国泰海通东久新经济产业园封闭式基础设施证券投资基金2025年度第一次扩募并新购入基础设施项目交割审计及交割评估情况的公告
国泰海通东久新经济产业园封闭式基础设施证券投资基金2025
年度第一次扩募并新购入基础设施项目交割审计及交割评估情
况的公告
一、基金基本信息
基金名称 国泰海通东久新经济产业园封闭式基础设施证券投资基金
基金简称 国泰海通东久新经济REIT
场内简称 东久REIT
扩位简称 国泰海通东久新经济REIT
基金代码 508088
首次募集基金合同生效日 2022年9月23日
基金合同更新生效日 2025年11月24日
基金管理人名称 上海国泰海通证券资产管理有限公司
基金托管人名称 中国银行股份有限公司
公告依据 《中华人民共和国证券投资基金法》及配套法规、《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）业务办法（试行）》《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第3号——新购入基础设施项目（试行）》《上海证券交易所公开募集基础设施证券投资基金（REITs）规则适用指引第5号——临时报告（试行）》等法律法规及《国泰海通东久新经济产业园封闭式基础设施证券投资基金基金合同》《国泰海通东久新经济产业园封闭式基础设施证券投资基金2025年度第一次扩募并新购入基础设施项目招募说明书》
二、交割审计情况
国泰海通东久新经济产业园封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“本基
金”）2025年度第一次扩募并新购入基础设施项目事项（以下简称“本次交易”），
已由容诚会计师事务所（特殊普通合伙）完成对新购入项目公司南通弗洛达实业
有限公司、重庆迪梦捷实业有限公司的交割审计，并出具了上述新购入项目公司
的交割审计报告（详见附件1和附件2）。
根据交割审计报告，新购入项目公司南通弗洛达实业有限公司于交割审计基
准日（2025年11月25日）资产合计135,355,286.41元，负债合计48,751,474.93
元，所有者权益合计86,603,811.48元。新购入项目公司重庆迪梦捷实业有限公
司于交割审计基准日（2025年11月25日）资产合计142,713,585.41元，负债合
计43,266,850.91元，所有者权益合计99,446,734.50元。
三、交割评估情况
根据《国泰海通东久新经济产业园封闭式基础设施证券投资基金2025年度
第一次扩募并新购入基础设施项目招募说明书》（以下简称“本基金招募说明书”）
及本次交易有关交易文件安排，基金管理人已委托深圳市戴德梁行土地房地产评
估有限公司对本次交易的基础设施项目进行了交割评估，并已出具交割评估报告
（详见附件3）。
除更新评估基准日之外，本次交割评估的相关假设前提与本次交易封卷版招
募说明书所披露的基础设施项目评估报告（编号为粤戴德梁行评报字
（2025/BJ/F1）第063号的《东久（南通）智造园产业园评估报告》、编号为粤戴
德梁行评报字（2025/BJ/F1）第064号的《东久（重庆）智造园一期产业园评估
报告》）所载相关假设前提保持一致，根据交割评估报告，以2025年11月25日
为交割评估基准日的东久（南通）智造园、东久（重庆）智造园一期评估价值分
别为171,000,000.00元和190,000,000.00元。
本基金将根据本次交易相关协议约定以及交割审计、交割评估情况，按计划
完成交易对价支付工作。
特此公告。
上海国泰海通证券资产管理有限公司
2025年12月5日
审计报告
南通弗洛达实业有限公司
容诚审字[2025]200Z3704号
容诚会计师事务所(特殊普通合伙)
中国·北京
目录
序号内容页码
1审计报告1-4
2资产负债表1
3利润表2
4现金流量表3
5所有者权益变动表4
6财务报表附注5-28
容诚会计师事务所(特殊普通合伙)
总所：北京市西城区阜成门外大街22号
1幢10层1001-1至1001-26(100037)
TEL:010-6600 1391 FAX:010-6600 1392
E-mail:bj@rsmchina.com.cn
https//WWW.rsm.global/china/
审计报告
容诚审字[2025]200Z3704号
上海国泰海通证券资产管理有限公司：
一、审计意见
我们审计了南通弗洛达实业有限公司（以下简称“南通弗洛达”）的财务报
表，包括2025年11月25日的资产负债表，2025年1月1日至2025年11月25
日的利润表、现金流量表、所有者权益变动表以及相关财务报表附注。
我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照财务报表附注二所述的编
制基础编制。
二、形成审计意见的基础
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注
册会计师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。
按照中国注册会计师职业道德守则和中国注册会计师独立性准则，我们独立于南
通弗洛达和上海国泰海通证券资产管理有限公司，并遵守了独立性准则中适用于
公众利益实体财务报表审计的规定，同时履行了职业道德方面的其他责任。我们
相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
三、强调事项——编制基础
我们提醒财务报表使用者关注财务报表对编制基础的说明。南通弗洛达管理
层（以下简称“管理层”）编制财务报表是为了BOLINDALIMITED和国泰海通
资管东久新经济产业园基础设施二期资产支持专项计划就南通弗洛达的股权进
行交割参考之目的而编制。因此，财务报表可能不适用于其他用途。本段内容不
影响已发表的审计意见。
四、其他事项——对审计报告使用的限制
本报告仅供BOLINDA LIMITED和国泰海通资管东久新经济产业园基础设
施二期资产支持专项计划就南通弗洛达的股权进行交割参考之目的使用，不得用
作任何其他目的。
五、管理层和治理层对财务报表的责任
管理层负责按照财务报表附注二所述的编制基础编制财务报表，并设计、执
行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
在编制财务报表时，管理层负责评估南通弗洛达的持续经营能力，披露与持
续经营相关的事项（如适用），并运用持续经营假设，除非管理层计划清算南通
弗洛达、终止运营或别无其他现实的选择。
南通弗洛达治理层负责监督南通弗洛达的财务报告过程。
六、注册会计师对财务报表审计的责任
我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报
获取合理保证，并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但
并不能保证按照审计准则执行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能
由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用
者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。
在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀
疑。同时，我们也执行以下工作：
（1）识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实
施审计程序以应对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见
的基础。由于舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制
之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重
大错报的风险。
（2）了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序，但目的并非对
内部控制的有效性发表意见。
（3）评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理
2
性。
（4）对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审
计证据，就可能导致对南通弗洛达持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否
存在重大不确定性得出结论。如果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准
则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财务报表中的相关披露；如果披露
不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计报告日可获得的
信息。然而，未来的事项或情况可能导致南通弗洛达不能持续经营。
（5）评价财务报表的总体列报（包括披露）、结构和内容。
我们与南通弗洛达治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事
项进行沟通，包括沟通我们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。
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南通弗洛达实业有限公司
财务报表附注
2025年1月1日至11月25日
（除特别说明外，金额单位为人民币元）
一、基本情况
1.公司的基本情况
南通弗洛达实业有限公司(以下称“本公司”或“南通弗洛达”)由BOLINDALIMITED
于2019年2月15日在中华人民共和国江苏省南通市注册成立的有限责任公司。本公司
经批准的经营期限为无固定期限，成立时注册资本为2,629万美元，截至2025年11月
25日，BOLINDALIMITED已出资1,039万美元(折合人民币74,581,498.00元)，持股比
例为100%。
本公司的控股股东以及国泰海通东久新经济产业园封闭式基础设施证券投资基金
的发起人为东久工业地产投资有限公司。东久（上海）投资管理咨询有限公司为本公司
控股股东东久工业地产投资有限公司控制的公司。根据东久(上海)投资管理咨询有限公
司与本公司签订的《开发与资产管理服务协议》，东久(上海)投资管理咨询有限公司为
本公司提供项目开发管理服务、项目运营管理服务与其他相关服务。
国泰海通东久新经济产业园封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“东久REIT”
或“东久新经济REIT”）由国泰君安东久新经济产业园封闭式基础设施证券投资基金变
更而来。国泰君安东久新经济产业园封闭式基础设施证券投资基金经中国证券监督管理
委员会2022年9月1日证监许可[2022]1986号文准予注册。
上海国泰海通证券资产管理有限公司（以下简称“国泰海通”或“基金管理人”）作为
公募基金管理人，以扩募募集资金认购国泰海通资管东久新经济产业园基础设施二期资
产支持专项计划（简称“专项计划”）。专项计划于2025年11月26日成立，并向BOLINDA
LIMITED购买了其持有的南通弗洛达100%股权，上海国泰海通证券资产管理有限公司
（代表专项计划）成为南通弗洛达的全资股东。
本公司经批准的经营范围为：汽车零部件的生产、技术研发；自有房屋租赁；物业
管理；企业管理咨询；工程项目咨询服务；五金产品、家用电器、建筑材料、钢制品的
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批发、进出口业务(不涉及国营贸易管理商品,涉及配额、许可证管理商品的,按国家有关
规定办理申请)(依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动)。
二、财务报表的编制基础
1.编制基础
本财务报表是仅为BOLINDA LIMITED和专项计划就本公司的股权进行交割参考
之目的而编制。本财务报表包括2025年11月25日的资产负债表，2025年1月1日至
2025年11月25日的利润表、现金流量表和所有者权益变动表以及相关财务报表附注，
未列示比较数据以及相关的财务报表附注，也未披露关联方关系及其交易、金融工具的
风险分析及敏感性分析、公允价值、资本管理等财务报表附注。
除上述事项外，本公司根据实际发生的交易和事项，按照企业会计准则及其应用指
南和准则解释的规定进行确认和计量，在此基础上编制财务报表，主要会计政策和会计
估计列示于财务报表附注三。
2.持续经营
本公司对自报告期末起12个月的持续经营能力进行了评估，未发现影响本公司持
续经营能力的事项，本公司以持续经营为基础编制财务报表是合理的。
三、重要会计政策及会计估计
1.会计期间
本公司会计年度自公历1月1日起至12月31日止。
2.营业周期
本公司正常营业周期为一年。
3.记账本位币
本公司的记账本位币为人民币。
4.现金及现金等价物的确定标准
现金指企业库存现金及可以随时用于支付的存款。现金等价物指持有的期限短（一
般是指从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风
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险很小的投资。
5.外币业务和外币报表折算
（1）外币交易时折算汇率的确定方法
本公司外币交易初始确认时采用交易发生日的即期汇率或采用按照系统合理的方
法确定的、与交易发生日即期汇率近似的汇率（以下简称即期汇率的近似汇率）折算为
记账本位币。
（2）资产负债表日外币货币性项目的折算方法
在资产负债表日，对于外币货币性项目，采用资产负债表日的即期汇率折算。因资
产负债表日即期汇率与初始确认时或前一资产负债表日即期汇率不同而产生的汇兑差
额，计入当期损益。对以历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发生日的即期
汇率折算；对于以成本与可变现净值孰低计量的存货，在以外币购入存货并且该存货在
资产负债表日的可变现净值以外币反映的情况下，先将可变现净值按资产负债表日即期
汇率折算为记账本位币金额，再与以记账本位币反映的存货成本进行比较，从而确定该
项存货的期末价值；对以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即
期汇率折算，对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，折算后的记账本
位币金额与原记账本位币金额之间的差额计入当期损益，对于指定为以公允价值计量且
其变动计入其他综合收益的非交易性权益工具投资，其折算后的记账本位币金额与原记
账本位币金额之间的差额计入其他综合收益。
（3）外币报表折算方法
对企业境外经营财务报表进行折算前先调整境外经营的会计期间和会计政策，使之
与企业会计期间和会计政策相一致，再根据调整后会计政策及会计期间编制相应货币
（记账本位币以外的货币）的财务报表，再按照以下方法对境外经营财务报表进行折算：
①资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算，所有者权
益项目除“未分配利润”项目外，其他项目采用发生时的即期汇率折算。
②利润表中的收入和费用项目，采用交易发生日的即期汇率或即期汇率的近似汇率
折算。
③外币现金流量以及境外子公司的现金流量，采用现金流量发生日的即期汇率或即
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期汇率的近似汇率折算。汇率变动对现金的影响额应当作为调节项目，在现金流量表中
单独列报。
④产生的外币财务报表折算差额，在编制合并财务报表时，在合并资产负债表中所
有者权益项目下“其他综合收益”项目列示。
处置境外经营并丧失控制权时，将资产负债表中所有者权益项目下列示的、与该境
外经营相关的外币报表折算差额，全部或按处置该境外经营的比例转入处置当期损益。
6.金融工具
金融工具，是指形成一方的金融资产并形成其他方的金融负债或权益工具的合同。
当本公司成为金融工具合同的一方时，确认相关的金融资产、金融负债或权益工具。
（1）金融资产的分类和计量
本公司根据管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，将金融资产
划分为：(1)以摊余成本计量的金融资产；(2)以公允价值计量且其变动计入其他综合收益
的金融资产；(3)以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
金融资产在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损
益的金融资产，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产，相关交易
费用计入初始确认金额。因销售产品或提供劳务而产生的、未包含或不考虑重大融资成
分的应收账款，本公司按照预期有权收取的对价金额作为初始确认金额。
债务工具
本公司持有的债务工具是指从发行方角度分析符合金融负债定义的工具，采用以下
方式计量：
以摊余成本计量：
本公司管理此类金融资产的业务模式为以收取合同现金流量为目标，且此类金融资
产的合同现金流量特征与基本借贷安排相一致，即在特定日期产生的现金流量，仅为对
本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。本公司对于此类金融资产按照实际利率
法确认利息收入。此类金融资产主要包括货币资金、应收账款、其他应收款、其他流动
资产等。
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（2）金融资产减值
本公司对于以摊余成本计量的金融资产，以预期信用损失为基础确认损失准备。
本公司考虑在资产负债表日无须付出不必要的额外成本和努力即可获得的有关过
去事项、当前状况以及对未来经济状况的预测等合理且有依据的信息，以发生违约的风
险为权重，计算合同应收的现金流量与预期能收到的现金流量之间差额的现值的概率加
权金额，确认预期信用损失。
对于因提供劳务等日常经营活动形成的应收账款，无论是否存在重大融资成分，本
公司均按照整个存续期的预期信用损失计量损失准备。对于应收租赁款，本公司亦选择
按照整个存续期的预期信用损失计量损失准备。
除上述应收账款和应收租赁款外，于每个资产负债表日，本公司对处于不同阶段的
金融工具的预期信用损失分别进行计量。金融工具自初始确认后信用风险未显着增加的，
处于第一阶段，本公司按照未来12个月内的预期信用损失计量损失准备；金融工具自
初始确认后信用风险已显着增加但尚未发生信用减值的，处于第二阶段，本公司按照该
工具整个存续期的预期信用损失计量损失准备；金融工具自初始确认后已经发生信用减
值的，处于第三阶段，本公司按照该工具整个存续期的预期信用损失计量损失准备。
对于在资产负债表日具有较低信用风险的金融工具，本公司假设其信用风险自初始
确认后并未显着增加，认定为处于第一阶段的金融工具，按照未来12个月内的预期信
用损失计量损失准备。
本公司对于处于第一阶段和第二阶段的金融工具，按照其未扣除减值准备的账面余
额和实际利率计算利息收入。对于处于第三阶段的金融工具，按照其账面余额减已计提
减值准备后的摊余成本和实际利率计算利息收入。
当单项金融资产无法以合理成本评估预期信用损失的信息时，本公司依据信用风险
特征将应收款项划分为若干组合，在组合基础上计算预期信用损失。
对于划分为组合的应收账款和应收租赁款，本公司参考历史信用损失经验，结合当
前状况以及对未来经济状况的预测，通过违约风险敞口和整个存续期预期信用损失率，
计算预期信用损失。除此以外的划分为组合的其他应收款，本公司参考历史信用损失经
验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，通过违约风险敞口和未来12个月内或
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整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失。
本公司将计提或转回的损失准备计入当期损益。
（3）金融资产的终止确认
金融资产满足下列条件之一的，予以终止确认：(1)收取该金融资产现金流量的合同
权利终止；(2)该金融资产已转移，且本公司将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬
转移给转入方；(3)该金融资产已转移，虽然本公司既没有转移也没有保留金融资产所有
权上几乎所有的风险和报酬，但是放弃了对该金融资产控制。
以摊余成本计量的金融资产终止确认时，其账面价值与收到的对价的差额，计入当
期损益。
（4）金融负债
金融负债于初始确认时分类为以摊余成本计量的金融负债和以公允价值计量且其
变动计入当期损益的金融负债。
本公司的金融负债主要为以摊余成本计量的金融负债，包括应付账款、其他应付款、
借款等。该类金融负债按其公允价值扣除交易费用后的金额进行初始计量，并采用实际
利率法进行后续计量。期限在一年以下(含一年)的，列示为流动负债；期限在一年以上
但自资产负债表日起一年内(含一年)到期的，列示为一年内到期的非流动负债；其余列
示为非流动负债。
当金融负债的现时义务全部或部分已经解除时，本公司终止确认该金融负债或义务
已解除的部分。终止确认部分的账面价值与支付的对价之间的差额，计入当期损益。
7.合同资产及合同负债
本公司根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同资产或
合同负债。本公司已向客户转让商品或提供服务而有权收取的对价（且该权利取决于时
间流逝之外的其他因素）列示为合同资产。本公司已收或应收客户对价而应向客户转让
商品或提供服务的义务列示为合同负债。
本公司对合同资产的预期信用损失的确定方法及会计处理方法详见附注三、6。
合同资产和合同负债在资产负债表中单独列示。同一合同下的合同资产和合同负债
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以净额列示，净额为借方余额的，根据其流动性在“合同资产”或“其他非流动资产”项目
中列示；净额为贷方余额的，根据其流动性在“合同负债”或“其他非流动负债”项目中列
示。不同合同下的合同资产和合同负债不能相互抵消。
8.投资性房地产
（1）投资性房地产的分类
投资性房产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。主要包括：
①已出租的土地使用权。
②持有并准备增值后转让的土地使用权。
③已出租的建筑物。
（2）投资性房地产的计量模式
本公司采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，计提资产减值方法见附注三、
9。
本公司对投资性房地产成本减累计减值及净残值后按直线法计算折旧或摊销，投资
性房地产的类别、估计的经济使用年限和预计的净残值率分别确定折旧年限和年折旧率
如下：
类别 预计使用寿命(年) 预计净残值率(%) 年折旧率(%)
房屋建筑物及土地使用权 45.75-49.08 5 1.94-2.08
9.长期资产减值
对采用成本模式进行后续计量的投资性房地产、固定资产的资产减值，按以下方法
确定：
于资产负债表日判断资产是否存在可能发生减值的迹象，存在减值迹象的，本公司
将估计其可收回金额，进行减值测试。对因企业合并所形成的商誉、使用寿命不确定的
无形资产和尚未达到可使用状态的无形资产无论是否存在减值迹象，每年都进行减值测
试。
可收回金额根据资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量
的现值两者之间较高者确定。本公司以单项资产为基础估计其可收回金额；难以对单项
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资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组为基础确定资产组的可收回金额。
资产组的认定，以资产组产生的主要现金流入是否独立于其他资产或者资产组的现金流
入为依据。
当资产或资产组的可收回金额低于其账面价值时，本公司将其账面价值减记至可收
回金额，减记的金额计入当期损益，同时计提相应的资产减值准备。
就商誉的减值测试而言，对于因企业合并形成的商誉的账面价值，自购买日起按照
合理的方法分摊至相关的资产组；难以分摊至相关的资产组的，将其分摊至相关的资产
组组合。相关的资产组或资产组组合，是能够从企业合并的协同效应中受益的资产组或
者资产组组合，且不大于本公司确定的报告分部。
减值测试时，如与商誉相关的资产组或者资产组组合存在减值迹象的，首先对不包
含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，计算可收回金额，确认相应的减值损失。
然后对包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，比较其账面价值与可收回金额，
如可收回金额低于账面价值的，确认商誉的减值损失。
资产减值损失一经确认，在以后会计期间不再转回。
10.长期待摊费用
长期待摊费用核算本公司已经发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限在一年
以上的各项费用。
本公司长期待摊费用在受益期内平均摊销，各项费用摊销的年限如下：
项目 摊销年限
固定资产改良支出 3-10年
11.借款费用
（1）借款费用资本化的确认原则和资本化期间
本公司发生的可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或生产的借款费用在同
时满足下列条件时予以资本化计入相关资产成本：
①资产支出已经发生；
②借款费用已经发生；
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③为使资产达到预定可使用状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
其他的借款利息、折价或溢价和汇兑差额，计入发生当期的损益。
符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断，且中断时间连续超
过3个月的，暂停借款费用的资本化。
当购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，停止其
借款费用的资本化；以后发生的借款费用于发生当期确认为费用。
（2）借款费用资本化率以及资本化金额的计算方法
为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的，以专门借款当期实际发
生的利息费用，减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或者进行暂时性投
资取得的投资收益后的金额，确定为专门借款利息费用的资本化金额。
购建或者生产符合资本化条件的资产占用了一般借款的，一般借款应予资本化的利
息金额按累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款
的资本化率，计算确定一般借款应予资本化的利息金额。资本化率根据一般借款加权平
均利率计算确定。
12.收入的确认原则和计量方法
（1）一般原则
收入是本公司在日常活动中形成的、会导致股东权益增加且与股东投入资本无关的
经济利益的总流入。
本公司在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品控制权时确认收入。取
得相关商品控制权，是指能够主导该商品的使用并从中获得几乎全部的经济利益。
合同中包含两项或多项履约义务的，本公司在合同开始日，按照各单项履约义务所
承诺商品或服务的单独售价的相对比例，将交易价格分摊至各单项履约义务，按照分摊
至各单项履约义务的交易价格计量收入。
交易价格是本公司因向客户转让商品或服务而预期有权收取的对价金额，不包括代
第三方收取的款项。在确定合同交易价格时，如果存在可变对价，本公司按照期望值或
最可能发生金额确定可变对价的最佳估计数，并以不超过在相关不确定性消除时累计已
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确认收入极可能不会发生重大转回的金额计入交易价格。合同中如果存在重大融资成分，
本公司将根据客户在取得商品控制权时即以现金支付的应付金额确定交易价格，该交易
价格与合同对价之间的差额，在合同期间内采用实际利率法摊销，对于控制权转移与客
户支付价款间隔未超过一年的，本公司不考虑其中的融资成分。
满足下列条件之一的，属于在某一时段内履行履约义务；否则，属于在某一时点履
行履约义务：
①客户在本公司履约的同时即取得并消耗本公司履约所带来的经济利益；
②客户能够控制本公司履约过程中在建的商品；
③本公司履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且本公司在整个合同期间内
有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。
对于在某一时段内履行的履约义务，本公司在该段时间内按照履约进度确认收入，
但是，履约进度不能合理确定的除外。本公司按照投入法（或产出法）确定提供服务的
履约进度。当履约进度不能合理确定时，本公司已经发生的成本预计能够得到补偿的，
按照已经发生的成本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。
对于在某一时点履行的履约义务，本公司在客户取得相关商品控制权时点确认收入。
在判断客户是否已取得商品或服务控制权时，本公司会考虑下列迹象：
①本公司就该商品或服务享有现时收款权利，即客户就该商品负有现时付款义务；
②本公司已将该商品的法定所有权转移给客户，即客户已拥有了该商品的法定所有
权；
③本公司已将该商品的实物转移给客户，即客户已实物占有该商品；
④本公司已将该商品所有权上的主要风险和报酬转移给客户，即客户已取得该商品
所有权上的主要风险和报酬；
⑤客户已接受该商品。
（2）具体方法
本公司收入确认的具体方法如下：
本公司在客户取得相关服务的控制权时，按预期有权收取的对价金额确认收入。
14
本公司对外提供租赁服务和物业管理服务。物业管理服务在提供物业服务的期间内
确认收入。
对于本公司已经取得无条件收款权的部分，确认为应收账款，其余部分确认为合同
资产，并对应收账款和合同资产以预期信用损失为基础确认损失准备；如果本公司已收
或应收的合同价款超过已完成的劳务，则将超过部分确认为合同负债。本公司对于同一
合同项下的合同资产和合同负债以净额列示。
13.递延所得税资产和递延所得税负债
本公司通常根据资产与负债在资产负债表日的账面价值与计税基础之间的暂时性
差异，采用资产负债表债务法将应纳税暂时性差异或可抵扣暂时性差异对所得税的影响
额确认和计量为递延所得税负债或递延所得税资产。本公司不对递延所得税资产和递延
所得税负债进行折现。
（1）递延所得税资产的确认
对于可抵扣暂时性差异、能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，其对所得税
的影响额按预计转回期间的所得税税率计算，并将该影响额确认为递延所得税资产，但
是以本公司很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳
税所得额为限。
同时具有下列特征的交易或事项中因资产或负债的初始确认所产生的可抵扣暂时
性差异对所得税的影响额不确认为递延所得税资产：
A.该项交易不是企业合并；
B.交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额（或可抵扣亏损）。
但同时满足上述两个条件，且初始确认的资产和负债导致产生等额应纳税暂时性差
异和可抵扣暂时性差异的单项交易，不适用该项豁免初始确认递延所得税负债和递延所
得税资产的规定。对该交易因资产和负债的初始确认所产生的应纳税暂时性差异和可抵
扣暂时性差异，本公司在交易发生时分别确认相应的递延所得税负债和递延所得税资产。
（2）递延所得税负债的确认
本公司所有应纳税暂时性差异均按预计转回期间的所得税税率计量对所得税的影
15
响，并将该影响额确认为递延所得税负债，但下列情况的除外：
①因下列交易或事项中产生的应纳税暂时性差异对所得税的影响不确认为递延所
得税负债：
A.商誉的初始确认；
B.具有以下特征的交易中产生的资产或负债的初始确认：该交易不是企业合并，并
且交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额或可抵扣亏损。
②本公司对与子公司、合营企业及联营企业投资相关的应纳税暂时性差异，其对所
得税的影响额一般确认为递延所得税负债，但同时满足以下两项条件的除外：
A.本公司能够控制暂时性差异转回的时间；
B.该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。
（3）特定交易或事项所涉及的递延所得税负债或资产的确认
①可弥补亏损和税款抵减
A.本公司自身经营产生的可弥补亏损以及税款抵减
可抵扣亏损是指按照税法规定计算确定的准予用以后年度的应纳税所得额弥补的
亏损。对于按照税法规定可以结转以后年度的未弥补亏损（可抵扣亏损）和税款抵减，
视同可抵扣暂时性差异处理。在预计可利用可弥补亏损或税款抵减的未来期间内很可能
取得足够的应纳税所得额时，以很可能取得的应纳税所得额为限，确认相应的递延所得
税资产，同时减少当期利润表中的所得税费用。
B.因企业合并而形成的可弥补的被合并企业的未弥补亏损
在企业合并中，本公司取得被购买方的可抵扣暂时性差异，在购买日不符合递延所
得税资产确认条件的，不予以确认。购买日后12个月内，如取得新的或进一步的信息
表明购买日的相关情况已经存在，预期被购买方在购买日可抵扣暂时性差异带来的经济
利益能够实现的，确认相关的递延所得税资产，同时减少商誉，商誉不足冲减的，差额
部分确认为当期损益；除上述情况以外，确认与企业合并相关的递延所得税资产，计入
当期损益。
（4）递延所得税资产和递延所得税负债以净额列示的依据
16
本公司在同时满足下列条件时，将递延所得税资产及递延所得税负债以抵销后的净
额列示：
①本公司拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利；
②递延所得税资产及递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收
的所得税相关或者对不同的纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产
和递延所得税负债转回的期间内，涉及的纳税主体意图以净额结算当期所得税资产和负
债或是同时取得资产、清偿负债。
14.租赁
租赁，是指在一定期间内，出租人将资产的使用权让与承租人以获取对价的合同。
（1）租赁的识别
在合同开始日，本公司评估合同是否为租赁或者包含租赁，如果合同中一方让渡了
在一定期间内控制一项或多项已识别资产使用的权利以换取对价，则该合同为租赁或者
包含租赁。为确定合同是否让渡了在一定期间内控制已识别资产使用的权利，本公司评
估合同中的客户是否有权获得在使用期间内因使用已识别资产所产生的几乎全部经济
利益，并有权在该使用期间主导已识别资产的使用。
（2）单独租赁的识别
合同中同时包含多项单独租赁的，本公司将合同予以分拆，并分别各项单独租赁进
行会计处理。同时符合下列条件的，使用已识别资产的权利构成合同中的一项单独租赁：
①承租人可从单独使用该资产或将其与易于获得的其他资源一起使用中获利；②该资
产与合同中的其他资产不存在高度依赖或高度关联关系。
（4）本公司作为出租人的会计处理方法
在租赁开始日，本公司将实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报
酬的租赁划分为融资租赁，除此之外的均为经营租赁。
①经营租赁
本公司在租赁期内各个期间按照直线法将租赁收款额确认为租金收入，发生的初始
直接费用予以资本化并按照与租金收入确认相同的基础进行分摊，分期计入当期损益。
17
本公司取得的与经营租赁有关的未计入租赁收款额的可变租赁付款额在实际发生时计
入当期损益。
（5）租赁变更的会计处理
①租赁变更作为一项单独租赁
租赁发生变更且同时符合下列条件的，本公司将该租赁变更作为一项单独租赁进行
会计处理：A.该租赁变更通过增加一项或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁范围；B.
增加的对价与租赁范围扩大部分的单独价格按该合同情况调整后的金额相当。
②租赁变更未作为一项单独租赁
A.本公司作为出租人
经营租赁发生变更的，本公司自变更生效日起将其作为一项新租赁进行会计处理，
与变更前租赁有关的预收或应收租赁收款额视为新租赁的收款额。
15.重要会计估计和判断
本公司根据历史经验和其他因素，包括对未来事项的合理预期，对所采用的重要会
计估计和关键判断进行持续的评价。
（1）重要会计估计及其关键判断
下列重要会计估计及关键假设存在会导致下一会计年度资产和负债的账面价值出
现重大调整的重要风险：
①所得税和递延所得税
在正常的经营活动中，部分交易和事项的最终税务处理存在不确定性。在计提所得
税费用时，本公司需要作出重大判断。如果这些税务事项的最终认定结果与最初入账的
金额存在差异，该差异将对作出上述最终认定期间的所得税费用和递延所得税的金额产
生影响。
对于能够结转以后年度的可抵扣亏损，本公司以未来期间很可能获得用来抵扣可抵
扣亏损的应纳税所得额为限，确认相应的递延所得税资产。未来期间取得的应纳税所得
额包括本公司通过正常的生产经营活动能够实现的应纳税所得额，以及以前期间产生的
应纳税暂时性差异在未来期间转回时将增加的应纳税所得额。本公司在确定未来期间应
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纳税所得额取得的时间和金额时，需要运用估计和判断。如果实际情况与估计存在差异，
可能导致对递延所得税资产的账面价值进行调整。
16.重要会计政策和会计估计的变更
（1）重要会计政策变更
本报告期内，本公司无重大会计政策变更。
（2）重要会计估计变更
本报告期内，本公司无重大会计估计变更。
四、税项
1.主要税种及税率
税种 计税依据 税率
企业所得税 应纳税所得额 25%
增值税 应纳税增值额(应纳税额按应纳税销售额乘以适用税率扣除当期允许抵扣的进项税后的余额计算) 9%、6%
房产税 房屋原值的70%或租金收入 1.2%及12%
土地使用税 土地使用面积 5元/平方米及5元/平方米
城市维护建设税 应纳的增值税税额 7%
教育费附加 应纳的增值税税额 3%
地方教育费附加 应纳的增值税税额 2%
印花税 应纳税凭证记载的金额 适用税率
五、财务报表项目注释
1.货币资金
项 目 2025年11月25日
银行存款 7,824,244.63
合计 7,824,244.63
截至2025年11月25日，期末货币资金中无因抵押、质押或冻结等对使用有限制、
有潜在回收风险的款项。
2.应收账款
项 目 2025年11月25日
应收账款 200,630.77
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注：截至2025年11月25日，期末应收账款扣除租赁收入按照直线法确认的影响
且账期在三个月以内的应收租金余额为133,281.17元。
（1）按账龄披露
账 龄 2025年11月25日
1年以内 200,630.77
小计 200,630.77
减：坏账准备
合计 200,630.77
（2）按坏账计提方法分类披露
类 别 2025年11月25日
账面余额 坏账准备 账面价值
金额 比例(%) 金额 计提比例(%)
按单项计提坏账准备
按组合计提坏账准备 200,630.77 100.00 200,630.77
合计 200,630.77 100.00 200,630.77
3.预付款项
项目 2025年11月25日
预付物业管理费 96,880.45
预付水电费 25,723.94
合计 122,604.39
4.其他应收款
（1）分类列示
项 目 2025年11月25日
其他应收款 848,780.76
合计 848,780.76
（2）其他应收款
①按账龄披露
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②按款项性质分类情况
账 龄 2025年11月25日
应收水电费 848,780.76
小计 848,780.76
减：坏账准备
合计 848,780.76
5.其他流动资产
项 目 2025年11月25日
待抵扣进项税额 93,342.62
合计 93,342.62
6.投资性房地产
项目 房屋建筑物及土地使用权
一、账面原值
1.2024年12月31日 141,025,786.38
2.本期增加金额
（1）改良支出
3.本期减少金额
4.2025年11月25日 141,025,786.38
二、累计折旧
1.2024年12月31日 12,295,932.33
2.本期增加金额 2,464,859.31
（1）计提 2,464,859.31
3.本期减少金额
4.2025年11月25日 14,760,791.64
三、账面价值
1.2025年11月25日 126,264,994.74
2.2024年12月31日 128,729,854.05
7.递延所得税资产、递延所得税负债
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（1）未经抵消的递延所得税资产
项目
（2）未经抵消的递延所得税负债
项目 2025年11月25日
递延所得税负债 应纳税暂时性差异
租赁收入直线法 205,985.64 823,942.54
投房折旧调整 4,315,613.94 17,262,455.74
合计 4,521,599.58 18,086,398.28
（3）以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债
项目 递延所得税资产和负债于2025年11月25日互抵金额 抵销后递延所得税资产或负债于2025年11月25日余额
递延所得税资产
递延所得税负债 4,521,599.58
8.预收款项
项 目 2025年11月25日
预收租金 1,448,554.65
合计 1,448,554.65
9.合同负债
项 目 2025年11月25日
预收物管费 149,198.34
合计 149,198.34
10.应交税费
项目 2025年11月25日
企业所得税 733,741.19
房产税 382,789.41
增值税 187,119.37
土地使用税 20,264.84
印花税 32.41
其他 19.46
合计 1,323,966.68
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11.其他应付款
（1）分类列示
其他应付款
合计 5,009,043.78
（2）按款项性质列示其他应付款
项目 2025年11月25日
应付押金及保证金 3,290,632.84
应付关联方往来款 1,500,000.00
应付水电费 124,083.45
应付工程款 94,327.49
合计 5,009,043.78
12.一年内到期的非流动负债
项目 2025年11月25日
一年内到期的长期借款 10,500,000.00
长期借款应计利息 290,160.00
合计 10,790,160.00
13.其他流动负债
项目 2025年11月25日
待转销项税 8,951.90
合计 8,951.90
14.长期借款
项目 2025年11月25日
抵押及质押借款 36,000,000.00
长期借款应计利息 290,160.00
减：一年内到期的长期借款（含利息） 10,790,160.00
合计 25,500,000.00
于2025年11月25日，长期借款36,000,000.00元系由本公司账面价值为
126,264,994.74元(原价141,025,786.39元)的房屋建筑物及土地使用权作为抵押向江苏银
行股份有限公司借入的银行抵押借款，利率为浮动利率，利息每季度支付一次，本金按
23
约定还款计划每半年支付。2025年11月25日，长期借款的年利率为4.03%。
15.实收资本
投资者名称
合计
16.盈余公积
项 目 2024年12月31日 本期增加 本期减少 2025年11月25日
法定盈余公积 1,008,940.74 1,008,940.74
合计 1,008,940.74 1,008,940.74
17.未分配利润
项目 2025年11月25日
调整前上期末未分配利润 9,080,466.59
调整期初未分配利润合计数（调增+，调减－）
调整后期初未分配利润 9,080,466.59
加：本期归属于母公司所有者的净利润 4,458,302.15
减：提取法定盈余公积
期末未分配利润 13,538,768.74
18.营业收入和营业成本
项目 2025年1月1日至2025年11月25日
收入 成本
主营业务 13,160,797.74 3,966,434.64
其中：租赁服务 12,202,229.90 2,859,738.13
物业服务 958,567.84 1,106,696.51
合计 13,160,797.74 3,966,434.64
19.税金及附加
项目 2025年1月1日至2025年11月25日
房产税 1,645,495.88
土地使用税 119,746.73
印花税 12,407.55
其他 198.11
合计 1,777,848.27
24
20.销售费用
21.管理费用
项目 年月日至年月日
办公费 500.00
合计 500.00
22.财务费用
项目 2025年1月1日至2025年11月25日
利息支出 1,471,320.85
减：利息收入 3,429.85
利息净支出 1,467,891.00
汇兑损失 952.87
减：汇兑收益 232.22
汇兑净损失 720.65
银行手续费 2,181.13
合计 1,470,792.78
23.营业外收入
项目 2025年1月1日至2025年11月25日
其他 16.79
合计 16.79
24.所得税费用
（1）所得税费用
项目 2025年1月1日至2025年11月25日
当期所得税费用 733,741.19
递延所得税费用 752,359.55
合计 1,486,100.74
（2）会计利润与所得税费用调整过程
项目 2025年1月1日至2025年11月25日
利润总额 5,944,402.89
按适定/适用税率计算的所得税费用 1,486,100.74
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25.所有权或使用权受到限制的资产
投资性房地产 长期借款抵押
合计 126,264,994.74
26.现金流量表项目注释
（1）与经营活动有关的现金
①收到其他与经营活动相关的现金
项目 2025年1月1日至2025年11月25日
活期存款利息 3,429.85
押金及保证金 20,000.00
合计 23,429.85
②支付其他与经营活动相关的现金
项目 2025年1月1日至2025年11月25日
中介机构费用 65,324.21
银行手续费 2,230.50
办公费 500.00
其他 3,815.00
合计 71,869.71
27.现金流量表补充资料
（1）现金流量表补充资料
补充资料 2025年1月1日至2025年11月25日
1．将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润 4,458,302.15
加：投资性房地产折旧摊销 2,464,859.31
固定资产折旧 627.24
财务费用（收益以“－”号填列） 1,472,041.50
递延所得税负债的增加（减少以“－”号填列） 752,359.55
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列） 1,507,377.81
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列） 138,272.85
26
2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活
3．现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额 7,824,244.63
减：现金的期初余额 3,262,074.05
加：现金等价物的期末余额
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 4,562,170.58
（2）现金和现金等价物构成情况
项目 2025年11月25日
一、现金 7,824,244.63
其中：库存现金
可随时用于支付的银行存款 7,824,244.63
可随时用于支付的其他货币资金
二、现金等价物
三、期末现金及现金等价物余额 7,824,244.63
六、资产负债表日后事项
截至2025年12月3日，本公司无需要披露的重大资产负债表日后事项。
27
审计报告
重庆迪梦捷实业有限公司
容诚审字[2025]200Z3703号
容诚会计师事务所(特殊普通合伙)
中国·北京
目录
序号内容页码
1审计报告1-4
2资产负债表1
3利润表2
4现金流量表3
5所有者权益变动表4
6财务报表附注5-28
容诚会计师事务所(特殊普通合伙)
总所：北京市西城区阜成门外大街22号
1幢10层1001-1至1001-26(100037)
TEL:010-6600 1391 FAX:010-6600 1392
E-mail:bj@rsmchina.com.cn
审计报告
https//WWW.rsm.global/china/
容诚审字[2025]200Z3703号
上海国泰海通证券资产管理有限公司：
一、审计意见
我们审计了重庆迪梦捷实业有限公司（以下简称“重庆迪梦捷”）的财务报
表，包括2025年11月25日的资产负债表，2025年1月1日至2025年11月25
日的利润表、现金流量表、所有者权益变动表以及相关财务报表附注。
我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照财务报表附注二所述的编
制基础编制。
二、形成审计意见的基础
我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注
册会计师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。
按照中国注册会计师职业道德守则和中国注册会计师独立性准则，我们独立于重
庆迪梦捷和上海国泰海通证券资产管理有限公司，并遵守了独立性准则中适用于
公众利益实体财务报表审计的规定，同时履行了职业道德方面的其他责任。我们
相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。
三、强调事项——编制基础
我们提醒财务报表使用者关注财务报表对编制基础的说明。重庆迪梦捷管理
层（以下简称“管理层”）编制财务报表是为了DMJINDUSTRIALHOLDING (HK)
LIMITED和国泰海通资管东久新经济产业园基础设施二期资产支持专项计划就
重庆迪梦捷的股权进行交割参考之目的而编制。因此，财务报表可能不适用于其
他用途。本段内容不影响已发表的审计意见。
四、其他事项——对审计报告使用的限制
本报告仅供DMJ INDUSTRIALHOLDING (HK) LIMITED和国泰海通资管
东久新经济产业园基础设施二期资产支持专项计划就重庆迪梦捷的股权进行交
割参考之目的使用，不得用作任何其他目的。
五、管理层和治理层对财务报表的责任
管理层负责按照财务报表附注二所述的编制基础编制财务报表，并设计、执
行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。
在编制财务报表时，管理层负责评估重庆迪梦捷的持续经营能力，披露与持
续经营相关的事项（如适用），并运用持续经营假设，除非管理层计划清算重庆
迪梦捷、终止运营或别无其他现实的选择。
重庆迪梦捷治理层负责监督重庆迪梦捷的财务报告过程。
六、注册会计师对财务报表审计的责任
我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报
获取合理保证，并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但
并不能保证按照审计准则执行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能
由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用
者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。
在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀
疑。同时，我们也执行以下工作：
（1）识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实
施审计程序以应对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见
的基础。由于舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制
之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重
大错报的风险。
（2）了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序，但目的并非对
内部控制的有效性发表意见。
（3）评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理
性。
（4）对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审
计证据，就可能导致对重庆迪梦捷持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否
存在重大不确定性得出结论。如果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准
则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财务报表中的相关披露；如果披露
不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计报告日可获得的
信息。然而，未来的事项或情况可能导致重庆迪梦捷不能持续经营。
（5）评价财务报表的总体列报（包括披露）、结构和内容。
我们与重庆迪梦捷治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事
项进行沟通，包括沟通我们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。
重庆迪梦捷实业有限公司财务报表附注
重庆迪梦捷实业有限公司
财务报表附注
2025年1月1日至11月25日
（除特别说明外，金额单位为人民币元）
一、基本情况
1.公司的基本情况
重庆迪梦捷实业有限公司(以下称“本公司”或“重庆迪梦捷”)是由DMJ
INDUSTRIAL HOLDING (HK) LIMITED于2016年6月17日在中华人民共和国重庆市
注册成立的有限责任公司。本公司经批准的经营期限有效期至2066年6月16日，成立
时注册资本为1,000万美元(折合人民币67,488,821.95元)，全部由DMJ INDUSTRIAL
HOLDING (HK) LIMITED出资，持股比例为100%。
本公司的控股股东以及国泰海通东久新经济产业园封闭式基础设施证券投资基金
的发起人为东久工业地产投资有限公司。东久（上海）投资管理咨询有限公司为本公司
控股股东东久工业地产投资有限公司控制的公司。根据东久(上海)投资管理咨询有限公
司与本公司签订的《开发与资产管理服务协议》，东久(上海)投资管理咨询有限公司为
本公司提供项目开发管理服务、项目运营管理服务与其他相关服务。
国泰海通东久新经济产业园封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“东久REIT”
或“东久新经济REIT”）由国泰君安东久新经济产业园封闭式基础设施证券投资基金
变更而来。国泰君安东久新经济产业园封闭式基础设施证券投资基金经中国证券监督管
理委员会2022年9月1日证监许可〔2022〕1986号文准予注册。
上海国泰海通证券资产管理有限公司（以下简称“国泰海通”或“基金管理人”）
作为公募基金管理人，以扩募募集资金认购国泰海通资管东久新经济产业园基础设施二
期资产支持专项计划（简称“专项计划”）。专项计划于2025年11月26日正式成立，
并向DMJINDUSTRIAL HOLDING (HK) LIMITED购买了其持有的重庆迪梦捷100%股
权，上海国泰海通证券资产管理有限公司（代表专项计划）成为重庆迪梦捷的全资股东。
本公司经批准的经营范围为：汽车零部件制造；工业厂房及物流仓储设施(不含危
险品)的经营管理、租赁；为工业及物流提供相关的咨询服务。(依法须经批准的项目，
重庆迪梦捷实业有限公司财务报表附注
经相关部门批准后方可开展经营活动)
二、财务报表的编制基础
1.编制基础
本财务报表是仅为DMJ INDUSTRIAL HOLDING (HK) LIMITED和专项计划就本
公司的股权进行交割参考之目的而编制。本财务报表包括2025年11月25日的资产负
债表，2025年1月1日至2025年11月25日的利润表、现金流量表和所有者权益变动
表以及相关财务报表附注，未列示比较数据以及相关的财务报表附注，也未披露关联方
关系及其交易、金融工具的风险分析及敏感性分析、公允价值、资本管理等财务报表附
注。
除上述事项外，本公司根据实际发生的交易和事项，按照企业会计准则及其应用指
南和准则解释的规定进行确认和计量，在此基础上编制财务报表，主要会计政策和会计
估计列示于财务报表附注三。
2.持续经营
本公司对自报告期末起12个月的持续经营能力进行了评估，未发现影响本公司持
续经营能力的事项，本公司以持续经营为基础编制财务报表是合理的。
三、重要会计政策及会计估计
1.会计期间
本公司会计年度自公历1月1日起至12月31日止。
2.营业周期
本公司正常营业周期为一年。
3.记账本位币
本公司的记账本位币为人民币。
4.现金及现金等价物的确定标准
现金指企业库存现金及可以随时用于支付的存款。现金等价物指持有的期限短（一
般是指从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风
重庆迪梦捷实业有限公司财务报表附注
险很小的投资。
5.外币业务和外币报表折算
（1）外币交易时折算汇率的确定方法
本公司外币交易初始确认时采用交易发生日的即期汇率或采用按照系统合理的方
法确定的、与交易发生日即期汇率近似的汇率（以下简称即期汇率的近似汇率）折算为
记账本位币。
（2）资产负债表日外币货币性项目的折算方法
在资产负债表日，对于外币货币性项目，采用资产负债表日的即期汇率折算。因资
产负债表日即期汇率与初始确认时或前一资产负债表日即期汇率不同而产生的汇兑差
额，计入当期损益。对以历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发生日的即期
汇率折算；对于以成本与可变现净值孰低计量的存货，在以外币购入存货并且该存货在
资产负债表日的可变现净值以外币反映的情况下，先将可变现净值按资产负债表日即期
汇率折算为记账本位币金额，再与以记账本位币反映的存货成本进行比较，从而确定该
项存货的期末价值；对以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即
期汇率折算，对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，折算后的记账本
位币金额与原记账本位币金额之间的差额计入当期损益，对于指定为以公允价值计量且
其变动计入其他综合收益的非交易性权益工具投资，其折算后的记账本位币金额与原记
账本位币金额之间的差额计入其他综合收益。
（3）外币报表折算方法
对企业境外经营财务报表进行折算前先调整境外经营的会计期间和会计政策，使之
与企业会计期间和会计政策相一致，再根据调整后会计政策及会计期间编制相应货币
（记账本位币以外的货币）的财务报表，再按照以下方法对境外经营财务报表进行折算：
①资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算，所有者权
益项目除“未分配利润”项目外，其他项目采用发生时的即期汇率折算。
②利润表中的收入和费用项目，采用交易发生日的即期汇率或即期汇率的近似汇率
折算。
③外币现金流量以及境外子公司的现金流量，采用现金流量发生日的即期汇率或即
重庆迪梦捷实业有限公司财务报表附注
期汇率的近似汇率折算。汇率变动对现金的影响额应当作为调节项目，在现金流量表中
单独列报。
④产生的外币财务报表折算差额，在编制合并财务报表时，在合并资产负债表中所
有者权益项目下“其他综合收益”项目列示。
处置境外经营并丧失控制权时，将资产负债表中所有者权益项目下列示的、与该境
外经营相关的外币报表折算差额，全部或按处置该境外经营的比例转入处置当期损益。
6.金融工具
金融工具，是指形成一方的金融资产并形成其他方的金融负债或权益工具的合同。
当本公司成为金融工具合同的一方时，确认相关的金融资产、金融负债或权益工具。
（1）金融资产的分类和计量
本公司根据管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，将金融资产
划分为：(1)以摊余成本计量的金融资产；(2)以公允价值计量且其变动计入其他综合收
益的金融资产；(3)以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。
金融资产在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损
益的金融资产，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产，相关交易
费用计入初始确认金额。因销售产品或提供劳务而产生的、未包含或不考虑重大融资成
分的应收账款，本公司按照预期有权收取的对价金额作为初始确认金额。
债务工具
本公司持有的债务工具是指从发行方角度分析符合金融负债定义的工具，采用以下
方式计量：
以摊余成本计量：
本公司管理此类金融资产的业务模式为以收取合同现金流量为目标，且此类金融资
产的合同现金流量特征与基本借贷安排相一致，即在特定日期产生的现金流量，仅为对
本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。本公司对于此类金融资产按照实际利率
法确认利息收入。此类金融资产主要包括货币资金、应收账款、其他应收款、其他流动
资产等。
重庆迪梦捷实业有限公司财务报表附注
（2）金融资产减值
本公司对于以摊余成本计量的金融资产，以预期信用损失为基础确认损失准备。
本公司考虑在资产负债表日无须付出不必要的额外成本和努力即可获得的有关过
去事项、当前状况以及对未来经济状况的预测等合理且有依据的信息，以发生违约的风
险为权重，计算合同应收的现金流量与预期能收到的现金流量之间差额的现值的概率加
权金额，确认预期信用损失。
对于因提供劳务等日常经营活动形成的应收账款，无论是否存在重大融资成分，本
公司均按照整个存续期的预期信用损失计量损失准备。对于应收租赁款，本公司亦选择
按照整个存续期的预期信用损失计量损失准备。
除上述应收账款和应收租赁款外，于每个资产负债表日，本公司对处于不同阶段的
金融工具的预期信用损失分别进行计量。金融工具自初始确认后信用风险未显着增加的，
处于第一阶段，本公司按照未来12个月内的预期信用损失计量损失准备；金融工具自
初始确认后信用风险已显着增加但尚未发生信用减值的，处于第二阶段，本公司按照该
工具整个存续期的预期信用损失计量损失准备；金融工具自初始确认后已经发生信用减
值的，处于第三阶段，本公司按照该工具整个存续期的预期信用损失计量损失准备。
对于在资产负债表日具有较低信用风险的金融工具，本公司假设其信用风险自初始
确认后并未显着增加，认定为处于第一阶段的金融工具，按照未来12个月内的预期信
用损失计量损失准备。
本公司对于处于第一阶段和第二阶段的金融工具，按照其未扣除减值准备的账面余
额和实际利率计算利息收入。对于处于第三阶段的金融工具，按照其账面余额减已计提
减值准备后的摊余成本和实际利率计算利息收入。
当单项金融资产无法以合理成本评估预期信用损失的信息时，本公司依据信用风险
特征将应收款项划分为若干组合，在组合基础上计算预期信用损失。
对于划分为组合的应收账款和应收租赁款，本公司参考历史信用损失经验，结合当
前状况以及对未来经济状况的预测，通过违约风险敞口和整个存续期预期信用损失率，
计算预期信用损失。除此以外的划分为组合的其他应收款，本公司参考历史信用损失经
验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，通过违约风险敞口和未来12个月内或
重庆迪梦捷实业有限公司财务报表附注
整个存续期预期信用损失率，计算预期信用损失。
本公司将计提或转回的损失准备计入当期损益。
（3）金融资产的终止确认
金融资产满足下列条件之一的，予以终止确认：(1)收取该金融资产现金流量的合同
权利终止；(2)该金融资产已转移，且本公司将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬
转移给转入方；(3)该金融资产已转移，虽然本公司既没有转移也没有保留金融资产所有
权上几乎所有的风险和报酬，但是放弃了对该金融资产控制。
以摊余成本计量的金融资产终止确认时，其账面价值与收到的对价的差额，计入当
期损益。
（4）金融负债
金融负债于初始确认时分类为以摊余成本计量的金融负债和以公允价值计量且其
变动计入当期损益的金融负债。
本公司的金融负债主要为以摊余成本计量的金融负债，包括应付账款、其他应付款、
借款等。该类金融负债按其公允价值扣除交易费用后的金额进行初始计量，并采用实际
利率法进行后续计量。期限在一年以下(含一年)的，列示为流动负债；期限在一年以上
但自资产负债表日起一年内(含一年)到期的，列示为一年内到期的非流动负债；其余列
示为非流动负债。
当金融负债的现时义务全部或部分已经解除时，本公司终止确认该金融负债或义务
已解除的部分。终止确认部分的账面价值与支付的对价之间的差额，计入当期损益。
7.合同资产及合同负债
本公司根据履行履约义务与客户付款之间的关系在资产负债表中列示合同资产或
合同负债。本公司已向客户转让商品或提供服务而有权收取的对价（且该权利取决于时
间流逝之外的其他因素）列示为合同资产。本公司已收或应收客户对价而应向客户转让
商品或提供服务的义务列示为合同负债。
本公司对合同资产的预期信用损失的确定方法及会计处理方法详见附注三、6。
重庆迪梦捷实业有限公司财务报表附注
合同资产和合同负债在资产负债表中单独列示。同一合同下的合同资产和合同负债
以净额列示，净额为借方余额的，根据其流动性在“合同资产”或“其他非流动资产”
项目中列示；净额为贷方余额的，根据其流动性在“合同负债”或“其他非流动负债”
项目中列示。不同合同下的合同资产和合同负债不能相互抵销。
8.投资性房地产
（1）投资性房地产的分类
投资性房产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。主要包括：
①已出租的土地使用权。
②持有并准备增值后转让的土地使用权。
③已出租的建筑物。
（2）投资性房地产的计量模式
本公司采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，计提资产减值方法见附注三、
9。
本公司对投资性房地产成本减累计减值及净残值后按直线法计算折旧或摊销，投资
性房地产的类别、估计的经济使用年限和预计的净残值率分别确定折旧年限和年折旧率
如下：
类别 预计使用寿命(年) 预计净残值率(%) 年折旧率(%)
房屋建筑物及土地使用权 43.42-48.67 5.00 1.95-2.19
9.长期资产减值
对采用成本模式进行后续计量的投资性房地产、固定资产的资产减值，按以下方法
确定：
于资产负债表日判断资产是否存在可能发生减值的迹象，存在减值迹象的，本公司
将估计其可收回金额，进行减值测试。对因企业合并所形成的商誉、使用寿命不确定的
无形资产和尚未达到可使用状态的无形资产无论是否存在减值迹象，每年都进行减值测
试。
可收回金额根据资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量
重庆迪梦捷实业有限公司财务报表附注
的现值两者之间较高者确定。本公司以单项资产为基础估计其可收回金额；难以对单项
资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组为基础确定资产组的可收回金额。
资产组的认定，以资产组产生的主要现金流入是否独立于其他资产或者资产组的现金流
入为依据。
当资产或资产组的可收回金额低于其账面价值时，本公司将其账面价值减记至可收
回金额，减记的金额计入当期损益，同时计提相应的资产减值准备。
就商誉的减值测试而言，对于因企业合并形成的商誉的账面价值，自购买日起按照
合理的方法分摊至相关的资产组；难以分摊至相关的资产组的，将其分摊至相关的资产
组组合。相关的资产组或资产组组合，是能够从企业合并的协同效应中受益的资产组或
者资产组组合，且不大于本公司确定的报告分部。
减值测试时，如与商誉相关的资产组或者资产组组合存在减值迹象的，首先对不包
含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，计算可收回金额，确认相应的减值损失。
然后对包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，比较其账面价值与可收回金额，
如可收回金额低于账面价值的，确认商誉的减值损失。
资产减值损失一经确认，在以后会计期间不再转回。
10.借款费用
（1）借款费用资本化的确认原则和资本化期间
本公司发生的可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或生产的借款费用在同
时满足下列条件时予以资本化计入相关资产成本：
①资产支出已经发生；
②借款费用已经发生；
③为使资产达到预定可使用状态所必要的购建或者生产活动已经开始。
其他的借款利息、折价或溢价和汇兑差额，计入发生当期的损益。
符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断，且中断时间连续超
过3个月的，暂停借款费用的资本化。
当购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，停止其
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借款费用的资本化；以后发生的借款费用于发生当期确认为费用。
（2）借款费用资本化率以及资本化金额的计算方法
为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的，以专门借款当期实际发
生的利息费用，减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或者进行暂时性投
资取得的投资收益后的金额，确定为专门借款利息费用的资本化金额。
购建或者生产符合资本化条件的资产占用了一般借款的，一般借款应予资本化的利
息金额按累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款
的资本化率，计算确定一般借款应予资本化的利息金额。资本化率根据一般借款加权平
均利率计算确定。
11.收入的确认原则和计量方法
（1）一般原则
收入是本公司在日常活动中形成的、会导致股东权益增加且与股东投入资本无关的
经济利益的总流入。
本公司在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品控制权时确认收入。取
得相关商品控制权，是指能够主导该商品的使用并从中获得几乎全部的经济利益。
合同中包含两项或多项履约义务的，本公司在合同开始日，按照各单项履约义务所
承诺商品或服务的单独售价的相对比例，将交易价格分摊至各单项履约义务，按照分摊
至各单项履约义务的交易价格计量收入。
交易价格是本公司因向客户转让商品或服务而预期有权收取的对价金额，不包括代
第三方收取的款项。在确定合同交易价格时，如果存在可变对价，本公司按照期望值或
最可能发生金额确定可变对价的最佳估计数，并以不超过在相关不确定性消除时累计已
确认收入极可能不会发生重大转回的金额计入交易价格。合同中如果存在重大融资成分，
本公司将根据客户在取得商品控制权时即以现金支付的应付金额确定交易价格，该交易
价格与合同对价之间的差额，在合同期间内采用实际利率法摊销，对于控制权转移与客
户支付价款间隔未超过一年的，本公司不考虑其中的融资成分。
满足下列条件之一的，属于在某一时段内履行履约义务；否则，属于在某一时点履
行履约义务：
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①客户在本公司履约的同时即取得并消耗本公司履约所带来的经济利益；
②客户能够控制本公司履约过程中在建的商品；
③本公司履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且本公司在整个合同期间内
有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。
对于在某一时段内履行的履约义务，本公司在该段时间内按照履约进度确认收入，
但是，履约进度不能合理确定的除外。本公司按照投入法（或产出法）确定提供服务的
履约进度。当履约进度不能合理确定时，本公司已经发生的成本预计能够得到补偿的，
按照已经发生的成本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。
对于在某一时点履行的履约义务，本公司在客户取得相关商品控制权时点确认收入。
在判断客户是否已取得商品或服务控制权时，本公司会考虑下列迹象：
①本公司就该商品或服务享有现时收款权利，即客户就该商品负有现时付款义务；
②本公司已将该商品的法定所有权转移给客户，即客户已拥有了该商品的法定所有
权；
③本公司已将该商品的实物转移给客户，即客户已实物占有该商品；
④本公司已将该商品所有权上的主要风险和报酬转移给客户，即客户已取得该商品
所有权上的主要风险和报酬；
⑤客户已接受该商品。
（2）具体方法
本公司收入确认的具体方法如下：
本公司在客户取得相关服务的控制权时，按预期有权收取的对价金额确认收入。
本公司对外提供租赁服务和物业管理服务。物业管理服务在提供物业服务的期间内
确认收入。
对于本公司已经取得无条件收款权的部分，确认为应收账款，其余部分确认为合同
资产，并对应收账款和合同资产以预期信用损失为基础确认损失准备；如果本公司已收
或应收的合同价款超过已完成的劳务，则将超过部分确认为合同负债。本公司对于同一
合同项下的合同资产和合同负债以净额列示。
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12.递延所得税资产和递延所得税负债
本公司通常根据资产与负债在资产负债表日的账面价值与计税基础之间的暂时性
差异，采用资产负债表债务法将应纳税暂时性差异或可抵扣暂时性差异对所得税的影响
额确认和计量为递延所得税负债或递延所得税资产。本公司不对递延所得税资产和递延
所得税负债进行折现。
（1）递延所得税资产的确认
对于可抵扣暂时性差异、能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，其对所得税
的影响额按预计转回期间的所得税税率计算，并将该影响额确认为递延所得税资产，但
是以本公司很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳
税所得额为限。
同时具有下列特征的交易或事项中因资产或负债的初始确认所产生的可抵扣暂时
性差异对所得税的影响额不确认为递延所得税资产：
A.该项交易不是企业合并；
B.交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额（或可抵扣亏损）。
但同时满足上述两个条件，且初始确认的资产和负债导致产生等额应纳税暂时性差
异和可抵扣暂时性差异的单项交易，不适用该项豁免初始确认递延所得税负债和递延所
得税资产的规定。对该交易因资产和负债的初始确认所产生的应纳税暂时性差异和可抵
扣暂时性差异，本公司在交易发生时分别确认相应的递延所得税负债和递延所得税资产。
（2）递延所得税负债的确认
本公司所有应纳税暂时性差异均按预计转回期间的所得税税率计量对所得税的影
响，并将该影响额确认为递延所得税负债，但下列情况的除外：
①因下列交易或事项中产生的应纳税暂时性差异对所得税的影响不确认为递延所
得税负债：
A.商誉的初始确认；
B.具有以下特征的交易中产生的资产或负债的初始确认：该交易不是企业合并，并
且交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额或可抵扣亏损。
重庆迪梦捷实业有限公司财务报表附注
②本公司对与子公司、合营企业及联营企业投资相关的应纳税暂时性差异，其对所
得税的影响额一般确认为递延所得税负债，但同时满足以下两项条件的除外：
A.本公司能够控制暂时性差异转回的时间；
B.该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。
（3）特定交易或事项所涉及的递延所得税负债或资产的确认
①可弥补亏损和税款抵减
A.本公司自身经营产生的可弥补亏损以及税款抵减
可抵扣亏损是指按照税法规定计算确定的准予用以后年度的应纳税所得额弥补的
亏损。对于按照税法规定可以结转以后年度的未弥补亏损（可抵扣亏损）和税款抵减，
视同可抵扣暂时性差异处理。在预计可利用可弥补亏损或税款抵减的未来期间内很可能
取得足够的应纳税所得额时，以很可能取得的应纳税所得额为限，确认相应的递延所得
税资产，同时减少当期利润表中的所得税费用。
B.因企业合并而形成的可弥补的被合并企业的未弥补亏损
在企业合并中，本公司取得被购买方的可抵扣暂时性差异，在购买日不符合递延所
得税资产确认条件的，不予以确认。购买日后12个月内，如取得新的或进一步的信息
表明购买日的相关情况已经存在，预期被购买方在购买日可抵扣暂时性差异带来的经济
利益能够实现的，确认相关的递延所得税资产，同时减少商誉，商誉不足冲减的，差额
部分确认为当期损益；除上述情况以外，确认与企业合并相关的递延所得税资产，计入
当期损益。
（4）递延所得税资产和递延所得税负债以净额列示的依据
本公司在同时满足下列条件时，将递延所得税资产及递延所得税负债以抵销后的净
额列示：
①本公司拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利；
②递延所得税资产及递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收
的所得税相关或者对不同的纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产
和递延所得税负债转回的期间内，涉及的纳税主体意图以净额结算当期所得税资产和负
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债或是同时取得资产、清偿负债。
13.租赁
租赁，是指在一定期间内，出租人将资产的使用权让与承租人以获取对价的合同。
（1）租赁的识别
在合同开始日，本公司评估合同是否为租赁或者包含租赁，如果合同中一方让渡了
在一定期间内控制一项或多项已识别资产使用的权利以换取对价，则该合同为租赁或者
包含租赁。为确定合同是否让渡了在一定期间内控制已识别资产使用的权利，本公司评
估合同中的客户是否有权获得在使用期间内因使用已识别资产所产生的几乎全部经济
利益，并有权在该使用期间主导已识别资产的使用。
（2）单独租赁的识别
合同中同时包含多项单独租赁的，本公司将合同予以分拆，并分别各项单独租赁进
行会计处理。同时符合下列条件的，使用已识别资产的权利构成合同中的一项单独租赁：
①承租人可从单独使用该资产或将其与易于获得的其他资源一起使用中获利；②该资产
与合同中的其他资产不存在高度依赖或高度关联关系。
（4）本公司作为出租人的会计处理方法
在租赁开始日，本公司将实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报
酬的租赁划分为融资租赁，除此之外的均为经营租赁。
①经营租赁
本公司在租赁期内各个期间按照直线法将租赁收款额确认为租金收入，发生的初始
直接费用予以资本化并按照与租金收入确认相同的基础进行分摊，分期计入当期损益。
本公司取得的与经营租赁有关的未计入租赁收款额的可变租赁付款额在实际发生时计
入当期损益。
（5）租赁变更的会计处理
①租赁变更作为一项单独租赁
租赁发生变更且同时符合下列条件的，本公司将该租赁变更作为一项单独租赁进行
会计处理：A.该租赁变更通过增加一项或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁范围；B.
重庆迪梦捷实业有限公司财务报表附注
增加的对价与租赁范围扩大部分的单独价格按该合同情况调整后的金额相当。
②租赁变更未作为一项单独租赁
A.本公司作为出租人
经营租赁发生变更的，本公司自变更生效日起将其作为一项新租赁进行会计处理，
与变更前租赁有关的预收或应收租赁收款额视为新租赁的收款额。
14.重要会计估计和判断
本公司根据历史经验和其他因素，包括对未来事项的合理预期，对所采用的重要会
计估计和关键判断进行持续的评价。
（1）重要会计估计及其关键判断
下列重要会计估计及关键假设存在会导致下一会计年度资产和负债的账面价值出
现重大调整的重要风险：
①所得税和递延所得税
在正常的经营活动中，部分交易和事项的最终税务处理存在不确定性。在计提所得
税费用时，本公司需要作出重大判断。如果这些税务事项的最终认定结果与最初入账的
金额存在差异，该差异将对作出上述最终认定期间的所得税费用和递延所得税的金额产
生影响。
对于能够结转以后年度的可抵扣亏损，本公司以未来期间很可能获得用来抵扣可抵
扣亏损的应纳税所得额为限，确认相应的递延所得税资产。未来期间取得的应纳税所得
额包括本公司通过正常的生产经营活动能够实现的应纳税所得额，以及以前期间产生的
应纳税暂时性差异在未来期间转回时将增加的应纳税所得额。本公司在确定未来期间应
纳税所得额取得的时间和金额时，需要运用估计和判断。如果实际情况与估计存在差异，
可能导致对递延所得税资产的账面价值进行调整。
15.重要会计政策和会计估计的变更
（1）重要会计政策变更
本报告期内，本公司无重大会计政策变更。
（2）重要会计估计变更
重庆迪梦捷实业有限公司财务报表附注
本报告期内，本公司无重大会计估计变更。
四、税项
1.主要税种及税率
税种 计税依据 税率
企业所得税 应纳税所得额 25%
增值税 应纳税增值额(应纳税额按应纳税销售额乘以适用税率扣除当期允许抵扣的进项税后的余额计算) 9%、6%
房产税 房屋原值的70%或租金收入 1.2%及12%
土地使用税 土地使用面积 10元/平方米
城市维护建设税 应纳的增值税税额 7%
教育费附加 应纳的增值税税额 3%
地方教育费附加 应纳的增值税税额 2%
印花税 应纳税凭证记载的金额 适用税率
五、财务报表项目注释
1.货币资金
项目 2025年11月25日
银行存款 37,906,088.50
合计 37,906,088.50
注：截至2025年11月25日，期末货币资金中无因抵押、质押或冻结等对使用有
限制、有潜在回收风险的款项。
2.应收账款
项目 2025年11月25日
应收账款 3,129,250.02
减：坏账准备
合计 3,129,250.02
注：截至2025年11月25日，期末应收账款扣除租赁收入按照直线法确认的影响
且账期在三个月以内的应收租金余额为945,157.19元。
（1）按账龄披露
账龄 2025年11月25日
1年以内 3,129,250.02
小计 3,129,250.02
重庆迪梦捷实业有限公司财务报表附注
减：坏账准备
合计 3,129,250.02
（2）按坏账计提方法分类披露
类别 2025年11月25日
账面余额 坏账准备 账面价值
金额 比例(%) 金额 计提比例(%)
按单项计提坏账准备
按组合计提坏账准备 3,129,250.02 100.00 3,129,250.02
合计 3,129,250.02 100.00 3,129,250.02
3.预付款项
项目 2025年11月25日
预付物业管理费 91,654.75
合计 91,654.75
4.其他应收款
（1）分类列示
项目 2025年11月25日
其他应收款 1,425,358.20
合计 1,425,358.20
（2）其他应收款
①按账龄披露
账龄 2025年11月25日
1年以内 1,425,358.20
小计 1,425,358.20
减：坏账准备
合计 1,425,358.20
②按款项性质分类情况
账龄 2025年11月25日
应收水电费 1,425,358.20
小计 1,425,358.20
减：坏账准备
合计 1,425,358.20
重庆迪梦捷实业有限公司财务报表附注
5.其他流动资产
项目 2025年11月25日
预缴房产税 217,438.16
待抵扣进项税额 176,981.11
预缴土地使用税 84,418.07
合计 478,837.34
6.投资性房地产
项目 房屋建筑物及土地使用权
一、账面原值
1.2024年12月31日 117,872,601.10
2.本期增加金额
（1）改良支出
3.本期减少金额
4.2025年11月25日 117,872,601.10
二、累计折旧
1.2024年12月31日 16,112,157.69
2.本期增加金额 2,078,046.81
（1）计提 2,078,046.81
3.本期减少金额
4.2025年11月25日 18,190,204.50
三、账面价值
1.2025年11月25日 99,682,396.60
2.2024年12月31日 101,760,443.41
7.递延所得税资产、递延所得税负债
（1）未经抵消的递延所得税资产
项目 2025年11月25日
递延所得税资产 可抵扣暂时性差异
未弥补亏损
合计
（2）未经抵消的递延所得税负债
项目 2025年11月25日
递延所得税负债 应纳税暂时性差异
租赁收入直线法 542,050.84 2,168,203.37
重庆迪梦捷实业有限公司财务报表附注
项目 2025年11月25日
递延所得税负债 应纳税暂时性差异
投房折旧调整 5,087,140.75 20,348,562.98
合计 5,629,191.59 22,516,766.35
（3）以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债
项目 递延所得税资产和负债于2025年11月25日互抵金额 抵销后递延所得税资产或负债于2025年11月25日余额
递延所得税资产
递延所得税负债 5,629,191.59
8.合同负债
项目 2025年11月25日
预收物管费 3,946.37
合计 3,946.37
9.应交税费
项目 2025年11月25日
企业所得税 160,625.61
增值税 49,665.84
印花税 39.83
其他 6,100.45
合计 216,431.73
10.其他应付款
（1）分类列示
项目 2025年11月25日
应付利息
应付股利
其他应付款 7,347,563.51
合计 7,347,563.51
（2）按款项性质列示其他应付款
项目 2025年11月25日
应付押金及保证金 6,518,001.52
应付水电费 453,981.67
应付中介机构费 358,815.32
应付工程款 10,715.00
重庆迪梦捷实业有限公司财务报表附注
项目 2025年11月25日
其他 6,050.00
合计 7,347,563.51
11.一年内到期的非流动负债
项目 2025年11月25日
一年内到期的长期借款 995,279.08
长期借款应计利息 220,550.43
合计 1,215,829.51
12.其他流动负债
项目 2025年11月25日
待转销项税 236.78
合计 236.78
13.长期借款
项目 2025年11月25日
抵押及质押借款 29,848,930.50
长期借款应计利息 220,550.43
减：一年内到期的长期借款（含利息） 1,215,829.51
合计 28,853,651.42
于2025年11月25日，长期借款29,848,930.50元系由本公司账面价值为
99,682,396.60元(原价117,872,601.10元)的房屋建筑物及土地使用权作为抵押及将该项
目有关的应收账款和DMJINDUSTRIALHOLDING (HK)LIMITED持有本公司100%股
权作为质押向永丰银行(中国)有限公司借入的银行借款，利率为浮动利率，利息每季度
支付一次，本金按约定还款计划每半年支付。2025年11月25日，长期借款的年利率为
3.800%。
14.实收资本
投资者名称 2025年11月25日
持股比例（%） 出资金额
DMJINDUSTRIAHOLDING(HK)LIMITED 100.00 67,488,821.95
合计 100.00 67,488,821.95
15.盈余公积
重庆迪梦捷实业有限公司财务报表附注
项目 2024年12月31日 本期增加 本期减少 2025年11月25日
法定盈余公积 3,027,127.74 3,027,127.74
合计 3,027,127.74 3,027,127.74
注：本期法定盈余公积减少302.71万元，主要是由于本公司承担控股股东东久工业
地产投资有限公司投资履约金500万元，该事项视为权益性交易冲减盈余公积及未分配
利润。
16.未分配利润
项目 2025年11月25日
调整前上期末未分配利润 27,244,149.63
调整期初未分配利润合计数（调增+，调减－）
调整后期初未分配利润 27,244,149.63
加：本期归属于母公司所有者的净利润 6,686,635.18
减：其他 1,972,872.26
期末未分配利润 31,957,912.55
注：本期未分配利润减少197.29万元，主要是由于本公司承担控股股东东久工业地
产投资有限公司投资履约金500万元，该事项视为权益性交易冲减盈余公积及未分配利
润。
17.营业收入和营业成本
项目 2025年1月1日至2025年11月25日
收入 成本
主营业务 15,558,192.99 3,525,694.68
其中：租赁服务 14,420,075.07 2,504,853.44
物业服务 1,138,117.92 1,020,841.24
合计 15,558,192.99 3,525,694.68
18.税金及附加
项目 2025年1月1日至2025年11月25日
房产税 1,786,556.47
土地使用税 783,881.93
印花税 19,365.47
其他 149,044.85
合计 2,738,848.72
重庆迪梦捷实业有限公司财务报表附注
19.销售费用
项目 2025年1月1日至2025年11月25日
中介机构费 338,505.02
合计 338,505.02
20.财务费用
项目 2025年1月1日至2025年11月25日
利息支出 1,385,909.56
减：利息收入 332,241.91
利息净支出 1,053,667.65
汇兑损失 109.38
减：汇兑收益 26.66
汇兑净损失 82.72
银行手续费 3,463.77
合计 1,057,214.14
21.所得税费用
（1）所得税费用
项目 2025年1月1日至2025年11月25日
当期所得税费用 537,258.72
递延所得税费用 674,053.32
合计 1,211,312.04
（2）会计利润与所得税费用调整过程
项目 2025年1月1日至2025年11月25日
利润总额 7,897,947.22
按适定/适用税率计算的所得税费用 1,974,486.80
调整以前期间所得税的影响 -763,174.76
所得税费用 1,211,312.04
22.所有权或使用权受到限制的资产
项目 2025年11月25日 受限原因
投资性房地产 99,682,396.60 长期借款抵押
应收账款 3,078,218.21 长期借款抵押
合计 102,760,614.81
23.现金流量表项目注释
重庆迪梦捷实业有限公司财务报表附注
（1）与经营活动有关的现金
①收到其他与经营活动相关的现金
项目 2025年1月1日至2025年11月25日
押金及保证金 1,189,556.05
活期存款利息 332,241.91
合计 1,521,797.96
②支付其他与经营活动相关的现金
项目 2025年1月1日至2025年11月25日
押金及保证金 5,312,849.00
中介机构费用 97,699.11
银行手续费 3,590.00
合计 5,414,138.11
24.现金流量表补充资料
（1）现金流量表补充资料
补充资料 2025年1月1日至2025年11月25日
1．将净利润调节为经营活动现金流量：
净利润 6,686,635.18
加：投资性房地产折旧 2,078,046.81
财务费用（收益以“－”号填列） 1,385,992.28
递延所得税负债的增加（减少以“－”号填列） 674,053.32
经营性应收项目的减少（增加以“－”号填列） -696,819.25
经营性应付项目的增加（减少以“－”号填列） -1,110,588.46
其他 -5,000,000.00
经营活动产生的现金流量净额 4,017,319.88
2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：
债务转为资本
一年内到期的可转换公司债券
新增使用权资产
3．现金及现金等价物净变动情况：
现金的期末余额 37,906,088.50
减：现金的期初余额 36,714,950.08
加：现金等价物的期末余额
重庆迪梦捷实业有限公司财务报表附注
补充资料 2025年1月1日至2025年11月25日
减：现金等价物的期初余额
现金及现金等价物净增加额 1,191,138.42
（2）现金和现金等价物构成情况
项目 2025年11月25日
一、现金 37,906,088.50
其中：库存现金
可随时用于支付的银行存款 37,906,088.50
可随时用于支付的其他货币资金
二、现金等价物
三、期末现金及现金等价物余额 37,906,088.50
六、资产负债表日后事项
截至2025年12月3日，本公司无需要披露的重大资产负债表日后事项。
国泰海通东久新经济产业园封闭式基础设施证券投资基金2025年度第一次扩募并新购入基础设施项目交割审计及交割评估情况的公告.pdf