2021年11月18日公募基金日报:第二批公募reits获批

11月12日,第二批公募REITs正式获批,分别为华夏越秀高速公路REIT和建信中关村产业园REIT。上交所和深交所各一只,同时上交所项目为国泰君安资管上报的“国泰君安临港东久智能制造产业园封闭式基础设施证券投资基金”显示为已反馈,同国金证券第一批遂渝高速一样,而华夏中国交建高速公路封闭式基础设施证券投资基金反应为已受理。

一、市场资讯

1  第二批公募reits获批

截止11月17日收盘,首批公募reits运行已经超过4个月,上涨幅度从3.48%~33.38%不等,其中涨幅最大的为红土盐田港REIT,涨幅最低的为平安广州广河REIT。

【首批公募reits运行良好的原因】

1  首批9只产品本身底层资产优质,市场对公募REITs的了解正逐步加深。

9月底因各地缺电时间影响,首钢绿能REIT与首创水务REIT价格在短期内上涨幅度较大。

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2  今年A股市场风格轮动快速,除部分重仓新能源的投资者收益较好外,其他投资者收益普遍一般,公募REITs作为一类业绩相对确定,同时兼具股性债性的投资品种,成为投资者大类资产配置中一类较好的工具。

3  目前已经上市的公募REITs产品数量仍比较少,9只公募REITs合计流通市值不足360亿元,仅相当于一家体量很小的上市公司市值,可供交易的流通份额也不多,全市场整体处于供给小于需求的状态,目前成交金额排名靠前的公募REITs产品每天日均成交额在1亿元左右,这也意味着只需要很小量的资金就能撬动一个不错的涨幅。

【第二批公募reits情况】

10月中旬,在首批公募REITs上市4个月之后,沪深交易所都接受了第二批新的公募REITs项目的审核,其中深交所项目为华夏基金上报的“华夏越秀高速公路封闭式基础设施证券投资基金”,底层资产为收费公路,上交所项目为国泰君安资管上报的“国泰君安临港东久智能制造产业园封闭式基础设施证券投资基金”和建信基金上报的“建信中关村产业园封闭式基础设施证券投资基金”,底层资产均为产业园区。上周,上交所受理了华夏中国交建高速公路封闭式基础设施证券投资基金,底层资产为高速公路,底层资产为武汉至深圳高速公路嘉鱼至通城段。

11月12日,第二批公募REITs正式获批,分别为华夏越秀高速公路REIT详细购买建信中关村产业园REIT详细购买。上交所和深交所各一只,同时上交所项目为国泰君安资管上报的“国泰君安临港东久智能制造产业园封闭式基础设施证券投资基金”显示为已反馈,同国金证券第一批遂渝高速一样,而华夏中国交建高速公路封闭式基础设施证券投资基金反应为已受理。

【两单reits概况】

华夏越秀高速公路REITs标的资产: 汉孝高速

资料显示,华夏越秀高速公路REITs的标的资产是汉孝高速,位于湖北武汉。该项目是福银高速(G70)的重要组成部分,同时连通京港澳高速(G4)和沪蓉高速(G42),是武汉西北方向放射性通道,毗邻武汉天河国际机场。

高速公路资产属于特许经营权类资产,与园区等产权类REITS比,特许经营权类资产的IRR显著较高,且受市场环境、宏观经济和产业政策的影响相对较低,被视为公募REITs底层资产的优质选择。

建信中关村产业园REITs的标的资产:中关村软件园3栋物业

建信中关村产业园REITs的标的资产包含3栋物业,均位于北京市海淀区中关村软件园,地理位置优越、区域发展成熟、配套设施齐全、交通出行便利。

中关村软件园聚集了700多家全球知名IT企业总部和全球研发中心,截至2020年末,园区每平方公里产值近1300亿元,园区2.6平方公里上的单位密度产出居于全国领先地位。得益于良好的产业聚集效应及政策大力扶持,该区域平均空置率低,租金水平具有竞争力,截至2021年6月末,标的资产出租率超过90%,承租企业集中于软件与服务业、金融科技等,租金收入表现良好。

【银保监会发文明确险资投资要求】

11月17日,银保监会官网发布《关于保险资金投资公开募集基础设施证券投资基金有关事项的通知》(下称《通知》)(120号文),从保险机构资质、投资标的条件、风险管理流程等都方面明确保险资金投资公募REITS的相关监管要求。

《通知》是银保监会在前期明确保险资金试点投资基础设施基金监管要求的基础上制定的。此次制定出台《通知》,从制度层面明确投资规范和监管规则,被看作是进一步建立健全保险资金投资基础设施基金的长效机制,防范相关业务风险。

《通知》主要从明确机构资质要求、设定投资标的条件、完善风险管理流程、加强投资主动管理和强化监督管理等方面对保险资金投资公募REITs提出具体要求。

其中,在机构资质条件方面,明确保险集团(控股)公司和保险公司自行投资基础设施基金的,最近一年资产负债管理能力评估结果不得低于80分,上季度末综合偿付能力充足率不得低于150%;委托保险资产管理公司及其他专业管理机构投资基础设施基金的,最近一年资产负债管理能力评估结果不得低于60分,上季度末综合偿付能力充足率不得低于120%。

监管评级不低于C类,具备债权投资计划产品管理能力。

同时又要求保险公司按照上市权益类资产投资管理要求,建立健全内部控制制度和风险管理制度,防范内幕交易、利用未公开信息交易、利益冲突和利益输送。

10月,中国银行保险监督管理委员会资金运用部副主任罗艳君表示,投资基础设施REITs是保险资金服务国家战略的需要,也是保险资金长期资产配置的需要。罗艳君认为,首先,公募REITs具有以基础设施项目为底层资产、运营周期长、强制收益分配、发行公开透明等特点,国内基础设施REITs基金的上市进一步拓宽了保险资金参与基础设施建设的方式,有利于发挥长期资金优势,助力基础设施领域补短板、提高直接融资比例、服务国家战略。其次,与银行等资金比,保险资金具有期限长、资产配置多元、管理集约化特点,而基础设施REITs以基础设施项目作为底层资产,项目运营周期长,可达20-30年甚至永续,并且强制派息分红,能够提供长期稳定的现金流,与保险资金长久期属性非常匹配。特别是当前低利率的市场环境和“资产荒”加剧的背景下,基础设施REITs的长期配置价值凸显。

另外,罗艳君强调,下一步,银保监会将尽快发布规范性文件,同时加强政策引导,支持保险资金通过基础设施REITs和债权、股权等方式加大对交通、水利、能源、生态环保等基础设施领域的投资力度,服务经济高质量的发展

【城投公司与公募reits】

城投公司与公募REITs天然契合,目前公募REITs是基础设施公募REITs,而城投公司和基础设施的重要建设主体,其业务主要集中在基础设施领域:如公路、铁路、机场、港口等交通设施投资;城市供水、供电、供气、供热、污水与垃圾处理、园林绿化、环境卫生等公用事业设施投资等领域,在基础设施领域积累了大量的资产,这与基础设施公募REITs的底层资产天然契合,绝对利好。

另一方面,随着国发“5号文”、财综“19号文”、“15号文”等监管新规陆续推出,地方政府化解隐性债务压力下,城投公司面临的监管环境持续收紧,剥离其政府融资职能,亟需市场化转型发展。公募REITs作为权益型投融资工具,脱离发行主体信用评级,只依赖底层资产本身的质量,两者相结合,城投公司能真正做到“投、融、管、退”。

公募REITs给城投公司带来的影响可以归纳为以下三点:盘活存量资产,促进城市基础设施建设的良性循环和持续发展;去杠杆、化解企业和地方政府债务;助力城投公司转型,实行市场化发展,城投公司从投融资功能为主转型为真正意义上的地方基础设施专业化运营主体。

地方政府注资或者相关委办局与城投公司签订特许经营协议,城投公司获取资产项目的所有权或者特许经营权,形成项目库;城投通过银行贷款、发行债券、信托等非标融资进行项目建设(至少是2018年以前项目,保证3年运营期),项目建成后运营产生稳定现金流,优质资产项目打包重组并申报REITs上市,REITs的回收资金继续投入新的基础设施项目,形成完整的闭环和资产链条,实现投资的良性循环发展,如此循环,打造城投公司为运营平台和资产上市平台。

筛选满足参与公募REITs的城投主体:根据城投公司业务可以划分8类城投主体;参照试点范围行业和发行要求,筛选出较大可能满足参与公募REITs的5类城投主体:交通投资城投、公用事业城投、园区开发城投、保障性住房城投、文化旅游城投。


1. 交通投资、公用事业城投

底层资产多为公路、铁路、机场、港口,具有明显的地区效应和头部效应,要求大城市和特殊地理位置;收入来源是各类道路收费,政府统一定价,价格相对来说稳定,现金流持续稳定可靠,以使用者付费为主;发行主体一般拥有特许经营权或所有权。目前来看收费公路、特殊港口这2类资产规模大,现金流更稳定,更易发行公募REITs,可以着重考虑大城市和港口城投主体。风险点主要是受外部宏观经济和制造业景气度影响,另外运营维护费用较高。

PPP(含特许经营)项目大量存在于交通投资、公用事业领域,城投公司通过公募REITs产品可以有效解决PPP项目融资难,退出问题,但目前PPP收入来源以使用者付费为主项目较少,手续可能存在不齐全,此类问题不满足REITs发行条件,阻碍了城投公司参与公募REITs。


2. 保障性租赁住房、园区开发城投

对于园区开发城投,目前发行公募REITs相对容易,其收益稳定、资产增值方面都会优于保障性住房资产REITs,核心是考察估值和定价,主要防范运营管理风险和租约集中到期风险,重点关注北京、上海、杭州、苏州、深圳、广州、武汉等大城市拥有优质资产的城投主体。

保障性租赁住房城投参与公募REITs仍有很长的道路要走,核心难点是盈利能力不足,收益率水平难以达到监管要求和吸引投资者,重点关注北京、上海、深圳、广州等大城市城投主体。 “未来现金流分派率不低于4%”,这个硬性条件极大提高了保障性住房资产发行公募REITs的门槛,为什么这么说?先来看看保障性住房本身的资产收益率。以市场化运营的长租公寓品牌为例,标杆品牌如万科泊寓、龙湖冠寓、旭辉领寓等,年稳定收益率基本维持在4-5%的水平,还有不少长租公寓长期处于亏损状态或者在盈亏平衡点之间徘徊,租赁市场经过2020年以蛋壳公寓为首的集中爆雷下,整体市场环境并不友好。由于长租公寓的租金定价一般不低于周边市场价格,且运行主体是房地产开发商,运营能力优于城投公司另一方面,根据国办发〔2021〕22号文要求,保障性租赁住房以建筑面积不超过70平方米的小户型为主,租金低于同地段同品质市场租赁住房租金。不低于市场定价的长租公寓品牌收益率尚且只有4-5%,因而,对于城投公司来说,保障性租赁住房的资产收益率达到4%以上非常困难,这将极大考验城投公司资产的优质性(超核心、租赁需求旺盛地段)和运营能力。但是发展保障性租赁住房重要性毋庸置疑,政府也有通过公募REITs引入投资者共同运营-再开发建设租赁住房的需要。如何破解困境,我们认为主要是从降低土地获取成本、税收优惠、专项补贴、给予城投公司或者投资者相应优惠政策方面着手,提高发行人和投资者的意愿和积极性,同时逐步提高运营水平。


3. 文化旅游城投

城投参与文化旅游资产公募REITs仍难度大,需要极高的运营管理水平,存在资产、收入来源、土地性质与确权等诸多问题。

958号文明确两类旅游基础设施:自然文化遗产、国家5A级旅游景区。目前我国共有国家5A级旅游景区306个,55项自然文化遗产,958号文限制在以上景区,范围较窄。从事文化旅游的城投公司一般存在于旅游资源丰富的城市,仅考虑自然文化遗产、国家5A级旅游景区的话,城投公司资产较少,难以满足发行规模至少10亿的要求。

旅游景区业态综合,收入来源有门票、交通、索道、餐饮、住宿、零售、物业租赁、演出等,本身收益率不高的情况下,何种资产入池有待探讨,直接决定资产收益率和估值定价。政策明确要求:收入不依赖第三方补贴等非经常性收入,酒店、商场、写字楼等商业地产项目不属于试点范围,项目土地用途原则上应为非商业、非住宅用地。考虑这些限制,目前大概只有门票和索道、缆车等收入符合要求,但这样会同样产生一些问题。文化旅游景区的收入来源本身多样化,道路、餐饮、住宿本身属于景区的配套措施,是其公共组成部门不可分割。

若组合资产入池,景区类资产REITs的收益率明显有上升,更能吸引投资者。如果单纯划分资产,发行人明显意愿不够,因而对于景区资产入池问题有待政策要求和探讨。另外,根据初步统计,对于城投公司来说,纯粹单纯的门票收入主体较少,更多是以景区基建收入、租赁、物业收入为主,城投公司发行文旅REITs在收入来源方面也需严格考察。

土地性质、确权、手续转让方面可能较难。旅游景区涉及的土地性质实际中可能较复杂尤其是大型景区,除了属于景区的风景名胜设施用地、宗教用地、交通运输用地、水域及水利设施用地外,还会涉及商业用地,有些景区内还住有当地居民或者其他机构,甚至涉及农村宅基地、林地、耕地等。虽然城投公司跟政府关系密切,但是一旦打包资产进行REITs上市,资产需要真实出售,其他权属人是否同意,如何确定划分,转让是否违背现行法律法规都待解决,城投公司需发挥自身当地资源的优势,处理好政府与其他利益主体的关系。

另外,旅游景区收入受新冠疫情、自然灾害等外部因素影响较大,需关注REITs资产现金流的稳定性。

【主要障碍】

(1)公募REITs底层资产要求严格,短期内城投公司优质项目不足

目前政策对公募REITs底层资产从资产类型、现金流、收入来源、资产规模、土地属性、权属清晰、手续完备等多方面进行了严格要求,虽然我国目前基础设施领域资产规模大,但全市场满足发行要求的优质资产非常稀缺。城投公司相对市场化企业尤其是大型国企或央企,优势在于基础设施资产种类多,但其盈利性、规模、可扩募性相对较弱,优质项目仍十分缺乏。从参与公募REITs的五类城投主体中,交通投资和公用事业资产是最有希望挖掘优质项目的,园区资产竞争性或许不如市场化运营企业,保障性住房和文旅资产受限于资产、收益等因素,仍有许多障碍需要突破。

(2)城投公司参与公募REITs的积极性不高,发行意愿不够

发改委在摸底地方储备项目的时候,某地一位城投平台人员坦言“如果现金流很好,那为何要发REITs,不把现金流留给自己?如果现金流不足,可能也达不到REITs的要求”。另外一位城投平台人员说道,真正拥有稳定现金流基础设施资产的地方城投平台,融资渠道一般较为通畅,不太可能存在融资难的问题。并且,通过公募REITs融资意味着资产要出表,对这些平台后续的评级和债权融资可能产生不利影响,使其发行公募REITs意愿不高。相反,那些真正现金流紧张,融资需求较高的平台,往往很少拥有符合公募REITs底层资产标准的资产。这样的错配,或使得短期之内REITs产品规模扩大存在困难。此类问题的出现主要有两方面原因,一是公募REITs刚推出,对其产品价值、理念认识不够;二是地方政府或者国家政策的优惠政策不够,无论是发行人还是投资者,REITs产品的吸引力不足。

(3)城投公司运营管理水平较弱,经验缺乏

公募REITs的底层资产都具有高投资、回收慢的特点,极其考验运营管理水平,将直接影响未来现金流的收益率和稳定性。城投公司一直以投融资建设为主,专业的运营管理涉及不多,且人员配置、专业性明显不如市场化的运营机构。需要指出的是,根据公募REITs的发行规定,基金管理人主要履行运营管理的职责,且允许基金管理人设立专门的子公司承担项目运营管理职责,或者委托外部管理机构负责。外部运营管理机构具体负责项目的运营管理,势必要接触和管理项目的经营信息,为确保项目信息不被泄露和持续运营管理,运营管理机构的设定一般为原始权益人子公司或者关联方,这也符合国际上REITs的做法。

2  三季度中长期纯债基金与短期纯债基金运行情况

【纯债基金发行情况】

1、中长期纯债型基金

2021年前三季度,中长期纯债基金发行127只,规模3188.19亿。截至三季度末,中长期纯债基金的发行数量上和规模上,都尚未达到去年的一半水平。

数据来源:Wind,好买基金研究中心  数据时间:截至2021/9/30

数据来源:Wind,好买基金研究中心  数据时间:截至2021/9/30

2、短期纯债型基金

2021年前三季度,短期纯债型基金发行数量为31只,已超过去年全年短期纯债型基金的发行数量,但是新发基金平均发行规模较小,平均发行规模仅为去年全年的55.19%,总发行规模为138.43亿元,为去年全年的71.10%。

数据来源:Wind,好买基金研究中心  数据时间:截至2021/9/30

图表4  短期纯债型基金发行规模情况(亿元)

数据来源:Wind,好买基金研究中心  数据时间:截至2021/9/30

【纯债型基金存量情况】

1、中长期纯债型基金

从存量规模来看,截至2021年三季度末,中长期纯债型基金整体规模已经超过4.2万亿,平均规模25.34亿,中位数为11.00亿,规模差距明显,最大基金规模为471.45亿,而最小的仅万余元规模。

数据来源:Wind,好买基金研究中心  数据时间:2016/12/31~2021/9/30

2、短期纯债型基金

从存量规模来看,截至2021年三季度末,短期纯债型基金整体规模超过3900亿,平均规模19.12亿,但中位数只有5.08亿,规模差距非常明显,最大基金规模为260.42亿,而最小的仅万余元。

数据来源:Wind,好买基金研究中心  数据时间:2016/12/31~2021/9/30

【纯债基金业绩表现】

1、中长期纯债型基金

从过去三年的绩效表现来看,中长期纯债型基金整体的今年以来的业绩表现较好,较过去三年来说有一定的提升。

数据来源:Wind,好买基金研究中心  数据时间:2018/1/1~2021/11/10

2、短期纯债型基金

从过去三年的绩效表现来看,短期纯债型基金整体的业绩表现逐年向好。

数据来源:Wind,好买基金研究中心  数据时间:2018/1/1~2021/11/10

四、纯债基金投资组合情况

1、中长期纯债型基金

从2021年三季度中长期纯债型基金(包括定开型和摊余成本法计量型中长期纯债型基金)的投资组合来看,利率债仓位平均水平26.09%,信用债仓位平均水平89.73%,可转债比例1.29%。从近两期的各资产仓位变化来看,利率债仓位小幅增加,信用债仓位有所下降,可转债仓位基本保持不变。

数据来源:Wind,好买基金研究中心  数据时间:截至2021/9/30

中长期纯债型基金的杠杆水平近一年以来都保持在1.10-1.20之间,今年二季度杠杆突破1.20达到1.23,或与市场整体流动性宽松有着一定关系,三季度杠杆略有下降,恢复到1.21左右。久期水平(这里久期由前五大重仓股推算)方面,中长期纯债型基金的久期水平近一年以来有较大的下降,二季度久期水平有所回升达到2.14,三季度久期回升到2.39,已经接近去年年中水平。

数据来源:Wind,好买基金研究中心  数据时间:2020/1/1~2021/9/30

2、短期纯债型基金

从2021年三季度短期纯债型基金的投资组合来看,利率债仓位平均水平17.25%,信用债仓位平均水平92.98%,可转债比例0.01%。从近两期的各资产仓位变化来看,可转债仓位维持低位,利率债仓位有所降低,达到17.24%,而信用债仓位同样则达到新高92.98%。

数据来源:Wind,好买基金研究中心  数据时间:截至2021/9/30

短期纯债型基金的二季度杠杆水平有较大提升,达到1.3274,为2020年以来最高水平,三季度短期纯债型基金下降到1.17,恢复到之前水平。久期水平(这里久期由前五大重仓股推算)方面,短期纯债型基金的久期水平在二季度重新回到1以上,达到1.17,虽不及2020年初的1.37,但是较之前1附近的水平仍有一定提升。整体来说,2020年下半年以来,债券市场遭遇大型国企和地产商的违约事件,恐慌情绪较大,短期纯债型基金从2020年下半年开始整体降低了持仓债券的久期,二季度以来影响逐渐减少,短期纯债型基金久期逐渐回升。

数据来源:Wind,好买基金研究中心  数据时间:2020/1/1~2021/9/30

风险提示:

投资有风险。基金的过往业绩并不预示其未来表现。基金管理人管理的其他基金的业绩并不构成基金业绩表现的保证。相关数据仅供参考,不构成投资建议。投资人请详阅基金合同等法律文件,了解产品风险收益特征,根据自身资产状况、风险承受能力审慎决策,独立承担投资风险。本资料仅为宣传用品,本机构及工作人员不存在直接或间接主动推介相关产品的行为。

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