中国房地产企业1-5月销售和新增货值解析

今年以来,房地产调控持续收紧,调控范围不断扩大,“限价”、“限售”、“摇号选房”等政策在热点城市逐渐落地.....

今年以来,房地产调控持续收紧,调控范围不断扩大,“限价”、“限售”、“摇号选房”等政策在热点城市逐渐落地。目前来看,虽然一线城市楼市虚火暂时得以抑制,但热点二线和三四线城市在调控政策下依旧高烧,不同城市乃至同一城市不同区域的市场分化较为严重。在调控政策不断升级、城市市场调控成为常态的背景下,今年规模房企的集中度预计还会进一步提升。未来标杆房企也将依托自身的优势,通过高周转和全国化的布局战略实现逆势扩张。

此外,在新增货值方面,前五个月,房企销售竞争激烈,在土地资源的抢夺上也进入白热化。一二线城市因供应原因面临“无地可拍”局面,房企对于三四线城市土地投资热度快速上升,导致部分地块高溢价成交。总体而言,政策宽松、市场较热的长三角、珠三角的三四线城市及部分中西部的核心二线城市成为百强房企扩大土储的主要战场。

一、销售:TOP100业绩同比增长33.5%,单月销售过百亿房企达24家

根据克尔瑞的统计,2018年1-5月,TOP100房企整体销售规模达3.47万亿元,同比增长33.5%,继续保持快速增长。TOP100房企5月单月销售环比增长17.7%,为今年以来最高月份。同时,本月单月业绩超百亿的房企数量达到24家,绿城、滨江、龙光等房企表现较为突出。这主要是因为本月部分二、三线城市严控预售证和备案的政策明显放松,大量新开盘项目批量入市。其中绿城主要在杭州、宁波、西安等城市开盘加推,单月销售规模达170亿元。而滨江在其布局的杭州、嘉兴、金华等城市,本月也实现了超过100亿元的单月销售额。

三家龙头房企中,碧桂园,恒大得益于三四线城市布局,今年1-5月累计业绩同比增速分别达37%和39.5%。其中碧桂园累计销售金额达到3345.2亿元,首次突破700亿。而万科近几个月的单月销售规模都在430亿元左右,货量供应相对不足对万科今年来的业绩增幅影响较大。

2018年1-5月三大房企龙头累计业绩情况(单位:亿元)

资料来源:CRIC,好买基金研究中心整理

二、销售:房企头部效应显著,TOP50门槛增幅近6成

根据克尔瑞的统计,2018年1-5月,百强房企各梯队销售金额入榜门槛较去年同期均有所提升。其中,TOP50房企门槛提升幅度最大,较2017年同期增长58.3%。TOP3和TOP30房企门槛分别同比增长31.4%和38.8%,达到了2392.2亿元和305.5亿元,规模竞争加剧。而TOP100房企销售金额入榜门槛增幅最小,仅同比增长19.5%至62亿元,百强房企未来的分化格局预计将会持续。

2018年1-5月各梯队房企销售入榜门槛(单位:亿元)

资料来源:CRIC,好买基金研究中心整理

自2016年“9.30”以来,超过55个城市发布了各种相关房地产调控政策160余次,房地产调控已成基本常态。随着调控政策不断升级后,市场将进入新一轮调整期,标杆房企依托自身品牌、产品、资源整合等优势,通过高周转项目和全国化布局的深化将实现逆势扩张,达到规模新高度。未来房企规模集中度将继续提升,TOP30房企集中度预计可达50%左右。

三、新增货值:规模房企继续扩充土地储备

近两年来,房地产行业利润空间收窄,行业逐步回归资源主导模式,扩充土地储备成为房企迅速做大规模的首选。销售百强房企中,从各梯队房企拿地集中度来看,分化持续。

销售金额TOP1-20的规模房企,今年以来新增货值集中度持续攀升,其中TOP10房企1-5月新增货值在百强房企中占比超5成,行业资源愈发集中。而TOP11-20强房企占比也明显上升,集中度达7%。总体而言,强者恒强局面持续发酵,资源加速向规模房企集中。

一方面是因融资收紧,规模房企融资成本低、流动资金足、融资渠道广等优势明显;另一方面,企业在销售额不断创新高,及高周转模式的带动下,补充库存意愿十分强烈。

2018年1-5月销售金额TOP100各梯队房企销售、新增货值百强集中度

备注:销售金额百强内集中度=各梯队房企销售金额/TOP100销售金额之和

新增货值百强内集中度=销售百强各梯队房企新增货值/对应销售百强房企新增货值之和

资料来源:CRIC,好买基金研究中心整理

四、新增货值:长三角、珠三角的三四线土地更受青睐

从TOP50房企1-5月份拿地选择来看,三四线城市显然更受关注,新增土地建面占比达61%。一方面是由于一二线城市供地少、土地出让条件苛刻的影响;另一方面,环城市圈周边三四线市场火热,房企不仅可以抓住棚改释放的红利,也与高周转策略相吻合。

二线城市聚焦点则在中西部,重庆、郑州成为房企最关注的的两个城市。这与当地市场需求充足、政策宽松紧密相关,重庆、武汉的去化周期均处在同能级城市中较低水平。

就城市群而言,房企更热衷于长三角和珠三角城市圈内的三四线城市。例如环广州的佛山和环上海的南通,分别是TOP50房企在三四线拿地较多的城市。此外,建面排名靠前的三四线中不乏政策相对严厉、去化周期较高的城市,由此可以看出,房企对城市群长远发展的潜力信心十足。

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