领)JLL SEE A BRIGHTER WAY
房地产估价报告
估价委托人：红土创新基金管理有限公司
深创投红土资产管理(深圳)有限公司
深圳市盐港现代物流发展有限公司
估价对象：广东省深圳市盐田区沿港路【盐田港现代物流中心】仓储物流及配套用 
途房地产
二〇二四年三月二十七日
重要提示
本报告仅能由估价委托人用于本报告所载明的特定目的,我们不对任何第三方为任何目的使用或引用本报告 
全部或任何部分内容承担任何责任。
未经我们的正式同意,该报告及所包含的任何文字及数据均不能应用和转载于任何文件、函件及其它陈述。
领)JLL SEE A BRIGHTER WAY
房地产估价报告
估 价 报告编 号: 儿1_6 ? [202?]房估字第 0039 号
估价项目名称：广东省深圳市盐田区沿港路【盐田港现代物流中心】仓储物 
流及配套用途房地产市场价值评估
估价委托人：红土创新基金管理有限公司
深创投红土资产管理(深圳)有限公司
深圳市盐港现代物流发展有限公司
房地产估价机构：仲量联行(北京)房地产资产评估咨询有限公司
注册房地产估价师：韩彦(注册号：3120180049)
吴慧兰(注册号：3120100030)
估价报告出具日期：2024年03月27日
婀l:
仲量聯行
致估价委托人函
红土创新基金管理有限公司.深创投红土资产管理(深圳)有限公司、深圳市盐港现代物流发展有限公司：
承蒙委托,我司遵照国家有关法律法规和技术标准对估价对象房地产进行评估。估价人员根据估价目的, 
遵循估价原则,按照估价程序,対估价对象全面分析、测算、判断。现将估价报告的要点内容致函如下：
估价目的:对估价对象进行评估,提供其在价值时点的市场价值,为估价委托人开展基础设施领域不动 
产投资信托基金?Tす 业务需要提供市场价值参考。
估价对象:广东省深圳市盐田区沿港路【盐田港现代物流中心】仓储物流及配套用途房地产。估价对象 
建筑面积合计为320,446 22平方米,房屋规划用途为仓储物流及配套；土地使用权面积为118,878.31 
平方米,土地用途为仓储用地；权利人深圳市盐港现代物流发展有限公司,单独所有。
价值时点:2023年12月31日
价值类型:市场价值
估价方法:收益法
估价结果:估价対象于价值时点的房地产市场价值为RMB172,930万元,大写人民币壹拾柒亿贰仟玖 
佰叁拾万元整,评估单价5,397元/平方米。
估价结果明细表
市场价值 评估单价 建筑面积 
估价对象权利人用途楼层
(平方米)(万元)(元呼方米)
盐田港现代物流中心一期 
仓储物流及配套478,583 84
/k区/\仓库
盐田港现代物流中心一期 
仓储物流及配套5168,068 70
8区四、62仓库
深圳市盐港 
盐田港现代物流中心二期
仓储物流及配套463,157.57现代物流发 172,9305,397
B区83仓库
展有限公司
盐田港现代物流中心一期 
配套用房9/-110,511 67
综合办公楼
盐田港现代物流中心一期 
配套用房1124 4?
气瓶站
合计---320,446.22172,9305,397
仲量联行(北京)房地产资产评估咨询有限公司1
领几1
仲量務行
目录
估价师声明......................................................................................3
估价假设和限制条件.............................................................................4
估价结果报告....................................................................................6
一、估价委托人 6
二、房地产估价机构 6
三、估价目的 6
四、估价对象 6
五、估价对象运营情况 14
六、市场背景分析 14
七、价值时点 21
ノト、价值类型 21
九、估价原则 21
十、估价依据 22
■—、估价方法 23
十二、估价结果 24
十三、注册房地产估价师 24
十四、实地查勘期 24
十五、估价作业期 24
附件........................................................................................25
附件1、?房地产估价委托函?复印件
附件2、估价对象位置示意图
附件3、估价对象现状照片
附件4、估价对象未来运营净收益
附件5、估价委托人营业执照复印件
附件6、估价对象权属证明文件
附件7、专业帮助情况和相关专业意见
附件8、房地产估价机构营业执照和备案证书复印件
附件9、注册房地产估价师估价资格证书复印件
仲量联行(北京)房地产资产评估咨询有限公司2
鹹π1 
仲量聯行
估价师声明
我们郑重声明：
一、我们在本估价报告中对事实的说明是真实的和准确的,没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。
二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己独立、客观、公正的专业分析、意见和结论,但受到 
本估价报告中已说明的估价假设和限制条件的限制。
三、我们与本估价报告中的估价対象没有现实或潜在的利益,与估价委托人及估价利害关系人没有利 
害关系,也对估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。
四、我们依照?中华人民共和国资产评估法?、?房地产估价规范?50291-2015)、?房地产估价 
基本术语标准?(686 50899-2013)、?房地产投资信托基金物业评估指引(试行)?(中房学〔2015〕 
4号)、?公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)?(证监会公告〔2020〕54号)、?国家发展改革 
委关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点工作的通知?(发改投资〔2021〕 
958号)、?深圳证券交易所公开募集基础设施证券投资基金业务办法(试行)?进行分析,形成意见和 
结论,撰写本估价报告。
仲量联行(北京)房地产资产评估咨洵有限公司3
■?:
仲量聯行
估价假设和限制条件
一、估价假设条件
(-)一般假设
1 .注册房地产估价师对估价委托人提供的有关情况和资料进行了必要的关注,无理由怀疑估价委托人 
提供的有关情况和资料的真实性,本次评估以估价委托人向本公司提供的有关情况和资料是真实、完整、 
有效的为假设前提。若资料失实或有所隐匿,本报告不能成立,本公司也不承担任何法律责任。
2 .我们以估价需要为限对估价对象进行了实地查勘,但我们对估价对象的查勘仅限于其外观和使用状 
况,并未进行结构测量和设备测试以确认估价对象是否存在结构性损坏或其他缺陷,已对房屋安全、环 
境污染等影响估价对象价值的重大因素给予了关注,在无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应的 
专业机构进行鉴定、检测的情况下,假定估价对象能正常安全使用。
3 .本次估价以估价对象权属清晰无异议为假设前提。即估价对象以合法、合规的方式取彳导和建设,取得 
和建设过程中所涉及的各种法律、法规和扌比复文件齐全,并可持续使用。
4 .估价委托人没有提供用益物权设立情况、拖欠税费情况等限制权利情况等方面有关资料,本次估价假 
设估价对象产权清晰无纠纷,评估结果未考虑上述状况的影响。
5 .估价人员未对房屋建筑面积进行专业测量,经实地观察,估价对象房屋建筑面积与?不动产权证书? 
记载的建筑面积大体相当。评估时我们以权属证明复印件所记载数据与信息为准进行相关说明和测算。
6 .本次估价在现场查勘时,估价对象由估价委托人有关人员进行了现场指认,若与实际不符,应重新估 
价。
7 .估价对象应享有公共部位的通行权及水电等共用设施的使用权。
8 .估价对象在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场,即房地产的市场价值是指估价对 
象经适当营销后,由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方,以公平交易方式在价值时点自愿进行 
交易的金额。它依据了如下假设：
(1)交易双方是自愿地进行交易的--一个自愿出售者和一个自愿购买者；
(2)交易双方进行交易的目的是追求各自利益的最大化；
(3)交易双方具有必要的专业知识并了解交易对象；
(4)交易双方掌握必要的市场信息；
(5)交易双方有较充裕的时间进行交易；
(6)不存在买者因特殊兴趣而给予追加出价。
(-)未定事项假设
本次估价无未定事项假设。
(三)背离事实假设
1 .本次估价的价值时点为2023年12月31日,完成实地查勘日期为2024年02月01日,价值时点 
与完成实地查勘日期不一致。本次估价假定估价对象在价值时点的房地产状况与实地查勘日的房地产 
状况相似,且未发生可影响价值的重大变化。
仲量联行 ?;京) 房地产资产评估咨询有限公司4
@叫
仲量聯行
(四)不相一致假设
本次估价无不相一致假设。
(五)依据不足假设
本次估价无依据不足假设。
二、估价限制条件
(-)本次估价结果是反映估价对象在本报告目的下的市场价值参考,仅供估价委托人在本次估价目的下 
使用,若改变估价目的及使用条件需向本评估机构咨询后作必要调整甚至重新估价。
(-)本估价报告仅在如下情况下才能被依赖使用：
1 .本估价报告中被明确指明为允许依赖本估价报告的那方；
2 .当某方是直接从仲量联行(北京)房地产资产评估咨询有限公司接收到本估价报告；
3 .使用本估价报告的目的为本估价报告所明确允许的使用目的。
(三)估价时没有考虑国家宏观经济政策发生变化、市场供应关系变化、市场结构转变、遇有自然力和其 
他不可抗力等因素对房地产价值的影响,也没有考虑估价对象权利人将来可能承担违约责任的影响,以 
及特殊交易方式等对评估价值的影响。当上述条件发生变化时,估价结果一断会发生变化。
(四)本次估价结果为房地产市场价值,包含估价对象(分摊)国有土地使用权价值、房屋结构、安装、 
装修工程价值,不包含可移动的设施、设备等价值,且未考虑快速变现等处分方式带来的影响。
(五)本估价报告自出具之日起壹年内有效。若报告使用期限内,房地产市场或估价对象状况发生重大变 
化,估价结果需做相应调整或委托估价机构重新估价。
(六)本报告中所展示的地图、平面图及证件仅是为形象直ヌ见地讨论问题,不能作为测量成果用作他用, 
也不允许把它们与本报告分开来单独使用。本报告不可作为任何形式的产权证明文件。
(七)未经本估价机构书面同意,本估价报告的全部或部分及任何参考资料均不允许在任何公开发表的文 
件、通告或声明中引用,亦不得以其他任何方式公开发表。
仲量联行(北京)房地产资产评估咨询有限公司5
知)、π1
仲量聯行
估价结果报告
一、估价委托人
委托单位一：红土创新基金管理有限公司
住 戸斤：深圳市前海深港合作区前湾一路1号A栋201室
法定代表人：阮菲
委托单位二：深创投红土资产管理(深圳)有限公司
住 所：深圳市罗湖区东门街道城东社区深南东路2028号罗湖商务中心3510-102
法定代表人：罗霄鸣
委托单位三：深圳市盐港现代物流发展有限公司
住 所：深圳市盐田区盐田街道东海社区明珠道15号盐田综合保税区盐田港现代物流中心综合楼
1楼办公
法定代表人：陈锦达
二.房地产估价机构
机构名称：仲量联行(北京)房地产资产评估咨询有限公司
法定代表人：李萍萍
单位地址：北京市朝阳区建国路乙118号8层01/\/0e/01(ン01 13/02α
资质级别：壹级
证书编号：建房估备字[2015]020号
=.估价目的
对估价对象进行评估,提供其在价值时点的市场价值,为估价委托人开展基础设施领域不动产投资信托 
基金 出?tサ 业务需要提供市场价值参考。
四、估价对象
(一)估价对象位置
仲量联行(北京)房地产资产评估咨询有限公司6
(二)估价对象范围
图目标物业现状
建筑外观 建筑外观
广东省深圳市盐田区沿港路【盐田港现代物流中心】仓储物流及配套用途房地产。估价对象建筑面积合 
计为320,446.22平方米,房屋实际用途为仓储物流及配套；土地使用权面积为118,878.31平方米,土 
地用途为仓储用地；权利人深圳市盐港现代物流发展有限公司,单独所有。估价ヌ寸象面积构成及用途等 
明细如下表：
建筑面积 
估价对象建筑结构房屋总层数设计用途建成年份
(平方米)
盐田港现代物流中心一期 
钢混478,583 84仓储、办公、设备用房2014 年
厶区/\仓库
盐田港现代物流中心一期
钢混5168,068.70仓储、办公、设备用房2014 年
8区臼、82仓库
盐田港现代物流中心二期 
钢混463,157.57仓储、办公、无盖引桥2020 年
β区83仓库
盐田港现代物流中心一期 
钢混9/-110,511.67办公、人防报警间、设备用房2014 年
综合办公楼
盐田港现代物流中心一期 
钢混1124.44气瓶站2014 年
气瓶站
估价对象范围包括无法从建筑物剥离、与房屋使用功能相适应且影响建筑物使用价值的装饰装修,不包 
含动产、债权债务、特许经营权等其他财产或权益。
仲量联行(北京)房地产资产评估咨询有限公司7
?JLE
仲量聯行
(二)估价対象权益状况
1 .房地产权益状况
根据估价委托人提供的?不动产权证书?记载,估价对象房地产权益状况见下表：
盐田港现代物流中心一期α区厶仓库
不动产权证书号粤(2020)深圳市不动产权第0237058号
权利人深圳市盐港现代物流发展有限公司(91440300MA5GB3B41A)
共有情况单独所有
坐落盐田区沿港路盐田港现代物流中心一期A区a仓库
不动产单元号440308 003003 0600032 F00050000
权利类型国有建设用地使用权/房屋所有权
权利性质出出商品房
用途仓储用地/仓储、办公、设备用房
面积建筑面积?78,583 84平方米
使用期限50年,从2007年6月30日至2057年6月29日止
1、宗地号：J306-0009,宗地面积：118,878 31平方米
2、竣工日期2014年8月7日
权利其他状况
3、登记价：
4、共有情况：无
根据?深圳市土地使用权出让合同书?补充协议书深地合字{2007}0085号(补 
7)办理转移登记。
1、本宗地权属来源为岀让,土地用途为仓储用地,土地性质为商品房； 
2、根据?深圳市土地使用权出让合同书?补充协议书深地合字{2007}0085号 
(补5),原宗地J306-0009已分为两个宗地,分別为3306-0009. 3306-0034, 
本次登记的为J306-0009号宗地,该宗地由盐田港现代物流中心一期综合办 
公楼、盐田港现代物流中心一期气瓶站、盐田港现代物流中心一期B区以、 
82仓库、盐田港现代物流中心一期A区a仓库、盐田港现代物流中心二期 
β区83仓库共五栋建筑物组成。
3、该宗地已建成并验收,规定建筑面积320,44622平方米,其中：仓库建 
附记
筑面积298,424 09平方米(含无盖引桥建筑面积512 80平方米)、办公建筑 
面积20,642 76平方米(含人防报警间16 22平方米)、地上设备用房1,379.37 
平方米(含气瓶间124 44平方米)。根据?深圳市土地使用权出让合同书?补 
充协议书深地合字{2007}0085号(补7),同意J306-0009宗地的土地使用权 
受让主体变更为深圳市盐港现代物流发展有限公司。J306-0009宗地及崎 
物限整体转让,允阳氐押。
4.本宗地其他方面的权利和责任按深地合字(2007)0085号?深圳市土地使 
用权出让合同书?及其第一、二、三、四、五、六、七补充协议书执行。
以下空白
说明：本不动产上的其他权利事项,以不动产登记簿记载为准。
登记机构-
登记日期2020年10月14日
盐田港现代物流中心一期B区、82仓屋
不动产权证书号粤(2020)深圳市不动产权第0237061号
仲量联行(北京)房地产资产评估咨询有限公司8
领儿じ
仲量聯行
权利人深圳市盐港现代物流发展有限公司(91440300MA5GB3B41A)
共有情况单独所有
坐落盐田区沿港路盐田港现代物流中心一期8区臼、82仓库
不动产单元号440308 003003 0600032 F00060000
权利类型国有建设用地使用权/房屋所有权
权利性质出?_レ商品房
用途仓储用地/仓储、办公、设备用房
面积建筑面积168,068 70平方米
使用期限50年,从2007年6月30日至2057年6月29日止
1、宗地号?J306-0009,宗地面积：118,878 31平方米
2、竣工日期?2014年8月7日
权利其他状况
3、登记价.
4、共有情况无
根据深地合字[2007]0085号(补7)办理转移登记。
1、本宗地权属来源为出让,土地用途为仓储用地,土地性质为商品房；
2、根据?深圳市土地使用权岀让合同书?补充协议书深地合字{2007}0085号 
(补5),原宗地J306-0009已分为两个宗地,分别为J306-0009. J306-0034； 
本次登记的为J306-0009号宗地,该宗地由盐田港现代物流中心一期综合办 
公楼、盐田港现代物流中心一期气瓶站、盐田港现代物流中心一期B区小、 
62仓库、盐田港现代物流中心一期α区α仓库、盐田港现代物流中心二期 
附记B区83仓库共五栋建筑物组成。
3、该宗地已建成并验收,规定建筑面积320,44622平方米,其中：仓库建 
筑面积298,424 09平方米(含无盖引桥建筑面积512 80平方米)、办公建筑 
面积20,642 76平方米(含人防报警间16 22平方米)、地上设备用房1,379 37 
平方米(含气瓶间124 44平方米)。该宗地及建筑物限整体转让,允许抵押。
4、本宗地其他方面的权利和责任按深地合字(2007)0085号?深圳市土地使 
用权出让合同书?及其第一、二、三、四、五、六、七补充协议书执行。
说明.本不动产上的其他权利事项,以不动产登记簿记载为准。
登记机构-
登记日期2020年10月14日
盐田港现代物流中心二期B区83仓库
不动产权证书号粤(2020)深圳市不动产权第0237059号
权利人深圳市盐港现代物流发展有限公司(91440300MA5GB3B41A)
共有情况单独所有
坐落盐田区沿港路盐田港现代物流中心二期β区83仓库
不动产单元号?40308 003003 0600032 F00090000
权利类型国有建设用地使用权/房屋所有权
权利性质出让商品房
用途仓储用地/仓储、办公、无盖引桥
面积建筑面积63,157 57平方米
使用期限50年,从2007年6月30日至2057年6月29日止
1、宗地号.J306-0009,宗地面积：118,878 31平方米
权利其他状况
2、竣工日期?2020年4月1日
仲量联行(北京)房地产资产评估咨询有限公司9
(飯江じ
仲量聯行
3、登记价：
4、共有情况.无
根据深地合字[2007]0085号(补7)办理转移登记。
1、本宗地权属来源为出让,土地用途为仓储用地,土地性质为商品房；
2、根据?深圳市土地使用权出让合同书?补充协议书深地合字{2007}0085号 
(补5),原宗地J306-0009已分为两个宗地,分別为欣6-0009、J306-0034; 
本次登记的为J306-0009号宗地,该宗地由盐田港现代物流中心一期综合办 
公楼、盐田港现代物流中心一期气瓶站、盐田港现代物流中心一期B区臼、 
82仓库、盐田港现代物流中心一期A区a仓库、盐田港现代物流中心二期 
B区83仓库共五栋建筑物组成。
附记
3、该宗地已建成并验收,规定建筑面积320,446 22平方米,其中.仓库建 
筑面积298,424 09平方米(含无蓋引桥建筑面积512 80平方米)、办公建筑 
面积20,642.76平方米(含人防报警间16 22平方米)、地上设备用房1,379 37 
平方米(含气瓶间124 44平方米)。该宗地及建筑物限整体转让,允许抵押。 
4、本宗地其他方面的权利和责任按深地合字(2007)0085号?深圳市土地使 
用权出让合同书?及其第一、二、三、四、五、六、、七补充协议书执行。
说明?本不动产上的其他权利事项,以不动产登记簿记载为准。
登记机构-
登记日期2020年10月14日
盐田港现代物流中心一期综合办公楼
不动产权证书号粤(2020)深圳市不动产权第0237055号
权利人深圳市盐港现代物流发展有限公司(91440300MA5GB3B41A)
共有情况单独所有
坐落盐田区沿港路盐田港现代物流中心-期综合办公楼
不动产单元号440308 003003 0600032 F00080000
权利类型国有建设用地使用权/房屋所有权
权利性质出
用途仓储用地/办公、人防报警间、设备用房
面积建筑面积：10,51167平方米
使用期限50年,从2007年6月30日至2057年6月29日止
1、宗地号：J306-0009,宗地面积：118,878 31平方米
2、竣工日期2014年8月7日
权利其他状况
3、登记价?
4、共有情况：无
1、本宗地权属来源为出让,土地用途为仓储用地,土地性质为商品房； 
2、根据?深圳市土地使用权出让合同书?补充协议书深地合字{2007}0085号 
(补5),原宗地j306-00。9已分为两个宗地,分别为3306-0009. J306-0034, 
本次登记的为1306-0009号宗地,该宗地由盐田港现代物流中心一期综合办 
公楼、盐田港现代物流中心一期气瓶站、盐田港现代物流中心一期B区81、 
附记β2仓库、盐田港现代物流中心一期A区a仓库、盐田港现代物流中心二期 
β区B3仓库共五栋建筑物组成。
3、该宗地已建成并验收,规定建筑面积320,446 22平方米,其中.仓库建 
筑面积298,424 09平方米(含无盖引桥建筑面积512 80平方米)、办公建筑 
面积20,642 76平方米(含人防报警间16 22平方米)、地上设备用房1,379 37 
平方米(含气瓶间124 44平方米)。根据?深圳市土地使用权出让合同书?补
仲量联行(北京)房地产资产评估咨询有限公司10
勁lエ
仲量聯行
充协议书深地合字{2007}0085号(补7),同意J306-0009宗地的土地使用权 
受让主体变更为深圳市盐港现代物流发展有限公司。J306-0009宗地及鹼 
物限整体转让,允阳氐押。
4、本宗地其他方面的权利和责任按深地合字(2007)0085号?深圳市土地使 
用权出让合同书?及其第一、二、三、四、五、六、、七补充协议书执行。
以下空白
说明：本不动产上的其他权利事项,以不动产登记簿记载为准。
登记机构-
登记日期2020年10月14日
盐田港现代物流中心一期气瓶站
不动产权证书号粤(2020)深圳市不动产权第0237045号
权利人深圳市盐港现代物流发展有限公司(91440300MA5GB3B41A)
共有情况单独所有
坐落盐田区沿港路盐田港现代物流中心一期气瓶站
不动产单元号440308 003003 0600032 F00070000
权利类型国有建设用地使用权/房屋所有权
权利性质出让梅品房
用途仓储用地/仓气瓶站
面积建筑面积：124 44平方米
使用期限50年,从2007年6月30日至2057年6月29日止
1、宗地号?J306-0009,宗地面积:118,878 31平方米
2、竣工日期：2014年8月7日
权利其他状况
3、登记价.
4、共有情况?无
1、本宗地权属来源为出让,土地用途为仓储用地,土地性质为商品房, 
2、根据?深圳市土地使用权出让合同书?补充协议书深地合字{2007}0085号 
(补5),原宗地、1306-0009已分为两个宗地,分别为J306-0009、J306-0034; 
本次登记的为1306-0009号宗地,该宗地由盐田港现代物流中心一期综合办 
公楼、盐田港现代物流中心一期气瓶站、盐田港现代物流中心一期B区B1、 
B2仓库、盐田港现代物流中心一期a区a仓库、盐田港现代物流中心二期 
β区83仓库共五栋建筑物组成。
3、该宗地已建成并验收,规定建筑面积320,446 22平方米,其中：仓库建 
筑面积298,424 09平方米(含无盖引桥建筑面积512 80平方米)、办公建筑 
附记
面积20,642 76平方米(含人防报警间16 22平方米)、地上设备用房1,379 37 
平方米(含气瓶间124 44平方米)。根据?深圳市土地使用权出让合同书?补 
充协议书深地合字{2007}0085号(补7),同意J306-0009宗地的土地使用权 
受让主体变更为深圳市盐港现代物流发展有限公司。J306-0009宗地及建筑 
物限整体转让,允阳氐押。
4、本宗地其他方面的权利和责任按深地合字(2007)0085号?深圳市土地使 
用权出让合同书?及其第一、二、三、四、五、六、七补充协议书执行。 
以下空白
说明：本不动产上的其他权利事项,以不动产登记簿记载为准。
登记机构-
登记日期2020年10月14日
仲量联行(北京)房地产资产评估涔询有限公司11
仲量聯行
2 .他项权利状况
根据估价委托人提供的?项目情况说明?,截至价值时点,估价対象已出租面积为253,112.00平方米, 
出租率为95.11%,估价对象不存在抵押及其他优先受偿权。
除此之外,未发现估价对象有其他他项权利。
3 .权益状况分析
根据估价委托人提供的资料及估价人员查询,估价对象不属于依法公告列入征收、征用范围,也不属于 
依法查封、采取财产保全措施或者受其他形式限制。估价人员未发现估价对象有所有权不明确或者归属 
有争议的情况。估价对象属于法律、行政法规规定可以抵押或者作为出资、转让的财产。
(三)イ古价对象实物状况
1 ?土地实物状况
名称盐田港现代物流中心
已办理不动产权证(粤(2020)深圳市不动产权第0237045号、第0237055号、第
使用权证号
0237058 号、第 0237059 号、第 0237061 号)
面积(平方米)118,878.31
土 
四至东临九号路,西临正佳盐田国际物流大厦,南临三号路,北临一号路地 
实 形状较规则多边形
物 
地形地势地势较平坦
状 
地质条件地基承载カ及稳定性较好,适合作为建设用地况
描 土壇状况土壌未受污染
述宗地外已达五通(通上水、通下水、通电、通讯、通路),宗地红线内场地平整且地上已建 
基础设施完备程度
成房屋。
开发程度宗地上已开发建设,建有多栋建筑物
2 .房屋建筑物实物状况
规模 建筑 维护
名称层数设施设备及装修状况描述
(平方米)结构状况
A库的建筑外立面局部铝塑板、局部涂料,主体结构为4层仓库, 
层高7.2米、每层3个防火分区；局部为9层配套办公。
装修：仓库部分地面金刚砂、局部设置有月台及雨棚；配套办公部 
A区a仓库78,583.844钢混良好
分地面地砖、墙面涂料、扣板吊顶、铝合金门窗。
设施设备：配套办公安装4部垂直电梯,烟感、喷淋、监控系统、 
消防系统等。
a、82的建筑外立面局部铝塑板、局部涂料,主体结构均为5层 
仓库,层高7.2米、每层2-3个防火分区；局部为9层配套办公。 
装修：仓库部分地面金刚砂、局部设置有月台及雨棚；配套办公部 8区臼、
168,068.705钢混良好
62仓库分地面地砖、墙面涂料、扣板吊顶、铝合金门窗。
设施设备：配套办公安装4部垂直电梯,烟感、噴淋、监控系统、 
消防系统等。
83库的建筑外立面局部铝塑板、局部涂料,主体结构为4层仓 
3区83仓 
63,157.574钢混良好库,1-3层层高7.2米、4层层高12米,每层3个防火分区；周部 
库
为9层配套办公。
仲量联行(北京)房地产资产评估咨询有限公司12
伽Iエ
仲量除行
规模建筑 维护 
名称层数设施设备及装修状况描述
(平方米)结构状况
装修 仓库部分地面金刚砂、局部设置有月台及雨棚,配套办公部 
分地面地族、墙面涂料、扣板吊顶、铝合金门窗。
设施设备配套办公安装4部垂直电梯,烟感、喷淋、监控系统、 
消防系统等。
综合办公楼地上9层用作配套办公,地下1层主要用作停车库、车 
位共39个。
综合办公楼10,511 679/-1钢混良好装修建筑外立面局部玻璃幕墙、局部铝塑板,室内公共区域地面 
地砖、墙面局部墙砖局部涂料、扣板吊顶、铝合金门窗。
设施设备3部垂直电梯,烟感、喷淋、监控系统、消防系统等。
用作垃圾房
气瓶站124 441钢混良好
装修 建筑外立面涂料,室内毛坯。
3实物状况分析
估价对象实际土地开发程度已达到宗地内外“五通”。估价对象建筑物整体规划及设计合理,能够满足经 
营使用需要,已达到仓储物流及配套用房经营使用的基本条件。
(四)估价対象区位状况
1估价对象区位状况描述
座落盐田港现代物流中心方位盐田区
位置所在楼层整幢朝向坐北卓脯
状况与重要场所(设施) 
东距离盐田港国际集装箱码头约2 5公里,距深圳宝安国际机场约60公里。
距离
道路状况靠近惠深沿海高速、盐排高速,属于交通主干道,车流量较大,道路状况较好。
出入可利用交通工 靠近地铁2号线(8号线)盐田路站,周边有8676路、8925路、8927路、M348路、 
交通 
具防465路等多路公交车设点经过,公共交通便捷度较好
状况
交通管制情况周边无车辆及通行时间限制
停车方便程度综合办公楼设有地下停车位、园区内设有地上停车位,停车方便
自然环境位处深圳市盐田区,自然环境较好
环境
人文环境附近为仓储物流园、产业园较多,产业聚集度较好,人文环境好
状况
景观无特殊景观
基础设施“五通”(通上水、通下水、通电、通讯、通路)
教育山海小学、深圳市盐港中学、深圳外国语学校、盐港小学等,
金融中国农业银行(深圳盐田支行)、中国建设银行(深圳梧桐山支行)、中国银行(金港支 
外部 
行)、中国工商银行(深圳盐田港区支行)、平安银行(深圳盐田支行)等,
配套 
医疗深圳市盐田区人民医院(盐田院区)等,
设施 公共服务设施
休闲松桐山、马峦山郊野公园、深圳仙湖植物园、盐田中央公园等,
状况
商业 壹海城、大梅沙8号奥特莱斯等,
其他 地铁2号线(8号线)盐田路站,
各项公共服务设施齐全。
2估价对象区位状况分析
估价对象位于深圳市盐田综合保税区北片区,靠近盐田港国际集装箱码头、惠深沿海高速、盐排高速, 
交通通达性较好；区域内物流园区众多,物流企业聚集度高,周边主要的物流园区有：中通百富新现代
仲量联行(北京)房地产资产评估咨询有限公司13
颜I工
仲量聯行
物流园、中天元物流园、中远盐田港保税物流中心、正佳盐田国际物流大厦、顺泰仓、中海物流园、中 
建投物流园、海格云链物流零售中心等,物流仓储业氛围良好,估价対象区位状况良好。
五、估价对象运营情况
1估价对象运营现状描述
根据估价委托人提供的资料,估价对象【现代物流中心、】的总建筑面积为320,446 22平方米,总可出 
租面积为266,113 00平方米,其中:仓库可出租面积为236,407 00平方米,办公可出租面积为29,706 00 
平方米(仓储配套办公20,000 00平方米,综合办公楼9,706 00平方米)。
截至价值时点2023年12月31日,根据估价人员的现场勘查以及估价委托人提供的资料,估价对象已 
出租面积为253,112 00平方米,出租率为95 11%;签约租赁合同共计27份、共有23名租户,租赁 
期限1 00-14 83年不等。根据估价委托人提供的资料,权利人对部分租户除收取房屋租金外,另外收 
取综合管理服务费,该部分视同权利人收入。
2估价对象历史运营收入情况
根据估价委托人提供的历史经营数据等相关资料,估价对象运营收入包括租金收入、综合管理服务费收 
入、其他收入,2023年的运营收入情况如下表所示：
单位：人民币/元/不含税
运营收入2023年度
租金收入(元)99 853,686 41
综合管理服务斐收入(元)16 474,694 91
其他收入(元)-
合计阮)116,328,381.32
六、市场背景分析
(-)深圳市基本情况
1 地理位置
深圳市是广东省的计划单列市,是国务院批复确定的中国经济特区、中国四大一线城市之一以及粤港澳 
大湾区的中心城市之一,地处珠江口东岸,东临大亚湾和大鹏湾,西濒伶仃洋,南与香港接壤,北与惠 
州市、东莞市毗邻。深圳下辖9个行政区和1个新区：福田区、罗湖区、盐田区、南山区、宝安区、龙 
岗区、龙华区、坪山区、光明区,大鵬新区。
仲量联行(北京)房地产资产评估咨询有限公司14
伽Iエ
仲量聯行
深圳市地理位置
資料来源:仲量联行
2 .自然环境
深圳市属南亚热带季风气候,雨热同期,长夏短冬,气候温和,日照充足,雨量充沛。同时依山面海, 
与香港新界山脉连为一体。市区的大部分区域处深圳湾北岸；西部宝安区和南山区的珠江口沿岸是珠江 
三角洲平原的一部分,有大面积的填海陆地,地势平坦。
3 行政区划
深 圳市下辖9个行政区(福田区、罗湖区、南山区、盐田区、宝安区、龙岗区、龙华区、坪山区、光明 
区)和1个功能区(大鹏新区),共有74个街道办事处,676个社区,782个居民委员会。市政府驻 
深圳市福田区福中三路深圳市民中心。
深圳市行政区划
资料来源：仲量联行
4 .城市面积及人口
深圳市的市辖区面积为1,997.5平方公里。近年来,深圳市的人□呈现稳步增长的态势,经济总量位于 
全国前列,就业发展机会丰富,吸引了大量流动人口。2018-2022年,深圳市常住人口经历稳定上涨,
仲量联行(北京)房地产资产评估咨询有限公司15
?伽π工
仲量聯行
截至2022年常住人口达到1,766.2万人,城镇化率长期保持在100%左右。深圳市逐年增加的常住人 
口总数和稳居高位的经济总量为深圳市带来了较好的就业市场发展情况、写字楼与零售商业市场需求。
5 .基础设施建设
深圳近年来已建成由机场、港口、铁路、公路等共同组成的综合立体交通网络,有助于提升深圳作为国 
际性综合交通枢纽城市的辐射带动能级。除建有宝安国际机场外,在市内交通方面,深圳已经建成以轨 
道交通为骨架,常规公交为网络,出租车为补充,慢行交通为延伸的立体化公共交通体系；轨道交通方 
面,2022年随着5条新线路的开通,深圳市9个市辖区实现城市轨道交通全覆盖,目前为止共有16条 
运营线路；公交方面,截至2022年末已开通轨道高频接驳线、预约公交、社区微巴等多品种公交服务 
线路共809条,为市民出行扌是供便利。
深圳市交通基础设施分布
资料来源:仲量联行
6 .城市结构定位 
根据2022年7月广东省自然资源厅发布的?广东省都市圈国土空间规划协调指引?,深圳市将增强城 
市边界地区资源要素的共享互通,满足深圳都市圈内复杂的功能供给需求的同时和广州都市圈共同支 
撑“黄金内湾”建设。建成以福田、罗湖、南山、宝安组成的都市圏核心区为主核,东莞和惠州中心区为 
辅核的多中心分布式结构。深圳都市圏核心区主要发展打造具有国际影响力和辐射力的中央创新区、中 
央商务区、中央活力区。依托西部沿海走廊、中部隧洞走廊、中部谷地走廊和东部盆地走廊,串联国家 
现代服务业与头部企业节点(深圳会展海洋城-东莞滨海湾新区)、国家综合性科学创新中心节点(松山 
湖科学城一光明科学城)、湾区制造总部技术转换节点(塘厦一平湖北/坂雪岗-大运新城)和湾区先进制造 
产城融合节点(坪山一惠阳-大亚湾)。
仲量联行(北京)房地产资产评估咨询有限公司16
婀じ
仲量務行
深圳市域空间结构图
资料来源:?广东省都市圈国土空间规划协调指弓|? 
7?经济发展状况
深圳是我国四大一线城市之一,国务院扌比复确定的首批经济特区之一,全国性经济中心城市和国家创新 
型城市,粤港澳大湾区核心引擎城市之一,经济规模排名全球城市前十。深圳大力发展战略性新兴产业 
和未来产业,构建面向未来的现代产业体系,正致力于打造更具全球影响力的经济中心城市,加快建设 
全球领先的重要的先进制造业中心和具有全球重要影响力的科扌支创新中心、消费中心、物流中心、金融 
中心,涌现出以华为、比亚迪、月誉讯、大疆等为代表的一大批创新企业,1汽汀国际专利申请量稳居全国 
城市首位,战略性新兴产业増加值占6比重超过40%。
2023年,深圳全市完成地区生产总值34,606.40亿元,比上年同期增长6.0%；止矽ト,2023年深圳进 
出口总额同比增长5.9%,增速明显高于全国及全省整体水平,规模以上汽车制造业、专用设备制造业 
等高技术制造业门类增加值保持高速增长,ェ业新动能对经济拉动作用明显。另外,2023年深圳社会 
消费品零售总额首次突破万亿元大关,达10,486 19亿元,同比増长7.8%,增速高于全国0.6个百分 
点；与2019年相比,2023年深圳社零总额实现了 3.5%的年复合增长率,消费市场实现较快恢复。
2017-2023 
指标2017201820192020202120222023
复合增长率
常住人口(万人)1,5871,6661,7101,7631,7681,766NαNα
地区生产总值(亿元)23,28025,26626,99227,75930,66532,38834,6066.8%
社会消费品零售总额(亿元)7,7888,5199,1448,6659,4989,70810,4865.1%
域镇居民人均可支配收入(元)52,93857,54462,52264,87870,84772,71876,9106.4%
域镇居民人均消费支出(元)38,32040,53543,11340,58146,28644,79349,0134.2%
数据来源:深圳市统计局
仲量联行(北京)房地产资产评估咨询有限公司17
伽!エ
仲?聯行
(-)深圳区域物流地产市场分析
物流业是连接生产端和消费端的重要纽带,高度集成并融合运输、仓储、分拨、配送、信息等服务功能, 
是延伸产业链、提升价值链、打造供应链的重要支撑,而其中仓储环节是现代物流业不可或缺的重要一 
环。现代仓储物流是利用自建或租赁库房或场地,进行储存保管、装卸搬运、配送货物、供应链管理的 
现代化物流活动,在供应链中扮演着资源扌是供者的独特角色。
过去十多年,受到強劲市场需求的刺激,中国高标仓市场发展迅猛。截至2023年第四季度,中国重点 
物流地产市场非保税高标仓存量接近1.55亿平方米,预计2024-2026三年间还将迎来超过4,000万平 
方米新增存量入市,由此可以预见2026年底中国非保税高标物流地产存量将接近2亿平方米。
从近年新增供应规模来看, 近年来中国非保税高标仓市场每年的新增存量大体?下降趋势, 从 2019年 
至2022年间每年新增供应规模逐年下滑；此外,部分原定于2022年入市的部分项目受疫情影响导致 
工程延期或开发商推迟入市计划,导致中国物流地产市场迎来一波供给高峰,2023年全年全国非保税 
高标仓新增供应规模达到2,161万平方米。随着疫情期间延期入市的项目在2023年内悉数入市,预计 
2024年新増供应入市速度将大幅回落。
总而言之, 近年来中国非保税高标仓市场新增供应量大体?现逐年下降的趋势, 正逐步进入存量时代。 
分区域来看,截至2023年第四季度全国近80%的非保税高标仓存量集中于长三角、珠三角、成渝、京 
津冀、长江中游等五大城市群,其中珠三角城市群共保有1,882万平方米的非保税高标仓存量,占全国 
总量的12.2%o
1 ?深圳物流地产租赁市场
仲量联行评估咨询服务部的数据显示,截至2023年四季度,深圳全市高标物流地产存量为89.9万平 
方米。其中,2022年至今共录得21.6万平方米新增存量入市,这些新增存量项目均位于盐田区,分别 
为深圳盐田港普洛斯国际物流园三期及四期冷库,以及万纬有信达深圳盐田冷链园区。
深圳市2020-2023年高标物流地产
存量及新増供应(万平方米)
仲量联行(北京)房地产资产评估咨询有限公司18
蜘Iエ
仲量除行
与全国同级别城市对比,深圳高标物流地产市场规模明显偏小;深圳目前的高标仓存量仅为广州的1/6、 
上海的1/15、北京的1/4,同时也远低于成都、天津、武汉等重点二线城市。这背后的主要原因是深圳 
的土地资源稀缺所致。深圳市域面积(不含深汕合作区)仅不足2,000平方公里,远低于全国其他重要 
城市。在这样的情况下,目前深圳土地开发弓虽度(即建成区面积占市域面积比重)接近50%,远超30% 
的国际警戒线,而未开发的另一半土地大多为山地或禁止建设区,土地资源的匮乏导致了可供高标仓储 
设施建设的土地相当稀缺。
此タト,改革开放初期珠三角多地村集体组织对集体土地进行碎片化粗放工业化并发,导致如今在深圳存 
在大量在原集体土地上建设的非标准仓储空间,分流了部分对高标仓的需求,也局限了深圳高标准仓储 
设施市场的发展。
受近期新增存量入市影响,2023年四季度深圳市非保税高标物流地产市场平均出租率为90.4%,较上 
季度下降4.3个百分点,较去年同期下降5.8个百分点。尽管如此,深圳当季平均出租率水平仍明显高 
于其他多数重点物流市场,处于健康水平。
深圳市近三年非保税高标物流地产 
平均出租率走势
98.7%98.0% 96.2%
96.1% 94.7%
— —-—90.4%
90%
85%
80%
75%
70%
65%
60%
数据来源:仲量联行评估咨询服务部
根据仲量联行评估咨询服务部的监测数据,截至2023年第四季度,深圳市非保税高标物流市场中占比 
最高的租户类别为第三方物流,该类别租户的租赁面积占全市已出租总面积的36.3%；其余租户主要从 
事进出口贸易、零售业、电商、专业服务等行业。
根据仲量联行评估咨询服务部的监测数据,2023年四季度深圳非保税高标物流地产市场平均租金为 
47.3元/平方米月,较上季度上涨0.2%、较去年同期上涨1.1%。值得注意的是,受制造业及外贸出口 
增速放缓影响及近期新增存量入市冲击,2023年以来深圳市场多个高标仓项目租金录得下跌,深圳高 
标仓租赁市场开始承压。
仲量联行(北京)房地产资产评估咨询有限公司19
啦πエ
仲量聯行
深圳市近三年非保税高标物流地产 
平均市场租金走势(元/平方米/月)
数据来源:仲量联行评估咨询服务部
2深圳物流相关用地及物流地产大宗交易情况
受土地资源紧缺等因素影响,近年来深圳物流相关一手用地成交较少。根据仲量联行评估咨询服务部的 
监测数据,2019年以来深圳全市共录得8宗一手物流用地挂牌成交记录,总用地面积576,323平方米, 
其中2019-2022年三年间成交面积仅为204,575平方米。较低的土地供应规模是深圳高标仓行业规模 
偏小的主要原因之一。
2023年全年深圳共录得2宗一手物流用地成交记录,其中6月出让1宗,该宗用地位于龙岗区南湾街 
道,总用地面积333,594平方米,总规划建筑面积为850,665平方米,由深圳市深国铁路物流发展有 
限公司摘得,拟建设平湖南综合物流枢纽项目,成交总价为11.87亿元,平均楼面成交价格为1,395元 
/平方米；11月出让1宗,该宗用地位于南山区前海综合保税区,总用地面积38,154平方米,总规划 
建筑面积为109,440平方米,由深圳市前海服务集团有限公司摘得,成交总价为1.82亿元,平均楼面 
成交价格为1,663元/平方米。
此外,深圳近三年未录得重点物流地产大宗成交。
4 .盐田物流地产子市场分析
盐田区位于深圳市东部,南部与香港接壤。盐田因海而生、因港而兴,盐田港是世界级集装箱枢纽港, 
同时也是华南对外贸易的主通道、全球单体最大和效益最佳的集装箱码头,承担着深圳港1/2的集装 
箱吞吐量、全省1/3的外贸进出口量、全国对美贸易1/4的货物量。自2003年度以来,盐田港区已 
连续20余年位居全国单一集装箱码头吞吐量榜首。
盐田是深圳海洋经济、海岸带经济及港口经济发展的重要核心区,是典型的全域海洋经济,也是深圳建 
设全球海洋中心城市的主战场。盐田港口区位优势明显,航运产业发达,航线遍布全球。2022年2月 
发布的?盐田区创建全球海洋中心城市核心区实施方案(2022-2025年)?确立了盐田创建全球海洋中 
心城市核心区的目标,盐田未来将大力发展海洋经济,成为"一带一路"全球贸易关键节点和国际国内
仲量联行(北京)房地产资产评估咨询有限公司20
?阪I工
仲量聯行
双循环対外开放战略支点,建成海洋高端产业集聚区、海洋科技创新引领区、粤港澳大湾区海洋经济合 
作区和海洋生态文明建设示范区。
盐田区高标仓存量主要集中于盐田港后方陆域及盐田综合保税区内。其中,深圳盐田综合保税区于2014 
年1月22日经国务院批复设立,规划面积2.17平方公里,由原沙头角保税区、盐田港保税区、盐田港 
保税物流园区整合升级而来,享受出口加工区、保税区、综合物流园区三种海关特殊监管区政策功能叠 
加。盐田综合保税区是深圳第一个国家级综合保税区,园区已建成并投入使用各等级仓库存量面积超过 
100万平方米,在仓储物流、保税检测维修、商贸服务等领域形成了完善的特色化产业链条。盐田综合 
保税区将发扌军区港联动优势,积极打造高效便利的物流分拨中心,充分发挥港□型国家物流枢纽作用, 
打造服务国家"一带一路”和国内国际双循环的国际港口物流枢纽。
4 .总结与展望
在过去的十余年间,中国的非保税高标仓市场在强劲需求的推动下快速增长,截至2023年四季度中国 
重点物流地产市场非保税高标仓存量已超过 1.5 亿平方米。尽管近年来年新增供应量?现下降趋势, 但 
由于部分原定于2022年入市的部分项目受疫情影响导致工程延期或并发商推迟入市计划,导致2023 
年市场正迎来一波供给高峰。进入2023年以来的供给高峰叠加弱于予页期中国经济复苏进程导致近期全 
国物流地产市场整体租金和去化承压,中国高标仓市场整体出租表现情况不及予蹴。
深圳作为国内领先的经济和创新中心,物流需求庞大,但受制于当地物流相关用地资源的稀缺性,深圳 
的高标仓市场规模相较国内其他主要城市更小,在过去的几年间深圳市场"一库难求",当地高标仓市 
场租赁表现亮眼。然而, 2022 年下半年以来随着深圳高标仓市场面临?豆期内供应增加和需求减缓的双 
重压力,租金增长和去化面临一定压力；2023年以来,深圳市场整体出租率逐季下降,包括盐田子市 
场在内的多个片区的主要高标仓项目年内均录得租金下行。截至2023年第四季度盐田综合保税区内高 
标准常温保税仓库市场租金介于39.5-41.5元/平方米月之间,配套办公租金介于53.0-55.0元/平方米/ 
月之间。各竞品项目租金水平因硬件条件、所处楼层、管理水平等因素的不同而不同。展望未来,受经 
济弱复苏持续及新增供应持续入市等因素影响,短期内深圳高标仓市场租金增速或将承受一定压力。
七、价值时点
2023年12月31日
依据?房地产估价委托函?,本次估价的价值时点确定为2023年12月31日。
八、价值类型
本次估价结果为市场价值。
市场价值是指估价对象经适当营销后,由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方,以公平交易方式 
在价值时点自愿进行交易的金额。
九、估价原则
(一)独立、客观、公正原则
独立、客观、公正原则是要求房地产估价应站在中立的立场上,实事求是、公平正直地评估出对各方估 
价利害关系人均是公平合理的价值或价格。
(-)合法原则
仲量联行(北京)房地产资产评估咨询有限公司21
螂叮
仲量聯行
遵循合法原则,要求房地产估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则。
(-)最咼最佳利用原则
最高最佳利用,要求房地产估价应以估价对象的最高最佳利用为前提进行。它是指法律上允许,技术上 
可能,贝才务上可行,经过充分合理的论证,能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。
㈣替代原则
替代原则,要求房地产估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围 
内的原则。类似房地产是指与估价对象的区位、用途、权利性质、档次、规模、建筑结构、新旧程度等 
相同或相近的房地产。
(五)价值时点原则
价值时点原则要求房地产估价结果应是根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格的原则。估价 
不是求取估价对象在所有时间上的价格,而是求取估价对象在某一时间上的价格,而这一时间不是估价 
人员可以随意假定的,必须依据估价目的来确定,这一时间即是价值时点。
(六)一致性原则
当为同一估价目的对同一房地产投资信托基金的同类物业在同一价值时点的价值或价格进行评イ古时, 
应采用相同的估价方法。
(七)一贯性原则
为同一估价目的对同一房地产投资信托基金的同一物业在不同价值时点的价值或者价格进行评估,应 
当采用相同的估价方法。
十、估价依据
(一)国家法律、法规
1 .?中华人民共和国城市房地产管理法?(2019年8月26日中华人民共和国主席令第32号公布);
2 .?中华人民共和国土地管理法?(2019年8月26日中华人民共和国主席令第32号公布)；
3 .?中华人民共和国土地管理法实施条例?(2021年7月2日中华人民共和国国务院令第743号公 
布)；
4 .?中华人民共和国资产评估法?(2016年7月2日中华人民共和国主席令第46号公布)；
5 .?中华人民共和国民法典?(2020年5月28日中华人民共和国主席令第45号公布);
6 .?城市房地产转让管理规定?(2001年8月15日中华人民共和国建设部令第96号公布)；
7 .?中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例?(1990年5月19日中华人民共和国国 
务院令第55号公布,根据2020年11月29日?国务院关于修改和废止部分行政法规的决定?修正)；
8 .其他法律规定、政策文件等。
(-)技术标准
1 .?房地产估价规范?(国标6卬丁 50291-2015);
仲量联行(北京)房地产资产评估咨询有限公司22
蜘ェ
仲?麻行
2?房地产估价基本术语标准?(国标6卬丁 50899-2013);
3?房地产投资イ#モ基金物业评估指引(试行)?(中房学〔2015〕4号)；
4?公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)?(证监会公告〔2020〕54号)；
5?国家发展改革委关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金 出?T⑺ 试点工作的通知?(发 
改投资〔2021〕958号);
6?深圳证券交易所公开募集基础设施证券投资基金业务办法(试行)?。
(三)其他相关资料
1?房地产估价委托函?；
2?不动产权证书?复印件；
3?租赁台账?及租赁合同复印件；
? 估价委托人提供的其他相关资料。
(四)估价机构和估价人员所捜集掌握的有关资料
1估价人员实地查勘获得的估价对象实况资料；
2 .深圳市房地产市场租售价格调查及有关信息。
十一、估价方法
(-)估价方法名称
估价人员在认真分析所掌握的资料并对估价对象进行实地查勘后,根据估价对象的特点及本身的实际 
情况,遵照国家标准?房地产估价规范?、?房地产估价基本术语标准?、?深圳证券交易所公开募集基础 
设施证券投资基金业务办法(试行)?,经过反复研究和综合考虑,选取收益法作为本次估价的基本方法 
求取估价对象价值。
(二)估价方法定义
收益法是预测估价对象的未来收益,利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价 
对象价值或价格的方法。
(三)价测算的主要参数/简要过程
收益法采用“全剩余寿命模式”进行评估。租约期内租金按租赁合同确定,空置及自用物业根据估价对象 
区域内的市场客观租金价格确定。租约到期后首年租金为价值时点客观租金X(1+6租约期。测算过程中 
的主要参数如下表：
市场租金收益收益法估值 
估价对象物业用途租金増长率报酬率
(元/平方米/月)(万?年限
仓库40 3前5年每年3% 
【盐田港现代物流中心】仓储物流及配套用房7 0%33 49172,930
第6年起每年2 5%配套办公53 5
备注：及市场租金含税、不含物业管理费。
仲量联行(北京)房地产资产评估咨询有限公司23
领几1
仲量聯行
十二、估价结果
估价人员根据估价目的,遵循独立、客观、公正的估价原则,按照科学的估价程序,全面分析了影响估
价对象价格的因素 , 并运用适当的估价方法/用き黴对象??值时点 2023 年 12 月 31 日 的房地产市 
场价值, 估价结果如下: /出 限'?於\
房地产总价：1女/旧172,930万元 /写 ■盧夕’售ヽ
大写金额：人民币壹拾柒亿贰仟玖佰叁拾耳元整レく 藍,
房地产单价：5,397元/平方米 飞嚎ン'.翁\/
_ 建筑面积 市场价值 评估单价
楼层 (平方米) (万元) (元/平方米)
仓储物流及 盐田港现代物流中心一期
478,583 84
配套A区a仓库
仓储物流及 盐田港现代物流中心一期
5168,068 70
配套8区&1、82仓库
深圳市盐港 
仓储物流及 盐田港现代物流中心二期 
172,9305,397现代物流发 463,157 57
配套β区83仓库
展有限公司
盐田港现代物流中心一期 
配套用房9/-110,511 67
综合办公楼
盐田港现代物流中心一期 
配套用房1124 44
气瓶站
合计---320,446.22172,9305,397
十三、注册房地产估价师
姓名 注册号 签名 签名日期
韩 彦 3120180049 銀. シリ￥年5月日
E剂ノ 、)
吴慧兰 3120100030 ノ久、原 - 羽4 年/月ク日
十四、实地查勘期
2024年02月01日
十五、估价作业期
2024 年 ? 月 31 日至 2024 年 03 月 27 日
仲量联行(北京)房地产资产评估咨询有限公司24
勁lエ
仲量聯行
附件
附件1、?房地产估价委托函?复印件
附件2、估价对象位置示意图
附件3、估价対象现状照片
附件4、估价对象未来运营净收益
附件5、估价委托人营业执照复印件
附件6、估价对象权属证明文件
附件7、专业帮助情况和相关专业意见
附件8、房地产估价机构营业执照和备案证书复印件
附件9、注册房地产估价师估价资格证书复印件
仲量联行(北京)房地产资产评估涔询有限公司25
軻支
仲量聯行
?房地产估价委托函?复印件
房地产估价委托函
仲?联什 
一?H4介田U1/佔仲,！象エ,"?m/i.慢将でハイ/ルニ筝&*城约*"?.
1 ,す,黒切,'"1?a
f；?:,力320 446 22 I " * .'他使用れ面親ウ；！ 118 878 31"り*.
2 8价II打-佑伊H*丁”臨踪A伕後牛kれ"I依时,、e,"百竹価.力は竹?MI人”履革曲&健純膜 
イ ?よ、恰守―礼学 : R ? 13 4 7,：04",,坛价 倡* r
3 い佈?,」 2023 4 12 31 
4 パ。 ヤ攻泣 去 ?川竹 村*! { 右4 ド.b か3?他辣H 科
5 估扮 ?象注炊樹淌 争叨细,
1*筑?朝 
遗计"*B?年5*胸,1“回0麻?陰??
(零方?
龍(1?5&他物を中心一即 
创混470 &&3 646?办公应备用房2014 年
厶区
? ??ーー?"最田港現代％次中。一期 
2014 年!钠れ5168 066 70保*分公6番用屛8区81. B2住庫
-----------i彳
公田港理代物流中。-期 
2020 年 I? 笈463157 576信分公无キ引环
8区83仓际
酔田為式イe統ま中。一期 
航w110 511 67办公? 人防？?曲瓦 便径用唐2014 仟均合,)公塔
越田港現丽盅牛し…刖
阴丑124 44气*2014 年▲■站
6序物如的径や,S*”-H"|工花負辞儀れい"*:,、み圳ホ*地代构4发属冇时,司1史供め12厦4。
仲量联行(北京)房地产资产评估咨询有限公司26
?^し
仲 ? 歴 行
项?情况说明
州仅暇行(北京)房地产费产评估咨询有限公司|
本公司作为基批设施项目的仅利人‘在江土创新盐田港仓储物流封闭式基础设施领域不动产投 
赘信托基金(REITs )的评估事项中.为确保评估机构書观公正地迸行评估.我公司対相关事项作如 
下说明
1 .本次注估范围为广东省深圳市越田区沿混路【盐田淞观代物流中心】仓储物波及配窘用途 
傍地产.&禺面映合计为320 446 22平方米 房屋规划用途为仓储砌流及配食.土地使用权面枳合 
计为118.878 31平方米.土地用途为仓储用地.谡修业的面积构成及用途等明细如下表
$筑產枳
0计■述映?2 11?北名林39闷房?“.
(平方米)
む田通现代粕渝中心-團
阴農478 ”3 シ色催の公234年
A区A口庫
甘田港现代初次中心一増 
铜混5烟 068 70仓慎办公设径用詹2014 年
8区田82 g0
谷田港现代厢中ウコ? 
阳晨463 157 57仓信办公.无U引物2020 年
8区83仓座
E田用现4常流中心—期 
飒混9/ 110 511 67办公. ?万掖管间 ?务用尻2014￠
保合か公悟
蠶田海班代中シー期 
?5迩2014 年1124 44 
,题电?lπ
-
2 .该物业的总建筑面积为320 446 22平方米.总可出相面积为266 113 00平方米,具中 
仓屋可出相面积为236 407 00平方米力公可出租面积为29 706 00平方米(仓他配育办公20 000 00 
準方米.综合办公横9 706 00平方米).徹至价値时点2023年12月31日.该物亜已租面积为 
253 112 00平方米.出相率为95 11% ,援约租依合同共计27份.出租给23名租戶 租便期限 
1 00-14 83年不等.租户深圳洪集团有限公司在收取房犀相金外 另外收取综合管理服务鈣 该部分 
视同权利人收入.
3 .本次浮估物业的2023年H收入情况如下表所示
単位人民币/用不含税
■雪?入2023
租金收入(元)99,853 6肺 41
塔台ほ3阑务野牧入(元116 474 654 91
ヌ他收入(元)
含计(元)116.32 E 381.32
——一 ,._ - — —
4本次怦估物业的运营成本及税费主要有运营管理展务费行政耘用、专业?￡务费及相应的 
稅金.其中.运营音理展务赛粮据估价委托人提供的?红土创新弑田港封闭式基础设施项目运営宜理 
眼务汾议之变更协议?’项目公司应当向外部笆理矶构支付运営責理照务费.目体以每一项目公司该 
自制年度的基础设施项目净运莒收入为基数和协议约定的费率,幷结合该项目公司温础设施项目运昔
1/2
仲量联行(北京)房地产资产评估咨询有限公司27
领儿L
业绩指标(2024年物业目标净运首收入为92.624 733 44元,后续年度未照定)实现情况进行计興. 
项目公明拟日常鰻巨中的行政事务支出.主要包括财务代理.帜务代理及其他相关整用等.按年租金 
及综合营理阪务唠收入(不含祝)的1%计取.项目公司毎年为雨计.评估.法博等中介机构支付的专 
业服务吏 毎年金幽600 000元.标的已足额购买保尬.2024年度保蛤费为〔44.480元,
税金主要荷増値税及附加 房产税. 印？?丸 城傾土地使用脱. 具中 . 租金收入增値税税率力 
9%. 综合?理服务密増佰祝税率为 6%. 附加税税率均为 12% . 房产税以从价方式技照唐地产原值 
的70%近行缴纳.房地产原值为1 122 613 066 23元.脱率为1 2% ;印花稅税率为1%。.城績士 
地使用脱像纳标准为3用平方米/年.
5纳入评估范围的标的房地产已完成不动产权已记,权局明确.权履证明文件合法杏效.且 
标的与本次经济行为涉及的标的范围一致不市登不遗漏.
6 .不干预评估机构和评估人员拽立客观公正地执业.
7 .所推供的评估情况負沿典实完筌.
2/2
仲量联行(北京)房地产资产评估咨询有限公司28
?JLE
仲量聯行
估价对象位置示意图
仲量联行(北京)房地产资产评估涔询有限公司29
⑥)、π1
仲量聯行
估价对象现状照片
仲量联行(北京)房地产资产评估咨询有限公司30
総几I
仲量联行(北京)房地产资产评估咨询有限公司31
働、πエ
仲量聯行
估价对象未来运营净收益
估价对象未来十年的运营净收益情况如下:
起始日2024/1/12025/1/12026/1/12027/1/12028/1/1
终止日2024/12/312025/12/312026/12/312027/12/312028/12/31
运营收入(万元)13,230 0013,225 3213,276 2513,451 3313,890 13
运营成本及税费(万元)2,989 932,897 922,906 832,931 582,993 66
运营净收益(万元)10,240 0710,327 4010,369 4210,519 7510,896 47
起始日2029/1/12030/1/12031/1/12032/1/12033/1/1
終止日2029/12/312030/12/312031/12/312032/12/312033/12/31
运营收入(万元)14,393 6714,751 2615,117 7915,535 9415,878 58
运营成本及税费(万元)3,064 843,116 063,167283,227 033,276 01
运营净收益(万元)11,328 8311.635 2011,950 5112,308 9112,602 57
备注: 
尖运营收入为含税收入,运营成本及税费包括运营管理成本费用、保险费、增值税及附加、房产税、 
土地使用税、印花税、资本性支出各项之和；
2、上述运营净收益是基于估价委托人及产权方提供的截至价值时点估价对象的租赁收入、运营支出等 
资料数据,结合评估人员对估价对象收入及成本等方面市场水平的分析判断,评估机构无法估计未来年 
度运营中可能产生的特殊变动影响；
3、上述运营净收益中使用的参数和假设等容易受到市场变化的影响,运营净收益仅为评估机构对估价 
对象价值判断过程中使用的按照市场环境下参照类似项目的水平模拟估计金额,不可直接作为预测数 
据使用,也不能用于可分配收益的依据；
4、上述运营净收益并非基金管理人或者服务机构提供的运营预算,也不代表包括基金管理人、运营服 
务机构、评估机构等任何一方对收益的承诺和保证；
5、自2034年1月1日起至土地使用期限届满日,运营收入按照年增长率2 5%预测；
6、投资者如需获取以往年度或者未来年度运营数据或计划,建议及时参考管理人披露的年报/季报等披 
露内容。
仲量联行(北京)房地产资产评估咨询有限公司32
春
期
郷
4(1
ミ
刑)
潮
注?
成?
*
?
亠
吟统一社会信用代码?意
亠914403003062621 T"\?加
ぶ营业执
好?
魁?I
で
片名称红上创新な金管理外限公川
呦^
类型冇限あ任公司(法人独帝)成立日 期 2? 4 年06川 8 11
晋法定代表人阮II住所深圳市前海深港合作区前港一路1号A栋 
溫201辜(人驻深圳市前海商务秘书有限公 
司)岫3
#
腱1 n',1 ルサ竹東兄,お ?内rオ ガ典.Tハも ヤB"」", !”ドエ、】【7及オ?ウカM 9?、:? は 7"1??ウウ科 朮0イノ?,S3
要? ムーキGリ資,リ? 丹舟H?" ? ? ヤa晴 
力見久,?”K：,,町 /*3/0 陰提,*e?,r"?イ?7,J?/?Lキ?,ハ, イ ??'"UME叱?, 门A,/力??,'：; ,,4勺 ?wり? ?,,。fン
,,。.,? ,い,>。ar殷示小呪頂-
登记 机 ^！关畜伶/
蜃   
瓯
3
小般女信用信2公小系空4世 21.仏…傅京市场医督管理总局监制3
警I
I
寿
樹
姻?
?
(
;
削)
?
注?
汾?
%
?
亠
阴统一社会信用代码
而
理9|4403OOMA5GCl.O3X3
簿
营业执照
玲
凹
名称深创投红上资产管理(深圳)冇果公“］ 
行限贵任公司(法人独資)类型成立日 期 2()2()知也］()?］
沙卉鸣法定代表人住所深圳巾乃湖区彳;1?)街道城东社区深南东
路2028号号尚商务中心3510 102
ホI a?1像的/費 公 ??; ?吋,?%中仙?|立” げ."?ギス)“ヒノヤ。り ロリ ゃ缉 M。”ダえ?r ルす衣
■?矢卄/?心
要2 ?? 1 体B！マさ4*;Cゴ*"出口*々 エナも,; 尚,たり r*uI,??u ?ポP :?キメ。、顔州店*2*,用 
E良公】?”WH修イ“りア.れ希栉4.提
1 3整,>? I け、α‘イ? 店 ヽ? ユ2"キ:?ナ”ハ U??ヤ,? X賞:, r”?。々e。、M：、. サビ bー)r9 (,?"信费 
示r*,,* > ? 3,’y,室," ?公MCC?,,?
營
濁*?7,僞国信里公示索线?员 mり, "?ハ2 バ7#ハ ? π国家惆监師理总剛豳
目
存
剛
果
ゴ 
(
ミ
刑)
潮
注
中
施?
理?
_
明
回4
茂
け?
一
「, .- ,川い力、、、、'!:'7 3、 '5書家市物屋習符理急局湾制
營へ-&
曲
報
ざ
领几I
估价对象权属证明文件
根据?中华人民共和国物权法?等法律 
法規.为保护不动产权利人合法权益,对 
不动产枚利人申请资记?的本?征所列不动产 
权利,经审查核实,,隹予鳌紀,颁发此证
登兀机构(幸)
2020年"I月14日
中华人民共和国自伏资赤部监制 
纳?N9 044131422522
身(2020 ) 深圳市不动产权第 0237058号附 记
椎据?深刻市土地使用板出让含同书、ネト充协*現代物灌发展車庫公句(91*0300貼5比31“1α)(ネト7>办理转移?记?
1本宗地权属來源为出让,土地用譲为仓情用地土地性质为商品房
2根媚?深切市土地使用根出让合同书> 补充协议书深地台字(200か0085 先行情况*、被所有
号(补5),原*地J306-0009己分为两彳宗地,分別方1306-0009 J306 
0034 *次登记的为 1306-0009 号来地 修宗地由盐田港現代物流中心一? 
球合办公校點田港現代物流中,し一期,興站数田港塊代物瀨中心一極 ?1 *船田区沿理路心田堂现代物流中心一胸区m仓隊
区卬、82仓康较田港现代物流中心一期?4区α仓応起田港現代■浜中心 
二期8区83仓庭共五協建筑物担成.
不幼产￠兀サ 440308003003GB00032F000500003、渡宗地已建成井验改,焼定建筑前枳320446 22平方米真中仓原建 
筑面枳298424 09?方米,含无装引桥建筑面取512 80平方米) 力公建 
筑面取20642 76?方米 (含人防娘警師】6 22?方米) 地上&各用房 权利炎型国有建資用地使用权/房屋所有权1379 37?方米 (含T海闾124 44平方米) . 根据?深圳市土地使用权出让 
?同书?补充暂议书沢地台字 {2007}0085号 (补7) , 向資J306-0009宗地 
的土地使用权曼止主体交史为深圳市船港現代物流发豊口 *公田.1306- 板利?ほ風出世/商品房0009宗地及建筑物限整体转止允杵抵進.
4、本宗地其他方面的权和和責任技深地?字 (2007) 0085号?タ城市土地 
使用权附让合闽书>及其第ーニ、三、四 五 六 七补充越议书执行 用 至仓储用电仓繡办公我餐用房
以下空白
復劣,本不动产上的其他权丸事項,以不动产登记博记载为准,
而 知 建筑面取： 78583 84?方米
使用期战50年,从2007年6月3(巾至205”年6月29曰止
1 宗地号: 1306-0009 宗地面所,118878 31 ?方米
2彼エ日期,2014年8月7日
3 ?记毋: 
4共有情况无
取
利
共
他
状
凤
仲量联行(北京)房地产资产评估咨询有限公司36
领比1
根据?中华人民共和国物权,去> 寺?去律 
法規,为保护不动产坟利人合法取益,对 
不动产权利人巾请资记的本证所列不动产
权利,经审查椽实,准予登记,颁发此证
登记机构(章)
2020年10月"日
中华人民共和国自然资凉部监制 
協号や 044131422519
病丽嘛
専(2020 > 深圳市 不动产权第 0237061号附 记
曙祸濛堆合字［20(广］。085号?朴二)扑充診&而范
杈 利 人 祥圳巾￡港現代物濛友晨有眼公* (9144。30?臥5(区狙幫ル 1、本宗地板*东浄为出让,土地羽企为仓储用地?土地性货为商品房|
2、悵関?深や巾土地使用松出止合同书> 扑充例説书深地合手(2007,0085 
0(*5)-原宗电丿3060009己分为的个宗地,分別5^1306-0009、1306- k*?比 単独防府 
003% 本次?记的为.J306?0009年 宗地, &宗地由趁田港現代物潼中心一駅 
綵合办公幢? 盤?￠現代曲浦中心-駅/籠站、心田港現代勘流中心一載 I 
た ス 船田ヌ沿港協心田港現代物流中心一期现X阴、82化座区β】、82仓庫、般田港琰代物谏中心~期_4区4仓膵 注?港双代物潍中心 
二期凯483仓摩共も株?純物爆咸,
3、ま京地己建成井验收,娱定玄筑面税320446.22平方米,其中,仓府藤 
不幻产?亢号 440308003003GB00032F00060000気面駅298424. 09平方米 (含元告 弓 好建域面秒5】2. 80?方米) 、 外公鼻 
筑面双20842. ：6平方米〔含人功报警値16.22卒方米)、地上设各用房 
1379.37平方米 (含,版同 124.44平方米) . 表案地及せ筑智銀?偉铮让. 取&: 奏? 當有通役用地住用板"%屋所:m松允許抵押.
4、本宗地其他方面的权利和責任按法地合字(2007) 0085号?深別市土地 
使用权出止合同书>及具第一.二、三、因、五、六、七补充や汉书执行. 权利性康出让ノ商品腐
说明,本不幼产上的其她权利事理,以不动产登记笛记故为准.
り 在 仓楠用电'仓储、办公、攻ふ用房
B 枳産筑面キル 168068,平方米
使用期弟 50隼,^,2007￠?305^205729E11
1?来崎 1306-00(旧宗触面松,118878.31平方:米
2鹼工日|所20“年8月”日
3 .豎正价「
4 .共毛情况,无
权
利
其
地
：状
况
仲量联行(北京)房地产资产评估咨询有限公司37
领几1
仲昌熙行
?据?中华人民共和国物权法?等法律
去規,为保护不动产权利人合法权益,对
不动产权利人申请登忆的本证所列不动产
权利,经审先核实,准予鳌记,顽发此证
登记机构(章)
2020年10月14日
中华人民共和国自然资源部监制 
编号N9 044131422520
卿蘭喲1―餐
附 记身, 2020) 深圳市 不动产权第0237059号
一*推源匝台手伝?)7】0085号 ?ト7) 补充切我番取得.权 利 人 溜抑巾钻港理代物流发展有原 公司 (91 刎030?,,4小8郎4")1、本宗地权属泰源为出让, 土地用途为仓?|用地, 土加性质为商品房:
2、根莫?深圳市土地使用权出让合间书) 补充协议书深地?字｛2007)0085 
号(朴6),原宗地J306-0009己分为两个宗地,分期为J3067)009、J306- 共?在精里/強所有
0034： 本次?记的力J306-0009号宗电,津宗地由船田港現代物流中心一期 
嫁合办公校、趁田港現代物漆中心一期/瓶站、代田港現代物流中心一期B 
区図、82仓藤、这田港現代物流中心一期厶区α仓戻.越田建現代物流中心 屮. 魚￡田区沿淮路紋田港現代物流中心二期8邱3仓澤
二期B区83仓庫共五後建筑初理成.
3、■宗地己建成井验收,炒定建筑面取320446,22平方米,其中,仓博建 
不劫*单兄号 4403080030036800032F00090000箕面税298424.09?方米 (含天離羽桥就筑面取512. 8。平方米) 、 办公建 
筑面程20642. 76?方米 (含人防找警同 16.22早方米) 、 地上kも用房 
1379.37平方米(含”短向124.44平方米)?浅宗地及建坎物確整体转让, 权利类型竄;冃建设用地使用权/房屋所有权允许轰押?
4、本宗地其他方面的权利和責任技浮規台字(2007) 0085号?深圳市土地 
使用权出让合同书?及其第一、二、三、四 五、六、七补充协仪书执行?权利性收出让ノ商品房
说明,本不动产上的其他权￡事项.以不动产赞记博记我为准?
用 ：t色储弔地ノ仓借、办公、无控引桥
由 ?松建筑面积：63157 57平方米
使用期限50年,从2007年6月30日至2057年6月29日止
1宗地号,タ36-0009,宗地面税：118878. 31平方米
2竣工日期：2020年4月1日
3. ?记倂.
4共有情况：无
収
利
具
他
状
况
仲量联行(北京)房地产资产评估咨询有限公司38
?飯π工
根据?中华人民共和国物权法>等法律
法规,为保护不动产权利人合法奴竝. ?
不动产权利人中谛発记的本证所列不动产 
叔利,经巾交梭实,朮于登记.颁发此证
整记机构(幸)
2020 年 10 日 14 日
中华人民共和国自然资总部监制 
加号画 044131422527
硫丽砺
附 记専 2020 深圳市不动产权第 0237045号
1、本宗地权属潭源为出I匕土地用途方仓靖闲姐,土地性质为商長房：力I び 人 3?”巾2;m现代物渡友展有限公,: 补充协K书湿地?字1200710081 
号(静5)-奈宗地1306-00093分为的个宗地.分別为1306-0009、J306 
0034. 本次?正的为1306-3)09号素壊. 広宗比由心田速境代宏宙中心一R 其有焼乂.单校必羽
球合办公根、岔田寤中代初球中心一期も無帖.心ョ港現代物流中。一期B 
区*、82仓応、豊田虐現代绚淹中心ー期4区α6障公田汽脫代財沸中?し? 
,一 /お国区沿电*&:田湾現代終京中心-阜/城站二期8区83仓埠共五株良筑&組取.
3、mば始ヲ建&弁?收. 規定豪m雷取320446 22平方米, 其中, 仓绿建 
筑面蛻298424 09平方米(含天鶴引斬建城面承512.M不方米)分公建 
ハ 3科集七号 44030800300300032F00070000?№920642 76?方米 (含人訪投,仅 16 22平方米)、地上&备用肩 
1379 37平方米 (含,親间 124 44?方米) ? 根第(深诉市土地性用权出世 
合陶弔>补充惨仪书涣地合手(200710085号(补7).同車1306-0009宗地 风“貝亭围む通没用建使用权,’腐島所有权的土垣使用权?让主体受更为浅現南い港現代並護,左履書隆公司. CO6- 
0009宗地及*筑おM整冰转、匕 允許娠？?.
4、本宗地其他方茵良)权*.和員任技探地金字(2007) 0085?号?況圳亦土* 权?；±质 岀让/商?房使用収出让含闷书?及其箱ー二、三、四、五 六、七朴充切は书执行. 
以下?曰
说明? 本不动产上的其他权利事玖? 以不动产??簿记栽为相?内 改仓備用山,後鮎
而 孜 *筑 0积,124 44 ?方 米
住用協从 50年,从2007年6月30日至2057年6月29日止
I素地号】 J306-0009.宗地面木,112878.31平方米
2?竣工日期, 2?4年8月7日
3 ?I?% 
4共有情况,无
权
利
其
他
状
凡
仲量联行(北京)房地产资产评估咨询有限公司39
根据?中华人艮共和国物权法>等法律 
,去現.为保护不动产权利人合法权益,时 
不 动产权 利人 屮 诂 ?■记的 本证所 列 不动产 
杈利.经市查权实,准予餐记,颁发此证
両師胸
g.2020 深圳市 不动产权第 0237055号附 记
1、本奈地权牌"緘为出让,土她明朮为仓借用比,土館性鳳为商晟房|板 a: 人 澤城市趁沧現代物流浅農有曜公司(9144030?认夕カ3m2. *指?澤切力土地使用松出让会间书> #充仞议书深地合字(2007)0085 
号 ?ト5),奥宗地1306-0009己分为関个宗地. 分別力1306-0009、J306 
00341本次登记的为J306?0009号家地,茂宗亜虫益田垄現代物津中心ー口 耳有情広依狗所宵
練含办公校、心田港现代物流中心一期??！站、赵田港現代物流中心一期B 
区肘、82仓建、七田海現代物流中心一期ガ1.4会座、台田港更代物想中心 
二柳ヌB3仓庫共五域■筑物拊成.モ 生船田区沿港路心田港現代物波中心ー第焼台办公幅
3、0宗始己建?成井雜收.烷定?筑加松320446. 22平方米.其中,仓*建 
次面板298424.09?方米 (含え遂引桥建償防税512 80?方米) 、 外公恵 
买劝产,た号 44030800300300032F00080000タ*0642. 76?方米 (含人防报?/ 16.22?方米)、地上オネ用房 
1379.37?方米 (含气修便 124 44平方米) . *据(深堤市土軍使用权出让 
合同书?朴克协议书阳也合字(2007) 0085号(朴7).同&3伙20009宗她 
奴が 炎 ? 围有蔑设用堆使用权ノ房星防齊权的土儿使用权受让主体マ里为防曲布を港現代物流友展有限公司.1306- 
(209宗地公?筑む限整像膈止.允许抵押.
4、本宗地其他方面的权利和貴任技療地合字(2007) 0085号?深加市土地 权利牲?| 出让/询乱雳使用权出让合同书?及其第一、二、三、四、五、六、七朴充协汉书执行? 
以下?白
说明,本不动产上的其他权利事理? 以不功产登I?■记蚊为准?II を 仓储用地/办公、??报警间、直各用房
曲 把 建筑5枳: 10511.67 ?方米
便用期限50年,从2007年6月30日至2057年6月29日止
1 - 烹地号,■元福丽爾■而而||輔「】18878. 31?方米
2 .帳エ日超,2014年8月7日
3 . ?记併:
九共有情を,无
权
利
其
他
壮
之
仲量联行(北京)房地产资产评估咨道有限公司40
軻工
仲量聯行
专业帮助情况和相关专业意见
本次估价过程中,估价人员接受的专业帮助情况和参考的相关专业意见情况如下表：
是否接受专业帮助没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。
专家(单位)名称—
专业 
帮助 
专业资质、职称—
情况
专业帮助内容—
是否依据专业意见本报告没有依据相关专业意见。
机构(专家)名称—
相关 
专业 
意见专业资质、职称—
专业意见内容—
仲量联行(北京)房地产资产评估咨询有限公司41
寿
蜘
娴
邙(
U
削)
砌
注?
密?
通
统ー社会信用代科?ハム e?『诺?营业执照併91I|OIO?700036979F? ■3*?吟
?一?」本h?)亠戦??
安
きけ
回注册资本202カ兀名 称仲量】爬行(北京)*地产资产评估皆向有限公司あ
嘲^成立 日 期 1998 年 07 月€?l类 型有限货任公司(自代人投歌或控股)
法定代表人 住所北京巾朝田区津国路乙118号8房 学井样
書01 α 0IB/01C/0lD/(βA
经营范围-般項ロ.历地产科牯,历壊产咨询,班产押估?4地整 翔朮服务,社会且济咨湖服务.技*:厭;匕技术开笈 技术 
あ询.技末交直、技代的v 技木推「.(除依法照出批 西
癒的項目外.え晋政找関!依法自キ升展妙膏活动)(不得 
映从,国末和本巾产@,政筆禁||和限計类硯目的姫普活 
丸)??
?
ロ
?
岫3
?
」
?kM:室@g■六gへ
国北,レ场覧内管理e局苗M国な 企业 ?用「a た小糸,M? 対わ至6月刈i通日
寿松送公丁 句*川告.?
I
存
剛
娴
邙 
(
ミ
泄)
浏
簷
口
密?
そ4?
门?I1?FC*H统一社会信用代码吟??更*。吆 ?* 
併りr,H,且.曷煉2* 38网■曹.9131 ? 061? ハ 1ドYF148Y期
营业执照爨安
证照编?:(M10000020230 ? 5003
サS
名称负责人吴君お仲曜联彳| (北京)丹地产资产评估咨询有限公司」 
海分公司
成立日期2? 8年|2月 2?」类型右限虎任公司分公利n然人投资或控股)
营范经围经营场所一般項门：例地产w(占,用地,"甘畑,资产伴他,上足特治服 上海市/安区石门 路288号2202室
务,卄会经济它询眼芬,技术眼芬.技术开发.技术ル询.技 
术文流.技术忖让.技术推广 (阶依法须经批准的硬13外? 
に苣业拉弼依法门主开展经営泡动I
登记机关
θ2023 年 02
4H
3
1用解国嗑％勲帥山り。/'x3b .K>7 C"、??π国家市场监骨管理总局监?
存
的
果
邙 
(
U
刑)
砌
送?
浄?房地产估价机构备案证书
理REGbTK \TIOS (ERTIFICATF FOR REAL ESTATE ?>PR?71. CO?ハヽヽ ?
Iヽ(HL PEOFLE* S REPUBLIC Of CHIヾA
無
画?
机 构 名 称:仲信联行(北京)房地产资产评佔咨询有限公司 
枣0
s
法定代表人:李萍萍
(执行里务合伙人)
住 所：北京市朝阳区建国路乙118号8层01"01シ01(ン011)/02A
境-社会信用代為：91110108700036979F
建房佔冬字[2015]020号
2022-12-08 至 2024-05 26
0 二
?飯πエ
仲量聯行
注册房地产估价师估价资格证书复印件
本证书由中华人民共和国住房和城 
乡建设部优一環制.
本证书合法拘有人有权在全国花 
围内使用注册房地产估价拜名称.执 
行房地产估价业务.有权在％地产估价 
报告上要字.
This ccrtificalc 保 uniformly pnnted ?p 
supervised by the Ministry of Housing and 
Urban-Rural Development of lhe People s 
身份怔件号玛/ 10ヽ。Repugn: □( China.
Thu bearer of this ccrtiticnie is entitled to 
use the designation of Registered Rei EstaS 65900119891113482XAppraiser to proceed real estate appraisal practice 
and to sign on re? estate aj)praisal reports on a 2新サ 间">"'。nationwide scale.
3120180049
执业机构匕”,心“
仲信联行(北京)房地产资产济 
個咨询有限公司丄海分公司
有 效期 至. 〔后償 ? cxJHπ
N0. 00268226
本证书由中华人氏共和国住房和成 
乡迂谩部统一监制。
本证书合金,4?有人有 枚在?■国范 
围内使用反册房地产估价师名称,执 
行房地产估价业务,有权在房地产估价 
振告上数字.
This certificate is unifonnb pnnlcd and 
suijcrvisccl bv the ?")Ery of Housing and 
Urban-Rural Deや??)mem of the PeejHゼ,、 
Republic of China.
てhe bearer of this certifioilc is entitled to 身份证件号码1【ハ。
Iど the designation of Registered Real Estate 
Appraiser to pmcced real estate appraisal pracuocs 310222197906264621and to sign on real cstfltc appraisal reports on a 
nationwide scale.ょ巒す他単1间5,\C
3120100030
扶.业机构トg)
仲母联行(北京)房地产资产评
估咨询有限公司上海分公司
有效期至 ルカe " eM”π
2026 06-27
扌扌证人妥名 改电“5 “即
仲量联行(北京)房地产资产评估咨询有限公司45
领)JLL SEE A BRIGHTER WAY
北京办公室上海办公室深圳办公室广州办公室
北京市上海市广东省深圳市 广东省广州市
朝阳区建国路乙118号 静安区石门一路288号福田区中心四路1号 天河区珠江新城珠江东路6号
京汇大厦嘉里建设广场第三座兴业太古汇广州周大福金融中心28楼2801-
08层801室香港兴业中心一座22楼19 楼 1901, 1903-04 单元03, 2807-08 单元
邮政编码100022邮政编码200041邮政编码518048邮政编码510623
丁+86 10 5922 1300丁 +86 21 6393 3333T +86 755 8826 6608T +86 20 2338 8088
E +86 10 5922 3608尸 +86 21 6393 3080F +86 755 2263 8966F +86 20 2338 8118
成都办公室香港办公室澳门办公室藻量研发中心
四川省成都市 香港特別行政区 澳门特別行政区上海市
红星路3段1号 英皇道979号 澳门南湾湖5/\段 静安区石门一路288号
成都国际金融中心太古坊一座澳门财富中心兴业太古汇
1座29层7楼16楼室香港兴业中心一座23楼
邮政编码610021邮政编码200041
丁 +86 28 6680 5091T +852 2846 5000T +853 2871 8822T +86 21 6393 3333
E +86 28 6680 5096F +852 2169 6001F +853 2871 8800F +86 21 6393 3080
@RICS
TECH PARTNER
评估及咨询服务部 臻量平台 ReS中国指定科技合作伙伴 
官方微信公众号臻量官网 www.zhenliang.com官方微信公众号
关于臻量:
本报告的现金流预测及估值模型由臻量提供支持。
臻量平台市|0S在中国指定的科技合作伙伴,是仲量联行评估咨询服务部自主研发的商业地产估值及现金流解 
决方案,致力于打造为投资者和地产专业人士提供数字化的商业地产估值服务。自动化搭建收益法估值模型, 
提升测算效率。
Copyright ? Jones Lang LaSalle IP, Inc 2024 Al! Rights Reserved
              

                

	                  【打印】