陶尽门前土，屋上无片瓦

 我，千千万万来魔都打拼的年轻人之一。但因是年幼时便来到上海(典型的“新上海人”)，或许是成长有些许不同，置身于上海的发展，也比旁人多些体会。

最近读到一首诗，更加感慨：

陶尽门前土，屋上无片瓦。

十指不沾泥，鳞鳞居大厦。

梅尧臣以陶者“陶尽门前土”与“屋上无片瓦”相对比，付出如彼，所得如此，人间之不公尽在其中。

心中若有所思，便想道道心中所想。当然自比“陶者”似乎有些过分无病呻吟，但身处在这茫茫“沪漂”中，望着鳞鳞之大厦，心中多少还是有些茕茕孑立的感觉。

上世纪中叶，祖辈积极响应党的号召，风风火火乘上了南下的列车，来到了我的出生地，某中部老区支援建设。伴随着祖辈的退休，我便跟着一起“回”了上海，而父母由于工作的关系至今依然在老区耕耘着。

90年末：蓝印户口，生存立足的小本本

是的，蓝印户口。可能是很多同龄人比较陌生的一个词汇，但却改变了我的生活。

蓝印户口，是一种介于正式户口与暂住户口之间的户籍，因公安机关加盖的蓝色印章，而被称之为蓝印户口。2000年之后，蓝印户口在各地逐步被叫停，渐渐退出历史舞台。

换来这上海蓝印户口的，便是当年的一套商品房。在那个“宁要浦西一张床，不要浦东一间房”的年代，没有多余财力的我们家，当时拼拼凑凑花十万块(因为外地户口无法在上海贷款)，买下了现在算是中环内的一套小房子。虽然印象已经不深，但依稀记得当时这片新建小区是被片片农田围绕的，交通极其不便，要倒换4、5趟公交车。当然，这样的房子，不能称为家，它只是一个投资品，只不过投资的不是未来的升值，而是我的未来。

当时的我们，并不知道我们正处于浩浩荡荡的房地产大周期的起点：

1998年7月国务院宣布全国城镇从1998年下半年开始停止住房实物分配，全面实行住房分配货币化，同时建立和完善以经济适用住房为主的多层次住房供应体系，发展住房金融，培养和规范住房交易市场。

1998-2003年房地产市场快速恢复，随后2004年调控供给、2005年调控需求、2006年调控结构，但房地产市场在长周期力量支撑下销量、价格、投资等持续保持高增长。

直到2008年国际金融危机爆发，房地产市场受到短暂冲击，但2009年降低首付比、利率等政策刺激房地产市场快速恢复并趋热。

2010年宏观调控开始重新收紧，2010-2011年房地产市场略有降温，2012-2013年再度恢复。 

经历了这么大一个周期，是的，这套房子现在值快300万。但，在我转成红本本后没几年，我们就脱手了，因为我们认为它的“投资价值”已经不再。

花开两朵，各表一枝。且不谈拿着红本本的我是如何读书成长，只谈我在上海第一个真正的家。

世博年代：第一个家，城市发展的滚滚车轮

是的，世博会。亿万中国人都为之喜悦和骄傲的2010年上海世博会，现在大家对它并不陌生。但对当年的我们，对世博会最多只是一个概念，并不知道会改变些什么。

住宅具备着消费品属性，并且集生存、享受和发展资料三种效用于一身，当住宅商品向享受性消费延伸时，住宅消费就兼有高弹性消费的特征。2010年，人们对住宅的需求已从首次置业的刚需悄悄向二次置业的改善需求转移。在上海的第一个家，三室两厅，当年200余万到手。入住没多久，世博会的建设便如火如荼的展开了，黄浦江边的棚户区、事业单位、公交车终点站、江南造船厂都摇身一变成了世博会浦西馆。这过程中，小区也在悄然发生变化，除了“如火如荼”过程中的喧嚣，小区的车位紧缺了，只租不卖了。本是人车分流的小区，硬生生停满了大小车辆，本来的优质小区也就只剩下嘈杂之下的交通便利。

如今世博会过去6年，前段时间偶然路过，同样的户型、同样的楼层，挂牌已逾千万，我也只好摇摇头离去。屋檐下早已是别家笑颜。

大周期的末端：车位，大房产下的小房产

是的，正是当年那个只租不卖的车位。时间移动到2013年，居民生活水平提高，消费不断升级，改善性住房需求显现，逐步从过去的注重地段更偏向于住宅品质。“宁要浦西一张床，不要浦东一间房”的年代早就一去不复返。

这年我也搬了新家。既然当年就对车位这么在乎，那自然是选择了一个车位比高、楼间距大、绿化率高的小区。

大家注意时间点，2013年，已经是房地产大周期顶点已过的时点，是周期的末端。当然，每个楼盘都有自己的卖点，如同当年的世博会一样，这次成了上海”十三五”规划的重点布局区域。令人吃惊的是，沪深300自2013年中到现在经历了史上第二大牛市，期间上涨了39%。而这楼盘却似乎无关市场涨跌，愣是在房地产大周期的末端短期上涨70%，不可不谓令人乍舌。更有趣的是，最近小区的车位可以买了，遂果断占了一个坑，谁想到刚签好的合同，就被告知两周之后购买的将上浮20%。第一反应，懵。

近20年的“漂”，咱终于也算是有房有车位的“新上海人”了。但不免疑问，父母在老区购入了一套投资性商品房，房价愣是横了两年。为什么?

后记：小周期撑起的繁荣，“家”否?

春节之后房价的快速上涨，虽然一定程度上被媒体放大，但背后的逻辑或是房地产的一个短周期：人口周期因素是决定房地产走势的重要中长期因素，而同时住房市场又是受政策变化影响较大的市场。

由于住房金融政策变动，带来的住房市场的短期波动是最明显的。房地产短周期是包含在长周期趋势背景下的，引发波动的短期变量包括利率、抵押贷首付比、税收、土地政策等。与长周期不同，短周期不改变房地产运行的长期趋势。

房地产是为GDP中高增速能起到决定性作用的行业之一，光是伴随着新开工的复苏，其能带动的钢铁、水泥、建材甚至重卡等产业都能受益。但在极少数人加杠杆买股票的环境下，人人都加杠杆买房子，甚至包括近期被叫停的“首付贷”等方式，都将最终把风险传导到银行端。

房地产投资/销售两端正处于商业银行收益率曲线的两端。一方面，房地产投资的开发贷款处于收益率曲线的高收益/高风险一端；另一方面，房地产销售的按揭贷款处于收益率曲线的低收益/低风险的一端，房地产行业的信用获得介于两头中间。房地产的活跃很大程度上是得益于信用条件的宽松，而房贷对于银行来说可谓是“低收益、低风险”的资产，银行对于房贷投放的意愿也存在不确定性。 总的来说，一轮完整的房地产短周期为：

对加杠杆的宽容：政策下调利率和抵押贷首付比，居民支付能力提高带动房地产销量回升，商品房去库下的供不应求，开发商资金回笼后购置土地并加快开工，最终房价上涨。

对控风险的趋严：当房价出现泡沫化，政策上调利率和抵押贷首付比，居民支付能力下降使得房地产销量回落，商品房库存增加下的供过于求，开发商资金放缓购地和开工进度，最终房价回落。

在这个过程中，市场情绪、抵押物信贷都可能会放大房地产短周期波动。

十五年来上海外来常住人口首次负增长，目前的小周期逻辑与当时的房地产大周期逻辑不同，加杠杆买房成常态后银行风险提升，房产作为固定资产的投资收益远高于上市企业股票。这些都是可以看到的事实。

至此，脑海中浮现一段旋律：

上海那么大

有没有我的家

爸爸一个家

妈妈一个家

剩下我自己

好像是多余的

“沪漂”的兄弟姐妹们，问问自己，要的真的是那水泥墙围起来的一个盒子，还是“我的家”?所谓“家”，更重要的是它的消费品属性，首套自住或者改善性住房，只要在需要的时点买入，为了能更像一个“温暖的窝”，别举太高的杠杆，量力而为。家不在大，温暖就好。倘若现在想把房产作为投资品配置，抛开一二线城市很多限购的规定，其实我们已经错过了房地产最好的“黄金时代”。