广发新城吾悦封闭式商业不动产证券投资基金基金产
品资料概要
编制日期：2026年9月8日
送出日期：2026年9月18日
本概要提供本基金的重要信息，是招募说明书的一部分。
作出投资决定前，请阅读完整的招募说明书等销售文件。
一、产品概况
基金简称广发新城吾悦商业REIT基金代码508610
基金管理人广发基金管理有限公司基金托管人招商银行股份有限公司
上市交易所及上上海证券交易所（暂未上
基金合同生效日-
市日期市）
基金类型其他类型交易币种人民币
运作方式封闭式开放频率封闭期为32年
开始担任本基金
-
基金经理的日期
周雅
证券从业日期2026-04-02
开始担任本基金
-
基金经理的日期
基金经理叶平伯
证券从业日期2017-01-17
开始担任本基金
-
基金经理的日期
黄颖
证券从业日期2017-10-26
运营管理统筹机构：新城控股集团股份有限公司
运营管理实施机构：常州天宁吾悦商业管理有限公司、启东市新城吾
悦商业管理有限公司
募集份额：5亿份
发行价格：将根据询价结果确认并在发售公告中披露
其他
募集金额：实际募集金额将根据最终发行定价及募集情况确定并在基
金合同生效公告中披露
原始权益人：吾悦顺瑞（上海）商业经营管理有限公司
战略配售比例：70%
原始权益人及其关联方配售比例：34%
场内简称新城吾悦
扩位简称广发新城吾悦商业REIT
注：本基金标的不动产项目（资产）情况：常州天宁吾悦广场、南通启东吾悦广场。
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二、基金投资与净值表现
(一)投资目标与投资策略
本基金主要投资于不动产资产支持证券的全部份额，通过不动产资产
支持证券、SPV公司、项目公司等载体穿透取得不动产项目的完全所有
投资目标
权或经营权利。本基金通过主动的投资管理和运营管理，力争为基金
份额持有人提供稳定的收益分配。
本基金投资范围包括不动产资产支持证券、AAA级信用债（包括符合要
求的企业债、公司债、中期票据、短期融资券、超短期融资券、非政
策性金融债、公开发行的次级债、政府支持机构债、可分离交易可转
债的纯债部分等）、利率债、货币市场工具（包括同业存单、债券回
购、银行存款（含协议存款、定期存款及其他银行存款）等）以及法
律法规或中国证监会允许不动产基金投资的其他金融工具（但须符合
中国证监会相关规定）。
本基金不投资于股票等权益类资产（含存托凭证），也不投资于可转
换债券（可分离交易可转债的纯债部分除外）、可交换债券。
如法律法规或监管机构以后允许基金投资的其他品种，基金管理人在
履行适当程序后，可以将其纳入投资范围。
投资范围
除本基金合同另有约定外，本基金的投资组合比例为：本基金投资于
不动产资产支持证券的比例不低于基金资产的80%，但因不动产项目的
出售、按照扩募方案实施扩募收购时收到扩募资金但尚未完成不动产
项目购入、资产支持证券或不动产资产公允价值减少、资产支持证券
收益分配及中国证监会认可的其他因素致使基金投资比例不符合上述
规定投资比例的，不属于对上述投资比例限制的违反；因除上述原因
以外的其他原因导致不满足上述比例限制的，基金管理人应在60个工
作日内调整，因所投资债券的信用评级下调导致不符合投资范围的，
基金管理人应在3个月之内调整。
如法律法规或中国证监会变更上述投资品种的比例限制，本基金以变
更后的比例为准，无需另行召开基金份额持有人大会。
具体包括：1、不动产项目投资策略；2、扩募收购策略；3、资产处置
主要投资策略策略；4、融资策略；5、不动产基金运营管理策略；6、固定收益投资
策略。
业绩比较基准本基金暂不设立业绩比较基准。
本基金与主要投资于股票或债券等的公募基金具有不同的风险收益特
风险收益特征
征，本基金在存续期内主要投资于不动产资产支持证券的全部份额，
以获取不动产项目运营收益并承担不动产项目价格波动，因此与股票
型基金和债券型基金有不同的风险收益特征，本基金预期风险和预期
收益高于债券型基金和货币型基金，低于股票型基金。
注：详见《广发新城吾悦封闭式商业不动产证券投资基金招募说明书》及其更新文件中“基
金的投资”。
(二)投资组合资产配置图表/区域配置图表
投资组合资产配置图表
无
(三)自基金合同生效以来基金每年的净值增长率及与同期业绩比较基准的比
较图
无
三、投资本基金涉及的费用
（一）基金销售相关费用
以下费用在认购/申购/赎回基金过程中收取：
份额（S）或金额（M）
费用类型收费方式/费率备注
/持有期限（N）
M
认购费
M≥500万元1000元/笔场外
注：1、对于战略投资者及网下投资者，无认购费用。
2、对于公众投资者，通过直销机构认购本基金的，不收取认购费用。场外份额认购费率如
表所示；对于场内份额，由上海证券交易所会员单位参照场外认购费率执行。
3、本基金为封闭式基金，无申购赎回机制，不收取申购、赎回费用。
（二）基金运作相关费用
以下费用将从基金资产中扣除：
费用类别收费方式/年费率或金额收费方
本基金的基金管理费包括固定管理费、基础管理
费和浮动管理费三个部分。
1、固定管理费
固定管理费用的80%由基金管理人收取，20%由资
产支持证券管理人收取。固定管理费按最近一期
年度报告披露的合并报表的基金净资产为基数
（首次年度报告披露之前，以基金募集资金规模
为基数），依据相应费率按日计提，计算方法如下：
当0≤E≤50亿元时：H＝E×0.25%÷当年天数
基金管理人、计划管理人、
管理费当E＞50亿元时：H＝[（E-50亿元）×0.20%+50
运营管理机构
亿元×0.25%]÷当年天数
H为每日以基金资产净值为基数应计提的固定管
理费
E为最近一期年度报告披露的合并报表的基金净
资产（首次年度报告披露之前，以基金募集资金
规模为基数）。若因基金扩募等原因导致基金规模
变化时，需按照实际规模变化期间进行调整。
2、基础管理费
（1）基础管理费1
启东项目的基础管理费1=项目公司当期经审计的
营业收入×14%
天宁项目的基础管理费1=项目公司当期经审计的
营业收入×14%。
（2）基础管理费2
启东项目、天宁项目的基础管理费2=项目公司当
期实现的净运营收入×10%。
3、浮动管理费
运营管理机构收取的浮动管理费用=（项目公司实
际净运营收入-项目公司目标净运营收入）×20%。
其中，当期不动产项目实际净运营收入的计算基
础以项目公司对应期间的审计报告为准。不动产
项目目标净运营收入以基金管理人批准的项目公
司当年预算数据为准。
当且仅当预算实现率大于105%时，运营管理机构
方可收取浮动管理费。当且仅当预算实现率小于
95%时，浮动管理费的负值将作为基础管理费的抵
减项。
本基金的托管费按最近一期经审计的年度报告披
露的基金合并报表的基金净资产的0.01%的年费
率按季度计提。
托管费的计算方法如下：
H＝E×0.01%÷当年天数×基金在当前季度的存
托管费续天数基金托管人
H为每季度应计提的基金托管费
E为本基金最近一期经审计的年度报告披露的基
金合并报表的基金净资产，首次年度报告披露之
前为募集规模（若涉及基金扩募等原因导致基金
规模变化时，需按照实际规模变化期间进行调整）
审计费用-会计师事务所
信息披露费-规定披露报刊
《基金合同》生效后与基金相关的会计师费、律
师费、资产评估费、基金上市初费及年费、登记
结算费用、基金份额持有人大会费用、基金的证
券交易费用、基金的银行汇划费用、基金相关账
其他费用相关服务机构
户的开户及维护费用等费用，以及按照国家有关
规定和《基金合同》约定，可以在基金财产中列
支的其他费用。费用类别详见本基金《基金合同》
及《招募说明书》或其更新。
注：本基金交易证券等产生的费用和税负，按实际发生额从基金资产扣除。
四、风险揭示与重要提示
（一）风险揭示
本基金不提供任何保证。投资者可能损失投资本金。
投资有风险，投资者购买基金时应认真阅读本基金的《招募说明书》等销售文件。
本基金是公开募集不动产投资信托基金，通过商业不动产资产支持证券、SPV公司、项
目公司等载体穿透取得不动产项目的完全所有权或经营权利。本基金以获取不动产项目租金、
收费等稳定现金流为主要目的，通过获取不动产项目运营收益并提升不动产项目的价值，争
取为投资者提供稳定的收益分配和可持续、长期增值回报。不动产基金与投资股票或债券的
公开募集证券投资基金具有不同的风险收益特征。
不动产基金可能面临以下风险，包括但不限于：
1、不动产基金特有的风险：
（1）商业地产行业风险：包括宏观经济环境变化、市场环境变化及客群迭代可能导致
的行业风险、城市规划及商业不动产项目周边便利设施等发生变化的风险、相关政策法规发
生变化的风险、行业竞争加剧的风险
（2）不动产基金的投资管理风险：包括投资不动产基金可能面临的风险、不动产项目
的相关风险、运营管理机构的尽责履约风险、因同业竞争导致的利益冲突风险、特定声誉风
险
（3）与专项计划相关的风险：包括流动性风险、专项计划等特殊目的载体提前终止的
风险、专项计划运作风险和账户管理风险、资产支持证券管理人丧失资产管理业务资格的风
险、计划管理人、托管银行等机构尽职履约风险
（4）其他与不动产基金相关的特别风险：包括中止发售的风险、发售过程中发生回拨
的风险、募集失败风险、基金合同提前终止的风险、意外事件及不可抗力风险
2、本基金的一般风险
（1）上市基金风险；（2）操作或技术风险；（3）合规性风险；（4）证券市场风险；（5）
本基金法律文件风险收益特征表述与销售机构基金风险评价可能不一致的风险。
3、其他风险
（二）重要提示
中国证监会对本基金募集的注册，并不表明其对本基金的价值和收益作出实质性判断或
保证，也不表明投资于本基金没有风险。
基金管理人依照恪尽职守、诚实信用、谨慎勤勉的原则管理和运用基金财产，但不保证
基金一定盈利，也不保证最低收益。
基金投资者自依基金合同取得基金份额，即成为基金份额持有人和基金合同的当事人。
基金产品资料概要信息发生重大变更的，基金管理人将在三个工作日内更新，其他信息
发生变更的，基金管理人每年更新一次。因此，本文件内容相比基金的实际情况可能存在一
定的滞后，如需及时、准确获取基金的相关信息，敬请同时关注基金管理人发布的相关临时
公告及定期报告等。
如投资者对基金合同有争议的，争议解决处理方式详见基金合同“争议的处理和适用的
法律”部分或相关章节。
五、其他资料查询方式
以下资料详见广发基金官方网站［www.gffunds.com.cn］［客服电话：95105828或
020-83936999］
（1）《广发新城吾悦封闭式商业不动产证券投资基金基金合同》
（2）《广发新城吾悦封闭式商业不动产证券投资基金托管协议》
（3）《广发新城吾悦封闭式商业不动产证券投资基金招募说明书》
（4）定期报告，包括基金季度报告、中期报告和年度报告
（5）基金份额净值
（6）基金销售机构及联系方式
（7）其他重要资料
              

                

               广发新城吾悦封闭式商业不动产证券投资基金基金产品资料概要.pdf