1）到底什么是公募RETIs?
国内目前所说的公募REITs，专门指”公募基础设施REITs基金”，全称”公开募集基础设施证券投资基金”。公募REITs的基本架构是”公募基金—资产支持专项计划—项目公司—底层资产”。而国际上，REITs 是Real Estate Investment Trusts的缩写，是一种以发行收益信托凭证的方式公开或非公开汇集特定多数投资者的资金，交由专业机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的证券。
2）公募REITs可以对标的海外基金表现
目前海外REITs市场最发达的是美国市场，根据Bloomberg的数据，截至2021年2月，全球已上市的公募REITs产品超过900只，广泛分布于45个国家和地区，美国以251只、总市值13568亿美元雄踞榜首，日本以61只、总市值1494亿美元居于次席。从业绩表现来看，FTSE Nareit指数在1972-2021年间的长期年化收益为9.56%，如果是权益型则为11.57%，均高于美国三大股指长期表现。
数据来源：Nareit，好买基金研究中心整理 数据时间：2002/3/2021/3
数据来源：Nareit，好买基金研究中心整理 数据时间：2002/3/2021/3
3）过去公募基金中有没有类似的REITs，表现如何？
国内目前已上市的唯一一只公募REITs是鹏华前海万科REITs，于2015年上市，封闭期20年，产品成立以来的长期年化收益为6.14%。但这只产品底层所投标的并非真正意义上的REITs资产，二是以债券类资产（含部分可转债）和股息率较高的蓝筹股为主。另外，有少量公募QD基金投资海外REITs资产，如上投摩根富时REITs、鹏华美国房地产、广发美国房地产产等，近三年的累计回报多数在15~30%之间，年化收益5~10%左右。（数据来源：Wind 数据截至：2021/05/25）
数据来源：Nareit，好买基金研究中心整理 数据时间：2002/3/2021/3
1）公募RETIs的发行背景是什么？
当前国内宏观杠杆率水平已经创出新高，如果以社会融资规模与国内生产总值（GDP）的比值测算，2008年末，国内社会融资规模存量仅37.98万亿，2019年底为251.31万亿，同期国内生产总值分别为31.92万亿和99.09万亿，对应宏观杠杆率水平已经从118.98%上升至253.62%，该水平已经与发达国家的264.9%基本持平，远超新兴市场国家的180.8%，增长速度之快可见一斑。截至2020年一季度末，我国实体经济部门杠杆率升至259.3%，尽管政府部门杠杆率仅有40.5%，但如果考虑政府隐性债务规模，按照市场较为认可的30~40万亿计算，我国政府部门杠杆率水平已经超过70%，虽不及发达国家的100.7%（2019年末），但也明显高于新兴市场国家的52.2%（2019年末）。因而，国家层面在去年提出基础设施领域REITs试点，直接作用之一就是有助于利用社会资金，降低基础设施领域内的项目公司杠杆率。而由于该类公司多为地方城投平台，或相关的地方国企、央企，间接地将有利于缓解地方政府债务压力，在当前特殊环境下推出该试点意义重大。（数据来源：Wind）
2）公募REITs未来会越来越多吗？
我国基金设施建设规模非常庞大，每年的基础设施投资规模也远超其他国家，其中已经产生现金流的项目也越来越多。这类项目只要合适，都可以考虑通过资产证券化的方式打包成金融资产，然后通过公募REITs基金上市。按照一些卖方机构的测算，未来国内公募REITs基金规模有望超过1万亿，目前首批9只合计募集规模仅300亿左右，未来空间巨大。（数据来源：Wind）
1)公募RETIs的收益来源于哪？
公募REITs的收益来源主要是两个部分，首先是底层资产的现金流，也就是现金分派收益，《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》中规定，公募REITs底层资产每年可供分配现金收益中的至少90%必须用于分配。其次，由于可在二级市场交易，通过买入卖出，也有望获得二级市场的价差收益。
2)公募REITs的预测净现金分派率是多少？
根据基金招募说明书，目前国内公募的9只公募REITs的预测净现金流分派率普遍在4-10%之间。其中，以2021年预测净现金流分派率来看，最低的为博时招商蛇口产业园REIT的4.1%，最高的为浙商证券沪杭甬高速REIT的12.00%。
数据来源：Wind，好买基金研究中心；根据基金《招募说明书》公开数据整理，《招募说明书》中的预测净现金流分派率是基于一定假设条件测算得出的数据，不代表基金实际收益及未来表现。
1)公募RETIs有哪些投资风险?
公募REITs的投资风险主要有：（1）收益不达预期，尽管公募REITs底层基础设施资产的未来现金流确定性较高，但如果遭遇意外事件，可能导致当年项目收益下降，比如经济周期波动，企业效益下降，物业出租率和租金水平降低；重大突发事件引起道路车流量下降、甚至道路关闭等。（2）二级市场价格波动风险，公募REITs价格波动与股票类似，每日也有10%涨跌幅限制，市场行情变化会对资产价格带来扰动，甚至二级市场报价的下跌，造成折价现象。（3）公募REITs流动性相对有限，二级交易换手率预计不高，短期内可能面临流动性不足问题。此外，项目运作管理团队风险、相关法律税费不确定问题也可能影响最终受益。
2)从海外REITs来看，这些风险的发生概率如何？
从事件性风险而言，发生的概率比较低，可能十年一遇、几十年一遇，例如新世纪以来的2008年次贷危机、卡特丽娜飓风、新冠疫情危机等，这些冲击本身不仅会影响底层资产的现金流，降低底层资产的回报率，还会使得二级市场价格出现大幅度的波动，使得基金净值出现大幅度回撤。而市场风险、流动性风险出现的可能性则要高得多，甚至会经常性地存在，比如折溢价问题、流动性问题。
1)底层资产
公募REITs的底层资产以未来现金流比较明确的产业园区、仓储物流、市政设施、高速公路等为主，并且拥有项目经营权、收益，但普通基金底层是标准化的金融工具，如债券、股票、衍生品、不涉及企业或项目的的运作管理。
2)投资方式
普通投资者都可以参与公募REIT和普通基金的投资和交易，但有所不同的是，普通公募基金场内、场外都可以交易，而公募REITs的交易必须通过场内交易，如果是场外方式认购的，必须转托管到场内，然后才能卖出。
3)费率情况
普通公募基金的费率都是固定的，形式较为单一，主要涉及管理费，托管费，前端、后端费用等。但公募REITs实行的是”固定+浮动”的双收费模式，固定部分管理费一般在0.1%~0.7%/年，托管费在0.01-0.05%年。除了以上费用外，还有一定比例的浮动费用，直接与底层项目的营收规模、可供分配资金等挂钩，比如超过一定规模情况下，对超出部分收取一定比例的浮动管理费，或者直接根据总规模收取一定比例费用。（数据来源：Wind）
4)净值披露
普通公募基金以日频进行估值，并披露基金净值。而根据《基础设施基金指引》的有关规定，基础设施基金存续期间，基金管理人应当聘请评估机构对基础设施项目资产每年进行1次评估，并在基础设施基金年度报告中披露评估报告。基金管理人应至少每半年度、每年度对基金资产进行核算及估值，基金管理人每半年度、每年度对基金资产核算及估值后，将基金净资产和基金份额净值结果发送基金托管人复核，并由管理人按照监管机构要求在定期报告中对外公布。所以，日常能看到的是基金的二级市场交易价格，但不是真实的基金净值。
5)封闭期
普通公募基金绝大部分是开放式基金，封闭式基金的期限一般也不会太长，比如3年、5年。但目前9只公募REITs基金全部采用的是封闭式，封闭期限普遍较长，最短为20年，例如浙商证券沪杭甬高速REIT、华安张江光大园REIT，但最长的平安广州交投广河高速公路REIT达到99年，中金普洛斯仓储物流REIT也有50年。（数据来源：Wind）
6)波动性
从国内角度来看，股票型基金的波动率长期年化波动率能到20%以上。对应公募RETIs来看，由于其底层资产的特殊性（基础设施），预计波动率会弱于股票型基金，但大概率超过债券型基金。如果从海外的REITs的年化波动率来看，FTSE Nareit指数在2002/3-2021/3间的长期年化波动率约为30%，其中权益型REITs年化波动率约32%，该波动率水平也超过美国主要股指的波动率。并且可以看到，在市场大跌行情中，REITs的跌幅也非常明显，例如2008年，美国权益型REITs当年下跌约40%，与股票市场旗鼓相当。（数据来源：Wind，Nareit）
1)公募REITs适合什么样的投资者？
国内来看，公募REITs属于新的金融资产类别，其产品架构、交易要素等都比普通的基金产品更为复杂，一般的投资者如果不能很好地理解这类产品，可能会面临一定地困惑。总体上，公募REITs是介于债券基金和股票基金之间地一类产品，波动和回撤风险预计会明显比债券型基金更大，但预计比股票型基金低一些。所以，喜欢尝试新生事物，能够承受一定风险的投资者可以考虑参与，但风险厌恶型地投资者建议谨慎。
2）9只公募REIT基金的基本情况
数据来源：Wind，基金《招募说明书》，好买基金研究中心整理；统计时间：2021/5/26；预计现金分派率不代表基金实际收益及未来表现
风险提示：投资有风险。基金为基础设施基金，基础设施基金与投资股票或债券的公募基金具有不同的风险收益特征，公司不保证本基金一定盈利，也不保证最低收益。投资者在投资基金前，应全面了解基金的产品特性，并承担基金投资中出现的各类风险，包括但不限于：基础设施基金特有风险（包括但不限于基金价格波动风险、流动性风险、发售失败风险、交易失败风险、终止上市风险、基础设施项目运营风险、利益冲突风险、税收等政策调整风险等）、与基金基础设施项目相关的风险（包括但不限于政策风险、市场风险、运营风险、集中度风险、估值与现金流预测风险）、与基金相关法律法规和交易所业务规则变化的风险等。投资者在参与基础设施基金投资前，应认真阅读基金合同、招募说明书、基金产品资料概要，并自行承担投资风险。
