一、行情回顾

昨日，沪深两市双双收涨。截止收盘，上证综指收于 3015.48 点，涨 38.46 点，涨幅为 1.29%；深成指收于 9269.57 点，涨 203.48 点，涨幅为 2.24%；沪深 300 收于 3494.79 点，涨 41.43 点，涨幅为 1.20%；创业板收于 1793.98 点，涨 42.28 点，涨幅为 2.41%。两市成交 9900.04 亿元，较前一日交易量增加 0.09%。小盘股强于大盘股。中证 100 上涨 1.21%，中证 500 上涨 2.16%。

31 个申万一级行业中有 31 个行业上涨。其中，通信、计算机、电子表现居前，涨跌幅分别为 5.17%、4.61%、4.00%，煤炭、银行、食品饮料表现居后，涨跌幅分别为 0.20%、0.08%、0.04%。沪市有 2104 只个数上涨，占比 92.97%，深市有 2684 只个数上涨，占比 94.47%。非 ST 个股中，101 只个股涨停，1 只个股跌停。股指期货主力合约 3 个合约均上涨，其中，2 只期指好于现货指数。

▼申万一级行业涨跌幅

数据来源：Wind、好买基金研究中心；数据日期截至：2024/2/27

昨日，中债银行间债券总净价指数上涨 0.08 个百分点。

昨日，欧美主要市场涨跌不一，其中，道指下跌 0.25%，标普 500 上涨 0.17%，纳斯达克指数上涨 0.37%；道琼斯欧洲50下跌0.59%。亚太主要市场涨跌不一，其中，恒生指数上涨0.94%，日经225指数上涨0.01%。

二、指数涨跌

数据来源：Wind、好买基金研究中心；数据日期截至：2024/2/27

三、新闻

1. 楼市新房库存规模下降

行业研究机构克而瑞最近发布报告称，2023 年，房地产市场仍处在深度调整期，新房供给持续缩量、成交仍然疲弱，受此影响，全国百城住宅狭义库存回落至近年来低点。具体而言，2023 年 1 月，全国 100 个典型城市狭义库存总规模为 56321 万平方米，到 12 月狭义库存面积降至 53231 万平方米，同比下降 6.2%。

所谓“狭义库存”，指已批准预售可供销售的商品住宅建筑面积中，尚未销售的面积规模。相对应的“广义库存”，指商品住宅市场中，可销售房屋量、住宅用地施工量之和。因统计口径差异，关于我国住宅规模到底是何水平，一直存在讨论与争议。业内第三方机构多采用“狭义库存”这一指标，均显示出新房库存规模正在缩水。

亿翰智库表示，自 2020 年 8 月“三条红线”开始，房企拿地意愿和能力大幅缩减，新增住宅供应不断缩量。从典型城市来看，大部分一线、核心二线城市的新增供应规模不及 2022 年，一线城市中仅深圳，核心二线城市中仅杭州、苏州的新增供应量同比录得正增长。中指研究院则统计了 50 个代表城市 2024 年 1 月末的商品住宅可售面积（拿证未售面积），显示大约有 3.4 亿平方米，较 2022 年末下降约 9%。同期，50 城新房批准上市面积同比下降约 11%，销售面积同比下降约 5%，供应端表现弱于销售，导致短期库存下降。2023 全年，全国 100 个城市库存规模已经出现连续 11 个月同比下降。同期全国百城新建商品住宅供求比为 1:1.1，改变了过去“供大于求”的常态。

新房库存规模收缩主要受供给约束，一方面地市显著缩量，另一方面是楼市持续低迷，房企推货信心不足，使供给收缩速度超过成交，比如 2023 年，全国百城商品住宅供应面积同比下降 13%，而成交仅下跌 5%。全国房地产开发投资额指标连续两年同比下降、房地产新开工面积连续四年下降、全国重点监测的 30 个城市土地购置面积连续三年下降。此类数据均说明，当前房地产市场供给端出现萎缩状态，进而使得库存指标难以增加。

与此同时，当下各地都在加大“去库存”力度，主动调整优化房地产政策，一定程度上推动了存量住宅的消化。从实际观察看，主动降价的楼盘、以旧换新项目、教育和交通配套不错的项目、总价可控的房源等，去化状况都是不错的。2023 年初百城新房去库存周期（存销比）为 18.9 个月，到年底升至 22.4 个月。这说明2023 年新房去化动力仍然薄弱。正常来说，住宅去化周期合理值为 12～14 个月，2023 年底去化周期仍然偏高，即高于合理值至少 8 个月。

历史上去化周期最高点出现在 2012 年 2 月，数值为 22.8 个月，2023 年 12 月份去库存周期属于历史“次高”水平。不同的城市，库存压力也不尽相同。当前去化周期较好、低于 14 个月的城市有 15 个。去化周期相对更低的 10 个城市为：合肥、贵阳、南昌、珠海、上海、济南、杭州、三亚、中山和成都。这类城市大多人口或年轻人规模大，库存去化指标也更为健康。去化周期相对高的 10 个城市则为：韶关、晋江、舟山、洛阳、西宁、江阴、哈尔滨、泉州、景德镇和嘉善。这些城市大多属于过去典型的热点三四线城市，当前市场明显降温。

消化周期偏高的，多为老旧库存积压严重的二三线城市，2023 年 12 月末狭义库存依旧保持高位，去化周期均在 50 个月以上，短期内库存压力巨大。

2024～2025 年，全国仍将处于去库存阶段。从土地供应看，2014～2023 年间，我国商品住宅销售规模为 132 亿平米，期间有 198 亿平米土地出让，无形中增加了 66 亿平米潜在库存；加上大量次新房库存分流新房需求，后续楼市去库存压力仍然很大。所以，房价仍有一定下行预期，而对于短期库存量较低的城市，房价下跌的预期相对较弱。未来销售端若能持续修复并保持活跃，价格的稳定运行态势预计会进一步强化。

2. 中国人寿和新华保险联合投资规模 500 亿元的私募证券基金一事又有进展

2 月 27 日下午，新华保险召开 2024 年第一次临时股东大会，审议通过关于申请投资试点基金的议案。2023 年 11 月末，中国人寿与新华保险公告称，双方分别出资 250 亿元，合计 500 亿元，共同发起设立私募证券投资基金。新华保险此次股东大会审议通过的议案，让该基金的神秘面纱进一步揭开。根据股东大会最新通过的议案，该基金存续期限为 10 年，可变更，投资范围大致分两类。一是上市公司股票，投资方式包括但不限于连续竞价、认购非公开发行股票（A 股）/配售（港股）、配股（A 股）/供股（港股）、与单一或组合交易对手间的大宗交易或协议转让、可转债优先配售、转融通证券出借等。二是货币市场基金、银行存款、国债逆回购等现金管理类投资品种。“在股票市场进行投资时，基金将选择具有较大市值、流动性好及较高市场影响力的优质上市公司。”议案显示。从流程上看，该私募基金设立事项在经过中国人寿和新华保险股东大会批准后，将有望进入设立登记环节。据了解，过程中还需一定的治理程序、进一步探讨合资细节及办理注册登记等相关手续。而在此前，该私募基金的管理人已完成设立与登记备案。

值得关注的是，这是保险公司直接投资的首个私募证券基金。从私募基金的私募证券基金、私募股权基金的分类看，此前，保险资金只被允许投资私募股权基金，直接投资私募证券基金还未放行。此前存在的险资投向私募证券基金，往往是通过投顾方式“间接”实现。多位保险资管业人士向券商中国记者称，国寿和新华保险的试点基金得到了一定政策支持，但整体还是市场化运作。

多家研究机构认为，两家保险公司各出资 50%设立公司制基金投向二级权益市场，从会计计量上，将可以采用长期股权投资方式计量，避免市值投资波动对当期利润的影响。也有研究机构认为，这种做法有助于保险公司提升权益投资和实现长期投资，同时释放稳定市场的积极信号。

中国人寿方面曾就该私募基金表示，双方作为大型寿险公司，通过共同设立基金形式长期投资于优质上市公司，可以发挥双方投资优势，是进一步提升资产负债管理、优化投资方式的一种创新和尝试。同时，有利于发挥好保险机构投资者的积极作用，拓展保险资金参与资本市场的广度、深度，实现保险资金与资本市场的良性互动、共同发展。

风险提示：投资有风险。基金的过往业绩及其净值高低并不预示其未来表现。基金管理人管理的其他基金的业绩并不构成基金业绩表现的保证。相关数据仅供参考，不构成投资建议。投资人请详阅基金合同和基金招募说明书、基金产品资料概要等法律文件，并自行承担投资风险。