项目的经营情
况，本次评估维修维护费取项目运营不含税收入的1.5%计。
（3）人工成本
系与不动产项目日常运营必要的人员薪酬、社保、办公等费用，结合项目公
司备考报表，本次评估人工成本取项目运营不含税收入的3.5%计。
（4）行政管理费
系项目公司行政管理部门为组织和管理生产经营活动而发生的各种费用，包
括管理人员工资劳动保险费、福利工会费、业务招待费、办公费、差旅费等，项
目公司管理人员主要为财务管理人员等，本次评估行政管理费取项目运营不含税
收入的1%计。
（5）保险费
保险费主要包括不动产项目财产一切险、公众责任险等，本次评估保险费按
不动产项目评估值的0.023%计。
2、大中修及资本性支出
本次评估大中修及资本性支出主要参考《技术尽职调查报告》，按每年628.09
万元计提。
3、税金及附加
本次测算中的税金及附加包括企业经营活动应负担的相关税费，包括增值税、
增值税附加、房产税、城镇土地使用税、印花税、水利建设基金。
（1）增值税
根据不动产资产的《建筑工程施工许可证》，开工日期为2014年，结合项
目公司提供的相关纳税证明，判定不动产资产为增值税的老项目，根据增值税相
关规定可以适用简易计税方法。本次评估中房屋出租收入、停车场收入涉及的增
值税按5%简易征收率计算，空调等其他收入的增值税按9%税率计算。
结合本次评估前提，假设该5%简易征收率在上述优惠政策到期后，持续沿
用至收益期结束；若未来国家税收政策发生调整，导致该5%增值税征收率不再
适用（包括但不限于政策终止、税率上调或下调），则对应估值模型中的税率参
数、现金流测算及最终估值结果将相应调整。
（2）增值税附加
增值税附加税按照增值税税额的一定比例征收。不动产项目所在地的附加税
率为城建税7%、教育费附加3%、地方教育费附加2%，合计按照应纳税额的12%
计算增值税附加。
（3）房产税
房产税的计税方式分为从价计征和从租计征两种形式，根据《中华人民共和
国房产税暂行条例》（简称“《房产税暂行条例》”）规定，房产税依照房产原值
一次减除10%-30%后的余值计算，具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府
确定，税率为1.2%；从租计征是按照房产租金为计税基数，税率为12%。
不动产项目所在地的房产税计征方式为从租和从价计征，即出租房屋按照从
租计征、税率为12%；未出租房屋按照从价计征，减除幅度为20%，税率为1.2%。
（4）城镇土地税
城镇土地使用税采用定额税率，以实际占有的土地面积为计税依据。
不动产项目所在城市土地使用税等级为5，所在地的土地使用税为6元/平
方米/年，不动产资产分摊后土地面积为79,577.62平方米，对应城镇土地使用税
为47.75万元/年。
（5）印花税
《中华人民共和国印花税法》自2022年7月1日起施行，按照《印花税税
目税率表》列明税率，租赁合同按照合同约定租金金额的千分之一缴纳，计税依
据不包括列明的增值税税款。
本次评估按运营期内每期取得的租金收入的1‰估算租赁合同印花税。
（6）水利建设基金
水利建设基金是用于水利事业的专项资金，主要用于防洪保安、重点水利工
程和农业基础设施建设。根据《陕西省财政厅等四部门关于降低我省水利建设基
金征收标准的通知》（陕财办综﹝2019﹞25号）、《关于民航发展基金等三项财
政性基金有关政策的通知》（财税﹝2020﹞72号），水利建设基金从2021年1
月1日起继续征收，在陕西省境内有销售商品收入和提供劳务收入的企业事业单
位和个体经营者，减按销售商品收入和提供劳务收入的0.5‰征收水利建设基金。
其中在中国（陕西）自由贸易试验区范围内，有销售商品收入和提供劳务收入的
企业事业单位和个体经营者，减按销售商品收入和提供劳务收入的0.3‰征收水
利建设基金。
不动产项目位于中国（陕西）自由贸易试验区范围内，故按销售商品收入和
提供劳务收入的0.3‰测算水利建设基金。
（三）运营净收益
运营净收益=运营收入–成本费用–大中修及资本性支出–税金及附加
（四）未来现金流预期
综上对运营收入、运营支出等的分析，预计2026年4-12月及2027年不动
产项目运营收入及运营净收益情况如下（单位：万元，不含税）：
表5-10-4预测期运营净收益
科目 2026年4-12月 2027年
运营收入 7,274.39 9,874.09
运营成本费用及保险费用 604.26 819.67
税金及附加 1,146.05 1,513.45
运营收入-运营成本费用-保险费用-税金及附加 5,524.08 7,540.97
资本性支出 471.07 628.09
运营收入-运营成本费用-税金及附加-资本性支出 5,053.01 6,912.88
备注：上述运营收入及运营净收益基于价值时点提供之不动产资产概况、租赁明细、运营支出等情况，
以及对于市场租金、增长率及出租率等参数的判断，并未考虑市场或经营特殊变动的影响，上述资料及参
数的变动均会带来运营收入及运营净收益的变化。上述运营收入及运营净收益仅为价值时点的估值测算过
程数据，不可直接作为现金流预测使用。
（五）长期增长率
根据类似物业的发展经验及该区域的市场状况综合分析，预测期后至收益期
届满的长期增长率为1.5%。
1、城市宏观情况分析
从城市角度分析，西安市是陕西省省会、副省级市、特大城市、国家中心城
市、西安都市圈以及关中平原城市群核心城市，国务院批复确定的中国西部地区
重要的中心城市，国家重要的科研、教育和工业基地。在宏观经济层面，西安市
作为陕西省的“龙头”城市，其生产总值（GDP）长期位列陕西省第一名。2025年，
西安全市GDP达13,902.67亿元，是西北地区唯一万亿城市：近十年（2016-2025
年）GDP年均增幅约为9%，近五年（2021-2025年）年均增幅约为6.2%，经济
发展势头稳健。物价方面，近10年西安市CPI年均增长率约为1.43%，涨幅合
理可控，市场供应充足、价格运行平稳，宏观经济环境稳定。
综合来看，西安市依托国家中心城市与区域核心城市定位，经济发展动能强
劲，地区生产总值持续稳步提升，产业集聚能力与区域辐射带动作用不断增强，
整体经济运行态势良好、未来发展预期稳定。同时，居民消费价格指数长期保持
温和上涨，物价水平合理可控，市场供需关系稳定，为经济社会持续健康发展营
造了良好的宏观环境。稳健的经济基本面、持续提升的城市能级与稳定的市场环
境也为未来增长提供坚实支撑。
2、资产周边市场分析
不动产资产坐落于西安高新区软件新城，是西安市“十二五”期间规划建设的
重点项目之一。周边3公里范围内，共有2个地铁线路站点，包括地铁6号线丈
八六路站及造字台站；邻近2条高速公路，分别为西安绕城高速和京昆高速，距
离约1.7公里。依托着丰富的产业资源以及良好的交通条件，西安高新区软件新
城板块整体租户较优质，产业氛围较好，研发办公租赁需求稳定，板块中的研发
办公物业整体租赁情况良好。
展望未来，区域着力加强创新引领，已形成以领军企业带动、中小微企业共
生发展的产业生态格局；随着优化城市结构，补足城市功能，提升内涵品质，成
为智慧宜居的都市创新城，完善生活配套，未来将吸引更多企业入驻，为板块的
发展提供新助力，板块内的研发办公出租率将保持高水平、租金将稳步增长。
3、资产自身情况分析
从不动产资产历史经营情况来看，不动产资产有效租金2016至2023年略有
上涨，平均增长率为1.9%，2024年开始有效租金呈现下行趋势，主要系近两年
由于区域产业园市场整体下行以及周边竞品的影响，本项目在签约时给予租户免
租期优惠时间有所增加；同时，不动产资产所在区域内产业园区的租金水平一般
在35-65元/平方米/月，不动产资产园区研发业态单价相较周边产业园区处于中
等水平，从竞品定价来看存在上涨的可能性。
总体而言，不动产资产在经营过程中，持续通过不断优化运营服务，充分发
挥优质企业引领作用，未来增长潜力充足。
因此，综合考虑城市宏观经济发展水平、区域经济发展水平、产业聚集度以
及估价对象自身增长情况，不动产资产长期增长率采用1.5%属于合理水平。
（六）收益年期
不动产资产为钢筋混凝土结构，设计寿命为50年，根据项目公司的相关资
料，不动产资产所在项目A、B、C组团及1号车库于2016年竣工、D、E组团
及2-3号车库于2018年竣工，则剩余经济寿命分别为40年、42年；不动产资产
土地使用权终止日期为2064年10月24日，截至2026年3月31日，土地剩余
使用年限为38.57年，土地剩余使用年限小于建筑物剩余经济寿命，根据孰短原
则和谨慎原则，故确定本次评估的收益年限为土地剩余使用年限即38.57年。
（七）折现率的确定
本次评估测算采用6.0%作为折现率。该折现率是为资本成本或用以转换日
后应付或应收货币金额的回报率，理论上反映资本之机会成本，在确定上述折现
率时，采用累加法进行确定。累加法是以安全利率加风险调整值作为报酬率，即
将报酬率视为包含无风险报酬率和风险报酬率两大部分。公式如下：
报酬率=无风险报酬率+风险报酬率
其中，无风险报酬率参照价值时点十年到期国家债券的收益率1.82%（2026
年3月31日）进行确定；风险报酬率体现投资人对长期投资超出安全利率以外
的回报要求，主要包含：（1）投资不动产的风险补偿（2）缺乏流动性风险补偿
（3）区位风险补偿（4）行业及管理负担风险补偿（5）合规风险补偿（6）增长
风险补偿（7）特殊经营风险补偿。投资不动产的风险补偿一般指投资不动产行
业额外要求的回报，采用3.50%作为投资不动产的风险补偿，代表了流动性、区
位、行业、合规及增长均处于均值水平下的不动产风险回报要求。
不动产资产为研发办公业态，所在区域为西安市高新区，依托着较高的科技
区位支撑，以及初具规模的产业集聚效益，该区域租赁需求较为稳定，区域中的
优质研发办公物业整体租赁情况良好。综合考虑近期市场流动性、不动产资产长
期增长情况及经营情况，结合REITs项目合规优势，在上述投资不动产的风险补
偿均值3.50%的基础上，上调0.65%，综合风险报酬率取值为4.15%。
表5-10-5报酬率计算表
风险因素 报酬率
无风险报酬率 1.82%
风险报酬率——投资不动产风险补偿均值 3.50%
风险报酬率——不动产资产流动性、区位、行业及管理负担、合规、增长、特殊经营等方面风险补偿调整 0.65%
13报酬率 6.0%
不动产资产位于西安市高新区，当地社会经济环境发展良好，结合底层资产
实体状况、供需情况及经营状况等综合分析，本项目的风险报酬率在本地区类似
业务中属于风险中等的类型，因此采用上述6.0%作为折现率较为合理。
（八）资本化率
资本化率（CapRate）是将纯收益资本化（或转化）为价格的比率，用于衡
量不动产投资的收益率。计算公式：资本化率（Cap Rate）=运营净收益（NOI）
/不动产评估价值（或成本）。
资本化率作为不动产投资领域的重要参数被广泛使用，投资人在确定资本化
率时通常能够找到属性相似的不动产进行对比。不动产的类型、所处区位、租户
类型、租约结构等因素均会影响资产的价值。
不动产资产2026年资本化率为5.21%。
（九）估值敏感性分析及压力测试
针对运营净收益和长期增长率进行了8个情景下的估值敏感性分析：
1、运营净收益
13报酬率按25bp步长归整。
运营净收益水平受到收入和成本的综合影响，亦可以体现多个不同方向的市
场变化对项目的整体影响。“基准运营净收益”情境为本次估值12.93亿对应的运
营净收益水平。项目运营净收益的变化对估值的影响如下：
表5-10-6敏感性分析一
运营净收益变化比例 情境下估值（亿元） 估值变化比例（%）
下降10% 11.64 -10%
下降5% 12.28 -5%
基准 12.93 0%
增长5% 13.58 5%
增长10% 14.22 10%
2、长期增长率
长期增长率会受到区域经济发展情况、利率和城市商业活力等宏观因素影响，
不可预见的宏观环境变化会对估值产生影响。“基准长期增长率”情景为本次估值
12.93亿对应的长期增长率（1.5%）。
表5-10-7敏感性分析二
运营净收益变化比例 情境下估值（亿元） 估值变化比例（%）
减少0.5% 12.52 -3%
减少0.25% 12.72 -2%
基准（1.5%） 12.93 0%
增加0.25% 13.15 2%
增加0.5% 13.38 3%
3、根据不动产项目所在宗地《国有建设用地使用权出让合同》(GF-2008-
2601-30864)记载，土地出让期限届满，土地使用者申请续期，因社会公共利益需
要未获批准的，土地使用者应当交回国有土地使用证，并依照规定办理国有建设
用地使用权注销登记，国有建设使用权由出让人无偿收回，由出让人收回地上建
筑物、构筑物及其附属设施，并根据收回时地上建筑物、构筑物及附属设施的残
余价值，给予土地使用者相应补偿，由于届时地上建筑物、构筑物及其附属设施
的维护状况、成新率等影响残余价值的因素无法准确预测，本次评估未考虑土地
到期后地上建筑物、构筑物及其附属设施的残余价值。
（十）估值合理性验证
根据《深圳证券交易所公开募集不动产投资信托基金业务指引第1号——审
核关注事项（试行）》中第三章第三节第四十四条：评估机构应当选择其他不同
评估方法进行校验，并披露评估假设、评估过程和评估价值等。
通过对项目情况进行分析，本次采用比较法作为估价结果校验方法。
1、校验过程：
比较法的定义：根据市场类似成交案例的搜集，通过对区位状况、实体状况、
权益状况、市场状况、交易情况等不同因素的修正，计算得出估价对象的市场价
格的方法。
（1）选取可比实例
经过市场调查与研究，最终确定了三个类似项目作为可比实例。不动产项目
与可比实例详情概述如下：
表5-10-8不动产项目与可比实例详情概述
因素 估价对象 可比实例1 可比实例2 可比实例3
项目名称 西安软件新城软件研发基地二期 上林苑某产业园 科技二路某产业园 纬二十六路某产业园
建筑年代 2016-2018 2024 2012 2018
区位 高新区 长安区 高新区 长安区
案例来源 - 市场询价 市场询价 市场询价
业态 研发办公 研发办公 研发办公 研发办公
交易时间 2026年3月 2026年3月 2026年3月 2026年3月
交易情况 - 报价 报价 报价
建筑面积（平方米） 209,099.14 4,000 1,000 4,791
交易价格（元/ - 6,500 7,000 7,200
平方米）
位置示意图
（2）各项因素调整
对上述可比实例，从交易时间、交易情况、房地产状况等方面进行了相应的
修正，主要有以下调整因素：
交易时间：可比实例的交易时间与价值时点接近，期间西安市研发办公项目
交易价格水平基本保持稳定，故未对可比实例的时间因素进行修正。
交易情况：可比实例为市场挂牌报价，存在议价空间，需按片区同类物业平
均议价幅度进行交易情况修正。
房地产状况：房地产状况包括区位状况、实物状况和权益状况。其中，区位
状况调整的内容包括商圈繁华度、交通便捷度、基础设施完善度等因素；实物状
况调整的内容包括楼宇档次、建筑面积、楼宇配套设施设备、内部装修等因素；
权益状况调整的内容包括规划限制条件、剩余土地收益年限因素。
表5-10-9比较因素修正指数表
比较因素修正指数表
因素 估价对象 可比实例1 可比实例2 可比实例3
交易价格（元/平方米） - 6,500 7,000 7,200
交易时间 1.00 1.00 1.00 1.00
交易情况 1.00 1.10 1.10 1.10
区位状况 1.00 0.95 0.98 1.00
实物状况 1.00 0.99 0.99 0.99
权益状况 1.00 1.00 1.00 1.00
修正因素合计 - 0.9666 0.9370 0.9183
修正价格（元/平方米） - 6,283 6,559 6,612
权重 - 1/3 1/3 1/3
校验单价取算术平均数（元/平方米） 6,485
由于可比实例与估价对象业态一致，区域因素类似，故平均分配权重，即每
个案例的权重相同，则比较法校验单价为6,485元/平方米，校验总价为
1,356,000,000元（取整至百万位）。
2、校验结果
本次评估选用比较法校验参考情况如下：
表5-10-10比较法校验结果
项目名称 总建筑面积（平方米） 地上研发办公建筑面积（平方米） 评估方法 总值（亿元） 单价（元/平方米）
西安软件新城软件研发基地二期 325,033.70 209,099.14 收益法 12.93 6,184
比较法 13.56 6,485
不动产项目估值总价为12.93亿，采用比较法校验测算总价为13.56亿，结
果差异在20%之内，处于合理区间。
收益法已充分审慎考虑未来租金、出租率、运营成本、资本性支出等关键参
数，评估结果偏谨慎；市场比较法反映当前市场交易价格水平。两种方法结论趋
同，本次估价结果具备合理性。
（十一）估值结果及其与账面价值的差异情况
截至2026年3月31日，不动产资产账面价值合计9.93亿元，不动产资产
评估价值12.93亿元，评估结果较账面价值合计增值3亿元，增值率30.19%。
十一、不动产项目的现金流预测
（一）可供分配金额测算
根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及《公开募集不动产
投资信托基金（REITs）运营操作指引（试行）》，基金管理人编制了自2026年
7月1日至2027年12月31日止（简称“预测期”）的《可供分配金额测算报告》。
《可供分配金额测算报告》包括预测合并资产负债表、预测合并利润表、预测合
并现金流量表、可供分配金额计算表及相关附注。信永中和会计师事务所（特殊
普通合伙）对《可供分配金额测算报告》进行了审核并出具了可供分配金额测算
报告审核报告。投资者应当阅读《可供分配金额测算报告》及审核报告全文。
《可供分配金额测算报告》是基金管理人在各项假设的基础上编制的，并且
披露了基金管理人认为对评估《可供分配金额测算报告》至关重要的所有重要信
息。虽然《可供分配金额测算报告》是根据审慎原则编制的，但《可供分配金额
测算报告》所依据的各种假设存在许多不确定性，投资者进行投资决策时应谨慎
使用。
根据《可供分配金额测算报告》，本基金2026年7月1日起至12月31日
止期间、2027年度预测可供分配金额分别为3,630.40万元和6,631.82万元。假设
基金发行规模为12.95亿元，并按照预测可供分配金额的100%向投资者分配，
2026年7月1日起至12月31日止期间（年化）和2027年度预测现金流分派率
分别为5.56%、5.12%。
《可供分配金额测算报告》以本基金所投资的基础设施项目历史备考财务报
表信息所反映的经营业绩为基础，假设本基金成立于2026年7月1日，且于
2026年7月1日完成对不动产项目的收购，因此以2026年7月1日至2027年
12月31日作为预测期间测算可供分配金额，并假设自基金成立日即合并专项计
划和项目公司。需特别说明的是，因本基金实际设立日期以及取得项目公司控股
权的日期（简称“交割日”）并非2026年7月1日，故本基金预测可供分配金额
与预测现金流分派率可能与实际情况存在差异。
本基金预测合并利润表、预测合并资产负债表、预测合并现金流量表和可供
分配金额计算表如下：
1、预测合并利润表
根据《可供分配金额测算报告》，本基金预测期基金合并利润表如下：
表5-11-1：预测期基金合并利润表
单位：万元
项目 2026年7月1日起至12月31日止 2027年度
预测数 预测数
一、营业总收入 4,912.26 9,899.09
其中：营业收入 4,912.26 9,899.09
二、营业总成本 3,869.73 6,827.89
其中：营业成本 2,436.12 4,541.58
税金及附加 890.32 1,741.05
管理人报酬 156.68 313.30
托管费 6.53 13.05
其他费用 380.08 218.90
三、营业利润（亏损以“－”号填列） 1,042.53 3,071.20
四、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 1,042.53 3,071.20
减：所得税费用
五、净利润（净亏损以“－”号填列） 1,042.53 3,071.20
六、综合收益总额 1,042.53 3,071.20
2、预测合并资产负债表
根据《可供分配金额测算报告》，本基金预测期基金合并资产负债表如下：
表5-11-2：预测期基金合并资产负债表
单位：万元
项目 2026年12月31日 2027年12月31日
预测数 预测数
流动资产：
货币资金 6,141.49 9,142.91
应收账款 1,025.69 1,032.92
流动资产合计 7,167.18 10,175.83
非流动资产：
投资性房地产 125,711.96 122,217.16
固定资产 2.29 2.11
商誉 32.79 32.79
长期待摊费用 934.09 1,208.34
项目 2026年12月31日 2027年12月31日
预测数 预测数
非流动资产合计 126,681.13 123,460.40
资产总计 133,848.30 133,636.23
流动负债：
应付账款 383.37 729.07
应交税费 411.31 412.74
其他应付款 2,511.09 2,511.09
流动负债合计 3,305.77 3,652.90
非流动负债：
非流动负债合计 - -
负债合计 3,305.77 3,652.90
股东权益：
股本 129,500.00 129,500.00
未分配利润 1,042.53 483.34
股东权益合计 130,542.53 129,983.34
负债和股东权益总计 133,848.30 133,636.23
3、预测合并现金流量表
根据《可供分配金额测算报告》，本基金预测期基金合并现金流量表如下：
表5-11-3：预测期基金合并现金流量表
单位：万元
项目 2026年7月1日起至12月31日止 2027年度
预测数 预测数
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 5,480.44 10,400.02
经营活动现金流入小计 5,480.44 10,400.02
购买商品、接收劳务支付的现金 347.28 518.40
支付的各项税费 1,146.88 2,247.78
支付的其他与经营活动有关的现金 498.20 545.09
经营活动现金流出小计 1,992.36 3,311.26
经营活动产生的现金流量净额 3,488.08 7,088.76
二、投资活动产生的现金流量：
投资活动现金流入小计 - -
项目 2026年7月1日起至12月31日止 2027年度
预测数 预测数
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 73,256.52 456.94
其中：收购不动产项目所支付的现金净额 71,598.24 -
投资活动现金流出小计 73,256.52 456.94
投资活动产生现金流量净额 -73,256.52 -456.94
三、筹资活动产生的现金流量：
发行基金份额收到的现金 129,500.00
筹资活动现金流入小计 129,500.00 -
偿还债务支付的现金 54,540.65 -
向基金份额持有人分配支付的现金 3,630.40
筹资活动现金流出小计 54,540.65 3,630.40
筹资活动产生的现金流量净额 74,959.35 -3,630.40
四、现金及现金等价物净增加额 5,190.92 3,001.42
加：期初现金及现金等价物 950.57 6,141.49
五、期末现金及现金等价物余额 6,141.49 9,142.91
4、预测合并可供分配金额计算表
根据《可供分配金额测算报告》，本基金预测期基金合并可供分配金额计
算表如下：
表5-11-4：预测期基金合并可供分配金额计算表
单位：万元
项目 2026年7月1日起至12月31日止 2027年度
预测数 预测数
一、净利润 1,042.53 3,071.20
折旧及摊销 2,092.35 3,848.82
所得税费用 - -
二、税息折旧及摊销前利润 3,134.88 6,920.02
三、其他调整 495.52 -288.20
不动产基金发行份额募集的资金 129,500.00
偿还债务支付的金额 -54,540.65
收购不动产项目所支付的现金净额 -71,598.24
其他资本性支出 -314.05 -628.09
应收和应付项目的变动 -40.46 339.89
项目 2026年7月1日起至12月31日止 2027年度
预测数 预测数
未来合理相关支出预留 -2,511.09 -
——预留经营性负债余额 -2,511.09
四、可供分配金额 3,630.40 6,631.82
（二）预测的关键假设和依据、计算方法
可供分配金额测算报告是本基金管理人平安基金管理层根据本基金所投资
的不动产项目历史期间所反映的经营业绩为基础，在充分考虑本基金及本基金所
投资的不动产项目在预测期间的经营计划、投资计划、财务预算以及可供分配金
额测算报告附注五、附注六及附注七中列示的各项假设的前提下，本着谨慎的原
则而编制的。本基金的可供分配金额测算报告按照中国证券监督管理委员会（以
下称“中国证监会”）颁布的《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》、
深圳证券交易所（以下称“深交所”）颁布的《深圳证券交易所公开募集不动产投
资信托基金业务指引第1号一审核关注事项（试行）》及中国证券投资基金业协
会（以下称“中国基金业协会”）颁布的《公开募集不动产投资信托基金（REITs）
运营操作指引（试行）》的相关要求及基金合同中约定的基金可供分配金额的计
算调整项编制。
本基金按照财政部于2006年2月15日及以后期间颁布的《企业会计准则
一基本准则》、各项具体会计准则及相关规定（以下合称“企业会计准则”）编制
财务报表。
本基金在编制本可供分配金额测算报告时应用的主要会计政策和会计估计
与项目公司按照备考财务报表编制基础编制的备考财务报表所应用的主要会计
政策和会计估计无重大差异。
本基金在编制可供分配金额测算报告时，是以历史期间所反映的经营业绩及
预计的交易方案为基础和假设测算的，本次最终交易方案及不动产项目交易估值
对本次可供分配金额可能会产生影响，交易方案及相关因素的变动后，可供分配
金额将会相应调整。
可供分配金额测算报告的预测期间为2026年7月1日（假设基金成立日）
至2027年12月31日止期间（以下称“预测期间”）。
1、可供分配金额测算基本假设
以下是在预测期内编制可供分配金额测算报告时采用的一般性假设,这些一
般性假设是依据目前的宏观经济和市场情况得出的，在未来未必会如预期那样发
生，并且变动可能重大，因此可供分配金额的实际结果可能与本报告中的预测存
在差异。
（1）本基金及本基金所投资的不动产项目经营业务所涉及国家或地区的现
行政治、法律、法规、政策及其经济环境无重大变化；
（2）本基金及本基金所投资的不动产项目所涉及的税收政策无重大变化。
资产支持专项计划作为所得税穿透实体，不缴纳企业所得税，由投资者按相关政
策规定缴纳所得税；
（3）目前已从中国的相关监管机构获得其经营所需的所有证书、许可证和
营业执照，在预测期内不会被吊销，并在到期时将可以进行续期。
（4）本基金及本基金所投资的不动产项目业务经营不会因劳工短缺、劳资
纠纷等事件而受到不利影响。在预测期内，将能够招募足够的员工来达到计划的
运营水平。此外,经营不会因预测期内第三方服务设备和其他供应中断而受到不
利影响；
（5）本基金及本基金所投资的不动产项目所从事的行业布局及产品市场状
况无重大变化；
（6）本基金及本基金所投资的不动产项目的经营活动不受到资源严重短缺
的不利影响；
（7）预测期内，预测期初已签订的租约将按照合同约定的租赁期执行完毕，
不会出现因租户违约或提前退租而向租户收取的违约金或其他产生营业外收入
的情况，新签订或变更的租赁合同的主要条款与截至2026年3月31日止已签
订的租赁合同的主要条款基本一致，同时，租赁期满承租人将根据预测出租率按
照预计租金续约，且所有租赁合同均可强制执行；
（8）主要租户或供应商的业务将持续经营，不会对本基金的经营产生不利
影响；
（9）市场需求和租金价格的波动不会对业务经营和经营成果产生重大影响；
（10）于预测期内，本基金无处置不动产项目的安排，故本基金预计无处置
不动产项目资产取得的现金；
（11）有足够的资本或将有能力获得足够的融资，以满足其未来对营运资金
和资本支出的需求，以维持稳定的发展；
（12）无重大股权投资收购或处置计划，项目公司股权不会发生重大变化；
（13）现行通货膨胀率和利率将不会发生重大变化；
（14）无不可抗力或不可预见因素产生的或任何非经常性项目的重大不利影
响。包括政府行为、自然灾害或灾难、流行病或严重事故而严重中断；
（15）在预测期内，投资性房地产无处置计划；
（16）本不动产基金本次发行募集的资金，扣除本不动产基金成立初期的必
要税费（如有），假设100%投资于资产支持专项计划，用于资产支持专项计划
向原始权益人支付购买项目公司股权的对价以及向项目公司发放借款及增资款
（如有）。资产支持专项计划向项目公司发放的借款及增资款（如有）将用于偿
还项目公司存量负债等用途；
（17）在预测期内，假设本基金不会发生扩募。
2、可供分配金额测算特定假设
（1）不动产基金发行份额募集的资金
本基金根据评估机构对不动产项目的评估价值和评估基准日后的期后事项，
预计募集资金为12.95亿元，扣除本基金及专项计划预留支出后，主要用于收购
不动产项目公司的股权和发放股东借款以部分偿还项目公司存量债务。本可供分
配金额测算报告中，上述募集资金在可供分配金额计算表中列示为其他调整项，
并在预测合并现金流量表中列示为发行基金份额收到的现金和偿还债务支付的
现金。假设预测期内无新增募集资金。
（2）购买不动产项目
根据《公开募集不动产投资信托基金（REITs）运营操作指引（试行）》、
《深圳证券交易所公开募集不动产投资信托基金业务办法（试行）》要求及本基
金向战略投资者定向配售安排，原始权益人或其关联方将认购本基金发行的一定
份额。假设原始权益人及其关联方合计持有的本基金份额将不会构成其在本基金
层面的控制，并且本基金的基金管理人将根据相关协议和中国证监会的相关规定
主动履行其运营管理不动产项目的职责，包括对运营管理机构的履职情况的监督
和考核，从而原始权益人提供的运营管理服务也无法构成其在项目公司层面的控
制。在上述假设均可满足的前提下，本基金在持有和运营项目公司期间，本基金
及项目公司均不受原始权益人或其关联方控制，本基金通过专项计划收购项目公
司股权的交易将构成非同一控制下的并购交易。
（3）本基金购买不动产项目的对价
本基金购买不动产项目的对价为股权对价，股权对价按照项目公司股权转让
协议确定。
根据项目公司股权转让协议约定，项目公司股权的转让价款=（不动产基金
的最终募集规模-项目公司特定债务-不动产基金预留资金-专项计划预留资金）+
评估基准日非受限资产±其他各方协商确认的调整项（如有）。
本基金收购不动产项目所支付的现金净额=不动产基金实际募集规模-需预
留的相关支出及交易税费-项目公司于基金成立日持有的现金-项目公司特定债
务+评估基准日非受限资产。
本基金收购不动产项目所支付的现金净额的相关预测详见“第五章不动产
资产”之“十二、不动产项目的现金流预测”之（三）可供分配金额测算报告编
制说明”之“7、本基金收购不动产项目所支付的现金净额”。
（三）可供分配金额测算报告编制说明
1、营业收入
营业收入包括不动产项目的租金收入、停车费收入和空调费收入。营业收入
的金额根据项目公司与相关承租人正在执行的合同约定、历史经营数据，并考虑
预测期间的出租率、市场租金、租金增长率、免租期假设进行预测。预测期内，
各项收入明细预测如下：
表5-11-5：营业收入预测表
单位：万元
项目 2026年7月1日（假设基金成立日）至2026年12月31日止期间 2027年度
租金收入 4,516.38 9,107.33
停车费收入 230.75 461.49
空调费收入 165.14 330.28
合计 4,912.26 9,899.09
（1）租金收入
预测期内，项目公司租金收入仅为固定租金收入，具体假设如下：
对于已签订租约的固定租金合同，按照合同约定的租金单价、出租面积、租
赁期限及免租期政策计算租金收入；
对于未签订租约的面积，本基金按照预测期所在年度租金单价和未签订租约
部分预计可出租面积预测租赁收入。
关于平均租金、预计可出租面积、免租期的详细假设如下：
1）平均租金水平
对于已签订租约部分，租赁期限内采用租赁合同中约定的租金水平（即实际
租金）；租赁期外按照市场租金水平计算固定租金收入。对于未签订租约部分按
照市场租金水平计算租赁收入。
参考截至2026年3月31日已签订租赁合同平均租金单价，并充分考虑不
动产项目的经营条件、经营环境及未来发展计划后，预测未签订租约的面积在预
测期内含税平均租金单价，其中研发办公用途的市场租金单价为50元/㎡/月，配
套食堂市场租金单价为35元/㎡/月，位置一般的配套商业市场租金单价为64元
/㎡/月，位置较好的配套商业市场租金为128元/㎡/月，且预测期内租金均不发生
增长。
2）预计可出租面积
截至预测基准日2026年3月31日，根据已签订租赁合同清单，不动产项目
出租率为86.43%。
本基金根据项目公司与相关承租人正在执行的合同约定，且考虑不动产项目
历史出租率水平，预测期间不动产项目可出租面积为212,172.57平方米，假设于
2026年4-6月、2026年7月1日（假设基金成立日）至2026年12月31日止期
间和2027年度的出租率分别为85%、85%和85%。
3）免租期
本基金参考截至2026年3月31日已签订租约所约定的免租期政策，假设
预测期内：租赁期外的市场租金按年度更新定价；存续租约到期后新签租约的免
租安排，按每次租期更新时对应的年均30天免租期执行。
4）特定假设
预测期内，对不动产项目计算固定租金收入的特定假设如下：
假设于2026年4月1日起，项目公司作为出租方履行合同。假设所有租户
在预测期间内，不会出现提前退租的情形；
假设不动产项目的租户结构、租赁的付款方式及周期在预测期内不会发生变
化；
考虑不动产项目的出租率在预测期内保持稳定，假设租赁押金的收取方式及
租赁押金的金额在预测期内不会发生变化。
（2）停车费收入
截至2026年3月31日，项目公司在用车位共3,117个，其中地上车位608
个，于预测期内，根据基金管理人及项目公司拟与高新配套签订的《平安西安高
科产业园封闭式基础设施证券投资基金运营管理服务协议（草案）》（以下简称
“运营管理服务协议”），项目公司将不动产项目对应的停车位委托给高新配套经
营管理，由高新配套负责收取停车费收入，并每年向项目公司支付停车费收入分
成。停车费收入由固定停车费及超额停车费收入组成，固定停车费收入480万元
/年，若当年度停车费收入超过600万元，则除固定停车费收入外，高新配套需
支付超额停车费收入分成，分成比例为超额停车费收入的60%。基于谨慎性原
则，2026年7月1日（假设基金成立日）至2026年12月31日止期间、2027年
度停车费收入按90%出租率，即484.56万元/年（含税）进行预测。
（3）空调费收入
根据运营管理服务协议安排，项目公司将不动产项目对应的空调及新风系统
整体委托给高新配套经营管理，由高新配套负责收取空调费收入、新风收入（如
有），并每年向项目公司支付空调运营费收入分成。预测期内，高新配套每年向
项目公司支付空调费收入分成360万元，具体支付安排为每年6月25日前和12
月25日前向项目公司分别支付180万元（含税）。2026年7月1日（假设基金
成立日）至2026年12月31日止期间、2027年度空调费收入分成按360万元/年
（含税）进行预测。
2、营业成本
营业成本主要是不动产项目的运营成本，包括折旧费、维修改造费及运营管
理费。预测期内，各项营业成本明细预测如下：
表5-11-6：营业成本预测表
单位：万元
项目 2026年7月1日（假设基金成立日）至2026年12月31日止期间 2027年度
折旧费 1,941.51 3,494.80
维修改造费 150.75 353.85
运营管理费 343.86 692.94
合计 2,436.12 4,541.58
（1）折旧费
折旧费为投资性房地产的折旧额，基于项目公司2026年3月31日投资性
房地产预计使用寿命及预计净残值率进行预测，并考虑资产评估增值的影响，相
关参数在预测期内保持不变。
（2）维修改造费
维修改造费为历史维修改造支出及新增资本性支出摊销费用，后续资本性支
出以评估机构出具的《估价报告》的预测值作为相应年度资本性支出的预测值，
并假设资本性支出于年底发生，于次年开始计提摊销。
（3）运营管理费
根据运营管理服务协议约定，外部管理机构所收取的运营管理费用拟分为基
础运营管理费用和浮动运营管理费用。本次预测期间运营管理费的测算范围限定
为基础运营管理费，因浮动管理费以“运营收入净额实际值与目标值的差额”为基
数，预测阶段假设两者一致（差额为0），故浮动运营管理费暂不纳入本次预测
口径。
根据本基金与高新配套签订的运营管理服务协议安排，基础运营管理费用计
算方式如下：项目公司应当支付的不动产项目所对应的年度基础运营管理费用
（含税金额）=当年度实际收到的运营收入（含往年欠款本年收回金额，下同）
×5.5%+日常维修维护费用（日常维修维护费用按实际发生额支付，上限为当年度
实际收到的运营收入×1.5%），运营收入以每年审计机构出具的项目公司审计报
告或运营管理机构与项目公司双方认可的其他书面形式确认。
3、税金及附加
税金及附加主要包含房产税、土地使用税、印花税等。其中，房产税、土地
使用税、印花税等根据项目公司当地税收政策规定测算得出。不可抵扣的进项税
为专项计划收取项目公司支付的利息产生的增值税。
表5-11-7：税金及附加预测表
单位：万元
项目 2026年7月1日（假设基金成立日）至2026年12月31日止期间 2027年度
房产税 700.95 1,410.86
不可抵扣的进项税 111.02 190.65
土地使用税 23.87 47.75
城市维护建设税 22.48 45.95
教育费附加（含地方） 16.06 32.82
印花税 14.46 10.05
水利建设基金 1.47 2.97
合计 890.32 1,741.05
（1）本基金及专项计划税金及附加适用的税种及税率
根据财政部、国家税务总局财税〔1998〕55号《关于证券投资基金税收问题
的通知》、财税〔2008〕1号《关于企业所得税若干优惠政策的通知》、财税〔2016〕
36号《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》、财税〔2016〕46号《关
于进一步明确全面推开营改增试点金融业有关政策的通知》、财税〔2016〕70号
《关于金融机构同业往来等增值税政策的补充通知》、财税〔2016〕140号《关
于明确金融、房地产开发及教育辅助服务等增值税政策的通知》、财税〔2017〕
2号《关于资管产品增值税政策有关问题的补充通知》、财税〔2017〕56号《关
于资管产品增值税有关问题的通知》、财税〔2017〕90号《关于租入固定资产进
项税额抵扣等增值税政策的通知》《财政部税务总局关于国债等债券利息收入
增值税政策的公告》（财政部税务总局公告2025年第4号）规定及其他相关财
税法规和实务操作如下：
1）资管产品运营过程中发生的增值税应税行为，以资管产品管理人为增值
税纳税人，资管产品管理人运营资管产品过程中发生的增值税应税行为，暂适用
简易计税方法，按照3%的征收率缴纳增值税。对证券投资基金管理人运用基金
买卖债券的转让收入免征增值税，对2025年8月8日之前发行的国债、地方政
府债利息收入免征增值税，对在该日期之后（含当日）新发行的债券利息收入恢
复征收增值税，对金融同业往来利息收入亦免征增值税。资管产品管理人运营资
管产品提供的贷款服务，以产生的利息及利息性质的收入为销售额。
2）资管产品的城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加等税费按照
实际缴纳的增值税额的适用比例计算缴纳。
（2）项目公司税金及附加适用的税种及税率
表5-11-8：项目公司税金及附加适用的税种及税率
税种 具体税率情况
增值税 应税收入按5%和9%的税率计算销项税，并按扣除当期允许抵扣的进项税额后的差额计缴增值税。
城市维护建设税 按增值税额的7%计缴。
教育费附加 按增值税额的3%计缴。
地方教育费附加 按增值税额的2%计缴。
房产税 从价计征的按照房产原值扣除20%的余值为纳税基准，年税率为1.2%；从租计征的（即房产出租的），以房产租金收入为计税依据，税率为12%。
土地使用税 以核减后实际占用面积为计税基准，采用定额税率，6.00元/㎡/年。
4、管理人报酬及托管费
管理人报酬为支付给本基金及专项计划管理人的管理费，在预测期间按照拟
签署的基金合同及专项计划标准条款约定的费率和计算方法，并依据预测期间基
金净资产进行预测。托管费为需支付给基金托管人的托管费，根据基金合同、基
金托管协议等文件的约定计算得出。
5、其他费用
其他费用主要包括不动产项目的各项日常经营费用，包括专业服务费、行政
管理费、开办费、保险费、基金发行预留费用、折旧费等。预测期内，专业服务
费参照本基金预计发生专业服务费的类型和市场询价进行预测；保险费按照本基
金未来的投保计划进行预测；行政管理费为管理人员工资、业务招待费、办公费、
差旅费等，参照本基金预计聘请管理人员的数量和市场询价进行预测。
表5-11-9：其他费用预测表
单位：万元
项目 2026年7月1日（假设基金成立日）至2026年12月31日止期间 2027年度
专业服务费 105.00 90.00
行政管理费 49.12 98.99
开办费 11.00 -
保险费 14.87 29.74
基金发行预留费用 200.00 -
折旧费 0.09 0.17
合计 380.08 218.90
6、所得税费用
所得税费用为项目公司的当期所得税费用和递延所得税费用。当期所得税费
用根据纳税调整后的税前利润和企业所得税率25%计算得出。
根据《财政部、国家税务总局关于企业所得税若干优惠政策的通知》（财税
〔2008〕1号）规定，对本基金从证券市场中取得的收入，包括买卖债券的差价
收入，债券的利息收入及其他收入，暂不征收企业所得税。因此，本基金对取得
的收益暂不征收企业所得税。此外，经本基金与专项计划管理人主管税务机关确
认，专项计划相关税收可由专项计划份额持有人缴纳而不在专项计划层面缴纳，
因此，专项计划取得的收益暂不征收企业所得税。
根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》及财税〔2008〕121号规定，
项目公司利息支出不超过金融企业同期同类贷款利率计算的数额，且支付给关联
方的利息，其关联方债权性投资与权益性投资比例不超过2:1的部分准予税前扣
除。
7、本基金收购不动产项目所支付的现金净额
收购不动产项目所支付的现金净额为本基金购买不动产项目的对价抵减本
基金收购项目公司取得的现金，即2026年7月1日（预计合并项目公司之日，
与假设基金成立日相同）预计项目公司账面的货币资金余额。本基金发行份额募
集的资金减去收购不动产项目所支付的现金净额后的余额可计入本基金成立当
期的可供分配金额，并参与本基金的收益分配。本基金收购不动产项目所支付的
现金净额计算如下：
表5-11-10：收购不动产项目所支付的现金净额预测表
单位：万元
项目 金额
本基金实际募集资金规模 129,500.00
加：评估基准日非受限资产 -2,210.54
减：需预留的相关支出及税费 200
减：项目公司于基金成立日持有的现金 950.57
减：项目公司特定债务 54,540.65
收购不动产项目所支付的现金净额 71,598.24
8、资本性支出
资本性支出主要包括原有不动产资产的大修支出及更新改造支出。基于《技
术尽职调查报告》及运营管理机构的意见对资本性支出进行预测。
表5-11-11：资本性支出预测表
单位：万元
项目 2026年7月1日（假设基金成立日）至2026年12月31日止期间 2027年度
资本性支出 314.05 628.09
合计 314.05 628.09
9、应收及应付款项的变动
本基金依据现有政策、项目公司已签订的相关合同、历史实际回款情况及其
他已知因素对收入的回款进行预测，并且预计相关的结算方式于预测期间不变。
根据已签订的相关合同以及未来付款计划对应付项目的支付进行预测。
10、未来合理的相关支出预留
表5-11-12：未来合理的相关支出预留
单位：万元
项目 2026年7月1日（假设基金成立日）至2026年12月31日止期间 2027年度
预留经营性负债余额 -2,511.09
合计 2,511.09
预留的经营性负债系经营房屋租赁业务收取的租赁押金及保证金，属于不可
分配的资金。
（四）关键假设的敏感性分析
上述可供分配金额测算的结果是基于一系列基本假设和特定假设得出的，而
假设事项通常并非如预期那样发生，从而导致可供分配金额的实际结果与预测存
在差异。
为使本基金投资者评估部分假设对可供分配金额的影响，下表针对不包含利
息收入的营业收入（“运营收入”）和不包含折旧与摊销的营业成本（“运营成本”）
之关键假设进行了敏感性分析，以说明关键假设对可供分配金额的影响。
该敏感性分析，考虑了运营收入及运营成本变动对可供分配金额的影响。实
际上，假设条件的变动是紧密相关的，关键假设的变动亦可能引起其他假设条件
发生变动，如运营收入变动将影响运营管理费及物业管理服务费、房产税等预测
金额；运营成本变动将影响所得税费用等预测金额。因此，关键假设变动产生的
影响可能是相互抵消或者放大。
预测期内，运营收入和运营成本的变动对可供分配金额测算的敏感度分析结
果如下：
表5-11-13：2026年7月1日起至12月31日止期间关键假设敏感性分析
单位：万元
项目 变动 调整前可供分配金额 调整后可供分配金额 变动（%）
运营收入 上升5% 3,630.40 3,839.39 5.76
运营收入 下降5% 3,630.40 3,421.29 -5.76
运营成本 上升5% 3,630.40 3,621.81 -0.24
运营成本 下降5% 3,630.40 3,639.12 0.24
表5-11-14：2027年度关键假设敏感性分析
单位：万元
项目 变动 调整前可供分配金额 调整后可供分配金额 变动（%）
运营收入 上升5% 6,631.82 7,036.18 6.10
运营收入 下降5% 6,631.82 6,227.28 -6.10
运营成本 上升5% 6,631.82 6,614.50 -0.26
运营成本 下降5% 6,631.82 6,649.07 0.26
（五）评估报告与可供分配金额测算报告对不动产项目现金流预测结果的差异
情况
根据深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司出具的不动产项目评估报告
及信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）出具的可供分配金额测算报告审核报
告，2026年7-12月和2027年度不动产项目运营净收益预测结果对比及差异情
况如下表所示，差异比例未超过5%。
表5-11-15：评估报告与可供分配金额测算报告预测结果对比
单位：万元
项目 2026年7月1日（假设基金成立日）至2026年12月31日止期间 2027年度
评估报告运营净收益预测结果 3,380.92 6,912.88
可供分配金额测算报告项目公司层面运营净收益预测结果 3,308.30 6,831.64
差异比例 -2.15% -1.18%
注：1.2026年7月1日（假设基金成立日）至2026年12月31日止期间评估报告运营净
收益预测结果为评估报告预测的2026年4-12月运营净收益按天数折算计算得出。
2.差异比例=（可供分配金额测算报告项目公司层面运营净收益预测结果-评估报告运营净
收益预测结果）/评估报告运营净收益预测结果。
第六章不动产项目的风险揭示
本风险揭示章节揭示事项仅为列举事项，未能详尽列明不动产项目的所有风
险。投资和运营不动产项目可能面临以下风险，包括但不限于：
一、不动产基金的特有风险
（一）产业园区行业相关的风险
1、宏观经济环境变化可能导致的行业风险
产业园区行业近年的发展得益于国内整体经济水平的较高速度增长，此外也
得益于所在地区主管部门的相关支持政策。未来，国内经济环境及国际政治环境
可能进入新阶段，行业相关政策将面临诸多不确定性，上述因素可能对产业园区
行业整体发展造成重大不利影响，进而对标的不动产项目及本基金收益带来负面
影响。
2、城市规划及不动产项目周边产业规划、园区政策等发生变化的风险
不动产项目位于西安市高新区，不动产项目所在地区可能发生城市用地规划、
产业规划、园区政策等调整，导致不动产项目周边产业结构、园区运营发生变化，
影响租户需求，进而对不动产项目的经营产生不利影响。
3、相关政策法规发生变化的风险
产业园区行业受到大量法律和行政法规的约束和影响，相关法律及强制性规
定要求的变化，包括国家宏观经济政策、地方政府、产业园区管委会对相关政策
作出调整，均可能对不动产项目的运营产生影响。
4、行业竞争加剧的风险
我国产业园区行业发展过程中经历过政策刺激产业导入的阶段，在部分经营
方式传统、对政策依赖度较高的地区，产业园区运营依靠价格优势吸引优质企业
的可持续性正在减弱。产业园区行业正转变为依托区域基础设施完备性、行业上
下游适配度、资产运营专业性来统筹考虑的综合性竞争格局，不动产项目的运营
存在行业竞争加剧的风险。
不动产项目所在区域未来可能面临产业园供应量持续增加、区域内市场竞争
不断加剧的情况，可能会出现区域竞争导致租金及出租率下滑等情形，同样也会
影响不动产项目收益。西安市其他区域产业园供应量的增加、地区产业扶持政策
的变化也可能对不动产项目所在区域的产业园出租情况造成不利影响，并进而影
响本基金收益。
5、产业园资产流动性较弱的风险
本基金以持有并运营不动产项目以获得稳定的现金流为主要目的，但若本基
金需要变现不动产项目，其变现可行性、时效性等将受到多项因素的影响（包括
但不限于政府相关机构事先审批、同意等）。鉴于产业园资产流动性整体较弱，
基金可能将资产折价出售以寻求快速变现，上述情况将对本基金的投资收益带来
不利影响。
6、产业园招商模式变化的风险
当前产业园市场同质化竞争加剧，低价获客策略边际效应递减，服务配套与
产业运营能力正成为新的竞争壁垒。若本项目未来运营无法满足行业迭代需求，
将导致其在区域竞争中处于劣势，从而引发基金收益不及预期的风险。
（二）不动产基金的投资管理风险
1、基金首次投资的交易风险
（1）基金首次投资的交割风险
在本次发行的交易结构中，基金设立并认购不动产资产支持专项计划的全部
份额后，计划管理人（代表资产支持专项计划）将根据《股权转让协议》的约定
受让原始权益人持有的项目公司100%股权，并根据《股东借款协议》通过股东
借款的形式完成对项目公司的投资。上述流程涉及的交易参与主体较多，同时股
权交割涉及诸多前置条件，存在一方或多方因故不能按时履约的可能，亦存在基
金设立后因政策变动或操作风险导致不动产项目无法按时完成交割的风险。
虽然基金管理人及计划管理人将采取一切合法有效的措施并尽一切合理必
要的努力促使各项目的交割按计划完成，但无法完全避免项目交割的相关风险。
（2）股权转让前项目公司可能存在的税务、或有事项等风险
本不动产基金交易安排中，不动产基金拟通过资产支持专项计划收购的项目
公司已存续且经营一定时间，在不动产基金通过资产支持专项计划受让项目公司
股权前，项目公司可能存在不可预见的税务风险、未决诉讼以及或有负债事宜。
如不动产基金通过资产支持专项计划受让项目公司股权后发生上述事项，可能影
响项目公司的正常运营，进而影响基金份额持有人的投资收益。
项目公司重组前曾持有除不动产项目之外的其他物业。项目公司曾于2016-
2017年分别向A、B客户签署了《房屋转让协议》出售部分非入池资产。截至本
招募说明书披露日，该部分非入池资产尚未完成房屋权属转移登记。根据项目公
司与分立新设公司的分立重组安排，前述《房屋转让协议》项下债权债务已由分
立新设公司承继。对此，根据《民法典》第67条，法人分立的，其权利和义务
由分立后的法人享有连带债权，承担连带债务，但是债权人和债务人另有约定的
除外。因此，不排除项目公司因存在连带责任而涉及诉讼等司法程序的风险。
为缓释该等或有风险，《股权转让协议》已约定，“因项目公司已分立给分
立新设公司的任何资产、负债、所有者权益而导致项目公司被任何第三方要求承
担连带责任的，转让方同意对项目公司由此受到的损失承担连带赔偿责任。”、
“针对交割日之前已经发生或因交割日之前的事项导致于交割日后发生的任何起
诉、索赔、诉讼、调查、程序或纠纷，转让方将实际承担该等纠纷导致的赔偿责
任及全部费用、支出和损失，如项目公司或者受让方因此承担了任何损失或者支
出了任何费用，转让方应予以全额补偿。”。另外，项目公司、分立新设公司已分
别与A、B客户签署了协议，确认分立新设公司承继项目公司与A、B公司签署
的《房屋转让协议》项下全部权利、义务与责任，项目公司无需就前述《房屋转
让协议》承担任何连带责任。
此外，原始权益人出具承诺函，承诺“在本公募REITs项目发行或存续期间，
如税务部门要求补充缴纳发行本公募REITs项目过程中可能涉及的土地增值税
等相关税费，将按要求缴纳（或全额补偿其他相关缴税主体）相应税金（含滞纳
金或罚金）并承担所有相关经济和法律责任”。
2、不动产项目运营风险
本基金基金合同生效后首次投资的不动产资产支持证券为“平安证券-西安
高科产业园1号资产支持专项计划”，基金将通过持有不动产资产支持证券全部
份额，持有项目公司全部股权及对项目公司的债权，投资集中度高，收益水平很
大程度依赖于目标不动产资产运营情况。
在基金运行期内，不动产项目可能因经济环境变化、运营不善、承租人履约
能力发生重大不利变化或者其拒绝履行租约、拖欠租金，或除不可抗力之外的其
他因素影响导致不动产资产无法正常运营或者遭受损失，从而导致实际现金流大
幅低于测算现金流，存在基金收益率波动的风险。目标不动产资产运营过程中租
金、收费等收入的波动也将影响基金收益分配水平的稳定。
（1）租赁相关风险
标的不动产项目历史出租情况及经营情况整体良好，但未来在维持较高出租
率甚至提升出租率、维持经营水平或提升经营收益等方面，将持续面临市场竞争
和挑战：
1）租户集中度较高的风险
截至2026年3月31日，不动产项目前十大租户租赁面积合计占已出租面积的
比例为51.23%，前十大租户租金收入占不动产项目2026年一季度全部租金收入
的比例为49.21%，租户较为集中且收入占比较高。若租户所在行业出现周期性
波动，或租户自身经营情况发生不利变化、进行经营战略调整、办公选址迁移
等，均可能导致其出现提前退租、缩减租赁面积、拖欠租金等违约情形，如未
能及时获取新租户，可能造成项目空置率阶段性上升，对租金收入产生不利影
响。
2）前十大租户不续租的风险
前十大租户租赁面积和租金收入占比较高，该等租户租约到期后的续租情况
对项目经营稳定性具有重要影响。若未来经济环境或行业发展发生不利变化、区
域市场竞争加剧、租户经营策略发生重大调整，可能导致主要租户在租约到期后
选择不续租或大幅缩减租赁面积。虽然运营管理机构通常会提前启动续租谈判并
同步开展备选客户招商工作，但考虑到前十大租户单户租赁面积较大，若主要租
户租约到期未能续约，项目可能面临阶段性空置风险，且新租户引入过程中通常
需要给予一定期限的装修免租期、租金优惠，同时需承担客户定制化改造等成本
，可能导致项目在换租期间出现出租率下降、运营收入减少，进而对基金收益产
生不利影响。
3）重要现金流提供方履约风险
2025年度不动产项目重要现金流提供方为阿里巴巴丝路有限公司和西安高
新配套及其6家关联方。其中阿里巴巴丝路有限公司是不动产项目单一租赁面积
最大的租户，租赁面积占比15.11%，2025年贡献的收入占营业收入的比例为
13.17%。若重要现金流提供方进行战略调整，或所在行业、自身经营情况等发生
不利变化，发生提前退租、减少租赁面积、拒绝履行租约、经营中断或拖欠租金
等情形，可能导致空置面积的租赁去化情况不及预期，同时租户支付的押金、违
约金可能无法覆盖不动产项目空置导致的全部租金损失，可能对不动产项目现金
流产生较大不利影响的风险。
4）个别龙头租户历史期间涉及投资协议的潜在风险
鉴于产业园区项目在投入运营以后一般需要一定时间来进行招商和园区培
育，此期间内园区较难实现盈利。标的不动产项目运营初期，软件园发展中心作
为西安软件园片区的产业发展培育机构，为维持项目的正常经营，对项目提供了
一定经营补贴支持、与部分龙头战略租户签署投资协议，其中部分政策涉及租赁
租金激励。
截至本文件披露日，含有租赁补贴条款的投资协议已全部到期。另外根据中
共西安高新区工委与西安高新区管委会于2024年9月9日发布的《关于废止西
安高新区部分涉企政策条款的通知》，投资协议相关房租补贴等条款已经失效，
未来企业将不再取得房租补贴。基金存续期内，如该等租户出现拒绝履约或退租
等情形，将对基金收益带来不利影响。
5）租金收缴不及预期的风险
标的不动产项目历史收缴率存在未达到100%的情况。在基金存续期内，基
金管理人将通过运营管理考核机制等方式督促运营管理机构按时完成租金收缴。
考虑到上述情况，估值测算中审慎设置未来租金当期收缴率为96%。虽然基
金管理人已设置相关监督机制，但基金存续期内仍可能面临租金收缴不达预期并
进而导致基金收益受到影响的风险。
6）租赁合同特殊条款对项目稳定运营及处置影响的风险
经管理人及律师核查，部分租赁合同中存在转租限制条款、承租人享有优先
购买权条款、无违约责任提前退租条款、租金优惠减免条款，相关条款的触发可
能会对不动产项目的经营、处置产生限制，进而对本基金造成不利影响。
7）租户行业集中度较高的风险
截至2026年3月31日，以合同签约主体统计，租户数量共140户，主要行
业为软件和信息技术服务业、科技推广和应用服务业及计算机、通信和其他电子
设备制造业等，租户行业集中度较高，如相关行业发生不利变化，可能会影响不
动产项目的租金收入，并进而影响本基金收益。
8）租约集中到期与换租的风险
截至2026年3月31日，项目已签约租户中，2026年至2028年各年度到期
面积占已出租面积的比例分别为27.08%、28.86%和31.82%，2029年及以后到期
占比为12.24%，分布相对均衡。2026年3月31日出租率维持在86.43%的稳定水
平，运营管理机构具备较好的招商去化能力，2025年下半年新签面积覆盖了退租
空置，实现了净增长，2026年一季度出租率略有下降，但储备有约1.33万平方米
的意向客户资源，为后续租赁衔接提供支撑。尽管如此，项目仍面临因宏观经济
波动、区域市场竞争加剧或租户经营策略调整等因素，导致到期租约无法顺利续
签或新增租赁未能及时衔接的风险。如出现上述情况，项目可能面临阶段性空置
率上升，进而对租金收入、基金现金流稳定性及收益分配水平带来不利影响。
9）提前退租的风险
部分租赁合同约定，提前退租的租户需要提前提出书面申请并按照合同约定
承担包括扣除部分押金、支付违约金等相应违约责任，但是上述补偿可能无法覆
盖不动产项目空置导致的全部租金损失。
10）租赁期限内租金水平未能及时调整的风险
不动产项目运营至今，与承租人签订的大部分租赁合同约定租金为50元/平
方米/月，且部分租赁合同约定租赁期限内租金水平不调整，若在此期间市场租
金水平上涨，本基金可能无法及时享受该等市场租金上涨带来的收益，并进而导
致投资者收益受损。
11）所在区域出台租金减免政策的风险
本基金上市后，所在区域主管部门可能出台租金减免政策。就此，基金管理
人与运营管理机构在《运营管理服务协议》约定，通过减免运营管理机构管理费，
或者原始权益人等通过协助租户向相关部门申请直接给予租户补贴的形式实施
减免，或者原始权益人自身及其关联主体就减免事宜给予项目公司补偿，或者原
始权益人自身及其关联主体协助项目公司就减免事宜向相关部门申请补偿等措
施以缓释减免影响。
虽然基金管理人已就租金减免情况制定相应缓释措施，但仍存在相关责任方
不履约或未能及时履约的风险，并进而导致存在基金收益受不利影响的风险。
12）区域新增竞争性物业的风险
区域内主要在建及拟开业的同类项目包括浪潮西北总部基地建设项目、三人
行数字信息产业基地项目、百度智慧中心项目、中电科太极西安产业园项目。尽
管上述项目以企业自用为主要用途，但其可供出租部分在未来集中入市，仍将增
加区域市场的有效供给，预计将在一定时期内改变局部市场的供需关系，加剧租
赁市场竞争，从而可能对本项目租金收入的稳定性构成潜在压力。
13）出租率下降或租金下调的风险
不动产项目所在地区经济环境发生变化、所在区域产业园供需发生变化、承
租方对某类物业需求下降、承租方业务规划发生变化、不动产项目管理风格发生
变化，或不动产项目市场定位对承租方不再具备吸引力等，均可能导致不动产项
目出租率下降或租金下调，最终影响基金及投资者收益。
此外，不动产项目所处的区域内的现有竞品如西安环普国际科技园、新加坡
腾飞科汇城、大华股份西安数智产业园、西安国家数字出版基地等项目与不动产
项目形成直接竞争。区域内即将入市的园区（如浪潮西北总部基地、中电科太极
西安产业园、三人行数字信息产业基地等）将进一步增大不动产项目周边可比竞
争项目的供给，可能对不动产项目的出租率及租金水平产生不利影响。与此同时，
虽然本基金结合存续租约和市场情况在可供分配金额预测中对未来租金水平及
租金增长率进行了预估，但无法保证该等预测可以最终实现。
运营管理机构将关注在租租户期限结构、行业分布、经营情况等，并提前储
备合适的潜在租户，以减少出租率及租金下降的风险，但未来各项宏观及微观因
素的变动仍可能导致整体租赁情况出现不达预期的情况。
14）未进行租赁合同备案的风险
截至本文件出具日，不动产项目房屋租赁合同未办理登记备案手续。根据《商
品房屋租赁管理办法》规定，不动产项目房屋租赁合同未按规定办理登记备案手
续可能存在被主管部门处罚的风险。
就此，《运营管理服务协议》约定，运营管理机构应对因未办理房屋租赁登
记备案而给项目公司、不动产基金造成的损失承担赔偿责任。此外，原始权益人
/运营管理机构已出具承诺，对运营阶段相关事项可能受到的处罚或遭受的其他
损失进行最终承担，并承担积极采取相关措施以妥善处置降低相关舆论影响等责
任。《运营管理服务协议》生效后，根据该协议的约定，运营管理机构应协助项
目公司签署租赁合同，并及时办理相应租赁合同备案。基金管理人将积极督促运
营管理机构进行相应备案程序。
15）不动产项目用途与证载用途不一致的风险
不动产项目的规划许可及权证载明用途为研发，以及车库、物业用房、人防
等配套功能，但由于周边配套设施尚不够完善，不动产项目在运营中出于满足园
区日常运营的需要，部分面积用于研发及办公、商业配套（餐饮、超市、快递、
药房、打印店等便民生活配套用途）。对此，西安高新区自规局针对项目的用途
出具了相关无异议函。
虽然主管部门已出具前述无异议函件，基金存续期内仍可能受不可预见因素
影响导致项目公司被处罚或被责令整改。就此，原始权益人已出具承诺，对本公
募REITs发行之前的规划用途等方面的原因可能受到的处罚或遭受的其他损失
进行最终承担。
16）共有、共用资产权责划分风险
软件新城研发基地二期存在部分未入池资产属于新设分立公司，与项目公司
存在部分共有、共用资产，尽管项目公司与新设分立公司就共有共用资产的使用
范围、维护责任、费用分摊等事项初步达成约定，但由于共有共用资产的使用场
景复杂，可能出现权责划分不清晰、约定条款无法完全覆盖实际运营需求的情况。
若双方就共有共用资产的使用、维护、费用分摊等事项发生争议或纠纷，可能导
致共有共用资产无法正常使用、维护工作延误，进而影响本基金底层资产的正常
运营，导致底层资产租金收入、运营收益下降，最终对本基金份额净值及投资者
收益产生不利影响。同时，若新设分立公司未按约定履行维护义务或承担相关费
用，可能导致本基金被迫额外承担相应成本，增加基金运营负担，损害基金份额
持有人利益。
17）共有、共用资产维护及运营风险
共有、共用资产的正常运行是本基金底层资产实现稳定运营的重要保障，其
维护质量、运营效率直接影响底层资产的使用功能和价值。若新设分立公司未按
约定配合开展维护工作、未及时足额支付维护费用，或维护标准与本基金底层资
产运营需求不一致，可能导致共有、共用资产出现损坏、故障无法及时修复，进
而影响本基金底层资产的正常使用，影响本基金的现金流稳定性和可持续性。此
外，若共有、共用资产因使用频率过高、维护不及时等原因出现重大损坏，需大
额资金进行维修或更换，而双方就维修资金分摊无法达成一致，可能导致维修工
作停滞，进一步扩大对本基金底层资产运营的不利影响。
（2）运营管理机构相关风险
本基金将聘请运营管理机构负责不动产项目的日常运营管理，因此可能存在
以下管理风险：
1）运营管理机构尽职履责风险
基金管理人已对运营管理机构建立了相应的管理机制及考核安排，但无法完
全保证运营管理机构服务及表现。当运营管理机构未能尽职履责，或其内部作业、
人员管理及系统操作不当或失误，本基金收益可能受到不利影响。
2）运营管理机构更换风险
本基金存续期间，可能出现变更运营管理机构的情形。若变更运营管理机构，
则可能存在运营管理经验或能力不同于原运营管理机构的风险，或运营管理服务
质量下降的风险。
3）本基金的运营管理机构为西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公
司，该公司或与其具有关联关系的公司的业务可能与其为本基金提供运营管理服
务具有直接或间接竞争、利益冲突关系，使本基金存在一定的运营管理风险。
（3）运营成本及相关税费超预期的风险
基金管理人及运营管理机构将在保证不动产项目高质量运营的前提下，合理
控制运营开支，但未来仍可能因劳务成本提高、设备及原材料成本提高、保险费
用上升等各类因素导致项目运营支出超出预期水平，从而导致不动产项目及基金
收益低于预期。
此外，从项目公司获取收益到基金实现分配的过程中，涉及多种税负。若国
家税收政策发生调整，项目公司所适用的税收征管法律法规可能会相应发生变化；
此外，若税务部门未来向项目公司征收任何额外的税负，或就项目公司纳税情况
提出新的意见，基金收益可能因相关政策调整而受到影响。
（4）不动产项目维修改造及资本性支出超预期的风险
产业园区整体维修保养及物业品质与租户租赁意愿及租金价格存在较大关
联度，因此可能需要通过维修或重大改造升级，以适应市场需求。不动产项目未
来维修改造可能因物价及劳务成本上涨、环保或消防要求提高、建筑标准提升或
纠纷甚至事故等不可预见因素而导致成本大幅增加或工程无法按时完成，并可能
因此导致不动产项目收益受到影响。
基金管理人可以开展维修升级以提升不动产项目的经营收益水平，但可能存
在基金支出增加而收益提升效果不达预期的风险。此外，基金管理人对不动产项
目进行的尽职调查可能无法发现不动产项目的所有重大缺陷、项目公司的所有违
法违规行为及其他不足之处，在不动产项目未来的经营中，本基金可能为此支付
额外开支，将对基金造成不利影响。
（5）项目公司人员尽责履约风险
在本基金存续期间，项目公司可能根据需要聘用少量财务和行政人员，如该
等人员未能尽职履责，或其在作业或系统操作中存在不当或失误，可能造成项目
公司财务、行政、运营管理等工作出现疏忽或纰漏，从而给不动产项目造成损失。
（6）其他运营相关的风险
1）部分门头牌匾未办理相关审查手续的风险
不动产项目尚有部分门头牌匾未办理相关审查登记手续，可能存在被责令限
期改正、处以罚款的风险。原始权益人已出具承诺，对该事项可能受到的处罚或
遭受的其他损失进行最终承担。
2）不动产项目在进行日常维修、改造和安全应急等运营管理工作期间，可
能会影响正常使用或出租，影响正常招商、运营。
3）不动产项目需要开展相关维修及保养工作，维修及保养服务涉及重型机
械或高空作业等操作，操作过程中可能会发生意外事件，本基金可能面临不动产
项目的损害或破坏、人身伤害或死亡以及承担相应法律责任的风险。为缓释该风
险，《运营管理服务协议》约定运营管理机构因故意或重大过失造成不动产项目
发生3人以上重伤或者发生人员死亡事故，或者产生300万元以上的直接经济
损失的，除运营管理机构应承担全部偿付或赔偿责任外，基金管理人有权要求运
营管理机构提出整改方案及措施并更换运营团队负责人及相关责任人员。
4）不动产项目在进行日常收入归集、支出等资金划转工作期间，工作人员
可能出现疏忽或纰漏或违反相关制度、规定的不当操作，并可能给不动产项目造
成损失。
5）由于意外事件可能导致政府调查或实施安全生产整改措施，导致不动产
项目经营中断，进一步导致基金及项目公司在声誉、业务、财务方面承担损失。
为缓释该风险，项目公司已购买营业中断险以覆盖因意外事件导致经营中断而带
来的收入损失。
3、估值与现金流预测的风险
（1）估值及公允价值变动的相关风险
不动产资产采用收益法进行评估，收益法进行估价时需要测算收益期、测算
未来收益、确定报酬率或者资本化率，并将未来收益折现为现值。本基金对不动
产资产估价过程中确定的报酬率为6.0%，系评估机构综合测算无风险报酬率和
风险报酬率加总的结果，该等测算可能存在偏差，而报酬率假设较小幅度的偏差
可能会很大程度上影响不动产资产的估值，导致评估值不能完全反映不动产资产
的公允价值。同时，由于不动产资产的评估值是基于相关假设条件测算得到的，
估值技术和信息的局限性导致不动产资产的评估值并不代表对不动产资产真实
的公允价值，也不构成未来可交易价格的保证。在不动产项目出售的过程中，可
能出现成交价格低于估值的情形，对基金财务状况造成不利影响。
本基金对不动产资产测算未来收益过程中假设不动产项目2030年及以后的
出租率为87%（2026-2027年85%；2028年-2029年86%），2036年及以后租金
增长率为1.5%（2026-2035年租金复合增长率为0.72%）。不动产项目近三年及
一期，期末出租率分别为82.05%、88.56%、88.34%和86.43%，期末有效租金单
价增长率分别为1.48%、-3.32%、-6.36%和0.60%。尽管本项目预测的出租率低
于近三年的加权平均出租率87.36%，但仍存在未来存续期间出租率、租金增长率
不达预期水平，进而影响不动产项目现金流的风险。若不动产项目的经营现金流
下降，或遇有重大灾害等导致设施受损，可能导致资产估值及公允价值下跌。
另外，不动产的市场估值及公允价值受宏观经济环境、城市规划、资本市场
环境、行业政策导向等外部因素综合影响，上述因素也会导致资产估值及公允价
值波动。不动产资产在重新估值的过程中，可能出现估值下跌甚至低于基金募集
时的初始估值的可能。具体如下：
1）上述评估方法涉及对多项参数进行预测及假设，虽然方便投资者评估不
动产项目的长远回报及资产估值，但无法保证所依据的预测及假设一定准确或可
靠。而且由于预测期限较长，部分假设较小幅度的偏差可能会很大程度上影响不
动产资产的估值。虽然不动产项目每年进行1次评估，但仍可能由于未能及时体
现不动产项目资产价格的最新变化，或未能充分考虑影响资产价格的新因素，导
致相关评估结果存在滞后性，或不能及时的、准确的体现出其公允价值。
2）由于不动产资产的评估值是基于相关假设条件测算得到的，不动产资产
的评估值并不代表不动产资产真实的公允价值，也不构成未来可交易价格的保证。
在不动产项目出售的过程中，可能出现成交价格低于估值的情形，对基金财务状
况造成不利影响。
3）若不动产项目的经营不善导致经营现金流下降，或遇有重大灾害等导致
设施受损，可能导致资产估值及公允价值下跌。比如，不动产项目运营中可能因
运营管理不达预期、承租人拒绝履行租约或拖欠租金、承租人提前解除租约、市
场变化导致租金水平大幅下降、租约到期后未能顺利招租、预计租金增长率无法
实现，导致不动产项目无法正常运营或运营不达预期造成估值及公允价值下降。
另外，不动产的市场估值及公允价值受宏观经济环境、城市规划、资本市场环境、
行业政策导向等外部因素综合影响，上述因素也会导致资产估值及公允价值波动。
不动产资产在重新估值的过程中，可能出现估值下跌甚至低于基金募集时的初始
估值的可能。
基金运作期内，基金合并报表层面对投资性房地产科目拟采用成本法计量，
投资者应根据基金定期报告中披露的不动产资产估值信息，特别是基金年度报告
中载有的评估报告，了解基金运作期内不动产资产价值的变动情况。
（2）基金可供分配金额预测风险
本基金可供分配金额来源于项目公司所持不动产资产的房屋租金收入、停车
费收入、中央空调运营费收入及其他因合法运营、管理和处置而产生的收入。如
前述因素所述，在基金运行期内，不动产项目运营中可能受到运营管理不达预期、
承租人拒绝履行租约或拖欠租金、承租人提前解除租约、市场变化导致租金水平
大幅下降、租约到期后未能顺利招租、预计租金增长率无法实现等经济环境因素
或运营管理因素影响，并出现实际现金流偏离测算现金流的情况，因此存在基金
向基金份额持有人实际分配金额低于预测的可供分配金额的风险。同时，《基金
可供分配金额测算报告》是在相关假设基础上编制的，相关假设存在一定不确定
性，因此本基金的可供分配金额预测值不代表对基金运行期间实际分配金额的保
证。
（3）股东借款带来的现金流波动风险
本基金在专项计划层面设置了股东借款，专项计划收购项目公司后将向项目
公司发放股东借款。其中股东借款利息可以根据企业所得税法规定实现税前扣除，
有利于优化项目公司资本结构。如未来关于股东借款利息的税前抵扣政策发生变
动，或资本市场利率下行使股东借款利息的税前抵扣额低于预期，可能存在项目
公司应纳税所得额和所得税应纳税额的提高，使本基金可供分配现金流不达预期，
导致现金流的波动风险。
（4）本项目未来实际现金流不达预测的风险
评估机构及管理人基于宏观经济、项目历史运营数据、所在城市及区域供需
情况、现有租约履行情况及运营协议等对未来租金收入、停车及空调费收入、运
营成本等进行了合理预测，但该等假设面临多方面不确定性，可能导致实际现金
流低于预测，主要包括：A.收入端：区域竞争加剧、经济周期变化、产业政策调
整或租户经营状况恶化，可能导致实际租金单价、增长率、出租率、租金收缴率、
停车费及空调费的实际经营效益等不及预期。B.成本端：人力及物料等价格超预
期上涨，或因法规、资产维护需要产生未预见的资本性支出，可能导致运营成本
费用高于预测水平。C.协议履行风险：停车费、空调费收入依赖于相关运营协议
的持续、有效履行，若协议方履约能力或市场条件发生重大变化，可能影响该部
分现金流的实现。
4、不动产项目出售限制的相关风险
（1）不动产项目宗地所涉优先收购权存在的风险
2014年10月16日，西安市人民政府向软件新城公司核发了编号为市国土
字（2014）782号的《关于将176.927亩国有建设用地使用权出让给西安市高新
区软件新城建设发展有限公司用于建设西安软件新城软件研发基地二期的批复》，
同意将117,951.3平方米国有建设用地使用权协议出让给软件新城公司，用于建
设西安软件新城软件研发基地二期项目。上述批复中要求，转让时政府有权优先
收购。就此，西安市人民政府已于2023年2月6日出具函件，确认：1、同意高
科集团、配套公司以转让软件新城公司100%股权的方式申报基础设施领域不动
产投资信托基金（REITs）试点；2、对高科集团、配套公司因申报基础设施领域
不动产投资信托基金（REITs）涉及的宗地转让不行使优先收购权。
西安市人民政府确认就本基金的申报发行不行使优先收购权，但基金存续期
内，如发生不动产项目的直接转让，可能因前述优先收购权导致基金无法按预期
转让予特定受让方。
（2）不动产项目项下所涉人防工程相关转让限制情况
本基金所涉资产转让及多数产业园类项目的转让以项目公司股权交易的方
式进行，不涉及不动产的直接交易。但若发生底层资产的直接转让，不动产资产
所在地的地方性法规、政策及土地出让合同中存在的关于土地转让的相关交易流
程要求及所需满足的前置审批条件等要求，在未来收购或处置相关不动产资产的
过程中，可能存在因无法按时完成或满足上述流程及前置条件而导致无法顺利收
购或处置该等不动产资产的风险。
特别地，根据陕西省住房和城乡建设厅与陕西省物价局联合发布的《省住房
和城乡建设厅、省物价局关于加强房地产开发项目车位车库租售管理工作有关问
题的通知》《西安市机动车停车条例》《陕西省物业服务管理条例》等相关规定，
在陕西省、西安市，人防工程平时用作停车位的不得出售、附赠，否则可能存在
被人民防空主管部门责令限期改正、没收违法所得以及被处以罚款的风险。因此，
基金存续期内，不动产项目项下人防工程无法出售，否则可能存在被主管部门追
究相应责任的风险。
（3）不动产项目部分承租人未明确放弃优先购买权的风险
截至2026年3月31日，不动产项目部分承租人所涉租赁合同中未明确约
定放弃优先购买权。项目公司在处置标的不动产项目资产时，可能受制于承租人
的优先购买权等相关条款的约束；若项目公司未在合理期限内通知前述承租人，
项目公司存在承担相应的赔偿责任的风险。原始权益人已出具承诺，若因相关租
户未放弃优先购买权使得不动产项目存在转让或处置限制并因此使得项目公司
遭受损失的，由原始权益人进行最终承担。针对承租人未明确放弃优先购买权的
风险，一方面，《运营管理服务协议》已约定运营管理机构提供的运营管理服务
包括：“执行和落实不动产资产的具体租赁策略，负责维护租赁客户关系，尽合
理最大可能预防触发优先购买安排等租赁合同特殊条款或尽合理最大可能缓释
该等特殊条款的触发对标的不动产项目租金收入、公募基金及其投资者利益的影
响”；另一方面，基金管理人将积极督促项目公司或运营管理机构在续签/换签协
议中约定承租人不再享有优先购买权。
5、不动产项目投保额赔付的风险
不动产基金运作过程中，不动产基金管理人将为不动产项目购买足够的财产
保险和公众责任保险。但是，在不动产项目的运作期内，受保险政策、赔付条件
等因素影响，不排除可能出现保险拒赔、仅部分赔付或出险赔付保额低于不动产
项目损失的情形，则可能导致项目公司须为此额外支付费用，可能影响不动产现
金流及预期收益。
6、不动产项目建设、运营、管理、改造相关的风险
对不动产项目进行的尽职审查可能无法发现所有重大缺陷、历史建设过程中
未遵守或违反法律法规的行为及其他不足之处。就此，原始权益人已承诺：“如
软件新城公司因标的不动产项目的建设阶段、运营阶段相关事项而受到相关政府
主管部门给予罚款等行政处罚措施或因此遭受其他损失（如拆除费用、违约金等）
的，由本公司进行最终承担；同时，本公司承诺，对于该等事宜承担积极采取相
关措施以妥善处置、降低相关舆论影响等责任。”在不动产项目未来的经营中，
若存在设计、建筑、设备损坏及工程质量问题或违法违规行为，仍可能会导致项
目公司为此须额外支付开支，并进而对基金份额持有人的利益造成重大不利影响。
7、前期重组安排相关风险
项目公司曾持有不动产项目之外的其他物业。截至本文件出具日，前述物业
已完成重组，与之相关的全部权利、义务与责任由关联方受让及承接，但项目公
司可能被相应债权人追索应由该关联方承担的债务及应付税费（如适用）。对此，
在相关协议中已明确约定，该关联方应当与相应债权人积极协调沟通并由其直接
承担相关债务；若项目公司先行对外偿还了相应款项，则其有权向该关联方进行
追偿。
8、土地使用权期限风险
本基金成立时拟投资的不动产项目土地使用权权属起止时间为2014年10
月25日至2064年10月24日，使用年限50年，剩余年限约38.57年，不动产
项目的土地使用权剩余期限略短于本基金期限。届时，除非土地使用者申请延长
土地使用权的期限且获得政府部门的同意，否则在该等期限届满时，不动产项目
的土地使用权将交回政府。土地使用权到期后的相关可行操作应当依据届时有效
的法律法规及规章来执行。
此外，政府机构有权根据有关法律法规的规定征用土地。如在土地使用权期
限届满前被强制征用，本基金将会获得一定的补偿，相关金额按照政府机构根据
有关法律法规所定基准评估而定，而该等价格可能会低于本基金对不动产项目的
购入成本。
9、税收相关风险
不动产基金整体交易结构较为复杂，交易结构的设计以及条款设置可能存在
瑕疵，使得本基金的成立和存续面临法律和税务风险；此外基金运作过程中可能
涉及基金份额持有人、基金、资产支持专项计划、项目公司等多层面税负，如果
国家税收政策发生调整，可能影响投资收益。本基金运作过程中，不动产项目所
产生的现金流在向上分配的过程中，基金份额持有人、基金、资产支持专项计划、
项目公司等主体所适用的税收征管法律法规可能会由于国家相关税收政策调整
而发生变化，如相关税收征管法律法规、适用税率发生变化，或者税务部门未来
向基金份额持有人、基金、资产支持专项计划、项目公司征收任何额外的税负，
基金管理人和计划管理人均不承担任何补偿责任，基金份额持有人的收益可能因
相关税收政策调整而受到影响。鉴于不动产基金是创新产品，如国家税收等政策
发生调整，可能影响本基金的投资运作与基金收益。
特别地，在本基金的交易架构中，专项计划将向项目公司发放股东借款，部
分股东借款利息可以在税前扣除，有利于优化项目公司资本结构，但该结构存在
以下风险：
（1）如未来关于股东借款利息的税前抵扣政策发生变动，或资本市场利率
下行使股东借款利息的税前抵扣额低于预期，可能导致项目公司应纳税所得额的
提高，使本基金可供分配现金流不达预期，导致现金流波动风险。
（2）如未来关于民间借贷借款利率上限的政策或法规发生变动，导致项目
公司可能不能按照约定偿还股东借款本金和利息，使本基金现金流分配不达预期，
带来现金流波动风险。
10、不动产基金关联交易、同业竞争与利益冲突风险
（1）关联交易风险
本基金或者其控制的特殊目的载体与关联方之间发生的转移资源或者义务
的事项构成本基金的关联交易。除基金管理人运用基金财产买卖基金管理人、基
金托管人及其控股股东、实际控制人或者与其有重大利害关系的公司发行的证券
或者承销期内承销的证券等事项外，关联交易还包括但不限于不动产基金购买资
产支持证券、不动产基金借入款项、聘请运营管理机构；计划管理人进行专项计
划购买、出售项目公司股权；项目公司进行不动产项目出售与购入、不动产项目
运营管理阶段存在的购买、销售等行为。
不动产资产存在部分租户为原始权益人关联方的情形，截至2026年3月31
日，关联方租赁面积占不动产项目已出租面积比例为4.46%。项目公司与原始权
益人及原始权益人分公司存在车位租赁业务，同时根据运营管理服务协议安排，
项目公司向配套公司收取空调费收入。2025年，关联方收入占营业总收入的比例
为11.90%。
此外，项目公司当前聘请关联方配套公司和西安高科物业服务管理有限公司
为不动产项目提供物业管理服务。本基金发行后，原始权益人将作为运营管理机
构提供目标不动产项目的运营管理服务，上述交易存在一定的关联交易风险。
（2）同业竞争与利益冲突风险
1）与运营管理机构/原始权益人之间的潜在利益冲突：
基金管理人委托运营管理机构负责不动产项目的日常运营管理，在履职过程
中，不动产项目与运营管理机构运营的其他园区可能存在同业竞争；同时，运营
管理机构相关人员可能离职并在离职后从事与本基金拟投资的不动产项目存在
竞争关系的项目或运营管理机构在不续聘后运营管理与本基金拟投资的不动产
项目存在竞争关系的项目，可能会对本基金的经营业绩造成不利影响。
此外，本基金存续期间也可能收购原始权益人及其关联方直接或间接拥有的
其他不动产项目，从而存在潜在的发生利益冲突的风险；并且，当本基金通过扩
募方式收购其他产业园项目时，本基金可能与原始权益人存在竞争，从而有一定
的利益冲突风险。
2）与同一基金管理人管理基金之间的潜在利益冲突：
本基金主要投资于产业园类型不动产项目，基金管理人在本基金存续期间可
能管理其他不动产基金，尽管本基金与该等基金为完全独立的基金、彼此不发生
相互交易且投资策略可能存在差异，但受同一基金管理人、计划管理人管理，理
论上存在同业竞争和利益冲突的风险。
11、原始权益人或其同一控制下的关联方持有份额比例较高可能导致的风
险
本基金存续期间，因本基金原始权益人或其同一控制下的关联方参与的战略
配售份额按照《基金合同》约定在规定的期限内不得转让，因此原始权益人及其
关联方持有基金份额将持续占有较高比例。
虽然本基金在基金份额持有人大会决策机制中，设置了关联交易回避的投资
者保障措施防范利益冲突，但原始权益人及其关联方通过持有较高比例基金份额
将对部分决议事项的表决结果产生重大影响，可能导致其他基金份额持有人在表
决中无法实现其表决意见。
12、对外借款风险
本基金存续期间，在履行适当程序后，可直接或间接对外借入款项，对外借
入款项的偿还顺序优先于本基金可供分配金额的分配。本基金对外借入款项可能
导致本基金存在如下特殊风险：
（1）本基金可支配现金流不足以支付借款的本息支出；
（2）对外借入款项将可能导致债务人降低继续举债能力、提高举债成本、
因偿债需要减少可支配现金流等；
（3）项目公司在对外借款时，可能无法以商业优惠条款取得融资，亦可能
在借款及时性方面存在障碍或无法顺利续借或新增借款，在无法及时顺利续借或
新增借款的情形下，不动产项目的运营和维护可能受到不利影响；
（4）贷款合同设置了违约条款，可能出现触发违约情形导致债务提前到期
的风险，以及可能触发交叉违约条款使得其他债务同时到期的风险；
（5）在可支配现金流无法偿还债务时，可能面临不动产项目、项目公司股
权被强制拍卖或变卖的风险，甚至面临借款人被债权人提起诉讼的法律风险以及
债务人破产清算的风险等；
（6）借款用于项目收购目的时可能面临收购失败所带来的相关风险。
（三）其他与不动产基金相关的特别风险
1、集中投资风险
公开募集证券投资基金往往采用分散化投资的方式减少非系统性风险对基
金投资的影响。而本基金存续期内主要投资于产业园类型的不动产资产支持证券，
并持有其全部份额，通过资产支持证券等特殊目的载体取得不动产项目公司全部
股权。因此，相比其他分散化投资的公开募集证券投资基金，本基金将具有较高
的集中投资风险。
2、流动性风险
本基金的存续期为自基金合同生效之日起40年，本基金为封闭式运作，不
设置申购赎回。本基金上市交易前，不可在二级市场进行交易。在上市交易后，
只能在二级市场交易，投资者结构以机构投资者为主，存在流动性不足等风险。
3、基金价值及价格波动风险
不动产基金大部分资产投资于不动产项目，具有权益属性，受经济环境、运
营管理等因素影响，不动产项目市场价值及现金流情况可能发生变化，可能引起
不动产基金价值及价格波动，甚至存在不动产项目遭遇极端事件（如地震、台风
等）发生较大损失而影响基金价值及价格的风险。
基金运作期内，基金合并报表层面对投资性房地产科目拟采用成本法计量，
基金净资产将随着投资性房地产科目的折旧摊销而逐年递减，本基金中期报告和
年度报告中公告的基金份额净值可能不能完全体现持有的不动产项目的公允价
值。
同时，本基金在深圳证券交易所上市，也可能因为市场供求关系变化等因素
而面临交易价格异常波动的风险。
4、基金份额交易价格折溢价风险
本基金基金合同生效后，将根据相关法律法规申请在交易所上市。本基金基
金份额上市交易后，在每个交易日的交易时间将根据相关交易规则确定交易价格，
该交易价格可能受本基金投资的不动产项目经营情况、所在行业情况、市场情绪
及供求关系等因素影响；此外，本基金还将按照相关业务规则、基金合同约定进
行估值并披露基金份额净值等信息。由于基金份额交易价格与基金份额净值形成
机制以及影响因素不同，存在基金份额交易价格相对于基金份额净值折溢价的风
险。
5、募集失败风险
本基金发售时，存在募集期限届满时因基金份额总额未达到准予注册规模的
100%、募集资金规模不足2亿元、投资人少于1000人、原始权益人或同一控制
关联方未按规定参与战略配售、扣除战略配售部分后网下发售比例低于公开发售
数量的70%等情况导致发售失败的风险。
6、中止发售风险
本基金存在因网下询价阶段网下投资者提交的拟认购数量合计低于网下初
始发售份额数量，或基金管理人、财务顾问就确定基金份额认购价格未能达成一
致意见，或不动产项目交易必要流程未完成等其他情形而导致本基金中止发售的
风险。如发生上述情形，投资者预先在相关账户中缴存的资金无法成功用于认购
基金份额，存在投资者资金闲置、无法按照预期达到投资目的的风险。
7、停牌或终止上市风险
在基金合同生效且本基金符合上市交易条件后，本基金将在深圳证券交易所
上市交易。上市期间可能因违反法律法规或交易所规则等原因导致本基金停牌，
投资者在停牌期间不能买卖基金份额。如本基金因各种原因暂停或终止上市（包
括但不限于本基金不符合基金上市条件被深圳证券交易所终止上市，连续2年未
按照法律法规进行收益分配，由基金管理人按照有关规定申请基金终止上市），
对投资者亦将产生风险，如无法在二级市场交易的风险、基金财产因终止上市而
受到损失的风险。
8、基金提前终止风险
本基金存续期限为40年，而根据相关法律及证照，本基金成立时拟投资的
不动产项目的土地使用权将于2064年到期。基金管理人将根据实际情况选择于
土地使用权期限届满前申请续期。如果续期申请获批准，土地使用权人将有可能
需要满足其他条件并支付相应价款及税款。受制于相关法律法规和政府部门的最
终批准，基金管理人不保证土地使用权一定能够续期。在后续未成功扩募的情况
下，存在《基金合同》提前终止的风险。若本基金提前终止，将可能影响本基金
的投资运作，进而影响基金份额持有人的利益。
9、基金份额限售份额解禁风险
原始权益人或其同一控制下的关联方参与不动产基金份额战略配售的比例
为34%，其中基金份额发售总量的20%持有期自上市之日起不少于60个月，超
过20%部分持有期自上市之日起不少于36个月。原始权益人或其同一控制下的
关联方以外的专业机构投资者可以参与不动产基金份额战略配售，持有不动产基
金份额期限自上市之日起不少于12个月。
此外，基金份额还可能根据《深圳证券交易所不动产投资信托基金（REITs）
规则适用指引第3号——扩募及新购入不动产（试行）》等其他规则、监管规定
等产生限售，基金份额限售到期时将面临集中解禁。届时，若投资者在限售期届
满时集中卖出不动产基金份额，可能对二级市场价格造成一定的影响。
10、本基金整体架构所涉及相关交易风险
本基金可能存在因募集期满仍未达到备案条件，从而可能导致《基金合同》
无法生效的风险。
《基金合同》生效后，本基金将扣除本基金预留费用后的全部募集资金投资
于资产支持专项计划。如资产支持专项计划未能成功备案，可能导致本基金无法
投资于资产支持专项计划，本基金《基金合同》将面临提前终止的风险。
资产支持专项计划将按照《股权转让协议》的约定收购项目公司全部股权，
并支付股权转让价款。若发生《股权转让协议》约定的解除情形且相关方解除《股
权转让协议》的，本基金将无法完成对项目公司的股权收购，存在交易失败的风
险。
在资产支持专项计划完成项目公司股权收购后，项目公司将通过偿还特定债
务及减资等方式构建对资产支持专项计划的关联方债务，如上述交易未能按预期
完成，则可能导致税前可抵扣的股东借款利息较预测情形减少，从而导致可供分
配金额较预测情形减少。
此外，本基金整体架构的交易结构较为复杂，交易结构的设计以及条款设置
可能存在瑕疵，使得本基金的成立和存续面临法律和税务等风险。
11、基金管理人的管理风险
在基金管理运作过程中基金管理人的知识、经验、判断、决策、技能等，会
影响其对信息的占有和对经济形势、产业园区相关行业、证券价格走势的判断，
如基金管理人判断有误、获取信息不全或对投资、运营工具使用不当等会影响基
金收益水平，从而产生风险。因此，本基金可能因为基金管理人的管理水平、管
理手段和管理技术等因素影响基金收益水平。
12、运营管理机构的尽职履约风险
本基金运作过程中，基金管理人将按照法律法规规定和基金合同约定主动履
行不动产项目运营管理职责，同时，基金管理人拟委托符合条件的运营管理机构
负责部分不动产项目运营管理职责。在已建立相关机制防范运营管理机构履约风
险的情况下，如运营管理机构仍有未尽职履约的情况，可能导致不动产项目运营
情况不善、租金下降等风险。
13、不可抗力风险
本不动产基金运行期间，直接或间接因基金管理人和计划管理人所不能控制
的情况、环境导致基金管理人、计划管理人和/或相关方延迟或未能履行义务，或
因前述情况、环境直接或间接导致不动产基金损失的风险。该等情况、环境包括
但不限于政府限制、盗窃、战争、罢工、社会骚乱、恐怖活动、自然灾害等。此
外，目标不动产项目可能由于地震、台风、洪水等自然灾害的影响，以及战争、
罢工、社会骚乱、恐怖活动、盗窃、瘟疫等不可抗力，导致设施的维护情况、房
屋建筑的安全性、不动产项目的持续经营能力等造成不利影响，导致不动产项目
的经营现金流中断，资产估值下降，甚至房屋建筑被毁的极端情况。若发生上述
不可抗力因素，可能会对不动产项目，继而对不动产基金和基金份额持有人收益
产生不利影响。
二、其他一般性风险因素
（一）基金价格波动风险
本基金在二级市场的交易价格由投资者的买卖报价决定，受投资者偏好、市
场流动性、舆论情况等影响，基金价格可能大幅波动，大幅高于或低于基金净值。
短期持有本基金的投资者，可能因基金价格波动的变化造成盈利或亏损。
（二）相关参与机构的操作及技术风险
基金运作过程中，因基金管理人、计划管理人、托管人、证登、交易所等机
构内部控制存在缺陷或者人为因素造成操作失误或违反操作规程等引致的风险，
例如，越权违规交易、会计部门欺诈、交易错误、IT系统故障等风险。
在本基金的各种交易行为或者后台运作中，可能因为技术系统的故障或者差
错而影响交易的正常进行或者导致投资人的利益受到影响。这种技术风险可能来
自基金管理人、登记机构、销售机构、证券交易所、证券登记结算机构等。
（三）基金运作的合规性风险
基金管理或运作过程中，因违反国家法律法规、监管部门的规定以及基金合
同有关规定而给基金财产带来损失的风险。
（四）本基金法律文件风险收益特征表述与销售机构基金风险评价可能不一致
的风险
本基金法律文件投资章节有关风险收益特征的表述是基于投资范围、投资比
例、证券市场普遍规律等做出的概述性描述，代表了一般市场情况下本基金的长
期风险收益特征。
销售机构（包括基金管理人直销机构和非直销销售机构）根据相关法律法规
对本基金进行风险评价，不同的销售机构采用的评价方法也不同，因此销售机构
的风险等级评价与基金法律文件中风险收益特征的表述可能存在不同，投资人在
购买本基金时需按照销售机构的要求完成风险承受能力与产品风险之间的匹配
检验。
（五）证券市场风险
本基金或有部分资产投资于利率债、AAA级信用债或货币市场工具以及法
律法规或中国证监会允许不动产基金投资的其他金融工具（但须符合中国证监会
相关规定）。证券市场价格受到经济因素、政治因素、投资心理和交易制度等各
种因素的影响，导致基金收益水平变化而产生风险，主要包括：
1、政策风险
货币政策、财政政策、产业政策、区域发展政策等国家政策的变化对证券市
场产生一定的影响，导致市场价格波动，影响基金收益而产生风险。
2、经济周期风险
证券市场受宏观经济运行的影响，而经济运行具有周期性的特点，而周期性
的经济运行周期表现将对证券市场的收益水平产生影响，从而对收益产生影响。
3、利率风险
利率直接影响着债券的价格和收益率，影响着企业的融资成本和利润。本基
金部分资产投资于利率债、AAA级信用债或货币市场工具，其收益水平会受到
利率变化的影响。如果市场利率上升，本基金持有的债券将面临价格下降、基金
资产损失的风险。
4、收益率曲线风险
收益率曲线风险是指与收益率曲线非平行移动有关的风险，不同信用水平的
货币市场投资品种具有不同的收益率曲线结构，若收益率曲线没有如预期变化，
可能导致基金投资决策出现偏差，从而影响基金的收益水平，单一的久期指标并
不能充分反映这一风险的存在。
5、购买力风险
基金的利润将主要通过现金形式来分配，而现金可能因为通货膨胀的影响而
导致购买力下降，从而使基金的实际收益下降。
6、再投资风险
再投资风险反映了利率下降对固定收益证券利息收入再投资收益的影响，这
与利率上升所带来的价格风险（即利率风险）互为消长。具体为当利率下降时，
基金从投资的固定收益证券所得的利息收入进行再投资时，将获得比以前较少的
收益率，这将对基金的净值增长率产生影响。
7、信用风险
信用风险主要指债券发行人因经营情况恶化等因素发生违约，或债券发行人
拒绝履行还本付息义务，或由于债券发行人或债券本身信用等级降低导致债券价
格波动等风险。信用风险也包括证券交易对手因违约而产生的证券交割风险。
8、利差风险
债券市场不同期限、不同类属债券之间的利差变动导致相应期限和类属债券
价格变化的风险。
9、市场供需风险
如果宏观经济环境、政府财政政策、市场监管政策、市场参与主体经营环境
等发生变化，债券市场参与主体可用资金数量和债券市场可供投资的债券数量可
能发生相应的变化，最终影响债券市场的供需关系，造成基金资产投资收益的变
化。
10、其他风险
随着符合本基金投资理念的新投资工具的出现和发展，如果投资于这些工具，
基金可能会面临一些特殊的风险。
第七章尽职调查结论性意见
项目组通过尽职调查，根据《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国
证券投资基金法》、《公开募集证券投资基金运作管理办法》、《公开募集证券
投资基金销售机构监督管理办法》、《公开募集证券投资基金信息披露管理办法》、
《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》、
《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》、《深圳证券交易所公开募集
不动产投资信托基金业务办法（试行）》、《深圳证券交易所公开募集不动产投
资信托基金业务指引第2号——发售业务（试行）》、《公开募集不动产投资信
托基金（REITs）尽职调查工作指引（试行）》、《公开募集不动产投资信托基
金（REITs）运营操作指引（试行）》等相关法律法规、部门规章以及规范性文
件的相关要求，由项目组对不动产项目、原始权益人、运营管理机构、托管人、
对交易有重大影响的其他交易相关方进行了尽职调查。与律师、会计师进行了充
分沟通，认为：
不动产项目、原始权益人、运营管理机构、托管人等符合相关的规定和条件，
基金管理人及资产支持证券管理人特此出具本尽职调查报告。
平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（草案）
附件五、不动产项目评估报告
平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（草案）
附件六、财务顾问报告
中国银河证券股份有限公司
关于
平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金
之
财务顾问报告
2026年8月
财务顾问声明
中国银河证券股份有限公司（简称“我司”或“中国银河”）作为“平安西安高科
产业园封闭式基础设施证券投资基金”（简称“公募REITs”或“本公募REITs”或
“本基金”）的财务顾问，已按照《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国
证券投资基金法》、《公开募集证券投资基金运作管理办法》、《公开募集证券
投资基金销售机构监督管理办法》、《公开募集证券投资基金信息披露管理办法》、
《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》、
《国家发展改革委关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常
态化发行的通知》、《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》、《深圳
证券交易所公开募集不动产投资信托基金业务办法（试行）》、《深圳证券交易
所公开募集不动产投资信托基金业务指引第2号——发售业务（试行）》、《公
开募集不动产信托基金（REITs）尽职调查工作指引（试行）》、《公开募集不
动产投资信托基金（REITs）运营操作指引（试行）》等有关规定，对不动产项
目相关事项进行了尽职调查。《财务顾问报告》反映了原始权益人、运营管理机
构、基金托管人/专项计划托管人及对交易有重大影响的其他交易相关方及不动
产项目最主要、最基本的信息。我们有充分理由确信《财务顾问报告》内容不致
因上述内容出现虚假记载、误导性陈述及重大遗漏，并对报告的真实性、准确性
和完整性承担相应责任。
财务顾问按照证券行业公认的业务标准、道德规范和诚实信用、勤勉尽责精
神，遵循客观、公正的原则，在认真审阅各方所提供的相关资料和充分了解本次
交易行为的基础上，出具财务顾问报告，旨在就本次交易行为做出独立、客观和
公正的评价，以供广大投资者及有关各方参考。现就相关事项声明和承诺如下：
（1）财务顾问已按照规定履行尽职调查义务，本着客观、公正的原则对本
次交易出具财务顾问报告；
（2）本财务顾问报告所依据的文件、材料由相关各方向财务顾问提供。相
关各方对所提供的资料的真实性、准确性、完整性负责，相关各方保证不存在任
何虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并对所提供资料的合法性、真实性、完整
性承担相应的法律责任。财务顾问出具的核查意见是在假设本次交易的各方当事
人均按相关协议的条款和承诺全面履行其所有义务的基础上提出的，若上述假设
不成立，财务顾问不承担由此引起的任何风险和责任；
-2-
（3）财务顾问就本项目相关事宜进行了审慎核查，本财务顾问报告仅对已核
实的事项向基金份额持有人提供独立核查意见；
（4）对于本财务顾问报告至关重要而又无法得到独立证据支持或需要法律、
审计、评估等专业知识来识别的事实，财务顾问主要依据有关政府部门、律师事
务所、会计师事务所、评估机构及其他有关单位出具的意见、说明及其他文件做
出判断；
（5）财务顾问未委托和授权任何其他机构和个人提供未在本财务顾问报告
中列载的信息和对本财务顾问报告做任何解释或者说明；
（6）本财务顾问报告不构成对公募基金的任何投资建议，对投资者根据本
财务顾问报告所作出的任何投资决策可能产生的风险，财务顾问不承担任何责任。
调查人员签字：
唐湘黔王名伦王浩源郭敬宇陈昊飞
夏一凡李曈唐姣李越添张玮祺
财务顾问名称（盖章）：中国银河证券股份有限公司
报告日期：
-3-
目录
释义..........................................................................................................................-6-
一、与本基金有关的基础定义.......................................................................-6-
二、与主体有关的定义...................................................................................-9-
三、与本基金或专项计划涉及的主要文件有关的定义.............................-12-
四、与资产相关的定义.................................................................................-13-
五、其他定义.................................................................................................-14-
第一章尽职调查情况描述..................................................................................-17-
一、尽职调查基准日.....................................................................................-17-
二、尽职调查的人员...................................................................................-17-
三、尽职调查的对象...................................................................................-17-
四、尽职调查的方法.....................................................................................-17-
五、尽职调查的程序.....................................................................................-18-
六、尽职调查的内容.....................................................................................-18-
七、尽职调查主要结论.................................................................................-19-
第二章业务参与人..............................................................................................-21-
一、原始权益人.............................................................................................-21-
二、运营管理机构.........................................................................................-52-
三、对基金托管人的尽职调查.....................................................................-61-
四、对专项计划托管人的尽职调查.............................................................-70-
第三章项目公司的法律情况..............................................................................-73-
一、基本资料.................................................................................................-73-
二、项目公司历史沿革.................................................................................-73-
三、项目公司股权结构及股东出资情况.....................................................-74-
四、项目公司组织架构与治理结构.............................................................-75-
五、财务会计制度和财务管理制度.............................................................-77-
六、项目公司独立性情况.............................................................................-77-
七、项目公司经营合法合规性及商业信用情况.........................................-77-
八、是否合法且完全持有不动产的所有权或者经营权利.........................-78-
九、项目公司股权转让行为的合法性.........................................................-78-
十、资信情况.................................................................................................-79-
十一、运营管理安排.....................................................................................-79-
十二、调查结论.............................................................................................-80-
第四章项目公司的业务及财务情况..................................................................-81-
一、项目公司所属的行业及竞争状况.........................................................-81-
二、项目公司的主营业务及经营模式.........................................................-95-
三、利益冲突与关联交易.............................................................................-99-
四、项目公司的财务状况分析.................................................................-110-
五、期后事项...............................................................................................-126-
第五章不动产资产............................................................................................-129-
一、不动产资产概览...................................................................................-129-
二、不动产项目合规性...............................................................................-130-
-4-
三、未入池资产情况...................................................................................-144-
四、共用资产情况.......................................................................................-144-
五、资产转让...............................................................................................-147-
六、资产到期移交.......................................................................................-152-
七、不动产资产所处的行业及区域情况分析...........................................-155-
八、不动产资产的使用现状及维护情况...................................................-157-
九、不动产资产所处的区域及周边竞品情况分析...................................-161-
十、租约及历史现金流情况.......................................................................-181-
十一、不动产资产的估值情况...................................................................-213-
十二、不动产项目的现金流预测...............................................................-229-
第六章基金的发售与定价................................................................................-247-
一、产品基本情况.......................................................................................-247-
二、发售定价方案.....................................................................................-247-
三、本次募集资金使用情况.......................................................................-256-
第七章财务顾问与原始权益人之间不存在控股关系或其他重大关联关系-259-
第八章不动产项目的风险揭示........................................................................-260-
一、不动产基金的特有风险.......................................................................-260-
二、其他一般性风险因素...........................................................................-281-
-5-
释义
在本财务顾问报告中，除非文义另有所指，下列词语或简称具有以下含义：
一、与本基金有关的基础定义
1、基金/本基金/不动产基金：指“平安西安高科产业园封闭式基础设施证券
投资基金”。
2、封闭式基金：指基金份额总额在基金合同期限内固定不变（因扩募或者
因本基金发生份额折算导致基金份额总额变更的情况除外），基金份额持有人不
得申请赎回的证券投资基金。
3、首次发售：本基金依法进行首次发行募集资金，用于投资“平安证券-西
安高科产业园1号资产支持专项计划资产支持证券”，作为上述资产支持证券的
唯一持有人，通过资产支持证券和项目公司等特殊目的载体获得不动产项目完全
所有权或经营权利，拥有特殊目的载体及不动产项目完全的控制权和处置权。
4、基金合同生效日：指基金募集达到法律法规规定及基金合同规定的条件，
基金管理人向中国证监会办理基金备案手续完毕，并获得中国证监会书面确认的
日期。
5、基金合同终止日：指基金合同规定的基金合同终止事由出现后，基金财
产清算完毕，清算结果报中国证监会备案并予以公告的日期。
6、基金募集期：指自基金份额发售之日起至发售结束之日止的期间，原则
上不超过5个交易日，最长不得超过3个月，具体详见基金份额发售公告。
7、存续期/封闭期：指基金合同生效之日起40年，但基金合同另有约定的
除外。
8、基金资产总值或基金总资产：指基金拥有的不动产资产支持证券（包含
应纳入合并范围的各会计主体所拥有的资产）、其他各类证券、银行存款本息和
基金应收款项以及其他投资所形成的价值总和，即基金合并及个别财务报表层面
计量的总资产。
-6-
9、基金资产净值或基金净资产：指基金总资产减去基金负债后的价值，即
基金合并及个别财务报表层面计量的净资产。
10、基金份额净值：指估值日基金资产净值除以估值日基金份额总数的价值。
11、基金资产估值：指计算评估基金资产和负债的价值，以确定基金资产净
值和基金份额净值的过程。
12、估值日：本基金的估值日为基金合同生效后每年6月30日及12月31
日，以及法律法规规定的其他日期。
13、基金可供分配金额：指在基金合并利润表中净利润基础上进行合理调整
后的金额，相关计算调整项目至少包括不动产项目资产的公允价值变动损益、折
旧与摊销，同时应当综合考虑项目公司持续发展、偿债能力和经营现金流等因素。
法律法规另有规定的，从其规定。
14、基金收益：指基金投资所得不动产资产支持证券投资收益、债券利息、
买卖证券价差、银行存款利息、已实现的其他合法收入及因运用基金财产带来的
成本和费用的节约。
15、扩募：指在基金存续期间内，经履行变更注册程序、取得基金份额持有
人大会表决通过并报中国证监会备案后，基金启动新一轮基金份额募集及通过资
产支持专项计划持有新的不动产项目的交易；具体扩募安排根据前述基金份额持
有人大会决议确定。
16、权益登记日：指登记享有分红权益的基金份额的日期，基金份额持有人
在权益登记日持有的基金份额享有收益分配的权利。
17、战略配售：指以锁定持有基金份额一定期限为代价获得优先认购基金份
额的权利的配售方式。
18、基金销售业务：指基金管理人或销售机构宣传推介基金，发售基金份额，
办理基金份额的转托管等业务。
19、场内：指通过具有相应业务资格的深圳证券交易所会员单位利用深圳证
券交易所交易系统办理基金份额的认购、上市交易等业务的场所。通过该等场所
-7-
办理基金份额的认购也称为场内认购。
20、场外：指深圳证券交易所交易系统外的销售机构利用其自身柜台或者其
他交易系统办理基金份额认购业务的基金销售机构和场所。通过该等场所办理基
金份额的认购也称为场外认购。
21、会员单位：指具有基金销售业务资格并经深圳证券交易所和中国证券登
记结算有限责任公司认可的深圳证券交易所会员单位。
22、登记业务：指基金登记、存管、过户、清算和结算业务，具体内容包括
投资人相关账户的建立和管理、基金份额登记、基金销售业务的确认、清算和结
算、代理发放红利、建立并保管基金份额持有人名册和办理非交易过户等。
23、登记机构：指办理登记业务的机构。本基金的登记机构为中国证券登记
结算有限责任公司。
24、登记结算系统：指中国证券登记结算有限责任公司开放式基金登记结算
系统，通过场外销售机构认购的基金份额登记在本系统。
25、证券登记系统：指中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司证券登记
结算系统，通过场内会员单位认购、买入的基金份额登记在本系统。
26、深圳证券账户：指投资人在中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司
开设的深圳证券交易所人民币普通股票账户（即A股账户）或证券投资基金账
户，基金投资者通过深圳证券交易所办理基金交易、场内认购等业务时需持有深
圳证券账户。
27、基金账户：指投资人通过场外销售机构在中国证券登记结算有限责任公
司注册的、用于记录其持有的、基金管理人所管理的基金份额余额及其变动情况
的账户。
28、基金交易账户：指销售机构为投资人开立的、记录投资人通过该销售机
构办理认购、基金交易、转托管等业务而引起的基金份额变动及结余情况的账户。
29、基金托管账户/基金资金账户：指基金托管人以本基金的名义在其营业
机构开立的资金账户，用于保管基金的银行存款，并根据基金管理人的指令办理
-8-
资金收付。本基金的一切货币收支活动，包括但不限于投资、支付基金收益、收
取认购款，均需通过基金资金账户进行。
30、资金监管账户：指项目公司在监管银行开立的专门用于收取专项计划通
过专项计划账户发放的《股东借款协议》项下股东借款、归集项目公司各类现金
资产、收取不动产项目运营收入、其他合法收入及基金管理人认可的其他款项，
并根据《项目公司资金监管协议》的约定进行对外支付的人民币资金账户。
31、基本户：指项目公司在监管银行开立的专门用于收取资金监管账户拨付
的项目公司预算支出（包括运营支出及费用以及资本性支出等）以及经基金管理
人批准的预算外支出运营资金，并根据《项目公司资金监管协议》和《运营管理
服务协议》的约定对外进行日常运营开支的人民币资金账户。
32、上市交易：指投资者通过深圳证券交易所会员单位以集中竞价等方式买
卖基金份额的行为。
33、认购：指在基金募集期内，投资人根据基金合同和招募说明书的规定申
请购买基金份额的行为。
34、转托管：指基金份额持有人在本基金的不同销售机构之间实施的变更所
持基金份额销售机构的操作，包括系统内转托管和跨系统转托管。
35、系统内转托管：指基金份额持有人将持有的基金份额在登记结算系统内
不同销售机构（网点）之间进行转托管的行为或在证券登记系统内不同会员单位
（交易单元）之间进行指定关系变更的行为。
36、跨系统转托管：指基金份额持有人将持有的基金份额在登记结算系统和
证券登记系统之间进行转托管的行为。
二、与主体有关的定义
37、基金管理人：指平安基金管理有限公司（简称“平安基金”），或按基金
合同约定另行选任作为基金管理人的继任者。
-9-
38、基金托管人：指中国邮政储蓄银行股份有限公司（简称“邮储银行”），
或按基金合同及基金托管协议约定另行选任作为基金托管人的继任者。
39、原始权益人：指不动产基金持有的不动产项目的原所有人，本基金首次
发售时，指西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司（简称“配套公司”、
“西安高新配套”）。
40、高科集团：指西安高科集团有限公司，原始权益人西安高新区基础设施
配套建设开发有限责任公司控股股东。
41、计划管理人：指根据《专项计划标准条款》担任计划管理人的平安证券
股份有限公司（简称“平安证券”），或根据《专项计划标准条款》任命的作为计
划管理人的继任机构。
42、财务顾问：指基金管理人聘请的取得保荐业务资格的证券公司，对不动
产项目进行尽职调查、出具财务顾问报告或受托办理不动产基金份额发售的路演
推介、询价、定价、配售等相关业务活动。本基金首次发售时，指中国银河证券
股份有限公司。
43、计划托管人：指接受计划管理人委托，根据《专项计划托管协议》对专
项计划资产提供托管服务的中国邮政储蓄银行股份有限公司陕西省分行，或按
《专项计划托管协议》任命的作为计划托管人的继任机构。
44、监管银行：指接受基金管理人、计划管理人及项目公司委托，根据《项
目公司资金监管协议》对项目公司银行账户及其资金提供监管服务的中国邮政储
蓄银行股份有限公司西安市钟楼支行（以下简称“邮储银行西安钟楼支行”或“监
管银行”），或按《项目公司资金监管协议》任命的作为项目公司监管银行的继
任机构。
45、净回收资金监管银行：指接受原始权益人委托，根据《净回收资金监管
协议》开立净回收资金使用专户，开展净回收资金监管的北京银行股份有限公司
西安分行，或按《净回收资金监管协议》任命的作为净回收资金监管银行的继任
机构。
-10-
46、运营管理机构/外部管理机构：指根据《运营管理服务协议》为基金及不
动产项目提供运营管理服务的机构，本基金首次发售时，指西安高新区基础设施
配套建设开发有限责任公司（简称“配套公司”、“西安高新配套”）。
47、参与机构：指为本基金提供专业服务的评估机构、会计师事务所、律师
事务所等专业机构。
48、项目公司：指直接拥有不动产资产合法、完整产权的法人实体。本基金
首次发售时，项目公司为西安市高新区软件新城建设发展有限公司（以下简称“软
件新城公司”）。
49、基金合同当事人：指受基金合同约束，根据基金合同享有权利并承担义
务的法律主体，包括基金管理人、基金托管人和基金份额持有人。
50、基金份额持有人：指依基金合同和招募说明书合法取得基金份额的投资
人。
51、个人投资者：指依据有关法律法规规定可投资于证券投资基金的自然人。
52、机构投资者：指依法可以投资证券投资基金的、在中华人民共和国境内
合法登记并存续或经有关政府部门批准设立并存续的企业法人、事业法人、社会
团体或其他组织。
53、合格境外投资者：指符合相关法律法规规定使用来自境外的资金进行境
内证券期货投资的境外机构投资者，包括合格境外机构投资者和人民币合格境外
机构投资者。
54、投资人、投资者：指个人投资者、机构投资者、合格境外投资者以及法
律法规或中国证监会允许购买证券投资基金的其他投资人的合称。
55、战略投资者：指符合本基金战略投资者选择的特定标准、事先与基金管
理人签署配售协议、认购的基金份额期限具有锁定期的投资人，战略投资者包括
原始权益人或其同一控制下的关联方及其他专业机构投资者。
56、网下投资者：指参与网下询价和认购业务的专业机构投资者，包括证券
公司、基金管理公司、信托公司、财务公司、保险公司及保险资产管理公司、合
-11-
格境外投资者、商业银行及其理财子公司、政策性银行、符合规定的私募基金管
理人以及其他符合中国证监会及深圳证券交易所投资者适当性规定的专业机构
投资者。全国社会保障基金、基本养老保险基金、年金基金等可根据有关规定参
与不动产基金网下询价。
57、公众投资者：指除战略投资者及网下投资者之外，符合法律法规规定的
可投资于证券投资基金的个人投资者、机构投资者、合格境外投资者以及法律法
规或中国证监会允许购买证券投资基金的其他投资人。
58、销售机构：指平安基金以及符合《销售办法》和中国证监会规定的其他
条件，取得基金销售业务资格并与基金管理人签订了基金销售服务协议，办理基
金销售业务的机构，以及可通过深圳证券交易所交易系统办理基金销售业务的会
员单位。其中，可通过深圳证券交易所办理本基金销售业务的机构必须是具有证
券投资基金销售业务资格、并经深圳证券交易所和中国证券登记结算有限责任公
司认可的深圳证券交易所会员单位。
三、与本基金或专项计划涉及的主要文件有关的定义
59、基金合同或本基金合同：指《平安西安高科产业园封闭式基础设施证券
投资基金基金合同》及对该合同的任何有效修订和补充。
60、基金托管协议：指基金管理人与基金托管人就本基金签订之《平安西安
高科产业园封闭式基础设施证券投资基金托管协议》及对该协议的任何有效修订
和补充。
61、《运营管理服务协议》：指基金管理人、计划管理人、运营管理机构与
项目公司就本基金签订之《平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金运
营管理服务协议》及对该协议的任何有效修订和补充。
62、《项目公司资金监管协议》：指基金管理人、计划管理人、项目公司及
监管银行就本基金签订之《西安市高新区软件新城建设发展有限公司资金监管协
议》及对该协议的任何有效修订和补充。
-12-
63、招募说明书：指《平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招
募说明书》及其更新。
64、基金产品资料概要：指《平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资
基金基金产品资料概要》及其更新。
65、询价公告：指《平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金基金
份额询价公告》，以及对该文件的任何有效修订及/或补充。
66、基金份额上市交易公告书：指《平安西安高科产业园封闭式基础设施证
券投资基金上市交易公告书》，以及对该文件的任何有效修订及/或补充。
67、《专项计划标准条款》：指计划管理人为规范专项计划的设立和运作而
制订的《平安证券-西安高科产业园1号资产支持专项计划标准条款》。
68、《股东借款协议》：指计划管理人以自己的名义，代表专项计划的利益，
与项目公司签订的《股东借款协议》，以及对该协议的任何有效修改或补充。
69、《股权转让协议》：指计划管理人以自己的名义，代表专项计划的利益，
与项目公司及原始权益人签订的《股权转让协议》，以及对该协议的任何有效修
改或补充。
70、基金份额发售公告：指《平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资
基金基金份额发售公告》，以及对该文件的任何有效修订及/或补充。
71、不动产资产支持专项计划/资产支持专项计划/专项计划：指由计划管理
人设立并管理的不动产资产支持专项计划。首期不动产资产支持专项计划为“平
安证券-西安高科产业园1号资产支持专项计划”。
四、与资产相关的定义
72、不动产资产支持证券/资产支持证券：指资产支持专项计划项下发行的
资产支持证券，本基金基金合同生效后首次投资的不动产资产支持证券为“平安
证券-西安高科产业园1号资产支持专项计划资产支持证券”。
-13-
73、不动产项目/目标不动产项目：指本基金根据《基础设施基金指引》通过
资产支持专项计划持有的项目公司、不动产资产的合称。为免疑义，本基金首次
发售时的目标不动产项目为通过“平安证券-西安高科产业园1号资产支持专项计
划”持有的项目公司、不动产资产的合称。
74、不动产资产/目标不动产资产：指项目公司直接持有的产业园区。本基
金首次发售时目标不动产资产，指由软件新城公司持有，坐落于西安市高新区天
谷八路156号的地上10幢（现状编码A2、A3-1、A6、A9、A10、A11、A12、
B1、B3、C1-C3）、地下3幢（现状编码1号车库、2号车库、3号车库，包含
物业用房、地下车库及其他配套建筑）的房屋所有权及占用范围内的分摊国有土
地使用权的统称，又称“西安高新产业园项目”或“西安软件新城软件研发基地二
期”或“软件新城二期”。
五、其他定义
75、中国证监会：指中国证券监督管理委员会。
76、银行业监督管理机构：指中国人民银行和/或国家金融监督管理总局。
77、法律法规/中国法律：指中国现行有效并公布实施的法律、行政法规、规
范性文件、司法解释、行政规章以及其他对基金合同当事人有约束力的决定、决
议、通知等。
78、《基金法》：指2003年10月28日经第十届全国人民代表大会常务委
员会第五次会议通过，经2012年12月28日第十一届全国人民代表大会常务委
员会第三十次会议修订，自2013年6月1日起实施，并经2015年4月24日第
十二届全国人民代表大会常务委员会第十四次会议《全国人民代表大会常务委员
会关于修改等七部法律的决定》修正的《中华人民共和
国证券投资基金法》及颁布机关对其不时做出的修订。
79、《基础设施基金指引》：指中国证监会2020年8月6日颁布并实施的
《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及颁布机关对其不时做出的修
-14-
订。
80、《销售办法》：指中国证监会2020年8月28日颁布、同年10月1日
实施的《公开募集证券投资基金销售机构监督管理办法》及颁布机关对其不时作
出的修订。
81、《信息披露办法》：指中国证监会2019年7月26日颁布、同年9月1
日实施的，并经2020年3月20日中国证监会《关于修改部分证券期货规章的决
定》修正的《公开募集证券投资基金信息披露管理办法》及颁布机关对其不时做
出的修订。
82、《运作办法》：指中国证监会2014年7月7日颁布、同年8月8日实
施的《公开募集证券投资基金运作管理办法》及颁布机关对其不时做出的修订。
83、《管理规定》：指中国证监会公布并于2014年11月19日施行的《证
券公司及基金管理公司子公司资产证券化业务管理规定》，包括其不时的修改及
更新。
84、《业务规则》：指深圳证券交易所、中国证券登记结算有限责任公司、
中国证券投资基金业协会、中国证券业协会、平安基金管理有限公司、基金销售
机构的相关业务规则，包括但不限于《深圳证券交易所交易规则》《深圳证券交
易所证券投资基金上市规则》《深圳证券交易所公开募集不动产投资信托基金业
务办法（试行）》《深圳证券交易所公开募集不动产投资信托基金业务指引第1
号——审核关注事项（试行）》《深圳证券交易所公开募集不动产投资信托基金
业务指引第2号——发售业务（试行）》《深圳证券交易所公开募集不动产投资
信托基金业务指引第3号——扩募及新购入不动产（试行）》《深圳证券交易所
公开募集不动产投资信托基金业务指南第4号——存续期业务办理》《深圳证券
交易所公开募集不动产投资信托基金业务指南第5号——定向扩募业务办理》
《深圳证券交易所公开募集不动产投资信托基金业务指引第6号——年度报告
（试行）》《深圳证券交易所公开募集不动产投资信托基金业务指引第7号——
中期报告和季度报告（试行）》等规则及对其不时做出的修订；深圳证券交易所、
中国证券登记结算有限责任公司、中国证券投资基金业协会、中国证券业协会发
-15-
布的相关通知、指引、指南。
85、《业务办法》：指深圳证券交易所于2025年12月31日颁布并实施的
《深圳证券交易所公开募集不动产投资信托基金业务办法（试行）》。
86、《上市规则》：指深圳证券交易所于2006年2月13日修订并发布的
《深圳证券交易所证券投资基金上市规则》。
87、元：指人民币元。
88、工作日或交易日：指深圳证券交易所的正常交易日。
89、规定媒介：指符合中国证监会规定条件的用以进行信息披露的全国性报
刊及《信息披露办法》规定的互联网网站（包括基金管理人网站、基金托管人网
站、中国证监会基金电子披露网站）等媒介。
90、不可抗力：指本基金合同当事人不能预见、不能避免且不能克服的客观
事件，该事件妨碍、影响或延误任何一方依据相关基金文件履行其全部或部分义
务。该事件包括但不限于1）地震、台风、海啸、洪水、火灾、停电、瘟疫、公
共卫生事件；2）战争、政变、恐怖主义行动、骚乱、罢工；3）新的适用法律法
规或国家政策的颁布或实施、对原适用法律法规或国家政策的修改；4）证券监
管机构强制要求终止本基金或调整本基金合同任何一方的全部或部分义务（该等
强制要求不可归咎于任何一方）；5）证券交易所非正常暂停或停止交易；6）因
本基金各方和/或其关联方、证券交易所运营网络系统遭受黑客攻击、电信部门
技术调整或故障等原因而造成的本基金各方和/或其关联方之服务、营业的中断
或者延迟。
91、本次交易：指本基金首次发售募集资金投资“平安证券-西安高科产业园
1号资产支持专项计划”的资产支持证券并作为上述资产支持证券的唯一持有人，
通过专项计划和项目公司等特殊目的载体取得不动产项目完全所有权或经营权
利的行为。
-16-
第一章尽职调查情况描述
一、尽职调查基准日
本项目财务顾问报告的基准日为2026年3月31日，报告期为2023年1月
1日至2026年3月31日。除特殊说明以外，本报告数据截至日期与基准日保持
一致。
二、尽职调查的人员
以下为财务顾问成员，参与了尽职调查，并完成了本财务顾问报告：
唐湘黔、王名伦、王浩源、郭敬宇、李曈、陈昊飞、夏一凡、唐姣、李越添、
张玮祺
三、尽职调查的对象
根据《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国证券投资基金法》、《公
开募集证券投资基金运作管理办法》、《公开募集证券投资基金销售机构监督管
理办法》、《公开募集证券投资基金信息披露管理办法》、《关于推进基础设施
领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》、《国家发展改革委
关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化发行的通知》、
《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》、《深圳证券交易所公开募集
不动产投资信托基金业务办法（试行）》、《深圳证券交易所公开募集不动产投
资信托基金业务指引第2号——发售业务（试行）》、《公开募集不动产信托基
金（REITs）尽职调查工作指引（试行）》、《公开募集不动产投资信托基金（REITs）
运营操作指引（试行）》等法律、法规的有关规定及公司有关尽职调查工作指引
等规范性文件的规定，尽职调查人员对不动产项目及原始权益人、不动产运营管
理机构、基金托管人、专项计划托管人、项目公司及对交易有重大影响的其他交
易相关方进行了尽职调查。
四、尽职调查的方法
本尽职调查采用了包括但不限于如下方法进行：
1、查阅重要参与方的相关文件、文档及数据资料；
2、对重要参与方的核心部门主要负责人进行访谈；
-17-
3、列席相关方案讨论论证会；
4、查阅不动产项目相关文件、文档及数据资料；
5、对重要参与方及不动产项目进行现场实地调查；
6、咨询行业研究人员，通过各种渠道查询行业资料；
7、阅读分析会计师事务所、律师事务所、资产评估机构、税务咨询机构等
中介机构出具的报告或文件，与中介机构进行充分访谈；
8.获取原始权益人或有关机构对有关事项出具的声明。
五、尽职调查的程序
中国银河作为尽职调查实施主体，对不动产基金拟持有的不动产项目以及业
务参与人进行调查。就本项目有关法律、审计、评估、现金流预测等专项问题，
基金管理人聘请中伦律师事务所（简称“法律顾问”）、信永中和会计师事务所（特
殊普通合伙）（简称“审计师”）、深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司（简
称“评估机构”或“戴德梁行”），共同开展尽职调查工作，并与上述中介机构进行
了认真研究和讨论。本次尽职调查按照如下程序进行：
1、收集、查阅、汇总、分析重要参与方提供的相关资料；
2、对重要参与方和不动产项目进行实地调查；
3、咨询行业研究人员，通过各种渠道查询行业资料；
4、查阅、分析律师事务所、会计师事务所、评估机构、税务咨询机构、水
电咨询机构等中介机构工作文件；
5、对尽职调查中涉及的问题和分析进行讨论；
6、整理尽职调查工作底稿；
7、撰写《财务顾问报告》。
六、尽职调查的内容
1、对不动产项目尽职调查的内容
项目公司情况。尽职调查的内容包括项目公司的设立情况，历史沿革情况，
股东出资情况，重大重组情况，组织架构情况，业务资质情况，独立性情况，公
司经营合法合规性和商业信用情况，所属行业情况及竞争状况，经营模式，同业
竞争及关联交易情况，财务状况，纳入不动产基金后的期后事项等。
-18-
不动产资产情况。尽职调查的内容包括不动产资产基本情况，审批及核准备
案情况，资产权属及受限情况，现金流的真实性、合法性，现金流的实际情况，
现金流的预测情况，重要现金流提供方，风险因素等。
2、对业务参与人尽职调查的内容
原始权益人。尽职调查的内容包括设立和存续情况，股权结构、控股股东和
实际控制人情况，组织架构、治理结构及内部控制情况，财务状况，公司资信水
平、经营合法合规性情况，对不动产项目的权属情况，转让不动产项目的内部授
权和外部审批情况等。
不动产运营管理机构。尽职调查的内容包括设立、存续和历史沿革情况，股
权结构及治理结构，持续经营能力，不动产运营管理资质，同类型不动产项目运
营管理经验，主要负责人员经验情况、管理人员和专业人员配备情况、公司员工
结构分布和变化趋势，不动产运营相关业务流程、管理制度和风险控制制度，利
益冲突防范措施，内部组织架构和内部控制情况，财务状况，资信状况等。
基金托管人和专项计划托管人。尽职调查的内容包括基金托管人和专项计划
托管人法律存续状态及相关经营情况，资信水平，业务资质，托管业务制度管理、
业务流程、风险控制措施等。
七、尽职调查主要结论
本财务顾问报告基于如下假设：相关业务参与人所提供的资料、口头介绍及
其他相关事实信息均是真实、准确和完整的，并且未隐瞒与此次尽职调查相关的
其他重要文件和事实信息；相关业务参与人所提供的尽职调查文件上的签字和盖
章均是真实的；且上述签字和盖章均系根据合法、有效的授权做出；相关业务参
与人所提供的有关副本材料或复印件（包括但不限于电子扫描件）与正本材料和
原件是一致的；相关业务参与人的所有审批、登记和注册文件及其它公开信息均
是真实、准确、完整的；对于对财务顾问报告至关重要而又无法得到独立证据支
持或需要法律、审计、评估等专业知识未识别的事实，主要依据有关政府部门、
律师事务所、会计师事务所、资产评估机构及其他有关单位、个人出具的意见、
说明及其他文件作出判断。
中国银河作为财务顾问对业务参与人与不动产项目勤勉尽责地进行了充分
的尽职调查，同时基于业务参与人在交易文件、主要业务参与人出具的《承诺函》
-19-
及《确认函》中的陈述与保证、法律顾问出具的法律意见书、经会计师事务所审
计的相关方审计报告和审核的基金可供分配金额测算报告、评估机构出具的估价
报告和市场调研报告，财务顾问认为截至报告基准日：本项目业务参与人和不动
产项目等符合《中华人民共和国证券法》《中华人民共和国证券投资基金法》《公
开募集证券投资基金运作管理办法》《公开募集基础设施证券投资基金指引（试
行）》《公开募集不动产信托基金（REITs）尽职调查工作指引（试行）》《证
券公司及基金管理公司子公司证券化业务管理规定》《证券公司及基金管理公司
子公司资产证券化业务尽职调查工作指引》《深圳证券交易所公开募集基础设施
证券投资基金业务办法（试行）》《《深圳证券交易所公开募集不动产投资信托
基金业务指引第1号——审核关注事项（试行）》《深圳证券交易所公开募集基
础设施证券投资基金规则适用指引第3号发售业务（试行）》等法律法规的规定，
满足公开发行不动产证券投资基金的要求。
-20-
第二章业务参与人
一、原始权益人
（一）基本情况
本项目原始权益人及运营管理机构均为西安高新区基础设施配套建设开发
有限责任公司（简称“西安高新配套”），成立于2008年10月。自成立伊始，西
安高新配套始终坚持服务西安高新区的科技创新和产业发展的定位，致力于高新
区内产业园区的建设和运营，为西安高新区产业发展和聚集作出重要贡献。主要
从事园区开发建设、园区运营服务、产业投资孵化、资产管理服务及工程代建服
务等。
截至报告期末，其基本情况如下所示：
表2-1：西安高新配套基本情况
公司名称 西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司
企业类型 其他有限责任公司
统一社会信用代码 91610131678619819Q
成立日期 2008-10-9
法定代表人 曹靖
主要业务负责人 苏扬
注册资本 68,901.41万元
实缴资本 68,901.41万元
注册地址 陕西省西安市高新区软件新城天谷八路156号云汇谷C1楼11、12层
经营范围 一般项目：工程管理服务；园区管理服务；公共事业管理服务；停车场服务；机械设备租赁；物业管理；酒店管理；非居住房地产租赁；供应链管理服务；金属材料销售；建筑材料销售；机械设备销售；塑料制品销售；五金产品批发；通讯设备销售；消防器材销售；光伏设备及元器件销售；建筑装饰材料销售；包装材料及制品销售；防腐材料销售；保温材料销售；建筑防水卷材产品销售；发电机及发电机组销售；电力电子元器件销售；电工器材销售；电池销售；电子产品销售；卫生陶瓷制品销售；国内货物运输代理；国际货物运输代理；航空国际货物运输代理；普通货物仓储服务（不含危险化学品等需许可审批的项目）；太阳能发电技术服务；储能技术服务；合同能源管理；节能管理服务；信息咨询服务（不含许可类信息咨询服务）；输配电及控制设备制造；广告发布；广告制作；广告设计、代理；会议及展览服务；市场营销策划；企业管理咨询；电动汽车充电基础设施运营；环保咨询服务。（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）许可项目：建设工程施工；住宿服务；道路货物运输（不含危险货物）；发电业务、输电业务、供（配）电业务。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以审批结果为准）
-21-
（二）公司设立与存续情况
1、设立情况
西安高新配套系经西安高新区管委会批准，于2008年10月9日成立的高
科集团下属的全资国有企业，主要承担高新区范围内可经营性基础配套服务设施
项目的开发建设及管理工作，公司注册资本2,000万元，实收资本2,000万元（陕
鼎会验字〔2008〕581号），西安高科集团有限公司（简称“西安高科集团”或“高
科集团”）持有100%股份。注册地址是西安市电子一路18号西部电子商城四楼。
2、主要历史沿革情况及存续情况
经财务顾问核查并根据法律顾问出具的《法律意见书》，西安高新配套系依
法设立且有效存续的有限责任公司。
2010年1月19日，西安高科集团以货币形式向西安高新配套实际增资3,000
万元（陕盛源会验字〔2010〕38号），截至2010年1月19日，公司的注册资
本（实收资本）为5,000万元人民币，西安高科集团持有100%股份。
2010年7月22日，西安高科集团以货币形式向西安高新配套实际增资5,000
万元（陕新汉会验字〔2010〕202号），截至2010年7月22日，公司的注册资
本（实收资本）为10,000万元人民币，西安高科集团持有100%股份。
2018年5月10日，西安高科集团以货币形式向西安高新配套实际增资20,000
万元，截至2018年5月10日，公司的注册资本（实收资本）为30,000万元人
民币，西安高科集团持有100%股份。
2020年7月15日，西安高科集团增资10,000万元人民币；2020年7月15
日，西安高科软件新城建设开发有限公司增资10,000万元人民币；2020年7月
15日，西安高科国际社区建设开发有限公司增资10,000万元人民币；2021年11
月16日，陕西金融资产管理股份有限公司增资8,901.41万元人民币；2022年9
月30日，陕西金融资产管理股份有限公司增资0.001861万元人民币。
截至2026年3月末，公司注册资本为68,901.411861万元人民币。
经财务顾问核查，并根据西安高新配套确认，西安高新配套不存在影响持续
经营的重大法律障碍。经财务顾问查询中国人民银行征信中心2026年1月16日
出具的西安高新配套的《企业信用报告》，西安高新配套不存在未结清的不良贷
款信息；经财务顾问查询全国法院被执行人信息查询网（网址：
http://zhixing.court.gov.cn/search/）、中国执行信息公开网（网址：
-22-
http://zxgk.court.gov.cn/），截至2026年3月31日，在前述网站公布的信息中，
西安高新配套不存在被纳入失信被执行人名单的情况。
3、股权结构、控股股东和实际控制人情况
截至2026年3月31日，西安高新配套的控股股东为西安高科集团有限公
司，实际控制人为西安高新技术产业开发区管理委员会。
截至2026年3月31日，西安高新配套股权结构如下图所示：
图2-1：西安高新配套股权结构图
表2-2：西安高新配套股权结构情况表
序号 股东名称 认缴出资（万元） 股权比例（%）
1 西安高科集团有限公司 40,000 58.0540
2 西安高科软件新城建设开发有限公司 10,000 14.5135
3 西安高科国际社区建设开发有限公司 10,000 14.5135
4 陕西金融资产管理股份有限公司 8,901.41 12.9191
截至报告期末，西安高新配套的控股股东为西安高科集团有限公司，直接及
间接持股比例合计为86.48%。西安高科集团有限公司成立于1992年2月20日，
是西安高新区管委会全资直属企业。西安高科集团有限公司的经营范围为：基础
设施、园区和房地产建设投资和运营；公共服务投资和运营；高技术产业、战略
新兴产业、先进制造业和现代服务业投资和运营；股权投资和资本管理。（依法
须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。
-23-
截至报告期末，西安高新技术产业开发区管理委员会持有西安高科集团有限
公司100%股权，为西安高科集团及原始权益人的实际控制人。
截至报告期末，原始权益人的控股股东所持有的股权不存在受限情况。
4、组织架构
截至2026年3月31日，西安高新配套组织架构如下图所示：
图2-2：西安高新配套组织架构图
配套公司组织机构设置涵盖战略支撑、资产管理、开发建设三大板块及1家
子公司卓着数科，共设置20个部门。其中，战略支撑板块（6个部门）承担党建
人力、纪检风控、战略规划、财务融资、计划考核等核心保障，为公司运营定方
向、强监督；资产管理板块（6个部门）聚焦产业研判、园区招商运营、新能源
拓展及公募REITs管理、创投孵化，实现资产增值；开发建设板块（8个部门）
兼具项目设计、工程管理、成本控制等建设管理，及项目全周期支撑资产管理运
营等工作；子公司卓着数科公司聚焦数字化人才培养、产业数字化赋能与数据资
产运营，拓展数字经济业务。各部门主要职能介绍如下：
（1）战略支撑板块
1）综合办公室：承担党建管理、群团管理、人力资源管理、行政管理、重
点任务督查督办、档案管理、非经营性固定资产管理、信息化管理、后勤保障、
舆情管理、企业文化建设及对外宣传等职能。
2）纪检审计部：承担纪检监察、内控及风控管理、法务管理、审计管理、
合规监督、采购监督等职能。
3）投资规划部：承担战略规划、品牌管理、土地市场研究、项目前期研判、
项目初步策划、成本收益测算、产品定位、项目前期土地手续、不动产权证办理
-24-
等职能。
4）计划考核部：承担公司计划预算管理、部门考核、任务目标计划的跟踪
及落实、经营指标分析及统计等职能。
5）财务部：承担财务预算管理、会计核算管理、资金管理、税务管理、财
务分析与公司决策支持、财务管理与监督等职能。
6）资本运营部：承担融资管理、资本运作、园区市值管理、投资标的研究
及立项、投资标的尽调组织等职能。
（2）资产管理板块
1）产业研究部：承担宏观环境研究与趋势研判、区域战略/产业规划研究、
主导产业研究、标杆企业研究、重点客户研究、主导产业产品研究、区域竞争分
析、园区企业研究等职能。
2）招商部：承担园区年度招商任务的完成、政府关系维护、招商渠道搭建、
数字化招商体系的搭建、产业合作等职能。
3）园区运营部：承担租金收缴、客户关系维护、物业监督管理、经营性资
产管理、资产管理平台及智能园区等数字化平台管理、运营服务、对外接待交流、
维修管理、重点项目报审及优惠政策落实，同时承接园区维修、提升改造及装修
等职能。
4）创投孵化部：承担孵化体系构建、孵化器运营、创投孵化活动策划执行、
创业培训、创投企业投资等职能。
5）资产管理分公司：统筹负责园区公募REITs的招商、运营等工作，保证
稳定出租率和经营收入，完善运营和服务管理体系。
6）能源运营分公司：制定新能源业务规划、推动光伏+储能等技术落地、构
建新能源资产全生命周期管理体系，同时开拓碳交易、绿证市场，推广节能解决
方案。
（3）开发建设板块
1）设计部：承担项目设计管理、项目前期报建管理、产品研究及标准化、
效果品质控制与技术服务、设计资料档案及综合管理等职能。
2）成本合约部：承担招投标管理、预结算管理、材料管理、合同管理等职
能。
3）工程部：承担工程管理、质量管理、治污减霾、维稳管理、市政报建等
-25-
职能。
4）安全管理部：承担安全管理制度与应急预案管理、安全教育培训、安全
管理措施执行、安全生产检查及安全资料管理等职能。
5）各项目部：负责项目安全、质量、进度、治污减霾、维稳、合同、成本、
验收、竣工移交及后期维修等工作；统筹协调项目前期策划定位、立项、设计、
招标、报建及后续招商介入等工作；同时承接工程建设、规划设计管理、工程造
价咨询、技术咨询、对外工程承包、设备安装及建设工程监理等业务。
（4）子公司：卓着数科公司
统筹开拓数字化人才培养、产业数字化赋能及数据资产运营等业务，聚焦数
字经济领域的业务拓展。
5、治理结构及内控制度
（1）治理结构
西安高新配套根据现行法律、法规及相关规定，建立了较为完善的公司法人
治理结构，制定了《公司章程》并建立了股东会、董事会和经理组成的治理结构
体系。同时构建了较为完善的制度体系，规范各项议事规则和程序，确保公司经
营工作有序、高效地进行。
1）股东会
公司设股东会，股东会由全体股东组成，是公司的权力机构，行使下列职权：
a.选举和更换董事，决定有关执行董事的报酬事项；
b.审议批准董事会的报告；
c.审议批准公司的利润分配方案和弥补亏损方案；
d.对公司增加或者减少注册资本作出决议；
e.对发行公司债券作出决议；
f.对公司合并、分立、解散、清算或者变更公司形式作出决议；
g.修改公司章程；
h.法律、法规和公司章程规定的其他职权。
2）董事会
公司设董事会，成员为六人，其中四名由西安高科集团有限公司提名，一名
由陕西金融资产管理股份有限公司提名经由股东会选举产生，另一名董事经由公
司提名通过民主方式选举产生作为职工董事。董事每届任期三年，任期届满，连
-26-
选可以连任。
公司为董事投保责任保险或者续保后，董事会应当向股东会报告责任保险的
投保金额、承保范围及保险费率等内容。
董事会设董事长一人，由西安高科集团有限公司提名的董事担任。董事会对
股东会负责，行使下列职权：
a.召集股东会会议，并向股东会报告工作；
b.执行股东会的决议；
c.制定公司发展战略、经营方针、中长期发展规划、主营业务、产业布局、
产业结构调整等重大战略事项；
d.决定公司的经营计划和投资方案；
e.制订公司的利润分配方案和弥补亏损方案；
f.制订公司增加或者减少注册资本以及发行公司债券的方案；
g.制订公司合并、分立、变更公司形式、解散的方案；
h.决定公司内部管理机构的设置；
i.决定聘任或者解聘公司经理及其报酬事项，并根据经理的提名决定聘任或
者解聘公司副经理、财务负责人及其报酬事项；
j.制定公司的基本管理制度；
k.定期听取经理层关于公司重大经营管理工作的汇报；
l.听取公司年度经营报告和专项审计方案及结果的汇报；
m.法律法规和公司章程规定的其他职权。
3）审计委员会
公司不设监事会和监事，在董事会中设置审计委员会，审计委员会对董事会
负责。审计委员会成员共三名，主任一名，成员两名，由公司董事会成员担任，
成员由董事长提名或三分之一董事提名。审计委员会行使以下职权：
a.贯彻落实国家有关审计的政策法规和相关制度；
b.坚持党对审计工作的集中统一领导，协调督促有关工作的要求部署和落实。
c.建立完善审计监督机制，促进审计整改工作有效落实；
d.负责审核公司财务信息及其披露、监督及评估内外部审计工作和内部控制；
e.董事会授予的其他职权。
4）经理
-27-
公司设经理，由董事会决定聘任或者解聘。经理对董事会负责，行使下列职
权：
a.主持公司的生产经营管理工作，组织实施董事会决议；
b.组织实施公司年度经营计划和投资方案；
c.拟订公司内部管理机构设置方案；
d.拟订公司的基本管理制度；
e.制定公司的具体规章；
f.提请聘任或者解聘公司副经理、财务负责人；
g.提请聘任或者解聘除应由董事会决定聘任或者解聘以外的负责管理人员
及分公司的负责人；
h.董事会授予的其他职权；
i.法律法规和公司章程规定的其他职权。
（2）内控制度
西安高新配套建立了《内部控制体系运行管理制度》《财务管理制度（修订）》
《会计核算办法》《关联交易管理办法》等内部控制、财务管理、会计核算、关
联交易等方面的内部管理制度体系，形成了依靠制度管理、依靠制度约束的管理
机制。公司内部控制制度相对健全，在完整性、有效性及合理性方面不存在重大
缺陷。公司内部控制制度在确保公司规范运作，提高科学管理水平，保证投资者
利益等方面发挥了良好的作用。
A.内部控制体系运行管理制度
西安高新配套制定了《内部控制体系运行管理制度》，为保障公司及下属机
构更加高效地实现内部控制目标和防范风险，保证内部控制的组织结构、管理制
度和业务流程有效运行。同时要求公司各部门建立健全内部控制体系，开展监督
与评价工作，确保内部控制体系有效运行和不断改进。
B.财务管理制度及会计核算办法
西安高新配套制定了《财务管理制度（修订）》，对财务管理机构的设置和
部门及负责人职责、财务基础管理工作、资金筹集、计划预算管理、会计档案管
理等方面都作出了指导和规定。同时，西安高新配套制定了详细的《会计核算办
法》，保证公司的会计核算体系健全、制度完善，符合相关法律法规的规定。
C.关联交易管理办法
-28-
西安高新配套适用高科集团制定的适用于集团公司及下属各级全资及控股
子公司的《西安高科集团有限公司关联交易管理办法》，规范集团及各级子公司
之间的关联交易，保证关联交易公平、公正、公开，确保关联交易行为不损害西
安高新配套和相关各方的合法权益。关联交易制度从关联方和关联交易范围、关
联交易的决策程序、关联交易的定价等方面进行了严格的规定。
D.其他主要内控制度
除此之外，西安高新配套还制定了《资产管理办法》《合同管理办法》《安全生
产管理制度》《融资管理办法（修订）》《档案管理规定》等制度，对内部资产
管理、合同管理、企业安全生产、档案管理等方面均进行了规范，科学地建立了
公司的内部控制机制，健全了公司内部高效、灵活的运行机制。
（三）业务情况
1、主营业务
西安高新配套主营业务范围涵盖高新区市政建设及公共服务设施配套建设，
以及物业开发、物业管理、酒店管理、住宿、设备租赁等，其中物业类型以产业
园区为主。截至2025年末，先后建设完成了国家服务外包示范基地二期、美光
二期厂房、综合保税区通关服务中心、中兴生产厂房、施耐德厂房、西安软件新
城研发基地二期等12个园区项目的开发建设，总建筑面积达163.6万平方米。
2、所在行业相关情况
西安高新配套主营业务范围涵盖高新区市政建设及公共服务设施配套建设，
以及物业开发、物业管理、酒店管理、住宿、设备租赁等，其中物业类型以产业
园区为主，具体行业情况详见本财务顾问报告第四章“项目公司的业务及财务情
况”之“一、不动产项目所属行业、市场、地区概况”。
3、行业地位及竞争优势
（1）行业地位
西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司作为西安高新技术产业开
发区管理委员会下属重要的基础设施建设与运营主体，在区域内承担着关键职能，
具备显着的行业专营优势和领先地位。公司是西安高新技术产业开发区核心的城
市基础设施配套建设及产业园区开发运营主体，主要承担高新区内重要的市政基
础设施、安置房、保障性住房以及产业园区项目的投资建设与运营管理任务。其
业务发展得到西安高新区管委会的有力支持，在区域内具有不可替代的职能定位
-29-
和显着的专营优势，为公司的持续稳定经营奠定了坚实基础。
作为高新区最大的产业园区运营方之一，其领先地位不仅源于其庞大的资产
规模（累计开发近700万平方米，运营12个园区），更在于其创新的“产城人文”
融合模式。它通过打造独特的“3T”产业社区、构建全周期企业服务体系和营造吸
引人才的活力氛围，成功集聚了400余家优质科技企业，实现了高出租率与客户
满意度。2024年，西安高新配套市场化运营的园区平均出租率保持在85%以上
的较高水平，体现了市场对其运营管理能力及园区品质的高度认可。
西安高新配套凭借优秀的运营经验及表现，荣获“影响力指数·博鳌风尚表
现”2024年度影响力产业运营发展企业，并跻身“2024产业园区运营企业卓越表
现30”及“2025产业园区运营企业卓越表现30”第20名等多项荣誉之后，进一步
入选由中指研究院发布的“2025中国产业园区运营商综合实力TOP10”，其旗下
3TCOM云汇谷产业社区也获评“2025中国产业运营优秀项目”。此外，在2025年
8月举办的博鳌风尚盛典上，配套公司因在构建园区产业生态方面的卓越贡献，
荣膺“2025年度产业生态赋能企业”称号。
（2）竞争优势
西安高新配套在区域经济中扮演着重要角色，其突出的行业地位、显着的专
营优势、雄厚的资产实力、良好的运营记录以及畅通的融资渠道，共同构成了公
司的核心竞争力和强大的信用基本面。
1）强大的股东背景
公司实际控制人为西安高新技术产业开发区管理委员会。依托此背景，西安
高新配套在获取项目资源、政策信息及协调区域各类要素方面具备显着优势。西
安高新配套能够高效整合区域内的行政、产业及金融资源，在项目立项、土地获
取、政策配套及资金支持等方面获得优先支持，确保了业务发展的稳定性和可持
续性，为长期稳健经营提供了坚实基础。
2）领先的区位优势
西安高新配套持有及运营的全部资产均位于国家级开发区——西安高新区
的核心区域或重点发展板块。该区域是陕西省乃至西部地区高新技术产业聚集度
最高、经济活力最强的区域之一，享受国家级新区的多项政策红利。优越的区位
确保了公司资产面临持续旺盛的市场需求，资产价值稳定且具备良好的增值潜力，
有效抵御了市场波动风险。
-30-
3）丰富的行业运营管理经验
经过多年专业化运营，西安高新配套已形成一套成熟、标准化的产业园区开
发建设、招商推广及运营维护管理体系。管理团队经验丰富，对产业发展趋势及
企业客户需求具有深刻理解，能够提供精准的招商服务和高效的物业保障，从而
维持了园区的高品质形象与高出租率。
4、主营业务收入构成情况
表2-3：近三年西安高新配套的业务情况
单位：万元
2023年度
主要业务板块 营业收入（万元） 营业成本 （万元） 毛利率（%） 收入占比（%）
房屋租赁 49,668.79 332.62 99.30 61.88
代建项目 17,197.52 14,837.06 13.70 21.43
物业经营 9,591.17 9,044.38 5.70 11.95
会展和餐饮等服务收入 2,896.75 5,295.77 -82.80 3.61
其他业务 912.48 1,243.26 -36.30 1.14
合计 80,266.71 30,753.10 61.70 100.00
2024年度
主要业务板块 营业收入（万元） 营业成本 （万元） 毛利率（%） 收入占比（%）
房屋租赁 44,531.66 257.31 99.40 62.13
代建项目 7,536.10 4,271.25 43.30 10.51
物业经营 8,820.33 8,352.88 5.30 12.31
会展和餐饮等服务收入 583.97 524.76 10.10 0.81
其他业务 10,203.64 9,994.71 2.00 14.24
合计 71,675.71 23,400.91 67.40 100.00
2025年度
主要业务板块 营业收入（万元） 营业成本 （万元） 毛利率（%） 收入占比（%）
房屋租赁 45,246.74 1,437.23 96.82 13.40
代建项目 264,763.87 258,942.44 2.20 78.41
物业经营 11,521.60 9,077.18 21.22 3.41
会展和餐饮等服务收入 -3.83 30.89 -906.53 -0.01
其他业务 16,170.75 15,494.95 4.18 4.79
-31-
合计 337,699.14 284,982.69 15.61 100.00
（四）财务情况
天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）依据中国注册会计师独立审计准则
对西安高新配套2023年财务报告进行了审计，并出具了标准无保留意见的天职
业字〔2024〕22007号审计报告。信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）依据
中国注册会计师独立审计准则对西安高新配套2024年、2025年财务报告进行了
审计，并出具了标准无保留意见的XYZH/2025XAAA5B0171号、
XYZH/2026XAAA5B0052号审计报告。
未经特别说明，本财务顾问报告中涉及年度期末财务数据均引自西安高新配
套经审计的2023-2025年审计报告，其中2023年末/度数据引自2024年审计报
告期初数字，2024年末/度数据引自2025年审计报告期初数字。2025年末/度数
据引自当期审计报告期末数字。2026年1-3月/3月末财务数据未经审计。
1、资产负债表
表2-4：西安高新配套近三年及一期合并资产负债表
单位：万元
项目 2026年3月末 2025年末 2024年末 2023年末
流动资产：
货币资金 45,582.05 98,226.35 14,345.05 117,804.97
应收票据 1,234.76 897.75 196.88 19.50
应收账款 459,471.28 472,148.58 206,387.84 209,136.20
预付款项 475.38 448.72 315.36 348.77
其他应收款 180,848.49 171,486.54 160,281.36 83,647.12
存货 249,072.95 229,618.46 395,269.76 177,117.18
其他流动资产 26,917.61 24,726.09 33,948.21 23,476.63
流动资产合计 963,602.52 997,552.48 810,744.47 611,550.37
非流动资产：
长期股权投资 3,000.00 3,000.00 - -
投资性房地产 775,693.71 775,693.71 767,948.92 659,994.00
固定资产 187.66 204.24 223.26 77,873.29
在建工程 462,702.22 431,874.91 376,631.55 340,413.49
无形资产 110,586.55 111,375.30 114,530.29 132,482.90
长期待摊费用 18,824.53 19,269.24 10,938.70 8,666.23
递延所得税资产 1,714.66 1,718.56 1,831.83 2,758.53
非流动资产合计 1,372,709.32 1,343,135.97 1,272,104.56 1,222,188.44
资产总计 2,336,311.84 2,340,688.45 2,082,849.02 1,833,738.81
-32-
项目 2026年3月末 2025年末 2024年末 2023年末
流动负债：
短期借款 243,955.96 134,176.26 90,585.28 122,195.00
应付票据 7,675.90 9,857.10 263.03 1,263.03
应付账款 228,823.06 209,871.51 244,373.27 202,027.33
预收款项 984.45 503.59 793.41 811.66
合同负债 115.65 253.62 84.97 360.82
应付职工薪酬 868.59 2,180.48 1,785.46 2,323.44
应交税费 5,021.23 6,354.55 4,858.72 3,542.20
其他应付款 575,588.15 587,084.05 524,169.30 232,879.78
其中：应付利息 17,216.59 - 14,532.15 -
应付股利 3,703.92 3,703.92 3,821.56 -
一年内到期的非流动负债 154,240.39 213,745.52 229,060.33 268,808.40
其他流动负债 1,228.91 1,270.38 1,374.79 1,493.13
流动负债合计 1,218,502.28 1,165,297.05 1,097,348.55 835,704.80
非流动负债：
长期借款 605,687.96 599,484.68 489,828.04 519,235.84
长期应付款 232,258.57 296,073.06 235,107.85 221,365.93
递延所得税负债 47,234.25 47,234.25 46,515.54 43,908.54
非流动负债合计 885,180.78 942,791.99 771,451.43 784,510.31
负债合计 2,103,683.06 2,108,089.04 1,868,799.98 1,620,215.11
所有者权益：
实收资本 68,901.41 68,901.41 68,901.41 68,901.41
资本公积 91,099.02 91,099.02 71,099.02 65,098.59
盈余公积 8,011.03 8,011.03 8,011.03 8,011.03
未分配利润 64,493.52 64,451.39 66,037.58 71,512.67
归属于母公司所有者权益合计 232,504.98 232,462.85 214,049.04 213,523.70
少数股东权益 123.80 136.57 - -
所有者权益合计 232,628.77 232,599.42 214,049.04 213,523.70
负债及所有者权益合计 2,336,311.84 2,340,688.45 2,082,849.02 1,833,738.81
2、利润表
表2-5：西安高新配套近三年及一期合并利润表
单位：万元
项目 2026年1-3月 2025年度 2024年度 2023年度
一、营业总收入 14,220.95 337,699.14 71,675.71 80,266.71
其中：营业收入 14,220.95 337,699.14 71,675.71 80,266.71
二、营业总成本 13,404.47 330,824.64 77,148.85 85,878.55
其中：营业成本 2,925.61 284,982.69 23,400.91 30,753.10
税金及附加 2,084.72 10,118.25 8,296.52 9,631.14
-33-
项目 2026年1-3月 2025年度 2024年度 2023年度
销售费用 6.77 480.65 681.27 13.69
管理费用 246.46 2,272.53 2,067.88 2,106.99
财务费用 8,140.91 32,970.52 42,702.27 43,373.64
其中：利息费用 6,072.93 30,295.23 42,207.00 46,189.69
利息收入 27.51 153.56 - -
加：其他收益 1.27 1.16 1.70 36.85
公允价值变动收益（损失以“－”号填列） - -490.58 13,894.08 96,759.49
信用减值损失（损失以“－”号填列） - 317.56 -472.06 106.18
三、营业利润（亏损以“－”号填列） 817.75 6,702.63 7,950.58 91,290.68
加：营业外收入 28.13 134.96 115.74 176.47
减：营业外支出 - 0.00 0.17 12.50
四、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 845.87 6,837.59 8,066.15 91,454.65
减：所得税费用 816.51 5,114.85 6,219.68 28,414.08
五、净利润（净亏损以“－”号填列） 29.36 1,722.74 1,846.47 63,040.57
（一）按经营持续性分类 - - 1,846.47 63,040.57
1.持续经营净利润（净亏损以“－”号填列） 29.36 1,722.74 1,846.47 63,040.57
2.终止经营净利润（净亏损以“－”号填列） - - - -
（二）按所有权归属分类 - - 1,846.47 63,040.57
1.归属于母公司股东的净利润（净亏损以“－”号填列） 42.13 1,796.17 1,846.47 63,040.57
2.少数股东损益（净亏损以“－”号填列） -12.77 -73.43 - -
六、综合收益总额 29.36 1,722.74 1,846.47 63,040.57
归属于母公司所有者的综合收益总额 42.13 1,796.17 1,846.47 63,040.57
归属于少数股东的综合收益总额 -12.77 -73.43 - -
3、合并现金流量表
表2-6：西安高新配套近三年及一期合并现金流量表
单位：万元
项目 2026年1-3月 2025年度 2024年度 2023年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 15,802.60 68,218.66 105,014.55 68,705.85
收到其他与经营活动有关的现金 33,352.17 263,347.16 275,503.24 266,514.64
经营活动现金流入小计 49,154.76 331,565.82 380,517.79 335,220.49
购买商品、接受劳务支付的现金 22,876.28 133,619.47 197,240.11 38,359.95
支付给职工及为职工支付的现金 1,877.67 4,543.13 4,488.67 5,810.26
支付的各项税费 7,617.25 23,729.44 17,335.70 15,343.57
支付其他与经营活动有关的现金 54,165.67 268,012.54 313,821.45 235,090.18
-34-
项目 2026年1-3月 2025年度 2024年度 2023年度
经营活动现金流出小计 86,536.87 429,904.58 532,885.93 294,603.96
经营活动产生的现金流量净额 -37,382.11 -98,338.76 -152,368.14 40,616.53
二、投资活动产生的现金流量：
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 5,029.28 33,238.36 9,897.58 38,614.89
投资支付的现金 - 3,000.00 - -
支付其他与投资活动有关的现金 0.25 - 2,000.00 -
投资活动现金流出小计 5,029.53 36,238.36 11,897.58 38,614.89
投资活动产生的现金流量净额 -5,029.53 -36,238.36 -11,897.58 -38,614.89
三、筹资活动产生的现金流量：
吸收投资收到的现金 - 20,210.00 6,000.43 -
取得借款收到的现金 293,199.99 715,257.41 717,753.53 522,430.89
收到其他与筹资活动有关的现金 6.31 0.00 - 549.11
筹资活动现金流入小计 293,206.29 735,467.41 723,753.96 522,980.00
偿还债务支付的现金 283,073.80 440,260.74 578,521.03 532,743.28
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 19,354.93 71,171.33 79,526.10 78,545.96
支付其他与筹资活动有关的现金 1,010.23 5,576.91 4,901.03 1,334.20
筹资活动现金流出小计 303,438.96 517,008.99 662,948.16 612,623.45
筹资活动产生的现金流量净额 -10,232.67 218,458.42 60,805.81 -89,643.45
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响 - -
五、现金及现金等价物净增加额 -52,644.31 83,881.30 -103,459.91 -87,641.81
加：期初现金及现金等价物余额 98,226.35 14,345.05 117,804.97 205,446.78
六、期末现金及现金等价物余额 45,582.05 98,226.35 14,345.05 117,804.97
5、财务指标
（1）盈利能力分析
表2-7：西安高新配套主要财务指标
项目 2026年3月末/1-3月 2025年末/度 2024年末/度 2023年末/度
总资产（亿元） 233.63 234.07 208.28 183.37
营业收入（亿元） 1.42 33.77 7.17 8.03
营业毛利率（%） 79.43 15.61 67.35 61.68
净利润（亿元） 0.003 0.17 0.18 6.30
经营活动产生的现金流量净额（亿元） -3.74 -9.83 -15.24 4.06
EBITDA（亿元） - 4.42 5.69 4.35
原始权益人2023年度净利润较高，主要原因为投资性房地产由成本法计量
变更为公允价值计量，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益导致，当期确
-35-
认公允价值变动损益9.68亿元。整体来看，原始权益人处于重资产行业，经过
多年投资建设，资产负债率较高导致财务费用侵占利润空间，整体净利润金额较
低。未来随着财务费用降低、轻资产转型持续推进，盈利能力有望得到改善。
原始权益人2024年度经营活动产生的现金流量净额较2023年度减少19.30
亿元，2025年持续为负，主要原因为公司承担了西安市高新区部分安置性房屋
的开发任务，近两年投资规模较大，经营活动支出较多。
（2）偿债能力分析
表2-8：西安高新配套资产负债率、流动比率、速动比率表
项目 2026年3月末 2025年末 2024年末 2023年末
资产负债率 90.04% 90.06% 89.72% 88.36%
流动比率 0.79 0.86 0.74 0.73
速动比率 0.59 0.66 0.38 0.52
最近三年及一期末，公司资产负债率分别为88.36%、89.72%、90.06%和
90.04%，总体保持稳定，公司负债率较高，主要因为公司采用了重资产经营模式，
且在西安高新区高速发展期间承担了区域内较多重要项目建设，对外投资规模较
大，资金需求量较大，融资规模较高所致。西安高新配套已从建设为主转型为运
营为主，聚焦园区投资运营服务商定位，预计未来资产负债结构及现金流情况将
得到改善。
近三年及一期末，公司的流动比率分别为0.73、0.74、0.86和0.79，速动比
率分别为0.52、0.38、0.66和0.59，报告期内总体呈上升趋势。
（3）现金流分析
表2-9：西安高新配套现金流状况
单位：万元
项目 2026年1-3月 2025年度 2024年度 2023年度
经营活动产生的现金流量净额 -37,382.11 -98,338.76 -152,368.14 40,616.53
投资活动产生的现金流量净额 -5,029.53 -36,238.36 -11,897.58 -38,614.89
筹资活动产生的现金流量净额 -10,232.67 218,458.42 60,805.81 -89,643.45
经营活动产生的现金流量方面，2023年度、2024年度、2025年度和2026年
1-3月，公司经营活动产生的现金流量净额分别为40,616.53万元、-152,368.14万
元、-98,338.76万元和-37,382.11万元。2024年度经营活动产生的现金流量净额
-36-
较2023年度减少192,984.67万元，2025年度经营活动产生的现金流量净额为
负，主要原因为西安高新配套子公司承担了5个安置性房屋项目建设任务，近两
年为主要建设期，预计整体建设任务将在2026年完成。
投资活动现金流方面，西安高新配套2023年度、2024年度、2025年度和
2026年1-3月，投资活动产生的现金流量净额分别为-38,614.89万元、-11,897.58
万元、-36,238.36万元和-5,029.53万元，主要为构建固定资产、无形资产等资产
支出。2024年度投资活动产生的现金流较2023年度增加26,717.31万元，增幅
为69.19%，主要是由于购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金减
少，同时处置固定资产等收回的现金净额有所增加共同影响所致。2025年度投
资活动产生的现金流较2024年度减少24,340.78万元，降幅为204.59%，主要是
由于购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金增加所致。
筹资活动现金流方面，西安高新配套2023年度、2024年度、2025年度和
2026年1-3月，筹资活动产生的现金流量净额分别为-89,643.45万元、60,805.81
万元、218,458.42万元和-10,232.67。2024年度筹资活动产生的现金流较2023年
度增加150,449.26万元，增幅为167.83%，主要是为建设安置性房屋而进行的融
资，取得借款收到的现金大幅增加。2025年度筹资活动产生的现金流较2024年
度增加157,652.61万元，增幅为259.27%，主要是为建设安置性房屋而进行的融
资持续扩大，取得借款收到的现金进一步大幅增加，同时偿还债务支付的现金有
所减少共同影响所致。
3、财务状况分析
（1）资产和负债分析
表2-11：西安高新配套近三年及一期资产结构表
单位：万元、%
项目 2026年3月末 2025年末 2024年末 2023年末
金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
货币资金 45,582.05 1.95 98,226.35 4.20 14,345.05 0.69 117,804.97 6.42
应收票据 1,234.76 0.05 897.75 0.04 196.88 0.01 19.50 -
应收账款 459,471.28 19.67 472,148.58 20.17 206,387.84 9.91 209,136.20 11.40
预付款项 475.38 0.02 448.72 0.02 315.36 0.02 348.77 0.02
其他应收款 180,848.49 7.74 171,486.54 7.33 160,281.36 7.70 83,647.12 4.56
存货 249,072.95 10.66 229,618.46 9.81 395,269.76 18.98 177,117.18 9.66
其他流动资产 26,917.61 1.15 24,726.09 1.06 33,948.21 1.63 23,476.63 1.28
-37-
项目 2026年3月末 2025年末 2024年末 2023年末
金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
流动资产合计 963,602.52 41.24 997,552.48 42.62 810,744.47 38.92 611,550.37 33.35
长期股权投资 3,000.00 0.13 3,000.00 0.13 - - - -
投资性房地产 775,693.71 33.20 775,693.71 33.14 767,948.92 36.87 659,994.00 35.99
固定资产 187.66 0.01 204.24 0.01 223.26 0.01 77,873.29 4.25
在建工程 462,702.22 19.80 431,874.91 18.45 376,631.55 18.08 340,413.49 18.56
无形资产 110,586.55 4.73 111,375.30 4.76 114,530.29 5.50 132,482.90 7.22
长期待摊费用 18,824.53 0.81 19,269.24 0.82 10,938.70 0.53 8,666.23 0.47
递延所得税资产 1,714.66 0.07 1,718.56 0.07 1831.83 0.09 2,758.53 0.15
非流动资产合计 1,372,709.32 58.76 1,343,135.97 57.38 1,272,104.56 61.08 1,222,188.44 66.65
资产总计 2,336,311.84 100.00 2,340,688.45 100.00 2,082,849.02 100.00 1,833,738.81 100.00
近三年及一期末，西安高新配套资产总额分别为1,833,738.81万元、
2,082,849.02万元、2,340,688.45万元和2,336,311.84万元，公司的资产以非流动
资产为主，截至2026年3月末，非流动资产占比达58.76%，主要为投资性房地
产、在建工程和无形资产；流动资产占比41.24%，主要为货币资金、应收账款、
其他应收款和存货。
近三年及一期末，公司货币资金余额分别为117,804.97万元、14,345.05万
元、98,226.35万元和45,582.05万元，占总资产的比例分别为6.42%、0.69%、
4.20%和1.95%，主要由银行存款构成。2024年末货币资金余额较2023年末减
少103,459.92万元，减幅为87.82%，主要是由于安置性房屋建设净流出较多，
尽管通过筹资活动补充了部分资金，但不足以完全覆盖现金消耗，导致货币资金
下降。2025年末货币资金余额较2024年末增加83,881.30万元，增幅为584.75%，
主要是由于当期筹资活动现金净流入大幅增加，资金紧张状况得到缓解。
近三年及一期末，公司应收账款余额分别为209,136.20万元、206,387.84万
元、472,148.58万元和459,471.28万元，占总资产的比例分别为11.40%、9.91%、
20.17%和19.67%，主要系对西安市雁塔区的应收款，2025年末应收账款余额较
2024年末增加265,760.74万元，增幅为128.77%，主要系应收西安市雁塔区款项
增加所致。
近三年及一期末，公司其他应收款余额分别为83,647.12万元、160,281.36万
元、171,486.54万元和180,848.49万元，占总资产的比例分别为4.56%、7.70%、
-38-
7.33%和7.74%，总体呈现波动起伏态势，主要变动原因为与西安高科集团内与
其他子公司的往来款变动。
近三年及一期末，公司存货余额分别为177,117.18万元、395,269.76万元、
229,618.46万元和249,072.95万元，占总资产的比例分别为9.66%、18.98%、9.81%
和10.66%，总体呈波动趋势，2025年末存货余额较2024年末减少165,651.30万
元，降幅为41.91%，主要系安置性商品房项目完工交付结转成本所致。
近三年及一期末，公司投资性房地产余额分别为659,994.00万元、767,948.92
万元、775,693.71万元和775,693.71万元，占总资产的比例分别为35.99%、36.87%、
33.14%和33.20%，总体呈现上升趋势，主要为自建的产业园区及工业厂房等项
目。2024年末投资性房地产余额较2023年末增加107,954.92万元。2025年末投
资性房地产余额较2024年末增加7,744.79万元，近年变动幅度不大。
近三年及一期末，公司固定资产余额分别为77,873.29万元、223.26万元、
204.24万元和187.66万元，占总资产的比例分别为4.25%、0.01%、0.01%和0.01%，
总体占比较小且呈现波动下降态势。2024年末固定资产余额较2023年末减少
77,650.03万元，减幅为99.71%，主要是由于公司建设的会议中心项目由固定资
产转入投资性房地产科目所致。2025年末固定资产余额较2024年末减少19.02
万元，降幅为8.52%，主要系正常计提折旧所致。
近三年及一期末，公司在建工程余额分别为340,413.49万元、376,631.55万
元、431,874.91万元和462,702.22万元，占总资产的比例分别为18.56%、18.08%、
18.45%和19.80%。2024年末在建工程余额较2023年末增加36,218.06万元。主
要系公司在建项目持续投入。2025年末在建工程余额较2024年末增加55,243.36
万元，增幅为14.67%，主要系产业园区等在建项目持续投入所致。
近三年及一期末，公司无形资产余额分别为132,482.90万元、114,530.29万
元、111,375.30万元和110,586.55万元，占总资产的比例分别为7.22%、5.50%、
4.76%和4.73%，随着摊销总体呈现下降态势。
表2-12：西安高新配套近三年及一期负债项目结构表
单位：万元、%
项目 2026年3月末 2025年末 2024年末 2023年末
金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
短期借款 243,955.96 11.60 134,176.26 6.36 90,585.28 4.85 122,195.00 7.54
-39-
项目 2026年3月末 2025年末 2024年末 2023年末
金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
应付票据 7,675.90 0.36 9,857.10 0.47 263.03 0.01 1,263.03 0.08
应付账款 228,823.06 10.88 209,871.51 9.96 244,373.27 13.08 202,027.33 12.47
预收款项 984.45 0.05 503.59 0.02 793.41 0.04 811.66 0.05
合同负债 115.65 0.01 253.62 0.01 84.97 0.00 360.82 0.02
应付职工薪酬 868.59 0.04 2,180.48 0.10 1,785.46 0.10 2,323.44 0.14
应交税费 5,021.23 0.24 6,354.55 0.30 4,858.72 0.26 3,542.20 0.22
其他应付款 575,588.15 27.36 587,084.05 27.85 524,169.30 28.05 232,879.78 14.37
其中：应付利息 17,216.59 0.82 0.00 0.00 14,532.15 0.78 - -
应付股利 3,703.92 0.18 3,703.92 0.18 3,821.56 0.20 - -
一年内到期的非流动负债 154,240.39 7.33 213,745.52 10.14 229,060.33 12.26 268,808.40 16.59
其他流动负债 1,228.91 0.06 1,270.38 0.06 1,374.79 0.07 1,493.13 0.09
流动负债合计 1,218,502.28 57.92 1,165,297.05 55.28 1,097,348.55 58.72 835,704.80 51.58
长期借款 605,687.96 28.79 599,484.68 28.44 489,828.04 26.21 519,235.84 32.05
长期应付款 232,258.57 11.04 296,073.06 14.04 235,107.85 12.58 221,365.93 13.66
递延所得税负债 47,234.25 2.25 47,234.25 2.24 46,515.54 2.49 43,908.54 2.71
非流动负债合计 885,180.78 42.08 942,791.99 44.72 771,451.43 41.28 784,510.31 48.42
负债合计 2,103,683.06 100.00 2,108,089.04 100.00 1,868,799.98 100.00 1,620,215.11 100.00
近三年及一期末，流动负债合计分别为835,704.80万元、1,097,348.55万元、
1,165,297.05万元和1,218,502.28万元，占总负债的比重分别为51.58%、58.72%、
55.28%和57.92%，总体呈现上升趋势。截至近一期末其主要由一年内到期的非
流动负债、其他应付款、应付账款和短期借款组成，占总负债的比重分别为7.33%、
27.36%、10.88%和11.60%。
近三年及一期末，公司短期借款余额分别为122,195.00万元、90,585.28万
元、134,176.26万元和243,955.96万元，占总负债的比例分别为7.54%、4.85%、
6.36%和11.60%，总体呈现波动态势。2024年末短期借款余额较2023年末减少
31,609.72万元，降幅为25.87%，主要是公司偿还部分短期借款所致。2025年末
短期借款余额较2024年末增加43,590.98万元，增幅为48.12%，主要是为满足
安置性房屋建设等资金需求，新增短期融资所致。
公司应付账款余额分别为202,027.33万元、244,373.27万元、209,871.51万
元和228,823.06万元，占总负债的比例分别为12.47%、13.08%、9.96%和10.88%，
总体呈现波动态势，主要系尚未清算的项目工程款。2025年末应付账款余额较
-40-
2024年末减少34,501.76万元，降幅为14.12%，主要系部分项目完工结算支付了
工程款。
近三年及一期末，公司其他应付款余额分别为232,879.78万元、524,169.30
万元、587,084.05万元和575,588.15万元，占总负债的比例分别为14.37%、28.05%、
27.85%和27.36%，总体呈上升趋势，主要系单位往来款和代收代付款项组成。
近三年及一期末，公司一年内到期的非流动负债余额分别为268,808.40万
元、229,060.33万元、213,745.52万元和154,240.39万元，占总负债的比例分别
为16.59%、12.26%、10.14%和7.33%，总体呈现下降趋势。
近三年及一期末，非流动负债合计分别为784,510.31万元、771,451.43万元、
942,791.99万元和885,180.78万元，占总负债的比重分别为48.42%、41.28%、
44.72%和42.08%，总体呈现上升趋势。截至近一期末其主要由长期借款和长期
应付款组成，占总负债的比重分别为28.79%和11.04%。
近三年及一期末，公司长期借款余额分别为519,235.84万元、489,828.04万
元、599,484.68万元和605,687.96万元，占总负债的比例分别为32.05%、26.21%、
28.44%和28.79%，总体呈波动上升趋势。
近三年及一期末，公司长期应付款余额分别为221,365.93万元、235,107.85
万元、296,073.06万元和232,258.57万元，占总负债的比例分别为13.66%、12.58%、
14.04%和11.04%，总体呈上升趋势。
（五）资信状况
1、公开市场融资情况
截至2026年3月31日，西安高新配套公开市场融资记录如下：
表2-13：西安高新配套公开市场融资记录
单位：亿元
产品名称 起息日期 到期日期 发行规模 融资余额 票面利率
配套24优 2024-5-30 2042-5-30 3.75 3.63 4.8%
配套24次 2024-5-30 2042-5-30 0.20 0.20 -
2、银行授信情况
截至2026年3月31日，西安高新配套获得金融机构的授信总额共932,818.11
万元，其中已使用授信额度919,618.11万元，剩余授信额度13,200.00万元。具
体授信情况如下：
-41-
表2-14：西安高新配套授信情况表
单位：万元
授信机构 总授信额度 已使用的授信额度 未使用的授信额度
开发银行 345,319.48 345,319.48 -
中国银行 52,494.00 52,494.00 -
工商银行 229,924.00 216,724.00 13,200.00
光大银行 10,000.00 10,000.00 -
民生银行 5,000.00 5,000.00 -
中信银行 11,800.00 11,800.00 -
长安银行 22,455.63 22,455.63 -
北京银行 38,916.00 38,916.00 -
西安银行 46,500.00 46,500.00 -
浙商银行 8,500.00 8,500.00 -
广发银行 4,800.00 4,800.00 -
重庆银行 18,610.00 18,610.00 -
成都银行 107,499.00 107,499.00 -
华夏银行 31,000.00 31,000.00 -
合计 932,818.11 919,618.11 13,200.00
3、对外担保的情况
截至2026年3月31日，西安高新配套尚无集团外公司提供对外担保情况。
4、历史信用及评级情况
截至2026年3月31日，西安高新配套尚无主体信用评级。
5、诚信查询情况
截至本财务顾问报告披露日，经查询“全国法院失信被执行人名单信息公布
与查询”（http://zxgk.court.gov.cn/shixin/）、“全国法院被执行人信息查询系统”（h
ttp://zxgk.court.gov.cn/zhzxgk/）、“国家企业信用信息公示系统”（http://gsxt.saic.
gov.cn/）、“信用中国网站”http://www.creditchina.gov.cn/）、“国家税务总局”（h
ttp://www.chinatax.gov.cn/）、“中华人民共和国应急管理部”（http://www.chinasaf
ety.gov.cn/）、“中华人民共和国生态环境部”（http://www.mee.gov.cn/）、“国家统
计局网站失信企业公示系统”（http://www.stats.gov.cn/tjfw/sxqygs/gsxx/）、“中华
人民共和国国家发展和改革委员会信用信息查询系统”（http://credit.ndrc.gov.cn/
XYXX/admin_client/form_designer/ttt/index.html）、“中华人民共和国财政部”（h
ttp://www.mof.gov.cn）、“国家市场监督管理总局”（http://www.saic.gov.cn/fw/）、
-42-
“裁判文书网”（http://wenshu.court.gov.cn/）等“全国法院被执行人信息查询网”（h
ttp://zxgk.court.gov.cn/zhixing）、“中国执行信息公开网”（http://zxgk.court.gov.cn
/shixin）、“中华人民共和国应急管理部网站”（http://www.mem.gov.cn）、“中华
人民共和国生态环境部网站”（http://www.mee.gov.cn/）、“国家市场监督管理总
局网站”（http://www.samr.gov.cn）、“中华人民共和国国家发展和改革委员会网
站”（http://www.ndrc.gov.cn）、“中华人民共和国财政部网站”（http://www.mof.g
ov.cn）、“中国人民银行网站”（http://www.pbc.gov.cn）、“中国证券监督管理委
员会网站”（http://www.csrc.gov.cn）、“国家金融监督管理总局网站”（https://ww
w.nfra.gov.cn/）、“国家药品监督管理局网站”（http://www.nmpa.gov.cn）、“信用
中国”网站（http://www.creditchina.gov.cn/）、“国家税务总局网站”（http://www.c
hinatax.gov.cn）、“国家统计局网站”（http://www.stats.gov.cn）、“国家能源局网
站”（http://www.nea.gov.cn）、“中华人民共和国住房和城乡建设部网站”（http://
www.mohurd.gov.cn）、“全国建筑市场监管公共服务平台”（http://jzsc.mohurd.go
v.cn）、“中国电力企业联合会网站”（http://www.cec.org.cn）、“国家农业农村部
网站”（http://www.moa.gov.cn）、“上海证券交易所网站”（http://www.sse.com.cn
/disclosure/credibility/bonds/regulatory）、“深圳证券交易所”（http://www.szse.cn/
disclosure/bond/punish/index.html）、“自然资源部网站”（http://www.mnr.gov.cn）
等网站，西安高新配套未被列入安全生产领域失信生产经营单位情形，未被列为
重大税收违法案件当事人、严重质量违法失信行为当事人、财政性资金管理使用
领域相关失信责任主体、环境保护领域失信生产经营单位，不存在失信被执行记
录、未被列入经营异常名录或严重违法失信企业名单，不存在严重违法失信行为，
不存在被有权部门认定为失信被执行人、涉金融严重失信人、失信生产经营单位
或者其他失信单位，并被暂停或限制进行融资的情形未被列入失信被执行人名单，
不存在安全生产领域、环境保护领域、产品质量领域、财政性资金管理使用领域
严重失信，非涉金融严重失信人、食品药品生产经营严重失信者、统计领域严重
失信企业、农资领域严重失信生产经营单位，非重大税收违法案件当事人，且最
近三年未发生重大违约、虚假信息披露或其他重大违法违规行为。
（六）原始权益人涉房及独立性情况
原始权益人西安高新配套未从事商品住宅开发业务，且与股东西安高科集团
-43-
旗下的商品住宅业务实现有效隔离，保持相对独立。相关说明如下：
1、资产方面
原始权益人合法拥有经营所需资产的所有权或者使用权，与西安高科集团及
其从事商品住宅开发业务的关联方之间不存在无偿或不公允价格持有、使用或占
用对方资产的情形。
2、业务独立
西安高新配套作为独立法人主体，依据内部制度自主决策及经营。涉及与关
联方的交易，通过签署业务协议、市场化定价等方式进行管理。
3、财务方面
西安高新配套已制定必要财务制度并配备必要财务人员，执行独立的财务管
理流程，开立独立银行账户。西安高新配套与西安高科集团及其从事商品住宅开
发业务的关联方无共用银行账户或资金混同的情形。
4、人员方面
西安高新配套高级管理人员均与西安高新配套签署了劳动合同，且未在西安
高科集团及旗下从事商品住宅开发业务相关公司任职。
5、机构和制度方面
西安高新配套设股东会、董事、监事及经营管理层，并明确了各方职责权限，
同时建立了完善的组织架构。
综上，本项目为产业园不动产类项目，原始权益人及其子公司均不从事商品
住宅开发业务，且为独立法人主体，与发起人西安高科集团旗下商品住宅业务实
现了有效隔离，保持相对独立。后续将严格遵守法律法规及监管要求，落实回收
资金管理制度，由净回收资金监管银行对满足要求的净回收资金进行监管，避免
募集资金流入房地产开发领域。
（七)原始权益人对不动产项目所有权情况
西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司持有项目公司西安市高新
区软件新城建设发展有限公司100%的股权，项目公司为不动产资产的房屋所有
权人及相应的土地使用权人，西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司对
不动产项目享有完全所有权。
经核查项目公司西安市高新区软件新城建设发展有限公司的《营业执照》、
公司章程，并经查询国家企业信用信息公示系统，截至2026年3月31日，西安
-44-
高新配套为项目公司股东，持有项目公司100%的股权，且该等股权不存在重大
权属纠纷或被冻结的情形。
经核查不动产项目对应的《不动产权证书》、《西安市房屋权属分户
表》、西安市国土资源局高新技术产业开发区分局于2025年9月29日出具的
西安市不动产登记簿查询结果等相关材料，并结合法律顾问意见，不动产项目
的房屋所有权及其对应的土地使用权属于软件新城公司，权属清晰。
（八)原始权益人内部授权情况
原始权益人、项目公司相关股东对转让项目公司股权的内部决策程序包含高
新区管委会、高科集团董事会、西安高新配套股东会和软件新城公司股东的批准。
截至本财务顾问报告披露日，已完成前述批准。
1、高新区管委会批复
结合《高新区国企重大事项管理办法》《西安高科（集团）公司公开融资管
理暂行办法》等，鉴于高新区管委会为高科集团出资人，且为产业园区、融资与
偿债计划、资产转让对口主管机关，管委会已经于2022年8月19日出具《西安
高新区管委会关于同意高科集团有限公司开展基础设施领域不动产投资信托基
金（REITs）业务的批复》（西高新发[2022]89号），同意高科集团开展基础设
施领域不动产投资信托基金（REITs）业务。
此外，高新区管委会于2016年审议通过《软件新城研发基地二期房产转让
管理办法（试行）》，其中对标的不动产项目项下相关房产的转让提出了相关限
制性要求。针对此，高新区管委会已于2022年11月3日出具了《西安高新区管
委会关于支持西安高科集团有限公司申报基础设施领域不动产投资信托基金
（REITs）试点相关事项的批复》，确认：“西安软件园发展中心所印发的《软件
新城研发基地二期房产转让管理办法（试行）》等相关文件，在公募REITs发行
后将不再继续适用，具体运营管理各项工作以公募REITs相关法律法规、监管要
求和交易文件约定为准”。
2、高科集团董事会审批
结合《高科集团重大事项管理暂行办法》《西安高科（集团）公司公开融资
管理暂行办法》《高新区国企重大事项管理办法》《西安高科（集团）公司章程》
等，在相关重大事项取得高科集团出资人（高新区管委会）审批的前提下，由高
科集团董事会就本次公募REITs发行进行一揽子审批。
-45-
高科集团董事会已于2022年7月19日出具同意文件。
3、西安高新配套股东会决议
根据《西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司章程》，由股东会决
定公司的经营方针和投资计划。此外，根据《高科集团重大事项管理暂行办法》，
各级企业持有的国有产（股）权转让，以及增资减资、资产重组、改制等对国有
产（股）权比例有重大影响的事项，须向高科集团请示核准。综上，由于股东会
为西安高新配套最高权力机构，由股东会对本次REITs发行进行一揽子审批，并
报高科集团进一步审批。
西安高新配套股东会已于2022年10月25日出具同意文件，其中全部股东
均已盖章同意。
4、软件新城公司股东决定
根据《西安市高新区软件新城建设发展有限公司章程》，资产重组、产权转
让等事项中的原则性问题，需由党组织研究决定；此外，根据《高科集团重大事
项管理暂行办法》，二级以下企业（软件新城公司系二级以下企业）的重大事项，
须按照出资层级履行内部相应决策程序后，向高科集团备案。由于软件新城公司
股东为公司最高权力机构，由软件新城公司股东西安高新配套就本次REITs发
行进行一揽子审批，并上报高科集团备案。
软件新城公司股东已于2022年10月28日出具同意文件。
综上，目前软件新城公司、原始权益人层面（含外部股东陕西金融资产管
理股份有限公司）、高科集团董事会、高新区管委会已出具全部所涉决议文
件。
（九)外部审批情况
1、土地所在地的市（县）人民政府或自然资源行政主管部门无异议函出具
情况
根据《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工
作的通知》相关规定，以协议出让方式取得土地使用权的，应取得原土地出让合
同签署机构（或按现行规定承担相应职责的机构）出具的无异议函，函中应包含
“对该项目以100%股权转让方式发行基础设施REITs无异议”有关表述。
软件新城公司系以协议出让方式取得标的不动产项目的土地使用权，因此，
本次资产转让应当取得西安市自规局的同意。西安市自规局已于2022年12月
-46-
28日出具无异议函，无异议函内容包含“对该项目以100%股权转让方式发行基
础设施REITs无异议”有关表述。
2、西安市人民政府的无异议函出具情况
除上述转让限制外，2014年10月16日，西安市政府向软件新城公司核发
了编号为市国土字（2014）第782号的《关于将176.927亩国有建设用地使用权
出让给西安市高新区软件新城建设发展有限公司用于建设西安软件新城软件研
发基地二期的批复》，同意将117,951.3平方米国有建设用地使用权协议出让给
软件新城公司，用于建设西安软件新城软件研发基地二期项目。上述批复中要求，
转让时政府有权优先收购。
西安市政府已于2023年2月6日出具函件，确认：1、同意高科集团、西安
高新配套以转让软件新城公司100%股权的方式申报基础设施领域不动产投资信
托基金（REITs）试点；2、市政府对高科集团、西安高新配套因申报基础设施领
域不动产投资信托基金（REITs）涉及的宗地转让不行使优先收购权。
3、不动产项目转让涉及的国资审批情况
鉴于原始权益人系受高新区管委会实际控制的国有企业，本次项目涉及国有
资产转让。
国资监管机构高新区管委会已于2022年9月30日出具了《西安高新区管
委会关于同意西安高科集团有限公司基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）
试点相关事项的批复》，“同意本公募REITs项目所涉及国有资产采取非公开协
议转让方式，无需另行履行国有资产交易程序。同时，按照中国证监会《公开募
集基础设施证券投资基金指引（试行）》等REITs监管制度要求，遵循等价有偿
和公平公正的原则公开规范发行。”
综上，经核查并结合法律顾问意见，不动产项目资产重组完成后，软件新
城公司100%的股权转让相关国有资产交易行为，在取得西安高新区管委会的批
准以及高科集团董事会、西安高新配套股东会和软件新城公司股东决议后，可
按协议转让方式进行，无需通过产权交易机构公开进行，相应国有资产转让行
为合法有效。
（十）原始权益人及同一控制下的关联方持有或运营的其他同类资产情况
截至2026年3月31日，西安高新配套及同一控制下的关联方仍持有一定
数量的其他产业园区项目，主要的项目情况如下表所示：
-47-
表2-15：西安高新配套及同一控制下关联方持有的主要其他同类产业园区项目
资产名称 所属行业 所在地区 资产状态 资产规模（面积万㎡） 原值/总投（亿元） 持股比例 出租率（2026年3月31日）
国家服务外包示范基地二期 产业园区 西安高新区 运营 8.43 2.90 配套公司持有100% 92.65%
国家新一代人工智能产业园一期 产业园区 西安高新区 运营 7.04 3.62 78.74%
国家新一代人工智能产业园二期 产业园区 西安高新区 运营 19.10 10.98
软件新城云汇谷（非入池） 产业园区 西安高新区 运营 8.47 3.20 94.39%
信息园一期 产业园区 西安高新区 运营 5.95 3.99 89.26%
信息园二期 产业园区 西安高新区 运营 8.13 3.30 87.33%
数字经济产业园 产业园区 西安高新区 运营 20.40 14.15 78.71%
太周园 产业园区 西安市周至县 运营 17.48 11.05 西安高科集团持有100% 54.50%
高科智慧园一期 产业园区 西安高新区 运营 9.03 6.80 90.00%
集智园 产业园区 西安市周至县 运营 3.91 2.50 87.00%
合计 107.94 62.49 - -
截至2026年3月31日，原始权益人持有的产业园资产丰富，主要位于西安
市高新区内，其中本项目标的不动产所处的软件新城片区产业聚集度高，区域配
套成熟，原始权益人持有其100%的股权，资产权属清晰，历史运营成熟稳定。
不动产项目是原始权益人全部产业园项目中建筑规模最大、收入及EBITDA最
高的产业园区项目，故选择不动产项目作为入池资产具有合理性。除入池的不动
产项目外，原始权益人还持有国家新一代人工智能产业园、数字经济产业园、信
息园、软件新城云汇谷（非入池）、国家服务外包示范基地二期等可扩募资产；
原始权益人股东西安高科集团名下太周园、集智园、高科智慧园等其他产业园区
项目可作为未来扩募资产。
（1）同业竞争情况
上述物业中，西安高科集团持有的太周园、集智园位于西安市下辖周至县，
与本项目不动产不在同一区域，空间距离远，且聚焦汽车零部件等行业，综合判
断不构成直接的同业竞争关系。其他项目位于西安高新区，可能与本项目形成同
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园区、同区域市场竞争情况。具体分析如下：
1）软件新城云汇谷（西安软件新城研发基地二期非入池资产）
由于软件新城云汇谷非入池资产与本项目（以下简称“入池资产”）均位于软
件新城研发基地二期，在地理区位、建筑规格及产业定位（软件及电子信息服务
业）方面具有一致性，存在直接的竞争关系。
2）数字经济产业园
数字经济园位于西安高新区丝路科学城，因其紧邻丝路软件城片区，主导产
业为数字经济、大数据与云计算，与入池资产部分重叠，且租金价格低于入池资
产具备一定竞争力，在区域内对同类目标客群形成一定的市场竞争。
尽管数字经济产业园在租金和新兴产业定位上可能吸引部分对成本敏感或
处于初创期的新兴数字科技企业，从而构成潜在竞争，但入池资产具备成熟的区
位配套、稳固的产业生态和高质量的租户基础，已建立起差异化的竞争优势。此
外，本项目多个重要租户已经续租多次，租赁意向稳定，部分租户在本项目配备
了重要设备，搬迁成本较高，总体为本项目带来了较为稳定的租赁局面。
3）国家新一代人工智能产业园（一期及二期）、信息产业园（一期及二期）
上述项目均位于西安绕城高速以外，属于丝路科学城的外围区域；而入池资
产所处的丝路软件城片区紧邻城市主干道西三环，与主要交通枢纽的连接更为便
捷，享有更明显的区位与交通优势。
国家新一代人工智能产业园的主导产业方向为人工智能、大数据与云计算、
智能制造；信息产业园则以检验检测认证服务、研发设计、新材料新能源产业为
核心。入池资产已形成以软件研发、信息技术服务为核心的鲜明产业集聚，双方
在核心产业导向上存在区别。
上述项目在业态上以满足生产制造需求的多层标准厂房为主，研发办公空间
为辅；而入池资产则为专为研发、办公及企业总部功能设计的高品质研发办公楼
宇。产品形态的差异决定了两者服务于不同类型企业的空间需求。
综上所述，虽然上述项目与入池资产在广义的科技企业客户群体上存在一定
交集，可能构成一定程度的潜在竞争，但由于区位能级、主导产业方向及产品硬
件形态等方面存在一定差异，双方的目标客户细分市场与核心竞争力各有侧重。
4）国家服务外包示范基地二期、高科智慧园一期
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国家服务外包示范基地二期、高科智慧园一期位于西安高新区锦业路沿线，
地处锦业路CBD中央商务区核心区域，以金融科技产业为主，与入池资产主导
产业区分明显，同时租金价格明显高于入池资产，上述项目与入池资产的目标客
群重合度较低，不构成直接竞争关系。
（2）减少利益冲突的措施安排
为防范同业竞争和潜在利益冲突，进一步保障基金份额持有人利益，本项目
从原始权益人、运营管理机构、基金管理人三个层次分别设置了相关风险缓释措
施，并进行了风险揭示，具体内容如下：
1）针对同业竞争、利益冲突情形，原始权益人作出相关承诺：
A.承诺平等对待入池不动产项目和旗下的其他项目，将根据自身针对产业园
项目同类资产的既有管理规范和标准，严格按照诚实信用、勤勉尽责、公平公正
的原则，不会以低于所管理的同类资产的运营管理标准提供运营管理服务。对于
可能构成实质竞争的其他产业园项目，采取充分、适当的措施避免可能出现的利
益冲突，使得入池不动产项目在同等条件下享有优先获得该业务机会的权利，充
分保护基金份额持有人的利益。
B.承诺将采取措施规范并尽量避免与本公募REITs项目之间的关联交易。对
于正常经营范围内无法避免或有合理理由存在的关联交易，将本着公开、公平、
公正的原则确定交易价格，依法与本公募REITs项目项下相关载体签订规范的
关联交易合同，保证关联交易价格的公允性。严格按照有关法律法规和相关主体
的内部管理规定履行批准程序，包括但不限于必要的关联方回避表决等义务并依
照有关法律、法规和相关主体的内部管理规定履行关联交易的信息披露义务。保
证不通过关联交易非法转移本公募REITs项目的资金、利润，不利用关联交易损
害本公募REITs项目及其基金份额持有人的合法权益。
C.在本公募REITs项目终止并清算完毕前，本公司的前述承诺始终有效，且
是不可撤销的。若本公司违反上述承诺给本公募REITs项目及其基金份额持有
人造成损失的，一切损失将由本公司承担。
2）在运营管理机构层面，拟签署的《运营管理服务协议》中约定，运营管
理机构同时向其他机构提供不动产项目运营管理服务的，应当采取充分、适当的
措施避免可能出现的利益冲突，相关措施包括但不限于：
A.运营团队人员的资质及更换：运营管理机构承诺运营团队中具有5年以上
产业园项目运营经验的专业人员不少于2名；运营管理机构承诺如更换前述运营
-50-
团队成员，应经基金管理人审核并批准，并及时补充符合资质的人员，以确保不
动产项目的运营服务不受影响。
B.运营团队的独立性：运营管理机构承诺为不动产项目服务的运营团队独立
于运营管理机构内部其他团队，为且仅为项目公司提供本协议约定的运营管理工
作服务；运营管理机构承诺并保证不动产项目的运营团队的独立性。
C.招商机会的公平对待：运营管理机构承诺，若其已知悉或获得任何关于招
商的新商机的，应秉承公平、平等和合理的原则处理业务机会，满足不动产项目
的招商需求。
D.同等条件下的优先机会：运营管理机构承诺，对于可能构成实质竞争的其
他同类型项目，运营管理机构将采取充分、适当的措施避免可能出现的利益冲突，
使得不动产项目在同等条件下享有优先获得该业务机会的权利，充分保护基金份
额持有人的利益。
同时，运营管理机构己制定并持续完善与同业竞争相关联的制度、规定，降
低或有的同业竟争与利益冲突风险。
3）基金管理人
为保证公司规范化运作，有效地防范和化解利益输送、利益冲突的风险，基
金管理人建立了科学、严密、高效的内部控制体系，制定了利益冲突管理、关联
交易的相关制度，进而防范利益冲突，保障基金份额持有人利益。
4）风险揭示
具体见本报告“第八章不动产项目的风险揭示”中针对运营管理机构的操
作风险、运营管理机构及其关联方的利益冲突风险、关联交易风险等进行了风险
揭示。
（十一）调查结论
根据上述调查，西安高新配套为依据《中华人民共和国公司法》设立且有
效存续的公司；西安高新配套通过项目公司享有对目标不动产资产的所有权；
西安高新配套信用稳健，内部控制制度健全，不存在影响持续经营的法律障
碍。西安高新配套最近三年不存在重大违法违规记录，不存在因严重违法失信
行为被有权部门认定为失信被执行人、失信生产经营单位或其他失信单位并被
暂停或者限制融资的情形。
-51-
西安高新配套持有的项目公司股权不存在重大权属纠纷、质押、被法院查
封或被采取其他司法强制措施的情形；西安高新配套已就目标不动产项目的转
让取得了有权部门的同意目标不动产项目的转让不存在合同约定或法律规定的
其他限制。
西安高新配套已就为发行基础设施REITs目的而将持有目标不动产资产的
项目公司100%股权转让方式发行基础设施REITs，履行完毕相应的内部决策及
外部审批流程。
二、运营管理机构
本基金运作过程中，基金管理人将按照法律法规规定和基金合同约定主动履
行不动产项目运营管理职责，同时，基金管理人拟委托西安高新区基础设施配套
建设开发有限责任公司作为外部管理机构负责部分不动产项目运营管理职责，基
金管理人依法应当承担的责任不因委托而免除。基金管理人、西安高新配套与项
目公司就本基金签订运营管理服务协议，并在协议中明确约定基金管理人委托外
部管理机构为不动产项目提供运营管理服务的具体安排。
（一）基本情况
详见本财务顾问报告“第二章业务参与人之一、原始权益人中（一）基本情
况”相关内容。
（二）运营管理资质和经验
1、运营管理资质
经财务顾问核查，相关法律法规未明确要求配套公司为不动产项目提供运营
管理服务需另行取得专门的不动产运营管理资质；配套公司按照《基金法》第九
十七条、《基础设施基金指引》第四十条的规定在中国证监会进行担任外部管理
机构的备案之后，即具备《基础设施基金指引》第四十条及《基础设施基金审核
关注事项指引》第八条规定的担任不动产项目外部管理机构的主体资格及相应权
限。
2、同类不动产项目运营管理优势及经验
（1）行业地位
西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司作为西安高新技术产业开
发区管理委员会（简称“西安高新区管委会”或“高新区管委会”）下属重要的基础
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设施建设与运营主体，在区域内承担着关键职能，具备显着的行业专营优势和领
先地位。公司是西安高新技术产业开发区（简称“西安高新区”或“高新区”）核心
的城市基础设施配套建设及产业园区开发运营主体，主要承担高新区内重要的市
政基础设施、安置房、保障性住房以及产业园区项目的投资建设与运营管理任务。
其业务发展得到西安高新区管委会的有力支持，在区域内具有不可替代的职能定
位和显着的专营优势，为公司的持续稳定经营奠定了坚实基础。
作为高新区最大的产业园区运营方之一，其领先地位不仅源于其庞大的资产
规模（累计开发近700万平方米，运营12个园区），更在于其创新的“产城人文”
融合模式。它通过打造独特的“3T”产业社区、构建全周期企业服务体系和营造吸
引人才的活力氛围，成功集聚了400余家优质科技企业，实现了高出租率与客户
满意度。截至2025年12月31日，西安高新配套市场化运营的园区平均出租率
保持在85%以上的较高水平，体现了市场对其运营管理能力及园区品质的高度
认可。
西安高新配套凭借优秀的运营经验及表现，荣获“影响力指数·博鳌风尚表
现”2024年度影响力产业运营发展企业，并跻身“2025产业园区运营企业卓越表
现30”第20名等多项荣誉之后，进一步入选由中指研究院发布的“2025中国产业
园区运营商综合实力TOP10”，其旗下3TCOM云汇谷产业社区也获评“2025中
国产业运营优秀项目”。此外，在2025年8月举办的博鳌风尚盛典上，高新配套
公司因在构建园区产业生态方面的卓越贡献，荣膺“2025年度产业生态赋能企业”
称号。
（2）竞争优势
西安高新配套在区域经济中扮演着重要角色，其突出的行业地位、显着的专
营优势、雄厚的资产实力、良好的运营记录以及畅通的融资渠道，共同构成了公
司的核心竞争力和强大的信用基本面。
1）强大的股东背景
公司的控股股东及实际控制人为西安高新技术产业开发区管理委员会。依托
此背景，西安高新配套在获取项目资源、政策信息及协调区域各类要素方面具备
显着优势。西安高新配套能够高效整合区域内的行政、产业及金融资源，在项目
立项、土地获取、政策配套及资金支持等方面获得优先支持，确保了业务发展的
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稳定性和可持续性，为长期稳健经营提供了坚实基础。
2）领先的区位优势
西安高新配套持有及运营的全部资产均位于国家级开发区——西安高新区
的核心区域或重点发展板块。该区域是陕西省乃至西部地区高新技术产业聚集度
最高、经济活力最强的区域之一，享受国家级新区的多项政策红利。优越的区位
确保了公司资产面临持续旺盛的市场需求，资产价值稳定且具备良好的增值潜力，
有效抵御了市场波动风险。
3）丰富的行业运营管理经验
经过多年专业化运营，西安高新配套已形成一套成熟、标准化的产业园区开
发建设、招商推广及运营维护管理体系。管理团队经验丰富，对产业发展趋势及
企业客户需求具有深刻理解，能够提供精准的招商服务和高效的物业保障，从而
维持了园区的高品质形象与高出租率。
截至2026年3月31日，西安高新配套同持有并运营类型项目7个，总建筑
面积约77.52万㎡，总投资约42.14亿元，平均出租率约87%，处于较高运营水
平，同类资产运营管理经验丰富。
表2-16：运营管理机构同类资产运营情况
单位：万平方米、亿元、%
序号 项目名称 资产状态 建筑面积/万㎡ 出租率
1 国家服务外包示范基地二期 运营 8.43 92.65%
2 国家新一代人工智能产业园一期 运营 25.77 78.74%
3 国家新一代人工智能产业园二期 运营
4 软件新城云汇谷（非入池） 运营 8.83 94.39%
5 信息产业园一期 运营 7.42 89.26%
6 信息园产业二期 运营 6.57 87.33%
7 数字经济产业园 运营 20.77 78.71%
（三）不动产项目运营管理业务制度和流程
1、运营管理相关制度及流程
西安高新配套在公司治理、财务管理、会计核算、融资管理、关联交易、资
产管理、产业孵化、招商、运营、创投孵化、安全生产管理、工程管理、应急救
援、事故报告与调查等方面制定了完善的内部管理制度体系，相关制度详见本财
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务顾问报告“第二章业务参与人”之“一、原始权益人”之（二）公司设立与存续
情况”之“4、组织架构”及“5、治理结构及内控制度”相关内容。
2、运营管理安排
基金管理人、运营管理机构与项目公司已就本基金签订了《运营管理服务协
议》，并在协议中明确约定基金管理人委托运营管理机构为不动产项目提供运营
管理服务的具体安排。
（四）组织机构和内部控制情况
详见本财务顾问报告“第二章业务参与人之一、原始权益人中（二）公司设
立与存续情况”相关内容。
（五）管理人员和员工情况
配套公司同时作为外部管理机构拥有管理经验丰富的管理团队，相关人员均
有较强的组织和协调能力，其中具有5年以上不动产项目运营经验的专业人员不
少于2名。外部管理机构核心管理人员及运营管理相关部门负责人具体介绍如下：
表2-17：外部管理机构主要管理人员主要人员
序号 姓名 职位 履历
1 曹靖 法定代表人/董事长 曹靖，男，1969年5月出生，中共党员，研究生学历，主要工作经历如下： 2020.08-2023.08，西安高科集团高科房产有限责任公司任副总经理 2023.08至今，西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司任党总支书记、董事长
2 苏扬 财务总监 苏扬，男，1974年4月出生，中共党员，大学本科学历，高级经济师职称，主要工作经历如下： 2023.08-2025.06，西安高新安居投资建设运营有限公司副总经理 2025.07至今，西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司财务总监
3 任晓莉 副总经理 （分管资产运营） 任晓莉，女，1978年4月出生，中共党员，研究生学历，主要工作经历如下： 2020.04至今，西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司副总经理
4 张铮平 资产管理分公司副总经理 张铮平，男，1975年11月出生，中共党员，大学专科学历，主要工作经历如下： 2015.02-2022.09，西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司资产运营部副经理 2022.09-2024.02，西安高新区基础设施配套建设开发
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序号 姓名 职位 履历
有限责任公司资产运营部副经理（主持工作） 2024.02至今，西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司资产管理分公司副总经理
5 李毅 招商部经理 兼产业研究部经理 李毅，男，1985年8月出生，中共党员，大学本科学历，主要工作经历如下： 2019.10-2022.08，西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司办公室副主任 2022.08-2024.02，西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司资产运营部副经理 2024.02--2024.08，西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司园区运营部兼招商部经理 2024.08--2025.03，西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司招商部经理 2025.03至今，西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司招商部经理兼产业研究部经理
6 田杭 招商部副经理 田杭，男，1988年10月出生，中共党员，研究生学历，主要工作经历如下： 2011.07-2011.12，西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司锦业商务酒店员工 2011.12-2018.10，西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司资产管理部投资运营主管 2018.10-2020.04，西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司会议中心运营部经理助理 2020.04-2022.03，西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司资产运营部经理助理 2022.03-2024.02，西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司市场营销部经理助理 2024.02至今，西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司招商部副经理
7 徐杉 招商部高级助理 徐杉，男，1981年3月出生，研究生学历，主要工作经历如下： 2023.09-2024.02，西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司招商管理部高级主管 2024.02-2024.10，西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司招商部高级助理 2025.7至今，西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司招商部高级助理
8 解婷玉 园区运营部副经理（主持工作） 解婷玉，女，1988年7月出生，中共党员，研究生学历，主要工作经历如下： 2024.08至今，西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司园区运营部副经理（主持工作）
9 杨文婷 园区运营部 杨文婷，女，1990年5月出生，研究生学历，主要工
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序号 姓名 职位 履历
经理助理 作经历如下： 2020.06-2023.09，西安高科领创文化发展有限公司销售部副经理 2023.09-2024.02，西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司招商管理部运营管理 2024.02-2025.02，西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司园区运营部运营管理 2025.02至今，西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司园区运营部经理助理
10 张志娟 园区运营部 高级助理 张志娟，女，1973年3月出生，大学专科学历，主要工作经历如下： 2018.06-2024.02，西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司会议中心运营部经理 2024.02至今，西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司园区运营部高级助理
西安高新配套组建了专职的公募REITS运营管理团队，全面负责入池资产
的管理。运营管理团队共计8人，下设项目负责人1人，产业运营部4人、招商
部2人、工程管理部1人。
表2-18：运营管理团队主要人员介绍
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序号 岗位 类型 人员 相关经验及工作内容
1 资产管理分公司副总经理 张铮平 张铮平，男，1975年11月出生，中共党员，大学专科学历，主要工作经历如下： 2015.02-2022.09，西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司资产运营部副经理 2022.09-2024.02，西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司资产运营部副经理（主持工作） 2024.02至今，西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司资产管理分公司副总经理 全面负责公募REITs资产招商运营管理，具备近十年的园区全周期管理经验，曾负责高新配套公司所有园区的资产管理
2 产业运营部 雷静 雷静，女，1979年10月出生，工程硕士学位，高级工程师，一级建造师，招标师，主要工作经历如下： 2019.11-2020.3，西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司学校项目部行政主管岗位 2020.3-2020.9，西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司，学校建设项目部综合办公室主任助理岗位 2020.9-2024.3，西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司，学校建设项目部副经理岗位。 2024.3-至今，西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司，资产管理分公司高级主管岗位 整体负责REITs资产的运营管理，具备多年的合同管理、资产管理、物业管理及项目管理经验，对合同、政策、人才、金融、设施设备及活动策划等服务有全面的了解
3 其余 3人 负责REITs资产的运营管理，均具备三年以上的园区运营管理经验，具备客户关系维护、费用收缴制度、流程、租赁合同管理、客户信息管理等管理能力
4 招商部 2人 负责REITs资产的招商管理，均具备三年以上的园区招商管理经验，熟悉西安产业资源、政府招商流程与市场化招商策略，有一定的招商资源储备
5 工程管理部 1人 负责REITs资产的整体运维管理，具备多年工程及设施设备管理经验，熟悉物业工程、安全、保洁、客服各条线业务，尤其对工程维修、消防、空调系统、强弱电等设备设施运维管理精通
（六）财务状况
详见本财务顾问报告“第二章业务参与人之一、原始权益人中（四）财务情
况”相关内容。
（七）利益冲突防范措施
1、与外部管理机构的利益冲突
（1）原始权益人/运营管理机构持有的其他同类资产情形
本项目原始权益人/运营管理机构为西安高新区基础设施配套建设开发有限
责任公司。根据配套公司的说明，除本不动产项目外，配套公司及同一控制下的
-58-
关联方持有和/或管理的位于西安市的产业园区项目，与不动产项目存在一定竞
争关系，为竞争性项目。
原始权益人/运营管理机构及同一控制下关联方持有或管理的同类资产具体
情况请详见本财务顾问报告“第二章业务参与人”之“二、运营管理机构”之“（二）
运营管理资产和经验”。
（2）基金管理人管理多个同类不动产基金的情形
本基金成立之时，基金管理人不存在管理其他同类型不动产基金、不动产项
目的情形。由于基金存续时间较长，未来不排除在运营管理层面或扩募投资层面
存在潜在利益冲突。针对潜在的利益冲突，基金管理人已制定了相关风险缓释措
施。
（3）其他可能存在潜在利益冲突的情形等
不涉及。
2、利益冲突的防范措施
（1）与原始权益人/运营管理机构之间的利益冲突与风险防范
原始权益人/运营管理机构已通过加强内部制度建设、出具避免同业竞争的
承诺函、履行运营管理服务协议的约定以及设立独立的不动产基金运营管理部门
的方式，对可能存在的利益冲突风险采取了充分的缓释措施，相关缓释措施具有
合理性、充分性和可行性。
1）根据原始权益人/运营管理机构配套公司出具的《关于避免同业竞争的承
诺函》，配套公司承诺：
在公募REITs存续期间内，原始权益人/运营管理机构将平等对待入池不动
产项目和旗下的其他项目，将根据自身对产业园项目同类资产的既有管理规范和
标准，严格按照诚实信用、勤勉尽责、公平公正的原则，不会以低于所管理的同
类资产的运营管理标准提供运营管理服务。对于可能构成实质竞争的其他产业园
项目，采取充分、适当的措施避免可能出现的利益冲突，使得入池不动产项目在
同等条件下享有优先获得该业务机会的权利，充分保护基金份额持有人的利益。
2）根据基金管理人、项目公司与运营管理机构签署的《运营管理服务协议》，
外部管理机构承诺：
-59-
运营管理机构同时向其他机构提供不动产项目运营管理服务的，应当采取充
分、适当的措施避免可能出现的利益冲突，相关措施包括但不限于：招商机会的
公平对待，运营管理机构对其已知悉或获得任何关于招商的新商机的，应秉承公
平、平等和合理的原则处理业务机会，满足不动产项目的招商需求；同等条件下
的优先机会，对于可能构成实质竞争的其他同类型项目，运营管理机构将采取充
分、适当的措施避免可能出现的利益冲突，使得不动产项目在同等条件下享有优
先获得该业务机会的权利，充分保护基金份额持有人的利益。
3）运营管理机构已设置了独立的运营团队负责不动产项目的运营管理，并
将采取充分、适当的措施缓释利益冲突风险。
（2）与基金管理人之间的利益冲突与风险防范
为保证公司规范化运作，有效地防范和化解利益输送、利益冲突的风险，基
金管理人建立了科学、严密、高效的内部控制体系，制定了利益冲突管理、关联
交易的相关制度，进而防范利益冲突，保障基金份额持有人利益。
（八）资信状况
详见本财务顾问报告“第二章业务参与人之一、原始权益人中（五）资信状
况”相关内容。
（九）调查结论
经上述核查，西安高新配套为合法存续的有限责任公司，西安高新配套为不
动产项目提供运营管理服务无需取得不动产运营管理资质，西安高新配套具有丰
富的产业园不动产项目运营管理经验，并已配备充足的具有不动产项目运营经验
的专业人员，其中具有5年以上不动产项目运营经验的专业人员不少于2名；西
安高新配套建立了运营相关业务流程、运营管理、财务管理制度，公司治理结构
健全，财务状况良好；西安高新配套不存在影响持续经营的重大法律障碍，未发
现西安高新配套最近三年存在重大违法、违规或不诚信记录或被纳入重大税收违
法案件当事人的情况，未发现西安高新配套被纳入被执行人或失信被执行人名单
的情况。
除尚待按照《中华人民共和国证券投资基金法》第九十七条规定在中国证监
会备案外，西安高新配套在以上所述方面具备《基础设施基金指引》第四十条第
一款及《基础设施基金审核关注事项指引》第八条规定的担任基础设施基金基础
-60-
设施项目的外部管理机构的资质及权限，待于中国证监会备案后即可担任本基金
的不动产项目外部管理机构。
三、对基金托管人的尽职调查
（一）基本情况
1、设立和存续情况
基金托管人为中国邮政储蓄银行股份有限公司（简称“基金托管人”或“邮储
银行”）。根据北京市市场监督管理局于2026年4月28日核发的《营业执照》（统
一社会信用代码：9111000071093465XC）、基金托管人现行有效的公司章程以及
国家企业信用信息公示系统公示信息，基金托管人的基本情况如下：
表2-19：基金托管人基本情况
名称 中国邮政储蓄银行股份有限公司
类型 其他股份有限公司（上市）
注册地址 北京市西城区金融大街3号
法定代表人 郑国雨
注册资本 12,009,505.3492万元人民币
成立日期 2007年3月6日
营业期限 2007年3月6日至无固定期限
经营范围 吸收公众存款；发放短期、中期、长期贷款；办理国内外结算；办理票据承兑和贴现；发行金融债券；代理发行、代理兑付、承销政府债券；买卖政府债券、金融债券；从事同业拆借；买卖、代理买卖外汇；从事银行卡业务；提供信用证服务及担保；代理收付款项及代理保险业务；提供保险箱服务；经中国银行业监督管理机构等监管部门批准的其他业务。（市场主体依法自主选择经营项目，开展经营活动；依法须经批准的项目，经相关部门批准后依批准的内容开展经营活动；不得从事国家和本市产业政策禁止和限制类项目的经营活动。）
经核查基金托管人的《营业执照》、公司章程，并经查询国家企业信用信息
公示系统，截至尽职调查基准日，基金托管人系有效存续的股份有限公司，不存
在《公司法》及其公司章程规定的应当终止的情形。
（1）股权结构
根据基金托管人披露，截至2025年12月末，基金托管人的前十大普通股股
东如下表所示：
表2-20：基金托管人前十大股东
序号 股东名称
1 中国邮政集团有限公司
-61-
2 香港中央结算(代理人)有限公司
3 中华人民共和国财政部
4 中国移动通信集团有限公司
5 中国平安人寿保险股份有限公司-自有资金
6 中国电信集团有限公司
7 中国船舶集团有限公司
8 香港中央结算有限公司
9 中国工商银行-上证50交易型开放式指数证券投资基金
10 中国工商银行股份有限公司-华泰柏瑞沪深300交易型开放式指数证券投资基金
（2）组织架构和治理结构情况
邮储银行托管业务部为总行一级部门，全部员工拥有大学本科及以上学历及
相关从业资格，具备丰富的托管服务经验。邮储银行在全行层面搭建“1+3+N”的
托管服务体系：
1个强总部：秉持“集中化运营、属地化营销”理念，提升总部的服务能力，
发挥专业引领作用，强总部大脑。总行托管业务部下设三个职能处室和托管运营
中心。
3家营销中心：北京、上海、深圳分行托管业务部由“托管运营中心”向“托管
营销服务中心”转型，发挥3家分行区域同业客户资源丰富的优势，加大属地客
户的本地化营销服务，辐射提供区域托管营销支持。
N家营销分行：覆盖全国的36家各省一级分行及附属二级分行、支行。在
托管业务发展基础好的重点分行，配备托管业务专职岗位人员，打造专业化托管
服务团队，提升本地客户专业化服务能力。托管业务组织架构如下：
图2-1：基金托管人托管业务组织架构
总行托管业务部负责全行托管业务经营管理工作，牵头制定并组织实施全行
托管业务的发展规划；负责全行托管业务监管政策研究与落实，制定全行托管业
-62-
务规章制度并监督执行；承担市场开发及重点客户维护工作；承担新业务托管资
格的申请及新产品的研究、推广与培训工作；提供托管业务咨询顾问服务；承担
重点客户托管资产的保管、清算、核算、投资监督、信息披露等运营服务工作；
负责牵头提出托管业务系统需求，配合科技部门完成托管业务系统建设；负责全
行托管业务的风险管理、内控稽核工作；指导分行开展托管业务管理、市场开发、
产品管理及运营管理工作等职责。各处室职责如下：
表2-21：基金托管人托管业务处室职责表
总行处室 岗位职责
资产托管处 负责全行托管业务的市场开发及客户维护工作；负责全行托管产品营销计划和营销策略的制定、组织实施工作；协助相关部门开展综合营销工作；负责全行托管业务营销管理工作，培训、指导并支持分支机构开展托管业务。
产品管理处 负责开展托管业务市场与行业研究，了解国内外托管业务的发展动态、市场动向、新技术、新产品及最新业务管理信息；牵头开展全行托管业务产品的研发与推广工作；负责建立、维护托管新产品研发和管理工作流程，制定相关业务制度；牵头负责托管业务系统建设和管理，组织开展托管业务系统需求编写与测试工作；负责全行托管业务产品品牌建设，开展对外宣传。
风险管理处 负责托管业务政策研究与落实，及时传递监管政策和信息；在全行风险管理框架下，组织开展托管业务相关的风险管理和内部控制工作，牵头负责全行托管业务稽核检查、内外部审计的组织协调工作；负责托管合作机构及产品的准入管理，托管业务相关法律文件起草、谈判、审查、签署工作；牵头组织全行托管从业人员资格认证工作。
运营管理处 负责跟踪、落实托管运营监管政策变化，研究制定相应托管运营方案；负责全行托管运营服务标准、流程及制度的制定，组织实施工作；负责全行托管运营管理工作，包括人员培训、业务指导、运营监督检查及质量考核等；承担总行托管产品的资产保管、资金清算、核算与估值、投资监督、信息披露等运营服务工作；配合开展托管业务需求编写、系统测试和上线等工作。
邮储银行开办资产托管业务多年来，已建立了总、分行联动服务机制，能够
快速响应客户需求，凭借专业的托管团队、高效的托管业务系统、规范的管理制
度、健全的内控体系和快捷的业务办理模式，为合作伙伴提供安全、高效、专业、
全面的托管服务，获得合作机构的广泛认可与一致好评。
2、业务资质、业务流程和风险控制措施
（1）托管业务资质
邮储银行于2009年7月经中国证监会和中国银监会联合批准，获得证券投资
基金托管业务资格，成为全国第16家托管银行。
（2）托管业务流程
邮储银行依据法律规定和资金保管协议约定，为基础设施公募REITS及基础
设施资产支持证券提供包括资产保管、资金清算、会计核算、投资监督、信息披
露等在内的托管服务，服务流程简洁，服务响应速度快，真正做到灵活高效、方
-63-
便快捷。具体流程如图所示：
图2-2：基金托管人托管业务流程示意
1）资产保管
邮储银行拥有营业网点超过4万个，已成为全国网点规模最大、网点覆盖面
最广、客户最多的金融服务机构，可为国开行信贷资产证券化项目提供便利的网
点服务。邮储银行将遵照《中国邮政储蓄银行资产托管业务账户管理规定》相关
要求，为基础设施公募REITs及基础设施资产支持证券提供以下账户管理服务：
A、账户开立与使用
一是托管账户的开立。邮储银行可为基础设施公募REITs及基础设施资产支
持证券单独开立托管账户，并对托管账户实行专户管理，确保托管产品资金相互
独立、与邮储银行资产相分离。托管账户为公司专用存款账户，资金的使用仅限
于协议约定的用途，邮储银行根据协议约定审核与执行受托人所送达的划款指令。
二是证券账户的开立，邮储银行可根据托管产品的投资需求，为单个产品单
独开立资金账户、交易所证券账户、银行间账户、基金账户、期货账户等。
三是监管账户开立。邮储银行可根据业务相关要求开立监管账户，用于项目
公司资金监管。
B、托管网银客户端开通
邮储银行具备资产托管网上客户端，可以实现向受托人/投资管理人、委托
人（仅限查询功能）等相关方，提供电子指令传输及查询、电子对账；托管账户
资金余额查询、划款明细查询；银行回单、明细对账单、余额对账单、资金调节
表、托管报告等报表带电子印章的自助下载等功能，满足客户自助办理业务的需
要，同时降低人工操作的差错率，提高数据、信息的发送和反馈速度，提升托管
-64-
服务效率。具体流程如图所示：
图2-3：基金托管人托管网银客户端开通流程
C、印鉴预留
一是账户的预留印鉴，包括受托人财务专用章以及邮储银行被授权人名章。
其中，受托人财务专用章由受托人保管，邮储银行被授权人名章由邮储银行负责
保管。更换预留印鉴时，应事先书面通知，未经双方一致同意，不得更换与账户
有关的预留印鉴。
二是划款指令的预留印鉴，受托人以书面通知的形式向邮储银行提供划款指
令的预留印鉴（加盖受托人公章），邮储银行收到该通知后，将以邮件、传真等
方式与受托人进行确认，受托人的预留印鉴作为邮储银行核对划款指令的依据。
D、闲置资金保值增值
邮储银行可为托管资产提供保值增值服务，主动持续争取行内较高协议存款
利率，满足账户收益性与流动性需求。
2）资金清算
邮储银行托管清算系统直联公司系统，经由邮储银行托管系统执行的指令将
实时送达核心系统，指令执行路径简洁、清算效率高。同时，托管清算具备完备
的多级应急预案体系，确保在特殊事件下为托管资金开辟绿色通道。邮储银行遵
照《中国邮政储蓄银行资产托管业务资金清算操作规程》，根据受托人指令，为
基础设施公募REITs及基础设施资产支持证券提供投资、费用支付、本金及收益
分配等资金调拨的清算服务。
-65-
A、划款指令的送达
对于未授权自动支付的业务类型，管理人在划付保管资金之前需通过电子渠
道、邮件、传真等多种发送划款指令至邮储银行。对于电子渠道指令，邮储银行
托管系统自动校验指令来源，对于邮件、传真发送的指令，邮储银行对预留印鉴
及有权人签字进行审查。
B、划款指令的审核与确认
指令来源真实性审查。邮储银行设置了指令分拣环节，配备指令分拣岗位，
对指令来源进行核查，确保指令来源为管理人授权途径。对于直连方式接收的指
令，邮储银行托管系统自动校验指令来源，非有权发送方发送的指令将被自动认
定为非法。通过加密传真、电子邮件接收的指令，邮储银行将比对委托人/管理人
预留的指令发送传真号码、邮件地址等，非有效发送方发送的指令，邮储银行将
直接认定为无效指令不予执行。
指令关键内容有效性审查。邮储银行将对预留印鉴（或有）、指令金额、收
款方、指令合规性等关键内容进行有效性审查。标准化投资的划款金额应与结算
机构提供的结算数据相符，非标投资的划款金额、收款账户应与投资协议约定相
符。此外，邮储银行将根据资金保管协议约定的投资方向审核划款指令的合规性。
对于划款指令金额、收款账户与交易信息不符的指令，邮储银行不予执行；对于
划款指令不符合协议约定的投资方向及限制的，邮储银行不予执行。
C、划款指令的执行
经形式审核，邮储银行认定划款指令无误的，邮储银行将按照受托人划款指
令规定的时间内，及时执行划款指令，办理资金划拨。划款指令执行完毕后，管
理人可通过深证通、托管网银等电子渠道实时查询指令状态、账户余额及流水，
每日日终邮储银行向管理人提供资金调节表以供查询核对。
3）会计核算
邮储银行遵照《中国邮政储蓄银行资产托管业务核算操作规程》，根据相关
政策规定和客户需求，为基础设施公募REITs及基础设施资产支持证券提供专业
的会计核算服务。服务内容包括但不限于：为托管产品单独建立会计账套、核算
日常业务并提供估值表、余额表、资产负债表、利润表、头寸表等会计报表。
邮储银行具备国内领先的会计核算估值系统，可以提供符合我国企业会计准
则或证券投资基金会计核算要求的会计信息，并根据相关准则变化及时更新，按
照客户要求第一时间提供相应核算口径的会计信息和数据。
在业务流程上，邮储银行托管业务会计核算工作以真实、有效的原始凭证为
-66-
依据，及时进行处理和传递，以保证每日会计数据的准确完整。在操作中按照双
人复核的原则，分别为各受托资产设置综合和明细核算账目，实行账实分管、账
证复核、有账有据和日清月结的管理制度。会计核算中涉及的原始凭证、记账凭
证及会计资料档案均由专人负责保管，切实保障了受托资产财务信息的真实性和
完整性。
A、账册建立
受托人为基础设施公募REITs及基础设施资产支持证券会计核算的责任主体，
邮储银行将按照监管要求，对其独立建账、独立核算，编制季度、年度会计报表，
并指定专门人员负责信托财产会计核算与账册保管。
B、账目核对
邮储银行将在账户发生收付款项的日终，将资金调节表通过公共邮箱给受托
人，受托人据此记账（若已签约托管网银客户端，受托人/管理人可自行打印带电
子印章版银行回单或资金调节表等单据，据此记账）；邮储银行开户行将于每月
的前3个工作日内将涉及账户的上月银行单据送达受托人。
在账户发生收付款项的当日，邮储银行和受托人将以邮箱、电话或电子对账
方式就信托财产有关会计账目相互进行核对。在每月初的前3个工作日内，邮储
银行向受托人出具上月银行明细对账单。时间紧急情况下邮储银行将配合受托人
先行提交银行流水账或者对账单的传真件。在收到前述银行明细对账单后5个工
作日内，受托人应在核对确认后向邮储银行发送银行存款账户确认函。在每季初
的前10个工作日内，受托人以传真方式向邮储银行出具上一季度账户项下本金账
和收益账的余额，邮储银行收到后在5个工作日内向受托人出具书面核对意见。
双方核对不一致时将共同协商解决。
C、收益入账和费用列支
按规定可以列支的费用和报酬的支付，邮储银行将在接到受托人的指令后方
可执行，属于其财产的收益应全额计入，不得少记、漏记。
4）投资监督
邮储银行遵照《中国邮政储蓄银行资产托管业务交易监督操作规程》，根据
相关政策规定和客户需求，为基础设施公募REITs及基础设施资产支持证券提供
专业的投资监督服务，服务内容包括但不限于：审核托管资产的投资行为是否符
合相关政策法规以及协议约定、代委托资产向监管部门报送相关报表等。邮储银
行通过自主研发的系统进行实时及日终的监测监督，可及时发现违规行为并采取
措施，协助管理人合规操作，有效保护投资者权益。
-67-
A、岗位设置
邮储银行设置专门的投资监督岗位，配备专门的投资监督人员对托管资产的
投资运作进行监督。
B、监督流程
邮储银行投资监督人员依据法律法规、托管协议有关规定，确定投资监督范
围、比例、报告格式、报告频率和投资违规处理程序等内容。投资监督人员在邮
储银行监督系统中或监督事项表中设定投资监督指标，保证系统自动或人工方式
准确生成每日预警指标。投资监督人员在对受托人发来的投资交易指令及相关合
同和凭据等进行审核，对投资比例和范围等内容进行判断。如发现违约或违规情
况，指令依据交易程序尚未生效的，投资监督人员有权拒绝执行，并立即通知受
托人；如指令已生效，投资监督人员立即通知受托人采取相应措施。对于无法在
事前进行投资监督的内容，投资监督人员对投资结果进行事后监督，如发现投资
结果存在违规或违约情况，立即以邮件、提示函等形式提示，同时负责跟踪整改
情况，并随时向相关方报告。
5）信息披露
邮储银行可根据相关政策规定和客户需求提供信息披露服务，服务内容主要
包括披露信息复核和信息披露两部分，其中披露信息复核是指根据管理人要求定
期复核财务报表、公告信息等；信息披露是指按照约定及时出具资金保管机构报
告、披露财务报表等。
邮储银行披露信息复核工作由专人跟踪内部审核环节，确保及时反馈审核结
果，协助管理人做好披露工作。此外，及时跟进的系统研发工作也确保邮储银行
系统可以及时生成符合行业标准的披露信息，提升了披露信息复核工作的效率。
（3）风险控制措施
在全行风险管理框架下，结合托管业务特点，邮储银行构建了完善的托管业
务风险管理体系，制定了覆盖风险控制的各个领域的规章制度，形成了包含“业
务制度”、“操作规程”等多层级的制度体系，包括《中国邮政储蓄银行资产托管
业务管理办法》、《中国邮政储蓄银行资产托管业务合作机构及产品管理规定》、
《中国邮政储蓄银行托管业务内部控制管理办法》、《中国邮政储蓄银行托管业
务内部稽核工作规范》、《中国邮政储蓄银行资产托管业务合同管理细则》、《中
国邮政储蓄银行资产托管业务资金清算操作规程》、《中国邮政储蓄银行资产托
管业务会计核算操作规程》、《中国邮政储蓄银行资产托管业务投资监督操作规
程》等，对托管业务机构与产品准入、合同签署、反洗钱、系统管理、托管运营
-68-
服务各环节等业务流程的风险管控措施做了明确的规范化管理。
（二）资信水平
截至2026年3月31日，邮储银行近三年信用评级情况如下：
评级机构 2025年 2024年 2023年
标普全球 A（稳定） A（稳定） A（稳定）
穆迪 A1（负面） A1（负面） A1（负面）
惠誉 A（稳定） A+（负面） A+（稳定）
标普信评 AAAspc（稳定） AAAspc（稳定） AAAspc（稳定）
中诚信国际 AAA（稳定） AAA（稳定） AAA（稳定）
根据基金托管人公开披露的定期报告和临时报告，并通过查询国家企业信用
信息公示系统、国家税务总局网站、国家税务总局重大税收违法案件信息公布栏、
国家税务总局北京市税务局网站、中国证监会网站、中国证券监督管理委员会证
券期货市场失信记录查询网站、中国人民银行网站、国家外汇管理局网站、国家
金融监督管理总局网站、国家市场监督管理总局网站、国家发展和改革委员会网
站、中华人民共和国财政部网站、“信用中国”网站、中国执行信息公开网-被执行
人信息查询系统及中国执行信息公开网-失信被执行人信息查询系统、中国市场
监管行政处罚文书网、中华人民共和国应急管理部网站、中华人民共和国生态环
境部网站等网站，截至本尽职调查基准日，邮储银行（不含分支机构）存在如下
行政处罚记录：根据国家金融监督管理总局于2025年9月30日作出的行政处
罚决定书，邮储银行因相关贷款业务、互联网贷款业务、绩效考核、合作业务等
管理不审慎，被罚没合计2791.67万元。报告期内无涉及托管业务的行政处罚。
就上述行政处罚，邮储银行已按照国家金融监督管理总局要求进行整改和缴
款，对托管业务开展未造成影响。除上述行政处罚外，截至尽职调查基准日，邮
储银行最近一年不存在因重大违法违规行为、重大失信行为受到行政处罚或者刑
事处罚的情形；邮储银行在金融监管、工商、税务等方面不存在重大行政处罚或
违法情形的记录；邮储银行不存在因违法违规行为、失信行为而被列入失信被执
行人名单的情形；不存在因与托管业务相关的重大违法违规行为、严重失信行为
-69-
正在被监管机构调查、司法机关立案侦察，或者正处于整改期间的情形；邮储银
行不存在对基金运作已经造成或可能造成不良影响的重大变更事项，或者诉讼、
仲裁等其他重大事项。
（三）调查结论
经基金管理人及计划管理人核查，基金托管人及专项计划托管人分别拟由邮
储银行及邮储银行陕西省分行担任，符合《基础设施基金指引》第六条“基础设
施基金托管人与基础设施资产支持证券托管人应当为同一人”的规定。
邮储银行具有证券投资基金托管资格，符合《运作办法》第六条、《基础设
施基金指引》第六条及《业务办法》第六条规定的担任基金托管人的资质及权限。
四、对专项计划托管人的尽职调查
（一）基本情况
1、设立和存续情况
专项计划托管人为中国邮政储蓄银行股份有限公司陕西省分行（简称“专项
计划托管人”或“邮储银行陕西省分行”）。根据邮储银行陕西省分行现持有的西
安市市场监督管理局核发的统一社会信用代码为91610000667981724E的《营业
执照》以及国家企业信用信息公示系统的查询结果，邮储银行陕西省分行的基本
情况如下：
表2-22：专项计划托管人基本情况
名称 中国邮政储蓄银行股份有限公司陕西省分行
类型 股份有限公司分公司（上市、国有控股）
负责人 李静姝
住所 陕西省西安市高新区科技二路67号启迪中心T1号楼
注册资本 -
成立日期 2007年12月07日
经营范围 吸收公众存款，办理汇兑业务；从事银行卡业务；代理收付款项及代理保险业务；代理发行、兑付、承销政府债券；买卖、代理买卖外汇；代理政策性银行、商业银行及其他金融机构特定业务；办理协议存款；买卖政府债券、金融债券；办理个人存款证明服务；提供保险箱服务；办理网上银行业务；从事银团贷款业务；办理小额贷款业务；办理基金代销业务；办理国内外结算；办理票据贴现；从事同业拆借；经银行业监督管理机构批准的其他业务。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
登记机关 西安市市场监督管理局
（1）股权结构
-70-
参见本章“三、对基金托管人的尽职调查”。
（2）组织架构和治理结构情况
参见本章“三、对基金托管人的尽职调查”。
2、业务资质、业务流程和风险控制措施
（1）托管业务资质
根据中国证监会和原中国银行业监督管理委员会于2009年7月16日共同
作出的编号为证监许可〔2009〕673号的《关于核准中国邮政储蓄银行股份有限
公司证券投资基金托管资格的批复》，中国邮政储蓄银行股份有限公司具有证券
投资基金托管人资格。经审查，根据中国邮政储蓄银行股份有限公司于2025年
2月17日出具的《基本授权书》，中国邮政储蓄银行股份有限公司已授权邮储
银行陕西省分行办理各项资产托管业务，邮储银行陕西省分行已获得合法有效的
内部授权。
（2）托管业务流程
参见本章“三、对基金托管人的尽职调查”。
（二）资信水平
经查询国家企业信用信息公示系统、国家税务总局网站、国家税务总局
重大税收违法案件信息公布栏、国家税务总局陕西省税务局网站、中国证监
会网站、中国证券监督管理委员会证券期货市场失信记录查询网站、中国人
民银行网站、国家外汇管理局网站、国家金融监督管理总局网站、国家市场
监督管理总局网站、国家发展和改革委员会网站、中华人民共和国财政部网
站、“信用中国”网站、中国执行信息公开网-被执行人信息查询系统及中国执
行信息公开网-失信被执行人信息查询系统、中国市场监管行政处罚文书网、
中华人民共和国应急管理部网站、中华人民共和国生态环境部网站等网站，
截至尽职调查基准日，邮储银行陕西省分行最近一年存在如下行政处罚记录：
（1）根据国家金融监督管理总局陕西金融监管局于2025年9月8日作出的文
号为陕金罚决字〔2025〕56号的行政处罚决定书，邮储银行陕西省分行因固定
资产贷款管理不审慎、个人贷款资金被挪用、员工行为管理不到位被国家金融
监督管理总局陕西金融监管局罚款117万元。（2）根据中国人民银行陕西省分
行于2024年12月11日作出的文号为陕银罚决字﹝2024﹞9号的行政处罚决定
书，邮储银行陕西省分行因未按照规定履行客户身份识别义务、未按照规定报
送可疑交易报告被中国人民银行陕西省分行处人民币193万元罚款。
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邮储银行陕西省分行已出具了书面说明及确认文件，邮储银行陕西省分行
确认就上述行政处罚，邮储银行陕西省分行已按照国家金融监督管理总局陕西
金融监管局和中国人民银行陕西省分行要求进行整改和缴款，上述行政处罚决
定对托管业务开展未造成影响。除上述行政处罚外，截至尽职调查基准日，于
上述信息渠道，邮储银行陕西省分行最近一年不存在因重大违法违规行为、重
大失信行为受到行政处罚或者刑事处罚的情形；邮储银行陕西省分行在金融监
管、工商、税务等方面不存在重大行政处罚或违法情形的记录；邮储银行陕西
省分行不存在因违法违规行为、失信行为而被列入失信被执行人名单的情形；
不存在因与托管业务相关的重大违法违规行为、严重失信行为正在被监管机构
调查、司法机关立案侦查，或者正处于整改期间的情形；邮储银行陕西省分行
不存在对基金运作已经造成或可能造成不良影响的重大变更事项，或者诉讼、
仲裁等其他重大事项。
（三）调查结论
经基金管理人及计划管理人核查，基金托管人及专项计划托管人分别拟由邮
储银行及邮储银行陕西省分行担任，符合《基础设施基金指引》第六条“基础设
施基金托管人与基础设施资产支持证券托管人应当为同一人”的规定。
邮储银行陕西省分行具有证券投资基金托管资格，符合《证券公司及基金管
理公司子公司资产证券化业务管理规定》第八条、《基础设施基金指引》第六条
及《业务办法》第六条规定的担任专项计划托管人的资质及权限。
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第三章项目公司的法律情况
一、基本资料
项目公司为持有目标不动产资产完全所有权的载体，为依法设立并合法存续
的有限责任公司，已完成工商注册登记，项目公司基本信息如下表所示：
表3-1：项目公司基本信息
事项 内容
公司名称 西安市高新区软件新城建设发展有限公司
法定代表人 杨孝平
成立时间 2014-3-28
注册资本 40,000万元人民币
注册地址 西安市高新区锦业一路34号培训楼二层201室
经营范围 一般项目：停车场服务；物业管理；非居住房地产租赁。（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）
公司登记机关 西安市市场监督管理局高新区分局
统一社会信用代码 91610131096051450K
二、项目公司历史沿革
（一）项目公司的设立
项目公司于2014年3月28日设立，住所为西安市高新区锦业一路34号培
训楼二层201室，设立时股东为西安高新配套，设立时西安高新配套持有项目公
司100%的股权，注册资本为60,000万元。
（二）重大股权变动及重组事项
1、2014年8月，增资
2014年8月19日，西安高新配套作为项目公司股东出具《西安市高新区软
件新城建设发展有限公司股东决定》，同意增加项目公司注册资本由60,000万
元增加至70,000万元，该等增加的注册资本均由西安高新配套认缴。
2、项目公司的重组
为实施本公募REITs项目，项目公司已通过存续分立等合法方式进行重组，
即派生新设立分立新设公司，将当前西安软件新城软件研发基地二期项目中除拟
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入池目标不动产资产以外的其他不入池资产及相关事项剥离转移至分立新设公
司，拟入池目标不动产资产项下不动产所对应的房屋所有权、土地使用权等继续
由软件新城公司持有，西安高新配套拟将所持有的软件新城公司100%股权直接
或间接转让给本公募REITs项下的相关载体。对此，项目公司与分立新设公司已
于2024年6月30日签署《分立协议》，项目公司与分立新设公司已按照《分立
协议》项下的方案和约定对项目公司的资产、业务、人员及负债等相关权利、义
务进行划分和承继，项目公司的注册资本变更为40,000.00万元。
三、项目公司股权结构及股东出资情况
（一）项目公司股权结构
本基金通过资产支持专项计划受让项目公司股权前，项目公司由西安高新配
套全资持有，其截至2026年3月31日股权结构如下图所示：
图3-1：本基金首次发售前项目公司股权结构
（二）项目公司股权结构及股东出资情况
截至本财务顾问报告签署日，西安高新配套为软件新城公司的唯一出资股东，
具体出资情况如下：
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表3-2：项目公司股东出资情况
序号 股东名称 认缴出资额（万元） 出资方式 出资比例
1 西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司 40,000.00 货币出资 100.00%
合计 - 40,000.00 - 100.00%
四、项目公司组织架构与治理结构
1、组织架构
根据项目公司章程，公司的投资人为公司股东，股东按照法律法规和公司章
程享受权利，承担义务。不设董事会，设执行董事一名，由股东任命。设经理，
由执行董事兼（聘）任。经基金管理人、计划管理人核查并根据中伦律师事务所
出具的《法律意见书》，截至2026年3月31日，项目公司组织机构健全、清
晰，符合《中华人民共和国公司法》（简称“《公司法》”）有关法人治理结构的
要求。
2、治理结构
（1）股东
公司的投资人是公司股东，股东依照法律、法规和公司章程享受权利，承担
义务。股东行使下列职权：
1）决定公司的经营方针和投资计划：
2）委派和更换执行董事、监事，决定有关执行董事、监事的报酬事项；
3）审议批准执行董事的报告；
4）审议批准监事的报告；
5）审议批准公司的年度财务预算方案、决算方案；
6）审议批准公司的利润分配方案和弥补亏损的方案；
7）对公司增加或者减少注册资本做出决定；
8）对发行公司债券作出决议；
9）对公司合并、分立、解散、清算或者变更公司形式做出决定；
10）修改公司章程；
11）公司章程规定的其他职权。
（2）执行董事
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公司不设董事会，设执行董事一人，由股东任命产生。执行董事任期三年，
任期届满，连选可以连任。执行董事行使下列职权：
1）负责向股东报告工作；
2）执行股东的决定；
3）决定公司的经营计划和投资方案；
4）制订公司的年度财务预算方案、决算方案；
5）制订公司的利润分配方案和弥补亏损方案；
6）制订公司增加或者减少注册资本以及发行公司债券的方案；
7）制订公司合并、分立、变更公司形式、解散的方案；
8）决定公司内部管理机构的设置；
9）决定聘任或者解聘公司经理及其报酬事项，并根据经理的提名决定聘任
或者解聘公司副经理、财务负责人及其报酬事项；
10）制定公司的基本管理制度；
11）法律、法规和公司章程规定的其他职权。
（3）高管人员
公司设经理，由执行董事兼（聘）任。经理对执行董事负责，行使下列职权：
1）主持公司的生产经营管理工作，组织实施股东决定；
2）组织实施公司年度经营计划和投资方案；
3）拟订公司内部管理机构设置方案；
4）拟订公司的基本管理制度；
5）制定公司的具体规章；
6）提请聘任或者解聘公司副经理、财务负责人；
7）决定聘任或者解聘除应由股东决定聘任或者解聘以外的负责管理人员；
8）法律、法规和公司章程规定的其他职权；
（4）监事
公司不设监事会，设监事一人，由股东任命产生：监事的任期每届为三年，
任期届满，可连选连任。监事行使下列职权：
1）检查公司财务；
2）对执行董事、高级管理人员执行公司职务的行为进行监督，对违反法律、
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行政法规、公司章程或者股东决定的执行董事、高级管理人员提出罢免的建议；
3）当执行董事、高级管理人员的行为损害公司的利益时，要求执行董事、
高级管理人员予以纠正；
4）依照《公司法》第一百五十二条的规定，对执行董事、高级管理人员提
起诉讼；
5）公司章程规定的其他职权。
五、财务会计制度和财务管理制度
项目公司已制定财务会计及管理制度，报告期内严格遵循《企业会计准则》
及项目公司的财务会计制度和财务管理制度，依照相关财务制度规范运行。
六、项目公司独立性情况
（一）资产独立性
经核查并根据中伦律师事务所出具的《法律意见书》，截至2026年3月31
日，目标不动产资产的房屋所有权及其对应的土地使用权属于软件新城公司，权
属清晰。
（二）财务独立性
项目公司为独立法人，财务工作委托配套公司管理，未设专属财务团队，派
驻人员专项负责财务工作；拥有独立账套及完整核算体系，严格遵循《企业会计
准则》及配套公司统一核算制度独立记账核算，无混同情形；已依法开立独立银
行账户，资金收支独立管控，具备独立纳税资格，依法独立完成纳税申报与缴纳，
具有财务独立性。
七、项目公司经营合法合规性及商业信用情况
经查阅项目公司提供的2026年1月6日查询的《企业信用报告（自主查询
版）》，项目公司不存在不良或关注类未结清贷款业务。
经查询国家金融监督管理总局网站、中华人民共和国住房和城乡建设部网站、
中华人民共和国自然资源部网站、中华人民共和国应急管理部网站、中华人民共
和国生态环境部网站、中华人民共和国国家市场监督管理总局网站、中华人民共
和国国家发展和改革委员会网站、中华人民共和国财政部网站、国家税务总局网
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站、“信用中国”网站、“国家企业信用信息公示系统”、”中国执行信息公开网”，
截至本报告出具日，项目公司不存在被公布为失信被执行人的情况，在安全生产
领域、环境保护领域、产品质量领域不存在重大行政处罚记录或失信记录，不存
在被公示为重大税收违法案件当事人的情况。
八、是否合法且完全持有不动产的所有权或者经营权利
项目公司合法且完全持有不动产所有权的情况参见本报告“第五章不动产
资产”之“二、不动产项目合规性”部分。
九、项目公司股权转让行为的合法性
（一）项目公司股权及不动产资产转让的内部决策
截至2026年3月31日，西安高新区管委会持有高科集团100%的股权，高
科集团系西安高新配套的控股股东，西安高新配套持有软件新城公司100%的股
权。通过相关交易安排，软件新城公司已通过存续分立方式进行资产重组；资产
重组完成后，西安高新配套拟将其所持有的软件新城公司100%的股权直接或间
接转让给公募基金项下的相关载体。
对此，根据《公司法》、《高新区国企重大事项管理办法》、《西安高科（集
团）公司公开融资管理暂行办法》、《高科集团重大事项管理暂行办法》、高科
集团的公司章程、西安高新配套的公司章程和软件新城公司的公司章程的规定，
上述资产重组、项目公司100%的股权转让相关事宜，应当取得西安高新区管委
会、高科集团董事会、西安高新配套股东会和软件新城公司股东的批准。经核查，
截至2026年3月31日，已取得西安高新区管委会、高科集团董事会、西安高新
配套股东会和软件新城公司股东的批准。
就此，西安高新区管委会已于2022年8月19日出具了《西安高新区管委会
关于同意西安高科集团有限公司开展基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）
业务的批复》，同意高科集团根据实际需要和资产状况，开展基础设施领域不动
产投资信托基金（REITs）业务。
（二）项目公司100%股权转让相关国有资产交易行为的合法性
西安高新配套及项目公司均系西安高新区管委会间接控股的国有企业，根据
国务院国资委《关于企业国有资产交易流转有关事项的通知》（国资发产权规
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〔2022〕39号）第3条、《国务院办公厅关于进一步盘活存量资产扩大有效投
资的意见》（国办发〔2022〕19号）第2条第（四）款的规定，国有企业发行基
础设施REITs涉及国有产权非公开协议转让的，按规定报同级国有资产监督管
理机构批准。因此，本公募REITs项目涉及的国有产权（即软件新城公司100%
股权）非公开协议转让，应当报同级国资监管机构（即西安高新区管委会）批准。
就此，西安高新区管委会已于2022年9月30日出具了《西安高新区管委会关于
同意西安高科集团有限公司基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相
关事项的批复》，“同意本公募REITs项目所涉及国有资产采取非公开协议转让
方式，无需另行履行国有资产交易程序。同时，按照中国证监会《公开募集基础
设施证券投资基金指引（试行）》等REITs监管制度要求，遵循等价有偿和公平
公正的原则公开规范发行。”
项目公司100%的股权转让相关国有资产交易行为，已取得西安高新区管委
会的批准以及高科集团董事会、西安高新配套股东会和软件新城公司股东决议，
可按协议转让方式进行，无需通过产权交易机构公开进行，相应国有资产转让行
为合法有效。
十、资信情况
经财务顾问查阅项目公司提供的2026年1月6日查询的《企业信用报告（自
主查询版）》，项目公司不存在不良或关注类未结清贷款业务。
经财务顾问查询国家金融监督管理总局网站、中华人民共和国住房和城乡建
设部网站、中华人民共和国自然资源部网站、中华人民共和国应急管理部网站、
中华人民共和国生态环境部网站、中华人民共和国国家市场监督管理总局网站、
中华人民共和国国家发展和改革委员会网站、中华人民共和国财政部网站、国家
税务总局网站、“信用中国”网站、“国家企业信用信息公示系统”、”中国执行信息
公开网”，截至《财务顾问报告》出具日，项目公司不存在被公布为失信被执行
人的情况，在安全生产领域、环境保护领域、产品质量领域不存在重大行政处罚
记录或失信记录，不存在被公示为重大税收违法案件当事人的情况。
十一、运营管理安排
项目公司纳入本基金后，基金管理人（代表基金的利益）通过资产支持证券
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和项目公司取得不动产项目完全所有权或经营权利，有权就项目公司主要人员的
安排作出决定或组织市场化招聘，并对项目公司开展审计，项目公司应给予所有
必要之配合。
项目公司在满足业务实际需求的前提下，总体上应以精简、高效的原则配置
人员，不设董事会，设1名董事，公司法定代表人由董事担任。项目公司法定代
表人、董事、监事、财务负责人均应由基金管理人指定人员担任，项目公司其他
人员由基金管理人选定人选，与项目公司签订劳动合同，项目公司对其考核并承
担薪酬成本，以上人员办公费用由项目公司承担。
项目公司法定代表人、董事、监事、财务负责人均应由基金管理人指定人员
担任。基础设施基金运作过程中，基金管理人将按照法律法规规定和《基金合同》
约定主动履行不动产项目运营管理职责，同时，基金管理人拟委托西安高新配套
作为外部管理机构负责不动产项目的部分运营管理职责。基金管理人、西安高新
配套与项目公司签订《运营管理服务协议》，并在协议中明确约定基金管理人委
托外部管理机构为不动产项目提供运营管理服务的具体安排。
基础设施基金运作过程中，基金及专项计划的托管人将按照法律法规规定，
并依据《基金合同》、《基金托管协议》、《专项计划托管协议》，以及与基金
管理人、计划管理人、项目公司签署的《账户监管协议》，为项目公司账户提供
监管服务，保证基础设施基金资产在监管账户内封闭运行。
十二、调查结论
经核查，软件新城公司设立程序和历史沿革符合法律法规及其他有关规定，
依法设立并合法存续；软件新城公司股东人数、住所、出资比例符合法律法规及
其他有关规定；软件新城公司合法拥有出资资产的产权，资产权属清晰、不存在
纠纷或潜在纠纷；软件新城公司章程符合《公司法》及中国证监会的有关规定；
软件新城公司不存在重大违法、违规或不诚信行为；软件新城公司不存在被认定
为失信被执行人、受到过行政处罚以及相应整改的情况；软件新城公司不存在被
纳入重大税收违法案件当事人的情况；软件新城公司经营合法合规、商业信用情
况良好。
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第四章项目公司的业务及财务情况
一、项目公司所属的行业及竞争状况
产业园区是区域推动产业升级与经济增长的重要空间平台。在政策引导和统
筹布局下，园区通过系统构建基础设施与服务体系，吸引相关企业集中入驻，形
成产业协同和资源集聚效应。这种模式不仅促进技术、资本和人才等要素高效流
动，也增强了区域整体产业竞争力，并对周边地区产生带动作用。
根据国家发展改革委2021年6月印发的《关于进一步做好基础设施领域不
动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》（发改投资﹝2021﹞958号）的制
度要求，纳入试点支持的基础设施包括在自贸试验区、国家级新区、国家和省级
开发区、战略性新兴产业集群内建设的研发设施、生产厂房、创新孵化空间、产
业服务综合体等各类资产。
（一）行业主要法律法规政策及对不动产项目运营的影响
产业园区是由政府规划设立并赋予特殊政策的专业化产业集聚区，它通过整
合土地、资本、技术等要素，构建集生产制造、研发创新、配套服务于一体的经
济功能区。根据国家发改委2025年最新政策界定，产业园区特指经各级政府批
准设立，以实体经济为核心，具有明确空间边界和管理主体的区域发展载体，涵
盖从传统工业园区到智慧零碳园区的全谱系形态。其本质是通过制度创新降低产
业交易成本，推动产业集群化、高端化发展的空间组织形式。
在经济层面，全国1.5万余个产业园区贡献了30%以上的GDP和50%的工
业增加值，其中零碳园区通过"以绿制绿"模式，实现单位产值能耗下降15%-30%；
从本质上看，产业园区的演变史就是我国工业化进程的缩影——从早期的"土地
+政策"驱动，到如今的"绿色+智慧"引领，它始终是制度创新与产业升级的交汇
点，在构建新发展格局中发挥着不可替代的作用。未来，随着零碳技术普及和数
字孪生技术应用，产业园区将进一步进化为"碳中和产业生态综合体"，为高质量
发展提供核心支撑。
1、行业的监管体制
产业园区，行业监管已形成“多部门协同、全维度覆盖、新要求嵌入”的立体
化体系，行业监管涉及土地、规划、工程建设、产业招商、劳动力、税收、不动
产配套等多个维度，主要受国家发改委、国土资源部门、住建部门、财政税收部
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门等多方面的监督和管理。此外，国家及省级开发区所在地的人民政府通常采取
设立开发区管委会的方式，作为当地人民政府的派出机构，对开发区行使较为全
面的行政管理职能，负责开发区的具体规划和日常管理工作。
2、产业园行业规划文件概述
在产业园区行业发展规划层面，国家及相关部门围绕不同阶段的发展目标，
出台了一系列指导性政策，推动产业园区持续升级。在区域发展规划方面，西安
市围绕产业升级与科技创新，出台多项专项规划与措施。
表4-1：产业园区行业发展规划概览表
产业园区行业发展规划概览
序号 发布时间 政策名称 核心内容
1 2012年11月 《国家级经济技术开发区和边境经济合作区“十二五”发展规划（2011-2015）》（商务部） 各地区国家级开发区需加强产业合作，提升科技创新能力，重点发展战略性新兴产业、现代制造业和高新技术产业，培育全国领先的优势产业集群
2 2014年11月 《国务院办公厅关于促进国家级经济技术开发区转型升级创新发展的若干意见》（国办发（2014）54号） 明确了国家级经开区的发展定位，从体制机制创新、开放型经济发展、产业转型升级、绿色集约发展、营商环境优化等维度提出具体推进工作，为经开区转型指明方向
3 2017年7月 《国家科技企业孵化器“十三五”发展规划》（国科办高（2017）55号） 强调以科技型创业为引领，为衍生创业、跨国创业、“互联网+”与跨界融合等新型创新创业创造条件，通过在国家自主创新示范区、国家级高新区和特色产业基地布局专业孵化器，壮大特色产业、发展战略性新兴产业，助力传统产业转型升级与实体经济发展
4 2018年2月 《中国开发区审核公告目录》（2018年版）（发展改革委公告2018年第4号） 根据国务院部署，为促进开发区健康发展，国家发展改革委、科技部、国土资源部、住房城乡建设部、商务部、海关总署会同各地区开展《中国开发区审核公告目录》修订工作，形成了《中国开发区审核公告目录》（2018年版）。
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5 2020年10月 《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二O三五年远景目标的建议》 提出以加快发展现代产业体系、巩固壮大实体经济根基为核心，全面塑造产业发展新优势，明确强化国家自主创新示范区、高新技术产业开发区、经济技术开发区的创新功能，推动战略性新兴产业向融合化、集群化、生态化方向发展
6 2021年4月 《2021年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》发改规划（2021）493号 增强城市群承载能力，促进大中小城市和小城镇协调发展，依托城市圈的区域一体化优势，构建完整互补的产业链，实现区域产业结构优化与空间协同发展，同时推动产业政策向普惠化和功能性转型，强化竞争政策基础性地位，支持技术创新与结构升级
7 2022年1月 《国务院关于印发“十四五”数字经济发展规划的通知》国发（2021）29号 聚焦产业园区数字化转型，提出引导园区加快数字基础设施建设，利用数字技术提升管理与服务能力，探索平台企业与园区联合运营模式，丰富技术、数据、平台、供应链等服务供给，提升资源共享水平，吸引各类要素向园区集聚
8 2022年11月 《“十四五”国家高新技术产业开发区发展规划》国科发区（2022）264号 确定以科技创新和体制机制创新双轮驱动为核心，以高质量发展为主题，以强化创新功能、支撑高水平科技自立自强为主线，以培育国际竞争力企业和产业为重点，以优化创新创业生态为抓手，将国家高新区打造为创新驱动发展示范区和高质量发展先行区，为创新型国家建设贡献力量
区域发展规划
1 2021年8月 《西安市“十四五”规划和二〇三五年远景目标纲要》（市政发〔2021〕7号） 明确聚焦先进制造业，打造电子信息、高端装备、汽车、航空航天等支柱产业集群，发展人工智能、新能源、新材料等战略性新兴产业，推动文化旅游、现代物流等现代服务业提质升级，同时强化科技创新驱动、完善创新生态，助力西安建设全国有影响力的科技创新中心和先进制造业基地，实现区域经济高质量发展
2 2023年12月 《西安市加快推进硬科技产业化发展若干措施》（市政办发〔2023〕32号） 提出推进“5+2”重大科技基础设施建设，推动陕西实验室争创国家实验室，围绕通信、航空航天、生物医药、精密制造等领域实现成果转化与产业升级；支持龙头企业联合高校院所建设新型研发机构，计划到2025年新建20个，建成20个高水平中试转化平台（基地），发布多领域应用场景开放清单并实施50项重大应用场景示范项目，推行政府对“三首”产品首购首用；通过多元方式引育科创人才，探索差异化人才评价方法，打造创投基金生态链矩阵，创
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新金融服务产品，构建“股贷债保”联动的科技金融服务体系；培育硬科技企业和新兴终端产业，目标到2025年全市战略性新兴产业增加值占地区生产总值比重达25%，加速数字赋能产业，新增3个国家智能制造示范工厂揭榜单位（优秀场景），支持重大制造业项目和产业集群发展，对重大项目实行“一事一议”，探索弹性供地方式
3 2025年5月 《西安市科技计划体系改革优化方案》（市政办发〔2025〕33号） 以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，遵循需求导向、目标牵引、企业主导、场景示范、统筹布局原则，设立基础研究和应用基础研究、技术攻关、企业创新能力提升、科技成果转化产业化、教育科技人才一体发展、创新生态优化六大专项（含19个专题），覆盖科技基础设施建设、关键技术攻关、企业创新主体培育、科技成果转化、人才引育、区域协同创新等领域，同时加强科技项目库建设，强化全流程管理，探索“免申即享”模式，提高应用方评价话语权，深化绩效管理并将结果作为重要依据
4 2025年5月 《西安市支持重大科技基础设施等科研平台服务产业发展的若干措施（2025—2027年）》（市政办发〔2025〕34号） 到2027年全市投用重大科技基础设施数量达3个以上、陕西实验室达5家以上、市级及以上重点实验室总数达600家以上，依托科研平台转化孵化企业100家以上、开展关键核心技术攻关1000项以上，具体从推动科研平台高效建设与多元化投入（如加快建设、争取各级资金与多元化融资）、强化科研平台服务产业与开放共享能力（如建设用户装置、依托平台建设产业园区、开展技术攻关、资源开放共享）、支持科研平台探索新型管理机制（如推动实体化运行、对接产业服务、加强服务保障）三个维度落实举措
3、法规及相关文件概述
为驱动产业园区迈向特色化、集约化、绿色化的高质量发展新阶段，锚定各
地园区差异化发展目标，我国已构建起贯穿土地空间治理、开发建设、要素配置
全流程的法规政策体系。特别是在土地利用环节，通过创新供地模式、强化集约
管控等制度设计筑牢发展根基，同时以专项指引与动态考核机制为抓手，持续优
化政策供给的精准性与有效性。
在产业园区行业发展的政策体系中，国家级层面围绕园区考核机制优化、创
新提升及高质量发展出台多项核心文件，为园区建设指明方向；在产业园区土地
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规划领域，专项政策为土地高效利用提供制度保障；区域层面，西安市围绕产业
用地供应创新出台多项落地政策。
表4-2：产业园区行业法律法规及规范性文件
序号 发布时间 政策名称 核心内容
产业园区行业发展目标及考核规范政策
1 2016年3月 《国务院办公厅关于完善国家级经济技术开发区考核制度促进创新驱动发展的指导意见》（国办发〔2016〕14号） 国家级经济技术开发区需以夯实产业基础为目标，提升产业核心竞争力，充分运用创新创业扶持政策打造服务平台；同时从产业基础、科技创新、区域带动、生态环保、行政效能五个维度构建考核评价体系，通过综合评估明确发展方向，强化分类指导与动态管理，激励园区争先进位
2 2019年5月 《国务院关于推进国家级经济技术开发区创新提升打造改革开放新高地的意见》（国发〔2019〕11号） 进一步要求国家级经开区践行新发展理念，以高质量发展为核心目标，以激发对外经济活力为突破口，推进开放创新、科技创新与制度创新，提升对外合作水平和经济发展质量，打造改革开放新高地，同时提出支持有条件的国家级经开区开展不动产投资信托基金试点
3 2020年7月 《国务院关于促进国家高新技术产业开发区高质量发展的若干意见》（国发〔2020〕7号） 聚焦国家级高新区发展，强调需大力培育新兴产业、优化空间布局，将创新驱动作为根本发展路径，通过优化创新生态、集聚创新资源提升自主创新能力，引领高质量发展；此外，还明确要建立国家级高新区评价考核机制与动态管理机制，统筹各类资金与政策加大支持力度
产业园区行业土地规划政策及相关法律法规
1 2019年4月 《自然资源部办公厅关于印发〈产业用地政策实施工作指引（2019年版）〉的通知》（自然资办发〔2019〕31号） 界定了产业用地政策的范围与基本原则，明确土地供应基本规定及政策适用情形与依据；同时指导地方自然资源主管部门在执行政策时，保障各类所有制经济平等获取土地要素，落实“严控增量、盘活存量、优化结构、提升效率”要求，推动产业发展节约集约用地
2 2021年7月 《中华人民共和国土地管理法实施条例》（国令第743号） 从国土空间开发保护格局、规划用地布局与结构、用途管制要求等方面作出规范，明确耕地保有量、建设用地规模、禁止开垦范围等硬性指标，通过严格控制新增建设用地规模，提升土地节约集约利用水平，保障土地可持续利用
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区域土地规划政策
1 2022年11月 《西安市人民政府办公厅关于进一步推进“标准地承诺制”改革工作的实施意见》（市政办发〔2022〕58号） 制定分阶段推进目标：2022年底前，省级以上经济技术开发区、高新技术产业开发区及城市新区等有条件区域，新批工业用地按“标准地”供应比例不低于40%；2023年起，全市经济技术开发区、高新技术产业开发区、县域工业集中区等产业集聚区全面推行“标准地”供应；2024年起，将“标准地”供应延伸至混合产业项目。该意见还构建了“标准地”出让前区域评估指标体系，分为内涵性指标（含区域生态环境评价、区域节能评价等七项区域性统一评价及区县自定评价项目）与外延性指标（含固定资产投资强度、亩均税收等五项控制性指标及功能区划相关指标），并明确“标准地”可通过招标拍卖挂牌出让、弹性年期出让等方式供应，对技术门槛高的高新技术产业相关工业与科研用地，可探索以技术标、设计标为主、价格标为辅的招标方式确定中标人，标准化厂房与科技孵化器用地经批准可采用土地使用权作价出资或入股方式供应。
2 2024年9月 《西安市自然资源和规划局关于市十七届人大五次会议第142号建议的复函》（市资源函〔2024〕101号） 进一步优化工业用地供应方式，明确各区县、开发区在招商阶段，工业用地（含高新技术产业涉及的工业用地）可采用长期租赁、先租后让、弹性年期出让等灵活模式，支持企业根据自身需求选择用地方式；同时围绕工业及高新技术产业用地保障作出回应，通过配套政策降低企业用地成本、提高土地利用效率，满足产业发展合理用地需求，为西安市相关产业高质量发展提供土地要素支撑
（二）行业发展情况及发展趋势
产业园区作为区域经济发展、产业调整升级的重要空间聚集形式，在我国经
济体系中占据着举足轻重的地位。自改革开放以来，我国产业园从最初的经济技
术开发区逐步发展壮大，涵盖了高新技术产业开发区、特色工业园区、物流园区
等多种类型，在推动工业化、城市化进程，促进创新资源集聚，培育新兴产业等
方面发挥了不可替代的作用。
1、产业园区行业演进脉络
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随着我国经济社会的持续演进与技术创新的迭代升级，产业园区行业历经多
轮迭代转型，其核心内涵不断拓展深化。从早期的经济特区、工业集聚区起步，
逐步演进至开发区、高新技术产业开发区，再到如今产业新城、文创产业园、科
技孵化园等多元形态的涌现，产业园区的功能定位与承载使命也发生了深刻转变
——从最初聚焦对外开放窗口搭建、承接加工制造产业，逐步过渡到赋能产业集
群培育、驱动科技创新突破的核心载体。从行业发展的阶段性特征、产业结构演
进路径及形态演化趋势综合研判，我国产业园区的发展历程可划分为以下五个阶
段：
（1）产业初创培育阶段（1979-1991年）：政策破冰与外向型探索
这一阶段得益于国家对外开放战略与政策试点驱动，以政府主导的园区建设
为核心。1979年深圳蛇口工业区的成立奠定了我国产业园区的发展起点，1984
年中央确定14个沿海港口城市设立经济技术开发区，正式开启沿海地区的开放
布局，1988年首个国家级高新区的成立则为产业集聚提供了早期实践范式。
此阶段的产业与运营呈现鲜明的初期特征：产业结构以劳动密集型中低端轻
工业为主，企业类型以外商投资为核心，形成“工业+外资”的基础格局；园区形
态较为单一且规模有限，多数远离城区，受产业基础薄弱、资金实力不足等因素
制约，发展速度相对缓慢。作为对外开放的核心窗口，园区运营模式以政府直接
规划、简单配套建设为主，服务内容聚焦于基础行政保障。
（2）高速增长阶段（1992-2002年）：市场化扩张与产业升级
此阶段的核心驱动源于邓小平南方谈话激活的市场化活力，加入WTO带来
的全球产业转移机遇，以及政策向中西部延伸形成的发展红利，多重因素共同推
动产业园区进入规模化扩张阶段。关键事件层面，1992年全国掀起外资引进热
潮，园区数量实现快速增长；2001年我国正式加入WTO，推动园区深度融入全
球产业分工体系；期间全国新增国家级经开区39家、高新区26家，形成多层次
开放发展格局。
产业与运营特征上，园区产业结构从劳动密集型向化工金属、电气机械制造
等中等技术制造业转型，主导产业逐渐清晰明确；空间布局上从沿海向中西部扩
展，北京亦庄、成都高新区等区域重点园区顺势崛起；运营模式初步形成“政府
规划+企业参与”的雏形，产业集聚效应开始显现，同时园区与城区的联系逐步紧
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密，有力带动城市化进程加速。在区域实践中，西安依托三线建设时期奠定的扎
实工业基础，顺势启动高新技术产业开发区的布局建设，为后续区域产业升级埋
下重要伏笔。
（3）稳态优化与结构调整阶段（2003-2009年）：规范整顿与质量提升
此阶段的核心驱动来自国家针对园区无序扩张的治理政策，推动行业从规模
扩张向质量优化转型。关键事件层面，2003年国务院发布《关于暂停审批各类开
发区的紧急通知》等文件，启动全国园区清理整顿，使开发区数量与规划面积缩
减近半；2006年工业用地出让全面实行招拍挂制度，重塑市场准入规则；2009
年广西等地方政府出台园区分类管理办法，建立A/B/C类动态考核机制，一系列
政策举措推动产业园区步入规范化运营新阶段。
产业与运营特征上，园区产业方向转向高新技术产业与高附加值服务业，摒
弃低水平重复建设；管理体制走向成熟，区域运营商逐步形成“土地开发+基础服
务”的复合能力；同时产城融合趋势初现，园区开始配套基础生活服务设施，摆
脱“孤岛经济”雏形。在区域实践中，西安高新区在整顿中明确电子信息、先进制
造等主导产业定位，通过清理低质项目提升产业集聚度，园区亩均税收较整顿前
提升40%，为后续硬科技集聚奠定了坚实基础。
（4）创新驱动与转型升级阶段（2010-2022年）：产融结合与生态构建
此阶段以产融结合与生态构建为核心特征，在产业结构转型需求、自贸区建
设与资本工具创新（REITs试点）的多重推动下，产业园区行业迈入高质量发展
新阶段。2010年中国-东盟自贸区启动，标志园区进入制度创新阶段；2014年国
办发〔2014〕54号文明确开发区“科技创新与绿色集约”定位；2017年供给侧改
革与“中国制造2025”推动产业高端化；2020年REITs试点启动，为资产证券化
开辟路径，一系列关键事件持续引领行业转型方向。
产业层面，园区主导产业加速向数字经济、智能经济、绿色低碳等战略性新
兴产业集群转型，发展动能从要素驱动全面转向创新驱动；运营模式呈现专业化
分化特征，同时产城融合深度深化，园区普遍配套商业、教育、医疗等城市功能，
实现生产与生活功能的有机融合。在区域实践中，西安高新区表现突出，在软件
产业、硬科技领域形成鲜明集聚优势，累计培育高新技术企业超5000家。
（5）高质量内涵式运营发展阶段（2023年至今）：精细化分化与专业深耕
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该阶段以精细化分化与专业深耕为显着特征，在数字经济发展、REITs市场
分化与“存量改革+创新发展”的行业共识多重核心驱动力作用下，产业园区行业
进入品质提升与价值深耕的全新发展阶段。关键事件层面，《“十四五”数字经济
发展规划》的落地实施，为园区数字化转型提供了明确指引与方向；西安高科智
慧智造园精准锚定航空航天与精密制造领域发力，通过聚焦细分赛道有效规避了
同质化竞争，成为行业专业化发展的典型实践。
2、产业园区行业的市场容量
我国产业园区市场规模持续扩张，呈现“数量增长与结构优化并存”的特征，
核心数据如下：
（1）总量规模与增长态势
截至2025年底，全国产业园区数量已超8万家，较十年前实现翻倍增长，
总供应量突破62亿平方米，工业集约化需求持续释放，行业正从“规模扩张”向
“价值运营”深度转型。进入2026年，产业园区行业延续企稳与深度分化并行格
局，供需博弈与价值重构成为核心主线，优质园区与同质化传统园区的差距进一
步拉大。
（2）产业结构与价值维度
行业正从传统制造业向高端产业转型，以科技创新、数字经济、智能制造为
主导的园区占比已达35%，较2019年提升20个百分点。园区收入结构同步优
化，头部项目通过产业投资、技术服务分成等模式，实现非租金收入占比超40%，
较传统园区提升25个百分点。
3、产业园区行业发展前景研判与关键影响因素分析
（1）行业发展的机遇和有利因素
1）产业结构升级驱动下的行业发展新维度
产业园区作为产业经济发展的重要空间载体，自其产生以来便与区域经济发
展形成深度耦合关系。在我国经济由高速增长向高质量发展转型的关键时期，产
业结构的优化与升级已成为推动经济可持续发展的核心动力机制。随着产业结构
调整的持续深入，产业园区行业正面临前所未有的发展机遇，其成长空间亦得到
进一步拓展。
2）政策支持体系对产业园区发展的赋能效应
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近年来，国家及地方政府围绕产业园区发展出台了一系列政策措施，构建起
完善的政策支持体系，为行业发展创造了良好的制度环境。在“十四五”规划实施
的重要战略机遇期，国家大力推进科技自立自强与产业创新，持续加大对战略性
新兴产业的投资力度，加快构建现代化产业体系。在此背景下，各级政府进一步
完善政策引导机制，为产业园区高质量发展注入新动能。
3）城园融合发展的演进逻辑与动力机制
产业园区的可持续发展高度依赖城市所提供的人才、资本及公共服务等要素
支持，城市功能的完善与能级提升构成了园区发展的重要基础。随着我国城园融
合发展模式加速推进，通过以城促产、以产兴城的互动机制，逐步实现土地资源
的价值重构与城市功能的优化升级。这种发展模式不仅为产业园区的人才集聚、
职住平衡和精细化管理提供了支撑，也推动了传统生产型园区向生产、生活、生
态融合发展的新型城市化园区转型。
（2）行业发展面临的主要挑战
1）区域产业定位趋同与结构性供给失衡
当前产业园区发展呈现结构性矛盾，核心问题在于区域产业定位趋同导致的
供需错配。部分地区在园区开发中缺乏对本地资源禀赋的深度挖掘，过度依赖短
期经济效益导向的招商引资策略，导致全国范围内出现大量功能相似、产业重叠
的园区。这种同质化发展不仅加剧了低水平竞争，更造成资源浪费与区域经济协
同效应的弱化。结构性供给失衡的另一表现为园区功能与企业需求的不匹配。传
统园区普遍存在“重生产、轻服务”的问题，研发办公空间占比不足、生活配套设
施滞后，难以满足现代企业对创新生态与人才吸引力的要求。
2）传统投融资模式的结构性困境与转型压力
产业园区经营具有前期投入大、建设时间久、回款周期长的特点，虽然产业
园区融资方式繁多但权益性资金渠道少、退出机制不畅。
总体而言，目前产业园区发展挑战与机遇并存，近年来国家通过政策创新逐
步构建多元化投融资体系。2020年4月中国证监会、国家发展改革委联合发布
了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，
支持符合条件的产业园区开展基础设施REITs。上述政策的推出为解决产业园区
投融资困境提供了新的思路和方向。2025年9月国家发展改革委发布的《关于
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进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化申报推荐工作的
通知》，将REITs扩募时间缩短至上市满6个月，并允许混装扩募，为行业转型
提供了新的政策窗口。
（三）行业技术特点、经营模式及竞争格局
1、行业特点
（1）政策强关联性
产业园区受政策影响程度较强，地方政府的产业政策和区域经济政策均会对
产业园区内的主导产业形成较大程度的影响。另一方面，土地资源、税收优惠、
财政支持等相关政策的调整会对产业园区建设、招商、运营等方面起到推动或者
限制的作用，从而影响园区资产的收益。
（2）收入要素多元化
现代产业园区已从单一“空间载体”升级为“产业、科技、人才、资本”深度融
合的要素聚合平台，通过生态化运营实现资源价值最大化。园区市场参与者的主
要收入来源也逐步多元化，除传统租金收入外，园区市场的租售、服务、创投业
务并举的发展势头逐渐形成，市场的参与者也更加多元化。
（3）区域差异化
受经济基础、资源条件及战略定位影响，我国产业园区呈现“东部高端引领、
中西部特色突破”的空间格局，区域分工与比较优势愈发清晰。东部沿海园区以
高端产业集群与创新策源为核心竞争力，中西部园区则立足资源禀赋打造特色增
长极。
2、竞争格局
（1）行业竞争情况
根据参与主体类型的不同，我国产业园区领域的主要参与者可以分为三类，
分别是：政府园区平台与政府主导的园区企业、专业产业园区运营商、实体企业
及金融产业资本等。上述三类参与主体的特点如下：
政府园区平台与政府主导的园区企业
国内最早的一批园区基本上都是政府和国资背景的园区，政府背景的园区在
国家政策支持下，具备土地、税收、招商资源等优势，具有资产规模大、招商力
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度强、发展模式成熟等特点，是产业园区行业的主力。然而由于各地政策各异和
政府体制机制的限制，该类园区往往有较强属地化特征，难以大量异地复制。
2）专业产业园区运营商
专业的产业园区运营商凭借自身运营服务专业化程度高的优势，近年来发展
迅速，成为了重要的市场参与主体之一。产业园区运营商依托自己的品牌效应，
在产业资源和融资能力方面都具备一定的优势，但是由于缺少政策的支持，该类
园区在开发建设、招商引资等方面也会受到一定的限制。
3）实体企业、金融产业资本等
近年来，实体企业、金融产业资本等也逐步参与了产业园区行业的发展。该
类主体依托自身产业资源丰富、资本运营能力强的特点，可以获得地方政府较大
的政策扶持和优惠条件，也能够通过其产业基础，自建园区整合产业资源，快速
形成产业聚集，寻求产业链上下游的延伸与贯通。作为跨界的市场参与者，该类
主体目前在专业的园区开发及运营管理等方面正在逐步积累经验。
（2）行业竞争壁垒
产业园区项目的核心在于以产业为依托，以园区为载体，实现园区的整体开
发和运营，其价值链由此横跨产业规划、城市规划、土地一级开发、二级开发和
后期运营服务。这种大跨度的开发模式，直接决定了产业园区项目的开发和运营
对资源获取和整合的要求更高，专业跨度更大，开发和投资回收周期更长，从而
导致产业园区市场进入壁垒非常高，主要有产业导入壁垒、开发和运营能力壁垒、
资金和资本运作壁垒。
1）产业导入的壁垒
产业导入是产业园区开发和运营的核心，是推进产业园区项目运营发展的关
键。首先，产业园区土地供地与企业招商引资、产业导入所能带来的经济效益密
切相关。其次，通过产业集聚集合要素、融合资源是产业园区的基本特征，能否
结合地区发展规划和产业基础持续有效导入产业资源，成为产业园区能否更好发
展的核心壁垒。
2）开发和运营能力壁垒
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产业园区项目的开发和运营需要经历园区产业规划、客户定位、设计改造、
招商运营等众多环节，过程繁琐，同时面临相对复杂的政策和市场环境，从而对
行业参与者的综合开发能力、招商及运营水平提出了较高要求。
3）资金和资本运作壁垒
产业园区项目在土地获取和开发阶段需要大量资金支持，运营期在项目招商、
运营管理、改造升级等方面也需要持续的资金和人力投入，资金占用周期长，
投资回收期长，因此充足的资金和持续稳定的融资能力是产业园区开发和运营
的必备条件。
3、经营模式
随着产业园区由依赖土地红利驱动逐步转向依靠运营价值驱动，其经营模式
已演进为覆盖开发、招商、运营与盈利等环节的完整链条体系。在此过程中，核
心逻辑从单纯提供物理空间，转变为注重价值创造与能力赋能，依托市场化运作
与专业化服务，推动园区、入驻企业及所在城市实现多方协同共赢。该模式可具
体归纳为以下四个关键维度：
（1）开发模式：从“行政主导”到“政企协同”的市场化重构
开发模式的核心演进方向在于突破以往以行政主导为主的单一建设逻辑，逐
步构建起政府监管、专业运营与资本赋能协同驱动的合作体系。在传统模式中，
园区开发多由管委会等行政单位主导，侧重于土地平整与基础设施建设，往往存
在运营能力不足、资源配置效率有限等问题。而在新型模式下，普遍采用管委会
实施监管、专业化公司负责运营的机制。政府主要承担政策制定、土地供应与监
督管理等职能，同时通过市场化途径引入专业运营机构，由其具体执行开发建设、
招商引资、资产运营与价值提升等任务，从而形成权责明确、分工清晰的政企协
作格局。
（2）招商模式：从“空间租赁”到“生态匹配”的精准化转型
产业园的商业模式已实现显着演进，从传统上单纯依靠空间出租获取收益，
升级为以产业内在逻辑为基础、注重生态协同的精准招商模式。
（3）运营模式：从“基础物业”到“增值服务”的专业化升级
运营模式的核心转变体现为从以收取租金和基础物业管理为主的初级阶段，
向涵盖全生命周期服务与产业赋能能力的专业化运营升级。其本质是通过深度服
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务为企业创造附加价值。在服务内容层面，该模式构建了产业服务与生活服务双
体系。产业端着力提供包括检测孵化、办公空间配置、活动承办与资源对接等在
内的综合服务解决方案，以覆盖企业自初创至成熟各阶段的发展需求；生活端则
致力于打造集公寓居住、商业配套、医疗健康及教育培训等功能于一体的服务综
合体，形成工作、生活与消费的良性闭环，从而有效提升园区的生活氛围与内在
活力。
（4）盈利模式：从“租售依赖”到“多元共创”的可持续构建
当前，产业园区盈利模式的核心特征在于其构成的多元化。其收入来源已不
再局限于传统的土地与物业业务，而是整合了经营性租赁、增值服务、产业投资
以及资产价值提升等多个维度。这种结构性转变，不仅显着提升了园区的财务韧
性与盈利的成长性，更构筑了更为稳固的收入基础。
（5）主要风险
1）宏观经济与政策风险
经济周期波动：经济下行期，企业扩张意愿减弱，导致园区招商困难、空置
率上升，租金收入下降。
政策变动风险：国家对产业用地、税收优惠、环保标准等政策的调整，可能
直接影响园区的招商吸引力和运营成本。
2）市场与竞争风险
同质化竞争：大量园区产业定位相似，导致招商内卷，租金议价能力下降，
不仅加剧了低水平竞争，更造成资源浪费与区域经济协同效应的弱化。
供需失衡：部分区域产业园导致供给过剩，导致空置率居高不下。
（四）调查结论
根据财务顾问的核查，产业园区作为地方经济发展的重要载体，其高质量发
展对提升城市群功能、促进传统产业转型以及优化产业与空间布局具有关键作用，
进而为实体经济注入持续动力。近年来，从中央到地方相继出台多项产业园区相
关规划与指导政策，为行业健康发展营造了良好的制度环境。
我国产业园区经过多年发展，已形成相当规模的市场体量。在产业结构优化
与升级持续推进、城镇化水平不断提高以及城市更新与产城融合日益深化的背景
下，该行业迎来新的成长空间。然而，产业园区领域受政策影响显着，区域发展
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不平衡，同时面临着同质化竞争导致的供需矛盾，以及传统融资方式对项目开发
运营形成的制约等挑战。
在开发运营及管理模式方面，目前国内产业园区主要形成了政府主导型、企
业主导型与政企合作型三类。参与主体涵盖政府背景的园区开发机构、市场化运
营的产业园区企业，以及实体企业和金融资本等。由于该行业涉及环节多、专业
壁垒较高，参与方需在产业引进、项目开发、运营服务及资本运作等方面持续提
升综合能力。
目前，我国产业园区行业正经历转型与创新发展的关键时期。具备高质量不
动产和市场化运营能力的产业园区，往往能够形成稳定的收益来源，且运营风险
较为可控，因此成为基础设施证券投资基金（REITs）等资本工具的重点关注领
域。
二、项目公司的主营业务及经营模式
（一）业务基本情况
1、项目概况
标的资产包括10幢地上房地产、3幢地下房地产（物业用房、地下车库及
其他配套建筑）的房屋所有权及占用范围内的分摊国有土地使用权，总建筑面积
325,033.70平方米、可租赁面积212,172.57平方米。截至2026年3月31日，不
动产资产整体出租率86.43%。截至2026年6月30日，出租率86.39%，与2026
年一季度末基本持平，整体经营稳定。
2、运营时间
标的资产地上建筑分高层区域、小高层区和多层区三类。高层区域包括C1-
C3地上建筑（产权幢号：17幢），于2017年7月开始运营；小高层包括B1、
B3两幢地上建筑（产权幢号：14幢、16幢），于2016年10月开始运营；多层
区包括A2、A3-1、A6、A9、A10、A11、A12七幢地上建筑（产权幢号：3幢、
1幢2单元、6幢、9幢、10幢、11幢、12幢），于2016年9月开始运营。下
沉广场、地上车位、地下车库及地下配套建筑于2016年9月开始运营。
3、收入结构情况
项目公司备考报表中的历史经营收入为房屋租金收入、停车费收入及空调费
收入，其中房屋租赁收入占比保持在90%以上，为主要收入来源。
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（二）盈利模式概况
不动产项目的收入来源为房屋租金收入、停车费收入及空调费收入，各项收
入的盈利模式如下表所示：
收入 盈利模式 设置原因
房屋租赁收入 项目公司委托运营管理机构进行管理，直接向租户收取房屋租金，向运营管理方支付运营管理费用 不动产基金常见架构，引入专业的运营管理机构，保障项目稳定运营
停车费收入 配套公司向车位使用方收取，向项目公司支付固定及超额分成 共享超额收益，激励运营管理机构优化停车业务管理
空调费收入 配套公司向空调使用方收取，向项目公司支付固定运营费 项目公司收取固定运营费用于覆盖折旧摊销及资本性开支，保障国有资产不流失。同时运营管理机构获得空调业务分成可以激励其优化空调业务，提升租户体验
（三）运营管理和现金流归集安排
1、运营管理
（1）为积极提升不动产项目的运营效率，拟采取的运营策略如下：
1）及时做好续租扩租等客户服务，针对拟到期租户提前开展客户维护及续
租的沟通工作，同时通过多种渠道积极拓展客户储备，研判客户承租能力，持续
优化客户结构，保证园区较高的出租率水平，提高租金水平。
2）充分调动外部管理机构运营管理能力，不断提升园区品质与客户服务满
意度，聚焦软件研发及电子信息行业相关企业，构建科技、人才、包容的和谐产
业园区氛围，提升产业资源的汇聚能力，增强客户粘性，助力企业发展。
3）在保证服务质量的同时，监督项目公司运营成本按预算执行；定期巡检
及维护不动产项目的各项设施，制定合理的维修改造开支计划，延长不动产项目
各设备设施的使用寿命，降低大中修及设备设施更新成本，有效控制不动产项目
运行成本，提升经营效率。
4）基金管理人与外部管理机构的运营团队通过制定不动产项目经营计划、
定期举办例会、定期检查、紧密追踪市场变化等方式，及时了解项目运营情况，
助力项目持续运营提升。
5）维护不动产基金资金、资产安全，严格执行基金各层的现金流管理，按
照相关法规及基金合同约定及时分派。
6）做好基金份额持有人沟通工作，了解市场需求，按规定及时、准确进行
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信息披露。
（2）为应对市场风险，保障项目后续的稳定运营，拟采取的运营策略如下：
1）延续不动产项目原有的项目运营策略与运营团队
在本基金存续期间内，基金管理人拟委托西安高新配套作为外部管理机构为
目标不动产项目提供运营管理服务，维持不动产项目的既有项目定位、经营策略，
延续不动产项目原有的运营机制，减少运营管理变动成本。
外部管理机构对目标不动产项目所在地区了解深入，具备经验丰富的运营团
队，为项目长期的经营表现奠定坚实基础。
2）通过运营管理服务协议实现对外部管理机构的约束与激励
基金管理人与外部管理机构通过运营管理服务协议明确各方权责安排及运
营管理职责衔接，由外部管理机构负责不动产项目运营方案的发起及日常运营事
项的执行，其中对不动产项目具有重大影响的事项，由基金管理人在不动产基金
层面进行决策，如项目公司的年度预算、经营规划以及重大维修改造方案审批等。
根据运营管理服务协议约定，外部管理机构所收取的运营管理费用拟分为基
础管理费用和浮动管理费用，运营管理费用的核算将与不动产项目的经营业绩挂
钩，以确保外部管理机构与不动产基金利益一致，达到考核运营成果、奖优惩劣
的目的，促进外部管理机构降本增效，实现精细化运营。
前述运营管理机制安排和运营管理费用的设置可有效促进外部管理机构勤
勉尽责并努力提升不动产项目运营业绩，有利于保障不动产项目平稳运营。
3）制定项目公司运营管理相关的内部控制与风险管理制度
为规范不动产项目运营所涉事项的决策机制、项目运营安排，基金管理人制
定了项目公司运营管理相关的内部控制与风险管理制度及其他配套管理制度，包
括预算管理、印章管理、资金和账户管理、业务沟通及信息披露等。
4）相关主体承诺采取有效措施缓释利益冲突风险
不动产基金发行前，原始权益人和外部管理机构已出具《关于避免同业竞争
的承诺函》，承诺采取有效措施防范利益冲突风险。
2、现金流归集安排
（1）设置独立账户接受项目运营收入
不动产基金成立后，项目公司设置账户包括项目公司基本户、项目公司资金
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监管账户，除上述账户外，其他原则上应注销，基金管理人、计划管理人与项目
公司共同委托监管银行根据运营管理服务协议的约定对项目公司资金监管账户
的资金活动进行监管。项目公司应确保在《基金合同》生效前将在监管银行开立
前述账户。
（2）现金流的管理
收款方面，项目公司监管账户作为不动产基金成立后项目公司唯一运营收入
收款账户，专门用于收取专项计划通过专项计划账户发放的《股东借款协议》项
下股东借款、归集项目公司各类现金资产、收取不动产项目运营收入、其他合法
收入及基金管理人认可的其他款项。
支出方面，项目公司监管账户资金仅能用于向债权人偿还标的债权本息、支
付项目公司股权的股利、向基本户划拨运营资金、因合同换签或账户变更应支付
结算款项、进行账户合格投资。
（四）项目运营未来展望
西安市作为陕西省省会，特大城市，是国务院批复确定的中国西部地区重要
的中心城市，国家重要的科研、教育和工业基地，全国性综合交通枢纽城市，北
方先进制造业基地、北方商贸物流中心、区域性科技创新高地，具备长期高质量
发展潜力。
本基金拟通过专项计划持有的不动产项目位于西安高新区，西安高新区是国
务院首批批准成立的国家级高新区之一，在工业和信息化部2024年发布的国家
级高新区综合评估中排名全国第5位、位居中西部第一；2024年，西安高新区
实现规上工业总产值4,106亿元，全市占比42.4%；专精特新中小企业达566家，
国家专精特新“小巨人”企业76家，占全省比重31%。2025年全区进出口总值达
3,592.9亿元，同比增长26.9%，高新技术产品出口1,896.6亿元，增长34.2%，
占出口总值的77.6%，区内产业价值链地位持续提升。近年来，西安高新区外引
内培、梯度培育，壮大硬科技企业群体。目前培育市场主体（存续）达21.4万
户，企业达到11.7万家，其中高新技术企业5326家，上市企业77家。不动产
项目所处区域产业基础较好，产业集中度高，产业园区需求稳定。
基金运作期内，基金管理人以基金份额持有人利益优先的原则，主动管理不
动产项目，维护资产资金安全，与外部管理机构各司其职各显所长，努力为基金
-98-
份额持有人提供稳定的分红，争取长期的分红增长和不动产资产的增值。外部管
理机构利用其丰富的行业经验和扎实的客户基础，力争在保持不动产项目较高的
出租率的同时，争取租金的增长，提高不动产项目经营效率。
（五）调查结论
经基金管理人及计划管理人核查，项目公司通过运营不动产资产取得运营收
入，主要为其基于与租户签署的租赁合同取得的租金收入、基于《物业服务委托
合同》取得的停车费、空调费收入，不依赖第三方补贴等非经常性收入。
经基金管理人及计划管理人核查，项目公司已签署且仍在履行的与目标不动
产资产运营相关的重大合同、项目公司拟签署并将要履行的与本次发行相关的重
大合同项下的内容不违反所适用的法律、行政法规的强制性规定，在经合同当事
方适当签署、满足合同约定的生效条件（如有）后，即对签署各方具有法律约束
力，合法有效。
三、利益冲突与关联交易
（一）利益冲突的情形
1、基金管理人管理其他同类型基础设施基金、不动产项目的情况
截至本报告出具日，本项目的基金管理人不存在管理其他同类型基础设
施基金、不动产项目的情形。由于基金存续时间较长，未来不排除在运营管理
层面或扩募投资层面存在潜在利益冲突。针对潜在的利益冲突，基金管理人已制
定了相关风险缓释措施。
2、原始权益人及同一控制下关联方持有的其他同类资产的情况
本项目原始权益人为西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司。
根据西安高新配套的说明，除不动产项目外，西安高新配套和/或西安高新配
套同一控制下的关联方直接或通过其他方式间接持有和/或运营的位于西安市
的产业园区项目，与不动产项目存在一定竞争关系，为竞争性项目。
3、运营管理机构向基金管理人以外的其他机构提供同类不动产项目运营管理服
务的情形
本项目运营管理机构为西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司。
截至本报告出具日，担任运营管理机构的西安高新配套除为本基金涉及
-99-
的不动产项目提供运营管理服务外也运营了其他位于西安市的产业园区项目，
与不动产项目存在一定竞争关系，为竞争性项目。
4、基础设施基金是否存在利益输送、利益冲突的风险分析
（1）基金管理人是否存在利益输送、利益冲突的风险分析
本基金成立之时，基金管理人不存在管理其他同类型基础设施基金、不动
产项目的情形。由于基金存续时间较长，未来不排除在运营管理层面或扩募投
资层面存在潜在利益冲突。针对潜在的利益冲突，基金管理人已制定了相关风险缓
释措施。
（2）原始权益人/运营管理机构是否存在利益输送、利益冲突的风险分析
根据原始权益人/运营管理机构出具《关于避免同业竞争的承诺函》，原
始权益人/运营管理机构及同一控制下的关联方存在直接或通过其他任何方式
间接投资、持有或管理竞品项目，未来不排除原始权益人/运营管理机构及同
一控制下的关联方直接或通过其他任何方式间接投资、持有或管理竞品项目
的可能。
（二）利益输送、利益冲突的处理方式及披露安排
1、防范利益输送、利益冲突的具体安排和处理方式
（1）基金管理人
基金管理人为保证公司规范化运作，有效地防范和化解利益输送、利益冲突
的风险，建立了相关内部控制体系，制定了利益冲突管理、关联交易的相关制度，
进而防范利益冲突，保障基金份额持有人利益。
（2）原始权益人/运营管理机构
原始权益人/外部管理机构已通过加强内部制度建设、出具避免同业竞争的
承诺函、履行运营管理服务协议的约定以及设立独立的基础设施基金运营管理部
门的方式，对可能存在的利益冲突风险采取了充分的缓释措施，相关缓释措施具
有合理性、充分性和可行性。
①根据原始权益人/运营管理机构西安高新配套出具的《关于避免同业竞争
的承诺函》，西安高新配套承诺：
在公募REITs存续期间内，原始权益人/运营管理机构将平等对待入池基础
设施项目和旗下的其他项目，将根据自身针对产业园项目同类资产的既有管理规
范和标准，严格按照诚实信用、勤勉尽责、公平公正的原则，不会以低于所管理
-100-
的同类资产的运营管理标准提供运营管理服务。对于可能构成实质竞争的其他产
业园项目，采取充分、适当的措施避免可能出现的利益冲突，使得入池基础设施
项目在同等条件下享有优先获得该业务机会的权利，充分保护基金份额持有人的
利益。
②根据基金管理人、项目公司与运营管理机构签署的《运营管理服务协议》，
外部管理机构承诺：
运营管理机构同时向其他机构提供基础设施项目运营管理服务的，应当采取
充分、适当的措施避免可能出现的利益冲突，相关措施包括但不限于：招商机会
的公平对待，运营管理机构对其已知悉或获得任何关于招商的新商机的，应秉承
公平、平等和合理的原则处理业务机会，满足基础设施项目的招商需求；同等条
件下的优先机会，对于可能构成实质竞争的其他同类型项目，运营管理机构将采
取充分、适当的措施避免可能出现的利益冲突，使得基础设施项目在同等条件下
享有优先获得该业务机会的权利，充分保护基金份额持有人的利益。
③运营管理机构已设置了独立的运营团队负责基础设施项目的运营管理，
并将采取充分、适当的措施缓释利益冲突风险。
2、披露方式
基金管理人或运营服务机构存在利益冲突情形的，基金管理人将根据监管规
定进行披露。
3、披露内容
基金管理人根据监管规定披露利益冲突相关信息。
4、披露频率
基金管理人将按监管规定的披露频率披露利益冲突的情形。
（三）关联交易的情况
1、关联交易内容
（1）项目公司关联交易情况
根据审计机构出具的备考审计报告，项目公司最近三年及一期的关联交易情
况如下：
1）关联交易金额
①采购商品/接受劳务
表4-3：关联方采购商品/接受劳务情况
-101-
单位：万元
关联方 关联交易内容 2026年1-3月 2025年 2024年度 2023年度
西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司 运营服务 94.14 369.48 290.50 -
西安高科物流发展有限公司 电梯设备 - - - 160.60
西安高科领创文化发展有限公司 采购商品 - - - 7.65
西安新天宏项目管理有限责任公司 招标代理费 - - - 0.40
西安高科新纪元文旅有限公司 采购商品 - - 0.33 -
合计 —— 94.14 369.48 290.83 168.65
②销售商品/提供劳务
表4-4：关联方销售商品/提供劳务情况
单位：万元
关联方 关联交易内容 2026年1-3月 2025年 2024年度 2023年度
西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司 空调服务 103.21 330.28 63.10 -
西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司物业管理分公司 空调服务 - - 265.83 330.28
合计 —— 103.21 330.28 328.93 330.28
③关联租赁
表4-5：关联方租赁情况
单位：万元
承租方名称 租赁资产种类 2026年1-3月确认的租赁收入 2025年度确认的租赁收入 2024年度确认的租赁收入 2023年度确认的租赁收入
西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司 车位 229.20 465.55 38.10 -
西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司物业管理分公司 车位 - 92.51 518.28 457.14
西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司 房屋 27.74 56.74 32.93 11.43
西安市高新区领鑫建设开发有限公司 房屋 14.19 56.73 56.74 56.74
西安市高新区领苑建设开发有限公司 房屋 14.18 51.43 56.73 56.73
西安市高新区领铭建设开发有限公司 房屋 12.86 50.61 51.43 51.43
西安市高新区领嘉建设开发有限公司 房屋 12.65 44.75 50.61 50.61
西安高新领尚建设开发有限公司 房屋 3.06 12.23 12.23 12.23
西安市高新区信息产业园建设发展有限公司 房屋 23.75 95.01 31.67 -
合计 —— 337.62 925.55 848.71 696.31
④关联担保
-102-
A.关联担保——作为担保方
表4-6：关联方担保情况——作为担保方
单位：万元
被担保方名称 担保金额 担保起始日 担保现状 是否已经履行完毕
西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司 100,000.00 2019年09月20日 已偿还 注1
300,000.00 2022年08月22日 出质登记注销完毕 注2
西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司 50,000.00 2025年03月28日 抵押担保已解除 注3
西安市高新区信息产业园建设发展有限公司
注1：2019年9月20日，西安高新配套与光大金融租赁股份有限公司签订《融资
租赁合同》，借款金额100,000.00万元，西安软件新城软件研发基地二期项目部分资产
为该笔借款提供了抵押担保。该笔借款已于2026年2月10日偿还，相关抵押和质押事
项已于2026年2月14日办理解除登记手续；
注2：配套公司以其所持有的软件新城公司40,000万元/万股股权向北京银行股份
有限公司西安分行提供最高额质押担保，主债权最高限额为30亿元，额度最长占用期
间（授信期间）为2022年08月22日起至2038年08月21日止。上述股权质押事宜已
于2026年2月10日办理了解除登记手续。
注3：2025年3月28日，西安市高新区信息产业园建设发展有限公司和西安高新
配套与中国工商银行股份有限公司西安高新技术开发区支行签订了《固定资产借款合
同》，借款金额50,000.00万元，借款期限2025年3月28日至2040年3月28日，为
期15年。该笔借款：1）由西安高科集团提供连带责任保证担保；2）由西安软件新城
软件研发基地二期项目部分资产提供抵押担保，担保期限为主合同项下的债权全部清偿
之日终止。该项借款中由西安软件新城软件研发基地二期项目相关物业提供的资产抵押
担保已于2026年2月11日办理解除登记手续。
B.关联担保——作为被担保方
表4-7：关联方担保情况——作为被担保方
单位：万元
担保方名称 担保金额 担保起始日 担保到期日 担保是否已经履行完毕
西安高新控股有限公司 50,000.00 2016年02月03日 2030年02月03日 是
西安高科集团有限公司 20,000.00 2019年06月26日 2026年07月01日 是
70,000.00 2019年09月26 2026年07月15 是
-103-
日 日
⑤关联方借款
A.关联方借款
表4-8：关联方借款情况
单位：万元
项目 2026年3月31日 2025年12月31日 2024年12月31日 2023年12月31日
关联借款余额 51,847.29 55,476.93 59,330.54 66,016.22
注：以上关联方借款均由原始权益人高新配套提供。
B.关联方利息支出
表4-9：关联方借款利息
单位：万元
项目 2026年1-3月 2025年 2024年度 2023年度
利息支出 756.58 2,702.64 3,702.52 4,822.92
注：以上利息支出均系关联方借款产生的利息。
2）关联方应收应付款项
①应收账款
表4-10：关联方应收账款余额
单位：万元
关联方名称 2026年3月31日 2025年12月31日 2024年12月31日 2023年12月31日
西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司 309.55 59.24 108.78
西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司物业管理分公司 - 180.00 1,204.19 480.00
西安市高新区信息产业园建设发展有限公司 44.43 19.49 22.93
合计 353.98 258.74 1,345.20 480.00
②其他应收款
表4-11：关联方其他应收款余额
单位：万元
关联方名称 2026年3月31日 2025年12月31日 2024年12月31日 2023年12月31日
西安高新领尚建设开发有限公司 - - 9.30 12.51
合计 - - 9.30 12.51
③应付账款
表4-12：关联方应付账款余额
-104-
单位：万元
关联方名称 2026年3月31日 2025年12月31日 2024年12月31日 2023年12月31日
西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司 183.02 184.38 290.50
西安高科物流发展有限公司 - 16.61 16.61
合计 183.02 184.38 307.11 16.61
④预收账款
表4-13：关联方预收账款余额
单位：万元
关联方名称 2026年3月31日 2025年12月31日 2024年12月31日 2023年12月31日
西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司 - 111.22 - -
西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司物业分公司 - 7.63 - -
合计 - 118.85 - -
⑤其他应付款
表4-14：关联方其他应付款余额
单位：万元
关联方名称 2026年3月31日 2025年12月31日 2024年12月31日 2023年12月31日
西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司 51,858.75 55,488.39 59,343.84 66,025.87
西安市高新区领鑫建设开发有限公司 14.90 14.90 14.90 14.90
西安市高新区领苑建设开发有限公司 14.89 14.89 14.89 14.89
西安市高新区领铭建设开发有限公司 13.50 13.50 13.50 13.50
西安市高新区领嘉建设开发有限公司 13.29 13.29 13.29 13.29
西安高新领尚建设开发有限公司 3.21 3.21 3.21 3.21
西安市高新区信息产业园建设发展有限公司 30.96 30.96 30.96 -
西安高新区云汇谷科技产业运营有限公司 2,693.36 3,060.90 - -
-105-
关联方名称 2026年3月31日 2025年12月31日 2024年12月31日 2023年12月31日
合计 54,825.88 58,640.04 59,434.58 66,085.65
（3）关联交易的合法合规性
上述关联交易系不动产项目正常运营产生,未违反相关法律法规的规定和公
司适用的管理制度，关联交易相关合同项下的内容不违反中国法律的强制性规定，
合法有效。
（4）关联交易的必要性及公允性分析
根据审计机构出具的《备考财务报表审计报告》、项目公司出具相关说明函
与其他相关资料，并经核查，前述关联交易基于不动产项目正常经营活动需要而
开展，具有合理性与必要性。该等关联交易履行了必要的决策程序、采购程序，
符合《公司法》等相关法律法规的规定及《公司章程》等公司内部管理制度要求。
关联交易定价依据充分，定价公允，与市场交易价格或独立第三方价格无较大差
异。关联交易根据市场交易规则履行，交易条件不存在对交易之任何一方显失公
平的情形。具体分析如下：
（1）空调费收入
1）空调费收入收费机制
根据项目公司与配套公司签署的《物业服务委托合同》及基金存续期间拟签
署的《运营管理协议》，项目公司将不动产项目对应的空调及新风系统整体委托
给配套公司经营管理。配套公司负责空调及新风系统的日常运行、维护维修，并
全额承担除资本性支出以外的所有运营费用，包括但不限于日常维护维修费用、
能源费（如燃气费、水费、电费等）、人工费用等。配套公司负责直接向租户收
取空调费及新风费（如有），并按照如下原则向项目公司支付收入分成：
A.固定分成收入：运营管理协议签署后前10年，配套公司每年向项目公司支
付固定空调费收入分成360.00万元（含税）。该笔固定空调费收入主要用于覆
盖空调系统资产折旧摊销及资本性支出（其中空调系统10年内平均资本性支出预
测费用为216.1万元/年，空调系统的折旧摊销为146.13万元/年，合计362.23万元/
年，取整360万元/年）。
B.价格调整机制：在委托管理的第11年（含）起，在360万元/年的基础上逐
年递增2%，主要考虑第11年后计划陆续对空调设备进行零部件更新改造或置换。
-106-
近10年西安市CPI年均增长率约为1.43%，同时为未来设备更新中可能出现的成
本超额增长预留安全垫，因此设置2%涨幅。
2）空调费定价依据及公允性分析
本项目空调费采取“固定收入分成”模式，是基于资产折旧及资本性支出覆盖
原则制定的合理安排：
A.收费机制与运营特点匹配
空调相关设备的初始购置及后续更新改造（资本性支出）均由项目公司承担，
项目公司每年获取的固定分成收入，可有效覆盖相关设备的折旧摊销和资本性支
出成本，从而保障其初始资本投入的合理回收。配套公司作为运营管理机构，全
额承担空调系统运行所产生的能源费用（主要为燃气费）及日常维护成本，需承
担燃气价格波动风险。
该机制有利于激发运营管理机构的主动管理能力，激励其运用专业化手段实
施节能降耗，并有效缓冲能源市场价格波动对项目现金流造成的直接影响。在此
模式下，配套公司在承担价格波动风险同时获取管理利润，实际收益与其运营效
率直接挂钩，能够激励其提升服务质量和运营效率。整体而言，项目公司持有重
资产并获取用以覆盖资产折旧及资本性支出的固定分成收入，运营管理机构承担
轻资产运营责任及一定成本波动风险，是基于空调系统的运营特点而设计的，具
有充分的商业合理性。
B.历史分成情况
2023-2025年度，配套公司直接向租户收取的含税空调收入（以下简称“穿透
空调收入”）分别为1,234.27万元、1,034.87万元、1,088.28万元，年均空调收入
1,119.14万元，配套公司空调分成收入平均比例为68%，主要用于覆盖能源费及
设备日常维保费等。总体而言，空调设备是项目公司资产，收取固定收益仅用于
弥补折旧摊销及资本性支出，其他收入由运营管理机构收取并承担相关“运营成
本”。这种模式可激励运营管理机构更好地运营空调，降低运营成本。
（2）停车费收入
1）停车费收入收费机制
根据项目公司与西安高新配套签署的《物业服务委托合同》，自2023年起项
目公司将不动产项目对应的停车位（含地上地下停车位）委托给配套公司经营管
理。配套公司负责停车位的日常运营维护，并全额承担除资本性支出以外所产生
-107-
的所有停车位运营费用，包括但不限于日常维修维保费、能源费、保洁、秩序维
护、停车位收费软件使用费等。同时，配套公司直接向停车位使用人收取停车费，
并按以下约定向项目公司支付收入分成：
A.固定停车费收入：配套公司每年向项目公司支付固定停车费收入480万元
（含税）。
B.超额停车费收入分成：若当年度停车费总收入超过600万元（含税），则
超出部分需按60%的比例向项目公司支付超额分成。
C.价格调整机制：在停车位委托管理的第10年，应根据届时停车费收费标准，
合理上调支付给项目公司的固定收入及超额分成比例。
根据行业经验，受托方受托管理停车位的报酬约为停车费收入的20%-40%，
即停车位业主分成比例约为60%-80%。本项目历史三年平均穿透停车费收入为
786.98万元（含税），按照行业内较低的60%分成比例计算（786.98*60%），项
目公司分成收入约为472.19万元，取整为480万元，以该较低分成额作为固定停车
费收入。同时，为激励运营管理机构主动管理，设置了超额报酬分成机制，以车
位管理方较低的分成比例20%测算，当项目公司收取停车费分成480万元时，车
位管理方对应分成120万元，因此设定600万元为超额停车费分成基准值，对于超
过600万元的部分，车位管理方的分成比例提升至40%，以激发其管理的积极性，
整体符合行业惯例。
2）停车费定价依据及公允性分析
本项目停车费“保底+超额分成”的收入分配机制，是基于历史经营状况和市
场化商业原则制定的合理安排，具体分析如下：
A.收费机制与风险收益匹配
停车费收入分配机制在保障运营管理机构能够覆盖其日常运营维护支出并
获取合理利润的同时，设置了超额收益分成条款，旨在形成有效的激励机制，促
使配套公司更加积极主动地运营管理停车位资产。
B.历史分成情况
2023-2025年度，配套公司直接向停车位实际使用人收取的含税停车费收入
（以下简称“穿透停车费收入”）分别为773.66万元、780.49万元、806.79万元，项
目公司分成停车费收入占穿透停车费收入平均比例约为70%，配套公司停车费收
入占穿透停车费收入平均比例约为30%，该比例符合市场化商业原则，能保证配
-108-
套公司的收入覆盖停车场日常运营成本。本项目预测未来10年项目公司平均停车
费收入约510万元，占历史三年平均穿透停车费收入786.98万元的64.80%，低于
历史三年项目公司实际停车费收入分成比例，预测较为谨慎。
综上所述，本项目关联交易中的停车费和空调费收入，其收入来源穿透均为
园区租户或停车位的实际使用人，穿透收费按照市场化定价收取，不存在收入来
源集中于单一关联方的情形。项目公司采取的停车费“固定保底+超额分成”及空
调费是“固定收入分成”模式，充分考虑了不同资产的运营成本结构与风险特性，
不仅具有实质的商业背景与合理性，定价依据充分，且可激励运营管理机构发挥
专业化运营优势，提升资产的整体运营效率与服务品质。
（3）房屋租赁收入
1）关联租赁需求真实，具备商业必要性
截至2026年3月31日，原始权益人及关联方租赁面积8,170.03平方米，占不动
产项目已出租面积4.46%。均基于自身经营实际需要自主决策，用途以办公为主，
同时配有招商中心、园区运营中心、园区展厅、孵化中心等与公司招商运营主业
相关的使用功能，租赁用途合理。
2）租金价格符合市场定价逻辑，具备定价公允性及合理性
评估机构采用比较法确定研发办公物业市场租金，首先，按照区位条件、业
态类型和产业定位等维度进行了比较和选择，确定可比实例；其次，经过充分考
虑估价对象与可比实例在交易时间、交易情况、不动产状况等方面的差异，修正
后得出估价对象的比准市场租金为50元/平方米/月。
原始权益人及关联方租金价格为50元/平方米/月与评估机构确定的比准市场
价格一致。
3）多次续租，经营稳定
以上关联租赁基于真实的商业需求自然形成，已与项目资产形成长期稳定的
租赁关系，并多次续租。原始权益人及关联方自2021年签约以来租赁需求稳定，
且根据其经营战略和业务需求，租赁需求进一步扩大，体现了其经营稳定性。
本基金成立后，项目公司上述关联交易（空调服务、停车位租赁和房屋租赁）
仍将继续存在，其中空调服务和停车位租赁按照《运营管理服务协议》约定的收
入分成机制进行分成，房屋租赁系根据商业目的正常开展，由关联方根据自身经
营实际需要与项目公司签署租赁协议。
-109-
（四）调查结论
经财务顾问核查，除不动产项目外，西安高科集团和/或西安高科集团实际
控制的关联方、西安高新配套和/或西安高新配套实际控制的关联方直接或通过
其他方式间接持有和/或运营了其他竞争性项目，因此可能与基础设施基金所持
有的不动产项目产生同业竞争。除不动产项目外，如软件新城公司和/或软件新
城公司关联方直接或通过其他方式间接持有和/或运营其他竞争性项目，将可能
与基础设施基金所持有的不动产项目产生同业竞争。西安高科集团、西安高新配
套、软件新城公司均已出具《关于避免同业竞争的承诺函》对利益冲突进行防范。
经财务顾问核查，截至2026年3月31日，不动产项目关联交易基于不动产
项目正常经营活动需要而开展，具有合理性与必要性。该等关联交易履行了必要
的决策程序、采购程序，符合《公司法》等相关法律法规的规定及《公司章程》
等公司内部管理制度要求。关联交易定价依据充分，定价公允，与市场交易价格
或独立第三方价格无较大差异。关联交易根据市场交易规则履行，交易条件不存
在对交易之任何一方显失公平的情形。
四、项目公司的财务状况分析
2014年3月，软件新城公司设立。为实施本公募REITs项目，项目公司已
通过存续分立等合法方式进行重组，即派生新设立分立新设公司，将当前西安软
件新城软件研发基地二期项目中除拟入池目标不动产资产以外的其他不入池资
产及相关事项剥离转移至分立新设公司，拟入池目标不动产资产项下不动产所对
应的房屋所有权、土地使用权等继续由软件新城公司持有，西安高新配套拟将所
持有的软件新城公司100%股权直接或间接转让给本公募REITs项下的相关载体。
对此，项目公司与分立新设公司已于2024年6月30日签署《分立协议》，项目
公司与分立新设公司已按照《分立协议》项下的方案和约定对项目公司的资产、
业务、人员及负债等相关权利、义务进行划分和承继。
根据《公开募集基础设施证券投资基金运营操作指引（试行）》，基于合理
假设编制了项目公司备考财务报表，项目公司备考财务报表已经信永中和会计师
事务所（特殊普通合伙）审计，并出具了编号为XYZH/2026XAAA5B0324的备
考审计报告。
投资者认购本基金时，应认真阅读项目公司备考财务报表及备考审计报告全
-110-
文。本财务顾问报告中，部分合计数与各报表项目直接相加之和在尾数上可能略
有差异，这些差异是由于四舍五入造成的。
（一）编制基础
项目公司管理层根据与平安基金签署的备考财务报表编制基础备忘录编制
备考财务报表，用于反映不动产项目2023年12月31日、2024年12月31日、
2025年12月31日及2026年3月31日的财务状况以及2023年度、2024年度、
2025年度及2026年1-3月份的经营成果和现金流量，以供设立不动产基金之用，
不适用于其他目的。
基于编制本备考财务报表的特殊目的，备考财务报表仅列示2023年12月
31日、2024年12月31日、2025年12月31日及2026年3月31日备考资产负
债表；2023年度、2024年度、2025年度及2026年1-3月份的备考利润表、备考
现金流量表以及对备考财务报表使用者具有重大参考意义的备考财务报表项目
附注。备考财务报表不构成按照企业会计准则编制的完整财务报表。由于备考财
务报表的报告主体并非真实的公司实体，备考财务报表所附财务信息并不反映备
考财务报表主体如作为真实的公司实体时，在报表期间或未来期间的真实财务状
况、经营成果和现金流量。
备考财务报表系假设项目公司于2023年1月1日前已经完成了资产重组工
作，将用于发行REITs产品的不动产项目作为一个整体保留至项目公司，并采用
《备考财务报表审计报告》附注中所述的重要会计政策、会计估计和财务编制基
础方法进行编制。
（二）重要会计政策和会计估计
（1）应收款项
项目公司应收款项包括应收租户租赁款、停车位费、空调费等。对外出租研
发办公楼及商业配套形成的租赁应收款和委托西安高新配套收取的停车位费、空
调或者新风系统收费形成的应收款项，根据合同约定的金额在租赁期内和委托期
间按直线法确认租金收入和停车费收入、空调费收入并相应形成应收账款，以摊
余成本计量。对于应收款项以预期信用损失为基础确认损失准备。
-111-
项目公司对于《企业会计准则第14号——收入》所规定的、不含重大融资成
分（包括根据该准则不考虑不超过一年的合同中融资成分的情况）的应收款项，
采用预期信用损失的简化模型，即始终按照整个存续期内预期信用损失的金额计
量其损失准备，由此形成的损失准备的增加或转回金额，作为减值损失或利得计
入当期损益。
对于包含重大融资成分的应收款项，项目公司选择采用预期信用损失的简化
模型，即始终按照整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备。
项目公司对于信用风险显着不同、具备以下特征的应收票据、应收账款单项
评价信用风险。如：未续期的银行承兑汇票；与对方存在争议或涉及诉讼、仲裁
的应收款项；已有明显迹象表明债务人很可能无法履行还款义务的应收票据和应
收款项等。
除了单项评估信用风险的金融资产外，对于应收票据、应收账款，项目公司
在单项工具层面无法以合理成本获得关于信用风险显着增加的充分证据，而在组
合基础上评估信用风险是否显着增加则是可行的。项目公司基于共同风险特征将
金融资产划分为不同组合，在组合的基础上编制应收账款账龄与整个存续期预期
信用损失率对照表，计算预期信用损失。
对于其他应收款、长期应收款，项目公司依据风险特征，参考历史信用损失
经验，结合当前状况及未来经济状况的预测，通过违约风险敞口和未来12个月内
或整个存续期预期信用损失率，计算信用损失。
1）应收账款坏账准备
A.单项计提坏账准备的应收账款
公司对于单独评估信用风险的应收款项，包括与对方存在争议或涉及诉讼、
仲裁的应收款项、已有明显迹象表明债务人很可能无法履行还款义务的应收款项
等，单项计提坏账准备。
B.按照信用风险组合计算预期信用风险损失的应收账款
-112-
a.低风险组合：主要包括应收政府部门的款项、应收与公司内部项目有关的客
户往来等确定能收回的往来款项。参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对
未来经济状况的预测，通常不确认预期信用损失。
b.正常风险组合：本组合为低风险组合之外的部分。参考历史信用损失经验，
结合当前状况以及对未来经济状况的预测，编制应收账款账龄与整个存续期预期
信用损失率对照表，计算预期信用损失。
2）其他应收款坏账准备
A.单项计提坏账准备的其他应收款
包括单项金额重大及单项金额虽不重大但单项计提坏账准备的其他应收款。
B.按照信用风险组合计算预期信用风险损失的其他应收款
a.低风险组合：主要包括应收政府部门的款项、备用金（除离职外）、保证金
、定金及押金、应收与公司内部项目有关的客户往来等确定能收回的往来款项，
认定为无信用风险。
b.正常风险组合：本组合为低风险组合之外的部分。参考历史信用损失经验，
结合当前状况及未来经济状况的预测，编制其他应收款账龄和整个存续期预期信
用损失率对照表，计算预期信用损失。
（2）投资性房地产
本基金将持有的为赚取租金或资本增值，或两者兼有的房地产划分为投资性
房地产，并以成本进行初始计量。与投资性房地产有关的后续支出，在相关的经
济利益很可能流入且其成本能够可靠的计量时，计入投资性房地产成本；否则，
于发生时计入当期损益。
所有投资性房地产采用成本模式进行后续计量，在其预计使用寿命内采用年
限平均法对其计提折旧，对于购买取得的投资性房地产，自取得之日后于其剩余
使用寿命内计提折旧。
目标资产的预计使用寿命、净残值率及年折旧率列示如下：
项目 折旧年限（年） 预计净残值率 年折旧率（%）
-113-
（%）
房屋、建筑物 20.00－50.00 5.00 1.90－4.75
土地使用权 20.00－50.00 - 2.00-5.00
配套设施 8.00-20.00 5.00 4.75-11.88
对投资性房地产的预计使用寿命、预计净残值和折旧方法于每年年度终了进
行复核并作适当调整。
自用房地产或存货转换为投资性房地产或投资性房地产转换为自用房地产时
，按转换前的账面价值作为转换后的入账价值。
投资性房地产的用途改变为自用时，自改变之日起，将该投资性房地产转换
为固定资产或无形资产。自用房地产的用途改变为赚取租金或资本增值时，自改
变之日起，将固定资产或无形资产转换为投资性房地产。发生转换时，转换为采
用成本模式计量的投资性房地产的，以转换前的账面价值作为转换后的入账价值
；转换为以公允价值模式计量的投资性房地产的，以转换日的公允价值作为转换
后的入账价值。
当投资性房地产被处置、或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济
利益时，终止确认该项投资性房地产。投资性房地产出售、转让、报废或毁损的
处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。
资产负债表日，当投资性房地产的可收回金额低于其账面价值时，账面价值
减记至可收回金额。
（三）重要会计政策和会计估计的变更
（1）项目公司自2023年1月1日执行《企业会计准则解释第16号》（财
会〔2022〕31号）中“关于单项交易产生的资产和负债相关的递延所得税不适用
初始确认豁免的会计处理”相关规定。该会计政策变更对项目公司备考财务报表
不产生影响。
（2）项目公司自2024年1月1日执行《企业会计准则解释第17号》（财
会〔2023〕21号）中“关于流动负债与非流动负债的划分”、“关于供应商融资安
排的披露”和“关于售后租回交易的会计处理”相关规定。该会计政策变更对项目
-114-
公司备考财务报表不产生影响。
（3）项目公司自2024年1月1日执行《企业会计准则解释第18号》（财
会〔2024〕24号），规定对不属于单项履约义务的保证类质量保证产生的预计负
债，应当按确定的金额计入“主营业务成本”和“其他业务成本”，不再计入“销售费
用”。并根据流动性列示预计负债。项目公司执行《企业会计准则解释第18号》
对本报告期内财务报表无影响。
（4）项目公司自2025年1月1日起无强制执行的新企业会计准则解释或
修订版准则。截至2025年12月31日，财政部发布的《企业会计准则解释第19
号》（财会〔2025〕32号）自2026年1月1日起施行，其涉及的非同一控制下
企业合并中补偿性资产的会计处理、处置同一控制下企业合并取得子公司相关资
本公积的处理、电子支付结算金融负债终止确认等内容，未对项目公司2025年
度备考财务报表产生影响。
（5）项目公司自2026年1月1日执行《企业会计准则解释第19号》（财
会〔2025〕32号），规定其涉及的非同一控制下企业合并中补偿性资产的会计处
理、处置同一控制下企业合并取得子公司相关资本公积的处理、电子支付结算金
融负债终止确认等内容。项目公司执行《企业会计准则解释第19号》对本报告
期内财务报表无影响。
（四）税收政策
不动产项目主要税种及税率列示如下：
税种 计税依据 适用税率
增值税 应纳增值税额（除简易征收外，应纳税额按照应纳税销售额乘以适用税率扣除当期允许抵扣的进项税后的余额） 5.00%、9.00%
城市维护建设税 增值税额 7.00%
教育费附加 增值税额 3.00%
地方教育费附加 增值税额 2.00%
企业所得税 应纳税所得额 25.00%
房产税 按房产原值扣除20%的余值、房屋租金 12.00%、1.20%
土地使用税 核减后实际占用面积 6.00元/㎡/年
-115-
（五）备考财务报表情况
项目公司备考财务报表情况如下：
表4-15：项目公司备考资产负债表
单位：万元
项目 2026年3月31日 2025年12月31日 2024年12月31日 2023年12月31日
流动资产：
货币资金 750.60 3,122.64 - -
应收票据 14.85 24.35 19.68 -
应收账款 1,267.07 1,305.34 1,975.74 2,139.93
应收款项融资 - - 19.89 -
预付账款 0.25 - 0.21 -
其他应收款 - - 9.30 13.05
其他流动资产 - 54.42 - -
流动资产合计 2,032.77 4,506.75 2,024.83 2,152.98
非流动资产：
投资性房地产 99,318.98 99,998.57 102,593.70 105,273.06
固定资产 2.42 2.31 2.48 2.34
长期待摊费用 662.99 697.30 485.29 325.92
非流动资产合计 99,984.38 100,698.18 103,081.47 105,601.33
资产总计 102,017.15 105,204.93 105,106.30 107,754.31
流动负债：
应付票据 403.08 378.73 - -
应付账款 507.77 538.33 621.13 430.54
预收账款 248.31 236.49 306.99 364.27
应付职工薪酬 2.02 7.95 18.86 24.91
应交税费 571.04 402.14 1,089.09 772.34
其他应付款 57,051.74 60,893.48 61,445.80 68,089.59
一年内到期的非流动负债 - - - 1,579.10
流动负债合计 58,783.96 62,457.11 63,481.88 71,260.76
非流动负债：
非流动负债合计 - - - -
负债合计 58,783.96 62,457.11 63,481.88 71,260.76
所有者权益合计 43,233.19 42,747.82 41,624.42 36,493.55
负债和所有者权益总计 102,017.15 105,204.93 105,106.30 107,754.31
表4-16：项目公司备考利润表
-116-
单位：万元
项目 2026年1-3月 2025年度 2024年度 2023年度
一、营业总收入 2,689.78 10,556.62 11,010.45 11,484.70
其中：营业收入 2,689.78 10,556.62 11,010.45 11,484.70
减：营业成本 865.52 3,458.69 3,075.93 3,053.53
税金及附加 373.55 1,490.97 1,387.99 1,416.59
销售费用 17.39 75.68 44.13 71.82
管理费用 30.08 99.03 96.39 128.42
财务费用 756.27 2,701.84 3,808.98 5,490.93
加：其他收益 - -
信用减值损失（损失以“－”号填列） 8.64 -20.97 50.48 557.99
二、营业利润 655.60 2,709.43 2,647.51 1,881.40
三、利润总额 655.60 2,709.43 2,647.51 1,881.40
减：所得税费用 165.90 682.6 649.25 330.85
四、净利润 489.70 2,026.83 1,998.26 1,550.55
五、综合收益总额 489.70 2,026.83 1,998.26 1,550.55
表4-17：项目公司备考现金流量表
单位：万元
项目 2026年1-3月 2025年度 2024年度 2023年度
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 2,896.36 11,694.31 11,677.22 17,777.51
收到其他与经营活动有关的现金 152.51 296.95 390.92 1,027.43
经营活动现金流入小计 3,048.87 11,991.26 12,068.13 18,804.94
购买商品、接受劳务支付的现金 100.22 334.61 332.24 91.47
支付给职工以及为职工支付的现金 46.17 109.94 145.17 329.99
支付的各项税费 459.42 3,404.09 2,269.44 2,232.09
支付其他与经营活动有关的现金 18.81 28.41 156.14 331.66
经营活动现金流出小计 624.62 3,877.06 2,903.00 2,985.21
经营活动产生的现金流量净额 2,424.26 8,114.20 9,165.14 15,819.73
二、投资活动产生的现金流量：
投资活动现金流入小计
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 46.45 546.56 323.36 364.11
投资活动现金流出小计 46.45 546.56 323.36 364.11
投资活动产生的现金流量净额 -46.45 -546.56 -323.36 -364.11
三、筹资活动产生的现金流量：
-117-
项目 2026年1-3月 2025年度 2024年度 2023年度
收到其他与筹资活动有关的现金 - 11,020.28
筹资活动现金流入小计 - 11,020.28
偿还债务支付的现金 - 16,017.75
分配股利、利润或偿付利息支付的现金 756.58 2,702.64 3,739.97 5,303.39
支付其他与筹资活动有关的现金 3,993.26 1,742.37 5,101.81 5,154.76
筹资活动现金流出小计 4,749.84 4,445.00 8,841.78 26,475.89
筹资活动产生的现金流量净额 -4,749.84 -4,445.00 -8,841.78 -15,455.61
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响
五、现金及现金等价物净增加额 -2,372.04 3,122.64
加：期初现金及现金等价物余额 3,122.64
六、期末现金及现金等价物余额 750.60 3,122.64
（六）主要财务指标分析
1、资产情况
表4-18：项目公司备考财务报表资产情况
单位：万元，%
项目 2026年3月31日 2025年12月31日 2024年12月31日 2023年12月31日
金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
流动资产：
货币资金 750.60 0.74 3,122.64 2.97 - - - -
应收票据 14.85 0.01 24.35 0.02 19.68 0.02 - -
应收账款 1,267.07 1.24 1,305.34 1.24 1,975.74 1.88 2,139.93 1.99
应收款项融资 - - - - 19.89 0.02 - -
预付账款 0.25 - - - 0.21 - - -
其他应收款 - - - - 9.30 0.01 13.05 0.01
其他流动资产 - - 54.42 0.05 - -
流动资产合计 2,032.77 1.99 4,506.75 4.29 2,024.83 1.93 2,152.98 2.00
非流动资产：
投资性房地产 99,318.98 97.36 99,998.57 95.05 102,593.70 97.61 105,273.06 97.70
固定资产 2.42 - 2.31 - 2.48 - 2.34 -
长期待摊费用 662.99 0.65 697.30 0.66 485.29 0.46 325.92 0.30
非流动资产合计 99,984.38 98.01 100,698.18 95.71 103,081.47 98.07 105,601.33 98.00
资产总计 102,017.15 100.00 105,204.93 100.00 105,106.30 100.00 107,754.31 100.00
最近三年及一期末，项目公司资产总额分别为107,754.31万元、105,106.30
-118-
万元、105,204.93万元和102,017.15万元，总体保持平稳。其中：流动资产占比
分别为2.00%、1.93%、4.29%和1.99%，主要由货币资金、应收票据、应收账款、
其他应收款构成；非流动资产占比分别为98.00%、98.07%、95.71%和98.01%，
主要由投资性房地产、固定资产和长期待摊费用构成。
（1）货币资金
最近三年及一期末，项目公司货币资金分别为0.00万元、0.00万元、3,122.64
万元和750.60万元，占资产总额的比例分别为0.00%、0.00%、2.97%和0.74%。
（2）应收账款
表4-19：项目公司备考财务报表应收账款
单位：万元
账龄 2026年3月31日 2025年12月31日 2024年12月31日 2023年12月31日
1年以内（含1年） 1,267.28 1,092.38 1,510.34 2,221.67
1-2年 47.05 268.36 496.62 0.89
2-3年 0.71 0.71 0.66 2.12
3年以上 0.94 0.94 4.85 2.45
小计 1,315.98 1,362.39 2,012.47 2,227.13
减：坏账准备 48.91 57.04 36.72 87.20
合计 1,267.07 1,305.34 1,975.74 2,139.93
最近三年及一期末，项目公司应收账款账面价值分别为2,139.93万元、
1,975.74万元、1,305.34万元和1,267.07万元，占资产总额的比例分别为1.99%、
1.88%、1.24%和1.24%。截至2026年3月31日，应收账款余额为1,315.98万
元，计提坏账准备48.91万元，其中关联方应收账款余额353.99万元，占比26.90%。
（3）投资性房地产
投资性房地产是项目公司的核心资产，最近三年及一期末，项目公司投资性
房地产账面价值分别为105,273.06万元、102,593.70万元、99,998.57万元和
99,318.98万元，占资产总额的比例分别为97.70%、97.61%、95.05%和97.36%。
项目公司投资性房地产采用成本法进行后续计量，房屋建筑物、土地使用权与配
套设施均按照直线法进行折旧或摊销，故报告期内账面价值逐年递减。
-119-
表4-20：项目公司备考财务报表投资性房地产
单位：万元，%
项目 2026年3月31日 2025年12月31日 2024年12月31日 2023年12月31日
金额 占总资产比例 金额 占总资产比例 金额 占总资产比例 金额 占总资产比例
房屋、建筑物 92,073.03 90.25 92,679.85 88.09 95,031.95 90.42 97,492.92 90.48
土地使用权 5,701.17 5.59 5,741.04 5.46 5,857.83 5.57 6,006.08 5.57
配套设施 1,544.78 1.51 1,577.68 1.50 1,703.92 1.62 1,774.06 1.65
合计 99,318.98 97.36 99,998.57 95.05 102,593.70 97.61 105,273.06 97.70
（4）长期待摊费用
最近三年及一期末，项目公司长期待摊费用账面价值分别为325.92万元、
485.29万元、697.30万元和662.99万元，占资产总额的比例分别为0.30%、0.46%、
0.66%和0.65%。长期待摊费用均为维修改造费。
2、负债情况
最近三年及一期末，项目公司备考财务报表的总负债规模分别为71,260.76
万元、63,481.88万元、62,457.11万元和58,783.96万元，全部为流动负债。最
近三年及一期末，项目公司负债规模逐渐减少，负债构成及变动情况如下表所示：
表4-21：项目公司备考财务报表负债情况
单位：万元，%
项目 2026年3月31日 2025年12月31日 2024年12月31日 2023年12月31日
金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
流动负债：
应付票据 403.08 0.69 378.73 0.61 - - - -
应付账款 507.77 0.86 538.33 0.86 621.13 0.98 430.54 0.60
预收款项 248.31 0.42 236.49 0.38 306.99 0.48 364.27 0.51
应付职工薪酬 2.02 0.00 7.95 0.01 18.86 0.03 24.91 0.03
应交税费 571.04 0.97 402.14 0.64 1089.09 1.72 772.34 1.08
其他应付款 57,051.74 97.05 60,893.48 97.50 61,445.80 96.79 68,089.59 95.55
一年内到期的非流动负债 - - - - - - 1,579.10 2.22
-120-
流动负债合计 58,783.96 100.0 0 62,457.11 100.00 63,481.88 100.00 71,260.76 100.00
负债合计 58,783.96 100.0 0 62,457.11 100.00 63,481.88 100.00 71,260.76 100.00
（1）应付票据
最近三年及一期末，项目公司应付票据分别为0.00万元、0.00万元、378.73
万元和403.08万元，占负债总额的比例分别为0.00%、0.00%、0.61%和0.69%。
2026年3月31日应付票据余额403.08万元，主要因支付维修改造费而发生。
（2）应付账款
最近三年及一期末，项目公司应付账款分别为430.54万元、621.13万元、
538.33万元和507.77万元，占负债总额的比例分别为0.60%、0.98%、0.86%和
0.86%，应付账款主要为工程款、运营管理费等。
表4-22：项目公司备考财务报表应付账款
单位：万元，%
项目 2026年3月31日 2025年12月31日 2024年12月31日 2023年12月31日
金额 占总负债比例 金额 占总负债比例 金额 占总负债比例 金额 占总负债比例
运营管理费 183.02 0.31 184.38 0.30 290.50 0.46 - -
工程款 324.74 0.55 353.95 0.56 330.63 0.52 430.54 0.60
合计 507.77 0.86 538.33 0.86 621.13 0.98 430.54 0.60
（3）预收款项
最近三年及一期末，项目公司预收款项分别为364.27万元、306.99万元、
236.49万元和248.31万元，占负债总额的比例分别为0.51%、0.48%、0.38%和
0.42%。项目公司预收款项均为对租户的预收租金。
（4）应交税费
最近三年及一期末，项目公司应交税费分别为772.34万元、1,089.09万元、
402.14万元和571.04万元，占负债总额的比例分别为1.08%、1.72%、0.64%和
0.97%，应交税费主要为企业所得税、房产税、增值税及附加等。
（5）其他应付款
最近三年及一期末，项目公司其他应付款分别为68,089.59万元、61,445.80
万元、60,893.48万元和57,051.74万元。占负债总额的比例分别为95.55%、
96.79%、97.50%和97.05%。其他应付款主要包括往来款及借款、保证金、押金
-121-
和应付利息，其中往来款及借款主要为与西安高新配套之间的日常经营性往来款
及借款。
表4-23：项目公司备考财务报表其他应付款
单位：万元，%
项目 2026年3月31日 2025年12月31日 2024年12月31日 2023年12月31日
金额 占总负债比例 金额 占总负债比例 金额 占总负债比例 金额 占总负债比例
应付利息 19.03 0.03
其他应付款 57,051.74 97.05 60,893.48 97.50 61,445.80 96.79 68,070.55 95.52
其中：往来款及借款 54,543.96 92.79 58,537.83 93.72 59,376.77 93.53 66,032.08 92.66
保证金、押金 2,507.78 4.27 2,355.65 3.77 2,069.04 3.26 2,038.47 2.86
合计 57,051.74 97.05 60,893.48 97.50 61,445.80 96.79 68,089.59 95.55
3、收入及盈利水平
（1）营业收入
表4-24：项目公司备考财务报表营业收入情况
单位：万元，%
项目 2026年1-3月 2025年度 2024年度 2023年度
金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
营业收入 2,689.78 100.00 10,556.62 100.00 11,010.45 100.00 11,484.70 100.00
其中：租金收入 2,357.37 87.64 9,668.28 91.59 10,125.14 91.96 10,697.29 93.14
停车费收入 229.20 8.52 558.06 5.29 556.38 5.05 457.14 3.98
空调费收入 103.21 3.84 330.28 3.13 328.93 2.99 330.28 2.88
合计 2,689.78 100.00 10,556.62 100.00 11,010.45 100.00 11,484.70 100.00
最近三年及一期，项目公司营业收入分别为11,484.70万元、11,010.45万元、
10,556.62万元和2,689.78万元。报告期内收入主要为租金收入，分别为10,697.29
万元、10,125.14万元、9,668.28万元和2,357.37万元，占营业收入的比例分别
为93.14%、91.96%、91.59%和87.64%。受经济环境及区域市场变化影响，运营
管理机构调整招商策略以应对市场变化，出租率保持稳定，租金收入略有下降。
（2）营业成本
表4-25：项目公司备考财务报表营业成本情况
-122-
单位：万元，%
项目 2026年1-3月 2025年度 2024年度 2023年度
金额 占比 金额 占比 金额 占比 金额 占比
投资性房地产折旧 679.59 78.52 2,720.65 78.66 2,679.36 87.12 2,679.36 87.75
装修及改造费用 52.79 6.10 345.53 9.99 41.63 1.35 81.58 2.67
运营管理成本 133.14 15.38 392.51 11.35 354.94 11.53 292.59 9.58
合计 865.52 100.00 3,458.69 100.00 3,075.93 100.00 3,053.53 100.00
最近三年及一期，项目公司营业成本分别为3,053.53万元、3,075.93万元、
3,458.69万元和865.52万元。营业成本主要包括投资性房地产折旧、装修及改造
费用和运营管理成本，其中投资性房地产折旧分别为2,679.36万元、2,679.36万
元、2,720.65万元和679.59万元，在营业成本中占比分别为87.75%、87.12%、
78.66%和78.52%；装修及改造费用分别为81.58万元、41.63万元、345.53万元
和52.79万元，在营业成本中占比分别为2.67%、1.35%、9.99%和6.10%，2025
年对部分景观及设备设施进行了提升改造，当年费用有所增加；运营管理成本分
别为292.59万元、354.94万元、392.51万元和133.14万元，在营业成本中占比
分别为9.58%、11.53%、11.35%和15.38%；自2024年3月31日起，项目公司
委托西安高新配套负责项目的运营管理并支付运营管理费用，按照市场化需求进
一步加强招商营销和渠道投入，同时充实了运营管理团队规模，运营管理成本有
所增长。
（3）营业收入、营业成本和运营净收益的增减变动情况及原因
表4-26：项目公司营业收入、营业成本及运营净收益变动情况
单位：万元
项目 2026年1-3月 2025年度 2024年度 2023年度
营业收入 2,689.78 10,556.62 11,010.45 11,484.70
营业成本 865.52 3,458.69 3,075.93 3,053.53
运营净收益 2,117.15 7,940.89 8,903.95 9,275.57
营业收入变动 -2.91% -4.12% -4.13% -
营业成本变动 6.78% 12.44% 0.73% -
运营净收益变动 6.24% -10.82% -4.01% -
最近三年及一期，项目公司运营净收益分别为9,275.57万元、8,903.95万元、
7,940.89万元和2,117.15万元。2024年以来受经济环境变化及周边竞品竞争加剧
-123-
影响，出租率、有效租金单价均有所下降，导致租金收入、运营净收益、EBITDA
相应减少。运营管理机构通过优化运营策略、加强招商营销和渠道投入、改造提
升园区配套服务设施等方式提高园区综合竞争力。2025年对项目设备设施进行
了提升改造，加强了招商营销，当年运营支出增长24.17%，导致当年EBITDA
继续下降。评估预测2026年-2033年EBITDA均低于2025年度，预测期前十年
运营净收益均未超2025年金额，预测较为审慎。
（4）成本费用及税金占营业收入的比重和变化情况
表4-27：项目公司成本费用结构及占营业收入比重情况
单位：万元，%
项目 2026年1-3月 2025年度 2024年度 2023年度
金额 占营业收入比重 金额 占营业收入比重 金额 占营业收入比重 金额 占营业收入比重
营业成本 865.52 32.18 3,458.69 32.76 3,075.93 27.94 3,053.53 26.59
税金及附加 373.55 13.89 1,490.97 14.12 1,387.99 12.61 1,416.59 12.33
销售费用 17.39 0.65 75.68 0.72 44.13 0.40 71.82 0.63
管理费用 30.08 1.12 99.03 0.94 96.39 0.88 128.42 1.12
财务费用 756.27 28.12 2,701.84 25.59 3,808.97 34.59 5,490.93 47.81
合计 2,042.81 75.95 7,826.21 74.14 8,413.42 76.41 10,161.29 88.48
最近三年及一期，项目公司营业成本、税金及附加、销售费用、管理费用、
财务费用之和分别为10,161.29万元、8,413.42万元、7,826.21万元和2,042.81万
元，占营业收入比重分别为88.48%、76.41%、74.14%和75.95%，总体呈现下降
趋势，主要原因为：随着关联方借款本金的偿还和利率的下降，2023年-2025年
财务费用明显下降。
1）税金及附加
表4-28：项目公司备考财务报表税金及附加情况
单位：万元
项目 2026年1-3月 2025年度 2024年度 2023年度
房产税 341.70 1,364.98 1,260.49 1,283.67
土地使用税 11.94 47.75 47.75 47.75
城市维护建设税 9.70 37.87 38.43 41.12
教育费附加 4.16 16.23 16.47 17.62
-124-
地方教育费附加 2.77 10.82 10.98 11.75
印花税 2.47 10.15 10.63 11.23
水利建设基金 0.81 3.17 3.25 3.45
合计 373.55 1,490.97 1,387.99 1,416.59
最近三年及一期，项目公司税金及附加分别为1,416.59万元、1,387.99万元、
1,490.97万元和373.55万元，占营业收入比例分别为12.33%、12.61%、14.12%
和13.89%，税金及附加主要为房产税。
2）销售费用、管理费用、财务费用
最近三年及一期，项目公司销售费用分别为71.82万元、44.13万元、75.68
万元和17.39万元，占营业收入比例分别为0.63%、0.40%、0.72%和0.65%，占
比较低；管理费用分别为128.42万元、96.39万元、99.03万元和30.08万元，主
要由职工薪酬等构成，占营业收入比例分别为1.12%、0.88%、0.94%和1.12%；
财务费用分别为5,490.93万元、3,808.98万元、2,701.84万元和756.27%，主要
为利息支出，占营业收入分别为47.81%、34.59%、25.59%和28.12%。
4、资本性支出情况
最近三年及一期，项目公司资本性支出分别为299.72万元、223.04万元、
444.36万元和17.10万元，资本性支出主要包括园区设备设施维修及物业更新改
造支出，2025年资本性支出增加的原因为对不动产项目部分区域及设施进行了
提升改造，以及对部分设备大中修，使得当年物业更新改造支出有所增加。
5、现金流量情况分析
表4-29：项目公司备考财务报表现金流量情况
单位：万元
项目 2026年1-3月 2025年度 2024年度 2023年度
经营活动现金流入小计 3,048.87 11,991.26 12,068.13 18,804.94
经营活动现金流出小计 624.62 3,877.06 2,903.00 2,985.21
经营活动产生的现金流量净额 2,424.26 8,114.20 9,165.14 15,819.73
投资活动现金流入小计 - - - -
投资活动现金流出小计 46.45 546.56 323.36 364.11
投资活动产生的现金流量净额 -46.45 -546.56 -323.36 -364.11
-125-
筹资活动现金流入小计 - - - 11,020.28
筹资活动现金流出小计 4,749.84 4,445.00 8,841.78 26,475.89
筹资活动产生的现金流量净额 -4,749.84 -4,445.00 -8,841.78 -15,455.61
最近三年及一期，项目公司经营活动现金流入总额分别为18,804.94万元、
12,068.13万元、11,991.26万元和3,048.87万元，经营活动产生的现金流量净额
分别为15,819.73万元、9,165.14万元、8,114.20万元和2,424.26万元。报告期
内，项目公司经营活动现金流入总额与营业收入变动趋势基本保持一致，2023年
经营活动现金流入总额明显高于当年营业收入，主要原因系项目公司2023年起
强化园区运营管理，收回历史租金欠款。
最近三年及一期，项目公司投资活动产生的现金流量净额分别为-364.11万
元、-323.36万元、-546.56万元和-46.45万元。2025年度投资活动现金流量净额
较2024年度上升，主要原因是维修改造支出增加。
最近三年及一期，项目公司筹资活动产生的现金流量净额分别为-15,455.61
万元、-8,841.78万元、-4,445.00万元和-4,749.84万元，筹资活动产生的现金流
量净额有所波动，主要是流动资金借款及偿还本金差异引起。
（三）调查结论
经基金管理人及专项计划管理人核查，不动产项目近三年及一期内保持盈利，
其产生的现金流独立、持续、稳定、可预测、可特定化；现金流来源合理分散，
且主要由市场化运营产生，不依赖第三方补贴等非经常性收入。
五、期后事项
（一）项目公司运营管理安排
项目公司纳入本基金后，基金管理人（代表基金的利益）通过资产支持证券
和项目公司取得不动产项目完全所有权或经营权利，有权就项目公司主要人员的
安排作出决定或组织市场化招聘，并对项目公司开展审计，项目公司应给予所有
必要之配合。
项目公司在满足业务实际需求的前提下，总体上应以精简、高效的原则配置
人员，不设董事会，设1名董事，公司法定代表人由董事担任。项目公司法定代
表人、董事、财务负责人均应由基金管理人指定人员担任，项目公司其他人员由
-126-
基金管理人选定人选，与项目公司签订劳动合同，项目公司对其考核并承担薪酬
成本，以上人员办公费用由项目公司承担。
不动产基金运作过程中，基金管理人将按照法律法规规定和《基金合同》约
定主动履行不动产项目运营管理职责，同时，基金管理人拟委托西安高新配套作
为外部管理机构负责不动产项目的部分运营管理职责。基金管理人、专项计划管
理人、西安高新配套与项目公司签订《运营管理服务协议》，并在协议中明确约
定基金管理人委托外部管理机构为不动产项目提供运营管理服务的具体安排。
不动产基金运作过程中，基金及专项计划的托管人将按照法律法规规定，并
依据《基金合同》、《基金托管协议》、《专项计划托管协议》，以及与基金
管理人、计划管理人、项目公司签署的《资金监管协议》，为项目公司账户提
供监管服务，保证不动产基金资产在监管账户内封闭运行。
（二）项目交割安排
1、项目公司运营管理安排
项目公司纳入本基金后，基金管理人（代表基金的利益）通过资产支持证券
和项目公司取得不动产项目完全所有权或经营权利，有权就项目公司主要人员的
安排作出决定或组织市场化招聘，并对项目公司开展审计，项目公司应给予所有
必要之配合。
项目公司在满足业务实际需求的前提下，总体上应以精简、高效的原则配置
人员，不设董事会，设1名董事，公司法定代表人由董事担任。项目公司法定代
表人、董事、监事、财务负责人均应由基金管理人指定人员担任，项目公司其他
人员由基金管理人选定人选，与项目公司签订劳动合同，项目公司对其考核并承
担薪酬成本，以上人员办公费用由项目公司承担。
不动产基金运作过程中，基金管理人将按照法律法规规定和《基金合同》约
定主动履行不动产项目运营管理职责，同时，基金管理人拟委托西安高新配套作
为外部管理机构负责不动产项目的部分运营管理职责。基金管理人、专项计划管
理人、西安高新配套与项目公司签订《运营管理服务协议》，并在协议中明确约
定基金管理人委托外部管理机构为不动产项目提供运营管理服务的具体安排。
不动产基金运作过程中，基金及专项计划的托管人将按照法律法规规定，并
依据《基金合同》、《基金托管协议》、《专项计划托管协议》，以及与基金
-127-
管理人、计划管理人、项目公司签署的《资金监管协议》，为项目公司账户提
供监管服务，保证不动产基金资产在监管账户内封闭运行。
2、项目交割安排
本项目资产交割的主要安排流程如下：
（1）西安高新配套、平安证券（代表专项计划的利益）及项目公司签署《股
权转让协议》，经各方盖章并经法定代表人或授权代表签字或签章之日起成立，
自专项计划设立日生效。
（2）基金正式设立；基金认购专项计划的全部基础设施资产支持证券，专
项计划正式设立；平安证券（代表专项计划的利益）与西安高新配套完成股权交
割；专项计划成为项目公司的唯一股东，享有标的股权所附带的一切权利和利益，
并承担相应的股东义务。交割日为专项计划按照《股权转让协议》约定向西安高
新配套支付第一笔股权转让价款之日。
（3）项目公司完成工商变更登记，将平安证券（代表专项计划的利益）登
记为项目公司股东。
（4）根据《股东借款协议》的约定，专项计划向项目公司发放股东借款，
用于偿还项目公司特定债务。
（5）根据《股权转让协议》的约定，在股权转让价款支付条件达成后，专
项计划向西安高新配套支付股权转让价款。
上述安排为根据相关监管规定拟定的步骤和流程，未来交割的实际操作过程
中将根据有关机构的实际要求办理。
-128-
第五章不动产资产
一、不动产资产概览
本次拟发行的不动产项目位于陕西省西安高新技术产业开发区天谷八路
156号软件新城软件研发基地二期（简称“软件新城二期”），资产范围为软件新
城二期项目的13幢房地产，包括10幢地上房地产、3幢地下房地产（物业用房、
地下车库及其他配套建筑）的房屋所有权及占用范围内的分摊国有土地使用权，
总建筑面积325,033.70平方米、可租赁面积212,172.57平方米。截至2026年3
月31日，不动产资产整体出租率86.43%。不动产项目基本情况如下：
表5-1：不动产项目概况
项目名称 软件新城软件研发基地二期
大类资产类型 产权类
项目业态 产业园
项目所在地 陕西省西安高新技术产业开发区天谷八路156号
资产范围 位于陕西省西安高新技术产业开发区天谷八路156号软件新城软件研发基地二期，资产范围为软件新城二期项目的13幢房地产，包括房屋所有权及占用范围内的分摊国有土地使用权
建设内容和规模 入池资产总建筑面积325,033.70平方米，其中地上研发建筑面积为209,099.14平方米，地下车库建筑面积为84,070.14平方米，地下物业用房建筑面积为4,093.81平方米，储藏室等设备用房建筑面积为27,770.61平方米。
建筑面积和可供出租面积 325,033.70平方米；212,172.57平方米
投入运营时间 分区竣工并分区陆续开始运营，其中A2、A3-1、A6、A9、A10、A11、A12于2016年9月开始运营，B1、B3于2016年10月开始运营，C1-C3于2017年7月开始运营
使用期限 2014年至2064年
剩余年限 38.57年
用地性质 科教用地
可供分配金额测算 本基金预计2026年7-12月合并可供分配金额为3,630.40万元 本基金预计2027年度合并可供分配金额为6,631.82万元
投保情况（投保险种投保金额、投保期限） 已投保，投保范围包括财产一切险、营业中断险、公众责任险，期限为自2025年10月21日00时起至2026年10月20日24时00分止，其中财产一切险总投保金额为13.6亿元，覆盖基准日估值的金额
项目权属 原始权益人持有
-129-
二、不动产项目合规性
（一）项目符合国家战略、发展规划和产业政策的情况
2014年国务院办公厅发布《关于促进国家级经济开发区转型升级创新发展
的若干意见》，该意见对国家级经济开发区转型升级、创新发展提出了相关建议，
并大力支持产业园未来的相关发展；2017年4月，科技部《国家高新技术产业
开发区“十三五”发展规划》，同样肯定了我国高新区的重大引领作用，将促进未
来产业园区的长远发展。2021年11月西安发布《西安高新区推动上市公司高质
量发展的若干政策措施》，公布了一系列助推上市公司的重要举措，其中产业园
区承担起了上市公司释放产能的重要作用。
项目不存在违背相关国家重大战略、宏观调控政策，国民经济和社会发展总
体规划、有关专项规划和区域规划（实施方案），《产业结构调整指导目录》和
相关行业政策，以及外商投资准入负面清单等外商投资管理有关政策的情况。
项目位于西安高新区。西安高新区是全国首批国家级高新区，在工信部2024
年国家高新区综合评价排名第五，是西安高新技术企业的重要孵化器。产业园区
则发挥了吸引产业链上下游形成规模化产业集群的重要作用，满足了公司多样化
的用地需求，为片区注入经济活力。
本次产业园公募REITs为原始权益人西安高新配套提供了资本金来源，符
合国家对于高新产业发展的宏观目标，同时对西安高新区的产业活力、产业发展
有着极大的促进作用，有利于高新区打造硬科技重要增长极，成为大西安标杆产
业聚集区，促进整体经济水平提高。
（二）项目权属、他项权利及解除安排
经基金管理人、计划管理人核查并根据中伦律师事务所出具的《法律意见书》，
截至2026年3月31日，目标不动产资产的房屋所有权及其对应的土地使用权
属于软件新城公司，权属清晰。房屋所有权情况如下表：
表5-2：房屋所有权情况
单位：平方米
序号 资产名称 产权证书编号 房屋坐落 建筑面积
1 地上物业-A3-1 陕（2017）西安市不动产权第1040778号 西安市高新区天谷八路156号1幢20101室 686.44
2 陕（2017）西安市不动产权第1040781号 西安市高新区天谷八路156号1幢20102室 683.31
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序号 资产名称 产权证书编号 房屋坐落 建筑面积
3 陕（2017）西安市不动产权第1040784号 西安市高新区天谷八路156号1幢20201室 1,686.05
4 陕（2017）西安市不动产权第1040787号 西安市高新区天谷八路156号1幢20301室 1,607.85
5 陕（2017）西安市不动产权第1040790号 西安市高新区天谷八路156号1幢20401室 1,587.46
6 陕（2017）西安市不动产权第1040793号 西安市高新区天谷八路156号1幢20501室 1,600.46
7 地上物业-A2 陕（2017）西安市不动产权第1092110号 西安市高新区天谷八路156号3幢10101室 685.75
8 陕（2017）西安市不动产权第1092113号 西安市高新区天谷八路156号3幢10102室 685.75
9 陕（2017）西安市不动产权第1092116号 西安市高新区天谷八路156号3幢10201室 827.80
10 陕（2017）西安市不动产权第1092119号 西安市高新区天谷八路156号3幢10202室 829.81
11 陕（2017）西安市不动产权第1092122号 西安市高新区天谷八路156号3幢10203室 15.47
12 陕（2017）西安市不动产权第1092126号 西安市高新区天谷八路156号3幢10204室 15.47
13 陕（2017）西安市不动产权第1092129号 西安市高新区天谷八路156号3幢10301室 780.54
14 陕（2017）西安市不动产权第1092132号 西安市高新区天谷八路156号3幢10302室 782.55
15 陕（2017）西安市不动产权第1092135号 西安市高新区天谷八路156号3幢10303室 15.47
16 陕（2017）西安市不动产权第1092138号 西安市高新区天谷八路156号3幢10304室 15.47
17 陕（2017）西安市不动产权第1092141号 西安市高新区天谷八路156号3幢10401室 780.54
18 陕（2017）西安市不动产权第1092144号 西安市高新区天谷八路156号3幢10402室 782.55
19 陕（2017）西安市不动产权第1092147号 西安市高新区天谷八路156号3幢10403室 15.47
20 陕（2017）西安市不动产权第1092150号 西安市高新区天谷八路156号3幢10404室 15.47
21 陕（2017）西安市不动产权第1092153号 西安市高新区天谷八路156号3幢10501室 789.15
22 陕（2017）西安市不动产权第1092156号 西安市高新区天谷八路156号3幢10502室 791.16
23 陕（2017）西安市不动产权第1092159号 西安市高新区天谷八路156号3幢10503室 15.47
24 陕（2017）西安市不动产权第1092162号 西安市高新区天谷八路156号3幢10504室 15.47
25 地上物业-A6 陕（2017）西安市不动产权第1040811号 西安市高新区天谷八路156号6幢10101室 684.11
26 陕（2017）西安市不动产权第1040814号 西安市高新区天谷八路156号6幢10102室 684.11
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序号 资产名称 产权证书编号 房屋坐落 建筑面积
27 陕（2017）西安市不动产权第1040817号 西安市高新区天谷八路156号6幢10201室 1,674.91
28 陕（2017）西安市不动产权第1040820号 西安市高新区天谷八路156号6幢10301室 1,580.92
29 陕（2017）西安市不动产权第1040823号 西安市高新区天谷八路156号6幢10401室 1,576.12
30 陕（2017）西安市不动产权第1040826号 西安市高新区天谷八路156号6幢10501室 1,587.67
31 地上物业-A9 陕（2017）西安市不动产权第1040829号 西安市高新区天谷八路156号9幢10101室 576.05
32 陕（2017）西安市不动产权第1040832号 西安市高新区天谷八路156号9幢10102室 723.89
33 陕（2017）西安市不动产权第1040835号 西安市高新区天谷八路156号9幢10201室 1,799.55
34 陕（2017）西安市不动产权第1040838号 西安市高新区天谷八路156号9幢10301室 1,799.55
35 陕（2017）西安市不动产权第1040841号 西安市高新区天谷八路156号9幢10401室 1,799.55
36 陕（2017）西安市不动产权第1040844号 西安市高新区天谷八路156号9幢10501室 1,799.55
37 地上物业-A10 陕（2017）西安市不动产权第1040901号 西安市高新区天谷八路156号10幢10101室 265.04
38 陕（2017）西安市不动产权第1040904号 西安市高新区天谷八路156号10幢10102室 299.31
39 陕（2017）西安市不动产权第1040907号 西安市高新区天谷八路156号10幢10201室 808.07
40 陕（2017）西安市不动产权第1040910号 西安市高新区天谷八路156号10幢10301室 808.07
41 陕（2017）西安市不动产权第1040913号 西安市高新区天谷八路156号10幢10401室 808.07
42 陕（2017）西安市不动产权第1040916号 西安市高新区天谷八路156号10幢10501室 808.07
43 地上物业-A11 陕（2017）西安市不动产权第1040853号 西安市高新区天谷八路156号11幢10101室 265.16
44 陕（2017）西安市不动产权第1040856号 西安市高新区天谷八路156号11幢10102室 299.44
45 陕（2017）西安市不动产权第1040859号 西安市高新区天谷八路156号11幢10201室 806.24
46 陕（2017）西安市不动产权第1040862号 西安市高新区天谷八路156号11幢10301室 806.24
47 陕（2017）西安市不动产权第1040865号 西安市高新区天谷八路156号11幢10401室 806.24
48 陕（2017）西安市不动产权第1040868号 西安市高新区天谷八路156号11幢10501室 806.24
49 地上物业-A12 陕（2017）西安市不动产权第1040871号 西安市高新区天谷八路156号12幢10101室 574.88
50 陕（2017）西安市不动产权第1040874号 西安市高新区天谷八路156号12幢10102室 722.42
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序号 资产名称 产权证书编号 房屋坐落 建筑面积
51 陕（2017）西安市不动产权第1040877号 西安市高新区天谷八路156号12幢10201室 1,803.20
52 陕（2017）西安市不动产权第1040880号 西安市高新区天谷八路156号12幢10301室 1,803.20
53 陕（2017）西安市不动产权第1040883号 西安市高新区天谷八路156号12幢10401室 1,803.20
54 陕（2017）西安市不动产权第1040886号 西安市高新区天谷八路156号12幢10501室 1,803.20
55 地上物业-B1 陕（2019）西安市不动产权第0269695号 西安市高新区天谷八路156号14幢10201室 1,398.42
56 陕（2019）西安市不动产权第0269696号 西安市高新区天谷八路156号14幢10301室 2,108.58
57 陕（2019）西安市不动产权第0269697号 西安市高新区天谷八路156号14幢10401室 2,108.58
58 陕（2019）西安市不动产权第0269698号 西安市高新区天谷八路156号14幢10501室 2,108.58
59 陕（2019）西安市不动产权第0269699号 西安市高新区天谷八路156号14幢10601室 2,108.58
60 陕（2019）西安市不动产权第0269700号 西安市高新区天谷八路156号14幢10701室 2,108.58
61 陕（2019）西安市不动产权第0269694号 西安市高新区天谷八路156号14幢10801室 2,108.58
62 陕（2019）西安市不动产权第0269693号 西安市高新区天谷八路156号14幢10901室 2,108.58
63 陕（2019）西安市不动产权第0269692号 西安市高新区天谷八路156号14幢11001室 2,108.58
64 陕（2019）西安市不动产权第0269691号 西安市高新区天谷八路156号14幢11101室 2,108.58
65 地上物业-B3 陕（2019）西安市不动产权第0269712号 西安市高新区天谷八路156号16幢10201室 1,417.61
66 陕（2019）西安市不动产权第0269713号 西安市高新区天谷八路156号16幢10301室 2,115.83
67 陕（2019）西安市不动产权第0269714号 西安市高新区天谷八路156号16幢10401室 2,115.83
68 陕（2019）西安市不动产权第0269715号 西安市高新区天谷八路156号16幢10501室 2,119.60
69 陕（2019）西安市不动产权第0269716号 西安市高新区天谷八路156号16幢10601室 2,119.60
70 陕（2019）西安市不动产权第0269717号 西安市高新区天谷八路156号16幢10701室 2,119.60
71 陕（2019）西安市不动产权第0269718号 西安市高新区天谷八路156号16幢10801室 2,119.60
72 陕（2019）西安市不动产权第0269719号 西安市高新区天谷八路156号16幢10901室 2,119.60
73 陕（2019）西安市不动产权第0269720号 西安市高新区天谷八路156号16幢11001室 2,119.60
74 陕（2019）西安市不动产权第0269721号 西安市高新区天谷八路156号16幢11101室 2,119.60
-133-
序号 资产名称 产权证书编号 房屋坐落 建筑面积
75 地上物业-C1至C3 陕（2019）西安市不动产权第0269722号 西安市高新区天谷八路156号17幢10101室 572.28
76 陕（2019）西安市不动产权第0269723号 西安市高新区天谷八路156号17幢10102室 1,491.28
77 陕（2019）西安市不动产权第0269724号 西安市高新区天谷八路156号17幢10103室 289.92
78 陕（2019）西安市不动产权第0269725号 西安市高新区天谷八路156号17幢10105室 574.94
79 陕（2019）西安市不动产权第0269726号 西安市高新区天谷八路156号17幢10106室 381.49
80 陕（2019）西安市不动产权第0269727号 西安市高新区天谷八路156号17幢10201室 10,286.74
81 陕（2019）西安市不动产权第0269728号 西安市高新区天谷八路156号17幢10301室 2,064.02
82 陕（2019）西安市不动产权第0269729号 西安市高新区天谷八路156号17幢10401室 1,990.02
83 陕（2019）西安市不动产权第0269730号 西安市高新区天谷八路156号17幢10501室 1,985.69
84 陕（2019）西安市不动产权第0269731号 西安市高新区天谷八路156号17幢10601室 1,985.69
85 陕（2019）西安市不动产权第0269732号 西安市高新区天谷八路156号17幢10701室 1,985.69
86 陕（2019）西安市不动产权第0269733号 西安市高新区天谷八路156号17幢10801室 1,983.56
87 陕（2019）西安市不动产权第0269734号 西安市高新区天谷八路156号17幢10901室 1,983.56
88 陕（2019）西安市不动产权第0269735号 西安市高新区天谷八路156号17幢11001室 1,985.69
89 陕（2019）西安市不动产权第0269736号 西安市高新区天谷八路156号17幢11101室 1,985.69
90 陕（2019）西安市不动产权第0269737号 西安市高新区天谷八路156号17幢11201室 1,985.69
91 陕（2019）西安市不动产权第0269738号 西安市高新区天谷八路156号17幢11301室 1,995.30
92 陕（2019）西安市不动产权第0269739号 西安市高新区天谷八路156号17幢11401室 1,995.30
93 陕（2019）西安市不动产权第0269740号 西安市高新区天谷八路156号17幢11501室 1,995.30
94 陕（2019）西安市不动产权第0269741号 西安市高新区天谷八路156号17幢11601室 1,995.30
95 陕（2019）西安市不动产权第0269742号 西安市高新区天谷八路156号17幢11701室 1,995.30
96 陕（2019）西安市不动产权第0269743号 西安市高新区天谷八路156号17幢11801室 1,993.19
97 陕（2019）西安市不动产权第0269744号 西安市高新区天谷八路156号17幢11901室 1,995.30
98 陕（2019）西安市不动产权第0269745号 西安市高新区天谷八路156号17幢12001室 1,995.30
-134-
序号 资产名称 产权证书编号 房屋坐落 建筑面积
99 陕（2019）西安市不动产权第0269746号 西安市高新区天谷八路156号17幢12101室 1,995.30
100 陕（2019）西安市不动产权第0269747号 西安市高新区天谷八路156号17幢12201室 1,995.30
101 陕（2019）西安市不动产权第0269748号 西安市高新区天谷八路156号17幢20301室 2,030.17
102 陕（2019）西安市不动产权第0269749号 西安市高新区天谷八路156号17幢20401室 1,975.39
103 陕（2019）西安市不动产权第0269750号 西安市高新区天谷八路156号17幢20501室 1,978.69
104 陕（2019）西安市不动产权第0269751号 西安市高新区天谷八路156号17幢20601室 1,978.69
105 陕（2019）西安市不动产权第0269752号 西安市高新区天谷八路156号17幢20701室 1,978.69
106 陕（2019）西安市不动产权第0269753号 西安市高新区天谷八路156号17幢20801室 1,978.69
107 陕（2019）西安市不动产权第0269754号 西安市高新区天谷八路156号17幢20901室 1,982.91
108 陕（2019）西安市不动产权第0269755号 西安市高新区天谷八路156号17幢21001室 1,982.91
109 陕（2019）西安市不动产权第0269756号 西安市高新区天谷八路156号17幢21101室 1,982.91
110 陕（2019）西安市不动产权第0269757号 西安市高新区天谷八路156号17幢21201室 1,982.91
111 陕（2019）西安市不动产权第0269758号 西安市高新区天谷八路156号17幢21301室 1,982.91
112 陕（2019）西安市不动产权第0269759号 西安市高新区天谷八路156号17幢21401室 1,989.24
113 陕（2019）西安市不动产权第0269760号 西安市高新区天谷八路156号17幢21501室 1,989.24
114 陕（2019）西安市不动产权第0269761号 西安市高新区天谷八路156号17幢21601室 1,989.24
115 陕（2019）西安市不动产权第0269762号 西安市高新区天谷八路156号17幢21701室 1,989.24
116 陕（2019）西安市不动产权第0269763号 西安市高新区天谷八路156号17幢21801室 1,989.24
117 陕（2019）西安市不动产权第0269764号 西安市高新区天谷八路156号17幢21901室 1,989.24
118 陕（2019）西安市不动产权第0269765号 西安市高新区天谷八路156号17幢22001室 1,989.24
119 陕（2019）西安市不动产权第0269766号 西安市高新区天谷八路156号17幢22101室 1,989.24
120 陕（2019）西安市不动产权第0269767号 西安市高新区天谷八路156号17幢22201室 1,989.24
121 陕（2019）西安市不动产权第0269768号 西安市高新区天谷八路156号17幢30301室 1,933.70
122 陕（2019）西安市不动产权第0269769号 西安市高新区天谷八路156号17幢30401室 1,927.43
-135-
序号 资产名称 产权证书编号 房屋坐落 建筑面积
123 陕（2019）西安市不动产权第0269770号 西安市高新区天谷八路156号17幢30501室 1,931.61
124 陕（2019）西安市不动产权第0269771号 西安市高新区天谷八路156号17幢30601室 1,931.61
125 陕（2019）西安市不动产权第0269772号 西安市高新区天谷八路156号17幢30701室 1,937.88
126 陕（2019）西安市不动产权第0269773号 西安市高新区天谷八路156号17幢30801室 1,931.61
127 陕（2019）西安市不动产权第0269774号 西安市高新区天谷八路156号17幢30901室 1,931.61
128 陕（2019）西安市不动产权第0269775号 西安市高新区天谷八路156号17幢31001室 1,931.61
129 陕（2019）西安市不动产权第0269776号 西安市高新区天谷八路156号17幢31101室 1,931.61
130 陕（2019）西安市不动产权第0269777号 西安市高新区天谷八路156号17幢31201室 1,931.61
131 陕（2019）西安市不动产权第0269778号 西安市高新区天谷八路156号17幢31301室 1,931.61
132 陕（2019）西安市不动产权第0269779号 西安市高新区天谷八路156号17幢31401室 1,931.61
133 陕（2019）西安市不动产权第0269780号 西安市高新区天谷八路156号17幢31501室 1,931.61
134 陕（2019）西安市不动产权第0269781号 西安市高新区天谷八路156号17幢31601室 1,931.61
135 车库 陕（2019）西安市不动产权第0387359号 高新区天谷八路156号19幢1F101室 40,008.00
136 陕（2019）西安市不动产权第0387374号 高新区天谷八路156号20幢1F101室 24,044.23
137 陕（2019）西安市不动产权第0387387号 高新区天谷八路156号21幢1F101室 20,017.91
138 下沉广场 陕（2019）西安市不动产权第0387360号 高新区天谷八路156号19幢1F102室 2,861.93
139 陕（2019）西安市不动产权第0387388号 高新区天谷八路156号21幢1F102室 1,231.88
140 配套建筑 陕（2019）西安市不动产权第0387361号 高新区天谷八路156号19幢1F104室 113.54
141 陕（2019）西安市不动产权第0387362号 高新区天谷八路156号19幢1F105室 419.91
142 陕（2019）西安市不动产权第0387363号 高新区天谷八路156号19幢1F106室 842.50
143 陕（2019）西安市不动产权第0387364号 高新区天谷八路156号19幢1F107室 121.18
144 陕（2019）西安市不动产权第0387365号 高新区天谷八路156号19幢1F108室 215.68
145 陕（2019）西安市不动产权第0387366号 高新区天谷八路156号19幢1F109室 27.12
146 陕（2019）西安市不动产权第0387367号 高新区天谷八路156号19幢1F110室 442.43
-136-
序号 资产名称 产权证书编号 房屋坐落 建筑面积
147 陕（2019）西安市不动产权第0387368号 高新区天谷八路156号19幢1F111室 71.21
148 陕（2019）西安市不动产权第0387369号 高新区天谷八路156号19幢1F112室 73.37
149 陕（2019）西安市不动产权第0387370号 高新区天谷八路156号19幢1F113室 26.33
150 陕（2019）西安市不动产权第0387371号 高新区天谷八路156号19幢1F114室 157.48
151 陕（2019）西安市不动产权第0387372号 高新区天谷八路156号19幢1F115室 314.13
152 陕（2019）西安市不动产权第0387373号 高新区天谷八路156号19幢1F117室 32.62
153 陕（2019）西安市不动产权第0387375号 高新区天谷八路156号20幢1F102室 191.70
154 陕（2019）西安市不动产权第0387376号 高新区天谷八路156号20幢1F103室 343.47
155 陕（2019）西安市不动产权第0387377号 高新区天谷八路156号20幢1F104室 117.37
156 陕（2019）西安市不动产权第0387378号 高新区天谷八路156号20幢1F105室 1,509.82
157 陕（2019）西安市不动产权第0387379号 高新区天谷八路156号20幢1F106室 489.15
158 陕（2019）西安市不动产权第0387380号 高新区天谷八路156号20幢1F107室 50.13
159 陕（2019）西安市不动产权第0387381号 高新区天谷八路156号20幢1F108室 176.84
160 陕（2019）西安市不动产权第0387382号 高新区天谷八路156号20幢1F109室 534.75
161 陕（2019）西安市不动产权第0387383号 高新区天谷八路156号20幢1F110室 36.05
162 陕（2019）西安市不动产权第0387384号 高新区天谷八路156号20幢1F201室 11,736.13
163 陕（2019）西安市不动产权第0387385号 高新区天谷八路156号20幢1F202室 1,567.56
164 陕（2019）西安市不动产权第0387386号 高新区天谷八路156号20幢1F203室 109.68
165 陕（2019）西安市不动产权第0387389号 高新区天谷八路156号21幢1F105室 33.13
166 陕（2019）西安市不动产权第0387390号 高新区天谷八路156号21幢1F106室 147.41
167 陕（2019）西安市不动产权第0387391号 高新区天谷八路156号21幢1F107室 12.23
168 陕（2019）西安市不动产权第0387392号 高新区天谷八路156号21幢1F108室 295.00
169 陕（2019）西安市不动产权第0387393号 高新区天谷八路156号21幢1F109室 681.53
170 陕（2019）西安市不动产权第0387394号 高新区天谷八路156号21幢1F110室 157.24
-137-
序号 资产名称 产权证书编号 房屋坐落 建筑面积
171 陕（2019）西安市不动产权第0387395号 高新区天谷八路156号21幢1F111室 12.45
172 陕（2019）西安市不动产权第0387396号 高新区天谷八路156号21幢1F112室 174.60
173 陕（2019）西安市不动产权第0387397号 高新区天谷八路156号21幢1F201室 6,413.11
合计 - - - 325,033.70
截至本财务顾问报告出具日，标的不动产项目不存在他项权利。
（三）固定资产投资管理相关手续情况
经基金管理人、计划管理人核查并根据中伦律所出具的《法律意见书》，目
标不动产资产履行了投资立项、规划、用地、节能、环评、施工许可、竣工验收、
人防设计和验收、工程质量等投资建设手续，目标不动产资产固定资产投资建设
的基本程序合法合规，已按照规定办理相关手续，并已通过竣工验收。
目标不动产资产固定资产投资管理相关手续具体情况如下：
表5-3：软件新城二期项目投资管理手续情况
序号 手续名称 签发时间 签发机构 文件编号 备注
1 审批、核准或备案 企业投资项目备案（2004年以后） 1、2014年4月11日； 2、2016年1月25日 西安高新区发展改革和商务局 1、西高新发商发〔2014〕77号； 2、西高新发商发〔2016〕19号 西高新发商发〔2016〕19号文件对项目建设周期进行变更
2 规划 建设项目选址意见书（2019年9月以后为建设项目用地预审与选址意见书） - - - 不涉及，以划拨方式取得土地使用权的项目需取得，本项目为协议出让
建设用地规划许可证 2014年8月8日 西安市规划局高新分局 高新规地字第〔2014〕66号 -
建设工程规划许可证 2015年3月23日 西安市规划局高新分局 高新规建字第2015-013号 -
3 用地 土地取得方式 协议出让
土地预审意见（2019年9月以后为建设项目用地预审与选址意见书） 2023年9月6日 西安市规划局高新分局 《西安高新区自然资源和规划局关于支持申报基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关 -
-138-
序号 手续名称 签发时间 签发机构 文件编号 备注
1事项的回复》
建设用地批准书（2019年9月以前） 1、2014年10月16日； 2、2023年9月6日 1、西安市人民政府； 2、西安市规划局高新分局 1、市国土字〔2014〕782号； 2、《西安高新区自然资源和规划局关于支持申报基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关事项的回复》 1、西安市人民政府出具建设用地相关批复； 2、西安市规划局高新分局确认无需办理建设用2地批准书
建设项目土地使用权证（或不动产权证） 2014年11月21日 西安市人民政府、原西安市国土资源局高新技术产业开发区分局 西高科技国用（2014）第25145号 -
不动产权证详见表14-5-3-1 -
4 节能 审查 节能审查（节能报告、节能审查意见） 1、2014年5月28日； 2、2022年11月29日 1、西安市发展和改革委员会； 2、西安市高新区发展改革局 1、市发改资环发〔2014〕302号； 2、西高新发改发〔2022〕28号 已取得《节能评估审查批复》《关于西安软件新城软件研发基地二期项目能效报告的审查意见》
5 环境影响评价 环境影响评价（报告书、报告表和登记表）批复 2014年5月4日 西安市环境保护科学研究院 无编号 《西安市高新区软件新城建设发展有限公司西安软件新城软件研发基地二期建设项目环境影响报
1
西安高新区自规局已于2023年9月6日出具了《关于支持申报基础设施领域不动产投资信托基金
（REITs）试点相关事项的回复》，确认“根据《自然资源部关于以“多规合一”为基础推进规划用地“多审合
一、多证合一”改革的通知》（自然资规〔2019〕2号）的规定，‘使用已经依法批准的建设用地进行建设
的项目，不再办理用地预审。’根据上述规定，经我局研究认为，西安软件新城软件研发基地二期项目用
地，在2014年10月16日签订《国有建设用地使用权出让合同》前已取得陕西省人民政府陕政土批
〔2013〕第523号和西安市人民政府市国土字〔2014〕第415号以及西安市国土字〔2011〕第537号审
批土地件批准转为建设用地，且宗地出让方案已经西安市人民政府市国土字[2014]第782号审批土地件批
准并已经签订《国有建设用地使用权出让合同》，系经依法批准的建设用地上的建设项目，符合上述文件
精神，不用再办理用地预审意见。西安软件新城软件研发基地二期项目不存在因未办理用地预审手续而受
到相关处罚或承担其他责任的情形。”
2
西安高新区自规局已于2023年9月6日出具了《关于支持申报基础设施领域不动产投资信托基金
（REITs）试点相关事项的回复》，确认“根据《自然资源部关于以‘多规合一’为基础推进规划用地‘多审合
一、多证合一’改革的通知》（自然资规〔2019〕2号）的规定，‘将建设用地规划许可证、建设用地批准
书合并，自然资源主管部门统一核发新的建设用地规划许可证，不再单独核发建设用地批准书’。根据上
述规定，经我局研究认为，西安软件新城软件研发基地二期项目用地宗地出让方案已经西安市人民政府批
准并已取得建设用地规划许可证，系已取得用地批准和建设用地规划许可证从而不再单独核发建设用地批
准书的建设项目，符合上述文件精神，不用再办理建设用地批准书。西安软件新城软件研发基地二期项目
不存在因未办理建设用地批准书而受到相关处罚或承担其他责任的情形。”
-139-
序号 手续名称 签发时间 签发机构 文件编号 备注
告书》
2014年6月17日 西安市环境保护局高新技术产业开发区分局 高新环评批复〔2014〕66号 《关于西安高新区软件新城建设发展有限公司西安软件新城软件研发基地二期项目环境影响报告书的批复》
6 施工许可 施工许可证 1、2015年3月25日； 2、2015年3月25日； 3、2015年9月9日 高新区管委会 1、610130201503250102； 2、610130201503250101； 3、610130201509090101 分区办理施工手续；
7 竣工验收 综合验收 1、2016年9月12日；2、2016年8月22日；3、未记载 建设、监理、勘察、设计、施工五方 无编号 入池部分已取得竣工验收报告、竣工图、“五方验收单”
1、2016年9月23日； 2、2018年2月5日； 3、2018年2月5日 高新区管委会 1、2016年度049号； 2、2018年度003#； 3、2018年度004# 于高新区管委会办理竣工验收备案
消防验收 1、2016年6月1日； 2、2016年8月23日； 3、2017年4月19日 1、西安市公安消防支队高新区大队； 2、西安市公安消防支队高新区大队； 3、西安市公安消防支队 1、无编号； 2、无编号； 3、西公消验字〔2017〕69号 消防竣工验收意见
规划验收 1、2016年9月7日； 2、2017年2月28日 西安市规划局高新分局 1、验字第2016-035号； 2、验字第2017-009号 建设工程规划验收
环保验收 2016年7月15日 西安市环保局高新分局 无编号 环保竣工验收意见
节能验收 1、2016年9月5日； 2、2017年12月20日 西安高新区规划建设局 无编号 住建部门出具的建筑工程节能竣工验收意见
8 其 建设工程质量安 1、2015年3 西安高新区 1、高新建监 -
-140-
序号 手续名称 签发时间 签发机构 文件编号 备注
他 全监督备案 月25日； 2、2015年3月25日； 3、2015年8月25日 建设工程质量安全监督站 20150401023； 2、高新建监20150402024号； 3、高新建监20150409051号
消防设计审核 1、2015年11月12日； 2、2016年8月3日； 3、2017年1月20日； 4、2017年4月1日 西安市公安消防支队 1、西公消审字〔2015〕360号； 2、西公消审字〔2016〕259号； 3、西公消审字〔2017〕5号； 4、西公消审字（2017）第00065号 -
人防审核 2015年1月20日 西安市人防办 无编号 西安市人防办于总平面图规划图纸对人防建设要求进行批复
人防验收 1、2016年12月19日； 2、2016年12月19日 西安市人民防空办公室 无编号 2号、3号车库所涉人竣工验收意见（ABC区及1号车库不涉及人防）
建筑节能专项审查 1、2015年2月10日；2、2015年2月11日 西安安泰工程技术咨询有限责任公司 无编号 《陕西省建设项目建筑节能专项审查意见书》
建筑节能标准专项审查 2015年3月4日 高新区管委会 2015-高新-005号 《西安市民用建筑（总平面图）节能标准审查意见书》
绿色建筑项目评审（一星级绿色建筑设计标识） 2015年8月17日 西安市城乡建设委员会 市建绿发〔2015〕95号 《关于绿色建筑项目评审结果的通知》
安全设施设计报告 2022年10月 中舜国际工程设计有限公司 ZS2211029 安全设施“三同时”相关文件
安全设施竣工验收报告 2022年11月24日 陕西精诚安全技术服务有限公司 JCAP【2022】214 安全设施“三同时”相关文件
（四）土地使用权取得的合法性、有效性，土地使用权剩余期限
目标不动产资产中土地使用权以协议出让方式取得：2014年10月16日，
西安市国土资源局与软件新城公司签署了编号为30864的《国有建设用地使用权
出让合同》，西安市国土资源局以协议出让的方式出让西安软件新城软件研发基
地二期项目的土地使用权。
-141-
根据项目公司提供的《西安市政府非税收入一般缴款书》及银行业务回单，
项目公司已按照上述《国有建设用地使用权出让合同》的约定足额支付土地出让
价款，并已缴纳国有土地使用权出让相关的契税。
2014年11月21日，西安市人民政府、西安市国土资源局高新技术产业开
发区分局向软件新城公司核发了编号为西高科技国用（2014）第25145号的《国
有土地使用证》，具体情况如下：
表5-4：土地使用情况
序号 国有土地/集体土地 产权证书编号 权利人名称 坐落位置 宗地用途 土地面积 （平方米） 使用年限 土地取得方式 土地出让（转让）方
1 国有土地 西高科技国用（2014）第25145号 西安市高新区软件新城建设发展有限公司 西安高新区天谷八路以南 科教用地 117,951.3 50年 协议出让 西安市国土资源局（现西安市自然资源和规划局）
合计 - - - - - 117,951.3 - - -
根据《国有土地使用证》记载，土地使用权权属起止时间为2014年10月
25日至2064年10月24日，使用年限50年。
（五）土地实际用途、规划用途及其权证所载用途一致性情况
不动产项目的规划许可及权证载明用途为科研、研发、车库及储藏室等配套
建筑，但由于周边配套设施尚不够完善，不动产项目在运营中出于满足园区日常
运营的需要，部分面积用于研发及办公、商业配套（餐饮、超市、快递、药房、
打印店等便民生活配套用途）。对此，西安高新区自规局针对项目的用途出具了
相关无异议函。原始权益人已出具承诺，对本公募REITs发行之前的规划用途等
方面的原因可能受到的处罚或遭受的其他损失进行最终承担。
（六）经营资质取得情况、经营资质期限、有效性及存续期展期安排
经基金管理人、计划管理人核查并根据中伦律师事务所出具的《法律意见书》，
项目公司已取得经营目标不动产资产所需的必要经营资质或已取得有权政府主
管部门的认可。
（1）《西安市机动车停车场备案证》
项目公司现持有一张有效期为一年的《西安市机动车停车场备案证》，有效
期限为2026年6月23日至2027年6月22日。
-142-
根据《西安市机动车停车条例》第36条的规定，停车场备案事项发生变化
的，经营单位应当自发生变化之日起十五日内到原备案机关变更备案信息；停止
经营服务的，应当提前十五日告知原备案机关，并同时向社会公布，及时做好退
费等相关工作。目前，项目公司持有的《西安市机动车停车场备案证》符合前述
规定。
《西安市机动车停车条例》未明确规定备案延期的相关规定。对此，项目公
司已书面确认将在备案事项发生变化后及时变更备案信息，在有效期限届满后向
主管部门申请备案延期。
（2）《西安高新区门头牌匾设置备案证》
根据软件新城公司的书面说明，截至法律尽职调查基准日，标的不动产项目
项下共设置了11个门头牌匾，其中7个为园区内展示，4个为临街户外展示。
截至法律尽职调查基准日，尚有2个门头牌匾未办理相关审查登记手续，2个门
头牌匾的审查登记手续已过期。
对此，根据《〈西安市户外广告设置管理条例〉实施细则》第24条、第37
条以及《陕西省城市公共空间管理条例》第49条规定，门头牌匾设置单位原则
上应每年向所在区域的城市管理部门办理审查登记，否则可能存在被责令限期改
正、处以罚款的风险。另经本所律师电话咨询西安市高新区行政审批局，相关工
作人员反馈园区内的广告、门头牌匾由园区自主管理，无需办理相关手续，临街
或公共道路上可以看到的相关广告、门头牌匾，则需要按照户外广告的相关规定
办理相应手续，门头牌匾相关手续的办理主体为经营单位（即承租人），产权人
对于承租人及相关广告、门头牌匾设置负有管理责任。对此，根据软件新城公司
的书面说明，软件新城公司承诺：“本公司将积极督促相关承租人根据《〈西安
市户外广告设置管理条例〉实施细则》等相关规定及时补办相关审查登记手续。”
（七）其他能够实现权属合法有效转移、保障不动产项目持续稳定运营的合规文
件取得情况
经基金管理人及计划管理人核查，在法律法规、政策文件、投资管理手续、
土地取得手续、项目合同协议等各种相关规定或协议中，不存在对项目资产、项
目公司股权等转让或相关资产处置设定的相关限制条件、特殊规定、约定，故不
涉及其他能够实现权属合法有效转移、保障不动产项目持续稳定运营的合规文件。
（八）其他合规事项
-143-
不涉及。
三、未入池资产情况
不涉及
四、共用资产情况
（一）共用、共有资产范围，共用、共有原因以及合规性
1、共用、共有资产范围
根据项目公司与分立新设公司签署的《分立协议》，项目公司与分立新设公司相关
共有区域及相关共用设施设备等具体包括：室外的共有区域及相关共用设施设备、未在
不动产登记等权属证明文件记载的共有区域及相关共用设施设备、地上房屋建筑物所
连接的正负零以下空间同时服务于存续公司与新设公司双方的设施设备，具体如下表
所示：
序号 名称 服务区域 所在区域 资产范围
1 生活泵房 C1、C2、C3、C4 C1栋负一层 该建筑单元内相关的全部设备，不含该建筑单元
2 中水泵房 C1、C2、C3、C4 C1栋负一层
3 生活泵房 B1、B2、B3 B1栋负一层
4 中水泵房 B1、B2、B3 B1栋负一层
5 生活泵房 A1-A3,A5-A12 A6栋负一层
6 中水泵房 A1-A3,A5-A12 A8栋负一层
7 消防泵房 A、B、D区 A6栋负一层
8 消防泵房 C1 C3栋负二层
9 消控室 C1、C2、C3、C4 C4栋一层
10 消控室 B1、B2、B3 B1栋一层
11 消防、安防控制室 A1-A3、A5-A12 A6栋负一层
12 1#配电室 A9-A12 A12栋负一层
13 2#配电室 A3-1、A3-2、A5、A6 A3-1栋负一层
14 3#配电室 A1、A2、A7、A8 A7负一层
15 4#配电室 B1 B1栋负一层
16 5#配电室 B2 B2栋负一层
17 6#配电室 B3 B2栋负一层
18 7#配电室 C3、C4 C4栋负一层
19 8#配电室 C2 C2栋负一层
20 9#配电室 C1 C1栋负一层
21 10#配电室 A13座 A13负一层
-144-
22 网络机房 A1-A3、A5-A12、1号车库 A7负一层
23 绿化、景观 全园区 室外 用地红线内、建筑物之外的绿地（含草地、树木）、景观设施、铺装地面
24 道路 全园区 室外 用地红线内、建筑物之外的市政路、铺装路
25 垃圾中转站 全园区 C1负一层 附属设施设备
26 公共照明设施 全园区 室外 用地红线内、建筑物之外的园区公共照明设施
27 化粪池 全园区 室外 化粪池3个，ABC区各1个
28 室外管网工程 全园区 室外 用地红线内、建筑物之外的给水、污水、雨水、消防、中水工程等
29 监控设施 全园区 室外 包括安防箱、立杆、管线、监控设备
30 室外发电机组 7、9号配电室，用于消防应急 北门西侧 两组箱式柴油发电机
31 消防稳压泵房 A区、D区 A3-2屋面 该建筑单元内相关的全部设备，不含该建筑单元
32 消防稳压泵房 B区 B1屋面
33 消防稳压泵房 C区 C1屋面
34 雨水提升泵 全园区 下沉广场 雨水提升泵4台
35 污水提升泵 A区 A3-2室外 园区红线内2台
36 未登记面积 （包含地上及地下） / / 不动产
根据项目公司的书面说明，除上述情形之外，项目公司与其他方不存在其他共用资
产情形。
2、共用、共有原因
软件新城二期完整项目涉及宗地面积117,951.3平方米，建设楼栋共21幢，建筑
面积合计409,698.84平方米；其中，入池部分楼栋共13幢房地产，包括10幢地上房
地产、3幢地下房地产，建筑面积合计325,033.70平方米。本项目将软件新城二期完整
项目内部分地上物业作为不入池资产并将其进行剥离，因此部分资产由入池楼栋与非
入池楼栋共用/共有。剥离的主要原因有二：1）该部分研发楼尚不完全满足REITs发行
条件；2）园区内的会议中心、培训楼等物业业态不属于物理上不可分割的物业，行业
范围要求不符合方案制定时适用的《国家发展改革委关于全面推动基础设施领域不动
产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》（发改投资〔2024〕1014号）相关
规定。
-145-
3、合规性
为剥离非入池资产，项目公司与分立新设公司已于2024年6月30日签署《分立
协议》，约定按照《分立协议》项下的方案和约定对项目公司的资产、业务、人员及负
债等相关权利、义务进行划分和承继。其中，《分立协议》已明确约定共用、共有资产
范围，对于共用、共有资产的权责划分清晰。此外，本次分立已经取得项目公司执行董
事决定、项目公司股东决定和董联会决定，并按照《公司法》履行了债权人通知及登报
公告等程序，相关程序合法合规。
（二）共用、共有资产存续期间的运营权责划分和管理安排
项目公司与新设分立公司已就共有、共用资产范围（以下简称共用资产）进行了明
确，由同一运营管理机构统一运营，并设定了清晰的成本分摊及决策机制，具体如下：
1、统一运营管理
所有区域由运营管理机构实施统一管理，统一制定对共用资产的使用规划，统一调
配资源并按照行业标准对共用资产进行维护，有计划的实施相关工作。
2、清晰的成本分摊及决策机制
通过签署《物业服务协议》，明确超出物业公司承担标准的共用资产维护费用由项
目公司和新设分立公司按照可租赁面积比例共同承担。同时，共用资产升级改造方案须
经产权双方书面确认后方可执行。对共用资产维护标准或费用分担存在争议时，委托第
三方专业机构进行裁定并执行结果，确保决策客观公正。
综上，共用资产由运营管理机构统一管理，费用分摊规则及争议解决程序完备，非
入池资产的存在不影响入池资产对共用资产的正常使用及品质保障。
（三）共用、共有资产未纳入资产范围的原因（如有）以及对运营稳定的影响
不涉及。
（四）对现金流和估值的具体影响
共用资产主要为功能性配套区域，不直接产生经济效益，在日常运营过程中，需要
一定的成本投入以保障整个园区可以正常运营，相关成本约定由项目公司和新设分立
公司按照公允的比例进行分摊，并在评估模型之中予以了考虑。
（五）风险揭示和相关缓释措施
1、风险揭示
共有、共用资产权责划分风险：软件新城研发基地二期存在部分未入池资产属于新
设分立公司，与项目公司存在部分共有、共用资产，尽管项目公司与新设分立公司就共
-146-
有共用资产的使用范围、维护责任、费用分摊等事项初步达成约定，但由于共有共用资
产的使用场景复杂，可能出现权责划分不清晰、约定条款无法完全覆盖实际运营需求的
情况。若双方就共有共用资产的使用、维护、费用分摊等事项发生争议或纠纷，可能导
致共有共用资产无法正常使用、维护工作延误，进而影响本基金底层资产的正常运营，
导致底层资产租金收入、运营收益下降，最终对本基金份额净值及投资者收益产生不利
影响。同时，若新设分立公司未按约定履行维护义务或承担相关费用，可能导致本基金
被迫额外承担相应成本，增加基金运营负担，损害基金份额持有人利益。
共有、共用资产维护及运营风险：共有、共用资产的正常运行是本基金底层资产实
现稳定运营的重要保障，其维护质量、运营效率直接影响底层资产的使用功能和价值。
若新设分立公司未按约定配合开展维护工作、未及时足额支付维护费用，或维护标准与
本基金底层资产运营需求不一致，可能导致共有、共用资产出现损坏、故障无法及时修
复，进而影响本基金底层资产的正常使用，影响本基金的现金流稳定性和可持续性。此
外，若共有、共用资产因使用频率过高、维护不及时等原因出现重大损坏，需大额资金
进行维修或更换，而双方就维修资金分摊无法达成一致，可能导致维修工作停滞，进一
步扩大对本基金底层资产运营的不利影响。
2、风险缓释措施
运营管理机构负责共有、共用资产的日常巡检、维护保养，定期向各方提交维护报
告，确保维护工作及时、到位；基金管理人负责监督维护工作的执行情况，核查维护费
用的合理性及分摊情况；新设分立公司需按协议约定配合维护工作，及时足额支付应承
担的维护费用。同时，运营管理机构已经建立应急处置机制，针对共有、共用资产出现
的突发故障（如供配电中断、消防设施故障等），明确各方的应急响应流程、责任分工，
确保能够快速组织抢修，最大限度降低对本基金底层资产运营的影响。
五、资产转让
（一）原始权益人转让不动产项目是否获得了合法有效的授权以及外部有权机
构审批
1、关于REITs发行环节的资产转让安排
根据本项目的交易安排，在实施本项目的发行环节，配套公司拟作为原始权
益人将其所持有的项目公司100%的股权直接或间接转让给公募基金项下的相关
载体，并就此与平安证券和项目公司签署关于项目公司股权转让相关事宜的《股
权转让协议》。经审查，原始权益人关于基础资产权属转移的意思表示真实，《股
-147-
权转让协议》的约定合法、有效。
2、项目公司股权及不动产资产转让的内部决策
截至2026年3月31日，西安高新区管委会持有高科集团100%的股权，高
科集团系配套公司的控股股东，配套公司持有软件新城公司100%的股权。通过
相关交易安排，软件新城公司已通过存续分立方式进行资产重组；资产重组完成
后，配套公司拟将其所持有的软件新城公司100%的股权直接或间接转让给公募
基金项下的相关载体。
对此，根据《公司法》《高新区国企重大事项管理办法》《西安高科（集团）
公司公开融资管理暂行办法》《高科集团重大事项管理暂行办法》、高科集团的
公司章程、配套公司的公司章程和软件新城公司的公司章程的规定，上述资产重
组、项目公司100%的股权转让相关事宜，应当取得西安高新区管委会、高科集
团董事会、配套公司股东会和软件新城公司股东的批准。经核查，截至2026年
3月31日，已取得西安高新区管委会、高科集团董事会、配套公司股东会和软
件新城公司股东的批准。
其中，西安高新区管委会已于2022年8月19日出具了《西安高新区管委会
关于同意西安高科集团有限公司开展基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）
业务的批复》，同意高科集团根据实际需要和资产状况，开展基础设施领域不动
产投资信托基金（REITs）业务。
3、项目公司100%股权转让相关国有资产交易行为的合法性
配套公司及项目公司均系西安高新区管委会间接控股的国有企业，根据国务
院国资委《关于企业国有资产交易流转有关事项的通知》（国资发产权规〔2022〕
39号）第3条、《国务院办公厅关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》
（国办发〔2022〕19号）第2条第（四）款的规定，国有企业发行不动产REITs
涉及国有产权非公开协议转让的，按规定报同级国有资产监督管理机构批准。因
此，本公募REITs项目涉及的国有产权（即软件新城公司100%股权）非公开协
议转让，应当报同级国资监管机构（即西安高新区管委会）批准。就此，西安高
新区管委会已于2022年9月30日出具了《西安高新区管委会关于同意西安高
科集团有限公司基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关事项的批
复》，“同意本公募REITs项目所涉及国有资产采取非公开协议转让方式，无需
另行履行国有资产交易程序。同时，按照中国证监会《公开募集基础设施证券投
-148-
资基金指引（试行）》等REITs监管制度要求，遵循等价有偿和公平公正的原则
公开规范发行。”
项目公司100%的股权转让相关国有资产交易行为，已取得西安高新区管委
会的批准以及高科集团董事会、配套公司股东会和软件新城公司股东决议，可按
协议转让方式进行，无需通过产权交易机构公开进行，相应国有资产转让行为合
法有效。
（二）有关法律法规以及协议文件对不动产项目土地使用权、资产、项目公司股
权、特许经营权、经营收益权的转让限制情况以及主管部门或者相关权利方明确
同意转让的证明
1、协议出让土地相关的无异议函
目标不动产资产中土地使用权以协议出让方式取得：2014年10月16日，
西安市国土资源局与软件新城公司签署了编号为30864的《国有建设用地使用权
出让合同》，西安市国土资源局以协议出让的方式出让西安软件新城软件研发基
地二期项目的土地使用权。2014年11月21日，西安市人民政府、西安市国土
资源局高新技术产业开发区分局向软件新城公司核发了编号为西高科技国用
（2014）第25145号的《国有土地使用证》。
就此，西安高新区自规局已于2022年10月17日出具了《关于支持申报基
础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关事项的回复》，确认：“软件
新城公司以协议出让方式取得研发基地项目国有建设用地使用权，我局对以该项
目项下相关资产作为标的基础设施项目、以软件新城公司100%股权转让方式申
报基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点无异议”；同时，西安市自然
资源和规划局（作为《国有建设用地使用权出让合同》签署方原西安市国土资源
局的职能承继机构）已于2022年12月28日出具了《关于支持西安高科集团有
限公司申报基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关事项的函》，
确认“原则上同意西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司及西安市高新
区软件新城建设发展有限公司（以下简称：软件新城公司）以西安软件新城软件
研发基地二期项目项下相关资产作为标的基础设施项目，以软件新城公司100%
股权转让方式申报基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点。对于以软
件新城公司100%股权转让方式发行基础设施REITs事项无异议。软件新城公司
资产重组环节涉及的不动产剥离与转移严格按照《城市房地产管理法》《城镇国
-149-
有土地使用权出让和转让暂行条例》和《不动产登记暂行条例》的相关规定及《国
有建设用地使用权出让合同》（合同编号：30864）相关约定执行。”
2、关于用地批复项下政府优先收购权的限制与解除情况
西安市人民政府向软件新城公司核发的编号为市国土字〔2014〕782号的《关
于将176.927亩国有建设用地使用权出让给西安市高新区软件新城建设发展有限
公司用于建设西安软件新城软件研发基地二期的批复》记载：“若改变为商业、
旅游、娱乐、商品住宅和工业等经营性用地时，由政府收回重新以招标拍卖挂牌
方式出让；转让时政府有权优先收购。”
就此，西安市人民政府已于2023年2月6日出具了《西安市人民政府关于
支持西安高科集团有限公司申报基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试
点相关事项的批复》，确认：“同意西安高科集团有限公司（以下简称“高科集团”）、
西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司（以下简称“配套公司”）以转让
西安市高新区软件新城建设发展有限公司（以下简称“软件新城公司”）100%股权
的方式申报基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点。市政府对高科集
团、配套公司因申报基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）涉及的宗地转
让不行使优先收购权。”
3、关于目标不动产资产项下所涉人防工程的限制与解除情况
根据《西安市房屋权属分户表》《西安市不动产登记簿》等文件，目标不动
产资产项下所涉地下人防部分已在不动产登记机关办理初始登记并配置了相关
不动产权证书编号，包括：产权证号为陕（2019）西安市不动产权第0387384号
项下的建筑面积11736.13平方米、陕（2019）西安市不动产权第0387397号项
下的建筑面积6413.11平方米。
根据陕西省住房和城乡建设厅与陕西省物价局联合发布的《省住房和城乡建
设厅、省物价局关于加强房地产开发项目车位车库租售管理工作有关问题的通知》
第3条、《西安市机动车停车条例》第21条、《陕西省物业服务管理条例》第
83条第2款以及第109条的规定，在陕西省、西安市，人防工程平时用作停车
位的不得出售、附赠，否则可能存在被人民防空主管部门责令限期改正、没收违
法所得以及被处以罚款的风险。
经基金管理人、律师事务所核查，目标不动产资产项下所涉地下人防工程由
软件新城公司投资建设，就本公募REITs项目而言，在软件新城公司分立的资产
-150-
重组环节，相关人防工程将继续保留在软件新城公司并由其持有，不涉及将相关
人防工程向派生分立新设公司进行转移剥离的安排，即不涉及人防工程的出售、
附赠或转移安排；在本公募REITs发行环节，系配套公司将软件新城公司100%
的股权直接转让给公募基金项下的相关载体，相关人防工程仍将继续保留在软件
新城公司并由其持有，也不涉及人防工程的出售、附赠或转移安排。因此，本公
募REITs项目的资产重组环节、发行环节均不涉及前述陕西省、西安市相关地方
法规及规范性文件所述“人防工程平时用作停车位的不得出售、附赠”的情形从而
并不适用也不直接违反该等规定。同时，根据软件新城公司的书面说明，软件新
城公司承诺：“在资产重组、本公募REITs项目发行后，本公司将继续严格按照
法律法规和规划要求对相关人防工程进行使用和经营，不改变相关人防工程的设
计、结构与平时用途。”
4、西安高新区管委会关于房产转让的相关限制与解除情况
根据2016年6月28日作出的《西安高新区管委会专项问题会议纪要》（2016-
143号），高新区管委会召开专题会议审议并“原则同意软件园确定的租赁价格、
优惠方式以及面向优秀招商项目或本地优秀行业企业转让部分房产确定的《二期
项目房产转让管理办法》。”前述《二期项目房产转让管理办法》即2016年5月
10日由软件园发展中心和软件新城管理办公室印发的《软件新城研发基地二期
房产转让管理办法（试行）》。经审查，《软件新城研发基地二期房产转让管理
办法（试行）》关于目标不动产资产项下相关房产的转让提出了相关限制性要求，
主要如下：
“第二条：以上楼宇面向符合以下规定的软件和信息服务类行业企业转让：
1、世界500强企业、境外上市公司、国内上市公司、国家规划布局内重点软件
企业、国家软件百强及出口百强企业在软件新城设立的信息技术企业独立法人企
业。2、在软件新城从事高端软件、信息服务、电子商务、集成电路设计、互联
网+等产业的研发设计类业务独立法人企业。3、其他高新区管委会及软件园（软
件新城）引进的重点的招商项目。
第三条：软件新城研发基地二期面向符合以上条件的企业转让，最低转让面
积不小于1000平方米，并尽量安排在同一楼宇转让。
第四条：西安软件园发展中心是软件新城研发基地二期转让管理的执行部门，
具体负责策划、推广及转让管理的组织实施，配合配套公司办理按揭等相关手续、
-151-
收取转让房款、房屋大修基金和建立转让档案等工作。
第八条：由软件园发展中心物业服务部会同投资促进部根据上述原则拟定项
目可行性价格建议方案，报中心主任工作会议审议通过后实施。
第十四条：由投资促进部代表中心与转让意向客户洽谈，审核其商业计划书，
签订入园协议。”
针对以上事宜，西安高新区管委会已于2022年11月3日出具了《西安高新
区管委会关于支持西安高科集团有限公司申报基础设施领域不动产投资信托基
金（REITs）试点相关事项的批复》，确认：“西安软件园发展中心所印发的《软
件新城研发基地二期房产转让管理办法（试行）》等相关文件，在公募REITs发
行后将不再继续适用，具体运营管理各项工作以公募REITs相关法律法规、监管
要求和交易文件约定为准。”
5、关于融资文件项下的转让限制及解除情况
见“第五章不动产资产之二、不动产项目合规性（二）项目权属、他项权利
及解除安排”。
6、原始权益人转让项目公司股权不涉及新增地方政府隐性债务
根据本基金相关法律文件的约定，西安高新配套作为原始权益人转让项目公
司股权同时收取相应股权转让价款、并收回历史借款作为回收资金；同时，部分
基金募集资金将由专项计划通过股东借款形式支付至项目公司，用于定向偿还项
目公司特定债务。从上述资金性质及流向来看，本基金募集应不涉及替政府举债、
由政府提供担保或由财政资金偿还等新增地方政府隐性债务的情形。
六、资产到期移交
（一）土地使用权到期后相关资产的移交和处置安排
1、土地使用权期限
本基金拟持有的不动产资产的国有土地使用证/不动产权证书记载的土地
使用权到期日详见本章“二、不动产项目合规性”。
2、土地使用权续期安排
根据《中华人民共和国民法典》（2021年1月1日实施）、《中华人民共和
国城市房地产管理法》（2019年修正）、《中华人民共和国土地管理法》（2019
年修正）及《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（2020
年修订）的规定，非住宅建设用地使用权年限届满，土地使用者需要继续使用土
-152-
地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地
的，应当予以批准；经批准予以续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依
照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地
使用者未申请续期或者虽申请续期但未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。
针对不动产项目权属到期的情况，基金管理人将根据政策法规、市场环境和
不动产资产运营情况，以持有人利益优先的基本原则拟定处理方案提交基金份额
持有人大会审议并负责实施。
3、土地出让合同约定
（1）一般情形使用年限届满前不得收回，特殊情形给予补偿
土地出让合同第二十条约定“对受让人依法使用的国有建设用地使用权，在
本合同约定的使用年限届满前，出让人不得收回；在特殊情况下，根据社会公共
利益需要提前收回国有建设用地使用权的，出让人应当依照法定程序报批，并根
据收回时地上建筑物、构筑物及其附属设施的价值和剩余年期国有建设用地使用
权的评估市场价格及经评估认定的直接损失给予土地使用者补偿。”
（2）针对申请续期且获批准情形的相关约定：
“本合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用本合同项下宗地的，
应当至迟于届满前一年向出让人提交续期申请书，除根据社会公共利益需要收回
本合同项下宗地的，出让人应当予以批准。
出让人同意续期的，土地使用者应当依法办理出让、租赁等有偿用地手续，
重新签订出让、租赁等土地有偿使用合同，支付土地出让价款、租金等土地有偿
使用费。”
（3）针对申请续期但未获批准情形的相关约定
“土地出让期限届满，土地使用者申请续期，因社会公共利益需要未获批准
的，土地使用者应当交回国有土地使用证，并依照规定办理国有建设用地使用权
注销登记，国有建设用地使用权由出让人无偿收回。出让人和土地使用者同意本
合同项下宗地上的建筑物、构筑物及其附属设施，按本条第（一）项约定履行：
（一）由出让人收回地上建筑物、构筑物及其附属设施，并根据收回时地上
建筑物、构筑物及其附属设施的残余价值，给予土地使用者相应补偿。”
（4）针对未申请续期情形的相关约定
“土地出让期限届满，土地使用者没有申请续期的，土地使用者应当交回国
-153-
有土地使用证，并依照规定办理国有建设用地使用权注销登记，国有建设用地使
用权由出让人无偿收回。本合同项下宗地上的建筑物、构筑物及其附属设施，由
出让人无偿收回，土地使用者应当保持地上建筑物、构筑物及其附属设施的正常
使用功能，不得人为破坏。地上建筑物、构筑物及其附属设施失去正常使用功能
的，出让人可要求土地使用者移动或拆除地上建筑物、构筑物及其附属设施，恢
复场地平整。”
（二）土地使用权到期后相关资产的移交和处置安排
1、基金合同对于基金存续期的约定
自基金合同生效之日起40年为本基金的存续期。
2、基金到期后相关资产的处置安排
如本基金存续期届满且未延长基金合同有效期限，则本基金终止运作进入清
算。基金管理人将组织基金财产清算小组并在中国证监会的监督下进行基金财产
清算。基金财产清算程序如下：
（1）基金合同终止情形出现时，由基金财产清算小组统一接管基金；
（2）对基金财产和债权债务进行清理和确认；
（3）对基金财产进行会计核算和变现；
（4）制作清算报告；
（5）聘请会计师事务所对清算报告进行外部审计，聘请律师事务所对清算
报告出具法律意见书；
（6）将清算报告报中国证监会备案并公告；
（7）对基金剩余财产进行分配。
（三）不动产项目的土地使用权被政府强制收回的情形
根据相关法规的规定，在若干情况下，政府有权在符合公共利益的情况下，
强制在土地使用权期满前收回土地使用权，并向土地使用者支付补偿金，上述补
偿金将根据相关法规规定的要求进行评估。如上述情形发生，基金管理人将根据
届时情况按照法律法规及基金合同的要求，对回购价款的支付条件、回购价款与
不动产项目估值之间的关联性、对投资者收益的影响等内容进行信息披露，必要
时将召开基金份额持有人大会决策。
-154-
七、不动产资产所处的行业及区域情况分析
（一）所处行业情况分析
不动产资产所处的行业分析详见第四章“项目公司的业务及财务情况”之“一、
项目公司的行业情况及竞争状况”。
（二）所处区位和建设规划
不动产资产位于西安高新技术产业开发区软件新城片区。
西安高新区是1991年3月国务院首批批准成立的国家级高新区之一，2006
年被科技部确定为要建成世界一流科技园区的六个试点园区之一，2015年8月，
国务院正式批复同意西安高新区建设国家自主创新示范区。2017年4月，陕西
自贸区正式挂牌，高新功能区作为陕西自贸区面积最大、以特殊监管区区外保税
等通关模式创新为特色的核心片区正式启动建设。2021年，西安高新区启动建
设由中央创新区、生态文创区和硬科技产业区三个片区组成的丝路科学城。并开
启了“实力高新、科创高新、品质高新、幸福高新”建设新征程，推动综合实力迈
上新台阶。根据2025年1月西安高新区发布《西安高新区建设世界领先科技园
区行动方案（2025-2030年）》，高新区将通过实施五大重点任务，于2030年初
步建成世界领先科技园区；到2035年，全面建成世界领先科技园区，先进制造
业产值规模突破万亿元，成为全球硬科技创新中心和新质生产力发展高地。
西安高新区软件新城位于城市中心区西南侧，规划范围为西三环以西、绕城
高速以东、富鱼路以南、科技八路以北区域，规划总占地面积约25平方公里，
总规划建筑面积2,400多万平方米。西安软件新城作为陕西省、西安市“十二五”
期间规划建设的重点项目之一，以新一代信息技术发展为核心，将重点发展软件
研发、云计算、移动互联网、集成应用服务、物联网、电子商务、软件信息服务
外包等战略性新兴产业——新一代信息技术，力争打造成为国内软件产业创新发
展的引领区、支撑创新业态发展的示范区和“国内领先、国际一流”的软件研发和
信息服务基地，是西安市建设国际化大都市的重要内容，是西安高新区建设世界
一流园区的重点板块。
根据2025年1月西安高新区发布《西安高新区建设世界领先科技园区行动
方案（2025-2030年）》（以下简称“《行动方案》”），高新区将通过实施五大
重点任务，于2030年初步建成世界领先科技园区；到2035年，全面建成世界领
-155-
先科技园区，先进制造业产值规模突破万亿元，成为全球硬科技创新中心和新质
生产力发展高地。
《行动方案》提出，西安高新区将坚守“发展高科技、实现产业化，加快形
成新质生产力”的初心使命，以硬科技为特色，以推动科技创新和产业创新深度
融合为主线，以体制机制改革为动力，围绕“原始创新策源、新兴产业育成、科
技企业集聚、人才创新创业、产业生态构建”五大重点任务实施一批超常规举措，
打造世界级原始创新策源地、世界级新兴产业引领地、世界一流科技企业集聚地、
全球人才创新创业优选地、国际一流产业生态示范地。
图5-1：不动产资产地理位置（西安市行政区位图）
1、不动产项目四至
不动产项目共计13幢建筑，位于西安市高新区西安软件新城软件研发基地
二期，坐落于高新区天谷八路156号，东至云水一路、南至天谷九路、西至云水
二路、北至天谷八路。
图5-2：软件新城项目二期周围环境和景观照片
-156-
北侧-天谷八路东侧-云水一路
西侧-云水二路南侧-天谷九路
2、交通条件
不动产项目所在软件新城软件研发基地二期，位于陕西省西安市高新区天谷
八路156号。园区紧邻高新云巴线软件新城站，距离地铁6号线丈八六路站约
2.4公里；500米范围内公交线路有116路、198路、272路、303路、339路、
526路、821路、高新8号线、186路、199路、828路等，公共交通便捷程度较
高。不动产项目距离西安西站约14公里，距离西安火车站约20公里，距离西安
北站约27公里，距离西安咸阳国际机场约35公里。
3、周边环境和公共设施
不动产项目周边分布有中国建设银行、平安银行、招商银行、中国邮政储蓄
银行、中国银行等金融机构，区域商务配套较为完善。标的项目人文环境较为优
越，周边有华为西安研究所、西安国家数字出版基地、中软国际科技园等科技产
业园区，区域内人群整体素养较高。周边休闲娱乐场所有西安人才公园、鹤鸣湖
公园等。
八、不动产资产的使用现状及维护情况
（一）建筑物状况
根据评估机构出具的《估价报告》，估价对象所在园区“西安软件新城软件
研发基地二期”，位于陕西省西安市雁塔区天谷八路156号，估价对象为西安软
件新城软件研发基地二期部分不动产。
西安软件新城软件研发基地二期所在宗地地块东至云水一路、南至天谷九路、
西至云水二路、北至天谷八路，宗地面积为117,951.3平方米，土地使用权终止
-157-
日期为2064年10月24日，剩余使用年期为38.57年。该地块平面近似矩形，
形状较规则，地势平坦，地质条件对地上建筑物无不良影响。宗地红线外不动产
资产已达到“七通”，包括通路、通电、通信、通上水、通下水、通燃气、通热力。
本次纳入评估范围的土地面积为其建筑物对应分摊部分，西安软件新城软件研发
基地二期宗地示意图如下：
图5-3：宗地示意图
备注：本说明中所展示的地图、平面图及证件仅是为形象直观地讨论问题，
不能作为测量成果以用作他用，也不允许把它们与本说明分开来单独使用。
1、建筑物实物状况
西安软件新城软件研发基地二期陆续于2016至2018年竣工，其中A、B、
C组团及1号车库于2016年竣工，D、E组团及2-3号车库于2018年竣工，项
目由18幢研发、会议中心、培训楼及3幢地下车库、物业用房及其他配套建筑
组成，总建筑面积为409,698.84平方米，其中地上建筑面积为293,888.04平方
米，地下建筑面积115,810.80平方米。
不动产资产为该园区中的部分不动产，包括10幢地上不动产，3幢地下不
动产（物业用房、地下车库及其他配套建筑），所在楼宇为1幢2单元、3幢、
-158-
6幢、9-12幢、14幢、16-17幢及19-21幢。不动产资产总建筑面积为325,033.70
平方米，其中地上研发建筑面积为209,099.14平方米、地下车库建筑面积为
84,070.14平方米，地下物业用房建筑面积为4,093.81平方米，储藏室等设备用
房建筑面积为27,770.61平方米，详见下表：
表5-5：总建筑面积构成表
产权幢号 现状编码 规划区域 总楼层 总建筑面积 (㎡) 规划用途及建筑面积（㎡）
研发 物业用房 地下车库 储藏室等设备用房
1幢2单元 A3-1 A区 地上5层 7,851.57 7,851.57 - - -
3幢 A2 地上5层 7,859.36 7,735.60 - - 123.76
6幢 A6 地上5层 7,787.84 7,787.84 - - -
9幢 A9 B区 地上5层 8,498.14 8,498.14 - - -
10幢 A10 地上5层 3,796.63 3,796.63 - - -
11幢 A11 地上5层 3,789.56 3,789.56 - - -
12幢 A12 地上5层 8,510.10 8,510.10 - - -
14幢 B1 D区 地上11层 20,375.64 20,375.64 - - -
16幢 B3 地上11层 20,486.47 20,486.47 - - -
17幢 C1-C3 E区 地上22层 120,267.59 120,267.59 - - -
19幢 1号车库 A、B区 地下1层 45,727.43 - 2,861.93 40,008.00 2,857.50
20幢 2号车库 E区 地下2层 40,906.88 - - 24,044.23 16,862.65
21幢 3号车库 D区 地下2层 29,176.49 - 1,231.88 20,017.91 7,926.70
合计 325,033.70 209,099.14 4,093.81 84,070.14 27,770.61
备注：不动产资产用途分类依据《不动产权证书》《房屋测绘成果报告》等资料。
2、装修情况
不动产资产建筑物外立面主要为玻璃幕墙、银灰色外墙涂料饰面、深灰色和
白色铝板、银灰色铝合金穿孔板；估价对象建筑物公区部分墙面为混合砂浆抹刷
白色乳胶漆，地面铺设地砖，顶棚为石膏板及轻钢龙骨，室内租户根据需求自行
装修。
3、配套设施
不动产资产建筑物配备有电梯；电气有变配电房、高压室、集装箱式柴油发
电机房、照明系统、火灾自动报警系统等；中央空调系统;生活、消防给排水系统；
弱电配备有通信网络系统、停车库管理系统、无线巡更系统、有线电视接收系统
和电缆电视分配系统、信息发布系统等。
根据原始权益人提供的资料以及评估机构的实地查勘，估价对象于基准日
-159-
2026年3月31日主体结构完好，外观无明显破损，楼宇设备设施齐全，总体运
行正常，维护状况良好。
（二）保险情况
根据软件新城公司提供的保险单，截至本文件出具日，已购买的保险情况如
下：
1、财产一切险：保险单号为11778006800132936428，投保人为软件新城公
司，被保险人为软件新城公司，保险期间自2025年10月21日00时起至2026
年10月20日24时止，被保险财产地址为中国陕西省西安市雁塔区西安软件新
城软件研发基地2期西安高新区天谷八路156号，保险项目包括机器设备（配套
设施）、房屋建筑、其他财产，保险人为中国平安财产保险股份有限公司陕西分
公司；
2、公众责任险：保险单号为11778006800132886482，投保人为软件新城公
司，被保险人为软件新城公司，保险期间自2025年10月21日00时起至2026
年10月20日24时止；保险人为中国平安财产保险股份有限公司陕西分公司；
3、财产一切险营业中断险：保险单号为11778006800135435457，投保人为
软件新城公司，被保险人为软件新城公司，保险期间自2025年10月21日00时
起至2026年10月20日24时止；保险人为中国平安财产保险股份有限公司陕
西分公司。
（三）未来维修改造计划
定期进行建筑物管理、设施设备管理等维修保养工作，具体维修改造工作包
括：
1、建筑物管理：对不动产资产区域内建筑物及配套设施进行日常修缮及管
理服务，包含：屋顶、外墙面、门窗、配电室、物业用房、道路、停车场等部位；
按年度购买财产一切险、公众责任险等；
2、设施设备管理：根据《物业服务委托合同》，委托物业公司对共用设施
设备进行日常运行养护维修和管理，保持共用设施设备的正常运行和使用，预防
安全事故的发生，包含：围墙、栏杆、共用的上下水管道、落水管、污水管、照
明设备、通风设施、防水设施、散热设施、消防设施、供配电设施、给排水设施、
弱电单元等。对于消防设施、电气设施按时进行年检和养护；对绿化进行定期养
-160-
护，包含浇水、除草、扶正、修剪、病虫害防治等工作，确保园区绿化率；
3、电梯维修维保：定期对楼宇电梯及其他特种设备进行巡检维保，对巡检
过程中发现的问题及时进行维修；同时按年度进行电梯定检年检；
4、空调系统维修维保：定期对空调系统进行巡检、维保，对巡检过程中发
现的问题及时进行维修；
5、停车位日常运营维护：定期对停车位及收费软件（含道闸）等与停车位
运营相关设施设备进行日常维修、保洁、秩序维护。
（四）调查结论
经基金管理人及计划管理人核查，不动产资产均位于西安市高新区，电子信
息产业聚集度高，基础设施及配套完善，为后续运营提供了良好的外部环境。不
动产资产主体结构均完好，外观均无明显破损，楼宇设备设施齐全，总体运行正
常，维护状况良好。不动产资产均已购买了财产一切险、公众责任险及营业中断
险，未来项目公司将于不动产资产财产一切险、公众责任险及营业中断险到期前
自行投保。
九、不动产资产所处的区域及周边竞品情况分析
（一）不动产项目所在地区宏观经济与市场概况
1、西安市宏观经济情况
（1）西安市地区生产总值及产业结构
西安作为陕西省的政治、文化和经济中心，在过去几年里取得了持续的经济
增长。GDP总量不断增加，企业数量和就业机会也在逐渐增加。2016-2025年间，
西安市经济发展稳步提升，GDP逐年上升，到2020年西安市成为西北首个GDP
破万亿城市，2025年西安市全年GDP达到13,903亿元，按不变价格计算，同比
增长4.7%。与此同时人均生产总值亦稳步增长，从2016年7.08万元平稳增长至
2025年10.53万元。
图5-5：西安市地区生产总值及增长率
-161-
备注：2025年常住人口数据暂未公布。
数据来源：西安市统计局
近年来，西安的产业结构正在向更高端、更多元化的方向转变。除了传统
的制造业、建筑业和房地产业外，高技术产业、现代服务业和文化创意产业等
新兴行业也在快速发展，2025年第一产业生产总值为332.80亿元，占生产总值
的比重为2.39%，第二产业生产总值为3,970.37亿元，占生产总值的比重为
28.56%，第三产业生产总值为9,599.50亿元，占生产总值的比重为69.05%。
图5-6：西安市产业结构
数据来源：西安市统计局
2025年，全市规模以上工业增加值比上年增长5.7%。分三大门类看，采矿
业增加值增长6.5%，制造业增长5.5%，电力、热力、燃气及水生产和供应业增
长4.5%。重点行业支撑有力。规模以上汽车制造业增加值增长20.1%，电气机械
-162-
和器材制造业增长28.5%，专用设备制造业增长7.6%，铁路、船舶、航空航天和
其他运输设备制造业增长8.4%。重点产业链群持续壮大。乘用车与智能网联汽
车、光伏、商用车等9大产业链群总产值增长14.0%。新质生产力加快形成。移
动通信基站设备产量增长279.1%，民用无人机增长78.5%，3D打印设备增长
71.3%，充电桩增长43.6%，城市轨道车辆增长44.6%，锂离子电池增长13.4%，
太阳能电池增长11.4%。
（2）固定资产投资及其增长
2025年，全市固定资产投资比上年下降15.3%。分领域看，制造业投资增长
4.9%，房地产开发投资下降6.9%，基础设施投资下降56.3%，科学研究和技术
服务业投资增长20.3%。投资结构持续优化。民间投资、工业投资占固定资产投
资比重分别较上年提高4.5和3.0个百分点。新兴领域投资较快增长。装备制造
业投资增长7.2%，高技术制造业投资增长15.4%。大规模设备更新政策带动有
力。设备工器具购置投资增长12.0%，工业企业技改投资增长21.9%。
图5-7：西安市固定资产投资及增速
数据来源：西安市统计局
（3）人均可支配收入、支出及消费意愿
2025年，西安市居民人均可支配收入47,496元，比上年增长5.4%。按常住
地分，城镇居民人均可支配收入56,324元，增长4.9%；农村居民人均可支配收
入22,425元，增长5.9%。城乡居民收入比为2.51，比上年缩小0.02。全年全市
-163-
居民人均生活消费支出29,735.0元，比上年增长5.0%。按常住地分，城镇居民
人均生活消费支出33,665.3元，增长4.7%；农村居民人均生活消费支出18,572.0
元，增长5.3%。
图5-8：西安市人均可支配收入及支出
备注：2025年数据暂未公布。
数据来源：西安市统计局
根据第一财经·新一线城市研究所于2025年5月发布的《2025新一线城市
魅力排行榜》，2025年15座新一线城市依次是成都、杭州、重庆、武汉、苏州、
西安、南京、长沙、郑州、天津、合肥、青岛、东莞、宁波与佛山。对2024年
西安市与其他部分新一线城市之城镇居民消费意愿指数（居民消费性支出/可支
配收入）进行横向比较，西安市消费意愿指数为59.9%，低于消费活跃的其他新
一线城市，但根据近年来国家对关中城市群、西安都市圈发展战略定位及西安市
城市规划部署、经济格局等政策规划部署，以及西安市自身地理位置、经济发展、
产业发展、房地产市场发展和文旅影响力等因素综合考虑，西安的城市发展势头
迅勐，未来发展潜力看好。另外，近几年西安文旅主要打造的“品牌+流量”效应，
如“相声江湖”、“汉服潮流”、“盛唐密盒”、“长安十二时辰”、“不倒翁小姐姐”、
“石头哥”等一系列顶流文化IP火爆全网，成为线上线下流量密码，进一步将西
安文旅影响力推向高潮，在全国城市文旅影响力排名前列，进一步提升西安市商
业市场发展潜力。
（4）人口规模和结构及城镇化水平
西安市人口总量平稳增长。受益于引进人才的户口政策，西安市人口在2018
-164-
年得到了极大的提升。2024年末，西安市常住人口为1,316.76万人，比上年末
增加8.94万人。城镇人口1,059.07万人，城镇化率80.43%。截至2025年底，西
安市常住人口为1,323.63万人，比上年末增加6.87万人。城镇人口1,072.27万
人，城镇化率81.01%。
图5-9：西安市常住人口及城镇化率
备注：2025年数据暂未公布。
数据来源：西安市统计局
（5）社会消费品零售总额与居民消费价格指数
2025年，全市社会消费品零售总额5,721.21亿元，比上年增长5.3%。其中，
限额以上单位消费品零售额3,033.58亿元，增长5.3%。以旧换新政策带动效应
明显。限额以上汽车类零售额增长10.0%，其中，新能源汽车增长34.9%；家用
电器和音像器材类增长30.8%，其中，能效等级为1级和2级的商品、智能家用
电器和音像器材分别增长92.9%和22.4%；通讯器材类增长31.5%，其中，智能
手机增长55.1%。基本生活类和部分升级类商品销售增势较好。限额以上粮油、
食品类零售额增长7.4%，金银珠宝类增长9.6%，可穿戴智能设备增长54.7%。
网上零售持续活跃。限额以上单位通过公共网络实现的零售额增长21.4%，占限
额以上消费品零售额比重37.1%，较上年提高4.6个百分点。
图5-10：西安市社会消费品零售总额及增速
-165-
数据来源：西安市统计局
2025年，全市居民消费价格同比上涨0.5%。分类别看，食品烟酒价格下降
0.7%，衣着价格上涨1.6%，居住价格与上年持平，生活用品及服务价格上涨0.4%，
交通通信价格下降1.6%，教育文化娱乐价格上涨3.7%，医疗保健价格上涨0.1%，
其他用品及服务价格上涨9.0%。12月份，全市居民消费价格环比上涨0.3%，同
比上涨0.7%。
图5-11：西安市居民消费价格指数（以上年为100）
103.0
102.0
101.0
100.0
99.0
98.0
2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025
居民消费价格指数
数据来源：西安市统计局
（6）进出口贸易及其增长
2025年，全市进出口总值4987.89亿元，比上年增长21.1%。其中，出口总
值3492.62亿元，增长25.8%；进口总值1495.27亿元，增长11.4%。外贸多元化
支撑明显。对共建“一带一路”国家进出口2677.83亿元，增长11.6%。对东盟、
欧盟、中国台湾、中国香港、RCEP国家进出口分别增长21.8%、47.4%、72.2%、
50.1%和11.6%。重点产品出口快速增长。机电产品出口增长25.6%，高新技术产
品出口增长26.3%，电动载人汽车出口增长66.1%。集结中心建设持续深化。中
欧班列（西安）开行6037列，增长21.1%；运送货物696万吨，增长23.7%。
-166-
图5-12：西安市进出口贸易总值及增速
数据来源：西安市统计局
2、西安市城市规划
（1）城市总体规划
随着2022年西安都市圈发展规划获批，“三区三线”划定成果获自然资源部
批复，新增城镇建设用地271.5平方公里。为提升城市综合能级，发挥国家中心
城市辐射带动作用，西安确立了“南控、北跨、西融、东拓、中优”的空间发展战
略，进一步优化城市空间布局，遏制中心城区无序蔓延，拓展外围节点功能承载
力，带动西安都市圈高质量发展。南控：秦岭作为国家中央公园来打造，使秦岭
北麓成为绿色经济带、生态大屏障；北跨：北跨渭河，打造渭河世界级景观带，
使渭北成为工业新重镇、城市新组团；西融：加强与周边城市规划衔接、融合发
展，不断提升对陕西、对西北发展带动能力；东拓：整合东部板块，使东部区域
成为开放新高地、国际化大通道、城市新中心；中优：疏解人口、降低密度、提
升品质，彰显千年古都底蕴，建设中华民族共有精神家园标识地；三轴：南北贯
穿大西安的三条轴线。古都文化传承轴：处于中间位置，是长安龙脉，南接秦岭
终南山，中承西安历史轴线，北至大地原点，传承大西安历史脉络。科技创新轴：
位于西侧，纵贯西咸新区。国际开放轴：位于东侧，沿灞河南北向联系国际港务
区、浐灞生态区和曲江新区；两带：东西横向上的秦岭生态带、渭河生态带；多
-167-
中心：西侧西咸新区建设大西安新中心、中间依托中心城区建设大西安核心区、
东部建设现代服务新中心。
图5-13：“南控、北跨、西融、东拓、中优”的空间发展战略图
（2）国土空间总体规划
依据国务院2025年关于《西安市国土空间总体规划（2021—2035年）》的
批复，西安市将以秦岭脉、秦创原、丝路桥、长安城为规划主线，坚持以人民为
中心，统筹发展和安全，促进人与自然和谐共生，发挥西部经济中心、科技创新
中心、先进制造业基地、对外交往中心以及国际旅游目的地等功能。
图5-14：西安市国土空间开发格局图
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3、西安高新区情况
西安高新区是1991年3月国务院首批批准成立的国家级高新区之一，2006
年被科技部确定为要建成世界一流科技园区的六个试点园区之一，2015年8月，
国务院正式批复同意西安高新区建设国家自主创新示范区。2017年4月，陕西
自贸区正式挂牌，高新功能区作为陕西自贸区面积最大、以特殊监管区区外保税
等通关模式创新为特色的核心片区正式启动建设。2021年，西安高新区启动建
设由中央创新区、生态文创区和硬科技产业区三个片区组成的丝路科学城。并开
启了“实力高新、科创高新、品质高新、幸福高新”建设新征程，推动综合实力迈
上新台阶。
西安高新区位于西安市城市中心西南侧。成立之初启动面积2.7平方公里，
经过30多年的飞速发展，目前辖区常住户籍人口和从业人员超过130万，面积
296.7平方公里，为高新经济发展蓄足力量。
2025年1月，西安高新区管委会通过官网发布《西安高新区2025年重点建
设项目清单》，明确将交通基础设施列为“城市能级提升”板块的核心内容。清单
显示，当年计划实施交通项目46个，涵盖快速路网、地铁接驳、智慧交通等领
域，总投资规模达138.96亿元。2025年上半年，西安高新区持续完善城市空间
布局和资源配置，推进35条续建道路建设，开建公共停车位1301个，新建和提
升绿地14.2万平方米。高新至鄠邑高速复合通道、西鄠路市政化改造、京昆高
-169-
速改扩建、有轨电车等重点项目加快建设，构建起内联外畅的综合交通体系。
西安高新区在2024年发展良好。在全国178家国家高新区综合评价中，排
名跃升至全国第5位、位居中西部第一；地区生产总值（GDP）从2020年的
2,410.1亿元跃升至2024年的3,372.38亿元。2024年，西安高新区实现规上工业
总产值4,106亿元，增加值增速6.8%，增加值全市占比49.3%；工业投资369.78
亿元，全市占比37%；专精特新中小企业达566家，国家专精特新“小巨人”企业
76家，占全省比重31%。一季度，规上工业总产值1,006亿元，同比增长16%，
实现历史新突破。2024年，西安高新区实现地区生产总值3,372.38亿元，同比
增长4.1%。完成固定资产投资1,006.9亿元，完成社会资本投资855亿元，外贸
进出口总值2,831.2亿元，同比增长24.3%，净增外贸经营主体128家。全年完
成规上工业总产值4,106.17亿元，同比增长5.6%，全市占比42.4%，规上工业增
加值增速6.8%，完成工业投资369.78亿元，全市占比37%，完成工业技改投资
205.25亿元，增速15.5%，全市占比55.8%。
2025年全区进出口总值达3592.9亿元，同比增长26.9%，其中，出口2444.72
亿元，增长34.03%；进口1148.18亿元，增长14%，同期贸易顺差1296.54亿元，
拉动全省外贸增长16.8个百分点，拉动全市增长18.5个百分点，稳居省市外贸
“绝对主力”地位。
外贸高速增长的背后，是持续优化的贸易结构和日益凸显的产业竞争力。
2025年，高新区贸易方式与产品结构亮点纷呈，加工贸易增长22.8%。一般贸易
增长33.6%；高新技术产品出口1896.6亿元，增长34.2%，占出口总值的77.6%；
“新三样”产品出口353.6亿元，增长69.4%，占出口总值的14.5%，区内产业价
值链地位持续提升。全区有进出口记录的经营主体超1400家，在西安市占比28%。
外商投资企业为主带动全区外贸稳定增长，2025年外商投资企业进出口增长
29.1%，民营企业进出口增长15.5%，国有企业进出口增长17%。
4、西安市产业园区市场概况
（1）西安市产业园区市场分布及特点
目前，西安市产业园约617个，其中雁塔区产业园数量约133个，在全市占
比最多约22%。长安区约121个占比约20%，未央区约115个占比约19%，其
余分布在灞桥区、高陵区等其他区县，西安市主要产业片区分布如下：
-170-
图5-15：西安市主要产业片区分布
其中高新技术开发区围绕光电子信息、生物医药、汽车、智能制造、新能源
新材料、人工智能、航空航天等领域，形成“芯（集成电路）——软（高端软件）
——端（智能终端）——网（智能网络）”为一体的产业集群，加快建设世界领
先科技园区。
图5-16：西安高新区各组团产业方向
-171-
图5-17：西安高新区产业园区空间布局
（2）产业园区历史供应分析
西安市科研办公类产业园数量逐年增长，总体供应量也随之增加，据不完全
统计，2016年存量园区规模约111万平方米，2025年增加至约544万平方米，
在政府的强烈导向作用下，产业园区数量激增，产业地产实现大发展。国家级新
区、开发区以及自贸区等政策支持，让区域性建设热度持续不减。国家发改委更
是打破传统行政区域限制，明确支持“飞地经济”发展模式。
图5-18：西安市产业园区存量及新增供应统计
数据来源：戴德梁行
（3）产业园区租金及空置率分析
作为西部地区中心城市和“一带一路”的重要节点城市，西安市持续成为外商
投资性企业、区域总部和研发中心最大的聚集地之一，极大地推动了产业园区市
场的迅勐发展。目前，西安市的产业园区主要集中于雁塔区（含高新区部分）、
长安区（含高新区和西咸新区部分）和未央区。西安市产业园区多以租赁形式投
-172-
放市场，一些新入市的园区由于产业聚集度较低和未成熟的商务氛围，租金报价
相对较低；目前西安市产业园区根据园区类型、区位、产业聚集度等因素不同，
租金报价差异较大，研发办公类园区普遍在35~65元/平方米/月，2025年三季度
平均出租率约为78%。产业园区租户类型中，软件/互联网/通信/科技/能源化工/
制造行业租户占比最大，此外主要集中在食品加工、机械加工、装备制造、生物
医药和化工行业。
统计数据显示，2025年西安市产业园平均租金表现为下行趋势，约为39元
/平方米/月。标的项目位于西安高新区西安软件新城，截至尽调基准日2026年3
月31日，出租率为86.43%，研发办公平均租金为50.26元/平方米/月，该项目历
史合同租金单价稳定，但近两年由于区域产业园市场整体下行以及周边竞品的影
响，标的项目在签约时给予部分租户免租期优惠，导致近两年有效租金小幅下滑。
据不完全统计，区域产业园区历史租金水平统计如下：
图5-19：西安市产业园区租金及出租率统计图
数据来源：戴德梁行
（4）产业园区需求情况分析
2025年，高新区仍是去化主力区域，互联网软件与服务、互联网硬件技术与
设备、能源化工三大赛道延续高景气，航空航天及军事工程类需求环比显着上涨，
成为市场新增亮点。
全市企业租赁需求仍以“搬迁”为主导，成本控制与区位优化仍是企业选址核
心动因，新设立企业数量较往年收缩显着；企业选址仍以区内流动为主导，受写
字楼持续降价影响，专业服务类企业留驻写字楼的意愿增强，向产业园导入节奏
明显放缓。
-173-
（5）产业园区未来供应分析
从规划来看，区域内产业园区未来将呈现出持续增长的供应趋势，从实际交
付来看，近年由于市场竞争加剧，产业园业主普遍“以延待变”，交付延期现象频
发，市场未来供应量的不确定性较高。工程进度和运营策略等因素相互交织，单
一业权业主持有的供应量有限，预计供应主要集中在企业自建园区的交付上。
分区域看，2026-2027年随着秦创原·生态科创岛、数字能源岛、中电科太极
西安产业园、三人行数字信息产业基地、曲江电竞产业园等项目陆续交付，全市
场将迎来近100万平方米的供应。
图5-20：2026-2027年西安市产业园供应
100㎡
万
50：
单0
2026年2027年
高新城北西咸航天
预计未来两年内西安市产业园将面临较大的空置压力，租金水平承压较大。
预计全市场空置水平可能会在2026至2027年触及阶段性高点，未来几年租金
也将面临下行压力。
（二）同行业可比项目的竞争优势与劣势
1、不动产项目周边竞品情况
（1）竞争性物业情况
根据戴德梁行市调报告，不动产项目周边范围内竞争性物业主要为西安环普
国际科技园、腾飞科汇城和大华股份西安数智产业园。
表5-6：不动产项目周边案例
案例一
项目名称 西安环普国际科技园
地址 西安市高新区天谷八路211号
建成时间 一期2014年，二期2016年，三期2021年
物业公司 金地物业管理有限公司
楼层数 6-21
层高 约4.2米
装修标准 公共区域普通装修、内部普通装修或保留原租户装修
-174-
园区规模 园区总占地面积223亩，规划总建筑面积48万平方米，项目分三期开发：一期：总建筑面积约12万平方米的多层大开间办公楼；二期：19万平方米高层办公楼及综合配套区；三期：总建筑面积17万平方米，包括高层办公楼及会议中心。园区包含多层研发办公楼，高层塔楼及下沉式配套广场，可满足客户多方面空间需求。 高品质商务空间：两栋地上六层，地下一层，总建筑面积12万平方米。大开间，单层面积4500~6000平方米，标准层高4.2米。 高层塔楼：五栋地上15层-22层，总建筑面积约35万平方米，单层建筑面积约1500~1800平方米，标准层高4.2米； 下沉配套广场：约7000平方米的商业配套面积，云集餐饮、健身、咖啡、零售等各类高端服务机构。
设施 配有地下停车位约2740个；电梯：写字楼部分客梯6个、货梯1个；空调：中央空调；网络：联通、电信。
入驻费用 租金（含税）：约50~65元/平方米/月； 物业管理费：18.35元/平方米/月（含空调，集控）； 园区停车费：园区为地下停车位，约为200元/月/个（含管理费）； 出租率：约80%～90%。
核心入驻企业 软通动力（西安）、施耐德电气（西安）、汇丰软件（西安）、中软国际（西安）、浪潮（西安科创中心）等。
案例二
项目名称 腾飞科汇城
地址 西安市高新区天谷七路88号
建成时间 2016年
物业公司 新加坡腾飞物业管理有限公司
楼层数 23
层高 约4.5米
装修标准 公共区域普通装修、内部普通装修或保留原租户装修
园区规模 新加坡腾飞科汇城园区总占地面积约26.59亩，包括两座23层研发大厦及一座独栋研发大楼，总建筑面积约为12万平方米。
设施 配有停地下车约879个；电梯：客梯6个、货梯2个；空调：中央空调；网络：联通、电信。
入驻费用 租金（含税）：约50~65元/平方米/月； 物业管理费：约17元/平方米/月（含空调，集控）； 园区停车费：平面车位约300元/月/个（含管理费），机械车位约150元/月/个（含管理费）； 出租率：约80%～90%。
核心入驻企业 上海电气风电集团、西安咸林能源科技、长鑫存储技术（西安）、科睿唯安科技（西安）等。
案例三
项目名称 大华股份西安数智产业园
地址 西安市高新区云水二路
建成时间 2022年
物业公司 /
-175-
楼层数 12
层高 约4米
装修标准 公共区域普通装修、内部部分精装修、部分简装、部分楼宇毛坯
园区规模 占地面积约133.7亩，总建筑面积约为30万平方米，由8栋研发办公楼及4栋配套楼组成。
设施 配有停地下车约1900个；电梯：/；空调：中央空调；网络：联通、电信、移动。
入驻费用 租金（含税）：装修房源约48-55元/平方米/月、毛坯房源约38-40元/平方米/月； 物业管理费：约9元/平方米/月（24小时VRV自控空调）； 园区停车费：约为平面车位300元/月/个（含管理费）。 出租率：1幢自用，其余七幢对外出租，目前5幢散租，8幢整租满租，2幢出租中，其余四幢委托运营商经营（2栋整租），配套用房目前出租中。目前底层租户出租率约为70%～75%。
核心入驻企业 大华集团、蝉鸣科技（西安）、西安因联信息科技等。
得益于西安软件新城长期积累形成的产业聚集优势，园区资产整体上出租率
较高。上述竞争性园区与不动产项目同处一个区域内，具有一定程度的同业竞争
风险，但具体的物业定位及细分的客户群体仍存在部分差异。
西安软件新城项目作为陕西省、西安市“十二五”期间规划建设的重点项目之
一，以新一代信息技术发展为核心，重点发展软件研发、云计算、移动互联网、
集成应用服务、物联网、电子商务、软件信息服务外包等战略性新兴产业——新
一代信息技术，区域园区客户群体存在一定程度的重合，客观上存在同业竞争的
风险。
由于区域内包含多个产业园由国有企业负责运作，在招租盈利的一般职责以
外，还肩负着吸引优质企业落户，促进企业快速发展的重要政府职能，因此能够
为载体内落户的企业提供力度较大的各类优惠政策，也能协助企业争取政府创办
的各类扶持基金。西安环普国际科技园、新加坡腾飞科汇城为区域市场化园区，
租金定价均高于标的项目，因此从价格角度来看，标的项目具有优势。
（2）竞争性物业与标的项目竞争关系分析
西安环普国际科技园：区域头部产业载体，产业生态成熟，依托华为西研所
等龙头企业聚集大量上下游企业，与标的项目定位高度契合，面向中大型科技企
业及成长型团队。其规模更大、业态更全，但租金及物业费更高，可租空间紧张、
大面积房源稀缺，高成本筛选了部分租户。标的项目凭借低租费、充足车位、大
-176-
面积房源充足的性价比优势，吸引成本敏感型企业，二者形成互补竞争。
新加坡腾飞科汇城：与标的项目建成年代相近、装修标准一致，主要服务中
小型企业，但产业聚集度一般，无核心龙头企业带动，且租金、物业费、车位费
均高于标的项目，出租率更低，整体竞争力稍弱。因地理位置紧邻，部分对区位
要求高、成本敏感度低的小企业将其作为备选，与标的项目形成近距离轻度竞争。
大华股份西安数智产业园：物业较新，装修分梯度、租金分层定价，毛坯房
源对初创企业、需定制办公空间的客户吸引力强，填补了区域梯度需求空白。其
租金、物业费与标的项目接近，规模及配套能力相当，分流了对装修灵活性有要
求的客群，与标的项目形成直接差异化竞争。
（3）在建及拟开业项目竞争分析
根据区域内土地出让信息和公开资料整理，区域内主要在建及拟开业的同类
项目情况如下：
项目名称 片区 经营模式 物业类型 土地性质 建筑面积 可租面积 建设进度及预计投运时间
浪潮西北总部基地建设项目 丝路软件城云水六路 预计自用为主，少量物业配套进行租赁 包含25栋楼单体建筑及相关配套设施 工业用地 约30.87万平方米 均未确定 预计2026年10月份建成投用
三人行数字信息产业基地项目 丝路软件城 预计自用为主，少量物业配套进行租赁 7 栋 3-22 层厂房、1 栋 19 层配套办公楼，共 8 栋建筑 工业用地 约15万平方米 均未确定 一期计划2026年12月投用，整体计划2028年投用
中电科太极西安产业园项目 丝路软件城 预计自用为主，少量配套对外租赁，部分出售 2栋塔楼和1栋配楼（含研发塔楼、总部办公楼、配套综合服务楼） 工业用地 约15.2万平方米 约8万平方米（1号楼及2号楼） 预计2026年3季度投入使用
百度智慧 新城区 预计自用、面向产业合 展示中心、多栋主体 商业服务业设 约19.38 约7.3万平方米（主要 预计2027 年竣工投
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项目名称 片区 经营模式 物业类型 土地性质 建筑面积 可租面积 建设进度及预计投运时间
中心项目 作方租赁 建筑 施用地（B29其他商业服务业用地） 万平方米 用于生态合作伙伴办公及配套服务空间） 用
1）市场竞争格局分析
A.新增供应以“自用”为主
项目均定位于特定企业的总部基地或研发中心，同时目前运营管理机构从市
场公开渠道并未获取以上项目对外明确招商消息。初步判断上述项目以企业自用
为主，其次是吸引其产业链上下游的生态伙伴入驻，预计其实际投向纯商业租赁
市场的面积将显着低于总建筑面积，稀释了对租赁市场的直接冲击。
B.新增供应入市时间分布较为均匀
从预计投用时间看，供应量分批分布在2026年至2028年，避免了在单一时
间点形成过度集中的供应，为市场逐步消化增量提供了缓冲期。
C.新增供应项目区位分布
中电科太极西安产业园项目与本项目的区位基本一致，构成竞争关系；浪潮
西北总部基地和三人行数字信息产业基地虽同处高新区丝路软件城片区，但其区
位条件相对逊于本项目；百度智慧中心位于新城区，与本项目距离较远，从区位
上与本项目不构成直接竞争关系。
2)本项目竞争优势
A.本项目产业集聚效应明显，配套完善，运营成熟
产业生态完善，客户黏性强劲：项目已集聚了以阿里巴巴、易点天下等龙头
企业，形成了规模化的产业集群，构建起成熟完备的产业生态，具备显着的产业
协同效应，同时沉淀了稳固的企业客户粘性。
产品类型丰富，硬件适配度高：本项目提供高层、小高层、多层等多元产品
形态，建筑层高、楼面承重、电力配置等硬件标准均量身适配研发企业需求。其
中多层产品在空间布局灵活性、园区环境品质等方面优势突出、吸引力显着。区
域内主要在建及拟开业竞争性项目产品形态相对单一，基本为高层。
-178-
地理位置优越，交通出行便捷：项目坐落区域核心地段，公共交通通达性强，
云轨软件新城站专属接驳园区，通勤出行高效便利。
内外配套成熟，生活服务齐全：园区外部优质公共资源集聚，涵盖西安人才
公园、陕西省图书馆、高新八小、高新区第十四小学、高新区第四中学、高新区
第十六小学、高新区第十初级中学、儿童医院等教育、医疗、文化休闲配套；
园区内部规划超1万平方米员工餐厅，同步引入品牌超市、咖啡茶饮、健身
会所、药店、快递服务中心及数十家特色餐饮等商业业态，全方位提升园区综合
服务能级，优化企业及员工办公生活体验。
B.运营管理机构是专业产业园投资运营商，在区域内具有运营和资源优势。
丰富的运营经验与资源积累：已累计开发运营约170万平方米产业空间，成
功引进了包括阿里巴巴、易点天下、施耐德、美光等超过400家知名科技企业，
积累了深厚的产业资源与客户网络。
体系化的运营能力：形成了涵盖产业研究、孵化投资、招商运营、资产管理
的完备产业运营体系，并秉持“社区化”运营理念，能够有效应对市场变化，提升
项目吸引力与租户粘性。
2、不动产项目与同行业可比项目的竞争优势与劣势
（1）优势
区位优势：不动产项目位于西安软件新城，所在区域聚集了全市90%以上的
软件研发企业，世界500强企业36家，中国软件百强企业52家，上市企业40
家。标的项目交通条件较为便捷，周边有城市交通主次干道天谷八路、云水一路、
科技八路、西三环路等，周边设有云水一路天谷八路口、云水二路天谷八路口等
公交站，分布有116路、198路、272路、303路、339路、526路、821路、高
新8号线、186路、199路、828路等多条公交线路，标的项目对外交通较为便
捷，距离西安西站约14公里，距离西安火车站约20公里，距离西安北站约27
公里，距离西安咸阳国际机场约35公里。
产业优势：不动产项目区域内集聚了阿里巴巴西部总部、西门子（中国）有
限公司西安分公司、软通动力、海康威视、华为配套企业（包括思特沃克、诚迈
科技、歌尔泰克等）、施耐德电气、横河电机、艾宾信息、奥博杰天、特锐德西
安研发中心、芯派科技、中科芯集成电路有限公司等全球及国内知名企业。
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政策优势：西安高新区出台了较为完善的发展产业、支持企业的优惠政策，
明确支持软件和信息服务业发展：（一）支持信创产业发展（二）支持智能汽车
软件研发（三）支持集成电路设计提升（四）支持出海产业成长壮大（五）支持
产业创新中心建设（六）支持应用场景试点示范（七）培育数字化转型服务商（八）
支持制造业软件业务剥离（九）支持企业突破发展（十）支持重大发展项目。
配套优势：不动产项目区域内分布有中国建设银行、平安银行、招商银行、
中国邮政储蓄银行、中国银行等金融机构，分布有安朴酒店、西安高新区喜来登
酒店，区域商务配套较为完善，分布有华为西安研究所、西安国家数字出版基地、
中软国际科技园等科技产业园区，区域内人群整体素养较高，周边休闲娱乐场所
有西安人才公园、鹤鸣湖公园等。不动产项目配套有3,117个停车位、C1-C3栋
配套有10,286.74平方米园区食堂，充足的车位、便利的餐厅为员工提供更加便
捷的生活条件。
规模优势：不动产项目包括10幢地上房地产，3幢地下房地产，总建筑面
积为325,033.70平方米，其中地上研发建筑面积为209,099.14平方米、地下车库
建筑面积为84,070.14平方米，地下物业用房建筑面积为4,093.81平方米，储藏
室等设备用房建筑面积为27,770.61平方米，适中的建筑体量不仅有利于日常管
理，也能满足园区成长型企业后续扩租的需求。不动产项目A区、B区楼栋为5
层低层建筑，D区为11层中层建筑，E区为22层高层建筑，不同的楼层分布为
租户提供了更多的承租选择，有利于不动产项目出租经营。
大租户优势：不动产项目目前承租租户为140户，平均承租建筑面积为
1,309.81平方米，平均承租建筑面积适中。目前约74.29%的租户承租建筑面积在
1,000平方米以下，其承租建筑面积占已出租建筑面积的17.29%，约15.00%的
租户承租建筑面积在1,000-3,000平方米之间，其承租建筑面积占已出租建筑面
积的21.17%，约10.71%的租户承租建筑面积在3,000平方米以上，其承租建筑
面积占已出租建筑面积的61.54%，从租户数量来看，租户分散度较好，从承租
空间来看，大租户又相对集中。大租户的变动对出租率等经营指标的影响较大，
但就当下市场环境下，大租户对园区的经济稳定、生态构建、风险抵御、品牌升
级具有不可替代的作用。
先发与成熟度优势：作为已运营园区，提供了稳定的办公环境和即时的入驻
-180-
能力，对风险厌恶型或急需扩张的企业吸引力巨大。初具规模的入驻企业群体形
成了基本的产业氛围与社区网络，商业配套已落地运营，生活便利性有保障
（2）劣势
历史租金定价：不动产项目由西安市高新区软件新城建设发展有限公司开发
建设，建成后委托西安软件园发展中心运营，西安软件园发展中心是西安高新区
管委会下设的园区运营单位，在招租盈利的一般职责以外，还肩负着吸引优质企
业落户，促进企业快速发展的重要政府职能，因此能够为载体内落户的企业提供
力度较大的各类优惠政策，也能协助企业争取政府创办的各类扶持基金，因此不
动产项目租金定价并未及时响应市场，自运营以来租金标准一直保持50元/平方
米/月。
物业品质滞后：不动产项目竣工于2016-2018年，部分楼栋（如A/B区）
为低层建筑，公区装修（混合砂浆墙面、地砖地面）与新建园区（如大华股份西
安数智产业园，含精装修产品）相比标准较低，对追求高品质办公环境的科技企
业吸引力有限。
（3）机会
衍生产业：软件信息产业园会衍生出软件服务、互联网金融、商务办公服务
等多种直接相关服务。同时会刺激类似于第四方物流、云数据等增值性服务行业。
园区企业的入驻为当地扩充就业岗位，同时带动平台周边商贸、餐饮、服务等产
业发展。借助区域特性属性，区域经济条件、政府规划指导、区域优惠政策、区
域企业分布、教学研究机构、人才、物流、交通等条件，园区发展的承载力会更
好。
（4）威胁
产业分流：西安软件新城产业聚集度较高，潜在需求较为可观，目前区域内
优质物业项目的容量有限，但随着中电科太极西安产业园陆续建成并投入使用，
优质专业的产业园办公供给量随之增加。加之新建园区的政策优势及功能的更新，
原有租户会有更多的选择，因而可能会导致疏解部分租户。
十、租约及历史现金流情况
（一）现金流稳定性
1、运营年限
-181-
不动产项目分区竣工并分区陆续开始运营，其中A2、A3-1、A6、A9、A10、
A11、A12于2016年9月开始运营，B1、B3于2016年10月开始运营，C1-C3
于2017年7月开始运营。截至2026年3月31日，基础资产整体已运行8年以
上。
表5-7：不动产项目运营时间（截至2026年3月31日）
现状编号 运营起始时间 已运营期限（年）
A2、A3-1、A6、A9、A10、A11、A12 2016年9月 9.50
B1、B3 2016年10月 9.42
C1-C3 2017年7月 8.67
2、历史现金流
（1）不动产项目历史收入、成本情况
不动产资产的现金流来源主要由市场化运营产生，不依赖第三方补贴等非经
常性收入。不动产项目历史经营收入为房屋租金收入、停车费收入和空调费收入，
不动产项目历史运营情况如下：
表5-8：不动产项目历史运营情况
单位：万元
指标 2026年1-3月 2025年度 2024年度 2023年度
营业收入 2,689.78 10,556.62 11,010.45 11,484.70
其中：租金收入 2,357.37 9,668.28 10,125.14 10,697.29
停车费收入 229.20 558.06 556.38 457.14
空调费收入 103.21 330.28 328.93 330.28
营业成本 865.52 3,458.69 3,075.93 3,053.53
销售费用 17.39 75.68 44.13 71.82
管理费用 30.08 99.03 96.39 128.42
税金及附加 373.55 1,490.97 1,387.99 1,416.59
3运营净收益 2,117.15 7,940.89 8,903.95 9,275.57
近三年及一期，不动产项目营业收入分别为11,484.70万元、11,010.45万元、
10,556.21万元和2,689.78万元，运营净收益分别为9,275.57万元、8,903.95万
元、7,940.89万元和2,117.15万元。
（2）不动产项目历史出租率
不动产项目历史各期末出租率及各期加权平均出租率如下表所示：
3
运营净收益=营业收入-营业成本-销售费用-管理费用-税金及附加+折旧摊销-资本性支出
-182-
表5-9：不动产项目历史出租率统计
项目 期末出租率
2023 年末 2024 年末 2025年末 2026年3月31日
软件新城二期项目 82.05% 88.56% 88.34% 86.43%
项目 4各期加权平均出租率
2023 年度 2024 年度 2025年度 2026年3月31日
软件新城二期项目 89.06% 85.84% 87.18% 85.48%
近三年及一期，不动产项目期末整体出租率分别为82.05%，88.56%、88.34%
和86.43%。
（3）不动产项目历史出租率变动原因说明
2023年，随着不动产项目经营从培育期转向成熟期，不动产项目当年加权
平均出租率达到运营以来峰值89.06%。2023年末出租率下滑的主要原因为一租
户于年末搬离不动产项目园区至其自建办公楼，对期末出租率影响较大。随着
2024年新签约项目实现落地及入驻园区，2024年年末出租率提升至88.56%。
2025年以来，标的资产经营情况稳定，2025年加权平均出租率指标与2024年相
比实现净增长。2026年一季度末，不动产项目出租率小幅下降至86.43%。截至
2026年6月30日，出租率86.39%，与2026年一季度末基本持平，整体经营稳
定。
（4）续租率
不动产项目历史各期末续租率如下表所示：
表5-10：不动产项目历史续租率统计
项目 2023年 2024年 2025年 2026年一季度
到期面积（平方米） 78,623.69 104,201.4 111,042.09 15,898.82
续租面积（平方米） 51,394.27 87,714.15 89,097.15 13,963.74
续租面积/到期总面积 65.37% 84.18% 80.24% 87.83%
2023年至2026年一季度，不动产项目续租率分别为65.37%、84.18%、80.24%
和87.83%，续租率水平较高且总体趋势向好，呈现出较强的租户黏性，有效减
4
加权平均出租率=∑（租赁天数x租赁面积)/（总可租赁面积x当年天数）
-183-
少了换租期间物业空置产生的租金损失。园区优质的运营服务、完善的生活配套、
良好的产业生态及合理的租金水平，为出租率稳定提供了直接保障。
（5）不动产项目退租后去化率
不动产项目历史各期退租后去化率如下表所示：
表5-11：不动产项目退租后去化率
项目 2023年 2024年 2025年 三年平均 2026年 一季度
当年/期退租总面积（平方米） 27,979.86 31,542.83 23,664.54 27,729.08 5,964.30
退租后去化面积（平方米）（注1） 13,819.83 22,838.69 13,614.34 16,757.62 833.79
退租后去化率（注2） 49.39% 72.41% 57.53% 60.43% 13.98%
注1：退租后去化面积是指某租赁单元退租后，该特定租赁单元退租后12个月内累
计去化面积（其中2026年一季度为当期退租后截至本反馈回复日的去化面积）
注2：退租后去化率=退租后去化面积/退租总面积
2023年至2025年退租后去化率（为特定房源退租后12个月内去化情况）
分别为49.39%、72.41%、57.53%，在近三年的退租面积中，退租后12个月内去
化面积平均占比60.43%。
（6）不动产项目历史租金单价
1）历史各期末平均租金单价
不动产项目近三年及一期表面租金单价如下表所示：
表5-12：不动产项目近三年及一期表面租金单价统计
单位：元/平方米/月
指标 2023年 2024年 2025年 2026年3月末/1-3月
5期末表面租金单价 50.28 50.91 49.89 49.95
6当期表面租金单价 49.76 50.15 50.48 50.00
不动产项目从2016年陆续开始运营至今，对外出租的租金单价基本保持稳
定，含税表面租金单价主要以50元/平方米/月为主。
5期末表面租金单价=∑（年末/期末在租租户面积*表面租金）/∑（年末在租租户面积）
6当期表面租金单价=∑（当年/当期在租租户面积*表面租金）/∑（当期在租租户面积）
-184-
2）不动产项目近三年及一期有效租金单价如下表所示：
表5-13：不动产项目近三年及一期有效租金单价统计
单位：元/平方米/月
指标 2023年 2024年 2025年 2026年3月末/1-3月
7期末有效租金单价 49.66 48.01 44.96 45.23
8当期有效租金单价 48.44 47.95 46.19 45.14
2023年，不动产项目通过陆续取消或减少免租优惠等措施，期末及当期有
效租金单价基本与表面租金单价持平。2024年以来，由于区域产业园市场整体
下行以及周边竞品的影响，不动产项目在签约时给予租户一定的免租期优惠，导
致有效租金单价有所下降。
（7）租金收取结算方式
不动产项目租金收取方式主要为预付形式，项目公司同时向租户收取押金，
以应对租户欠缴或者违约的风险。
1）项目租金预付机制具体情况
运营管理机构于租赁合同约定的租金支付日前，向租户送达租金结算表及租
金发票等付款通知，租户需按合同约定时点支付租金。截至2026年3月31日，
本项目涉及租户140家，租金预付方式主要分为以下两类：
A.缴费期初预付
租户按照租赁合同约定，以每月或每季度为一个缴费期，租户需在上一个缴
费期满前/后7日内交纳下一缴费期租金，该类租户共计125个，占比89.29%。
B.缴费期内预付
租户按照租赁合同约定，以每月或每季度为一个缴费期，在缴费期内按照固
定日期支付当期租金，该类租户共计15个，占比10.71%。
综上，租户均采用预付模式，只是预付期长短的区别。
2）历史押金收取情况
7期末有效租金单价=∑（年末/期末在租租户面积*有效租金）/∑（年末在租租户面积）
8当期有效租金单价=∑（当年/当期在租租户面积*有效租金）/∑（当年在租租户面积)
-185-
运营管理机构通常要求租户缴纳3个月租金作为押金，但基于个别商业谈
判，存在部分差异化安排。截至2026年3月31日，租赁合同约定的押金收取情
况如下：
表5-14：金收取情况统计
分类 押金额度 合计
3个月租金 3个月租金以下 未约定押金
租户数量（个） 117 20 3 140
租户个数占比 83.57% 14.29% 2.14% 100%
截至2026年3月31日，存续租户中137家租户已全部按合同足额缴纳押
金，3家租户未约定收取押金，这3家租户的租金收入占2026年一季度不含税
营业收入的1.54%，占比较小。对于3家未约定押金的租户，运营管理机构通过
加强监控日常经营情况，综合判断其履约能力，降低可能的履约风险。
3、不动产项目租金收缴情况及关于欠缴租金的应对处置安排
（1）租金收缴率
表5-15：不动产资产租金收缴率
单位：%
项目 2023年度 2024年度 2025年度 2026年3月31日
当期收缴率 85.59 96.87 96.53 91.37
9期后收缴率 99.99 100.00 99.96 98.94
近三年及一期，当期收缴率分别为85.59%、96.87%、96.53%和91.37%，期
后收缴率分别为99.99%、100.00%、99.96%和98.94%，均处于较高水平。不动
产项目期后租金收缴率均在98.9%以上，未达100%为少量租户延迟支付所致。
项目公司及运营管理机构已对上述剩余尚未回收的运营收入形成追缴方案，并积
极跟踪欠款回收情况，争取尽早回收。
截至2026年6月30日，项目当期收缴率为97.51%，高于近三年及一期的
当期收缴率水平，园区运营管理水平持续提升。
（2）关于欠缴租金的风险缓释措施
9
期后收缴率=1-截至2026年6月30日对应期间尚未回收的租金收入/对应期间租赁合同等协议中约定的
应收租金收入
-186-
1）通过租金预付及租赁押金制度防范欠缴损失
不动产项目租金收取方式主要为预付形式，租户按照租赁合同约定，以每月
或每季度为一个缴费期，租户需在上一个缴费期满前/后7日内交纳下一缴费期
租金。项目公司同时向租户收取押金，以应对租户欠缴或者违约的风险，如租户
欠缴租金或提前解约，租赁押金可提供一定安全保障。
2）采取多渠道多层次的催缴手段，保障租金收缴的及时性
运营管理机构将根据租户实际逾期时长采取上门沟通、信息发送、函件寄达
以及法律诉讼等不同方式进行催收；运营管理机构亦将在必要时组织专题分析会，
对未按时缴纳租金的租户情况进行分析，制定催缴方案并落实。
3）运用数智园区管理平台，强化租金收缴台账系统化管理
运营管理机构已经搭建数智园区运营管理平台，平台功能主要包括资源管理、
客户管理、租赁合同管理、履约管理、财务管理等板块。创建完备的资源台账、
合同台账、企业台账、费用台账（包括账单、催缴、票据）等，高效管理租赁资
源、租赁合同、租金收缴、租户信息等，达到实时掌握欠租情况并有针对性地采
取催收措施的目的。
（二）现金流真实性
不动产项目采用委托运营管理模式，由配套公司负责资产的运营和管理。不
动产项目运营收入包括租户或者使用人支付的研发办公、便民服务、配套车位租
金及空调费等收入。
项目公司根据其与租户签署的《房屋租赁合同》合法收取房屋租赁收入、与
运营管理机构签署的《运营管理服务协议》合法收取停车费及空调费，不动产项
目现金流真实有效。
经基金管理人、计划管理人及中伦律所对租赁合同进行全面核查，截至2026
年3月31日，租赁合同均不存在违反《中华人民共和国民法典》（简称“《民法
典》”）第148条、第149条、第153条、第154条和第506条规定导致合同无
效或可撤销的情形，均合法有效。
1、租赁合同的特殊条款
关于合同特殊条款，经基金管理人、计划管理人及中伦律所核查，部分租赁
合同中存在转租限制、优先购买安排、提前退租、租金优惠减免等条款（以下简
-187-
称“特殊条款”）。租赁合同中前述特殊条款的实质内容基本相同，在具体的转租
限制、提前退租通知期限及违约金金额、租金优惠减免期限方面略有不同。个别
租赁合同未对承租人是否同意放弃优先购买权事宜作出约定，承租人享有相关租
赁房屋的优先购买权。前述租赁合同中的特殊条款概述如下：
（1）转租限制条款。根据租赁合同的约定，承租方不得擅自改变房屋租赁
用途或以其他任何形式进行处分，在未征得出租方同意的情况下，不得进行转借
或转租。承租方不得将出租房屋或其任何部分转租或分租给任何其他第三方，也
不得将该房屋之任何权益转让给任何其他第三方，除非得到出租方的书面同意。
（2）优先购买安排。个别租赁合同未明确约定承租方放弃优先购买权。
（3）提前退租条款。根据租赁合同的约定，承租人在租赁期内需提前退租
的，应提前提出书面申请，经出租方书面同意后可提前终止租赁合同，承租方应
当额外支付违约金予出租方，作为出租方的补偿。如果承租方未经出租方书面同
意单方解除租赁合同的，出租方有权收回出租房屋，并没收承租方租房押金不予
退还，承租方还应按合同房屋租金总额的一定比例向出租方支付违约金。
（4）租金优惠减免条款。根据租赁合同的约定，出租人给予承租人约定期
限的免租期，免租期内承租人无需向出租人支付租金，但除租金外的与使用租赁
房屋有关的其他费用（包括但不限于物业服务费、水电费、空调使用费等）均由
承租人自行承担。
对于上述特殊条款，《运营管理服务协议》已约定运营管理机构应执行和落
实不动产资产的具体租赁策略，负责维护租赁客户关系，尽合理最大可能预防触
发优先购买安排等租赁合同特殊条款或尽合理最大可能缓释该等特殊条款的触
发对不动产项目租金收入、公募基金及其投资者利益的影响。
2、存在特殊条款的租赁合同面积占比和租金收入占比
目标不动产项目截至2026年3月31日合计140位租户签署的168份租赁
合同，租赁合同中存在承租人享有转租限制条款、优先购买权条款、无违约责任
提前退租条款、租金优惠减免条款，具体如下：
表5-16：租赁合同特殊条款情况表
特殊条款 合同数量（份） 面积 （平方米） 租赁合同面 租金收入占比
-188-
10积占比
转租限制条款 166 167,802.12 91.51% 89.73%
享有优先购买权条款 17 76,941.44 41.96% 39.88%
无违约责任提前退租条款 8 35,350.53 19.28% 17.89%
租金优惠减免条款 99 137,481.96 74.97% 71.31%
（1）166份房屋租赁合同约定了承租人转租限制条款，合计租赁面积
167,802.12平方米，租赁合同面积占比91.51%，对应租金收入占2026年一季度
全部租金收入的89.73%。承租人转租限制条款主要包括：
1）承租方不得擅自改变房屋租赁用途或以其他任何形式进行处分，在未征
得出租方同意的情况下，不得进行转借或转租。
2）承租方不得将出租房屋或其任何部分转租或分租给任何其他第三方，也
不得将该房屋之任何权益转让给任何其他第三方，除非得到出租方的书面同意。
（2）17份房屋租赁合同约定承租人享有同等条件下的优先购买权，合计租
赁面积76,941.44平方米，租赁合同面积占比41.96%，对应租金收入占2026年
一季度全部租金收入的39.88%。明确放弃优先购买权的租赁合同相关条款系指：
承租方不可撤销地承诺放弃对出租房屋的优先购买权。根据《民法典》的相关规
定，未约定放弃优先购买权则承租人享有同等条件下的优先购买权。
（3）8份房屋租赁合同约定可以无违约责任提前退租，无违约责任提前退
租条款主要包括：经承租方提前通知出租方，承租方可以提前终止合同，无需承
担任何违约责任。含该类特殊条款的租赁合同合计租赁面积35,350.53平方米，
租赁合同面积占比19.28%，对应租金收入占2026年一季度全部租金收入的
17.89%。
（4）99份房屋租赁合同约定了租金优惠减免条款（租金优惠减免条款系指
出租方同意给相关承租方10天至12.5个月不等的免租期），合计租赁面积
137,481.96平方米，租赁合同面积占比74.97%，对应租金收入占2026年一季度
10
注：租赁合同面积占比计算公式为：截至2026年3月31日非公共区域相关租赁部位存在特殊条款的
租赁合同面积之和/截至2026年3月31日非公共区域相关租赁部位合计租赁合同面积。
-189-
全部租金收入的71.31%。
3、不存在依据当地行业政策规定设置限制性条款的情况
就上述租赁合同中存在的转租限制条款、承租人享有优先购买权条款、无违
约责任提前退租条款、租金优惠减免条款，经管理人及律师核查，各条款均系运
营过程中运营管理机构与租户磋商而定，部分租户合同不涉及前述条款亦可证明
相关条款非强制性，不存在依据当地行业政策规定设置限制性条款的情况。
4、就租赁合同中存在的转租限制条款，系常规的商业安排且具有相关的法
律依据，对项目运营和处置没有影响。根据《西安市城市房屋租赁条例》（西安
市人民代表大会常务委员会，2021.01.18发布并实施），承租人擅自将承租的房
屋转租的，出租人有权终止合同，收回房屋。因此，租赁合同中约定在未征得出
租方同意的情况下，承租方不得进行转借或转租，有利于运营管理机构把控承租
人资质，维护园区产业定位，保障对租赁房屋的管理。
5、租赁合同项下承租人的优先购买权
截至2026年3月31日，目标不动产资产签约租户中尚有11户承租人未明
确放弃优先购买权（涉及房屋租赁合同17份，合计租赁76,941.44平方米，占截
至2026年3月31日目标不动产项目已出租面积的比例约为41.96%），其余全
部承租人均已明确在整体出售目标不动产的情况下放弃对租赁房屋的优先购买
权。关于该等尚未放弃优先购买权的影响及风险揭示具体如下：
（1）未放弃优先购买权对不动产项目整体处置或分拆销售的影响分析
A.承租人仅在同等交易条件下享有优先购买权
根据《民法典》第726条的规定，“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之
前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”，因此，
未放弃优先购买权的承租人如接受与本项目相同的同等交易条件（包括转让价格、
价款履行方式及支付进度等因素时），则享有对租赁房屋的优先购买权，反之承
租人即使明示购买意向亦不享有法律上的优先购买权。
B.承租人享有的同等条件下的优先购买权的权利行权对象
根据民法典第726条的规定，承租人的优先购买权行权对象为其所租赁的房
屋。就本项目而言，项目公司目前单独持有每个房屋的不动产权证书，理论上存
在按每个房屋单独出售的法律可行性。
-190-
C.承租人在同等条件下行使优先购买权，应在出租人履行通知义务后15日
内明确表示购买，否则视为已放弃优先购买权
根据《民法典》第726条的规定，“出租人履行通知义务后，承租人在十五
日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权”。因此，未放弃优先购买
权的承租人，如项目公司履行通知义务后承租人在15日内仍未明确表示购买的，
即视为已放弃优先购买权。
D.因出租人未履行通知义务等导致承租人未能履行其享有的优先收购权的
情形下，出租人与第三人的处置交易行为仍然有效，但该承租人有权主张赔偿责
任进而对不动产项目的运营可能产生一定的不利影响
根据《民法典》第728条的规定，在出租人未通知承租人导致承租人未能履
行优先购买权情形下，出租人与第三人订立的房屋买卖合同效力亦不受影响，但
享有优先购买权的承租人有权向出租人主张赔偿责任。
就本项目而言，相关承租人未放弃优先购买权的情形，均不影响该等处置行
为的合同效力，既不影响本项目已完成的资产重组的效力，亦不影响基金存续期
内不动产项目的整体处置或是分拆销售交易行为的效力，但不排除享有优先购买
权的承租人向项目公司主张赔偿责任，进而可能存在如下风险：可能对未完成的
处置交易进程的推进、不动产资产的短期运营现金流情况等产生一定不利影响，
或可能限制项目公司与其他同类租户签署租赁协议，进而影响不动产资产的短期
运营表现等。
2）未放弃优先购买权对项目公司股权转让的效力影响
根据《民法典》第726条的规定，“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之
前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”，未放弃
优先购买权的承租人享有优先购买权条款的行权对象仅为租户承租的租赁房屋
而并非持有不动产项目整体物业的项目公司100%股权。因此，承租人未放弃优
先购买权不影响项目公司股权转让的效力，以不动产项目作为底层资产发行不动
产基金的交易合法有效。
6、未放弃优先购买权的风险缓释措施
（1）就未放弃优先购买权的承租人的风险缓释措施
配套公司出具书面承诺，“若因相关租户未放弃优先购买权，使得不动产项
-191-
目存在转让或处置限制并因此使得软件新城公司遭受损失的，由本公司进行最终
承担”。
（2）运营管理机构有义务预防触发优先购买安排或缓释对不动产项目租金
收入、公募基金及其投资者利益的影响
《运营管理服务协议》已约定运营管理机构提供的运营管理服务包括：“执
行和落实不动产资产的具体租赁策略，负责维护租赁客户关系，尽合理最大可能
11
预防触发优先购买安排等租赁合同特殊条款或尽合理最大可能缓释该等特殊
条款的触发对标的不动产项目租金收入、公募基金及其投资者利益的影响”。
本项目已就未放弃优先购买权设置了相关风险缓释措施。
7、就租赁合同中存在的无违约责任提前退租条款，经承租方提前（一个月/
两个月/三个月）书面通知即可提前终止租赁合同，因此无违约责任提前退租条
款的设置可能会导致退租时间点具有不确定性，在突发退租情形下将造成招商工
作被动，进而可能导致房屋空置期延长的风险。针对前述风险，未来运营管理机
构将进一步降低无违约责任提前退租合同签署的比例，并增加与租户沟通的频次，
了解租户未来的续租意愿，在明确退租意图前提前储备相应房源的潜在客户以避
免出现长期空置的情况。
8、就租赁合同中存在的租金优惠减免条款，系指出租方同意给予相关承租
方10天至12.5个月不等的免租期。其中，免租期为12.5个月的承租人共2户，
涉及房屋租赁合同2份，合计租赁面积7,724.35平方米，租期分别为5.5年
（5,792.74平方米）、3.3年（1,931.61平方米），占截至2026年3月31日目标
不动产项目已出租面积的比例约为4.21%，占2026年一季度全部租金收入比例
为3.76%。阶段性提供免租期有利于提高租户的粘性、吸引潜在租户，但同时也
会降低有效租金单价。就以上免租期相关条款对运营稳定性可能产生的不利影响，
管理人通过以下措施降低其对运营收入的影响：
（1）考核绑定：将运营管理费与运营收入挂钩；
在运营管理机构的运营管理服务期限内，按年度对当年运营收入净额实际值
11
预防触发优先购买权的安排方式包括但不限于：在招租时对超大面积租户要求事先放弃优先购买权、
按法律规定履行通知义务等。
-192-
是否达到运营收入净额目标值进行考核，以运营收入净额达成情况作为浮动运营
管理费用计提依据。当年度运营收入净额实际值高于当年度运营收入净额目标值
时，年度浮动运营管理费为正，运营管理机构有权收取当年度浮动运营管理费
（不超过当年度应支付的基础运营管理费（不含日常维修维护费）的50%）。当
年度运营收入净额实际值低于当年度运营收入净额目标值时，当年度浮动运营管
理费为负，项目公司从应支付的基础运营管理费中扣减相应金额（扣减金额不超
过当年度应支付的基础运营管理费（不含日常维修维护费）的50%）。浮动运营
管理费的具体设置如下：
“浮动运营管理费以运营收入净额实际值与运营收入净额目标值的差额为基数
计算，计算公式为：J=(G-H)*20%
J为每年度应计提的浮动运营管理费
G为运营收入净额实际值，依据审计机构出具的项目公司审计报告或运营管
理机构与项目公司双方认可的其他书面形式确认，计算公式：运营收入净额实际
值=项目公司审定利润表中营业收入-营业成本-税金及附加-管理费用-销售费用
（如有）+当期全部折旧摊销。为免疑义，作为计算定价依据的运营收入净额，
不对浮动运营管理费进行扣除。
H为运营收入净额目标值，指不动产项目在相应期限内应实现的运营收入净
额的目标金额，2026年至2035年的运营收入净额目标值由基金管理人、运营管
理机构参考不动产基金申报发行的评估报告中的相关数据确定。2036年及以后年
度的运营收入净额目标值由基金管理人、运营管理机构参考届时最新一期评估报
告或运营管理机构与基金管理人双方认可的其他方式进行书面确认。
当年度运营收入净额实际值高于当年度运营收入净额目标值时，年度浮动运
营管理费为正，运营管理机构有权收取当年度浮动运营管理费（不超过当年度应
支付的基础运营管理费（不含日常维修维护费）的50%）。当年度运营收入净额
实际值低于当年度运营收入净额目标值时，当年度浮动运营管理费为负，项目公
司从应支付的基础运营管理费中扣减相应金额（扣减金额不超过当年度应支付的
基础运营管理费（不含日常维修维护费）的50%）。
-193-
浮动运营管理费用按年支付，经基金托管人与基金管理人核对一致，以协商
确定的日期及账户路径从基金财产支付。”
（2）可分配金额保障：原始权益人承诺按《基金合同》的相关安排实施本
基金收益分配中的分红豁免机制，优先保障其他基金份额持有人在该年度基于预
测可供分配金额而享有的全部分红收益。未来，运营管理机构将根据市场情况、
客户重要性，综合考虑免租期带来的出租率上升收益和有效租金单价下降的风
险，制定合理的免租期方案，并在基金管理人的监督下执行，以保证不动产项目
平稳运营。
9、目标不动产所涉租赁合同未进行租赁合同备案。根据《民法典》第706
条的规定，当事人未依照法律、行政法规规定办理租赁合同登记备案手续的，
不影响租赁合同的效力。因此，如不存在其他影响租赁合同合法有效性的情
形，仅就租赁合同未能及时进行租赁备案的情况，不会影响目标不动产租赁合
同的合法有效性。
根据《商品房屋租赁管理办法》（中华人民共和国住房和城乡建设部令第
6号）第14条第1款、第23条的规定，在前述租赁合同在相关行政主管部门
办理房屋租赁登记备案手续之前，项目公司存在被相关行政主管部门处以相应
罚款的风险。截至尽职调查基准日，项目公司未因目标不动产所涉租赁合同的
备案情况而被处以行政处罚或被追究相关责任。《运营管理服务协议》生效
后，根据《运营管理服务协议》的约定，西安高新配套有义务代表项目公司申
请并取得合法签订和执行经营合同所需的外部批准和登记（包括但不限于当地
主管部门要求的租赁备案登记），如因未办理房屋租赁登记备案而给项目公
司、不动产基金造成损失的，运营管理机构应承担赔偿责任。
综上，不动产项目现金流的产生基于真实、合法的经营活动，形成不动产项
目的法律协议或文件合法、有效。
（三）现金流分散度
1、租户数量
截至2026年3月31日，不动产项目租户数量为140户，平均承租建筑面积
为1,309.81平方米，平均承租建筑面积适中。目前约74.29%的租户（104家）承
-194-
租建筑面积在1,000平方米以下，其承租建筑面积占已出租建筑面积的17.29%；
约15.00%的租户（21家）承租建筑面积在1,000-3,000平方米之间，其承租建筑
面积占已出租建筑面积的21.17%；约10.71%的租户（15家）承租建筑面积在
3,000平方米以上，其承租建筑面积占已出租建筑面积的61.54%，其中前十大租
户承租建筑面积占已出租建筑面积的51.23%。
从租户数量来看，租户分散度较高，从承租空间来看，大租户又相对集中。
大租户相对集中有利于园区构建产业生态，形成产业聚集效应。本项目单一最大
租户阿里巴巴丝路有限公司租赁面积占已出租面积比例为15.11%，其2025年全
年贡献的收入占营业收入的比例为13.17%，其余单一租户租赁面积占比不超过
10%，单一租户对不动产项目现金流稳定性的影响有限。
2、行业分布情况
截至2026年3月31日，不动产项目签约租户所属行业主要为软件和信息
技术服务业、计算机、通信和其他电子设备制造业、商务服务业、科技推广和应
用服务业等，具体行业分布情况如下表所示：
从行业分布来看，不动产项目主要租户符合园区产业定位，形成了比较明
显的产业聚集效应。
表5-17：不动产项目租户行业分布
租户所属行业 租赁面积（平方米） 占比（%）
软件和信息技术服务业 93,088.77 50.76
计算机、通信和其他电子设备制造业 31,092.40 16.96
商务服务业 25,360.61 13.83
科技推广和应用服务业 12,910.78 7.04
住宿和餐饮业 11,059.97 6.03
其他 9,861.19 5.38
合计 183,373.72 100.00
3、关联方租户
截至2026年3月31日，不动产项目存在关联租户，项目公司与原始权益人
及其关联方之间的关联交易情况如下：
（1）研发办公租赁
不动产项目运营至今，累计共有8家关联公司以市场化价格承租使用园区物
-195-
业，承租方为原始权益人配套公司及其下属企业，截至2026年3月31日，有7
家仍处于在租状态，合计在租建筑面积8,170.03平方米，占已出租建筑面积的
4.46%。
项目公司关联方租赁面积占比较小，对园区收入影响较小，具体租赁情况详
见下表。
表5-18：关联方研发办公租赁
单位：平方米、元/平方米/月
序号 租户 物业位置 租赁面积 起租日 到期日 合同单价 与原始权益人关系 与项目公司关系
1 西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司 C1栋 1,985.69 2021-12-1 2022-7-31 50 原始权益人 项目公司控股股东
C1栋 200.00 2022-8-1 2024-12-31 50
C1栋 200.00 2025-1-1 2025-5-31 50
C1栋 200.00 2025-6-1 2025-12-31 50
C1栋 200.00 2026-1-1 2026-12-31 50
A10栋 564.34 2024-5-1 2027-4-30 50
C1栋 1,184.28 2025-12-26 2027-12-31 50
C1栋 172.00 2025-12-26 2027-12-31 50
2 西安高新区综保基地配套建设有限公司 C1栋 1,985.69 2021-12-1 2022-7-31 50 原始权益人100%持股子公司 受同一母公司控制
3 西安市高新区领铭建设开发有限公司 C1栋 900.00 2022-8-1 2024-12-31 50
C1栋 900.00 2025-1-1 2025-5-31 50
C1栋 900.00 2025-6-1 2025-12-31 50
C1栋 900.00 2026-1-1 2026-12-31 50
4 西安市高新区领嘉建设开发有限公司 C1栋 885.69 2022-8-1 2024-12-31 50
C1栋 885.69 2025-1-1 2025-5-31 50
C1栋 885.69 2025-6-1 2025-12-31 50
C1栋 885.69 2026-1-1 2026-12-31 50
5 西安市高新区领鑫建设开发有限公司 C1栋 993.00 2022-8-1 2024-12-31 50
C1栋 993.00 2025-1-1 2025-5-31 50
C1栋 993.00 2025-6-1 2025-12-31 50
C1栋 993.00 2026-1-1 2026-12-31 50
6 西安市高新区领苑建设开发有限公司 C1栋 992.69 2022-8-1 2024-12-31 50
C1栋 992.69 2025-1-1 2025-5-31 50
C1栋 992.69 2025-6-1 2025-12-31 50
C1栋 992.69 2026-1-1 2026-12-31 50
7 西安高新领尚建设开 下沉广场 214.00 2022-8-1 2024-12-31 50
-196-
序号 租户 物业位置 租赁面积 起租日 到期日 合同单价 与原始权益人关系 与项目公司关系
发有限公司 下沉广场 214.00 2025-1-1 2025-5-31 50
下沉广场 214.00 2025-6-1 2025-12-31 50
下沉广场 214.00 2026-1-1 2026-12-31 50
8 西安市高新区信息产业园建设发展有限公司 下沉广场 214.00 2021-12-1 2022-7-31 50
C1栋 2,064.02 2024-9-1 2027-8-31 50
除上述租户外，不存在其他关联方租赁的情况。
(2)车位租赁
近三年及一期，项目公司与原始权益人及原始权益人分公司存在车位租赁业
务，项目公司按照与关联方的约定进行款项收取。
表5-19：关联方车位租赁
序号 租户 租赁类型 与原始权益人关系 与项目公司关系
1 西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司 车位 原始权益人 项目公司控股股东
2 西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司物业管理分公司 车位 原始权益人分公司 受同一母公司控制
（3）关联交易金额及余额
不动产项目的关联交易金额及余额详见本财务顾问报告“第四章项目公司
的业务及财务情况”之“三、利益冲突及关联交易”之“（二）关联交易的情况”。
4、租赁合同期限分布情况
截至2026年3月31日，不动产项目在执行的租赁合同租期主要集中在5年
以内，其中3年以下（不含3年）租期占已出租面积的32.60%，3至5年（不含
5年）租期占已出租面积的57.66%，5年以上（含5年）租期占已出租面积的
9.75%。
表5-20：不动产项目租赁合同期限分布情况
租期 租赁面积（平方米） 占比（%）
3年以下（不含3年） 59,770.99 32.60
3至5年（不含5年） 105,727.76 57.66
5年以上（含5年） 17,874.97 9.75
合计 183,373.72 100.00
5、租赁合同到期日分布
-197-
截至2026年3月31日，不动产项目所签租赁合同到期日分布较为均衡，其
中2028年到期租户租赁面积占已出租面积的31.82%，占比最大，2027年到期的
面积占比第二。总体而言，不动产项目租期结构较为合理，未来三年存在一定的
集中到期风险。针对拟到期的租赁合同，运营管理机构将提前与租户沟通续租意
愿，如不续租，运营管理机构将前置招商，以缩短换租带来的空置期。
表5-21：不动产项目租赁合同到期日分布情况
合同到期年份 租赁面积（平方米） 占已出租面积比重（％）
2026年 49,648.96 27.08
2027年 52,926.97 28.86
2028年 58,345.56 31.82
2029年及之后 22,452.23 12.24
合计 183,373.72 100.00
6、加权平均剩余租期
截至2026年3月31日，不动产项目在租租约加权平均剩余租期为638天。
7、平均免租期
不动产项目近三年及一期免租期分别为6.65天、15.83天、30.64天、35.02天，
平均免租天数22.04天。
8、享受补贴情况
截至2026年3月31日，本项目不存在租金补贴。
9、储备租户情况
运营管理机构储备租户潜在租赁面积共计13,326.96平方米，储备租户为后续
租赁稳定性提供了一定支撑。其中一季度退租面积5,964.30平方米，当期去化
2,738.48平方米，二季度签约4,173.18平方米，累计转化签约6,911.66平方米，并
实现净增签约面积947.36平方米。具体如下：
表5-22：不动产项目储备租户情况
序号 客户信息 租赁位置 拟租赁面积（m2） 签约/预计签约时间
1 租户1 C1栋102-2室 135.00 2026年1月已签约
2 租户2 C1栋411室 106.00 2026年1月已签约
-198-
3 租户3 B3栋1层101室及104室 184.66 2026年2月已签约
4 租户4 C1栋5层502室 82.35 2026年3月已签约
5 租户5-1 C2栋1401室 1,193.54 2026年3月已签约
租户5-2 C2栋1402室 596.77 2026年3月已签约
租户5-3 C2栋1403室 198.93 2026年3月已签约
6 租户6 C1栋601室 101.56 2026年3月已签约
7 租户7 C1栋603室 139.67 2026年3月已签约
8 租户3 B3栋3层 596.60 2026年4月已签约
9 租户8 C2栋604/605室 489.83 2026年5月已签约
10 租户9 C2栋21层 994.62 2026年5月已签约
11 租户10 B3栋1102室 467.48 2026年6月已签约
12 租户11 C1栋4层 1,343.58 2026年6月已签约
13 租户12 C1栋503室 140.67 2026年6月已签约
14 租户13 下沉广场 B-1F-01室 140.40 2026年6月已签约
15 租户14 A10栋302 550.05 2026年8月
16 租户15 C3栋7层 600.00 2026年9月
17 租户16 C3栋6层 1,931.61 2026年9月
18 租户17 A3栋1-2层 2,333.64 2026年9月
19 租户18 C3栋7层 1,000.00 2026年10月
合计 13,326.96
10、前十大租户租赁情况
截至2026年3月31日，不动产项目前十大租户租赁面积合计占已出租面积的
比例为51.23%，前十大租户租金收入占不动产项目2026年一季度全部租金收入的
比例为49.21%，前十大租户全部为非关联方租户。具体情况如下表所示：
表5-23：不动产项目前十大租户租赁情况
序号 企业名称 所在行业 租赁面积（平方米） 面积占比（%） 租赁收入占比（%）
1 租户A 软件和信息技术服务业 27,703.07 15.11 13.92
2 租户B 商务服务业 14,704.6 8.02 7.89
3 租户C 计算机、通信和其他电子设备制造业 8,739.42 4.77 4.89
4 租户D 多式联运和运输代理业 8,540.28 4.66 4.99
5 租户E 软件和信息技术服务业 7,917.51 4.32 3.69
6 租户F 软件和信息技术服务业 6,386.46 3.48 3.28
7 租户G 软件和信息技术服务业 5,792.74 3.16 2.85
-199-
8 租户H 软件和信息技术服务业 5,245.66 2.86 2.76
9 租户I 计算机、通信和其他电子设备制造业 4,522.15 2.47 2.42
10 租户J 软件和信息技术服务业 4,394.83 2.40 2.52
合计 - 93,946.72 51.23 49.21
（1）租户A（阿里巴巴丝路有限公司）
关于阿里巴巴丝路有限公司的基本信息及承租情况详见本节之“（四）重要
现金流提供方”。
（2）租户B
租户B成立于2020年，所属行业为商务服务业，是上市网络科技股份有限
公司项下专业经营园区管理服务、非居住房地产租赁业务的全资子公司。租户B
于2020年入驻不动产项目，最新租约到期时间为2029年。
（3）租户C
租户C成立于2012年，所属行业为计算机、通信和其他电子设备制造业，
核心业务包括仓储服务、自有房屋租赁，从事存储器（包括但不限于10纳米级
闪存芯片）及相关产品的生产、研发、销售，就本公司生产的产品提供服务，并
从事生产产品所需原材料和设备的进出口业务。
租户C自2016年入驻不动产项目，于2022年进行扩租，2025年9月已就
到期租赁合同进行续租，最新租约到期时间为2028年。
（4）租户D
租户D成立于1999年，所属行业为多式联运和运输代理业，是一家韩国集
团旗下专注于物流与供应链数据服务的地区总部；公司专注于为该集团及其合作
伙伴提供全球供应链管理、智慧物流解决方案及大数据系统支持，在物流信息系
统集成与数据分析方面具备深厚技术积累。
租户D自2016年入驻不动产项目，于2022年进行扩租，最新租约到期时
间为2027年。
（5）租户E
租户E成立于2019年，所属行业为软件和信息技术服务业，是一家新兴的
直播电商与数字营销服务企业；公司专注于通过直播、社交媒体等渠道为品牌提
供线上销售、用户增长与内容营销的全链路服务，在短视频运营和流量转化方面
-200-
具有独特方法论；公司紧抓直播电商风口，业务量快速增长，已进入规模扩张与
模式复制阶段。
租户E自2020年入驻不动产项目，经过数次续租及扩租，最新租约到期时
间为2028年。
（6）租户F
租户F成立于2015年，所属行业为软件和信息技术服务业，是全球领先的
智能操作系统产品和技术提供商；公司专注于智能手机、智能汽车、物联网等领
域的嵌入式软件系统开发，在Android、Linux及相关硬件平台的中介软件技术
方面拥有核心竞争力；作为所属集团在全球的重要研发中心，西安公司已进入与
全球产业链协同创新的快速发展阶段。
租户F自2020年入驻不动产项目，经过数次续租及扩租，最新租约到期时
间为2028年。
（7）租户G
租户G成立于2017年，所属行业为软件和信息技术服务业，公司核心业务
包括技术开发与服务、系统集成与咨询、投资与平台、其他（广告、会展、翻译、
计算机软硬件销售等），是某大型科技集团科技服务与技术输出的重要载体，聚
焦金融科技、数字化转型解决方案。
租户G自2025年入驻不动产项目，租约到期时间为2030年。
（8）租户H
租户H成立于2012年12月25日，是江苏一上市软件股份有限公司在西安
设立的全资子公司。租户H拥有1000余名软件开发工程师，五个主要事业部，
公司主营业务是面向国内外客户提供新一代信息技术为核心的产品、解决方案和
服务。公司聚焦“金融科技”、“智能物联”和“智慧能源”三大业务领域，依托从芯
片、硬件、操作系统到应用软件的软硬件一体化产品与解决方案能力，以及涵盖
需求、开发、测试、运维于一体的综合服务体系，赋能金融、通讯、汽车、能源、
工业制造、商业、地产、家居、消费电子等行业客户，满足客户数字化升级转型
的需求，帮助客户实现价值提升。
租户H从2017年入驻不动产项目，租约到期时间为2028年。
（9）租户I
-201-
租户I成立于2004年，系从事智能产品的研发设计及生产制造等综合服务
的科技企业，公司深耕行业20余年，已成长为全球领先的智能产品和服务提供
商，形成了涵盖智能手机、AIPC、汽车电子、平板电脑、智能手表/手环、智能
眼镜等全品类产品布局。业务覆盖多个国家和地区，为全球头部消费电子品牌商
和全球领先的科技企业提供专业化的综合服务。
租户I的总部位于上海，拥有七大研发中心，分别设立于上海、深圳、惠州、
南昌、合肥、西安及苏州；同时，在惠州、南昌、越南和印度布局了制造中心，
具备全球化产品交付能力，并在美国、韩国、日本、中国香港及新加坡设有分支
机构。
租户I自2025年入驻不动产项目，租约到期时间为2030年。
（10）租户J
租户J成立于2018年，所属行业为软件和信息技术服务业，是上市通信技
术有限公司在西北地区的重要销售与技术服务分支；公司专注于物联网与移动互
联网无线通信模块、终端的销售与客户技术支持，产品广泛应用于移动支付、智
能电网、车联网等领域。
租户J自2017年入驻不动产项目，截至2026年3月31日，租户J已稳定
租赁8年以上，历史续租情况较好。
11、新入驻租户租金优惠
根据行业惯例，新入驻租户在入驻园区前，存在必要的装修及入驻手续办理
时间，根据项目运营管理及签约安排，不动产项目会针对新入驻租户提供一定时
间的免租期。其中，免租期通常根据租户行业情况、租赁面积、产业影响力等因
素确定，并在与新入驻租户所签署的租赁合同中对免租时间予以明确和体现；截
至2026年3月31日，不动产项目已起租租约部分设置免租期，免租期根据租户
情况、租赁面积等因素具体确定。
12、不动产资产涉及的投资强度、产出强度和税收强度等经济指标的情况说
明
经审阅原始权益人提供的资料及根据原始权益人说明，不动产资产无正在执
行且有效的《投资协议》。不动产资产的立项备案文件载明不动产项目总投资为
200,649.77万元。根据原始权益人和项目公司的书面确认，目标不动产资产所属
-202-
地块实际投资总额已达成。对此，原始权益人承诺并确认，原始权益人对该事项
可能受到的处罚或遭受的其他损失进行最终承担。
13、不动产项目收缴情况及关于欠缴租金的应对处置安排
12
（1）历史租金收缴率
表5-24：不动产资产历史租金收缴率
单位：%
2023年度 2024年度 2025年 2026年3月31日
99.99 100 99.96 98.90
近三年及一期，不动产项目期后租金收缴率均在98.9%以上，未达100%为少
量租户延迟支付所致。项目公司及运营管理机构已对上述剩余尚未回收的运营收入
形成追缴方案，并积极跟踪欠款回收情况，争取尽早回收。
（2）关于欠缴租金的风险缓释措施
A.通过租金预付及租赁押金制度防范欠缴损失
不动产项目租金收取方式主要为预付形式，租户按照租赁合同约定，以每月或
每季度为一个缴费期，租户需在上一个缴费期满前/后7日内交纳下一缴费期租金。
项目公司同时向租户收取押金，以应对租户欠缴或者违约的风险，如租户欠缴租金
或提前解约，租赁押金可提供一定安全保障。
B.采取多渠道多层次的催缴手段，保障租金收缴的及时性
运营管理机构将根据租户实际逾期时长采取上门沟通、信息发送、函件寄达以
及法律诉讼等不同方式进行催收；运营管理机构亦将在必要时组织专题分析会，对
未按时缴纳租金的租户情况进行分析，制定催缴方案并落实。
C.运用数智园区管理平台，强化租金收缴台账系统化管理
运营管理机构已经搭建数智园区运营管理平台，平台功能主要包括资源管理、
客户管理、租赁合同管理、履约管理、财务管理等板块。创建完备的资源台账、合
12
收缴率=1-截至2026年6月30日对应期间尚未回收的租金收入/对应期间租赁合同等协议中约定的应
收租金收入
-203-
同台账、企业台账、费用台账（包括账单、催缴、票据）等，高效管理租赁资源、
租赁合同、租金收缴、租户信息等，达到实时掌握欠租情况并有针对性地采取催收
措施的目的。
（四）重要现金流提供方
1、重要现金流提供方确认标准与核查方法
重要现金流提供方是指在尽职调查基准日前的一个完整自然年度中，不动产
项目中任一资产的单一现金流提供方及其关联方合计提供的现金流超过该资产
同一时期现金流总额的10%的现金流提供方。
针对承租人之间的关联关系，通过国家企业信用信息公示系统等公开途径查
询承租人的股权结构，若承租人的直接或间接控股股东或实际控制人（若涉及境
外结构，则仅核查到境外第一层股权结构）为同一家公司或自然人的，则认定相
关承租人为同一实际控制人控制下的实体，相关承租人为关联方。
2、重要现金流提供方核查结果
经基金管理人、计划管理人核查，不动产项目涉及存在重要现金流提供方，
为阿里巴巴丝路有限公司（简称“阿里丝路公司”）和西安高新配套及其关联方。
阿里丝路公司2025年度贡献的收入占2025年度不动产项目营业收入的比
例为13.17%；西安高新配套及其6家关联方（西安市高新区领鑫建设开发有限
公司、西安市高新区领苑建设开发有限公司、西安市高新区领铭建设开发有限公
司、西安市高新区领嘉建设开发有限公司、西安高新领尚建设开发有限公司、西
安市高新区信息产业园建设发展有限公司）2025年度合计贡献的收入占不动产
项目当年营业收入的比例为11.90%，其中关联租金收入占比3.48%，停车费收入
占比5.29%，空调费收入占比3.13%。停车费和空调费收入，其收入来源穿透后
均为园区租户或停车位的实际使用人，按照市场化定价收费。实际来源于关联方
的收入为租金收入，来源于西安高新配套及其6家关联方的租金收入合计占营业
收入的比例为3.48%，其中2025年单一最大关联方租户为西安市高新区信息产
业园建设发展有限公司，来自该关联方的租金收入占营业收入的比例为0.90%。
原始权益人及其6家关联方租赁面积8,170.03平方米，占不动产项目已出租面
积4.46%。均基于自身经营实际需要自主决策，用途以办公为主，租金价格均为
市场化的租金价格。
-204-
表5-25：重要现金流提供方核查结果
重要现金流提供方名称 2025年度收入（万元） 占2025年度不动产项目营业收入的比例 2025年租赁面积 （平方米） 占2025年末不动产项目已出租面积的比例
阿里丝路公司 1,390.27 13.17% 27,703.07 14.78%
西安高新配套及其6家关联方 1,255.83 11.90% 8,170.03 4.36%
3、重要现金流提供方最新租赁情况
（1）阿里丝路公司
阿里丝路公司自2019年入驻，后在原有租赁面积基础上陆续扩租，最新租
赁面积27,703.07平方米，占不动产项目已出租面积比例为15.11%。截至2026
年3月31日，重要现金流提供方租赁情况如下表所示：
表5-26：重要现金流提供方租赁情况
序号 重要现金流提供方名称 租赁物业 租赁面积（平方米） 起租时间 到期时间
1 阿里巴巴丝路有限公司 C1栋 3,990.60 2024-5-16 2027-5-15
C1栋 10,021.64 2025-4-16 2028-4-15
A2栋 3,933.70 2024-5-16 2027-5-15
B3栋 2,119.60 2024-9-1 2027-8-31
B3栋 2,119.60 2024-7-1 2027-6-30
A3-1栋 3,874.36 2025-4-1 2028-3-31
A3-1栋 1,643.57 2025-10-1 2028-9-30
合计 27,703.07 - -
（2）西安高新配套及其关联方
西安高新配套及其关联方的租赁情况参见本财务顾问报告“第五章不动产
项目”之“十、租约及历史现金流情况”之“（三）现金流分散度”之“3、关联方租户
”。
4、重要现金流提供方基本情况
（1）阿里丝路公司
1）工商信息
表5-27：阿里丝路公司工商信息
公司名称 阿里巴巴丝路有限公司
统一社会信用代码 91610131MA6UAL4458
-205-
类型 有限责任公司（外商投资企业法人独资）
法定代表人 王强
注册地址 陕西省西安市高新区天谷八路软件新城云汇谷C1栋19层1901室
注册资本 10,000万元
成立日期 2017-11-24
经营范围 网络信息技术、计算机软硬件、网络技术产品、多媒体产品的研发；系统集成；计算机的技术咨询、技术服务；网站建设；电子产品的批发、零售；机械设备维修。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）
2）股权结构
阿里丝路公司是阿里巴巴（中国）有限公司100%持股的子公司。
截至2026年3月31日，阿里丝路公司股权结构图如下：
图5-24：阿里丝路公司股权结构图
3）经营与财务情况
阿里巴巴丝路有限公司是阿里巴巴（中国）有限公司100%持股的子公司，
最终控股方为阿里巴巴集团控股有限公司（以下简称“阿里巴巴”、“阿里巴巴集
团”）。
阿里巴巴于1999年在杭州创立。在“用户为先，AI驱动的”战略引领下，阿
里巴巴将业务聚焦于电商和云两大核心领域：为商家、品牌、零售商及其他企业
提供技术设施以及营销平台，帮助其借助新技术的力量与用户和客户互动，并更
高效地经营；为企业提供领先的云和AI基础设施和服务，促进其数字化转型并
支持其业务增长。AI技术将驱动电商及其他互联网平台的用户价值创造，实现
业务转型与升级。
阿里巴巴业务包括阿里巴巴中国电商集团、阿里国际数字商业集团、AI+云
-206-
业务及其他业务。阿里巴巴中国电商集团由电商、即时零售及批发商业构成。阿
里巴巴是全球最大的零售商业体，阿里巴巴于2025年完成了淘天集团、淘宝闪
购与飞猪的战略整合，组建阿里巴巴中国电商集团，将不同的电商平台升级为大
消费平台。借助产品和供应链能力以及物流履约网络能力，消费者可以在有吸引
力的价位上享受到各种各样的高质量产品和服务，以及满足消费者不同需求的多
种物流配送服务。阿里国际数字商业集团经营多个零售和批发平台，支持品牌、
商家和中小企业通过广泛的商品选择和差异化的客户体验来服务全球买家和消
费者。阿里巴巴是世界第四大、亚太地区最大的基础设施即服务（IaaS）提供商，
也是中国最大的公共云服务（包括PaaS和IaaS服务）提供商。云智能集团基于
基础设施即服务（IaaS）、平台即服务（PaaS）和模型即服务（MaaS）三层架构，
为全球客户提供全面的云服务。利用这些产品化能力和技术为不同领域的客户提
供行业订制的解决方案，支持在AI时代智能业务决策和运营。
2014年，阿里巴巴在纽约证券交易所挂牌上市；2019年，阿里巴巴在香港
联合交易所挂牌上市。
根据阿里巴巴2026年财年年报披露，阿里巴巴合并总资产19,095.70亿元，
净资产11,262.70亿元，2026财年实现营收10,236.70亿元，税后利润1,021.27亿
元。
阿里丝路公司成立于2017年，是阿里巴巴集团在西部地区的重要战略布局
与平台型实体，经核查阿里丝路公司自入驻园区以来的租金支付流水，未发现阿
里丝路公司财务情况存在异常。
4）行业属性与园区规划相符
根据《西安高新区国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景
目标纲要》，“十四五”时期，西安高新区将围绕建设世界一流高科技园区总体目
标，全面建设具有全球影响力的硬科技创新示范区、“一带一路”高质量发展先行
区、内陆改革开放引领区和科技新城发展样板区。按照高质量发展要求，围绕电
子信息、生物医药、先进制造三大高新技术产业、人工智能和5G等新兴产业，
以及科技金融为主的现代服务业，以丝路科学城片区为中部生产力核心区，形成
“一核两翼”的生产力空间布局。阿里巴巴作为行业领先的软件信息服务企业，与
园区及所在区域行业规划高度相符。
-207-
5）重要现金流提供方资信情况
通过查询中国执行信息公开网-被执行人信息查询系统、中国执行信息公开
网-失信被执行人信息查询系统、“信用中国”网站，截至2026年3月31日，阿
里巴巴丝路有限公司不属于被有权部门认定的失信被执行人、失信生产经营单位、
其他失信单位。
6）重要现金流提供方与原始权益人的关联关系及过往业务合作情况
经公开途径查询阿里巴巴丝路有限公司、阿里巴巴（中国）有限公司的股权
结构，未发现其与原始权益人存在股权关联关系，与原始权益人除租赁业务外未
有其他业务合作。
（2）西安高新配套及其关联方
1）工商信息
A.西安高新配套
西安高新配套的工商信息参见本财务顾问报告“第二章业务参与人”之“一、
原始权益人”之“（一）原始权益人基本情况”。
B.西安市高新区领鑫建设开发有限公司
表5-28：西安市高新区领鑫建设开发有限公司
公司名称 西安市高新区领鑫建设开发有限公司
统一社会信用代码 91610131MABWAMX866
类型 有限责任公司
法定代表人 杨斌奇
注册地址 陕西省西安市高新区软件新城天谷八路156号云汇谷C1楼12层
注册资本 50000000元
成立日期 2022年8月30日
经营范围 一般项目：物业管理；停车场服务；机械设备租赁；园区管理服务；非居住房地产租赁；市场营销策划；工程管理服务；公共事业管理服务。(除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动)许可项目：房地产开发经营；建设工程施工。(依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以审批结果为准)。
C.西安市高新区领苑建设开发有限公司
-208-
表5-29：西安市高新区领苑建设开发有限公司
公司名称 西安市高新区领苑建设开发有限公司
统一社会信用代码 91610131MABXYUNT80
类型 有限责任公司
法定代表人 姚博伦
注册地址 陕西省西安市高新区软件新城天谷八路156号云汇谷C1楼12层
注册资本 50000000元
成立日期 2022年8月30日
经营范围 一般项目：物业管理；停车场服务；机械设备租赁；园区管理服务；非居住房地产租赁；市场营销策划；工程管理服务。（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）许可项目：房地产开发经营；建设工程施工。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以审批结果为准）。
D.西安市高新区领铭建设开发有限公司
5-30：西安市高新区领铭建设开发有限公司
公司名称 西安市高新区领铭建设开发有限公司
统一社会信用代码 91610131MABXYUUK98
类型 有限责任公司
法定代表人 高瑜
注册地址 陕西省西安市高新区软件新城天谷八路156号云汇谷C1楼12层
注册资本 50000000元
成立日期 2022年8月30日
经营范围 本公司属房地产开发经营，主要经营范围为一般项目：物业管理；停车场服务；机械设备租赁；园区管理服务；非居住房地产租赁；市场营销策划；工程管理服务。（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）许可项目：房地产开发经营；建设工程施工。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以审批结果为准）。
E.西安市高新区领嘉建设开发有限公司
表5-31：西安市高新区领嘉建设开发有限公司
公司名称 西安市高新区领嘉建设开发有限公司
统一社会信用代码 91610131MABYBNEW1A
类型 有限责任公司
法定代表人 宋小亮
注册地址 陕西省西安市高新区软件新城天谷八路156号云汇谷C1楼12层
注册资本 50000000元
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成立日期 2022年8月30日
经营范围 本公司经营范围包括：一般项目：物业管理；停车场服务；机械设备租赁；园区管理服务；非居住房地产租赁；市场营销策划；工程管理服务；公共事业管理服务。（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）许可项目：房地产开发经营；建设工程施工。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以审批结果为准）。
F.西安市高新区领尚建设开发有限公司
表5-32：西安市高新区领尚建设开发有限公司
公司名称 西安市高新区领尚建设开发有限公司
统一社会信用代码 91610131MAB123680B
类型 有限责任公司
法定代表人 黄学斌
注册地址 陕西省西安市高新区软件新城天谷八路156号云汇谷C1楼12层
注册资本 200000000元
成立日期 2022年8月30日
经营范围 一般项目：工程管理服务；非居住房地产租赁；商业综合体管理服务；园区管理服务；物业管理；机械设备租赁；停车场服务；市场营销策划。（除依法须经批准的项目外，凭营业执照依法自主开展经营活动）许可项目：房地产开发经营；建设工程施工。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以审批结果为准）。
G.西安市高新区高新区信息产业园建设发展有限公司
表5-33：西安市高新区高新区信息产业园建设发展有限公司
公司名称 西安市高新区高新区信息产业园建设发展有限公司
统一社会信用代码 91610131396092254W
类型 有限责任公司
法定代表人 段顺昌
注册地址 陕西省西安市高新区软件新城天谷八路156号云汇谷C1楼12层1206室
注册资本 332000000元
成立日期 2014年6月24日
经营范围 一般项目：一般经营项目：工业厂房建设；市政建设；公共服务配套设施建设；物业管理；房屋销售及租赁；酒店管理；建筑材料 （除木材）销售；中小企业孵化；电子设备、机械设备租赁。（以上经营范围除国家规定的专控及前置许可项目）。
2）股权结构
-210-
A.西安高新配套的股权结构参见本财务顾问报告“第二章业务参与人”之“
一、原始权益人”之“（一）原始权益人基本情况”。
B.西安市高新区领鑫建设开发有限公司、西安市高新区领苑建设开发有限公
司、西安市高新区领铭建设开发有限公司、西安市高新区领嘉建设开发有限公司
、西安高新领尚建设开发有限公司、西安市高新区信息产业园建设发展有限公司
均为原始权益人100%持股子公司。
3）经营与财务情况
西安高新配套及其关联方的经营与财务情况参见本财务顾问报告“第二章
业务参与人”之“一、原始权益人”之“（一）原始权益人基本情况”。
经核查西安高新配套及其关联方的租金支付流水，截至2026年3月31日
，西安高新配套及其关联方履约情况正常，历史租金收缴率100%，不存在未经协
商而延迟缴纳租金的情况。从历史数据来看，履约能力稳定。
4）重要现金流提供方资信情况
西安高新配套及其关联方的资信情况参见本财务顾问报告“第二章业务参
与人”之“一、原始权益人”之“（一）原始权益人基本情况”。
5）重要现金流提供方与原始权益人的关联关系及过往业务合作情况
西安高新配套及其关联方为原始权益人及其100%持股子公司。过往业务合作
情况参见本财务顾问报告“第五章不动产资产”之“十、租约及历史现金流情况”之
“（三）现金流分散度”之“3、关联方租户”。
5、重要现金流提供方对租赁收入稳定性的影响
（1）阿里丝路公司
1）历史经营及租赁面积稳步提升
阿里巴巴丝路有限公司于2019年入驻园区，入驻至今经营情况稳定，租赁
面积逐步扩张，截至2026年3月31日，租赁面积共27,703.07平方米，占已出
租面积比例15.11%。
2）阿里丝路公司本年度到期租赁协议已续签
-211-
阿里丝路公司已于2025年4月、2025年10月续签当年到期的租赁合同，
租赁期限最长至2028年，预计可于本园区持续稳定经营。
（2）西安高新配套及其关联方
西安高新配套及其关联方的收入稳定性分析参见本尽调报告“第四章项目
公司的业务及财务情况”之“三、利益冲突及关联交易”。
6、重要现金流提供方所处行业发展情况
（1）阿里丝路公司
阿里丝路公司所属行业为软件和信息技术服务业，软件和信息技术服务业是
指利用计算机、通信网络等技术对信息进行生产、收集、处理、加工、存储、运
输、检索和利用，并提供信息服务的业务活动。
软件和信息技术服务业已成为国民经济的战略性、基础性和先导性产业，是
数字经济发展的重要支撑。2025年，我国软件业务收入154,831亿元，同比增长
13.2%，利润总额18,848亿元，同比增长7.3%，软件业务出口627.3亿美元，同
比增长7.7%，增速连续10个月保持正增长。
从增长趋势看，我国软件业已连续多年保持两位数增长，远高于同期GDP
增速。自2012年的约2.5万亿元到2025年约15.1万亿元，我国软件业业务收入
增长了约5倍。即使在全球经济增长放缓的背景下，软件业仍保持稳健增长，成
为国民经济的“稳”字“利器”。
从产业结构看，软件和信息技术服务业主要包括软件产品、信息技术服务、
信息安全产品和服务、嵌入式系统软件四大类。2025年，这四类业务收入占比分
别为22.2%、67.2%、1.7%和8.9%。其中，软件产品是指提供计算机软件、信息
系统或设备中嵌入的软件或在提供计算机信息系统集成、应用服务等技术服务时
提供的计算机软件;信息技术服务包括云计算、大数据、人工智能、电子商务平台
技术服务等多种细分服务类型。
软件产品收入稳定增长。2025年，软件产品收入32,361亿元，同比增长10.4%，
占全行业收入比重为20.9%。其中，基础软件产品收入2,146亿元，同比增长
11.1%；工业软件产品收入3,330亿元，同比增长9.7%。
信息技术服务收入保持两位数增长。2025年，信息技术服务收入106,366亿
元，同比增长14.7%，占全行业收入的68.7%。其中，云计算、大数据服务共实
现收入16,230亿元，同比增长13.6%，占信息技术服务收入的15.3%；集成电路
设计收入4,421亿元，同比增长18.9%；电子商务平台技术服务收入14,855亿
元，同比增长12.7%。
-212-
信息安全收入和嵌入式系统软件收入平稳增长。2025年，信息安全产品和
服务收入2,235亿元，同比增长6.7%。嵌入式系统软件收入13,869亿元，同比
增长9.3%。
（2）西安高新配套及其关联方
西安高新配套及其关联方的收入稳定性分析参见本招募说明书“第五部分
不动产基金”之“三、关联交易与利益冲突”之“（三）报告期关联交易”之“4、不动
产项目现金流来源于关联方的比例，是否影响不动产项目的市场化运营”。
（五）调查结论
经基金管理人及计划管理人核查，不动产项目近三年及一期经营性净现金流
持续为正，现金流持续、稳定；不动产项目现金流基于真实、合法的经营活动产
生；不动产项目租户分散度较为合理。
不动产项目存在关联租户。项目公司与原始权益人及其关联方之间存在关联
交易,系基于不动产项目正常经营活动需要而开展,该等关联交易合法合规、定价
公允，交易定价与市场交易价格不存在较大差异，不影响不动产项目的市场化运
营。
不动产项目涉及两家重要现金流提供方，重要现金流提供方的行业属性与园
区规划相符，租赁稳定性较高。
十一、不动产资产的估值情况
戴德梁行作为资产评估机构对不动产资产进行了评估，就不动产资产于基准
日2026年3月31日的市场价值出具了《估价报告》。
截至2026年3月31日，不动产资产估值合计12.93亿元。估值结果具体如
下表所示：
表5-34：不动产资产的评估情况
项目名称 账面价值 （元） 建筑面积 （㎡） 收益法估值（元） 权重：100% 单价 （元/㎡） 评估增值率
中国陕西省西安市高新区天谷八路 156 号 “软件新城软件研发基地二期”1 幢等共计 13 幢不动产项目 993,189,771.8013 325,033.70 1,293,000,000 3,978 30.19%
13
账面价值数据来源：信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）出具的《西安市高新区软件新城建设
发展有限公司所持有的基础设施项目备考财务报表审计报告》（XYZH/2026XAAA5B0324）
-213-
（一）运营收入假设
不动产资产在收益期内运营收入主要包含租金收入、停车场收入、空调费收
入。
1、租金收入
截至2026年3月31日，不动产资产总可租赁面积为212,172.57平方米，截
至价值时点已部分对外出租，已租赁面积为183,373.72平方米，出租率为86.43%。
对于已出租部分物业，租赁期限内的租金采用租赁合同中约定的租金（即合同租
金），租赁期外按照市场租金水平计算租赁收入。
确定研发办公物业市场租金时，采用比较法，首先，按照区位条件、业态类
型和产业定位等维度进行了比较和选择，确定可比实例；其次，经过充分考虑不
动产资产与可比实例在交易时间、交易情况、不动产状况等方面的差异，修正后
得出不动产资产的比准市场租金。
（1）可比实例选取依据的具体分析如下：
1）区位条件
不动产资产位于西安市高新区西安软件新城板块，聚集了西安90%以上的
软件研发企业，区域内较多类似的研发办公项目，故选择周边毗邻较近的项目，
选取的案例均为不动产资产所在区域的代表性项目，在区域范围内与不动产资产
具有可比性。
2）业态类型
产业园区主要分为研发办公类园区及工业厂房类园区，不动产资产为研发办
公物业，土地用途为科研用地，选取案例房屋用途与土地用途均与不动产资产一
致。
3）产业定位
不动产资产所在园区主要产业为软件和信息技术服务业，可吸引西安市、陕
西省省内外乃至全国龙头企业入驻，可比实例与不动产项目类似，产业定位以软
件和信息技术服务业为主，主要产业具有一定的重合度，具有可比性。
综上，从区位条件、业态类型及产业定位等方面综合分析，选取的可比实例
与不动产项目具备可比性。
经过市场调查与研究，评估机构最终确定了三个均位于该区域类似研发办公
-214-
物业作为不动产项目研发办公的可比实例。可比实例详情概述如下：
表5-35：可比实例情况
备注：上述租金均不含管理费、含增值税
因素 不动产项目 可比实例一 可比实例二 可比实例三
项目名称 西安软件新城软件研发基地二期 环普科技园 腾飞科汇城 大华数智产业园
项目地址 天谷八路156号 天谷八路211号 天谷七路88号 云水二路
案例来源 N/A 市场询价 市场询价 市场询价
交易时间 N/A 2026年3月 2026年3月 2026年3月
交易价格 （元/平方米/月） N/A 52.6 50.0 50.8
交易情况 N/A 成交 报价 报价
建筑面积（平方米） N/A 3,500 5,700 719
对上述案例，从交易时间、交易情况、不动产状况三大方面进行了相应的调
整，主要有以下调整因素：
（2）交易时间
可比实例的交易时间与基准日接近，期间西安市研发办公物业租金水平基本
保持稳定，故未对可比实例的时间因素进行修正。
（3）交易情况
可比实例一为正常市场成交价格，交易情况无特殊影响，无需修正；可比实
例二、三为市场挂牌报价，存在议价空间，需按片区同类物业平均议价幅度进行
交易情况修正。
（4）不动产状况
不动产状况包括区位状况、实物状况和权益状况。其中，区位状况调整的内
容包括产业聚集度、交通便捷度、基础设施完善度、自然人文环境、公共服务设
施状况等因素；实物状况调整的内容包括建筑物外观、建筑面积、设施设备、装
修、层高、使用率、楼龄及保养、物业管理等因素；权益状况调整的内容包括规
划限制条件、租赁占用情况等因素。
根据不动产资产与可比实例上述因素具体情况，编制可比因素修正系数表
-215-
如下：
表5-36：可比实例修正系数表
因素 不动产项目 可比实例一 可比实例二 可比实例三
市场报价（元/平方米/月） - 52.6 50.0 50.8
交易时间 1.00 1.00 1.00 1.00
交易情况 1.00 1.05 1.05 1.05
区位状况 1.00 1.00 0.98 0.98
实物状况 1.00 1.00 0.96 1.04
权益状况 1.00 1.00 1.00 1.00
修正因素合计 - 1.0001 1.0128 0.9340
修正价格 （元/平方米/月） - 52.6 50.6 47.4
权重 - 1/3 1/3 1/3
评估单价（元/平方米/月） - 50.0
由于可比实例一、可比实例二、可比实例三与不动产项目用途一致，区域因
素类似，故平均分配权重，即每个案例的权重均取1/3，则不动产资产研发办公
用途的市场比准租金单价为（52.6+50.6+47.4）×1/3=50元/平方米/月（取整、不
含管理费、含增值税）。
根据项目公司提供的《租约明细表》《租赁合同》等资料，C1~C3栋201
室，共计10,286.74平方米的面积，现状用途为配套食堂，该用途主要为园区配
套，辅助园区正常运营需要，故该用途市场租金一般低于正常市场租金，根据对
周边市场同用途类型的物业差异进行市场调查和结合物业实际情况，在比准市场
租金基础上考虑70%修正系数，配套食堂市场租金35元/平方米/月；不动产项
目1,811.32平方米配套商业已签约租金在64-149.30元/平方米/月之间，根据对
周边市场同用途类型的物业进行市场调查和结合配套商业实际情况，设定位置一
般的配套商业市场租金为64元/平方米/月、位置较好的配套商业市场租金为128
元/平方米/月。
2、出租率
不动产资产于2016及2018年陆续竣工，在项目运营初期，为保证项目的定
位及品质，主要经营策略是对入驻的租户进行主动筛选、引入软件行业优质企业，
打造园区聚集效应。筛选租户保证了不动产资产未来租赁的稳定性和持续的聚集
-216-
效应，但一定程度上限制了出租率的提升。在该经营策略下，不动产资产所处的
软件新城研发基地二期于2016至2020年之间引入了租户A、租户B等中大型
企业，逐渐形成聚集效应。随着不动产资产开始进入更加市场化的经营阶段，前
期导入的龙头企业集聚效应开始显现。2023年年度加权平均出租率89.06%、当
年年末因为部分租户退租，年末出租率降至82.05%；2024年年度加权平均出租
率为85.84%、当年年末出租率提升至88.56%；2025年年度加权平均出租率为
87.18%，截至2025年12月31日，年末出租率为88.34%；2026年1-3月加权平
均出租率为85.48%，季末出租率为86.43%。截至2026年6月30日，季末出
租率86.39%，与2026年一季度末基本持平，整体经营稳定。
根据市场调研，不动产资产位于西安高新区软件新城板块，所在区域产业聚
集度较好，是西安市建设国际化大都市的重要内容，是西安高新区建设世界一流
园区的重点板块，研发办公需求稳定。依托着优越的地理位置、便利的交通方式、
众多的优质企业聚集、力度较大的各类优惠政策等条件，出租率处于稳定水平，
区域平均出租率约为70%-90%，在全市范围内处于高位。
综上，根据不动产资产历史及价值时点出租率情况、项目公司访谈介绍及市
场调研，同时根据对不动产项目自身签约情况以及对即将到期租户的分析，设定
2026年至2027年出租率为85%，2028年至2029年出租率为86%，预测期内后
续年度出租率按87%测算。同时假设不动产资产所有租户租赁期外市场租金按
照每年更新，在考虑合理的租赁期限、免租期长度后，假设不动产项目每次更新
租期时有效的年均免租期为30天。
3、租金增长率
不动产资产位于西安高新区软件新城板块，该区域打造成为国内软件产业创
新发展的引领区、支撑创新业态发展的示范区和“国内领先、国际一流”的软件研
发和信息服务基地，产业规模聚集效应明显，聚集了软件研发、云计算、移动互
联网、集成应用服务、物联网、电子商务、软件信息服务外包等战略性新兴产业，
竞争优势明显。同时，不动产资产所在区域内产业园区的租金水平一般在35-65
元/平方米/月，不动产资产研发业态租金单价相较周边产业园区处于中等水平。
根据不动产资产历史运营情况、所在区域研发办公物业市场行情及同类对标
项目发展经验，经综合研判确定：预测期内2026年至2029年租金增长率为0%，
-217-
2030年至2033年租金每年增长率为1%，2034年至2035年租金每年增长率为
1.25%。
4、收缴率
结合不动产资产历史租金收缴率情况，本次评估设定：租金当期收缴率96%，
期后收缴率99.9%。
具体计算口径为：2026年租金收入按当年预测应收租金收入的96%计取；
2027年租金收入先按当年预测应收租金收入的96%计取，并加回上一年度的期
后收缴金额，后续年度以此类推。
5、停车场收入
根据基金发行后运营安排，停车场将由运营管理机构统一运营管理，运营管
理机构负责停车位的日常运营维护，全额承担停车位运行所产生的日常维修维保
费、能源费、保洁费、秩序维护、停车位收费软件使用费等与停车位相关所有费
用（除资本性支出以外所产生的所有相关费用）。
根据西安软件新城软件研发基地二期项目蓝色总平面图规划图纸（2015年
1月22日第2015-004号），西安软件新城软件研发基地二期项目拟设停车位
3,117个，包括地面停车位608个、地下停车位2,509个，截至本材料出具日，
本项目实际可用车位情况与规划情况一致。
停车场服务于园区租户及外来临时车辆，分为月卡客户和临停客户，月卡用
户与单一车位不绑定，可自行寻找车位停车。截至本材料出具日，有效车位月卡
数量为3,086个，月卡车位出租率为99.01%，同时，日均约1,622辆临停车进一
步增加了停车场停车费收入。评估测算时将临停车辆收入折算为月卡的数量，因
此2023-2025年末及2026年3月末实际车位出租率分别为115%、116%、120%
和125%（车位出租率=已售车位月卡数量/可租车位数量）。
运营管理机构负责收取停车费，并按以下标准向项目公司支付停车费收入分
成：
（1）固定停车费收入480万元。
（2）超额停车费收入分成：若当年度停车费收入超过600万元，则除固定
停车费收入外，运营管理机构还需向项目公司支付超额停车费收入分成，分成比
例为超额停车费收入的60%。项目公司与运营管理机构确认，在停车位（含地上
-218-
地下停车位）由西安高新配套经营管理的第10年，项目公司与运营管理机构应
当依据当年停车费标准合理上调项目公司固定停车费收入和超额停车费收入分
成比例。
截至价值时点，不动产资产项目在用车位共3,117个，其中地上车位608个，
根据相关资料，约定地上月卡车位租金为100元/个/月（含税含物业费），地下
月卡车位租金为200元/个/月（含税含物业费），临时停车车位收费标准为2元
/小时/个、临时停车费上限为20元/天。
根据周边市场调研，车位租金约为200-300元/个/月之间（含税含物业费）。
本次测算结合不动产资产实际运营情况，地上车位租金采用100元/个/月（含税
含物业费），地下车位租金采用200元/个/月（含税含物业费），预测期内后续
年度的车位收入考虑自价值时点起第5年及第10年分别递增10%进行测算；根
据项目公司介绍，不动产资产当前停车场使用率较高，结合园区整体入驻情况，
车位出租率设定为90%。
6、空调费收入
其他收入主要系空调费收入，根据基金发行后运营安排，项目公司将不动产
资产对应的空调及新风系统整体委托给运营管理机构经营管理，由运营管理机构
负责收取空调费收入、新风收入（如有）。运营管理机构负责空调及新风系统的
日常运营，全额承担空调及新风系统运行所产生的日常维修维护费用、能源费以
及除资本性支出以外的所有相关费用。
运营管理机构需按照以下标准向项目公司支付空调费收入及新风收入（如
有），支付安排为运营管理机构应当在每年6月15日前和12月15日前，向项
目公司分别支付180万元作为当年的空调费收入，自项目公司委托运营管理机构
经营管理空调及新风系统设施设备的第11年（含）起，项目公司每年的空调费
收入在360万元/年基础上逐年递增2%。
7、预测期前10年（2026年-2035年）的预测收入复合增长率为1.34%。
（二）运营支出假设
系与不动产资产租赁业务直接相关且必要的房屋租赁费、维修维护费、人工
成本及行政管理费、保险费等成本费用以及大修等资本性支出、税金及附加，不
含非付现的投资性房地产折旧成本。
-219-
1、成本费用
（1）招商费用
系与租赁业务相关的营销费、招商佣金等，根据类似项目的经营情况，本次
评估招商费用取项目运营不含税收入的2%计。
（2）维修维护费
系与不动产项目日常运营必要的维修、维护等费用，根据类似项目的经营情
况，本次评估维修维护费取项目运营不含税收入的1.5%计。
（3）人工成本
系与不动产项目日常运营必要的人员薪酬、社保、办公等费用，结合项目公
司备考报表，本次评估人工成本取项目运营不含税收入的3.5%计。
（4）行政管理费
系项目公司行政管理部门为组织和管理生产经营活动而发生的各种费用，包
括管理人员工资劳动保险费、福利工会费、业务招待费、办公费、差旅费等，项
目公司管理人员主要为财务管理人员等，本次评估行政管理费取项目运营不含税
收入的1%计。
（5）保险费
保险费主要包括不动产项目财产一切险、公众责任险等，本次评估保险费按
不动产项目评估值的0.023%计。
2、大中修及资本性支出
本次评估大中修及资本性支出主要参考《技术尽职调查报告》，按每年628.09
万元计提。
3、税金及附加
本次测算中的税金及附加包括企业经营活动应负担的相关税费，包括增值税、
增值税附加、房产税、城镇土地使用税、印花税、水利建设基金。
（1）增值税
根据不动产资产的《建筑工程施工许可证》，开工日期为2014年，结合项
目公司提供的相关纳税证明，判定不动产资产为增值税的老项目，根据增值税相
关规定可以适用简易计税方法。本次评估中房屋出租收入、停车场收入涉及的增
值税按5%简易征收率计算，空调等其他收入的增值税按9%税率计算。
-220-
结合本次评估前提，假设该5%简易征收率在上述优惠政策到期后，持续沿
用至收益期结束；若未来国家税收政策发生调整，导致该5%增值税征收率不再
适用（包括但不限于政策终止、税率上调或下调），则对应估值模型中的税率参
数、现金流测算及最终估值结果将相应调整。
（2）增值税附加
增值税附加税按照增值税税额的一定比例征收。不动产项目所在地的附加税
率为城建税7%、教育费附加3%、地方教育费附加2%，合计按照应纳税额的12%
计算增值税附加。
（3）房产税
房产税的计税方式分为从价计征和从租计征两种形式，根据《中华人民共和
国房产税暂行条例》（简称“《房产税暂行条例》”）规定，房产税依照房产原值
一次减除10%-30%后的余值计算，具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府
确定，税率为1.2%；从租计征是按照房产租金为计税基数，税率为12%。
不动产项目所在地的房产税计征方式为从租和从价计征，即出租房屋按照从
租计征、税率为12%；未出租房屋按照从价计征，减除幅度为20%，税率为1.2%。
（4）城镇土地税
城镇土地使用税采用定额税率，以实际占有的土地面积为计税依据。
不动产项目所在城市土地使用税等级为5，所在地的土地使用税为6元/平
方米/年，不动产资产分摊后土地面积为79,577.62平方米，对应城镇土地使用税
为47.75万元/年。
（5）印花税
《中华人民共和国印花税法》自2022年7月1日起施行，按照《印花税税
目税率表》列明税率，租赁合同按照合同约定租金金额的千分之一缴纳，计税依
据不包括列明的增值税税款。
本次评估按运营期内每期取得的租金收入的1‰估算租赁合同印花税。
（6）水利建设基金
水利建设基金是用于水利事业的专项资金，主要用于防洪保安、重点水利工
程和农业基础设施建设。根据《陕西省财政厅等四部门关于降低我省水利建设基
金征收标准的通知》（陕财办综﹝2019﹞25号）、《关于民航发展基金等三项财
-221-
政性基金有关政策的通知》（财税﹝2020﹞72号），水利建设基金从2021年1
月1日起继续征收，在陕西省境内有销售商品收入和提供劳务收入的企业事业单
位和个体经营者，减按销售商品收入和提供劳务收入的0.5‰征收水利建设基金。
其中在中国（陕西）自由贸易试验区范围内，有销售商品收入和提供劳务收入的
企业事业单位和个体经营者，减按销售商品收入和提供劳务收入的0.3‰征收水
利建设基金。
不动产项目位于中国（陕西）自由贸易试验区范围内，故按销售商品收入和
提供劳务收入的0.3‰测算水利建设基金。
（三）运营净收益
运营净收益=运营收入–成本费用–大中修及资本性支出–税金及附加
（四）未来现金流预期
综上对运营收入、运营支出等的分析，预计2026年4-12月及2027年不动
产项目运营收入及运营净收益情况如下（单位：万元，不含税）：
表5-37：预测期运营净收益
科目 2026年4-12月 2027年
运营收入 7,274.39 9,874.09
运营成本费用及保险费用 604.26 819.67
税金及附加 1,146.05 1,513.45
运营收入-运营成本费用-保险费用-税金及附加 5,524.08 7,540.97
资本性支出 471.07 628.09
运营收入-运营成本费用-税金及附加-资本性支出 5,053.01 6,912.88
备注：上述运营收入及运营净收益基于价值时点提供之不动产资产概况、租
赁明细、运营支出等情况，以及对于市场租金、增长率及出租率等参数的判断，
并未考虑市场或经营特殊变动的影响，上述资料及参数的变动均会带来运营收入
及运营净收益的变化。上述运营收入及运营净收益仅为价值时点的估值测算过程
数据，不可直接作为现金流预测使用。
（五）长期增长率
根据类似物业的发展经验及该区域的市场状况综合分析，预测期后至收益期
届满的长期增长率为1.5%。
-222-
1、城市宏观情况分析
从城市角度分析，西安市是陕西省省会、副省级市、特大城市、国家中心城
市、西安都市圈以及关中平原城市群核心城市，国务院批复确定的中国西部地区
重要的中心城市，国家重要的科研、教育和工业基地。在宏观经济层面，西安市
作为陕西省的“龙头”城市，其生产总值（GDP）长期位列陕西省第一名。2025年，
西安全市GDP达13,902.67亿元，是西北地区唯一万亿城市：近十年（2016-2025
年）GDP年均增幅约为9%，近五年（2021-2025年）年均增幅约为6.2%，经济
发展势头稳健。物价方面，近10年西安市CPI年均增长率约为1.43%，涨幅合
理可控，市场供应充足、价格运行平稳，宏观经济环境稳定。
综合来看，西安市依托国家中心城市与区域核心城市定位，经济发展动能强
劲，地区生产总值持续稳步提升，产业集聚能力与区域辐射带动作用不断增强，
整体经济运行态势良好、未来发展预期稳定。同时，居民消费价格指数长期保持
温和上涨，物价水平合理可控，市场供需关系稳定，为经济社会持续健康发展营
造了良好的宏观环境。稳健的经济基本面、持续提升的城市能级与稳定的市场环
境也为未来增长提供坚实支撑。
2、资产周边市场分析
不动产资产坐落于西安高新区软件新城，是西安市“十二五”期间规划建设的
重点项目之一。周边3公里范围内，共有2个地铁线路站点，包括地铁6号线丈
八六路站及造字台站；邻近2条高速公路，分别为西安绕城高速和京昆高速，距
离约1.7公里。依托着丰富的产业资源以及良好的交通条件，西安高新区软件新
城板块整体租户较优质，产业氛围较好，研发办公租赁需求稳定，板块中的研发
办公物业整体租赁情况良好。
展望未来，区域着力加强创新引领，已形成以领军企业带动、中小微企业共
生发展的产业生态格局；随着优化城市结构，补足城市功能，提升内涵品质，成
为智慧宜居的都市创新城，完善生活配套，未来将吸引更多企业入驻，为板块的
发展提供新助力，板块内的研发办公出租率将保持高水平、租金将稳步增长。
3、资产自身情况分析
从不动产资产历史经营情况来看，不动产资产有效租金2016至2023年略有
上涨，平均增长率为1.9%，2024年开始有效租金呈现下行趋势，主要系近两年
-223-
由于区域产业园市场整体下行以及周边竞品的影响，本项目在签约时给予租户免
租期优惠时间有所增加；同时，不动产资产所在区域内产业园区的租金水平一般
在35-65元/平方米/月，不动产资产园区研发业态单价相较周边产业园区处于中
等水平，从竞品定价来看存在上涨的可能性。
总体而言，不动产资产在经营过程中，持续通过不断优化运营服务，充分发
挥优质企业引领作用，未来增长潜力充足。
因此，综合考虑城市宏观经济发展水平、区域经济发展水平、产业聚集度以
及估价对象自身增长情况，不动产资产长期增长率采用1.5%属于合理水平。
（六）收益年期
不动产资产为钢筋混凝土结构，设计寿命为50年，根据项目公司的相关资
料，不动产资产所在项目A、B、C组团及1号车库于2016年竣工、D、E组团
及2-3号车库于2018年竣工，则剩余经济寿命分别为40年、42年；不动产资产
土地使用权终止日期为2064年10月24日，截至2026年3月31日，土地剩余
使用年限为38.57年，土地剩余使用年限小于建筑物剩余经济寿命，根据孰短原
则和谨慎原则，故确定本次评估的收益年限为土地剩余使用年限即38.57年。
（七）折现率的确定
本次评估测算采用6.0%作为折现率。该折现率是为资本成本或用以转换日
后应付或应收货币金额的回报率，理论上反映资本之机会成本，在确定上述折现
率时，采用累加法进行确定。累加法是以安全利率加风险调整值作为报酬率，即
将报酬率视为包含无风险报酬率和风险报酬率两大部分。公式如下：
报酬率=无风险报酬率+风险报酬率
其中，无风险报酬率参照价值时点十年到期国家债券的收益率1.82%（2026
年3月31日）进行确定；风险报酬率体现投资人对长期投资超出安全利率以外
的回报要求，主要包含：（1）投资不动产的风险补偿（2）缺乏流动性风险补偿
（3）区位风险补偿（4）行业及管理负担风险补偿（5）合规风险补偿（6）增长
风险补偿（7）特殊经营风险补偿。投资不动产的风险补偿一般指投资不动产行
业额外要求的回报，采用3.50%作为投资不动产的风险补偿，代表了流动性、区
位、行业、合规及增长均处于均值水平下的不动产风险回报要求。
不动产资产为研发办公业态，所在区域为西安市高新区，依托着较高的科技
-224-
区位支撑，以及初具规模的产业集聚效益，该区域租赁需求较为稳定，区域中的
优质研发办公物业整体租赁情况良好。综合考虑近期市场流动性、不动产资产长
期增长情况及经营情况，结合REITs项目合规优势，在上述投资不动产的风险补
偿均值3.50%的基础上，上调0.65%，综合风险报酬率取值为4.15%。
表5-38：报酬率计算表
风险因素 报酬率
无风险报酬率 1.82%
风险报酬率 ——投资不动产风险补偿均值 3.50%
风险报酬率 ——不动产资产流动性、区位、行业及管理负担、合规、增长、特殊经营等方面风险补偿调整 0.65%
14报酬率 6.00%
不动产资产位于西安市高新区，当地社会经济环境发展良好，结合底层资产
实体状况、供需情况及经营状况等综合分析，本项目的风险报酬率在本地区类似
业务中属于风险中等的类型，因此采用上述6.0%作为折现率较为合理。
（八）资本化率
资本化率（CapRate）是将纯收益资本化（或转化）为价格的比率，用于衡
量不动产投资的收益率。计算公式：资本化率（Cap Rate）=运营净收益（NOI）
/不动产评估价值（或成本）。
资本化率作为不动产投资领域的重要参数被广泛使用，投资人在确定资本化
率时通常能够找到属性相似的不动产进行对比。不动产的类型、所处区位、租户
类型、租约结构等因素均会影响资产的价值。
不动产资产2026年资本化率为5.21%。
（九）估值敏感性分析及压力测试
针对运营净收益和长期增长率进行了8个情景下的估值敏感性分析：
1、运营净收益
运营净收益水平受到收入和成本的综合影响，亦可以体现多个不同方向的市
场变化对项目的整体影响。“基准运营净收益”情境为本次估值12.93亿对应的运
营净收益水平。项目运营净收益的变化对估值的影响如下：
14报酬率按25bp步长归整。
-225-
表5-39：敏感性分析一
运营净收益变化比例 情境下估值（亿元） 估值变化比例（%）
下降10% 11.64 -10%
下降5% 12.28 -5%
基准 12.93 0%
增长5% 13.58 5%
增长10% 14.22 10%
2、长期增长率
长期增长率会受到区域经济发展情况、利率和城市商业活力等宏观因素影响，
不可预见的宏观环境变化会对估值产生影响。“基准长期增长率”情景为本次估值
12.93亿对应的长期增长率（1.5%）。
表5-40：敏感性分析二
运营净收益变化比例 情境下估值（亿元） 估值变化比例（%）
减少0.5% 12.52 -3%
减少0.25% 12.72 -2%
基准（1.5%） 12.93 0%
增加0.25% 13.15 2%
增加0.5% 13.38 3%
3、根据不动产项目所在宗地《国有建设用地使用权出让合同》(GF-2008-
2601-30864)记载，土地出让期限届满，土地使用者申请续期，因社会公共利益需
要未获批准的，土地使用者应当交回国有土地使用证，并依照规定办理国有建设
用地使用权注销登记，国有建设使用权由出让人无偿收回，由出让人收回地上建
筑物、构筑物及其附属设施，并根据收回时地上建筑物、构筑物及附属设施的残
余价值，给予土地使用者相应补偿，由于届时地上建筑物、构筑物及其附属设施
的维护状况、成新率等影响残余价值的因素无法准确预测，本次评估未考虑土地
到期后地上建筑物、构筑物及其附属设施的残余价值。
（十）估值合理性验证
根据《深圳证券交易所公开募集不动产投资信托基金业务指引第1号——审
核关注事项（试行）》中第三章第三节第四十四条：评估机构应当选择其他不同
评估方法进行校验，并披露评估假设、评估过程和评估价值等。
通过对项目情况进行分析，本次采用比较法作为估价结果校验方法。
1、校验过程：
比较法的定义：根据市场类似成交案例的搜集，通过对区位状况、实体状况、
权益状况、市场状况、交易情况等不同因素的修正，计算得出估价对象的市场价
格的方法。
（1）选取可比实例
-226-
经过市场调查与研究，最终确定了三个类似项目作为可比实例。不动产项目
与可比实例详情概述如下：
表5-41：不动产项目与可比实例详情概述
因素 估价对象 可比实例1 可比实例2 可比实例3
项目名称 西安软件新城软件研发基地二期 上林苑某产业园 科技二路某产业园 纬二十六路某产业园
建筑年代 2016-2018 2024 2012 2018
区位 高新区 长安区 高新区 长安区
案例来源 - 市场询价 市场询价 市场询价
业态 研发办公 研发办公 研发办公 研发办公
交易时间 2026年3月 2026年3月 2026年3月 2026年3月
交易情况 - 报价 报价 报价
建筑面积 （平方米） 209,099.14 4,000 1,000 4,791
交易价格 （元/平方米） - 6,500 7,000 7,200
-227-
因素 估价对象 可比实例1 可比实例2 可比实例3
位置示意图
（2）各项因素调整
对上述可比实例，从交易时间、交易情况、房地产状况等方面进行了相应的
修正，主要有以下调整因素：
交易时间：可比实例的交易时间与价值时点接近，期间西安市研发办公项目
交易价格水平基本保持稳定，故未对可比实例的时间因素进行修正。
交易情况：可比实例为市场挂牌报价，存在议价空间，需按片区同类物业平
均议价幅度进行交易情况修正。
房地产状况：房地产状况包括区位状况、实物状况和权益状况。其中，区位
状况调整的内容包括商圈繁华度、交通便捷度、基础设施完善度等因素；实物状
况调整的内容包括楼宇档次、建筑面积、楼宇配套设施设备、内部装修等因素；
权益状况调整的内容包括规划限制条件、剩余土地收益年限因素。
表5-:42：比较因素修正指数表
比较因素修正指数表
因素 估价对象 可比实例1 可比实例2 可比实例3
交易价格（元/平方米） - 6,500 7,000 7,200
交易时间 1.00 1.00 1.00 1.00
交易情况 1.00 1.10 1.10 1.10
区位状况 1.00 0.95 0.98 1.00
-228-
比较因素修正指数表
实物状况 1.00 0.99 0.99 0.99
权益状况 1.00 1.00 1.00 1.00
修正因素合计 - 0.9666 0.9370 0.9183
修正价格（元/平方米） - 6,283 6,559 6,612
权重 - 1/3 1/3 1/3
校验单价取算术平均数 （元/平方米） 6,485
由于可比实例与估价对象业态一致，区域因素类似，故平均分配权重，即每
个案例的权重相同，则比较法校验单价为6,485元/平方米，校验总价为
1,356,000,000元（取整至百万位）。
2、校验结果
本次评估选用比较法校验参考情况如下：
表5-43：比较法校验结果
项目名称 总建筑面积（平方米） 地上研发办公建筑面积（平方米） 评估方法 总值 （亿元） 单价 （元/平方米）
西安软件新城软件研发基地二期 325,033.70 209,099.14 收益法 12.93 6,184
比较法 13.56 6,485
不动产项目估值总价为12.93亿，采用比较法校验测算总价为13.56亿，结
果差异在20%之内，处于合理区间。
收益法已充分审慎考虑未来租金、出租率、运营成本、资本性支出等关键参
数，评估结果偏谨慎；市场比较法反映当前市场交易价格水平。两种方法结论趋
同，本次估价结果具备合理性。
（十一）估值结果及其与账面价值的差异情况
截至2026年3月31日，不动产资产账面价值合计9.93亿元，不动产资产
评估价值12.93亿元，评估结果较账面价值合计增值3亿元，增值率30.19%。
十二、不动产项目的现金流预测
（一）可供分配金额测算
根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及《公开募集不动产
投资信托基金（REITs）运营操作指引（试行）》，基金管理人编制了自2026年
7月1日至2027年12月31日止（简称“预测期”）的《可供分配金额测算报告》。
《可供分配金额测算报告》包括预测合并资产负债表、预测合并利润表、预测合
并现金流量表、可供分配金额计算表及相关附注。信永中和会计师事务所（特殊
-229-
普通合伙）对《可供分配金额测算报告》进行了审核并出具了可供分配金额测算
报告审核报告。投资者应当阅读《可供分配金额测算报告》及审核报告全文。
《可供分配金额测算报告》是基金管理人在各项假设的基础上编制的，并且
披露了基金管理人认为对评估《可供分配金额测算报告》至关重要的所有重要信
息。虽然《可供分配金额测算报告》是根据审慎原则编制的，但《可供分配金额
测算报告》所依据的各种假设存在许多不确定性，投资者进行投资决策时应谨慎
使用。
根据《可供分配金额测算报告》，本基金2026年7月1日起至12月31日
止期间、2027年度预测可供分配金额分别为3,630.40万元和6,631.82万元。假
设基金发行规模为12.95亿元，并按照预测可供分配金额的100%向投资者分配，
2026年7月1日起至12月31日止期间（年化）和2027年度预测现金流分派率
分别为5.56%、5.12%。
《可供分配金额测算报告》以本基金所投资的基础设施项目历史备考财务报
表信息所反映的经营业绩为基础，假设本基金成立于2026年7月1日，且于
2026年7月1日完成对不动产项目的收购，因此以2026年7月1日至2027年
12月31日作为预测期间测算可供分配金额，并假设自基金成立日即合并专项计
划和项目公司。需特别说明的是，因本基金实际设立日期以及取得项目公司控股
权的日期（简称“交割日”）并非2026年7月1日，故本基金预测可供分配金额
与预测现金流分派率可能与实际情况存在差异。
本基金预测合并利润表、预测合并资产负债表、预测合并现金流量表和可供
分配金额计算表如下：
1、预测合并利润表
根据《可供分配金额测算报告》，本基金预测期基金合并利润表如下：
表5-:44：预测期基金合并利润表
单位：万元
项目 2026年7月1日起至12月31日止 2027年度
预测数 预测数
一、营业总收入 4,912.26 9,899.09
其中：营业收入 4,912.26 9,899.09
-230-
项目 2026年7月1日起至12月31日止 2027年度
预测数 预测数
二、营业总成本 3,869.73 6,827.89
其中：营业成本 2,436.12 4,541.58
税金及附加 890.32 1,741.05
管理人报酬 156.68 313.30
托管费 6.53 13.05
其他费用 380.08 218.90
三、营业利润（亏损以“－”号填列） 1,042.53 3,071.20
四、利润总额（亏损总额以“－”号填列） 1,042.53 3,071.20
减：所得税费用
五、净利润（净亏损以“－”号填列） 1,042.53 3,071.20
六、综合收益总额 1,042.53 3,071.20
2、预测合并资产负债表
根据《可供分配金额测算报告》，本基金预测期基金合并资产负债表如下：
表5-45：预测期基金合并资产负债表
单位：万元
项目 2026年12月31日 2027年12月31日
预测数 预测数
流动资产：
货币资金 6,141.49 9,142.91
应收账款 1,025.69 1,032.92
流动资产合计 7,167.18 10,175.83
非流动资产：
投资性房地产 125,711.96 122,217.16
固定资产 2.29 2.11
商誉 32.79 32.79
长期待摊费用 934.09 1,208.34
非流动资产合计 126,681.13 123,460.40
资产总计 133,848.30 133,636.23
流动负债：
应付账款 383.37 729.07
应交税费 411.31 412.74
其他应付款 2,511.09 2,511.09
-231-
项目 2026年12月31日 2027年12月31日
预测数 预测数
流动负债合计 3,305.77 3,652.90
非流动负债：
非流动负债合计 - -
负 债 合 计 3,305.77 3,652.90
股东权益：
股本 129,500.00 129,500.00
未分配利润 1,042.53 483.34
股东权益合计 130,542.53 129,983.34
负债和股东权益总计 133,848.30 133,636.23
3、预测合并现金流量表
根据《可供分配金额测算报告》，本基金预测期基金合并现金流量表如下：
表5-46：预测期基金合并现金流量表
单位：万元
项目 2026年7月1日起至12月31日止 2027年度
预测数 预测数
一、经营活动产生的现金流量：
销售商品、提供劳务收到的现金 5,480.44 10,400.02
经营活动现金流入小计 5,480.44 10,400.02
购买商品、接收劳务支付的现金 347.28 518.40
支付的各项税费 1,146.88 2,247.78
支付的其他与经营活动有关的现金 498.20 545.09
经营活动现金流出小计 1,992.36 3,311.26
经营活动产生的现金流量净额 3,488.08 7,088.76
二、投资活动产生的现金流量：
投资活动现金流入小计 - -
购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 73,256.52 456.94
其中：收购不动产项目所支付的现金净额 71,598.24 -
投资活动现金流出小计 73,256.52 456.94
投资活动产生现金流量净额 -73,256.52 -456.94
三、筹资活动产生的现金流量：
发行基金份额收到的现金 129,500.00
-232-
项目 2026年7月1日起至12月31日止 2027年度
预测数 预测数
筹资活动现金流入小计 129,500.00 -
偿还债务支付的现金 54,540.65 -
向基金份额持有人分配支付的现金 3,630.40
筹资活动现金流出小计 54,540.65 3,630.40
筹资活动产生的现金流量净额 74,959.35 -3,630.40
四、现金及现金等价物净增加额 5,190.92 3,001.42
加：期初现金及现金等价物 950.57 6,141.49
五、期末现金及现金等价物余额 6,141.49 9,142.91
4、预测合并可供分配金额计算表
根据《可供分配金额测算报告》，本基金预测期基金合并可供分配金额计
算表如下：
表5-47：预测期基金合并可供分配金额计算表
单位：万元
项目 2026年7月1日起至12月31日止 2027年度
预测数 预测数
一、净利润 1,042.53 3,071.20
折旧及摊销 2,092.35 3,848.82
所得税费用 - -
二、税息折旧及摊销前利润 3,134.88 6,920.02
三、其他调整 495.52 -288.20
不动产基金发行份额募集的资金 129,500.00
偿还债务支付的金额 -54,540.65
收购不动产项目所支付的现金净额 -71,598.24
其他资本性支出 -314.05 -628.09
应收和应付项目的变动 -40.46 339.89
未来合理相关支出预留 -2,511.09 -
——预留经营性负债余额 -2,511.09
四、可供分配金额 3,630.40 6,631.82
（二）预测的关键假设和依据、计算方法
可供分配金额测算报告是本基金管理人平安基金管理层根据本基金所投资
的不动产项目历史期间所反映的经营业绩为基础，在充分考虑本基金及本基金所
投资的不动产项目在预测期间的经营计划、投资计划、财务预算以及可供分配金
-233-
额测算报告附注五、附注六及附注七中列示的各项假设的前提下，本着谨慎的原
则而编制的。本基金的可供分配金额测算报告按照中国证券监督管理委员会（以
下称“中国证监会”）颁布的《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》、
深圳证券交易所（以下称“深交所”）颁布的《深圳证券交易所公开募集不动产投
资信托基金业务指引第1号一审核关注事项（试行）》及中国证券投资基金业协
会（以下称“中国基金业协会”）颁布的《公开募集不动产投资信托基金（REITs）
运营操作指引（试行）》的相关要求及基金合同中约定的基金可供分配金额的计
算调整项编制。
本基金按照财政部于2006年2月15日及以后期间颁布的《企业会计准则
一基本准则》、各项具体会计准则及相关规定（以下合称“企业会计准则”）编制
财务报表。
本基金在编制本可供分配金额测算报告时应用的主要会计政策和会计估计
与项目公司按照备考财务报表编制基础编制的备考财务报表所应用的主要会计
政策和会计估计无重大差异。
本基金在编制可供分配金额测算报告时，是以历史期间所反映的经营业绩及
预计的交易方案为基础和假设测算的，本次最终交易方案及不动产项目交易估值
对本次可供分配金额可能会产生影响，交易方案及相关因素的变动后，可供分配
金额将会相应调整。
可供分配金额测算报告的预测期间为2026年7月1日（假设基金成立日）
至2027年12月31日止期间（以下称“预测期间”）。
1、可供分配金额测算基本假设
以下是在预测期内编制可供分配金额测算报告时采用的一般性假设,这些一
般性假设是依据目前的宏观经济和市场情况得出的，在未来未必会如预期那样发
生，并且变动可能重大，因此可供分配金额的实际结果可能与本报告中的预测存
在差异。
（1）本基金及本基金所投资的不动产项目经营业务所涉及国家或地区的现
行政治、法律、法规、政策及其经济环境无重大变化；
（2）本基金及本基金所投资的不动产项目所涉及的税收政策无重大变化。
资产支持专项计划作为所得税穿透实体，不缴纳企业所得税，由投资者按相关政
-234-
策规定缴纳所得税；
（3）目前已从中国的相关监管机构获得其经营所需的所有证书、许可证和
营业执照，在预测期内不会被吊销，并在到期时将可以进行续期。
（4）本基金及本基金所投资的不动产项目业务经营不会因劳工短缺、劳资
纠纷等事件而受到不利影响。在预测期内，将能够招募足够的员工来达到计划的
运营水平。此外,经营不会因预测期内第三方服务设备和其他供应中断而受到不
利影响；
（5）本基金及本基金所投资的不动产项目所从事的行业布局及产品市场状
况无重大变化；
（6）本基金及本基金所投资的不动产项目的经营活动不受到资源严重短缺
的不利影响；
（7）预测期内，预测期初已签订的租约将按照合同约定的租赁期执行完毕，
不会出现因租户违约或提前退租而向租户收取的违约金或其他产生营业外收入
的情况，新签订或变更的租赁合同的主要条款与截至2026年3月31日止已签
订的租赁合同的主要条款基本一致，同时，租赁期满承租人将根据预测出租率按
照预计租金续约，且所有租赁合同均可强制执行；
（8）主要租户或供应商的业务将持续经营，不会对本基金的经营产生不利
影响；
（9）市场需求和租金价格的波动不会对业务经营和经营成果产生重大影响；
（10）于预测期内，本基金无处置不动产项目的安排，故本基金预计无处置
不动产项目资产取得的现金；
（11）有足够的资本或将有能力获得足够的融资，以满足其未来对营运资金
和资本支出的需求，以维持稳定的发展；
（12）无重大股权投资收购或处置计划，项目公司股权不会发生重大变化；
（13）现行通货膨胀率和利率将不会发生重大变化；
（14）无不可抗力或不可预见因素产生的或任何非经常性项目的重大不利影
响。包括政府行为、自然灾害或灾难、流行病或严重事故而严重中断；
（15）在预测期内，投资性房地产无处置计划；
（16）本不动产基金本次发行募集的资金，扣除本不动产基金成立初期的必
-235-
要税费（如有），假设100%投资于资产支持专项计划，用于资产支持专项计划
向原始权益人支付购买项目公司股权的对价以及向项目公司发放借款及增资款
（如有）。资产支持专项计划向项目公司发放的借款及增资款（如有）将用于偿
还项目公司存量负债等用途；
（17）在预测期内，假设本基金不会发生扩募。
2、可供分配金额测算特定假设
（1）不动产基金发行份额募集的资金
本基金根据评估机构对不动产项目的评估价值和评估基准日后的期后事项，
预计募集资金为12.95亿元，扣除本基金及专项计划预留支出后，主要用于收购
不动产项目公司的股权和发放股东借款以部分偿还项目公司存量债务。本可供分
配金额测算报告中，上述募集资金在可供分配金额计算表中列示为其他调整项，
并在预测合并现金流量表中列示为发行基金份额收到的现金和偿还债务支付的
现金。假设预测期内无新增募集资金。
（2）购买不动产项目
根据《公开募集不动产投资信托基金（REITs）运营操作指引（试行）》、
《深圳证券交易所公开募集不动产投资信托基金业务办法（试行）》要求及本基
金向战略投资者定向配售安排，原始权益人或其关联方将认购本基金发行的一定
份额。假设原始权益人及其关联方合计持有的本基金份额将不会构成其在本基金
层面的控制，并且本基金的基金管理人将根据相关协议和中国证监会的相关规定
主动履行其运营管理不动产项目的职责，包括对运营管理机构的履职情况的监督
和考核，从而原始权益人提供的运营管理服务也无法构成其在项目公司层面的控
制。在上述假设均可满足的前提下，本基金在持有和运营项目公司期间，本基金
及项目公司均不受原始权益人或其关联方控制，本基金通过专项计划收购项目公
司股权的交易将构成非同一控制下的并购交易。
（3）本基金购买不动产项目的对价
本基金购买不动产项目的对价为股权对价，股权对价按照项目公司股权转让
协议确定。
根据项目公司股权转让协议约定，项目公司股权的转让价款=（不动产基金
的最终募集规模-项目公司特定债务-不动产基金预留资金-专项计划预留资金）+
-236-
评估基准日非受限资产±其他各方协商确认的调整项（如有）。
本基金收购不动产项目所支付的现金净额=不动产基金实际募集规模-需预
留的相关支出及交易税费-项目公司于基金成立日持有的现金-专项计划收购项
目公司股权时替项目公司偿还原始权益人债务+评估基准日非受限资产。
本基金收购不动产项目所支付的现金净额的相关预测详见“第五章不动产
资产”之“十二、不动产项目的现金流预测”之（三）可供分配金额测算报告编
制说明”之“7、本基金收购不动产项目所支付的现金净额”。
（三）可供分配金额测算报告编制说明
1、营业收入
营业收入包括不动产项目的租金收入、停车费收入和空调费收入。营业收入
的金额根据项目公司与相关承租人正在执行的合同约定、历史经营数据，并考虑
预测期间的出租率、市场租金、租金增长率、免租期假设进行预测。预测期内，
各项收入明细预测如下：
表5-48：营业收入预测表
单位：万元
项目 2026年7月1日（假设基金成立日）至2026年12月31日止期间 2027年度
租金收入 4,516.38 9,107.33
停车费收入 230.75 461.49
空调费收入 165.14 330.28
合计 4,912.26 9,899.09
（1）租金收入
预测期内，项目公司租金收入仅为固定租金收入，具体假设如下：
对于已签订租约的固定租金合同，按照合同约定的租金单价、出租面积、租
赁期限及免租期政策计算租金收入；
对于未签订租约的面积，本基金按照预测期所在年度租金单价和未签订租约
部分预计可出租面积预测租赁收入。
关于平均租金、预计可出租面积、免租期的详细假设如下：
1）平均租金水平
对于已签订租约部分，租赁期限内采用租赁合同中约定的租金水平（即实际
-237-
租金）；租赁期外按照市场租金水平计算固定租金收入。对于未签订租约部分按
照市场租金水平计算租赁收入。
参考截至2026年3月31日已签订租赁合同平均租金单价，并充分考虑不
动产项目的经营条件、经营环境及未来发展计划后，预测未签订租约的面积在预
测期内含税平均租金单价，其中研发办公用途的市场租金单价为50元/㎡/月，配
套食堂市场租金单价为35元/㎡/月，位置一般的配套商业市场租金单价为64元
/㎡/月，位置较好的配套商业市场租金为128元/㎡/月，且预测期内租金均不发生
增长。
2）预计可出租面积
截至预测基准日2026年3月31日，根据已签订租赁合同清单，不动产项目
出租率为86.43%。
本基金根据项目公司与相关承租人正在执行的合同约定，且考虑不动产项目
历史出租率水平，预测期间不动产项目可出租面积为212,172.57平方米，假设于
2026年4-6月、2026年7月1日（假设基金成立日）至2026年12月31日止期
间和2027年度的出租率分别为85%、85%和85%。
3）免租期
本基金参考截至2026年3月31日已签订租约所约定的免租期政策，假设
预测期内：租赁期外的市场租金按年度更新定价；存续租约到期后新签租约的免
租安排，按每次租期更新时对应的年均30天免租期执行。
4）特定假设
预测期内，对不动产项目计算固定租金收入的特定假设如下：
假设于2026年4月1日起，项目公司作为出租方履行合同。假设所有租户
在预测期间内，不会出现提前退租的情形；
假设不动产项目的租户结构、租赁的付款方式及周期在预测期内不会发生变
化；
考虑不动产项目的出租率在预测期内保持稳定，假设租赁押金的收取方式及
租赁押金的金额在预测期内不会发生变化。
（2）停车费收入
截至2026年3月31日，项目公司在用车位共3,117个，其中地上车位608
-238-
个，于预测期内，根据基金管理人及项目公司拟与高新配套签订的《平安西安高
科产业园封闭式基础设施证券投资基金运营管理服务协议（草案）》（以下简称
“运营管理服务协议”），项目公司将不动产项目对应的停车位委托给高新配套经
营管理，由高新配套负责收取停车费收入，并每年向项目公司支付停车费收入分
成。停车费收入由固定停车费及超额停车费收入组成，固定停车费收入480万元
/年，若当年度停车费收入超过600万元，则除固定停车费收入外，高新配套需
支付超额停车费收入分成，分成比例为超额停车费收入的60%。基于谨慎性原
则，2026年7月1日（假设基金成立日）至2026年12月31日止期间、2027年
度停车费收入按90%出租率，即484.56万元/年（含税）进行预测。
（3）空调费收入
根据运营管理服务协议安排，项目公司将不动产项目对应的空调及新风系统
整体委托给高新配套经营管理，由高新配套负责收取空调费收入、新风收入（如
有），并每年向项目公司支付空调运营费收入分成。预测期内，高新配套每年向
项目公司支付空调费收入分成360万元，具体支付安排为每年6月25日前和12
月25日前向项目公司分别支付180万元（含税）。2026年7月1日（假设基金
成立日）至2026年12月31日止期间、2027年度空调费收入分成按360万元/年
（含税）进行预测。
2、营业成本
营业成本主要是不动产项目的运营成本，包括折旧费、维修改造费及运营管
理费。预测期内，各项营业成本明细预测如下：
表5-49：营业成本预测表
单位：万元
项目 2026年7月1日（假设基金成立日）至2026年12月31日止期间 2027年度
折旧费 1,941.51 3,494.80
维修改造费 150.75 353.85
运营管理费 343.86 692.94
合计 2,436.12 4,541.58
（1）折旧费
折旧费为投资性房地产的折旧额，基于项目公司2026年3月31日投资性
-239-
房地产预计使用寿命及预计净残值率进行预测，并考虑资产评估增值的影响，相
关参数在预测期内保持不变。
（2）维修改造费
维修改造费为历史维修改造支出及新增资本性支出摊销费用，后续资本性支
出以评估机构出具的《估价报告》的预测值作为相应年度资本性支出的预测值，
并假设资本性支出于年底发生，于次年开始计提摊销。
（3）运营管理费
根据运营管理服务协议约定，外部管理机构所收取的运营管理费用拟分为基
础运营管理费用和浮动运营管理费用。本次预测期间运营管理费的测算范围限定
为基础运营管理费，因浮动管理费以“运营收入净额实际值与目标值的差额”为基
数，预测阶段假设两者一致（差额为0），故浮动运营管理费暂不纳入本次预测
口径。
根据本基金与高新配套签订的运营管理服务协议安排，基础运营管理费用计
算方式如下：项目公司应当支付的不动产项目所对应的年度基础运营管理费用
（含税金额）=当年度实际收到的运营收入（含往年欠款本年收回金额，下同）
×5.5%+日常维修维护费用（日常维修维护费用按实际发生额支付，上限为当年度
实际收到的运营收入×1.5%），运营收入以每年审计机构出具的项目公司审计报
告或运营管理机构与项目公司双方认可的其他书面形式确认。
3、税金及附加
税金及附加主要包含房产税、土地使用税、印花税等。其中，房产税、土地
使用税、印花税等根据项目公司当地税收政策规定测算得出。不可抵扣的进项税
为专项计划收取项目公司支付的利息产生的增值税。
表5-50：税金及附加预测表
单位：万元
项目 2026年7月1日（假设基金成立日）至2026年12月31日止期间 2027年度
房产税 700.95 1,410.86
不可抵扣的进项税 111.02 190.65
土地使用税 23.87 47.75
-240-
项目 2026年7月1日（假设基金成立日）至2026年12月31日止期间 2027年度
城市维护建设税 22.48 45.95
教育费附加（含地方） 16.06 32.82
印花税 14.46 10.05
水利建设基金 1.47 2.97
合计 890.32 1,741.05
（1）本基金及专项计划税金及附加适用的税种及税率
根据财政部、国家税务总局财税〔1998〕55号《关于证券投资基金税收问题
的通知》、财税〔2008〕1号《关于企业所得税若干优惠政策的通知》、财税〔2016〕
36号《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》、财税〔2016〕46号《关
于进一步明确全面推开营改增试点金融业有关政策的通知》、财税〔2016〕70号
《关于金融机构同业往来等增值税政策的补充通知》、财税〔2016〕140号《关
于明确金融、房地产开发及教育辅助服务等增值税政策的通知》、财税〔2017〕
2号《关于资管产品增值税政策有关问题的补充通知》、财税〔2017〕56号《关
于资管产品增值税有关问题的通知》、财税〔2017〕90号《关于租入固定资产进
项税额抵扣等增值税政策的通知》《财政部税务总局关于国债等债券利息收入
增值税政策的公告》（财政部税务总局公告2025年第4号）规定及其他相关财
税法规和实务操作如下：
1）资管产品运营过程中发生的增值税应税行为，以资管产品管理人为增值
税纳税人，资管产品管理人运营资管产品过程中发生的增值税应税行为，暂适用
简易计税方法，按照3%的征收率缴纳增值税。对证券投资基金管理人运用基金
买卖债券的转让收入免征增值税，对2025年8月8日之前发行的国债、地方政
府债利息收入免征增值税，对在该日期之后（含当日）新发行的债券利息收入恢
复征收增值税，对金融同业往来利息收入亦免征增值税。资管产品管理人运营资
管产品提供的贷款服务，以产生的利息及利息性质的收入为销售额。
2）资管产品的城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加等税费按照
实际缴纳的增值税额的适用比例计算缴纳。
（2）项目公司税金及附加适用的税种及税率
表5-51：项目公司税金及附加适用的税种及税率
-241-
税种 具体税率情况
增值税 应税收入按5%和9%的税率计算销项税，并按扣除当期允许抵扣的进项税额后的差额计缴增值税。
城市维护建设税 按增值税额的7%计缴。
教育费附加 按增值税额的3%计缴。
地方教育费附加 按增值税额的2%计缴。
房产税 从价计征的按照房产原值扣除20%的余值为纳税基准，年税率为1.2%；从租计征的（即房产出租的），以房产租金收入为计税依据，税率为12%。
土地使用税 以核减后实际占用面积为计税基准，采用定额税率，6.00元/㎡/年。
4、管理人报酬及托管费
管理人报酬为支付给本基金及专项计划管理人的管理费，在预测期间按照拟
签署的基金合同及专项计划标准条款约定的费率和计算方法，并依据预测期间基
金净资产进行预测。托管费为需支付给基金托管人的托管费，根据基金合同、基
金托管协议等文件的约定计算得出。
5、其他费用
其他费用主要包括不动产项目的各项日常经营费用，包括专业服务费、行政
管理费、开办费、保险费、基金发行预留费用、折旧费等。预测期内，专业服务
费参照本基金预计发生专业服务费的类型和市场询价进行预测；保险费按照本基
金未来的投保计划进行预测；行政管理费为管理人员工资、业务招待费、办公费、
差旅费等，参照本基金预计聘请管理人员的数量和市场询价进行预测。
表5-52：其他费用预测表
单位：万元
项目 2026年7月1日（假设基金成立日）至2026年12月31日止期间 2027年度
专业服务费 105.00 90.00
行政管理费 49.12 98.99
开办费 11.00 -
保险费 14.87 29.74
基金发行预留费用 200.00 -
折旧费 0.09 0.17
合计 380.08 218.90
6、所得税费用
-242-
所得税费用为项目公司的当期所得税费用和递延所得税费用。当期所得税费
用根据纳税调整后的税前利润和企业所得税率25%计算得出。
根据《财政部、国家税务总局关于企业所得税若干优惠政策的通知》（财税
〔2008〕1号）规定，对本基金从证券市场中取得的收入，包括买卖债券的差价
收入，债券的利息收入及其他收入，暂不征收企业所得税。因此，本基金对取得
的收益暂不征收企业所得税。此外，经本基金与专项计划管理人主管税务机关确
认，专项计划相关税收可由专项计划份额持有人缴纳而不在专项计划层面缴纳，
因此，专项计划取得的收益暂不征收企业所得税。
根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》及财税〔2008〕121号规定，
项目公司利息支出不超过金融企业同期同类贷款利率计算的数额，且支付给关联
方的利息，其关联方债权性投资与权益性投资比例不超过2:1的部分准予税前扣
除。
7、本基金收购不动产项目所支付的现金净额
收购不动产项目所支付的现金净额为本基金购买不动产项目的对价抵减本
基金收购项目公司取得的现金，即2026年7月1日（预计合并项目公司之日，
与假设基金成立日相同）预计项目公司账面的货币资金余额。本基金发行份额募
集的资金减去收购不动产项目所支付的现金净额后的余额可计入本基金成立当
期的可供分配金额，并参与本基金的收益分配。本基金收购不动产项目所支付的
现金净额计算如下：
表5-53：收购不动产项目所支付的现金净额预测表
单位：万元
项目 金额
本基金实际募集资金规模 129,500.00
加：评估基准日非受限资产 -2,210.54
减：需预留的相关支出及税费 200
减：项目公司于基金成立日持有的现金 950.57
减：项目公司特定债务 54,540.65
收购不动产项目所支付的现金净额 71,598.24
8、资本性支出
资本性支出主要包括原有不动产资产的大修支出及更新改造支出。基于《技
术尽职调查报告》及运营管理机构的意见对资本性支出进行预测。
-243-
表5-54：资本性支出预测表
单位：万元
项目 2026年7月1日（假设基金成立日）至2026年12月31日止期间 2027年度
资本性支出 314.05 628.09
合计 314.05 628.09
9、应收及应付款项的变动
本基金依据现有政策、项目公司已签订的相关合同、历史实际回款情况及其
他已知因素对收入的回款进行预测，并且预计相关的结算方式于预测期间不变。
根据已签订的相关合同以及未来付款计划对应付项目的支付进行预测。
10、未来合理的相关支出预留
表5-55：未来合理的相关支出预留
单位：万元
项目 2026年7月1日（假设基金成立日）至2026年12月31日止期间 2027年度
预留经营性负债余额 -2,511.09
合计 2,511.09
预留的经营性负债系经营房屋租赁业务收取的租赁押金及保证金，属于不可
分配的资金。
（四）关键假设的敏感性分析
上述可供分配金额测算的结果是基于一系列基本假设和特定假设得出的，而
假设事项通常并非如预期那样发生，从而导致可供分配金额的实际结果与预测存
在差异。
为使本基金投资者评估部分假设对可供分配金额的影响，下表针对不包含利
息收入的营业收入（“运营收入”）和不包含折旧与摊销的营业成本（“运营成本”）
之关键假设进行了敏感性分析，以说明关键假设对可供分配金额的影响。
该敏感性分析，考虑了运营收入及运营成本变动对可供分配金额的影响。实
际上，假设条件的变动是紧密相关的，关键假设的变动亦可能引起其他假设条件
-244-
发生变动，如运营收入变动将影响运营管理费及物业管理服务费、房产税等预测
金额；运营成本变动将影响所得税费用等预测金额。因此，关键假设变动产生的
影响可能是相互抵消或者放大。
预测期内，运营收入和运营成本的变动对可供分配金额测算的敏感度分析结
果如下：
表5-56：2026年7月1日起至12月31日止期间关键假设敏感性分析
单位：万元
项目 变动 调整前可供分配金额 调整后可供分配金额 变动（%）
运营收入 上升5% 3,630.40 3,839.39 5.76
运营收入 下降5% 3,630.40 3,421.29 -5.76
运营成本 上升5% 3,630.40 3,621.81 -0.24
运营成本 下降5% 3,630.40 3,639.12 0.24
表5-57：2027年度关键假设敏感性分析
单位：万元
项目 变动 调整前可供分配金额 调整后可供分配金额 变动（%）
运营收入 上升5% 6,631.82 7,036.18 6.10
运营收入 下降5% 6,631.82 6,227.28 -6.10
运营成本 上升5% 6,631.82 6,614.50 -0.26
运营成本 下降5% 6,631.82 6,649.07 0.26
（五）评估报告与可供分配金额测算报告对不动产项目现金流预测结果的差异
情况
根据深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司出具的不动产项目评估报告
及信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）出具的可供分配金额测算报告审核报
告，2026年7-12月和2027年度不动产项目运营净收益预测结果对比及差异情
况如下表所示，差异比例未超过5%。
表5-58：评估报告与可供分配金额测算报告预测结果对比
单位：万元
项目 2026年7月1日（假设基金成立日）至2026年12月31日止期间 2027年度
评估报告运营净收益预测结果 3,380.92 6,912.88
可供分配金额测算报告项目公司层面运营净收益预测结果 3,308.30 6,831.64
-245-
差异比例 -2.15% -1.18%
注：1.2026年7月1日（假设基金成立日）至2026年12月31日止期间评估
报告运营净收益预测结果为评估报告预测的2026年4-12月运营净收益按天数
折算计算得出。
2.差异比例=（可供分配金额测算报告项目公司层面运营净收益预测结果-评估
报告运营净收益预测结果）/评估报告运营净收益预测结果。
-246-
第六章基金的发售与定价
一、产品基本情况
基金名称 平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金
基金类别 不动产证券投资基金
基金运作方式 契约型、封闭式
基金募集规模 中国证监会准予本基金募集的基金份额总额为【】亿份
基金存续期限 本基金合同期限为自基金合同生效之日起40年，但基金合同另有约定的除外。存续期期限届满后，经基金份额持有人大会决议通过，本基金可延长存续期限。否则，本基金将终止运作并清算，无需召开基金份额持有人大会。
基金的投资目标 本基金主要资产投资于基础设施资产支持证券并持有其全部份额，通过基础设施资产支持证券、项目公司等载体穿透取得不动产项目完全所有权或经营权利。本基金通过主动的投资管理和运营管理，提升不动产项目的运营收益水平，力争为基金份额持有人提供稳定的收益分配及长期可持续的收益分配增长，并争取提升不动产项目价值。
上市交易场所 深圳证券交易所
二、发售定价方案
（一）基金份额总额
中国证监会准予本基金募集的基金份额总额为【】亿份。
（二）发售方式
本基金将通过向战略投资者定向配售、向网下投资者询价发售及向公众投资
者定价发售相结合的方式进行，发售方式包括通过场内证券经营机构或基金管理
人及其委托的场外基金销售机构进行发售，认购价格通过向网下投资者询价的方
式确定。其中：
（一）战略投资者需根据事先签订的战略配售协议进行认购。
（二）对网下投资者进行询价发售，如对网下投资者进行分类配售的，同类
投资者获得的配售比例应当相同。
（三）对于公众投资者，待网下询价结束后，基金份额通过各销售机构以询
价确定的认购价格公开发售。公众投资者可通过场外认购和场内认购两种方式认
购本基金。
除法律法规另有规定外，任何与基金份额发售有关的当事人不得提前发售基
金份额。
（三）发售时间
-247-
本基金募集期原则上不超过5个交易日，最长不得超过3个月。具体发售时
间见本基金询价公告及基金份额发售公告。
（四）发售对象
本基金发售对象包括符合法律法规规定的可投资于不动产基金的战略投资者、
网下投资者及公众投资者。其中：
（一）战略投资者包括不动产项目原始权益人或其同一控制下的关联方，以
及其他符合中国证监会及深圳证券交易所投资者适当性规定的专业机构投资者。
参与战略配售的专业机构投资者，应当具备良好的市场声誉和影响力，具有
较强资金实力，认可不动产基金长期投资价值，包括：
1、与原始权益人经营业务具有战略合作关系或长期合作愿景的大型企业或
其下属企业；
2、具有长期投资意愿的大型保险公司或其下属企业、国家级大型投资基金
或其下属企业；
3、主要投资策略包括投资长期限、高分红类资产的证券投资基金或其他资
管产品；
4、具有丰富不动产项目投资经验的基础设施投资机构、政府专项基金、产
业投资基金等专业机构投资者；
5、原始权益人及其相关子公司；
6、原始权益人与同一控制下关联方的董事、监事及高级管理人员为参与战
略配售依法设立的资产管理计划；
7、其他具备良好的市场声誉和影响力，具有较强资金实力，认可不动产基金
长期投资价值的专业机构投资者。
（二）网下投资者指参与网下询价和认购业务的专业机构投资者，包括证券
公司、基金管理公司、信托公司、财务公司、保险公司及保险资产管理公司、合
格境外机构投资者、人民币合格境外机构投资者、商业银行及银行理财子公司、
政策性银行、符合规定的私募基金管理人以及其他符合中国证监会及深圳证券交
易所投资者适当性规定的专业机构投资者。全国社会保障基金、基本养老保险基
金、年金基金等可根据有关规定参与基金网下询价。
-248-
原始权益人及其关联方、基金管理人、财务顾问、战略投资者以及其他与定
价存在利益冲突的主体不得参与网下询价，但基金管理人或财务顾问管理的公募
证券投资基金、全国社会保障基金、基本养老保险基金和年金基金除外。
（三）公众投资者为除战略投资者及网下投资者之外，符合法律法规规定的
可投资于证券投资基金的个人投资者、机构投资者、合格境外机构投资者和人民
币合格境外机构投资者以及法律法规或中国证监会允许购买证券投资基金的其
他投资人。
（五）战略配售数量、比例及持有期限安排
原始权益人或其同一控制下的关联方参与本基金份额战略配售的比例合
计不得低于本次基金份额发售数量的20%，其中基金份额发售总量的20%持有
期自上市之日起不少于60个月，超过20%部分持有期自上市之日起不少于36个
月，基金份额持有期间不允许质押。原始权益人或其同一控制下的关联方拟卖
出战略配售取得的不动产基金份额的，应当按照相关规定履行信息披露义务。
不动产项目控股股东或实际控制人，或其同一控制下的关联方，原则上还应
当单独适用前款规定。
不动产项目原始权益人或其同一控制下的关联方以外的专业机构投资者
参与本基金份额战略配售的，战略配售比例由基金管理人合理确定，持有本基
金份额期限自上市之日起不少于12个月。
本基金战略配售情况详见招募说明书及届时披露的基金份额发售公告等文
件。
（六）募集场所
本基金的场外认购将通过基金管理人的直销网点及其他销售机构的销售网
点进行，本基金的场内认购将通过具有基金销售业务资格并经深圳证券交易所
和登记机构认可的深圳证券交易所会员单位进行。
1、战略投资者的认购方式
战略投资者根据事先签订的战略配售协议进行认购。战略投资者不得接受他
人委托或者委托他人参与基础设施基金战略配售，但依法设立并符合特定投资目
-249-
的的证券投资基金、公募理财产品等资管产品，以及全国社会保障基金、基本养老
保险基金、年金基金等除外。募集期结束前，战略投资者应当在约定的期限内，以
认购价格认购其承诺认购的基金份额数量。
2、网下投资者的认购方式
网下投资者应当通过深圳证券交易所网下发行电子平台向基金管理人提交认
购申请，参与基金份额的网下配售，且应当在募集期内通过基金管理人完成认
购资金的缴纳，由登记机构登记份额。
3、公众投资者的认购方式
公众投资者可以通过场内证券经营机构或基金管理人及其委托的场外基金销
售机构认购基金份额。
场内认购是指通过本基金募集期结束前获得基金销售业务资格并经深圳证券
交易所和登记机构认可的深圳证券交易所会员单位认购基金份额的行为。通过场
内认购的基金份额登记在证券登记结算系统投资人的深圳证券账户下。
场外认购是指通过基金管理人的直销网点及基金场外销售机构的销售网点认
购或按基金管理人、场外销售机构提供的其他方式认购基金份额的行为（具体名单
详见基金份额发售公告或基金管理人网站）。通过场外认购的基金份额登记在基金
登记结算系统投资人的开放式基金账户下。
（七）定价方式
本基金首次发售的基金份额认购价格通过向网下投资者询价的方式确定，询
价机制详见询价公告。扩募发行的定价原则和定价方法详见基金合同第十四部分
“新购入不动产项目与基金的扩募”。
基金份额认购价格确定后，由基金管理人在届时发布的基金份额发售公告中
载明。
（八）认购费用
投资人在募集期内可以多次认购基金份额，基金份额的认购费按每笔基金份
额认购申请单独计算。其中，通过基金管理人认购基金份额的不收取认购费用。
本基金的场外认购费率如下：
-250-
表6-1：认购费率
单笔认购金额（M） 认购费率
M 0.30%
M≥500万元 1,000元/笔
对于网下投资者和战略投资者，本基金不收取认购费。
基金份额的场内认购费率由基金销售机构参照场外认购费率执行。
本基金的认购费用应在投资人认购基金份额时收取。基金认购费用不列入基
金财产，主要用于基金的市场推广、销售、登记结算等募集期间发生的各项费用。
（九）基金认购份额/金额的计算
1、战略投资者和网下发售认购金额的计算
本基金的网下投资者、战略投资者认购采取份额认购的方式。
认购金额的计算方法如下：
认购金额＝认购价格×认购份额
认购费用=0
2、公众投资者认购的场内和场外份额的计算
本基金的公众投资者场外认购采取金额认购的方式；场内认购采用份额认购
的方式。投资者最终所得基金份额为整数份。
（1）场外认购基金份额的计算
1）认购费用适用比例费率时，计算公式为：
净认购金额＝认购金额/（1＋认购费率）
认购费用＝认购金额－净认购金额
认购份额＝净认购金额/基金份额认购价格
2）认购费用适用固定金额时，计算公式为：
认购费用＝固定金额
净认购金额＝认购金额－认购费用
认购份额＝净认购金额/基金份额认购价格
-251-
净认购金额、认购费用的计算按照四舍五入方法，保留到小数点后两位，由
此误差产生的收益或损失由基金财产承担。认购份额的计算按照四舍五入方法，
保留到小数点后两位，采用截位法保留到整数，小数部分对应的金额将退还给投
资者。
（2）场内认购基金份额的计算
1）认购费用适用比例费率时，认购金额的计算方法如下：
认购金额＝认购价格×认购份额×（1＋认购费率）
认购费用＝认购价格×认购份额×认购费率
2）认购费用适用固定金额时，认购金额的计算方法如下：
认购金额＝认购价格×认购份额+固定费用
认购费用=固定费用
认购费用由基金管理人收取，投资者需以现金方式交纳认购费用。
认购费用、认购金额的计算按四舍五入方法，保留到小数点后两位，由此误
差产生的收益或损失由基金资产承担。
（十）认购时间安排
投资者可在募集期内前往本基金的销售网点办理基金份额认购手续，具体的
业务办理时间详见基金份额发售公告或各其他销售机构相关业务办理规则。
（十一）投资者认购应提交的文件和办理的手续
1、公众投资者
投资者办理场内认购时，需具有深圳证券交易所人民币普通股票账户（即A
股账户）或证券投资基金账户。
投资者办理场外认购时，需具有登记机构的开放式基金账户。
投资者认购本基金所应提交的文件和具体办理手续详见基金份额发售公告
或其他各销售机构相关业务办理规则。
2、网下投资者
基金份额认购价格确定后，在询价阶段提供有效报价的投资者方可参与网下
认购。
网下投资者通过深圳证券交易所网下发行电子平台向基金管理人提交认购
申请后，应通过基金管理人直销渠道缴纳认购款项，并通过中国证券登记结算有
限责任公司（以下简称“中国结算”）登记份额。网下投资者应当使用深圳证券账
-252-
户参与网下认购，不持有上述账户的，可使用开放式基金账户参与认购。
（十二）认购的方式及确认
1、认购的方式
本基金的场内认购将通过具有基金销售业务资格并经深圳证券交易所和登
记机构认可的深圳证券交易所会员单位进行。本基金的场外认购将通过基金管理
人的直销网点及其他销售机构的销售网点进行。
（1）战略投资者的认购方式
战略投资者根据事先签订的战略配售协议进行认购。战略投资者不得接受他
人委托或者委托他人参与基础设施基金战略配售，但依法设立并符合特定投资目
的的证券投资基金、公募理财产品等资管产品，以及全国社会保障基金、基本养
老保险基金、年金基金等除外。募集期结束前，战略投资者应当在约定的期限内，
以认购价格认购其承诺认购的基金份额数量。
（2）网下投资者的认购方式
网下投资者应当通过深圳证券交易所网下发行电子平台向基金管理人提交
认购申请，参与基金份额的网下配售，且应当在募集期内通过基金管理人完成认
购资金的缴纳，由登记机构登记份额。
（3）公众投资者的认购方式
公众投资者可以通过场内证券经营机构或基金管理人及其委托的场外基金
销售机构认购基金份额。
场内认购是指通过本基金募集期结束前获得基金销售业务资格并经深圳证
券交易所和登记机构认可的深圳证券交易所会员单位认购基金份额的行为。通过
场内认购的基金份额登记在证券登记结算系统投资人的深圳证券账户下。
场外认购是指通过基金管理人的直销网点及基金场外销售机构的销售网点
认购或按基金管理人、场外销售机构提供的其他方式认购基金份额的行为（具体
名单详见基金份额发售公告或基金管理人网站）。通过场外认购的基金份额登记
在基金登记结算系统投资人的开放式基金账户下。
投资者在募集期内可以多次认购基金份额，认购费用按每笔认购申请单独计
算，但已受理的认购申请不得撤销。
投资者在T日规定时间内提交的认购申请，通常应在T＋2日到原销售网点
-253-
查询认购申请的受理情况。
（4）回拨份额的发售和配售
募集期届满，公众投资者认购份额不足的，基金管理人可以将公众投资者部
分向网下发售部分进行回拨。网下投资者认购数量低于网下最低发售数量的，不
得向公众投资者回拨。
网下投资者认购数量高于网下最低发售数量，且公众投资者有效认购倍数较
高的，网下发售部分可以向公众投资者回拨。回拨后的网下发售比例，不得低于
本次公开发售数量扣除向战略投资者配售部分后的70%。
基金管理人应在募集期届满后的次一个交易日（或指定交易日）日终前，将
公众投资者发售与网下发售之间的回拨份额通知深圳证券交易所并公告。未在规
定时间内通知深圳证券交易所并公告的，基金管理人应根据发售公告确定的公众
投资者、网下投资者发售量进行份额配售。
（5）基金销售机构对认购申请的受理并不代表该申请一定成功，而仅代表
销售机构确实接收到认购申请，认购申请的确认以登记机构的确认结果为准。对
于认购申请及认购份额的确认情况，投资人应及时查询并妥善行使合法权利。否
则，由此产生的任何损失，由投资者自行承担。
对在基金管理人最终确认中被全部确认失败的场外认购申请，场外认购资金
及经基金管理人确认的相关利息将退还投资者。对部分确认失败的场外认购申请，
仅将确认失败部分的认购资金（本金）退还投资者，对确认失败部分认购资金产
生的利息不予退还，登记机构将经基金管理人确认的全部认购资金（包含认购失
败部分的认购资金）利息归入基金财产。
投资者认购前，应认真阅读基金管理人及其他销售机构的业务规则，一旦选
择在某销售机构提出认购申请，即视为投资者已完全阅读、理解并认可该销售机
构的业务规则，并接受该规则的约束。
（十三）认购的限制
1、网下投资者
（1）网下投资者认购时，应当按照确定的认购价格填报一个认购数量，其
填报的认购数量不得低于询价阶段填报的“拟认购数量”，也不得高于基金管理人
确定的每个配售对象认购数量上限，且不得高于网下发售份额总数量。
（2）参与网下询价的配售对象及其关联账户不得再通过面向公众投资者发
-254-
售部分认购基金份额。配售对象关联账户是指与配售对象证券、基金账户注册资
料中的“账户持有人名称”“有效身份证明文件号码”均相同的账户。证券公司客户
定向资产管理专用账户以及企业年金账户注册资料中“账户持有人名称”“有效身
份证明文件号码”均相同的，不受上述限制。
（3）如基金管理人对网下投资者进行分类配售的，同类投资者获得配售比
例应当相同。
2、公众投资者
（1）通过基金管理人的直销柜台进行认购，单个基金账户单笔首次认购最
低金额为1,000元，追加认购最低金额为单笔100元；
（2）通过本基金其他场外销售机构进行认购，首次认购最低金额为1,000元，
追加认购的最低金额为100元；各销售机构对最低认购金额及交易级差有其他规
定的，以各销售机构的业务规定为准；
（3）投资者通过场内销售机构认购本基金，单笔认购申请的份额为1,000份
或其整数倍。
（十四）超过募集目标的约定
本基金募集规模超过募集目标的情况下，对于回拨和比例配售的安排，详见
基金管理人届时发布的基金份额发售公告。
战略投资者不参与比例配售。
（十五）募集期利息的处理方式
有效认购款项在募集期间产生的利息不折算为基金份额持有人的基金份额，
全部计入基金资产。
（十六）基金发售、预期上市时间表
本基金发售、预期上市时间表如下：
表6-2：发售及预期上市时间表
日期 发售安排
X-3日 披露《询价公告》《基金合同》《托管协议》《招募说明书》《基金产品概要》等相关公告和文件网下投资者提交核查文件
X日 询价日 询价日，网下投资者询价时间为9:00-15:00
T-3日 披露基金份额发售公告、基金管理人关于战略投资者配售资格的专项核查报告、律师事务所关于战略投资者核查事项的法律意见
T日至L日 基金份额募集期网下认购时间为：9:00-15:00 战略投资者认购时间为：9:30—17:00 公众投资者场内认购时间为：9:30-11:30，13:00-15:00
-255-
日期 发售安排
公众投资者场外认购时间：以相关销售机构规定为准
L+1日 决定是否回拨，确定最终战略配售、网下发售、公众发售的基金份额数量及配售比例
L+1日后 会计师事务所验资、中国证监会募集结果备案后，披露《基金合同生效公告》，在符合相关法律法规和基金上市条件后尽快办理
注1：X日为询价日，T日为募集期首日，L日为募集期结束日；询价日后的具体时间
安排以基金管理人发布的《发售公告》及后续公告公示的日期为准；
注2：如无特别说明，上述日期为交易日，因特别事项影响本次发售的，基金管理人将
及时公告，修改发售日程；
注3：本基金发售及上市时间安排最终以基金管理人发布的基金份额发售公告、基金合
同生效公告、上市交易公告书等为准。
（十七）发售的中止
网下投资者提交的拟认购数量合计低于网下初始发售份额数量的，基金管理
人应当中止发售，并发布中止发售公告。
除规定的中止发售情形外，基金管理人还可以约定中止发售的其他具体情形
并事先披露。
中止发售后，在中国证监会同意注册决定的有效期内，基金管理人可重新启
动发售。
（十八）基金募集期间募集的资金存入专门账户，在基金募集行为结束前，任何
人不得动用。
三、本次募集资金使用情况
（一）原始权益人回收资金用途
本基金原始权益人西安高新配套转让不动产项目预计回收资金4.14亿元，
其中85%约3.52亿元用于投资新项目建设。拟新投资的不动产项目情况如下：
表6-3：募集资金拟投资项目
项目名称 信息产业园三期 医疗产业园二期
项目总投资 预计5.35亿元 预计11.46亿元
项目资本金 1.87亿元 3.44亿元
项目资本金缺口 1.87亿元 2.80亿元
建设地点（省、市） 陕西省西安市 陕西省西安市
建设内容和规模 信息产业园三期预估占地 医疗产业园二期预估占地
-256-
62,640.82㎡，预估总建筑面积109,508.46㎡，共建设生产厂房13栋，配套楼1栋 29,975㎡，预估地上建筑面积不超过93,549.30㎡，地下建筑面积不超过53,246.70㎡
前期工作进展 谋划阶段 已经取得建设土地，土地证编号为陕（2025）西安市不动产权第0475189号 谋划阶段 已经取得建设土地，土地证编号为陕（2022）西安市不动产权第0021414号
（拟）开工时间 2025年12月 2026年1月
拟使用募集资金规模 3.52亿元
募集资金投入项目的具体方式 资本金 资本金
以上为回收资金拟投项目初步计划，后续将根据拟投项目进展情况和募集资
金实际到位情况，选择表中项目投资，如未来拟投项目计划有变，将严格按照监
管规定履行变更程序。
（二）回收资金管理制度
根据《西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司产业园基础设施REITs
募集资金管理与使用制度》，公司通过产业园基础设施REITs发行及扩募净回收的
资金（扣除偿还相关债务、缴纳税费、参与战略配售等资金后）将纳入专项管理账
户进行存储，并与基金管理人、资产支持证券管理人及存放银行签订资金监管协议；
募集资金优先以资本金注入方式用于产业园基础设施项目建设，确无项目时可投向
其他基础设施补短板重点领域，闲置资金在坚持稳健、审慎原则下可进行低风险高
流动性金融产品投资，不得用于高风险领域；资金使用须严格遵循发行申请文件承
诺的计划，并按季度向相关主管机关报告使用情况，履行信息披露义务；如需变更
募投项目，须经公司最高决策会议审议通过并向省发改委备案及通知基金管理人；
公司董事、监事、高管及控股股东、实际控制人负有监督责任，违规使用将依法追
责。
（三）拟投资项目符合国家宏观政策与规划情况
产业园已经成为国民经济发展的重要力量和主要空间形式，在国民经济和社
会发展中发挥着重要的作用。产业园区作为宏观政策贯彻实施服务基本对象，凭
借着产业园区对于国家经济重要的贡献程度，以及对社会发展和进步产生的较大
推动力，在土地、税收、人才方面都具有较大的优势。2017年4月，科技部《国
家高新技术产业开发区“十三五”发展规划》，同样肯定了产业园的作用并促进了
-257-
未来产业园区的长远发展。
信息产业园依托西安高新区的产业链发展现状，以信息产业、人工智能行业
为主，以相关的生产性服务业作为补充。项目以产城融合理念，通过打造生产制
造空间与科研创业空间吸引人流集聚，进而融合项目周边生活服务空间，构建产
城融合生态圈。医疗产业园的建设将有利于吸引医疗、卫生相关企业入区，完善
区域产业链，培育和推动高新区医疗产业的发展；同时将完善高新区医疗资源配
置，满足区域内医疗服务需求，项目的建设，将加强卫生应急体系建设，有效提
升高新区处置重大疫情的公共卫生应急能力。
根据《产业结构调整指导目录（2024年本）》，信息产业和医药行业均为鼓
励类产业。产业园作为产业发展的重要载体，也定位于科技企业孵化器、科教基
础设施、产业集群综合公共服务平台等功能，属于科技服务业，亦属于鼓励类产
业。
另外，根据《西安市现代产业布局规划》，西安市大力实施先进制造业强市
战略，着力推动“5+5+6+1+1”现代产业体系壮大成势，构筑支撑经济高质量发展
的“四梁八柱”，其中就包含了人工智能、生物医药等产业，拟投项目符合地方的
发展规划。
综上所述，拟投资项目符合国家政策与规划，符合地方经济社会发展要
求。
-258-
第七章财务顾问与原始权益人之间不存在控股关系或其他
重大关联关系
中国银河证券股份有限公司作为本次基础设施基金的财务顾问，受基金管理
人的委托对本基础设施REITs相关事项进行了尽职调查，并将协助办理基础设
施基金发售的路演、询价、定价、配售等相关业务。中国银河证券股份有限公司
严格遵守相关法律法规、深交所业务规则的规定以及相关行业规范，建立健全了
基础设施基金发售业务的风险管理制度和内部控制制度，加强定价和发售过程管
理，防范利益冲突，充分保障财务顾问的独立性。
截至本财务顾问报告出具日，原始权益人或其控股股东、实际控制人、重要
关联方不存在持有中国银河证券股份有限公司及中国银河证券股份有限公司下
属子公司股份的情况。中国银河证券股份有限公司的董事、监事、高级管理人员
不存在拥有原始权益人权益、在原始权益人任职等情况。中国银河证券股份有限
公司与原始权益人之间不存在其他关联关系。
-259-
第八章不动产项目的风险揭示
本基金为基础设施基金，通过主动运营管理不动产项目，以获取不动产项目
租金、收费等稳定现金流为主要目的。基础设施基金与投资股票或债券的公开募
集证券投资基金具有不同的风险收益特征。
投资基础设施基金可能面临以下风险，包括但不限于：
一、不动产基金的特有风险
1、与不动产相关的行业风险
（1）宏观经济环境变化可能导致的行业风险
产业园区行业近年来的发展得益于国内整体经济水平的较高速度增长，此外
也得益于所在地区主管部门的相关支持政策。未来，国内经济环境及国际政治环
境可能进入新阶段，行业相关政策将面临诸多不确定性，上述因素可能对产业园
区行业整体发展造成重大不利影响，进而对标的不动产项目及本基金收益带来负
面影响。
（2）城市规划及不动产项目周边产业规划、园区政策等发生变化的风险
不动产项目位于西安市高新区，不动产项目所在地区可能发生城市用地规划、
产业规划、园区政策等调整，导致不动产项目周边产业结构、园区运营发生变化，
影响租户需求，进而对不动产项目的经营产生不利影响。
（3）相关政策法规发生变化的风险
产业园区行业受到大量法律和行政法规的约束和影响，相关法律及强制性规
定要求的变化，包括国家宏观经济政策、地方政府、产业园区管委会对相关政策
作出调整，均可能对不动产项目的运营产生影响。
（4）行业竞争加剧的风险
我国产业园区行业发展过程中经历过政策刺激产业导入的阶段，在部分经营
方式传统、对政策依赖度较高的地区，产业园区运营依靠价格优势吸引优质企业
的可持续性正在减弱。产业园区行业正转变为依托区域基础设施完备性、行业上
下游适配度、资产运营专业性来统筹考虑的综合性竞争格局，不动产项目的运营
存在行业竞争加剧的风险。
不动产项目所在区域未来可能面临产业园供应量持续增加、区域内市场竞争
-260-
不断加剧的情况，可能会出现区域竞争导致租金及出租率下滑等情形，同样也会
影响不动产项目收益。西安市其他区域产业园供应量的增加、地区产业扶持政策
的变化也可能对不动产项目所在区域的产业园出租情况造成不利影响，并进而影
响本基金收益。
（5）产业园资产流动性较弱的风险
本基金以持有并运营不动产项目以获得稳定的现金流为主要目的，但若本基
金需要变现不动产项目，其变现可行性、时效性等将受到多项因素的影响（包括
但不限于政府相关机构事先审批、同意等）。鉴于产业园资产流动性整体较弱，
基金可能将资产折价出售以寻求快速变现，上述情况将对本基金的投资收益带来
不利影响。
（6）产业园招商模式变化的风险
当前产业园市场同质化竞争加剧，低价获客策略边际效应递减，服务配套与
产业运营能力正成为新的竞争壁垒。若本项目未来运营无法满足行业迭代需求，
将导致其在区域竞争中处于劣势，从而引发基金收益不及预期的风险。
2、项目投资和运营的相关风险
（1）基金首次投资的交易风险
1）基金投资的交割风险
在本次发行的交易结构中，基金设立并认购不动产资产支持专项计划的全部
份额后，计划管理人（代表资产支持专项计划）将根据《股权转让协议》的约定
受让原始权益人持有的项目公司100%股权，并根据《股东借款协议》通过股东
借款的形式完成对项目公司的投资。上述流程涉及的交易参与主体较多，同时股
权交割涉及诸多前置条件，存在一方或多方因故不能按时履约的可能，亦存在基
金设立后因政策变动或操作风险导致不动产项目无法按时完成交割的风险。
虽然基金管理人及计划管理人将采取一切合法有效的措施并尽一切合理必
要的努力促使各项目的交割按计划完成，但无法完全避免项目交割的相关风险。
2）股权转让前项目公司可能存在的税务、或有事项等风险
本不动产基金交易安排中，不动产基金拟通过资产支持专项计划收购的项目
公司已存续且经营一定时间，在不动产基金通过资产支持专项计划受让项目公司
股权前，项目公司可能存在不可预见的税务风险、未决诉讼以及或有负债事宜。
-261-
如不动产基金通过资产支持专项计划受让项目公司股权后发生上述事项，可能影
响项目公司的正常运营，进而影响基金份额持有人的投资收益。
项目公司重组前曾持有除不动产项目之外的其他物业。项目公司曾于2016-
2017年分别向A、B客户签署了《房屋转让协议》出售部分非入池资产。截至本
招募说明书披露日，该部分非入池资产尚未完成房屋权属转移登记。根据项目公
司与分立新设公司的分立重组安排，前述《房屋转让协议》项下债权债务已由分
立新设公司承继。对此，根据《民法典》第67条，法人分立的，其权利和义务
由分立后的法人享有连带债权，承担连带债务，但是债权人和债务人另有约定的
除外。因此，不排除项目公司因存在连带责任而涉及诉讼等司法程序的风险。
为缓释该等或有风险，《股权转让协议》已约定，“因项目公司已分立给分
立新设公司的任何资产、负债、所有者权益而导致项目公司被任何第三方要求承
担连带责任的，转让方同意对项目公司由此受到的损失承担连带赔偿责任。”、
“针对交割日之前已经发生或因交割日之前的事项导致于交割日后发生的任何起
诉、索赔、诉讼、调查、程序或纠纷，转让方将实际承担该等纠纷导致的赔偿责
任及全部费用、支出和损失，如项目公司或者受让方因此承担了任何损失或者支
出了任何费用，转让方应予以全额补偿。”。另外，项目公司、分立新设公司已
分别与A、B客户签署了协议，确认分立新设公司承继项目公司与A、B公司签
署的《房屋转让协议》项下全部权利、义务与责任，项目公司无需就前述《房屋
转让协议》承担任何连带责任。
此外，原始权益人出具承诺函，承诺“在本公募REITs项目发行或存续期间，
如税务部门要求补充缴纳发行本公募REITs项目过程中可能涉及的土地增值税
等相关税费，将按要求缴纳（或全额补偿其他相关缴税主体）相应税金（含滞纳
金或罚金）并承担所有相关经济和法律责任”。
（2）不动产项目运营风险
本基金基金合同生效后首次投资的不动产资产支持证券为“平安证券-西安
高科产业园1号资产支持专项计划”，基金将通过持有不动产资产支持证券全部
份额，持有项目公司全部股权及对项目公司的债权，投资集中度高，收益水平很
大程度依赖于目标不动产资产运营情况。
在基金运行期内，不动产项目可能因经济环境变化、运营不善、承租人履约
-262-
能力发生重大不利变化或者其拒绝履行租约、拖欠租金，或除不可抗力之外的其
他因素影响导致不动产资产无法正常运营或者遭受损失，从而导致实际现金流大
幅低于测算现金流，存在基金收益率波动的风险。目标不动产资产运营过程中租
金、收费等收入的波动也将影响基金收益分配水平的稳定。
1）租赁相关风险
标的不动产项目历史出租情况及经营情况整体良好，但未来在维持较高出租
率甚至提升出租率、维持经营水平或提升经营收益等方面，将持续面临市场竞争
和挑战：
租户集中度较高的风险：截至2026年3月31日，不动产项目前十大租户租
赁面积合计占已出租面积的比例为51.23%，前十大租户租金收入占不动产项目
2026年一季度全部租金收入的比例为49.21%，租户较为集中且收入占比较高。
若租户所在行业出现周期性波动，或租户自身经营情况发生不利变化、进行经营
战略调整、办公选址迁移等，均可能导致其出现提前退租、缩减租赁面积、拖欠
租金等违约情形，如未能及时获取新租户，可能造成项目空置率阶段性上升，对
租金收入产生不利影响。
前十大租户不续租的风险：前十大租户租赁面积和租金收入占比较高，该等
租户租约到期后的续租情况对项目经营稳定性具有重要影响。若未来经济环境或
行业发展发生不利变化、区域市场竞争加剧、租户经营策略发生重大调整，可能
导致主要租户在租约到期后选择不续租或大幅缩减租赁面积。虽然运营管理机构
通常会提前启动续租谈判并同步开展备选客户招商工作，但考虑到前十大租户单
户租赁面积较大，若主要租户租约到期未能续约，项目可能面临阶段性空置风险，
且新租户引入过程中通常需要给予一定期限的装修免租期、租金优惠，同时需承
担客户定制化改造等成本，可能导致项目在换租期间出现出租率下降、运营收入
减少，进而对基金收益产生不利影响。
重要现金流提供方履约风险：2025年度不动产项目重要现金流提供方为阿
里巴巴丝路有限公司和西安高新配套及其6家关联方。其中阿里巴巴丝路有限公
司是不动产项目单一租赁面积最大的租户，租赁面积占比15.11%，2025年贡献
的收入占营业收入的比例为13.17%。若重要现金流提供方进行战略调整，或所
在行业、自身经营情况等发生不利变化，发生提前退租、减少租赁面积、拒绝履
-263-
行租约、经营中断或拖欠租金等情形，可能导致空置面积的租赁去化情况不及预
期，同时租户支付的押金、违约金可能无法覆盖不动产项目空置导致的全部租金
损失，可能对不动产项目现金流产生较大不利影响的风险。
个别租户历史租赁期间涉及投资协议的潜在风险：标的不动产项目运营初期，
软件园发展中心作为西安软件园片区的产业发展培育机构，为维持项目的正常经
营，对项目提供了一定经营补贴支持、与部分战略租户签署投资协议，其中部分
政策涉及租赁租金激励。但截至本招募说明书披露日，含有租赁补贴条款的投资
协议已全部到期或租赁补贴条款失效，企业将不再取得房租补贴。基金存续期内，
如该等租户出现拒绝履约或退租等情形，将对基金收益带来不利影响。
租金收缴不及预期的风险：标的不动产项目历史收缴率存在未达到100%的
情况。在基金存续期内，基金管理人将通过运营管理考核机制督促运营管理机构
按时完成租金收缴。考虑到上述情况，估值测算中审慎设置未来当期收缴率为
96%。虽然基金管理人已设置相关监督机制，但基金存续期内仍可能面临租金收
缴不达预期并导致基金收益受到影响的风险。
租赁合同特殊条款对项目稳定运营及处置影响的风险：经管理人及律师核查，
部分租赁合同中存在转租限制条款、承租人享有优先购买权条款、无违约责任提
前退租条款、租金优惠减免条款，相关条款的触发可能会对不动产项目的经营、
处置产生限制，进而对本基金造成不利影响。
租户行业集中度较高的风险：截至2026年3月31日，以合同签约主体统
计，租户数量共140户，主要行业为软件和信息技术服务业、科技推广和应用服
务业及计算机、通信和其他电子设备制造业、商务服务业等，租户行业集中度较
高，如相关行业发生不利变化，可能会影响不动产项目的租金收入，并进而影响
本基金收益。
租约集中到期与换租的风险：截至2026年3月31日，项目已签约租户中，
2026年至2028年各年度到期面积占已出租面积的比例分别为27.08%、28.86%
和31.82%，2029年及以后到期占比为12.24%，分布相对均衡。2026年3月31
日出租率维持在86.43%的稳定水平，运营管理机构具备较好的招商去化能力，
2025年下半年新签面积覆盖了退租空置，实现了净增长，2026年一季度出租率
略有下降，但储备有约1.33万平方米的意向客户资源，为后续租赁衔接提供支
-264-
撑。尽管如此，项目仍面临因宏观经济波动、区域市场竞争加剧或租户经营策略
调整等因素，导致到期租约无法顺利续签或新增租赁未能及时衔接的风险。如出
现上述情况，项目可能面临阶段性空置率上升，进而对租金收入、基金现金流稳
定性及收益分配水平带来不利影响。
提前退租的风险：部分租赁合同约定，提前退租的租户需要提前提出书面申
请并按照合同约定承担包括扣除部分押金、支付违约金等相应违约责任，但是上
述补偿可能无法覆盖不动产项目空置导致的全部租金损失。
租赁期限内租金水平未能及时调整的风险：不动产项目运营至今，与承租人
签订的大部分租赁合同约定租金为50元/平方米/月，且部分租赁合同约定租赁
期限内租金水平不调整，若在此期间市场租金水平上涨，本基金可能无法及时享
受该等市场租金上涨带来的收益，并进而导致投资者收益受损。
所在区域出台租金减免政策的风险：本基金上市后，所在区域主管部门可能
出台租金减免政策。就此，基金管理人与运营管理机构在《运营管理服务协议》
约定，通过减免运营管理机构管理费，或者原始权益人等通过协助租户向相关部
门申请直接给予租户补贴的形式实施减免，或者原始权益人自身及其关联主体就
减免事宜给予项目公司补偿，或者原始权益人自身及其关联主体协助项目公司就
减免事宜向相关部门申请补偿等措施以缓释减免影响。虽然基金管理人已就租金
减免情况制定相应缓释措施，但仍存在相关责任方不履约或未能及时履约的风险，
并进而导致存在基金收益受不利影响的风险。
区域新增竞争性物业的风险：区域内主要在建及拟开业的同类项目包括浪潮
西北总部基地建设项目、三人行数字信息产业基地项目、百度智慧中心项目、中
电科太极西安产业园项目。尽管上述项目以企业自用为主要用途，但其可供出租
部分在未来集中入市，仍将增加区域市场的有效供给，预计将在一定时期内改变
局部市场的供需关系，加剧租赁市场竞争，从而可能对本项目租金收入的稳定性
构成潜在压力。
出租率下降或租金下调的风险：不动产项目所在地区经济环境发生变化、所
在区域产业园供需发生变化、承租方对某类物业需求下降、承租方业务规划发生
变化、不动产项目管理风格发生变化，或不动产项目市场定位对承租方不再具备
吸引力等，均可能导致不动产项目出租率下降或租金下调，最终影响基金及投资
-265-
者收益。此外，不动产项目所处的区域内的现有竞品如西安环普国际科技园、新
加坡腾飞科汇城、大华股份西安数智产业园、西安国家数字出版基地等项目与不
动产项目形成直接竞争。区域即将入市的园区（如浪潮西北总部基地、中电科太
极西安产业园、三人行数字信息产业基地等）将进一步增大不动产项目周边可比
竞争项目的供给，可能对不动产项目的出租率及租金水平产生不利影响。与此同
时，虽然本基金结合存续租约和市场情况在可供分配金额预测中对未来租金水平
及租金增长率进行了预估，但无法保证该等预测可以最终实现。运营管理机构将
关注在租租户期限结构、行业分布、经营情况等，并提前储备合适的潜在租户，
以减少出租率及租金下降的风险，但未来各项宏观及微观因素的变动仍可能导致
整体租赁情况出现不达预期的情况。
未进行租赁合同备案的风险：截至本招募说明书披露日，不动产项目房屋租
赁合同未办理登记备案手续。根据《商品房屋租赁管理办法》规定，不动产项目
房屋租赁合同未按规定办理登记备案手续可能存在被主管部门处罚的风险。就此，
《运营管理服务协议》约定，运营管理机构应对因未办理房屋租赁登记备案而给
项目公司、不动产基金造成的损失承担赔偿责任。此外，原始权益人/运营管理机
构已出具承诺，对运营阶段相关事项可能受到的处罚或遭受的其他损失进行最终
承担，并承担积极采取相关措施以妥善处置降低相关舆论影响等责任。《运营管
理服务协议》生效后，根据该协议的约定，运营管理机构应协助项目公司签署租
赁合同，并及时办理相应租赁合同备案。基金管理人将积极督促运营管理机构进
行相应备案程序。
不动产项目用途与证载用途不一致的风险：不动产项目的规划许可及权证载
明用途为科研、研发、车库及储藏室等配套建筑，但由于周边配套设施尚不够完
善，不动产项目在运营中出于满足园区日常运营的需要，部分面积用于研发及办
公、商业配套（餐饮、超市、快递、药房、打印店等便民生活配套用途）。对此，
西安高新区自规局针对项目的用途出具了相关无异议函。虽然主管部门已出具前
述无异议函件，基金存续期内仍可能受不可预见因素影响导致项目公司被处罚或
被责令整改。就此，原始权益人已出具承诺，对本公募REITs发行之前的规划用
途等方面的原因可能受到的处罚或遭受的其他损失进行最终承担。
共有、共用资产权责划分风险：西安软件新城研发基地二期存在部分未入池
-266-
资产属于新设分立公司，与项目公司存在部分共有、共用资产，尽管项目公司与
新设分立公司就共有共用资产的使用范围、维护责任、费用分摊等事项初步达成
约定，但由于共有共用资产的使用场景复杂，可能出现权责划分不清晰、约定条
款无法完全覆盖实际运营需求的情况。若双方就共有共用资产的使用、维护、费
用分摊等事项发生争议或纠纷，可能导致共有共用资产无法正常使用、维护工作
延误，进而影响本基金底层资产的正常运营，导致底层资产租金收入、运营收益
下降，最终对本基金份额净值及投资者收益产生不利影响。同时，若新设分立公
司未按约定履行维护义务或承担相关费用，可能导致本基金被迫额外承担相应成
本，增加基金运营负担，损害基金份额持有人利益。
共有、共用资产维护及运营风险：共有、共用资产的正常运行是本基金底层
资产实现稳定运营的重要保障，其维护质量、运营效率直接影响底层资产的使用
功能和价值。若新设分立公司未按约定配合开展维护工作、未及时足额支付维护
费用，或维护标准与本基金底层资产运营需求不一致，可能导致共有、共用资产
出现损坏、故障无法及时修复，进而影响本基金底层资产的正常使用，影响本基
金的现金流稳定性和可持续性。此外，若共有、共用资产因使用频率过高、维护
不及时等原因出现重大损坏，需大额资金进行维修或更换，而双方就维修资金分
摊无法达成一致，可能导致维修工作停滞，进一步扩大对本基金底层资产运营的
不利影响。
2）运营管理机构相关风险
本基金将聘请运营管理机构负责不动产项目的日常运营管理，因此可能存在
以下管理风险：
运营管理机构尽职履责风险：基金管理人已对运营管理机构建立了相应的管
理机制及考核安排，但无法完全保证运营管理机构服务及表现。当运营管理机构
未能尽职履责，或其内部作业、人员管理及系统操作不当或失误，本基金收益可
能受到不利影响。
运营管理机构更换风险：本基金存续期间，可能出现变更运营管理机构的情
形。若变更运营管理机构，则可能存在运营管理经验或能力不同于原运营管理机
构的风险，或运营管理服务质量下降的风险。
本基金的运营管理机构为西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司，
-267-
该公司或与其具有关联关系的公司的业务可能与其为本基金提供运营管理服务
具有直接或间接竞争、利益冲突关系，使本基金存在一定的运营管理风险。
3）运营成本及相关税费超预期的风险
基金管理人及运营管理机构将在保证不动产项目高质量运营的前提下，合理
控制运营开支，但未来仍可能因劳务成本提高、设备及原材料成本提高、保险费
用上升等各类因素导致项目运营支出超出预期水平，从而导致不动产项目及基金
收益低于预期。
此外，从项目公司获取收益到基金实现分配的过程中，涉及多种税负。若国
家税收政策发生调整，项目公司所适用的税收征管法律法规可能会相应发生变化；
若税务部门未来向项目公司征收任何额外的税负，或就项目公司纳税情况提出新
的意见，基金收益可能因相关政策调整而受到影响。
4）不动产项目维修改造及资本性支出超预期的风险
产业园区整体维修保养及物业品质与租户租赁意愿及租金价格存在较大关
联度，因此可能需要通过维修或重大改造升级，以适应市场需求。不动产项目未
来维修改造可能因物价及劳务成本上涨、环保或消防要求提高、建筑标准提升或
纠纷甚至事故等不可预见因素而导致成本大幅增加或工程无法按时完成，并可能
因此导致不动产项目收益受到影响。
基金管理人可以开展维修升级以提升不动产项目的经营收益水平，但可能存
在基金支出增加而收益提升效果不达预期的风险。此外，基金管理人对不动产项
目进行的尽职调查可能无法发现不动产项目的所有重大缺陷、项目公司的所有违
法违规行为及其他不足之处，在不动产项目未来的经营中，本基金可能为此支付
额外开支，将对基金造成不利影响。
5）项目公司人员尽责履约风险
在本基金存续期间，项目公司可能根据需要聘用少量财务管理人员，如该等
人员未能尽职履责，或其在作业或系统操作中存在不当或失误，可能造成项目公
司财务、行政、运营管理等工作出现疏忽或纰漏，从而给不动产项目造成损失。
6）其他运营相关的风险
部分门头牌匾未办理相关审查手续的风险：不动产项目尚有部分门头牌匾未
办理相关审查登记手续，可能存在被责令限期改正、处以罚款的风险。原始权益
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人已出具承诺，对该事项可能受到的处罚或遭受的其他损失进行最终承担。
不动产项目在进行日常维修、改造和安全应急等运营管理工作期间，可能会
影响正常使用或出租，影响正常招商、运营。
不动产项目需要开展相关维修及保养工作，维修及保养服务涉及重型机械或
高空作业等操作，操作过程中可能会发生意外事件，本基金可能面临不动产项目
的损害或破坏、人身伤害或死亡以及承担相应法律责任的风险。为缓释该风险，
《运营管理服务协议》约定运营管理机构因故意或重大过失造成不动产项目发生
3人以上重伤或者发生人员死亡事故，或者产生300万元以上的直接经济损失的，
除运营管理机构应承担全部偿付或赔偿责任外，基金管理人有权要求运营管理机
构提出整改方案及措施并更换运营团队负责人及相关责任人员。
不动产项目在进行日常收入归集、支出等资金划转工作期间，工作人员可能
出现疏忽或纰漏或违反相关制度、规定的不当操作，并可能给不动产项目造成损
失。
由于意外事件可能导致政府调查或实施安全生产整改措施，导致不动产项目
经营中断，进一步导致基金及项目公司在声誉、业务、财务方面承担损失。为缓
释该风险，项目公司已购买营业中断险以覆盖因意外事件导致经营中断而带来的
收入损失。
（3）估值与现金流预测的风险
1）估值及公允价值变动的相关风险
不动产项目采用收益法进行评估，收益法进行估价时需要测算收益期、测算
未来收益、确定报酬率或者资本化率，并将未来收益折现为现值。本基金对不动
产资产估价过程中确定的报酬率为6.0%，系评估机构综合测算无风险报酬率和
风险报酬率加总的结果，该等测算可能存在偏差，而报酬率假设较小幅度的偏差
可能会很大程度上影响不动产资产的估值，导致评估值不能完全反映不动产资产
的公允价值。同时，由于不动产资产的评估值是基于相关假设条件测算得到的，
估值技术和信息的局限性导致不动产资产的评估值并不代表对不动产资产真实
的公允价值，也不构成未来可交易价格的保证。在不动产项目出售的过程中，可
能出现成交价格低于估值的情形，对基金财务状况造成不利影响。
本基金对不动产资产测算未来收益过程中假设不动产项目2030年及以后的
-269-
出租率为87%（2026-2027年85%；2028年-2029年86%），2036年及以后租金
增长率为1.5%（2026-2035年租金复合增长率为0.72%）。不动产项目近三年及
一期，期末出租率分别为82.05%、88.56%、88.34%和86.43%，期末有效租金单
价增长率分别为1.48%、-3.32%、-6.36%和0.60%。尽管本项目预测的出租率低
于近三年的加权平均出租率87.36%，但仍存在未来存续期间出租率、租金增长
率不达预期水平，进而影响不动产项目现金流的风险。若不动产项目的经营现金
流下降，或遇有重大灾害等导致设施受损，可能导致资产估值及公允价值下跌。
另外，不动产的市场估值及公允价值受宏观经济环境、城市规划、资本市场
环境、行业政策导向等外部因素综合影响，上述因素也会导致资产估值及公允价
值波动。不动产资产在重新估值的过程中，可能出现估值下跌甚至低于基金募集
时的初始估值的可能。具体如下：
上述评估方法涉及对多项参数进行预测及假设，虽然方便投资者评估不动产
项目的长远回报及资产估值，但无法保证所依据的预测及假设一定准确或可靠。
而且由于预测期限较长，部分假设较小幅度的偏差可能会很大程度上影响不动产
资产的估值。虽然不动产项目每年进行1次评估，但仍可能由于未能及时体现不
动产项目资产价格的最新变化，或未能充分考虑影响资产价格的新因素，导致相
关评估结果存在滞后性，或不能及时的、准确的体现出其公允价值。
由于不动产资产的评估值是基于相关假设条件测算得到的，不动产资产的评
估值并不代表不动产资产真实的公允价值，也不构成未来可交易价格的保证。在
不动产项目出售的过程中，可能出现成交价格低于估值的情形，对基金财务状况
造成不利影响。
若不动产项目的经营不善导致经营现金流下降，或遇有重大灾害等导致设施
受损，可能导致资产估值及公允价值下跌。比如，不动产项目运营中可能因运营
管理不达预期、承租人拒绝履行租约或拖欠租金、承租人提前解除租约、市场变
化导致租金水平大幅下降、租约到期后未能顺利招租、预计租金增长率无法实现，
导致不动产项目无法正常运营或运营不达预期造成估值及公允价值下降。另外，
不动产的市场估值及公允价值受宏观经济环境、城市规划、资本市场环境、行业
政策导向等外部因素综合影响，上述因素也会导致资产估值及公允价值波动。不
动产资产在重新估值的过程中，可能出现估值下跌甚至低于基金募集时的初始估
-270-
值的可能。
基金运作期内，基金合并报表层面对投资性房地产科目拟采用成本法计量，
投资者应根据基金定期报告中披露的不动产资产估值信息，特别是基金年度报告
中载有的评估报告，了解基金运作期内不动产资产价值的变动情况。
2）基金可供分配金额预测风险
本基金可供分配金额来源于项目公司所持不动产资产的房屋租金收入、停车
费收入、空调费收入及其他因合法运营、管理和处置而产生的收入。如前述因素
所述，在基金运行期内，不动产项目运营中可能受到运营管理不达预期、承租人
拒绝履行租约或拖欠租金、承租人提前解除租约、市场变化导致租金水平大幅下
降、租约到期后未能顺利招租、预计租金增长率无法实现等经济环境因素或运营
管理因素影响，并出现实际现金流偏离测算现金流的情况，因此存在基金向基金
份额持有人实际分配金额低于预测的可供分配金额的风险。同时，《基金可供分
配金额测算报告》是在相关假设基础上编制的，相关假设存在一定不确定性，因
此本基金的可供分配金额预测值不代表对基金运行期间实际分配金额的保证。
3）股东借款带来的现金流波动风险
本基金在专项计划层面设置了股东借款，专项计划收购项目公司后将向项目
公司发放股东借款。其中股东借款利息可以根据企业所得税法规定实现税前扣除，
有利于优化项目公司资本结构。如未来关于股东借款利息的税前抵扣政策发生变
动，或资本市场利率下行使股东借款利息的税前抵扣额低于预期，可能存在项目
公司应纳税所得额和所得税应纳税额的提高，使本基金可供分配现金流不达预期，
导致现金流的波动风险。
4）本项目未来实际现金流不达预测的风险
评估机构及管理人基于宏观经济、项目历史运营数据、所在城市及区域供需
情况、现有租约履行情况及运营协议等对未来租金收入、停车及空调费收入、运
营成本等进行了合理预测，但该等假设面临多方面不确定性，可能导致实际现金
流低于预测，主要包括：A.收入端：区域竞争加剧、经济周期变化、产业政策调
整或租户经营状况恶化，可能导致实际租金单价、增长率、出租率、租金收缴率、
停车费及空调费的实际经营效益等不及预期。B.成本端：人力及物料等价格超预
期上涨，或因法规、资产维护需要产生未预见的资本性支出，可能导致运营成本
-271-
费用高于预测水平。C.协议履行风险：停车费、空调费收入依赖于相关运营协议
的持续、有效履行，若协议方履约能力或市场条件发生重大变化，可能影响该部
分现金流的实现。
（4）不动产项目出售限制的相关风险
1）不动产项目宗地所涉优先收购权存在的风险
2014年10月16日，西安市人民政府向软件新城公司核发了编号为市国土
字〔2014〕782号的《关于将176.927亩国有建设用地使用权出让给西安市高新
区软件新城建设发展有限公司用于建设西安软件新城软件研发基地二期的批复》，
同意将117,951.3平方米国有建设用地使用权协议出让给软件新城公司，用于建
设西安软件新城软件研发基地二期项目。上述批复中要求，转让时政府有权优先
收购。就此，西安市人民政府已于2023年2月6日出具函件，确认：1、同意高
科集团、配套公司以转让软件新城公司100%股权的方式申报基础设施领域不动
产投资信托基金（REITs）试点；2、对高科集团、配套公司因申报基础设施领域
不动产投资信托基金（REITs）涉及的宗地转让不行使优先收购权。
西安市人民政府确认就本基金的申报发行不行使优先收购权，但基金存续期
内，如发生不动产项目的直接转让，可能因前述优先收购权导致基金无法按预期
转让予特定受让方。
2）不动产项目项下所涉人防工程相关转让限制情况
本基金所涉资产转让及多数产业园类项目的转让以项目公司股权交易的方
式进行，不涉及不动产的直接交易。但若发生底层资产的直接转让，不动产资产
所在地的地方性法规、政策及土地出让合同中存在的关于土地转让的相关交易流
程要求及所需满足的前置审批条件等要求，在未来收购或处置相关不动产资产的
过程中，可能存在因无法按时完成或满足上述流程及前置条件而导致无法顺利收
购或处置该等不动产资产的风险。
特别地，根据陕西省住房和城乡建设厅与陕西省物价局联合发布的《省住房
和城乡建设厅、省物价局关于加强房地产开发项目车位车库租售管理工作有关问
题的通知》《西安市机动车停车条例》《陕西省物业服务管理条例》等相关规定，
在陕西省、西安市，人防工程平时用作停车位的不得出售、附赠，否则可能存在
被人民防空主管部门责令限期改正、没收违法所得以及被处以罚款的风险。因此，
-272-
基金存续期内，不动产项目项下人防工程无法出售，否则可能存在被主管部门追
究相应责任的风险。
3）不动产项目部分承租人未明确放弃优先购买权的风险
截至2026年3月31日，不动产项目部分承租人所涉租赁合同中未明确约
定放弃优先购买权。项目公司在处置标的不动产项目资产时，可能受制于承租人
的优先购买权等相关条款的约束；若项目公司未在合理期限内通知前述承租人，
项目公司存在承担相应的赔偿责任的风险。原始权益人已出具承诺，若因相关租
户未放弃优先购买权使得不动产项目存在转让或处置限制并因此使得项目公司
遭受损失的，由原始权益人进行最终承担。此外，针对承租人未明确放弃优先购
买权的风险，一方面，《运营管理服务协议》已约定运营管理机构提供的运营管
理服务包括：“执行和落实不动产资产的具体租赁策略，负责维护租赁客户关系，
尽合理最大可能预防触发优先购买安排等租赁合同特殊条款或尽合理最大可能
缓释该等特殊条款的触发对标的不动产项目租金收入、公募基金及其投资者利益
的影响”；另一方面，为了降低潜在的房屋处置风险，运营管理机构将与承租人
在续签/换签协议中约定承租人不再享有优先购买权。
（5）不动产项目投保额赔付的风险
不动产基金运作过程中，不动产基金管理人将为不动产项目购买足够的财产
保险和公众责任保险。但是，在不动产项目的运作期内，受保险政策、赔付条件
等因素影响，不排除可能出现保险拒赔、仅部分赔付或出险赔付保额低于不动产
项目损失的情形，则可能导致项目公司须为此额外支付费用，可能影响基础资产
现金流及预期收益。
（6）不动产项目建设、运营、管理、改造相关的风险
对不动产项目进行的尽职审查可能无法发现所有重大缺陷、历史建设过程中
未遵守或违反法律法规的行为及其他不足之处。就此，原始权益人已承诺：“如
软件新城公司因标的不动产项目的建设阶段、运营阶段相关事项而受到相关政府
主管部门给予罚款等行政处罚措施或因此遭受其他损失（如拆除费用、违约金等）
的，由本公司进行最终承担；同时，本公司承诺，对于该等事宜承担积极采取相
关措施以妥善处置、降低相关舆论影响等责任。”在不动产项目未来的经营中，
若存在设计、建筑、设备损坏及工程质量问题或违法违规行为，仍可能会导致项
-273-
目公司为此须额外支付开支，并进而对基金份额持有人的利益造成重大不利影响。
（7）前期重组安排相关风险
项目公司曾持有不动产项目之外的其他物业。截至本招募说明书披露日，前
述物业已完成重组，与之相关的全部权利、义务与责任由关联方受让及承接，但
项目公司可能被相应债权人追索应由该关联方承担的债务及应付税费（如适用）。
对此，在相关协议中已明确约定，该关联方应当与相应债权人积极协调沟通并由
其直接承担相关债务；若项目公司先行对外偿还了相应款项，则其有权向该关联
方进行追偿。
（8）土地使用权期限风险
本基金成立时拟投资的不动产项目土地使用权权属起止时间为2014年10
月25日至2064年10月24日，使用年限50年，剩余年限约38.57年，不动产
项目的土地使用权剩余期限略短于本基金期限。届时，除非土地使用者申请延长
土地使用权的期限且获得政府部门的同意，否则在该等期限届满时，不动产项目
的土地使用权将交回政府。土地使用权到期后的相关可行操作应当依据届时有效
的法律法规及规章来执行。
此外，政府机构有权根据有关法律法规的规定征用土地。如在土地使用权期
限届满前被强制征用，本基金将会获得一定的补偿，相关金额按照政府机构根据
有关法律法规所定基准评估而定，而该等价格可能会低于本基金对不动产项目的
购入成本。
（9）税收相关风险
不动产基金整体交易结构较为复杂，交易结构的设计以及条款设置可能存在
瑕疵，使得本基金的成立和存续面临法律和税务风险；此外基金运作过程中可能
涉及基金份额持有人、基金、资产支持专项计划、项目公司等多层面税负，如果
国家税收政策发生调整，可能影响投资收益。本基金运作过程中，不动产项目所
产生的现金流在向上分配的过程中，基金份额持有人、基金、资产支持专项计划、
项目公司等主体所适用的税收征管法律法规可能会由于国家相关税收政策调整
而发生变化，如相关税收征管法律法规、适用税率发生变化，或者税务部门未来
向基金份额持有人、基金、资产支持专项计划、项目公司征收任何额外的税负，
基金管理人和计划管理人均不承担任何补偿责任，基金份额持有人的收益可能因
-274-
相关税收政策调整而受到影响。鉴于不动产基金是创新产品，如国家税收等政策
发生调整，可能影响本基金的投资运作与基金收益。
特别地，在本基金的交易架构中，专项计划将向项目公司发放股东借款，部
分股东借款利息可以在税前扣除，有利于优化项目公司资本结构，但该结构存在
以下风险：
1）如未来关于股东借款利息的税前抵扣政策发生变动，或资本市场利率下
行使股东借款利息的税前抵扣额低于预期，可能导致项目公司应纳税所得额的提
高，使本基金可供分配现金流不达预期，导致现金流波动风险。
2）如未来关于民间借贷借款利率上限的政策或法规发生变动，导致项目公
司可能不能按照约定偿还股东借款本金和利息，使本基金现金流分配不达预期，
带来现金流波动风险。
（10）不动产基金关联交易、同业竞争与利益冲突风险
1）关联交易风险
本基金或者其控制的特殊目的载体与关联方之间发生的转移资源或者义务
的事项构成本基金的关联交易。除基金管理人运用基金财产买卖基金管理人、基
金托管人及其控股股东、实际控制人或者与其有重大利害关系的公司发行的证券
或者承销期内承销的证券等事项外，关联交易还包括但不限于不动产基金购买资
产支持证券、不动产基金借入款项、聘请运营管理机构；计划管理人进行专项计
划购买、出售项目公司股权；项目公司进行不动产项目出售与购入、不动产项目
运营管理阶段存在的购买、销售等行为。
不动产资产存在部分租户为原始权益人及其关联方的情形，截至2026年3
月31日，关联方租赁面积占不动产项目已出租面积比例为4.46%。项目公司与
原始权益人及原始权益人分公司存在车位租赁业务，同时根据运营管理服务协议
安排，项目公司向配套公司收取空调费收入。2025年，关联方收入占营业总收入
的比例为11.90%。
此外，项目公司当前聘请关联方配套公司为不动产项目提供物业管理服务。
本基金发行后，原始权益人将作为运营管理机构提供目标不动产项目的运营管理
服务，上述交易存在一定的关联交易风险。
2）同业竞争与利益冲突风险
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与运营管理机构/原始权益人之间的潜在利益冲突：基金管理人委托运营管
理机构负责不动产项目的日常运营管理，在履职过程中，不动产项目与运营管理
机构运营的其他园区可能存在同业竞争；同时，运营管理机构相关人员可能离职
并在离职后从事与本基金拟投资的不动产项目存在竞争关系的项目或运营管理
机构在不续聘后运营管理与本基金拟投资的不动产项目存在竞争关系的项目，可
能会对本基金的经营业绩造成不利影响。此外，本基金存续期间也可能收购原始
权益人及其关联方直接或间接拥有的其他不动产项目，从而存在潜在的发生利益
冲突的风险；并且，当本基金通过扩募方式收购其他产业园项目时，本基金可能
与原始权益人存在竞争，从而有一定的利益冲突风险。
与同一基金管理人管理基金之间的潜在利益冲突：本基金主要投资于产业园
类型不动产项目，基金管理人在本基金存续期间可能管理其他不动产基金，尽管
本基金与该等基金为完全独立的基金、彼此不发生相互交易且投资策略可能存在
差异，但受同一基金管理人、计划管理人管理，理论上存在同业竞争和利益冲突
的风险。
（11）原始权益人或其同一控制下的关联方持有份额比例较高可能导致的风
险
本基金存续期间，因本基金原始权益人或其同一控制下的关联方参与的战略
配售份额按照《基金合同》约定在规定的期限内不得转让，因此原始权益人及其
关联方持有基金份额将持续占有较高比例。
虽然本基金在基金份额持有人大会决策机制中，设置了关联交易回避的投资
者保障措施防范利益冲突，但原始权益人及其关联方通过持有较高比例基金份额
将对部分决议事项的表决结果产生重大影响，可能导致其他基金份额持有人在表
决中无法实现其表决意见。
（12）对外借款风险
本基金存续期间，在履行适当程序后，可直接或间接对外借入款项，对外借
入款项的偿还顺序优先于本基金可供分配金额的分配。本基金对外借入款项可能
导致本基金存在如下特殊风险：
本基金可支配现金流不足以支付借款的本息支出；
对外借入款项将可能导致债务人降低继续举债能力、提高举债成本、因偿债
-276-
需要减少可支配现金流等；
项目公司在对外借款时，可能无法以商业优惠条款取得融资，亦可能在借款
及时性方面存在障碍或无法顺利续借或新增借款，在无法及时顺利续借或新增借
款的情形下，不动产项目的运营和维护可能受到不利影响；
贷款合同设置了违约条款，可能出现触发违约情形导致债务提前到期的风险，
以及可能触发交叉违约条款使得其他债务同时到期的风险；
在可支配现金流无法偿还债务时，可能面临不动产项目、项目公司股权被强
制拍卖或变卖的风险，甚至面临借款人被债权人提起诉讼的法律风险以及债务人
破产清算的风险等；
借款用于项目收购目的时可能面临收购失败所带来的相关风险。
3、其他与不动产基金相关的特别风险
（1）集中投资风险
公开募集证券投资基金往往采用分散化投资的方式减少非系统性风险对基金
投资的影响。而本基金存续期内主要投资于产业园类型的不动产资产支持证券，
并持有其全部份额，通过资产支持证券等特殊目的载体取得不动产项目公司全部
股权。因此，相比其他分散化投资的公开募集证券投资基金，本基金将具有较高
的集中投资风险。
（2）流动性风险
本基金的存续期为自基金合同生效之日起40年，本基金为封闭式运作，不设
置申购赎回。本基金上市交易前，不可在二级市场进行交易。在上市交易后，只
能在二级市场交易，投资者结构以机构投资者为主，存在流动性不足等风险。
（3）基金价值及价格波动风险
不动产基金大部分资产投资于不动产项目，具有权益属性，受经济环境、运
营管理等因素影响，不动产项目市场价值及现金流情况可能发生变化，可能引起
不动产基金价值及价格波动，甚至存在不动产项目遭遇极端事件（如地震、台风
等）发生较大损失而影响基金价值及价格的风险。
-277-
基金运作期内，基金合并报表层面对投资性房地产科目拟采用成本法计量，
基金净资产将随着投资性房地产科目的折旧摊销而逐年递减，本基金中期报告和
年度报告中公告的基金份额净值可能不能完全体现持有的不动产项目的公允价值
。
同时，本基金在深圳证券交易所上市，也可能因为市场供求关系变化等因素
而面临交易价格异常波动的风险。
（4）基金份额交易价格折溢价风险
本基金基金合同生效后，将根据相关法律法规申请在交易所上市。本基金基
金份额上市交易后，在每个交易日的交易时间将根据相关交易规则确定交易价格
，该交易价格可能受本基金投资的不动产项目经营情况、所在行业情况、市场情
绪及供求关系等因素影响；此外，本基金还将按照相关业务规则、基金合同约定
进行估值并披露基金份额净值等信息。由于基金份额交易价格与基金份额净值形
成机制以及影响因素不同，存在基金份额交易价格相对于基金份额净值折溢价的
风险。
（5）募集失败风险
本基金发售时，存在募集期限届满时因基金份额总额未达到准予注册规模的
100%、募集资金规模不足2亿元、投资人少于1000人、原始权益人或同一控制关联
方未按规定参与战略配售、扣除战略配售部分后网下发售比例低于公开发售数量
的70%等情况导致发售失败的风险。
（6）中止发售风险
本基金存在因网下询价阶段网下投资者提交的拟认购数量合计低于网下初始
发售份额数量，或基金管理人、财务顾问就确定基金份额认购价格未能达成一致
意见，或不动产项目交易必要流程未完成等其他情形而导致本基金中止发售的风
险。如发生上述情形，投资者预先在相关账户中缴存的资金无法成功用于认购基
金份额，存在投资者资金闲置、无法按照预期达到投资目的的风险。
（7）停牌或终止上市风险
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在基金合同生效且本基金符合上市交易条件后，本基金将在深圳证券交易所
上市交易。上市期间可能因违反法律法规或交易所规则等原因导致本基金停牌，
投资者在停牌期间不能买卖基金份额。如本基金因各种原因暂停或终止上市（包
括但不限于本基金不符合基金上市条件被深圳证券交易所终止上市，连续2年未按
照法律法规进行收益分配，由基金管理人按照有关规定申请基金终止上市），对
投资者亦将产生风险，如无法在二级市场交易的风险、基金财产因终止上市而受
到损失的风险。
（8）基金提前终止风险
本基金存续期限为40年，而根据相关法律及证照，本基金成立时拟投资的不
动产项目的土地使用权将于2064年到期。基金管理人将根据实际情况选择于土地
使用权期限届满前申请续期。如果续期申请获批准，土地使用权人将有可能需要
满足其他条件并支付相应价款及税款。受制于相关法律法规和政府部门的最终批
准，基金管理人不保证土地使用权一定能够续期。在后续未成功扩募的情况下，
存在《基金合同》提前终止的风险。若本基金提前终止，将可能影响本基金的投
资运作，进而影响基金份额持有人的利益。
（9）基金份额限售份额解禁风险
原始权益人或其同一控制下的关联方参与不动产基金份额战略配售的比例为
34%，其中基金份额发售总量的20%持有期自上市之日起不少于60个月，超过20%
部分持有期自上市之日起不少于36个月。原始权益人或其同一控制下的关联方以
外的专业机构投资者可以参与不动产基金份额战略配售，持有不动产基金份额期
限自上市之日起不少于12个月。
此外，基金份额还可能根据《深圳证券交易所不动产投资信托基金（REITs）
规则适用指引第3号——扩募及新购入不动产（试行）》等其他规则、监管规定等
产生限售，基金份额限售到期时将面临集中解禁。届时，若投资者在限售期届满
时集中卖出不动产基金份额，可能对二级市场价格造成一定的影响。
（10）本基金整体架构所涉及相关交易风险
-279-
本基金可能存在因募集期满仍未达到备案条件，从而可能导致《基金合同》
无法生效的风险。
《基金合同》生效后，本基金将扣除本基金预留费用后的全部募集资金投资
于资产支持专项计划。如资产支持专项计划未能成功备案，可能导致本基金无法
投资于资产支持专项计划，本基金《基金合同》将面临提前终止的风险。
资产支持专项计划将按照《股权转让协议》的约定收购项目公司全部股权，
并支付股权转让价款。若发生《股权转让协议》约定的解除情形且相关方解除《
股权转让协议》的，本基金将无法完成对项目公司的股权收购，存在交易失败的
风险。
在资产支持专项计划完成项目公司股权收购后，项目公司将通过偿还特定债
务及减资等方式构建对资产支持专项计划的关联方债务，如上述交易未能按预期
完成，则可能导致税前可抵扣的股东借款利息较预测情形减少，从而导致可供分
配金额较预测情形减少。
此外，本基金整体架构的交易结构较为复杂，交易结构的设计以及条款设置
可能存在瑕疵，使得本基金的成立和存续面临法律和税务等风险。
（11）基金管理人的管理风险
在基金管理运作过程中基金管理人的知识、经验、判断、决策、技能等，会
影响其对信息的占有和对经济形势、产业园区相关行业、证券价格走势的判断，
如基金管理人判断有误、获取信息不全或对投资、运营工具使用不当等会影响基
金收益水平，从而产生风险。因此，本基金可能因为基金管理人的管理水平、管
理手段和管理技术等因素影响基金收益水平。
（12）运营管理机构的尽职履约风险
本基金运作过程中，基金管理人将按照法律法规规定和基金合同约定主动履
行不动产项目运营管理职责，同时，基金管理人拟委托符合条件的运营管理机构
负责部分不动产项目运营管理职责。在已建立相关机制防范运营管理机构履约风
险的情况下（见本招募说明书第四部分“治理机制与运营管理安排”之“二、运
-280-
营管理安排”部分内容），如运营管理机构仍有未尽职履约的情况，可能导致不
动产项目运营情况不善、租金下降等风险。
（13）不可抗力风险
本不动产基金运行期间，直接或间接因基金管理人和计划管理人所不能控制
的情况、环境导致基金管理人、计划管理人和/或相关方延迟或未能履行义务，或
因前述情况、环境直接或间接导致不动产基金损失的风险。该等情况、环境包括
但不限于政府限制、盗窃、战争、罢工、社会骚乱、恐怖活动、自然灾害等。此外
，目标不动产项目可能由于地震、台风、洪水等自然灾害的影响，以及战争、罢
工、社会骚乱、恐怖活动、盗窃、瘟疫等不可抗力，导致设施的维护情况、房屋建
筑的安全性、不动产项目的持续经营能力等造成不利影响，导致不动产项目的经
营现金流中断，资产估值下降，甚至房屋建筑被毁的极端情况。若发生上述不可
抗力因素，可能会对不动产项目，继而对不动产基金和基金份额持有人收益产生
不利影响。
二、其他一般性风险因素
1、基金价格波动风险
本基金在二级市场的交易价格由投资者的买卖报价决定，受投资者偏好、市
场流动性、舆论情况等影响，基金价格可能大幅波动，大幅高于或低于基金净值。
短期持有本基金的投资者，可能因基金价格波动的变化造成盈利或亏损。
2、相关参与机构的操作及技术风险
基金运作过程中，因基金管理人、计划管理人、托管人、证登、交易所等机
构内部控制存在缺陷或者人为因素造成操作失误或违反操作规程等引致的风险，
例如，越权违规交易、会计部门欺诈、交易错误、IT系统故障等风险。
在本基金的各种交易行为或者后台运作中，可能因为技术系统的故障或者差
错而影响交易的正常进行或者导致投资人的利益受到影响。这种技术风险可能来
自基金管理人、登记机构、销售机构、证券交易所、证券登记结算机构等。
3、基金运作的合规性风险
基金管理或运作过程中，因违反国家法律法规、监管部门的规定以及基金合
-281-
同有关规定而给基金财产带来损失的风险。
4、本基金法律文件风险收益特征表述与销售机构基金风险评价可能不一致
的风险
本基金法律文件投资章节有关风险收益特征的表述是基于投资范围、投资比
例、证券市场普遍规律等做出的概述性描述，代表了一般市场情况下本基金的长
期风险收益特征。
销售机构（包括基金管理人直销机构和非直销销售机构）根据相关法律法规
对本基金进行风险评价，不同的销售机构采用的评价方法也不同，因此销售机构
的风险等级评价与基金法律文件中风险收益特征的表述可能存在不同，投资人在
购买本基金时需按照销售机构的要求完成风险承受能力与产品风险之间的匹配
检验。
5、证券市场风险
本基金或有部分资产投资于利率债、AAA级信用债或货币市场工具以及法
律法规或中国证监会允许不动产基金投资的其他金融工具（但须符合中国证监会
相关规定）。证券市场价格受到经济因素、政治因素、投资心理和交易制度等各
种因素的影响，导致基金收益水平变化而产生风险，主要包括：
（1）政策风险
货币政策、财政政策、产业政策、区域发展政策等国家政策的变化对证券市
场产生一定的影响，导致市场价格波动，影响基金收益而产生风险。
（2）经济周期风险
证券市场受宏观经济运行的影响，而经济运行具有周期性的特点，而周期性
的经济运行周期表现将对证券市场的收益水平产生影响，从而对收益产生影响。
（3）利率风险
利率直接影响着债券的价格和收益率，影响着企业的融资成本和利润。本基
金部分资产投资于利率债、AAA级信用债或货币市场工具，其收益水平会受到
利率变化的影响。如果市场利率上升，本基金持有的债券将面临价格下降、基金
资产损失的风险。
（4）收益率曲线风险
收益率曲线风险是指与收益率曲线非平行移动有关的风险，不同信用水平的
-282-
货币市场投资品种具有不同的收益率曲线结构，若收益率曲线没有如预期变化，
可能导致基金投资决策出现偏差，从而影响基金的收益水平，单一的久期指标并
不能充分反映这一风险的存在。
（5）购买力风险
基金的利润将主要通过现金形式来分配，而现金可能因为通货膨胀的影响而
导致购买力下降，从而使基金的实际收益下降。
（6）再投资风险
再投资风险反映了利率下降对固定收益证券利息收入再投资收益的影响，这
与利率上升所带来的价格风险（即利率风险）互为消长。具体为当利率下降时，
基金从投资的固定收益证券所得的利息收入进行再投资时，将获得比以前较少的
收益率，这将对基金的净值增长率产生影响。
（7）信用风险
信用风险主要指债券发行人因经营情况恶化等因素发生违约，或债券发行人
拒绝履行还本付息义务，或由于债券发行人或债券本身信用等级降低导致债券价
格波动等风险。信用风险也包括证券交易对手因违约而产生的证券交割风险。
（8）利差风险
债券市场不同期限、不同类属债券之间的利差变动导致相应期限和类属债券
价格变化的风险。
（9）市场供需风险
如果宏观经济环境、政府财政政策、市场监管政策、市场参与主体经营环境
等发生变化，债券市场参与主体可用资金数量和债券市场可供投资的债券数量可
能发生相应的变化，最终影响债券市场的供需关系，造成基金资产投资收益的变
化。
（10）其他风险
随着符合本基金投资理念的新投资工具的出现和发展，如果投资于这些工具，
基金可能会面临一些特殊的风险。
本风险揭示的揭示事项仅为列举事项，未能详尽列明不动产基金的所有风险。
投资者在参与不动产基金相关业务前，应认真阅读基金合同、招募说明书和
基金产品资料概要等法律文件，熟悉不动产基金相关规则，自主判断基金投资价
-283-
值，自主做出投资决策，自行承担投资风险。
-284-
平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（草案）
附件七、基金合同和托管协议有关情况
附件七基金合同及托管协议相关情况
第一部分基金合同的摘要
一、基金份额持有人、基金管理人和基金托管人的权利、义务
（一）基金份额持有人的权利与义务
1、根据《基金法》《运作办法》《基础设施基金指引》及其他有关规定，基金份额
持有人的权利包括但不限于：
（1）分享基金财产收益；
（2）参与分配清算后的剩余基金财产；
（3）依法并按照基金合同和招募说明书的规定转让其持有的基金份额；
（4）按照规定要求召开基金份额持有人大会或者召集基金份额持有人大会；
（5）出席或者委派代表出席基金份额持有人大会，对基金份额持有人大会审议事项
行使表决权；
（6）查阅或者复制公开披露的基金信息资料；
（7）监督基金管理人的投资运作；
（8）对基金管理人、基金托管人、基金服务机构损害其合法权益的行为依法提起诉
讼或仲裁；
（9）法律法规及中国证监会规定的和基金合同约定的其他权利。
2、根据《基金法》《运作办法》《基础设施基金指引》及其他有关规定，基金份
额持有人的义务包括但不限于：
（1）认真阅读并遵守基金合同、招募说明书等信息披露文件；
（2）了解所投资基金产品，了解自身风险承受能力，自主判断基金的投资价值，自
主做出投资决策，自行承担投资风险；
（3）关注基金信息披露，及时行使权利和履行义务；
（4）交纳基金认购款项及法律法规和基金合同所规定的费用；
（5）在其持有的基金份额范围内，承担基金亏损或者基金合同终止的有限责
任；
（6）不从事任何有损基金及其他基金合同当事人合法权益的活动；
（7）执行生效的基金份额持有人大会的决议；
（8）返还在基金交易过程中因任何原因获得的不当得利；
（9）遵守基金管理人、基金托管人、销售机构和登记机构的相关交易及业
务的规则；
（10）基金份额持有人及其一致行动人应当遵守《业务规则》有关权益变
动的管理及披露要求。其中，基金份额持有人拥有权益的基金份额达到特定比
例时，应按照规定履行份额权益变动相应的程序或者义务，拥有权益的基金份
额达到50%时，继续增持不动产基金份额的，应按照规定履行不动产基金收购
的程序或者义务。原始权益人或其同一控制下的关联方卖出本基金战略配售份
额导致份额权益发生前述变动的，应按照有关规定履行相应的通知、公告等义务；
（11）基金份额持有人及其一致行动人同意在拥有基金份额时即视为承
诺，若违反《业务办法》第五十五条第一款、第二款的规定买入在不动产基金
中拥有权益的基金份额的，在买入后的36个月内，对该超过规定比例部分的基金
份额不行使表决权；
（12）战略投资者持有基金份额需遵守《基础设施基金指引》《业务规则》等
相关要求；
（13）作为战略投资者的原始权益人或其同一控制下的关联方的义务，包
括以下内容：
1）不得侵占、损害不动产基金所持有的不动产项目；
2）配合基金管理人、基金托管人以及其他为不动产基金提供服务的专业机
构履行职责；
3）确保不动产项目真实、合法，确保向基金管理人等机构提供的文件资料
真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏；
4）依据法律法规、基金合同及相关协议约定及时移交不动产项目及相关印
章证照、账册合同、账户管理权限等；
5）主要原始权益人及其控股股东、实际控制人提供的文件资料存在隐瞒重
要事实或者编造重大虚假内容等重大违法违规行为的，应当购回全部基金份额
或不动产项目权益；
6）法律法规及相关协议约定的其他义务。
（14）法律法规及中国证监会规定的和基金合同约定的其他义务。
（二）基金管理人的权利与义务
1、根据《基金法》《运作办法》《基础设施基金指引》及其他有关规定，
基金管理人的权利包括但不限于：
（1）依法募集资金；
（2）自基金合同生效之日起，根据法律法规和基金合同独立运用并管理基金
财产；
（3）按照有关规定运营管理不动产项目；
（4）依照基金合同收取基金管理人的管理费以及法律法规规定或中国证监
会批准的其他费用；
（5）发行和销售基金份额；
（6）按照规定召集基金份额持有人大会；
（7）在基金托管人更换时，提名新的基金托管人；
（8）选择、更换基金销售机构，对基金销售机构的相关行为进行监督和处理；
（9）担任或委托其他符合条件的机构担任基金登记机构办理基金登记业务
并获得基金合同规定的费用；
（10）依据基金合同及有关法律规定决定基金收益的分配方案；
（11）依照法律法规为基金的利益行使因基金财产投资于证券所产生的权利；
（12）依照法律法规为基金的利益直接或间接对相关投资标的行使相关权
利，包括但不限于：
1）不动产资产支持证券持有人享有的权利，包括：决定专项计划扩募、决
定延长专项计划期限或提前终止专项计划、决定修改专项计划法律文件重要内
容、决定专项计划分配相关安排及资产支持证券持有人享有的其他权利；
2）项目公司股东享有的权利，包括：决定项目公司的经营方针和投资计划、
审议批准项目公司的年度财务预算方案和决算方案、派员负责不动产项目公司
财务管理，以及通过专项计划间接行使对项目公司所享有的其他权利等；
为免疑义，前述事项如涉及应由基金份额持有人大会决议的事项的，基金
管理人应当在基金份额持有人大会决议范围内行使相关权利；
（13）在法律法规允许的前提下，为基金的利益依法为基金进行融资；
（14）以基金管理人的名义，代表基金份额持有人的利益行使诉讼权利或
者实施其他法律行为；
（15）选择、更换律师事务所、会计师事务所、评估机构、财务顾问、证券经
纪商、做市商或其他为基金提供服务的外部机构；
（16）选择运营管理机构，并依据基金合同解聘、更换运营管理机构；
（17）委托运营管理机构运营管理不动产项目的，派员负责不动产项目财
务管理，监督、检查运营管理机构履职情况；
（18）基金管理人可以根据投资管理需要，设置不动产基金投资运营委员
会，关于本基金投资运营委员会的职权范围、人员构成、议事规则等详见本基金
招募说明书；
（19）行使相关法律法规、部门规章、规范性文件及证券交易所有关规则
未明确行使主体的权利，包括决定金额（连续12个月内累计发生金额）占基金净
资产20%及以下的不动产项目购入或出售事项（不含扩募）、决定不动产基金
直接或间接对外借入款项、决定本基金成立后金额不超过本基金净资产5%的关联
交易（连续12个月内累计发生金额）等；
（20）在符合有关法律、法规的前提下，制订和调整有关基金询价、定价、
认购、非交易过户等业务相关规则；
（21）法律法规及中国证监会规定的和基金合同约定的其他权利。
2、根据《基金法》《运作办法》《基础设施基金指引》及其他有关规定，
基金管理人的义务包括但不限于：
（1）制定完善的尽职调查内部管理制度，建立健全业务流程；
（2）依法募集资金，办理或者委托经中国证监会认定的其他机构代为办理
基金份额发售的路演推介、询价、定价、配售以及基金份额的登记事宜等；
（3）办理基金备案手续；
（4）自基金合同生效之日起，以诚实信用、谨慎勤勉的原则管理和运用基金
财产；
（5）配备足够的具有专业资格的人员进行基金投资分析、决策，以专业化
的经营方式管理和运作基金财产；
（6）按照法律法规规定和基金合同约定专业审慎运营管理不动产项目，主
动履行不动产项目运营管理职责，也可根据《基础设施基金指引》委托运营管
理机构负责部分运营管理职责，但依法应承担的责任不因委托而免除；
（7）建立健全内部风险控制、监察与稽核、财务管理及人事管理等制度，
保证所管理的基金财产和基金管理人的财产相互独立，对所管理的不同基金分
别管理，分别记账，进行证券投资；
（8）除依据《基金法》、基金合同及其他有关规定外，不得为自己及任何
第三人谋取利益，不得委托第三人运作基金财产；
（9）依法接受基金托管人的监督；
（10）按照法律法规、企业会计准则及中国证监会、中国证券投资基金业
协会等相关规定进行资产负债确认计量，编制中期和年度合并及单独财务报表；
（11）编制基金季度报告、中期报告、年度报告与临时报告；
（12）严格按照《基金法》、基金合同及其他有关规定，履行信息披露及
报告义务；
（13）保守基金商业秘密，不泄露基金投资计划、投资意向等。除《基金法》、
基金合同及其他有关规定另有规定外，在基金信息公开披露前应予保密，不向
他人泄露，但向监管机构、司法机构或因审计、法律等外部专业顾问提供服务
而向其提供的情况除外；
（14）按基金合同的约定确定基金收益分配方案，及时向基金份额持有人
分配基金收益；
（15）依据《基金法》、基金合同及其他有关规定召集基金份额持有人大会或
配合基金托管人、基金份额持有人依法召集基金份额持有人大会；
（16）按规定保存基金财产管理业务活动的会计账册、报表、记录和其他
相关资料不低于法律法规规定的最低期限；按规定保留路演、定价、配售等过
程中的相关资料不低于法律法规规定的最低期限并存档备查，包括推介宣传材
料、路演现场录音等，且能如实、全面反映询价、定价和配售过程；
（17）确保需要向基金投资者提供的各项文件或资料在规定时间发出，并
且保证投资者能够按照基金合同规定的时间和方式，随时查阅到与基金有关的
公开资料，并在支付合理成本的条件下得到有关资料的复印件；
（18）组织并参加基金财产清算小组，参与基金财产的保管、清理、估价、变
现和分配；基金清算涉及不动产项目处置的，应遵循基金份额持有人利益优先
的原则，按照法律法规规定进行资产处置，并尽快完成剩余财产的分配；
（19）面临解散、依法被撤销或者被依法宣告破产时，及时报告中国证监
会并通知基金托管人；
（20）因违反基金合同导致基金财产的损失或损害基金份额持有人合法权
益时，应当承担赔偿责任，其赔偿责任不因其退任而免除；
（21）监督基金托管人按法律法规和基金合同规定履行义务，如认为基金
托管人违反基金合同及有关法律规定，应呈报中国证监会和其他监管部门，并
采取必要措施保护基金投资者的利益；
（22）基金托管人违反基金合同造成基金财产损失时，应为基金份额持有
人利益向基金托管人追偿；
（23）基金在募集期间未能达到基金的备案条件，基金合同不能生效，基
金管理人将已募集资金并加计银行同期存款利息在基金募集期结束后30日内退还
基金认购人；
（24）执行生效的基金份额持有人大会的决议；
（25）建立并保存基金份额持有人名册；
（26）法律法规及中国证监会规定的和基金合同约定的其他义务。
（三）基金托管人的权利与义务
1、根据《基金法》《运作办法》《基础设施基金指引》及其他有关规定，
基金托管人的权利包括但不限于：
（1）自基金合同生效之日起，依法律法规和基金合同的规定安全保管基金财
产；
（2）依基金合同约定获得基金托管人的托管费用以及法律法规规定或监管
部门批准的其他费用；
（3）监督基金管理人对本基金的投资运作，如发现基金管理人有违反《基金合
同》及国家法律法规行为，对基金财产、其他当事人的利益造成重大损失的情形，
应呈报中国证监会，并采取必要措施保护基金投资者的利益；
（4）监督不动产基金资金账户、不动产项目资金监管账户等重要资金账户
及资金流向，确保符合法律法规规定和基金合同约定，保证基金资产在本基金
涉及的各层级银行账户内封闭运行；
（5）监督基金管理人为不动产项目购买足够的保险；
（6）根据相关市场规则，为基金开设资金账户、证券账户等投资所需账户、
为基金办理证券交易资金清算；
（7）提议召开或召集基金份额持有人大会；
（8）在基金管理人更换时，提名新的基金管理人；
（9）法律法规及中国证监会规定的和基金合同约定的其他权利。
2、根据《基金法》《运作办法》《基础设施基金指引》及其他有关规定，
基金托管人的义务包括但不限于：
（1）以诚实信用、勤勉尽责的原则持有并安全保管基金财产、权属证书及
相关文件；
（2）设立专门的基金托管部门，具有符合要求的营业场所，配备足够的、
合格的熟悉基金托管业务的专职人员，负责基金财产托管事宜；
（3）建立健全内部风险控制、监察与稽核、财务管理及人事管理等制度，
确保基金财产的安全，保证其托管的基金财产与基金托管人自有财产以及不同
的基金财产相互独立；对所托管的不同的基金分别设置账户，独立核算，分账
管理，保证不同基金之间在账户设置、资金划拨、账册记录等方面相互独立；
（4）除依据《基金法》、基金合同及其他有关规定外，不得为自己及任何
第三人谋取利益，不得委托第三人托管基金财产；
（5）保管由基金管理人代表基金签订的与基金有关的重大合同及有关凭证；
（6）按规定开设基金财产的资金账户和证券账户等投资所需账户，按照基
金合同的约定，根据基金管理人的投资指令，及时办理清算、交割事宜；
（7）确保不动产基金资金账户、不动产项目资金监管账户等重要资金账户
及资金流向符合法律法规规定和基金合同约定，保证基金资产在本基金涉及的
各层级银行账户内封闭运行；
（8）监督、复核基金管理人对本基金的投资运作，如发现基金管理人有违
反基金合同及相关法律法规行为，对基金财产、其他当事人的利益造成重大损
失的情形，应呈报中国证监会，并采取必要措施保护基金投资者的利益；
（9）监督、复核基金管理人按照法律法规规定和基金合同约定进行收益分
配、信息披露等；
（10）监督基金管理人为不动产项目购买足够的保险；
（11）监督项目公司借入款项安排，确保符合法律法规规定及约定用途；
（12）保守基金商业秘密，不泄露基金投资计划、投资意向等。除《基金法》
《基金合同》及其他有关规定另有规定外，在基金信息公开披露前应予保密，
不向他人泄露，但向监管机构、司法机构提供或因审计、法律等外部专业顾问
提供服务而向其提供的情况除外；
（13）复核、审查基金管理人计算的基金资产净值、基金份额净值；
（14）办理与基金托管业务活动有关的信息披露事项；
（15）对基金财务会计报告、季度报告、中期报告和年度报告出具意见，说明
基金管理人在各重要方面的运作是否严格按照基金合同的规定进行；如果基金
管理人有未执行基金合同规定的行为，还应当说明基金托管人是否采取了适当的
措施；
（16）保存基金托管业务活动的记录、账册、报表和其他相关资料不低于
法律法规规定的最低期限；
（17）建立并保存基金份额持有人名册；
（18）按规定制作相关账册并与基金管理人核对；
（19）依据基金管理人的指令或有关规定向基金份额持有人支付基金收益款
项；
（20）依据《基金法》、基金合同及其他有关规定，召集基金份额持有人大会
或配合基金管理人、基金份额持有人依法召集基金份额持有人大会；
（21）参加基金财产清算小组，参与基金财产的保管、清理、估价、变现和分
配；
（22）面临解散、依法被撤销或者被依法宣告破产时，及时报告中国证监
会和银行监管机构，并通知基金管理人；
（23）因违反基金合同导致基金财产损失时，应承担赔偿责任，其担任托
管人期间的赔偿责任不因其退任而免除；
（24）按规定监督基金管理人按法律法规和基金合同规定履行自己的义
务，基金管理人因违反基金合同造成基金财产损失时，应为基金份额持有人利
益向基金管理人追偿；
（25）执行生效的基金份额持有人大会的决议；
（26）法律法规及中国证监会规定的和基金合同约定的其他义务。
二、基金份额持有人大会
（一）召开事由
1、除法律法规规定或基金合同另有约定外，基金份额持有人大会由基金管
理人召集。
2、基金管理人未按规定召集或不能召开时，由基金托管人召集。
3、基金托管人认为有必要召开基金份额持有人大会的，应当向基金管理人
提出书面提议。基金管理人应当自收到书面提议之日起10日内决定是否召集，并
书面告知基金托管人。基金管理人决定召集的，应当自出具书面决定之日起60日内
召开；基金管理人决定不召集，基金托管人仍认为有必要召开的，应当由基金
托管人自行召集，并自出具书面决定之日起60日内召开并告知基金管理人，基金
管理人应当配合。
4、代表基金份额10%以上（含10%）的基金份额持有人就同一事项书面要求
召开基金份额持有人大会，应当向基金管理人提出书面提议。基金管理人应当
自收到书面提议之日起10日内决定是否召集，并书面告知提出提议的基金份额持
有人代表和基金托管人。基金管理人决定召集的，应当自出具书面决定之日起60日
内召开；基金管理人决定不召集，代表基金份额10%以上（含10%）的基金份额持
有人仍认为有必要召开的，应当向基金托管人提出书面提议。基金托管人应当自
收到书面提议之日起10日内决定是否召集，并书面告知提出提议的基金份额持
有人代表和基金管理人；基金托管人决定召集的，应当自出具书面决定之日起60
日内召开并告知基金管理人，基金管理人应当配合。
5、代表基金份额10%以上（含10%）的基金份额持有人就同一事项要求召开基
金份额持有人大会，而基金管理人、基金托管人都不召集的，单独或合计代表
基金份额10%以上（含10%）的基金份额持有人有权自行召集，并至少提前30日报
中国证监会备案。基金份额持有人依法自行召集基金份额持有人大会的，基金
管理人、基金托管人应当配合，不得阻碍、干扰。
6、基金份额持有人会议的召集人负责选择确定开会时间、地点、方式和权
益登记日。
（二）议事内容与程序
1、议事内容及提案权
议事内容为关系基金份额持有人利益的重大事项，如基金合同的重大修
改、决定终止基金合同、更换基金管理人、更换基金托管人、与其他基金合并、
法律法规及基金合同规定的其他事项以及会议召集人认为需提交基金份额持
有人大会讨论的其他事项。
基金份额持有人大会的召集人发出召集会议的通知后，对原有提案的修
改应当在基金份额持有人大会召开前及时公告。
基金份额持有人大会不得对未事先公告的议事内容进行表决。
2、议事程序
（1）现场开会
在现场开会的方式下，首先由大会主持人按照本基金合同规定程序确定
和公布监票人，然后由大会主持人宣读提案，经讨论后进行表决，并形成大会
决议。大会主持人为基金管理人授权出席会议的代表，在基金管理人授权代表
未能主持大会的情况下，由基金托管人授权其出席会议的代表主持；如果基金
管理人授权代表和基金托管人授权代表均未能主持大会，则由出席大会的基金
份额持有人和代理人所持表决权的50%以上（含50%）选举产生一名基金份额持
有人作为该次基金份额持有人大会的主持人。基金管理人和基金托管人拒不出
席或主持基金份额持有人大会，不影响基金份额持有人大会作出的决议的效力。
会议召集人应当制作出席会议人员的签名册。签名册载明参加会议人员姓
名（或单位名称）、身份证明文件号码、持有或代表有表决权的基金份额、委托
人姓名（或单位名称）和联系方式等事项。
（2）通讯开会
在通讯开会的情况下，首先由召集人提前30日公布提案，在所通知的表决截止
日期后2个工作日内在公证机关监督下由召集人统计全部有效表决，在公证机关
监督下形成决议。
（三）表决
基金份额持有人所持每份基金份额有一票表决权。
基金份额持有人与表决事项存在关联关系的，应当回避表决，其所持份额
不计入有表决权的基金份额总数。与运营管理机构存在关联关系的基金份额持
有人就解聘、更换运营管理机构事项无需回避表决，中国证监会认可的特殊情形
除外。
基金份额持有人大会决议分为一般决议和特别决议：
1、一般决议，一般决议须经参加大会的基金份额持有人或其代理人所持表
决权的二分之一以上（含二分之一）通过方为有效。除下列第（二）项所规定的
须以特别决议通过事项以外的其他事项均以一般决议的方式通过。
2、特别决议，特别决议应当经参加大会的基金份额持有人或其代理人所持
表决权的三分之二以上（含三分之二）通过方可做出。除法律法规、监管机构
另有规定或基金合同另有约定外，下述事项以特别决议通过方为有效：
（1）转换基金运作方式；
（2）更换基金管理人或者基金托管人；
（3）提前终止基金合同；
（4）本基金与其他基金合并；
（5）对基金的投资目标、投资策略等作出重大调整；
（6）连续12个月内累计发生的金额占基金净资产50%及以上的不动产项目购
入或出售；
（7）连续12个月内累计发生的金额占基金净资产50%及以上的扩募；
（8）本基金成立后连续12个月内累计发生金额占基金净资产20%及以上的关
联交易；
（9）本基金运作期间内由于国家或当地有权机构出台相关规定、政策等鼓
励、倡导不动产项目减免租金的情形，拟执行减免租金政策的，但通过原始权
益人或其指定第三方申请相关部门就减免事宜给予项目公司补偿或其他方式
可使得对应期间项目公司未因此减少收入导致本基金可供分配金额下降的除外。
基金份额持有人大会采取记名方式进行投票表决。
采取通讯方式进行表决时，除非在计票时有充分的相反证据证明，否则提
交符合会议通知中规定的确认投资者身份文件的表决视为有效出席的投资者，
表面符合会议通知规定的书面表决意见视为有效表决，表决意见模煳不清或相
互矛盾的视为弃权表决，但应当计入出具书面意见的基金份额持有人所代表的基
金份额总数。
基金份额持有人大会的各项提案或同一项提案内并列的各项议题应当分
开审议、逐项表决。
三、不动产项目的运营管理安排
（一）运营管理机构的基本情况
本基金运作过程中，基金管理人将按照法律法规规定和基金合同约定主
动履行不动产项目运营管理职责，同时，基金管理人拟委托符合条件的运营管
理机构负责部分不动产项目运营管理职责，基金管理人依法应当承担的责任不因
委托而免除。运营管理机构的基本信息、专业资质、人员配备等请参见本基金招
募说明书。
（二）运营管理职责安排
基金管理人、项目公司与运营管理机构于《运营管理服务协议》中明确约
定基金管理人与运营管理机构的运营职责范围，具体安排请参见本基金招募说明
书。
四、基金收益分配原则、执行方式
（一）基金收益分配原则
1、在符合有关基金分红条件的前提下，本基金应当将90%以上合并后基金年度
可供分配金额分配给投资者，每年不得少于1次，若基金合同生效不满6个月可不进
行收益分配；
2、本基金收益分配方式为现金分红；
3、每一基金份额享有同等分配权；
4、法律法规或监管机关另有规定的，从其规定。
在不违背法律法规及基金合同的规定且对基金份额持有人利益无实质性不
利影响的前提下，基金管理人经与基金托管人协商一致，可在中国证监会允许的
条件下调整基金收益的分配原则，不需召开基金份额持有人大会。
本基金连续2年未按照法律法规进行收益分配的，基金管理人应当申请基金终
止上市，不需召开基金份额持有人大会。
（二）收益分配方案
基金收益分配方案中应载明权益登记日、收益分配基准日、基金收益分配
对象、现金红利发放日、可供分配金额、按照基金合同约定应分配金额等事项。
（三）收益分配方案的确定、公告与实施
本基金收益分配方案由基金管理人拟定，并由基金托管人复核，按规定在
规定媒介公告。
（四）基金收益分配中发生的费用
基金收益分配时所发生的银行转账或其他手续费用由投资者自行承担。当
投资人的现金红利小于一定金额，不足以支付银行转账或其他手续费用时，按
照基金登记机构的相关规定进行处理。
（五）基金收益分配中的分红豁免机制
基于不动产项目自本基金上市之日起至2030年12月31日为本基金实现预期
分配金额的实际情况，原始权益人/运营管理机构配套公司不可撤销地自愿按以
下安排实施本基金收益分配中的分红豁免机制。具体方式如下：
根据《西安软件新城软件研发基地二期1幢等共计13幢不动产项目市场价值
估价报告》、《可供分配金额测算报告及审核报告》（编号：
XYZH/2026XAAA5B0325）及合理预测，不动产项目自2026年7月1日至2030年
12月31日为本基金投资者实现的预期可供分配金额分别为：3,630.4万元（2026
年7月1日至2026年12月31日）、6,631.82万元（2027年度）、6,660.87万元（2028
年度）、6,693.02万元（2029年度）和6,849.22万元（2030年度）（以下简称“预
期分配金额”）。
如不动产项目自本基金上市之日起至2030年12月31日任一自然年度项目实
际收入扣除包括运营管理费在内的各项成本费用后，使得实际可供分配金额未
达到预期分配金额，原始权益人/运营管理机构承诺且将确保其通过自愿放弃所
持有的本基金份额在该年度应获取的全部或部分可供分配金额，优先保障其他
基金份额持有人在该年度基于预测可供分配金额而享有的全部分红收益，如有
剩余再分配自持份额的分红。如现有登记结算机构或收益分配所必须的系统或
技术安排无法实现上述操作的，则由原始权益人/运营管理机构将足够的货币资
金支付给本基金或专项计划。本基金上市之日具有不确定性，首期（2026年7
月1日至2026年12月31日）预期分配金额应以本基金上市之日起至2026年12月31
日的实际天数进行折算。
为避免疑义，在此情况下原始权益人/运营管理机构放弃的分红金额以其持
有的基金份额对应的实际可供分配金额为限。
五、与基金财产管理、运用有关费用的提取、支付方式与比例
（一）基金费用的种类
1、基金的管理费用；
2、基金的托管费用；
3、基金合同生效后与基金相关的信息披露费用；
4、基金合同生效后，为基金提供专业服务（包括不动产项目的购入与出售等）
的会计师事务所、律师事务所、评估机构等收取的费用，包括但不限于会计师费、
律师费、评估费；
5、与基金相关的仲裁费和诉讼费；
6、基金份额持有人大会费用；
7、基金的证券交易结算费用；
8、基金的银行汇划费用；
9、基金上市费及年费、登记结算费用；
10、基金账户开户费用、维护费用；
11、除上述所列费用以外，不动产基金持有的资产支持专项计划相关的其
他所有税收、费用和其他支出，包括但不限于因计划管理人管理和处分专项计
划资产而承担的税收（但计划管理人就其营业活动或收入而应承担的税收除
外）和政府收费、聘用法律顾问的费用、专项计划审计费、资金汇划费、验资费、
银行询证费、执行费用、召开不动产资产支持证券持有人会议的会务费、专项
计划清算费用、计划管理人为履行项目公司股东职责所需要支出的费用（如有）
以及计划管理人须承担的且根据专项计划文件有权得到补偿的其他费用支出；
12、按照国家有关规定和基金合同约定，可以在不动产基金产品中列支的
其他费用。
（二）基金费用计提方法、计提标准和支付方式
1、基金的管理费用
本基金的管理费用包括固定管理费和浮动运营管理费。
（1）固定管理费
本基金固定管理费分为两部分：
（1）以基金资产净值为基数计提的固定管理费
该部分包括基金管理人管理费和计划管理人管理费，按已披露的前一个
估值日的基金资产净值为基数（首个估值日及首个估值日之前，以基金募集
资金规模为基数），依据相应费率按季度计提，计算方法如下：
A＝B×C÷当年天数×基金在当前季度存续的天数
A为每季度以基金资产净值为基数应计提的固定管理费
B为已披露的前一个估值日的基金资产净值（首个估值日及首个估值日之
前，以基金募集资金规模为准。若涉及基金扩募等原因导致基金规模变化时，
需按照实际规模变化期间进行调整。）
C为固定管理费率，固定管理费率合计为0.24%/年，其中0.17%/年由基金
管理人收取，0.07%/年由计划管理人收取。
基金管理人收取的部分，基金管理人与基金托管人双方核对无误后，以
协商确定的日期及方式从基金财产中支付，若遇法定节假日、公休假等，支
付日期顺延。
（2）以项目公司营业收入为基数计提的固定管理费
该部分以项目公司营业收入为基数，按季度计提，简称基础运营管理费
用，计算方法如下：
年度基础运营管理费用（含税金额）=当年度实际收到的运营收入（含往
年欠款本年收回金额，下同）×5.5%+日常维修维护费用（日常维修维护费用按
实际发生额支付，上限为当年度实际收到的运营收入×1.5%），运营收入以每
年审计机构出具的项目公司审计报告或运营管理机构与项目公司双方认可的
其他书面形式确认。
基础运营管理费用按季度计提，于每个季度末月计提当季基础运营管理
费用，计算公式为：季度基础运营管理费=季度运营收入×5.5%×50%×（1+R），
其中：季度运营收入=项目公司季度利润表中营业收入，R为季度加权平均收
缴率对应的季度基础运营管理费支付比例（详见《运营管理服务协议》）。
按季度支付部分基础运营管理费用（不足一个季度时按照实际服务天数
折算），计算公式为：该部分应支付的基础运营管理费用=季度运营收入
×5.5%×50%×R。在每年审计机构审定的财务报表数据或运营管理机构与项目
公司双方认可的其他书面形式确认之日后10个工作日内，据实差额结算上一
年度的基础运营管理费。
运营管理机构日常维修维护费根据实际发生额上报项目公司，项目公司
据实支付，但总支付额不超过当年度实际收到的运营收入×1.5%。为免疑义，
超过当个会计年度所对应的运营收入×1.5%的部分由运营管理机构承担。
基金管理人与基金托管人双方核对无误后，依据《运营管理服务协议》
相关约定，以协商确定的日期及方式从基金财产中支付，若遇法定节假日、
公休假等，支付日期顺延。
（2）浮动运营管理费
浮动运营管理费以运营收入净额实际值与运营收入净额目标值的差额为
基数计算，为免疑义，作为计算定价依据的运营收入净额，不对浮动运营管
理费进行扣除。计算公式为：
J=(G-H)*20%
J为每年度应计提的浮动运营管理费
G为运营收入净额实际值，依据审计机构出具的项目公司审计报告或运营
管理机构与项目公司双方认可的其他书面形式确认，计算公式：运营收入净
额实际值=项目公司审定利润表中营业收入-营业成本-税金及附加-管理费用-
销售费用（如有）+当期全部折旧摊销
H为运营收入净额目标值，指不动产项目在相应期限内应实现的运营收入
净额的目标金额，2026年至2035年的运营收入净额目标值由基金管理人、运
营管理机构参考不动产基金申报发行的评估报告中的相关数据确定，详见《
运营管理服务协议》。2036年及以后年度的运营收入净额目标值由基金管理
人、运营管理机构参考届时最新一期评估报告或运营管理机构与基金管理人
双方认可的其他方式进行书面确认。
当年度运营收入净额实际值高于当年度运营收入净额目标值时，年度浮
动运营管理费为正，运营管理机构有权收取当年度浮动运营管理费（不超过当
年度应支付的基础运营管理费（不含日常维修维护费）的50%）。当年度运营
收入净额实际值低于当年度运营收入净额目标值时，当年度浮动运营管理费
为负，项目公司从应支付的基础运营管理费中扣减相应金额（扣减金额不超
过当年度应支付的基础运营管理费（不含日常维修维护费）的50%）。
基金管理人与基金托管人双方核对无误后，依据《运营管理服务协议》
相关约定，以协商确定的日期及方式从基金财产支付，若遇法定节假日、公
休假等，支付日期顺延。
2、基金的托管费用
基金托管费按已披露的前一个估值日的基金资产净值为基数（首个估值
日及首个估值日之前，以基金募集资金规模为基数）按0.01%的年费率按季度
计提。计算方法如下：
M＝L×0.01%÷当年天数×基金在当前季度存续的天数
M为每季度应计提的基金托管费
L为已披露的前一个估值日的基金资产净值（首个估值日及首个估值日之
前，以基金募集资金规模为基数。若涉及基金扩募等原因导致基金规模变化
时，需按照实际规模变化期间进行调整。）
基金管理人与基金托管人双方核对无误后，以协商确定的日期及方式从
基金财产中支付，若遇法定节假日、公休假等，支付日期顺延至下一个工作
日。
上述“（一）基金费用的种类”中第3－12费用，根据有关法规及相应协议
规定，按费用实际支出金额列入当期费用，由基金托管人从基金财产中或计划托
管人自专项计划财产中支付。
（三）不列入基金费用的项目
下列费用不列入基金费用：
1、基金管理人和基金托管人因未履行或未完全履行义务导致的费用支出或基
金财产的损失；
2、基金管理人和基金托管人处理与基金运作无关的事项发生的费用；
3、基金合同生效前的评估费、财务顾问费、会计师费、律师费等相关费用（基
金募集失败时，上述相关费用不得从投资者认购款项中支付）；
4、其他根据相关法律法规及中国证监会的有关规定不得列入基金费用的项
目。
六、基金的投资
（一）投资目标
本基金主要资产投资于不动产资产支持证券并持有其全部份额，通过不动
产资产支持证券、项目公司等载体穿透取得不动产项目完全所有权或经营权
利。本基金通过主动的投资管理和运营管理，提升不动产项目的运营收益水平，
力争为基金份额持有人提供稳定的收益分配及长期可持续的收益分配增长，并
争取提升不动产项目价值。
（二）投资范围及比例
本基金投资范围包括不动产资产支持证券、利率债（包括国债、政策性
金融债、央行票据以及其他利率债）、AAA级信用债（包括符合要求的企业
债、公司债、金融债、中期票据、短期融资券、超短期融资券、公开发行的
次级债、政府支持机构债、地方政府债、可分离交易可转债的纯债部分）、
货币市场工具（包括同业存单、债券回购、银行存款（含协议存款、定期存
款及其他银行存款）等），以及法律法规或中国证监会允许不动产投资信托基
金投资的其他金融工具。其中，基金初始设立/扩募时的基金资产在扣除必要的
预留资金后全部用于投资不动产资产支持证券。
本基金不投资股票（含存托凭证），也不投资于可转换债券（可分离交易
可转债的纯债部分除外）、可交换债券。
本基金投资于不动产资产支持证券的比例不低于基金资产的80%，但因不
动产项目出售、按照扩募方案实施扩募收购时收到扩募资金但尚未完成不动产
项目购入、不动产资产支持证券或不动产资产公允价值变动、不动产资产支持
证券收益分配及中国证监会认可的其他因素致使基金投资比例不符合上述规
定投资比例的不属于违反投资比例限制；因除上述原因以外的其他原因导致不
满足上述比例限制的，基金管理人应在60个工作日内调整。
本基金运作期间，如出现基金合同约定以外的其他情形，导致本基金投资
比例不符合投资比例要求的，为保护基金份额持有人利益，经与基金托管人协
商一致并履行适当程序后，基金管理人应尽快采取措施使本基金符合相关投资比
例要求。
如法律法规或监管机构以后允许不动产基金投资其他品种，或对前述投资
比例要求进行变更的，基金管理人在履行适当程序后，可以进行相应调整。
（三）投资限制
1、组合限制
本基金的投资组合应遵循以下限制：
（1）本基金投资于不动产资产支持证券的比例不低于基金资产的80%，但因
不动产项目出售、按照扩募方案实施扩募收购时收到扩募资金但尚未完成不动
产项目购入、不动产资产支持证券或不动产资产公允价值变动、不动产资产支
持证券收益分配及中国证监会认可的其他因素致使基金投资比例不符合上述
规定投资比例的不属于违反投资比例限制；因除上述原因以外的其他原因导致
不满足上述比例限制的，基金管理人应在60个工作日内调整；
（2）本基金除投资不动产资产支持证券外的基金财产，应满足下述条件：
1）除基金合同另有约定外，本基金持有一家公司发行的证券，其市值不超
过基金资产净值的10%；
2）除基金合同另有约定外，本基金管理人管理的全部基金持有一家公司发
行的证券，不超过该证券的10%；
（3）进入全国银行间同业市场进行债券回购的最长期限为1年，债券回购到期
后不得展期；
（4）本基金直接或间接对外借入款项，借款用途限于不动产项目日常运营、
维修改造、项目收购等，且基金总资产不得超过基金净资产的140%；
（5）本基金与私募类证券资管产品及中国证监会认定的其他主体为交易对
手开展逆回购交易的，可接受质押品的资质要求应当与本基金合同约定的投资
范围保持一致；
（6）法律法规及中国证监会规定的和基金合同约定的其他投资限制。
因证券市场波动、证券发行人合并、基金规模变动等基金管理人之外的因
素致使基金投资比例不符合上述（2）中规定的投资比例的，基金管理人应当在10
个交易日内进行调整，但中国证监会规定的特殊情形除外。
基金管理人应当自基金合同生效之日起6个月内使基金的投资组合比例符
合基金合同的有关约定。在上述期间内，本基金的投资范围、投资策略应当符
合基金合同的约定。基金托管人对基金的投资的监督与检查自本基金合同生效之
日起开始。
本基金运作期间，如出现基金合同约定以外的其他情形，导致本基金投资
比例不符合投资比例要求的，为保护基金份额持有人利益，经与基金托管人协
商一致并履行适当程序后，基金管理人应尽快采取措施使本基金符合相关投资比
例要求。
法律法规或监管部门取消或变更上述限制，如适用于本基金，基金管理人
在履行适当程序后，则本基金投资不再受相关限制或以变更后的规定为准。
2、禁止行为
为维护基金份额持有人的合法权益，基金财产不得用于下列投资或者活动：
（1）承销证券；
（2）违反规定向他人贷款或者提供担保；
（3）从事承担无限责任的投资；
（4）买卖其他基金份额，但是中国证监会另有规定的除外；
（5）向其基金管理人、基金托管人出资；
（6）从事内幕交易、操纵证券交易价格及其他不正当的证券交易活动；
（7）法律、行政法规和中国证监会规定禁止的其他活动。
基金管理人运用基金财产买卖基金管理人、基金托管人及其控股股东、实
际控制人或者与其有重大利害关系的公司发行的证券或者承销期内承销的证
券，或者从事其他重大关联交易的，应当符合基金的投资目标和投资策略，遵
循基金份额持有人利益优先原则，防范利益冲突，建立健全内部审批机制和评
估机制，按照市场公平合理价格执行。关于本基金参与关联交易的相关要求参见
基金合同“利益冲突及关联交易”章节。
法律、行政法规或监管部门取消或变更上述禁止性规定，如适用于本基金，
基金管理人在履行适当程序后，则本基金投资不再受相关限制或以变更后的规定
为准。
（四）借款限制
本基金直接或间接对外借入款项，应当遵循基金份额持有人利益优先原
则，不得依赖外部增信，借款用途限于不动产项目日常运营、维修改造、项目
收购等，且基金总资产不得超过基金净资产的140%。其中，用于不动产项目收购
的借款应当符合下列条件：
1、借款金额不得超过基金净资产的20%；
2、本基金运作稳健，未发生重大法律、财务、经营等风险；
3、本基金已持有不动产和拟收购不动产相关资产变现能力较强且可以分拆
转让以满足偿还借款要求，偿付安排不影响基金持续稳定运作；
4、本基金可支配现金流足以支付已借款和拟借款本息支出，并能保障基金
分红稳定性；
5、本基金具有完善的融资安排及风险应对预案；
6、中国证监会规定的其他要求。
本基金总资产被动超过基金净资产140%的，基金不得新增借款，基金管理人
应当及时向中国证监会报告相关情况及拟采取的措施等。
七、基金合同的变更、终止与基金财产的清算
（一）基金合同的变更
1、变更基金合同涉及法律法规规定或本基金合同约定应经基金份额持有人
大会决议通过的事项的，应召开基金份额持有人大会决议通过。对于法律法规
规定和基金合同约定可不经基金份额持有人大会决议通过的事项，由基金管理
人和基金托管人同意后变更并公告，并报中国证监会备案。
2、关于基金合同变更的基金份额持有人大会决议自生效后方可执行，自决
议生效后两日内在规定媒介公告。
（二）基金合同的终止事由
有下列情形之一的，经履行相关程序后，基金合同应当终止：
1、基金合同期限届满，且未延长基金合同有效期限；
2、基金份额持有人大会决定终止的；
3、在基金合同生效之日起6个月内平安证券-西安高科产业园1号资产支持专
项计划未能设立或未能在相关主管部门完成备案；
4、本基金投资的全部不动产项目在基金合同期限届满前全部变现或处置完
毕，且连续6个月未成功购入新的不动产项目；
5、本基金投资的全部资产支持专项计划发生相应专项计划文件中约定的事
件导致全部专项计划终止，且连续6个月未成功认购其他不动产资产支持证券；
6、本基金投资的全部不动产项目无法维持正常、持续运营；
7、本基金投资的全部不动产项目难以再产生持续、稳定现金流；
8、基金管理人、基金托管人职责终止，在6个月内没有新基金管理人、新基金
托管人承接的；
9、基金合同约定的其他情形；
10、相关法律法规和中国证监会规定的其他情况。
（三）基金财产的清算
1、基金财产清算小组：自出现基金合同终止事由之日起30个工作日内成立清算
小组，基金管理人组织基金财产清算小组并在中国证监会的监督下进行基金财产
清算。
2、基金财产清算小组组成：基金财产清算小组成员由基金管理人、基金托
管人、具有从事证券相关业务资格的注册会计师、律师以及中国证监会指定的
人员组成。基金财产清算小组可以聘用必要的工作人员。
3、基金财产清算小组职责：基金财产清算小组负责基金财产的保管、清理、
估价、变现和分配，并按照法律法规规定和基金合同约定履行信息披露义务。
基金财产清算小组可以依法进行必要的民事活动。
4、基金财产清算程序：
（1）基金合同终止情形出现时，由基金财产清算小组统一接管基金；
（2）对基金财产和债权债务进行清理和确认；
（3）对基金财产进行会计核算和变现；
（4）制作清算报告；
（5）聘请会计师事务所对清算报告进行外部审计，聘请律师事务所对清算
报告出具法律意见书；
（6）将清算报告报中国证监会备案并公告；
（7）对基金剩余财产进行分配。
5、基金财产清算的期限为24个月，但因本基金所持不动产资产支持证券或其
他证券的流动性受到限制而不能及时变现的，清算期限相应顺延。
6、基金清算涉及不动产项目处置的，基金管理人应当遵循基金份额持有人
利益优先的原则，按照法律法规规定专业审慎处置资产，并尽快完成剩余财产
的分配。资产处置期间，清算小组应当按照法律法规规定和基金合同约定履行信
息披露义务。
（四）清算费用
清算费用是指基金财产清算小组在进行基金清算过程中发生的所有合理
费用，清算费用由基金财产清算小组优先从基金财产中支付。
（五）基金财产清算剩余资产的分配
依据基金财产清算的分配方案，将基金财产清算后的全部剩余资产扣除基
金财产清算费用、交纳所欠税款并清偿基金债务后，按基金份额持有人持有的
基金份额比例进行分配。
（六）基金财产清算的公告
清算过程中的有关重大事项须及时公告；基金财产清算报告经符合《中华
人民共和国证券法》规定的会计师事务所审计并由律师事务所出具法律意见书
后报中国证监会备案并公告。基金财产清算公告于基金财产清算报告报中国证
监会备案后5个工作日内由基金财产清算小组进行公告。基金财产清算小组应当
将清算报告登载在规定网站上，并将清算报告提示性公告登载在规定报刊上。
（七）基金财产清算账册及文件的保存
基金财产清算账册及有关文件由基金托管人保存，保存期限不低于法律
法规的规定。
八、争议的处理
对于因基金合同的订立、内容、履行和解释或与基金合同有关的争议，基
金合同当事人应尽量通过协商、调解途径解决。不愿或者不能通过协商、调解
解决的，任何一方均有权将争议提交深圳国际仲裁院，按照深圳国际仲裁院届
时有效的仲裁规则进行仲裁。仲裁地点为深圳市。仲裁裁决是终局的，对各方
当事人均有约束力。除非仲裁裁决另有规定，仲裁费由败诉方承担。
争议处理期间，基金管理人和基金托管人应恪守各自的职责，继续忠实、
勤勉、尽责地履行基金合同规定的义务，维护基金份额持有人的合法权益。
基金合同受中国法律（为本基金合同之目的，不包括香港特别行政区、澳
门特别行政区和台湾地区法律）管辖并从其解释。
九、基金合同存放地和投资者取得的方式
基金合同可印制成册，供投资者在基金管理人、基金托管人、销售机构的
办公场所和营业场所查阅，但应以基金合同正文为准。
第二部分托管协议的摘要
一、基金托管协议当事人
（一）基金管理人
名称：平安基金管理有限公司
住所：深圳市福田区福田街道益田路5033号平安金融中心34层
法定代表人：罗春风
设立日期：2011年01月07日
批准设立机关及批准设立文号：中国证监会证监许可〔2010〕1917号
组织形式：有限责任公司
注册资本：人民币130,000万元
存续期限：持续经营
联系电话：0755-22623179
经营范围：基金募集、基金销售、资产管理和中国证监会许可的其他业务。
（二）基金托管人
名称：中国邮政储蓄银行股份有限公司
住所：北京市西城区金融大街3号
法定代表人：郑国雨
成立日期：2007年03月06日
批准设立机关和批准设立文号：中国银监会银监复[2006]484号
基金托管业务批文及文号：证监许可〔2009〕673号
组织形式：股份有限公司
注册资本：人民币1,200.95亿元
存续期间：持续经营
经营范围：吸收公众存款；发放短期、中期、长期贷款；办理国内外结算；
办理票据承兑和贴现；发行金融债券；代理发行、代理兑付、承销政府债券；买
卖政府债券、金融债券；从事同业拆借；买卖、代理买卖外汇；从事银行卡业务；
提供信用证服务及担保；代理收付款项及代理保险业务；提供保险箱服务；经中
国银行业监督管理机构等监管部门批准的其他业务
二、基金托管人对基金管理人的业务监督和核查
（一）基金托管人对基金管理人的投资行为行使监督权
基金托管人根据有关法律法规的规定及基金合同的约定，对基金投资范围、
投资对象进行监督。
本基金投资范围包括不动产资产支持证券、利率债（包括国债、政策性
金融债、央行票据以及其他利率债）、AAA级信用债（包括符合要求的企业
债、公司债、金融债、中期票据、短期融资券、超短期融资券、公开发行的
次级债、政府支持机构债、地方政府债、可分离交易可转债的纯债部分）、
货币市场工具（包括同业存单、债券回购、银行存款（含协议存款、定期存
款及其他银行存款）等），以及法律法规或中国证监会允许不动产投资信托基
金投资的其他金融工具。其中，基金初始设立/扩募时的基金资产在扣除必要的
预留资金后全部用于投资不动产资产支持证券。
本基金不投资股票（含存托凭证），也不投资于可转换债券（可分离交
易可转债的纯债部分除外）、可交换债券。
本基金运作期间，如出现基金合同约定以外的其他情形，导致本基金投资
比例不符合投资比例要求的，为保护基金份额持有人利益，经与基金托管人协
商一致并履行适当程序后，基金管理人应尽快采取措施使本基金符合相关投资比
例要求。
如法律法规或监管机构以后允许不动产基金投资其他品种，或对前述投资
比例要求进行变更的，基金管理人在履行适当程序后，可以进行相应调整。
（二）基金托管人根据有关法律法规的规定及基金合同的约定，对基金投融
资比例进行监督。
1、本基金投资于不动产资产支持证券的比例不低于基金资产的80%，但因不
动产项目出售、按照扩募方案实施扩募收购时收到扩募资金但尚未完成不动产
项目购入、不动产资产支持证券或不动产资产公允价值变动、不动产资产支持
证券收益分配及中国证监会认可的其他因素致使基金投资比例不符合上述规
定投资比例的不属于违反投资比例限制；因除上述原因以外的其他原因导致不
满足上述比例限制的，基金管理人应在60个工作日内调整；
2、本基金除投资不动产资产支持证券外的基金财产，应满足下述条件：
（1）除基金合同另有约定外，本基金持有一家公司发行的证券，其市值不
超过基金资产净值的10%；
（2）除基金合同另有约定外，本基金管理人管理的全部基金持有一家公司
发行的证券，不超过该证券的10%；
3、进入全国银行间同业市场进行债券回购的最长期限为1年，债券回购到期
后不得展期；
4、本基金直接或间接对外借入款项，借款用途限于不动产项目日常运营、
维修改造、项目收购等，且基金总资产不得超过基金净资产的140%；
5、本基金与私募类证券资管产品及中国证监会认定的其他主体为交易对手
开展逆回购交易的，可接受质押品的资质要求应当与基金合同约定的投资范围保
持一致；
6、法律法规及中国证监会规定的和基金合同约定的其他投资限制。
因证券市场波动、证券发行人合并、基金规模变动等基金管理人之外的因
素致使基金投资比例不符合上述2中规定的投资比例的，基金管理人应当在10个交
易日内进行调整，但中国证监会规定的特殊情形除外。
基金管理人应当自基金合同生效之日起6个月内使基金的投资组合比例符
合基金合同的有关约定。在上述期间内，本基金的投资范围、投资策略应当符
合基金合同的约定。基金托管人对基金的投资的监督与检查自基金合同生效之日
起开始。
本基金运作期间，如出现基金合同约定以外的其他情形，导致本基金投资
比例不符合投资比例要求的，为保护基金份额持有人利益，经与基金托管人协
商一致并履行适当程序后，基金管理人应尽快采取措施使本基金符合相关投资比
例要求。
法律法规或监管部门取消或变更上述限制，如适用于本基金，基金管理人
在履行适当程序后，则本基金投资不再受相关限制或以变更后的规定为准。
（三）基金托管人根据有关法律法规的规定及基金合同的约定，对本托管协
议项下的基金投资禁止行为进行监督。
根据法律法规的规定及基金合同的约定，基金财产不得用于下列投资或者
活动：
1.承销证券；
2.违反规定向他人贷款或者提供担保；
3.从事承担无限责任的投资；
4.买卖其他基金份额，但是中国证监会另有规定的除外；
5.向基金管理人、基金托管人出资；
6.从事内幕交易、操纵证券交易价格及其他不正当的证券交易活动；
7.法律、行政法规和中国证监会规定禁止的其他活动。
法律法规或监管部门取消上述投资禁止行为，如适用于本基金，基金管理
人在履行适当程序后，则本基金投资可不再受相关限制。
根据法律法规有关从事关联交易的规定，基金管理人和基金托管人应事先
相互提供与本机构有控股关系的股东、实际控制人或与本机构有其他重大利害
关系的公司名单及其更新，加盖公章或以双方认可的方式提交，并确保所提供
名单的真实性、完整性、全面性。如果基金托管人在运作中严格遵循了监督流
程，基金管理人仍违规进行交易，并造成基金资产损失的，由基金管理人承担
责任，基金托管人不承担任何损失和责任。
若基金托管人发现基金管理人与关联方进行法律法规禁止基金从事的交
易时，基金托管人应及时提醒并协助基金管理人采取必要措施阻止该交易的发
生，若基金托管人采取必要措施后仍无法阻止该交易发生时，基金托管人有权
向中国证监会报告，由此造成的损失和责任由基金管理人承担。对于交易所场
内已成交的违规交易，基金托管人应按相关法律法规和交易所规则的规定进行
结算，同时向中国证监会报告，基金托管人不承担由此造成的损失和责任。
（四）基金托管人根据有关法律法规的规定及基金合同的约定，对基金管理
人参与银行间债券市场进行监督。
基金管理人参与银行间市场交易，应按照审慎的风险控制原则评估交易对
手资信风险，自主选择交易对手，并向基金托管人提供交易对手白名单，基金
托管人依据白名单严格检测交易对手方，如果基金管理人根据市场情况需要临
时调整白名单的，基金管理人应及时向基金托管人提供可行性说明，并在与该
交易对手发生交易前3个工作日与基金托管人协商解决。如基金管理人在基金
投资运作前未向基金托管人提供白名单，视为基金管理人认可全市场交易对手。
基金管理人应及时向基金托管人提供可行性说明。基金管理人应确保可行性说
明内容真实、准确、完整。基金托管人不对基金管理人提供的可行性说明进行
实质审查。基金管理人同意，经提醒后基金管理人仍执行交易并造成基金资产
损失的，基金托管人不承担责任。
基金管理人在银行间市场进行现券买卖和回购交易时，以DVP（券款兑付）
的交易结算方式进行交易。
基金管理人负责对交易对手的资信控制和交易方式进行控制，按银行间债
券市场的交易规则进行交易，并负责解决因交易对手不履行合同而造成的纠纷
及损失，基金托管人不承担由此造成的任何法律责任及损失。基金托管人根据
银行间债券市场成交单对合同履行情况进行监督，如基金托管人发现基金管理
人没有按照事先约定的交易对手或交易方式进行交易时，基金托管人应及时提
醒基金管理人，经提醒后基金管理人仍未改正的，基金托管人不承担由此造成
的任何损失和责任。
（五）基金托管人对基金投资银行存款进行监督。
本基金投资银行存款的信用风险主要包括存款银行的信用等级、存款银行
的支付能力等涉及到存款银行选择方面的风险。基金管理人应基于审慎原则评
估存款银行信用风险并据此选择存款银行，并在基金投资存款之前及时提供给
基金托管人，基金托管人应据以对基金投资银行存款的交易对手是否符合有关
规定进行监督，如基金管理人未按要求提供存款银行名单，视为基金管理人认
可全市场所有交易对手。
本基金投资银行存款应符合如下规定：
1．基金管理人与基金托管人应根据相关规定，就本基金投资银行存款另
行签订书面协议，明确基金管理人和基金托管人在办理基金投资银行存款业务
中的权利义务，以确保基金财产的安全，保护基金份额持有人的合法权益。
2．基金托管人应加强对基金银行存款业务的监督与核查，严格审查相关
协议、账户资料、投资指令、存款证实书等有关文件，切实履行托管职责。
3．基金管理人与基金托管人在开展基金存款业务时，应严格遵守《基金
法》、《运作办法》等有关法律法规，以及国家有关账户管理、利率管理、支
付结算等的各项规定。
对于基金投资的银行存款，由于存款银行发生信用风险事件而造成损失时，
基金管理人有权向存款银行及相关责任人进行追偿，基金托管人应予以必要的
配合。
（六）基金托管人依据有关法律法规的规定、基金合同和本托管协议的约定
对基金关联交易进行监督。
基金管理人运用基金财产买卖基金管理人、基金托管人及其控股股东、实
际控制人或者与其有重大利害关系的公司发行的证券或者承销期内承销的证
券，或者从事其他重大关联交易的，应当符合基金的投资目标和投资策略，遵
循基金份额持有人利益优先原则，防范利益冲突，建立健全内部审批机制和评
估机制，按照市场公平合理价格执行。关于本基金参与关联交易的相关要求参见
基金合同“利益冲突及关联交易”章节。
根据法律法规有关基金从事的关联交易的规定，基金管理人和基金托管
人应事先相互提供符合法律法规及基金合同规定的关联方名单及其更新，并确
保所提供的关联方名单的真实性、完整性、全面性。
（七）基金托管人根据有关法律法规的规定及基金合同的约定，对不动产项
目估值、基金净资产计算、基金份额净值计算、应收资金到账、基金费用开支及
收入确定、可供分配金额的计算及基金收益分配、相关信息披露、基金宣传推介
材料中登载基金业绩表现数据等进行监督和核查。
（八）基金托管人对本基金资金账户、不动产项目资金监管账户等重要资金
账户及资金流向进行监督，确保符合法律法规规定和基金合同约定，保证基金资
产在本基金涉及的各层级银行账户内封闭运行。基金托管人根据相关约定履行对
不动产项目资金监管账户的监督职责，基金管理人或其委托的运营管理机构应当
予以配合。
（九）基金托管人对基金管理人为不动产项目购买足够的保险进行监督。
基金管理人或运营管理机构接受基金管理人委托，按照法律法规的规定
并参照行业惯例，为不动产项目购买财产一切险及公众责任险等。基金管理人
需及时向基金托管人提供各不动产项目涉及的所有保险单及保额的计算依据。
基金托管人据以监督保额是否大于等于不动产项目资产估值。
（十）基金托管人对不动产项目公司借入款项安排的监督
不动产项目公司借入款项前，基金管理人应向基金托管人提供拟签署的
《借款合同》草案，《借款合同》草案应当对项目公司借款金额、借款用途作出
约定，《借款合同》约定的借款用途仅限于不动产项目日常运营、维修改造、
项目收购等。基金托管人同意后，基金管理人负责监督项目公司按照《借款合同》
草案签署。如若《借款合同》有实质性修改的，基金管理人应重新提交基金托管
人审核，否则不得签署《借款合同》，由此导致的损失基金托管人不予承担。
不动产项目公司借入款项后，如若委托贷款银行/贷款人要求在银行开立放
款账户和/或采用受托支付方式放款的，则由委托贷款银行/贷款人根据《借款合
同》对放款进行监督。基金管理人向基金托管人提供放款流水，基金托管人据
此监督借款用途、借款金额是否符合《借款合同》约定。
如不采取上述模式放款的，则应将“资金监管账户”作为借入款项的收款账
户，由基金托管人根据基金管理人、计划管理人、项目公司监管银行（即基
金托管人下属分行）、项目公司四方相关约定对项目公司用款履行监管职责。
（十一）基金托管人发现基金管理人的上述事项及投资指令或实际投资运作
违反《基金法》《运作办法》《基础设施基金指引》等法律法规、基金合同和本
托管协议的规定，应及时以电话提醒或书面提示等方式通知基金管理人限期纠正。
基金管理人应积极配合和协助基金托管人的监督和核查。
若基金托管人发现基金管理人发出但未执行的划款指令或依据交易程序
已经生效的划款指令违反法律、行政法规和其他有关规定，或者违反基金合同约定
的，应当立即通知基金管理人及时纠正。
对于必须于估值完成后方可获知的监控指标或依据交易程序已经成交的划
款指令，基金托管人发现该划款指令违反法律法规或者违反基金合同约定的，
应当立即通知基金管理人。
基金管理人收到书面通知后应在下一工作日前及时核对并以书面形式给
基金托管人发出回函，就基金托管人的疑义进行解释或举证，说明违规原因及
纠正期限，并保证在规定期限内及时改正。在上述规定期限内，基金托管人有
权随时对通知事项进行复查，督促基金管理人改正。基金管理人对基金托管人
通知的违规事项未能在限期内纠正的，基金托管人应报告中国证监会。
基金托管人依照相关法律法规、基金合同及托管协议约定履行了监督职责，
基金管理人仍违反法律法规规定、基金合同或托管协议约定的投资禁止行为而
造成基金财产损失的，由基金管理人承担责任，基金托管人不承担任何责任。
如果基金托管人未能切实履行监督职责，导致基金出现风险或造成基金资产损
失的，基金托管人应承担相应责任。
（十二）基金管理人有义务配合和协助基金托管人依照法律法规、基金合同
和本托管协议对基金业务执行核查。
对基金托管人发出的书面提示，基金管理人应在规定时间内答复并改正，
或就基金托管人的疑义进行解释或举证；对基金托管人按照法律法规、基金合
同和本托管协议的要求需向中国证监会报送基金监督报告的事项，基金管理人
应积极配合提供相关数据资料和制度等。
（十三）若基金托管人发现基金管理人依据交易程序已经生效的指令违反法
律、行政法规和其他有关规定，或者违反基金合同约定的，应当立即以书面或以
双方认可的其他方式通知基金管理人，由此造成的损失由基金管理人承担。
（十四）基金托管人发现基金管理人有重大违规行为，应及时报告中国证监
会，同时通知基金管理人限期纠正，并将纠正结果报告中国证监会。基金管理人
无正当理由，拒绝、阻挠对方根据本托管协议规定行使监督权，或采取拖延、欺
诈等手段妨碍对方进行有效监督，情节严重或经基金托管人提出警告仍不改正的，
基金托管人应报告中国证监会。
（十五）基金管理人应当遵守中华人民共和国反洗钱和反恐怖融资法律法规，不
参与涉嫌洗钱、恐怖融资、扩散融资等违法犯罪活动；主动配合基金托管人开展
客户及受益人身份识别与尽职调查，提供真实、准确、完整客户及受益人资料。
对具备合理理由怀疑涉嫌洗钱、恐怖融资的客户，基金托管人有权按照反洗钱和
反恐怖融资监管要求和内部规定采取必要管控措施。
三、基金管理人对基金托管人的业务核查
（一）基金管理人有权对基金托管人履行托管职责情况进行核查，核查事
项包括但不限于基金托管人安全保管基金财产、权属证书及相关文件；开设并
监督基金财产的资金账户、证券账户、不动产项目资金监管账户等重要资金账
户及资金流向，确保符合法律法规规定和基金合同约定，保证基金资产在本基
金涉及的各层级银行账户内封闭运行；复核基金管理人编制的基金资产财务信
息；复核基金管理人计算的基金净资产和基金份额净值；监督基金管理人为不
动产项目购买足够的保险；监督不动产项目公司借入款项安排，确保符合法律
法规规定及约定用途；根据基金管理人指令办理清算交收、收益分配、相关信
息披露和监督基金投资运作等行为。
（二）基金管理人发现基金托管人擅自挪用基金财产、未对基金财产实行
分账管理、未执行或无故延迟执行基金管理人资金划拨指令、泄露基金投资信
息等违反《基金法》、基金合同、本协议及其他有关规定时，应及时以书面形
式通知基金托管人限期纠正。基金托管人收到通知后应在下一工作日前及时核
对并以书面形式给基金管理人发出回函，说明违规原因及纠正期限，并保证在
规定期限内及时改正。在上述规定期限内，基金管理人有权随时对通知事项进
行复查，督促基金托管人改正。基金托管人应积极配合基金管理人的核查行为，
包括但不限于：提交相关资料以供基金管理人核查托管财产的完整性和真实性，
在规定时间内答复基金管理人并改正，或就基金管理人的疑义进行解释或举证。
（三）基金管理人发现基金托管人有重大违规行为，应及时报告中国证监
会，同时通知基金托管人限期纠正，并将纠正结果报告中国证监会。基金托管
人无正当理由，拒绝、阻挠对方根据本协议规定行使监督权，或采取拖延、欺
诈等手段妨碍对方进行有效监督，情节严重或经基金管理人提出警告仍不改正
的，基金管理人应报告中国证监会。
如果基金托管人未能切实履行托管职责，导致基金出现风险或造成基金资
产损失的，基金托管人应承担相应责任。
四、基金财产的保管
（一）基金财产保管的原则
1、基金财产应独立于原始权益人、基金份额持有人、基金管理人、基金托
管人、计划管理人、计划托管人、运营管理机构及其他参与机构的固有财产，
并由基金托管人保管。原始权益人、基金份额持有人、基金管理人、基金托管人、
计划管理人、计划托管人、运营管理机构及其他参与机构因依法解散、被依法
撤销或者被依法宣告破产等原因进行清算的，基金财产不属于其清算财产。不
动产基金的债权，不得与原始权益人、基金份额持有人、基金管理人、基金托管
人、计划管理人、计划托管人、运营管理机构及其他参与机构的固有财产产生
的债务相抵销。不同不动产基金的债权债务，不得相互抵销。基金托管人托管
的不同基金的基金财产所产生的债权债务不得互相抵销。非因基金财产本身承
担的债务，不得对基金财产强制执行。
2、基金托管人应安全保管基金财产、权属证书及相关文件。
3、基金托管人按照规定开设基金财产的资金账户、证券账户及投资所需的
其他账户；监督不动产基金资金账户、不动产项目资金监管账户等重要资金账
户及资金流向，确保符合法律法规和基金合同的约定，保证基金资产在本基金
涉及的各层级银行账户内封闭运行。
4、基金托管人对所托管的不同基金财产分别设置账户，与基金托管人的其
他业务和其他基金的托管业务实行严格的分账管理，独立核算，分账管理，确保
基金财产的完整与独立。
5、基金托管人按照基金合同和本协议的约定保管基金财产，如有特殊情况
双方可另行协商解决。基金托管人未经基金管理人的合法合规指令，不得自行
运用、处分、分配本基金的任何资产（不包含基金托管人依据中国证券登记结
算有限责任公司结算数据完成场内交易交收、托管资产开户银行扣收结算费和
账户维护费等费用）。不属于基金托管人实际有效控制下的资产及实物证券等
在基金托管人保管期间的损坏、灭失，基金托管人不承担由此产生的责任。
6、对于因为基金投资产生的应收资产，应由基金管理人负责与有关当事人
确定到账日期并通知基金托管人，到账日基金财产没有到达基金资金账户的，
基金托管人应及时通知基金管理人采取措施进行催收。由此给基金财产造成损
失的，基金管理人应负责向有关当事人追偿基金财产的损失，基金托管人应予
以必要的协助与配合，但对基金财产的损失不承担相应责任。
7、基金托管人对因为基金管理人投资产生的存放或存管在基金托管人以外
机构的基金资产，或交由证券公司负责清算交收的基金资产及其收益，由于该
等机构或该机构会员单位等本协议当事人外第三方的欺诈、疏忽、过失或破产
等原因给基金资产造成的损失等不承担责任。
8、除依据法律法规和基金合同的规定外，基金托管人不得委托第三人托管
基金财产。
（二）基金募集期间及募集资金的验资
1、基金募集期间募集的资金应存于基金管理人在具备基金销售业务资格的
商业银行或者从事客户交易结算交易资金存管的商业银行等营业机构开立的
“基金募集专户”。该账户由基金管理人开立并管理。
2、基金募集期满或基金停止募集时，募集的基金份额总额、基金募集金额、
基金份额持有人人数等条件符合《基金法》《运作办法》《基础设施基金指引》、
基金合同等有关规定后，基金管理人应将属于基金财产的全部资金划入基金托
管人开立的基金银行账户，同时在规定时间内，聘请符合《中华人民共和国证
券法》规定的会计师事务所进行验资，出具验资报告。出具的验资报告由参加验
资的2名或2名以上中国注册会计师签字方为有效。基金托管人收到有效认购资
金当日以书面形式确认资金到账情况，并及时将资金到账凭证传真给基金管理人，
双方进行账务处理。
3、若基金募集期限届满，未能达到基金合同备案的条件，由基金管理人按
规定办理退款等事宜，基金托管人应提供充分协助。
（三）基金资金账户的开立和管理
1、基金托管人为本基金单独开立基金的资金账户（也可称为“托管账户”）。
托管账户的名称应当包含本基金名称，具体名称以实际开立为准。本基金的一
切货币收支活动，包括但不限于投资、支付基金分红、收取认购款，均需通过该托
管账户进行。
2、托管账户的开立和使用，限于满足开展本基金业务的需要。基金托管人
和基金管理人不得假借本基金的名义开立其他任何银行账户；亦不得使用本基
金的任何银行账户进行本基金业务以外的活动。
3、托管账户的管理应符合有关法律法规及银行业监督管理机构的有关规定。
（四）定期存款账户
基金财产投资定期存款在存款机构开立的银行账户，包括实体或虚拟账户，
其预留印鉴经各方商议后预留。对于任何的定期存款投资，基金管理人都必须
和存款机构签订定期存款协议，约定双方的权利和义务，该协议作为划款指令
附件。该协议中必须有如下明确条款：“存款证实书不得被质押或以任何方式被
抵押，并不得用于转让和背书；本息到期归还或提前支取的所有款项必须划至
托管专户（明确户名、开户行、账号等），不得划入其他任何账户”。如定期存
款协议中未体现前述条款，基金托管人有权拒绝定期存款投资的划款指令。在
取得存款证实书后，基金托管人保管证实书正本或者复印件。基金管理人应该
在合理的时间内进行定期存款的投资和支取事宜，若基金管理人提前支取或部
分提前支取定期存款，若产生息差（即本基金已计提的资金利息和提前支取时
收到的资金利息差额），该息差的处理方法由基金管理人和基金托管人双方协
商解决。
（五）债券托管账户的开设和管理
基金合同生效后，基金托管人根据中国人民银行、中央国债登记结算有限
责任公司、银行间市场登记结算机构的有关规定，以本基金的名义在中央国债
登记结算有限责任公司和银行间市场清算所股份有限公司开立债券托管账户、
资金结算账户，持有人账户和资金结算账户，并代表基金进行银行间市场债券的
结算。
（六）基金证券账户和结算备付金账户的开立和管理
1、基金托管人在中国证券登记结算有限责任公司为基金开立基金管理人与基
金联名的证券账户。
2、基金证券账户的开立和使用，仅限于满足开展本基金业务的需要。基金
托管人和基金管理人不得出借或未经对方同意擅自转让基金的任何证券账户，
亦不得使用基金的任何账户进行本基金业务以外的活动。
3、基金证券账户的开立和开户回执的保管由基金托管人负责，账户资产的
管理和运用由基金管理人负责。
4、基金托管人以基金托管人的名义在中国证券登记结算有限责任公司开立
结算备付金账户，并代表所托管的基金完成与中国证券登记结算有限责任公司
的一级法人清算工作，基金管理人应予以积极协助。结算备付金、结算保证金、
交收价差资金等的收取按照中国证券登记结算有限责任公司的规定执行。
5、若中国证监会或其他监管机构在本托管协议订立日之后允许基金从事其
他投资品种的投资业务，涉及相关账户的开立、使用的，若无相关规定，则基
金托管人比照上述关于账户开立、使用的规定执行。
（七）其他账户的开立和管理
不动产项目运营收支账户由运营收支账户开户行负责开立和管理，基金管理
人、基金托管人应相互配合，基金托管人在付款环节依据付款文件对款项用途进
行监督。双方在开户过程中相互配合，提供所需材料，基金管理人保证所提供的
账户开户材料的真实性和有效性，且在相关资料变更后及时将变更材料提供给基
金托管人。
1、因业务发展需要而开立的其他账户，可以根据法律法规和基金合同的规
定，在基金管理人和基金托管人协商一致后开立。新账户按有关规定使用并管
理。如本基金产品拟在托管账户以外开展活期存款（仅限于活期存款业务，不包括协议
存款、定期存款等银行存款以及基金合同、法律法规或中国证监会允许不动产投资信托
基金投资的其他业务）投资业务，基金管理人须事前征得基金托管人同意，并在基金管
理人与基金托管人、活期存款存款行签署活期存款投资三方操作备忘录（或基金管理人
与基金托管人签署活期存款投资操作备忘录）后方可进行相关投资。基金管理人在托管
账户以外开展活期存款投资前，未征得基金托管人同意或未签署操作备忘录的，基金托
管人有权拒绝执行基金管理人的活期存款投资指令。
2、如基金管理人需要以项目公司名义在基金托管人分支机构开立账户的，
基金托管人应当予以配合或协调相关分支机构。
3、法律法规等有关规定对相关账户的开立和管理另有规定的，从其规定办理。
（八）基金财产投资的有关有价凭证等的保管
基金财产投资的有关实物证券等有价凭证由基金托管人存放于基金托管
人的保管库，也可存入中央国债登记结算有限责任公司、中国证券登记结算有
限责任公司、银行间市场清算所股份有限公司或票据营业中心的代保管库，保
管凭证由基金托管人持有。有价凭证的购买和转让，由基金托管人根据基金管
理人的指令办理。属于基金托管人实际有效控制下的资产在基金托管人保管期
间因基金托管人原因导致的损坏、灭失，由此产生的责任应由基金托管人承担。
基金托管人对由基金托管人以外机构实际有效控制的资产不承担保管责任。
（九）基金权属证书及相关文件的保管
基金管理人应明确需移交基金托管人保管的不动产项目权属证书及相关
文件清单，并对不动产项目权属证书及相关文件的真实性及完整性进行验证后，
应当将权属证书及相关文件原件移交基金托管人保管。基金托管人应将该等权
属证书及相关文件存放于基金托管人营业机构并按照法律法规和内部控制制
度进行妥善保管。
权属证书及相关文件主要包括但不限于：购买相关保险的合同、保单、存
款证实书、各投资层级的相关确权文件，以及不动产权证、土地出让合同。
文件原件由基金托管人负责保管，如需使用，基金管理人应提前书面通知
基金托管人并说明用途及使用期限，基金托管人审核通过后将相关文件原件邮
寄至基金管理人指定人员，使用完毕后应及时交由基金托管人保管。因寄送不当
造成的文件遗失或损毁给基金造成损失的，基金托管人不承担相应责任。
基金托管人对于上述文件将根据文件类型以及所属项目区分类别，建立
文件清单与目录，由专人负责及进行建档规范管理。在项目存续过程中，定时
根据文件清单与目录进行查验，并建立文件借用与归还制度，保证文件由专人
进行跟踪，记录使用缘由，避免遗失。因保管不当造成基金权属证书灭失、损
毁给基金造成的损失，基金托管人应当承担相应责任，但基金权属证书因办理
抵质押、行政审批、备案、登记等手续必须移交贷款银行或行政管理机关保管
的，基金托管人仅负责保管接收凭证，由实际保管人承担权属证书原件的保管责
任。
（十）与基金财产有关的重大合同的保管
与基金财产有关的重大合同的签署，由基金管理人负责。由基金管理人代
表基金签署的、与基金有关的重大合同由基金管理人、基金托管人保管。基金
管理人在代表基金签署与基金有关的重大合同时应保证基金一方持有两份以
上的正本原件，以便基金管理人和基金托管人至少各持有一份正本的原件。基
金管理人在重大合同签署后30个工作日内通过专人送达、挂号邮寄等安全方式
将重大合同送达基金托管人处。基金管理人和基金托管人应各自妥善保管与基
金财产有关的重大合同，保管期限不低于法律法规规定的最低期限。对于无法
取得两份以上的正本的，基金管理人应向基金托管人提供加盖授权业务章的重
大合同传真件，未经双方协商或未在合同约定范围内，重大合同原件不得转移，
由基金管理人保管。
五、不动产基金资产净值计算和会计核算
（一）不动产基金的资产净值
1、基金资产总值/基金总资产是指基金拥有的不动产资产支持证券（包含应
纳入合并范围的各会计主体所拥有的资产）、其他各类证券、银行存款本息和
基金应收款项以及其他投资所形成的价值总和，即基金合并财务报表层面计量的
总资产。
2、基金资产净值/基金净资产是指基金总资产减去基金负债后的价值，即基
金合并财务报表层面计量的净资产。
3、基金份额净值是按照每个估值日闭市后，不动产基金合并财务报表的净资
产除以当日基金份额的余额数量计算的价值。基金份额净值的计算精确到0.0001
元，小数点后第5位四舍五入。国家法律法规另有规定的，从其规定。
（二）不动产基金的估值日和估值对象
1、本基金的估值日为基金合同生效后每年6月30日及12月31日，以及法律法规规
定的其他日期。如果基金合同生效少于2个月，期间的自然半年度最后一日或自然年
度最后一日不作为估值日。
2、本基金及纳入合并范围的各类会计主体所持有的各项资产和负债，包括但不
限于不动产资产支持证券、债券、银行存款、应收款项、无形资产、固定资产、投资
性房地产、借款、应付款项等。
（三）不动产基金的核算及估值方法
基金管理人按照《企业会计准则》的规定，遵循实质重于形式的原则，编制
不动产基金合并及个别财务报表，以反映不动产基金整体财务状况、经营成果和现
金流量。由于不动产基金通过不动产资产支持证券和不动产项目公司等特殊目的载
体获得不动产项目完全所有权或经营权利，并拥有特殊目的载体及不动产项目完全
的控制权和处置权，基金管理人在编制企业合并财务报表时应当统一特殊目的载体
所采用的会计政策。
基金管理人在确定相关资产和负债的价值和不动产基金合并财务报表及个别
财务报表的净资产时，应符合《企业会计准则》和监管部门的有关规定，并按照
以下方法执行：
1、基金管理人在编制不动产基金合并日或购买日合并资产负债表时，应当
按照《企业会计准则解释第13号》的要求，审慎判断取得的不动产基金项目是否构成
业务。不构成业务的，应作为取得一组资产及负债（如有）进行确认和计量；构成
业务的，应当按照《企业会计准则第20号——企业合并》，审慎判断基金收购项目公
司股权的交易性质，确定属于同一控制下的企业合并或是非同一控制下的企业合并，
并进行相应的会计确认和计量。属于非同一控制下企业合并的，基金管理人应对不
动产项目各项可辨认资产、负债按照购买日确定的公允价值进行初始计量。
2、不动产基金合并层面各项可辨认资产和负债的后续计量模式
基金管理人对不动产基金的各项资产和负债进行后续计量时，除依据《企业
会计准则》规定可采用公允价值模式进行后续计量外，原则上采用成本模式计量，
即以购买日确定的账面价值为基础，计提折旧、摊销、减值。
在符合企业会计准则（即有确凿证据证明公允价值持续可靠计量）和最大限
度保护基金份额持有人利益的前提下，如不动产项目资产公允价值显着高于账面价
值，经持有人大会同意并公告，基金管理人可以将相关资产计量从成本模式调整为
公允价值模式。对于非金融资产选择采用公允价值模式进行后续计量的，基金管理
人应当经公司董事会审议批准，并按照《企业会计准则第39号——公允价值计量》及
其他相关规定在定期报告中披露相关事项，包括但不限于：公允价值的确定依据、
方法及所用假设的全部重要信息；影响公允价值确定结果的重要参数、采用公允价
值模式计量的合理性说明等。
3、基金管理人对于采用成本模式计量的投资性房地产、固定资产、使用寿命确
定的无形资产、长期股权投资等长期资产，若存在减值迹象的，应当根据《企业
会计准则》的规定进行减值测试并决定是否计提资产减值准备。上述资产减值损失
一经确认，在以后会计期间不再转回。基金管理人应于每年年度终了对长期资产的
折旧和摊销的期限及方法进行复核并作适当调整。
4、不动产资产支持证券的估值
基金管理人应当按照投资成本将不动产基金持有的资产支持证券在个别财务
报表上确认为一项长期股权投资，采用成本法进行后续计量。
5、不动产项目资产的估值
根据《企业会计准则第39号——公允价值计量》规定，如有确凿证据表明该不动
产项目的公允价值能够持续可靠取得，即相关资产所在地有活跃的交易市场，并且
能够从交易市场上取得同类或类似资产的市场价格及其他相关信息，从而对相关资
产的公允价值作出合理的估计，不动产项目可以按照公允价值进行后续计量。
根据《公开募集不动产投资信托基金（REITs）运营操作指引（试行）》规定，
基金管理人如选择采用公允价值模式对非金融资产进行后续计量的，应当审慎判
断，确保有确凿证据表明该资产的公允价值能够持续可靠取得，即相关资产所在地
有活跃的交易市场，并且能够从交易市场上取得同类或类似资产的市场价格及其他
相关信息，从而对相关资产的公允价值作出合理的估计。
6、对于已上市或已挂牌转让的不含权固定收益品种（另有规定的除外），选取
估值日第三方估值基准服务机构提供的相应品种当日的估值全价进行估值。
7、对于已上市或已挂牌转让的含权固定收益品种（另有规定的除外），选取估
值日第三方估值基准服务机构提供的相应品种当日的唯一估值全价或推荐估值全
价进行估值。
对于含投资者回售权的固定收益品种，行使回售权的，在回售登记日至实际
收款日期间选取第三方估值基准服务机构提供的相应品种的唯一估值全价或推荐
估值全价进行估值，同时充分考虑发行人的信用风险变化对公允价值的影响。回售
登记期截止日（含当日）后未行使回售权的按照长待偿期所对应的价格进行估值。
8、对于未上市或未挂牌转让且不存在活跃市场的固定收益品种，采用在当前情
况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术确定其公允价值。
9、同一债券同时在两个或两个以上市场交易的，按债券所处的市场分别估值。
10、如有确凿证据表明按上述方法进行估值不能客观反映上述金融资产或金融
负债公允价值的，基金管理人可根据具体情况与基金托管人商定后，按最能反映公
允价值的方法估值。
11、相关法律法规以及监管部门、自律规则另有规定的，从其规定。如有新增
事项，按国家最新规定核算及估值。
如基金管理人或基金托管人发现基金估值违反基金合同订明的核算及估值方
法、程序及相关法律法规的规定或者未能充分维护基金份额持有人利益时，应立即
通知对方，共同查明原因，双方协商解决。
根据有关法律法规，基金净资产计算和基金会计核算的义务由基金管理人承担。
本基金的基金会计责任方由基金管理人担任，因此，就与本基金有关的会计问题，如
经相关各方在平等基础上充分讨论后，仍无法达成一致的意见，按照基金管理人对不
动产基金财务报表的净资产计算结果对外予以公布。
（四）不动产基金的核算及估值程序
1、基金份额净值是按照每个估值日闭市后，不动产基金合并财务报表的净资
产除以当日基金份额的余额数量计算，精确到0.0001元，小数点后第5位四舍五入。
国家法律法规另有规定的，从其规定。
2、基金管理人应计算每个中期报告和年度报告的不动产基金合并财务报表
的净资产和基金份额净值。
3、不动产基金存续期间，基金管理人应当聘请评估机构对不动产项目资产每年
进行1次评估，并在不动产基金年度报告中披露评估报告，对于采用成本模式计量
的不动产项目资产，上述评估结果不影响不动产基金合并财务报表的净资产及基
金份额净值。
4、基金管理人应至少每半年度、每年度对基金资产进行核算及估值，将基金净
资产、基金份额净值发送基金托管人，并将不动产项目的资产确认、计量过程的依
据提供给基金托管人，基金托管人应复核资产确认、计量过程是否有相关依据，但
基金管理人根据法律法规或基金合同的规定暂停估值时除外。基金管理人每半年、
每年度对基金资产核算及估值并经基金托管人复核后，由基金管理人按照监管机
构要求在定期报告中对外公布。
5、根据有关法律法规，基金净资产计算和基金会计核算的义务由基金管理人
承担。本基金的基金会计责任方由基金管理人担任，因此，就与本基金有关的会计
问题，如经相关各方在平等基础上充分讨论后，仍无法达成一致的意见，按照基
金管理人对不动产基金财务报表的净资产计算结果对外予以公布。
（五）基金资产的会计核算、复核完成的时间
基金管理人每个估值日根据上述主要会计原则对个别财务报表的基金资
产进行会计核算，并按规定编制合并及个别财务报表，但基金管理人根据法律
法规或基金合同的规定暂停核算时除外。基金管理人和基金托管人于每季度进
行财务数据核对，基金管理人对基金资产会计核算后，将基金财务指标结果以
双方约定的方式发送基金托管人，经基金托管人复核无误后，由基金管理人按
约定对外公布。如遇特殊情况，经中国证监会同意，可以适当延迟计算或公告。
如基金管理人或基金托管人发现基金会计核算违反基金合同订明的会计核
算方法、程序及相关法律法规的规定或者未能充分维护基金份额持有人利益时，
应立即通知对方，共同查明原因，双方协商解决。
（六）估值错误的处理方式
基金管理人和基金托管人将采取必要、适当、合理的措施确保基金资产核算
及估值的准确性、及时性。当不动产基金财务报表的净资产和基金份额净值发生
可能误导财务报表使用者的重大错误时，视为基金份额净值错误。
基金合同的当事人应按照以下约定处理：
1、估值错误类型
本基金运作过程中，如果由于基金管理人或基金托管人或登记机构或销售机
构或投资人自身的过错造成估值错误，导致其他当事人遭受损失的，过错的责任人
应当对由于该估值错误遭受损失当事人（“受损方”）的直接损失按下述“估值错误处理原则”
给予赔偿，承担赔偿责任。
上述估值错误的主要类型包括但不限于：资料申报差错、数据传输差错、数
据计算差错、系统故障差错、下达指令差错等。对于因技术原因引起的差错，若系同行
业现有技术水平不能预见、不能避免、不能克服，则属不可抗力，按照下述规定执行。
由于不可抗力原因造成投资人的交易资料灭失或被错误处理或造成其他差错，
因不可抗力原因出现差错的当事人不对其他当事人承担赔偿责任，但因该差错取
得不当得利的当事人仍应负有返还不当得利的义务。
2、估值错误处理原则
（1）估值错误已发生，但尚未给当事人造成损失时，估值错误责任方应及时
协调各方，及时进行更正，因更正估值错误发生的费用由估值错误责任方承担；
由于估值错误责任方未及时更正已产生的估值错误，给当事人造成损失的，由估
值错误责任方对直接损失承担赔偿责任；若估值错误责任方已经积极协调，并且
有协助义务的当事人有足够的时间进行更正而未更正，则其应当承担相应赔偿责
任。估值错误责任方应对更正的情况向有关当事人进行确认，确保估值错误已得
到更正；
（2）估值错误的责任方对有关当事人的直接损失负责，不对间接损失负责，
并且仅对估值错误的有关直接当事人负责，不对第三方负责；
（3）因估值错误而获得不当得利的当事人负有及时返还不当得利的义务。但
估值错误责任方仍应对估值错误负责。如果由于获得不当得利的当事人不返还或
不全部返还不当得利造成其他当事人的利益损失（“受损方”），则估值错误责任方应
赔偿受损方的损失，并在其支付的赔偿金额的范围内对获得不当得利的当事人享
有要求交付不当得利的权利；如果获得不当得利的当事人已经将此部分不当得利
返还给受损方，则受损方应当将其已经获得的赔偿额加上已经获得的不当得利返
还的总和超过其实际损失的差额部分支付给估值错误责任方；
（4）估值错误调整采用尽量恢复至假设未发生估值错误的正确情形的方式。
3、估值错误处理程序
估值错误被发现后，有关的当事人应当及时进行处理，处理的程序如下：
（1）查明估值错误发生的原因，列明所有的当事人，并根据估值错误发生的
原因确定估值错误的责任方；
（2）根据估值错误处理原则或当事人协商的方法对因估值错误造成的损失进
行评估；
（3）根据估值错误处理原则或当事人协商的方法由估值错误的责任方进行更
正和赔偿损失；
（4）根据估值方法，需要修改基金登记机构交易数据的，由基金登记机构进
行更正，并就估值错误的更正向有关当事人进行确认。
4、基金份额净值估值错误处理的方法如下：
（1）基金份额净值计算出现错误时，基金管理人应当立即予以纠正，通报基
金托管人，并采取合理的措施防止损失进一步扩大。
（2）错误偏差达到基金份额净值的0.25%时，基金管理人应当通报基金托管
人并报中国证监会备案；错误偏差达到基金份额净值的0.5%时，基金管理人应当
公告，并报中国证监会备案。
（3）当基金份额净值计算差错给基金和基金份额持有人造成损失需要进行赔
偿时，基金管理人和基金托管人应根据实际情况界定双方承担的责任，经确认后
按以下条款进行赔偿：
1）本基金的基金会计责任方由基金管理人担任，与本基金有关的会计问题，
如经双方在平等基础上充分讨论后，尚不能达成一致时，按基金管理人的建议执行，
由此给基金份额持有人和基金财产造成的损失，由基金管理人负责赔付；
2）若基金管理人计算的基金份额净值已由基金托管人复核确认后公告，由此
给基金份额持有人造成损失的，应根据法律法规的规定对投资者或基金支付赔偿
金，
就实际向投资者或基金支付的赔偿金额，基金管理人与基金托管人按照过错
程度各自承担相应的责任。
3）如基金管理人和基金托管人对基金份额净值的计算结果，虽然多次重新计
算和核对，尚不能达成一致时，为避免不能按时公布基金份额净值的情形，以基
金管理人的计算结果对外公布，由此给基金份额持有人和基金造成的损失，由基
金管理人负责赔付。
4）由于基金管理人提供的信息错误，进而导致基金份额净值计算错误而引起
的基金份额持有人和基金财产的损失，由基金管理人负责赔付。
（4）前述内容如法律法规或监管机关另有规定的，从其规定处理。如果行业
另有通行做法，基金管理人、基金托管人应本着平等和保护基金份额持有人利益
的原则进行协商。
（七）暂停估值的情形
1、基金投资所涉及的证券交易市场遇法定节假日或因其他原因暂停营业时；
2、因不可抗力致使基金管理人、基金托管人无法准确核算及评估基金资产
价值时；
3、法律法规规定、中国证监会和基金合同认定的其它情形。
（八）基金净值的确认
不动产基金财务报表的净资产和基金份额净值由基金管理人负责计算，基金
托管人负责进行复核。基金管理人披露不动产基金财务报表的净资产和基金份额
净值前，应将净资产和基金份额净值计算结果发送给基金托管人。经基金托管人
复核确认后，由基金管理人按规定在定期报告中对外公布。
（九）特殊情况的处理方法
1、基金管理人或基金托管人按核算及估值方法的第10项进行估值时，所造成
的误差不作为基金资产核算及估值错误处理。
2、由于不可抗力原因，或由于证券交易所及登记结算公司等机构发送的数据错
误，或国家会计政策变更、市场规则变更等，基金管理人和基金托管人虽然已经采
取必要、适当、合理的措施进行检查，但未能发现错误的，由此造成的基金资产核
算及估值错误，基金管理人和基金托管人免除赔偿责任。但基金管理人、基金托
管人应当积极采取必要的措施减轻或消除由此造成的影响。
（十）不动产项目的评估
1、不动产项目评估结果不代表真实市场价值，也不代表不动产项目资产能够按
照评估结果进行转让。
2、不动产项目评估情形
本基金存续期间，基金管理人应当聘请评估机构对不动产项目资产每年进行1
次评估。基金管理人聘请的评估机构应当经中国证监会备案，且评估机构为同一只
不动产基金提供评估服务不得连续超过3年。
发生如下情形，基金管理人应聘请评估机构对不动产项目进行评估：
(1)基金运作过程中发生购入或出售不动产项目等情形时；
(2)本基金扩募；
(3)提前终止基金合同拟进行资产处置；
(4)不动产项目现金流发生重大变化且对持有人利益有实质性影响；
(5)对基金份额持有人利益有重大影响的其他情形。
本基金的基金份额首次发售，评估基准日距离基金份额发售公告日不得超过6
个月；基金运作过程中发生购入或出售不动产项目等情形时，评估基准日距离签
署购入或出售协议等情形发生日不得超过6个月。
3、评估报告的内容
评估报告应包括下列内容：
(1)评估基础及所用假设的全部重要信息；
(2)所采用的评估方法及评估方法的选择依据和合理性说明；
(3)不动产项目详细信息，包括不动产项目地址、权属性质、现有用途、经营
现状等，每期运营收入、应缴税收、各项支出等收益情况及其他相关事项；
(4)不动产项目的市场情况，包括供求情况、市场趋势等；
(5)影响评估结果的重要参数，包括土地使用权或经营权利剩余期限、运营收
入、运营成本、运营净收益、资本性支出、未来现金流变动预期、折现率等；
(6)评估机构独立性及评估报告公允性的相关说明；
(7)调整所采用评估方法或重要参数情况及理由（如有）；
(8)可能影响不动产项目评估的其他事项。
4、更换评估机构程序
不动产基金存续期限内，基金管理人有权自行决定更换评估机构，基金管理
人更换评估机构后应及时进行披露。
（十一）基金的会计政策
1、基金管理人为本基金的基金会计责任方，基金托管人承担复核责任；
2、基金的会计年度为公历年度的1月1日至12月31日；基金首次募集的会计年度
按如下原则：如果基金合同生效少于2个月，可以并入下一个会计年度披露；
3、基金核算以人民币为记账本位币，以人民币元为记账单位；
4、会计制度执行国家有关会计制度；
5、本基金合并层面各项可辨认资产和负债的后续计量模式
本基金合并层面可辨认资产主要是投资性房地产等，可辨认负债主要是金融负
债，其后续计量模式如下：
（1）投资性房地产
投资性房地产包括已出租的土地使用权和建筑物，以及持有并准备增值后转
让的土地使用权，以成本进行初始计量。与投资性房地产有关的后续支出，在相
关的经济利益很可能流入本基金且其成本能够可靠的计量时，计入投资性房地产
成本；否则，于发生时计入当期损益。
本基金对所有投资性房地产采用成本模式进行后续计量，采用年限平均法对
其计提折旧/摊销。
对投资性房地产的折旧年限、预计净残值率和折旧方法于每年年度终了进行
复核并作适当调整。
当投资性房地产被处置或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利
益时，终止确认该项投资性房地产。投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处
置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。
当投资性房地产的可收回金额低于其账面价值时，账面价值减记至可收回金
额。
在符合《企业会计准则第3号——投资性房地产》（即有确凿证据证明公允价
值持续可靠计量）、《企业会计准则第28号——会计政策、会计估计变更和差错
更正》和最大限度保护基金份额持有人利益的前提下，如不动产项目资产公允价
值显着高于账面价值，为了向基金份额持有人提供更可靠、更相关的会计信息，经持
有人大会同意并公告，基金管理人可以将相关资产计量从成本模式调整为公允价值模
式。
（2）金融资产
本基金的金融资产于初始确认时根据本基金管理金融资产的业务模式和金融资产
的合同现金流量特征分类为：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产、以摊
余成本计量的金融资产。金融资产在初始确认时，以公允价值计量。但是因销售商品或
提供服务等产生的应收账款未包含重大融资成分或不考虑不超过一年的融资成分的，按
照交易价格进行初始计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，相
关交易费用直接计入当期损益，其他类别的金融资产相关交易费用计入其初始确认金额。
（3）金融负债
金融负债于初始确认时分类为以摊余成本计量的金融负债和以公允价值
计量且其变动计入当期损益的金融负债。本基金的金融负债主要为以摊余成本
计量的金融负债，包括应付账款、其他应付款及借款等。该类金融负债按其公
允价值扣除交易费用后的金额进行初始计量，并采用实际利率法进行后续计量。
当金融负债的现时义务全部或部分已经解除时，本基金终止确认该金融负债或
义务已解除的部分。终止确认部分的账面价值与支付的对价之间的差额，计入当
期损益。
6、本基金独立建账、独立核算；
7、基金管理人及基金托管人各自保留完整的会计账目、凭证并进行日常的会
计核算，按照有关规定编制基金会计报表；
8、基金托管人定期与基金管理人就基金的会计核算、报表编制等进行核对并
确认；
9、基金应按照法律法规、企业会计准则及中国证监会相关规定进行资产负债
确认计量，编制不动产合并及单独财务报表，财务报表至少包括资产负债表、利
润表、现金流量表、所有者权益变动表及报表附注。
（十二）基金财务报表与报告的编制和复核时间要求
1、报表与报告的编制
基金管理人应当在每个季度结束之日起15个工作日内完成基金季度报告的编
制；在上半年结束之日起两个月内完成基金中期报告的编制；在每年结束之日
起三个月内完成基金年度报告的编制。基金年度报告中的财务会计报告应当经
过符合《中华人民共和国证券法》规定的会计师事务所审计。基金合同生效不
足两个月的，基金管理人可以不编制当期季度报告、中期报告或者年度报告。
2、报表与报告的复核
基金管理人应及时完成报表编制，将有关报表提供基金托管人复核；基金
托管人在收到基金管理人编制的基金财务报表后，应复核报表数据的计算是否
有依据。如有异议，应及时通知基金管理人共同查出原因，进行调整，调整以国
家有关规定为准。
基金管理人应留足充分的时间，便于基金托管人复核相关报表及报告，基
金托管人复核后应及时向基金管理人确认。
（十三）基金的年度审计
1、基金管理人聘请与基金管理人、基金托管人相互独立的符合《中华人民共
和国证券法》规定的会计师事务所及其注册会计师对本基金的年度财务报表进行
审计。
2、会计师事务所更换经办注册会计师，应事先征得基金管理人同意。
3、基金管理人认为有充足理由更换会计师事务所，须通报基金托管人。更换会
计师事务所需按照有关规定在规定媒介公告。
（十四）基金管理人应在编制中期报告或者年度报告之前及时向基金托管人
提供基金业绩比较基准的基础数据和编制结果（如有）。
六、基金份额持有人名册的保管
基金份额持有人名册至少应包括基金份额持有人的名称和持有的基金份
额。基金份额持有人名册由基金登记机构根据基金管理人的指令编制和保管，
保存期限不低于法律法规规定的最低期限。基金管理人和基金托管人应分别保
管基金份额持有人名册，保存期不少于法律法规规定的最低期限。如不能妥善保
管，则按相关法规承担责任。
在基金托管人要求或编制中期报告和年度报告前，基金管理人应将基金
持有人名册扫描件送交基金托管人，不得无故拒绝或延误提供，并保证其的真
实性、准确性和完整性。基金托管人不得将所保管的基金份额持有人名册用于
基金托管业务以外的其他用途，并应遵守保密义务。
七、争议解决方式
双方当事人同意，因本托管协议而产生的或与本托管协议有关的一切争议，
如经友好协商未能解决的，任何一方均有权将争议提交深圳国际仲裁院，按照
该机构届时有效的仲裁规则进行仲裁。仲裁地点为深圳市。仲裁裁决是终局的，
对双方当事人均有约束力，除非仲裁裁决另有规定，仲裁费由败诉方承担。
争议处理期间，双方当事人应恪守基金管理人和基金托管人职责，各自继
续忠实、勤勉、尽责地履行基金合同和本托管协议规定的义务，维护基金份额
持有人的合法权益。
本协议受中国法律（为本托管协议之目的，不包括香港特别行政区、澳门
特别行政区和台湾地区法律）管辖并从其解释。
八、托管协议的变更、终止与基金财产的清算
（一）托管协议的变更程序
本协议双方当事人经协商一致，可以对协议进行修改。修改后的新协议，
其内容不得与基金合同的规定有任何冲突。基金托管协议的变更应报中国证监会
备案。
（二）基金托管协议终止出现的情形
1、基金合同终止；
2、基金托管人解散、依法被撤销、破产或由其他基金托管人接管基金托管业
务；
3、基金管理人解散、依法被撤销、破产或由其他基金管理人接管基金管理业
务；
4、发生法律法规或基金合同规定的终止事项。
（三）基金财产的清算
1、基金财产清算小组：自出现基金合同终止事由之日起30个工作日内成立清算
小组，基金管理人组织基金财产清算小组并在中国证监会的监督下进行基金财
产清算。
2、基金财产清算小组组成：基金财产清算小组成员由基金管理人、基金托
管人、具有从事证券相关业务资格的注册会计师、律师以及中国证监会指定的
人员组成。基金财产清算小组可以聘用必要的工作人员。
3、基金财产清算小组职责：基金财产清算小组负责基金财产的保管、清理、
估价、变现和分配，并按照法律法规规定和基金合同约定履行信息披露义务。
基金财产清算小组可以依法进行必要的民事活动。
4、基金财产清算程序：
（1）基金合同终止情形出现时，由基金财产清算小组统一接管基金；
（2）对基金财产和债权债务进行清理和确认；
（3）对基金财产进行会计核算和变现；
（4）制作清算报告；
（5）聘请会计师事务所对清算报告进行外部审计，聘请律师事务所对清算
报告出具法律意见书；
（6）将清算报告报中国证监会备案并公告；
（7）对基金剩余财产进行分配。
5、基金财产清算的期限为24个月，但因本基金所持不动产资产支持证券或其
他证券的流动性受到限制而不能及时变现的，清算期限相应顺延。
6、基金清算涉及不动产项目处置的，基金管理人应当遵循基金份额持有人利益
优先的原则，按照法律法规规定专业审慎处置资产，并尽快完成剩余财产的分配。
资产处置期间，清算小组应当按照法律法规规定和基金合同约定履行信息披露义
务。
（四）清算费用
清算费用是指基金财产清算小组在进行基金清算过程中发生的所有合理
费用，清算费用由基金财产清算小组优先从基金财产中支付。
（五）基金财产清算剩余资产的分配
依据基金财产清算的分配方案，将基金财产清算后的全部剩余资产扣除基
金财产清算费用、交纳所欠税款并清偿基金债务后，按基金份额持有人持有的
基金份额比例进行分配。
（六）基金财产清算的公告
清算过程中的有关重大事项须及时公告；基金财产清算报告经符合《中华
人民共和国证券法》规定的会计师事务所审计并由律师事务所出具法律意见书
后报中国证监会备案并公告。基金财产清算公告于基金财产清算报告报中国证
监会备案后5个工作日内由基金财产清算小组进行公告。基金财产清算小组应
当将清算报告登载在规定网站上，并将清算报告提示性公告登载在规定报刊上。
（七）基金财产清算账册及文件的保存
基金财产清算账册及有关文件由基金托管人保存，保存期限不低于法律
法规的规定。
平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书（草案）
附件八、本次发行参与机构的基本情况
附件八、本次发行参与机构的基本情况
一、基金管理人
（一）基金管理人概况
名称：平安基金管理有限公司
住所：深圳市福田区福田街道益田路5033号平安金融中心34层
法定代表人：罗春风
设立日期：2011年1月7日
批准设立机关及批准设立文号：中国证监会证监许可〔2010〕1917号
组织形式：有限责任公司（中外合资）
注册资本：人民币130,000万元
存续期限：持续经营
联系人：马杰
联系电话：0755-22623179
（二）股东名称、股权结构及持股比例
表1-2平安基金注册资本及股权信息
股东名称 出资额（万元） 出资比例
平安信托有限责任公司 88,647 68.19%
大华资产管理有限公司 22,763 17.51%
三亚盈湾旅业有限公司 18,590 14.30%
合计 130,000 100%
（三）不动产基金管理部门
为开展不动产基金业务，基金管理人设置独立的不动产基金投资管理部门即
不动产投资信托基金（REITs）投资部。不动产投资信托基金（REITs）投资部已
配备了不少于3名具有5年以上不动产项目运营或不动产项目投资管理经验的主
要负责人员，其中至少2名具备5年以上不动产项目运营经验。
（四）主要人员情况
1、董事及高级管理人员
（1）董事会成员
罗春风先生，董事长，博士，高级经济师，曾任职中华全国总工会国际部干
部、平安保险集团办公室主任助理、平安人寿广州分公司副总经理、平安人寿总
公司人事行政部/培训部总经理、平安保险集团品牌宣传部总经理、平安人寿北
京分公司总经理、平安基金管理有限公司副总经理、平安基金管理有限公司总经
理。现任平安基金管理有限公司董事长，兼任深圳平安汇通投资管理有限公司执
行董事。
肖宇鹏先生，董事，学士，曾任职中国证监会系统、平安基金管理有限公司
督察长。现任平安基金管理有限公司总经理，兼任公司财务负责人。
张智淳女士，董事，学士，曾任职中国平安人寿保险股份有限公司企划部计
划管理岗/精算岗、中国平安保险（集团）股份有限公司企划精算部企划室经理、
企划精算部总经理助理、中国平安财产保险股份有限公司市场企划部副总经理、
中国平安保险（集团）股份有限公司企划部副总经理、企划部总经理、中国平安
财产保险股份有限公司共同资源中心财企负责人、总经理助理、首席投资官、财
务负责人、董事会秘书、中国平安保险（集团）股份有限公司首席财务官（财务
负责人），现任中国平安保险（集团）股份有限公司总经理助理兼审计责任人，
兼任中国平安财产保险股份有限公司董事、平安证券股份有限公司董事、平安科
技（深圳）有限公司董事、深圳平安综合金融服务有限公司董事、平安国际融资
租赁有限公司董事、平安养老保险股份有限公司董事。
孙建平先生，董事，硕士，曾任职上海沪东造船厂、平安保险深圳上步分公
司水险业务部室主任、平安保险总公司涉外业务部总经理助理、平安产险深圳分
公司副总经理、平安产险总公司车险部总经理、平安产险广东分公司副总经理、
平安产险总公司协理、副总经理、总经理、董事长兼CEO，现任中国平安保险（集
团）股份有限公司首席人力资源执行官，兼任深圳平安综合金融服务有限公司董
事、平安科技（深圳）有限公司董事、平安证券股份有限公司董事、平安健康保
险股份有限公司董事、平安（深圳）金融教育培训中心法定代表人、理事长、理
事。
路昊阳先生，董事，硕士，曾任职交通银行股份有限公司风险管理经理、中
国平安保险（集团）股份有限公司资产配置部总经理、平安基金管理有限公司
MOM投资中心总经理、中国平安保险（集团）股份有限公司资产配置部总监，
现任中国平安保险（集团）股份有限公司副首席投资官，兼任平安养老保险股份
有限公司董事。
张志坚先生，董事，学士，曾任职新加坡大华银行零售银行业务副经理、
UOBB证券（印尼）董事兼主管、新加坡大华银行上海分行副行长、行长、大华
银行（中国）有限公司上海分行行长兼中国区企业与商业部主管，现任大华银行
集团外国直接投资咨询与机构合作统筹部董事总经理兼主管，兼任大华银行越南
分行成员委员会成员。
张文杰先生，董事，学士，曾任职新加坡政府投资公司“特别投资部门”首
席投资员、大华资产管理有限公司组合经理、国际股票和全球科技团队主管，现
任大华资产管理有限公司执行董事及首席执行长，兼任大华资产管理（泰国）有
限公司董事、大华资产管理（马来西亚）有限公司董事、大华资产管理（中国台
湾）有限公司董事。
彭利女士，职工董事，硕士，曾任职中国平安人寿保险股份有限公司财务部
财务岗、中国平安保险（集团）股份有限公司资金管理部室主任、财务部室主任、
财务部副总经理、财务部部门总监。现任平安基金管理有限公司财务企划部总经
理。
薛世峰先生，独立董事，硕士，曾任职江西省行政学院老师、深圳市龙岗镇
投资管理公司投资部部长、龙岗实业股份有限公司总经理、法定代表人、深圳市
鑫德莱实业有限公司总经理助理兼房地产部部长、监事会主席、法律顾问，后加
入广东万乘律师事务所任专职律师，现任广东宏泰律师事务所高级合伙人、专职
律师，兼任广东惠来农村商业银行股份有限公司独立董事。
李娟娟女士，独立董事，学士，曾任职安徽商业高等专科学校教师、深圳兴
粤会计师事务所项目经理、深圳职业技术学院经济系教师、会计专业主任、深圳
职业技术学院计财处处长、深圳职业技术学院经济学院副院长，现任深圳明阳电
路科技股份有限公司独立董事、深圳市道尔顿电子材料股份有限公司独立董事。
刘雪生先生，独立董事，硕士，曾任职深圳蛇口中华会计师事务所审计员、
深圳华侨城集团会计师、财务经理、子公司副总经理、总会计师、深圳市注册会
计师协会部门临时负责人、秘书长助理、秘书长，现任佳兆业集团控股有限公司
独立董事、深圳市杰普特光电股份有限公司独立董事、奥士康科技股份有限公司
独立董事。
潘汉腾先生，独立董事，学士，曾任职新加坡赫乐财务有限公司助理经理、
新加坡花旗银行副总裁、新加坡大华银行高级执行副总裁，现任UOL GROUP
LIMITED独立董事。
（2）公司高级管理人员
罗春风先生，详见本节“（1）董事会成员”。
肖宇鹏先生，详见本节“（1）董事会成员”。
陈特正先生，学士。曾任职深圳发展银行支行行长、深圳分行信贷风控部总
经理，平安银行深圳分行信贷审批部总经理、沈阳分行行长助理兼风控总监，平
安基金管理有限公司督察长。现任平安基金管理有限公司风控负责人。
王金涛先生，学士。曾任职中国平安人寿保险股份有限公司北京分公司企划
部主任，经理、平安基金筹备组渠道销售部经理、深圳平安汇通投资管理有限公
司业务中心总经理、公司副总经理、公司总经理。现任平安基金管理有限公司总
经理助理。
李海波先生，硕士。曾任职南方基金管理股份有限公司监察稽核部总监助理，
平安基金管理有限公司法律合规监察部负责人。现任平安基金管理有限公司督察
长。
游自强先生，学士。曾任职平安科技深圳有限公司产险系统开发部，前海保
险交易中心（深圳）股份有限公司信息技术部，平安基金管理有限公司系统规划
总监、信息技术执行总经理、信息技术中心负责人。现任平安基金管理有限公司
信息技术负责人。
2、为管理不动产基金配备的主要负责人员情况
（1）基金经理
张雷先生，管理学学士。曾先后担任华夏幸福基业股份有限公司高级产业经
理/项目负责人、保定市长城智能科技有限公司产业促进高级经理、万科北京区
域企服运营合伙人。2022年3月加入平安基金管理有限公司，担任REITs投资
部投资运营高级经理，现拟任本基金运营管理基金经理。
王俪颖女士，对外经济贸易大学本科。曾担任普华永道会计师事务所特殊普
通合伙高级审计师。2016年2月加入深圳平安汇通投资管理有限公司（平安基
金管理有限公司全资子公司），担任资产证券化业务经理、资产证券化业务副总
监。2023年11月调入平安基金管理有限公司REITs投资部，担任REITs投资部
副总监、REITs投资部执行总经理，现拟任本基金投资管理基金经理。
王光跃先生，天津大学本科，上海交通大学硕士，FRM和法律职业资格，一
级建造师和造价工程师执业资格。曾先后担任景瑞地产（集团）有限公司项目总
监、上海歌斐资产管理有限公司高级经理。2015年9月加入深圳平安汇通投资
管理有限公司（平安基金管理有限公司全资子公司）担任风控中心投后总监。2022
年11月调入平安基金管理有限公司MOM投资部任投后高级副总监，2025年9月
调入REITs投资部，现拟任本基金运营管理基金经理。
（2）主要不动产专业研究人员
张雷先生，管理学学士。曾先后担任华夏幸福基业股份有限公司高级产业经
理/项目负责人、保定市长城智能科技有限公司产业促进高级经理、万科北京区
域企服运营合伙人。2022年3月加入平安基金管理有限公司，担任REITs投资
部投资运营高级经理，现拟任本基金运营管理基金经理。
3、上述人员之间均不存在近亲属关系。
（五）基金管理人的职责
1、根据《基金法》《公募基金运作办法》《基础设施基金指引》及其他有
关规定，基金管理人的权利包括但不限于：
（1）依法募集资金；
（2）自基金合同生效之日起，根据法律法规和基金合同独立运用并管理基
金财产；
（3）按照有关规定运营管理不动产项目；
（4）依照基金合同收取基金管理人的管理费以及法律法规规定或中国证监
会批准的其他费用；
（5）发行和销售基金份额；
（6）按照规定召集基金份额持有人大会；
（7）在基金托管人更换时，提名新的基金托管人；
（8）选择、更换基金销售机构，对基金销售机构的相关行为进行监督和处
理；
（9）担任或委托其他符合条件的机构担任基金登记机构办理基金登记业务
并获得基金合同规定的费用；
（10）依据基金合同及有关法律规定决定基金收益的分配方案；
（11）依照法律法规为基金的利益行使因基金财产投资于证券所产生的权利；
（12）依照法律法规为基金的利益直接或间接对相关投资标的行使相关权利，
包括但不限于：
1）不动产资产支持证券持有人享有的权利，包括：决定专项计划扩募、决
定延长专项计划期限或提前终止专项计划、决定修改专项计划法律文件重要内容、
决定专项计划分配相关安排及资产支持证券持有人享有的其他权利；
2）项目公司股东享有的权利，包括：决定项目公司的经营方针和投资计划、
审议批准项目公司的年度财务预算方案和决算方案、派员负责不动产项目公司财
务管理，以及通过专项计划间接行使对项目公司所享有的其他权利等；
为免疑义，前述事项如涉及应由基金份额持有人大会决议的事项的，基金管
理人应当在基金份额持有人大会决议范围内行使相关权利；
（13）在法律法规允许的前提下，为基金的利益依法为基金进行融资；
（14）以基金管理人的名义，代表基金份额持有人的利益行使诉讼权利或者
实施其他法律行为；
（15）选择、更换律师事务所、会计师事务所、评估机构、财务顾问、证券
经纪商、做市商或其他为基金提供服务的外部机构；
（16）选择运营管理机构，并依据基金合同解聘、更换运营管理机构；
（17）委托运营管理机构运营管理不动产项目的，派员负责不动产项目财务
管理，监督、检查运营管理机构履职情况；
（18）基金管理人可以根据投资管理需要，设置不动产基金投资运营委员会，
关于本基金投资运营委员会的职权范围、人员构成、议事规则等详见本基金招募
说明书；
（19）行使相关法律法规、部门规章、规范性文件及证券交易所有关规则未
明确行使主体的权利，包括决定金额（连续12个月内累计发生金额）占基金净
资产20%及以下的不动产项目购入或出售事项（不含扩募）、决定不动产基金直
接或间接对外借入款项、决定本基金成立后金额不超过本基金净资产5%的关联
交易（连续12个月内累计发生金额）等；
（20）在符合有关法律、法规的前提下，制订和调整有关基金询价、定价、
认购、非交易过户等业务相关规则；
（21）法律法规及中国证监会规定的和基金合同约定的其他权利。
2、根据《基金法》《公募基金运作办法》《基础设施基金指引》及其他有
关规定，基金管理人的义务包括但不限于：
（1）制定完善的尽职调查内部管理制度，建立健全业务流程；
（2）依法募集资金，办理或者委托经中国证监会认定的其他机构代为办理
基金份额发售的路演推介、询价、定价、配售以及基金份额的登记事宜等；
（3）办理基金备案手续；
（4）自基金合同生效之日起，以诚实信用、谨慎勤勉的原则管理和运用基
金财产；
（5）配备足够的具有专业资格的人员进行基金投资分析、决策，以专业化
的经营方式管理和运作基金财产；
（6）按照法律法规规定和基金合同约定专业审慎运营管理不动产项目，主
动履行不动产项目运营管理职责，也可根据《基础设施基金指引》委托运营管理
机构负责部分运营管理职责，但依法应承担的责任不因委托而免除；
（7）建立健全内部风险控制、监察与稽核、财务管理及人事管理等制度，
保证所管理的基金财产和基金管理人的财产相互独立，对所管理的不同基金分别
管理，分别记账，进行证券投资；
（8）除依据《基金法》、基金合同及其他有关规定外，不得利用基金财产
为自己及任何第三人谋取利益，不得委托第三人运作基金财产；
（9）依法接受基金托管人的监督；
（10）按照法律法规、企业会计准则及中国证监会、中国证券投资基金业协
会等相关规定进行资产负债确认计量，编制中期和年度合并及单独财务报表；
（11）编制基金季度报告、中期报告、年度报告与临时报告；
（12）严格按照《基金法》、基金合同及其他有关规定，履行信息披露及
报告义务；
（13）保守基金商业秘密，不泄露基金投资计划、投资意向等。除《基金法》、
基金合同及其他有关规定另有规定外，在基金信息公开披露前应予保密，不向他
人泄露，但向监管机构、司法机构或因审计、法律等外部专业顾问提供服务而向
其提供的情况除外；
（14）按基金合同的约定确定基金收益分配方案，及时向基金份额持有人分
配基金收益；
（15）依据《基金法》、基金合同及其他有关规定召集基金份额持有人大会
或配合基金托管人、基金份额持有人依法召集基金份额持有人大会；
（16）按规定保存基金财产管理业务活动的会计账册、报表、记录和其他相
关资料不低于法律法规规定的最低期限；按规定保留路演、定价、配售等过程中
的相关资料不低于法律法规规定的最低期限并存档备查，包括推介宣传材料、路
演现场录音等，且能如实、全面反映询价、定价和配售过程；
（17）确保需要向基金投资者提供的各项文件或资料在规定时间发出，并且
保证投资者能够按照基金合同规定的时间和方式，随时查阅到与基金有关的公开
资料，并在支付合理成本的条件下得到有关资料的复印件；
（18）组织并参加基金财产清算小组，参与基金财产的保管、清理、估价、
变现和分配；基金清算涉及不动产项目处置的，应遵循基金份额持有人利益优先
的原则，按照法律法规规定进行资产处置，并尽快完成剩余财产的分配；
（19）面临解散、依法被撤销或者被依法宣告破产时，及时报告中国证监会
并通知基金托管人；
（20）因违反基金合同导致基金财产的损失或损害基金份额持有人合法权益
时，应当承担赔偿责任，其赔偿责任不因其退任而免除；
（21）监督基金托管人按法律法规和基金合同规定履行义务，如认为基金托
管人违反基金合同及有关法律规定，应呈报中国证监会和其他监管部门，并采取
必要措施保护基金投资者的利益；
（22）基金托管人违反基金合同造成基金财产损失时，应为基金份额持有人
利益向基金托管人追偿；
（23）基金在募集期间未能达到基金的备案条件，基金合同不能生效，基金
管理人将已募集资金并加计银行同期存款利息在基金募集期结束后30日内退还
基金认购人；
（24）执行生效的基金份额持有人大会的决议；
（25）建立并保存基金份额持有人名册；
（26）法律法规及中国证监会规定的和基金合同约定的其他义务。
（六）基金管理人的承诺
1、基金管理人关于遵守法律法规的承诺
（1）本基金管理人承诺严格遵守现行有效的相关法律法规、规章、基金合
同和中国证监会的有关规定，建立健全内部控制制度，采取有效措施，防止违反
现行有效的有关法律法规、规章、基金合同和中国证监会有关规定的行为发生。
（2）本基金管理人承诺严格遵守《中华人民共和国证券法》（简称“《证
券法》”）《基金法》及有关法律法规，建立健全内部控制制度，采取有效措施，
防止下列行为发生：
1）将其固有财产或者他人财产混同于基金财产从事证券投资；
2）不公平地对待其管理的不同基金财产；
3）利用基金财产为基金份额持有人以外的第三人谋取利益；
4）向基金份额持有人违规承诺收益或者承担损失；
5）侵占、挪用基金财产；
6）泄露因职务便利获取的未公开信息、利用该信息从事或者明示、暗示他
人从事相关的交易活动；
7）玩忽职守，不按照规定履行职责；
8）法律、行政法规和中国证监会禁止的其他行为。
2、基金经理承诺
（1）依照有关法律法规和基金合同的规定，本着敬业、诚信和谨慎的原则
为基金份额持有人谋取最大利益；
（2）不协助、接受委托或以其他任何形式为其他组织或个人进行证券交易，
不利用职务之便为自己或任何第三者谋取利益；
（3）不违反现行有效的法律法规、规章、基金合同和中国证监会的有关规
定，不泄露在任职期间知悉的有关证券、基金的商业秘密、尚未依法公开的基金
投资内容、基金投资计划等信息；
（4）不从事损害基金财产和基金份额持有人利益的证券交易及其他活动。
3、不动产项目管理部门主要负责人承诺
（1）依照有关法律法规和基金合同的规定，本着谨慎的原则为基金份额持
有人谋取最大利益；
（2）不利用职务之便为自己、代理人、代表人、受雇人或任何第三人谋取
不当利益；
（3）不泄露在任职期间知悉的有关证券、基金的商业秘密，尚未依法公开
的基金投资内容、基金投资计划等信息。
（七）基金管理人的内部控制制度
为保证公司规范化运作，有效地防范和化解经营风险，促进公司诚信、合法、
有效经营，保障基金份额持有人利益，维护公司及公司股东的合法权益，基金管
理人建立了科学、严密、高效的内部控制体系。
1、公司内部控制的总体目标
（1）保证公司经营管理活动的合法合规性；
（2）保证基金份额持有人的合法权益不受侵犯；
（3）实现公司稳健、持续发展，维护股东权益；
（4）促进公司全体员工恪守职业操守，正直诚信，廉洁自律，勤勉尽责；
（5）保护公司最重要的资本：公司声誉。
2、公司内部控制遵循的原则
（1）全面性原则：内部控制必须覆盖公司的所有部门和岗位，渗透各项业
务过程和业务环节，并普遍适用于公司每一位职员；
（2）审慎性原则：内部控制的核心是有效防范各种风险，公司组织体系的
构成、内部管理制度的建立都要以防范风险、审慎经营为出发点；
（3）相互制约原则：公司设置的各部门、各岗位权责分明、相互制衡；
（4）独立性原则：公司根据业务的需要设立相对独立的机构、部门和岗位；
公司内部部门和岗位的设置必须权责分明；
（5）有效性原则：各种内部管理制度具有高度的权威性，应是所有员工严
格遵守的行动指南；执行内部管理制度不能有任何例外，任何人不得拥有超越制
度或违反规章的权力；
（6）适时性原则：内部控制应具有前瞻性，并且必须随着公司经营战略、
经营方针、经营理念等内部环境的变化和国家法律法规、政策制度等外部环境的
改变及时进行相应的修改和完善；
（7）成本效益原则：公司运用科学化的经营管理方法降低运作成本，提高
经济效益，力争以合理地控制成本达到最佳的内部控制效果；
（8）防火墙原则：公司基金资产、自有资产、其他资产的运作应当分离，
基金投资研究、决策、执行、清算、评估等部门和岗位，应当在物理上和制度上
适当隔离。
3、内部控制的制度体系
公司制定了合理、完备、有效并易于执行的制度体系。公司制度体系由不同
层面的制度构成。按照其效力大小分为四个层面：第一个层面是公司内部控制大
纲，它是公司制定各项规章制度的纲要和总揽；第二个层面是公司基本管理制度，
包括风险控制制度、投资管理制度、基金会计制度、信息披露制度、监察稽核制
度、信息技术管理制度、公司财务制度、资料档案制度、业绩评估考核制度和紧
急应变制度；第三个层面是部门业务规章，是在基本管理制度的基础上，对各部
门的主要职责、岗位设置、岗位责任、操作守则等的具体说明；第四个层面是业
务操作手册，是各项具体业务和管理工作的运行办法，是对业务各个细节、流程
进行描述和约束。它们的制订、修改、实施、废止应该遵循相应的程序，每一层
面的内容不得与其以上层面的内容相违背。公司重视对制度的持续检验，结合业
务的发展、法规及监管环境的变化以及公司风险控制的要求，不断检讨和增强公
司制度的完备性、有效性。
4、关于授权、研究、投资、交易等方面的控制点
（1）授权制度
公司的授权制度贯穿于整个公司活动。股东会、董事会和管理层必须充分履
行各自的职权，健全公司逐级授权制度，确保公司各项规章制度的贯彻执行；各
项经济经营业务和管理程序必须遵从管理层制定的操作规程，经办人员的每一项
工作必须是在业务授权范围内进行。公司重大业务的授权必须采取书面形式，授
权书应当明确授权内容和时效。公司授权要适当，对已获授权的部门和人员应建
立有效的评价和反馈机制，对已不适用的授权应及时修改或取消授权。
（2）公司研究业务
研究工作应保持独立、客观，不受任何部门及个人的不正当影响；建立严密
的研究工作业务流程，形成科学、有效的研究方法；建立投资产品备选库制度，
研究部门根据投资产品的特征，在充分研究的基础上建立和维护备选库。建立研
究与投资的业务交流制度，保持畅通的交流渠道；建立研究报告质量评价体系，
不断提高研究水平。
（3）基金投资业务
基金投资应确立科学的投资理念，根据决策的风险防范原则和效率性原则制
定合理的决策程序；在进行投资时应有明确的投资授权制度，并应建立与所授权
限相应的约束制度和考核制度。建立严格的投资禁止和投资限制制度，保证基金
投资的合法合规性。建立投资风险评估与管理制度，将重点投资限制在规定的风
险权限额度内；对于投资结果建立科学的投资管理业绩评价体系。
（4）交易业务
建立集中交易室和集中交易制度，投资指令通过集中交易室完成；应建立交
易监测系统、预警系统和交易反馈系统，完善相关的安全设施；集中交易室应对
交易指令进行审核，建立公平的交易分配制度，确保各基金利益的公平；交易记
录应完善，并及时进行反馈、核对和存档保管；同时应建立科学的投资交易绩效
评价体系。
（5）基金会计核算
公司根据法律法规及业务的要求建立会计制度，并根据风险控制点建立严密
的会计系统，对于不同基金、不同客户独立建账，独立核算；公司通过复核制度、
凭证制度、合理的估值方法和估值程序等会计措施真实、完整、及时地记载每一
笔业务并正确进行会计核算和业务核算。同时还建立会计档案保管制度，确保档
案真实完整。
（6）信息披露
公司建立了完善的信息披露制度，保证公开披露的信息真实、准确、完整。
公司设立了信息披露负责人，并建立了相应的程序进行信息的收集、组织、审核
和发布工作，以此加强对信息的审查核对，使所公布的信息符合法律法规的规定，
同时加强对信息披露的检查和评价，对存在的问题及时提出改进办法。
（7）监察稽核
公司设立督察长，经董事会聘任，报中国证监会相关派出机构认可。根据公
司监察稽核工作的需要，督察长可以列席公司相关会议，调阅公司相关档案，就
内部控制制度的执行情况独立地履行检查、评价、报告、建议职能。督察长定期
和不定期向董事会报告公司内部控制执行情况，董事会对督察长的报告进行审议。
公司设立法律合规监察部开展监察稽核工作，并保证法律合规监察部的独立
性和权威性。公司明确了法律合规监察部及内部各岗位的具体职责，严格制订了
专业任职条件、操作程序和组织纪律。
法律合规监察部强化内部检查制度，通过定期或不定期检查内部控制制度的
执行情况，促使公司各项经营管理活动的规范运行。
公司董事会和管理层充分重视和支持监察稽核工作，对违反法律法规和公司
内部控制制度的，追究有关部门和人员的责任。
5、与不动产基金相关的内部控制制度
公司建立了运行高效、控制严密的内控机制与风险控制体系，制订了科学合
理、切实有效的内部控制与风险控制制度，在既有的内部控制制度体系基础上，
针对不动产基金业务，平安基金已制定与不动产基金相关的风险管理制度、尽职
调查工作指引、立项及内核管理办法、战略配售与限售管理业务指引、信息披露
操作细则、信息披露暂缓指引等，能有效防范和管理业务运作风险与基金投资风
险，充分保护基金份额持有人合法权益。
6、基金管理人关于内部控制制度声明书
（1）基金管理人承诺以上关于内部控制制度的披露真实、准确；
（2）基金管理人承诺根据市场变化和公司业务发展不断完善内部控制制度。
二、基金托管人
（一）基金托管人概况
名称：中国邮政储蓄银行股份有限公司
住所：北京市西城区金融大街3号
办公地址：北京市西城区金融大街3号A座
法定代表人：郑国雨
注册日期：2007年3月6日
批准设立机关和批准设立文号：中国银监会银监复〔2006〕484号
组织形式：股份有限公司
注册资本：人民币1,200.95亿元
存续期间：持续经营
基金托管资格批文及文号：证监许可〔2009〕673号
托管部门联系人：赵得成
电话：010-68857760
（二）主要人员情况
郑国雨，邮政集团董事、总经理、党组副书记；邮储银行董事长、非执行
董事
郑国雨，男，获华中科技大学工商管理硕士学位，自2025年2月起就任邮
储银行董事长、董事。曾任中国银行山西省分行行长、四川省分行行长、中国银
行业务管理总监、中国银行副行长兼任中银通支付商务有限公司董事长、中国工
商银行副行长及战略委员会、社会责任与消费者权益保护委员会和风险管理委员
会委员。
芦苇邮政集团副总经理、党组成员；邮储银行党委书记、执行董事、
行长
芦苇，男，获澳大利亚迪肯大学会计硕士学位。2026年2月起任本行执行
董事、行长。曾任中信银行总行营业部副总经理，总行计划财务部总经理、财务
会计部总经理、资产负债部总经理、香港分行筹备组副组长，总行董事会秘书、
阿尔金银行筹备组副组长，深圳分行行长，总行公司业务总监，副行长，中信信
托总经理、副董事长、董事长，中信银行执行董事、行长等职务。现任邮政集团
副总经理、党组成员；邮储银行党委书记、执行董事、行长。
姚红邮储银行执行董事、副行长、首席风险官
姚红，女，获湖南大学管理学硕士学位，高级经济师。2006年12月起任本
行副行长并于2016年8月起任本行执行董事，2023年5月起兼任本行首席风险
官。曾任邮电部邮政储汇局储蓄业务处副处长，国家邮政局邮政储汇局储蓄业务
处处长及局长助理等职务。目前兼任中国支付清算协会副会长。
徐学明邮储银行副行长
徐学明，男，获北京大学高级管理人员工商管理硕士学位，高级经济师。2013
年1月起任本行副行长。曾任北京市邮政储汇局副局长，北京市邮政管理局公众
服务处处长，北京市西区邮电局局长，北京市邮政管理局副局长，北京市邮政公
司副总经理，本行北京分行行长及本行董事会秘书等职务。目前兼任中邮证券有
限责任公司董事、邮乐控股公司董事和中国银行业协会东方银行业高级管理人员
研修院理事。
杜春野副行长、董事会秘书、联席公司秘书
杜春野，男，获北京邮电大学工商管理硕士学位，高级经济师。2017年3
月起任本行联席公司秘书，2017年4月起任本行董事会秘书，2020年7月起任
本行副行长。曾任邮政集团总经理办公室副经理、经理，本行办公室总经理、北
京分行副行长、深圳分行行长，北京分行行长等职务。目前兼任中国上市公司协
会会员副会长、第四届董事会秘书专业委员会主任委员和第一届可持续发展专业
委员会副主任委员。
牛新庄邮储银行副行长、首席信息官
牛新庄，男，获南京航空航天大学管理学硕士学位。2020年7月起任本行
首席信息官，2023年6月起任本行副行长。曾任中国民生银行总行科技开发部
总经理助理、副总经理、总经理，信息科技部总经理，民生科技有限公司执行董
事、总经理，本行金融科技创新部总经理等职务。目前兼任中国银行业协会信息
科技与数字金融专业委员会第二届常务委员会主任。
胡健泼邮储银行纪委书记
胡健泼，男，获北京大学法律硕士学位。2024年10月起任本行纪委书记。
曾任最高人民检察院检察员、处长、二级高级检察官；中央纪委国家监委处长、
二级巡视员等职务。现任中央纪委国家监委驻中国邮政集团有限公司纪检监察组
副组长。
梁世栋邮储银行零售业务总监
梁世栋，男，获中国科学技术大学管理学博士学位，研究员。2023年7月
起任本行零售业务总监。曾任中国建设银行风险管理部副处长、处长，中国人民
银行金融稳定局副局长，中国银行间市场交易商协会党委委员，国新国际有限公
司董事，本行首席风险官、风险管理部总经理等职务；曾兼任巴塞尔委员会（BCBS）
政策制定委员会委员，金融稳定理事会（FSB）指导委员会委员，中华全国青年
联合会第十二届委员会委员。目前兼任中国银联公司第八届董事和中国钱币学会
常务理事。
（三）不动产基金托管业务主要人员情况
李开贞，总行托管业务部总经理。1996年8月参加工作，曾任汉中市邮政
局副局长；陕西省邮政储汇局副局长、工会主席；邮储银行陕西省分行副行长、
纪委书记；邮储银行青海省分行党委书记、行长。2022年8月起至今任邮储银
行总行托管业务部总经理，拥有全面的业务经历及深厚的管理经验。
韩笑微，总行托管业务部副总经理。1996年9月参加工作，曾任黑龙江省
邮政储汇主任助理、副主任；邮储银行黑龙江省分行个人业务二部副主任；邮储
银行总行代理托管部主任科员、业务处副处长；邮储银行总行托管业务部风险管
理处副处长、处长。2020年7月起至今任邮储银行总行托管业务部副总经理，
拥有丰富的业务管理经验。
张立学，总行托管业务部副总经理。2002年8月参加工作，曾任北京邮政
储汇局储汇业务二部业务主管；邮储银行北京分行个人业务二部业务主管；邮储
银行北京分行通州区支行行长助理；邮储银行总行托管业务部资产托管处副处长、
处长；2023年8月起至今任邮储银行总行托管业务部副总经理，拥有丰富的业
务管理经验。
（四）基金托管业务经营情况
邮储银行于2009年7月经中国证监会和中国银监会联合批准，获得证券投
资基金托管业务资格，成为全国第16家托管银行。邮储银行凭借专业的托管团
队、高效的托管业务系统、规范的管理制度、健全的内控体系和快捷的业务办理
模式，为合作伙伴提供资产保管、账户管理、资金清算、会计核算、投资监督、
信息披露等安全、高效、专业、全面的托管服务，获得合作机构的广泛认可与一
致好评。
自2009年业务开办以来，邮储银行托管规模连续六年翻倍增长，目前邮储
银行形成了涵盖证券投资基金、基金公司客户资产管理、证券公司客户资产管理、
银行理财、信托计划、股权投资基金、保险资金等多类型资产的托管产品体系，
并于2018年、2019年、2020年、2022年、2023年、2024年斩获“金融界中国
年度评选—杰出资产托管银行奖”、东方财富风云榜“2019年度最佳托管银行”
奖、获评中央国债登记结算公司2022、2023、2024、2025年“优秀资产托管机
构”和获评上海清算所2023年优秀结算成员，获2025年金融界“金智奖”“杰
出资产托管服务奖”。
截至2025年末，邮储银行托管规模6.03万亿元，托管规模行业排名连续2
年提升，列第10位，托管中收连续7年跑赢同业，托管中收连续2年实现两位
数增长，在国有行中排名第1，其中公募、专户及QDII1.03万亿元，保险1.56
万亿元，银行理财1.27万亿元，私募1.06万亿元，私募连续多年位居国有行首
位。截至2026年一季度末，托管规模达6.26万亿元。
（五）不动产托管业务经营情况
邮储银行具有丰富的基础设施领域资产管理产品托管经验，第一，托管私募
REITs产品（持有型不动产ABS）1只，西安经发创新工业园持有型不动产资产
支持专项计划；
第二，托管类REITs产品5只，分别为光证资管-光控安石商业地产第3期
西安大融城资产支持专项计划、中联元联-华泰-苏州恒泰二期资产支持专项计划、
华泰海通-元联-苏州恒泰六期资产支持专项计划、国家电投-中国电力能源基础
设施投资和皖资产支持专项计划、国家电投-铝电公司绿电替代绿色碳中和乡村
振兴资产支持专项计划（革命老区）；
第三，托管基础设施私募投资基金3只，分别为攀枝花市火车南站站前基础
设施PPP私募投资基金、梅县新城地下综合管廊等市政基础设施项目融资、勘察、
设计、施工一体化服务采购项目私募投资基金、深圳市深基能建壹号基础设施私
募股权投资基金合伙企业（有限合伙）；
第四，托管相关收费收益权专项计划8只，分别为天风-威海博通供热收费
收益权资产支持专项计划、信达-达州公交收费收益权绿色资产支持专项计划、
华夏幸福固安工业园区新型城镇化PPP项目供热收费收益权资产支持专项计划、
中邮证券-新昌水务自来水收费收益权二期资产支持专项计划等；
第五，托管基础设施保险债权计划14只，分别为中意-青岛地铁3号线基础
设施债权投资计划（一期）、太平洋-宜宾国资标准厂房项目债权投资计划、生
命资产-山东铁投潍烟高铁基础设施债权投资计划（二期）等。
（六）基金托管人的内部控制制度
邮储银行托管组织架构合理，管理制度规范，人员配置齐全。
1、托管组织架构
邮储银行托管业务部为总行一级部门，全部员工拥有大学本科以上学历及基
金从业资格，具备丰富的托管服务经验。邮储银行在全行层面搭建“1+3+N”的
托管服务体系：
1个强总部：秉持“集中化运营、属地化营销”理念，提升总部的服务能力，
发挥专业引领作用，强总部大脑。总行托管业务部下设三个职能处室和托管运营
中心。
3家营销中心：北京、上海、深圳分行托管业务部由“托管运营中心”向“托
管营销服务中心”转型，发挥3家分行区域同业客户资源丰富的优势，加大属地
客户的本地化营销服务，辐射提供区域托管营销支持。
N家营销分行：覆盖全国的36家各省一级分行及附属二级分行、支行。在
托管业务发展基础好的重点分行，配备托管业务专职岗位人员，打造专业化托管
服务团队，提升本地客户专业化服务能力。托管业务组织架构如下：
图2-6-1基金托管人托管业务组织架构
总行托管业务部负责全行托管业务经营管理工作，牵头制定并组织实施全行
托管业务的发展规划；负责全行托管业务监管政策研究与落实，制定全行托管业
务规章制度并监督执行；承担市场开发及重点客户维护工作；承担新业务托管资
格的申请及新产品的研究、推广与培训工作；提供托管业务咨询顾问服务；承担
重点客户托管资产的保管、清算、核算、投资监督、信息披露等运营服务工作；
负责牵头提出托管业务系统需求，配合科技部门完成托管业务系统建设；负责全
行托管业务的风险管理、内控稽核工作；指导分行开展托管业务管理、市场开发、
产品管理及运营管理工作等职责。各处室职责如下：
表2-6-1基金托管人托管业务处室职责表
总行处室 岗位职责
资产托管处 负责全行托管业务的市场开发及客户维护工作；负责全行托管产品营销计划和营销策略的制定、组织实施工作；负责全行托管业务产品品牌建设，开展对外宣传，协助相关部门开展综合营销工作；负责全行托管业务营销管理工作，培训、指导并支持分支机构开展托管业务。
产品管理处 负责开展托管业务市场与行业研究，了解国内外托管业务的发展动态、市场动向、新技术、新产品及最新业务管理信息；牵头开展全行托管业务产品的研发与推广工作；负责建立、维护托管新产品研发和管理工作流程，制定相关业务制度；牵头负责托管业务系统建设和管理，组织开展托管业务系统需求编写与测试
工作。
风险管理处 负责托管业务政策研究与落实，及时传递监管政策和信息；在全行风险管理框架下，组织开展托管业务相关的风险管理和内部控制工作，牵头负责全行托管业务稽核检查、内外部审计的组织协调工作；负责托管合作机构及产品的准入管理，托管业务相关法律文件起草、谈判、审查、签署工作；牵头组织全行托管从业人员资格认证工作。
运营管理处 负责跟踪、落实托管运营监管政策变化，研究制定相应托管运营方案；负责全行托管运营服务标准、流程及制度的制定，组织实施工作；负责全行托管运营管理工作，包括人员培训、业务指导、运营监督检查及质量考核等；承担总行托管产品的资产保管、资金清算、核算与估值、投资监督、信息披露等运营服务工作；配合开展托管业务需求编写、系统测试和上线等工作。
邮储银行开办资产托管业务多年来，已建立了总、分行联动服务机制，能够
快速响应客户需求，凭借专业的托管团队、高效的托管业务系统、规范的管理制
度、健全的内控体系和快捷的业务办理模式，为合作伙伴提供安全、高效、专业、
全面的托管服务，获得合作机构的广泛认可与一致好评。
2、托管业务管理制度
在全行风险管理框架下，结合托管业务特点，邮储银行构建了完善的托管业
务风险管理体系，制定了覆盖风险控制的各个领域的规章制度，形成了包含“业
务制度”、“操作规程”等多层级的制度体系，包括《中国邮政储蓄银行资产托
管业务管理办法》《中国邮政储蓄银行资产托管业务合作机构及产品管理规定》
《中国邮政储蓄银行托管业务内部控制管理办法》《中国邮政储蓄银行托管业务
内部稽核工作规范》《中国邮政储蓄银行资产托管业务合同管理细则》《中国邮
政储蓄银行资产托管业务资金清算操作规程》《中国邮政储蓄银行资产托管业务
会计核算操作规程》《中国邮政储蓄银行资产托管业务投资监督操作规程》等，
对托管业务机构与产品准入、合同签署、反洗钱、系统管理、托管运营服务各环
节等业务流程的风险管控措施做了明确的规范化管理。
3、托管人员配置情况
邮储银行现有专职托管业务从业人员240余人，全部员工拥有大学本科及以
上学历及基金从业资格，80%员工具有三年以上基金从业经历，具备丰富的托管
服务经验。邮储银行托管团队覆盖全国31个省市自治区，全国36家分行均已授
权开办托管业务，同时建立了总分行联动机制，能够快速响应客户需求。
邮储银行高度重视公募REITs业务，全行组建存量资产盘活专项工作组，由
总行行领导担任组长，成员部门包括投资银行部、公司金融部、交易银行部、托
管业务部等，各参与部门明确分工和职责，均设置专职人员对接公募REITs业务。
同时，为保证所托管不动产公募REITs的资产安全，并有效提升服务效率，邮储
银行托管业务部设置公募REITs专属托管团队，总行托管业务部总经理担任团队
负责人，精选具有10年以上托管工作经验的优秀从业人员作为团队成员。依托
严密的风控和内控措施、先进的托管业务系统、完善的应急处置方案，为不动产
公募REITs提供资产保管、资金清算、会计核算、投资监督和信息披露等基础托
管服务，并充分发挥邮政集团和邮储银行内部协同优势，以丰富的增值服务，助
力不动产公募REITs不断提升市场影响力。
（七）托管人的内部托管流程
邮储银行依据法律规定和资金保管协议约定，为不动产公募REITS及不动产
资产支持证券提供包括资产保管、资金清算、会计核算、投资监督、信息披露等
在内的托管服务，服务流程简洁，服务响应速度快，真正做到灵活高效、方便快
捷。具体流程如图所示：
图2-7-1基金托管人托管业务流程示意
1、资产保管
邮储银行拥有营业网点超过4万个，已成为全国网点规模最大、网点覆盖面
最广、客户最多的金融服务机构，可为国开行信贷资产证券化项目提供便利的网
点服务。邮储银行将遵照《中国邮政储蓄银行资产托管业务账户管理规定》相关
要求，为不动产公募REITs及不动产资产支持证券提供以下账户管理服务：
1）账户开立与使用
一是托管账户的开立。邮储银行可为不动产公募REITs及不动产资产支持证
券单独开立托管账户，并对托管账户实行专户管理，确保托管产品资金相互独立、
与邮储银行资产相分离。托管账户为公司专用存款账户，资金的使用仅限于协议
约定的用途，邮储银行根据协议约定审核与执行受托人所送达的划款指令。
二是证券账户的开立，邮储银行可根据托管产品的投资需求，为单个产品单
独开立资金账户、交易所证券账户、银行间账户、基金账户、期货账户等。
三是监管账户开立。邮储银行可根据业务相关要求开立监管账户，用于项目
公司资金监管。
2）托管网银客户端开通
邮储银行具备资产托管网上客户端，可以实现向受托人/投资管理人、委托
人（仅限查询功能）等相关方，提供电子指令传输及查询、电子对账；托管账户
资金余额查询、划款明细查询；银行回单、明细对账单、余额对账单、资金调节
表、托管报告等报表带电子印章的自助下载等功能，满足客户自助办理业务的需
要，同时降低人工操作的差错率，提高数据、信息的发送和反馈速度，提升托管
服务效率。具体流程如图所示：
图2-7-2基金托管人托管网银客户端开通流程
3）印鉴预留
一是账户的预留印鉴，包括受托人财务专用章以及邮储银行被授权人名章。
其中，受托人财务专用章由受托人保管，邮储银行被授权人名章由邮储银行负责
保管。更换预留印鉴时，应事先书面通知，未经双方一致同意，不得更换与账户
有关的预留印鉴。
二是划款指令的预留印鉴，受托人以书面通知的形式向邮储银行提供划款指
令的预留印鉴（加盖受托人公章），邮储银行收到该通知后，将以邮件、传真等
方式与受托人进行确认，受托人的预留印鉴作为邮储银行核对划款指令的依据。
4、闲置资金保值增值
邮储银行可为托管资产提供保值增值服务，主动持续争取行内较高协议存款
利率，满足账户收益性与流动性需求。
2、资金清算
邮储银行托管清算系统直联公司系统，经由邮储银行托管系统执行的指令将
实时送达核心系统，指令执行路径简洁、清算效率高。同时，托管清算具备完备
的多级应急预案体系，确保在特殊事件下为托管资金开辟绿色通道。邮储银行遵
照《中国邮政储蓄银行资产托管业务资金清算操作规程》，根据受托人指令，为
不动产公募REITs及不动产资产支持证券提供投资、费用支付、本金及收益分配
等资金调拨的清算服务。
1）划款指令的送达
对于未授权自动支付的业务类型，管理人在划付保管资金之前需通过电子渠
道、邮件、传真等多种发送划款指令至邮储银行。对于电子渠道指令，邮储银行
托管系统自动校验指令来源，对于邮件、传真发送的指令，邮储银行对预留印鉴
及有权人签字进行审查。
2）划款指令的审核与确认
指令来源真实性审查。邮储银行设置了指令分拣环节，配备指令分拣岗位，
对指令来源进行核查，确保指令来源为管理人授权途径。对于直连方式接收的指
令，邮储银行托管系统自动校验指令来源，非有权发送方发送的指令将被自动认
定为非法。通过加密传真、电子邮件接收的指令，邮储银行将比对委托人/管理
人预留的指令发送传真号码、邮件地址等，非有效发送方发送的指令，邮储银行
将直接认定为无效指令不予执行。
指令关键内容有效性审查。邮储银行将对预留印鉴（或有）、指令金额、收
款方、指令合规性等关键内容进行有效性审查。标准化投资的划款金额应与结算
机构提供的结算数据相符，非标投资的划款金额、收款账户应与投资协议约定相
符。此外，邮储银行将根据资金保管协议约定的投资方向审核划款指令的合规性。
对于划款指令金额、收款账户与交易信息不符的指令，邮储银行不予执行；对于
划款指令不符合协议约定的投资方向及限制的，邮储银行不予执行。
3）划款指令的执行
经形式审核，邮储银行认定划款指令无误的，邮储银行将按照受托人划款指
令规定的时间内，及时执行划款指令，办理资金划拨。划款指令执行完毕后，管
理人可通过深证通、托管网银等电子渠道实时查询指令状态、账户余额及流水，
每日日终邮储银行向管理人提供资金调节表以供查询核对。
3、会计核算
邮储银行遵照《中国邮政储蓄银行资产托管业务核算操作规程》，根据相关
政策规定和客户需求，为不动产公募REITs及不动产资产支持证券提供专业的会
计核算服务。服务内容包括但不限于：为托管产品单独建立会计账套、核算日常
业务并提供估值表、余额表、资产负债表、利润表、头寸表等会计报表。
邮储银行具备国内领先的会计核算估值系统，可以提供符合我国企业会计准
则或证券投资基金会计核算要求的会计信息，并根据相关准则变化及时更新，按
照客户要求第一时间提供相应核算口径的会计信息和数据。
在业务流程上，邮储银行托管业务会计核算工作以真实、有效的原始凭证为
依据，及时进行处理和传递，以保证每日会计数据的准确完整。在操作中按照双
人复核的原则，分别为各受托资产设置综合和明细核算账目，实行账实分管、账
证复核、有账有据和日清月结的管理制度。会计核算中涉及的原始凭证、记账凭
证及会计资料档案均由专人负责保管，切实保障了受托资产财务信息的真实性和
完整性。
1）账册建立
受托人为不动产公募REITs及不动产资产支持证券会计核算的责任主体，邮
储银行将按照监管要求，对其独立建账、独立核算，编制季度、年度会计报表，
并指定专门人员负责信托财产会计核算与账册保管。
2）账目核对
邮储银行将在账户发生收付款项的日终，将资金调节表通过公共邮箱给受托
人，受托人据此记账（若已签约托管网银客户端，受托人/管理人可自行打印带
电子印章版银行回单或资金调节表等单据，据此记账）；邮储银行开户行将于每
月的前3个工作日内将涉及账户的上月银行单据原件送达受托人。
在账户发生收付款项的当日，邮储银行和受托人将以邮箱、电话或电子对账
方式就信托财产有关会计账目相互进行核对。在每月初的前3个工作日内，邮储
银行向受托人出具上月银行明细对账单。时间紧急情况下邮储银行将配合受托人
先行提交银行流水账或者对账单的传真件。在收到前述银行明细对账单后5个工
作日内，受托人应在核对确认后向邮储银行发送银行存款账户确认函。在每季初
的前10个工作日内，受托人以传真方式向邮储银行出具上一季度账户项下本金
账和收益账的余额，邮储银行收到后在5个工作日内向受托人出具书面核对意见。
双方核对不一致时将共同协商解决。
3）收益入账和费用列支
按规定可以列支的费用和报酬的支付，邮储银行将在接到受托人的指令后方
可执行，属于其财产的收益应全额计入，不得少记、漏记。
4、投资监督
邮储银行遵照《中国邮政储蓄银行资产托管业务交易监督操作规程》，根据
相关政策规定和客户需求，为不动产公募REITs及不动产资产支持证券提供专业
的投资监督服务，服务内容包括但不限于：审核托管资产的投资行为是否符合相
关政策法规以及协议约定、代委托资产向监管部门报送相关报表等。邮储银行通
过自主研发的系统进行实时及日终的监测监督，可及时发现违规行为并采取措施，
协助管理人合规操作，有效保护投资者权益。
1）岗位设置
邮储银行设置专门的投资监督岗位，配备专门的投资监督人员对托管资产的
投资运作进行监督。
2）监督流程
邮储银行投资监督人员依据法律法规、托管协议有关规定，确定投资监督范
围、比例、报告格式、报告频率和投资违规处理程序等内容。投资监督人员在邮
储银行监督系统中或监督事项表中设定投资监督指标，保证系统自动或人工方式
准确生成每日预警指标。投资监督人员对受托人发来的投资交易指令及相关合同
和凭据等进行审核，对投资比例和范围等内容进行判断。如发现违约或违规情况，
指令依据交易程序尚未生效的，投资监督人员有权拒绝执行，并立即通知受托人；
如指令已生效，投资监督人员立即通知受托人采取相应措施。对于无法在事前进
行投资监督的内容，投资监督人员对投资结果进行事后监督，如发现投资结果存
在违规或违约情况，立即以邮件、提示函等形式提示，同时负责跟踪整改情况，
并随时向相关方报告。
5、信息披露
邮储银行可根据相关政策规定和客户需求提供信息披露服务，服务内容主要
包括披露信息复核和信息披露两部分，其中披露信息复核是指根据管理人要求定
期复核财务报表、公告信息等；信息披露是指按照约定及时出具资金保管机构报
告、披露财务报表等。
邮储银行披露信息复核工作由专人跟踪内部审核环节，确保及时反馈审核结
果，协助管理人做好披露工作。此外，及时跟进的系统研发工作也确保邮储银行
系统可以及时生成符合行业标准的披露信息，提升了披露信息复核工作的效率。
（八）基金托管人对基金管理人运作基金进行监督的方法和程序
邮储银行托管业务部设置投资监督岗，由专人负责项目的日常投资监督工作，
在投资人授权范围内严格按照托管协议约定，独立行使监督职责，维护投资人的
合法权益。针对信贷资产证券化项目的运作模式及投资特点，邮储银行将对项目
的投资对象和范围、投资规模、投资限制、信托报酬的计提、收益分配以及其他
有关投资运作事项进行监督核查。
邮储银行将采取系统自动预警和人工监督相结合的方式，对项目资金进行事
前、事中、事后的监督。一方面，对可以量化的投资比例和投资规模等指标在邮
储银行托管业务交易监督系统内进行风险指标设置，对项目投资运作的情况进行
逐项核对和检查，对触及监督系统设置的预警线进行自动提示；另一方面，对受
托人的投资指令、划款指令进行逐笔的日常人工监督，同时定期与受托人核对项
目财务数据、信息公告及财务报告。对存在的异常情况及违规行为，邮储银行将
根据问题的严重程度向受托人进行电话提示、书面警示、书面报告，督促受托人
限期改正，切实保证投资人利益。
三、其他参与机构
（一）计划管理人
名称：平安证券股份有限公司
住所：深圳市福田区福田街道益田路5023号平安金融中心B座第22-25层
办公地址：深圳市福田区福田街道益田路5023号平安金融中心B座第22-25
层
成立日期：1996年7月18日
法定代表人：何之江
联系人：蒋豪、吴晓松、符天豪、张凯帝、卢成、黄金煜
（二）财务顾问
名称：中国银河证券股份有限公司
注册地址：北京市丰台区西营街8号院1号楼7至18层101
办公地址：北京市丰台区西营街8号院1号楼7至18层101
成立日期：2007年01月26日
电话：010-80927211
法定代表人：王晟
联系人：唐湘黔、王名伦、王浩源、刘峰廷、郭敬宇、李曈、陈昊飞、夏一
凡、唐姣、李越添、张玮祺
（三）外部管理机构
名称：西安高新区基础设施配套建设开发有限责任公司
注册地址：陕西省西安市高新区软件新城天谷八路156号云汇谷C1楼11、
12层
办公地址：陕西省西安市高新区软件新城天谷八路156号云汇谷C1楼11、
12层
成立日期：2008年10月9日
电话：029-88265879
法定代表人：曹靖
联系人：徐婧
（四）注册登记机构
名称：中国证券登记结算有限责任公司
住所地址：北京市西城区太平桥大街17号
办公地址：北京市西城区太平桥大街17号
成立日期：2001年03月21日
电话：010-50938782
传真：010-50938991
法定代表人：于文强
联系人：赵亦清
（五）出具法律意见书的律师事务所
名称：北京市中伦律师事务所
注册地址：北京市朝阳区金和东路20号院正大中心3号楼南塔22-24层及
27-31层
办公地址：北京市朝阳区金和东路20号院正大中心3号楼南塔22-24层及
27-31层
成立日期：1994年11月10日
电话：010-59572288
传真：010-65681022
事务所负责人：张学兵
主要业务负责人：许苇、刘柏荣
（六）不动产资产的评估机构
名称：深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司
注册地址：深圳市福田区福田街道福安社区中心四路1号嘉里建设广场T2
座503A、502B1
办公地址：北京市朝阳区光华路1号北京嘉里中心南楼4层
成立日期：2003年04月07日
电话：010-65055010
法定代表人：程家龙
主要业务负责人：杨枝
（七）会计师事务所
名称：信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）
注册地址：北京市东城区朝阳门北大街8号富华大厦A座8层
办公地址：北京市东城区朝阳门北大街8号富华大厦A座8层
成立日期：2012年03月02日
电话：010-65542288
传真：010-65547190
执行事务合伙人：李晓英、宋朝学、谭小青
主要业务负责人：师周红
联系人：师周红
（八）基金份额发售机构
1、场外销售机构
1）直销机构（直销柜台）
名称：平安基金管理有限公司
住所：深圳市福田区福田街道益田路5033号平安金融中心34层
办公地址：深圳市福田区福田街道益田路5033号平安金融中心34层
法定代表人：罗春风
电话：0755-22627627
直销传真：0755-23990088
联系人：郑权
网站：fund.pingan.com
2）其他销售机构
其他销售机构详见本基金基金份额发售公告或基金管理人网站。
2、场内销售机构
1）本基金的场内销售机构为具有基金销售业务资格并经深圳证券交易所和
登记机构认可的深圳证券交易所会员单位（具体名单可在深圳证券交易所网站查
询）。
2）本基金募集结束前获得基金销售资格的深圳证券交易所会员单位可新增
为本基金的场内销售机构。
附件九、本指南要求披露的其他附件
不涉及。
附件十、其他与本次发行有关的重要文件
不涉及。
平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书.pdf