汇添富上海地产封闭式商业不动产证券投资基金
基金份额询价公告
基金管理人：汇添富基金管理股份有限公司
基金托管人：上海浦东发展银行股份有限公司
财务顾问：国泰海通证券股份有限公司
特别提示
汇添富上海地产封闭式商业不动产证券投资基金（以下简称“本基金”）由
汇添富基金管理股份有限公司（以下简称“基金管理人”）依照有关法律法规及
约定发起，根据中国证券监督管理委员会（以下简称“中国证监会”）颁布的
《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（以下简称“《基金指引》”）
《公开募集证券投资基金销售机构监督管理办法》《公开募集证券投资基金运作
管理办法》《公开募集证券投资基金信息披露管理办法》，上海证券交易所（以
下简称“上交所”）颁布的《上海证券交易所公开募集不动产投资信托基金
（REITs）业务办法（试行）》《上海证券交易所公开募集不动产投资信托基金
（REITs）规则适用指引第2号——发售业务（试行）》（以下简称“《发售指
引》”），以及中国证券业协会（以下简称“证券业协会”）颁布的《公开募集
不动产投资信托基金网下投资者管理规则》（以下简称“《网下投资者管理细
则》”）等适用法律法规、监管规定及自律规则等相关规定，以及上交所有关基
金发售上市规则和最新操作指引等组织实施发售工作。
国泰海通证券股份有限公司（以下简称“国泰海通证券”）担任本基金的财
务顾问。
本次网下询价及网下发售将通过上交所的“REITs询价与认购系统”实施，请
网下投资者认真阅读本公告。关于不动产基金询价、定价、认购等详细规则，请
查阅上交所网站（https://www.sse.com.cn）公布的《发售指引》。
敬请投资者重点关注本次发售的网下询价、投资者认购和缴款等方面内容：
1、本基金将通过向战略投资者定向配售（以下简称“战略配售”）、向符合
条件的网下投资者询价发售（以下简称“网下发售”）及向公众投资者公开发售
（以下简称“公众发售”）相结合的方式进行发售。
本次战略配售、网下发售及公众发售由基金管理人和财务顾问负责组织。战
略配售通过基金管理人和财务顾问实施；网下发售通过上交所的“REITs询价与认
购系统”实施；公众发售通过具有基金销售业务资格并经上交所和中国证券登记
结算有限责任公司认可的上交所会员单位（以下简称“场内证券经营机构”）或
基金管理人及其委托的场外基金销售机构实施。
2、基金管理人和财务顾问协商确定本次询价区间为3.464元/份-4.234元/份，
并将通过网下询价最终确定基金份额的认购价格。
3、询价时间：本次发售的询价时间为2026年5月21日的9:00-15:00。
4、网下发售对象：网下投资者指依法可以参与不动产基金网下询价和认购业
务的专业机构投资者，包括证券公司、基金管理公司、保险公司以及前述机构资
产管理子公司、商业银行、政策性银行、理财公司、期货公司、信托公司、财务
公司、合格境外投资者、符合一定条件的私募基金管理人以及其他中国证监会认
可的专业机构投资者。全国社会保障基金、基本养老保险基金、年金基金等可根
据有关规定参与网下询价。
5、同一投资者多档报价：本次询价采取拟认购价格与拟认购份额数量同时申
报的方式进行，网下投资者及其管理的配售对象的报价应当包含拟认购价格和该
价格对应的拟认购份额数量。参与询价的网下投资者需在询价区间范围内进行报
价，可为其管理的不同配售对象账户分别填报一个报价，报价应当包含每份价格
和该价格对应的拟认购份额数量，且同一网下投资者全部报价中的不同拟认购价
格不得超过3个。网下投资者为拟参与报价的全部配售对象录入报价记录后，应当
一次性提交。网下投资者可以多次提交报价记录，但以最后一次提交的全部报价
记录为准。
本次网下发行每个配售对象的认购份额数量上限为21,000万份。
网下投资者及其管理的配售对象应严格遵守行业监管要求，加强风险控制和
合规管理，审慎合理确定拟认购价格和拟认购份额数量。参与询价时，请特别留
意拟认购价格和拟认购份额数量对应的拟认购金额是否超过其提供给基金管理人
及财务顾问的资产规模或资金规模。基金管理人及财务顾问发现配售对象不遵守
行业监管要求、超过其向基金管理人及财务顾问提交资产证明材料中相应资产规
模或资金规模认购的，则该配售对象的认购无效。
参加网下询价的投资者应在2026年5月20日中午12:00前将资产证明材料通过汇
添富基金公募REITs发行平台（网址：https://reits.99fund.com）提交给基金管理人
和财务顾问。如投资者拒绝配合核查、未能完整提交相关材料或者提交的材料不
足以排除其存在法律、法规、规范性文件禁止参与网下发售情形的，基金管理人
和财务顾问将拒绝其参与本次网下发售、将其报价作为无效报价处理或不予配售，
并在《汇添富上海地产封闭式商业不动产证券投资基金基金份额发售公告》（以
下简称“《发售公告》”）中予以披露。网下投资者违反规定参与本基金网下发
售的，应自行承担由此产生的全部责任。
6、延迟发售安排：若基金管理人及财务顾问确认的认购价格高于剔除不符合
条件的报价后网下投资者报价的中位数和加权平均数的孰低值，基金管理人和财
务顾问将在基金份额认购首日（募集期首日）前5个工作日发布投资风险特别公告，
本基金发售期将相应延迟。
7、限售期安排：公众发售部分的基金份额无流通限制及锁定期安排。战略投
资者认购基金的限售期安排详见“二、战略配售（四）限售期限”。
网下询价阶段，若剔除无效报价后网下投资者管理的配售对象拟认购份额数
量总和不超过网下初始发售份额数量的100倍（含），则网下投资者管理的每一配
售对象自本基金上市之日起前三个交易日（含上市首日）内可交易的份额不超过
其获配份额的50%；自本基金上市后的第四个交易日起，网下投资者的全部获配
份额可自由流通。若剔除无效报价后网下投资者管理的配售对象拟认购份额数量
总和超过网下初始发售份额数量的100倍（不含），则网下投资者管理的配售对象
自本基金上市之日起可交易的份额为其全部获配份额。网下投资者及其管理的配
售对象一旦报价即视为接受本询价公告所披露的上述安排，承诺遵守上述期间的
交易要求。监管机构有权对网下投资者在上述期间的交易情况进行监督管理。
8、网下投资者认购及缴款：本次网下发售中，网下认购与缴款同时进行。
《发售公告》中公布的全部有效报价配售对象必须参与网下认购，同时在网下认
购期间缴纳对应认购资金。在网下认购阶段，配售对象应使用在证券业协会注册
的资金账户，向基金管理人足额缴纳认购资金。
9、认购费用：投资者认购本基金基金份额的认购费率安排详见“五、各类投
资者认购方式、缴款安排及认购费用（四）认购费用”。
10、回拨机制：基金管理人和财务顾问在网下及公众发售结束后，根据战略
投资者缴款、网下发售及公众发售认购情况决定是否启用回拨机制，对战略配售、
网下发售和公众发售数量进行调整。回拨机制的具体安排请参见本公告中的“六、
本次发售回拨机制”。
11、中止发售情况：中止条款请见“九、中止发售情况”。
本基金为公开募集不动产投资信托基金，发售方式与普通公开募集证券投资
基金有所区别，请投资者特别关注。本基金与投资股票或债券的公募基金具有不
同的风险收益特征，本基金80%以上基金资产投资于不动产资产支持证券，并持有
其全部份额，通过不动产资产支持证券持有不动产项目公司全部股权，通过资产
支持证券和项目公司等载体取得不动产项目完全所有权或经营权利。本基金以获
取不动产项目租金收入、收费等稳定现金流为主要目的，收益分配比例不低于合
并后基金年度可供分配金额的90%。一般市场情况下，本基金预期风险收益低于股
票型基金，高于债券型基金、货币市场基金。
本基金可能面临以下风险，包括但不限于与公募基金相关的风险（集中投资
风险、作为上市基金存在的风险、停牌、暂停上市或终止上市的风险、基金价格
波动风险、流动性风险、受同一基金管理人管理基金之间的潜在竞争、利益冲突
风险、税收等政策调整风险、基金发售失败风险）、与专项计划相关的风险（专
项计划等特殊目的载体提前终止风险、资产支持证券投资的流动性风险、中介机
构履约风险）、与不动产项目相关的风险（政策风险、合规风险、市场风险、运
营风险、评估及现金流预测风险、处置风险、同业竞争的风险、本基金与原始权
益人及其关联方、运营管理机构之间的潜在竞争、利益冲突及利益输送风险、意
外事件及不可抗力对不动产项目造成的风险）、与交易安排有关的风险（交易失
败风险、运营管理风险、业务主体更换风险）及其他风险（信用风险、管理风险、
操作或技术风险、合规性风险、政策变更风险、本基金法律文件风险收益特征表
述与销售机构基金风险评价可能不一致的风险、其他风险）等。
不动产项目在评估、现金流测算等过程中，使用了较多的假设前提，这些假
设前提在未来是否能够实现存在一定不确定性，投资者应当对这些假设前提进行
审慎判断。
本基金详细风险揭示详见本基金招募说明书及其更新。
基金的过往业绩并不预示其未来表现；基金管理人管理的其他基金的业绩也
不构成对本基金业绩表现的保证。本基金的可供分配金额测算报告的相关预测结
果不代表基金存续期间不动产项目真实的现金流分配情况，也不代表本基金能够
按照可供分配金额预测结果进行分配；本基金不动产项目评估报告的相关评估结
果不代表不动产项目的实际可交易价格，不代表不动产项目能够按照评估结果进
行转让。投资有风险，投资者在投资本基金之前，请仔细阅读本基金的招募说明
书、基金合同、基金产品资料概要，应全面了解本基金的产品特性，并充分考虑
相关风险因素及自身的风险承受能力，审慎参与本次基金发售的报价，并承担基
金投资中出现的各类风险。
投资者需充分了解有关不动产证券投资基金发售的相关法律法规，认真阅读
本基金基金合同、招募说明书等法律文件及本公告的各项内容，充分考虑本基金
相关风险因素，知悉本次发售的定价原则和配售原则，审慎参与本次基金的报价
和发售，在提交报价前应确保不属于禁止参与网下询价的情形，并确保其认购数
量和未来持有基金份额情况符合相关法律法规及监管机构的规定。投资者一旦提
交报价，基金管理人和财务顾问视为该投资者承诺：投资者参与本次报价符合法
律法规和本公告的规定，由此产生的一切违法违规行为及相应后果由投资者自行
承担。
有关本询价公告和本次发售的相关问题由基金管理人和财务顾问保留最终解
释权。
重要提示
1、汇添富上海地产封闭式商业不动产证券投资基金由汇添富基金管理股份有
限公司依照有关法律法规及约定发起，并经中国证监会2026年4月23日证监许可
〔2026〕965号《关于准予汇添富上海地产封闭式商业不动产证券投资基金注册的
批复》准予注册。中国证监会对本基金的注册，并不表明其对本基金的投资价值、
市场前景和收益作出实质性判断或保证，也不表明投资于本基金没有风险。
本基金的场内简称为地产商业，扩位简称为汇添富上海地产商业REIT，基金
代码为508600，该代码同时用于本次发售的询价、网下认购及公众认购。
2、本基金战略投资者可以通过基金管理人直销柜台进行认购；本基金网下询
价和有效报价的网下投资者录入认购信息均通过上交所的“REITs询价与认购系统”
进行，同时需向基金管理人完成网下认购缴款，方可认定为有效认购；公众投资
者可以通过获得基金销售业务资格并经上交所和中国证券登记结算有限责任公司
认可的上交所会员单位或者基金管理人及其委托的场外基金销售机构（包括基金
管理人的直销机构及其他销售机构）认购本基金。
3、中国证监会准予本基金募集的基金份额总额为10亿份。本基金战略配售初
始发售份额为70,000万份，为本次基金份额发售总量的70%，战略配售最终发售份
额与战略配售初始发售份额的差额（如有）将根据回拨机制规定的原则进行回拨。
网下发售初始发售份额为21,000万份，占扣除战略配售初始发售份额数量后发
售份额的70%；公众发售初始发售份额为9,000万份，占扣除战略配售初始发售份
额数量后发售份额的30%。最终网下发售、公众发售合计份额为本次发售总份额扣
除战略配售最终发售份额，最终网下发售份额、公众发售份额将根据回拨情况
（如有）确定。
4、网下投资者拟认购价格的最小变动单位为0.001元；单个配售对象最低拟认
购份额数量为100万份，拟认购份额数量最小变动单位为10万份，即网下投资者指
定的配售对象的拟认购份额数量超过100万份的部分必须是10万份的整数倍，每个
配售对象的拟认购份额数量不得超过21,000万份。
5、本公告所称“网下投资者”指参与网下询价和认购的专业机构投资者。本
公告所称“配售对象”是指参与网下发售的投资者或其管理的证券投资产品。网
下投资者应当于2026年5月20日中午12:00前在证券业协会完成配售对象的注册工作。
基金管理人和财务顾问已根据相关法律法规制定了网下投资者的标准。具体
标准及安排请见本公告“三、网下询价安排”。只有符合基金管理人和财务顾问
确定的网下投资者标准要求的投资者方能参与本次发售询价。不符合相关标准而
参与本次发售询价的，须自行承担一切由该行为引发的后果，基金管理人及财务
顾问将其报价设定为无效，并在《发售公告》中披露相关情况。
参与本次网下发售的所有投资者均需通过汇添富基金公募REITs发行平台（网
址：https://reits.99fund.com）在线提交承诺函及相关核查材料。
提请投资者注意，基金管理人和财务顾问将在询价及配售前对网下投资者是
否存在禁止性情形进行核查，并要求网下投资者提供符合资质要求的承诺和证明
材料。如网下投资者拒绝配合核查或其提供的材料不足以排除其存在禁止性情形
的，或经核查不符合配售资格的，基金管理人和财务顾问将拒绝其参与询价及配
售。
6、本公告仅对本基金网下询价的有关事项和规定予以说明。投资者欲了解本
基金及不动产项目的详细情况，请阅读2026年5月15日公告的《汇添富上海地产封
闭式商业不动产证券投资基金招募说明书》。
7、投资者需充分了解有关不动产基金发售的相关法律法规，认真阅读本公告
的各项内容，知悉本次发售的定价原则和配售原则，在提交报价前应确保不属于
禁止参与网下询价的情形，并确保认购数量和未来持有情况符合相关法律法规及
主管部门的规定。投资者一旦提交报价，基金管理人及财务顾问视为该投资者已
承诺：投资者参与本次报价符合法律法规和本公告的规定，由此产生的一切违法
违规行为及相应后果由投资者自行承担。
有关本公告和本次询价及发售的相关问题由基金管理人及财务顾问保留最终
解释权。
一、本次发售的基本情况
（一）基金基本情况
1、基金全称：汇添富上海地产封闭式商业不动产证券投资基金
2、基金简称：汇添富上海地产商业REIT
3、基金场内简称：地产商业
4、基金扩位简称：汇添富上海地产商业REIT
5、基金代码：508600
（二）发售方式
本基金通过向战略投资者定向配售、向符合条件的网下投资者询价发售及向
公众投资者公开发售相结合的方式进行发售。发售方式包括通过场内证券经营机
构或基金管理人及其委托的场外基金销售机构进行发售。其中：
1、战略投资者需根据事先签订的《汇添富上海地产封闭式商业不动产证券投
资基金战略投资者配售协议》（以下简称“《战略配售协议》”）进行认购。
2、对网下投资者进行询价发售，并对所有网下投资者按照同比例配售原则进
行配售。
3、对于公众投资者，待网下询价结束后，基金份额通过各销售机构以询价确
定的认购价格公开发售。公众投资者可通过场内认购和场外认购两种方式认购本
基金。
本次战略配售、网下发售及公众发售由基金管理人和财务顾问负责组织。战
略配售通过基金管理人和财务顾问实施；网下发售通过上交所的“REITs询价与认
购系统”实施；公众发售通过场内证券经营机构或基金管理人及其委托的场外基
金销售机构实施。
（三）发售数量
中国证监会准予本基金募集的基金份额总额为10亿份。
本基金战略配售初始发售份额为70,000万份，为本次基金份额发售总量的70%，
战略配售最终发售份额与战略配售初始发售份额的差额（如有）将根据“六、本
次发售回拨机制”的原则进行回拨。
本基金网下发售初始发售份额为21,000万份，占扣除战略配售初始发售份额数
量后发售份额的70%。
本基金公众发售初始发售份额为9,000万份，占扣除战略配售初始发售份额数
量后发售份额的30%。
最终网下发售、公众发售合计发售份额为本次发售总份额扣除战略配售最终
发售份额，最终网下发售份额、公众发售份额将根据回拨情况确定（如有）。
（四）定价方式
本次询价区间为3.464元/份-4.234元/份。
基金管理人和财务顾问将根据剔除不符合条件报价后所有网下投资者报价的
中位数和加权平均数，并结合公募证券投资基金、公募理财产品、社保基金、养
老金、企业年金基金、保险资金、合格境外机构投资者资金等配售对象的报价情
况，审慎合理确定本基金基金份额的认购价格。
（五）限售期安排
公众发售部分的基金份额无流通限制及限售期安排，自本次发售的基金份额
在上交所上市之日起即可流通。
战略投资者认购基金的限售期安排详见“二、战略配售（四）限售期限”。
网下询价阶段，若剔除无效报价后网下投资者管理的配售对象拟认购份额数
量总和不超过网下初始发售份额数量的100倍（含），则网下投资者管理的每一配
售对象自本基金上市之日起前三个交易日（含上市首日）内可交易的份额不超过
其获配份额的50%；自本基金上市后的第四个交易日起，网下投资者的全部获配
份额可自由流通。若剔除无效报价后网下投资者管理的配售对象拟认购份额数量
总和超过网下初始发售份额数量的100倍（不含），则网下投资者管理的配售对象
自本基金上市之日起可交易的份额为其全部获配份额。网下投资者及其管理的配
售对象一旦报价即视为接受本询价公告所披露的上述安排，承诺遵守上述期间的
交易要求。监管机构有权对网下投资者在上述期间的交易情况进行监督管理。
（六）本次发售重要时间安排
1、发售时间安排
日期  发售安排  
X-3日前  披露《询价公告》《基金合同》《托管协议》《招募说明 
（2026年5月15日，X为询价日）  书》《基金产品资料概要》等相关公告和文件  
X-3日 （2026年5月18日）  网下投资人提交核查文件  
X-2日 （2026年5月19日）  网下投资者提交核查文件  
X-1日 （2026年5月20日）  1.网下投资者提交核查文件（当日中午12:00前） 2.网下投资者在证券业协会完成注册截止日（当日中午12:00前） 3.基金管理人及财务顾问开展网下投资者核查  
X日 （2026年5月21日）  基金份额询价日，询价时间为9:00-15:00 1.确定基金份额认购价格 2.确定有效报价网下投资者及配售对象  
T-3日之前（自然日） （2026年5月22日，T为募集期首日） （预计）  刊登《发售公告》、基金管理人和财务顾问关于战略投资者配售资格的专项核查报告、律师事务所关于战略投资者核查事项的法律意见  
T日至L日 （2026年5月27日至2026年5月28日，L为募集期结束日） （预计）  基金份额募集期 战略投资者认购时间为：9:30-17:00  网下认购时间为：9:00-15:00  公众投资者场内认购时间为：9:30-11:30，13:00-15:00  公众投资者场外认购时间：以相关销售机构规定为准  
L+1日 （2026年5月29日） （预计）  决定是否回拨，确定最终战略配售、网下发售、公众发售的基金份额数量及配售比例，次日公告  
L+1日后  会计师事务所验资、中国证监会募集结果备案后，披露《基金合同生效公告》，在符合相关法律法规和基金上市条件后尽快办理上市事宜  
注：
（1）X日为基金份额询价日，T日为募集期首日，L日为募集期结束日；询价日后的具体
时间安排以基金管理人和财务顾问发布的《发售公告》及后续公告公示的日期为准；
（2）如无特殊说明，上述日期为交易日，因特别事项影响本次发售的，基金管理人、财
务顾问将及时公告，修改发售日程；
（3）若本次认购价格超出剔除不符合条件的报价后网下投资者报价的中位数和加权平均
数的孰低值，基金管理人、财务顾问将在基金份额募集期首日前5个工作日发布投资风险特别
公告，本次基金份额募集期将相应延迟，届时请以《发售公告》为准；
（4）如因上交所“REITs询价与认购系统”故障或非可控因素导致网下投资者无法正常
使用其“REITs询价与认购系统”进行询价或网下认购工作，请及时与基金管理人联系；
2、本次发售的路演推介安排
基金管理人及财务顾问将于2026年5月22日（T-3自然日前）至2026年5月28日
（L日）期间进行本次发售的路演。
二、战略配售
（一）参与对象
1、选择标准
本次发售的战略配售投资者的选择在考虑投资者资质以及市场情况后综合确
定。本次发售的战略投资者包括不动产项目原始权益人或其同一控制下的关联方，
以及其他专业机构投资者。其中，参与本基金战略配售的专业机构投资者，应当
具备良好的市场声誉和影响力，具有较强资金实力，认可不动产基金长期投资价
值。
本基金从如下范围选择其他专业机构投资者：证券公司、基金管理公司、保
险公司以及前述机构资产管理子公司、商业银行、政策性银行、理财公司、期货
公司、信托公司、财务公司、合格境外投资者、符合一定条件的私募基金管理人
以及其他中国证监会认可的专业机构投资者。本基金按照如下标准选择战略投资
者：
（1）与原始权益人经营业务具有战略合作关系或者长期合作愿景的大型企业
或者其下属企业；
（2）具有长期投资意愿的大型保险公司或者其下属企业、国家级大型投资基
金或者其下属企业；
（3）主要投资策略包括投资长期限、高分红类资产的证券投资基金或者其他
资管产品；
（4）具有丰富不动产项目投资经验的不动产投资机构、政府专项基金、产业
投资基金等专业机构投资者；
（5）原始权益人及其相关子公司；
（6）原始权益人与同一控制下关联方的董事、监事和高级管理人员参与本次
战略配售设立的专项资产管理计划。
（7）其他符合法律法规、业务规则规定且具备良好的市场声誉和影响力，具
有较强资金实力，认可不动产基金长期投资价值的专业机构投资者。
参与基金份额战略配售的投资者应当满足《基金指引》及相关业务规则规定
的要求，不得接受他人委托或者委托他人参与不动产基金战略配售，但依法设立
并符合特定投资目的的证券投资基金、公募理财产品等资管产品，以及全国社会
保障基金、基本养老保险基金、年金基金等除外。
参与本次战略配售的投资者不得参与本次不动产基金份额网下询价，但依法
设立且未参与本次战略配售的证券投资基金、理财产品和其他资产管理产品除外。
2、战略投资者具体情况
2026年5月22日（预计）公布的《发售公告》将披露战略投资者名称、承诺认
购的基金份额数量以及限售期安排等。
（二）配售数量
本基金战略配售初始发售份额数量为70,000万份，占基金份额发售总量的70%。
其中，原始权益人及其同一控制下的关联方承诺认购数量为34,000万份，占基金份
额发售总量34%；符合中国证监会及上交所投资者适当性规定的其他专业机构战略
投资者承诺认购数量为36,000万份，占基金份额发售总量的36%。
（三）配售条件
参加本次战略配售的投资者已与基金管理人签署《战略配售协议》，不参加
本次发售询价，并承诺按照网下询价确定的认购价格认购其承诺认购的基金份额。
参与本次战略配售的投资者确认其符合战略投资者的资格及条件，认可本基金的
长期投资价值，符合本基金战略投资者的选取标准和配售资格。本基金的战略投
资者缴款后，其认购的战略配售份额原则上将全额获配。
2026年5月28日（预计）17:00前，战略投资者应向基金管理人足额缴纳认购资
金。《汇添富上海地产封闭式商业不动产证券投资基金基金合同生效公告》将披
露最终获配的战略投资者名称、基金份额数量以及限售期安排等。
（四）限售期限
原始权益人及其同一控制下的关联方参与本基金战略配售的比例为发售总份
额的34%，其中基金份额发售总量的20%持有期自上市之日起不少于60个月，超过
20%部分持有期自上市之日起不少于36个月，基金份额持有期间不允许质押。原始
权益人或其同一控制下的关联方在限售届满后参与质押式协议回购、质押式三方
回购等业务的，质押的战略配售取得的本基金份额累计不得超过其所持全部该类
份额的50%，上交所另有规定除外。
其他战略配售投资者获得配售的本基金基金份额持有期自基金上市之日起不
少于12个月。战略投资者拟卖出战略配售取得的基金份额的，应当按照相关规定
履行信息披露义务。
（五）核查情况
基金管理人、财务顾问和北京市金杜律师事务所上海分所已对战略投资者的
选取标准、配售资格及是否存在《发售指引》第三十条、第三十一条规定的禁止
性情形进行核查，并要求战略投资者就核查事项出具承诺函。相关核查文件及法
律意见书将与《发售公告》一并披露。
（六）认购款项缴纳及验资安排
战略投资者可选择使用场内证券账户或场外基金账户参与认购，如选择使用
场外基金账户认购的，则在份额限售期届满后，需将所持份额转托管至场内方可
进行交易。
2026年5月28日（预计）17:00前，战略投资者将向基金管理人足额缴纳认购资
金。
战略投资者本次认购费用为0。
安永华明会计师事务所（特殊普通合伙）将对战略投资者认购资金进行验资
并出具验资报告。
（七）相关承诺
战略投资者承诺按照适用法律法规、本基金法律文件及《战略配售协议》认
购本基金基金份额，遵守法律法规和有权监管部门关于战略投资者的相关规定，
包括但不限于认购资金来源合法，遵守获配份额限售期要求等。
基金管理人、财务顾问向战略投资者配售基金份额的，不得实施承诺基金上
市后价格上涨、承销费用分成、聘请关联人员任职等直接或间接利益输送行为。
基金管理人、财务顾问应当对是否存在此种禁止性情形进行核查，并在后续公告
中承诺声明。
三、网下询价安排
（一）参与网下询价的投资者标准及条件
1、网下投资者为证券公司、基金管理公司、保险公司以及前述机构资产管理
子公司、商业银行、政策性银行、理财公司、期货公司、信托公司、财务公司、
合格境外投资者、符合一定条件的私募基金管理人以及其他中国证监会认可的专
业机构投资者，在证券业协会注册后，可以参与本基金网下询价。全国社会保障
基金、基本养老保险基金、年金基金等可根据有关规定参与本基金网下询价。
2．参与本次网下发售的投资者应符合《基金指引》《发售指引》《网下投资
者管理规则》等法规中规定的网下投资者标准。具体应符合以下条件：
（1）在中国证券业协会完成网下投资者和配售对象注册的证券公司、基金
管理公司、保险公司以及前述机构资产管理子公司、商业银行、政策性银行、理
财公司、期货公司、信托公司、财务公司、合格境外投资者、符合一定条件的私
募基金管理人以及其他中国证监会认可的专业机构投资者。
（2）在中国证券业协会注册的不动产基金网下投资者，应当满足下列基本条
件：
1）应当为上述（1）规定的依法取得行政许可的专业机构投资者；依法设立
并在中国证券投资基金业协会完成登记手续的私募基金管理人，持续经营时间、
从事证券交易或者不动产项目投资时间均达到2年以上。其中，私募基金管理人管
理的私募投资基金总规模最近2个季度应当均为10亿元以上，且近3年管理的私募
投资基金中至少有1只存续期达到2年以上；
2）具有良好的信用记录和持续经营能力，最近12个月未受到刑事处罚，最近
12个月未因重大违法违规行为被相关监管部门采取行政处罚、行政监管措施或者
被相关自律组织采取纪律处分，最近36个月未被相关自律组织采取书面自律管理
措施3次以上，最近12个月未被列入失信被执行人名单、经营异常名录、市场监督
管理严重违法失信名单，最近12个月未发生重大经营风险事件、被依法采取责令
停业整顿、指定其他机构托管、接管、行政重组等风险处置措施；
3）具备专业证券或者不动产基金研究定价能力，应当具有科学合理的估值定
价模型、完善的定价决策制度，能够自主作出投资决策。从事不动产基金研究和
投资的人员应当具备2年以上专业研究或者投资管理经验；
4）具备必要的合规风控能力，应当依法合规展业，将参与不动产基金网下询
价和认购业务纳入整体合规风控体系，并指定专门人员加强合规管理和风险控制。
不动产基金网下询价和认购业务合规管理人员应当具备2年以上金融合规管理工作
经验，并具备法律、金融等相关专业本科以上学历或者通过国家统一法律职业资
格考试；
5）具备较强的风险承受能力，能够独立承担投资风险；
6）具有开展不动产基金网下询价和认购业务独立性，能够独立开展不动产基
金研究定价、网下询价与认购业务；
7）建立完善的参与不动产基金网下询价和认购业务的制度和机制，包括但不
限于内部控制、投资研究、定价决策、报价认购、通讯设备管控等制度机制；
8）建立健全不动产基金内部问责机制和薪酬考核机制，明确相关业务人员责
任认定、责任追究等事项，综合考量研究人员和投资决策人员的专业胜任能力、
执业质量、合规情况、业务收入等各项因素确定人员薪酬标准；
9）符合监管部门和中国证券业协会要求的其他条件。
（3）网下投资者所属的自营投资账户注册配售对象，应当具备一定的投资实
力，最近1个月末总资产应当不低于1,000万元。
（4）网下投资者直接管理的投资账户注册配售对象，应当满足下列条件：
1）应当为保险资金、合格境外投资者账户；金融机构资产管理产品；私募投
资基金，且其直接投资于非公开募集的金融机构资产管理产品和私募投资基金的
资产不得超过20%；全国社会保障基金、基本养老保险基金、年金基金等可以根据
有关规定进行注册；
2）应当依法完成产品的注册、登记、备案手续以及份额销售、托管等事宜。
私募投资基金应当委托第三方托管机构独立托管基金资产；
3）具备一定的资产管理实力，私募投资基金最近1个月末投资账户总资产应
当不低于6,000万元，其他投资账户最近1个月末总资产应当不低于1,000万元；
4）产品投资经理应当具备2年以上投研经验。
3、本次发售询价通过上交所“REITs询价与认购系统”进行，投资者应当办
理完成上交所“REITs询价与认购系统”CA证书后方可参与本次发售。
4、若配售对象类型为公募基金、银行理财产品、全国社会保障基金、基本养
老保险基金、年金基金、合格境外机构投资者（含人民币合格境外机构投资者）
投资账户、资产管理计划、私募投资基金、信托计划及其他具有公募不动产证券
投资基金网下投资者资格的产品，原则上应于询价日前第5个工作日前完成备案或
获得相关批文。
5、拟参与本次网下发售的所有网下投资者，应于2026年5月20日中午12:00前
通过汇添富基金公募REITs发行平台（网址：https://reits.99fund.com）在线完成注
册并提交相关核查材料和资产证明文件。
6、禁止参加本次询价和网下发售的投资者范围
网下投资者属于以下情形之一的，不得参与本次网下发售：
（1）原始权益人及其关联方、基金管理人、财务顾问、战略投资者以及其他
与定价存在利益冲突的主体；
（2）原始权益人的关联方，包括：①直接或间接控制原始权益人的法人或其
他组织；②上述主体直接或者间接控制的除原始权益人及其控股子公司以外的法
人或其他组织；③关联自然人直接或者间接控制的，或者由关联自然人担任董事、
高级管理人员的除原始权益人及其控股子公司以外的法人或其他组织；④持有原
始权益人5%以上股份的法人或其他组织；⑤证监会、上交所或原始权益人根据实
质重于形式原则认定的其他与原始权益人有特殊关系，可能导致原始权益人利益
对其倾斜的法人或其他组织；
（3）在证券业协会公布的不动产基金网下投资者黑名单中的机构；
（4）通过配售可能导致不当行为或不正当利益的其他自然人、法人和组织。
上述第（1）项中基金管理人或财务顾问管理的公募证券投资基金、全国社会
保障基金、基本养老保险基金和年金基金除外。上述第（1）项中的战略投资者管
理的依法设立且未参与本次战略配售的证券投资基金、理财产品和其他资产管理
产品除外。
7、网下投资者及其管理的配售对象应遵守行业监管要求，加强风险控制和合
规管理，合理确定拟认购价格和拟认购份额数量。参与询价时，请特别留意拟认
购价格和拟认购份额数量对应的拟认购金额是否超过其提供的资产规模或资金规
模。
基金管理人和财务顾问发现配售对象不遵守行业监管要求、超过其向基金管
理人和财务顾问提交资产证明材料中相应资产规模或资金规模认购的，则该配售
对象的认购无效。
8、参与本次战略配售的投资者不得参与网下发售，但依法设立且未参与本次
战略配售的证券投资基金、理财产品和其他资产管理产品除外。
基金管理人和财务顾问将在询价及配售前履行核查义务，对投资者是否存在
上述禁止性情形进行核查，投资者应按基金管理人和财务顾问的要求进行相应的
配合（包括但不限于提供公司章程等工商登记资料、安排实际控制人访谈、如实
提供相关自然人主要社会关系名单、配合其它关联关系调查等），如拒绝配合核
查或其提供的材料不足以排除其存在上述禁止性情形的，或经核查不符合配售资
格的，基金管理人和财务顾问将拒绝接受其询价或者向其进行配售。网下投资者
参与本基金询价即视为向基金管理人和财务顾问承诺其不存在法律法规禁止参与
网下询价及配售的情形。如因投资者原因导致关联方参与询价或发生关联方配售
等情况，投资者应承担由此产生的全部责任。
（二）承诺函及资质证明文件的提交方式
所有拟参与本次询价的网下投资者须符合上述投资者条件，并按要求在2026
年5月20日中午12:00前通过汇添富基金公募REITs发行平台（网址：
https://reits.99fund.com）注册并提交相关核查材料（请使用Chrome浏览器）。如
网下投资者核查系统无法上传，投资者可与基金管理人或财务顾问协商确定核查
资料的其他传送方式。
1、投资者需提交的资料包括：《网下投资者承诺函》、《网下投资者关联方
基本信息表》、配售对象资产证明文件、《投资者信息登记表》、《基金业务授
权委托书》、《配售对象信息登记表》等；私募基金、信托计划、资管产品等均
需提供相应的备案、登记证明。
此外，除公募产品、养老金、社保基金、企业年金基金、保险资金、合格境
外机构投资者投资账户和机构自营投资账户外的其他配售对象需提供《配售对象
出资方基本信息表》。
2、系统提交方式
（1）注册及信息报备
登录汇添富基金公募REITs发行平台（网址：https://reits.99fund.com），在
2026年5月20日中午12:00前完成注册及填写信息，提交的操作指引可从网站下载或
联系基金管理人及财务顾问。
第一步：登录。点击“投资者登录”、“项目名称”或“进入报备”，进入
登录页面，投资者可通过中国大陆手机号进行登录；
第二步：在项目列表页面点击“进入报备”或“项目名称”，进入“投资者
信息填写”页面，填写投资者全称、统一社会信用代码、投资者协会编码、联系
人等信息，点击“保存及下一步”。其中：1）请确认欲参与公募REITs项目的投
资者是否在协会注册成功为合格的网下投资者，并开通REITs权限；2）统一社会
信用代码按在协会注册备案的填写；3）投资者协会编码为5位，如果不确定，可
联系备案机构查询确认；
第三步：选择该投资者参与询价的“配售对象”，点击“保存及下一步”。
若未选择的配售对象参与了网下询价，基金管理人及财务顾问有权将其设定为无
效报价。系统列出的是该投资者最新的配售对象列表，如果缺少某配售对象，请
联系备案机构查询对应的配售对象是否开通REITs权限，或是否进入黑名单；
第四步：同意并确认《认购电子承诺函》相关内容。
（2）询价资料上传
第五步：按照以下步骤完成“询价资料上传”。根据询价对象和配售对象类
型所需要的资料，进行模板下载后选择用印上传。
1）所有投资者均须填写《关联方基本信息表》后上传Excel和签章版扫描
件，并上传《网下投资者承诺函》及其他基础证照的签章版扫描件。
2）除公募产品、养老金、社保基金、企业年金基金、保险资金、合格境
外机构投资者投资账户和机构自营投资账户外，其余配售对象均须填写配售对
象的《出资方基本信息表》后上传Excel和签章版扫描件，并上传资产规模证
明文件。
3）所有投资者均须上传每个配售对象资产证明文件的签章版扫描件。其
中，对于公募基金、基金专户、资产管理计划、私募基金等产品，应以询价首
日前第三个工作日的产品总资产为准；对于自营投资账户，应以公司出具的询
价首日前第三个工作日的自营账户资金规模说明为准。
4）投资者需在系统右上角“模板下载”处下载《配售对象资产规模汇总
表》（已自动抓取配售对象信息），填写金额、日期后再上传EXCEL和PDF
资产规模证明文件。
5）管理人登记及产品备案证明文件：①配售对象如属于私募投资基金，
应上传私募基金管理人登记以及私募投资基金产品成立的备案证明文件。“私
募投资基金”系指以非公开方式向合格投资者募集资金设立的投资基金，包括
由基金管理人或者普通合伙人管理的以投资活动为目的设立的公司或者合伙企
业；②配售对象如属于基金公司或其资产管理子公司一对一、一对多专户理财
产品、证券公司定向资产管理计划、集合资产管理计划需提供产品备案证明文
件（包括但不限于备案函、备案系统截屏等）。如投资者拒绝配合核查、未能
完整提交相关材料或者提交的材料不足以排除其存在法律、法规、规范性文件
禁止参与网下发售情形的，基金管理人及财务顾问将拒绝其参与本次网下发售、
将其报价作为无效报价处理或不予配售，并在《发售公告》中予以披露。网下
投资者违反规定参与本基金网下发售的，应自行承担由此产生的全部责任。
（3）客户资料上传（若勾选“后补”资料选项，可以延迟提交资料）
第六步：按照以下步骤完成“客户资料上传”。根据询价对象和配售对象类
型所需要的资料，进行模板下载后选择用印上传。
1）所有投资者均需点击进入询价对象系统页面“询价对象”右侧“投资
者信息登记”，填入“客户信息”、“法定代表人或负责人”、“控股股东/
实际控制人信息”和“经办人信息”，填入完成后点击“保存并打印”，加盖
公章后，在“投资者信息登记表”处上传签章版扫描件。
2）所有投资者均需点击进入询价对象系统页面“配售对象”右侧“配售
对象信息登记”，填入“客户证券/基金账户信息”、“产品信息”、“银行
信息”和“受益所有人信息”，填入完成后点击“保存并打印”，加盖公章后，
在“配售对象信息登记表”处上传签章版扫描件。
3）所有投资者均需上传《基金业务授权委托书》及其他系统要求的基础
证照的签章版扫描件。
4）每个配售对象在《配售对象信息登记表》涉及的受益所有人，均需上
传签章版扫描件。
（4）以上步骤完成后，提交审核页面查看，确保“询价资料”和“客户资料”
全部都已提交审核。
3、提交时间：2026年5月20日（X-1日）中午12:00之前，投资者可修改已提交
的项目申请信息；在2026年5月20日（X-1日）中午12:00之后，投资者将无法对已
提交的信息进行修改。
4、投资者注意事项：
投资者须对其填写的信息的准确真实性、提交资料的准确完整性负责。投资
者未按要求在2026年5月20日（X-1日）中午12:00之前完成材料提交，或虽完成材
料提交但存在不真实、不准确、不完整情形的，则将无法参加询价配售或者报价
将被界定为无效报价。
请投资者认真阅读报备页面中的填写注意事项。基金管理人将安排专人在
2026年5月18日（X-3日）、2026年5月19日（X-2日）的9:00-12:00和13:00-17:00及
2026年5月20日（X-1日）的9:00-12:00接听咨询电话，号码为021-20330376。
（三）网下投资者备案核查
基金管理人及财务顾问将会同见证律师对投资者资质进行核查并有可能要求
其进一步提供相关证明材料，投资者应当予以积极配合（根据投资者类型及实际
情况的不同，可能包括但不限于提供工商登记资料、投资者资产规模信息表和资
金规模证明文件、安排实际控制人访谈、如实提供相关自然人主要社会关系名单、
配合其他关联关系调查等）。如投资者不符合条件、投资者或其管理的资管产品
的出资方为本基金原始权益人的关联方、投资者拒绝配合核查、未能完整提交相
关材料或者提交的材料不足以排除其存在法律、法规、规范性文件和本公告规定
的禁止参与网下发售情形的，基金管理人及财务顾问将拒绝其参与本次网下发售、
将其报价作为无效报价处理或不予配售，并在《发售公告》中予以披露。网下投
资者违反规定参与本次网下发售的，应自行承担由此产生的全部责任。
网下投资者需自行审核比对关联方，确保原始权益人及其关联方、基金管理
人、财务顾问、战略投资者以及其他与定价存在利益冲突的主体不得参与网下询
价，但基金管理人或财务顾问管理的公募证券投资基金、全国社会保障基金、基
本养老保险基金和年金基金除外。如因投资者的原因，导致关联方参与询价或发
生关联方配售等情况，投资者应承担由此所产生的全部责任。
（四）询价
1、本次网下询价时间为2026年5月21日（X日）的9:00-15:00。在上述时间内，
符合条件的网下投资者可通过上交所“REITs询价与认购系统”填写、提交申报价
格和申报数量。
2、本次网下询价采取拟认购价格与拟认购数量同时申报的方式进行，网下投
资者及其管理的配售对象的报价应当包含每份价格和该价格对应的拟认购数量。
网下投资者为拟参与报价的全部配售对象录入报价记录后，应当一次性提交。网
下投资者可以多次提交报价记录，但以最后一次提交的全部报价记录为准。
3、本次网下询价的询价区间为：3.464元/份-4.234元/份。任何超出询价区间
的报价将被视为无效报价。网下投资者申报价格的最小变动单位为0.001元；网下
投资者可为其管理的不同配售对象分别报价，每个配售对象报价不得超过1个，且
同一网下投资者全部报价中的不同拟认购价格不得超过3个。
单个配售对象参与本次网下发售的最低申报数量为100万份，申报数量须为10
万份的整数倍，最高认购量为21,000万份，不得超过网下初始发售份额数量，且拟
认购金额原则上不得超过该配售对象询价日前三个工作日（X-3日），即2026年5
月18日的总资产或资金规模。投资者应按规定进行网下询价，并自行承担相应的
法律责任。
特别提醒网下投资者注意的是，网下投资者及其管理的配售对象应遵守行业
监管要求，加强风险控制和合规管理，合理确定拟认购价格和拟认购份额数量。
参与询价时，请特别留意拟认购价格和拟认购份额数量对应的拟认购金额是否超
过其向基金管理人及财务顾问提交的资产证明材料中的资产规模或资金规模。基
金管理人或财务顾问发现配售对象不遵守行业监管要求、超过其向基金管理人及
财务顾问提交资产证明材料中相应资产规模或资金规模认购的，则该配售对象的
认购无效。
参与询价的网下投资者应当根据不动产项目相关情况，遵循独立、客观、诚
信的原则，合理报价，不得采取串通合谋、协商报价等方式故意压低或抬高价格，
不得有其他违反公平竞争、破坏市场秩序等行为。
基金管理人及财务顾问将在《发售公告》中披露投资者详细报价情况、认购
价格及其确定过程、募集期起止日、基金份额总发售数量、网下发售份额数量、
公众投资者发售份额数量、回拨机制、销售机构、认购方式、认购费用，以及以
认购价格计算的不动产项目价值及预期收益测算等内容。其中，详细报价情况包
括每个投资者名称、配售对象信息、认购价格及对应的拟认购数量，以及所有网
下投资者报价的中位数和加权平均数。
4、网下投资者申报存在以下情形之一的，将被视为无效：
（1）网下投资者未在2026年5月20日（X-1日）中午12:00前在证券业协会完成
本基金网下投资者及配售对象的注册工作；
（2）按照《中华人民共和国证券投资基金法》《私募投资基金监督管理暂行
办法》《私募投资基金管理人登记和基金备案办法（试行）》的规定，未能在中
国基金业协会完成管理人登记和基金备案的私募基金；
（3）单个配售对象的申报数量不符合要求的，该配售对象的申报无效；
（4）网下投资者资格不符合相关法律、法规、规范性文件以及本公告规定的，
其报价为无效申报；
（5）未按本公告要求提交投资者资格核查文件的，或提交材料后经基金管理
人及财务顾问审核后未通过的；
（6）配售对象名称、证券账户或基金账户、银行收付款账户/账号等申报信息
与注册信息不一致的；
（7）经审查不符合本公告网下投资者条件的；
（8）被证券业协会列入黑名单的网下投资者；
（9）基金管理人及财务顾问发现投资者不遵守行业监管要求、超过其向基金
管理人及财务顾问提交的资产证明材料及《资产规模信息表》中相应资产规模或
者资金规模认购的，则该配售对象的认购无效；
（10）其他网下投资者无效申报的情况。
（五）网下投资者的违规行为及处理
1、网下投资者及其工作人员在参与基金网下询价和认购业务时，不得存在下
列行为：
（1）报送信息存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏的；
（2）使用他人账户、多个账户或委托他人报价；
（3）委托他人开展网下询价和认购业务，或者接受其他网下投资者的委托，
代其开展网下询价和认购业务的，经行政许可的除外；
（4）在询价结束前泄露本机构的估值定价方法、估值定价参数、相关报价信
息，打听、收集、传播其他网下投资者的上述信息，或者网下投资者之间就上述
信息进行协商报价的；
（5）与其他投资者、原始权益人、基金管理人或其财务顾问等利益相关方串
通报价；
（6）利用内幕信息、未公开信息报价；
（7）以“博入围”等目的故意压低、抬高报价，或者未审慎报价的；
（8）通过嵌套投资等方式虚增资产规模获取不正当利益的；
（9）接受原始权益人、基金管理人、财务顾问以及其他利益相关方提供的财
务资助、补偿、回扣等的；
（10）未合理确定拟认购数量，其拟认购数量及（或）获配后持股数量不符
合相关法律法规或者监管规定的；
（11）未合理确定拟认购数量，其拟认购金额超过配售对象总资产的；
（12）未履行报价评估和决策程序，及（或）无定价依据的；
（13）网上网下同时认购的；
（14）获配后未恪守限售期等相关承诺的；
（15）未严格履行报价评估和决策程序，及（或）定价依据不充分的；
（16）提供有效报价但未参与认购或未足额认购；
（17）未按时足额缴付认购资金的；
（18）未及时进行展期导致认购或者缴款失败的；
（19）向基金管理人、财务顾问提交的资产规模报告等数据文件存在不准确、
不完整或者不一致等情形的；
（20）向证券业协会提交的数据信息存在不准确、不完整或者不一致等情形
的；
（21）其他以任何形式谋取、输送不正当利益或者不独立、不客观、不诚信、
不廉洁等影响网下发行秩序的情形。
2．北京市金杜律师事务所上海分所将对网下发售、配售行为，参与定价和配
售投资者的资质条件，及其与基金管理人和财务顾问的关联关系、资金划拨等事
项进行见证，并出具法律意见书。
3．网下投资者或配售对象参与不动产基金网下询价和认购业务时违反上述第
1条规定的，证券业协会按照法规对其采取自律措施并在其网站公布。网下投资者
相关工作人员出现上述第1条情形的，视为所在机构行为。基金管理人、财务顾问
发现网下投资者存在上述第1条情形的，应将其报价或认购行为认定为无效并予以
剔除，并将有关情况报告上交所。
（六）其他要求
参与网下询价的配售对象及其关联账户不得再通过面向公众投资者发售部分
认购基金份额。配售对象关联账户是指与配售对象场内证券账户或场外基金账户
注册资料中的“账户持有人名称”、“有效身份证明文件号码”均相同的账户。
证券公司客户定向资产管理专用账户以及企业年金账户注册资料中“账户持有人
名称”、“有效身份证明文件号码”均相同的，不受上述限制。
四、确定有效报价投资者和认购价格
在询价结束后，基金管理人和财务顾问将对网下投资者的报价资格进行核查，
剔除不符合“三、（一）参与网下询价的投资者标准及条件”要求的投资者报价。
剔除不符合条件的报价后，基金管理人和财务顾问将根据所有网下投资者报
价的中位数和加权平均数，并结合公募证券投资基金、公募理财产品、社保基金、
养老金、企业年金基金、保险资金、合格境外机构投资者资金等配售对象的报价
情况，审慎合理确定认购价格。
询价时，网下投资者管理的配售对象拟认购价格不低于认购价格，且未超过
询价区间上限即为有效报价投资者。在确定认购价格后，提供有效报价的配售对
象方可且必须作为有效报价投资者参与认购。认购价格及其确定过程，以及可参
与网下认购的配售对象及其有效拟认购份额数量信息将在《发售公告》中披露。
同时，基金管理人和财务顾问将确定本次发售份额、募集资金总额，并在
《发售公告》中披露如下信息：
1、剔除不符合条件的报价后，所有网下投资者剩余报价的中位数和加权平均
数；
2、网下投资者详细报价情况，具体包括投资者名称、配售对象信息、拟认购
价格及对应的拟认购份额数量，以及认购价格所对应的网下投资者超额认购倍数。
若本次认购价格超出剔除不符合条件的报价后网下投资者报价的中位数和加
权平均数的孰低值，基金管理人、财务顾问将在基金份额认购首日（募集期首日）
前5个工作日发布投资风险特别公告，本次发售基金份额发售期将顺延。
有效报价网下投资者未参与认购，将被视为违约并应承担违约责任，基金管
理人将违约情况报证券业协会备案。
五、各类投资者认购方式、缴款安排及认购费用
（一）战略投资者
本基金的战略投资者认购采取“份额认购，份额确认”的方式。战略投资者
需根据事先与基金管理人签订的《战配配售协议》进行认购。募集期结束前，战
略投资者应当在约定的期限内，以认购价格认购其承诺认购的基金份额数量。参
与战略配售的原始权益人，可以用现金或者中国证监会认可的其他对价进行认购。
（二）网下投资者
本基金的网下投资者认购采取“份额认购，份额确认”的方式。本次发售中，
网下认购与缴款同时进行。《发售公告》中公布的全部有效报价配售对象必须参
与网下认购。
网下投资者应当通过上交所“REITs询价与认购系统”向基金管理人和财务顾
问提交认购申请，参与本基金网下配售，且应当在募集期内通过基金管理人完成
认购资金及认购费用的缴纳，由登记机构登记份额。
在参与网下发售时，网下投资者必须在上交所“REITs询价与认购系统”为其
管理的有效报价配售对象填写并提交认购价格和认购份额数量，其中认购价格为
本次发售确定的认购价格；认购份额数量为其在询价阶段提交的有效报价所对应
的有效拟认购份额数量。同时，认购份额数量对应的认购金额不得超过其向基金
管理人及财务顾问提交的资产证明材料中相应资产规模或资金规模。网下投资者
为其管理的参与认购的全部有效报价配售对象录入认购记录后，应当一次性全部
提交。网下认购期间，网下投资者可以多次提交认购记录，但以最后一次提交的
全部认购记录为准。
在网下认购阶段，配售对象应使用在证券业协会备案的资金账户，向基金管
理人足额缴纳认购资金及认购费用。网下投资者可通过《发售公告》以及上交所
“REITs询价与认购系统”查询到基金管理人的收款账户信息。若网下投资者缴纳
的认购资金及认购费用总和少于其在上交所“REITs询价与认购系统”中填写的认
购份额数量对应的应缴纳认购资金及认购费用总和，则其基金认购份额数量以其
缴纳的资金总额实际可以认购的基金份额数量为准。
（三）公众投资者
本基金的公众投资者认购采取“金额认购，份额确认”的方式。公众投资者
可以通过场内认购或场外认购两种方式认购基金份额。
场内认购是指通过本基金募集期结束前获得基金销售业务资格并经上交所和
登记机构认可的上交所会员单位认购基金份额的行为。通过场内认购的基金份额
登记在证券登记系统投资人的上海证券账户下。
场外认购是指通过基金管理人的直销柜台及基金场外销售机构（具体名单详
见《发售公告》或基金管理人网站）的销售网点认购或按基金管理人、场外销售
机构提供的其他方式认购基金份额的行为。通过场外认购的基金份额登记在登记
结算系统投资人的开放式基金账户下。
场外认购限额：投资者通过基金管理人直销柜台认购本基金，单个基金账户
单笔首次认购最低金额为1,000元，追加认购最低金额为单笔100元；通过其他场外
销售机构认购本基金，首次认购最低金额为1,000元，追加认购的最低金额为100元
（各销售机构对最低认购金额及交易级差有其他规定的，以各销售机构的业务规
定为准）。
场内认购限额：投资者通过场内销售机构认购本基金，单笔认购申请最低金
额为1,000元，且认购金额必须为1元的整数倍。对于场内认购的数量限制，上交所
和中国证券登记结算有限责任公司的相关业务规则有规定的，从其最新规则办理。
（四）认购费用
投资者通过直销机构认购本基金基金份额的，不收取认购费。通过直销机构
以外的其他销售机构认购本基金份额的，基金认购费用如下：
本基金的公众投资者认购采取“金额认购，份额确认”的方式，公众投资者
在一天之内如果有多笔认购，适用费率按单笔分别计算。本基金具体认购费率如
下：
费用类型  认购金额（M）  认购费率  
场外认购费率  M＜500万元  0.30%  
M≥500万元  按笔收取，1,000元/笔  
场内认购费率  上海证券交易所会员单位应参考场外认购费率设定投资者的场内认购费率  
认购费用不列入基金财产，主要用于本基金的市场推广、销售、登记等募集
期间发生的各项费用，不足部分在基金管理人的运营成本中列支，投资人重复认
购，须按每次认购所对应的费率档次分别计费。
对于战略投资者及网下投资者，认购费用为0。
本基金为封闭式基金，无申购赎回机制，不收取申购费/赎回费。场内交易费
以证券公司实际收取为准。
六、本次发售回拨机制
本次发售中，战略投资者将在2026年5月28日（预计）完成缴款，基金管理人
和财务顾问将根据战略投资者缴款情况确认战略配售份额是否向网下回拨。网下
发售及公众发售于2026年5月28日（预计）同时截止。认购结束后，将根据公众和
网下认购情况决定是否进一步启动回拨机制，对网下发售及公众发售的规模进行
调整。若公众发售部分认购不足，可以将公众投资者部分向网下发售部分进行回
拨。
战略配售最终发售数量与战略配售初始发售数量的差额部分（如有），可回
拨至网下发售。
网下投资者认购数量低于网下最低发售数量的，不得向公众投资者回拨。
网下投资者认购数量高于网下最低发售数量，且公众投资者有效认购倍数较
高的，网下发售部分可以向公众投资者回拨。回拨后的网下发售比例，不得低于
本次公开发售数量扣除向战略投资者配售部分后的70%。
募集期结束前，基金份额总额未达到中国证监会准予本基金募集的基金份额
总额的，应当根据基金管理人和财务顾问事先确定的方式处理，可由做市商等其
他指定的主体认购前述差额部分。
在发生回拨的情形下，基金管理人和财务顾问将及时启动回拨机制，并发布
公告披露。
七、各类投资者配售原则及方式
（一）战略投资者配售原则
本基金的战略投资者缴款后，其认购的战略配售份额原则上将全额获配。
（二）网下配售原则
基金管理人和财务顾问在2026年5月29日（预计）完成回拨后（如有），将根
据以下原则对网下投资者进行配售：
1、基金管理人和财务顾问将对提供有效报价的网下投资者是否符合基金管理
人和财务顾问确定的网下投资者标准进行核查，不符合配售投资者条件的，将被
剔除，不能参与网下配售；
2、配售数量的计算：
若网下投资者认购总量超过回拨后的网下发售总量，则基金管理人和财务顾
问将采取全程比例确认的方式对网下投资者认购进行比例配售。
确定配售比例：配售比例＝网下最终发售份额/全部有效网下认购份额
某一配售对象的获配份额＝该配售对象的有效认购份额×配售比例
在实施配售过程中，每个配售对象的获配份额向下取整后精确到1份，产生的
剩余份额分配给认购份额数量最大的配售对象；当认购份额数量相同时，产生的
剩余份额分配给认购时间（以上交所“REITs询价与认购系统”显示的申报时间及
申报编号为准）在先的配售对象。
当发生比例确认时，基金管理人及财务顾问将及时公告比例确认情况与结果。
未确认部分的认购款项将在募集期结束后退还给投资者，由此产生的损失由投资
者自行承担。
如果网下有效认购总份额等于本次网下最终发售份额，基金管理人和财务顾
问将按照配售对象的实际认购数量直接进行配售。
（三）公众配售原则
若公众投资者认购总量超过公众发售总量，则基金管理人将采取全程比例配
售的原则对公众投资者认购进行比例配售。
确定配售比例：配售比例＝最终公众发售份额×认购价格/全部有效公众认购
金额
某一公众投资者的认购费用＝该公众投资者的有效认购金额×配售比例×认
购费率/（1＋认购费率），按照比例配售后认购金额确定对应认购费率
当（该公众投资者的有效认购金额×配售比例）适用固定费用时，认购费用
＝固定费用
某一公众投资者的获配份额＝（该公众投资者的有效认购金额×配售比例－
认购费用）/认购价格
在实施配售过程中，每个公众投资者的获配份额按截位法取整后精确到1份，
产生的剩余份额按每位投资者1份，依次分配给认购金额最大的公众投资者；当被
截位舍去份额数量相同时，分配给认购时间最早的投资者。份额取整完成后，某
一公众投资者的最终获配份额＝获配份额＋取整分配份额。
份额取整完成后，获得取整分配份额的公众投资者将重新计算认购费用。
当发生部分确认时，公众投资者认购费率按照比例配售后认购金额确定对应
认购费率。认购申请确认金额/份额不受认购最低限额的限制。
由于计算过程的精度处理、取整分配份额等原因，投资者认购的实际确认比
例与上述配售比例可能会有差异，最终认购申请确认结果以本基金登记机构的计
算并确认的结果为准。
当发生比例确认时，基金管理人及财务顾问将及时公告比例确认情况与结果。
未确认部分的认购款项将在募集期结束后退还给投资者，由此产生的损失由投资
者自行承担。
如果公众有效认购总份额等于本次公众最终发售份额，基金管理人和财务顾
问将按照公众投资者的实际认购份额数量直接进行配售。
有效认购资金在募集期间产生的全部利息不折算为基金份额持有人的基金份
额，全部计入基金资产。
八、网下及公众投资者多缴款项的处理
对于网下投资者，如发生网下比例配售，基金管理人于2026年6月2日（预计）
完成网下投资者认购申请未确认部分的退款。
对于公众投资者，如发生公众比例配售或其他认购未确认的情况，基金管理
人于2026年6月2日（预计）完成公众投资者认购申请未确认部分的退款。
本次发售的见证律师北京市金杜律师事务所上海分所将对本次网下发售及配
售行为，参与定价和配售投资者的资质条件，及其与基金管理人和财务顾问的关
联关系、资金划拨等事项进行见证，并出具法律意见书。
九、中止发售情况
网下投资者提交的拟认购份额数量合计低于网下初始发售总量的，基金管理
人、财务顾问应当中止发售，并发布中止发售公告。
发生其他特殊情况，基金管理人与财务顾问可协商决定中止发售。
如发生中止发售情形，基金管理人和财务顾问将及时公告中止发售原因、恢
复发售安排等事宜。中止发售后，在中国证监会同意注册决定的有效期内，且满
足会后事项监管要求的前提下，经履行备案程序后，基金管理人和财务顾问将择
机重新启动发售。
十、基金募集失败的情形和处理安排
本基金募集期限届满，出现下列情形之一的，则本基金募集失败：
1、基金募集份额总额未达到准予注册规模的80%；
2、基金募集资金规模少于2亿元，或基金认购人数少于1,000人；
3、原始权益人或其同一控制下的关联方未按规定参与战略配售；
4、扣除战略配售部分后，网下发售比例低于本次公开发售数量的70%；
5、导致基金募集失败的其他情形。
如果本基金募集失败，基金管理人应当承担下列责任：
1、以其固有财产承担因募集行为而产生的债务和费用；
2、在基金募集期限届满后30日内返还投资者已缴纳的款项，并加计银行同期
活期存款利息；
3、如基金募集失败，基金管理人、基金托管人及销售机构不得请求报酬。就
基金募集产生的评估费、财务顾问费、会计师费、律师费等各项费用不得从投资
者认购款项中支付。基金管理人、基金托管人和销售机构为基金募集支付之一切
费用应由各方各自承担。
十一、基金管理人、财务顾问联系方式
（一）基金管理人：汇添富基金管理股份有限公司
法定代表人：鲁伟铭
联系地址：上海市黄浦区外马路728号
联系人：不动产投资部
电话：021-28932888
（二）财务顾问：国泰海通证券股份有限公司
法定代表人：朱健
联系地址：上海市静安区南京西路768号国泰海通大厦
联系人：鲁尹翔、李德涵
电话：021-38676666
              

                

               汇添富上海地产封闭式商业不动产证券投资基金基金份额询价公告.pdf