平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金

托管协议

基金管理人：平安基金管理有限公司

基金托管人：中国邮政储蓄银行股份有限公司

2026年9月

平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金-托管协议

目录

一、基金托管协议当事人...............................................................................................................3

二、基金托管协议的依据、目的和原则.......................................................................................5

三、基金托管人对基金管理人的业务监督和核查.......................................................................6

四、基金管理人对基金托管人的业务核查.................................................................................14

五、基金财产的保管.....................................................................................................................15

六、指令的发送、确认及执行.....................................................................................................21

七、交易及清算交收安排.............................................................................................................26

八、不动产基金资产净值计算和会计核算.................................................................................30

九、基金收益分配.........................................................................................................................43

十、基金信息披露.........................................................................................................................44

十一、基金费用..............................................................................................................................47

十二、基金份额持有人名册的保管.............................................................................................48

十三、基金有关文件档案的保存.................................................................................................49

十四、基金管理人和基金托管人的更换.....................................................................................50

十五、禁止行为.............................................................................................................................54

十六、托管协议的变更、终止与基金财产的清算.....................................................................56

十七、违约责任.............................................................................................................................58

十八、争议解决方式.....................................................................................................................60

十九、托管协议的效力.................................................................................................................61

二十、其他事项.............................................................................................................................62

平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金--托管协议

鉴于平安基金管理有限公司系一家依照中国法律合法成立并有效存续的有

限责任公司，按照相关法律法规的规定具备担任基金管理人的资格和能力，拟

募集发行平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“本基

金”或“不动产基金”）；

鉴于中国邮政储蓄银行股份有限公司系一家依照中国法律合法成立并有效

存续的银行，按照相关法律法规的规定具备担任基金托管人的资格和能力；

鉴于平安基金管理有限公司拟担任平安西安高科产业园封闭式基础设施证

券投资基金的基金管理人，中国邮政储蓄银行股份有限公司拟担任平安西安高

科产业园封闭式基础设施证券投资基金的基金托管人；

为明确本基金的基金管理人和基金托管人之间的权利义务关系，特制订本

托管协议；

除非另有约定，《平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金基金

合同》（以下简称“基金合同”）中定义的术语在用于本托管协议时应具有相同

的含义；若有抵触应以基金合同为准，并依其条款解释。

平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金-托管协议

一、基金托管协议当事人

（一）基金管理人

名称：平安基金管理有限公司

住所：深圳市福田区福田街道益田路5033号平安金融中心34层

法定代表人：罗春风

设立日期：2011年01月07日

批准设立机关及批准设立文号：中国证监会证监许可〔2010〕1917号

组织形式：有限责任公司

注册资本：人民币130,000万元

存续期限：持续经营

联系电话：0755-22623179

经营范围：基金募集、基金销售、资产管理和中国证监会许可的其他业务。

（二）基金托管人

名称：中国邮政储蓄银行股份有限公司

住所：北京市西城区金融大街3号

法定代表人：郑国雨

成立日期：2007年03月06日

批准设立机关和批准设立文号：中国银监会银监复[2006]484号

基金托管业务批文及文号：证监许可〔2009〕673号

组织形式：股份有限公司

注册资本：人民币1,200.95亿元

平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金-托管协议

存续期间：持续经营

经营范围：吸收公众存款；发放短期、中期、长期贷款；办理国内外结算；

办理票据承兑和贴现；发行金融债券；代理发行、代理兑付、承销政府债券；

买卖政府债券、金融债券；从事同业拆借；买卖、代理买卖外汇；从事银行卡

业务；提供信用证服务及担保；代理收付款项及代理保险业务；提供保险箱服

务；经中国银行业监督管理机构等监管部门批准的其他业务

平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金-托管协议

二、基金托管协议的依据、目的和原则

（一）订立托管协议的依据

本协议依据《中华人民共和国证券投资基金法》（以下简称“《基金法》”）、

《公开募集证券投资基金运作管理办法》（以下简称“《运作办法》”）、《公开

募集证券投资基金信息披露管理办法》（以下简称“《信息披露办法》”）、《证

券投资基金托管业务管理办法》、《证券投资基金信息披露内容与格式准则第7

号＜托管协议的内容与格式〉》、《公开募集基础设施证券投资基金指引（试

行）》（以下简称“《基础设施基金指引》”）等有关法律法规、基金合同及其

他有关规定制订。

（二）订立托管协议的目的

订立本协议的目的是明确基金管理人与基金托管人之间在基金财产的保管、

投资运作、净值计算、收益分配、信息披露及相互监督等相关事宜中的权利义

务及职责，确保基金财产的安全，保护基金份额持有人的合法权益。

（三）订立托管协议的原则

基金管理人和基金托管人本着平等自愿、诚实信用、充分保护基金份额持

有人合法权益的原则，经协商一致，签订本协议。

本基金的信息披露事项以法律法规及基金合同的约定为准。

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三、基金托管人对基金管理人的业务监督和核查

（一）基金托管人对基金管理人的投资行为行使监督权

基金托管人根据有关法律法规的规定及基金合同的约定，对基金投资范围、

投资对象进行监督。

本基金投资范围包括不动产资产支持证券、利率债（包括国债、政策性金

融债、央行票据以及其他利率债）、AAA级信用债（包括符合要求的企业债、

公司债、金融债、中期票据、短期融资券、超短期融资券、公开发行的次级债、

政府支持机构债、地方政府债、可分离交易可转债的纯债部分）、货币市场工

具（包括同业存单、债券回购、银行存款（含协议存款、定期存款及其他银行

存款）等），以及法律法规或中国证监会允许不动产投资信托基金投资的其他

金融工具。其中，基金初始设立/扩募时的基金资产在扣除必要的预留资金后全

部用于投资不动产资产支持证券。

本基金不投资股票（含存托凭证），也不投资于可转换债券（可分离交易

可转债的纯债部分除外）、可交换债券。

本基金运作期间，如出现基金合同约定以外的其他情形，导致本基金投资

比例不符合投资比例要求的，为保护基金份额持有人利益，经与基金托管人协

商一致并履行适当程序后，基金管理人应尽快采取措施使本基金符合相关投资

比例要求。

如法律法规或监管机构以后允许不动产基金投资其他品种，或对前述投资

比例要求进行变更的，基金管理人在履行适当程序后，可以进行相应调整。

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（二）基金托管人根据有关法律法规的规定及基金合同的约定，对基金投

融资比例进行监督。

1、本基金投资于不动产资产支持证券的比例不低于基金资产的80%，但因

不动产项目出售、按照扩募方案实施扩募收购时收到扩募资金但尚未完成不动

产项目购入、不动产资产支持证券或不动产资产公允价值变动、不动产资产支

持证券收益分配及中国证监会认可的其他因素致使基金投资比例不符合上述规

定投资比例的不属于违反投资比例限制；因除上述原因以外的其他原因导致不

满足上述比例限制的，基金管理人应在60个工作日内调整；

2、本基金除投资不动产资产支持证券外的基金财产，应满足下述条件：

（1）除基金合同另有约定外，本基金持有一家公司发行的证券，其市值不

超过基金资产净值的10%；

（2）除基金合同另有约定外，本基金管理人管理的全部基金持有一家公司

发行的证券，不超过该证券的10%；

3、进入全国银行间同业市场进行债券回购的最长期限为1年，债券回购到

期后不得展期；

4、本基金直接或间接对外借入款项，借款用途限于不动产项目日常运营、

维修改造、项目收购等，且基金总资产不得超过基金净资产的140%；

5、本基金与私募类证券资管产品及中国证监会认定的其他主体为交易对手

开展逆回购交易的，可接受质押品的资质要求应当与基金合同约定的投资范围

保持一致；

6、法律法规及中国证监会规定的和基金合同约定的其他投资限制。

因证券市场波动、证券发行人合并、基金规模变动等基金管理人之外的因

素致使基金投资比例不符合上述2中规定的投资比例的，基金管理人应当在10个

交易日内进行调整，但中国证监会规定的特殊情形除外。

基金管理人应当自基金合同生效之日起6个月内使基金的投资组合比例符

合基金合同的有关约定。在上述期间内，本基金的投资范围、投资策略应当符

合基金合同的约定。基金托管人对基金的投资的监督与检查自基金合同生效之

日起开始。

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本基金运作期间，如出现基金合同约定以外的其他情形，导致本基金投资

比例不符合投资比例要求的，为保护基金份额持有人利益，经与基金托管人协

商一致并履行适当程序后，基金管理人应尽快采取措施使本基金符合相关投资

比例要求。

法律法规或监管部门取消或变更上述限制，如适用于本基金，基金管理人

在履行适当程序后，则本基金投资不再受相关限制或以变更后的规定为准。

（三）基金托管人根据有关法律法规的规定及基金合同的约定，对本托管

协议项下的基金投资禁止行为进行监督。

根据法律法规的规定及基金合同的约定，基金财产不得用于下列投资或者

活动：

1.承销证券；

2.违反规定向他人贷款或者提供担保；

3.从事承担无限责任的投资；

4.买卖其他基金份额，但是中国证监会另有规定的除外；

5.向基金管理人、基金托管人出资；

6.从事内幕交易、操纵证券交易价格及其他不正当的证券交易活动；

7.法律、行政法规和中国证监会规定禁止的其他活动。

法律法规或监管部门取消上述投资禁止行为，如适用于本基金，基金管理

人在履行适当程序后，则本基金投资可不再受相关限制。

根据法律法规有关从事关联交易的规定，基金管理人和基金托管人应事先

相互提供与本机构有控股关系的股东、实际控制人或与本机构有其他重大利害

关系的公司名单及其更新，加盖公章或以双方认可的方式提交，并确保所提供

名单的真实性、完整性、全面性。如果基金托管人在运作中严格遵循了监督流

程，基金管理人仍违规进行交易，并造成基金资产损失的，由基金管理人承担

责任，基金托管人不承担任何损失和责任。

若基金托管人发现基金管理人与关联方进行法律法规禁止基金从事的交易

时，基金托管人应及时提醒并协助基金管理人采取必要措施阻止该交易的发生，

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若基金托管人采取必要措施后仍无法阻止该交易发生时，基金托管人有权向中

国证监会报告，由此造成的损失和责任由基金管理人承担。对于交易所场内已

成交的违规交易，基金托管人应按相关法律法规和交易所规则的规定进行结算，

同时向中国证监会报告，基金托管人不承担由此造成的损失和责任。

（四）基金托管人根据有关法律法规的规定及基金合同的约定，对基金管

理人参与银行间债券市场进行监督。

基金管理人参与银行间市场交易，应按照审慎的风险控制原则评估交易对

手资信风险，自主选择交易对手，并向基金托管人提供交易对手白名单，基金

托管人依据白名单严格检测交易对手方，如果基金管理人根据市场情况需要临

时调整白名单的，基金管理人应及时向基金托管人提供可行性说明，并在与该

交易对手发生交易前3个工作日与基金托管人协商解决。如基金管理人在基金

投资运作前未向基金托管人提供白名单，视为基金管理人认可全市场交易对手。

基金管理人应及时向基金托管人提供可行性说明。基金管理人应确保可行性说

明内容真实、准确、完整。基金托管人不对基金管理人提供的可行性说明进行

实质审查。基金管理人同意，经提醒后基金管理人仍执行交易并造成基金资产

损失的，基金托管人不承担责任。

基金管理人在银行间市场进行现券买卖和回购交易时，以DVP（券款兑付）

的交易结算方式进行交易。

基金管理人负责对交易对手的资信控制和交易方式进行控制，按银行间债

券市场的交易规则进行交易，并负责解决因交易对手不履行合同而造成的纠纷

及损失，基金托管人不承担由此造成的任何法律责任及损失。基金托管人根据

银行间债券市场成交单对合同履行情况进行监督，如基金托管人发现基金管理

人没有按照事先约定的交易对手或交易方式进行交易时，基金托管人应及时提

醒基金管理人，经提醒后基金管理人仍未改正的，基金托管人不承担由此造成

的任何损失和责任。

（五）基金托管人对基金投资银行存款进行监督。

本基金投资银行存款的信用风险主要包括存款银行的信用等级、存款银行

的支付能力等涉及到存款银行选择方面的风险。基金管理人应基于审慎原则评

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估存款银行信用风险并据此选择存款银行，并在基金投资存款之前及时提供给

基金托管人，基金托管人应据以对基金投资银行存款的交易对手是否符合有关

规定进行监督，如基金管理人未按要求提供存款银行名单，视为基金管理人认

可全市场所有交易对手。

本基金投资银行存款应符合如下规定：

1．基金管理人与基金托管人应根据相关规定，就本基金投资银行存款另

行签订书面协议，明确基金管理人和基金托管人在办理基金投资银行存款业务

中的权利义务，以确保基金财产的安全，保护基金份额持有人的合法权益。

2．基金托管人应加强对基金银行存款业务的监督与核查，严格审查相关

协议、账户资料、投资指令、存款证实书等有关文件，切实履行托管职责。

3．基金管理人与基金托管人在开展基金存款业务时，应严格遵守《基金

法》、《运作办法》等有关法律法规，以及国家有关账户管理、利率管理、支

付结算等的各项规定。

对于基金投资的银行存款，由于存款银行发生信用风险事件而造成损失时，

基金管理人有权向存款银行及相关责任人进行追偿，基金托管人应予以必要的

配合。

（六）基金托管人依据有关法律法规的规定、基金合同和本托管协议的约

定对基金关联交易进行监督。

基金管理人运用基金财产买卖基金管理人、基金托管人及其控股股东、实

际控制人或者与其有重大利害关系的公司发行的证券或者承销期内承销的证券，

或者从事其他重大关联交易的，应当符合基金的投资目标和投资策略，遵循基

金份额持有人利益优先原则，防范利益冲突，建立健全内部审批机制和评估机

制，按照市场公平合理价格执行。关于本基金参与关联交易的相关要求参见基

金合同“利益冲突及关联交易”章节。

根据法律法规有关基金从事的关联交易的规定，基金管理人和基金托管人

应事先相互提供符合法律法规及基金合同规定的关联方名单及其更新，并确保

所提供的关联方名单的真实性、完整性、全面性。

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（七）基金托管人根据有关法律法规的规定及基金合同的约定，对不动产

项目估值、基金净资产计算、基金份额净值计算、应收资金到账、基金费用开

支及收入确定、可供分配金额的计算及基金收益分配、相关信息披露、基金宣

传推介材料中登载基金业绩表现数据等进行监督和核查。

（八）基金托管人对本基金资金账户、不动产项目资金监管账户等重要资

金账户及资金流向进行监督，确保符合法律法规规定和基金合同约定，保证基

金资产在本基金涉及的各层级银行账户内封闭运行。基金托管人根据相关约定

履行对不动产项目资金监管账户的监督职责，基金管理人或其委托的运营管理

机构应当予以配合。

（九）基金托管人对基金管理人为不动产项目购买足够的保险进行监督。

基金管理人或运营管理机构接受基金管理人委托，按照法律法规的规定并

参照行业惯例，为不动产项目购买财产一切险及公众责任险等。基金管理人需

及时向基金托管人提供各不动产项目涉及的所有保险单及保额的计算依据。基

金托管人据以监督保额是否大于等于不动产项目资产估值。

（十）基金托管人对不动产项目公司借入款项安排的监督

不动产项目公司借入款项前，基金管理人应向基金托管人提供拟签署的

《借款合同》草案，《借款合同》草案应当对项目公司借款金额、借款用途作

出约定，《借款合同》约定的借款用途仅限于不动产项目日常运营、维修改造、

项目收购等。基金托管人同意后，基金管理人负责监督项目公司按照《借款合同》

草案签署。如若《借款合同》有实质性修改的，基金管理人应重新提交基金托

管人审核，否则不得签署《借款合同》，由此导致的损失基金托管人不予承担。

不动产项目公司借入款项后，如若委托贷款银行/贷款人要求在银行开立放

款账户和/或采用受托支付方式放款的，则由委托贷款银行/贷款人根据《借款合

同》对放款进行监督。基金管理人向基金托管人提供放款流水，基金托管人据

此监督借款用途、借款金额是否符合《借款合同》约定。

如不采取上述模式放款的，则应将“资金监管账户”作为借入款项的收款账

户，由基金托管人根据基金管理人、计划管理人、项目公司监管银行（即基金

托管人下属分行）、项目公司四方相关约定对项目公司用款履行监管职责。

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（十一）基金托管人发现基金管理人的上述事项及投资指令或实际投资运

作违反《基金法》《运作办法》《基础设施基金指引》等法律法规、基金合同

和本托管协议的规定，应及时以电话提醒或书面提示等方式通知基金管理人限

期纠正。

基金管理人应积极配合和协助基金托管人的监督和核查。

若基金托管人发现基金管理人发出但未执行的划款指令或依据交易程序已

经生效的划款指令违反法律、行政法规和其他有关规定，或者违反基金合同约定

的，应当立即通知基金管理人及时纠正。

对于必须于估值完成后方可获知的监控指标或依据交易程序已经成交的划

款指令，基金托管人发现该划款指令违反法律法规或者违反基金合同约定的，

应当立即通知基金管理人。

基金管理人收到书面通知后应在下一工作日前及时核对并以书面形式给基

金托管人发出回函，就基金托管人的疑义进行解释或举证，说明违规原因及纠

正期限，并保证在规定期限内及时改正。在上述规定期限内，基金托管人有权

随时对通知事项进行复查，督促基金管理人改正。基金管理人对基金托管人通

知的违规事项未能在限期内纠正的，基金托管人应报告中国证监会。

基金托管人依照相关法律法规、基金合同及托管协议约定履行了监督职责，

基金管理人仍违反法律法规规定、基金合同或托管协议约定的投资禁止行为而

造成基金财产损失的，由基金管理人承担责任，基金托管人不承担任何责任。

如果基金托管人未能切实履行监督职责，导致基金出现风险或造成基金资产损

失的，基金托管人应承担相应责任。

（十二）基金管理人有义务配合和协助基金托管人依照法律法规、基金合

同和本托管协议对基金业务执行核查。

对基金托管人发出的书面提示，基金管理人应在规定时间内答复并改正，

或就基金托管人的疑义进行解释或举证；对基金托管人按照法律法规、基金合

同和本托管协议的要求需向中国证监会报送基金监督报告的事项，基金管理人

应积极配合提供相关数据资料和制度等。

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（十三）若基金托管人发现基金管理人依据交易程序已经生效的指令违反

法律、行政法规和其他有关规定，或者违反基金合同约定的，应当立即以书面

或以双方认可的其他方式通知基金管理人，由此造成的损失由基金管理人承担。

（十四）基金托管人发现基金管理人有重大违规行为，应及时报告中国证

监会，同时通知基金管理人限期纠正，并将纠正结果报告中国证监会。基金管

理人无正当理由，拒绝、阻挠对方根据本托管协议规定行使监督权，或采取拖

延、欺诈等手段妨碍对方进行有效监督，情节严重或经基金托管人提出警告仍

不改正的，基金托管人应报告中国证监会。

（十五）基金管理人应当遵守中华人民共和国反洗钱和反恐怖融资法律法

规，不参与涉嫌洗钱、恐怖融资、扩散融资等违法犯罪活动；主动配合基金托

管人开展客户及受益人身份识别与尽职调查，提供真实、准确、完整客户及受

益人资料。对具备合理理由怀疑涉嫌洗钱、恐怖融资的客户，基金托管人有权

按照反洗钱和反恐怖融资监管要求和内部规定采取必要管控措施。

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四、基金管理人对基金托管人的业务核查

（一）基金管理人有权对基金托管人履行托管职责情况进行核查，核查事

项包括但不限于基金托管人安全保管基金财产、权属证书及相关文件；开设并

监督基金财产的资金账户、证券账户、不动产项目资金监管账户等重要资金账

户及资金流向，确保符合法律法规规定和基金合同约定，保证基金资产在本基

金涉及的各层级银行账户内封闭运行；复核基金管理人编制的基金资产财务信

息；复核基金管理人计算的基金净资产和基金份额净值；监督基金管理人为不

动产项目购买足够的保险；监督不动产项目公司借入款项安排，确保符合法律

法规规定及约定用途；根据基金管理人指令办理清算交收、收益分配、相关信

息披露和监督基金投资运作等行为。

（二）基金管理人发现基金托管人擅自挪用基金财产、未对基金财产实行

分账管理、未执行或无故延迟执行基金管理人资金划拨指令、泄露基金投资信

息等违反《基金法》、基金合同、本协议及其他有关规定时，应及时以书面形

式通知基金托管人限期纠正。基金托管人收到通知后应在下一工作日前及时核

对并以书面形式给基金管理人发出回函，说明违规原因及纠正期限，并保证在

规定期限内及时改正。在上述规定期限内，基金管理人有权随时对通知事项进

行复查，督促基金托管人改正。基金托管人应积极配合基金管理人的核查行为，

包括但不限于：提交相关资料以供基金管理人核查托管财产的完整性和真实性，

在规定时间内答复基金管理人并改正，或就基金管理人的疑义进行解释或举证。

（三）基金管理人发现基金托管人有重大违规行为，应及时报告中国证监

会，同时通知基金托管人限期纠正，并将纠正结果报告中国证监会。基金托管

人无正当理由，拒绝、阻挠对方根据本协议规定行使监督权，或采取拖延、欺

诈等手段妨碍对方进行有效监督，情节严重或经基金管理人提出警告仍不改正

的，基金管理人应报告中国证监会。

如果基金托管人未能切实履行托管职责，导致基金出现风险或造成基金资

产损失的，基金托管人应承担相应责任。

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五、基金财产的保管

（一）基金财产保管的原则

1、基金财产应独立于原始权益人、基金份额持有人、基金管理人、基金托

管人、计划管理人、计划托管人、运营管理机构及其他参与机构的固有财产，

并由基金托管人保管。原始权益人、基金份额持有人、基金管理人、基金托管

人、计划管理人、计划托管人、运营管理机构及其他参与机构因依法解散、被

依法撤销或者被依法宣告破产等原因进行清算的，基金财产不属于其清算财产。

不动产基金的债权，不得与原始权益人、基金份额持有人、基金管理人、基金

托管人、计划管理人、计划托管人、运营管理机构及其他参与机构的固有财产

产生的债务相抵销。不同不动产基金的债权债务，不得相互抵销。基金托管人

托管的不同基金的基金财产所产生的债权债务不得互相抵销。非因基金财产本

身承担的债务，不得对基金财产强制执行。

2、基金托管人应安全保管基金财产、权属证书及相关文件。

3、基金托管人按照规定开设基金财产的资金账户、证券账户及投资所需的

其他账户；监督不动产基金资金账户、不动产项目资金监管账户等重要资金账

户及资金流向，确保符合法律法规和基金合同的约定，保证基金资产在本基金

涉及的各层级银行账户内封闭运行。

4、基金托管人对所托管的不同基金财产分别设置账户，与基金托管人的其

他业务和其他基金的托管业务实行严格的分账管理，独立核算，分账管理，确

保基金财产的完整与独立。

5、基金托管人按照基金合同和本协议的约定保管基金财产，如有特殊情况

双方可另行协商解决。基金托管人未经基金管理人的合法合规指令，不得自行

运用、处分、分配本基金的任何资产（不包含基金托管人依据中国证券登记结

算有限责任公司结算数据完成场内交易交收、托管资产开户银行扣收结算费和

账户维护费等费用）。不属于基金托管人实际有效控制下的资产及实物证券等

在基金托管人保管期间的损坏、灭失，基金托管人不承担由此产生的责任。

6、对于因为基金投资产生的应收资产，应由基金管理人负责与有关当事人

确定到账日期并通知基金托管人，到账日基金财产没有到达基金资金账户的，

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基金托管人应及时通知基金管理人采取措施进行催收。由此给基金财产造成损

失的，基金管理人应负责向有关当事人追偿基金财产的损失，基金托管人应予

以必要的协助与配合，但对基金财产的损失不承担相应责任。

7、基金托管人对因为基金管理人投资产生的存放或存管在基金托管人以外

机构的基金资产，或交由证券公司负责清算交收的基金资产及其收益，由于该

等机构或该机构会员单位等本协议当事人外第三方的欺诈、疏忽、过失或破产

等原因给基金资产造成的损失等不承担责任。

8、除依据法律法规和基金合同的规定外，基金托管人不得委托第三人托管

基金财产。

（二）基金募集期间及募集资金的验资

1、基金募集期间募集的资金应存于基金管理人在具备基金销售业务资格的

商业银行或者从事客户交易结算交易资金存管的商业银行等营业机构开立的

“基金募集专户”。该账户由基金管理人开立并管理。

2、基金募集期满或基金停止募集时，募集的基金份额总额、基金募集金额、

基金份额持有人人数等条件符合《基金法》《运作办法》《基础设施基金指引》、

基金合同等有关规定后，基金管理人应将属于基金财产的全部资金划入基金托

管人开立的基金银行账户，同时在规定时间内，聘请符合《中华人民共和国证

券法》规定的会计师事务所进行验资，出具验资报告。出具的验资报告由参加

验资的2名或2名以上中国注册会计师签字方为有效。基金托管人收到有效认购

资金当日以书面形式确认资金到账情况，并及时将资金到账凭证传真给基金管

理人，双方进行账务处理。

3、若基金募集期限届满，未能达到基金合同备案的条件，由基金管理人按

规定办理退款等事宜，基金托管人应提供充分协助。

（三）基金资金账户的开立和管理

1、基金托管人为本基金单独开立基金的资金账户（也可称为“托管账户”）。

托管账户的名称应当包含本基金名称，具体名称以实际开立为准。本基金的一

切货币收支活动，包括但不限于投资、支付基金分红、收取认购款，均需通过该

托管账户进行。

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2、托管账户的开立和使用，限于满足开展本基金业务的需要。基金托管人

和基金管理人不得假借本基金的名义开立其他任何银行账户；亦不得使用本基

金的任何银行账户进行本基金业务以外的活动。

3、托管账户的管理应符合有关法律法规及银行业监督管理机构的有关规定。

（四）定期存款账户

基金财产投资定期存款在存款机构开立的银行账户，包括实体或虚拟账户，

其预留印鉴经各方商议后预留。对于任何的定期存款投资，基金管理人都必须

和存款机构签订定期存款协议，约定双方的权利和义务，该协议作为划款指令

附件。该协议中必须有如下明确条款：“存款证实书不得被质押或以任何方式

被抵押，并不得用于转让和背书；本息到期归还或提前支取的所有款项必须划

至托管专户（明确户名、开户行、账号等），不得划入其他任何账户”。如定

期存款协议中未体现前述条款，基金托管人有权拒绝定期存款投资的划款指令。

在取得存款证实书后，基金托管人保管证实书正本或者复印件。基金管理人应

该在合理的时间内进行定期存款的投资和支取事宜，若基金管理人提前支取或

部分提前支取定期存款，若产生息差（即本基金已计提的资金利息和提前支取

时收到的资金利息差额），该息差的处理方法由基金管理人和基金托管人双方

协商解决。

（五）债券托管账户的开设和管理

基金合同生效后，基金托管人根据中国人民银行、中央国债登记结算有限

责任公司、银行间市场登记结算机构的有关规定，以本基金的名义在中央国债

登记结算有限责任公司和银行间市场清算所股份有限公司开立债券托管账户、

资金结算账户，持有人账户和资金结算账户，并代表基金进行银行间市场债券

的结算。

（六）基金证券账户和结算备付金账户的开立和管理

1、基金托管人在中国证券登记结算有限责任公司为基金开立基金管理人与

基金联名的证券账户。

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2、基金证券账户的开立和使用，仅限于满足开展本基金业务的需要。基金

托管人和基金管理人不得出借或未经对方同意擅自转让基金的任何证券账户，

亦不得使用基金的任何账户进行本基金业务以外的活动。

3、基金证券账户的开立和开户回执的保管由基金托管人负责，账户资产的

管理和运用由基金管理人负责。

4、基金托管人以基金托管人的名义在中国证券登记结算有限责任公司开立

结算备付金账户，并代表所托管的基金完成与中国证券登记结算有限责任公司

的一级法人清算工作，基金管理人应予以积极协助。结算备付金、结算保证金、

交收价差资金等的收取按照中国证券登记结算有限责任公司的规定执行。

5、若中国证监会或其他监管机构在本托管协议订立日之后允许基金从事其

他投资品种的投资业务，涉及相关账户的开立、使用的，若无相关规定，则基

金托管人比照上述关于账户开立、使用的规定执行。

（七）其他账户的开立和管理

不动产项目运营收支账户由运营收支账户开户行负责开立和管理，基金管

理人、基金托管人应相互配合，基金托管人在付款环节依据付款文件对款项用

途进行监督。双方在开户过程中相互配合，提供所需材料，基金管理人保证所

提供的账户开户材料的真实性和有效性，且在相关资料变更后及时将变更材料

提供给基金托管人。

1、因业务发展需要而开立的其他账户，可以根据法律法规和基金合同的规

定，在基金管理人和基金托管人协商一致后开立。新账户按有关规定使用并管

理。如本基金产品拟在托管账户以外开展活期存款（仅限于活期存款业务，不包括

协议存款、定期存款等银行存款以及基金合同、法律法规或中国证监会允许不动产

投资信托基金投资的其他业务）投资业务，基金管理人须事前征得基金托管人同意，

并在基金管理人与基金托管人、活期存款存款行签署活期存款投资三方操作备忘录

（或基金管理人与基金托管人签署活期存款投资操作备忘录）后方可进行相关投资。

基金管理人在托管账户以外开展活期存款投资前，未征得基金托管人同意或未签署

操作备忘录的，基金托管人有权拒绝执行基金管理人的活期存款投资指令。

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2、如基金管理人需要以项目公司名义在基金托管人分支机构开立账户的，

基金托管人应当予以配合或协调相关分支机构。

3、法律法规等有关规定对相关账户的开立和管理另有规定的，从其规定办理。

（八）基金财产投资的有关有价凭证等的保管

基金财产投资的有关实物证券等有价凭证由基金托管人存放于基金托管人

的保管库，也可存入中央国债登记结算有限责任公司、中国证券登记结算有限

责任公司、银行间市场清算所股份有限公司或票据营业中心的代保管库，保管

凭证由基金托管人持有。有价凭证的购买和转让，由基金托管人根据基金管理

人的指令办理。属于基金托管人实际有效控制下的资产在基金托管人保管期间

因基金托管人原因导致的损坏、灭失，由此产生的责任应由基金托管人承担。

基金托管人对由基金托管人以外机构实际有效控制的资产不承担保管责任。

（九）基金权属证书及相关文件的保管

基金管理人应明确需移交基金托管人保管的不动产项目权属证书及相关文

件清单，并对不动产项目权属证书及相关文件的真实性及完整性进行验证后，

应当将权属证书及相关文件原件移交基金托管人保管。基金托管人应将该等权

属证书及相关文件存放于基金托管人营业机构并按照法律法规和内部控制制度

进行妥善保管。

权属证书及相关文件主要包括但不限于：购买相关保险的合同、保单、存

款证实书、各投资层级的相关确权文件，以及不动产权证、土地出让合同。

文件原件由基金托管人负责保管，如需使用，基金管理人应提前书面通知

基金托管人并说明用途及使用期限，基金托管人审核通过后将相关文件原件邮

寄至基金管理人指定人员，使用完毕后应及时交由基金托管人保管。因寄送不

当造成的文件遗失或损毁给基金造成损失的，基金托管人不承担相应责任。

基金托管人对于上述文件将根据文件类型以及所属项目区分类别，建立文

件清单与目录，由专人负责及进行建档规范管理。在项目存续过程中，定时根

据文件清单与目录进行查验，并建立文件借用与归还制度，保证文件由专人进

行跟踪，记录使用缘由，避免遗失。因保管不当造成基金权属证书灭失、损毁

给基金造成的损失，基金托管人应当承担相应责任，但基金权属证书因办理抵

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质押、行政审批、备案、登记等手续必须移交贷款银行或行政管理机关保管的，

基金托管人仅负责保管接收凭证，由实际保管人承担权属证书原件的保管责任。

（十）与基金财产有关的重大合同的保管

与基金财产有关的重大合同的签署，由基金管理人负责。由基金管理人代

表基金签署的、与基金有关的重大合同由基金管理人、基金托管人保管。基金

管理人在代表基金签署与基金有关的重大合同时应保证基金一方持有两份以上

的正本原件，以便基金管理人和基金托管人至少各持有一份正本的原件。基金

管理人在重大合同签署后30个工作日内通过专人送达、挂号邮寄等安全方式将

重大合同送达基金托管人处。基金管理人和基金托管人应各自妥善保管与基金

财产有关的重大合同，保管期限不低于法律法规规定的最低期限。对于无法取

得两份以上的正本的，基金管理人应向基金托管人提供加盖授权业务章的重大

合同传真件，未经双方协商或未在合同约定范围内，重大合同原件不得转移，

由基金管理人保管。

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六、指令的发送、确认及执行

基金管理人在运用基金财产时向基金托管人发送资金划拨及其他款项付款

指令，基金托管人执行基金管理人的指令、办理基金名下的资金往来等有关事

项。

基金管理人发送的指令包括电子指令和纸质指令。

电子指令包括基金管理人发送的电子指令（采用深证通金融数据交换平台

发送的电子指令、通过托管网银发送的电子指令）、自动产生的电子指令（托

管业务系统通过预先设定的业务规则自动产生的电子指令）。电子指令一经发

出即被视为合法有效指令，纸质指令作为应急方式备用。基金管理人通过深证

通金融数据交换平台和托管网银发送的电子指令，基金托管人根据User ID唯一

识别基金管理人身份，基金管理人应妥善保管User ID，对于正确执行基金管理

人User ID发送的电子指令造成的任何损失，基金托管人不承担责任。

（一）基金管理人对发送指令人员的书面授权

1、基金管理人应指定专人向基金托管人发送指令。

2、基金管理人应向基金托管人提供书面授权文件，内容包括被授权人名单、

预留印鉴及被授权人签字样本，授权文件应注明被授权人相应的权限及授权时间。

3、基金托管人在收到授权文件原件后应于当日通过电话向基金管理人确认，

经电话确认后，授权文件即生效。如果授权文件中载明具体生效时间的，该生

效时间不得早于基金托管人收到授权文件并经电话确认的时点。如早于前述时

间，则以基金托管人收到授权文件并经电话确认的时点为授权文件的生效时间。

4、基金管理人和基金托管人对授权文件负有保密义务，其内容不得向被授

权人及相关操作人员以外的任何人泄露。但法律法规规定或有权机关要求的除

外。

（二）指令的内容

1、指令包括分红付款指令、回购到期付款指令、与投资有关的付款指令、

实物债券出入库指令、费用支付指令以及其他资金划拨指令等。

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2、基金管理人发给基金托管人的指令应写明款项事由、支付时间、到账时

间、金额、账户信息（含收款行大额支付行号）等，纸质指令还需加盖预留印鉴

并由被授权人签字。

（三）指令的发送、确认及执行的时间和程序

1、指令的发送

基金管理人发送指令应采用电子指令或传真方式或双方协商一致的其他方

式。

基金管理人应按照法律法规和基金合同的规定，在其合法的经营权限和交

易权限内发送指令；被授权人应严格按照其授权权限发送指令。对于被授权人

依约定程序发出的指令，基金管理人不得否认其效力。但如果基金管理人已经

撤销或更改对交易指令发送人员的授权，并且基金托管人根据本协议确认后，

则对于此后该交易指令发送人员无权发送的指令，或超权限发送的指令，基金

管理人不承担责任，授权已更改但未通知基金托管人或未经基金托管人确认的

情况除外。

指令发出后，基金管理人应及时以电话方式或其他双方认可的方式向基金

托管人确认。

如果银行间簿记系统已经生成的交易需要取消或终止，基金管理人要书面

通知基金托管人。

基金管理人应于划款前一日向基金托管人发送有效划款指令并确认，如要

求当天某一时点到账，在发送指令时，应为基金托管人留有2个工作小时的复核

和审批时间（T+0交收的指令发送截止时间为当日15：00），并进行电话确认。

对于在上交所固定收益平台和在深交所综合协议交易平台交易的、实行“实时逐

笔全额结算”和“T+0逐笔全额非担保交收”的业务，基金管理人应在交易日14：00

前将划款指令发送至基金托管人，对于基金管理人在指令发送截止时点之后发

送的要求当日支付的划款指令，基金托管人应尽力在指定时间内完成资金划拨，

但不保证当天能够执行并不承担责任。有效划款指令是指指令要素（包括付款

人、付款账号、收款人、收款账号（含收款行大额支付行号）、金额（大、小

写）、款项事由、支付日期）准确无误、预留印鉴相符、相关的指令附件齐全

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且头寸充足的划款指令。因基金管理人自身原因造成的指令传输不及时、未能

留出足够的划款时间，致使资金未能及时到账所造成的损失由基金管理人承担。

2、指令的确认

基金托管人应指定专人接收基金管理人的指令，预先通知基金管理人其名

单，并与基金管理人商定指令发送和接收方式。指令到达基金托管人后，基金

托管人应指定专人立即审慎验证有关内容及印鉴和签名，如有疑问必须及时以

书面或以双方认可的其他方式通知基金管理人。基金托管人对划款指令仅进行

表面一致性审核，即指令的要素是否齐全、印鉴与被授权人是否与预留的授权

文件内容相符。因基金托管人未能及时确认、验证指令内容，致使资金未能及

时到账所造成的损失由基金托管人承担。如基金管理人的指令存在事实上未经

授权、欺诈、伪造、变造或未能及时提供授权通知等情形，基金托管人因执行

有关指令或拒绝执行有关指令而给基金管理人、基金财产或任何第三方带来损

失的，基金管理人承担相应法律责任但基金托管人未按协议约定尽形式审核义

务执行指令而造成损失的情形除外。

为切实履行托管职责，基金管理人还应向基金托管人提供执行指令所需要的

相关交易凭证、合同或其他有效证明材料，基金托管人据此审核指令所约定的款

项事由、账户信息、金额等要素是否与上述资料相一致。管理人应保证上述资料

合法、真实、完整和有效，如因管理人提供的资料不完整、不合法、不真实或无

效而给委托财产造成损失，责任由管理人承担。

3、指令的时间和执行

基金托管人对指令验证无误后，应在规定期限内及时办理。指令若以传真

方式发出，则正本由基金管理人保管，基金托管人保管指令传真件。当两者不

一致时，以基金托管人收到的指令传真件为准。

基金管理人向基金托管人下达指令时，应确保基金资金账户有足够的资金

余额，对基金管理人在没有充足资金的情况下向基金托管人发出的指令，基金

托管人可不予执行，但应立即以书面或以双方认可的其他方式通知基金管理人，

由基金管理人审核、查明原因，出具书面文件确认此交易指令无效。基金托管

人不承担因未执行该指令造成损失的责任。特别地，对于已达成的非RTGS T+0场

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内交易，账户余额充足时，基金托管人可根据中登数据直接处理，无需基金管理

人出具划款指令，若账户余额不足，则基金管理人需在当日16：00之前补足资金，

否则造成基金托管人或基金托管人托管的其他资产损失的，由基金管理人承担赔

偿责任。

（四）基金管理人发送错误指令的情形和处理程序

基金管理人发送错误指令的情形包括指令违反法律法规和基金合同的约定，

指令发送人员无权或超越权限发送指令及交割信息错误，指令中重要信息模煳

不清或不全导致无法执行等。

基金托管人在履行监督职能时，发现基金管理人的指令错误时，有权拒绝

执行，并及时以书面或以双方认可的其他方式通知基金管理人改正。如需撤销

指令，基金管理人应出具书面说明，并加盖预留印鉴。

（五）基金托管人依照法律法规暂缓、拒绝执行指令的情形和处理程序

基金托管人发现基金管理人发送的指令有可能违反《基金法》、《运作办

法》、《基础设施基金指引》、基金合同、本协议或其他有关法律法规的规定

时，应暂缓或拒绝执行指令，并及时通知基金管理人，基金管理人收到通知后

应及时核对并纠正；如相关交易已生效，则应通知基金管理人在10个工作日内

纠正，并报告中国证监会。对于基金托管人事前难以监督的交易行为，基金托

管人在事后履行了对基金管理人的通知以及向中国证监会的报告义务后，即视

为完全履行了其投资监督职责。基金托管人已根据本协议履行监督义务的，对

于基金管理人违反《基金法》《运作办法》《基础设施基金指引》、基金合同、

本协议或其他有关法律法规的规定造成基金财产损失的，由基金管理人承担全

部责任，基金托管人没有过错的免于承担责任。

（六）基金托管人未按照基金管理人指令执行的处理方法

对于基金管理人的有效指令和通知，除非违反法律法规、基金合同、本协

议或具有第（四）项所述错误，基金托管人不得无故拒绝或拖延执行。基金托

管人由于自身原因，未按照或未及时按照基金管理人发送的指令执行，应在发

现后及时采取措施予以弥补；若对基金财产或基金份额持有人造成直接损失，

由基金托管人赔偿由此造成的直接损失。

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除因故意或过失致使基金、基金份额持有人的利益受到损害而负赔偿责任

外，基金托管人对执行基金管理人的合法指令对基金财产造成的损失不承担赔

偿责任。

（七）更换被授权人的程序

基金管理人更换被授权人、更改或终止对被授权人的授权，应立即将新的

授权文件以传真方式通知基金托管人，并经电话确认后生效，原授权文件同时

废止。新的授权文件在传真发出后七个工作日内送达文件正本。新的授权文件

生效之后，正本送达之前，基金托管人按照新的授权文件传真件内容执行有关

业务，如果新的授权文件正本与传真件内容不同，由此产生的责任由基金管理

人承担。基金托管人更换接收基金管理人指令的人员，应提前通过录音电话或

以书面或以双方认可的其他方式通知基金管理人并由基金管理人确认。

（八）其他事项

基金托管人在接收指令时，应对指令的要素是否齐全、印鉴与被授权人是

否与预留的授权文件内容相符进行形式检查，如发现问题，应及时以书面或以

双方认可的其他方式报告基金管理人，基金托管人对执行基金管理人的合法指

令对基金财产造成的损失不承担赔偿责任，但基金托管人未按本协议约定对指

令进行审查执行指令而造成损失的情形除外。

基金参与认购未上市债券时，基金管理人应代表本基金与对手方签署相关

合同或协议，明确约定债券过户具体事宜。否则，基金管理人需对所认购债券

的过户事宜承担相应责任。

本基金资金账户发生的银行结算费用等银行费用，由基金托管人直接从资

金账户中扣划，无须基金管理人出具指令。

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七、交易及清算交收安排

（一）选择证券买卖的证券经营机构

基金管理人应设计选择证券买卖的证券经营机构的标准和程序，并按照有

关合同和规定行使基金财产投资权利而应承担的义务，包括但不限于选择经纪

商及投资标的等。基金管理人负责选择代理本基金证券买卖的证券经营机构，

租用其交易单元作为基金的专用交易单元。基金管理人和被选中的证券经营机

构签订交易单元租用协议，基金管理人应提前通知基金托管人，并将交易单元

租用协议及相关文件及时送达基金托管人，确保基金托管人申请接收结算数据。

基金管理人应根据有关规定，在基金的中期报告和年度报告中将所选证券经营

机构的有关情况及交易信息予以披露，并将上述情况及基金交易单元号、佣金

费率等基本信息以及变更情况及时以书面形式通知基金托管人。因相关法律法

规或交易规则的修改带来的变化以届时有效的法律法规和相关交易规则为准。

（二）基金投资证券后的清算交收安排

1．清算与交割

根据《中国证券登记结算有限责任公司结算备付金管理办法》和《证券结算

保证金管理办法》，在每月前3个工作日内，中国证券登记结算有限责任公司

（以下简称“中国证券登记结算公司”）对结算参与人的最低结算备付金和结算

保证金限额进行重新核算、调整。基金托管人在中国证券登记结算公司调整最低

结算备付金和结算保证金当日，在资金调节表中反映调整后的最低备付金和结算

保证金。基金管理人应预留最低备付金和结算保证金，并根据中国证券登记结算

公司确定的实际最低备付金和结算保证金数据为依据安排资金运作，调整所需的

现金头寸。

基金托管人负责基金买卖证券的清算交收。场内资金结算由基金托管人根据

中国证券登记结算公司结算数据办理；场外资金汇划由基金托管人根据基金管理

人的交易划款指令具体办理。

如果因为基金托管人自身原因在清算上造成基金资产的损失，应由基金托管

人负责赔偿基金的损失；如果由于基金管理人违反法律法规、交易规则的规定进

行超买、超卖等原因造成基金投资清算困难和风险，基金托管人发现后应立即通

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知基金管理人，由基金管理人负责解决，由此给基金造成的损失由基金管理人承

担。

基金管理人应采取合理措施，确保在T＋1日上午10:00前有足够的资金头寸，

用于当日中国证券登记结算公司上海分公司和深圳分公司的资金结算。

基金场外交易用于交收的资金头寸不足时，基金托管人有权拒绝基金管理人

发送的划款指令。

对于场内交易的资金清算交收，若基金管理人未能按时补足结算资金的，基

金托管人应按照中国证券登记结算有限责任公司的有关规定办理。因基金管理人

未能按时补足结算资金影响基金资产的清算交收及基金托管人与中国证券登记结

算有限责任公司之间的一级清算，由此给基金资产、基金托管人及基金托管人托

管的其他资产造成的损失由基金管理人承担。

在资金头寸充足的情况下，基金托管人对基金管理人在正常业务受理渠道和

指令规定的合理时间内发送的符合法律法规、本协议的指令不得拖延或拒绝执行。

如由于基金托管人的原因导致基金财产无法按时支付证券清算款，由此造成的损

失由基金托管人承担，但银行托管账户余额不足或基金托管人如遇到不可抗力的

情况除外。

2．交易记录、资金和证券账目核对的时间和方式

（1）资金账目的核对

资金账目由基金管理人和基金托管人按日核实，账实相符。

（2）证券账目的核对

基金管理人和基金托管人每交易日结束后核对基金证券账目，确保双方账目

相符。基金管理人、基金托管人应按时核对交易所证券账户中的种类和数量，确

保每日交易结束后证券账户中证券的种类和数量与基金会计账簿中的记载一致。

对于资金账目及证券账目，若基金管理人与基金托管人核对不一致，双方应

积极查找原因并纠正。

（三）交易记录、资金和证券账目核对的时间和方式

1、交易记录的核对

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对基金的交易记录，由基金管理人与基金托管人按日进行核对。对外披露

基金财务信息之前，必须保证所有实际交易记录与基金会计账簿上的交易记录

完全一致。如果实际交易记录与会计账簿记录不一致，造成基金会计核算不完

整或不真实，由此导致的损失由基金的会计责任方承担。

2、资金账目的核对

资金账目由基金管理人和基金托管人按日核实，账实相符。

3、证券账目的核对

基金管理人和基金托管人每交易日结束后根据第三方存管机构发送的对账

数据进行证券对账，确保账实相符。

4、基金管理人和基金托管人每月月末核对实物证券账目。

（五）收益分配业务处理的基本规定

1、关于清算专用账户的设立和管理

为满足收益分配资金汇划的需要，由基金管理人开立资金清算的专用账户，

该账户由登记机构管理。

2、收益分配资金划拨规定

进行基金收益分配时，如基金资金账户有足够的资金，基金托管人应按时

拨付；因基金资金账户没有足够的资金，导致基金托管人不能按时拨付，如系

基金管理人的过错原因造成，相应责任由基金管理人承担，基金托管人不承担

垫款义务。

3、回购到期付款和与投资有关的付款、收益分配资金划拨时，基金管理人

需向基金托管人下达指令。资金指令的格式、内容、发送、接收和确认方式等

与投资指令相同。

（六）基金收益分配

1、本基金收益分配方案由基金管理人拟定，并由基金托管人复核，依照

《信息披露办法》《基础设施基金指引》的有关规定在规定媒介公告。

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2、基金托管人和基金管理人对基金收益分配进行账务处理并核对后，基金

管理人向基金托管人发出收益分配的划款指令，基金托管人应及时将资金划入专

用账户。

3、基金管理人在下达指令时，应给基金托管人留出必需的划款时间。

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八、不动产基金资产净值计算和会计核算

（一）不动产基金的资产净值

1、基金资产总值/基金总资产是指基金拥有的不动产资产支持证券（包含应

纳入合并范围的各会计主体所拥有的资产）、其他各类证券、银行存款本息和

基金应收款项以及其他投资所形成的价值总和，即基金合并财务报表层面计量

的总资产。

2、基金资产净值/基金净资产是指基金总资产减去基金负债后的价值，即基

金合并财务报表层面计量的净资产。

3、基金份额净值是按照每个估值日闭市后，不动产基金合并财务报表的净

资产除以当日基金份额的余额数量计算的价值。基金份额净值的计算精确到

0.0001元，小数点后第5位四舍五入。国家法律法规另有规定的，从其规定。

（二）不动产基金的估值日和估值对象

1、本基金的估值日为基金合同生效后每年6月30日及12月31日，以及法律法

规规定的其他日期。如果基金合同生效少于2个月，期间的自然半年度最后一日或

自然年度最后一日不作为估值日。

2、本基金及纳入合并范围的各类会计主体所持有的各项资产和负债，包括

但不限于不动产资产支持证券、债券、银行存款、应收款项、无形资产、固定资

产、投资性房地产、借款、应付款项等。

（三）不动产基金的核算及估值方法

基金管理人按照《企业会计准则》的规定，遵循实质重于形式的原则，编

制不动产基金合并及个别财务报表，以反映不动产基金整体财务状况、经营成果

和现金流量。由于不动产基金通过不动产资产支持证券和不动产项目公司等特殊

目的载体获得不动产项目完全所有权或经营权利，并拥有特殊目的载体及不动产

项目完全的控制权和处置权，基金管理人在编制企业合并财务报表时应当统一特

殊目的载体所采用的会计政策。

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基金管理人在确定相关资产和负债的价值和不动产基金合并财务报表及个

别财务报表的净资产时，应符合《企业会计准则》和监管部门的有关规定，并

按照以下方法执行：

1、基金管理人在编制不动产基金合并日或购买日合并资产负债表时，应当

按照《企业会计准则解释第13号》的要求，审慎判断取得的不动产基金项目是否

构成业务。不构成业务的，应作为取得一组资产及负债（如有）进行确认和计量；

构成业务的，应当按照《企业会计准则第20号——企业合并》，审慎判断基金收

购项目公司股权的交易性质，确定属于同一控制下的企业合并或是非同一控制下

的企业合并，并进行相应的会计确认和计量。属于非同一控制下企业合并的，基

金管理人应对不动产项目各项可辨认资产、负债按照购买日确定的公允价值进行

初始计量。

2、不动产基金合并层面各项可辨认资产和负债的后续计量模式

基金管理人对不动产基金的各项资产和负债进行后续计量时，除依据《企

业会计准则》规定可采用公允价值模式进行后续计量外，原则上采用成本模式计

量，即以购买日确定的账面价值为基础，计提折旧、摊销、减值。

在符合企业会计准则（即有确凿证据证明公允价值持续可靠计量）和最大

限度保护基金份额持有人利益的前提下，如不动产项目资产公允价值显着高于账

面价值，经持有人大会同意并公告，基金管理人可以将相关资产计量从成本模式

调整为公允价值模式。对于非金融资产选择采用公允价值模式进行后续计量的，

基金管理人应当经公司董事会审议批准，并按照《企业会计准则第39号——公允

价值计量》及其他相关规定在定期报告中披露相关事项，包括但不限于：公允价

值的确定依据、方法及所用假设的全部重要信息；影响公允价值确定结果的重要

参数、采用公允价值模式计量的合理性说明等。

3、基金管理人对于采用成本模式计量的投资性房地产、固定资产、使用寿

命确定的无形资产、长期股权投资等长期资产，若存在减值迹象的，应当根据

《企业会计准则》的规定进行减值测试并决定是否计提资产减值准备。上述资产

减值损失一经确认，在以后会计期间不再转回。基金管理人应于每年年度终了对

长期资产的折旧和摊销的期限及方法进行复核并作适当调整。

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4、不动产资产支持证券的估值

基金管理人应当按照投资成本将不动产基金持有的资产支持证券在个别财

务报表上确认为一项长期股权投资，采用成本法进行后续计量。

5、不动产项目资产的估值

根据《企业会计准则第39号——公允价值计量》规定，如有确凿证据表明该

不动产项目的公允价值能够持续可靠取得，即相关资产所在地有活跃的交易市场，

并且能够从交易市场上取得同类或类似资产的市场价格及其他相关信息，从而对

相关资产的公允价值作出合理的估计，不动产项目可以按照公允价值进行后续计

量。

根据《公开募集不动产投资信托基金（REITs）运营操作指引（试行）》规

定，基金管理人如选择采用公允价值模式对非金融资产进行后续计量的，应当审

慎判断，确保有确凿证据表明该资产的公允价值能够持续可靠取得，即相关资产

所在地有活跃的交易市场，并且能够从交易市场上取得同类或类似资产的市场价

格及其他相关信息，从而对相关资产的公允价值作出合理的估计。

6、对于已上市或已挂牌转让的不含权固定收益品种（另有规定的除外），

选取估值日第三方估值基准服务机构提供的相应品种当日的估值全价进行估值。

7、对于已上市或已挂牌转让的含权固定收益品种（另有规定的除外），选

取估值日第三方估值基准服务机构提供的相应品种当日的唯一估值全价或推荐估

值全价进行估值。

对于含投资者回售权的固定收益品种，行使回售权的，在回售登记日至实

际收款日期间选取第三方估值基准服务机构提供的相应品种的唯一估值全价或推

荐估值全价进行估值，同时充分考虑发行人的信用风险变化对公允价值的影响。

回售登记期截止日（含当日）后未行使回售权的按照长待偿期所对应的价格进行

估值。

8、对于未上市或未挂牌转让且不存在活跃市场的固定收益品种，采用在当前

情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术确定其公允价值。

9、同一债券同时在两个或两个以上市场交易的，按债券所处的市场分别估值。

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10、如有确凿证据表明按上述方法进行估值不能客观反映上述金融资产或金

融负债公允价值的，基金管理人可根据具体情况与基金托管人商定后，按最能反

映公允价值的方法估值。

11、相关法律法规以及监管部门、自律规则另有规定的，从其规定。如有新

增事项，按国家最新规定核算及估值。

如基金管理人或基金托管人发现基金估值违反基金合同订明的核算及估值

方法、程序及相关法律法规的规定或者未能充分维护基金份额持有人利益时，应

立即通知对方，共同查明原因，双方协商解决。

根据有关法律法规，基金净资产计算和基金会计核算的义务由基金管理人承

担。本基金的基金会计责任方由基金管理人担任，因此，就与本基金有关的会计

问题，如经相关各方在平等基础上充分讨论后，仍无法达成一致的意见，按照基

金管理人对不动产基金财务报表的净资产计算结果对外予以公布。

（四）不动产基金的核算及估值程序

1、基金份额净值是按照每个估值日闭市后，不动产基金合并财务报表的净

资产除以当日基金份额的余额数量计算，精确到0.0001元，小数点后第5位四舍

五入。国家法律法规另有规定的，从其规定。

2、基金管理人应计算每个中期报告和年度报告的不动产基金合并财务报表

的净资产和基金份额净值。

3、不动产基金存续期间，基金管理人应当聘请评估机构对不动产项目资产

每年进行1次评估，并在不动产基金年度报告中披露评估报告，对于采用成本模

式计量的不动产项目资产，上述评估结果不影响不动产基金合并财务报表的净

资产及基金份额净值。

4、基金管理人应至少每半年度、每年度对基金资产进行核算及估值，将基

金净资产、基金份额净值发送基金托管人，并将不动产项目的资产确认、计量过

程的依据提供给基金托管人，基金托管人应复核资产确认、计量过程是否有相关

依据，但基金管理人根据法律法规或基金合同的规定暂停估值时除外。基金管

理人每半年、每年度对基金资产核算及估值并经基金托管人复核后，由基金管

理人按照监管机构要求在定期报告中对外公布。

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5、根据有关法律法规，基金净资产计算和基金会计核算的义务由基金管理

人承担。本基金的基金会计责任方由基金管理人担任，因此，就与本基金有关的

会计问题，如经相关各方在平等基础上充分讨论后，仍无法达成一致的意见，

按照基金管理人对不动产基金财务报表的净资产计算结果对外予以公布。

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（五）基金资产的会计核算、复核完成的时间

基金管理人每个估值日根据上述主要会计原则对个别财务报表的基金资产

进行会计核算，并按规定编制合并及个别财务报表，但基金管理人根据法律法

规或基金合同的规定暂停核算时除外。基金管理人和基金托管人于每季度进行

财务数据核对，基金管理人对基金资产会计核算后，将基金财务指标结果以双

方约定的方式发送基金托管人，经基金托管人复核无误后，由基金管理人按约

定对外公布。如遇特殊情况，经中国证监会同意，可以适当延迟计算或公告。

如基金管理人或基金托管人发现基金会计核算违反基金合同订明的会计核

算方法、程序及相关法律法规的规定或者未能充分维护基金份额持有人利益时，

应立即通知对方，共同查明原因，双方协商解决。

（六）估值错误的处理方式

基金管理人和基金托管人将采取必要、适当、合理的措施确保基金资产核

算及估值的准确性、及时性。当不动产基金财务报表的净资产和基金份额净值

发生可能误导财务报表使用者的重大错误时，视为基金份额净值错误。

基金合同的当事人应按照以下约定处理：

1、估值错误类型

本基金运作过程中，如果由于基金管理人或基金托管人或登记机构或销售

机构或投资人自身的过错造成估值错误，导致其他当事人遭受损失的，过错的责

任人应当对由于该估值错误遭受损失当事人（“受损方”）的直接损失按下述“估值错

误处理原则”给予赔偿，承担赔偿责任。

上述估值错误的主要类型包括但不限于：资料申报差错、数据传输差错、

数据计算差错、系统故障差错、下达指令差错等。对于因技术原因引起的差错，若

系同行业现有技术水平不能预见、不能避免、不能克服，则属不可抗力，按照下

述规定执行。

由于不可抗力原因造成投资人的交易资料灭失或被错误处理或造成其他差

错，因不可抗力原因出现差错的当事人不对其他当事人承担赔偿责任，但因该

差错取得不当得利的当事人仍应负有返还不当得利的义务。

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2、估值错误处理原则

（1）估值错误已发生，但尚未给当事人造成损失时，估值错误责任方应及

时协调各方，及时进行更正，因更正估值错误发生的费用由估值错误责任方承

担；由于估值错误责任方未及时更正已产生的估值错误，给当事人造成损失的，

由估值错误责任方对直接损失承担赔偿责任；若估值错误责任方已经积极协调，

并且有协助义务的当事人有足够的时间进行更正而未更正，则其应当承担相应

赔偿责任。估值错误责任方应对更正的情况向有关当事人进行确认，确保估值

错误已得到更正；

（2）估值错误的责任方对有关当事人的直接损失负责，不对间接损失负责，

并且仅对估值错误的有关直接当事人负责，不对第三方负责；

（3）因估值错误而获得不当得利的当事人负有及时返还不当得利的义务。

但估值错误责任方仍应对估值错误负责。如果由于获得不当得利的当事人不返

还或不全部返还不当得利造成其他当事人的利益损失（“受损方”），则估值错

误责任方应赔偿受损方的损失，并在其支付的赔偿金额的范围内对获得不当得

利的当事人享有要求交付不当得利的权利；如果获得不当得利的当事人已经将

此部分不当得利返还给受损方，则受损方应当将其已经获得的赔偿额加上已经

获得的不当得利返还的总和超过其实际损失的差额部分支付给估值错误责任方；

（4）估值错误调整采用尽量恢复至假设未发生估值错误的正确情形的方式。

3、估值错误处理程序

估值错误被发现后，有关的当事人应当及时进行处理，处理的程序如下：

（1）查明估值错误发生的原因，列明所有的当事人，并根据估值错误发生

的原因确定估值错误的责任方；

（2）根据估值错误处理原则或当事人协商的方法对因估值错误造成的损失

进行评估；

（3）根据估值错误处理原则或当事人协商的方法由估值错误的责任方进行

更正和赔偿损失；

（4）根据估值方法，需要修改基金登记机构交易数据的，由基金登记机构

进行更正，并就估值错误的更正向有关当事人进行确认。

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4、基金份额净值估值错误处理的方法如下：

（1）基金份额净值计算出现错误时，基金管理人应当立即予以纠正，通报

基金托管人，并采取合理的措施防止损失进一步扩大。

（2）错误偏差达到基金份额净值的0.25%时，基金管理人应当通报基金托

管人并报中国证监会备案；错误偏差达到基金份额净值的0.5%时，基金管理人

应当公告，并报中国证监会备案。

（3）当基金份额净值计算差错给基金和基金份额持有人造成损失需要进行

赔偿时，基金管理人和基金托管人应根据实际情况界定双方承担的责任，经确

认后按以下条款进行赔偿：

1）本基金的基金会计责任方由基金管理人担任，与本基金有关的会计问题，

如经双方在平等基础上充分讨论后，尚不能达成一致时，按基金管理人的建议执

行，

由此给基金份额持有人和基金财产造成的损失，由基金管理人负责赔付；

2）若基金管理人计算的基金份额净值已由基金托管人复核确认后公告，由

此给基金份额持有人造成损失的，应根据法律法规的规定对投资者或基金支付

赔偿金，

就实际向投资者或基金支付的赔偿金额，基金管理人与基金托管人按照过

错程度各自承担相应的责任。

3）如基金管理人和基金托管人对基金份额净值的计算结果，虽然多次重新

计算和核对，尚不能达成一致时，为避免不能按时公布基金份额净值的情形，

以基金管理人的计算结果对外公布，由此给基金份额持有人和基金造成的损失，

由基金管理人负责赔付。

4）由于基金管理人提供的信息错误，进而导致基金份额净值计算错误而引

起的基金份额持有人和基金财产的损失，由基金管理人负责赔付。

（4）前述内容如法律法规或监管机关另有规定的，从其规定处理。如果行

业另有通行做法，基金管理人、基金托管人应本着平等和保护基金份额持有人

利益的原则进行协商。

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（七）暂停估值的情形

1、基金投资所涉及的证券交易市场遇法定节假日或因其他原因暂停营业时；

2、因不可抗力致使基金管理人、基金托管人无法准确核算及评估基金资产

价值时；

3、法律法规规定、中国证监会和基金合同认定的其它情形。

（八）基金净值的确认

不动产基金财务报表的净资产和基金份额净值由基金管理人负责计算，基

金托管人负责进行复核。基金管理人披露不动产基金财务报表的净资产和基金

份额净值前，应将净资产和基金份额净值计算结果发送给基金托管人。经基金

托管人复核确认后，由基金管理人按规定在定期报告中对外公布。

（九）特殊情况的处理方法

1、基金管理人或基金托管人按核算及估值方法的第10项进行估值时，所造

成的误差不作为基金资产核算及估值错误处理。

2、由于不可抗力原因，或由于证券交易所及登记结算公司等机构发送的数

据错误，或国家会计政策变更、市场规则变更等，基金管理人和基金托管人虽然

已经采取必要、适当、合理的措施进行检查，但未能发现错误的，由此造成的基

金资产核算及估值错误，基金管理人和基金托管人免除赔偿责任。但基金管理人、

基金托管人应当积极采取必要的措施减轻或消除由此造成的影响。

（十）不动产项目的评估

1、不动产项目评估结果不代表真实市场价值，也不代表不动产项目资产能够

按照评估结果进行转让。

2、不动产项目评估情形

本基金存续期间，基金管理人应当聘请评估机构对不动产项目资产每年进

行1次评估。基金管理人聘请的评估机构应当经中国证监会备案，且评估机构为

同一只不动产基金提供评估服务不得连续超过3年。

发生如下情形，基金管理人应聘请评估机构对不动产项目进行评估：

(1)基金运作过程中发生购入或出售不动产项目等情形时；

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(2)本基金扩募；

(3)提前终止基金合同拟进行资产处置；

(4)不动产项目现金流发生重大变化且对持有人利益有实质性影响；

(5)对基金份额持有人利益有重大影响的其他情形。

本基金的基金份额首次发售，评估基准日距离基金份额发售公告日不得超

过6个月；基金运作过程中发生购入或出售不动产项目等情形时，评估基准日距

离签署购入或出售协议等情形发生日不得超过6个月。

3、评估报告的内容

评估报告应包括下列内容：

(1)评估基础及所用假设的全部重要信息；

(2)所采用的评估方法及评估方法的选择依据和合理性说明；

(3)不动产项目详细信息，包括不动产项目地址、权属性质、现有用途、经

营现状等，每期运营收入、应缴税收、各项支出等收益情况及其他相关事项；

(4)不动产项目的市场情况，包括供求情况、市场趋势等；

(5)影响评估结果的重要参数，包括土地使用权或经营权利剩余期限、运营

收入、运营成本、运营净收益、资本性支出、未来现金流变动预期、折现率等；

(6)评估机构独立性及评估报告公允性的相关说明；

(7)调整所采用评估方法或重要参数情况及理由（如有）；

(8)可能影响不动产项目评估的其他事项。

4、更换评估机构程序

不动产基金存续期限内，基金管理人有权自行决定更换评估机构，基金管

理人更换评估机构后应及时进行披露。

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（十一）基金的会计政策

1、基金管理人为本基金的基金会计责任方，基金托管人承担复核责任；

2、基金的会计年度为公历年度的1月1日至12月31日；基金首次募集的会计年

度按如下原则：如果基金合同生效少于2个月，可以并入下一个会计年度披露；

3、基金核算以人民币为记账本位币，以人民币元为记账单位；

4、会计制度执行国家有关会计制度；

5、本基金合并层面各项可辨认资产和负债的后续计量模式

本基金合并层面可辨认资产主要是投资性房地产等，可辨认负债主要是金融

负债，其后续计量模式如下：

（1）投资性房地产

投资性房地产包括已出租的土地使用权和建筑物，以及持有并准备增值后

转让的土地使用权，以成本进行初始计量。与投资性房地产有关的后续支出，

在相关的经济利益很可能流入本基金且其成本能够可靠的计量时，计入投资性

房地产成本；否则，于发生时计入当期损益。

本基金对所有投资性房地产采用成本模式进行后续计量，采用年限平均法

对其计提折旧/摊销。

对投资性房地产的折旧年限、预计净残值率和折旧方法于每年年度终了进

行复核并作适当调整。

当投资性房地产被处置或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济

利益时，终止确认该项投资性房地产。投资性房地产出售、转让、报废或毁损的

处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。

当投资性房地产的可收回金额低于其账面价值时，账面价值减记至可收回

金额。

在符合《企业会计准则第3号——投资性房地产》（即有确凿证据证明公允

价值持续可靠计量）、《企业会计准则第28号——会计政策、会计估计变更和差

错更正》和最大限度保护基金份额持有人利益的前提下，如不动产项目资产公允

价值显着高于账面价值，为了向基金份额持有人提供更可靠、更相关的会计信息，

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经持有人大会同意并公告，基金管理人可以将相关资产计量从成本模式调整为公

允价值模式。

（2）金融资产

本基金的金融资产于初始确认时根据本基金管理金融资产的业务模式和金融资

产的合同现金流量特征分类为：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产、

以摊余成本计量的金融资产。金融资产在初始确认时，以公允价值计量。但是因销

售商品或提供服务等产生的应收账款未包含重大融资成分或不考虑不超过一年的融

资成分的，按照交易价格进行初始计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损

益的金融资产，相关交易费用直接计入当期损益，其他类别的金融资产相关交易费

用计入其初始确认金额。

（3）金融负债

金融负债于初始确认时分类为以摊余成本计量的金融负债和以公允价值计

量且其变动计入当期损益的金融负债。本基金的金融负债主要为以摊余成本计

量的金融负债，包括应付账款、其他应付款及借款等。该类金融负债按其公允

价值扣除交易费用后的金额进行初始计量，并采用实际利率法进行后续计量。

当金融负债的现时义务全部或部分已经解除时，本基金终止确认该金融负债或

义务已解除的部分。终止确认部分的账面价值与支付的对价之间的差额，计入

当期损益。

6、本基金独立建账、独立核算；

7、基金管理人及基金托管人各自保留完整的会计账目、凭证并进行日常的

会计核算，按照有关规定编制基金会计报表；

8、基金托管人定期与基金管理人就基金的会计核算、报表编制等进行核对

并确认；

9、基金应按照法律法规、企业会计准则及中国证监会相关规定进行资产负

债确认计量，编制不动产合并及单独财务报表，财务报表至少包括资产负债表、

利润表、现金流量表、所有者权益变动表及报表附注。

（十二）基金财务报表与报告的编制和复核时间要求

1、报表与报告的编制

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基金管理人应当在每个季度结束之日起15个工作日内完成基金季度报告的

编制；在上半年结束之日起两个月内完成基金中期报告的编制；在每年结束之

日起三个月内完成基金年度报告的编制。基金年度报告中的财务会计报告应当

经过符合《中华人民共和国证券法》规定的会计师事务所审计。基金合同生效

不足两个月的，基金管理人可以不编制当期季度报告、中期报告或者年度报告。

2、报表与报告的复核

基金管理人应及时完成报表编制，将有关报表提供基金托管人复核；基金

托管人在收到基金管理人编制的基金财务报表后，应复核报表数据的计算是否

有依据。如有异议，应及时通知基金管理人共同查出原因，进行调整，调整以

国家有关规定为准。

基金管理人应留足充分的时间，便于基金托管人复核相关报表及报告，基

金托管人复核后应及时向基金管理人确认。

（十三）基金的年度审计

1、基金管理人聘请与基金管理人、基金托管人相互独立的符合《中华人民

共和国证券法》规定的会计师事务所及其注册会计师对本基金的年度财务报表

进行审计。

2、会计师事务所更换经办注册会计师，应事先征得基金管理人同意。

3、基金管理人认为有充足理由更换会计师事务所，须通报基金托管人。更换

会计师事务所需按照有关规定在规定媒介公告。

（十四）基金管理人应在编制中期报告或者年度报告之前及时向基金托管

人提供基金业绩比较基准的基础数据和编制结果（如有）。

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九、基金收益分配

基金管理人与基金托管人按照基金合同的约定处理基金收益分配。

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十、基金信息披露

（一）保密义务

基金托管人和基金管理人应按法律法规、基金合同的有关规定进行信息披

露，拟公开披露的信息在公开披露之前应予保密。除按《基金法》、基金合同、

《信息披露办法》及其他有关规定进行信息披露外，基金管理人和基金托管人

对基金运作中产生的信息以及从对方获得的业务信息应予保密。但是，如下情

况不应视为基金管理人或基金托管人违反保密义务：

1、非因基金管理人和基金托管人的原因导致保密信息被披露、泄露或公开；

2、基金管理人和基金托管人为遵守和服从法院判决或裁定、仲裁裁决或中

国证监会等监管机构的命令、决定所做出的信息披露或公开。

（二）信息披露的内容

基金的信息披露内容主要包括基金招募说明书及其更新、基金合同、托管

协议、基金产品资料概要及其更新、基金发售方案及询价公告、基金份额发售

公告、基金合同生效公告、基金份额上市交易公告书、基金定期报告（包括基

金年度报告、基金中期报告和基金季度报告）、临时报告、澄清公告、基金份

额持有人大会决议、战略配售份额解除限售的公告、清算报告、权益变动公告

及中国证监会和证券交易所规定的其他信息。基金年度报告中的财务会计报告

需经符合《中华人民共和国证券法》规定的会计师事务所审计后，方可披露。

（三）基金托管人和基金管理人在信息披露中的职责和信息披露程序

1、职责

基金托管人和基金管理人在信息披露过程中应以保护基金份额持有人利益

为宗旨，诚实信用，严守秘密。基金管理人负责办理与基金有关的信息披露事

宜，基金托管人应当按照相关法律法规和基金合同的约定，对于本章第（二）

条中应由基金托管人复核的事项进行复核，基金托管人复核无误后，由基金管

理人予以公布。

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基金托管人复核信息披露文件时，应加强对基金管理人资产确认计量过程

的复核。对于不需要基金托管人（或基金管理人）复核的信息，基金管理人

（或基金托管人）在公告前应告知基金托管人（或基金管理人）。

基金管理人和基金托管人应积极配合、互相监督，保证其履行按照法定方

式和时限披露的义务。

基金管理人、基金托管人应当在规定报刊中选择一家报刊披露本基金信息。

基金管理人、基金托管人应当向中国证监会基金电子披露网站报送拟披露的基

金信息，并保证相关报送信息的真实、准确、完整、及时。

当出现下述情况时，基金管理人和基金托管人可暂缓披露基金相关信息：

（1）不可抗力；

（2）拟披露的信息存在不确定性、属于临时性商业秘密或者具有深圳证券

交易所认可的其他情形，及时披露可能会损害基金利益或者误导投资者，且同

时符合以下条件的，基金管理人等信息披露义务人可以暂缓披露：

1）拟披露的信息未泄露；

2）有关内幕信息知情人已书面承诺保密；

3）不动产基金交易未发生异常波动。

信息披露义务人应当审慎确定信息披露暂缓事项，建立相应的内部管理制

度，明确信息披露暂缓的内部审核程序。深圳证券交易所对暂缓披露实行事后

监管。

暂缓披露的信息确实难以保密、已经泄露或者出现市场传闻，导致不动产

基金交易价格发生大幅波动的，信息披露义务人应当立即予以披露。

（3）法律法规规定、中国证监会认定或基金合同约定的其他情形。

2、程序

按有关规定须经基金托管人复核的信息披露文件，由基金管理人起草、并

经基金托管人复核后由基金管理人公告。发生基金合同中规定需要披露的事项

时，按基金合同规定公布。

3、信息文本的存放与查阅

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依法必须披露的信息发布后，基金管理人、基金托管人应当按照相关法律

法规规定将信息置备于各自住所、基金上市交易的证券交易所，供社会公众查阅、

复制。

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十一、基金费用

（一）基金的管理费用按照基金合同的约定计算。

（二）基金的托管费用按照基金合同的约定按日计提、按年支付。

托管费收费账户如下：

户名：中国邮政储蓄银行托管手续费户

账号：1115601000066447

开户行：中国邮政储蓄银行总行

人行支付系统号：403100000004

（三）基金合同生效前的评估费、财务顾问费、会计师费、律师费等各项费

用不得从基金财产中列支。如不动产基金募集失败，上述费用不得从投资者认

购款项中支付。

（四）违规处理方式

基金托管人对从基金财产中列支的各类费用，进行复核，发现基金管理

人违反《基金法》《基础设施基金指引》、基金合同、《运作办法》及其他有

关规定从基金财产中列支费用时，基金托管人可要求基金管理人予以说明解释，

如基金管理人无正当理由，基金托管人可拒绝支付。

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十二、基金份额持有人名册的保管

基金份额持有人名册至少应包括基金份额持有人的名称和持有的基金份额。

基金份额持有人名册由基金登记机构根据基金管理人的指令编制和保管，保存

期限不低于法律法规规定的最低期限。基金管理人和基金托管人应分别保管基

金份额持有人名册，保存期不少于法律法规规定的最低期限。如不能妥善保管，

则按相关法规承担责任。

在基金托管人要求或编制中期报告和年度报告前，基金管理人应将基金持

有人名册扫描件送交基金托管人，不得无故拒绝或延误提供，并保证其的真实

性、准确性和完整性。基金托管人不得将所保管的基金份额持有人名册用于基

金托管业务以外的其他用途，并应遵守保密义务。

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十三、基金有关文件档案的保存

（一）档案保存

基金管理人应保存基金财产管理业务活动的记录、账册、报表和其他相关

资料。基金托管人应保存基金托管业务活动的记录、账册、报表和其他相关资

料。基金管理人和基金托管人都应当按规定及基金合同约定的期限保管。保存

期限不少于法律法规规定的最低期限。

本协议生效之日起1个月内，基金管理人应于双方协商一致的地点向基金托

管人移交上述应由基金托管人保存的档案，双方应在当日签署相关交接清单。

前述交接清单签署完毕后，基金托管人应当安全保管档案；因基金托管人的过

错而导致相关档案毁损或灭失并给不动产项目、项目公司造成损失的，基金托管

人应当予以赔偿。

特别的，如基金存续期间发生新购入不动产项目情形的，基金管理人应当

在新购入不动产项目交割日后1个月内，参照上述流程与基金托管人完成新购入

不动产项目的档案交接。

（二）合同档案的建立

1.基金管理人或基金托管人在签署与本基金有关的合同文本后，应及时

按相关法律法规及本协议的规定将合同正本或副本提交对方。

2.基金管理人和基金托管人应按各自职责保管就基金资产对外签署的全部

合同的正本。

（三）变更与协助

若基金管理人/基金托管人发生变更，未变更的一方有义务协助变更后的接

任人接收相应文件。

（四）基金管理人和基金托管人应按各自职责完整保存原始凭证、记账凭

证、基金账册、交易记录和重要合同等，承担保密义务并保存，保存期限不低

于法律法规规定的最低期限。基金托管人对基金的会计凭证、交易记录、合同

协议等重要文件的档案保存期限不应低于法律法规规定的最低期限。

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十四、基金管理人和基金托管人的更换

（一）基金管理人的更换

1、基金管理人的更换条件

有下列情形之一的，基金管理人职责终止：

（1）被依法取消基金管理资格；

（2）被基金份额持有人大会解任；

（3）依法解散、被依法撤销或被依法宣告破产；

（4）按照基金合同约定程序，基金管理人在对基金合同无实质性修改的

前提下，将基金管理人变更为其设立的子公司；

（5）法律法规及中国证监会规定的和基金合同约定的其他情形。

2、基金管理人的更换程序

更换基金管理人必须依照如下程序进行：

（1）提名：新任基金管理人由基金托管人或由单独或合计持有10%以上

（含10%）基金份额的基金份额持有人提名；

（2）决议：基金份额持有人大会在基金管理人职责终止后6个月内对被

提名的基金管理人形成决议，该决议需经参加大会的基金份额持有人所持表决

权的三分之二以上（含三分之二）表决通过，决议自表决通过之日起生效；

（3）临时基金管理人：新任基金管理人产生之前，由中国证监会指定临

时基金管理人；

（4）备案：基金份额持有人大会更换基金管理人的决议须报中国证监会

备案；

（5）公告：基金管理人更换后，由基金托管人在更换基金管理人的基金

份额持有人大会决议生效后2日内在规定媒介公告；

（6）交接：基金管理人职责终止的，基金管理人应妥善保管基金管理业

务资料，及时向临时基金管理人或新任基金管理人办理基金管理业务的移交手

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续，临时基金管理人或新任基金管理人应及时接收。新任基金管理人或临时基

金管理人应与基金托管人核对基金资产财务信息；

（7）审计：基金管理人职责终止的，应当按照法律法规规定聘请会计师事

务所对基金财产进行审计，并将审计结果予以公告，同时报中国证监会备案，

审计费用由基金财产承担；

（8）基金名称变更：基金管理人更换后，如果原任或新任基金管理人要求，

应按其要求替换或删除基金名称中与原基金管理人有关的名称字样。

3、基金管理人更换的特殊程序

在基金管理人和基金托管人协商一致的基础上，基金管理人有权在对基金

合同无实质性修改的前提下，将本基金变更注册为其子公司管理的公开募集证

券投资基金，前述基金管理人变更事项无需召开基金份额持有人大会审议，但

基金管理人应当按照法律法规和中国证监会的要求办理相关程序，并按照《信

息披露办法》的规定在规定媒介公告。

（二）基金托管人的更换

1、基金托管人的更换条件

有下列情形之一的，基金托管人职责终止：

（1）被依法取消基金托管资格；

（2）被基金份额持有人大会解任；

（3）依法解散、被依法撤销或被依法宣告破产；

（4）法律法规及中国证监会规定的和基金合同约定的其他情形。

2、基金托管人的更换程序

（1）提名：新任基金托管人由基金管理人或由单独或合计持有10%以上

（含10%）基金份额的基金份额持有人提名；

（2）决议：基金份额持有人大会在基金托管人职责终止后6个月内对被提名

的基金托管人形成决议，该决议需经参加大会的基金份额持有人所持表决权的

三分之二以上（含三分之二）表决通过，决议自表决通过之日起生效；

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（3）临时基金托管人：新任基金托管人产生之前，由中国证监会指定临时

基金托管人；

（4）备案：基金份额持有人大会更换基金托管人的决议须报中国证监会备

案；

（5）公告：基金托管人更换后，由基金管理人在更换基金托管人的基金份

额持有人大会决议生效后2日内在规定媒介公告；

（6）交接：基金托管人职责终止的，应当妥善保管基金财产和基金托管业

务资料，及时办理基金财产和基金托管业务的移交手续，新任基金托管人或者

临时基金托管人应当及时接收。新任基金托管人或者临时基金托管人与基金管

理人核对基金资产财务信息；

（7）审计：基金托管人职责终止的，应当按照法律法规规定聘请会计师事

务所对基金财产进行审计，并将审计结果予以公告，同时报中国证监会备案，

审计费由基金财产承担。

（三）基金管理人与基金托管人同时更换

（1）提名：如果基金管理人和基金托管人同时更换，由单独或合计持有基

金总份额10%以上（含10%）的基金份额持有人提名新的基金管理人和基金托管

人；

（2）基金管理人和基金托管人的更换分别按上述程序进行；

（3）公告：新任基金管理人和新任基金托管人应在更换基金管理人和基金

托管人的基金份额持有人大会决议生效后2日内在规定媒介上联合公告。

（四）新任基金管理人或临时基金管理人接收基金管理业务，或新任基金

托管人或临时基金托管人接收基金财产和基金托管业务前，原基金管理人或原

基金托管人应继续履行相关职责，并保证不做出对基金份额持有人的利益造成

损害的行为。原基金管理人或基金托管人在继续履行相关职责期间，仍有权按

照基金合同的规定收取基金管理费用或基金托管费用。

（五）本部分关于基金管理人、基金托管人更换条件和程序的约定，凡是

直接引用法律法规或监管规则的部分，如将来法律法规或监管规则修改导致相

关内容被取消或变更的，基金管理人与基金托管人根据新颁布的法律法规或监

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管规则协商一致并提前公告后，可直接对相应内容进行修改和调整，无需召开

基金份额持有人大会审议。

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十五、禁止行为

本协议当事人禁止从事的行为，包括但不限于：

（一）基金管理人、基金托管人将其固有财产或者他人财产混同于基金财

产进行投资。

（二）基金管理人不公平地对待其管理的不同基金财产，基金托管人不公

平地对待其托管的不同基金财产。

（三）基金管理人、基金托管人利用基金财产或职务之便为基金份额持有

人以外的第三人牟取利益。

（四）基金管理人、基金托管人向基金份额持有人违规承诺收益或者承担损

失。

（五）基金管理人、基金托管人对他人泄漏基金运作和管理过程中任何尚

未按法律法规规定的方式公开披露的信息。

（六）基金管理人在没有充足资金的情况下向基金托管人发出投资指令、

分红资金的划拨指令，或违规向基金托管人发出指令。基金托管人对基金管理

人的符合本协议约定的有效指令拖延或拒绝执行。

（七）基金管理人、基金托管人在行政上、财务上不独立，其高级管理人员

和其他从业人员相互兼职。

（八）基金托管人私自动用或处分基金财产，根据基金管理人的合法指令、

基金合同或托管协议的规定进行处分的除外。

（九）基金财产用于下列投资或者活动：（1）承销证券；（2）违反规定向

他人贷款或者提供担保；（3）从事承担无限责任的投资；（4）买卖其他基金份

额，但是中国证监会另有规定的除外；（5）向其基金管理人、基金托管人出资；

（6）从事内幕交易、操纵证券交易价格及其他不正当的证券交易活动；（7）

法律、行政法规和中国证监会规定禁止的其他活动。法律、行政法规或监管部

门取消或变更上述禁止性规定，如适用于本基金，基金管理人在履行适当程序

后，则本基金投资不再受相关限制或以变更后的规定为准。

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（十）法律法规和基金合同禁止的其他行为，以及法律、行政法规和中国

证监会规定禁止基金管理人、基金托管人从事的其他行为。

（十一）法律、行政法规或监管部门取消或变更上述禁止性规定的，如适

用于本基金，则本基金不再受上述相关限制，自动遵守届时有效的法律法规或

监管规定，不需另行召开基金份额持有人大会。

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十六、托管协议的变更、终止与基金财产的清算

（一）托管协议的变更程序

本协议双方当事人经协商一致，可以对协议进行修改。修改后的新协议，

其内容不得与基金合同的规定有任何冲突。基金托管协议的变更应报中国证监

会备案。

（二）基金托管协议终止出现的情形

1、基金合同终止；

2、基金托管人解散、依法被撤销、破产或由其他基金托管人接管基金托管

业务；

3、基金管理人解散、依法被撤销、破产或由其他基金管理人接管基金管理

业务；

4、发生法律法规或基金合同规定的终止事项。

（三）基金财产的清算

1、基金财产清算小组：自出现基金合同终止事由之日起30个工作日内成立清

算小组，基金管理人组织基金财产清算小组并在中国证监会的监督下进行基金

财产清算。

2、基金财产清算小组组成：基金财产清算小组成员由基金管理人、基金托

管人、具有从事证券相关业务资格的注册会计师、律师以及中国证监会指定的

人员组成。基金财产清算小组可以聘用必要的工作人员。

3、基金财产清算小组职责：基金财产清算小组负责基金财产的保管、清理、

估价、变现和分配，并按照法律法规规定和基金合同约定履行信息披露义务。

基金财产清算小组可以依法进行必要的民事活动。

4、基金财产清算程序：

（1）基金合同终止情形出现时，由基金财产清算小组统一接管基金；

（2）对基金财产和债权债务进行清理和确认；

（3）对基金财产进行会计核算和变现；

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（4）制作清算报告；

（5）聘请会计师事务所对清算报告进行外部审计，聘请律师事务所对清算

报告出具法律意见书；

（6）将清算报告报中国证监会备案并公告；

（7）对基金剩余财产进行分配。

5、基金财产清算的期限为24个月，但因本基金所持不动产资产支持证券或

其他证券的流动性受到限制而不能及时变现的，清算期限相应顺延。

6、基金清算涉及不动产项目处置的，基金管理人应当遵循基金份额持有人

利益优先的原则，按照法律法规规定专业审慎处置资产，并尽快完成剩余财产

的分配。资产处置期间，清算小组应当按照法律法规规定和基金合同约定履行

信息披露义务。

（四）清算费用

清算费用是指基金财产清算小组在进行基金清算过程中发生的所有合理费

用，清算费用由基金财产清算小组优先从基金财产中支付。

（五）基金财产清算剩余资产的分配

依据基金财产清算的分配方案，将基金财产清算后的全部剩余资产扣除基

金财产清算费用、交纳所欠税款并清偿基金债务后，按基金份额持有人持有的

基金份额比例进行分配。

（六）基金财产清算的公告

清算过程中的有关重大事项须及时公告；基金财产清算报告经符合《中华

人民共和国证券法》规定的会计师事务所审计并由律师事务所出具法律意见书

后报中国证监会备案并公告。基金财产清算公告于基金财产清算报告报中国证

监会备案后5个工作日内由基金财产清算小组进行公告。基金财产清算小组应

当将清算报告登载在规定网站上，并将清算报告提示性公告登载在规定报刊上。

（七）基金财产清算账册及文件的保存

基金财产清算账册及有关文件由基金托管人保存，保存期限不低于法律法

规的规定。

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十七、违约责任

（一）基金管理人、基金托管人不履行本协议或履行本协议不符合约定的，

应当承担违约责任。

（二）基金管理人、基金托管人在履行各自职责的过程中，违反《基金法》

等法律法规的规定或者基金合同和本托管协议约定，给基金财产或者基金份额

持有人造成损害的，应当分别对各自的行为依法承担赔偿责任；因共同行为给

基金财产或者基金份额持有人造成损害的，应当承担连带赔偿责任。

（三）一方当事人违约，给另一方当事人造成损失的，应就直接损失进行赔

偿；给基金财产造成损失的，应就直接损失进行赔偿，另一方当事人有权利及

义务代表基金向违约方追偿。但是如发生下列情况，相应的当事人免责：

1、不可抗力；

2、基金管理人和/或基金托管人按照当时有效的法律法规或中国证监会的

规定作为或不作为而造成的损失等；

3、基金管理人由于按照基金合同规定的投资原则而行使或不行使其投资权

而造成的损失等。

（四）一方当事人违约，非违约方当事人在职责范围内有义务及时采取必

要的措施，尽力防止损失的扩大。没有采取适当措施致使损失进一步扩大的，

不得就扩大的损失要求赔偿。非违约方因防止损失扩大而支出的合理费用由违

约方承担。

（五）违约行为虽已发生，但本托管协议能够继续履行的，在最大限度地

保护基金份额持有人利益的前提下，基金管理人和基金托管人应当继续履行本

协议。

（六）由于基金管理人、基金托管人不可控制的因素导致业务出现差错，

基金管理人和基金托管人虽然已经采取必要、适当、合理的措施进行检查，但

是未能发现错误或未能避免错误发生的，由此造成基金财产或投资人损失，基

金管理人和基金托管人免除赔偿责任。但是基金管理人和基金托管人应积极采

取必要的措施消除或减轻由此造成的影响。

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（七）基金管理人、基金托管人及其从业人员等违反法律、行政法规及中

国证监会规定的，应当承担相应行政责任；涉嫌犯罪的，依法追究刑事责任。

（八）本协议所指“损失”，限于直接损失。

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十八、争议解决方式

双方当事人同意，因本托管协议而产生的或与本托管协议有关的一切争议，

如经友好协商未能解决的，任何一方均有权将争议提交深圳国际仲裁院，按照

该机构届时有效的仲裁规则进行仲裁。仲裁地点为深圳市。仲裁裁决是终局的，

对双方当事人均有约束力，除非仲裁裁决另有规定，仲裁费由败诉方承担。

争议处理期间，双方当事人应恪守基金管理人和基金托管人职责，各自继

续忠实、勤勉、尽责地履行基金合同和本托管协议规定的义务，维护基金份额

持有人的合法权益。

本协议受中国法律（为本托管协议之目的，不包括香港特别行政区、澳门

特别行政区和台湾地区法律）管辖并从其解释。

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十九、托管协议的效力

双方对托管协议的效力约定如下：

（一）基金管理人在向中国证监会申请发售基金份额时提交的托管协议草

案，应经托管协议当事人双方加盖公章或合同专用章以及双方法定代表人或授

权代表签章，协议当事人双方根据中国证监会的意见修改并正式签署托管协议。

托管协议以中国证监会注册的文本为正式文本。

（二）托管协议自基金合同生效之日起生效。托管协议的有效期自其生效

之日起至基金财产清算结果报中国证监会备案并公告之日止。

（三）托管协议自生效之日起对托管协议当事人具有同等的法律约束力。

（四）本协议一式伍份，协议双方各持二份，剩余由基金管理人根据需要

上报监管机构壹份，每份具有同等法律效力。

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二十、其他事项

双方在此确认，双方均已充分了解和知悉对方反对其员工利用职务之便谋

取任何形式利益之立场，并承诺将本着廉洁公平原则避免此类情形，不向对方

的员工私自提供任何形式的回扣、礼金、有价证券、贵重物品、各种奖励、私人

费用补偿、私人旅游、高消费娱乐等不当利益。

本托管协议存续期内，基金管理人应依据法律法规履行相应反洗钱义务，

并主动配合托管账户开立结算银行根据监管部门有关反洗钱要求开展相关反洗

钱工作，在法律法规规定的范围内提供真实、准确、完整的资料，遵守各方反

洗钱与反恐怖融资相关管理规定。对具备合理理由怀疑涉嫌洗钱、恐怖融资的，

基金托管人有权按照中国人民银行反洗钱监管规定采取必要管控措施。

如发生有权司法机关依法冻结基金份额持有人的基金份额时，基金管理人

应予以配合，承担司法协助义务。

除本协议有明确定义外，本协议的用语定义适用基金合同的约定。本协议

未尽事宜，当事人依据基金合同、有关法律法规等规定协商办理。

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本页无正文，为《平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金托管协

议》签字页。

《平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金托管协议》当事人盖章

及法定代表人或授权代表签字、签订日

基金管理人：平安基金管理有限公司（公章）

法定代表人或授权代表：（签章）

签订日：年月日

签订地：

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本页无正文，为《平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金托管协

议》签字页。

《平安西安高科产业园封闭式基础设施证券投资基金托管协议》当事人盖章

及法定代表人或授权代表签字、签订日

基金托管人：中国邮政储蓄银行股份有限公司（合同专用章）

法定代表人或授权代表：（签章）

签订日：年月日

签订地：


              

                

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