华泰紫金华住安住封闭式商业不动产证券投资基金

基金产品资料概要

编制日期：2026年9月11日

司

送出日期：2026年9月18日

本概要提供本基金的重要信息，是招募说明书的一部分。

公

作出投资决定前，请阅读完整的招募说明书等销售文件。

一、产品概况限

(一)产品要素

基金简称华泰华住安住REIT基金代码181002有

华泰证券（上海）资

基金管理人基金托管人招商银行股份有限公司

产管理有限公司

拟上市交易所及上市日理

基金合同生效日深圳证券交易所

期

基金类型其他类型交易币种人民币

运作方式封闭式开放频率封闭期为32年管

开始担任本基金基金经

理的日期朱刚

产证券从业日期2016-12-10

开始担任本基金基金经

理的日期基金经理王雨川

资证券从业日期2023-04-06

开始担任本基金基金经)

理的日期张亮

证券从业日期2020-10-20

海扩位简称华泰华住安住REIT

运营管理机构：上海安住此间商务信息咨询有限公司

原始权益人：上海安住此间商务信息咨询有限公司

上其他募集份额：5亿份；

战略配售比例：72%(

原始权益人及其关联方配售比例：20%

(二)标的不动产项目情况

券

1、本基金持有的不动产项目情况如下表：

项目证 广州项目 上海项目 

不动产项目名称 广州天河体育中心美居酒店、全季酒店项目 上海江桥万达桔子水晶酒店项目 

泰不动产项目业态 酒店 酒店 

项目所在地 广东省广州市天河区 上海市嘉定区 



1/8

此件仅支持

以电子签名形式签署生效

项目 广州项目 上海项目 

资产范围 广州天河体育中心美居酒店、全季酒店位于广东省广州市天河区天河北路365号201房，占用范围内国有建设用地的土地用途为商服用地，宗地面积为6,057平方米，房屋用途为其它，建筑面积42,774.94平方米，建设内容为酒店，东至广州市社会科学院，南至天河北路，西至林和东路，北至广州市天河区妇幼保健院 上海江桥万达桔子水晶酒店位于上海市嘉定区鹤旋东路188弄1，鹤旋东路190_208双号，占用范围内国有建设用地的土地用途为办公用地，宗地面积16,638.00平方米，房屋用途为旅（宾）馆，建筑面积13,295.65平方米，建设内容为酒店及地下配套，北隔慧创新公视界、慧创国际小区临金沙江西路，东至天创路，南至鹤旋东路，西至华江公路限 

建设内容和规模 美居酒店、全季酒店为42,774.94平方米，建设内容为酒店，包含地上建筑面积42,774.94平方米 桔子水晶酒店为13,295.65平方米，建设内容为酒店及地下配套，包含地上有建筑面积12,430.35平方米，地下商业/车库面积865.30平方米 

建筑面积和可供出租或者经营使用面积（如有） 42,774.94平方米 理13,295.65平方米管 

开竣工时间以及投入运营时间 开工时间：2010年6月产竣工时间：2016年3月投入运营时间：美居酒店于2022年4月正式营业；全季酒店于2022年8月资正式营业 开工时间：2018年11月竣工时间：2021年11月投入运营时间：2022年3月 

使用期限 )2005年4月12日起，2045年4月11日止 2006年9月14日起，2056年9月13日止 

剩余年限 海19.03年 30.46年 

用地性质 商服用地 办公用地 

可供分配金额测算 2026年4月1日至2026年12月31日、上2027年度预计可供分配金额为(5,136.57万元和6,978.50万元。 2026年4月1日至2026年12月31日、2027年度预计可供分配金额为5,136.57万元和6,978.50万元。 

投保情况证（投保险种投保金额、投保期泰限） 根据广州晔雅提供的太平财产保险有券限公司上海分公司出具的《保费通知书》，投保险种为财产一切险、雇主责任险、首层公众责任险&产品责任险、超赔公众责任险&产品责任险、利润损失险/营业中断险、现金保险、雇主忠诚险，美居、全季财产一切险原保额分别为745,000,000.00元、55,000,000.00元。保险期限为2025年9月1日00时到2026年8月31日24时。目前项目公司已上调财产一切险保 根据上海晔致提供的太平财产保险有限公司上海分公司出具的《保费通知书》，投保险种为财产一切险、雇主责任险、首层公众责任险&产品责任险、超赔公众责任险&产品责任险、利润损失险/营业中断险、现金保险、雇主忠诚险，财产一切险原保额为239,321,700.00元。保险期限为2025年9月1日00时到2026年8月31日24时。目前项目公司已上调财产一切险保额，根据上海晔致提供的太平财产保 



2/8

此件仅支持

以电子签名形式签署生效

项目 广州项目 上海项目 

 额，根据广州晔雅及广州晔雅第一分公司提供的太平财产保险有限公司上海分公司2026年4月28日出具的《批单》，太平财产保险有限公司上海分公司同意自2026年4月25日起，广州美居和广州全季酒店项目整体财产险保额合计变更为人民币1,186,000,000.00元，能够覆盖估值1,164,000,000.00元。 险有限公司上海分公司2026年4月28日和2026年6月22日出具的《批单》，太平财产保险有限公司上海分公司同意上海项目财产保额自2026年4月25日起，财产保额变更为334,000,000.00元，并自2026年6月17日起，财产险总保额进一步变更为335,000,000.公00元，能够覆盖估值330,000,000.00元。 

项目权属 国有建设用地使用权 限国有建设用地使用权 

他项权利（如有） 资产抵押 资产抵押、应收账款质押 



有

2、截至2026年3月末，资产组账面净值10.96亿元，资产组初步评估值为14.94亿元。估值结

理

果具体如下表所示：

表：不动产资产估值情况管

估价对象 权利人 建筑面积（平方米） 客房数量（间） 评估单价（元/平方米） 市场价值（万元） 

广州天河体育中心美居酒店、全季酒店项目 广州晔雅酒店管理有限公司 42,774.9429资 产776 27,212 116,400 

上海江桥万达桔子水晶酒店项目 上海晔致酒店管理有限公司 )13,295.65海 268 24,820 33,000 



3、不动产项目现金流测算情况：

上

表：不动产基金现金流分派率情况

(项目券 2026年4月1日至2026年12月31日止期间预测数 2027年度预测数 

可供分配金额（万元） 5,141.91 6,986.67 

证净现金流分派率（年化） 5.51% 5.64% 



泰

二、基金投资与净值表现

(一)投资目标与投资策略

华

本基金主要资产投资于资产支持证券并持有其全部份额，通过资产支持证

投资目标

券、项目公司等载体穿透取得不动产项目的完全所有权或经营权利。本基

3/8

此件仅支持

以电子签名形式签署生效

金通过主动的投资管理和运营管理，提升不动产项目的运营收益水平，力

争为基金份额持有人提供稳定的收益分配及长期可持续的收益分配增长，

并争取提升不动产项目价值。

本基金存续期内按照本基金合同的约定主要投资于不动产资产支持证券，

并持有资产支持专项计划的全部资产支持证券份额，从而取得不动产项目

完全所有权或经营权利。本基金的其他基金资产可以投资于利率债（国债、

司

政策性金融债、央行票据等）、AAA级信用债（企业债、公司债、金融债、

中期票据、短期融资券、超短期融资债券、公开发行的次级债、可分离交

易可转债的纯债部分）或货币市场工具（包括现金、期限在1年以内（含1

公

年）的银行存款、债券回购、同业存单及中国证监会、中国人民银行认可

的其它具有良好流动性的货币市场工具），以及法律法规或中国证监会允

许基金投资的其他金融工具（但须符合中国证监会的相关规定）。

限

本基金不投资于股票等权益类资产，也不投资于可转换债券（可分离交易

可转债的纯债部分除外）、可交换债券。

如法律法规或监管机构以后允许基金投资其他品种，基金管理人在履行适

有

当程序后，可以将其纳入投资范围，并可依据届时有效的法律法规适时调

整投资范围。

投资范围

除本基金合同另有约定外，本基金的投资组合比例为：本基金投资于不动

理

产资产支持证券的资产比例不低于基金资产的80%。若法律法规的相关规

定发生变更或监管机构允许，本基金管理人在履行适当程序后，可对上述

资产配置比例进行调整。

管

因不动产项目出售、按照扩募方案实施扩募收购时收到扩募资金但尚未完

成不动产项目购入、不动产资产支持证券或不动产资产公允价值变动、资

产支持证券收益分配及中国证监会认可的其他因素致使基金投资比例不

产

符合上述规定投资比例的不属于违反投资比例限制。上述原因以外的其他

原因导致不满足上述比例限制的，基金管理人应在60个工作日内进行调

整。

资

本基金运作期间，如出现基金合同约定以外的其他情形，导致本基金投资

)比例不符合投资比例要求的，为保护基金份额持有人利益，经与基金托管

人协商一致并履行适当程序后，基金管理人应尽快采取措施使本基金符合

相关投资比例要求。

海初始基金资产投资策略、运营管理策略、资产收购策略、更新改造策略、

主要投资策略

出售及处置策略、借款策略、固定收益投资策略

业绩比较基准本基金不设置业绩比较基准。

上

本基金为不动产投资信托基金，在基金合同存续期内通过资产支持证券、

(SPV和项目公司等载体穿透取得不动产项目的完全所有权或经营权利，通

风险收益特征过积极运营管理以获取不动产项目运营收入等稳定现金流。一般市场情况

下，本基金预期风险收益低于股票型基金，高于债券型基金、货币市场基

券金。

注：投资者请认真阅读《基金合同》“基金的投资”章节了解详细情况。

证(二)投资组合资产配置图表/区域配置图表

暂无

泰

(三)自基金合同生效以来基金每年的净值增长率及与同期业绩比较基准的比

较图

华

暂无

4/8

此件仅支持

以电子签名形式签署生效

三、投资本基金涉及的费用

（一）基金销售相关费用

本基金在认购时收取基金认购费用。投资者如果有多笔基金份额的认购，适用费率按单

笔分别计算。公众投资者认购费率如下表：

司

场外认购费率 认购金额（M） 认购费率 

M 0.30% 

M≥500万 公每笔1,000元 

场内认购费率 参照场外认购费率设定 



限注：1、本基金的认购费用应在投资者认购基金份额时收取，不列入基金财产，主要用于基

金的市场推广、销售、登记等基金募集期间发生的各项费用。

有

2、公众投资者在通过直销机构认购基金份额时不支付认购费用，通过其他销售机构认购基

金份额时支付认购费用。对于战略投资者和网下投资者，认购费用为0。

理

3、募集期内公众投资者可多次认购本基金，通过其他销售机构认购基金份额的认购费用按

每笔认购申请单独计算。

管

4、本基金为封闭式基金，无申购赎回机制，不收取申购费/赎回费。场内交易费以证券公司

实际收取为准。产

（二）基金运作相关费用

资以下费用将从基金资产中扣除：

)

费用类别收费方式/年费率或金额收取方

基金管理人、专项

基金管理费0.20%

计划管理人海

1、基础运营管理费；

各项目基础运营管理费A的收费标准如下：

上广州美居基础运营管理费A=广州美居当年酒店收入预

算（含税）*8.63%；(

广州全季基础运营管理费A=广州全季当年酒店收入预

算（含税）*7.04%；

上海项目基础运营管理费A=上海项目当年酒店收入预券

算（含税）*10.87%。

基础运营管理费B=各项目当年酒店收入（含税）*2%。运营管理费运营管理机构

基础运营管理费C=实际运营净收益*5%。证

2、浮动运营管理费

浮动运营管理费按实际运营净收益与目标运营净收益

差值的绝对值，分区间按超额累进方式乘以对应区间的泰

费率N%计算。N%具体数值以以下表格为准，其中，

目标运营净收益为X，实际运营净收益为A：

 区间 浮动运营管理费的累进费率（N%）  



5/8

此件仅支持

以电子签名形式签署生效

 A＜55%*X的部分 -10% 公 

55%*X≤A＜85%*X的部分 -5% 

85%*X≤A＜115%*X的部分 0 

115%*X≤A＜145%*X的部分 5% 

145%*X≤A的部分 10% 



托管费0.01%基金托管人

限审计费用暂无会计师事务所

信息披露费暂无规定披露报刊

有《基金合同》生效后与基金相关的律师费、基金份额

持有人大会费用、基金的证券交易费用、基金的银行汇

划费用、基金相关账户的开户及维护费用等费用，以及

其他费用相关服务机构

理按照国家有关规定和《基金合同》约定，可以在基金财

产中列支的其他费用。费用类别详见本基金《基金合同》

及《招募说明书》或其更新。

管

注：1、本基金交易证券、基金等产生的费用和税负，按实际发生额从基金资产扣除。基金

管理人、计划管理人和外部管理机构在本基金存续期间所产生的管理费用由基金管理人通过

产

基金管理费统一从本基金财产中列支，相关主体费用的具体收支情况详见定期报告。

2、披露相关费用年金额的为基金整体承担费用，年金额为预估值，单位为元，最终实际金

资

额以基金定期报告披露为准。)

四、风险揭示与重要提示

海

（一）风险揭示

本基金不提供任何保证。投资者可能损失投资本金。

上

投资有风险，投资者购买基金时应认真阅读本基金的《招募说明书》等销售文件。

(

本基金为不动产基金。不动产基金与投资股票或者债券等的公开募集证券投资基金具有

不同的风险收益特征。不动产基金80%以上的基金资产投资于不动产资产支持证券，通过券

持有其全部份额取得不动产项目公司全部股权、不动产项目完全所有权或者经营权利，以获

证取不动产项目租金、收费等稳定现金流为主要目的，收益分配比例不低于合并后基金年度可

供分配金额的90%。一般市场情况下，本基金预期风险收益低于股票型基金，高于债券型

泰

基金、货币市场基金。本基金需承担投资不动产项目因投资环境、投资标的以及市场制度等

差异带来的特有风险。投资者应充分了解不动产基金投资风险及本招募说明书所披露的风险

华

因素，审慎作出投资决定。其中，（1）与不动产基金相关的风险包括但不限于集中投资风

6/8

此件仅支持

以电子签名形式签署生效

险、基金价格波动风险、流动性风险、发售失败风险、交易失败的风险、基金解禁风险、基

金首次投资的交易风险、暂停或终止上市风险、税收政策调整可能影响基金份额持有人收益

的风险、关联交易风险、潜在利益冲突风险、基金提前终止的风险、相关参与机构的操作及

技术风险、市场风险、资产支持证券管理人、托管人尽责履约风险以及不可抗力风险；（2）

司

与不动产项目相关的风险包括酒店项目的行业风险、不动产项目的运营风险、不动产项目投

保额无法覆盖损失的风险、现金流预测及可供分配金额的预测风险、不动产项目估值风险、公

不动产项目收购与处置风险、意外事件及不可抗力给不动产项目造成的风险；（3）其他风

限

险包括专项计划流动性风险、专项计划等特殊目的载体提前终止的风险、专项计划运作风险

和账户管理风险、法律及政策环境改变的风险、运营管理机构尽责履约风险、政策与法律风

有

险、本基金法律文件中涉及基金风险特征的表述与销售机构对基金的风险评级可能不一致的

风险等。具体请见本基金招募说明书。

理

（二）重要提示

中国证监会对本基金募集的注册或核准，并不表明其对本基金的价值和收益作出实质性

管

判断或保证，也不表明投资于本基金没有风险。

基金管理人依照恪尽职守、诚实信用、谨慎勤勉的原则管理和运用基金财产，但不保证产

基金一定盈利，也不保证最低收益。

资

基金的过往业绩不代表未来表现。

)

基金投资者自依基金合同取得基金份额，即成为基金份额持有人和基金合同的当事人。

基金产品资料概要信息发生重大变更的，基金管理人将在三个工作日内更新，其他信息

海

发生变更的，基金管理人每年更新一次。因此，本文件内容相比基金的实际情况可能存在一

定的滞后，如需及时、准确获取基金的相关信息，敬请同时关注基金管理人发布的相关临时上

(

公告等。

基金投资人请认真阅读基金合同的争议处理相关章节，充分了解本基金争议处理的相关

券

事项。

五、其他资料查询方式

证

以下资料详见基金管理人网站https://www.htscamc.com，客服电话：4008895597

●基金合同、托管协议、招募说明书泰

●定期报告，包括基金季度报告、中期报告和年度报告

华●基金份额净值

●基金销售机构及联系方式

7/8

此件仅支持

以电子签名形式签署生效

●其他重要资料

司

公

限

有

理

管

产

资

)

海

上

(

券

证

泰

华

8/8

此件仅支持

以电子签名形式签署生效


              

                

               华泰紫金华住安住封闭式商业不动产证券投资基金基金产品资料概要.pdf